划拨用地评估路径选择

划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。划拨土地的主要特点是“无偿、无限期”，用地者只须缴纳补偿、安置等费用后，便获得该土地使用权，无须缴纳土地出让金。与同等年限内的出让土地比较，划拨土地的使用价值并无不同，唯一区别是“处分”权益受限。由于组成土地使用权益的权利束难以量化，长期以来，土地估价师对如何评估划拨土地使用权普遍感觉棘手。

划拨土地使用权评估，受系列政策演变影响而难以开展。

回顾划拨土地权益的形成过程，可大致把握其评估方向脉络。1990年《城镇土地使用权出让转让暂行条例》第47条对划拨土地的处理规定主要还是以无偿收回为主，1999年11月《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》要求“明确土地权益，显化土地资产”。

2001年2月《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》进一步规定：“明确企业的国有划拨土地权益”，2007年10月《物权法》第137条规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或或者划拨等方式”，这在法律上承认了划拨土地使用权的用益物权性质。

划拨土地评估技术路线的确定与明确显化权益过程同步，1992年出台的《划拨土地使用权管理办法》对划拨土地补办手续中的土地出让金的设立最低控制标准，即“按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%”，这是一种直接定价方式，虽然当时还未明确划拨土地价格与出让土地价格的关系，但大多估价师都认为该规定的潜台词就是划拨土地使用权价格不高于标定地价的60%。

根据《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》，“要考虑划拨土地使用权的平均取得和开发成本，合理确定土地作价水平”，初步揭示划拨土地的评估技术路线。《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》则做了进一步强调，“依据划拨土地使用权的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益”。

2002年实施的《城镇土地估价规程》中提出“划拨土地价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格”，确立了出让土地与划拨土地权益价格组成关系。2006年出台的《协议出让国有土地使用权规范》，强化了划拨土地转为出让时必须按市场水平确定出让金的思路，并对基本公式进行了规定：应缴纳的土地使

用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格。

上述政策演变过程，确定了划拨土地评估基本技术路线，一是可用取得成本和开发成本直接估算，二是按照划拨价格加出让金等于出让市场价格的公式推算。

但实际如何操作，《城镇土地估价规程》及后来的政策规范等并无明确规定，估价师只能通过成本法和直接对市场价进行比例（政府公布的出让金缴纳比例）折算，勉强应付评估要求。市场比较法、收益法又受到划拨地市场不发育的严重限制。

就连成本法，也有部分估价师提出，对位于市区的划拨工业用地而言，拆迁成本甚至高于工业用地市场价格，导致核算出的出让金为负值，似乎连成本法也不能使用了。划拨土地使用权评估，突然间变成一个摆在估价师面前的难题，很长一段时间没有较好的解决办法。

可在《城镇土地估价规程》大框架下，适当选择方法开展划拨用地评估。

划拨土地评估，表象虽然是对土地使用权权益组成部分的单独量化，但实际还是土地价格形成过程的测算，脱离不开已有的政策规定，可以在《城镇土地估价规程》方法的大框架下解决。

首先考虑的是直接成本法。划拨土地使用权人在取得土地时，支付了取得费用和开发费用，其支付的代价即为他的权益，理应获得后期相应增值收益。评估时点的土地取得成本和开发费用，相对来说已经包含了时间增值，可以直接视为划拨土地使用权权益价格。需要强调的是，此时的取得成本为当地一般客观成本，而不是待评估宗地的实际征地成本。

土地评估之所以成为一门科学，是因为土地价值的客观形成规律，我们能循此推算所有土地的价格并能证明其逻辑性。如果取宗地实际发生费用，将变为简单的经营核算活动，评估的科学基础也将不复存在。

对于市区的宗地，一般情况下，不建议对地价水平进行土地级别修正，默认在过去的时间里，征地拆迁现象在整个市区范围都有发生，由此推算出的土地取得费用为一般客观水平，除非样点数量多到足以建立起其与土地级别间的相关关系。

但是对远郊区或乡村的宗地，可根据实际情况酌情修正，修正系数可通过比较距待估宗地最近乡镇未级地与城区基准地价未级地相同用途土地质量分获得。

因划拨地本身权益的限制，划拨地理论上不存在二级市场，划拨地转有偿的案例大多来自40%的比例，市场比较法的应用前提不够充分，只有收益和剩余法可做文章，由于前述原因限制，想通过直接评估就能得到划拨地价格的难度很大，需要另辟蹊径。

研究《划拨用地目录》可以发现，绝大部分无法直接核算其经济效益，如机关团体、公共基础设施用地。铁路、交通、水利（水电）设施用地虽然可通过技术方法勉强剥离出属于其的衍生经济效益，但系统误差太大且无法检验，精度无法适用于评估目的。但划拨目录中有一类地具有强烈的市场特性，其产品可租可售，那就是划拨经济适用住房用地。

近年来，经济适用住房一、二手市场成交案例较多（不含补交的土地收益价款），可尝试通过经济适用住房用地，搭建通往其他划拨用地价格的桥梁。

方法思路如下：选择待估宗地相同或相似区域的多个划拨经济适用住房用地，通过市场案例估算其总价值（用公租房案例时，先运用收益法估算），用剩余法剥离出划拨住宅用地价格，并以该区片基准地价为依据，进行不同用途间的修正，得到与待估宗地同用途的多个划拨价格案例，此时可再运用一次市场比较法得到待估宗地价格。对远郊区待估宗地的修正可采用上述直接成本法相似办法处理。

需要强调的是，这里引入用途修正实属无奈，虽然可以解释其数学意义，但理论基础不明确，不宜推而广之在其他估价目的中使用。

划拨土地抵押评估案例分析

山东XXX集团有限责任公司 抵押贷款所涉及的土地使用权价格评估案例分析 XXX XXXX房地产评估有限公司邮政编码：256602 摘要：本案例分析报告就国有划拨土地使用权抵押价格评估过程中的估价项目背景以及遇到的技术问题展开分析和探讨，并就难点问题进行了详细的分析并提出了相应的技术处理解决方法和项目总结启示。 关键词：抵押价格、评估技术路线、土地评估方法、土地取得费、期日修正、土地出让金 正文： 第一部分评估项目的背景 一、估价目的 估价目的是为委托估价方以土地使用权作为抵押担保向金融机构申请贷款，提供客观、公正、合理的价格依据。 二、委托估价方 委托估价方为山东XXX集团有限责任公司，注册地为XX市XX区XX路524号。 三、宗地概况 根据委托方提供资料，待估宗地位于XX市东城区，XX路以东、XX路以北，用地性质为划拨，用途为工业用地，用地面积为17518.00平方米。待估宗地 的实际开发程度为宗地“六通一平”（包括通路、供水、排水、供电、通讯、供热、土地平整）。 四、地价定义 本报告所评估的待估宗地地价是指在估价基准日二○○八年十月十八日,评估设定宗地已达到红线外“六通”（通路、供水、排水、供电、通讯、供热）和宗地红线内场地平整的开发程度，设定按工业用途法定最高年期补办出让的工业用地划拨土地使用权抵押价格。 第二部分评估项目采用的估价方法 一、估价方法的确定 根据《城镇土地估价规程》（GB/T18408-2001），通行的宗地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼近法等。估价方法的选择应按照地价评估规则，根据当地地产市场发育状况，并结合估价对象的具体特点（用地性质）及估价目的等，选择适当的估价方法。 估价对象为国有划拨工业用地，位于XX路以东、XX路以北，处于XX市城区基准地价覆盖范围，由于待估宗地同一供需圈内无二级市场的工业用地交易实例，无法采用市场比较法，又因该区域地产市场发育不完善，无法取得收益还原法和假设开发法所需的资料，故选择采用基准地价系数修正法和成本逼近法分别

加油站作为一种商服用地

加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据《城镇土地估价规程》，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中（如抵押、作价出资等）基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合理的，但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存在较大问题：一是：不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道，一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作，就毫无使用价值，反过来，附着于不动产的不可分割的权益，应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作，如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。在加油站

抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益），否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营。至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄断地租？就目前看，答案是否。比如西方发达国家零售业比较流行连锁加盟（最近我国也逐步流行起来），给一定加盟费，就可利用某品牌店的“品牌、管理”等进行经营，但在西方国家较充分的市场竞争条件下，零售业利润率比较趋近一致，品牌连锁加盟带来的超额利润趋近加盟费，因此特许经营权是否等同于垄断地租要看市场是否充分竞争，而目前我国加油站主要集中在中石油和中石化两集团经营，根据《国家经济贸易委员会关于规范加油站特许经营的若干意见》（国经贸贸易[2002]631号）：“一、加油站特许经营，是指特许人通过签订合同将有权许可他人使用的与加油站经营有关的商号、注册商标、专有技术、经营模式、经营技术、服务标准等授予其他加油站使用，被授权的加油站按照合同约定在统一特许经营体系下从事成品油零售经营 及相关服务，并向授权企业支付相应费用。其中，授予他人特许经营权的企业为特许人，被授予使用特许经营权的加油站称为被特许人。”、“三、加油站特许人为中石油公司、中石化公司及其授权的子公司（企业名单见附件）。子公司按照母公司授权范围在各地开展加油站特许经营活动。”，由此可见，在中国中石油公司、中石化公司是对加油站特许经营权具有垄断作用的，许经营权费用确定具有明

特定用地类型地价评估分析

特定用地类型地价评估分析 一、特定用地类型的范围与特点 特定用地类型主要是指除商业用地、住宅用地、工业用地以外的其他需要进行地价评估的用地类型。按照全国《土地分类》标准，特定用地类型属于建设用地的范畴。 （一）特定用地类型的范围 按照特定用地类型的性质、分布特征、土地的使用功能状况，特定用地类型大体上可以分成以下两类： 1．基础设施用地。其范围包括：（1）给排水设施用地，如水源地、给排水管网用地等；（2）供电设施用地，如发电场、输电线路、变电站用地等；（3）供热供气设施用地，如锅炉房用地、天然气和煤气输送管网用地等；（4）电讯设施用地，如电信基站用地等；（5）消防设施用地，如消防站用地等；（6）环卫设施用地，如污水处理场、垃圾焚烧场用地等；（7）交通设施用地，如铁路用地、公路用地（包括高速公路、等级公路）、民用机场用地、港口码头用地、管道运输用地（如石油管道运输用地）、城市街巷用地（如城市道路、公共停车场、立交桥用地等）。 2．公共设施用地。其范围包括：（1）机关团体用地，如国家机关、社会团体、广播电视台、新闻出版单位的办公用地；（2）教育用地，如大中小学校、幼儿园等各种教育机构直接用于教育的用地；（3）科研设计单位用地，如独立的科研院所、勘察规划设计单位用地；（4）文体用地，如提供公共服务的文化、体育设施用地；（5）医疗卫生用地，如医院、防疫站、急救中心、血站等用地；（6）慈善用地，如福利院、孤儿院、养老院等用地；（7）瞻仰景观休闲用地，如名胜古迹、公园、市民广场、公用绿地等用地；（8）宗教设施用地，如教堂、寺院、道观用地；（9）墓葬地，如陵园、殡葬场、公共墓地等用地。 （二）特定用地类型的特点 1．分布零散，遍布城乡地区。特定用地类型由于其功能的特定性，往往分布比较零散，遍布城市和农村地区，没有形成一定规模的用地功能分区。 2．用地形态多呈点、线状。 3．土地使用权类型多为划拨土地使用权。

加油站评估

加油站评估

三、估价过程 （一）运用收益法评估测算地价 1、销售收入的确定 虽然宗地已建有加油站必须的建筑物、构筑物以及加油设备，但 并未正式投入使用，无实际收入，但防城港市类似加油站经营情况很 多，而且主要影响加油站收入的因素是道路类型和车流量，在同一区 域范围内，如道路类型和车流量相似，就能获取客观的平均收入数据。 通过筛选所临交通道路类型和车流量相似的加油站作为参照案例，通 过市场调查的方法了解每个参照案例成品油年销售量，取其平均数， 作为待估加油站年销售收入。本报告为确保推算结果能尽量的接近客 观销售收入，将参照案例定为3个，详细情况见下表： 项目待估加油站案例1 案例2 案例3 位置 ******* 港龙加油站 （东兴大道西侧） 公车加油站 （公车镇） 企沙加油站 （企沙镇） 车流量较大大大大 道路类型混合型主干道混合型主干道混合型主干道混合型主干道年销售数量（吨/年）待估6000 5400 5300 待估加油站销售量 （吨/年）5567 根据比较结果资料显示，待估加油站建成后年平均销售量为 5567吨。估价时点的各类油销售平均价格为9777元/吨，各类成品 油进货平均价格为8717元/吨，各类油销售价格和进货价格估价时 点各品种的成品油进价和售价如下表： 名称0#柴油93#汽油97#汽油平均（元/吨）

进价8000 8900 9250 8717 销价8564 10159 10609 9777 由于石油是不可再生资源，从历史情况来看，油价都一直在上升，石油需求量也一直在增长，所以我们保守的估计并假定加油站未来的成品油销售量、进油价和售油价保持稳定不变，则加油站预计销售收入为： 销售收入=5567×9777= 54,428,559（元） 2、年销售成本 销售成本为加油站商品购入价款（不含增值税），则： 销售成本=5567×8717= 48,527,539（元） 3、年运营费用 主要为管理费用，包括工作人员的工资、交通运输费、广告费等，经过调查类似加油站情况，按其销售收入的2%计取，即：年运营费用=54,428,559×2%=1,088,571（元） 4、年折旧费的确定 加油站已建成，但尚未启用，折旧费指加油站固定资产每年的价值折旧，包括储油罐、加油机、房屋建筑物、构筑物等。根据委托方的介绍，加油站目前连建筑物及设备的投入约为600万左右，其中房屋建筑物约为350万，设备部分为250万，资产综合折旧年限为20年，则年折旧费为30万元。

特殊用地评估

第一部分概述 一、特殊用地的概念 1.土地分类体系的“特殊用地” 2.评估中“特殊用地”：是指那些在土地估价中较之典型的商业、居住和工业三大类土 地来说，数量和交易量相对较少，或具有某些特许经营权的土地，即它们是除去典型的商业、居住、工业等用地类型后，余下的非典型的、不具有代表性的各种用地的统称 二、特殊用地的特征 ?数量有限性 ?竞争不足性 ?交易稀少性 ?用途受限性 三、特殊用地的分类 ?用途的获准具有特殊性的土地 ?非经营型公益设施用地 ?宗教性建筑用地 ?大规模旅游娱乐设施用地 ?道路及交通设施用地 ?资源型用地 ?墓葬用地 ?池沼、滩涂用地 ?………. 第二部分估价方法 一、用途转换原理 二、收益法的应用要点 三、成本法的应用要点 四、比较法的应用要点 五、基准地价系数修订法的应用要点 一、用途转换原理 评估中的启示 概念：基于评估中的协调性原则和替代原则，以具有高度相关性的其他用途土地价格经过类比修正测算特殊用地价格 用途转换的可行性与合理性 ?市场比较法是评估土地价格的首选方法 ?市场交易中，特殊用地的特殊性得不到必然的延续 ?特殊用地用途转化具有实践可循的规律性 几种特殊用地的用途转变方向: 日本的具体做法如下： 高尔夫球场的土地价格=周边的居住用地价格*60%—居住用地开发费 游乐场用地价格=周边的居住用地价格*60%—居住用地开发费 铁道用地价格=沿线的土地价格*1/3 应用要点： 正确确定转换方向和价格比例

二、收益还原法的应用要点 1.适用范围 2.应用要点 ?纯收益的确定 土地纯收益=不动产年总入-年总费用-经营利润-应扣除的垄断收益-建筑物年纯收益?年经营总收入 ?年经营利润 ?垄断利润 ?还原利率 三、成本逼近法的应用要点 1.适用范围 2.应用要点 ?土地取得费 ?土地开发费 ?利润 ?增值收益 四、市场比较法的应用要点 1.适用范围 2.应用要点 ?局部单元比较 ?在“类似供需圈”内寻找案例 ?市场状态的判断 五、基准地价系数修正法的应用要点 1.适用范围 2.应用要点 ?明确基准地价内涵 ?合理进行用途归类 ?附加修正 第三部分评估实务分析 一、加油站用地评估 二、学校用地评估 三、休闲旅游开发项目用地评估 四、墓地价值评估 五、温泉用地价值评估 六、道路用地价值评估(略） 七、荒地价值评估（略） 一、加油站用地评估 (一)加油站用地的特点 ?自然特征普遍性 ?单一性 ?分散性 ?受限性 ?行业垄断性

划拨土地使用权及其价值评估

划拨土地使用权及其价值评估 河南宇达房地产评估有限公司孙甫杰石培振 摘要：本文分析了划拨土地使用权形成的原因，阐述了划拨土地使用权的定义、特点及其价值内涵，重点对划拨土地使用权价值评估的方法及抵押、企业破产清算中所涉及的划拨土地使用权价值评估问题进行了探讨。 关键词：划拨土地使用权、价值、评估 在我国计划经济时期，国有土地使用权均是通过划拨方式取得的。改革开放以来，特别是国有土地使用权制度改革后，国有土地使用权出让已经成为目前取得土地使用权的主要方式。但是，由于旧体制下形成的划拨土地仍由原产权单位继续使用，加上目前有关法律、法规规定的国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地，经县级以上人民政府批准，仍可以以划拨方式取得，因此，形成了目前土地使用权领域的双轨制，即出让土地使用权和划拨土地使用权同时并存的局面。

近几年来，随着经济的发展，房地产市场异常活跃，在各类房地产估价目的中涉及国有划拨土地使用权这一客体的情况逐渐增多，对国有划拨土地使用权价值评估中所涉及的相关问题，无论在理论上还是在实践中均存在众多模糊的认识。如何正确理解和处理划拨土地使用权及其价值评估，是估价实践中亟待解决的问题，也是正确处理国家、使用权人、相关利益人之间利益关系的必然要求。 一、划拨土地使用权的概念及其特点 1、划拨土地使用权的概念 划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。据此可以看出，现时取得的划拨土地使用权有两种基本形式：（1）经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。这种划拨土地使用权有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。（2）经县级以上人民政府依法批准后，土地使用者无偿取得的土地使用权。这种划拨土地使用权也有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用

加油站土地评估收益法上市公司备案版

◆收益还原法的评估测算过程：
收益还原法是在估算估价对象在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的 基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时 日收益总和的一种方法。根据委托方提供的资料及估价人员的调查，估价对象 位于高阳县保沧路与三利大街丁字交叉口西北角，土地为三角形。三利大街南 北贯穿高阳县，为该县中心主干道；保沧路向东直达河间，向西连接宏润大街， 沿宏润大街向北可达保定，向南可直通保沧高速。高阳县宏观经济平稳，估价 对象所临道路车流量稳定，估价对象年销售量稳定，考虑到估价对象为*****下 属加油站，油量供应稳定，供应价格稳定，对于加油站而言，其毛利率是固定 的。故本次估价设定未来每年的纯收益保持不变、还原利率不变，有限年期的 土地使用权价格计算公式为：
P=a÷r×[1-1/(1+r)n] 其中：P——土地价格
a——土地年纯收益 r——土地还原利率 n——估价对象土地使用年期 1、最高最佳利用方式分析
估价对象位于高阳县保沧路与三利大街丁字交叉口西北角，土地为三角形。
三利大街南北贯穿高阳县，为该县中心主干道；保沧路向东直达河间，向西连
接宏润大街，沿宏润大街向北可达保定，向南可直通保沧高速。该站站前保沧
路为双向四车道，中间无隔离带，沿路开口 60 米，进出口宽度均为 18 米，过
往车流量大，地理位置优越。经当地国土资源局、规划局及相关经贸部门核准，
评估对象符合城区和公路沿线加油站发展布局规划，用地手续和建设手续合法，
现状利用方式符合最高最佳利用方式，有利于作为加油站用地的最佳功能发挥。
2、加油站年房地客观总收益的测算

划拨土地使用权价格及其评估方法

浅谈划拨土地使用权价格及其评估方法

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土地价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和，其权利特征是出让土地使用权。虽然与出让土地使用权相比，我国对划拨土地进入二、三级市场有着非常严格的限制，而且禁止利用划拨土地进行经营活动，但划拨土地使用权经批准还是可以依法进行抵押、转让、出租的，因此划拨土地使用权价格是土地价格的特殊形式。尽管在国土资源部国土资发[2001]44号文件中明确了划拨土地使用权价格“可以依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格”，但具体如何评估划拨土地使用权价格，国家并没有制订规范的格式，本文力图结合评估实践，对划拨土地使用权价格评估进行一些探讨。 一、划拨土地使用权价格内涵 说明划拨土地使用权的价格内涵，最主要是清楚地界定其价格构成和使用年限。 划拨土地使用权价格有两个基本的组成部分，即土地平均取得成本和开发成本。以企业为例，在通过划拨方式取得土地使用权时，企业除了要支付土地补偿费、安置补助费、地上物补偿费、青苗补偿费或拆迁安置费及相关税费外，还要投入资金用于支付修建厂房、办公楼等费用，并进行通上水、通下水、通讯、通路、通电、供暖等等基础设施的配套，才能满足企业的生产需要。企业在取得土地并开发完

成后，与其他生产要素相结合才能从事生产经营活动从而取得利润。而土地作为一种必不可少的生产要素，土地使用者取得土地以及而后对其进行开发所花费的土地取得费和开发费可以认为是购买土地这个特殊商品的费用，而支出的费用必然要考虑其资金利息以及投资购买土地产生的利润，因此，划拨土地使用权价格就包括土地取得费用、土地开发费用、税费、利息和利润。 划拨土地使用权价格的评估作为特殊类型的宗地评估，也要对委托评估宗地的使用年限进行界定。目前，对划拨土地使用权价格评估中的使用年期的界定有两种情况：一是根据国家有关法律规定，划拨土地使用年限设定为无限年期；二是根据评估宗地的设定用途设定其年限为该用途的法定最高出让年期。笔者在实际工作中更倾向于后一种做法。事实上无论是出于何种估价目的对划拨土地使用权价格进行评估，都是委托方（企业）的一种经济行为，诸如作价入股、抵押、企业改制等等。根据我国法律规定，土地一级市场由政府控制，进入二级市场的土地必须是以有偿方式取得的才能转让。因此，划拨土地如果由于经营需要进入二级土地市场，必须要转为有偿使用，包括出让、租赁、国家授权经营、国家作价出资（入股）等几种方式，其中出让在以上几种方式中占绝对比例，而无论采用哪一种有偿使用方式均有使用年期限制。为了能与有偿使用土地一定年期的价格相协调，笔者认为划拨土地使用权价格评估中应设定有限使用年期，一般的，其年限设定与国家法定同类用途的最高出让年期一致。

加油站评估

三、估价过程 （一）运用收益法评估测算地价 1、销售收入的确定 虽然宗地已建有加油站必须的建筑物、构筑物以及加油设备，但 并未正式投入使用，无实际收入，但防城港市类似加油站经营情况很 多，而且主要影响加油站收入的因素是道路类型和车流量，在同一区 域范围内，如道路类型和车流量相似，就能获取客观的平均收入数据。 通过筛选所临交通道路类型和车流量相似的加油站作为参照案例，通 过市场调查的方法了解每个参照案例成品油年销售量，取其平均数， 作为待估加油站年销售收入。本报告为确保推算结果能尽量的接近客 观销售收入，将参照案例定为3个，详细情况见下表： 项目待估加油站案例1 案例2 案例3 位置 ******* 港龙加油站 （东兴大道西侧） 公车加油站 （公车镇） 企沙加油站 （企沙镇） 车流量较大大大大 道路类型混合型主干道混合型主干道混合型主干道混合型主干道年销售数量（吨/年）待估6000 5400 5300 待估加油站销售量 （吨/年）5567 根据比较结果资料显示，待估加油站建成后年平均销售量为5567 吨。估价时点的各类油销售平均价格为9777元/吨，各类成品油进货 平均价格为8717元/吨，各类油销售价格和进货价格估价时点各品种 的成品油进价和售价如下表： 名称0#柴油93#汽油97#汽油平均（元/吨） 进价8000 8900 9250 8717 销价8564 10159 10609 9777 由于石油是不可再生资源，从历史情况来看，油价都一直在上升， 石油需求量也一直在增长，所以我们保守的估计并假定加油站未来的 成品油销售量、进油价和售油价保持稳定不变，则加油站预计销售收 入为： 销售收入=5567×9777= 54,428,559（元）

划拨用地评估路径选择

划拨用地评估路径选择 划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。划拨土地的主要特点是“无偿、无限期”，用地者只须缴纳补偿、安置等费用后，便获得该土地使用权，无须缴纳土地出让金。与同等年限内的出让土地比较，划拨土地的使用价值并无不同，唯一区别是“处分”权益受限。由于组成土地使用权益的权利束难以量化，长期以来，土地估价师对如何评估划拨土地使用权普遍感觉棘手。 划拨土地使用权评估，受系列政策演变影响而难以开展 回顾划拨土地权益的形成过程，可大致把握其评估方向脉络。1990年《城镇土地使用权出让转让暂行条例》第47条对划拨土地的处理规定主要还是以无偿收回为主，1999年11月《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》要求“明确土地权益，显化土地资产”，2001年2月《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》进一步规定：“明确企业的国有划拨土地权益”，2007年10月《物权法》第137条规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或或者划拨等方式”，这在法律上承认了划拨土地使用权的用益物权性质。 划拨土地评估技术路线的确定与明确显化权益过程同步，1992年出台的《划拨土地使用权管理办法》对划拨土地补办手续中的土地出让金的设立最低控制标准，即“按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%”，这是一种直接定价方式，虽然当时还未明确划拨土地价格与出让土地价格的关系，但大多估价师都认为该规定的潜台词就是划拨土地使用权价格不高于标定地价的60%。根据《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》，“要考虑划拨土地使用权的平均取得和开发成本，合理确定土地作价水平”，初步揭示划拨土地的评估技术路线。《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》则做了进一步强调，“依据划拨土地使用权的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益”。2002年实施的《城镇土地估价规程》中提出“划拨土地价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格”，确立了出让土地与划拨土地权益价格组成关系。2006年出台的《协议出让国有土地使用权规范》，强化了划拨土地转为出让时必须按市场水平确定出让金的思路，并对基本公式进行了规定：应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格。 上述政策演变过程，确定了划拨土地评估基本技术路线，一是可用取得成本和开发成本直接估算，二是按照划拨价格加出让金等于出让市场价格的公式推算。 但实际如何操作，《城镇土地估价规程》及后来的政策规范等并无明确规定，估价师只能通过成本法和直接对市场价进行比例（政府公布的出让金缴纳比例）折算，勉强应付评估要求。 2009年印发的《国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》使事情变得复杂，该文首先要求改制备案报告必须有划拨土地使用权评估价格，其次要求评估至少采用两种方法，目的是想通过直接方式核算出让金，逐步放弃或修正间接定价模式。于是按市场价比例直接折算确定划拨地价格的方法首先被否，因为这会陷入自我论证的错误逻辑。由于大多地方的划拨地基准地价也是按比例直接折算，基准地价修正法也不能使用。市场比较

店面营运各项指标评估标准

店面营运各项指标评估标准（表3-1） 考评月份：______年______月店别: _________ 部门：____________ 被考核人：___________

工作绩效评估说明表（表3—2）

2002年____半年个人工作绩效评估表（表3—3） 考评月份：______年______月店别: _________ 部门：____________ 被考核人：___________ 【说明：评分之分数只保留至小数点后一位数】

1、指出您认为该员工应在哪些方面有所改进，列出改进方案及要求该员工取得有目共睹之改进的时间限定； 如果您对该员工的出勤率有疑问，也应在此写明。 ______________________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________________ 2、指出您所认为该员工的主要长处，这可以包括该员工的个性、工作表现或专业技能。 ______________________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________________ 3、列出该员工自上一次考评以来改进的内容和情况 ______________________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________________ ________________________ ________________________ 被考评人签字部门主管签字

加油站用地评估方法

加油站用地评估案例(加油站土地估价的探讨) 加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据《城镇土地估价规程》，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中（如抵押、作价出资等）基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合理的，但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存在较大问题：一是：不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道，一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作，就毫无使用价值，反过来，附着于不动产的不可分割的权益，应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作，如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。在加油站

抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益），否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营。至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄断地租？就目前看，答案是否。比如西方发达国家零售业比较流行连锁加盟（最近我国也逐步流行起来），给一定加盟费，就可利用某品牌店的“品牌、管理”等进行经营，但在西方国家较充分的市场竞争条件下，零售业利润率比较趋近一致，品牌连锁加盟带来的超额利润趋近加盟费，因此特许经营权是否等同于垄断地租要看市场是否充分竞争，而目前我国加油站主要集中在中石油和中石化两集团经营，根据《国家经济贸易委员会关于规范加油站特许经营的若干意见》（国经贸贸易[2002]631号）：“一、加油站特许经营，是指特许人通过签订合同将有权许可他人使用的与加油站经营有关的商号、注册商标、专有技术、经营模式、经营技术、服务标准等授予其他加油站使用，被授权的加油站按照合同约定在统一特许经营体系下从事成品油零售经营及相关服务，并向授权企业支付相应费用。其中，授予他人特许经营权的企业为特许人，被授予使用特许经营权的加油站称为被特许人。”、“三、加油站特许人为中石油公司、中石化公司及其授权的子公司（企业名单见附件）。子公司按照母公司授权范围在各地开展加油站特许经营活动。”，由此可见，在中国中石油公司、中石化公司是对加油站特许经营权具有垄断作用的，许经营权费用确定具有明

工业用地评估难点及方法选择 (2)

工业用地评估难点及方法选择 工业用地不同于商业用地和居住用地，用地企业及产业的区位竞争更多体现在城市之间的选择上。一个城市工业地价水平高低直接影响到其招商引资的强度和能力，也直接牵动一方经济建设、产业结构调整、劳动就业等诸多方面，从而形成地区间特有的工业用地价格及产业布局竞争模式。 评估难点 从宏观上讲，影响工业地价的主要因素包括行政因素、成本因素和市场因素。在工业用地价格还没有市场化之前，现阶段对工业地价起着决定性影响的主导因素是行政的干预，也往往容易出现非产业政策型的“同地不同价”现象，甚至有些地方政府为招商引资，人为地压低基准地价和出让最低价。就成本而言，工业用地价格不决定于成本（现阶段工业地价价格的成本构成主要包括征地取得费、相关税费、土地开发费等，其中征地补偿费所占比例在45%－60％；土地开发费除部分开发难度大、配套要求高的土地费用稍高以外，相对来说比较固定，其比例在30％－40％；相关税费就包括耕地开垦费、耕地占用税、基本农田用地保护费、征地管理费等，在新增建设用地有偿使用费不纳入成本税费的情况下，税费仍占工业地价的10%），但各项取得成本的高低直接影响到工业用地的最低出让限价。事实上，工业用地价格最终决定于供需关系，但我国主要城市目前工业用地供需总体上呈现供大于求的局面，这一点在工业用地价格近几年间

没有太大变化方面也有所体现，加之其他因素的影响，造成现阶段各城市工业用地基本上是有求必供，工业用地的价值和价格没有真正实现。 评估方法选择 在实际工业用地评估中，除了基准地价修正法外，无论是采用成本逼近法、市场比较法还是收益还原法，均导致在评估时的各种影响因素信息提取上的困难和方法标准等诸多难点。 因此，在城市地价动态监测中，成本逼近法是工业用地价格评估的首选方法，虽然成本逼近法有其自身的系统缺陷，但在工业地价交易案例不多、工业用地涉外评估时，成本逼近法仍是一种较能被各界认可的方法。市场比较法更能体现土地价值但有待市场进一步成熟，目前各地应用市场比较法评估工业监测点地价，采用的案例主要是抵押价格和转让价格。抵押没有真正的交易，只是预先评估的价格，不能反映真实的交易，也没有通过市场检验，没有实际应用意义；转让价格尽管是一种市场价，但目前市场价格和取得价格之间的差异仍很大，且即便是真实发生交易的土地，交易价格也存在两个问题：一是地面附着物的剥离是否合适，二是这一交易价格是否真实。基准地价修正法将逐渐退出工业用地价格评估。目前的工业基准地价，在一定程度上是迎合了地方政府招商引资的需要，没有真实反映土地的稀缺性，应用系数修正法评估工业用地监测点只能使评估价更加背离实际。今后可逐步根据厂房出租租金探索应用收益还原法，随着工业集聚效应和产业结构的调整，一些地方厂房的出租信息很多，与政府土地出让价格相比，租金更能反映市场实际。研究工业用地租金跟价格的

加油站评估过程

一、加油站房地产估价的一般特点 加油站作为一种特殊用途的房地产，在评估中必须充分了解其自身特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系，从而才可能通过科学评估得到其合理的价格。 1、位置极其重要并且分布离散性较强 加油站作为一种经营性房地产，一般情况下，各加油站的建筑质量、用料、工艺和设备、设施条件等差异不大，对其经营收益的影响也不大，加油站的经营收益主要取决于其座落位置的临路条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响。因此，位于相同区域的相同规模、设备条件和相同价格水平的两个加油站，可能因为所临道路条件不同、交通车流量不同等，经营收益有天壤之别。可以说，加油站房地产的价格主要取决于位置，位置条件决定下的土地的价格更是加油站房地产价格的主要构成部分。 （1）社会平均数据的取得要选择类似区域内的多个加油站，通过比较分析和综合处理确定。类似区域的确定以加油站价格影响因素如：道路密度、车流量和加油站分布密度作为指标。 （2）要合理剔除收益中垄断带来的超额利润，但应注意到，加油站作为一种日益众多的房地产，有些地区或区域可能因为加油站数量的过多，并不存在垄断利润或只有很少份额的垄断利润，因此，垄断利润需要根据各地加油站数量和实际状况具体分析，不宜采用固定的利润水平。剔除收益中垄断带来的超额利润方法可以通过扣除行业合理利润和采用适当的还原利率的方法来解决。其行业合理利润应以社会平均利润水平为基础，根据区域加油站经营状况，适当考虑目前加油站经营收益中的垄断收益成分，合理扣除企业经营利润。 （二）技术思路 根据以上分析，加油站是在经营期间有持续性经济收益的经营性房地产，可采用收益法估价。但加油站的经营状况个性很强，为了排除因经营因素或统计资料数据偏差的影响，评估中先按基准地价土地级别区域选择正常案例，采用相关指标的平均值，测算某土地级别区域内加油站单位面积房地产的价格，然后扣除房屋和建构筑物价格，得到单位面积土地的平均价格作为该级别加油站土地基准价格，然后在该级别加油站土地基准价格的基础上根据基准地价级差得到各级别加油站土地单价，再以加油站地价影响因素编制修正系数，经因素修正得到各宗地的价格，最后加上该加油站房屋和建构筑物价格得到加油站房地产的价格。 三、评估实例介绍 （一）选择加油站样点 截至2002年6月底，上海市已建成经营性加油站共计732座（另有12座水上加油站为船舶加油，不作为本次估价样点案例），从地域看，内环线内67座，占总量的9%。经整理分析分布在市区范围内全部加油站的运营费用、成本和收益资料，通过比较，选择了其中资料比较全面、可靠且运营状况比较正常，位于市区二到七级地段的11个加油站作为分析样点。 各样点加油站房地产基本状况见下表1

划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见

划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见 （试行） 前言 为规范国有划拨建设用地使用权地价（以下简称“划拨地价”）评估行为，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国资产评估法》等相关法律法规和土地估价国家标准、行业标准，制定本指导意见。 本指导意见由自然资源部提出并归口。 本指导意见起草单位：自然资源部自然资源开发利用司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。 本指导意见由自然资源部负责解释。 1. 地价定义 本指导意见所述划拨国有建设用地使用权地价，是指以划拨方式取得的、无年期限制的土地使用权价格。 2. 引用的标准 下列标准所包含的条文，通过在本指导意见中引用而构成本指导意见的条文。本指导意见颁布时，所示版本均为有效。使用本指导意见的各方应使用下列各标准的最新版本。 GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》 GB/T 18507-2014《城镇土地分等定级规程》 GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》 TD/T 1052-2017《标定地价规程》 TD/T 1009-2007《城市地价动态监测技术规范》 《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号） 3.评估方法 （1）成本逼近法 （2）市场比较法 （3）公示地价系数修正法 （4）收益还原法 （5）剩余法 划拨地价评估，应至少选用以上评估方法中的两种。

4. 评估要点 除遵循《城镇土地估价规程》一般规定外，各方法还可按以下要点评估： 4.1成本逼近法 （1）采用成本逼近法评估划拨地价，应选用客观的土地取得及开发成本数据，包括土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润等分项。 （2）合理确定土地取得费。结合估价对象所处区位及周边区域用地结构，分析在估价期日模拟获取估价对象类似用地可能采用的土地取得方式，测算相应土地取得费。 估价对象位于城市建成区外或远郊区域的，以估价对象周边区域平均征收补偿安置费用作为土地取得费。 估价对象位于城市建成区内的，可合理选择估价对象周边区域或类似地区的土地收储、国有土地上房屋征收或集体建设用地拆迁等案例，经期日、区位等修正后，算术平均确定估价对象土地取得费。有存量工业用地收储案例的，可优先选择使用。 4.2市场比较法 （1）运用市场比较法时，应选择与估价对象同类型的比较实例。比较实例主要来源于政府实际划拨供地案例，选择实例时可不考虑供后实际用途。 （2）原则上应在同一供需圈内或类似地区收集不少于三个实例。同一供需圈内可比实例不足时，可适当扩大供需圈范围直至满足条件。原则上应采用三年以内的实例，三年内可选实例不足时，可将选择年限适当扩大直至满足条件，评估时根据市场情况进行期日修正。需要增加比较实例来源时按照先调整范围后调整时间的原则处理。 （3）选择比较实例时应注意因各地供地政策不同造成的价格内涵不同，应保障比较实例能够修正到估价对象同一价格内涵。 4.3公示地价系数修正法 （1）待估宗地所在区域，政府已公布划拨土地使用权基准地价时，可选用基准地价系数修正法评估划拨地价。采用已完成更新但尚未向社会公布的划拨土地使用权基准地价，需经市、县自然资源主管部门书面同意。 （2）在已公布划拨土地使用权标定地价的城市，可运用标定地价系数修正法进行评估。 4.4收益还原法 地方政府对划拨土地收益有处置政策或通过研究测算能够明确收益构成的，可依据《城镇土地估价规程》运用收益还原法。 4.5剩余法