快乐购物公园0818
中国首个影视主题特色购物公园快乐购物公园SHOPPING-PARK
概念描述
二〇〇八年八月
前言
一、快乐购要成为全球媒体零售集团，发展的瓶颈在哪里？
1、必须充分地将资源转化为经济效益。在全球资源扁平化的今天，资源与消费亲密接触体验，在商界爆发巨大潜能。快乐购通过吸收和创新运作模式，举市场之力、资源之力、改革之力，不但发挥已有的优势资源，还将创造资源，利用社会资源，充分实现其经济价值。
2、快速发展必须通过规模化实现。规模化有横向规模化和纵向规模化，围绕我们主营业态，继TV、网络、型录后，开辟快乐购第四销售通路，地面体验实体是实现横向规模化途径之一。结合信息流、物流、现金流创新业态，运营城市综合体，是实现纵向规模化。规模化弥补了快乐购产业布局的不足，形成虚实结合战略性布局框架。
3、必须建设适应发展需要的办公大楼和基地。筹建办公大楼需要巨量资金，基地发展需要大幅土地满足发展所需。快乐购正处于利润积累的初创期，投入巨资圈地建设将给新生公司带来沉重负担，并且土地政策上不可行。快乐购必要在融资渠道、利润形成环节突破，实现宏伟建设目标。
二、我们面临什么样的选择与发展机遇？
快乐购成功地在商业界树立了品牌形象，建立了宽厚的商业资源，具备了高度人气凝聚力，有待多途径实现品牌商业价值。
广电产业、文化产业是我们根基，湖南广电拥有强势媒体资源，对商业人气的拉动作用强劲，充分体现在自己的商业实体上，为自己
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所用。长沙是娱乐文化之都、国家旅游城市，风景优美、文蕴深厚，独具魅力资源，可以吸引全国13亿人，吸引全世界。
2007年，长沙市社会消费品零售额超千亿元，仅旅游购物方面已经存在50-100亿市场，2008年湖南省预计170亿-340亿，但市场分散，旅游购物未成体系。长沙乃至全国缺少向公众开放时尚文化娱乐体验介体，更没有全面结合娱乐、观光、度假、旅游、购物、商务进行系统导向的综合购物场所。
湖南省为文化产业化出台系列政策扶持，长株潭成为国家两型社会综合改革试验区，系列政策先试先行，环球嘉年华、首创集团等意欲继续做大蛋糕。
快乐购走的是创新之路，在湖南广电谋求事业向产业跨越改革之机，势必再次跨界，创新突破，决胜商圈。
三、开发的策略性思路
1、创新渠道，创新业态。导入国际商业流行的最高业态shoppingpark（购物公园）的概念，直接与国际商业运行接轨。逐步开展实体购物、旅游观光、文化娱乐、酒店地产等业务，运营城市综合体，同时辅助媒体零售主业做大做强。
2、发掘资源，借力发展。以影视为主题，快乐购物公园为载体，发掘湖南广电和快乐购媒体资源、品牌资源，湖南的地域资源，长沙的娱乐资源，创新经营，充分发掘和利用长株潭政策，文化产业化政策和旅游等产业政策。
3、以小搏大，回馈总部。项目实施滚动式开发，快乐购以无形
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资产等软实力投资为主，联合产业实体与资本方组建新公司营运购物实体，公司获得持续利润源。商业实体的开发将带动地产升值，公司硬投资主要运用于操作地产运营，盈利回馈建设总部大楼等设施。
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目录
前言 (1)
第一章项目开发背景 (6)
一、公司介绍 (6)
二、市场环境 (7)
1、影视传媒与文化娱乐行业商业发展潜力巨大 (7)
2、湖南长沙的文化旅游市场蓬勃发展 (8)
3、商业消费向享受型体验消费转型 (8)
4、市场的缺失 (9)
5、影视文化产业的发展形势 (10)
第二章快乐购物公园开发战略 (12)
一、项目操作指导思想 (12)
一个主题 (12)
两处立足 (12)
八项操作原则 (13)
二、项目战略定位 (14)
1、保持优势 (14)
2、全面体验 (14)
3、结构改善 (14)
4、功能综合 (15)
三、项目战略目标 (15)
1、产业经济增长点 (15)
2、精神需求寄托地 (15)
3、标志性风景点 (16)
四、项目选址 (16)
选址一：望城马桥河地块··························································错误！未定义书签。
选址二：开福区鸭嘴铺地块······················································错误！未定义书签。
选址三：湘潭九华召山对面······················································错误！未定义书签。
五、项目操作管理 (16)
1、用地性质 (20)
2、论证与策划 (20)
3、营运管理 (20)
第三章快乐购物公园设计 (22)
一、项目规划及建筑原则 (22)
二、项目功能区域 (22)
三、项目主要内容介绍： (24)
1、地面体验店 (24)
2、品牌专卖店 (25)
3、湖湘民俗街 (25)
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4、休闲娱乐城 (27)
5、明星体验馆 (27)
6、百果园 (27)
第四章快乐购物公园效益分析 (29)
一、集团内部效益 (29)
1、推动产业升级，完善了产业链 (29)
2、保护和发掘了资源 (29)
3、产生经济效益 (29)
二、外部社会效益 (30)
1、有助于提升长沙的旅游形象和城市品位 (30)
2、促进区域经济的发展，带动相关产业发展 (30)
4、为当地提供大量就业机会 (30)
5、推进人民生活水平的提高和精神生活的丰富，改善居民生活质量 (31)
6、改善生态环境 (31)
第五章快乐购物公园支持与保障 (32)
一、资本投入保障 (32)
二、商业人气度 (32)
三、人才保障 (33)
四、政策保障 (33)
1、湖南省扶持文化产业做大做强 (33)
2、政府、银行对公司的支持 (34)
3、长株潭拥有政策优势 (34)
4、符合国家鼓励就业政策 (34)
五，争取政府支持 (34)
结语 (36)
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第一章项目开发背景
一、公司介绍
快乐购物有限责任公司是国内第一家全国连锁、全新形态的现代电视购物公司，由湖南广播影视集团和湖南卫视全资控股，公司以湖南为运营总部，连锁覆盖长三角、珠三角及全国一线目标市场。
快乐购物专业电视频道于2006年03月17日正式营业，开播一年半即一跃成为中国最具优势的新一代家庭电视购物运营商。2007年，公司销售额突破11亿元。
快乐购物依托湖南卫视品牌优势，整合电视、网站、型录“三合一”的无店铺销售通路，降低消费者购物成本，创导前所未有的消费体验和生活方式，让消费者真正体验到随心所欲的购物快乐。
快乐购物致力实现“大平台”、“大产业”、“大流通”的发展目标，加速连锁扩张的步伐，业务稳步成长，发展势头迅猛，以湖南为总部，至2008年6月已在全国连锁开店29家，覆盖全国9个省、直辖市，会员人数达到110万。
快乐购自身的品牌号召力初具规模，品牌价值和影响力是快乐购物在全国构筑市场信誉体系、赢得消费者信赖的有力保障，公司走出了一条健康运营的发展之路。建设快乐购被列为湖南省“十一五”重点工程和文化产业龙头项目。
2008年度快乐购计划实现销售20个亿，并通过引入战略投资者，
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快速提升公司价值到14个亿，实现湖南广电股东价值10个亿。到2010年，争取实现销售50个亿，并通过上市实现公司市值70-100
个亿，国有股价值36-50个亿。公司力争在10年内成为“快乐购全球媒体零售集团”。
快乐购物有限责任公司为主业发展及产业链延伸的需要，按照集团战略目标要求，计划于一处环境优美、交通便捷、具有拓展空间的区域拓址建设快乐购物的总部和产业基地，它将是公司电视购物的大本营、休闲购物城和新产业的孵化器。
二、市场环境
1、影视传媒与文化娱乐行业商业发展潜力巨大
文化产业是未来社会的“朝阳产业”，它的生机来自于文化的经济价值和经济的文化蕴含。文化产业的主打领域传媒业来看，九大传媒巨头支配着全球传媒文化产业市场：时代华纳、迪斯尼、贝塔斯曼、维康、新闻集团、索尼、通信公司、环球影业和日本广播公司，这些品牌企业的年收入都在数百亿美元，而我国还没有一家年收入超过百亿元人民币的文化企业。通过观察会发现，传媒巨头们不同程度的开发了媒体资源直接面对消费者，产业发展的核心是形成产业链，打造完整的产业链条，发挥产业聚集的溢出效应，使整个行业都处于一个良性发展的轨道。
近年来，湖南文化产业以年均18%的增长速度快速发展，湖南文化品牌声名鹊起，文化产业成为湖南人引以自豪的一张新名片，形成
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优势，积累了品牌，长沙歌厅酒吧演艺消费的兴起，是将演艺文化运用于商业的开拓，使长沙有娱乐消费之都的盛名。娱乐性文艺演出业在湖南经过十几年的风雨，从最初歌厅文化铺垫到今天的剧院化经营模式，进入了产业规模化的良性经营状态。发展产业链不但要有自己的品牌，而且将文化内容应用于商业，促进行业发展壮大。
2、湖南长沙的文化旅游市场蓬勃发展
2007年全省旅游收入达到732．71亿元，比上年增长24．5％。作为全省旅游中枢的长沙市接待国内外游客2862万人次，实现旅游总收入259亿元，约占全省旅游总收入的36％，相当于全市GDP的12％。2008年，湖南上半年GDP4911亿元，其中第三产业1950亿元，湖南省旅游业全年的工作目标是接待国内游客12300万人次，入境游客142万人次，实现旅游总收入854亿元。在旅游收入中，旅游购物收入约占20%至40%，湖南省2008旅游购物约170亿至340亿，长沙60至120亿市场。
长沙作为全国首批公布的24个历史文化名城之一和湖湘文化发源地，历史悠久，名人辈出，具有得天独厚的人文资源优势，然而一大批具有深度的实体历史文化名迹风景却对外推介不够，历史品牌名人故居寺庙生态风景，外宣传推介途径狭窄，发展文化旅游产业大有希望。
3、商业消费向享受型体验消费转型
现在的消费随着生活的不断改善，消费水平也不断在提高，消费类型由经济实用消费向享受型体验消费转型，消费者在消费的过程当
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中，不单单是为了满足单一的需求，很多消费者在满足物质需求的同时，还需要很多的精神需求，更注重消费行为的便捷（交通、多方位需求），生态（自然绿色、健康），时尚（新潮、个性、荣耀感），意境（人文内涵）。在近几年，一股主题式商业消费的热潮从沿海发达地区快速向中西部地区发展，其发展的速度已大大超越了传统商业的发展速度。在传统的商业纷纷面临销售下降和利润下滑的局面时，主题式商业却以其针对性的主题市场定位获得良好的发展，成为现代商业的主要商业形态。
以传媒体起家的迪斯尼公司，借米老鼠形象创立了主题乐园，每年接纳数千万游客，2006年利润达到32亿美元，占公司总获利的一半，成为迪士尼的摇钱树。香港迪斯尼乐园开幕餐饮和商品已赚个盘满钵满。单单一个小锁匙扣售价达到四十五元，年售出逾一百万件，即约有四千五百万元进帐。
4、市场的缺失
体验设施不足：作为历史文化名城，适宜于旅游度假、感受时尚的文化旅游城市，长沙尚缺乏具有明显地域特征，目前也没有形成享有全国知名度的旅游商业，欠缺有规模、有规划的游乐购物结合场所，长沙号称湖南娱乐文化之都，全国甚多消费者有体验一把的欲望，时尚体验完全可以撑起巨大的经济体，然而长沙乃至全国尚缺少向公众开放时尚文化体验介体，已开发的设施场所并不能全面满足消费需求。游客来长沙这个文化的大本营不能强烈能感受到影视文化的特色，也不知道去哪里感受和体验特产资源，旅游购物至今仍停留在商
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贩自由发展格局。任由旅客在商业集中的商圈”自助寻找”,既不便于游客行程的安排，也不便于满足游客更高层次的购物需求。
文化服务未成体系：湖南影视文化与商业经营两层皮，在全面打造产业链，充分发挥影视文化资源优势方面，属于薄弱环节。没有将我们的影视文化资源结合食、住、行、游、购、娱这旅游六大要素进行系统导向，结合成体系。是资源的巨大浪费。形势呼唤长沙的旅游购物设施，并能结合文化特色自身成为一处景点，吸引更多的游客来长沙，尽可能地多消费。
5、影视文化产业的发展形势
做大做强：“湖南电视的品牌无疑已占据了国内省级卫视的头把交椅，但整个集团的资产实力还落后于上海、北京和广东。没有强大资产实力作为保障的品牌优势，是不牢靠不持久的。因此惟有深化改革，才能使我们进一步做大做强”。
集团化：湖南省第九次党代会制定了“发展先进文化、建设文化强省”的战略决策。省委书记张春贤提倡要用国际的视野来谋划和推进，要把湖南省的文化产业发展目标拿到国际大背景下比照和审视，组建一批跨地区、跨行业、跨所有制的文化产业集团，打造文化产业的“航空母舰”。
升级亮点：湖南省又开始实施新一轮体制机制改革，省会长沙也正在努力打造除北京、上海、广州等中心城市之外的区域性文化娱乐中心，湖南广电集团正实施从娱乐向快乐升级、从事业向产业跨越的“第三次创业”。
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借道提升：荀子《劝学》篇中提到，“假舆马者，非利足也而至千里；假舟济者，非能水也，而绝江河；君子性非异也，善假于物也”，说的是借助外物提高自身能力的道理。我们面对如此多资源环境，迫切需要借助一个多形式、多功能型的载体，将资源直接面对消费群体创造消费需求，通过资源扁平化，减少资源操作的纵深环节，来实现对资源的有效商业利用，助推公司发展。
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第二章快乐购物公园开发战略
构建快乐购物公园，由各种游憩设施、环境、活动、服务、开发组成商业综合体，统一管理运作，形成一种多元文化、多重业态共存的生态系统，我们将融合购物、观光、度假、娱乐、总部办公成片开发，这里有快乐购地面实体店、品牌专卖店、青春时尚街、国际影院、演艺活动厅、民俗街、欢乐城、明星村、百果园、酒店……充分发挥、展示创意精神，通过多形态空间的营造，让这里成为一座快乐城。
这里将是一个事业的平台，一道靓丽的风景、一种时尚的潮流、一股现代的气息、一段快乐的历程、一种惬意的生活。
一、项目操作指导思想
项目以综合发展第三产业为主导，按照行业惯例和发展趋势以及市场运作的规律要求，项目的建设经营要以科学的规划保证资源的合理开发和社会效益与经济效益的双重回报，需要以可行性规划来指导现实，快乐购物公园项目将以“一个主题、两处立足、八项操作原则”为开发指导思想，项目有可操作性，具备内涵，保持新的表现形态，永远能吸引各阶层消费人群重复消费。
一个主题
以影视为主题，用创新和实效并重重点充实长沙食、住、行、游、购、娱六大旅游要素中购的内涵。以影视为主题特色，是为了提升人气度，有了人气度，无论购物、休闲、游乐、地产、等等经营项目有了前景。
两处立足
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立足“快乐”，立足“体验”，深度开发主题内涵，并结合湖湘特色文化，积极推动资源的高层次开发和产业链的建立。
八项操作原则
1、低成本扩张的原则：快乐购在项目中的优势是用无形资产控制有形资产，最小的投入取得最大控制权。争取各级政府支持，利用土地政策，文化政策，税收政策，减低土地投入、现金投入，减免或降低费用。尽可能地利用原始地形地貌，保留植被，减少开挖。
2、不影响主业的原则：项目的运作经过充分的风险评估，确保对主业无负面影响。不但要创新，还小心求证，确保项目顺利实施，实施顺利，并与主业相互补充和促进发展，
3、发挥优势的原则：将快乐购已经形成的资源价值充分体现发挥，并通过创意与借力将外部资源为我所用，创造价值。
4、国际化视野的原则：项目操作积极引进过内外知名策划规划、设计团队，高起点，高发展。打造长沙标志性产业，形成地区人气核心，经济核心。
5、市场化的原则：完全遵循市场规律，选择适合的开发者和经营者，采用专业人员市场化操作，保证有对项目的经营管理能力。
6、综合效益最优的原则：项目的开发目标是要成为公司新利润源，在投资者和企业实现经济价值的同时，能为地区带来经济价值并增加就业机会。
7、发展共赢的原则：项目的发展不是依靠打压竞争，而是不断补充和促进现有的商贸旅游业，大家共同做大长沙商贸旅游市场这块
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“蛋糕”。
8、生态和谐的原则：项目改善当地人文生态环境，不危及当地居民的道德和社会生活，不引起社会矛盾。
二、项目战略定位
1、保持优势
在商业市场，我们直接面临两种业态的竞争：大型商圈的竞争和游乐娱乐市场的竞争力，但快乐购物公园同时拥有两种优势，作为唯一拥有影视资源和大面积独特景观的购物场所，也将成为具有旅游休闲价值的人潮聚集区。这种大众化倾向反映在购物公园的设计上既满足“高档”品位，也更注重考虑民俗的喜好，以求雅俗共赏。逐步打造“快乐购”这一时尚商业消费品牌，以品牌战略提升影响力、竞争力，结合湖南广电传媒的传播优势，做到以特色取胜，以实惠取胜，以亲和力取胜，以品牌信赖度取胜。
2、全面体验
由于地处长沙，当地具备文化与消费领先的观念，快乐购物公园将着力寻找商业、文化与休闲、旅游之间的结合点，不仅要促进、传播影视文化，还要通过市场化理念，为其赋予新的商业表现形态，以达到良性运转的目的。快乐购物公园将着力满足各个消费层次与不同年龄群体的交流和生活需要，成为中老年人追忆过去，年轻人体验时尚，青少年求索新知，儿童尽情游乐，本地居民休闲信步，外地游客购物猎奇的理想场所。
3、结构改善
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如果仅有观光旅游产品结构，长沙无法适应今后旅游市场的需求，观光旅游的发展缺乏一定的后续能力和资源增值能力，因此长沙应利用地区独特的地理、景观和人文优势，将整个长沙经营成为商务及休闲度假型旅游城市，这就需要配套建设具备人文景点特征的休闲购物场所。
4、功能综合
快乐购物公园将是一种通过统一营运管理，在商业、文化、娱乐、旅游、服务方面提供全方位多功能的综合型场所，以旅游购物、餐饮娱乐、文化艺术、寓教于乐为四个基本特质。这里不是纯购物中心，也不是纯市民公园，而是综合了建筑、景观、空间的“体验经济”场所，具备购物、娱乐、休闲、餐饮、教育等活动功能，是大陆首座影视主题园林式SHOPPING-MALL，这个购物中心不仅仅只是一群建筑，而是一个SHOPPING-PARK互动社区。
三、项目战略目标
1、产业经济增长点
立足长沙，着眼全国，充分利用和发挥长沙的旅游区位优势和影视资源优势和社会经济优势，真正体现长沙作为文化风景旅游城市的精髓，达到经济、政治、社会、环境效益的和谐统一，争取成为长沙新的旅游经济增长点。
2、精神需求寄托地
随着人民生活水平的提高，物质与精神的需求同位增长，消费者对消费环境的讲究越来越高，重情调、求新异的心理也逐步上升。将
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购物场所、酒楼、娱乐场所作为聚会地早已成为现代都市人品味生活的一种时尚。而长沙购物公园可以近距离接触偶像明星，提供了一个面向全家人的优雅温馨的购物、用餐及聚会场所，不仅满足消费者享受的基本消费需求，也满足其对亲情氛围的情感需求。
3、标志性风景点
目前，长沙缺乏有深度的集购物、休闲、旅游于一体的旅游项目，没有形成具有经济和社会双重意义的标志性现代旅游产品。长沙快乐购物公园项目的开发将填补这个空白，并将成为长沙新的旅游招牌产品，其地位将可见一斑。建设快乐购物公园的意义不仅在于完善长沙的旅游产业链，更在于使旅游产业与城市建设结合起来，成为旅游城市的重要景点。
四、项目选址
项目定位长株潭区域靠近长沙城郊或趋近长沙核心城区位置，选址要求、风景优美、山水交融、人文浓郁、交通便捷但避免城市拥挤，具备拓展空间。同时创新规划设计模式，充分使用原始地貌进行布局设计，让商业活动更生态更和谐。
长沙各主要区域板块选址开发情况：
1、大河西板块
河西人文历史悠久，板块学风浓郁，风景优美，植被优良。河西板块主要为两型社会先导区，享有先导先发展的优势，大河西先导区着眼于带动全省、辐射全球。在先导区内，规划的快速交通系统由长常高速、绕城线、长潭西线、京珠西线、北横线和南横线、319国道、
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黄桥大道、长花灰韶和二环线组成，并有铁路、河运结合。近年来，长沙市加快了河西板块的发展步伐，是政府西迁，带动了整个地域升级。
根据规划，近期启动的重点区域为梅溪湖周边片区、岳麓山片区、坪塘片区、洋湖垸片区，重点建设项目包括滨水金融商务区、西湖文化园、麓山国际商区、国际会议中心、领事馆区、五星级酒店、国际展览中心、大学城、文化创意街、岳麓山景区等。从商业发展的角度来看，河西一直是长沙商业开发较弱区域，这也给商业开发留给了巨大的操作空间，效果如何，有待观望政策对项目的扶持。
2、、大东城板块
在地理区域上，大东城初步形成了核心区和远景区面积约200平方公里。大东城是“开发区、市场群、交通枢纽”三位一体的经济构架。其产业支撑是长沙经济技术开发区，加长沙县规划中的“六组团三重镇”。交通枢纽主要是火车、飞机和高速公路。
武广铁路进一步为该区域带来流动性商业潜力，利用武广新城和长株潭城市群建设的机遇，实现跨越式发展。雨花区公布了打造“一区一城、两纵两横、三圈三块”现代服务业的空间布局规划。“一区一城”即以武广客运专线长沙站及其配套项目为主体的黎托商贸新区，以环科园新型工业、现代服务业为主要支撑的工业新城；“两纵两横”即以韶山路、万家丽路为纵轴线，以香樟路和湘府路为横轴线，打造高品位、高投资强度、高税收贡献率的新兴服务业走廊；“三圈”即以东塘、红星、高桥商圈为主体的三个商贸服务业经济圈；“三块”
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即以体育新城、报业文化新城、出版物交易中心等项目为主体的文化创意板块，以同升湖、植物园、清泉寺等项目为依托的生态旅游板块，以全洲物流港、中烟物流等项目为代表的现代物流板块。目前在长沙东城，经济以工业为突出优势，工业领域带动大东城经济的强力勃发，为区域商业带来一定效应，但东城的商业品味缺乏，层次不够，是现代商业的软肋。
3、新南城板块
湘江沿岸以东，万家丽大道以西，南郊公园二环线经韶山南路接香樟路以南，暮云镇以北（含暮云镇），面积约为100多平方公里的范围内就构成了“新南城”，新南城卧于湘江之畔，地处长沙与株洲、湘潭对接的核心区域，距湘潭、株洲城市中心区不到20公里，可以依托长沙，面向三市，服务全省。同时也是省会长沙重点发展的区域，具有区位优势。
它是长沙发展的核心基地和战略支撑点，也是长沙的新中心，因为它支撑着“城市中心”四大功能：即中央政务功能（CPD）、中央经济功能（CBD）、中央生活功能（CLD）、中央信息功能（CED）。他还表示，南城有“三心六区”，三心既政务文化中心、商务中心、商贸会展中心，而整个新南城又按行政文化中心区、商务及总部区、会展及商贸区、生态环保工业园区、现代物流园区、生态型健康住宅区等六大区进行布局。
“十五”期间，雨花区委、区政府以“一点一线两片”作为支撑起实力雨花的脊梁。自从省政府新址南迁，城南板块被赋予了新的含
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义，而城南副中心的全面启动，更是掀起了城南新一轮的开发热潮。然而开发热并没有带来人流、物流、商流，新南城真正的兴旺，还有待时日。
4、北城板块
从北城所属的目前的整个开福区来看，无论是地理人文，还是自然资源条件都是非常宜居的，芙蓉北路、丽臣路、东风路、湘江大道等道路构成了开福四通八达的交通骨架，老工业企业搬迁撤退，烈士公园、开福寺、沿江风光带、新河三角洲等组成的自然人文风光更让这里充满宜居气质。北城具备最丰富的开发地块，长沙金霞开发区集港口、铁路、公路、航空四大优势于一身，是湖南发展现代物流业的最佳区域和最佳选择。
开福区在近些年显得发展线路鲜明，房地产业成为这几年产业发展的主角。而房地产商贸流通、餐饮娱乐、现代物流、酒店、金融、文化旅游、会展形成现代服务业八大箭头，引领整个开福区价值升级。政府的大力支持，“两馆一厅”等市政工程的修建，欲加速城北的发展，然开发的势头仍然不强，北城缺乏核心的商业也是不争的事实，原有的核心伍家岭商圈也格局太小，并逐渐萎缩，由于波隆立交桥的原因，也很难在地域上有所突破。总的来说，北城的商业发展相对滞后。
芙蓉板块西边作为城市核心地带，其区位商业价值不用多说，但缺乏发展空间，东头接壤星沙而开发情形类似。各个区域都有所长，有所不及，从发展的角度进行区域综合分析，建议项目开发应偏重于
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