房地产金融市场

房地产金融市场

第一章

概念：房地产金融市场是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类资金交易的场所，其基本职能是为房地产的开发、流通以及消费筹集和分配资金。

分类：按照市场层次的不同，可分为房地产金融一级市场和房地产金融二级市场。房地产金融一级市场又称为初级市场，是指借款人通过房地产金融中介机构或从资本市场直接进行资金融通的市场，房地产金融二级市场是指房地产金融工具的再交易和再流通市场。

按照服务对象的不同，可分为房产金融市场和地产金融市场。房产金融市场是指银行及其他非银行金融机构为房屋再生产和交易，以及以房屋为抵押、以房产收入为保证等进行资金融通的市场。而地产金融市场是指以土地作为抵押向金融机构融通资金的活动的总称。

按照金融交易工具期限的不同，可分为货币市场和资本市场。货币市场是融通短期资金的市场，而资本市场是融通长期资金的市场。

根据金融服务的层面，房地产金融市场可以分为：1.开发性房地产金融市场，是指为房地产的开发经营提供融资、筹资、结算等金融服务而形成的市场，其服务对象是地产商、开发商2.消费性房地产金融市场，是指为房地产的消费者提供各种金融服务而形成的市场，其服务对主要是消费者、房地产的购买者等

3.其它房地产金融市场，包括住房抵押贷款证券化、房地产信托、房地产租赁等市场

理解：房地产金融的特征：（一）资金运用具有中长期性

（二）容易受政策影响

（三）房地产金融安全性较高，收益较好。

（四）杠杆效应明显

（五）具有“无转移抵押”性质

问：中国的房地产企业如何融资？中国国内房地产企业的融资途径有两个：一是企业内部融资，二是企业外部融资。房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金及购房款，这部分资金可以作为必要的开发资金。

房地产企业的外部融资途径主要有申请银行贷款、发行股票、吸收股权投资、发行企业债券、发行房地产信托、利用外资、合作开发、发型产业基金等。

第三章

房地产金融机构的含义

房地产金融机构是指经营房地产金融业务的各种金融中介和经营附属房地产金融业务的各种金融企业。

了解：房地产金融机构的性质

（一）金融性：它是经营金融业务的专业机构

1.在金融管理上，接受银监会的监管。

2.在业务上是经营货币资金的。

3.以信用为基础。

（二）企业性：它是办理货币信用业务的经济实体

（三）专业性：它是特定产业的金融机构

1.房地产开发经营群体

2.房地产交易群体

3.房地产消费群体

（四）服务性：它肩负着支持住房制度改革的使命

住房储蓄银行：（一）烟台住房储蓄银行，2003年经中国人民银行批准，烟台住房储蓄银行经过整体股份制改造，更名恒丰银行，成为一家全国性股份制商业银行。

（二）蚌埠住房储蓄银行，是全国第一家住房储蓄银行。

（三）中德住房储蓄银行，简称“中德银行”，于2004.2开业，由建行与施威比豪尔住房储蓄银行共同组建，目前是建行控股的一家专业经营住房信贷业务的商业银行，也是国内经银监会批准成立的唯一一家专业银行，总行设于天津。

第四章房地产信贷

房地产信贷的基本特征p48：（一）贷款投向受到严格限控制

（二）贷款期限较长

（三）贷款规模与资产占比有限制

理解：房地产信贷应满足的条件

房地产信贷的基本条件

信贷条件是指银行为保证贷出资金的按期回收和应有效益，事先对申请贷款的单位或个人提出的要求。确定借贷条件的出发点和归宿点是，贷方能否如期回收本息，借方是否按期偿还贷款的本金和规定的利息。房地产的高价值性和不断增值性特征又在一定程度上减少了上面所述的偿还风险。

因此一般以房地产作抵押作为设立房地产信贷的基本条件。

房地产信贷应满足的其他条件：1、借款单位应满足的条件：资质要求：（1）借款单位必须是依法批准的法人单位。（合法性）（2）借款单体必须实行自主生产经营和独立核算（3）借款单位必须拥有一定的自有资金（4）借款单位要在银行开立账户，将所有业务收入存入开户银行，并由银行办理结算业务。（5）借款单位必须具有年度开发计划和开发项目规划设计文件，这些计划和设计文件是经过企业批准部门的认可和确定的（6）借款单位必须具有健全的管理机构和财务管理制度，并定期向贷款银行提供经费计划和财务收支计划以及会计、统计报表等有关资料。

2、个人借款应满足的条件：（1）居民个人购房的首付款额度（2）贷款期限30年（3）利息支付（4）借款额度80%

房地产资金的主要来源（筹集渠道）：（一）政策性房地产银行资金的筹集：①国家财政基本建设资金②预算内行政职业单位住房资金③预算内行政事业单位出售公房回收的资金及住房租赁保证金。④职工住房公积金⑤发行地方住房建设债券筹集的资金⑥国际金融机构向地方政府提供的住房贷款资金⑦政策性住房信贷

（二）商业房地产信贷资金的筹集：①银行自有资金，②各类存款③借入资金④同业往来资金⑤发行金融债券和出售可转让大额定期清单⑥国外借款⑦其他：可以用一部分客户的资金作为自己的资金来源。

信贷的种类：1.房地产开发贷款（1）房地产开发企业流动资金贷款。（2）房地产开发项目贷款。

2.房地产经营贷款（1）流动资金贷款。（2）大修理资金贷款。（3）专项贷款。

3.房地产消费贷款（1）购建住房贷款和改造维修贷款（2）个人住房消费贷款和集体住房消费贷款（3）住房抵押贷款、住房担保贷款和住房抵押担保贷款（4）固定利率住房贷款、浮动利率住房贷款和连动式利率住房贷款

第五章房地产开发贷款

定义：房地产开发类贷款是指用于土地一级开发、房屋建造过程中所需建设资金的贷款，包括土地储备贷款、房地产开发贷款。（CCB）

房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。（商业银行房地产贷款风险管理指引）

类别：1.按贷款用途分为：

a. 住房开发贷款、

b. 经济适用住房（安居工程）开发贷款（含科教文卫单位经济适用住房建设贷款）、

c. 商业用房开发贷款、

d. 高等院校学生公寓建设贷款

e. 其他房地产开发贷款等。

2.按开发内容不同分为：a. 住房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房的贷款。

b. 商业用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售，主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。

c. 土地开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的贷款。

d. 房地产开发企业流动资金贷款，是指房地产开发企业因资金周转所需申请的贷款，不与具体项目相联系，由于最终仍然用来支持房地产开发，因此这类贷款仍属房地产开发贷款。

3.其它分类：按项目收益模式分为:

a. 建设性房地产贷款，贷款期限只限于房地产项目的开发建设期间；

b. 永久性房地产贷款，在房地产项目建成后发放，期限可长达30年以上。

按期限：中长期、短期

按保障程度：信用、保证、抵押等

按风险：5级分类

获得房地产开发贷款条件：

1. 必须经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业。

2. 具有贷款卡（2014年12月5日起取消！），在银行开立基本存款账户或一般存款账户。

3. 开发项目与其资质等级相符。

4. 项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开（施）工许可证，按规定缴纳土地出让金。

5. 项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场的需求，有良好的市场租售前景。

6. 项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。

7. 贷款用途符合国家有关法规和政策。

8. 项目资本金应达到项目预算总投资的35%以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。房地产开发贷款的操作程序：借款受理、贷前检查、贷款审批与发放、贷后管理4个环节。了解：贷后管理：1.档案管理2.贷款项目检查3.贷款五级分类管理（正常、关注、次级、可疑、损失）4.回笼资金管理5.保证人及抵（质）押物管理6.贷款回收管理

理解，简答：风险管理：必须坚持以下原则：①项目管理原则②以销定贷原则③阶段拨付原则④公私联动原则

了解：房地产开发贷款风险防护措施：房地产开发贷款风险预防、风险转移、风险分散、风险回避

了解：抵押担保方式：一、普通抵押，包括房地产抵押和在建工程抵押。

二、最高额抵押

三、集合抵押

四、分享增值抵押

第六章个人住房贷款

概念：个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。

理解：分类：一）按照贷款的资金来源划分，个人住房贷款可以划分为：

1.自营性个人住房贷款，是指商业银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类型房屋的自然人发放的贷款

2. 公积金个人住房委托贷款，是指商业银行受地方住房基金管理部门委托，利用委托人提供的资金发放的个人住房贷款，贷款风险由委托人承担。

3.个人住房组合贷款，是指对按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造、大修各类型住房时，商业银行同时为其发放公积金个人住房委托贷款和自营性个人住房贷款而形成的特定贷款组合。鉴于个人住房组合贷款是由公积金个人住房委托贷款和自营性个人住房贷款两个独立的贷款品种组成，抵押物相同，但贷款人、资金来源、利率不同，需要分别签订借款合同。

（二）按住房交易形态划分：1. 个人（首次交易）住房贷款（一手房个人住房贷款），是指商业银行用信贷资金向在中国大陆境内住房一级市场购买各类型住房（含商业用房）的自然人发放的贷款，俗称“一手房”个人住房贷款或称新建房个人住房贷款。

2. 个人再交易住房贷款（二手房个人住房贷款），是指商业银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇住房二级市场购买住房（含商业用房）的自然人发放的贷款，俗称“二手房”个人住房贷款。

3. 个人住房转让贷款（转按揭贷款），是指当尚未结清个人住房贷款的客户出售用该贷款购买的住房（含商业用房）时，商业银行用信贷资金向购买该住房的自然人发放的个人住房贷款。所交易住房称为转让住房，出售转让住房的贷款客户称为住房转让人，向银行申请个人住房贷款用于购买转让住房的自然人称为借款人，住房转让人尚未结清的个人住房贷款称为原借款。个人住房转让贷款俗称“转按贷款”。

（三）按贷款的用途划分：1. 个人住房贷款，是指商业银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买各类型住房（不含商业用房）的自然人发放的贷款。

2. 个人商业用房贷款，是指商业银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买各类型商业用房的自然人发放的贷款。所称商业用房是指借款人购置的用于盈利的经营性房屋。

3. 个人自建房贷款，是指商业银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇自行建造各类型房屋的自然人发放的贷款。

4. 集资建房个人住房贷款，是指商业银行用信贷资金向参加单位集资建房的职工发放的住房贷款。

5. 个人组合贷款，是个人在申请购买住房贷款时，同时申请其他品种的个人贷款。

（四）按贷款利率确定方式划分：1.固定利率个人住房贷款 2.浮动利率个人住房贷款 目前主要有住房与购车组合贷款、住房与装修组合贷款等。个人组合贷款中不同贷款品种参照相应的贷款办法，按照不同的期限、金额、利率等规定执行。

理解；个人住房的特点（5）：①贷款对象特殊

②贷款用途专一：支付所购买住房的房款

③贷款数量较大

④贷款期限较长，最长不能超过3年

⑤贷款偿还方式特殊

个人住房抵押贷款还款方式，理解：等额本息还款法，借款人每月还贷本息合计金额相同，即借款人每期以相等的金额（分期还款额）偿还贷款，其中每期归还的金额包括每期应还利息、本金，按还款间隔逐期归还，在贷款截止日期前全部还清本息。

设贷款总额为Y ，贷款期数为n ，贷款利率为i ，已还至第k 期，则：每期还款额=1

i 1i 1i n n -++** Y

贷款剩余本金=Y *-++-+1i 1i 1i 1n k n

等额本金还款法，借款人每期须偿还等额本金，同时付清本期应付的贷款利息，而每期归还的本金等于贷款总额除以贷款期数。

设贷款总额为Y ，贷款期数为n ，贷款利率为i ，已还至第k 期，则：分期还本额=

n Y ，第k 期还款额=i Y k Y

**)n

11(n --+ ，贷款余额=Y k *)n 1(- 了解：等额累进还款法，等比累进还款法，其他还款方法 P .95（漂浮式按揭贷款、可变利率按揭、逆向年金抵押）

个人住房贷后管理：①贷后检查②合同变更③本息回收④贷款风险分类和不良贷款管理⑤贷款档案管理

理解；抵押权的物上请求权，贷款人对自己的抵押权有物上请求权，即当抵押物受到非法侵害时，抵押权人可以以权利人的名义独立请求法律保护

物上请求权包括：

⑴停止侵害请求权

⑵请求恢复原状或提供额外担保

⑶消除危险请求权

⑷排除妨碍请求权

⑸损害赔偿请求权

了解；个人住房贷款违约分析（何种情况违约）：借款人由于某种原因而不能在6个月内按时足额偿还银行贷款的情况。

理解：提前还款（贷）分析（适用性，在什么情况下适用）：（一）使用应急资金甚至借钱还款者有必要慎重考虑是否提前还贷

（二）等额本息还款进入还款中期者不适宜提前还贷

（三）采用等额本金发还贷并且还款期已经达1/4者不适宜提前还贷

（四）有更好的投资理财渠道时没有必要提前还贷

（五）等额本息还款前5年最适宜提前还贷。

第七章 住房公积金制度

理解：住房公积金概念，定义：住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。

包含以下5个方面含义：第一，目前中国的住房公积金制度只在城镇建立，第二，只有在职职工才实行住房公积金制度。第三，住房公积金由两部分组成，一部分由职工所在单位缴存，另一部分由职工个人缴存。第四，住房公积金缴存具有长期性。第五，住房公积金的所有权具有一定的限制性。

理解、简答：住房公积金的本质属性是工资性，职工个人缴纳的住房公积金是由单位在发工资时代扣的，单位缴纳的住房公积金实质上是把低工资时单位用于住房实物分配的工资，以货币形式分配给职工，从而达到转换住房分配机制的目的。因此，职工本人缴纳的住房公积金和单位缴纳的住房公积金，其所有权都属于职工个人，是职工个人的住房基金。

此外，还有强制性、互助性、长期性、专用性（书P116: 强制性、互助性、保障性、普遍性）等特点

了解：住房公积金使用，利率政策：实行低存低贷的利率政策。个人存款利率本住房公积

金年度缴存的住房公积金按结息日中国人民银行挂牌公布的活期存款利率计息，上年结转的住房公积金，按结息日中国人民银行挂牌公布的3个月整存整取利率计息；个人贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率去确定下一年度利率水平。

税收政策：单位和职工缴存的住房公积金可以免缴所得税。

重要规定：(第17条)新参加工作的职工从参加工作的第二个月开始缴存住房公积金，月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房公积金缴存比例。单位新调入的职工从调入单位发放工资之日起缴存住房公积金，月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房公积金缴存比例。(第26条)缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。住房公积金管理中心应当自受理申请之日起15日内作出准予贷款或者不准贷款的决定，并通知申请人；准予贷款的，由受委托银行办理贷款手续。住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担。

(第27条)申请人申请住房公积金贷款的，应当提供担保。

(第28条)住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，可以将住房公积金用于购买国债。住房公积金管理中心不得向他人提供担保。住房公积金贷款类型：住房公积金贷款主要分为两类，一是向单位发放的住房专项贷款，另一类是向职工发放的个人住房公积金贷款。个人住房公积金贷款是指公积金管理机构运用所归集的公积金委托银行向职工个人购建自住住房或翻修、大修自住住房发放的贷款。

个人住房公积金贷款的类型：

1. 个人住房公积金贷款

2.个人住房公积金组合贷款

3. 个人住房公积金置换组合贷款

个人住房公积金贷款要求：

1. 公积金借款人的条件：同时符合下列条件的职工，可以经申请成为公积金贷款的借款人：

①具有本市城镇常住户口；②申请前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月、累计缴存住房公积金的时间不少于两年；③所购买的房屋符合市公积金中心规定的建筑设计标准；④购房首期付款的金额不低于规定比例；⑤具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力；⑥没有尚未还清的数额较大、可能影响贷款偿还能力的债务。

2. 贷款限额标准：每项公积金贷款金额应当同时符合下列限额标准：①不得高于按照借款人住房公积金账户储存余额的倍数确定的贷款限额；②不得高于按照房屋总价款的比例确定的贷款限额；③不得高于按照还款能力确定的贷款限额，其计算公式为：借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数×规定比例×12个月×贷款期限；④借款人的每笔贷款额度不高于规定的额度，比如目前扬州规定不超过30万元。

3. 贷款的期限、利率及还款方式：公积金贷款的期限按照当地有关部门的规定办理，最长不超过30年。公积金贷款的利率一般按照国家规定在住房公积金计息利率的基础上加规定利差，并随同住房公积金存款利率的调整而调整，如目前扬州个人住房公积金贷款年利率1至5年为3．75%，5年以上为4．25%。住房公积贷款的还款方式主要有按月等额本息还款和按月等额本金还款两种。

第八章房地产保险

概念p135：房地产保险是以房地产业中的各类财产、责任、信用和人身为保险标的的给类保险业务的总称。

理解：组成要素（5）：1.房地产投保人2.房地产保险人3.房地产保险基金4.房地产保险单5.房地产保险理赔

房地产险种及其主要内容

（一）房屋财产保险1.企业房产保险2.居民住房保险

（二）房屋利益保险

（三）房屋抵押贷款保险

（四）房屋责任保险1.房屋公众责任保险2.房屋职业责任保险

（五）建筑工程勘察设计责任保险

（六）房屋建筑工程保险

（七）房屋系列综合保险

第九章房地产信托

理解：房地产信托概念

定义：信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，进行管理或者处分的行为。信托是以资财为核心，以信任为基础，以委托为方式的财产管理制度。

理解：房地产信托模式：（一）房地产债权型信托模式（贷款型信托）：是指通过发行信托计划，募集资金后贷款给开发商使用，并以利息收入的方式向受益人支付信托收益年限一般为1-2年，年利率为4.5%-8%

（二）房地产股权回购信托模式：也被看成最低层次的夹层融资，是指信托投资公司成为房地产企业股东或房地产项目所有者后，并不直接经营房地产企业或房地产项目，而是与相关当事人签订协议，约定在一定时间，相关当事人按照约定价格（溢价部分为信托投资收益）回购信托投资公司的股权或所有权。

（三）房地产财产收益型信托模式：是利用信托的财产所有权与收益权相分离的特点，由开发商将相关资产交给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托公司代为转让其持有的优先受益权。

（四）房地产混合型信托模式：是一种介于股权和债权之间的融资模式，，具有“融资+期权”的特点。

第十章房地产夹层融资

理解：概念：定义：夹层融资是一种介于优先级债务和股本之间的融资方式，指企业或项目通过夹层资本的形式融通资金的过程。

理解：特点：（一）具有长期融资的特点（二）具有高度的灵活性（三）能够获取介于债券和股权之间的收益水平（四）承担介于债权与股权之间的风险水平（五）具有可调整的结构（六）对夹层融资者的限制较少（七）具有明确的退出机制

了解：运作模式：两种典型的运作模式：（一）夹层贷款模式（二）优先股+股权回购模式第十一章房地产信托基金（REITs）

理解：REITs概念：REITs：REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

房地产融资手段：房地产信贷，房地产开发贷款，房地产信托，房地产夹层融资，房地产投资信托基金

了解：REITs类型：1. 根据投资形式的不同，REITs 通常可被分三类：权益型、抵押型与混合型

2. 根据组织形式，REITs 可分为公司型以及契约型两种

3. 根据运作方式的不同，有封闭与和开放型两种

4.根据基金募集方式的不同，又被分为公募与私募型

第十二章住房抵押贷款证券化

理解、概念：资产证券化定义：企业单位或金融机构为了筹措资金，将其缺乏流动性、但能产生可预见现金收入的资产加以组合（pooling），然后发行成证券（securities），出售给有兴趣的投资者的过程。

了解：类型：包含住房抵押贷款证券化MBS和资产支撑证券化(asset－backed securitization，简称ABS）

资产证券化的分类：载体资产证券化；信贷资产证券化；证券资产证券化；现金资产证券化理解、论述：１．破产隔离（Bankruptcy- remote）：它要求原始权益人破产清算时，证券化资产权益不作为清算财产，所产生的现金流仍按证券化交易契约规定支付投资者，达到保护投资者利益的目的。出售给特设机构的资产以及由这些资产产生的现金流必须是有效的，特设机构对于资产的权益必须是完全的, 并享有超越其他权益的优先地位, 使特设机构对证券化资产拥有完全的控制权。

2. 真实交易（True Sale）ABS资产证券化基本运作程序的第一步即是原始权益人向发行人出售资产。作为向发行人过户资产的交换, 资产出售者将获得ABS的发行收入。在其交易过程中资产的转移必须是一种“真实销售”行为, 即出售后的资产在原始权益人破产时不作为法定财产参与清算。

资产质量要求（Asset Quality）：（1）现金流必须按约定产生, 而这种约定又必须是契约性质的；

（2）现金流必须是有规律的和可预见的；

（3）对现金流的损失风险要有充足的统计数据；

（4）证券化资产必须是同质的，这样才可以将其汇集起来；

（5）汇集的资产组合应达到经济发行量；

（6）证券化资产具有良好的可出售品质和很低的信用风险。

4. 信用增级（Credit Enhancement)：信用增级作用：（1）作为中介工具，缩小发行人限制与投资者需求之间的差异。利用信用增级，在现金流的时间性和确定性方面满足投资者的要求，同时达到满足发行人在会计、监管和融资目标等方面的灵活性。

（2）为投资者提供投资分析服务。投资者在投资决策中，最关心的是资产质量风险和信用评级。在资产证券化中，投资的对象是证券化资产和证券化结构。信用增级不但保证投资者免受资产质量风险损失，还保证避免证券化结构风险。

信用增级的第一步是构造ABS结构，第二步是划分优先和次级票据。信用增级的第三步是金融担保。

理解：MBS概念：定义：住房抵押贷款证券化（MBS-Mortgage-Backed Securitization）是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券

了解：三种代表性模式：一是美国模式，也称表外业务模式，即在银行外部设立特殊机构(SPV)，用以收购银行资产，实现资产的真实出售；

二是德国模式，亦称表内业务模式，即在银行内部设立一个机构，由这个机构运作证券化业务，资产的所有权仍然属于银行，保留在银行的资产负债表中；

三是澳大利亚模式，也称准表外模式，是上述两种模式的结合类型。

理解：我国MBS特征：（一）以信托方式实现住房抵押贷款证券化

（二）投资主体只限于机构投资者

（三）信用增级的形式灵活多样，信用增级可以采用内部信用增级或外部信用增级的方式提供。

(四)明令禁止政府提供信用担保

金融市场及金融工具的发展和作用

金融市场及金融工具的发展和作用 金融市场是指资金供应者和资金需求者双方通过信用工具进行交易而融通资金的市场，广而言之，是实现货币借贷和资金融通、办理各种票据和有价证券交易活动的市场。比较完善的金融市场定义是：金融市场是交易金融资产并确定金融资产价格的一种机制。 金融市场又称为资金市场，包括货币市场和资本市场，是资金融通市场。所谓资金融通，是指在经济运行过程中，资金供求双方运用各种金融工具调节资金盈余的活动，是所有金融交易活动的总称。在金融市场上交易的是各种金融工具，如股票、债券、储蓄存单等。资金融通简称为融资，一般分为直接融资和间接融资两种。直接融资是资金供求双方直接进行资金融通的活动，也就是资金需求者直接通过金融市场向社会上有资金盈余的机构和个人筹资；与此对应，间接融资则是指通过银行所进行的资金融通活动，也就是资金需求者采取向银行等金融中介机构申请贷款的方式筹资。金融市场对经济活动的各个方面都有着直接的深刻影响，如个人财富、企业的经营、经济运行的效率，都直接取决于金融市场的活动。金融市场的构成十分复杂，它是由许多不同的市场组成的一个庞大体系。但是，一般根据金融市场上交易工具的期限，把金融市场分为货币市场和资本市场两大类。货币市场是融通短期（一年以内）资金的市场，资本市场是融通长期（一年以上）资金的市场。货币市场和资本市场又可以进一步分为若干不同的子市场。货币市场包括金融同业拆借市场、回购协议市场、商业票据市场、银行承兑汇票市场、短期政府债券市场、大面额可转让存单市场等。资本市场包括中长期信贷市场和证券市场。中长期信贷市场是金融机构与工商企业之间的贷款市场；证券市场是通过证券的发行与交易进行融资的市场，包括债券市场、股票市场、基金市场、保险市场、融资租赁市场等。和其他市场相比，金融市场具有自己独特的特征： 第一，金融市场是以资金为交易对象的市场。 第二，金融市场交易之间不是单纯的买卖关系，更主要的是借贷关系，体现了资金所有权和使用权相分离的原则。 第三，金融市场可以是有形市场，也可以是无形市场。 加入WTO使我国的金融业面临着进一步的挑战和机遇.外资银行的冲击使国内银行出现优质客户流失、平均利润水平下降、人才流失等问题,同时影响着区域经济的发展.我们应通过采取有计划、有步骤地开放金融市场,对金融体系进行适度调整,增强金融体系的经营创新能力,加快金融人才的培养等措施以增强其自身的生存能力和竞争能力. 我国加入世界贸易组织后,金融市场的开放也随之提上了议事日程.国内金融市场将面临着进一步的挑战和机遇.我们应采取积极主动的措施,使金融体系得到新一轮的发展. 金融市场开放的主要目的就是要把国内金融市场与国际市场结合起来,以便改善金融市场在资金分配方面的作用.加入世界贸易组织,既给国内金融业带来了冲击,更带来了改革和

2017年房地产金融行业研究报告

２０１７年房地产金融行业研究报告

综述 中国房地产金融已站在发展的交叉路口。经过数十年不断扩张的中国开发商，在资产负债表日渐杠杆化的同时，也面临各大银行日趋保守的信贷政策。今后，这些开发商除了采用传统的融资手段，还需要着眼于一些新兴的结构性融资工具。 本报告简要阐述了中国房地产金融的发展现状，并着重探讨了房地产证券化及房地产投资信托基金（REITs）的未来发展前景。尽管房地产证券化和REITs尚处于起步阶段，但是对于中国房地产投资者和开发商来说，它们有着巨大的发展潜力。 ? 今后，开发商将在一定程度上继续依赖于银行信贷和境内外公司债券等传统融资渠道。 与此同时，他们也将拓宽融资视野，将目光投向永久债券、信托公司、P2P借贷和众筹 融资等模式，并且与有土地储备的企业开展合资合作等。 ? 房地产抵押担保证券（MBS）和资产担保证券（ABS）都属于结构性产品，它们使开发 商和银行有机会将未偿贷款转变为交易型债券。而且，又能使开发商将部分开发风险分 担给投资者，同时帮助银行释放其资产负债表，使之更愿意并且有能力直接贷款给房地 产开发商。更高的收益潜力、多元化的资产配置及另类资产接触机会，都将成为吸引投 资者的有利因素。 ? 自2015年4月起，中国政府放宽了对MBS和ABS的限制。尽管一些中国资产持有者试水资 产证券化（详见报告中相关案例）的做法已经引起人们关注；但总体而言，与在美国的 庞大市场相比，此类产品在中国的市场占有率仍然微不足道。

? REITs在获得一系列房地产资产的所有权和经营权的同时，也为投资者带来诸多优势，主要体现在多元化、可负担性、流动性、税收优惠和透明度等方面。REITs之所以成为优于MBS和ABS的低风险投资选择，主要在于其专业化管理、透明度要求以及其它指导原则。 ? 尽管REITs具有多种优势，但要在中国获得市场认可，仍面临不小的阻力。究其原因，主要有以下几点： ? 对于许多房地产项目而言，租金收益率较低； ? 缺乏税收激励； ? 缺少REITs和资产的专业管理人才； ? 以散售为主的商业模式不利于大宗、可交易资产的积累； ? 缺少成熟的散户投资者； ? 资本流动限制。 ? 尽管资产证券化和房地产投资信托基金在中国的市场规模有限，但它们仍有可能改变中国房地产金融的发展格局。今后，房地产开发商、资产持有者和投资者应密切关注其发展动态。

中国房地产市场发展现状及未来发展趋势

中国房地产市场发展现状及未来发展趋势 摘要： 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。 （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。

房地产金融市场发展分析判断

房地产金融市场发展分析判断 指出当前房地产金融存在的问题,判断今后一段时期房地产金融的发展趋势。强调在发展房地产金融时既要坚持商业信贷原则,又要努力改进金融服务,拓宽服务领域,要加大对土地储备中心的信贷营销工作,设立风险预警机制,加强对个人住房贷款的管理。 1房地产金融形势分析 由于房地产市场的巨大容量和发展潜力以及蓬勃发展的良好势头,为商业银行拓展房地产金融业务提供了巨大的商机。房地产金融对房地产市场发展的促进作用日益明显。1998年以来,随着城镇住房制度改革的深入,我国房地产信贷业务得到快速发展,对商业银行调整信贷结构,支持城镇居民购房,拉动住房投资,扩大国内需求,推动国民经济发展起到了积极作用。银行的信贷资金从两个方面对房地产业进行支持:一是直接支持企业的房地产开发投资,二是通过个人住房信贷扩大房地产需求。由中国人民银行发布的《2002年第三季度货币政策执行报告》指出:近年来,我国各家商业银行发放的个人住房贷款远远大于房地产开发贷款,且差额逐年增大。到2002年12月底,四大国有商业银行发放的个人住房贷款和房地产开发贷款的余额分别为7214亿元、7736亿元。但是,在房地产金融快速发展的同时,也的确存在一些不容忽视的问题。 1.开发企业过于依赖金融机构的信贷支持,给银行带来很大风险。 据国家经贸委提供的数据显示,2002年前三个季度房地产开发资金来源中,国家预算内贷款占0.1%,国内贷款占22.7%,自筹资金占30.3%,其他资金占45.2%,其中定金及预收款占38%。考虑到自筹资金中相当部分并非企业的资本金,企业的资产负债率超过70%。这些数字说明,中国目前的房地产公司普遍存在规模偏小,自有资金不足的现象。另外,空置的房地产给金融机构带来潜在的风险,开发资金沉淀在未售出房地产中,资金不能按时收回,直接影响银行经营的流动性和安全性,会造成严重后果。2.个别银行为了争夺房地产金融市场,存在违规经营现象。2002年底,人民银行对部分城市商业银行发放的房地产贷款进行了检查,结果发现,个别银行违规经营的情况比较严重。从贷款的种类看,违规贷款主要集中在房地产开发贷款和个人商业用房贷款。从行别看,股份制商业银行和城市商业银行违规现象比国有独资商业银行相对严重。主要表现为:一是对“四证”(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》)不齐全的项目发放房地产开发贷款,或逃避人民银行“四证”规定,以流动资金贷款替代房地产开发贷款;二是在开发商自有资金尚未达到开发项目总投资30%的情况下发放房地产开发贷款;三是放松个人住房贷款的条件,降低首付比例,以个人住房贷款名义发放个人商业用房贷款,违反期房贷款“多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成投资总额三分之二”的政策规定;四是违反现房管理规定,对期房发放个人商业用房贷款,违反个人商业用房贷款的抵借比不得突破60%及贷款期限不得超过10年的规定。 近期,国务院总理温家宝(图片-新闻-网页)对一些地区和城市出现房地产过热现象表示了关注,并强调指出:“运用何种工具,掌握何种尺度来进行化解,已经是摆在我们面前的紧迫问题。”2003年1月,中国人民银行指出,2003年要督促商业银行加强房地产信贷管理,防范长期信贷风险,进一步完善房地产信贷政策和办法,监督商业银行严格按照国家房地产政策及其信贷政策要求,加强房地产信贷管理。 2房地产金融发展的判断与对策 2.1对房地产金融发展趋势的判断 1.房地产金融市场竞争日趋激烈。近年来,由于国内房地产业发展迅速、房地产金融业务效益可观,各商业银行均加大了房地产金融业务的投入力度,房地产开发类贷款和个人住房贷款数额连年稳步上升。目前,已形成建行、工行并驾领先,其他各家商业银行各有所长、紧紧跟上

2018年杭州房地产行业分析报告

2018年杭州房地产行业分析报告 2018年11月

目录 一、楼市稳中略降，中签率逐步上升 (5) 1、中签率上行，购房者更为理性 (7) 2、主城区楼市优于外围区域 (8) 二、房企推盘加速，二手房或具调整压力 (9) 1、新房价格稳定，严限价下开发商加大预售申请 (9) 2、二手房房价稳中有松，或具一定调整压力 (10) 三、库存缓慢回升，中长期基本面扎实 (12) 1、库存缓慢回升，去化周期维持较低水平 (12) 2、多产业齐头并进，经济发展高速 (12) 3、人口持续净流入，城市基本面扎实 (13) 四、土地市场回归理性，多家房企首次入杭 (14) 1、开发商拿地更趋理性，土地市场有所降温 (14) 2、传统主城区土地供应较少，余杭、萧山仍为供地主力 (15) 3、土地购置集中度回升，多家房企首次入杭 (17) 4、开发商加大开工，加快周转 (18) 五、主要楼盘调研情况 (19) 1、中城汇MIDTOWN (19) 2、金地玖峯汇 (20) 3、金地滨江万科悦虹湾 (21) 4、时代滨江.翡翠之星 (22)

楼市稳中略降，中签率逐步上行：2016年调控以来，2017年、2018年前10月全市商品房成交同比分别下降22.1%和17.8%。但由于限价导致价格倒挂，新房市场仍维持较高景气度，超80%新盘需要摇号。随着调控深入及预期变化，下半年来杭州楼市热度亦有所降温，三季度新盘中签率由上半年的不到25%上升至40%。分区域来看，主城区表现优于外围板块，9月拱墅区、滨江区、西湖区等传统主城区平均中签率仅30.7%、23.1%、4%，远低于临安区（61.2%）、富阳区（46.9%）等外围区域。 房企推盘加速，库存缓慢回升：限价未松、资金偏紧叠加市场降温预期影响，下半年以来入市楼盘明显增加，三季度全市月均批准预售面积达129.1万平，处于2015年以来最高水平。供应量增加及去化率下行，全市库存缓慢回升，2018年10月末全市商品房可售面积981.7万平，较6月底上升11.4%，连续6个月攀升。考虑入市项目获取时间大多为地价高企的16、17年，限价背景下盈利空间有限，供给端持续放量带动库存大幅攀升可能性较小。 二手房或具调整压力，中长期基本面扎实：短期受新房限价及摇号机制影响，二手房价格稳中略松。2018年9月二手房带看量3.7万次，较2018年3月高点下降58.9%；9月末链家二手房挂牌量升至2.3万套，同比提升273.5%，市场预期正逐步转变。中长期来看，杭州依托高科技产业、金融业、智能制造业等多类产业，2018年前三季度GDP增速7.3%，叠加较快的收入增速及持续的人口净流入，基本面依旧扎实。 土地市场回归理性，多家房企首次布局：受限价及楼市热度下降

(房地产市场分析)房地产金融市场融资渠道

房地产金融市场融资渠道 在金融市场中，融资，远不止表面意思上的“聚集资金”那般单纯，它更是一种资源配置的过程，而有效的融资渠道，无疑是房地产商在当前银根紧缩的情况下最关心的事。2005年将成为房地产商融资模式实现创新的开局之年。 目前，除银行贷款外，还有信托、基金等多种渠道供选择。而究竟选择哪种融资方式，从来就没有标准答案和绝对的优劣之分，关键是当下的房地产商适合哪种融资方式及其规则。 今年4月份，央行提高了存款准备金率0.5个百分点。仅一周后，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上。这是继以降低银行信贷风险为初衷的“121号文件”和《商业银行房地产贷款风险管理指引》出台以来，国家对房地产行业进行宏观调控的又一记“重拳”。 统计显示，房地产作为资金密集型产业，70%以上的资金来自银行贷款。如今，常规的银行融资渠道门槛骤然提高，使得高度依赖银行贷款的房地产开发商资金普遍吃紧。面对“银根”紧缩，如何有效地拓宽融资渠道已经成为业内外普遍关注的问题。 ①融资瓶颈从何而来 没有资金就没有房地产。银行贷款仍是房地产融资的重要渠道，而银行放贷的谨慎态度，在一定程度上造成了房地产融资的瓶颈 一个不争的事实：没有资金就没有房地产。投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量资金。因此，房地产开发企业最关心的问题便是融资。通常情况下，开发商无法在项目开发初期便在合理范围内取得银行的贷款承诺，为一年一次的筹款行为颇费周折；与此同时，银行对贷款的控管措施也难以到位，对销售回款的控制仅限于纸上规章。 由于近年来投资过热，开发商因银行筹款比例过高，自酬资金到位情况较差，房地产行业被列入信贷高风险行业。银行在贷款期限、贷款额度、担保方式等方面的规定限制繁多，在一定程度上造成了房地产融资的瓶颈，同时也阻碍了银行放贷业务的开拓。 一位不愿意透露姓名的房地产开发商告诉记者，眼下银行的房地产信贷总量正在减

房地产发展前景分析

房地产市场发展前景及价格影响因素分析近年来，伴随着国家在货币政策、财政政策、以及其他信贷政策等方面采取的对房地产市场强有力的调控措施，我国房地产发展的强劲趋势也有所回落，但在我看来，在未来几年、几十年甚至是更长远的将来我国的房地产市场发展前景还比较乐观。房地产业作为我国的支柱产业之一，与银行信贷业、钢材、木材、水泥、市场以及劳动力市场等都息息相关，房地产业发展的大起大落势必会影响其他行业的发展，可谓是牵一发而动全身。当然，在国家各种强有力的调控措施下，房地产业必然会出现强强联合、企业兼并等现象，同时伴随着房地产可视化、透明度的提高，房地产业的利润也一再压缩，这将督促房地产业由以前的粗放式经营管理模式向集约式经营管理模式发展，这在一定程度上将把我国的房地产业推向工厂化、市场化、标准化发展的一个新台阶，促进房地产市场的良性循环。下面我们通过我国几家房地产龙头企业的SWOT 分析来了解一下我国房地产业的最新状况：一、万科优势1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008 年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。5、1992-2008 年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7和33.6。劣势土地储备约2200 万平方米，仅能满足万科2-3 年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。机会1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。威胁绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。二、保利地产优势1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。2、土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200 万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的71。其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。3、公司成长性好，增长迅猛。过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72和77，远高于同行业其他竞争对手。4、良好的执行力将保证公司高速发展。劣势1、公司在2009 年购入约1000 万平方米的土地储备，土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。2、经营风格偏激进。机会1、保利地产基本完成了全国化布局，开始进入收获期，市场占有率将迅速提升。2、二、三线城市化进程提速。威胁保利集团将深圳等地的地产业务注入保利香港，与保利地产产生竞争关系，对其资源获得和市场均造成威胁。三、中海地产优势1、公司是具有央企背景的中国房地产龙头企业，品牌优势明显。2、公司凭借母公司中国建筑的强大背景跨区域发展房地产，资产规模庞大。3、公司实施全国性的品牌扩张策略，竞争优势强，经营业绩良好，过去六年实现净利40以上的复式增长。4、公司共拥有土地储备约3450 万平方米，可满足4 年的开发规模需要。公司获取土地质量较高，主要布局于主要经济发达地区，区位优势明显。5、发展物业以中高端物业为主，毛利率水平较高。6、资产负债表状况良好，公司的净现金流为正，持有现金超过300 亿元。劣势1、公司在一线城市购地成本偏高，从而导致销售价格调整弹性较小。2、公司2009 年斥资227 亿元购入1165 万平方米项目储备，一改其稳健的项目储备作风，其业务增长的稳定性可能有所波动。机会房地产行业的集中度仍偏低，中海外有望通过整合行业资源提升市场占有率。威胁1、中海外与中国建筑的另一家子公司中建地产存在同业竞争关系，两者在多个地区房地产业务出现重合。2、政府对闲置土地的态度越发严厉，土地持有成本上升将难以避免。通

第二讲作业—金融市场与金融工具(含答案)

第二讲作业—金融市场与金融工具 1. 下列多项选择题摘自过去的注册金融分析师( CFA )考试的试题: a. 公司的优先股经常以低于其债券的收益率出售, 这是因为: i. 优先股通常有更高的代理等级 ii. 优先股持有人对公司的收入有优先要求权 iii. 优先股持有人在公司清算时对公司的资产有优先要求权 iv. 拥有股票的公司可以将其所得红利收入免征所得税 答：债券利息收入要缴纳所得税，而优先股的红利收入是免税的。即使优先股以较低的收益率出售，由于其拥有税收优势，扣除所得税后，债券的收益率可能还要低于优先股。 b. 一市政债券息票率为634?%，以面值出售；一纳税人的应税等级为34%，该债 券所提供的应税等价收益为: i. %; ii. %; iii. %; iv. % 答：由于市政债券不需要交税，所以纳税人的%的回报率可以完全获得。相当于%/(1-34%)＝%。因此，选择2。 c. 在股指期权市场上，如果预期股市会在交易完成后迅速上涨，以下哪种交易风险最大? i.卖出看涨期权；ii. 卖出看跌期权；iii. 买入看涨期权；iv. 买入看跌期权答：卖出看涨期权。 2. 美国短期国债的期限为180天,面值10000美元，价格9600美元。银行对该国库券的贴现率为8%。 a. 计算该国库券的债券收益率(不考虑除息日结算)。 b. 简要说明为什么国库券的债券收益率不同于贴现率。 答：a. 短期国库券的等价收益率= [(10000 -P) / P]×365 /n = [(10000-9600)/ 9600] ×365/180 = 或% 。 b. 理由之一是贴现率的计算是以按面值的美元贴现值除以面值10000美元而不是债券价格9600美元。理由之二是贴现率是按每年360天而不是365天计算的。 3. 某一国库券的银行贴现率：以买入价为基础为%，以卖出价为基础是%，债券到期期限(已考虑除息日结算)为60天，求该债券的买价和卖价。 答：P = 10000 [1-rBD(n/360)] ,这里rBD是贴现率。 Pask =10 000[1 - (60/360)]= 美元 P b i d =10000[(60/360)]=美元 4. 重新考虑第3题中的国库券。以买价为基础计算其债券的等价收益率和实际年收益率。证明这些收益率都高于贴现率。 答：短期国库券的等价收益率=[(10000-P)/P]×365/n =[ / ] ×365/60 = %, 超过了贴现收益率, 贴现收益率为rBD= 6 .81% 。 为获得有效年收益率rEAY , 要注意投资基金60天的增长因素: 10000 / =。将该增长率以年率表示, 有:1 + rEAY = (10000 /^365/60= 这表明rEAY = % 5. 以下哪种证券的实际年收益率更高? a. i. 3个月期国库券，售价为9764美元 ii. 6个月期国库券，售价为9539美元 b. 计算两种国库券的银行贴现率。 答：a. i. 1+r=(10000/9764)^4=r=% ii. 1+ r = (10000/9539)^2= r= % 三个月国库券提供了更高的有效年收益率。

浅述完善我国房地产金融的政策建议

浅述完善我国房地产金融的政策建议 本文根据现阶段房地产金融现状,提出了在现阶段通过加大财政支持、拓宽融资渠道、防范金融风险、完善法律体系,来完善我国房地产金融的政策建议。 标签：房地产经济房地产金融建议 0 引言 房地产金融是指围绕房地产开发、流通、消费等环节,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资和相关金融服务的一系列资金融通活动的总称。近年来,我国房地产金融发展迅猛,但与发达国家相比,房地产金融市场还很不完善,因此急需完善房地产金融举措。 1 我国房地产金融现状 1.1 房地产金融体系的现状我国的房地产金融体系中,政策性金融和商业性金融是住房金融组织体系中相互统一的两个主体内容,彼此之间既相互独立又相互依赖和融合。目前,我国采用的政府主导型的政策性房地产金融,主要形式也是强制储蓄性质的住房公积金制度。国内住房融资商业性体系已经初步形成商业银行信贷为主导的结构,目前,我国从事房地产金融的商业性机构主要有:商业银行,专业住宅金融机构、房地产信托和房地产投资基金、住宅信用合作社、保险公司和置业担保公司等房地产金融中介机构。 1.2 房地产融资结构现状从组织体系上看,我国目前已形成以中国人民银行为领导,以国有商业银行房地产信贷部为主,以其他银行和非银行房地产金融机构为补充的多层次,多形式的房地产金融机构体系。在房地产市场上,商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程,是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。另外,多元化的融资渠道日趋活跃。信托、海外基金、证券融资等备受追捧。 虽然我国房地产金融在发展,但是同国外房地产金融业相比依然很落后。目前,中国房地产金融业的问题是:房地产金融机构不健全,业务关系没有理顺,还没有形成一个有效的运行机制;房地产融资重心错位,重点应该放在消费环节。但中国金融机构长期以来几乎只向房地产开发商和各种企事业单位融资,房地产信贷总量90%被投入到生产环节中;房地产融资主要是银行信贷,少量的债权、股票及信托融资,这还远远满足不了多元化的融资需求,由于缺乏大量的融资工具可供选择,在很大程度上制约了房地产金融市场的拓展。 2 完善我国房地产金融的政策建议 2.1 加大财政支持当前我国房地产市场最主要的问题是结构性矛盾,相对于国民经济的协调发展,固定资产投资和住房建设总量已经偏高,速度偏快,但真正

市房地产金融现状分析

武汉市房地产金融现状分析 房地产业是一个资金高度密集型的行业，开发一个房地产项目需要大量的资金，其关于融资的依靠程度明显高于一般的工商企业。因此,房地产业的形成与进展过程，与金融业的关系始终是密不可分的，房地产业假如没有强有力的金融作为支撑，其进展速度和前进步伐会受到制约。金融业渗透房地产业，金融资本与产业资本相结合，是商品经济进展到一定程度的必定。 1998年以来金融对房地产业的支持，由过去单纯的企业开发贷款支持转变为对投资和销售两个方面支持。具体表现为：（1）对房地产开发和个人住房消费的信贷增长逐年上升；（2）房地产开发的贷款增速明显高于同期整个金融机构贷款的增长速度；（3）个人住房贷款的总额和增长率均高于房地产开发贷款，且两者差额逐年增大；（4）长期低利率政策为资金密集型的房地产业提供了进展机会。 从房地产开发贷款与个人住房贷款历年快速增长情况看,

商业银行在支持房地产开发、增加市场供给的同时，也积极支持了住房消费，刺激了居民消费需求。自2000年以来，个人住房贷款余额一直高于开发贷款余额，且个人住房贷款余额占金融机构各项贷款余额之比增长速度逐年加快，这表明商业银行房地产贷款重心逐步向个人住房贷款倾斜，信贷结构得到有效改善和优化。由于房地产业的开发资金大部分来源于商业银行的信贷资金，为防范金融风险，最近，国务院先后出台了一系列文件规定，对房地产行业加以调控，以确保房地产业健康持久地进展。 武汉市房地产业迅速进展的同时，房地产金融业务也不断进展壮大。2001年至2003年，我市商业银行住房贷款(含房地产开发贷款和个人住房贷款)余额分不为151.1亿元、230亿元、385.3亿元，分不比上年增长44%、52%和67%，而同期我市商业银行各项贷款的增长幅度分不为24.08%、20.31%、25.96%，由此可知，住房贷款的增长幅度大大高于各项贷款的增长幅度；2001年至2003年，我市商业银行住房贷款余额占商业银行各项贷款余额之比分不为7.81%、9%、13%和17%，数据表明，住房贷款的比重逐年提高，特不是近三年每年以三个百分点的速度增长；2001年至2003年，工商银行住房贷款余额（含开发贷款

《金融市场与金融工具》课程大纲

《金融市场与金融工具》课程大纲 本课程是以实务内容为主，相关理论为辅的课程，注重方法和实务操作的传授。整体上分为两部分：第一部分为金融市场和金融工具。介绍种类金融市场及工具，及其运行特征。最终让同学们能够地在不同的金融市场，运用恰当的金融工具进行公司理财；第二部分是金融机构。金融市场、金融工具和金融机构构成了我们日常生活的金融组织体系，所以，本课程最后，还给大家介绍了我们经常打交道的金融机构的经营特征、作用及运行过程。本部分，也将不直接承载资金转移，但为融资过程提供辅助服务的组织，如征信公司、会计师事务所等也纳入的考察的范围，但是，并不作为重点介绍。 本课程在每次课程结束后，针对下一节课将要讲授的内容，以解答问题的形式布置给同学们课下查资料，为下一次课提前做准备；课上采用讲授与讨论相结合的方式传授课程内容；在每一章课程上完之后，都有一个相关的案例，让学生们自己阅读、讨论，以让学生看到本章讲解的内容在现实中所面临的问题。但是，老师并不讲解案例。 绪言 第一节金融工具 一、金融工具特征 二、金融工具分类

三、金融工具创新及影响 第二节金融市场分类与市场功能 一、金融市场的分类 二、金融市场发展的基础 三、金融市场创新的影响 第三节金融中介机构的变化 一、金融中介概念的外延扩展 二、金融中介化趋势明显并主导交易 三、金融中介机构的集中化发展 第四节金融监管制度 一、金融监管的含义与核心 二、外部监管的补充 三、中央银行在金融监管制度中的角色 第五节利率水平与利率结构 一、金融工具的定价基础 二、利率决定理论 三、利率与利率体系 案例：银行资产证券化产品与美国的“次贷危机” 第一部分金融市场与金融工具 第一章货币市场

房地产中介公司发展前景及思路

房地产中介公司发展前景及思路 房地产中介企业发展迅速，从资料查阅，目前全国从业人员已达几十万人，已逐步深入到社会生活的方方面面，特别是随着房地产市场运行机制日趋完善以及市场细分的日益加剧，房地产中介行业逐步凸显，对于盘活存量，联动消化增量，促进房地产投资与消费的双向拉动，完善房地产市场流通体系等方面发挥了越来越重要的作用。其主要以销售2手房和信贷业务来赚取服务费为主。业务拓展思路较窄，经营服务不够专业. 房地产中介是房地产市场细分和集约化经营的结果，是房地产市场活动的重要组成部分，其发达程度已经成为房地产市场是否成熟的重要标志。目前地产中介受国家政策的推进管理更加完善，客户更加信赖，但是重庆地产中介行业起步较晚，过去主要销售顶帐房为基础起步，所沉淀的各类社会资源较少（特别是人才资源），而且一定程度上存在着不规范、人员素质良势不齐、资金 实力不足和品牌力度不够等劣势，但重庆中介行业已表现出良好的发展势头，有以下几个方面的因素： 第一、消费者的消费偏好存在差异性，给中介企业提供了较大的发展空间。重庆房地产市场已进入个体消费者占主导的市场，个人购房占九成，但每年的住宅增量市场中新增商品房毕竟有限，由于房子本身存在的不可移动性和单一不可挑剔性，已显出不能满足消费者多样性的需求特征。中介企业所掌握的房源量多、差异化明显且层次梯度较强，易满足消费者的多样化需求。 第二、房子价位的优势。在重庆地区一般二手房的价格与同地段同档次的一手房相比一般会低10－20％，这样就推动了价格影响因素占主导的住房需求与有效供给的对接，形成了住房的梯级消费，房产中介将会更多人来选择。尤其农村进入城市的一些消费群体更加突出。 第三、城市化进程因素。随着城市旧城改造的深入以及城市规模的扩大，城市中心区的房地产资源将来供给会更多地呈现写字楼、商场和店面等非住宅形式，而且从长远来看，作为居住之用的住宅的开发势头会逐渐减缓，今后存量市场将成为房地产市场的主导市场。 第四、重庆市场化的必然要求。开发企业专门致力于开发市场，将房子的销售流通环节交由中介企业来运作是必然趋势，也是市场细分的结果，中介企业利用雄厚的客户资源和网络系统加速房子的流通，这种“双赢”促进中介企业规模的扩大，促进房地产市场的良性循环，最终促进房地产市场的繁荣。 第五、重庆地区的发展房地产中介业也是很关键的推动。一个成熟的房地产市场应该是一个交易便捷和频繁的房地产市场。因此加强房地产服务体系建设是市场发展所必须的，发展房地产中介行业是首当其冲的。 综上述房地产发展势头，我公司开展房地产中介企业要在行业竞争中求得发展，必须加强以下几个方面： 第一、房源的竞争。房源是中介企业的命根子，所有的中介经营活动都围绕着这个核心运转。要构建服务网络，收集不同地段、不同层次的各类房源信息。同时通过专业的评估大胆收购重庆地区有投资潜力的房子。给实力相对较弱的房产中介公司构成危机。如重庆地区的一些经纪公司在原有的业务范围之上又开展了收购、联合收购、以及房屋置换业务。也在不断推出一些新思路。 第二、技术产品的竞争。中介企业要发展，必须提高科技含量，要加大硬件设施投入和办公软件的开发，要加强网络技术与中介经纪技术的结合，依托网络提高市场化运作效率。要加强人员的培训，优化队伍业务素质，更好地实现房子与消费者的对接。同时多与开发企业、以及重庆地区物业公司沟通，专门成立沟通小组来满足该项目客户方讯息，从中搜寻商机（通过调研来考证是否可行）。

中小型房地产企业融资问题的分析

3.1中小型房地产企业当前地融资特点 3.2中小型房地产企业当前地融资现状 3.3中小型房地产企业融资出现地问题 3.4常用地融资渠道 3.5中小型企业融资难地原因 3.6影响中小型企业融资因素 3.6.1中小房地产自身因素 3.6.2外部方面地因素 3 我国中小型企业融资问题地分析 3.1中小型房地产企业当前地融资特点 l、银行信贷是中小房地产融资地主渠道据估算，房地产开发资金来源中大约有30％都是出自于银行地直接贷款，而作为开发资金来源另一部分地自有资金实际上也有很大一部分是来自于个人按揭贷款，两项相加之后，房地产开发企业前期操作筹集到地银行贷款就近逾40％更甚者，近来某些建筑单位垫资施工现象屡见不鲜，直接和间接由银行所提供地贷款已在不少房地产开发企业地前期准备金中至少占了60％以上，并且“空手套白狼” 地企业也有一些.银行信贷可以说是贯穿了土地储备、交易、房地产开发和房产销售地整个过程.文档收集自网络，仅用于个人学习 2、股权融资在我国房地产金融中占比较小，对中小房地产企业没有开放，可以说中小房地产企业根本无力进入正规地资本市场进行直接融资.目前中国拥有3 万家房地产企业(2002年底为29967家)，其中，2002年证券统计上公布地房地产业上市公司只有42家，占全国房地产企业总数地0．2—1％；2002年房地产上市公司地总发行量4000万股，筹资总额33200万元，占全部房地产企业地资金来源不足0．5％，如果考虑到其他上市企业通过证券融资后将资金投向房地产业，则上市融资在房地产业总资金来源中地占比会有所扩大，但仍然是一个较小地比例，对中小房地产企业无法进行资金地融通. 文档收集自网络，仅用于个人学习 3、房地产债券融资所占份额也很小，中小房地产企业难以获通行证.我国房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区地开发商推出，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”、“富岛投资券”，总计1．5亿元.1993—1998年上半年，受政策限制，房地产企业没有公开发行房地产债券.1998年以后政策限制逐步放松，房地产企业重新恢复了债券发行，如深圳振兴集团股份有限公司为翠海花园工程发行地“1998深振业债券”、北京首创发行地

金融市场与金融工具

第五讲：金融市场与金融工具 本讲内容概要 第一节金融市场 第二节金融工具 第三节信用 第一节金融市场 金融的定义 金，资金；融，融通。 金融学研究的是“钱”这一资源如何配置的问题。 一、金融市场的涵义与构成要素 （一）金融市场的涵义 金融市场是指有关主体，按照市场机制，从事货币资金融通、交易的场所或营运网络。（二）金融市场的构成要素 1.金融市场主体 2.金融市场客体（金融工具） 3.金融市场中介 4.金融市场价格 二、金融市场的功能 （1）货币资金融通功能 （2）优化资源配置功能 （3）风险分散与风险管理功能 （4）经济调节功能 （5）定价功能 三、金融市场的种类 1 按期限划分 按金融工具的期限划分，金融市场可分为货币市场和资本市场。 （1）货币市场 货币市场是指以短期金融工具为媒介进行的、期限在一年以内（含一年）的短期资金融通市场。我国货币市场主要包括银行间同业拆借市场、银行间债券回购市场和票据市场。 （2）资本市场 资本市场是指以长期金融工具为媒介进行的、期限在一年以上的长期资金融通市场，主要包括债券市场和股票市场。 2 按具体的交易工具类型划分 按具体的交易工具类型划分，金融市场可分为债券市场、票据市场、外汇市场、股票市场、黄金市场、保险市场等。 3 按交易的阶段划分 按金融工具交易的阶段来划分，金融市场可分为发行市场和流通市场。 （1）发行市场 发行市场也称为初级市场或一级市场，是债券、股票等金融工具初次发行，供投资者认购投资的市场。 （2）流通市场

流通市场也称为二级市场，是对已上市的金融工具（如债券、股票等）进行买卖转让的市场。 4 按交割时间划分 按成交后是否立即交割划分，金融市场可分为现货市场和期货市场。 （1）现货市场 现货市场是当日成交，当日、次日或隔日等几日内进行交割的市场。 （2）期货市场 期货市场是将款项和证券等金融工具的交割放在成交后的某一约定时间进行的市场。 5 按交易场所划分 按交易活动是否在固定的场所进行，金融市场可分为场内交易市场和场外交易市场。 （1）场内交易市场 场内交易市场又称为有形市场，是指有固定场所、有组织、有制度的金融交易市场，如股票交易所。 （2）场外交易市场 场外交易市场又称为柜台市场或无形市场，指没有固定交易场所的市场，交易者通过经纪人或交易商的电话、网络等洽谈成交。 四、货币市场 1 同业拆借市场 同业拆借是指银行等金融机构之间相互进行的融资活动。主要用于弥补头寸的不足和解决临时性资金周转的需要。 2 票据贴现市场 (1)贴现。贴现是指持票人将未到期票据交付商业银行或其他金融机构以兑现现金的一种行为。 (2)再贴现。再贴现是指商业银行将办理贴现业务收进来的尚未到期的票据再次向中国人民银行申请贴现，中国人民银行收进票据，扣除未到期日的利息，支付余额的行为。 (3)转贴现。转贴现是指商业银行将办理贴现业务收进来的尚未到期的票据向其他的商业银行办理贴现以融通资金的行为。再贴现与转贴现的程序与初次贴现基本相同。 3 CD市场 CD市场，又称为大额可转让定期存单市场，是指发行和买卖大额可转让定期存单的市场。CD的特点： (1)面额大。按照我国1996年11月11日颁发的《大额可转让定期存单管理办法》的规定，对城乡居民个人发行的大额可转让定期存单，面额为1万元、2万元、5万元；对企业、事业单位发行的大额可转让定期存单，面额为50万元、100万元、500万元。 (2)可自由流通转让。经中国人民银行批准，经营证券交易业务的金融机构可以办理大额可转让定期存单的转让业务。非金融机构和城乡居民个人不得办理大额可转让定期存单的转让业务。企业、事业单位持有的大额可转让定期存单，只能在经营证券业务的金融机构办理转让。 (3)期限固定。《大额可转让定期存单管理办法》规定，大额可转让定期存单的期限为3个月、6个月、12个月。 4 国库券市场 国库券也称库券，是中央政府发行的期限不超过1年的短期证券，是货币市场上重要的融资工具。 国库券的特点： (1)流动性强。 (2)信誉高。

我国房地产金融市场发展的现状及对策分析

我国房地产金融市场发展的现状及对策分析 发表时间：2018-07-11T16:35:15.403Z 来源：《红地产》2017年8月作者：杨钰 [导读] 房地产产业在我国产业中处于比较重要的地位，同时房地产对于资金的需求比较大，使其和金融业联系密切，以致于房地产金融市场的发展对于房地产能否健康的发展起到了决定性的作用 随着我国社会经济水平的不断提升，房地产行业得到迅猛发展，使房地产业与金融业之间的联系不断加深，形成了房地产金融体系，在房地产金融业的大力推动下，房地产市场得到显著发展。 一、概述 （一）房地产金融市场的概念 房地产金融市场既是一个有形场所，又是一个无形的交易方式，它主要是指金融机构为了达到某种目的，比如，生产、消费各类房屋或建筑物等，而进行的房地产资金融通的市场。随着我国信用工具的日益更新和升级，房地产交易的方式和业务范围也逐渐改变。（二）房地产金融市场的构成 按照市场层次和交易方式的不同，可将房地产金融市场分为抵押贷款市场、协议信用市场和公开市场。 1. 抵押贷款市场 通常情况下，可将抵押贷款市场分为两类：第一，一级抵押市场（或初级抵押市场）。一级抵押是房地产金融市场的基础部分，主要是指房地产生产、消费流通等各种资金需求的初始交易的市场，涉及的经营业务包括委托贷款、建筑贷款、上缴税利、缴存存款准备金、开发贷款等。第二，二级抵押市场。二级抵押市场为区域交易市场，是房地产金融市场的核心部分，主要是指能够支持房地产信用买卖抵押贷款和房产抵押贷款支持证券等交易再流通的市场。 2. 协议信用市场 协议信用市场是指由金融机构和资金需求者直接面对，按照互利自愿的原则协商后所进行的交易，其交易价格由供需双方共同议定，并明确写在借贷协议中。协议信用市场的种类繁多，一般可分为房地产抵押贷款市场、住房专项储蓄存款市场等。 3. 公开市场 公开抵押市场的标准主要根据偿还期进行设定，主要分为两类：包括长期资本市场和短期资金市场。第一，长期资本市场（或资本市场）。长期资本市场是指进行金融工具交易超过 12 个月的场所，可将其分为房地产抵押贷款市场、房地产储蓄岑款市场等。第二，短期资金市场（或货币市场）。短期资金市场是指进行金融工具交易短于 12 个月的场所。这种短期资金市场能够弥补政府短期赤字和企业资金短缺的情况，具有一定的集合性、周期性和临时性。 二、房地产金融市场的发展现状和问题 （一）房地产金融工具单一，银行系统风险集中 房地产金融工具的多少是反映金融市场繁荣程度的重要依据和标志。现阶段，我国房地产金融工具的种类较少，在住房开发方面对信贷资金的依赖程度较高，其种类主要包括住房公积金贷款、住房储蓄贷款以及个人住房按揭贷款等，再加上有部分不规范的融资工具在市场上进行流通，银行存款涉及面狭窄，难以发挥融资工具的市场作用和价值。在房地产交易市场中，银行信贷已经成为我国房地产市场中大部分组织主要的资金来源，在房地产运行全过程都有商业银行信贷的身影，实际上，在房地产市场运行过程中，各个环节的风险（市场风险和信用风险）都由银行间接或直接的承担。若房地产市场出现异常显现，比如萎缩或赤字等，均会严重影响银行系统，增加银行承担风险的机率，甚至是出现倒闭或破产的情况。 （二）房地产金融资金运作效率较低，存在流动性风险 现阶段，我国房地产金融机构的制度和体系尚未完善，经营过程中，存在不合理、不规范的地方，进而导致房地产资金配置的效率跟不上房地产市场的发展脚步；受我国金融体制特征和资金供应者经济状况的制约，融资数量和范围的限制，配置融资资源时，无法完全按照市场规律进行，使提供给房地产领域的资金减少，容易引发短存长贷的问题，进而引发流动性风险，即使社会资金流向房地产金融领域受到阻滞，再加上房地产企业在生产经营过程中，具有较多的不确定因素，一旦推迟了还款时间，也会增加银行流动性风险的发生率。（三）房地产金融法制建设滞后，监管和调控体系不完善 一方面是因为我国地产金融领域，还没有建立起一套真正的房地产融资政策。其政府信用担保、住房资金来源也没尚未建立有效的监管体系。另一方面，除了在《商业银行法》中明确规定了银行设立和资金运用要求以外，没有一个专门的机构对房地产金融机构进行监管，再加上我国没有完善的房地产金融市场调控体系，未能从根本上解决住房抵押贷款方面的限制，缺少给予低收入者的住房金融支持。严重影响了我国房地产金融领域的健康发展。 三、房地产金融市场的发展对策 （一）建立健全的房地产金融组织体系 随着我国房地产金融体制的深化改革，为了建立健全的房地产金融组织体系，可以从以下几方面着手：首先，建立房地产政策性金融机构。在某些方面上，这类政策性金融机构与住房公积金管理中心类似，主要负责制定房地产金融方面的相关规范和管理总体的住房公积金，为收入较低的住房者提供一定的按揭担保，并做好相应的准备工作，根据实际情况，抓准时机，开发房地产金融 II 级抵押市场，并逐渐建立健全的房地产金融组织体系。其次，随着我国社会主义市场经济水平的不断提高，为了适应社会发展的需要，在原有的保险公司、商业银行等金融组织的基础上，大力发展其他专业化的房地产金融机构，比如，抵押资产管理公司、互助储蓄银行等，转变经营理念和发展战略，积极构建的 II 抵押级市场（住房抵押贷款证券化），并逐步建立健全的I级抵押市场，完善房地产市场金融组织体系。 （二）建立健全的房地产金融的有关法律法规 在制定房地产金融行业的法律法规时，可以适当借鉴和学习国外先进的、完善的房地产金融法律法规以及构建健全的法律法规体系，包括住房储蓄、个人信用、房地产担保、住房抵押等方面的法律法规，使市场各组织在市场准入、破产、交易等方面行为得到有效规范，严格监督房地产的金融活动，使参与房地产金融的各方的合法权益能够得到有效保障。 （三）力促放房地产金融工具的多元化，丰富融资方式 根据国际上成功房地产融资的经验证明，在房地产金融领域，企业最重要的融资方式是股票和债券。因此，要对需要融资的房地产企