某楼盘营销策划方案与某物业管理公司年度工作计划2018汇编.doc
某楼盘营销策划方案与某物业管理公司年度工作计划
2018汇编
某楼盘营销策划方案
目录
第一部分市场及政策研究
一、 08年杭州房地产市场分析
二、本案相关个案分析
三、本案有关房地产政策法规摘要
第二部分世贸.江滨花园区位研究
一、世贸.江滨花园基本分析
二、世贸.江滨花园景观分析
三、世贸.江滨花园交通分析
四、世贸.江滨花园周边设施分析
第三部分目标市场及目标消费者的定位分析
一、项目的优劣势
二、潜在的机会
三、面临的成功和风险因素分析
第四部分营销策划
一、产品定位
二、营销主题
三、客户培养
四、广告策略
五、公关策略
六、 SP促销
第五部分营销执行方案
一、营销阶段
二、销售计划
三、各阶段具体业务表现
四、广告推广方案
杭州市房地产市场分析
(一)08年杭州房地产市场分析
XX年因奥运而一直让人期盼，但从年初的雪灾到新疆的暴乱在到汶川的地震乃至蔓延全球的金融风暴，XX的中国大喜大悲，多灾多难，楼市也开始急转之下，成交量一路走低，价格震荡下探，从拐点论、崩盘断链到救市，楼市犹如过山车，让众多人心惊肉跳，相较之下，杭城楼市在XX年的总体表现较为平稳，但仍然渐行渐冷，暗流涌动，成交量一路下滑，成交价格在波动了半年后，因万科的全线降价而随之下调，临近年关，楼市成交略有反弹，但存量巨大，盘点全年，仅个别质优楼盘销售出众，其余众盘销量平平，09年去化压力陡增，市场形势依旧不容乐观。
1. 房地产市场宏观经济
08年下半年，由美国次贷危机引发的金融风暴席卷全球，国内外经济环境出现了前所未有的变化，一系列困难和不确定因素集中释放，相互叠加，给杭州市经济的平稳较快发展带来了严峻的挑战，面对错综复杂的形势，杭州市沉着应战，着力解决影响经济运行的突出
矛盾和问题，经济发展基本面依然良好，经济运行呈现总体平稳、增幅放缓、趋势严峻的发展态势。
1-3季度，杭州市完成地区生产总值3321.11亿元，按可比价计算同比增长11.6%，快于全国、全省 1.7 和 1 个百分点，但增幅较上年同期有所减少，经济增长放缓趋势明显。其中，一、二、三次产业分别完成增加值116.88亿元、1697.39亿元和1506.84亿元，增长1.1%、9.8%和14.5%，与上半年相比回落1、3.9和1.8个百分点。三次产业对全市经济增长的贡献率2.2%、50.6%和 47.2%，产业结构为3.5 ：51.1：45.4.
(1)三大需求合力减弱，对经济增长贡献有所下降
投资需求增长趋缓。1-3季度，完成全社会固定资产投资
1221.77亿元，较去年同期增长20.1%，与上半年相比回落 4个百分点。扣除投资价格上涨因素，1-3季度，实际分别增长6.1%、7.5%，同比回落7.8个百分点。
消费品市场增长平稳。1-3季度，实现社会消费品零售总额1148.76亿元，增长 20.7%，增幅同比提高4个百分点，扣除价格因素实际增长12.4%，实际增幅同比回落1.7个百分点。其中，住宿餐饮业增长最快，消费结构发生趋势性变化，消费热点持续扩散，吃、穿、用(日用品)类等生活必需品消费增速较快，部分生活附属商品销售出现下降趋势。
对外贸易持续低迷，利用外资增速回落。受世界经济减速的影响，杭州市对外贸易一波三折，进出口增速自去年6月起始终在低位徘徊。1-3季，进出口总额为373.69亿美元，增长14.9%，其中出口258.75亿美元，增长15.0%，低于全国(22.3%)、全省(24.3%)平均水
平7.3和9.3个百分点，外贸出口依存度同比下降6.7个百分点。1-3季，实际利用外资 26.84亿美元，增长29.3%，增幅同比回落19.1个百分点。
(2)财政收入增长基本平稳，信贷资金紧缩稍有松动
财政收入总体保持增长。1-3季度，杭州市实现财政总收入744.59亿元，增长21.9%;地方财政收入375.54亿元，增长25.5%，同比分别回落1.8和1.6 个百分点。其中与经济运行质量密切相关的三大主体税种增速减缓，一定程度上反映了当前经济的严峻形势，财政对经济的滞后反映已逐步显现。
信贷投放有所增加。xx年，国家货币政策连续紧缩，金融机构贷款增幅逐月回落，至08年6月底，贷款余额增幅回落到12.3%的近年来最低点，7月开始出现回升。。9月末，杭州市金融机构本外币贷款余额为9555.01亿元，增长15.6%;本外币存款余额11010.82亿元，增长19.8%，增幅同比回升1个百分点。
(3)消费价格涨幅回落，生产价格仍在高位
消费价格涨势明显放缓。今年以来，受上年翘尾因素和新涨价因素的共同影响，CPI月度增幅在3月达到新高点7.4%。7月，在宏观调控效应显现、“翘尾”影响弱化以及主要食品价格涨势减弱等因素共同作用下，CPI开始回落。1-3季度，杭州市居民消费价格总水平累计上涨6.4%，涨幅比1季、上半年分别低0.2和0.5个百分点，低于全国(7.0%)0.6个百分点，与全省平均水平持平。其中9月上涨4.3%，涨幅比上月缩小0.4个百分点，创今年以来的新低。
生产价格继续攀升。1-3季度，原材料、燃料、动力购进价格和工业品出厂价格分别比去年同期上涨13.0%和7.5%，同比分别上升8.9
和4.1个百分点。两大价格涨幅倒挂为5.5个百分点，同比扩大4.8个百分点。九大类原材料价格除纺织原料基本持平外，其余八大类均呈上涨趋势，其中黑色金属材料类产品和燃料、动力类价格居涨幅前两位。
(4)就业形势较为稳定，居民收入增长农村快于城镇
就业形势良好。9月末，全市城镇单位从业人员154.61万人，比上年同期增加42.04万人;全市城镇登记失业率3.01%，比上年同期下降0.12个百分点，低于4%的年度计划调控目标。
城乡居民收入保持增长。1-3季，城镇居民人均可支配收入18531元，增长10.6%，扣除价格因素实际增长3.9%。工资性收入仍是城镇居民收入的主要来源，但受到诸多方面的影响，增速放缓;1-3季，农村居民人均现金收入 9653元，增长 14.9%，扣除价格因素实际增长8%。名义和实际增幅分别快于城镇居民4.3和4.1个百分点。
2. 房地产开发经营
XX年1-11月，除销售面积与销售额外，杭州商品房市场各项指标均有不同程度的上涨。
1-11月，杭州市完成房地产开发投资489.96亿元，比去年同期增长27.16%,其中商品住宅投资额达368.3亿元，同比增长26.42%。
1-11月，商品房销售额536.35亿元，同比下降26.35%，其中商品住宅销售额464.26亿元，同比下跌29.07%。
商品房竣工面积同比上涨幅度放缓。1-11月份，杭州商品房竣工面积553.81万平方米，比XX年同期上升28.64%。其中商品住宅竣工面积为440.48万平方米，同比增加23.79%。
1-11月份，杭州商品房销售面积608.99万平方米，同比下降了36.75%。其中商品住宅销售面积为536.18万平方米，同比下降
39.43%，销售压力严重。
商品房新开工面积上升幅度放缓。1-11月，杭州商品房新开工面积1025.16万平方米，同比增加30.31%，增速继续放缓，其中商品住宅新开工面积为737.95万平方米，同比增加27.84%
土地成交面积大幅缩水，价格微涨。XX年1-11月，杭州市主城区共出让土地38宗，出让面积104.07万平方米，其中纯住宅用地15宗，平均楼面地价6232元/平方米，较去年同期上涨21.26%。
3. 房地产市场行情
XX年的杭城楼市在平淡中开场，受春节的影响，一季度的成交虽然平淡但还算平稳，4月，预计的上扬并没有出现，市场观望气氛显现，在被称为楼市风向标的人居展上，开发商和消费者相互试探，看客多买客少。6月，天气开始炎热，传统淡季已经来临，成交量也确实低迷，上半年虽然平淡的过去，但楼市的暗流已然涌动，7月，部分开发商提早开战，然而更多的人准备在“金九银十”大显身手，但万科在9月初的7.5折大优惠让众多人措手不及，一时间众说纷纭，硝烟四起，有跟进者，有抵制者，有观望者，价格回落已然开始，冬天来了，临近年关，杭城楼市渐行渐冷。
(1)供给大幅增加，需求同步萎缩，供需矛盾突出，去化压力巨大
1-11月，杭州主城区批准上市商品房475.55万平方米，较去年同期上涨31.99%，其中住宅批准上市面积为401.3万平方米，较去年同期上涨35.6%;商品房成交面积为245.31万平方米，较去年同期下降
46.70%，其中住宅成交面积为184.77万平方米，较去年同期下降52.75%。
1-11月，杭州主城区供销比达1.94，市场供应充足，需求严重缩水，截至11月30日，杭州主城区商品房可售面积达到401.71万平方米，创历史新高，其中七成以上为住宅，市场去化压力巨大。
(2)价格起伏震荡，下行趋势明显
1-11月，杭州主城区商品房价格震荡起伏，进入三季度，价格回落趋势较为明显，但仍较去年同期小幅上扬，继续在高位运行。11月，商品房成交均价为14348元/平方米，环比下跌4.47%，同比上涨6.42%;11月，住宅成交均价14804元/平方米，环比下跌4.0%，同比微涨0.3%。自万科9月7.5折大幅优惠冲击杭城楼市后，杭城住宅价格即开始松动，大部分已开楼盘虽然不像万科那样大张旗鼓，但增加附加值，给上门客户优惠、推出特价房等已屡见不鲜，相较之下，新盘的操作空间更大，10月、11月新开的楼盘定价都做出了调整，普遍低于事前摸底预想的价格XX元/平方米左右。
(3)其他参考指标显示外围环境依然吃紧
1-10月，杭州市区城镇人居可支配收入达到20418元，较去年同期增长10.4%，与此同时，房价收入比为仍高达16(已房屋面积100平方米计算)，与此同时，房价租金比接近400，市场环境不容乐观。
此外，按照《杭州市住房建设规划(XX-XX)》，未来五年内杭州具备开工条件的保障性住房建筑面积将达到714万平方米，10.79万套，其中经济适用房建筑面积约200万平方米，4.17万套;廉租住房建筑面积约90万平方米，约1.4万套;经济租赁房60万平方米，约1.2万套。仅在XX至XX年，杭州要开工建设50万平方米的廉租住房，三年
内分别解决低保标准1.4倍、1.7倍、2倍以下低收入家庭的住房困难。与之对应，杭州市经济适用房也采取了租售并举的办法，并扩大了申请范围，将“80后”纳入进来。
保障性住房的大量建设以及收益人范围的扩大，无疑有利于整个社会的安定繁荣，也是对当前房地产市场结构性调整的有力举措，有利于房价的合理回归，短期内不会对房地产市场造成带来较大冲击，而是会起到较好的补充作用。
4. 房地产企业运行
上半年还风和日丽的杭城房产市场，在下半年急转而下，让很多企业措手不及，如何应对突变的市场环境，各家企业也是八仙过海各显神通。
(1)绿城房产生财有道
绿城房产作为浙江房企的龙头老大，在全国也是排位前十的大型房企，XX年，绿城加大了在总部杭州的投资力度，先后拿下位于蒋村临近的4幅地块，总建筑面积近50万方的土地，尤其是在春节后杭州市的首次土地出让上，经过数次争夺，一举夺得蒋村的两幅土地，楼面地价近11000元/平方米，除了感慨绿城房产的出手阔绰外，也让迷雾中的杭城楼市吃了一剂定心丸。6月后，市场成交继续低迷，土地市场的成交也频现底价，此后，绿城又先后两次拿下蒋村的土地，楼面底价分别为8260和7750元/平方米，这两块地中还有7万多方的商业用地，相较第一次的拿地成本大幅降低。4块土地的获得共花费了绿城41.2亿元的资金，而其中的近50%是由绿城的合作伙伴提供，这无疑是绿城实力和资本运作的完美结合。
尽管08年的杭城楼市持续低迷，但绿城的产品销售依旧可圈可点。玉兰公寓的排队抢购让人误以为是xx年的楼市重演，而其16000元/平方米的均价也较周边高出近3000元/平方米左右，品牌号召力可见一斑。其后，尽管万科打折，让楼市的销售愈加迷茫，但绿城玉兰公寓和蔚蓝公寓的“加法”销售，依然获得了市场认可，销量可喜。
(2)滨江集团顺势而动
和绿城房产相比，滨江集团走了另一条路，作为本土的知名企业，滨江集团成为08年上市的房产第二股，上市无疑极大的拓宽了企业的融资渠道。08年房地产市场步入调整期，上市后的滨江集团并没有因为资金的充裕而盲目扩张，而是一如既往的用心打造产品，寻找合适的机会，随着市场的低迷，杭州市出让的住宅用地大多价值较高，但愿意出手的仍然不多，相比之下，擅长在风险中把握机遇，拿地独到的滨江也延续了其一贯精准低价的拿地策略，一口吃掉了重机厂地块，总建筑面积近50万平方米，楼面地价不足5000元/平方米，共花费滨江集团24.5亿元，相较绿城集团的蒋村地块，地段位置更为优越，同样的住宅商业项目，楼面地价较绿城低了许多，不可不佩服滨江集团的拿地策略。
楼盘销售层面，滨江集团同样不属于绿城，金色蓝庭、阳光海岸同样上演了杭城楼盘销售的奇迹。但与绿城房产不同的是，由于项目首次开盘，滨江集团直接调低了开盘价，凭借出众的性价比获得了市场的认可，而其中阳光海岸更是一举就为滨江集团回笼资金10余亿。
为了更好的应对明年的房地产市场，10月16日，滨江集团公布了发布公司债券发行方案，拟在中国境内发行本金总额不超过10亿元人民币的公司债券。
5. XX年杭城楼市展望
纵观XX年的杭城楼市，震荡起伏，居高不下的价格，再加上外部经济环境的影响，使得购房者的信心丧失，成交量大幅回落，楼市供需失衡，价格回调趋势明显。尽管从三季度开始，国家就出台了一系列的措施，地方政府也不断出台措施，给楼市以信心，也确实显现出了一定的效果，杭城楼市11月的成交量较10月大幅增长，但就此判断楼市回暖为时尚早，商品房市场尤其是住宅市场的存量巨大，再加上06、xx年出让的土地势必有部分将在09年上市，楼市XX年的销售压力巨大，预计XX年上半年杭城楼市的依旧将动荡前行，供需比将减小，价格仍将回落。
从目前的情况看，尽管信贷已有所放松，但是房地产行业目前的风险状况使得银行的放贷额度有限，资金紧张的房地产企业将继续降价，房价仍有下探的空间。购买需求方面，因贷款利率不断下调，后续仍有下调空间，再加上此前各项政策利好，如杭州市的买房入户政策、二套房贷款优惠等，09年，购房需求将得到释放，但仍不足以消化市场供应，预计在政策面还将有利好出台如退税补贴等政策以刺激消费。
二.本案相关个案分析
(一) 本案相邻楼盘调查
伊萨卡
理想.伊萨卡以荷马诗史中奥德赛美丽动人的传说为蓝本，以美国纽约中部的伊萨卡小镇风情为承载，以国际大学城的环境为参考，创造以“理想.家园.自然”为三大主题的人性化居住空间。项目位于杭州下沙经济开发区的东南端，下沙大学城的东南面。下沙12号路以
南、14号路以北、25号路以东、东靠钱塘江。周边配套完善，东北有24班文海小学和试验外国语学校，西北邻杭四中和大学城，打造终身教育社区;隔街正对XX0平方米大卖场，生活便利;毗邻规划中地铁1号线总站，出行便捷。理想.伊萨卡总建筑面积约50万平方米，占地面积约19万平方米。超大规模的湾畔生活领地，直面270度江景，临江延展近XX米的江岸线和20万平方米湿地公园，生态环境绝佳;地块的东、北两侧各有一条30米宽的沿江渠，东侧有政府规划预留的150米宽、全场1.7公里的沿江景观绿化带，堪称江景住宅中典型的低密度高品质的生态住宅。
理想.伊萨卡，分三期开发，一期位于地块的西南侧，由9至33层的小高层、高层组成，共15栋，二期为排屋区，三期是位于地块的东北面的7栋全江景高层住宅及2栋高层住宅组成。通过隔合排屋、小高层、高层的完美规划，构筑东部低密度、现代化、国际化、原生态的滨江人文景观社区代表。
理想.伊萨卡以先进的社区设计理念为初衷，在景观设计上，社区远景采用软化岸线、绿岛、绿公屏障、梯度降噪等一系列生态设计手法。整个景观规划拥有一线江景资源。东部改造中的沿江景观大道和82万平方米湿地生态公园。景观保护上，基地东侧原有的乾隆皇帝观潮台予以保留，设置共享观潮场所。让住户真正享受到“离钱塘江很近，离理想不远”的私密滨江生活，社区内景观设计依托：“滨水，林荫，主题园林”为核心三大景观园素，创新设计大型生态水景西方主题园林，将社区内部景观与沿江渠合二为一，形成社区，通过人工水景及外部钱塘江自然水景的融合，横贯纵穿，社区中部以开放式的
广场为主角，夏威夷风情式泳池、异国情调式林荫大道、阳光草坪、全绿化架空层、各式木筏道、精致石材道路铺砌等。
作为伊萨卡国际城的收官之作，三期一线临江，5幢34层的经典高层建筑沿江展开错落排布，堪称社区最佳观江组团。罕见宽阔南向一线江景，让江景充分进入客厅、卧室等主要空间，实现日照与景观的双重享受。此外，仅约86-130㎡的主力户型，在杭州以140㎡以上的江景大户为主的市场下，显得弥足珍贵。最先推出的1#楼，5层以上都能直面钱塘江，大部分的户型都配备了观景阳台和入户花园，显得你弥足珍贵。
三期独有“江-湖-河-园”生态设计：约1600㎡社区中央湖景、约600米原生河、约24000㎡半围合中央庭院，与钱塘江相辉映，打造鼎盛风景美宴。为与景观和谐融合，伊萨卡园区配套也极富特色，浓郁地中海风情的大型湖景生活中心、内外双泳池、约5000㎡庭院式商业步行街、夏威夷风情广场……
目前，现场销售中心移至社区大型生活中心，该生活中心面积达数千方，拥有内外双游泳池、健身、娱乐、餐饮、休闲等各类功能，全面辐射整个社区，服务业主。在展示中心，从售楼现场的沙盘来看三期浩泽园位于社区北侧，南邻大型生活中心，北邻360余米沿河绿化带，由5幢江景高层组成，主力户型约86㎡-136㎡。作为伊萨卡国际城的收官之作，三期延续升级了伊萨卡“大盘、大配套、大景观”的特点，24000余平米大庭院，34层的巍峨高度、东南向的观江视野成为整个社区最佳观江组团。另外，它依然能够享受大盘所带来的豪华配套：数千平米大型生活中心、内外双游泳池、庭院式商业步行街……
(二) 本案相近楼盘调查
多蓝水岸
⑴多蓝水岸小区分银沙苑、听涛苑、蓝波苑、碧海苑四个组团，共计59幢，由多层19幢，小高层34幢，高层5幢，物业用房1幢组成。
⑵项目的各项技术经济指标
①总用地面积：23.9524公顷
②总建筑面积：548089平方米
A、地上部分：445902平方米
其中：住宅：392281平方米
其中：高层：65654平方米(16.7%)
多层：62853平方米(16.0%)
小高层：263774平方米(67.3%)
商业及其他公建配套：53621平方米
B、地下部分：102187平方米
其中：地下(半地下)汽车库及其他： 67908平方米
地下自行车库：252789平方米
③建筑占地面积：57668平方米
④容积率：
1.86
⑤建筑密度：24.1%
⑥绿地率：30.0%
⑦总居住户数：2885户
⑧预计总居住人口：9229人(3.2人/户)
⑨住宅汽车泊位：1923个
其中：住宅地下(半地下)汽车库泊位1703个
住宅地面汽车泊位220个
野风.海天城
野风.海天城，杭州首座海洋风情社区，位于下沙—杭州经济技术开发区内，毗邻大学城，紧靠规划中的地铁一号线，距下沙观潮亭千
余米。项目总体建筑面积近50万平方米，规划总户数2800余户，由
25幢高层、小高层公寓及商业用房组成，以恢宏的体量、凌云的气势成为未来下沙生活的标志性社区之一。野风.海天城规划采用南北、
东西向两条十字交叉的主轴，与中心圆弧形景观道共同构成小区整体
规划骨架，完美诠释了中国传统人居天圆地方、古典对称的思想。项目按照东西向商业步行街的设置划分为南北两区，一期开发为北区，
总建筑面积250000余㎡，规划总户数近1500户，由13幢现代风格的高层、小高层建筑以规整、对称的布局围合而成。由高层设计专家澳大利亚柏涛建筑设计公司鼎立打造的野风.海天城，一期设计从11层
的小高层到32层的超高建筑，布局既符合传统的方正规整，大气稳固;有追求现代的跳跃韵致，随性灵动。在这里，建筑形成一道道起伏有
致的天际线，辽阔深远，犹如微风轻拂着海面。野风.海天城合理考
虑社区的人流、车流交通组织，以方便住户为第一原则。社区的西、南、东面均设有出入，合理分流机动车和人行路径，通过精密的布局
安排，基本实现了有效的人车分流，使住户拥有更为安全舒适的氛
围。
(三) 本案同类楼盘调查
1. 上海世茂滨江花园
上海世茂滨江花园，吉尼斯中国最高江景华宅，80万平米超大型建筑群，70%超高绿化率，15000平米会所。紧倚黄浦江东岸，充满现代感的七幢全江景板式高层住宅与东方明珠、金茂大厦形成“一波三峰”的城市天际线。
深入浦江东岸上海“CBD”，以大视野大手笔，建造沿江1公里的尊崇生活领地，把城市的丰富延伸到寓所近地，却与城市的喧嚣保持应有的距离。占总面积 70%以上的六大世界风情主题园林景区：中式苏州园林、美式夏威夷冲浪沙滩、德式绿荫天鹅湖、英式大草坪、法式迷宫花园、奥林匹克运动花园。无尽的尊崇享受，完全拥有私有化的修身雅境。心灵不因外物所扰，视野不因四壁设限，一道前所未有的生活景致，越过外滩古老的灯火，由此向您完全打开。
作为“滨江模式”的首创典范，上海世茂滨江花园XX年、XX 年、XX年、XX年连续四年名列上海市销售金额第一名;问鼎绿色“奥斯卡”，荣获在加拿大颁发的“国际花园社区人造类金奖”。
上海世茂滨江花园，气势恢弘的花园水岸豪宅，为您彰显非凡的生活梦想!
城市“舒适性”的缩影在社区内集中生活必需的一切要素。
四个豪华会所提供高层次的休闲娱乐，以及气氛优雅的沟通场所别致的旱喷泉广场，典雅的雕塑喷泉，高大的罗马花岗岩廊柱，通透的弧形玻璃幕墙，气派的挑空大堂铺砌着雅致高贵大理石——有身份的你，理应在这样尊贵的会所里释放闲情。世茂滨江花园共有四个不同建筑风格的会所，总建筑面积达10000平方米，分布在区内不同景区，令所有住户都能就近享受。
2. 芜湖世茂滨江花园
世茂滨江花园整个项目位于芜湖市迄今为止最大的市政配套工程——滨江公园的一期工程内，总投资近50个亿，占地280余亩，总建筑面积56.5万平方米，由8幢33-53层的高层、超高层住宅和2幢五星级酒店组成。项目南起新芜路，北至中山北路，东起规划中的健康路，西临长江，坐拥2公里浩淼长江岸线;由北向南共由5个地块组成。
在建筑设计上，我们采用的是剪力墙板式结构，充分体现了房屋的安全性和舒适性。
在规划设计上，我们采用的是高层低密度的设计风格，整个这块地占地4万平方，但我们只盖了4栋楼，目的就是为了把更大的空间留给绿地和业主，我们的绿化率达到60%，植物种类多达90多种，其中不乏各种外国进口树种，层次感强，群落效果好;另外，我们的楼间距达到100米左右，和楼高的比接近于1：1，日照完全达到国家标准，无论您住几楼，都可以尽情享受阳光所带来的好心情!
在户型设计上，我们采用了江景最大化的设计原则，尤其是靠江的端头，设计了全江景户型;整体建筑坐北朝南偏西呈弧型排列，沿江展开，视线互不遮挡，所以无论何种房型，您都可看到浩荡的长江，真可谓是“住世茂滨江花园，一览长江景“!
在景观设计上，我们聘请了国际著名的澳大利亚五贝国际设计有限公司设计制造;以绿色选景为主题，以人文关怀为目标，在社区内创造出以音乐为主题的3大组团景观，唯美浪漫的欧式园林贯穿于建筑物之间。小区的主入口处设有音乐喷泉广场;1号楼和2号楼的中间是我们的音乐园林美泉宫，面积达到1.2万平方，包括欢乐颂儿童公园和中心绿地漫步景观——悦音岛，为您营造出小桥流水人家的感觉;3
号楼和4号楼的中间是我们的音乐园林美景宫，面积达到1.6万平方，包括仲夏夜之梦室外泳池花园，富有音乐旋律的圆舞曲广场及阿波罗运动会所，该会所是由距今100多年历史的太古洋行的仓库改建，内设国际标准的健身房，咖啡吧，亲子园等，完美呈现名流贵族的悠闲生活。
在物业管理上，我们聘请了具有国际水准的世茂第一太平戴维斯物业管理公司，秉承国际化的服务理念，24小时为您提供管家式的贴心服务，整个小区采取高智能化的管理系统，设闭路电视监控系统，无线巡更系统，业户紧急报警系统及可视对讲系统等，为您提供固若金汤的智能安防。
在周边配套上，本案毗邻步行街，美食街等各大商圈，荣距各大交通要塞，出行，生活都十分便捷。
芜湖世茂滨江花园内拥精致园林美景，外揽长江壮阔视野，以极具韵律感的建筑轮廓丰富芜湖天际，创造富有活力的江滨新城形象!
一号地块是我们公司负责承建的一幢28层的高层，不在我们的销售范围之内。
二号地块位于项目的北端，规划总占地面积约4.13万平方，总建筑面积17.2万平方，由2幢33层的高层住宅和2幢43层的超高层住宅组成。
三号地块是我们应市政府之邀，作为城市运营商承建的文化艺术中心，总占地面积约4万平方，总建筑面积约4.3万平方，整体建筑呈贝壳型，外观圆润，规划有国际顶级标准的大剧院，多功能豪华影视放映厅等，该区域已于XX年1月1日动工，XX年交付使用，建成后将成为芜湖文化的心脏，音乐爱好者的天堂，市民娱乐休闲的嘉年华;
同时对百年沧桑的海关大楼予以充分保留和修葺，将历史精粹和现代建筑相结合，营造文化共享的民众精神场所。四号地块总占地面积约7.6万平方，总建筑面积22万平方，由住宅和商业共同组成。其中住宅部分由3幢53层的超高层住宅和1幢33层的高层住宅组成，打造安徽省最高的住宅建筑。沿江面展开的狭长地段将开发成445米的商业步行街，并提供多个开放的休闲观江平台，通过联廊将观景和购物相连，营造更为个性和开放的购物体验，开启城市名流消费先河。
五号地块位于青弋江和长江的交叉口，左牵青弋江，右临长江，总占地1.6万平方，总建筑面积约7.5万平方，建成后将矗立起2幢高27层的5星级双塔江景大酒店。
整个项目预计用5年的时间开发建成，建成后将成为集超5星级江景酒店，国际商业街，文化艺术中心，高品质居住区为一体的大型滨江标志性建筑群，成为芜湖人居及城市发展的新里程杯，成就芜湖首席滨江富人区，成为代表城市形象与成就的名片。
二号地块北靠富有现代气息的客运码头，南临6万平方的滨江主题公园，西临长江，东依风景秀丽的狮子山，规划设计33层的高层住宅2幢及43层的超高层住宅2幢，共1088套房，其中1号楼肖邦座，2号楼巴赫座为33层，将与08年底交付，3号楼贝多芬座和4号楼莫扎特座为43层，预计09年6月完工。
四、本案有关房地产政策法规摘要
(一) 最新房地产政策
1. 大力发展保障性住房
加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、
煤矿等棚户区居民的住房问题。中央财政将加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准;今年拟安排430亿元，用于补助低保住房困难家庭的实物廉租房建设。选择一些有条件的地区进行试点，把部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设。
2. 二套房贷并未完全放开
对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
(二) 杭州房地产最新政策
1. 物业费预收不得超过一年
《杭州市物业服务收费管理实施办法》规定，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。物业服务费预收期限不得超过12个月。
2. 不得强制收装修保证金
对于业主前期的装修事项，《杭州市物业服务收费管理实施办法》也作了明文规定。对物业装修的，装修垃圾清运费由业主交纳，物业服务企业应做好装修管理服务。
因装修搬运材料造成电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位、共用设施设备损坏，物业服务企业可与装修单位(装修人)协商确定一次性修复补偿，由物业服务企业负责在集中装修过后统一修复。
世贸.江滨花园区位研究
一、世贸.江滨花园基本分析
杭州世茂江滨花园位于下沙城东，东临钱塘江，北接14号大街，西连25号大街，南临20号大街，总用地面积约27.6万㎡，总建筑面
积约70万㎡。项目整体由市政道路独立分割为三大独立地块，沿钱塘江岸南北依次排布，规划建设成一个拥有六大风情园林和尊贵会所的大型临江高层居住小区。项目一期整体规划为13幢沿江景观高层以及蓝调会所，总建筑面积约19.6万㎡，建筑密度约10.4%，绿地率约
40.3%，将是杭州城东最具创新的豪宅典范。
二、世贸.江滨花园景观分析
杭州世茂滨江花园的江岸线长达1600米，占据了非常稀缺的一线江景资源。下沙区域内至杭州湾的13公里的钱江岸线，是杭州江面最宽最具磅礴气势的地方。而在下沙钱江沿岸，风光更为优美，大片的湿地，大量的白鹭，素有杭城“东部湿地”之称。另外，在项目的东南面有宽约200多米的城市景观绿化带，钱塘江美景和园林风光尽收眼底。
三、世贸.江滨花园交通分析
(一)公交路线
1、线路名称：快速公交一号线B1
路线：下沙高教东区—学林街文溯路口—学源街文泽路口—高沙—一号路口—幸福桥—杨公村—八堡南—窑厂—彭埠—汽车东站—闸弄口新村—公交总公司—武林广场北—
八字桥—黄龙公交中心站
首末班车时间：
黄龙公交站一下沙高教东区6:00 — 22:00
下沙高教东区一黄龙公交站6:00 — 22:00
B1票价：￥4.00
2、线路名称：B1区间
物业经营管理创收方案
物业服务公司 经营管理创收计划 众所周知，物业管理企业是一种微利型企业，其所收取的物业管理费在用于管理项目的支出后所剩无几，当物业公司收取物业管理费较为困难时，立刻面临运转也就十分困难，因而导致不少物业公司降低服务水准、服务质量引起投诉进而引起诉讼案件。所以，我们不能限于收取有限的物业费中，而应该广开思路，适应市场的需要，由管理物业到经营物业兼容并行，大力发展物业的综合经营，实现企业的盈利，走出物业管理停滞不前的圈子。而且也只有物业管理企业盈利才能做到不断地提高物业管理水平，为广大客户提供更加优质的服务打下坚实的物质基础。 一、结合现状目前物业管理存在的多种问题 X物业是否能带动X市场经济？是否能在X项目中取到助推作用？是否能在X持续发展中发挥重要作用？同时X物业是否能在低物管费（X物业管理支出成本与收取比）、低收入（物业公司基本岗位薪资与市场经济比较相对偏低）的情况下实现创收，为入驻商家提供更加周到，更加优质的物业服务呢？我们的职责局限于：环境卫生，治安消防，设备维修、物业收费等事情中。 这样的结果会影响X物业的持续发展，直接后果就会致使市场不景气，商家入驻率低，市场将在长期的作用力下逐步衰退，而X物业便会致使人员素质低下，业务知识得不到提高、服务态度差、服务质量下降、引起客户投诉、拒绝交纳管理费，甚至严重的引起法律纠纷。市场与企业将面临着较大困境。 所以X物业的管理工作，不仅仅是通过卫生、安保和维修等达到业主或使用者感觉安全舒适的目标，这仅是管理的一部分内容，或者说是一小部分工
作，更大的目标是要给X项目一个市场定位，使它成为产生经济价值的一种存在，开拓物业综合服务管理的经济链。 二、X物业的收支分析 物业企业的收入来源，大致归纳就包含四个方面的收入： 一是公共性服务费用的收入，就是通常所说的物业管理费； 二是公众代办性服务费的收入； 三是特约服务费的收入； 四是物业企业的综合经营的收入。 就上述的四种收入，是物业企业经过多年的实际操作经验和市场调查、研究、分析的。可以看出，第一种物业管理费在X项目为扩大招商，促进市场可持续发展的情况下，在短期或中长期时间内作为市场发展吸引力的一部份公司投入。不作为实质性的物业经济收入。第二种公众代办服务费，就目前的市场环境来看，水、电及其他代办项目都是控制在国家能源相关部门，物业管理企业得不到任何的手续费，只能是物业管理企业免费为住户和业主提供服务。第三、第四种服务费收取靠的是物业管理企业有能力去充分发掘、开拓市场得来的，如果忽视或者没有能力作到，则企业就根本没有发展的前途和空间。 三、市场需求X物业从管理物业向经营物业过度 如何从管理物业到经营物业，如何选取其二者的最佳结合点呢？既不能全力搞其他经营，而相应降低物业服务的质量，也不能死死看守物业项目，只顾日常作业，不搞创新而把X项目的大好资源白白浪费。因此，正确的做法我们觉得是在一方面不断提高物业管理服务水平，不断创新增加服务项目的同时进行经营创利活动。
物业管理服务策划书
天鹅湾小区物业管理服务策划书 一、企业理念 二、服务内容及模式： 三、目标管理： 1、管理目标： 2、财务目标： 四、团队管理 3、组织架构 4、人员培训 5、激励机制 五、社区文化建设 六、质量保障 七、创优达标管理 住宅小区需要物业管理尤其是对高品质的、大型的住宅区的管理更需要具有专业化、企业化、社会化、经营化的物业管理团队。姚城“天鹅湾”城市花园是高层结合多结构住宅小区，对于保安消防管理，客户服务等工作有较高的要求。万和物业将发挥自身具备的人才优势和高档住宅物业方面的成功管理经验，结合姚城实情，建立一套符合姚城“天鹅湾”城市花园物业管理模式的总体管理概念。 万和物业坚持“以人为本”的管理思想“业主利益至上，安全消防第一”；“创一流的管理、创一流的服务、创一流的环境”的管理理念将以卓越高效的物业管
理为客户服务，创造一个“亲人、亲家、亲合、亲才”的四亲空间，为姚城人民营造“高雅、和谐、亲近、美好”的居住环境，以达到物业的保值、增值，实现社会效益，经济效益的同步增长。 一、企业理念 1. 企业宗旨： 依法管理，业主至上，五心营造温馨家园 2. 企业精神： 敬业修德高效创优诚信进取 3. 工作态度： 主动热情周到细致 4. 服务准则： 用我们的真心、热心、爱心、细心、精心为业主提供五心服务 5. 企业管理理念： 5.1什么叫做不简单？能够把简单的事情天天做好，就是不简单；什么叫做不容易？大家公认的、非常容易的事情。非常认真地做好它，就是不容易。 5.2 领导与管理不是耍威享福，而是引导与劝戒，更是支持与服务。 5.3 兼听则明，偏信则暗。 5.4 上级不引导，下级无目标。 5.5 要求下级做到的，自己要先做到。 5.6 谁砸企业的牌子，企业就砸谁的饭碗。 5.7 奖励20%的优秀者，鼓励70%的普通者，淘汰10%的落后者。 6. 员工修养理念：
XX楼盘推广方案
8月推广方案 走过7月，翡翠城可以为“山高路险无所惧，三军过后尽开颜”而欢呼，一份辛苦，一份收获，日日夜夜的辛勤工作，坚定的核心理念感召，一群年轻人完成了了不起的成绩。但是，万里长征才刚刚起步，毕竟，我们现在只完成了翡翠城总销售量的四分之一还不到，今天的喜悦和成果是后期更加奋发的动力。8月，优势与挑战并存，是迈向胜利的又一个关键。 8月推广目标：8月份争取完成120套，至8月底，累计完成300套的阶段销售目标， 8月推广节点：开盘（建议安排8月16日，8月第三周周六） 第一部分8月推广策略建议： （一）8月推广面临的形势： 劣势：客户积累——从零开始刺激要素——已经释放 8月是翡翠城销售的一个转折点，前期通过优惠卡销售、优先选房权刺激等措施，经过长达至少3个月的积累，完成了第一批客户的积累，并在7月集中消化完毕。8月份，最为关键的是在各种优惠刺激措施释放后客户的重新挖掘。 优势：市场形象——强势品牌销售态势——十分火爆销售硬件——基本完善 可以说，翡翠城是7月份天津地产市场的最亮的明星，在瑞景板块以及整个
西北片区，翡翠城是目前最强势的品牌，通过一系列动作，翡翠城以压倒性优势超越了奥园、水木天成等，与燕宇、东晶等完全拉开了档次和距离。但是，目前的强势是暂时的，奥园悉尼居即将开盘，燕宇、东晶低价抢夺客户，所以必须通过8月份积极的维护、利用、促进、提升，才能站稳脚跟、保持优势。 延续认购的火爆，翡翠城近日的销售态势不错，日均客户流量基本保持在20批次左右，虽然以老客户居多，但现场人气还算旺盛。8月份必须充分延续现在的火爆气氛，在延续销售中心的人气保持、人流量上深下功夫。 售楼中心的落成、样板间开放为销售提供了最有力的武器，现场打击力度大大提高。 （二）8月推广核心： 1、开盘活动：制造新节点、新刺激 关于开盘的思考：开盘是造热点更是造节点——完成300套的手段。翡翠城其实已经完成了一般房地产开盘所要达到的目的和任务，那开盘意义何在？还有没有必要搞开盘活动？百思勤认为，开盘仍然是翡翠城推广的重大事件，由于8月节点比较单一，开盘成为吸引客户购买的关键点，翡翠城开盘突破传统开盘之意义，沿袭前期成功经验：客户积累——客户锁定——节点爆发的层层递进、集中突破、阶段把握、立体攻势的推广原则，开盘成为对翡翠城销售的新的爆发节点和阶段性攻势。在开盘期，充分利用优惠的价格手段、市场气氛营造以及集中成交的羊群效应，促成新客户成交。 开盘的意义还在于翡翠城新的起点。开盘宣告翡翠城正式进入市场，开始了正式的上市销售，对内部工作人员也通过热闹的活动增强信心、鼓舞士气。 开盘推广目的：承前启后，制造轰动，夯实基础，延续热度 开盘的目标： 1、实现累计300套销售指标并制造开盘成交“神话”。 2、引发全市对翡翠城的关注，维持现场热度、积累新客户，进一步扩大全 市影响力。制造开盘轰动，翡翠城以火爆热烈、倍受消费者青睐的形象正式进入市场；
新楼盘营销策划方案
新楼盘营销策划方案 【篇一：房地产营销策划方案范本】 房地产营销策划方案 简介所谓的房地产营销策划方案，从字面上理解就是为提高房地 产销售业绩而采取的一系列策略，再综合各方面的考虑最终形成一 整套适合自己企业的的营销策划方案。在品牌塑造房地产策划方案中，品牌塑造采取的是321法则品牌策划优势，即30人数据分析、20人策划方案、10人完善审核。根据企业的不同性质为企业量身定 做一套适合他们的策划方案，房地产行业有房地产行业的总体策划 思路，然后针对房产企业的性质再分别设计出相对应的营销策划方案。 根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市 场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计（vi设 计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作，媒体投放，公关活 动策划等。 创意房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度，必 须在创意理念上形成： 1、具有高度的自信野心； 2、富于竞争，且乐此不倦； 3、头脑敏锐，不拘传统； 4、感性认识和理性认识相处融洽； 5、注重历史，尊重现实，睽重 未来。 构思框架 （1）以塑造形象为主，渲染品味和意念； （2）展现楼盘的综合优势； （3）体现楼盘和谐舒适生活； （4）直切消费群生活心态。 流程 形象定位： 对楼盘的综合素质进行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档次 到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全可 以从楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业经验，处 处顾及
住户需要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排；小至空 调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等,都进行精碉细凿，力 争完美。 好东西总有不同之处，因而“不同”二字构成了楼盘这一高档物业的 形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如：地理位置不同，交通条件不同，物业品质不同，开发商信誉不同，人均拥有空 间不同，升值潜力不同，车位数量比例不同，小区规划不同。这“八 种不同”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的 重要线索。 主要卖点： （1）地理位置（2）、楼盘设施结构；（3）、楼盘做工用料；（4）、户型设计。突出明显优势，这是楼盘消费者最关心的物业指标。 绘制效果图： 根据开发商的条件和推广需要，分别绘制整体效果图、多栋单体效 果图。绘制效果图要强调公共空间开阔、细节丰富、品味高，因为 楼盘的销售，需要启动购楼者对未来的想象，精美的效果图对营销 起了事半功倍的决定性作用。 广告诉求点： （1）阐述楼盘的位置；（2）阐述楼盘所在地的历史渊源；（3）阐述楼盘交通条件；（4）阐述楼盘人口密度情况；（5）阐述楼盘的 升值潜力；（6）阐述楼盘开发商的信誉；（7）阐述楼盘的背景以 及公司规划；（8）阐述楼盘的舒适温馨；（9）阐述楼盘的实用率；（10）阐述楼盘的品质；（11）阐述楼盘的物业管理有什么不同。 广告阶段划分： 对楼盘的品牌推广是一个长期的行为，应有战略的考虑，从而使每 一期广告都变成一次品牌的积累。都成为对楼盘形象的一次重要投资。其广告推广大致划分为三个阶段： 第一阶段：此阶段广告宣传以建立品牌知名度和促进销售为目标， 从而尽快奠定楼盘在人们心目中的品味、档次和形象。此阶段广告 费用投入相对较大。 第二阶段：此阶段以品牌维持为目的，稳固楼盘高档物业的品牌形象。同时促进销售。此阶段广告费用投入相对较少。
2018年度员工活动方案
2018年度员工文化活动方案 一、前言 员工文化活动作为企业文化体系的一部分，在很大程度上能够活跃员工的工作积极性，丰富员工的业余生活，弥补了员工工作之余的空虚。并能够加强员工之间的交流，增强员工对企业的认同感和归属感，降低流失率，提高员工的“回头率”。为了使员工能够融入公司大家庭中，以厂为荣，安居乐业，与公司共同成长与发展，因此拟写了此活动。 二、活动目的 营造良好的工作氛围 提高员工工作的积极性 增强员工的认同感和归属感 降低员工的流失率 逐步建设优秀的企业文化 打造具有核心竞争力的团队 三、具体实施方案 一月份 活动一 1、活动主题：“元旦杯”拔河比赛 2、参与人员：全体员工 3、活动时间：2018.1.3-2018.1.15 4、活动地点：公司内 5、活动内容： ◆各参赛队伍清点人数，列队待命 ◆领导致开幕词，并宣布比赛开始 ◆主持人宣布比赛规则及相关事项 ◆按照既定顺序开始比赛 ◆主持人宣布比赛结果 ◆领导颁奖，队长领奖 ◆比赛结束后在公司宣传栏发布比赛图片
6、活动目的：发扬团组精神，促进公司员工之间的交流，增加凝聚力，以展现公司员工合作和坚忍不拔的精神 7、比赛共设以下奖项， 男子赛：冠军：300元现金红包+奖杯一个； 女子赛：冠军：300元现金红包+奖杯一个； 男女混合赛：冠军：500元现金红包+奖杯一个；亚军：300现金红包+奖杯一个；季军：200现金红包+奖杯一个； 最佳啦啦队：奖杯一个。 8、经费预算：现金红包1600元，奖杯100*6=600元，共计2200元。 活动二 1、活动主题：员工庆生 2、参与人员：当月生日的员工 3、活动时间：当月 4、活动地点：公司内 5、活动内容：给当月生日的员工，在月底发放一份生日礼物（20元/人） 6、活动目的：体现公司的人文关怀，增加员工对公司的认同感 7、活动经费预算：50*20=1000元 二月份 活动一 1、活动主题：年终总结大会 2、参与人员：全体员工 3、活动时间：2018.2.1 4、活动地点：公司内 5、活动内容： ●主持人开场 ●领导寄语，感谢员工为公司做的贡献以及对员工的祝福 ●各部门进行年度总结
物业管理策划方案
毕业设计 设计题目我国房地产融资现状调查指导教师赵巧英 姓名杜川 班级房地产07（2）班 所在系（部）经营管理系 2010年6月5日
浙江金融职业学院 毕业设计开题报告 姓名杜川班级房地产07（2）班系部经营管理系毕业设计题目物业管理策划方案 一、选题理由： 物业管理在我国深圳开始发展到现在只有20年左右的时间,随着房地产业的迅速发展和人民生活水平的不断提高，人民对物业管理的要求越来越高，一个完善的物业管理法律制度将有助于规范物业管理行为，维护业主利益,解决纠纷，推动物业管理的健康发展。国务院于2003年6月颁布了《物业管理条例》，作为我国目前物业管理领域内立法层次最高的法规，标志着我国的物业管理行业进入了依法管理的轨道。 二、拟实现的目标： 通过对项目的宏观环境、房地产供需市场、项目SWOT分析来研究拟定的方案是否可行，并通过市场调查，数据分析来确定该项目具体的规模，适合的消费对象，以及环境，配套设施的建设。
三、综述﹛与本设计相关的已有研究设计成果的综述﹜： 有关房地产开发可行性研究文献中，谭术魁（2005）在《房地产开发与经营》一文中从环境分析、开发用地的获取、可行性研究、开发项目的准备与实施、房地产营销管理及项目等方面，论述了房地产开发与经营的相关理论。赵延军（2000）在《房地产策划与开发》一文中对近年来国家对房地产业的最新政策法规和房地产市场的最新发展的叙述，[美]尼尔·卡恩（Neil Carn）（2005）在《房地产市场分析方法与应用》一文中对房地产市场分析与其他形式的房地产分析进行了区分，通过对住宅及写字楼的等市场的分析，运用了城市经济学、市场营销、金融和其他学科的理论，方法和模型，根据市场分析收集的数据，进行了分析，提供了相当多的案例，给我们借鉴。 四、设计主体框架与进度安排： 主体框架 一、项目基本情况 （一）项目位置 （二）项目经济技术指标 二、宏观环境分析 （一）区域经济环境 （二）环境分析 三、房地产市场状况 （一）房地产开发状况 （二）房地产需求状况 （三）房价走势 四、消费者情况分析 （一）本次调研分析过程 （二）调研结论 五、项目分析 （一）竞争性楼盘分析
某楼盘年度营销推广计划
2009年绿城西子·郁金香岸营销推广计划 前言 2008，对于郁金香岸来说是一个不平凡的一年，一期的圆满交付与销售指标的完成率形成了巨大的反差。宏观调控痛击了地处郊区板块的楼盘，郁金香岸也不例外。市场打折销售的趋势影响了郁金香岸年初既定的价格体系；市场需求的转变，主要指投资性需求向刚性需求的转变，使得定位高端产品的郁金香岸措手不及……诸多因素造成了郁金香岸高层公寓的滞销。 面对即将展开的2009年的营销推广工作，如何适时应变市场环境，如何制定行之有效的推广策略，如何针对不同产品类型挖掘不同客户来源成为我们开展工作的思考。 2009年对于郁金香岸来说的重要性在于，在最艰难的市场环境里，推出最重要的房源，因此，我们要以全员营销为行动，以活动营销为永恒的主题，不放过任何可能的合理方法和途径去获得任何一个可能的客户，让所有营销活动都能促成销售并能丰富绿城的品牌形象，如期实现甚至超过年度销售目标，2009年，但愿我们这一年的努力成为我们生命中最美好的记忆。 2009年销售指标分解 2009年营销总费用:456万
2009年重大营销节点罗列 ●3月中旬，9号楼平层精装官邸新推房源54套。 ●4月中旬、5月中旬，排屋B/C组团新推房源48套。 ●12月31日，3号楼交付。 2009年主要营销推广思路 ●以活动营销为主 ●全员营销全面展开 ●排屋、9号楼与普通公寓类产品切块、分线展开推广 ●结合市场变化，及时调整思路应对 针对上述重大营销节点及推广思路，展开以下营销推广策略： 第一部分营销推广计划 一、营销时间轴 第二阶段 第一阶段第三阶段
二、各营销阶段分解 第一阶段 1、时间周期： 1月－3月初 2、推广目标： ●以积累高端产品目标客户为主，其中9号楼可先行以缴纳诚意金的 形式锁定客户。 ●通过社会各类人脉资源积极拓展团购合作企业，有效去化高层剩余 房源，缓解销售压力。 3、推广方式： 该阶段主推产品分为两类，一类是相对高端的精装修9号楼为主；另一类是前期滞销的10、11号楼高层公寓，在推广方式的选择上应各有侧重。 1）9号楼的推广 针对9号楼房源“少而精”的特点，以及总销金额所占后期房源的比例，考虑到有限的营销推广费用，对于9号楼的推广原则上不单独进行，而是以与排屋推广相结合的形式，打包成郁金香岸的高端产品推出。但在9号楼开盘的时间节点上仍需单独以主形象做少量推广。 2）10、11号楼高层公寓的推广 从目前市场行情来看，小户刚性需求远比改善型公寓类消费来的旺盛，欣盛东方郡、华容风景蝶园等楼盘的热销均证明了这点，但定位于二次置业的郁金
房地产营销策划方案书3篇.doc
房地产营销策划方案书3篇 在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。下面就是小编给大家带来的房地产营销策划方案书3篇，希望大家喜欢! 房地产营销策划方案书一 前言 在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。 ××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 ××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。
经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。 一、项目营销总体策略 营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，限度提升项目的附加价值，获取项目的利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。 二、项目营销目标方针 根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。 2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。
2019年度营销计划书
XX企业2019年度营销计划书 下面是某企业年度营销计划书，供读者参考。
（一）产品发展策略 由于公司前期在产品发展上没有统一规划，使得产品的研发在不同程度上带有随意性与偶然性，缺乏科学性。而目前市场竞争越发激烈，因此在以后的产品开发上，一定要使用科学的方法，通过市场调查及诸多测试手段，以保证产品自有的生命力、销售力。在营销策略上也要注意各系列产品的差异化，在市场上互为补充。 1.A类产品营销策略 结合我公司目前的实际资源，在现有产品的四个系列中，着重推广前两个系列。此外，在包装上也要做到以下几点。 ①瓶装系列产品需在包装上进行美化，使其终端陈列更醒目。 ②袋装系列产品的规格需进一步细化，以满足不同区域市场、不同渠道的需求，同时也要美化其包装，使得产品形象更趋高档化。 ③适时开发散装称重系列及餐饮专供包装。 2.B类产品营销策略 今年底新推出的×××系列产品虽是一次大胆尝试，但其极有可能成为产品组合中的一个亮点，市场潜力巨大，2018年度值得继续投入，同时美化包装，细化规格，乃至开发新品种以满足不同区域市场、不同渠道的需求。 （二）产品价格发展策略 1.各系列产品的具体价格详见《××公司产品价格表》。此价格体系若经市场测试，需结合区域市场做调整，将视实际需求，经讨论后做出相应调整。 2.产品价格的基本思路为：在全国统一经销价（含税到岸价）的基础上，视具体情况给予不同的返利及市场支持，额度分别为3%～6%、7%～10%；建议全国统一零售价，但不做硬性要求。但市场监察人员要及时了解市场，避免恶意压价、降价等牟取利益的行为。 （三）经销渠道发展策略 结合公司目前实际情况，我们应选用可控性经销模式，以减少公司资金压力并增加市场操控性，具体又可分为以下几种类别。 ①终端渠道商，指拥有现代A、B、C类终端网络的客户。 ②流通渠道商，指拥有批发网络的客户。 ③餐饮及其他渠道商，指拥有餐饮及其他特殊通路的客户。 其中，各类客户都可能拥有其他类别客户的销售渠道，因此在具体操作时要视实际情况而定，在每一个城市可以选择拥有全渠道的一家经销商，也可以选择几家分别拥有不同渠道的经销商。
楼盘-营销策划方案
百替·御园华府项目营销策划方案 一、市场分析 1、中国市场分析 ==2013年中国房地产业在投资、建设、交易等主要指标上都再创历史新高，向人们递交了一份出乎意料好的考试答卷。 全年房地产开发投资86013亿元，同比增长19.8%，其中住宅投资58951亿元，同比增长19.4%。再次说明中国房地产整个行业从来不缺乏生存性的资金；房屋施工面积665572万平方米，同比增长16.1%；商品房销售面积130551万平方米，同比增长17.3%；实现商品房销售额81428亿元，同比增长26.3%。 ==2014年中国房地产业正在面临十年来从未有过的最好政策环境，房地产调控重点、思路和方法已经出现重大调整。 我们不再以房价为核心指标决定政策调控的时机和评判效果，已将重点放到保障住房的建设和分配上；我们不再实施全国一刀切的统一调控措施，而是让地方政府更多的承担差别化的调控责任；我们不再沿着既压供给也压需求的调控思路前行，而是把重点放在扩大供给上；由于全国和地方人大揽回房产税的立法权责，任何短期内扩大试点范围的说法也成为一种不负责任的唠叨；限购政策的放弃正在选择恰当时期和替换措施。 2、济南市场分析 2013年全年，济南市共推出229宗土地，土地出让面积为1164.71万㎡，建筑面积为3130.41万㎡。同2012年全年供应数量相比，土地宗数增加逾一倍，出让土地面积与建筑面积分别上涨98.25%和77.66%，市场供应火热。
2013年济南成交住宅用地达421万㎡，从供需角度分析，未来一段时间内住宅、商用房仍将保持较高的供给量。同时未来在轻轨、省会经济圈等题材带动下，济南房地产真正进入快速发展阶段，存在大量购房需求。且济南住宅历来以刚性需求占据主导，总体呈现健康态势。在总体政策环境无大的异动情况下，限购、限贷仍将为济南市场调整的基本措施，预计明年市场仍将保持平稳增长局面。短期内不会退出。 从2013年成交土地区域分布来看，西客站板块、高新唐冶板块、奥体板块为土地成交的三大区域，未来区域供应充裕；从2013年在售楼盘情况，东部高新唐冶板块，西部西客站板块多为新入市的刚需大盘，市场热度高，潜在供应量巨大；南部板块华润、中海等大盘后劲十足；因而，西客站、高新、城南板块有望继续引领市场。此外，随着城北板块滨河新区建设的加快，北大时代等大体量综合型项目入市也将带动北部片区发展。由此整体市场的供求格局或将更趋均衡，西客站和南部板块单独热点的局面将会有所改善。
房地产营销策划报告
当每一们职业经理人在接手一个新楼盘的时候，都要面临着同样的事情：给公司写一份房地产市场营销策划报告。不管是应聘、代理公司或者是现场操盘手，这份报告是非常重要的，也是必须要完成的。 一份好的营销策划报告可以让应聘者在应聘时如鱼得水，有展示个人才能平台、代理公司也拿下一个项目、现场操盘手可以按照上面写的去进行，也是非常轻松的。 但是每个人写的风格都不一样，最终的目的是一致的，使楼盘操作成功，达到双赢。同时一份营销策划书或多或少可以反应出一个操盘手的“水准”。 据我的了解，一份完整较的营销策划书的构造大致可分为三大部分：一是产品的市场状况分析，二是策划书正文內容、三是效果预测即方案的可行性与操作性。但是要提醒的是： 操盘手在拟定策划案之前，必须与公司的最高领导层就公司未来的经营方针与策略，做深入细致的沟通，以确定公司的主要方针政策。双方要研讨下面的细节； 1.1、确定目标市场与产品定位。 1.2、销售目标是扩大市场占有率还是追求利润。 1.3、制定价格政策。 1.4、确定销售方式。 1.5、广告表现与广告预算。 1.6、促销活动的重点与原则。 1.7、公关活动的重点与原则。 （一）市场状况分析 要了解整个市场规模的大小以及竞争者对比的情况，市场状况分析必须包含下列13项内容： （1）整个产品在当前市场的规模。 （2）竞争品牌的销售量与销售额的比较分析。 （3）竞争品牌市场占有率的比较分析。 （4）消费者群体的年龄、性别、职业、学历、收入、家庭结构之市场目标分析。 （5）各竞争品牌产品优、缺点的比较分析。 （6）各竞争品牌市场区域与产品定位的比较分析。 （7）各竞争品牌广告费用与广告表现的比较分析。 （8）各竞争品牌促销活动的比较分析。 （9）各竞争品牌公关活动的比较分析。 （10）竞争品牌订价策略的比较分析。 （11）竞争品牌销售渠道的比较分析。 （12）公司近年产品的财务损益分析。 （13）公司产品的优劣与竞争品牌之间的优劣对比分析。 （二）策划书正文： 一般的营销策划书正文由七大项构成： （1）公司产品投入市场的政策 （2）企业的产品销售目标
2018全年营销节点
万象更新的【一月】 营销关键节点：元旦 日常营销节点：小寒、大寒、腊八 营销关键词：新年、计划、小目标、奋斗、雪、年味、家、归期 年味到家的【二月】 营销关键节点：情人节、春节 日常营销节点：立春、小年、雨水 营销关键词：新年、年味、春、辞旧迎新、狗年、家、家人、爱、爱人、团圆、春晚、明星、红包、相亲、催婚、聚会、春运、归途、旅途 人与自然的【三月】 营销关键节点：元宵节、妇女节、白色情人节、消费者权益日、地球一小时 日常营销节点：惊蛰、植树节、龙抬头、春分 营销关键词：春、家、团圆、中华传统、关爱、女神、女王、自然、环境、水生态、利益、旅游 年年有愚的【四月】 营销关键节点：愚人节、清明节、地球日 日常营销节点：谷雨、世界读书日 营销关键词：春、关爱、公益、旅游、怀念、读书
营销关键节点：劳动节、母亲节、520表白日 日常营销节点：五四青年节、立夏、世界微笑日、国际家庭日、小满、世界无烟日 营销关键词：夏、小长假、劳动、关爱、公益、青年、学生、微笑、母爱、家庭 氛围紧张的【六月】 营销关键节点：儿童节、高考、父亲节、端午节 日常营销节点：芒种、夏至 营销关键词：夏、童趣、高考、小长假、父爱、家、团圆、公益、旅游、运动 暑气熏蒸的【七月】 营销关键节点：无 日常营销节点：小暑、大暑 营销关键词：夏、热、爱国 鹊桥相会的【八月】 营销关键节点：七夕 日常营销节点：立秋、处暑 营销关键词：夏、热、爱、爱国、情侣、鬼节
营销关键节点：教师节、中秋节 日常营销节点：白露、秋分、世界无车日 营销关键词：秋、开学、感恩教师、环保、团圆、家、爱国 举国同庆的【十月】 营销关键节点：国庆节 日常营销节点：寒露、卖萌日、重阳节、霜降 营销关键词：秋、旅行、旅途、回家、相亲、催婚、晚婚、关爱疯狂剁手的【十一月】 营销关键节点：万圣节、光棍节、感恩节、黑色星期五 日常营销节点：立冬、小雪 营销关键词：冬、剁手、吃土、淘宝、海淘、促销、买买买、感恩把握当下的【十二月】 营销关键节点：圣诞节 日常营销节点：艾滋病日、大雪、冬至、平安夜 营销关键词：冬、寒冷、剁手、圣诞、年度总结、明年计划
楼盘推广策划方案
策划书 Planning books 楼盘推广策划方案
楼盘推广策划方案 一、前言 思想者的故乡，绿色是有声音的吧？就像在清凉盛景，驻足片刻，绿色如潮，奔涌日至，林木合唱，如涛。染尘的壳在松涛中蜕去，突然想腾天为鸟，落水为鱼，或者，变成一棵山间绿树，把自己种在家旁，歌唱。思想，在自然与建筑的品位中，悠游。 送人香山，手留余香 尽在立城—xx 二、房地产市场分析 （一）xx房地产状况 201x年开年至今xx在售住宅项目不到15个，约为201x年的三分之二，物业类型有别墅、TOWNHOUSE、小高层、高层等。201x年高端住宅的热点区域主要是北外区和新城片区，其中北外区以TOWNHOUSE、小高层为主，新城片区以别墅、高层为主。目前，县城城区的所有住宅物业均保持了良好的销售状态。比如依山郡一期开盘3个月即告罄，金玉良缘一期开盘2个月即售完，南山锦城已经销售过半，花漾城销售也早已过半，枫丹一号、帝豪及盛世华都二期也保持着理想的销售态势。 （二）新城片区房产市场预测 201x年对于新城商品住宅的发展来说，应该是保持平稳增长， 继续走高的一年，批准预售、销售面积都创下历史新高，各项指标都 显示市场运行良好。 未来两年，在本区房地产高速增长的影响下，住宅空置面积虽然
会有一些增长，但对市场影响不会太大。201x年，该片区的楼盘密集入市后均取得不错的销售业绩，显示了新城市场巨大的吸引力。在全县进入消化存量的一年，新城供应量的增加无疑将会成为今年房地产市场新的热点之一。 而新城城区配套设施场地的建设将引领本社区成为xx新的高端社区之一。 三、楼盘产品分析 四、楼盘受众分析 （一）产品定位 xx楼盘定位：高档住宅，xx最顶级的山间别墅府第及高尚人文社区 （二）受众定位 从产品定位看，xx的业主应该来自xx的中产阶层以上，他们是本地区精英人士，拥有一定的财富。这部分人有效来源于三个方面。 1. 公务员：
房地产营销策划书(完整版)
香格里拉地产广告策划 前言 随着经济社会的发展，中国的房产市场也从买家市场过度为了买家市场，房地产开发商已经不能掌控主动权，所以以往那种坐等买家的局面已经被全完的扭转。随着房产领域竞争强度的不断加大，各开发商都将自己的眼光放在了顾客的需求上，现在谁能满足顾客最真实的去求，谁才将在房产领域立于不败之地。而一切工作的前提是怎样吸引过来顾客，怎样将顾客的需求信息传达出去，这就需要房产广告的魅力了，在一定意义上说，广告就是各开发商的起跑线，谁能在起跑线上获得先机，在一定程度上也就比竞争者提前成功了一步。 企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务,成为企业推销观念的翻版.而策划观念的引入,则使市场和消费者受到了高度重视,市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提,从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化. 在房地产行业,广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况.房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性.在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。也就是说，房产的各个环境都将离不开广告策划，它已经成为了房产开发的骨骼与血液。
目录摘要 一．市场状况分析 1.1宏观环境分析 1.2竞争环境分析 二．SWOT分析 2.1 优劣势分析 2.2 机会与威胁 三．目标市场选择与定位 3.1 广告目标 3.2 目标市场选择 3.3 商品房市场定位 四．营销策略与战术营销组合4.1 广告诉求策略 4.2 广告表现策略 4.3 广告媒介策略 五．计划具体实施 5.1 时间安排 5.2 广告表现与发布
2018年下半年营销计划
2018年下半年营销计划 XX年下半年营销计划【一】 在过去的上半年工作中，有成功的，也有失败的，有做好的，也有做的不好的，不管怎么说都成为历史。现在接到一个新产品，我的口号是：不为失败找借口，只为成功找方法。我的季度个人营销工作计划具体做法是：多跑多听多总结，多思多悟多解决，勤动脑，勤拜访。现将下半年营销计划如下： 一、市场SWOT分析 (1)优势：企业规模大资金雄厚，价格低，产品质量有保证。 (2)劣势：产品正在导入期，各方面还不成熟，客户不稳定，条件有限(没有自己的物流配送)。 总之老品牌占山为王，市场，客户稳定。要想在这片成熟，竞争非常激烈的无烟战场上打出一片天地。我们必须比别人付出10倍的艰辛。 二、产品需求分析 1，童车制造业：主要是：儿童车儿童床类。 2，休闲用品公司：主要是：帐篷吊床吊椅休闲桌等。
3，家具产业：主要是：五金类家具。 4，体育健身业：主要是：单双杠脚踏车等。 5，金属制造业：主要是：栅栏、护栏，学生床等。 6，造船业等等。 三、主要营销 1,以开发客户为主，调研客户信息为辅，两者结合，共同开拓钢管市常。 2,对老客户和固定客户，要经常保持联系，勤拜访，多和客户沟通，稳定与客户的关系。对于重点客户作重点对待。 3,在拥有老客户的同时，对开发新客户，找出潜在的客户。 4,加强业务和专业知识的学习，在和客户交流时，多听少说，准确掌握客户对产品的需求和要求，提出合理化建议方案。 5,多了解客户信息，对于重点客户建立档案，对于潜在客户要多跟近。 6,掌握客户类型，采用不同的营销模式，完善自己和创新意志相结合，分层总结。
四、对员工要求 1,做到一周一小结，每月一大结，看看有哪些工作上的失误，及时改正下次不要再犯。 2,见客户之前要多了解客户的状态和需求，再做好准备工作。 3,对所有的客户工作态度要端正，给客户一个好的印象，为公司树立形象。 4,客户遇到问题，不能直之不理，一定要尽全力帮助他们解决。把我们的客服带给客户让他们感到我们公司温暖。买者省心，用者放心。 5,要有健康的体魄，乐观的心情，积极的态度。对同事友好，对公司忠诚。 6,要和同事多沟通，业务多交流，多探讨。才能不断增强业务的技能和水准。 7,到十一月份，要有两至三个稳定的客户。保证钢管的业务量。 8,十月份是个非常严峻的时期，业务刚刚开始，市场刚刚启动，对市场中的客户还不太了解。希望争取拿到一至二个定单。
营销策划公司物业管理方案
营销策划公司物业 管理方案
目录 第一章、惠州市新浩斯营销策划有限公司简介 (2) 第二章、物业概况 (3) 第三章、管理目的 (3) 第四章、管理原则、方式、和内容 (4) 第五章、人力资源和架构 (9) 第六章、管理工作计划 (12) 第七章、服务承诺和质量标准 (14) 第八章、小区的接管验收 (15) 第九章、小区日常物业管理 (19) 第十章、管理目标和指标 (21) 第十一章、需完善及购置设备费用 (22) 第十二章、有偿服务项目 (24) 第十三章、营业收支预算表 (26) 第十四章、结束语 (28) 第一章、惠州市新浩斯营销策划有限公司简介
惠州市新浩斯营销策划有限公司是在惠州市工商行政管理局注册,是专业从事房地产策划销售、物业管理、装饰装修、清洁环保、广告策划等多种经营的独立法人机构。公司坚持”依法管理、客户至上、服务第一”的宗旨,严格按照<全国物业管理条例>和
新楼盘营销策划方案
新楼盘营销策划方案 (1)阐述楼盘的位置;(2)阐述楼盘所在地的历史渊源;(3)阐述楼盘交通条件;(4)阐述楼盘人口密度情况;(5)阐述楼盘的升值潜力;(6)阐述楼盘开发商的信誉;(7)阐述楼盘的背景以及公司规划;(8)阐述楼盘的舒适温馨;(9)阐述楼盘的实用率;(10)阐述楼盘的品质;(11)阐述楼盘的物业管理有什么不同。广告阶段划分:对楼盘的品牌推广是一个长期的行为,应有战略的考虑,从而使每一期广告都变成一次品牌的积累。都成为对楼盘形象的一次重要投资。其广告推广大致划分为三个阶段:第一阶段:此阶段广告宣传以建立品牌知名度和促进销售为目标,从而尽快奠定楼盘在人们心目中的品味、档次和形象。此阶段广告费用投入相对较大。第二阶段:此阶段以品牌维持为目的,稳固楼盘高档物业的品牌形象。同时促进销售。此阶段广告费用投入相对较少。第三阶段:此阶段的广告任务重点是维持楼盘的良好口碑,可结合已经入住的众多住户来谈论评估本楼盘并通过口碑带动销售,完成售楼收尾工作。此阶段广告费用投入为中等不平。总体上看,楼盘全程广告投入曲线呈马鞍形,这是根据各销售期要求和工程进程不同阶段而得出的较合理的分配。当然,每个阶段中的广告及发布,应依据具体情况灵活使用和调整。广告表现:在楼盘预售及正式展销前,应设法积蓄气氛,设计一个别开生面、形式
独特的揭幕仪式。在预售参观登记前一周,更新围在售楼部和样板间外侧的围布。直到预售和开幕式当天隆重揭幕,让优雅美丽的楼盘示范间瞬间呈现在大众及过往行人面前。届时,课举行一些活动以渲染气氛为主,配合精彩有效的揭幕预售仪式先期刊登宣传从而达到预期效果。首期广告内容及时间安排内部认购展示会和首期展销会定期举行,广告准备工作应在此之前全部到位,具体内容大致如下: ①楼盘效果图。思想汇报专题②围绕展示会其它促销宣传用品(例如:水壶、厨房用品、水杯等要印上楼盘简要信息)③售楼宣传册和促销宣传单的设计制作。④工地围板的设计、绘制。⑤展销场地宣传旗帜、宣传画和横幅的设计制作。⑥展销场地道路指导牌的制作。(协商)⑦展板(两套,每套12张)的设计、制作和摆放。⑧影视广告创意构思及拍摄制作。⑨报纸广告首5期的设计、完稿及定版。(选择性制定)卖点确立行销要求:楼盘行销观念着重于消费者的分布情形及需求层次,继而设计规划销售策略主题。突显出楼盘产品的价值,进而满足购房大众独有的品味与格调。故楼盘在行销上须完全符合时代的发展,才能在市场上造成影响,成为大众争先抢购的产品,制定营销策略(例如:限制销售、饥饿销售等)下列几点是营销方面应重点考虑的问题。①时代性:具有前瞻性的行销观念,符合社会形态的变革与提升。②生活性:完全符合消费者的生活需求,接近消费者的消费水平。③安全性:各项设备充实,设施完善,以强化生活安定性。④方便性:交通、时间、商品等方面消费及额外的需求。⑤舒适性:现代化的消费新空间,具有以符合人性需要
房地产市场营销策划报告
武汉·金地中心城项目 ——营销策划报告 学号： 班级： 姓名：
目录 第一篇环境分析 1-1 市场分析 1-2 区域房地产住宅市场状况 1-3 项目介绍与分析 第二篇SWOT分析 2-1项目优势 2-2项目缺点 2-3项目机会点 2-4项目策略 2-5价格策略 第三篇项目定位 3-1客户定位 3-2项目定位 3-3定位支撑 3-4消费能力分析 第四篇营销战略 4-1整体战略 4-2宣传策略及渠道 4-3促销策略 第五篇营销推广策略 5-1推广渠道 5-2推广进度 5-3筹备期推广策略及工作安排 5-4开盘推广策略及手段 5-5现场开盘活动
第一篇 1-1.市场分析 宏观市场分析 2009年，武汉楼市绝地反弹。旺季高烧，淡季不淡，不少开发商超额完成任务，资金大幅回笼。“日子过得很惬意”某业内人士直言不讳的表示。抢市的开发商略显姿态，小幅让利；大牌开发商高枕无忧，盘算着来年的营销策略2009年，武汉楼市将难见08年疯狂促销的列队格局。波澜不惊，武汉开发商高调收官。 区域市场分析 光谷领衔——大武昌强势外拓 一、经济发展 ?光谷经济由民营股份制企业、三资企业、外资企业“三足鼎立”的三大企 业群。 ?2004年，湖北省武汉市审时度势，做出举全省之力建设“武汉·中国光 谷”的重大战略决策。05年上半年，“光谷”在此前开工建设16个光电 子信息产业项目基础上，又有12个光电子信息产业项目陆续启动建设， 28个项目总投资31.5亿元。长飞六期扩产、武汉邮科院300万公里光纤、华工科技激光产业基地等一批具有优势产业项目实现了快速扩张。2005 年1月至6月份，以光通信为主的光电子信息产业完成产值45.9亿元， 增长50.2%，约占东湖开发区规模以上工业企业总产值的55%，拉动作用 明显。 2006年底，世界一流高新技术园区——武汉科技新城项目总体规划环评通过国家环保总局审查。按规划，武汉科技新城以东湖开发区为基础，西至二环线，东至中环线，北至东湖南岸，南至汤逊湖北岸。规划总面积224平方公里，预投资600亿元，人口将达97万人。 二、光谷环境 1、产业环境 开发区内汇集了以武汉·中国光谷----光电子信息产业为龙头，生物工程与新医药、环保、机电一体化、高科技农业等高新技术竞相发展的产业格局，并以每年30%以上的经济增长速度发展。 2、人文环境 东湖周围，是中国高素质人才最为密集的地区之一，这里学府比邻，人才云集： ?18所全国知名高等院校 ?教授级科研人员共8000余人 ?在校大学生共50万人 ?每年毕业大学生50000余人 依托雄厚的科研力量，提供专项研发基金，培育并吸引领先研发中心，力争成为中国重要的光电子、生物制药、环保、软件、现代农业等产业研发