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我国房地产企业发展的问题及对策

学士学位论文原创性申明

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摘要

最近这几年，随着经济的快速发展和人类文明的进步，环境的污染也越来越严重。但同时社会环保意识也在不断的增强。所以，绿色营销将成为企业营销的主导地位。本文选了当今中国最为活跃的房地产行业作为背景来研究我国房地产企业的绿色营销。首先主要说明我国目前的房地产企业发展现状。再从房地产企业的发展现状来说明实施绿色营销的重要性。房地产企业实施绿色营销不仅有利于提高人民的生活水平，实现我国经济可持续发展的同时还有利于房地产企业树立良好的形象，提高市场竞争力。目前绿色营销还没有成为房地产企业的主导，房地产企业为了追求短期效益，大部分房地产企业还没有真正实施意义上的绿色营销。因为实施绿色营销会使得房地产企业的成本增加等原因，所以这就需要政府的各方面支持，促使房地产企业全面实施绿色营销。

关键词：房地产；绿色营销；房地产绿色营销

ABSTRACT

In recent years, with the rapid development of economy and the advance of the human civilization, environmental pollution is becoming more and more serious. But at the same time, social environmental protection consciousness is also in constant increase. So, green marketing will become the dominant status of enterprise marketing. The collected works of the modern China's most active real estate industry as a background to study China's real estate enterprise green marketing. The first major at present there is a current situation of the development of the real estate enterprises. And from current situation of the development of the real estate enterprise to illustrate the importance of implementation of green marketing. Real estate enterprises to implement green marketing is not only beneficial to the improvement of people's living standard, realize the sustainable development of China's economy and real estate enterprises to establish a good image, increase market competitiveness. At present the green marketing has not become the leading enterprises of real estate, real estate enterprise in pursuit of short-term benefits, the majority of real estate enterprise has not had a real implementation in the sense of green marketing. Because of the implementation of green marketing of real estate enterprise will make the cost increase and other reasons, so it needs the government to support all aspects of real estate enterprise full implementation of green marketing.

Keyword:Real estate ；Green marketing ；Real estate green marketing

第1章引言 (1)

1.1 本文选题的背景和意义 (1)

1.1.1 选题背景 (1)

1.1.2 选题的意义 (1)

1.2 本文的主要内容 (1)

第2章房地产绿色营销概述 (2)

2.1 绿色营销的概述 (2)

2.1.1 房地产绿色营销的概述 (2)

2.1.2 绿色营销产生的条件 (2)

2.1.3 绿色营销的特征 (3)

2.2 房地产采取绿色营销的必要性 (3)

2.2.1 实现社会经济的可持续发展 (3)

2.2.2 满足人们的绿色需求 (3)

2.2.3 塑造企业在消费者心目中的良好形象，并提高竞争优势 (3)

第3章分析我国房地产企业发展的现状 (5)

3.1 我国房地产企业的发展现状 (5)

3.1.1 目前我国房地产企业数量多，规模小 (5)

3.1.2房地产企业资产负债偏高，经营风险大 (5)

3.1.3人口增长和经济发展使我国房地产市场迎来了新的春天 (5)

3.2 我国房地产企业的不足 (5)

3.2.1 大部分企业对绿色营销观念淡薄 (5)

3.2.2 部分企业对于建房质量和售后体系存在问题 (5)

3.2.3 实行绿色营销尚未得到政府的大力支持 (6)

3.2.4 实施绿色营销会使企业的成本大大增加 (6)

3.2.5绿色环保的技术落后，绿色房产品开发的种类有限 (6)

3.2.6房地产企业的绿色营销法规还不够完善 (6)

第4章房地产企业的绿色营销策略 (7)

4.1 开发房地产绿色住宅 (7)

4.1.1 建造绿色住宅 (7)

4.1.2 绿色住宅的特点 (7)

4.2 实施绿色定价 (8)

4.3 绿色整合营销策略 (8)

4.3.1促销绿色化 (8)

4.3.2推行绿色广告的宣传 (8)

4.3.3加强对绿色方面的管理 (9)

4.3.4绿色公关 (9)

第五章结束语 (10)

参考文献 (11)

致谢 (12)

第1章引言

1.1 本文选题的背景和意义

1.1.1 选题背景

随着我国人口的增长，以及科技水平的限制，使我国的人民一直面临住房不足，人均住房面积小和住房条件差等问题。我国实施房改后几年，掀起了一股购房的热潮，但是由于受到技术水平的限制和相关法律法规的不完善，以及利益的驱使，在建房的合理性环保等方面还远远不能满足人们的需求。在建房过程中造成的严重浪费和污染问题威胁到了人们的健康生活。

随着人们的生活水平提高，同时在住宅方面人们的要求也在逐步的提高。各种行业都推出了绿色商品，绿色建筑也相继问世。绿色建筑能有效的节约材料和能源，有利于生态环境的保护，也有利于人们的健康生活。所以房地产绿色营销也受到广大人民的关注。房地产企业也应该树立起环境保护观念，以提高人们良好的住宅环境。房地产企业要走可持续发展道路，在房地产的运作过程融入环保观念的同时，向广大消费者灌输绿色消费观念，便能更好的把握住商机，才能在激烈的市场竞争环境下处于不败之地。

1.1.2 选题的意义

在当今竞争激烈的市场下，如何把房地产企业绿色营销打造成核心任务，如何保持房地产企业在竞争中处于领先地位，是目前房地产企业所面临的一个重要的问题。也是本文研究的重点及要点。本文主要是从绿色营销的角度出发，对房地产企业的绿色营销进行详细的分析和研究，其主要目的是在于找到其发展中存在的问题，使房地产企业更好的推广绿色营销来满足消费者的绿色需求。

1.2 本文的主要内容

本文主要是讨论我国目前房地产行业绿色营销的发展现状，以及我国房地产企业绿色营销在发展过程中所存在的问题。就目前我国房地产行业的发展对环境污染越来越严重的问题，我们应该提倡保护环境，发展绿色营销。并且要让更多的消费者了解和认识绿色产品对人们的健康是至关重要的。针对目前的现状政府要给予大力的支持，让更多的房地产企业走绿色营销之路。房地产企业也应从自身的角度去看问题，为了企业的发展就应该提倡开发绿色住宅、实施绿色的定价等。从而为企业树立起绿色环保的新形象。

第2章房地产绿色营销概述

2.1 绿色营销的概述

2.1.1 房地产绿色营销的概述

房地产绿色营销：是指房地产企业为了考虑自身长远的发展，在其营销活动中增加了绿色生态观念。要想实现经济效益、社会效益和环保效益及消费者效益的统一，就要通过多种绿色营销途径来满足消费者对绿色住宅的需求，其实质就是绿色营销理论在房地产行业的实践运用。

2.1.2 绿色营销产生的条件

（一）外部条件

（1）生态环境恶化是绿色营销产生的基础

随着生态环境的恶化、水资源的污染、土地退化、泥石流等等危机，人们才开始意识到了生态平衡与可持续发展的重要性。所以绿色需求才真正被人们唤起。

（2）绿色组织的建立与法规的出台促使企业实行绿色营销

绿色组织建立于70年代的英国，此后在世界各地普及。这些绿色组织团体为了宣传绿色意识，建成后迅速地开展绿色活动。同时我国也在1993年初成立了“中国绿色食品发展中心”。

（3）科技的发展也给绿色营销的实施提供了条件

随着科学技术的快速发展，让更多的企业在开发新自然资源的同时减少了浪费和污染，并且保证在有限的自然资源环境下得到无限的发展。欧洲经济共同体报告指出：用年平均消耗量来计算，地球现有的资源还可以让人类使用500年，若以年均2.5%的增长速度计算，目前现有的资源只能维持人类使用90多年。所以说技术的进步大大降低了自然资源的浪费。

（二）内部条件

（1）绿色需求的推动下形成的绿色营销

随着人们的生活水平和对生活质量的提高和环境的污染受到人们的关注后，更多的人们愿意花较高的价格购买绿色产品并抵制那些对环境、自身有害的产品。所以企业为了满足消费者的需求，采取了绿色营销方式。

（2）企业为了自己的利益和长远的发展，而采用的绿色营销策略

很多企业认识到了今后绿色消费市场的主导地位，虽然环保方面要付出更多的成本，但还是实施了绿色营销。牢牢把握社会发展的趋势，才能在激烈的竞争

中处于不败的之地。

2.1.3 绿色营销的特征

（1）营销关系的扩大

房地产绿色营销把传统企业与消费者的营销活动扩大到了企业、消费者和社会的关系，并合理强调、调节和均衡了三者的效益。

（2）房地产企业绿色营销策略的生态化、绿色化

主要包括绿色住宅、绿色物业、制定合理的价格、创造一些绿色广告等方面。

（3）强化了企业的社会责任与环保义务

绿色营销观念的树立增强了企业的环保意识。通过企业的绿色文化建设，提升了企业的绿色形象，强化了企业的社会责任感。

2.2 房地产采取绿色营销的必要性

2.2.1 实现社会经济的可持续发展

目前，全球环境问题已经受到广大人们的关注。世界各国都在实施可持续发展战略，发展低碳的经济社会。随着我国经济的迅速发展，环境、资源等问题凸显，成为了制约我国经济社会可持续发展的突出矛盾。因此我国更应该注重资源、环境和经济的协调发展。房地产是当今我国国民经济支柱产业，因此房地产企业有责任把绿色理念引入到房地产产品的设计、开发营销中来，积极采用绿色环保技术，节约资源，保护环境，在施工过程中使用绿色材料、绿色照明、绿色家具等等，为消费者提供有保障的绿色住房，实现由传统营销策略向绿色营销转变。这才是实现我国经济社会可持续发展的需求。

2.2.2 满足人们的绿色需求

随着我国经济的快速发展，人们的生活水平不断的提高，环保意识越来越显著，消费观念也发生了巨大的变化。绿色商品已成为消费者所追求的目标。同时在住房的选择上也开始逐渐有了绿色住在的意识，如关注房地产企业使用建房材料是否造成危害等等。环境优美的绿色住在已经成为人们释放压力的场所。绿色住宅也成为了满足人们日益提高的生活水平的需要。

2.2.3 塑造企业在消费者心目中的良好形象，并提高竞争优势

房地产企业在实施绿色营销过程中，以维护消费者的健康、节约资源、保护环境为主，广泛使用绿色建材、绿色照明、绿色家具，注重住宅建筑的合理布局、

为居民社区建造优美的环境和室内的优美环境，迎合消费者的健康、文明生活的消费需求，必定可以吸引讲究健康生活人们的眼球。同时为企业塑造了良好的形象，提高企业的知名度，从而提高市场的竞争优势。

第3章分析我国房地产企业发展的现状

3.1 我国房地产企业的发展现状

3.1.1 目前我国房地产企业数量多，规模小

20世纪90年代后期至今，我国房地产开发行业进入一个相对有模式的状态，不再像以前那么混乱，许多房地产企业经过努力也形成了不小的规模，并具有一定的经济、操作实力，但是在整个房地产行业中“小、散、差”的现状并未改变。目前我国还是存在大多数皮包公司。

3.1.2房地产企业资产负债偏高，经营风险大

资金短缺是我国很多房地产企业的一大困难，大多数企业是通过银行或者其他信贷机构贷款来缓解自身的经济压力的。同时负债过高不但会降低企业资信，而且房地产开发项目的成本也随之增多，使得房地产企业利润大大降低甚至出现经济亏损现象。

3.1.3人口增长和经济发展使我国房地产市场迎来了新的春天

随着我国人口的日渐增多，住房紧张的现象日益明显。导致众多房地产行业无法满足购房者需求，处于严重的供不应求状态，从而导致了房地产行业的快速发展。加上近年来我国经济的迅猛发展，2012年我国城市化比例达到52.5%，农村走向城市已是大势所趋，房地产市场有着广阔而美好的前景。

3.2 我国房地产企业的不足

3.2.1 大部分企业对绿色营销观念淡薄

很多房地产企业为了达到利润最大化，使用高容积率的开发方式，从而导致了楼房之间的面积过小，影响了楼房在采光方面的基本住房要求。有些房地产企业则单方面追求经济利益使用不合格产品，使得环保消耗的费用高导致产品成本上升，从而降低了市场竞争力。

3.2.2 部分企业对于建房质量和售后体系存在问题

目前很多企业为了获取高额利益而忽视了楼房的安全隐患，为了降低造价而偷工减料，楼房的安全性得不到重视，因为急于求利而缩短工期和粗制滥造，导致一系列的安全问题层出不穷，使得购房者的利益收到严重侵害，也没有及时给业主一个合理的赔偿解决方案。加上我国在房地产行业的相关法律法规并未完善，

各部门监管不力，该问题一直以来没有得到很好的解决。

3.2.3 实行绿色营销尚未得到政府的大力支持

目前政府针对绿色营销这方面也制定了有助于环保法律的相关政策，来促进绿色营销开展的方案，但是这些方案会使企业的成本增加，导致绿色产品失去竞争力。如果同行的其他企业还继续采用传统的方法去生产房产品，则可能是因为少支出了环保经费而获得的相对竞争优势。对此，目前国外也采用了支持性或者优惠性的相关政策，如：在税收方面的优惠政策、根据污染程度的等级采取不同的等级收费，以纠正不合理的现象，从而鼓励企业走清洁生产的道路。在我国，企业实施绿色营销方面的法律法规还不够完善，并且也没有完整的法律法规作为企业合理的经济补偿保障。

3.2.4 实施绿色营销会使企业的成本大大增加

实施绿色营销成本增加成为了企业实行绿色营销的障碍。所以房地产企业就要在产品的建设、开发、设计和销售投入更多的资金，才能达到绿色环保的效果。由此环境的治理也会导致企业的成本增加。然而企业都是以盈利为目的的，很多企业肯本就不愿意承担多出的成本，所以企业就把多出的成本转移到消费者身上，从而导致价格的上涨。

3.2.5绿色环保的技术落后，绿色房产品开发的种类有限

我国房地产行业起步比较晚，目前大多数房地产企业的规模小，开发新技术的能力受到资金制约。所以房地产企业的绿色环保技术开发相对落后。因为受到房地产在技术开发方面上的制约，绿色的房产品品种也非常的有限，所以不能对消费者的绿色需求形成整体的影响。绿色房产品目前在市场上的占有率也不高，发展不起来，很大一部分原因就是绿色房产品的开发技术导致成本的上升，从而影响企业开发绿色房产品的积极性。由于房地产企业在开发过程中找了很多没有经过严格训练，技术水平较低的农民工，而造成施工队伍总体技术水平与高品质的绿色房产品开发技术水平要求脱离。

3.2.6房地产企业的绿色营销法规还不够完善

由于我国房地产行业起步比较晚，我国的节能环保法规法律也存在不足。目前在房地产行业的绿色开发技术、绿色房地产的估计认证等法规还不是很健全。

第4章房地产企业的绿色营销策略

4.1 开发房地产绿色住宅

4.1.1 建造绿色住宅

房地产企业在实施绿色营销过程的同时，要想满足购房者的绿色消费需求，就应当在建筑设计的规划中把绿色理念融入其中。

具有绿色消费意识的购房者不再仅仅只考虑地理位置是否优越，价格是否便宜等条件，而是更加关注房屋的设计和环境是否环保、是否有利于自己的健康生活和舒适。他们不仅仅只希望小区内环境优美、是否有充足的阳光和清新的空气，而还要求住宅小区远离工厂和附近没有污染源。这就要求房地产企业在开发小区以环境保护为营销理念，要充分的考虑到小区住宅的空间、阳光照射、绿化间隔等等，为消费者创造人与自然的共同理想家园

4.1.2 绿色住宅的特点

绿色住宅的特点主要包括：节能、环保、自然、健康、舒适

（1）节能

房地产企业应该尽量使用天然能源，比如太阳能、风能、地热等绿色能源，以达到节约能源。注重使用保温的材料与构造，提高建筑的环境性能。在建筑物内外表面均可采用高效的热反射材料，比如高效节能玻璃、热反射膜等等新型节能材料。

（2）环保

应注重废弃物的再次利用。采用废水循环，垃圾再生装置，以达到节能水资源和能源，减少对环境的污染。并且还能最大限度的循环利用化废为宝。节约水资源的同时还能减少水污染。

（3）自然

应尽量使用天然的材料，比如木、石泥土、石灰树皮等材料，以达到绿色环保。

（4）健康

首先应该考虑居住地是否交通便利；其次要考虑到安全，如小区内要有保安和监控设备等；再次是卫生问题；最后要保持居住地的环境，和居民的饮用水是否符合标准。

（5）舒适

应尽量做到空气清新，没有污染和臭味；安静，没有噪音；绿化率高；街道整洁美丽；有休闲娱乐的空间和场所等。室内设计应合理，美观，舒适等方面适合居住着的生活

4.2 实施绿色定价

营销组合策略中价格是基本的因素之一，所以价格决定了正确与否，在很大的程度上是影响着营销的成败。绿色价格，由于绿色住宅在原有产品性能基础上增加环保性能，企业把用于环保这方面支出计入了成本之后，就纳入了产品销售价格。这是对自然资源和生态资源价值的补偿。由于绿色价格加入了环保的投入，所以导致价格高于普通住宅的价格。而我国目前，价格因素仍然是影响消费者购买房产品的敏感因素之一。所以降低经营成本，制定合理的绿色价格才是绿色营销成功与否的关键之一。

4.3 绿色整合营销策略

4.3.1促销绿色化

房地产企业应对推销人员进行绿色培训，在宣传和公共关系方面等促销手段中，要强调绿色环保，把企业、环保和产品结合起来。还需重视售后服务，真正的为消费者服务和环境保护系统服务。

（1）营销人员要领会企业的绿色营销理念。必须对销售人员进行绿色培训，使成为企业绿色营销理念的传播者。销售人员在传播绿色消费的同时还要注重对本企业营销理念的传播，配合企业的广告、新闻、活动等等。还需要树立企业保护生态环境、保护消费者利益方面的良好形象和建立企业的良好绿色信誉，以提高企业的知名度和美誉度，赢得广大消费者的认同。

（2）企业应向消费者宣传绿色环保意思。抓住消费者不断的增强自我保护意识，提高环保意识，使他们了解到绿色住宅的实质。让消费者在获得充分信息和科学知识的基础上进行更沉层次的理解，使其在潜意识中形成绿色消费的态度。

4.3.2推行绿色广告的宣传

产品的广告传递绿色的信息，能树立企业的绿色形象，并唤起消费者对绿色需求方面有着直接的影响。

在绿色广告策略中有很重要的一部分来自公益广告。通过公益广告宣传，人们才能更清楚的了解和认识绿色住宅对自身的健康是多么重要。公益广告并不是直接为企业在推销产品，所以消费者会认为是一种知识来源，因此更有利于消费

者接受。绿色广告可以通过非绿色广告对人们的健康造成的伤害来体现，并提出绿色住宅能够解决哪些问题，通过对比会更容易取得好的效果。

房地产企业在绿色广告宣传上应该要体现环保、健康、自然、节能、舒适的定位，并强调“绿色”的特征。让人们感受到深厚的绿色艺术气息的同时感受视觉上的冲击和心灵的震撼，促使消费者追求人与自然的和谐。

选择在适当的媒体在广告中，重视对绿色理念和消费观念的宣传，并传播绿色生活风景和绿色生活带给人们的舒适感等等。

4.3.3加强对绿色方面的管理

高效的管理是绿色营销策略实施的保证。绿色营销管理包括：战略管理、战术管理、作业管理三个层面。从战略管理方面看，企业应该重视生态战略，把绿色产品的开发与环境保护结合在一起，从战术管理刚面看，绿色营销应该明确目标体系和科学的计划、高效组织，使生态方案得到落实。从作业管理方面看，应该要提高员工的素质，加强培训，树立起员工绿色营销的意识。还需要建立起生态监测的制度和质量保证的制度，才能使生态责任落实到每个工作岗位和个人，并且还能规范员工的行为。

4.3.4绿色公关

企业的公共关系，可以使企业在进行绿色营销同时，协调内部和外部的发展，为绿色产品的开发和市场开拓创造了相对良好的社会关系条件。

一方面对内，在企业内部要对员工进行绿色的营销培训，使员工真正的认识到生产和经营绿色产品的重要性，树立起为消费者提供“绿色服务”的企业精神。

另一方面对外，要使用多种公共关系手段，为企业宣传绿色营销宗旨。同时还要积极参加各种与环保相关的社会活动，协调与环保部门的关系。企业应该加大对消费者在绿色营销观念上的宣传，才能树立起企业在维护消费者的利益和捍卫生态环境，并且还要有高度社会责任感的绿色形象。

绿色公关不仅能够给企业带来更直接和更广泛的传播还能给企业带来优势。只有绿色广告与绿色公关相结合才能丰富企业品牌的绿色内涵，并且也能塑造企业品牌的绿色形象。

第五章结束语

房地产行业提倡绿色理念，实施绿色营销，发展绿色住宅，对我国社会经济的可持续发展有着深远而重大的意义。绿色营销会改变人们的生存环境，事人们远离污染，接近大自然，获得更加舒适的生活空间。绿色营销带给人们全新的生活理念和消费模式的同时，其发展也受到经济发展水平、消费者因素、法制观念、人们的价值观等诸多因素的限制。要想使广大的消费者都形成一种有意识的绿色消费行为，房地产企业、政府、消费者应当相互配合，才能共同促进绿色消费的发展。

希望本文能对房地产企业实施绿色营销起到有效的推动作用。由于本人能力有限，本文的探讨还不够充分，许多观点和内容还有待完善，请各位老师和同学批评指正。

参考文献

1.余源鹏：《房地产实战定价与营销策略》，中国建筑工业出版社 2006年版

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4.杨春明房地产企业绿色营销策略研究[J].商场现代化.2009（16）

5.刘文婷论房地产营销策略创新[J].科技创业月刊. 2006（09）

6.李强《市场营销学教程》东北财经大学出版社 2004年7月

7.宋志国，宋丽娟房地产绿色营销的消费者行为分析[J].商场现代化.2008（16）

8.毛义衣，周静南绿色住宅之管见[J].城市开发. 2003（10）

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10.张格中国房地产绿色营销研究[M] 中国科学院上海冶金研究所

11.阎俊影响消费者绿色消费行为的因素分析 2005（05）

12.李强《市场营销学教程》东北财经大学出版社 2004年7月

13.杨梅绿色营销的魅力[J].生态经济.2000年4月

致谢

本课程在选题及研究过程中得到了敖秋莹老师的悉心指导。敖秋莹老师多次询问和研究过程，并为我指点迷津，帮助我开拓思路，精心点拨。对敖秋莹老师的感激之情是无法用言语表达的。

感谢我的父母为了我四年来的辛苦付出，感谢我的班导以及所有老师陪伴我过完了大学生活。

冯小芳

2013年5月5日

房地产公司发展战略研究报告

鑫茂房地产建设开发有限公司发展战略研究报告 ”鑫茂公司发展战略研究”课题组鑫茂房地产建设开发有限公司(以下简称鑫茂公司)是一家由私人投资、于1998年注册、主要从事房地产开发的有限责任公司。鑫茂公司在成立仅一年多的时间内,就实现了5项重大创新:在市内首先建设了多层单元式国际标准工业厂房,在市内首先成立了工业物业管理公司,在全市首先建设了”民营科技发展中心”, 在全市首先建起了民办民营科技园。在全市首先建立了”开发+建设+招商+扶持+服务”的经营模式——”鑫茂模式”。这些创新活动不但产生了明显的经济效益,也产生了重大的社会效益,引起了强烈的社会反响。环顾过去,展望未来,鑫茂公司面临着一系列的战略抉择:要不要以及怎样使科技园空间更加适应我市民营科技企业蓬勃发展的需要,要不要以及怎样使公司经营范围更加适应驻园民营科技企业蓬勃发展的需要,要不要以及怎样使公司财力更加适应经营规模扩大与经营领域扩展的需要,要不要以及怎样使公司组织和人才更加适应事业大发展的需要,等等。决策这些战略问题,一方面应当把握公司发展的环境,主要是认清经济发展的趋势,领会党和国家以及各级政府对改革与发

展的基本要求,了解园内外科技企业的需求,掌握房地产开发市场竞争的规律和抓住重大的机遇。另一方面应当把握公司内部的资源,其中包括制度资源、组织资源、人力资源、财力资源、政策资源以及房地产资源等。要与竞争对手比较,认准自己的主要优势和劣势。与此同时还应当把握利益相关者的意愿,主要是把握区政府、工业园管委会、驻园企业以及公司员工的意愿。只有充分把握了这三大要素,才能使自己的发展战略建立在科学、可行的基础上。根据对上述因素的分析,我们就鑫茂公司发展战略提出如下意见: 一、战略思想战略思想是指导公司总体与长远发展的基本思想,是确定战略目标、战略任务以及战略措施的基础。因此,我们在与鑫茂公司探讨发展战略之前,首先探讨战略思想问题。我们经过研究认为,鑫茂公司的战略思想应当用十六个字来概括,即”不断进取、全面创新、智能为本、诚信至上”。 ”不断进取”贵在”不断”二字。鑫茂公司创办人杜克荣经理既然选择了在市场经济中自我发展之路,就一定要在这条路上走出辉煌来。中国发展多种所有制经济需要这种辉煌,中国发展高新技术产业也需要这种辉煌。为了在民办民营科技园领域创造辉煌的业绩,鑫茂公司就要永远”稳中求进”不歇脚,建完一个民

中国房地产现状及对策研究

毕业设计（论文）题目：中国房地产现状及对策研究学生姓名：侯金鑫学校：南昌航空大学专业：工商企业管理年级：学号：指导教师： 2015年05月8日

摘要现今中国社会经济的飞速发展，房地产业作出了巨大的贡献。房地产业的基础地位不可动摇，同时作为国民经济的支柱性行业，支撑着我国的国民经济，它也肩负着重任。房地产业的改革发展取得了无可厚非的成就，它使我国的经济有了长足的进步，与此同时，它的过快的发展也为我国的经济建设带来了相应的问题。过快的发展使得我们只能片面的认识到这个不断壮大的行业，我们没有足够的经验来解决问题。随着政策，需求，竞争等环境的快速变化，中国房地产目前的局面也不容乐观。同时，房地产的市场开发，销售，以及监管方面也存在着一些弊端，我国房地产市场想要健康的发展就必须采取积极有效的措施。本文通过市场调研以及专家访谈等研究方法分析房地产业所存在的问题。关键词：房地产，国民经济，市场化，保障监管制度

目录一．引言二．房地产业在国民经济中的地位（一）房地产业在国民经济中的基础性地位。（二）房地产业在国民经济发展中发挥着先导性产业的作用。 1. 具有持续的高增长率。 2. 创新并创造了新的市场需求。 3. 具有突出的扩散效应。（三）房地产业的支柱性地位。三．住房市场化成就及问题（一）概括发展（二）八大成就（三）存在的问题 1.政策混淆 2.住房供应体系不健全 3.房地产市场不规范 4.制度建设不完善四．房地产中问题存在的原因（一）片面的认知（二）住房供应结构调整缓慢（三）房地产市场秩序混乱（四）地方政府违规操作（五）开发商的垄断经营五．解决目前房地产行业存在缺陷的有效政策及手段（一）对于政策混淆的解决手段: 1. 区分房地产政策和住房政策 2. 建立健全政策审批制度 3 加大房产政府调控力度（二）解决住房供应结构不合理 1 进一步整顿和规范房地产市场秩序 2 有步骤地解决低收入家庭的住房困难 3 逐步完善房地产业的信息披露制度（三）加强房地产市场的监督和管理 1.加强对商品性住房的预售许可管理 2.规范商品住房的预定和销售 3.严格控制监督住宅的建筑质量 4.严惩违法违规行为 5.控制恶意垄断五．结束语六．参考文献

房地产公司发展趋势分析

前言房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。 1 研究概述我国房地产发展历史我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。八十年代的中国房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会

发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。形势喜人，但存在的问题不少，困难很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，而这正决定了其规模经营的性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。

房地产发展前景分析

房地产市场发展前景及价格影响因素分析近年来，伴随着国家在货币政策、财政政策、以及其他信贷政策等方面采取的对房地产市场强有力的调控措施，我国房地产发展的强劲趋势也有所回落，但在我看来，在未来几年、几十年甚至是更长远的将来我国的房地产市场发展前景还比较乐观。房地产业作为我国的支柱产业之一，与银行信贷业、钢材、木材、水泥、市场以及劳动力市场等都息息相关，房地产业发展的大起大落势必会影响其他行业的发展，可谓是牵一发而动全身。当然，在国家各种强有力的调控措施下，房地产业必然会出现强强联合、企业兼并等现象，同时伴随着房地产可视化、透明度的提高，房地产业的利润也一再压缩，这将督促房地产业由以前的粗放式经营管理模式向集约式经营管理模式发展，这在一定程度上将把我国的房地产业推向工厂化、市场化、标准化发展的一个新台阶，促进房地产市场的良性循环。下面我们通过我国几家房地产龙头企业的SWOT 分析来了解一下我国房地产业的最新状况：一、万科优势1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008 年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。5、1992-2008 年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7和33.6。劣势土地储备约2200 万平方米，仅能满足万科2-3 年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。机会1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。威胁绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。二、保利地产优势1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。2、土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200 万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的71。其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。3、公司成长性好，增长迅猛。过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72和77，远高于同行业其他竞争对手。4、良好的执行力将保证公司高速发展。劣势1、公司在2009 年购入约1000 万平方米的土地储备，土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。2、经营风格偏激进。机会1、保利地产基本完成了全国化布局，开始进入收获期，市场占有率将迅速提升。2、二、三线城市化进程提速。威胁保利集团将深圳等地的地产业务注入保利香港，与保利地产产生竞争关系，对其资源获得和市场均造成威胁。三、中海地产优势1、公司是具有央企背景的中国房地产龙头企业，品牌优势明显。2、公司凭借母公司中国建筑的强大背景跨区域发展房地产，资产规模庞大。3、公司实施全国性的品牌扩张策略，竞争优势强，经营业绩良好，过去六年实现净利40以上的复式增长。4、公司共拥有土地储备约3450 万平方米，可满足4 年的开发规模需要。公司获取土地质量较高，主要布局于主要经济发达地区，区位优势明显。5、发展物业以中高端物业为主，毛利率水平较高。6、资产负债表状况良好，公司的净现金流为正，持有现金超过300 亿元。劣势1、公司在一线城市购地成本偏高，从而导致销售价格调整弹性较小。2、公司2009 年斥资227 亿元购入1165 万平方米项目储备，一改其稳健的项目储备作风，其业务增长的稳定性可能有所波动。机会房地产行业的集中度仍偏低，中海外有望通过整合行业资源提升市场占有率。威胁1、中海外与中国建筑的另一家子公司中建地产存在同业竞争关系，两者在多个地区房地产业务出现重合。2、政府对闲置土地的态度越发严厉，土地持有成本上升将难以避免。通

中国房地产市场现状分析

1 中国房地产市场现状我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为

《房地产企业发展战略与战略规划》

课程一、《房地产发展战略与规划》培训大纲（１天－２天）讲师：范宁课程培训具体内容大纲：第一章、战略管理概述：战略理论发展概述、战略及其体系、战略管理的概念和基本程序。第一章、战略管理战略环境分析外部战略环境分析：外部战略环境的内容和分析技术、一般战略环境分析、产业战略环境分析、企业战略环境分析、外部战略环境评价技术。 ★内部战略环境分析：企业内部战略环境的内容和分析方法、资源和能力分析、管理分析、利益相关者分析、内部战略环境评价。 ★公司战略：公司愿景和目标、产业范围组合、产业发展方向组合、产业时间组合。 ★业务单元战略：业务单元整体战略、业务单元基本竞争战略、不同产业阶段的竞争战略、不同地位的竞争战略、核心竞争力营造。 ★职能战略：职能战略概述、企业文化战略、营销战略、品牌战略、产品战略、技术发展战略、物流战略、人力资源战略、财务战略、成本战略。 ★战略投资项目：战略投资项目的概念和发展周期、战略投资机会研究、战略投资项目建议书、战略投资项目可行性研究、战略投资项目决策。 ★战略实施方案：战略实施的基本思路、战略导向管理整合、战略导向人力资源整合、战略导向投资项目、战略预算。第三章战略管理概述第一节战略理论发展概述一、结构学派二、能力学派三、资源学派第二节战略的概念与体系一、战略二、战略体系第三节战略管理的概念和基本程序一、战略管理的概念二、战略管理的特点三、战略管理的原则四、战略管理基本程序第四章房地产外部战略环境分析第一节外部战略环境的内容和分析技术一、外部战略环境的内容二、外部战略环境的分析技术第二节一般战略环境分析一、一般战略环境的内容二、宏观经济环境分析

中国房地产业发展面临的困惑与对策思路

中国房地产业发展面临的困惑与对策思路改革开放30多年来，房地产业的迅速崛起和快速发展成为当代中国的一个重要经济现象。作为重要支柱产业，房地产业的发展既关系国民经济运行，又关系社会民生安全，意义重大，作用明显。进入新世纪以来，伴随我国房地产业的快速发展，产生了一些问题和矛盾。这些问题和矛盾在当前全球经济金融危机和国民经济面临深度调整的重要历史关头，存在相互叠加，快速发酵的可能。正确应对当前经济形势变局，有效促进房地产业健康发展，就需要我们准确掌握当前我国房地产业的发展现状，认清发展形势，理清问题与矛盾，提出切实有力的应对策略。一、当前中国房地产市场现状分析 2008年下半年，面对国内外经济形势的改变，尤其是全球经济金融危机的冲击和我国国民经济面临深刻调整的影响，国家宏观经济调控开始由紧缩性政策向适度扩张性政策转变。房地产宏观调控的目标也由“降温”向“维稳”转变，2008年四季度以后各项政策基本明确，特别是“131号文”的出台之后房地产市场出现了渐趋稳定的迹象，但仍存在着一些深层次的问题需要解决。 1．宏观调控初见成效，市场盘整中出现回暖迹象 1）市场成交量出现明显回升从2009年1月、2月的成交情况看，绝大多数城市的成交量都出现了较大幅度的增长，其中成交复苏表现较为突出的城市有深圳、南昌、苏州、无锡等，成交量同比去年2月普遍有较大的上涨，大部分城市2月成交量已经超过08年全年月平均成交量。

从3月份市场成交情况看，房地产市场延续了2月份的走势。以上海市场为例，根据中国房地产决策咨询系统（CRIC）监测，3月份的第2周（3月9日～15日），上海商品住宅成交量创下了70周来的新高，3月17日上海商品房成交量超过千套，可以预期，3月商品房成交量将明显超过2月。 2）房价出现了一定程度的下降从四大区域（华南、中西部、华东、华北）市场表现来看，2007年开始的本轮调整有一个特点，即由南向北逐渐传导，逐次进入调整期。华南区域最先调整，中西部、华东紧随其后，华北区域进入调整较晚。这主要是由于各区域房地产发展水平、房价泡沫程度等因素的差异所致。图1：四大区域成交量调整传导示意图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统国家发展改革委、国家统计局调查显示，2009年2月份全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，降幅比1月扩大0.3个百分点，环比下降0.2%。其中，新建住房销售价格同比下降1.8%，经济适用住房销售价格同比上涨0.3%，普通商品住房销售价格同比下降1.8%，高档商品住房销售价格同比下降2.8%，；二手住房销售价格同比下降0.7%。从区域看，同比价格下降的城市有30个，主

我国房地产业的发展现状及趋势分析

进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状房地产投资状况从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途房地产开发状况根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途房地产销售状况从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接

房地产市场发展历程

中国房地产市场发展历程回顾发布时间：2009-01-08文章来源：投稿文章作者：Ranbo 一、中国地产发展30年回顾从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。 2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。 1、房地产发展的四个阶段 1978～1991年的理论突破与起步阶段土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据；深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。 1991～1995年非理性炒作与调整阶段以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。 1995～2003年相对稳定的协调发展阶段整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。 1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。 2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。 2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段 2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005～2006年则是政策出台最为密集的阶段。在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。 2006～2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。 2007年～2010年，房地产行业全面调整的阶段 2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。 2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。从近期的经济与行业发展情况看，这一调整的过程还将持续一段时间，最快会在2009

我国房地产开发企业面临的问题及对策

我国房地产开发企业面临的问题及对策【摘要】在日趋激烈的市场竞争环境和复杂的宏观环境下，房地产市场呈现出供不应求向结构性过剩转变。大量的中小型房地产企业面临被迫退出市场的风险，而大型的房地产企业也到了一个需要重新思考企业发展战略的时刻。本文通过对房地产业现状的分析，探讨房地产开发企业存在的问题，并提出相应的意见及建议，以期提高房地产企业的竞争能力。【关键词】房地产行业房地产企业问题对策一、引言随着消费者购房消费日趋成熟，以及政府对房地产业发展宏观调控政策的不断出台和完善，房地产市场的竞争必将日趋激烈，房地产开发企业要想在竞争中获得优势，就必须提高企业竞争力，扩大企业的规模和知名度，从而带动整个房地产市场的日趋完善和成熟，更好地满足消费者的需求。然而我国房地产开发企业普遍存在竞争力不高的问题，既有房地产产业不发达和行业规范有待进一步完善的影响，也有企业自身的原因，提高房地产企业的竞争力就成为当下亟待解决的问题。二、房地产业现状分析（一）宏观经济的调整。由于中国房地产市场的特殊性，所以其与宏观经济存在着相互影响的关系。当前宏观经济面临新常态，将继续深化实施“稳增长、调结构、促转型、惠民生”

的战略，在此期间，房地产业在结构调整中的地位趋于下降但仍是稳增长的重要力量，由此，“稳”是房地产业在未来一年中的基本特点，在这样的特点下，窄幅震荡很可能成为房地产业的常态表现。（二）土地市场的变化。伴随地方政府推地节奏放缓和房企受存货与资金压力影响，企业投资放缓，拿地日趋谨慎，土地市场下行趋势更加明显，供求量持续下降且降幅扩大，市场持续走低加速降温。各能级城市土地市场分化进一步加剧，马太效应更加明显。但由于地方政府过度依赖土地财政，囤积土地，出售优质地块，使得地价继续成为推高房价和房价过高的主体因素。（三）金融市场的变化。房地产企业直接金融市场融资比重微升，间接融资比重微降，但信贷融资市场主导格局未变。其背后的机理来自三方面的因素的综合作用，其一是国家层面战略推动。其二是近两年持续收缩的房地产信贷政策迫使房地产企业增加直接融资。其三是IPO重新开闸。三、房地产开发企业存在的问题（一）开发企业数量多但规模小。目前我国房地产开发企业数量多、规模小，相对于发达国家，存在较大差距。这样不仅分散了有限的投资资金，还引发了行业内部的恶性竞争，导致开发的房屋质量差、不能按期交房，老百姓投诉不断，从整体上影响了房地产开发企业的公众形象。（二）人才紧缺，专业化经营人才需求增大。我国房地产

2019年房地产企业发展战略和经营计划

2019年房地产企业发展战略和经营计划 2019年3月

目录一、行业格局和趋势 (3) 二、公司发展战略 (3) 1、提升“高周转”的运营能力 (3) 2、深耕核心区域和优势区域 (4) 3、“一体两翼”主航道战略 (4) 三、公司经营计划 (4) 1、土地获取 (4) 2、营销发展 (5) 3、品质提升 (5) 4、内部管控 (5) 5、深耕自持、发展长租 (5) 四、可能面对的风险 (6) 1、政策风险 (6) 2、市场风险 (6) 3、资金风险 (6) 4、经营风险 (6)

一、行业格局和趋势 2019年中国房地产行业发展整体格局将继续以城镇化发展为核心，关注改善型需求、发展多元供给为方向。今年“两会”政府工作报告提出“要改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展”、“深入推进新型城镇化，坚持以中心城市引领城市群发展”，长三角、珠三角等城市群迎来新的发展机会，而中心城市周边的中小城市将获得更多更好的发展机会。同时，住建部也明确要求一线、二线城市增加有效供给，提高中低价位、中小套型普通商品住房供应比例，大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应。“租购并举”政策导向继续明确和细化，金融等配套政策也日趋完善、各地政府亦不断完善租赁住房政策，一系列利好导致存量市场空间有效激活，租赁市场将迎来快速发展的机遇期。行业规模集中效应将愈加明显，综合实力强、核心竞争力明显的区域、全国房企将优势更加明显，中小企业拿地难、发展难的局面会加剧，收并购及合作拿地依然是企业获取项目的主要手段。只有不断强化产品品质、拓宽融资渠道、提升品牌优势，才能在未来的房地产行业竞争格局中占得先机。二、公司发展战略 1、提升“高周转”的运营能力提升在土地储备、产品结构及系统运营的这三方面能力，在此基

当前房地产行业的问题和对策分析

当前房地产行业的问题和对策分析一、房地产行业发展概况分析我国房地产业从1998年住房改革以来，一直处于快速发展之中。从投资的角度来看，过去5年，全国房地产开发投资年均增长22．9 7％，房地产开发投资占固定资产投资的比重由12．7％提高到2 4％。房地产开发投资增长直接或间接拉动国内生产总值增长每年保持在2个百分点左右，2003年更是达到了2．79％。房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业。表1 国民经济发展和房地产投资单位：亿元数据来源：《中国经济景气月报》

在成为国民经济支柱产业的过程中，房地产业由于投资增长速度过快，给整个经济的稳健运行带来了隐患。统计显示，今年一季度，全社会固定资产投资同比增长43％，其中房地产开发投资增长4 1．1％，成为投资高增长中的重要推动力量。固定资产投资规模过大是当前经济生活中的主要矛盾，房地产业投资增速过快势必加剧投资规模扩张，拉动生产资料全面紧张，助长无序竞争和市场混乱，引发房屋积压和经济泡沫。这些都是关系全局性的问题。为了在贯彻落实现有政策的基础上进一步加强对房地产市场的调控力度，2004年以来，国家有关部门继续实行近两年来对房地产市场进行宏观调控的策略，进一步加大对房地产市场的调控力度，从而确保整个经济的平稳发展。全国性和区域性房地产政策层出不穷，尤其是在地方政策的出台和执行上，表现得非常迅速。中央和地方一系列政策的出台使得房地产行业投资初步走向平稳增长，从统计数据可以更加清晰的看到这种变化。尽管今年一季度房产投资增长了41．1％，但从3月份的统计数据看，房产投资增长只是27％，并开始呈现回落迹象。二、我国房地产业面临的主要问题分析当前我国房地产行业存在的问题主要集中在三个方面：投资增长过快、结构不合理和土地开发利用不科学。 1、投资增长速度过快

房地产行业发展趋势

房地产行业发展趋势随着近年来房地产行业的高速发展，房地产开发企业进行着大规模的跨地域扩张，房地产企业的优胜劣汰进程加快，企业之间的分化重组加剧，行业集中度快速提升，公司的管理幅度迅速加大，企业业务间关联的复杂性急速增加，房地产企业出现了集团化管理的发展趋势，企业管理者的关注焦点也正在发生着变化，未来房地产企业的竞争和行业稀缺资源（特别是土地资源）的获得将更多地遵循“资本为王、实力取胜”的游戏规则；尤其2008的市场环境急剧变化，如何通过企业进行全面管控、协同运营，来降低和控制项目成本，管控企业运营风险，提升竞争力，将成为房地产企业运营管理中的重点和难点。 <一>从近年房地产企业的盛衰起伏中，我们可以看到行业发展的几个重要的趋势性特征： 1. 行业资源日益集中，经营规模化正成为趋势； 2.多项目运营、集团化管控成为发展重点； 3.粗放经营向精细化经营方式转化； 4.异地扩张与全国性企业品牌显现； 5. 民营企业力量崛起和壮大； 6. 客户的维权意识明显提高。 <二>在此背景下，房地产企业的管控手段也在发生深刻的变化： 1. 规模扩张，集团一体化运作，需要企业提升协同效益； 2.以项目、客户为中心的开发项目和客户营销的业务过程一体化； 3.从资本经营逐步向管理出效益的商业模式转化； 4.职业经理人的人才队伍，配合现代化的IT管理手段，提升企业的核心竞争力。什么是房地产企业的核心竞争力？王石说是人才，潘石屹认为是创新，任志强提出是资本，也有人说是管理、是资源整合能力，是土地、是资金，是关系。我认为无论是从行业利润空间变化引发的需求，还是从行业快速发展的需求，规范化的集团管控与成本控制管理始终是大型地产集团必然的选择和核心竞争力，是需要急切解决的核心问题。

【各城市房地产】二三线城市房地产业发展前景分析

二三线城市房地产业发展前景房地产行业遭遇严厉调控的打击，房地产企业在一线城市的发展面临被减速和进入冰冻期的局面。本轮及未来的行业调控都将遵循“有保有压”、“精准打击”的原则，房地产行业拓展的空间和方向已经发生转移，二、三线房地产已经进入高速发展阶段，未来十年的繁荣是可以预期的。住房市场的发展空间向二、三线城市转移。未来中国城市化重心将更多转向二三线城市及中小城市。二、三线城市房地产盈利空间巨大。房价上升空间较大，投资回报率有可能达到30%，运营成本低，销售面积和销售额屡创新高。二、三线城市房地产市场风险可控。调控政策在未来5年内推广到二三线城市的可能性很小。经济适用房和廉租房的大规模供应，以及物业税等措施对房地产价格空间造成挤压，对二三线房地产市场的冲击较小。一、内地房地产业的发展轨迹内地房地产市场的发展与中国区域经济发展同步。第一轮经济增长首先发生在东部沿海地区，房地产业也高度集中在沿海特大城市，10年中资源主要投入在北京、上海、广州、深圳等一线大城市，使其发展成为全国的区域经济中心城市，构成了一线城市。这些城市的房地产需求也从解决基本居住的增量市场逐渐向改善型、投资型和投机型市场转变。未来，一线城市尽管总体市场容量仍然较大，但增长速度已经明显低于全国平均水平。目前看来，即便是房地产百强企业，能够进入一线城市的开发商也只是少数几家，随着房地产业规模和从业家数的不断发展壮大，必须寻找足够的成长空间，这是房地产业发展必须向二、三线城市拓展的客观基础。图1：中国房地产企业数量持续增长，从2004年开始明显加速

来源：国家统计局，招银国际一线城市的城市化率已超过75％，开始从快速成长进入到了成熟期。而国内城市化的平均水平只有46.7%，一线特大城市，与二、三线城市和中小城市之间的现代化差距越来越大。这一差距也反映了一线城市过度过快发展，各项社会服务和公共资源保障能力难以为继。2009年末的中央经济工作会议，以及2010年的中央“一号文件”都指出，中小城市和小城镇将是中国城镇化发展的重点，要在推动中小城市城镇化的过程中，解决人口过度向一线大城市集中，城乡发展结构不平衡等问题。从整体规划层面，国家已明显透露出城市化重心转向中小城市的意图，政策首先为二三线城市地产发展释放出利好。进入第二个十年发展期，房地产业重心及趋势由一线城市转向二、三线城市，这是基于中国城市化进程的调整，产业逐步进行梯度转移，以及人口流动变化等诸多因素所决定的。目前出现的农民工和白领“返乡潮”也为上述变化趋势加了注脚。媒体报道，不少农民工不愿再涌到一线城市，而更愿意选择离家较近的二三线城市，在家门口打工，并希望能在城市安家立业，真正成为“城里人”。此外，一些在一线城市漂泊的白领和高校毕业生，在一线城市房价飞涨，生活成本增加的情况下，也开始放弃在那里安家的想法，准备撤回二三线城市谋发展，安家置业。在城市化进程加快的背景下，进城的农民工、返乡的白领，这些人群都将成为二三线城市的购房主力军，也使得未来房地产业发展中心必然向二三线城市转移。图2：二三线城市房地产市场比较图3：一线城市房地产市场比较

房地产经济发展存在的问题与对策分析

房地产经济发展存在的问题与对策分析 1 房地产经济可持续发展的重大意义与可持续的分析随着，房地产经济的发展，它的暴利性是人们争论的焦点。尤其是近年来，人们大众、专家、媒体都对其批评与赞扬争论不休。我们不能否认房地产经济在十年来带给国人经济的提高。它的迅速发展不仅仅满足了当代人对房屋的需求，还带动了相关产业的发展。房地产业不仅仅要合理利用每一份宝贵的土地资源，还要为我们的子孙后代留下合理的发展道路。房地产不是单单盖房子与卖房子这么简单，还要考虑到其是否会影响环境、资源、金融等相关问题。房地产业的发展要顺应社会发展、人口发展、经济发展，更要适应生态的发展。过度的地产行业发展势必将导致地产行业经济的衰退，从而制约多方面行业经济的发展。所以，房地产经济走可持续发展对社会有着十分重大的意义。房地产可持续发展意义如下：第一，房地产行业的高速发展为我国许多行业的发展提供了发展条件。房地产为地产行业、建材行业、家具行业、中介行业、装修行业、保险行业、房屋物业、搬家公司等等许多行业提高了发展的道路与空间，如果没有房地产行业的存在，上面所说的所有行业的道路，势必会受到制约，不利于它们发展。第二，房地产业作为一个龙头产业，可以拉动国家国民经济发展。据测算：在我国当前的情况下，每投入100元的住房资金，便可创造相关产业70～220元的需求，每销售100元的住宅，便可带130～150元的其他商品销售。因此，住宅建设若增加10个百分点，就能够带动国民生产总值增长1个百分点，所以，房地产业对推动国民经济发展有着带动作用。 2 房地产在发展过程中存在的问题 2.1 房地产房产空置的问题房地产行业的迅速崛起，使得房产空置的现象较为严重。房产空置的原因有很多种，我们对其归类总结出来三大原因。一是外在元素。由于商品房周围的环境不好，人口的规模还不足以购买如此多的商品房，或者是当地国民的经济水平还没达到购买的标准。二是房地产的内在因素。有些房子的开发商素质低下，房子的工程质量不高；或是周围有一样的商品房，但其质量好，价格更公道，使得房子销售不畅。三是由于房地产位置固定性的特性，成为人们投资投机品种，不少有钱人大量购置房屋，通过涨价获取利益，这些都是房产空置出现的原因。长此以往下去，房产空置不仅仅占用了大量资源，还对国民的经济有一定的损害。 2.2 刚性需求过大，民间资本投机，使得房价长期处于高价位 2.3 房价与社会经济水平不符房价与社会经济水平不符主要体现在房价过高，导致多数群众支付不起高额的房价。此种现象的主要原因并非我国房源不充足，而是开发商追求经济利益以及物价上涨等原因，导致房价居高不下，且持续上涨，与我国目前社会经济整体发展水平极不相符。虽然国家做了诸多调控工作，但实际效果并不显著。如此长期下去，极易影响我国社会经济的稳定发展。 2.4 社会发展因素随着城市化的快速进程，城市人口逐渐增多，相应的对住房的需求量就增多，这就带动了房地产行业的发展。由于人们的收入水平与生活水平的提高以及精神文明的上升，对住房的要求就更高，因此就出现中低端消费水平与高消费水平的住房，这种价值趋向和需求的变化就使房地产行业的开发与市场供给有了更大发挥空间。 3 我国房地产经济发展的对策 3.1 加强对房地产业的管理，保障房屋质量我们要努力完善房地产业的法律法规，要加强房屋质量检测力度，保障房屋的质量，只有这样才能减少空置房的出现。政府要将制度建设作为重点，与市场需求相协调，将房地产开发的短期行为和投机减至最低。