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房地产价格的构成

房地产价格的构成
房地产价格的构成

房地产价格的构成

房地产价格是指在房屋建造、建设用地开发及经营过程中,疑结在房地产商品中的物化劳动和活力劳动价值量的货币表现形式。房产和地产的不可分割性决定了房地产价格是房产价格和地产价格的统一,地价蕴涵于房价之中,是房地产价格的重要组成部分。

房地产商品的价格是由成本和利润两部分组成,用公式表示就是:商品房价格=成本+利润。房地产商品的价格还可以进一步分解为:商品房的价格=商品房的综合造价+流通费用+利润+税金。具体来说,房地产价格由以下几部分组成:

(一)生产成本

1、土地征用费

土地征用费是指开发经营单位按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的向被征地单位支付的各项费用的总和。他主要包括土地补偿费(即有关地下、地上物的补偿费),征用市郊菜地的新菜地开发建设基金、安置补偿费、耕地占用税等。

2、拆迁安置补偿费

拆迁安置补偿费是指开发经营单位拆除被拆迁人所有的房屋及土地上附属物的补偿费,以及对被拆迁人安置所支付的安置费。它包括搬迁费、周转房费、临时设施费、拆迁户临时过渡费等。

3、勘察设计及前期工程费

勘察设计及前期工程费用包括总体规划、设计、项目可行性研究、勘查、测绘以及“三通一平”过程中发生的一切生产性费用。

4、房屋建筑安装工程费

房屋建筑安装过程费又称为主体工程费。它主要包括建筑安装工程施工图预算的费用和开发企业直接支付的应计入项目成本的工程费用。

5、小区基础设施建设费

这是指建筑物2米以外和小区规划红线以内的各种管线和道路工程,如供水、排水、排污、供电、供气、通信电缆、小区内道路等建设费用,以及环卫绿化设施费。

6、小区非营业性公共配套设施费

住宅小区内为居民服务配套建设的各种非营业性公共配套设施的建设费,如居委会、派出所、托幼、小学、卫生站、消防、自行车棚、公厕等。

7、管理费

管理费是指组织开发项目的土地开发、房屋建设和房屋流通所发生的费用,主要包括管理人员的工资、办公费、差旅费、固定资产使用费、职工教育费、产品销售费、房屋售出前的维护管理费以及契约、合同公证、签证费等,还包括房产税、土地使用税、车船使用税等,收费标准是以上述1~6项之和为基数取一个百分比,具体比例由市、县人民政府确定。

8、贷款利息

计入成本的贷款利息,由市、县人民政府根据本地区商品住宅建设占用贷款平均使用周期、平均比例、利率和开发项目的自身条件等因素确定。

(二)计划利润

利润是指开发经营单位销售商品房屋后的销售收入扣除全部生产、销售成本,并缴纳税金之后的净利润。

(三)税金

税金是政府向房地产开发企业征集的列入商品房住宅价格构成的营业税、城市维护建设税等项。

1、营业税

营业税是对发生营业行为的单位和个人以其营业收入为课税对象征收的一种税。从事房地产开发建设的单位和个人根据营业额交纳税收前税率是5%,按下式计算营业税=商品住宅营业收入额×税率(%)

2、城市维护建设税

城市维护建设税是为适应城市建设需要对缴纳营业税的单位和个人征收的税。

(四)住宅楼层、朝向和地段的差价

楼层、朝向和地段的差价在公有住房出售时的规定

1、楼层差价

根据高层和多层的高度、提升工具、光照时间和消费者习惯等具体情况,确定标准价格楼层与其余各层的差价率。各楼层的差价率的代数和应趋近于零。例如以多层住宅为例,以第一层价格为98%,则第二层为100%,顶层为96%,其他为102%,其计算公式为楼层差价=标准房价×楼层差价率

2、朝向差价

房屋的朝向差价率是根据当地的气候、主风向和光照以及当地人们的生活习惯,确定不同朝向的差价率。住宅的朝向以每套主居房朝向为准,如一房间有双重朝向,则择优朝向。一般地,朝向增减差价率之和应为零。如以向南差价率为102%,朝东100%,朝西95%,朝北92%,其计算公式为

朝向差价=标准房价×朝向差价率

3、地段差价

根据城市土地级差情况,将城市土地划分成不同地段,确定相应的地段差价率。新建房屋的出售价格的构成和制订,应有严格的计划。国家规定了新建商品房的出售价格由物价部门审批,各地也制定了具体的申报制度和作价方法。商品房价格组成的公式如下成本价格=生产成本±(朝向差价楼层差价)

平均价格=成本价格+计划利润+税金

销售价格=平均价格+地段差价

房地产开发企业在开发、经营、销售过程中,企业所定的价格既不能低得没有利润,也不能过高而影响需求,必须介于两者之间。

此外,价格构成因素尚要考虑下面这些情况

(1)房屋装修。随着经济的发展,房屋装修的标准日益提高。门、窗、地板的用料也成为房产价格的重要构成因素。如超过同类房屋标准,一般可按原单价酌增5%~15%;如低于同类房屋标准,则可按原价酌减5%~15%

(2)房屋设备。一般指卫生和暖气设备。威势设备指抽水马桶、瓷面盆和搪瓷浴缸等三件。如果设备因素未列入房屋造价或增加了房屋设备,就应按原单价增加房屋设备费用。

(3)房屋附属设施。袄阔围墙、女儿墙和绿化等。围墙女儿墙可按墙体结构每平方米估算单价,另加20%价格,作为围墙上木门、铁门、竹篱笆门的费用。

(4)房屋折旧。房屋建成后,无论是使用还是闲置,都会发生自然的和人为的损耗,从而需要考虑折旧因素。一般来说,房屋使用年限越长,折旧额越高,但折旧的计算方法不同,折旧额也就会有所不同。

(5)房屋完好程度。使用年限内个阶段的折旧率,一般只考虑时间因素,而未考虑人为因素。房屋完好程度应综合考虑自然损耗、房屋维修、保养爱护等三个因素对房屋价格的影响。可根据上述三个因素确定房屋的完损等级,然后进一步确定房屋的价格水平。

房地产开发成本构成

房地产开发成本构成 ?? 一、土地开发成本构成 1、土地征用及拆迁费新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。 2、土地购置费双方在土地交易中发生的价款。 3、出让金国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。 4、七通一平费指开发区内的市政工程建设费,包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用,这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种,归集并计算出单项总造价后,按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。 ① 场地平整 ② 勘察设计 ③ 临时设施 ④ 桩基工程 ⑤ 土建安装 ⑥ 管理费七通一平费用单独施工、计算时计入。 ⑦ 利息七通一平费用单独施工、计算时计入。 5、耕地占用税 6、耕地开垦费 7、征地管理费指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。

8、占耕地教育附加费 9、新增建设用地有偿使用费 10、南水北调费 11、新菜田开发基金 12、出让金业务费 13、契税 14、利息目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息,应以复利计息计人成本。 二、建筑及安装工程费 1、建筑及安装工程费指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。主要包括: ① 人工费直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资。 ② 材料费工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本,以及周转材料的摊销费。 ③ 机械使用费工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用。包括折旧费、大修费、附属工具费。动力及燃料费等。 ④ 施工管理费为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用。主要包括: - 工作人员工资 - 工资附加费 - 办公费 - 差旅费 - 检验试验费 ⑤ 设备购置及安装费包括各种设备的购置及安装费。 - 供热及换热站 - 供电设备、安装(外接及配电室、配电箱费用) - 电梯 2、小区内公共服务及建设费指按规划要求兴建

房地产开发成本构成都有哪些

房地产开发成本构成都有哪些?分别占总成本的比例? 开发成本包括土地征用及拆迁补偿费,前期工程费,建筑安装工程费,基础设施费,公共配套设施费,开发间接费用等。 其中: 1. (土地开发成本)土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费,耕地占用税,劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出,安置动迁用房支出等。 2.前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等 3.建筑安装工程费,指以出包方式.自营方式支付给承包单位的建筑安装工程费等 4.基础设施费,开发小区内的道路,供水,供电,供气,排污,排洪,通讯,照明,环卫,绿化等费用。 5.公共配套设施费,指不能有偿转让的开发小区内的公共配套设施发生的支出。 6.开发间接费用包括,组织管理开发项目所发生的费用,包括工资、职工福利、 从上可以看出:构成房地产开发企业产品的开发成本,相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本,还要计算开发企业(公司本部)行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用,以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用,也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支,与开发工程量的关系并不十分密切,如果将期间费用计入开发产品成本,在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下,就会增加开发产品的成本,特别是在开发房地产滞销时期,将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本,就会使企业造成大量的潜亏,不能及时反映企业的经营状况。同时,将期间费用计入开发产品成本,不但要增加核算的工作量,也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此,现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益,不再计入开发产品成本,也就是说,房地产开发企业开发产品只计算开发成本,不计算完全成本。 探秘房地产开发成本“戏法” 利润监管亟待加强 记者进行了一番采访,了解到房地产开发“成本戏法”的某些奥秘。 土地成为“虚增成本”道具 房地产开发离不开土地,国家对土地实行“招拍挂”的初衷,在于体现市场公平,提高价格透明度。但记者在广西、湖南等地了解到,“招拍挂”反而成了某些开发商虚增成本的道具。

房地产建筑成本构成及比例

房地产建筑成本(按建筑平方米算) 1、桩基工程(如有):70~100元/平方米; 2、钢筋:40~75KG/平方米(多层含量较低、高层含量较高),合160~300元/平方米; 3、砼:0.3~0.5立方/平方米(多层含量较低、高层含量较高),合100~165元/平方米; 4、砌体工程:60~120元/平方米(多层含量较高、高层含量较低); 5、抹灰工程:25~40元/平方米; 6、外墙工程(包括保温):50~100元/平方米(以一般涂料为标准,如为石材或幕墙,则可能高达300~1000元/平方米; 7、室内水电安装工程(含消防):60~120元/平方米(按小区档次,多层略低一些); 8、屋面工程:15~30元/平方米(多层含量较高、高层含量较低); 9、门窗工程(不含进户门):每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米,一般为90~150元/平方米,如采用高档铝合金门窗,则可能达到300元/平方米; 10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程:30~150元/平方米(与小区档次高低关系很大,档次越高,造价越高); 11、地下室(如有):增加造价40~100元/平方米(多层含量较高、高层含量较低); 12、电梯工程(如有):40~200元/平方米,与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系,一般工程约为100元/平方米; 13、人工费:130~200元/平方米; 14、室外配套工程:30~300元/平方米,一般约为70~100元/平方米; 15、模板、支撑、脚手架工程(成本):70~150元/平方米; 16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等(约为总造价的5~8%:约60~90元/平方米; 17、临时设施(生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施(水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房):30~50元/平方米; 18、检测、试验、手续、交通、交际等费用:10~30元/平方米; 19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用(约为10%):以上各项之和*10%=90~180元/平方米; 20、上交国家各种税费(总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米,高档的可能高达100元/平方米。 以上没有算精装修,一般造价约为1000~2000元/平方米,高档小区可达3500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为500~1500元/平方米,这要看档次高低,也有300元/平方米简装修,更有3000~10000元/平方米超高档装修(拎包入住)。 21、设计费(含前期设计概念期间费用):15~100元/平方米; 22、监理费:3~30元/平方米; 23、广告、策划、销售代理费:一般30~200元/平方米,高者可达500元/平方米以上; 24、土地费:一般二线城市市区(老郊区地带)为70~100万/亩,容积率一般为1.0~2.0,故折算房价为:525~1500元/平方米,市区中心地带一般为200 万元/亩,折算房价为:1500~3000元/平方米,核心区域可达300万元/亩以上,单方土地造价更高;一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价;三线城市、县城等土地单方造价较低,一般为100~500元/平方米,也有高达2000元/平方米以上的情况; 25、土地税费与前期费,一般为土地费的15%左右,二线城市一般为100~500元/平方米,各地标准都不一样。 结论:基本建设费是固定的,即使是不收土地款的动迁房,以国家最低标准承建,造价也难

房地产开发项目成本费用估算表构成明细

房地产开发项目成本费用估算表构成明细 一、土地费用: 1、土地使用权出让金:地价款; 2、征地补偿费:适用于划拨地; 3、拆迁安置补偿费:适用用拆迁用地; 4、土地交易费:契税,按地价的3%计收; 二、前期工程费: 1、地籍测绘费: 按土地面积元/平米左右计;(可忽略不计) 2、总体规划设计费: 经验值:土地面积2元/平米左右;(注:通常规划设计与建筑设计均委托一家,又未采取方案招标的,此笔费用可不支出) 3、地质勘察费: 地勘均是根据钻点数及钻探深度来计取费用,每米单价根据土质情况及工程量大小不等(50-90元/米),无固定经验值,因总价较小,不对指标产生影响,地质较均匀的可按间隔25米至30米取1个孔,每孔深度平均可按20米估计,每米单价70元左右; 4、建筑设计费: 有设计收费标准规范,但实际市场因竞争都未按此计收;收费标准是按不同档建安造价按费率计取;通行按建筑面积每平米?元计取;(普通住宅18~25元/平米左右,小区内单体较雷同的,设计收费会更低) 5、工程招标代理咨询费: 有专门的计价标准,但市场通行打折较多,通常招标代理及编制标底费:建安造价的‰~‰; 6、质量安全监督费: 根据闽价[2003]房430号文规定收取;其中: 厦门市(不含同安区)建筑工程:按房屋建筑面积计收元/平方米;不能按建筑面积计费的构筑物等按工程造价的‰计收;若受监工程距城市规划区10km~50km以内,加收15%;50km以外,加收25%; 7、工程监理费: 有物价局的定价标准,市场通行打五折,通常工程监理费:建安造价的%~%; 总造价越大,费率越低。 8、建设综合配套费: 在厦门市因土地均是招拍挂出让,此笔费用已综合在地价款中。在其它地市则缴纳规定各有不同,如济南246元/平米(包括热源、供水、燃气等配套费),贵阳缴纳约60元/平米。漳州80元/平米; 9、人防费: 人防异地建设费:如果项目自身确无法建人防面积,则应按应建人防面积,

房地产价格组成(参考模板)

房地产价格组成 一、土地费用: 土地费用(土地类型、土地性质、招拍挂) 二、建安成本: 1、前期工程费(前期规划、可行性研究、勘察、设计及施工的三通一平等工程前期所发生的费用.); 2、基础设施建设费(建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。); 3、建筑安装工程费(建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、设备购置费和安装工程费.); 4、公共配套设施准设费(建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。) 相关税费: 三、税费 影响房地产价格的因素 一、房地产的需求主要分为消费需求和投资需求 二、成本推动是房地产价格上涨的内在动力 1、土地价格; 2、建安成本; 3、税费 三、消费者预期是房地产价格变动的根本原因: 1、消费者(业主、准业主)预期房价; 2、开发商(买涨不买跌);4、投机的作用(低买高卖) 四、供需状况 五、自身条件;

1、位置; 2、地质; 3、地形地势; 4、土地面积; 5、土地形状; 6、日照; 7、通风、风向、风力; 8、气温、湿度、降水量; 9、天然周期性灾害;10、建筑物外观;11、建筑物朝向、建筑结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等 六、环境因素; 1、声觉环境; 2、大气环境; 3、水文环境; 4、视觉环境; 5、卫生环境 七、人口因素 1、人口数量; 2、人口素质; 3、家庭规模 八、经济因素 1、经济发展; 2、物价; 3、居民收入 九、社会因素 1、政治安定状况; 2、社会治安程度; 3、房地产投机; 4、城市化 十、行政因素 1、土地制度; 2、住房制度; 3、房地产价格政策; 4、特殊政策; 5、城市发展战略、城市规划、土地利用规划 6、容积率; 7、覆盖率; 8、建筑高度等指标;6、税收政策;7、交通管制 十一、心理因素: 1、购买或出售心态; 2、欣赏趣味(个人偏好); 3、时尚风气; 4、接近名家住宅心理; 5、讲究门牌号码,楼层数字或土地号数; 6、讲究风水; 7、价值观的变化。 ---精心整理,希望对您有所帮助

房地产开发企业成本构成明细科目

《房地产开发企业成本构成明细科目》 商品住宅销售价格由开发成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和利润构成。 (一)开发成本费用 下列项目可列入住宅开发成本费用: 1.土地使用权取得费 土地使用权取得费,为开发经营者依法获得土地使用权时,所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。 可列入土地使用权取得费的项目有:土地出让金,耕地占用税,耕地开垦费,地价评估费,土地补偿费,地上物补偿费,坟墓迁移费,房屋拆迁安置补偿费,劳动力安置补助费,征地超转人员生活补助费(统筹金),房屋拆迁管理费,房屋拆迁服务费,新菜地开发建设基金,农田水利设施补偿费,征地事务管理费,土地使用权注册登记发证费,防洪工程建设维护管理费,场地清理费。 2.前期工程费 前期工程费,为规划、设计、项目可行性研究,水文地质勘察、测绘,环境评估,临时水、电、路、场地平整费等支出。 可列入前期工程费的项目有:建设项目前期工作咨询费,勘察费,设计费,招投标交易服务费,招投标代理服务费,钉桩放线费,环境评估费,临时水、电、路、场地平整费。 3.建筑、安装工程费 建筑、安装工程费,为房屋主体部分的土建(含桩基)工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用。 可列入建筑、安装工程费的项目有:建安工程费,建设工程许可证执照费,临时占路执照费,临时用地和临时建设工程费,建筑节能与发展新型墙体材料专项基金,工程建设监理费,建设工程质量监督费,施工噪声扰民费。 建设、安装工程费按照国家及各省市有关建设工程造价管理规定计算。

4.基础设施建设费 基础设施建设费,为经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。 此项费用按照政府的城市规划定额指标,依据批准的详细规划和施工图预(决)算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。 可列入基础设施建设费的项目有:基础设施工程费,供用电建设承发包管理费,居住小区路灯维护费,地下水资源费,防空地下室易地建设费,供电贴费,建设项目共用电力设施代维护费,绿化补偿费。 5.公共配套设施建设费 公共配套设施建设费,为居住小区服务的公共设施和生活服务设施的建设费用,包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施。凡是进行商业性经营的,要按有偿使用的原则执行,不能计入居住小区公共配套设施建设费用。可以计入公共配套设施建设费的项目,应依据详细规划和施工图预(决)算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。 6.开发间接费 开发间接费,为开发经营者直接经营组织、管理开发项目发生的各项费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等项支出。开发间接费,按照房地产开发企业财务会计制度核算,并据实列入开发成本。 (二)期间费用 商品住宅开发期间费用,为管理费用、财务费用、销售费用等与住宅开发项目有关的支出。 管理费用,为企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。管理费用按照房地产开发企业财务会计制度核算,并据实列入开发成本。 财务费用,为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用,包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费,以及企业筹资发生的其它财务费用。贷款利息与开发经营者预收购房款发生的存款利息相抵,两者的净值进入商品住宅成本。发生的其它财务费用据实列入。

房地产开发成本构成.doc

房地产开发成本构成 1、桩基工程(如有): 70~100 元 / 平方米; 2、钢筋: 40~75KG/平方米(多层含量较低、高层含量较高),合160~300 元/ 平方米; 3、砼: 0.3~0.5 立方 / 平方米(多层含量较低、高层含量较高),合 100~165 元/ 平方米; 4、砌体工程: 60~120 元/ 平方米(多层含量较高、高层含量较低 ); 5、抹灰工程: 25~40 元 / 平方米; 6、外墙工程(包括保温):50~100 元/m2(以一般涂料为标准,如为石材或幕墙,则可能高达 300~1000 元 /m2 ; 7、室内水电安装工程(含消防):60~120 元/ 平方米(按小区档次,多层略低一些); 8、屋面工程: 15~30 元/ 平方米(多层含量较高、高层含量较低); 9、门窗工程(不含进户门):每 平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5 平方米 (与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大 ),造价90~300 元/m2 ,一般为 9 0~150 元 / 平方米,如采用高档铝合金门窗,则可能达到300 元/ 平方米; 10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程: 30~150 元/m2(与小区档次高低关系很大,档次越高,造价越高); 11、地下室(如有):增加造价40~100 元 / 平方米(多层含量较高、高层含量较低); 12、电梯工程(如有): 40~200 元/m2 ,与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系, 一般工程约为 100 元/ m2 ; 13、人工费: 130~200 元 / 平方米; 14、室外配套工程: 30~300 元/ 平方米,一般约为70~100 元/ 平方米; 15、模板、支撑、脚手架工程(成本):70~150 元 / 平方米; 16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等(约为总造价的5~8%:约 60~90 元 / 平方米; 17、临时设施(生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施(水、电、排污、形象、生产厂 棚与其它生产用房): 30~50 元/ 平方米; 18、检测、试验、手续、交通、交际等费用: 10~30 元 / 平方米; 19、承包商管理费、资料、劳保、利 润等各种费用(约为 10%):以上各项之和 *10%=90~180 元/ 平方米; 20、上交国家各种税费(总造价 3.3~3.5%):33~70元 / 平方米,高档的可能高达100 元 / 平方米。 以上没有算精装修,一般造价约为1000~2000元 / 平方米,高档小区可达3500 元以上。以上没有包括 部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为500~15 00 元/ 平方米,这要看档次高低,也有 300 元 / 平方米简装修,更有3000~10000 元 / 平方米超高档装修(拎包入住)。 21、设计费(含前期设计概念期间费用):15~100 元/ 平方米; 22、监理费: 3~30 元 / 平方米; 23、广告、策划、销售代理费:一般30~200 元/ 平方米,高者可达500 元/ 平方米以上; 24、土地费:一般二线城市市区(老郊区地带)为70~100 万 / 亩,容积率一般为 1.0~2.0,故折算房价为: 525~1500 元/ 平方米,市区中心地带一般为200 万元 / 亩,折算房价为: 1500~3000 元/ 平方米,核心区域可达 300 万元 / 亩以上,单方土地造价更高;一线城市甚至有高达20000 元/ 平方米以上的土地单方造价;三线城市、县城等土地单方造价较低,一般为100~500 元/ 平方米,也有高达2000 元/ 平方米以上的情况; 25、土地税费与前期费,一般为土地费的15%左右,二线城市一般为100~500 元 / 平方米,各地标准 都不一样。 结论: 基本建设费是固定的,即使是不收土地款的动迁房,以国家最低标准承建,造价也难以少于1000 元/平方 米。实际上,多层普通商品房,建安成本大约在 1200 元/ 平方米左右,小高层与高层普通商品房,建安 成本大约在 1500~1800 元 / 平方米左右,档次越高,造价越高。能让利的主要是:小区的档次、 向政府交纳的土地费及地方政府部分的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外,开发 商的开发品质也有一定关系,如果一味压价,品质是要差一些;民营开发商比国营/ 政府开发商的成

房地产价格定位分析及项目定价的方法

房地产价格定位分析及项目定价的方法

房地产项目定价的方法 定价方法,是企业为了在目标市场上实现定价目标,而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多,但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数,而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。 一、成本导向定价 成本导向定价是以成本为中心,是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是:在定价时,首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本,然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定

价法三种方法构成。 (一)、成本加成定价方法 这是一种最简单的定价方法,就是在单位产品成本的基础上,加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本,包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的,习惯上将这种比例称为“几成”,因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为: 单位产品价格:单位产品成本X(1+加成率)加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。 列如,某房地产企业开发某一楼盘,每平方米的开发成本为2000元,加成率为15%则该楼盘每平方米售价:2000X(1+15%)=2300(元)这种方法的优点是计算方便,因为确定成本要比确定需求容易得多,定价时着眼于成本,企业可以简化定价工作,也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下,采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润,从而可以保障企业经营的正常进行。

房地产开发成本构成

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一个房地产开发项目从可行性研究到竣工投入使用,需要投入大量资金,而投入的资金是否能得到回报,获取利润,即一个项目是否能运作成功,项目的前期决策有关键的作用。项目的前期决策包括很多方面,最重要的就是对市场准确定位,对项目作出合理的经济评价,对项目投资进行准确的估计,即对房地产开发项目的成本费用进行准确分析。长沙房地产项目开发费用构成及成本控制,可以从此分析。 1房地产开发项目成本费用的构成 土地费用。包括:(1)土地使用权出让金,征地费;(2)城市建设配套费;(3)拆迁安置补偿费。 前期工程费。包括:规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费。 房屋开发费。包括:(1)建安工程费;(2)公共配套设施建设费;(3)基础设施建设费。 管理费。指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用。 销售费用。是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。 财务费用。指企业为筹集资金而发生的各项费用,主要为借款或债券的利息,还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其它财务费用。 其他费用 不可预见费 税费。开发建设项目投资估算中应考虑项目所负担的各种税金 2 实例 某房地产开发项目,地块位于长沙市开福区四方坪地段,土地的净用地面积为75亩,设计规划中的一些综合技术经济指标如下表: 针对此设计方案及长沙市周边楼盘的情况,做出如下投入产出分析 销售收入:(在此暂作住宅与商铺为能全部销售完、地下车库能销售 50%考虑) (131880+13450×11%)×2500元/m2+4000×4000元/m2+380车位×万元/车位×1/2

房地产开发成本详细构成

房地产开发成本详细构成【每项都包含经验数据】 2016-06-28 豆豆666dou 内容提要 房地产开发成本主要有以下9个方面构成:土地成本、建安造价、配套设施、勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税 1、桩基工程(如有):70~100元/平方米; 2、钢筋:40~75KG/平方米(多层含量较低、高层含量较高),合160~300元/平方米; 3、砼:0.3~0.5立方/平方米(多层含量较低、高层含量较高),合100~165元/平方米; 4、砌体工程:60~120元/平方米(多层含量较高、高层含量较低); 5、抹灰工程:25~40元/平方米; 6、外墙工程(包括保温):50~100元/m2(以一般涂料为标准,如为石材或幕墙,则可能高达300~1000元/m2; 7、室内水电安装工程(含消防):60~120元/平方米(按小区档次,多层略低一些); 8、屋面工程:15~30元/平方米(多层含量较高、高层含量较低); 9、门窗工程(不含进户门):每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/m2,一般为9 0~150元/平方米,如采用高档铝合金门窗,则可能达到300元/平方米; 10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程:30~150元/m2(与小区档次高低关系很大,档次越高,造价越高); 11、地下室(如有):增加造价40~100元/平方米(多层含量较高、高层含量较低); 12、电梯工程(如有):40~200元/m2,与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系,一般工程约为100元/ m2; 13、人工费:130~200元/平方米; 14、室外配套工程:30~300元/平方米,一般约为70~100元/平方米; 15、模板、支撑、脚手架工程(成本):70~150元/平方米; 16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等(约为总造价的5~8%:约60~90元/平方米; 17、临时设施(生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施(水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房):30~50元/平方米; 18、检测、试验、手续、交通、交际等费用:10~30元/平方米; 19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用(约为10%):以上各项之和*10%=90~180元/平方米; 20、上交国家各种税费(总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米,高档的可能高达100元/平方米。 以上没有算精装修,一般造价约为1000~2000元/平方米,高档小区可达3500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为500~15 00元/平方米,这要看档次高低,也有300元/平方米简装修,更有3000~10000元/平方米超高档装修(拎包入住)。 21、设计费(含前期设计概念期间费用):15~100元/平方米; 22、监理费:3~30元/平方米; 23、广告、策划、销售代理费:一般30~200元/平方米,高者可达500元/平方米以上; 24、土地费:一般二线城市市区(老郊区地带)为70~100万/亩,容积率一般为1.0~2.0,故折算房价为:525~1500元/平方米,市区中心地带一般为200万元/亩,折算房价为:1500~3000元/平方米,核心区域可达300万元/亩以上,单方土地造价更高;一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价;三线城市、县城等土地单方造价较低,一般

房地产开发项目成本费用构成_百度文库

房地产开发项目成本费用构成 1、土地费用。 是指为取得项目用地使用权而发生的费用。目前存在着有偿出让转让和行政划拨两种获取土地使用权的方式。 土地费用包括: (1)土地使用权出让金、征地费; 土地使用权出让金的估算一般可参照政府近期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价,根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。 征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、土地投资补偿费(青苗补偿费、树木补偿费、地面附着物补偿费)、人员安置补助费、新菜地开发基金、土地管理费、根底占用税和拆迁费等。 (2)城市建设配套费; 城市建设配套费是因政府投资进行城市基础设施如自来水厂、污水处理厂、煤气厂、供热厂和城市道路等的建设而由受益者分摊的费用。 (3)拆迁安置补偿费。 拆迁安置补偿费实际包括两部分费用,即拆迁安置费和拆迁补偿费。拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人依据有关规定给予安置所需的费用。被拆吃房屋的使用人因拆迁而迁出时,作为拆迁人的开发建设单位应付给搬迁补助费或临时安置补助费。拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有权人,按照有关规定给予补偿所需的费用。拆迁补偿的方式,可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权的调换。 2、前期工程费。 包括:开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程费。项目的规划、设计、可行性研究所需的费用支出一般可按项目总投资的一个百分比估算。“三通一平”等土地开发费用,主要包括地上原有建筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工作量,参照有关计算标准估算。 3、房屋开发费。 包括:

房地产建安成本构成参考价格

房地产建安成本构成参考价 格 -标准化文件发布号:(9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII

房地产建安成本构成参考价格 1、桩基工程(如有):70~100元/平方米; 2、钢筋:40~75KG/平方米(多层含量较低、高层含量较高),合160~300元/平方米; 3、砼:0.3~0.5立方/平方米(多层含量较低、高层含量较高),合100~165元/平方米; 4、砌体工程:60~120元/平方米(多层含量较高、高层含量较低); 5、抹灰工程:25~40元/平方米; 6、外墙装饰工程(包括保温):50~100元/平方米(以一般涂料为标准,如为石材或幕墙,则可能高达300~1000元/平方米; 7、室内水电安装工程(含消防):60~120元/平方米(按小区档次,多层略低一些); 8、屋面工程:15~30元/平方米(多层含量较高、高层含量较低); 9、门窗工程(不含进户门):每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米,一般为90~150元/平方米,如采用高档铝合金门窗,则可能达到300元/平方米; 10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程:30~150元/平方米(与小区档次高低关系很大,档次越高,造价越高); 11、地下室(如有):增加造价40~100元/平方米(多层含量较高、高层含量较低); 12、电梯工程(如有):40~200元/平方米,与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系,一般工程约为100元/平方米; 13、人工费:130~200元/平方米; 14、室外配套工程:30~300元/平方米,一般约为70~100元/平方米; 15、模板、支撑、脚手架工程(成本):70~150元/平方米; 16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等(约为总造价的5~8%:

房地产成本构成比例

房地产成本的组成 1、土地费用。土地费用包括城镇土地出让金,土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种:协议出让,招标出让,拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧,通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中,土地费用约占20%,并有进一步上升的趋势。 2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划,设计费,可行性研究费,地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低,一般不会超过6%。 3、建筑安装工程费。建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程,设备及安装工程费用等,又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看,约占整个成本的40%左右。 4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路,自来水,污水,电力,电信,绿化等的建设费用。公配套设施建设费用指在建设用地

内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施(如学校,幼儿园,医院,派出所等)和各种营利性的配套设施(如粮店,菜市场等商业网点)等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站,变电室,自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中,该项目所占比例较大,我国一般在20%~30%左右。 5、管理费用。管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用,它包括管理人员工资,差旅费,办公费,保险费,职工教育费,养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小,一般不会超过2%。 6、贷款利息。房地产因开发周期长,需要投资数额大,因此必须借助银行的信贷资金,在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小,融资额度的多少有密切关系,所以占成本构成比例相对不稳定。 7、税费。税费包含两部分:一部分是税收,与房地产开发建设有关的税收包括房产税,城镇土地使用税,耕地占有税,土地增值税,两税一费(增值税,城市维护建设税和教育费附加),契税,企业

房地产建安成本构成参考价格

房地产建安成本构成参考价格 1、桩基工程(如有):70~100元/平方米; 2、钢筋:40~75KG/平方米(多层含量较低、高层含量较高),合160~300元/平方米; 3、砼:~立方/平方米(多层含量较低、高层含量较高),合100~165元/平方米; 4、砌体工程:60~120元/平方米(多层含量较高、高层含量较低); 5、抹灰工程:25~40元/平方米; 6、外墙装饰工程(包括保温):50~100元/平方米(以一般涂料为标准,如为石材或幕墙,则可能高达300~1000元/平方米; 7、室内水电安装工程(含消防):60~120元/平方米(按小区档次,多层略低一些); 8、屋面工程:15~30元/平方米(多层含量较高、高层含量较低); 9、门窗工程(不含进户门):每平方米建筑面积门窗面积约为~平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米,一般为90~150元/平方米,如采用高档铝合金门窗,则可能达到300元/平方米; 10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程:30~150元/平方米(与小区档次高低关系很大,档次越高,造价越高); 11、地下室(如有):增加造价40~100元/平方米(多层含量较高、高层含量较低); 12、电梯工程(如有):40~200元/平方米,与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系,一般工程约为100元/平方米; 13、人工费:130~200元/平方米; 14、室外配套工程:30~300元/平方米,一般约为70~100元/平方米; 15、模板、支撑、脚手架工程(成本):70~150元/平方米; 16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等(约为总造价的5~8%:约60~90元/平方米;

房地产开发成本测算大全

房地产开发成本测算大全 房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。构成房地产开发企业产品的开发成本,相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本,还要计算开发企业(公司本部)行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用,以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。 构成 1.土地使用权出让金。国家以土地所有者身份,将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 2.土地征收及拆迁安置补偿费。 (1)土地征收费。国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征收费的估算可参照国家和地方有关规定进行。 (2)房屋征收安置补偿费。在城镇地区,国家和地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用,即房屋征收安置费和征收补偿费。 3.前期工程费。前期工程费主要包括: (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右,水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。 (2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量,参照有关计费标准估算。4.建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段,建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。 5.基础设施费。它又称红线内工程费,包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用,通常采用单位指标估算法来计算。 6.公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。

房地产开发项目总成本费用构成估算

房地产开发项目总成本费用构成估算 1、土地费用估算 (1)土地使用权出让金 土地出让金的底价估算一般可参照政府同期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。土地有偿出让的方式包括拍卖、招标与协议。 (2)土地征用及拆迁安置补偿费 新条例规定:拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行产权调换。货币补偿的金额,应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定;实行产权调换的,应计算被拆迁房屋的补偿金额与所调换房屋的价格,结清产权调换的差价。 (3)土地转让费 土地转让费就是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其她合法使用者。 (4)土地租用费 土地租用费就是指土地租用方向土地出租房支付的费用。在房地产开发投资中不多见,但在房地产置业投资中(如购入酒店以作出租经营之用时)经常采用。 (5)土地投资折价 非常常见的合作开发项目的模式。 2、前期工程费

前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。 (1)项目的规划、设计、可行性研究所需的费用一般可按项目总投资的一个百分比估算。一般情况下,规划及设计费为建安工程费的3%左右,可行性研究费占项目总投资的0、1%—0、3%,水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算,一般为设计概算的0、5%左右。 (2)“三通一平”等土地开发费用,主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用与通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工作量,参照有关计费标准估算。一般为设计概算的0、35%。 3、基础设施建设费 基础设施建设费又称为红线内外工程费,就是指建筑物2米以外与小区规划红线以内的各种管线与道路等工程的费用,主要包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等设施的建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管与干道的接口费用。 基础设施费通常采用单位指标估算法来计算。粗略估算时,则各项基础设施工程均可按建筑平方米或用地平方米造价计算。 4、建筑安装工程费 建筑安装工程费就是指直接用于工程建设的总成本费用,主要包括建筑工程费(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费用等。 5、公共配套设施建设费

房地产价格组成

房地产价格组成标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]

房地产价格组成一、土地费用: 土地费用(土地类型、土地性质、招拍挂) 二、建安成本: 1、前期工程费(前期规划、可行性研究、勘察、设计及施工的三通一平等工程前期所发生的费用.); 2、基础设施建设费(建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。); 3、建筑安装工程费(建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、设备购置费和安装工程费.); 4、公共配套设施准设费(建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。) 相关税费: 三、税费 影响房地产价格的因素 一、房地产的需求主要分为消费需求和投资需求 二、成本推动是房地产价格上涨的内在动力 1、土地价格; 2、建安成本; 3、税费 三、消费者预期是房地产价格变动的根本原因: 1、消费者(业主、准业主)预期房价; 2、开发商(买涨不买跌);4、投机的作用(低买高卖) 四、供需状况 五、自身条件;

1、位置; 2、地质; 3、地形地势; 4、土地面积; 5、土地形状; 6、日照; 7、通风、风向、风力; 8、气温、湿度、降水量; 9、天然周期性灾害;10、建筑物外观;11、建筑物朝向、建筑结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等 六、环境因素; 1、声觉环境; 2、大气环境; 3、水文环境; 4、视觉环境; 5、卫生环境 七、人口因素 1、人口数量; 2、人口素质; 3、家庭规模 八、经济因素 1、经济发展; 2、物价; 3、居民收入 九、社会因素 1、政治安定状况; 2、社会治安程度; 3、房地产投机; 4、城市化 十、行政因素 1、土地制度; 2、住房制度; 3、房地产价格政策; 4、特殊政策; 5、城市发展战略、城市规划、土地利用规划 6、容积率; 7、覆盖率; 8、建筑高度等指标;6、税收政策;7、交通管制 十一、心理因素: 1、购买或出售心态; 2、欣赏趣味(个人偏好); 3、时尚风气; 4、接近名家住宅心理; 5、讲究门牌号码,楼层数字或土地号数; 6、讲究风水; 7、价值观的变化。

房地产开发项目成本费用构成

房地产开发项目成本费用构成1、土地费用。 是指为取得项目用地使用权而发生的费用。目前存在着有偿出让转让和行政划拨两种获取土地使用权的方式。土地费用包括:(1 )土地使用权出让金、征地费; 土地使用权出让金的估算一般可参照政府近期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价,根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。 土地补偿费、土地投资补偿费(青苗补偿费、树木补偿费、地面附着征用农村土地发生的费用主要有 物补偿费)、人员安置补助费、新菜地开发基金、土地管理费、根底占用税和拆迁费等。 (2)城市建设配套费; 城市建设配套费是因政府投资进行城市基础设施如自来水厂、污水处理厂、煤气厂、供热厂和城市道路等的建设而由受益者分摊的费用。 (3)拆迁安置补偿费。 拆迁安置补偿费实际包括两部分费用,即拆迁安置费和拆迁补偿费。拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人依据有关规定给予安置所需的费用。被拆吃房屋的使用人因拆迁而迁出时,作为拆迁人的开发建设单位应付给搬迁补助费或临时安置补助费。拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有权人,按照有关规定给予补偿所需的费用。拆迁补偿的方式,可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权的调换。 2、前期工程费。 包括:开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程费。 项目的规划、设计、可行性研究所需的费用支出一般可按项目总投资的一个百分比估算。“三通一平”等土地上原有建筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算地开发费用,主要包括可根据实际工作量,参照有关计算标准估算。 3、房屋开发费。 包括: (1 )建安工程费; 建筑工程费(结构、建筑、特殊装修工建安工程费用是指直接用于工程建设的总成本费用,主要包括 程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等)和室内装饰家具费等。 (2)公共配套设施建设费; 指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施(或公建设施)的建设费用。居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。主要包括(3)基础设施建设费。 自来水、雨水、污水、煤米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程,其费用包括指建筑物 2 气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用,以及各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。一般按实际工程量估算。 、管理费。4 是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用,包括公司经费、工会经费、职工教 育培训经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房产税、土地使

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