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房地产开发项目可行性研究报告

XX项目可行性研究报告

前言

世恒房地产开发有限公司XX项目前期按照纯粹市场化原则的定位思路基本确立。物业类型为多层，总建筑面积约四万三千平方米。为此再根据前期市场调研结果展开本次研究。

摘要：

?本案宗地市场价值较大具备良好的市场前景

?本案的整体定位为XX最佳人居景观楼大盘

?本案的基本物业组合类型为住宅物业+商业物业

?本案销售前景较佳，最核心的风险是时间性滞后的风险，对此加快本案整体

进度是获取收益最大化和规避风险的最佳策略。

?对该项目进行不确定性分析，影响本案风险的主要因素销售价格、销售面积、

单位变动成本。其中销售价格和销售面积对本案经济收益的影响最为显著。

基本原则的确立：

●在较短的投资回报期实现收益最大化的原则

●研究方法偏重于市场预测

研究思路

研究方向界定

·项目预判向区域性中高端产品发展方向

·市场可行性研判，忽略规划设计研究

·不涉及产品定位研究

本案研究思路

本报告将按此研究思路体系分析，以系统化、结构化的思维分解项目中、高端发展方向可行性这一核心问题，通过综合的有重点的比较，发现项目面临的机会和风险，直至项目可行性的判定产生。

项目可行性研判宏观发展中观发展微观发展·宏观经济发展

·房产板块发展状况 ·竞争楼盘研究

第一章 XX县房地产宏观分析及机会研判

第二章 XX县房地产城市板块分析发展机会研判第三章竞争楼盘研究

第四章消费者研究

第五章财务分析

第六章项目可行性研判

XX房地产宏观分析及机会研判

一．XX概况

·地理环境

XX位于四川盆地西北部，东部紧偎剑门关，西北襟带龙门山脉，南临

川西平原。四周与XX游仙区、江油市、剑阁、盐亭、三台诸县毗邻，

幅员面积1442平方公里，全县辖32个乡（镇），329个行政村，15

个社区居民委员会，2238个村民小组，总人口38万。XX距省会成都

172公里，离中国西部科学电子城XX49公里，是镶嵌在“四川经济发

展黄金开发线”上的一颗耀眼明珠。

·历史

XX历史悠久，风景独好。秦昭襄王二十二年（公元前285年）置县，

因“东依梓林，西枕潼水”而得名。素有“通往蜀汉的千里古栈道上

明珠”之称。全国重点文物保护单位七曲山大庙、七曲山国家森林公

园处于剑门蜀道风光名胜旅游区的南端，以其全国文昌帝君发祥地和

全国最大的古柏林而享誉海内外，以文昌文化、三国文化、汉文化、

唐文化为特色的人文景观和自然风光，令游人流连陶醉，并有“帝乡”

之称。XX地杰人灵，文运昌盛。孕育了司马相如、蒲辅周、海灯、李

有行等历史文化名人。素有“名厨之乡”、“中医之乡”的美称。

·气候

XX地势北高南低，平均海拔 600米，属于亚热带湿润季风气候，年平

均气温16.5℃，无霜期263天，四季分明，雨量充沛，气候宜人。XX

水土资源丰饶富庶，自然资源得天独厚，素有“五谷皆宜之乡，林蚕

丰茂之里”的美称。是国家水稻制种基地县和四川省蚕桑基地县、无

公害花生基地县、畜禽商品基地县，也是“XX农业产业化示范县”。

被誉为“第二个都江堰”的武引工程渠系遍布全县。境内森林覆盖率

达42%，已发现和探明矿产资源20余种，主要有天然气、盐卤等。

·基础建设

城市基础设施逐渐完善。XX天然气与川西北气田联网，电力由西南电

网提供，全县城乡供电系统配套，工业和生活用电充足，保证供应。

通讯设施完善，设备先进，邮政通讯服务网点遍布城乡。全县程控电

话已增容到 32000门，移动、联通、信息宽带网等通讯网点发展迅速，有线电视网络覆盖城乡。 XX旧城改造全面完成，经济技术产业园区

功能完善，城市配套设施日趋完善。投资经商、置业居家两相宜。

·交通

XX交通设施完善，是川西北重要的交通枢纽。县境内国道 108线纵贯

南北，省道302线横贯东西，宝成铁路复线和绵广高速公路擦境而过，XX至XX南郊机场和XX火车站不足60公里，有3条公路与宝成铁路

复线相通，全县公路通车里程1500多公里。

·产业

XX县农业发达。全县土地资源丰富，耕地、林地、草皮共占土地面积

的三分之二，人均占有耕地面积占全市第一位。生猪、蚕茧、棉花、

红麻均系XX拳头产品，粮食作物有７科９属２０余种，盛产水稻、小

麦、玉米、红苕、豆类，全县人平产粮５１０公斤。XX不仅是国家级

杂交水稻制种县，而且是省蚕桑基地县、水禽发展重点县、瘦肉型商

品猪基地县、产棉重点县，还是XX脐橙生产基地县。XX脐橙香、脆、甜、大，品位极佳，凤桔质优味浓，己载入《中国药典》。利用丰富的

农副产品资源，大力发展加工工业。

近年来，XX工业发展很快并初具规模，全县工业紧紧围绕提速增效，

保持了较快的增长速度，规模以上企业成为拉动全县工业经济增长的

主要力量，逐步形成了以圣迪乐、长林、长业、金穗为代表的食品加

工业，以林江、绿神、建江为代表的轻纺工业，以华西、立洁、四海

化工、合力植化为代表的医药、化工工业，以凯特科技、仙峰水泥为

代表的包装建材业等支柱产业。其中富有地方特色的名特产：XX酥饼、千佛特曲、片粉、汤元粉等产品在省内外享有盛名，XX水磨精制汤元粉获中商部优质产品，饮池牌千佛曲酒系列产品，获莫斯科国际金奖。XX的风光名胜较多，有文昌帝君发祥地七曲山大庙，全国少有的纯古柏林“翠云廊”古蜀道国家级森林公园、司马长卿石室、卧龙唐代石刻等众多的人文及自然景观，是蜀道风景旅游线上的重要景区，近年旅游业迅速发展并带动第三产业。

二． XX 宏观经济发展状况

·人口及城市化率

0.200.220.240.260.280.300.320.340.360.380.40总人口：万人

38.2城镇人口：万人

3.2城市化率0.08 1 XX 现有总人口38.2万人，其中城镇人口3.2万人。从整个XX 来看，城市化进程发展并不明显，城市化率非常低。究其原因，主要XX 产业构成由农业为主，其次由于绵阳对XX 区及辖区的强大辐射能力所致。但同一般的县级城市一样，XX 对周边乡镇和资源表现出一定的吸附能力。XX 人口变动的特征是：辖区内城市化率在绵阳的人口吸附作用变动不大的同时，人口向XX 区集聚。

·GDP