2018年房地产需求预测分析报告

2018年房地产需求预测分析报告

2018年8月

目录

一、基于年龄结构及对应户主率的住房需求测算 (5)

1、各年龄段人口数据预测 (6)

2、户主率取值 (7)

3、预测结果 (8)

二、基于需求分拆的修正M-W模型的测算 (10)

1、D1：现有人口住房需求的增长量或对现有住房的改善需求 (12)

2、D2：未来新增人口的住房需求 (13)

（1）未来的人口数量曲线拟合与预测值 (13)

（2）城镇化率曲线拟合与预测值 (15)

3、D3：补偿性住房折旧的需求 (16)

4、预测结果汇总 (18)

三、未来一线房企的增长空间 (20)

从2016年四季度至今，各地政府针对房地产行业的调控政策不断收紧，已近两年，然而这两年当中，房地产行业仍然呈现出欣欣向荣的发展态势：2017年全年，我国商品房的销售面积达到了16.94亿平米，同比增长7.7%；其中住宅销售面积14.48亿平米，同比增长5.3%。而一线房企更是享受到了行业的盛宴，共有13家公司全年销售金额突破千亿，平均销售额增速达53%；碧桂园、万科、恒大三家公司更是全年销售额突破5000亿。2018年已经过半，房地产行业仍然热火朝天，全国商品房销售面积与销售金额增速甚至开始触底回升，一线房企更是一路高歌猛进，保持了销售额的高增速。

然而，在房地产的一片繁荣景象之下，市场却仍然对行业的未来存在不少悲观预期，房地产板块的估值也自年初以来一路下滑。一方面，随着中国老龄化的加剧和低生育率的不断持续，人口问题开始显现。因此有部分观点认为未来几十年间国内对于住房的需求将会显著下滑；另一方面，由于过去几年宽松的货币政策和棚改货币化的实施，商品房销售持续保持了较高增速，也有部分观点认为国内对于住房的需求已被严重透支，在货币政策转为稳健中性、房地产调控政策不断收紧、棚改货币化比例下降的情况下，未来数年商品房销售会呈现大幅度的下降，而房地产公司的业绩也将因此大幅下滑。实际上，整个房地产板块现在的低估值也部分反映了市场对于行业未来增长的悲观预期。

那么，在过去20年时间里作为国民经济支柱的房地产行业的未来真的如此悲观吗？为了回答这一问题，本文将从人口结构与住房需

求分拆这两个角度，采用两种模型分别对未来我国每年的住宅潜在需求总量做了简单测算。进一步的，我们又通过研究发达国家成熟房地产市场的情况，对比美国、日本等发达国家的一线市占率，对未来一线房企的业绩增长空间进行了简单估算。

老龄化对住房需求影响有限，行业需求未被透支。我们从人口结构与住房需求分拆这两个角度，采用两种模型分别对未来我国每年的住宅潜在需求总量做了简单测算，测算结果表明2018-2030年的每年住宅需求量将基本围绕12亿平米中枢值波动，而不会出现大幅的衰退。而特别值得注意的是，人口结构模型计算结果显示2019-2022年间我国的住宅需求量将经历一波持续的上升，并在2022年达到新的峰值。

一线房企增长空间巨大，未来市场占有率有望翻倍。在未来每年住宅需求总量稳定的背景下，由于房地产行业集中度的不断提升，一线房企业绩依然拥有巨大的提升空间。我们按照不同层级城市销售额占比情况进行累加，估算未来中国的TOP1开发商的市占率可以达到8.09%，而2017年我国销售额第一的房企市占率仍只有4.1%；同时参考海外成熟房地产市场的经验，TOP10房企的市占率可以达到40%左右，而2017年我国TOP10房企销售额市占率只有23.5%。因此，未来我国一线房企的业绩仍有翻倍的增长空间。

房地产行业未来空间稳定且逐渐步入平稳发展期，行业头部效应将愈加凸显，一线房企未来几年业绩确定性强，兼具价值与成长属性，具备投资价值。维持房地产行业“推荐”评级。关注销售规模排名靠前的一线房企，如万科、保利地产、招商蛇口，以及港股的碧桂园、中

2018-2020年房地产行业分析报告

2018-2020年房地产行业分析报告 2017年12月

目录 一、小周期延长：供给端调控导致小周期延长，需求侧投资逻辑向供给侧转换 (7) （一）我国房地产小周期规律：我国房地产呈现3年小周期规律，但传统经验判断方式有所失效 (7) （二）本轮房地产小周期的反常：需求周期和供给周期的双双延长综合推动本轮小周期延长 (12) 1、需求周期：需求端的调控因城施策和货币周期淡化推动了需求周期的延长 (12) 2、供给周期：房企销售与拿地的动态平衡的破坏导致了供给周期的延长 (15) （三）供给端调控是本轮房地产小周期延长以及基本面反常的根本原因 (18) 1、从深层次来看，本轮小周期延长来自于政府增加了供给端的政策调控 (18) 2、全国建设供地缩减作为供给端调控将在更大周期尺度上导致周期行为的淡化 (21) （四）供给端调控下房地产的基本面及投资逻辑将由需求侧逻辑转向供给侧逻辑 (22) 二、总量稳定：行业总量稳定，投资、销量、价格等指标平稳，基本面韧性强 (26) （一）按照小周期延长规律及供给侧投资逻辑，基本面将表现为总量稳定、韧性较强 (26) 1、房地产低库存将导致量价、投资等基本面指标表现更为稳定 (27) 2、政策自由度的提升也将赋予政府对基本面具有更强的把控能力 (28) （二）投资预测：预计17-18年商品房投资增速分别为+7.5%和+6.0%，其中住宅拉动、商办拖累 (29) 1、投资结构分化，住宅补库存推动住宅投资较强、而商办去库存致使商办投资拖累 (29) 2、传统投资预测逻辑：从需求端出发、以销售为领先指标，预测路径：销售->拿地 ->开工->施工->投资 (31) 3、销售和拿地、销售和新开工、新开工和施工的传导机制，导致传统投资预测逻辑

2018年佛山房地产市场分析报告

2018年佛山房地产市场分析报告

目录 一、土地成交情况 (4) 二、房地产市场情况 (4) （一）佛山新建商品房（住房）交易情况 (4) 1.上市情况 (4) 2.成交情况 (5) 3库存情况 (5) 4.全市房价走势 (5) （二）各区新建商品房（住房）交易情况 (6) 1.禅城区 (6) 2.南海区 (7) 3.顺德区 (7) 4.高明区 (7) 5.三水区 (7) （三）佛山市和各区存量房（二手房）交易情况 (8) 1.全市交易情况 (8) 2.各区交易情况 (9) （四）佛山市和各区存量房（二手房）交易情况 (10) 1.全市交易情况 (10) 2.各区交易情况 (11) 3.各区交易量对比 (12) 三、佛山周边城市房地产市场情况 (13) 四、市场研判 (14) （一）坚持房住不炒定位，合理调控房地产市场 (14) （二）土地出让增量明显，未来两年总体市场供应充足 (14) （三）金融政策保持紧缩趋势，对房地产影响持续 (14)

图表目录 图表1 2017年1-12月新建商品房成交情况 (5) 图表2 2017年佛山市新建商品房房价走势情况 (6) 图表3 2017年佛山及五区新建商品住房房价走势情况 (6) 图表4 2017年1-12月各区交易情况 (8) 图表5 2017年1-12月存量房成交情况 (8) 图表6 2017年1-12月各区存量房成交情况 (9) 图表7 2017年1-12月存量房成交情况 (10) 图表8 2017年1-12月各区存量房成交情况 (11) 图表9 2017年1-12月各区房地产市场交易量对比 (12)

(完整版)2018建设与房地产法规(01856)

案例分析一 【案由概述】 2003年3月，陈杰以被拆迁人委托代理人名义与北京海润房地产有限公司（以下称海润房地产公司）签订拆迁补偿协议，并领取全部房屋拆迁款。陈丽丽与陈杰系兄妹关系，陈丽丽声称陈杰是在未获得自己授权委托的情况下与海润房地产签订拆迁补偿协议的，为此诉至法院。 【原告诉称】 陈丽丽诉称：海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁，我父母所遗留的房屋在拆迁范围之内。该房屋虽由陈杰个人经营饭馆，但产权属于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有。但二被告公司在没有其他共有人授权的情况下，与陈杰达成拆迁协议，并将全部拆迁款交给陈杰。现起诉要求确认陈杰与海润房地产公司所签合同无效，三被告支付我拆迁款312500元，并负担本案的全部诉讼费。 【被告辩称】 海润房地产公司辩称：陈丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实际并不在此居住，经我们多方寻找均未能与其取得联系，而只有陈杰在被拆迁房屋内居住并经营饭馆。陈杰以被拆迁人代理人的名义与我公司签订了拆迁协议，但其确系未向我公司提供其他被拆迁人的委托手续。另外，顺城拆迁公司系接受我公司的委托对法华寺地区进行拆迁，其在此次拆迁中的行为均是代表我公司实施，故其不应成为本案的被告。现我公司可以同意与被拆迁人重新签订协议，但前提是陈杰必须将拆迁款先返还我公司。 顺城拆迁公司辩称：我公司是接受海润房地产公司的委托对法华

寺地区进行拆迁，即拆迁行为并非我公司的行为，且我公司也未与陈杰签订任何协议。另外，拆迁时我公司曾多方寻找陈丽丽，但确系没有能够与其取得联系，现我公司不同意陈丽丽的诉讼请求。 陈杰辩称：被拆迁的房屋系我父母购买并由我扩建而成，故扩建部分的产权应归我所有，且我一直在被拆迁房屋内居住并经营饭馆，陈丽丽已明确表示放弃对被拆迁房屋的继承权，现我不同意陈丽丽的诉讼请求。 【一审案件事实及证据】 经审理查明：2003年3月16日，陈杰以被拆迁人委托代理人的名义，与海润房地产公司签订“北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议”，该协议所列明的被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽。庭审中，海润房地产公司明确表示，签订协议时陈杰未向其提供陈明、陈雅丽、陈丽丽的委托手续。当日，陈杰将房屋拆迁款1250000元全部领取，上述款项中含电器移机费925元、搬家费1859元、停产停业综合补助费139425元。庭审中，陈明、陈雅丽、陈丽丽均认可陈杰个人在被拆迁房屋中经营饭馆，海润房地产公司认可顺城拆迁公司在对法华寺地区拆迁行为，均是接受海润房地产公司委托所实施。 上述事实，有双方当事人陈述，北京市住宅房屋拆迁补偿协议，拆迁补偿款领款凭证在案佐证。 问题： 一、本案房屋征收补偿的权利人有哪些？为什么？ 二、本案被告陈杰的代理行为属哪种代理？其与海润房地产公司签订房屋拆迁货币补偿协议的效力如何？ 三、狭义的无权代理主要有哪几种情况？本案属其中的那种？何

2018年房地产行业资管新规影响专题研究报告

2018年房地产行业资管新规影响专题研究 报告 报告编号：OLX-WEI-020 完成日期：2018.9.04

目录 第一节资管新规将结构性影响地产融资 (7) 第二节资管新规纵向观察 (11) 第三节房地产行业信托融资渠道分析 (13) 一、房地产行业对于信托资金的依赖程度 (13) 二、资管新规对通道类信托业务的影响 (16) 三、投向地产的通道类信托资金规模及利润空间 (17) 第四节房地产行业券商融资渠道分析 (20) 一、券商资管计划主要是通道业务 (20) 二、房地产领域是券商资管业务的重要投向之一 (22) 三、新政影响：房企债配置有望加大，周转率有望提升 (23) 四、测算：受影响规模约1.1万亿元 (25) 第五节房地产行业私募基金融资渠道分析 (27) 一、资管新规对私募基金的影响 (29) 1、目前私募基金立法缺失，资管新规并不直接监管 (29) 2、消除多层嵌套抑制通道，私募基金资金端受影响 (29) 3、投资者门槛、产品分级和杠杆比受限，私募基金资金端受影响 (30) 4、非标资产不得期限错配，私募基金资金池运作被禁 (30) 二、私募产品支持债转股为资管新规重点鼓励方向 (30) 三、私募股权基金成为房企融资突破口 (31) 1、私募股权基金融资趋势 (31) 2、类REITs优势分析 (32) 3、类REITs利好存量资产盘活 (33) 第六节房地产行业保险融资渠道分析 (34) 一、保险资管计划分析 (34) 二、不动产投资分析 (35) 三、新政影响：ABS有望发展，利好持有型地产 (37)

四、测算：受影响规模约0.3万亿元 (38) 第七节房地产行业非主流融资渠道分析 (39) 一、AMC (39) 1、不良资管介入房地产有天然的便利性 (39) 2、AMC借不良作为掩护，实质为变相融资 (40) 3、不良资产管理已经受制于监管，资管新规影响不大 (42) 二、民间借贷、担保公司等 (43) 附录 (44) 一、ABS发行规模 (44) 二、租赁住房资产证券化分析 (45) 1、2017年租赁住房资产证券化破冰 (45) 2、类REITs及CMBS发行提速 (46) 3、公募REITs展开探索，进入现金流融资时代 (46)

2018年上海市房地产市场总体情况

2018年上海市房地产市场总体情况 2018年，在全国房地产调控从紧基调不变的背景下，本市加强市场监管，实施了规范企业购买商品住房等精细化调控措施，投资投机性购房需求得到有效抑制，楼市预期进一步回归理性，市场运行总体平稳。房地产市场呈现开发投资低位增长、房屋新开工面积小幅增加、销售面积略有回升的态势。 1.房地产开发建设总体平稳 (1)房地产开发投资低位增长 2018年，本市房地产开发投资低位增长，完成投资亿元，比上年增长%。从全年走势看，房地产开发投资呈现总体平稳、低位波动态势。1-2月的投资增速%)为全年最高点，此后总体保持平稳，增速在%～%区间波动(见图1)。2018年，本市房地产开发投资占全市固定资产投资的%，比重同比下降个百分点。

图1 2018年本市房地产开发投资情况 从房屋类型看，住宅和办公楼投资小幅增长，商业营业用房投资下降。2018年，本市住宅投资亿元，比上年增长%，占房地产开发投资的%，比重下降个百分点;办公楼投资亿元，增长%，占%;商业用房投资亿元，下降%，占%。 从投资结构看，土地购置费快速增长、占比提升，建安工程投资下降。2018年，本市房地产开发投资中的土地购置费亿元，比上年增长%，占全部房地产开发投资的%，比重提高个百分点;建安工程投资亿元，下降%，占%。 (2)房屋在建规模略有下降 2018年，房屋在建规模略有下降，本市房屋施工面积万平方米，比上年下降%。其中，住宅施工面积万平方米，下降%。 2018年，本市房屋新开工面积万平方米，比上年增长%。其中，住宅新开工面积万平方米，增长%;商办新开工面积万平方米，下降%，连续两年出现两位数下降。 2018年，本市房屋竣工面积万平方米，比上年下降%。其中，住宅竣工面积万平方米，下降%(见表 1)。 表1 2018年本市房屋新开工和竣工面积情况

2017-2018年房地产形势分析 (1)

2018年房地产形势分析 2017年已进入了传说中的金九，然而，楼市的春天似乎并没有如约而来。 开发商捂盘待售相机而动，二手房多空对峙难分胜负，越来越多的城市加入限购军团，政府又一口气打包推出了租售同权、共有产权、集体用地可入市租赁等政策，要给中低收入者一个说法。 经过多年来多空和政府的三方角力，今天的楼市已然脱离了经济学规律，呈现出一派无人看懂的混沌气象。 形势如此复杂，2018，房价究竟是涨，是跌？ 不说废话，先上结论。 2018年，楼市继续上涨的概率极大，不确定的只是幅度。 依据是什么？ 我们不必去看GDP增长数值、广义货币M2增速、新增贷款数量、央行存款准备金率调整、城市楼盘去化率、人口迁徒地图、小学生增长比例等等专业数据，这些变量组合在一起千变万化，会衍生无数的可能性。 我们只看一点，当下的人们对楼市必涨的信心到底有多强大。

1、信心比黄金更重要 人们一旦对某件事情建立起了坚定的信心，这股力量会是摧枯拉朽的。 经过十多年的楼市教育，尤其是2016年下半年到17年初的全国普涨，空军基本全部阵亡，多军已经一统天下，楼市短期震荡，长期看涨目前已是绝大多数人的共识。 这是十多年血与泪的经验教训积累下来的国人共识，想在三五年内彻底扭转基本是不可能的，所以，2018，楼市看涨基本面不会有大的变化。 记得十多年前，经常有“专家”告诉人们，家庭存款应该分为三个部分，银行储蓄、股票、黄金各占三分之一。当初信了这些专家忽悠把手里的钱投到这三个地方的人，估计今天肠子都悔青了。 今天的我们，既不信任黄金，更不信任股票，也不会让钱乖乖地躺在银行睡觉。 至于期货、基金、债券、外汇、收藏等多种理财方式，经过多年的市场检验，收益高的风险高，风险小的收益低，都已成为了小众市场，人们坚定地把全部身家都投向一个方向——楼市。收益高而风险小，多年来屡试不爽。 2、现在已是多军的天下

【房地产年报】2018年贵港房地产市场运行分析

2018年贵港房地产市场运行分析 2018年，港北区房地产市场总体呈下行趋势。主要表现在市场供应不足，开发投资回落，商品房销售大幅下降。在市场下行形势下，住房价格涨幅有所回落，住宅库存去化周期趋于合理区间下线。 一、2018年房地产市场运行情况 至2018年底，港北区共有43个房地产项目，较上年同期增加7家。其中结转项目33个、新增加的房地产项目10个。目前已全部完成投资的有16个项目，占现有房地产项目的37%。 1.房地产开发投资全年连续下降。2018年，港北区房地产开发投资比上年下降15%。2018年港北区房地产开发投资总量及增速如下图： 2.商品房销售面积全年同比下降，销售额同比增长，商品房价格总体稳定。2018年，全区商品房销售面积110.43万㎡，比上年下 降13.4%，销售额79.56亿元，同比增长7.5%。其中：商品住房销售面积112.73万㎡，比上年下降10.5%，销售金额64.2亿元，同比增 长12.1%。商品房价格总体稳定。2018年，全区商品房销售均价7204元/㎡，同比上涨24.1%。其中：商品住房销售均价7135元/㎡，同比上涨25.3%。 3.房地产项目施工面积和竣工面积全年增长，房屋新开工面积下降。2018年，房地产房屋施工面积549.06万平方米，同比增长12%，增

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速较一季度上升3.8个百分点，较上半年上升2.8个百分点，较前三季度上升4.2个百分点，其中，住宅开发施工面积408.02万㎡，同比增长14.8%；房屋新开工面积112.96万㎡，同比下降9.7%，增速较一季度上升38个百分点，较上半年上升8.3个百分点，较前三季上升5.4个百分点，其中，住宅开发新开工面积87.82万㎡，同比下降13.1%；房屋竣工面积62.18万㎡，同比增长135%，增速较一季度回落166.5个百分点，较上半年回落85.8个百分点，较前三季回落19.9个百分点，其中，住宅开发竣工面积22.23㎡，比上年增长84%。 4.房地产开发到位资金小幅增长。2018年，房地产开发企业到位资金93.86亿元，同比增长34.6%，增速较一季度上升22.9个百分点，较二季度回落16.2个百分点，较三季度上升4.5个百分点，其中，国内贷款4.81亿元，同比增长459.3%，自筹资金2 5.41亿，同比增长3.1；其他资金10.3亿元，同比下降7 6.7%。国内贷款、自筹资金和其他资金分别占本年实际到位资金的5.1%、2 7.1%和11%。 二、存在问题 1.房地产开发投资以住宅建设投资为主，去库存压力大。住宅投资47.31亿元，占开发投资的80.7%。商品住宅建设投资占据了房地产开发总投资主要份额，相应带动了房屋施工面积和竣工面积的增加，虽然近期去库存效果显著，但仍有16.17万平米在待售中，待售面积比上年增长188%，去库存压力依然较大。 2.房地产企业资质不高，整体竟争力偏弱。虽然近年来我市房地产业规模越来越大，但与外地房地产企业相比，我区房地产企业实力还是较弱，房地产开发企业等级资质偏低。截至目前，我区在库房地产开发企业36家，仅有一家一级资质，二级资质也仅有9家，三级资质7家，四级资质2家，其余均为为暂定资质和其他，高资质企业少。 3.开发项目储备不足。截止2018年12月底，全区共有房地产联网直报企业36家项目计43个，其中结转项目33个、新增加的房地产项目10个。真正有投资额的房地产项目仅有27个，结转的房地产项目个数少剩余投资量不大，新增的房地产项目不多，缺乏持续支撑房地产投资增长的条件。如：上年结转的房地产项目贵港联邦太古A区一期项目仅剩8.3%投资额、贵港碧桂园项目仅剩3.1%投资额、钓鱼台和府二期仅剩1.5%投资额、观天下项目仅剩1.4%投资额、通泰爱丽舍项目仅

2018年度-2-18看二十年来的房地产政策

2018-2-18看二十年来的房地产政策 作者：元甲原创家族财富密码1.国内房地产市场进入调整期大家对房地产都很关注，现在对很多人来讲，房子不简单是住宿的功能，还关系到很多人的资产盈亏和投资选择。从2010年至2016年的数据看，国内主要城市的房价一直在上涨。北上广深四个城市中，北京房价上涨了81.67%，上海房价上涨了79.95%，广州房价上涨了52.98%，深圳房价上涨了148%。包含了一线城市、省会城市和重要三线城市的百城价格指数则显示，6年间，房价平均上涨了43%。天津、重庆、杭州、南京、武汉、厦门和青岛的价格分别上涨36.5%、10%、22.3%、69%、52.7%、124.68%和12%。近二十多年的房地产情况来看，房价呈一直上涨趋势。房地产政策也是不断地调整，时而放松，时而收紧。从1998年实行房地产市场化改革开始，至今二十年，国内房地产市场在政策的调控下经历了六个阶段。第一阶段是1998年至2002年的房地产野蛮生长阶段，犹如刚出笼的小牛犊，房地产的发展肆无忌惮，四处“攻城占地”，也产生了中国首批房地产富豪。第二阶段是2003年至2008年的政府主动介入降温阶段，因为房地产市场化改革，初期发展过于野性，政府开始用行政的手段和经济政策适度约束其发展。第三阶段是2008年制2009年的政府借助地产带动经济发展阶段，由于

美国次债危机对全球经济的影响，国内制定了4万亿投资计划，出台了一系列利好固定资产投资的政策，房地产借东风而上，迅速扩张。第四阶段是2010年至2012年政府首次实行买房限购的行政手段控制房价波动，拟制主要城市的房价上涨趋势。第五阶段是2013年至2016年，其中2013年至2014年，政策是主要是遏制投机性房地产交易，但是房地产市场依然是扩张；2015年至2016年，目标是去库存，放松金融的手段刺激购房需求，房产成交放量增长，新一轮房价飞速上涨，引发抢房。现阶段，在限购限贷限首付各种行政和金融监管手段下，需求受到抑制，房价进入调整期。二十年来国房景气指数如下：每次房地产开发投资的震荡，都和政策直接相关。从上图显示情况来看，房地产开发是一个由政策决定的市场。2017年，国房景气指数相对平稳，略高于100，这一阶段房地产开发进入调整期。2.二十年来的房产调控（1）1998年至2002年这是房地产商业化时代的开端，受紧缩环境影响，房价未出现急剧上涨。1998年，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）真是开启了中国的商业房地产时代。文件明确停止以前的福利分房，实行住房分配货币化，发展住房金融，培育和规范住房交易市场，也就是进入房地产商业化时代。同时配套的文件还有《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）。当时，亚洲金融危机的影响还在，

2018年房地产市场行情运行情况总结分析行情调研分析

2018年房地产市场运行 情况总结分析 2018年的房地产市场，以政策为主导。从降准降息到“330新政”，从高层喊话“去库存”到经济会议“鼓励开发商适当降价”，都体现了政府对房地产市场的重视。 在这样的大背景下，xx楼市延续了稳定表现。据统计，2018年xx 主城区共成交新房27.6万套，二手房8.7万套。受政策影响，xx市场整体呈现刚需为主，改善型需求明显增加的特点。 楼市量价关键词：稳定 2018年，xx房地产市场无论从供应量，成交量还是房价，均保持了“稳”字当头。 首先，xx新房成交量连续三年稳定在27万套以上。根据xx网上房地产的数据显示，2018年xx共成交一手商品房275781套，同比微涨1.44%。其中，商品住宅共成交174744套，占比63.4%，非住宅101037套，占比36.6%;成交面积为2296.97万平方米，同比微降2.4%。 此外，2018年xx主城区共成交二手房85197套，同比上涨15%。在3月底的“五改二”政策落地后，二手房市场成交量有明显提升，

从4月开始，平均每月成交8072套二手房。 第二，库存量降低，去化周期变长。克而瑞机构数据显示，截止到2018年11月30日，xx楼市库存量为1300万方，而2018年12月时，库存量为1514万方，相比减少约214万方。但与此同时，去化周期也从8.1个月上升到15个月，在全国重点城市中仍属健康范畴。 第三，xx房价同样保持稳定。克而瑞机构数据显示，2018年1-11月xx商品房成交均价为7592元/平米，同时，单月房价随着开发商的推盘节奏发生波动。其中，3、5、9、10四个月份，房价在传统的市场营销节点均值较低，在市场淡季有所回升。因此，供需市场对xx房价起到决定性作用，而政策等因素影响很小。 政策关键词：救市去库存 2018年是楼市“政策大年”，年内央行共降息5次，降准6次，政府部门出台了330新政，中央高层也在四季度屡次提到“去库存”，并“鼓励开发商降价”……政策的密集程度在近三年达到高峰，而这些政策对xx楼市，也有较为直观的影响。 第一，经历5次降息后，100万商业房贷每月可以少还700多元。从2018年元旦开始，置业者将享受到这一利好。 第二，330新政使改善型置业成交量上涨。330新政出台后，二套房首付降至四成，房贷还清后再买房首付款按首套房执行。这些都加大了改善型置业需求。数据显示，2018年xx主城区建面50-100平方米的住宅成交占比约58%，而建面100-160平方米的住宅成交占

2018年房地产市场工作计划与2018年房地产年度销售工作计划范文汇编

2018年房地产市场工作计划与2018年房地产年度销售工作计划范文汇编

2018年房地产市场工作计划与2018年房地产年度销售 工作计划范文汇编 2018年房地产市场工作计划 （一）健全房地产市场管理 1、加强开发企业销售行为的管理。严格商品房预售门槛，从工程投资和形象进度方面强化商品房预售许可管理。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。加强商品房买卖合同管理，严格执行商品房买卖合同网上签约和备案制度。 2、加强对开发行为的管理。配合县规划部门加强对开发小区的配套设施建设、绿化率、容积率等方面的监管。继续推行房屋预测绘，为规划建筑面积作参考。积极配合规划部门加强对小区的综合验收。配合县市政管理部门对开发小区内的道路、绿化、给排水管线等工程进行监管以及综合验收。 3、健全房地产信息公开机制。及时将批准的预售信息、可售楼盘及房源信息、违法违规等行为查处情况等向社会公开。 （二）推动物业管理工作 以望江县城区物业管理提升年活动的实施为契机，大力推进物业管理工作，建立健全物业管理机制。 1、理顺物业管理机制。完善现有管理体制，建立联席会议制度，明确管理职责。按照“重心下移、属地管理”原则，建立以县住建部门为指导，华阳镇负责，社居委和业委会、物业企业共同做好物业管 第 2 页共 6 页

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一是坚持“诚信为本”原则，做好房地产测绘工作。房地产测绘工作关系到群众的切身利益，要求工作人员坚持“诚信为本”的原则，树立严谨的工作作风，同时注重制度建设，把好房地产测绘复核关，为客户提供优质高效的服务。积极开展预测绘，为规划建筑面积提供依据。二是坚持“客观公正”原则，抓好房地产评估工作。面对日益竞争激烈的房地产评估市场，克服各种不利因素，始终坚持“客观公正”原则，以客户满意为宗旨。三是坚持“防治结合”原则，抓好白蚁防治工作。积极开展白蚁预防工作，严格按照施工流程，对新建房屋适时进行预防施工。对出现白蚁危害的房屋及时组织施工人员进行灭治处理。 （五）加大房屋权属信息化建设力度 一是逐步推行“以图管房，以房管证，以证管档”的房产现代化管理机制，加紧历史档案整理和外业调查工作。二是进一步推进房地产交易与权属登记电子规范化管理，不断提高登记管理和服务水平。三是以业务信息系统为平台，进一步完善档案查询和利用制度。四是充分利用房地产信息网，上传中央、省、市相关规章制度及市场分析，为广大人民群众了解房地产市场走势、消费投资决策提供参考。针对网民提出的“网络舆情”、“疑难解答”及时做到“事事有回音，件件有答复”。 （六）巩固群众路线教育实践活动成果，加强机关效能建设 作风建设永无止境，一是要加强警示教育，做到警钟长鸣，提高干部职工思想素质，从根源上铲除滋生腐败的土壤。二是要建章立制，完善预腐防腐工作机制，堵住滋生腐败的漏洞。三是要强化干部职工勤政廉政意识，树立终身为人民服务的思想，打造一支勤廉双优的过硬队伍。 第 4 页共 6 页

2018年度全国房地产业十大事件

2018年度全国房地产业十大事件 事件一：楼市整治全面启动·规范秩序成为重点 事件二：打折促销成常态·“金九银十”冷清收场 事件三：棚改规模不变方式变·货币化安置退潮 事件四：万科喊“活下去”，房企被迫改变策略 事件五：海南限购覆盖全岛·抑制投机寻求转型 事件六：多地土地流拍频现·房企预期趋于谨慎 事件七：北京约谈长租公寓·房租管控力度加大 事件八：房企扎堆香港IPO，房企融资道路坎坷 事件九：全国多地维权成风·降价减配成导火索 事件十：中弘跌破面值退市，楼市豪赌时代终结 事件一：楼市整治全面启动·规范秩序成为重点 6月26日，住建部等七部委联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海、厦门等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。本次专项行动整治重点为：投机炒房行为、房地产“黑中介”违法违规行为、房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告等四个方面。7月31日，中央政治局会议提出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。另外，2018年住建部还多次约谈了部分调控不到位的城市负责人。 事件二：海南限购覆盖全岛·抑制投机寻求转型 2018年3月30日，海南省住房和城乡建设厅等６部门联合下发了《关于做好稳定房地产市场工作的通知》。此次政策规定，新购买的住房，取得不动产权证之日起５年内禁止转让。4月22日，海南省召开《中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》新闻发布会，宣布房地产调控升级，自当晚起实施全域限购，五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售；海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明；上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个人所得税或社保缴纳证明。此次新政，除了限购升级之外，还包括限售等多项措施。 事件三：打折促销成常态·“金九银十”冷清收场 今年三季度以来，房企打折促销的案例急剧增多。8月底，恒大地产启动了一项全国范围的楼盘大型促销，针对旗下280个城市646个楼盘推出了特惠活动，住宅楼盘全部8.9折、商铺6折起。随后，碧桂园也开启“以价换量”等降价促销行为。9月底，万科在厦门等城市的个别楼盘也开始降价促销。另外，8月份以来，中海、泰禾、阳光城、招商蛇口、中粮、保利、首开、龙湖、富力等多家知名房企都进行了不同程度的打折促销。 事件四：棚改规模不变方式变·货币化安置退潮 2018年6月下旬，市场上出现了“国家开发银行收紧棚改融资政策”的传闻。7月份，住建部称，因地制宜推进棚改货币化安置，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。进一步合理界定和把握棚改的范围和标准，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。10月8日，国务院常务会议部署推进棚户区改造工作，会议要求，严格把好棚改范围和标准，坚持将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、

2017年中国房地产市场总结与2018市场展望

2017年中国房地产市场总结 2018市场展望 一、2017年中国房地产市场形势总结 1. 政策：地方调控深化，长效机制加速推进，积极引导预期 2017年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端调整向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。同时短期调控与长效机制的衔接更为紧密，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的房地产制度，推动长效机制的建立健全。 未来房地产政策短期将坚持政策的连续性稳定性，主体政策收紧趋势不变，形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发展格局。中长期逐步构建并完善长效机制，中央政治局会议指出要加快住房制度改革和长效机制建设，2018年长效机制落实将进一步加快。同时，短期调控与长效机制的衔接将更为紧密，在维持房地产市场稳定的同时，完善多层次住房供应体系，这也将对未来房地产市场产生更深远的影响，推动住房观念变化和住房居住属性强化，为房地产市场稳定建立更稳固的基础。 2. 成交：重点城市成交下行，三四线城市增长显著 2017年1-11月，全国商品房销售面积为14.7亿平方米，同比增长7.9%，全年销售将创新高。其中商品住宅销售面积12.6亿平方米，同比增长5.4%。价格方面，百城新建住宅均价环比涨幅持续回落，整体趋稳。三四线城市在宽松的政策环境以及棚改货币化支持下，楼市全面回暖，拉动全国销售面积上扬。另一方面，重点城市在严厉政策调控下，市场趋于稳定，销售面积同比增幅不断回落，成交规模明显缩减，一线城市降温最为显著。 (1) 重点城市成交规模：供应受限，全年成交规模明显缩减，一线城市降幅最大 图：2010-2017年11月50个代表城市商品住宅月度成交量走势

2018年房地产基金市场研究报告

2018年房地产基金市场研究报告 2018年9月

目录 前言..................................... 错误！未定义书签。 1、房地产基金公司是什么 (1) 2、我国房地产基金行业发展前景十分广阔 (2) 2.1、我国的房地产基金行业才刚刚起步 (2) 2.2、海外可比公司一览——黑石房地产基金 (4) 2.3、中国式REIT S是中国房地产基金业务发展的希望所在 (9) 2.4、我国房地产基金行业的营收市场空间约500亿元 (14) 2.5、业主拥抱中国式REIT S的热情长期看涨 (17) 2.6、投资者配置REIT S产品的热情持续增加 (18) 3、房地产基金公司核心竞争力——投资能力和投后管理能力 (21) 3.1、投资能力 (21) 3.2、投后管理能力 (23) 3.3、小专题一：投后管理能力具体是什么？ (25) 3.4、小专题二：为什么开发商背景的房地产基金公司发展并不迅猛。 (26) 3.5、扎根金融，了解地产——优秀房地产基金公司的特征 (27) 4、房地产行业调控和利率上升的风险 (29) 5、房地产基金行业企业分析 (31) 5.1、嘉宝集团 (32) 5.1.1、两大能力奠定公司发展基石 (32) 5.1.2、AUM快速增长有望带动收入增长 (36) 5.1.3、传统开发业务具备安全边际 (39) 5.2、嘉宝集团财务分析 (40)

图表目录 图表1：全球范围，房地产基金的新增融资排名 (1) 图表2：中国指数研究院评选的房地产基金综合实力十强 (3) 图表3：黑石房地产基金AUM和增长率单位：百万美元 (4) 图表4：黑石房地产基金2016Q3各项业务AUM占比 (5) 图表5：黑石集团各业务资产管理规模历史变化单位：百万美元 (5) 图表6：黑石集团业务收入单位：百万美元 (6) 图表7：黑石集团房地产业务收入明细单位：百万美元 (6) 图表8：黑石房地产基金收入及增速单位：百万美 (6) 图表9：房地产基金业务收入占公司收入比例单元/%位：% (7) 图表10：MS房地产基金持有资产地域分布 (8) 图表11：MS房地产基金投资策略组成 (8) 图表12：REITs简化示意图 (10) 图表13：美国对于REITs的主要条款详见下表 (10) 图表14：美国房地产基金发展历程简表 (11) 图表15：美国前五大REITs资产组合 (11) 图表16：部分中国式REITs产品 (12) 图表17：表10：中国式REITs产品核心优势 (12) 图表18：中国式REITs产品交易结构 (13) 图表19：表11：成熟市场REITs与国内类REITs比较 (13) 图表20：黑石房地产基金的收入/资产管理规模 (15) 图表21：中国式REITs市场规模构成 (16) 图表22：新城控股实践——中国式REITs产品交易公告举例 (18) 图表23：部分REITs发行规模和租售比 (19) 图表24：四个一线城市的优质写字楼租金 (19) 图表25：表13：某REITs产品分级举例 (22) 图表26：表14：一鱼多吃——分阶段的房地产基金募集 (24) 图表27：2016年三季度中国办公楼市场需求情况 (25) 图表28：传统的开发企业和房地产基金在经营理念上面的不同之处 (27) 图表29：优秀房地产基金具备的能力总结 (28) 图表30：房地产基金公司的业务单元架构设计举例 (28) 图表31：全国首套房贷平均利率 (30) 图表32：单季新增个人购房贷款单位：亿元 (31) 图表33：光大安石投资团队部分人员一览 (33)

2018年房地产租赁市场行业分析报告

2018年房地产租赁市场行 业分析报告

正文目录 一、从“居者有其屋”到“住有所居” (6) 二、需求端：存量可观，增量可期 (6) （一）新房交易市场降温，租赁市场有待发育 (6) （二）租房者青睐小户型，流动人口为需求主力 (10) 三、供给端：鼓励政策频出，各企业纷纷入局 (20) （一）政策总纲要全方位支持，土地供应利好 (20) （二）国内长租公寓市场正在兴起 (23) 1、传统住房租赁行业痛点频出，长租公寓应运而生 (23) 2、各类企业纷纷布局长租公寓 (24) 3、各类公寓运营商融资渠道多样 (32) 四、国外住房市场发展成熟，租售并举为常态 (35) （一）各国住房持有率较低，投资回报率较高 (35) （二）发达国家住房租赁市场支持政策较为全面 (37) 五、美国、日本具有代表性的公寓运营公司 (41) （一）集中式公寓运营公司Equity Residential (41) （二）分散式公寓运营公司大东建托 (44) 六、主要公司分析 (47) （一）万科 (48) （二）世联行 (49) 图目录 图1：新建商品住宅近三年1至4月累计成交面积 (7) 图2：房地产开发资金来源合计累计同比（%） (7) 图3：二手住宅租金指数 (8) 图4：2017年一线城市人均房租（元/月）及房租收入比对比 (9) 图5：一线城市人均月租金（元） (9) 图6：二手住宅租金年回报率（%） (10) 图7：2018年全球城市租金回报率（%） (10)

图8：租户年龄分布百分比 (11) 图9：租房状态分布百分比 (11) 图10：租房同住分类百分比 (12) 图11：全国用户租房户型需求百分比 (12) 图12：北京2018年4月租赁住房户型占比 (13) 图13：成都2018年4月租赁住房户型占比 (13) 图14：上海2018年4月租赁房户型占比 (14) 图15：北京和上海2018年4月每套房月租金(元)分段数量（套） (14) 图16：本专科入学与毕业人数（万人） (15) 图17：研究生入学与毕业人数（万人） (16) 图18：婚姻登记人数的年龄分布（万人） (17) 图19：我国流动人口总量（亿人） (17) 图20：流动人口租金规模测算过程 (19) 图21：流动人口与高校毕业生租金市场关系 (19) 图22：流动人口与落户高校毕业生合计租金规模测算过程 (20) 图23：住房租赁主要政策文件 (20) 图24：住房租赁政策主要要点及相关具体文件 (21) 图25：北京集体租赁住房项目用地供应地块位置分布 (22) 图26：北京集体租赁住房项目用地供应地块数量在各区分布 (22) 图27：长租公寓运营流程 (26) 图28：万科泊寓公寓楼照片 (28) 图29：窝趣轻社区公寓照片 (28) 图30：自如友家照片 (29) 图31：自如寓公寓户型 (29) 图32：YOU+社区照片 (31) 图33：包租婆公寓照片 (31) 图34：魔方社区公共空间照片 (32) 图35：优客逸家公寓照片 (32) 图36：中联-保利租赁住房资产支持专项计划交易结构 (34) 图37：美国住房自有率（%）、出租空置率（%） (36) 图38：各国及城市住房自有率对比（%） (36)

2018年新加坡房地产行业专题研究报告

２０１８年新加坡房地产行业专题研究报告

摘要： ●新加坡的高住房自有率奇迹 建国后短短30年，新加坡成功从第三世界跻身第一世界，在创造经济奇迹的同时，更以其高住房自有率成为全球典范，被公认为全世界解决住房问题最好的国家之一。人均住房面积从自治之初的不足6平提高至2015年的27.6平；套户比在1985年达到1后一直稳定在1以上；住房自有率在2001年达到历史高点93.1%，此后一直维持在90%左右。 新加坡还形成以组屋为主、私宅为辅的住房供给结构。82%以上的新加坡人居住在政府提供的组屋中，仅有不到18%的高收入家庭和外国人住在开发商建设的私人住宅。组屋类型多元，不仅有提供给中低收入家庭的普通组屋，还面向“夹心层”家庭提供设计更好、面积更大、配套更全的执行共管公寓和3-Gens公寓，满足多层次住房需求。而价格不到私人住宅的1/3，组屋的房价收入比始终维持在5.5左右，私人住宅的房价收入比约为21，均远低于香港（47）、北京（44）和上海（44）等，居民购房压力较小。 见贤思齐，最好的学习就是模仿，是什么造就了新加坡高住房自有率的奇迹？ ●新加坡住房制度四大支柱 （1）国有为主的土地制度 新加坡国有土地占比近九成，政府在土地规划、出让、管理上拥有绝对话语权。1966年颁布的《土地征收法》规定，政府出于公共利益需要可强制征地，并限定赔偿款在较低水平，保障政府低价获取大量土地，国有土地占比从1960年的44%快速上升至2006年的87%。所有权和使用权两权分离，政府以招标和拍卖转让土地使用权（住宅99年）。 政府以低价转让土地给HDB，保障组屋建设量足价廉：一是保证组屋建设用地充足，由SLA征收并向HDB供应大量公共建设用地；二是HDB以远低于市价获取土地，组屋售价远低于私宅。 （2）公积金主导的住房金融制度 住房金融体系以强制储蓄型的中央公积金为主、辅以商业贷款。《中央公积金法》明确规定，所有公民和永久居民均需缴纳公积金，2017年覆盖率高达95.3%。1968年开始用于购买组屋，1981年扩至私宅，中央公积金制度大幅提升新加坡人房屋购买力。 中央公积金：存贷分离、高存低贷、固定利率、封闭管理。中央公积金局负责收取、政府投资公司负责增值、HDB负责发放住房贷款，保证专款专用。新加坡公积金缴存比例极高，2016年以来为37%（雇员20%，雇主17%），远高于德国、中国、巴西、智利等国家。公积金存款利率高于同期商贷利率，贷款利率一般为公积金存款利率上浮0.1%，1993年来稳定在2.6%。发挥两大关键作用：一是支持政府“建得起”组屋：中央公积金局为HDB提供间接资金支持；二是让居民“买得起”组屋：通过优惠贷款和补助形式支持居民买房。

房地产市场分析报告行业运营现状与发展动向预测修订稿

房地产市场分析报告行业运营现状与发展动向 预测 SANY标准化小组 #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8-HHMHGN#

2019年中国房地产市场分析报告-行业运营现状与发展动向预测

【目录名称】2019年中国房地产市场分析报告-行业运营现状与发展动向预测 【交付方式】Email电子版/特快专递 地产需求持续性较好，基建需求增速5-6月份底部持平 2018年1-6月份，全国固定资产投资（不含农户）同比增速%，增速环比1-5月份回落个百分点，增速同比去年1-6月份回落个百分点。 图表：2018年1-6月固定资产投资同比增长% 图表来源：公开资料整理 从影响建材行业需求的房地产和基建来看： 全国房地产开发投资1-6月同比增长%，环比1-5月份下降个百分点，同比去年1-6月份上升个百分点；全国房屋新开工面积同比增长%，环比1-5月份上升个百分点，同比去年1-6月份上升个百分点；投资和新开工增速数据维持在较高位置。商品房销售面积同比增长%，环比1-5月份提高个百分点，同比去年1-6月份回落个百分点；商品房销售在高基数基础上保持较强韧性；综合销售和新开工数据来看，地产库存仍处于低位，新开工具备持续性。 图表：2018年1-6月房地产开发投资同比+% 图表来源：公开资料整理 图表：2018年1-6月购置土地面积同比+% 图表来源：公开资料整理 图表：2018年1-6月累计销售面积同比+% 图表来源：公开资料整理 图表：2018年1-6月累计新开工面积同比+% 图表来源：公开资料整理 图表：住宅销售和新开工 图表来源：公开资料整理

基础设施投资（不含电力、、燃气及水生产和供应业）1-6月同比增长%，增速环比1-5月份继续回落个百分点，增速同比去年1-6月份回落个百分点，累计增速已经回落到单位数增长，处于2004年以来较低水平；我们从累计数据倒推算出6月单月基建投资同比增速为%，已经处于很低的水平；值得注意的是，2018年2月、3月、4月、5月单月增速分别为%、%、%、%，5-6月份增速已经持平，我们需要重点关注后续政策和基建投资会否出现积极变化。 图表：2018年1-6月基建固投（不含电力等公用事业部门）同比增长% 图表来源：公开资料整理（YZ)中国报告网是观研天下集团旗下打造的业内资深行业分析报告、市场深度调研报告提供商与综合行业信息门户。《2019年中国房地产市场分析报告-行业运营现状与发展动向预测》涵盖行业最新数据，市场热点，政策规划，竞争情报，市场前景预测，投资策略等内容。更辅以大量直观的图表帮助本行业企业准确把握行业发展态势、市场商机动向、正确制定企业竞争战略和投资策略。本报告依据国家统计局、海关总署和国家信息中心等渠道发布的权威数据，以及我中心对本行业的实地调研，结合了行业所处的环境，从理论到实践、从宏观到微观等多个角度进行市场调研分析。 它是业内企业、相关投资公司及政府部门准确把握行业发展趋势，洞悉行业竞争格局，规避经营和投资风险，制定正确竞争和投资战略决策的重要决策依据之一。本报告是全面了解行业以及对本行业进行投资不可或缺的重要工具。观研天下是国内知名的行业信息咨询机构，拥有资深的专家团队，多年来已经为上万家企业单位、咨询机构、金融机构、行业协会、个人投资者等提供了专业的行业分析报告，客户涵盖了华为、中国石油、中国电信、中国建筑、惠普、迪士尼等国内外行业领先企业，并得到了客户的广泛认可。 本研究报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国家统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库。本研究报告采用的行业分析方法包括波特五力模型分析法、SWOT分析法、PEST分析法，对行业进行全面的内外部环境分析，同时通过资深分析师对目前国家经济形势的走势以及市场发展趋势和当前行业热点分析，预测行业未来的发展方向、新兴热点、市场空间、技术趋势以及未来发展战略等。 【报告大纲】 第一章2016-2018年中国房地产行业发展概述 第一节房地产行业发展情况概述 一、房地产行业相关定义 二、房地产行业基本情况介绍 三、房地产行业发展特点分析