一多年从事土地拓展工作的资深人士的告白

一多年从事土地拓展工作的资深人士的告白

这篇文是我近年来从事土地拓展工作，一些经验的总结。我希望可以尽量做到用数据说话。由于我长期在珠三角混，所有本文中所总结出来的城市特征，基本上都是珠三角那种典型的多中心城镇型发展特征。希望不会对居住在摊大饼的城市的同学，产生误导。

本人从事的土地拓展工作，也就是拿地之前的地价测算工作。这份工作说起来可以很简单，对照一下周边楼盘的售价，扣除掉开发建设成本和预计利润，剩下的就是地价。（地价=预计售价-开发成本-预计利润）然而，由于土地市场竞争的血腥和惨烈，单纯的以目前周边楼盘的售价做简单对照，来确定预计售价，一定没法竞得土地。我们必须要相对准确的判断出，2到3年后的楼价涨幅，并以此来计算预计售价。对未来的涨幅判断得越准确，理据越充分，在土地市场上的竞价能力就越强。因此，这就逼迫着地产投资人，去寻找隐藏在房价上升背后的，客观规律。

我必须要说的是，任何地产投资人做出的预测，都会在极快的时间内得到市场检验。从获取土地，到开售，（中间需要设计、报建、施工至预售进度）业内品牌地产商的平均所需时间，大致是20个月的时间，也就是1年零8个月。投资人做出的预计售价建议，在这个时间就要得到检验。如果检验结果正确，那么这个投资人将得到重视；而如果检验结果错误，他必然会失业，而且也极可能会面临不得不改行的厄运，因为他的责任无可推脱，他造成的损失无可弥补，业内也将很快知道他的糗事，并会在这个小圈子里反复传播。而且，地产投资人几乎时刻都要面对不同的地块，他们都需要做出预计售价的判断。就我而言，我所在的城市，一年推出市场的地块超过50宗，平均每个星期，就会有一宗在这个城市不同区域的地块推出市场。投资人必须要判断这些地块是否具有投资价值，价值有多大。如果投资人仅仅只知道一个目前的市场销售数据，而对数据背后的客观规律毫无认知，那么他犯下重大的判断错误，就只是一个时间问题了。不是今天，就是明天，他必然会因为过高或过低的预计售价，从而导致拿下烂地，或者错过好地。

纯粹基于生计所迫，我开始试图透过无穷无尽的市场销售数据，探寻城市房地产的根本规律。

对房地产的需求，一般而言，按从低到高的顺序可分为：首次置业型需求、改善型需求、投资需求和投机需求。我对上述需求的理解是：任何一种需求，都可以兼容其它需求。譬如，首次置业型的客户，他们也会有投资保值的要求。改善型的客户，随时都可能在楼市大涨的时候卖楼。每一个城市，都会体现出以某一种需求为主的特征。举例而言，珠海江门和肇庆，是典型的首次置业型需求城市。（很不幸，把珠海放在这里了。珠海由于其莫名其妙的旅游城市的定位，人口又少，经济也相当落后，一直都是做点首次置业型客户的生意。它最近楼市大涨，开始表现出强烈的投机型特征，这也是这种旅游城市的楼市特点：在首次置业和投机型需求之间跳跃，暴涨暴跌特征明显。）佛山东莞，就是典型的改善型需求为主的城市。广州大致是介于投资性需求与改善型需求之间。而深圳，介于投资与投机之间。中山和惠州是两个非常特殊的城市。中山是纯粹由乡镇合并而成的一个怪胎，没有市区，它的需求大致介于首次置业型和改善型之间。而惠州，是一个投机盛行的城市，它受深圳的投机之风影响太深。当然，这只是我对珠三角几个城市的需求特征做出的简单总结，在一个城市的内部不同区域，又体现出不同的特征。譬如，以广州为例，天河中心区是投资性需求旺盛，而番禺区目前表现出的是改善型需求为主，花都区，就正在从首次置业阶段，向改善型需求阶段过渡。

不同的需求，所表现出的楼市外部特征，差异非常明显。这个我可以做详细的说明。首次置业型需求对产品的要求不高，1梯4户、6户、8户都非常常见，客户对通风采光之类没有特别的需求，对房屋朝向的要求也不高，最大的关注点，是价格。凡是以首次置业型需求为主的城市，其楼价涨幅都很低，楼市会长期维持在一个稳定的水平线上。产品以小高层或多层为主，以楼梯房最常见，即使有电梯，也只需要一部电梯。客户在心理上会对两部电梯

存在反感，因为这会导致他们的分摊率增加而得房率降低。毛坯交房最为常见，装修交房受到极大的反感，因为这将增加首付的额度。品牌地产商一般不愿意进入这类城市，即使进入了，品牌地产商也难以实现品牌溢价，只能和周边的零星开发商等价卖。

改善型需求为主的城市，对产品的要求很高。一梯两户，南北对流，舒适的电梯间和入户大堂。面积越大的房子，卖得越贵。（这与广大在摊大饼的一线城市居住的同学的经验刚好相反）装修交房不受到鼓励，但也不导致反感。但如果开发商试图在装修上赚一笔，试图通过装修实现产品溢价，也不可能做到。因为我们的改善型客户在装修上都有着自己的思路，他们要装点自己的天地，实现自己的梦想，要在自己的大房间里大大的舒一口气。一旦城市的房地产市场，从首次置业型转向改善型，那一般都将会引发楼市翻倍。品牌地产商会受到市民的追捧，并可以实现比零星开发商要高出10%左右的品牌溢价。佛山中心城区从03年开始这个转向过渡，到08年完成过渡，楼价从03年的不到4000，上升到08年的8000。东莞主城区（让我们就把东莞的东城区和南城区，当成是东莞的主城区吧，阿门）所经历的过程与佛山类似，连价位变化幅度都基本一致。似乎这两个城市约定好了似的。当然，由于这两个城市在产业结构、经济规模乃至城市化率等方面具有的惊人的相似性，它们在楼市上所体现出的相同特征，也是可以理解的。

投资性需求特征明显的城市，如广州，首要特点是：装修溢价。这类城市的客户繁忙而充实，他们见过了世面，宠辱不惊，已经脱离了暴发户心态。他们没有那么多闲杂的时间花费在装修上，因此他们情愿开发商在装修上赚他们一笔钱。当然，我们要知道，投资性需求是比改善型需求更高一个层级的需求，所以在产品上的要求并没有降低，反而有提高的趋势。因为只有更好的产品，才能实现价值的增长。到了这个阶段，小户型将可能实现更高的单价，因为总价要低，对投资客户的资金要求不高。一旦楼市进入这个阶段，价格将会实现翻跟头似的增长。广州中心区，04年均价在6000左右，此后投资性需求入市，开始快速上涨，07年过万，现在过2万。平均每3年翻一番。这个规律可以引为借鉴。

投资性需求特征明显的城市，如广州，首要特点是：装修溢价。这类城市的客户繁忙而充实，他们见过了世面，宠辱不惊，已经脱离了暴发户心态。他们没有那么多闲杂的时间花费在装修上，因此他们情愿开发商在装修上赚他们一笔钱。当然，我们要知道，投资性需求是比改善型需求更高一个层级的需求，所以在产品上的要求并没有降低，反而有提高的趋势。因为只有更好的产品，才能实现价值的增长。到了这个阶段，小户型将可能实现更高的单价，因为总价要低，对投资客户的资金要求不高。一旦楼市进入这个阶段，价格将会实现翻跟头似的增长。广州中心区，04年均价在6000左右，此后投资性需求入市，开始快速上涨，07年过万，现在过2万。平均每3年翻一番。这个规律可以引为借鉴。

投机旺盛的城市，譬如温州、上海和北京，这些个城市，就产品而言，我只能这么评价：非常烂，与珠三角相比，产品要落后20年不止。这些城市往往是资金的汇集地，城市汇聚了大量的、无法通过其它手段消耗的资金，只能以楼市作为泄洪口。判断这些城市的市场，只需考察一个数据：闲散资金汇聚的速度。资金汇聚的速度有多快，楼市增长的速度就有多快。这些城市大多是区域金融中心或者暴发户聚集地。当然，还有另外一些城市，譬如那些旅游城市，打着旅游旗号，吸引资金流入，典型的是海南、珠海和广西北海。这类城市对我来说，相当恐惧。我个人的态度是敬而远之。

3、城市化进程

前述房地产市场的4个需求阶段，是伴随着城市化的发展进程，而逐步升级的。在城市化的初期，必定是自住型需求为主阶段。其后，随着城市化的逐步推进，逐步升级到改善型需求阶段、投资型需求阶段。至于投机型阶段，这是个怪胎，能成为资金黑洞的城市并不多，我也不多做阐述。（上海、北京和温州等投机城市的清苦学生，我真不同情你们，活该你们选择和资本大鳄一起竞争，自作自受。）这里需要阐释的问题是：城市化到底是一个什么样

的进程，它是如何发生并发挥作用的。

以目前正处于城市化迅猛发生中的佛山和东莞为例。这两个城市在03年之前，都处于极度分散状态，都没有市区的概念可言。03年前的佛山这一地域概念，仅有70余平方公里的主城区，号称全中国统辖范围最小的地级市，主城区之外的南海、顺德、高明和三水，统统是具有独立治权的县级市，各自独立向省汇报。佛山市政府的号令，不能出主城区那70平方公里。主城区户籍人口只有58万，常住非户籍人口仅仅只有可怜的万把余人，两者合计仍不到60万人，并长期维持，乃至有人口下降的趋势。相对于当时350万左右的全市户籍人口，主城区完全达不到“主”的概念。同期的东莞更加可怜，主城区只有莞城这个镇（注意，是一个镇，不是一个区。东莞市和中山市，是全国独有的地级市直接管乡镇的组织架构，中间没有区一级。），户籍人口不到16万，面积不到14平方公里。相对于当时东莞160万的户籍人口，更是连10%的比例都没有

03年之后，这两个城市的主城区开始进行迅猛的扩张和建设。佛山将南海顺德等4个县级市收并为市辖区，并将主城区统辖范围从70余平方公里扩张到250多平方公里（包括禅城和东平新城），与此同时，人口开始迅速增长，到2009年，常住人口已接近100万。主城区的面貌开始发生翻天覆地的变化，大量的基础设施（包括路桥公园绿化等，最主要的工作是建设了佛山一环，这其中有无穷的酸甜苦辣，佛山人从一开始极度抗拒一环的建设，到现在一提到一环就骄傲，集中体现了佛山人从抗拒城市化，到欢迎城市化的心路历程）以及生活设施（包括学校医院和体育场馆等）投资完工。这些东西看起来很枯燥，就不细说了。粗略估算，在新城区建设方面，政府投入在200亿到250亿之间，年均投入约40亿。大量的资金被投入到主城区的新城区建设上，导致这个区域的生活便利性远远高于佛山其它区域，近在咫尺的公园，最高规格配备的学校和医院，全新和宽敞的体育场馆，这些因素累加起来，导致人口和财富开始向主城区汇集。市民的改善型购房需求被激发出来，并在新城区、新生活的愿望引导下，纷纷脱离旧城区，在新城区购买全新的豪宅。

与此同时，东莞也开始启动城区建设，将莞城、东城、南城和万江这4个镇，同并为东莞市区，进行统一规划（当然，这4个镇的独立的行政体制仍然存在，也不存在主城区这个区级行政架构），东莞下死力建设了东莞大道，并以东莞大道为轴心，全面疏通了道路体系，以贯通东莞市区各镇，结束了市区各镇之间只能以两车道的乡间小道贯通的历史。（各位不要嘲笑，直到今时今日，中山市仍是这个调调。）与佛山相类似，各种基础设施在城区拔地而起，区域居住环境大幅度改善，从而开始吸引东莞各镇的富裕群体向城区集中。楼市当然随之大涨。

如果我们把视野从南中国往北看，一个类似的例子，就是天津。天津的主城区在03年前同样可以用破烂形容，楼市也一直半死不活。在03年之后，天津人突然意识到了城市化的重要性，开始着手打造他们的城区，因此也实现了楼市从4000到10000的飞跃。

中国的二线城市，基本上有着一个相同的特点：那就是在本世纪初期，开始着手启动新城区建设，开始从单纯的工业城市，向着城市化之路迈进。或许这是由于这些城市从本世纪之初开始，已经实现了人均可支配收入3000美元这个所谓的小康收入水平线，从流水线上下来的土老板们，开始有了生活得更好的需求，因此城市化，就必然是当地政府的不二选择。当集中政府的财力打造出一个全新的城区之后，必然会吸引当地的富裕群体和财富汇集，从而更加推高新城区的地价和房价。理解了这个客观规律，就可以理解，经济发达的二线工业城市，它们集中力量打造的新城区，必然会成功，也必定能实现财富的汇集效应。反过来，经济落后的三线、四线城市，它们如果试图打造新城区，受财力所限，能实现的配套有限，因此提升的生活品质也极其有限，对财富的吸引力也必定有限，因此往往会建出一座空城。这就是新城区建设背后的客观规律。

4、城市化进程之2

相对于正努力从大型工业区向宜居型新城市迈进的二线城市来说，三线城市目前的主要任务，还是好好的提升工业化的水平，完成原始积累。而一线城市的城市化任务，就是打造核心经济区，也就是CBD。

我算个小账如下：一个稍有规模的新城区，占地至少应有10平方公里，也就是15000亩。征地成本在二线城市大致需要80万/亩（考虑到绝没有国有闲置地，新城区建设必然要征地，前述标准仅系针对征收农村集体土地，如果是城市拆迁，更不得了），征地总投入要达到120亿。要完成3通一平，占地需大致占到40%的比例，投入约30万/亩，也就是投入约45亿，仅能得到9000亩的可建设用地；这个新城区还没开张呢，165个亿先花掉了。然后，生活设施配套，譬如学校医院以及各色政府机构等，需占去25%以上的可建设用地，总投资约需5亿。现在，只剩下6700亩左右的熟地可以卖钱，而政府方面的硬性投入已经超过170个亿。如果不这么狠狠的花钱，那么打造出来的所谓新城区，与旧城区相比，将不具有足够的吸引力，不具有质上的变化。这些成本折合到剩下的可建设用地上，大致达到250万/亩的水平。上述这个花钱的过程，就是我们通常所说的土地一级开发。

上面这个数字，250万/亩，是目前二线城市的通常的土地一级开发成本。在与政府谈判勾地的场合，具有通用性。大家一般都承认这个250。

三线城市的财力有限，往往不能承担这种规模的财政支出。虽然新城区可以逐年开发，但各项成本也是在逐年增加。尤其是征地成本，在新城区未成形时，可以以前述的80万/亩的价位征到地，一旦新城区开始建设，立马提升到200万/亩左右的水平。因此三线城市的所谓新城区，往往只能开始第一期工程，之后就极难推进。这与它们的整体财政实力有限有关，一旦它们的政府领导头脑发热，狂热的推进新城区建设，必定会导致一场悲剧。

一线城市早已经完成从工业区向宜居型城市进化的过程，相对于二线城市从2000年初期才开始城市化相比，它们的起步的时间要更早。广州大致在95年左右已经开始城市化的进程，标志性的事件就是从90年代后期开始的城中村改造。到2000年，广州已经基本完成了工业外移的任务，标志就是位于偏远萝岗地区广州开发区从那一年开始突飞猛进，接收了分散在广州各地的几乎所有零散工业，开发区的领导整天笑得和不拢嘴，却没有意识到这仅仅只是城市化的必然。从2000年之后，广州的主要精力就放在CBD的打造上，这同样是城市化的必然：已完成宜居型城市化进程的一线城市，必须要打造一个核心经济区，以容纳越来越多的向它汇集的财富的交易需要。（附带说一句，我一直认为，写字楼就是社会财富的交易场所，只不过它的交易比商品零售要稍显隐蔽而已）从2000年至今，广州的城市化进程，就是珠江新城的变身历程。这个历程褒贬不一，批评的声音比表扬的声音多得多。批评者大多举出深圳罗湖和上海浦东的例子，来责备广州市的CBD建设，也就是城市化，速度太慢。站在我的立场上，我认为，一切建设都不能脱离背后的客观经济规律。广州市所汇聚的财富，当它只需要200万平米的写字楼进行交易时，它就只能有目前的建设规模。不同于投机盛行，并定位为区域金融中心的深圳和上海，更不用说汇集全国财富的北京，务实的广州，确实只能承载起目前的CBD规模。

5、城市规划

中国城市发展的历程，大致遵循着一个相同的轨迹：工业化——居住化——CBD化。绝大多数的城市只能在完成工业化后，进步到宜居型城市。CBD只能在极少数的一线城市打造成功。我们的城市化水平其实至今仍然相当之低。要知道我们的改革开放至今也只有30年，工业化的道路走了20年，而房地产行业，因应于城市从工业向居住这种功能转变的需要，也进入了快速增长通道。这个趋势在短期内不会改变，所以中国大多数完成了工业化的城市，其城市规划的主要目的，就是完善居住环境，提供更多、更好的住宅，给从工业流水线上走下来的各色人等居住。这是大环境，大背景，无可争辩，不容反抗，顺之者昌，逆之者亡。

补充一个我个人对城市等级的划分方式，一、二、三线城市的区分，用GDP来区分，一般而言，人均GDP在1万美元以上的，是1线城市；6000美元以上的，是2线城市；3000美元以上的，是3线城市。之下的都是在温饱线上挣扎的城市。

我们只要打开所有二线城市的总体规划图，基本都可以看到，最重要的规划部分，永远是新城区建设，也就是新的居住区建设。而打开所有三、四线城市的规划图，最重要的规划部分，一定是各色产业园区。而一线城市在规

划上就最重视CBD的建设。这是由于它们各自发展的阶段不同而造成的必然结果。但是，有相当多的城市，无视自己的经济实力，强行试图超越自己的发展阶段，这必然导致悲剧。反面的例子相当多，举不胜举。珠三角的反面典型是江门。在2000年左右，工业化都没有完成的时候，就强行要打造新城区，结果住宅销售速度极慢，连累了无数房地产公司。那一波开发潮里面，江门把最邻近的佛山的知名地产商全部忽悠了过去，这些地产商全都死在江门，造成的后果就是佛山从此再无本地房地产品牌企业，成为珠三角9城里面唯一一个没有本土地产品牌的城市。这里面的教训很多，很深刻。我认为，最关键，就是当时佛山的地产投资人没有看透江门这个城市所处的发展阶段，不能理解经济发展的客观规律。这种水平的投资理念，即使不死在江门，也会死在其它地方。

6、供求关系

关于供求关系的争议很大，因为成交数是可以量化的数字，但需求数极难确定。我自己来说，目前也没有成型的思路。只有一些比较粗略的看法。

一般而言，目前各大房地产机构，所采取的供求关系计算模式，是用一手房和二手房的总成交量，与办理了预售登记的一手新增供应量，进行对比。一般而言，在本世纪，全国范围内，新增供应都会被消化干净，开发商极少有卖不出去的房子。考察一个区域房地产市场的活跃程度，主要是看二手房交易占全部交易量的比例。对珠三角9城来说，深圳的二手房成交量占比最高，09年深圳推出新房428万平米，加上08年金融海啸期间未及售出的新房面积221万平米，一手房总成交量为649万平米，而二手房交易量达到惊人的1400万平米。深圳09年的二手房和一手房的交易量比，达到了惊人的2.16：1。

一般而言，业内普遍接受的原理是：一旦房地产二手房和一手房的交易量，超过1.5：1的程度，那就意味着投机型需求占据了主体地位。在静态上分析的话，每个购买一手房的客户，都卖掉了自己原有的房屋，其中有一半在当年就抛售了这套新买进的住房。这意味着楼市的换手率极高，自住型客户（我们一般认为，自住型客户就是所谓的刚性需求群体，他可能是首次置业，也可能是改善型置业，但必定是自住的。）极少。

与之有着近似表现的，是北京。2009年北京市二手房成交252431套，而一手住宅成交仅为158747套，二手房与一手房的交易比例达到了1.59：1，而09年11月更是达到了1.9：1。有兴趣的朋友可以查阅自己所在城市的交易数据，考虑自己所在城市的市场所处阶段。

二手房与一手房的成交量比值在1：1到1.5：1之间时，我们一般认为，是投资性需求占主导。这个时期有部分客户会较为迅速的购进和卖出，但未在整体上形成炒楼的氛围。相关的例子是广州，09年一手房成交量为1125万平米，二手房成交量为1320万平米，二手房与一手房的成交量对比为1.17：1。这表明广州的楼市开始进入投资性需求时代，但在市场表象上，仍会体现出强烈的改善型需求与投资性需求并重的特征。

二手房与一手房的成交量比值在0.5：1到1：1之间时，我们一般认为，是改善型需求占主导地位，在静态上看，大部分客户卖掉了自己的第一套房，从而购买第二套房。相关的例子是佛山，2010年前3季度，一手房总成交量大致是480万平米（老实说我对这个官方统计数字存在较大的疑问，相当多的地产中介机构都采用的600万左右的数据，目前姑且用之），二手房总成交量大致是362万平米，二手房和一手房的成交比是0.75：1。对佛山这个人均GDP超过1万的一线富裕城市而言，目前的市场仅仅体现为典型的二线改善型需求的状况，这与其城市自身的经济实力并不相符，这表明佛山的市场目前处于典型的洼地状态，上升空间极大。

二手房与一手房的成交量比值在0.5：1以下时，这是以首次置业型客户为主体的市场，市场成交不活跃，换手率较低。这些城市需要慢慢的经营，老实的发展经济，从原始积累做起。不要试图在这种城市炒楼，也不要对这种城市的未来升值抱以太多的期望，除非它们确实能在产业园区的建设上，作出成就。

7、供求关系之二

讨论供求关系的第二个重要方面，在于客户来源分析。客户来源越多，市场的开放程度就越高，需求就越旺盛，市场也就更活跃。一般而言，区域中心型城市，会吸引该区域的所有具有消费力的客户，因为中心城市的生活配套无疑是区域内最完善的，医疗、教育、消费，都是最完美的。

在全国范围内来说，北京具有对全中国富人的吸引力，由于全中国的政府财政资源都向北京倾斜，所以北京相对于全中国所有的城市来说，配套之完善、生活之便利，都是最好的。（调侃一句：堵车也是因此应该付出的必要成本。你丫的享受了举国之力提供的最丰富的生活资源，顺带让你丫付出点时间成本，很应当嘛。）所以自05年之后，北京的住宅3分之1的比例，都被外地人买走。一直到北京开始限制外地人购房。但这种限制绝对无法阻止外地人进北京购房的冲动。土财主们看着自己城市的冷风残烟，再看一眼北京的灯红酒绿，死活都会想办法去享受北京最好的资源。所以北京的无房族，就必须和全中国的所有富豪，一起竞争每年15万套左右的新增住宅资源。我这里再给一个数据：近5年来，北京每年新增常住人口44万人，即使每两个凑成一对结婚，那也是22万个需要住房的家庭。北京无论从哪个角度上分析，都是供不应求，而且是极其严重的供不应求，在这个背景之下，必定催生猛烈的投机心态。

反观珠三角，与北京这种黑洞型、磁铁型的城市不一样，珠三角绝大多数的城市，都缺乏对周边城市的吸引力。即使广州这种中心一线级城市，市场也是相对封闭的，以内销为主。珠海和惠州是例外。珠海这种打着旅游休闲地产名堂的城市，天生就是以外地人为主要营销对象，最近中国地产界流行炒作旅游地产，能扯上点边的地方都大涨，从海南往广东广西，旅游地产投机之风大盛，所以珠海的客户来源，大约有6成以上是外地客户。惠州本地的消费力太弱，它就是依靠深圳强悍的消费力，以及两地之间悬虚的价差，吸引深圳客户前往投资或者投机，它的市场，有一半是靠深圳人撑着。

佛山东莞中山等地，市场不光是对外封闭，其内部各个区之间，也是相对封闭。佛山各区之间，南海顺德禅城，市场的相互融合程度，低于1成。也就是，各区的购房客户，仅有不足1成是其它区的客户。各区各自形成自己的中心，如禅城的亚艺中心，南海的千灯湖中心，顺德的德胜中心，各自相对封闭的形成自己的新城区，并实现各自新城区的价格上涨。东莞仅东城和南城作为城市新城区，可以小规模的实现对东莞全市客户的吸引，大致可以吸引到3成左右的跨镇客户。其它各个镇街，均是堡垒分明，相互之间几乎没有融合，全是以内部消化为主。中山索性连主城区市场的概念都没有，全是镇街市场。各个镇街之间老死不相往来。

封闭型市场和开放型市场，是两种完全不同的市场形态。后者极易诱发投机，而前者的市场将相对稳定。这就是房地产市场与其它商品市场相比而言的特殊性。其它商品市场越开放就越稳定，而房地产市场，越开放就越不稳定、越惨烈。这是由于房地产市场的供应量极其有限，提高供应量的潜力，只能越挖越小，因此一旦客户地理边界爆发性的向外增长，就一定意外着供求严重失衡，从而导致价格暴涨。一般来说，对于城市群来说，越是均衡发展的，就越容易形成相对封闭型的房地产市场。珠三角的城市群相对发展都比较均衡，广州和深圳虽然位于前列，但也没有达到一枝独秀的地步，因此也不能打破各个地方的壁垒，也不能对各个地方的客户形成强烈的吸引。而北京这种城市，对周边城市而言简直是噩梦。它就像怪兽一样，吞噬周边城市的资源，独食而肥，这样的城市，想不形成开放型市场都难

在全国范围内来说，北京具有对全中国富人的吸引力，由于全中国的政府财政资源都向北京倾斜，所以北京相对于全中国所有的城市来说，配套之完善、生活之便利，都是最好的。（调侃一句：堵车也是因此应该付出的必要成本。你丫的享受了举国之力提供的最丰富的生活资源，顺带让你丫付出点时间成本，很应当嘛。）所以自05年之后，北京的住宅3分之1的比例，都被外地人买走。一直到北京开始限制外地人购房。但这种限制绝对无法阻止外地人进北京购房的冲动。土财主们看着自己城市的冷风残烟，再看一眼北京的灯红酒绿，死活都会想办法去享受北京最好的资源。所以北京的无房族，就必须和全中国的所有富豪，一起竞争每年15万套左右的新增住宅资源。我

这里再给一个数据：近5年来，北京每年新增常住人口44万人，即使每两个凑成一对结婚，那也是22万个需要住房的家庭。北京无论从哪个角度上分析，都是供不应求，而且是极其严重的供不应求，在这个背景之下，必定催生猛烈的投机心态。

北京的现实，真是太残酷了。

俺很喜欢广东省内的很多的地市级别的城市

8、城市分工

这一段很简单，也没有数据支撑，纯粹是我个人的扯淡，大家爱看不看。

在全球视野上，现在世界经济的主旋律，是产业大分工。能源、资源、制造、农业、金融、科技研发和工业设计，各自被几大板块收走，而且基本上一收走，就是永久的事，看不出其它国家还有染指的机会。中国抢到了制造业，现在正在试图抢科技研发和工业设计这一块。在中国国内，制造业被东部沿海城市抢到了，于是富了起来。这是不可抗拒的历史潮流。想不让东部地区富裕，那都不可能。但是这个时间算起来的话，其实中国的城市化，也就是这个富裕起来的过程，也没多少年。时间往前推20年，现在中国那帮子穿西装扮牛逼的富人，都在田间地头流水线上流血流汗呢。20年弹指一挥间，发达的制造业催生了中国的城市化，目前大量的城市都到了工业化的后期，要从制造业的低端状态，往高端进发，也就是科研和工业设计这个领域，中国人也打算要占领了。

现在国内东部地区提得最多的，就是产业转移。产业转移的前提是什么？就是东部城市成功的提升自己的产业状态，从单纯的制造业，把产业链往前走，把科研和工业设计这一块拿下来。拿下来了之后，落后的制造业就可以迁移到西部，让西部重走一遍东部经历的工业化之路，带动西部地区的城市化。所以现在东部各个城市都在搞高新产业科技园，都在搞孵化池，都拼命的鼓励创业。一边这么做，一边有些迫不及待的试图把落后的制造业赶走。东部几乎所有城市都在宣称干这个事。但是，这个事急不来。我前面说了，忽悠人比忽悠钱困难多了，凡是有技术含量的活，就得让有技术含量的人来做。不是你投入几块钱，就突然可以从天上掉下来几个科学家工程师设计师，引发产业大爆炸的。做科技，比做制造，难得多。主要是没人才。改革开放至今才30年，当年光顾着培养制造业的流水线工人了，根本没想到要在学校培养科学家。现在回头一看，好了，全是用僵化思维培养出的应声虫，这种人在工厂里特好使，老板和政府都喜欢用，但如果想拿去搞研发，对不起，人家连扳手换一个方向拧都不敢，怎么可能给你突破常规思维，搞出新产品？所以最近舆论方向突然大变，开始检讨我们的教育体系，从上到下都开始批评照本宣科了，这就是时代的背景。

有些个城市，搞制造产业搞习惯了，以为只要圈一个地，建几个厂房，准备点做孵化用的小钱，科技产业就搞起来了，这是神经病思维。凡是抱着这种思维去搞科技产业的城市，就一定会失败。如果这个城市居然还头脑发热，自作多情的搞高科技园区的同时，就把传统的制造业给迁移走了，那这个城市基本上就是在寻死。我不怕点名。我说的就是东莞。这个不要脸的城市小富了一把，就打算忘本，想重新打造自己的城市名片，让大家改变对它脏乱差的印象，于是明着暗着，就打算把三来一补的制造业都干走，取了个名字，叫“腾笼换鸟”，结果笼子腾出来了，之前被东莞政府当成傻鸟的传统制造业，都被其它城市，尤其是清远和肇庆，当成凤凰一样迎接了过去，但是高科技这只好鸟，死活都飞不进东莞。连续两年，东莞的GDP增长率为0，很不幸，又突然遇到金融海啸冲击，把东莞打得奄奄一息，差点就把艰苦奋斗20年的成果给灭了。好在人家底子厚，制造业基础发达，一发觉高科技产业那么难搞，不是一朝一夕能出成果的事，立马转身，把先前要淘汰的传统制造业，又搞了起来。

基本上，在我看来，中国未来10年的城市分工，基本上，是东部城市逐渐的学会做科技研发工业设计这些个高端活计，西部城市变成制造产业基地，两者分工合作。我个人认为，这是不可抗拒的历史潮流。高端人才向东部集中，而低端制造业从业人员，就可以留在人口众多的西部。

市场部职能及岗位职责

市场部职能及岗位职责 北京闻天设计装饰整理 一、部门结构 1、全称：市场部 2、直接上级：总经理 3、组织结构图： 二、部门职能 (一)职能目标： 以拓展石家庄家装市场为主体，以外埠家装市场为辅助，在公司现有规模及市场占有份额的基础上，重点开拓石家庄市的高级别墅和公寓市场，进驻石家庄市明星楼盘，实现产值的大幅度增长，为实现公司的经济效益目标，做好前期准备工作。 (二)职责范围． 1、负责石家庄及外埠家装市场的业务拓展； 2、负责石家庄及外埠家装市场信息收集及处理，并形成信息简报； 3、负责石家庄及外埠家装市场调研．并形成市场调研报告； 4、负责新公司及分部前期的开发工作(包括前期选址、谈判)； 5、负责进驻石家庄各明星楼盘及外埠家装市场的业务接洽； 6、完成总经理临时交办的各项工作任务。 三、部门各项工作流程图 四、部门岗位职责 (一)、市场部经理：

1、负责制定公司市场扩展工作计划； 2、组织完成总经理部署的工作任务，对总经理负责； 3、部署组织本部门员工开展市场拓展工作，并考核其工作业绩； 4、负责对家装市场业务信息的分析研究，定期向总经理提供市场信息报告，供总经理决策参考； 5、负责部署组织本部门员工开展市场调查研究工作，并形成调查研究报告，向总经理报告 6、审阅市场开发人员草拟的信息及市场调查报告； 7、负责市场拓展前期开发业务的洽谈工作； 8、每周向总经理作一次工作汇告(口头和书面汇报) 9、负责监督指导本部门工作人员工作、保时、保质、保量地完成工作任务． 10、负责搞好与公司其它有关部门工作的沟通与协调； 11、按时完成总经理临时交办的工作任务。 (二)拓展部： 1、负责收集整理石家庄及外埠家装市场情况的各类信息资料，形成信息简报，每周一向部门经理报告； 2、负责每月对石家庄市家装市场经营情况的调查，并形成初步调查报告，向部门经理报告； 3、负责市场发展初期的选址及初步接洽，并向部门经理报告； 4、按时保质保量、完成经理临时交办的工作任务。 (三)电销部：

拓展专员工作总结范文【三篇】

拓展专员工作总结范文【三篇】 一、本年度工作总结 XX年即将过去，在这将近半年的时间中我通过努力的工作，也有了一点收获，临近年终，我感觉有必要对自己的工作做一下总结。目的在于吸取教训，提升自己，以至于把工作做的更好，自己有信心也有决心把明年的工作做的更好。下面我对半年的工作实行简要的总结。 我是今年九月份到公司工作的，十月份开始组建市场大客户拓展部，在没有负责市场大客户拓展部部工作以前，我是没有汽车销售经验的，仅凭对销售工作的热情，而缺乏汽车行业销售经验和行业知识。为了迅速融入到这个行业中来，到公司之后，一切从零开始，一边学习产品知识，一边摸索市场，遇到销售和产品方面的难点和问题，我经常请教公司公司几位领导和其他有经验的同事，一起寻求解决问题的方案和对一些比较难缠的客户研究针对性策略，取得了良好的效果。 通过持续的学习产品知识，收取同行业之间的信息和积累市场经验，现在对汽车市场有了一个大概的理解和了解。现在我逐渐能够清晰、流利的应对客户所提到的各种问题，准确的把握客户的需要，良好的与客户沟通，所以逐渐取得了客户的信任。所以经过半年的努力，我们大客户拓展部也取得了几个成功客户案例，一些优质客户也逐渐积累到了一定水准，对市场的理解也有一个比较透明的掌握。在持续的学习产品知识和积累经验的同时，各组员的水平，业务水平都比以前有了一个较大幅度的提升，针对市场的一些变化和同行业之间的竞争，现在能够拿出一个比较完整的方案应付一些突发事件。但对于一个大的项目暂时还没能够全程的操作下来。 存有的缺点:

对于汽车市场了解的还不够深入，对产品的技术问题掌握的过度薄弱，不能十分清晰的向客户解释，对于一些大的问题不能快速拿出一个很好的解决问题的方法。在与客户的沟通过程中，过度的依赖和相信客户，以至于引起一连串的不良反应。本职的工作做得不好，感觉自己还停留在一个销售人员的位置上，对市场销售人员的培训，指导力度不够，导致影响市场大客户拓展部的销售业绩。 二、部门工作总结 在将近半年的时间中，经过市场大客户拓展部全体组员共同的努力，使我们公司的产品知名度在深圳市的市场上逐步被客户所理解，再加上良好的售后服务加上优良的产品品质获得了客户的一致好评，也取得了宝贵的销售经验和一些成功的客户案例。这是我认为我们做的比较好的方面，但在其他方面在工作中我们做法还是存有很大的问题。 沟通不够深入。销售人员在与客户沟通的过程中，不能把我们公司产品的情况十分清晰的传达给客户，了解客户的真正想法和意图；对客户提出的某项建议不能做出迅速的反应。在传达产品信息时不知道客户对我们的产品有几分了解或接受的什么水准，xxx 科技有限公司就是一个明显的例子。 工作没有一个明确的目标和详细的计划。销售人员没有养成一个写工作总结和计划的习惯，销售工作处于放任自流的心理状态，从而引发销售工作中没有一个统一的管理，工作时间没有合理的分配，工作局面混乱等各种不良的后果。 新业务的开拓不够，例如宣传车，业务增长小，个别业务员的工作责任心和工作计划性不够强，业务水平还有待提升。 三、市场分析 现在汽车市场品牌很多，但主要也就是那十来个品种，现在我们公司的产品从产品质量，功能上属于中等的产品。在价格上是卖得较为合适的价位，面对小型的客户，价格不是太别重要的问题，但面对采购数量比较多时，客户对产品的价位时非常敏感的。在明年的销售工作中针对部分客户我认为产品的价格做一下适当的浮动，这样能够促动销售人员去销售。在深圳市市区域，我

事业拓展部岗位职责

事业拓展部岗位职责： 岗位负责人： 1)负责本公司开发业务中策划和销售等市场方面工作，在工作中对本公司上层 高管直接负责 2)全面负责市场推广，品牌宣传与业务运营，组织研究、拟定市场营销、市场 开发等方面的发展规划 3)制订营销实施方案，通过各种市场推广手段完成公司的营销目标，建立品牌 领先优势，选择最优广告推广渠道，并管理广告预算 4)负责组织在编制范围内对所属部门的营销业务人员进行聘用、考核、调配、 晋升、惩罚和解聘 5)组织编制并按时向上汇报资金回收情况、资金需求预测情况，负责协调营销 部门与财务部门、技术部门及其他部门工作的协作关系 6)负责制定开发管理各项制度，整合业务开发流程，划分部门设置 7)组织搜集和汇报市场销售信息、项目开发信息、用户的反馈信息、市场发展 趋势信息，组织、推行、检查和落实营销部门销售统计工作及统计基础核算工作的规范管理工作 拓展专员： 1)深入市场，进行市场分析与调研，在调研的基础上，参与起草相应的策划 方案 2)对最终的可执行方案进行可行性研究，具体执行策划方案 3)跟踪策划方案的执行，帮助解决执行中的问题，向主管递交方案执行情况 报告 4)参与行业品牌客户市场分析及研究报告的撰写，负责提供相关客户市场的 经营开发策略、媒体、公关计划等市场信息 5)在执行方案过程中，协调与其它部门的关系，撰写方案执行总结报告，并 及时完成上层高管领导临时交办的其它任务 6)根据部门发展战略完成部门的各项生产指标，起草并制定相关的营销工作 计划，并根据所指定的营销计划完成规定的营销任务 7)参与项目的部分运营工作，并进行客户维护，参与制定运营操作流程 8)定期与已营销成功的项目运营客户的沟通，与运营中心共同维护客户，与 相关部门分析、总结项目运行状况

业务拓展部工作职能与岗位责任(7页)

业务拓展部工作 职能及岗位责任说明书 （讨论稿） 一、工作职能 （一）资本运作职能 1、根据集团发展战略，研究论证集团战略性重组、整合、上市、 退出等资本运作构想，提出建议。 2、根据集团董事会部署，组织编写集团重大重组、并购、上市、 融资、退出等实施方案。 3、在集团的资本运作过程中，承担组织与协调工作。 4、根据需要，参与、协助集团下属业务板块的并购、重组、上市、 退出等资本运作项目。 （二）开发集团新业务的职能 1、根据集团的发展战略，协同战略规划部，组织研究可以进行战 略性投资的新的产业，寻找适宜的投资机会和项目。 2、组织编写包括财务、技术、市场分析的新业务项目可行性报告， 提交董事会批准。 3、对于获得集团批准的新业务投资，建立新的业务单元并协助实 施。 （三）集团的国际化

1、根据集团的国际化战略，研究、拟定具体的集团国际化发展计 划。 2、协同各业务板块，有目标、有步骤地建立对外战略性合作联盟 关系，实施集团整体的国际化发展计划。 3、承担集团国际化过程中，相关的组织协调工作。 （四）投资决策辅助职能 1、对下属板块的重大投资项目（限额以上）进行战略性审核和 可行性评估，为集团决策层提供建议。（过渡期由运营部分管） 2、作为投资委员会工作机构，组织、联系、协调各行业专家， 为集团、及下属板块的重大投资项目、资本运作项目等提供专业的决策支持。 3、投资委员会的日常管理工作（建立投资委员会、制定工作模 式和规则，专家的联络、管理、薪酬方式等）。 二、岗位的设置、岗位职责及任职条件 （一）部门经理 岗位职责： 1、根据集团的战略意图，组织、协调实施集团公司重大的资本运 作项目。 2、根据集团的国际化战略和部署，组织编写并协调实施集团的国 际化发展计划。

组织拓展部个人工作总结

组织拓展部个人工作总结 组织拓展部个人工作总结（一） 随着20##年期末的到来，我们素质拓展部的工作也已经步入了尾声。由于我们培黎石油工程学院第一次成立素质拓展部，所以，我在工作中发现了许多的问题。虽然我们六个人兢兢业业，但是工作的过程中，还是遇到了许许多多的困难。 我们素质拓展部今学期的主要工作是： 一、制定细腻及精确的加分细则，为各班的评定小组制定一个标准。 二、安排具体的评定时间，为各个评定小组提供工作日程。 三、审核各个班级上交的素质拓展分个人申请表，并将其送往兰州城市学院本校区素质拓展中心。 在这些工作中，我发现了我们工作中存在者以下问题： 一、对工作的资料及其文件的陌生。 由于对于参考文件的不熟悉，对我们的工作的展开产生了相当大的影响，导致了制定的规则一遍遍的修改，以至于各个评定小组对我们素质拓展部的工作产生了质疑。 二、对某些项目的要求不明确。 对于某些加分项目，比如说对校学生会、青协干事的加分政策制定不明确，虽然我们在后来对其进行了明确的规定，但是也造成了一定的不必要的麻烦。我们应该在工作展开之前就对其进行明确的规定。 并且评定小组存在的问题也不容小视，比如，有的评定小组在加分的过程中存在着加分不认真、申请表内填错信息、对于加分项目不明确而自己制定标准的等等。所以我建议在明年我们部的工作开展之前，把各个小组的组长及成员召集起来开一个工作展开会议，让每个小组的标准等达到一个统一的标准。 工作中我的失误也存在着，比如我所负责的班级的班级汇总表的制作上，表上存在着大量的涂改及算术上的错误，这是我审核时的不认真，在此我自我检讨一下，并且保证，以后这样的错误一定不会再犯。

物业公司拓展部经理年度工作总结.

物业公司拓展部经理年度工作总 结 20xx年我担任了第一拓展部项目部经理,负责**大厦物业管理工作和市场拓展工作。时值岁末,回顾一年的工作,有付出和收获,有成绩与不足,总结过去,是为了将来更好地开展工作,现将20xx年工作做如下总结: 一、大厦的物业管理工作稳中有进,关系协调融洽,成功续签下一年度合同。 20xx年是大厦物业管理关键的一年,在20xx年取得业主认可并且满意物业管理的基础上,对物业管理的要求越来越高,因此,“创新”和“效益”是我05 年开展工作的主线。通过创新,不断满足业主日益增长的物业管理需求,取得良好的效益是物业管理项目生存和发展的根本。 1、员工队伍的建设。 作为一名管理处主任,我所理解的“以人为本”的“人”不仅仅是指广大的业主,也包括我们的员工。离开了人,管理就成为无本之木,无源之水。一个管理

出色的物业管理企业有两个主要特征:一是95%的员工服务在一线;二是95%的工作是程序化的。大厦管理处也是这样,管理人员与一线员工的比例是2:50。但一线员工对程序化工作的普遍反映是:缺乏激情。如何调动员工的工作激情,是我要经常考虑的问题,为他们程序化的工作增添乐趣就是很好的解决办法。自今年以来我组织开展了“趣味运动周”、“露一手厨艺大赛”、“企业文化纲要知识竞赛”、“**报·我最爱的作品朗诵大赛”等活动。加强了员工的凝聚力及向心力,推动了整体工作的提高,稳定了员工队伍。经过一系列活动的开展和促进,管理处员工自身素质及精神文明建设均上了一个新的平台,涌现出许多好人好事并多次受到业主们的好评,以实际行动形象印证了物业公司质量目标“**服务,超越业主期望”。全体员工的精神面貌有了质的飞跃,所有员工将继续专心、专注、热情、周到、细致的奋斗在工作一线上。 2、加强内部管理,进一步提高服务质量。 1)、在日常的工作中,通过制定每周工作计划,给各个部门每周的工作都指引了一个方向,使各个部门的员工对工作有一个主要工作核心,规范了各岗位员工的服务内容,使管理处工作更有秩序性。 2)、下发节约水电制度、工程部值班管理规定及

市场拓展部岗位职责

市场拓展部 经理岗位职责 1、主持市场拓展部的全面工作，对企业市场拓展工作负责； 2、主持编制部门工作计划，组织部门人员按计划实施； 3、检查计划执行情况，确保计划的全面落实； 4、负责掌握国家招投标法律法规及市场动态； 5、负责与有关单位联系，巩固、扩大客户资源； 6、负责组织项目拓展整体控制； 7、负责项目施工合同、内部承包合同谈判、签订； 8、负责利用本部门资源，跟踪项目实施情况，做出项目综合评价； 9、负责对本部门人员进行管理与考核； 10、负责对派出机构进行对口管理； 11、完成领导交办的其他工作。 副经理岗位职责 1、协助部门经理工作； 2、负责编制市场拓展方案； 3、负责汇总市场信息，进行项目综合分析，拿出项目拓展可行性建议； 4、负责项目拓展过程控制； 5、协助部门经理优选项目实施主体； 6、主持项目经济指标分析，进行合同交底； 7、负责收集、汇总项目管理信息，建立项目信息库；

营销员岗位职责 1、负责收集市场信息，上报市场动态； 2、负责办理招标文件、标书、保证金等具体工作； 3、参与对投标资料的制作、检查工作； 4、负责开标工作，掌握开标情况； 5、负责中标项目的相关资料收集，并与工程部办理移交； 6、完成部门经理交办的其他工作。 造价员岗位职责 1、负责掌握工程造价方面的法律法规及行业规范动态，建立和更新企业成本分析数据库； 2、负责对拟拓展项目进行经济分析，拿出可行性依据； 3、负责编制拓展项目经济资料，拿出报价方案； 4、负责起草项目合同，协助部门经理进行合同的谈判和签订； 5、负责进行成本分析，拿出经济指标； 6、监督、指导项目造价管理，并收集项目实施造价信息； 7、完成部门经理交办的其他工作。 资料员岗位职责 1、负责部门的接待，建立咨询台账； 2、负责收集、保存、移交部门内业资料，建立台账； 3、负责投标资料的制作、检查； 4、参与办理招标文件、标书、保证金等具体工作；

(精编)拓展部职能及岗位职责

拓展部职能及岗位职责 拓展部部门职责 直接上级：总经理 部门性质：项目终端客户开发、拓展机构 管理权限：市场开拓计划制订、实施的权限，承担执行公司规章制度、管理规程及工作指令的义务。管理职能：负责授权管辖项目终端客户开发、拓展工作，对所开发的终端客户信誉负责 主要职责： 1. 2. 负责根据公司制订的市场开发与拓展各项管理规定、制度，开发与拓展终端客户； 负责根据总体战略目标、市场开发与拓展战略规划，制订所管辖项目开发拓展的年度、季度、月度计划，并实现目标、计划； 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 负责拓展部开发与拓展费用的预算，严格控制费用支出与合理运用； 负责拓展营销政策方案的制订，呈报总经理审批； 负责开发与拓展空白项目客户市场、分析信息，同时对客户进行前瞻性预测； 负责部门人员的管理，制定拓展人员编制计划，并予以检查控制； 负责市场开发与拓展具体方法的收集、分析、培训、教导； 负责客户市场维护与管理，适时回访意向客户和潜在客户； 负责所管辖地区市场拓展客户的评估、客户要求的确认，以及签订合同完成后的后期跟踪与其它部门衔接服务工作； 10.负责所管辖地区所有意向客户资料的收集、整理，并建立档案；人员配置： 部门总监 1名、部门经理 2-5名、渠道主管若干名、拓展专员若干名部门组织架构分布与职务直观图： 总经理 总经理助理 拓展部总监 拓展主管 拓展专员

拓展部岗位职责 拓展总监岗位说明书 一、基本资料 1、职务名称：市场总监 2、直接上级：总经理 3、直接下级：市场经理、拓展专员 4、所辖部门：公司拓展部7、职务等级：总监级 5、工资等级：详见薪资等级表（机密） 8、辖员人数： 0-20名左右 6、工资水平：详见薪资制度（机密） 9、定员人数： 1人 二、工作内容 1、工作职能概要 规划制定公司的市场战略与策略，并推进实施，实现市场发展目标；组织部门人员完成市场拓展计划，监督实施执行拓展招商政策与激励机制，配合公司相关部门，完成公司各类市场拓展指标 2、职务说明（逐项说明工作任务、职责、权限） 编号工作内容及职责 协助总经理制定总体市场发展战略以及市场发展目标，制订所管辖地区市场拓展的年度、季度、月度计划，并实现目标分解、计划执行；权限 1 1市场拓展策略、政策提 议权； 2 3 制定和实施年度市场拓展计划，完成公司在行业中的市场定位和渠道开拓，并规范完善 管理拓展流程； 2、部门各项管理制度拟 定、监督、执行权； 3、改善公司管理建议权； 4、部门岗位调配权； 6、部门职员工作督查权 7、部门员工复试录用审 核权； 负责项目所属地区所有意向客户资料的收集、整理，并建立档案；管理监督公司市场拓 展费用预算与使用，严格控制费用以及本部门管理事项； 4 5 6 与各意向客户洽谈、沟通、促成销售，组织下属人员做好合同的签订、 监督拓展经理完成合同条款相应的应收账款及项目催收工作； 履行与管理工作， 负责拓展人员的管理，制定拓展人员行动计划，并予以检查控制；同时对目标客户的维 护与管理，适时回访意向客户和潜在客户；7、特许加盟合同签订、 执行权； 制定本部门相关的管理制度并监督检查下属人员的执行情况， 励机制，打造有战斗力的市场团队； 监督实施执行公司市场激 8、部门职员工作争议裁 决、奖惩建议权； 7 8 每月 30日准时提交月度工作总结与下月工作计划给直属上级； 9、部门职员任免建议权； 10、部门职员考核权； 11、上级领导授予的其他 职权。 完成上级领导临时交办的各项工作任务。 3、工作关系： 所施监督监督市场部下属 受总经理监督所受监督 可直接升迁的职位可相互转换的职位暂无 职位关系 营运部总监、项目总监 三、任职资格： 最低学历专业其他说明 所需学历及专业 大专以上学历 培训时间市场营销、工商管理其他专业同等学历 所需技能培训（方可上岗） 拟订需要培训科目 一年以上市场营销、企业管理、合同法、谈判技巧、财务基本知识等等 所需经验3年以上相关行业、服饰市场营销拓展管理工作经验，1年以上相关职位工作经验。

拓展专员年终工作总结

拓展专员年终工作总结 拓展事业部作为真心公司新成立的一个部门，主要从事调味品的 生产与推广工作。而我作为本部门的企划推广专员，也在自己的职责范围内开展了一系列的工作。 1、前期酱油产品上市合作广告策划公司的寻找，竞争对手市场情况的一个初步信息的掌握； 2、酱油产品上市前期市场调查，主要走访了六安、安庆、淮北、阜阳等市场，了解安徽市场酱油的市场现状及发展前景，掌握了酱油市场消费的基本情况，为以后真心酱油的市场开拓做好准备； 3、酱油前期广告策划宣传公司的选择及媒介推广方案的初步制定，包括导购员手册、前期推广活动方案、产品手册、活动物料清单、渠道推广方案、上市中奖方案等各种初步方案的制定； 4、协助五行广告公司开展市场调查及各阶段工作的对接与协调工作，包括产品定位、广告语、宣传策略、包装文案、品牌手册、黑豆功效手册、包装箱等一些列设计调整工作； 5、产品上市所需各种原辅料的制作采购并物流发送工作，包括了包装箱、瓶贴、品牌手册、宣传海报、促销物料等；

6、协助进行产品上市征订会的相关组织、布置、招待工作，并进行相关开盖有奖促销政策的讲解； 7、与合肥分公司及区域经理随时进行市场反馈情况的对接，了解市场一线业务人员对我公司产品及销售政策的真实信息，以供总监参考； 8、配合市场、技术人员开展其他需要配合的工作。 20XX年我在真心公司的前期工作主要以围绕酱油上市为中心而展开的，更多的是在产品前期规划及包装设计方面的配合工作，还涉及到采购物流等方面的内容，总体而言，XX年的工作内容是多而杂乱，而随着xx年产品上市，并市场销售工作逐渐步入正轨之后，我的工作重点也应该随之转移到市场销售方面。 1、随时跟踪产品市场销售情况，了解各经销商在对我司产品销售过程中所遇到的各种问题，及时上报公司并配合业务人员拿出相应的解决措施； 2、对经销商市场支持政策执行情况进行定期检查，发现问题及时上报并提出各种处罚或改进意见供总监参考；

拓展部岗位职责

市场拓展部部门职责 一．岗位核心要点概述 做好公司连锁零售体系之外的市场拓展工作，包括产品分销渠道的开发、建立与维护；行业客户的开发、拓展与维护；已有卖场的外围关系处理，新建卖场的前期事务；通过部门团队的有效拓展与积极探索，为公司提供高效的销售平台，实现整体经营的边际效益最大化。二．岗位工作内容 1.主持市场拓展部的全面工作，对企业市场拓展工作负责 2.配合公司制定部门年度工作计划和营销政策，并予以组织实施，按月度和季度分解落实计划任务。 3.对部门整体工作计划和内部管理实施监督，对下属工作能力，工作业绩，工作态度进行监督和考核，对业务进行培训和指导。 4.做好外部市场营销，负责与有关单位联系，巩固、扩大大客户资源。 5.外部公共关系协调，掌握有利与门店销售的各种资源（政府·城管·物业等） 6.新店开业及促销活动的策划和组织，制定及实施市场广告推广活动和公关活动，实施品牌规划和品牌的形象建设。 7.负责汇总市场信息，进行项目综合分析，拿出项目拓展可行性建议，负责收集、汇总项目管理信息，建立项目信息库，负责收集市场信息，上报市场动态 8. 建立和完善营销信息收集、处理、交流及保密系统，对消费者购买心 理和行为的调查，对竞争品牌产品的性能、价格、促销手段等信息

收集、整理和分析，对竞争品牌广告策略、竞争手段的分析，做出销售预测，提出未来市场的分析、发展方向和规划。 9. 积极寻找、跟踪、拓展商铺、及招商开发业务等目标项目，组织项 目谈判及双方高层会谈，促进项目签约； 10.协调各部门与本部的关系，保持良好的沟通和配合，保持合作伙伴 的良好的合作态度。 11.定期召开部门业务管理例会，接受公司在业务上的整体部署和指导。 12.完成上级交办的其他工作任务。

拓展部工作总结

拓展部工作总结 寒意渐浓，岁末将近。XX年是公司喜庆的一年，中秋晚会、20周年庆典，使我们整个“海澜”都沉醉在快乐的海洋中。我们“xxxx”也借着公司的喜气频传捷报！我拓展三部在公司整体战略部署下在陈总的英明指导下克服种种困难努力去完成公司下达的任务。 针对拓展三部在XX年的工作总结如下： 拓展三部成立至今有两年有余，在去年管辖的江西，广东两省上又增加了海南省，今年新开的店有8家。全部集中在江西省，其中地级市3家分别为：南昌三店、景德镇二店和鹰潭店。县城5家分别是武宁店、永修店、于都店、瑞金店、分宜店。 另外我部门还浮现了一批有店无人加盟的事情如：上饶步行街、新余交通路、瑞昌赤务路….. 在一年的摸爬滚打，兄弟部门虚心指教下，虽竭尽全力但仍未完成公司下达任务，咨询题是多方面的。针对目前存在的咨询题和在XX年的工作打算向公司作个汇报一：XX年工作中存在的咨询题： 1，由于部门中一批老拓展员离职补进来的年青拓展员，其社会经验和工作能力尚有很大的别脚，对海澜之家理念的理解还别是很透，在人交际中缺少谈判的诱导性和说服力。 3，有些当地潜在加盟商没有很好的挖掘和把握，特别是有些既想加盟 又别敢的加盟的没有及时说服和把握. 针对以上咨询题，10我本人作为三部的主管领导，将仍然严格贯彻陈总部门月度例会的精神。每月将召集全体拓展员经过例会的方式进行沟通，别断地探究和发觉咨询题，及时解决进展中浮现的新咨询题，边学习边实践来尽快提高部门人员的整体水平。并且，向各治理区的拓展员明确提出任务以任务制来约束和激进各区拓展工作。还将采取用老拓展员来带新拓展员的方法，是新手尽快上路，让他们少走弯路。寻觅目标店址,要严格按照公司“黄金地段，钻石店铺”去把关目标店铺。另外还将要求拓展员别断找求、挖掘当地加盟商加盟。 二：XX年的工作展望： 1. 江西省在经过两年的努力下，差不多有8个地级市开设了海澜之家，XX年争取把剩下的赣州、萍乡、吉安3个地级市全部拿下。另外在九江，新余，等都市积极开拓二店。另外也将充分利用海澜之家在江西省现有妨碍力使更多的当地加盟商来加盟，借助当地加盟商迅速进展。 2. 广东和海南两省开拓的难度较大点，一是由于海澜之家的品牌效应在两地仍然未全部突现.二，两省的前卫穿着使我们的服饰在款式上还别够吸引他们。 3. 广东的自产品牌不少，竞争很激烈。但是我相信随着公司品牌妨碍力别断进展，设计款式别断改进在广东如此的经济强省会有好的进展形势。 路是人走出来的，我相信在陈总的英明领导下，在我拓展三部自身别断吸取教训和努力下，XX年江西、广东、海澜三省一定会有更好的进展，为海澜之家的进展尽绵薄之力。

事业拓展部经理岗位职责

八、事业拓展部经理 1、做好市场调研，掌握市场动态，有计划地接收新的物业托管项目，加快公司的发展壮大。 2、负责对中介、装饰两分公司的管理、考核。 3、根据公司实际，积极拓展新的三产创利项目。 4、结合所接管物业，制定创收性的方便业主的活动计划。 5、定期向领导汇报下属企业或承包单位的经营情况。 6、协助管理者代表，做好ISO9000质量体系的相关工作； 7、完成领导布置的其它工作。 1 经理岗位职责 1.1 负责本部门对外拓展工作的安排、指挥、协调，制定拓展策划方案并组织实施。 1.2 负责组织市场信息的收集、整理、分析工作。 1.3 负责在公司授权范围内，选择、决定对外承接项目的立项工作，并报公司主管领导审批。 1.4 负责组织、实施招投标活动。 1.5 负责对标书、管理方案进行审核、修改，征询其他相关部门的意见，并报公司领导审核。 1.6 负责对外承接项目接待、洽谈，组织完成合同的评审、签订和续签工作。 1.7 负责组织建立健全部门岗位职责、规章制度、操作程序等。 1.8 负责处理对外公共关系，支持配合配合分支机构的工作。 1.9 完成公司领导安排的其他工作。 2 主管业务员岗位职责 2.1 负责市场信息的收集整理、分析，提出意见和建议，并填写《项目分析报告》，报部门经理审批立项。 2.2 负责对外拓展项目的前期联络、沟通、商谈及跟踪，并建立档案。 2.3 完成管理方案、标书的编写，并负责初步审核、修改。 2.4 负责按要求起草《物业管理顾问聘请合同》、《物业委托管理合同》及《物业管理方案纲要》，并报部门经理审批。 2.5 按照部门领导安排，布置业务员的工作，并负责业务指导。 2.6 了解、跟踪对外承接项目的进展情况，提出总结报告。 2.7 联系、安排对外承接项目物业管理合同的签定和续签工作，并填写《物业管理合同评审表》。 2.8 与公司其它业务部门联系，征询对管理方案的意见和建议。 2.9 完成领导安排的其他工作。 3 业务员岗位职责 3.1 负责市场信息的收集、整理、分析，提出意见和建议，并填写《项目分析报告》，报部门经理审批立项。 3.2 负责对外拓展项目的前期联络、沟通、商谈及跟踪，并建立档案。 3.3 参与完成管理方案、标书的编写、修改。 3.4 负责管理方案、标书等的排版、装订、印刷、存档保管等。 3.5 了解、跟踪对外承接项目的进展情况，提出总结报告。 3.6 联系、安排对外承接项目物业管理合同的签定和续签工作，并填写《物业管理合同评审表》。 3.7 与公司其它业务部门联系，征询对管理方案的意见和建议。 3.8 本部门的日常事务工作。 3.9 完成领导安排的其他工作。

拓展部职责及工作内容

拓展部职责及工作内容 工作内容： （1）开发新客户； （2）跟进既有客户； （3）对重要客户进行开展定期回访洽谈； （4）制订项目合作意向书并向客户提交； （5）保持高度职业敏感，搜集市场信息。 立足于本地市场，开拓外地市场的项目代理业务；搜集市场信息，汇总市场信息，建立并维护、项目数据库和客户数据库。 一、部门工作职能 1．开发新客户； 2．跟进、维护既有客户； 3．针对客户项目，组织开展竞标工作； 4．洽谈商务条件，代表公司与客户签订合作协议； 5．建立、维护项目数据库； 6．建立、维护客户信息库； 二、部门岗位设置、岗位工作内容、工作标准 （一）经理 直接上级：总经理（总经理助理权代） 直接下级：客户专员中心秘书 工作内容： （1）制订部门工作计划；

（2）检查、督促、指导、帮助下级员工的日常工作； （3）对重要客户进行跟进； （4）协调、组织公司各方面资源，主导重要项目竞标； （5）参加出席行业内重大活动，增进公司的市场影响； （6）组织实施对部门员工培训； （7）处理员部门突发事件； （8）其它公司交办事宜。 （二）客户专员 直接上级：经理 工作内容 （1）开发新客户； （2）跟进既有客户； （3）对重要客户进行开展商务洽谈； （4）制订项目合作意向书并向客户提交； （5）保持高度职业敏感，搜集市场信息，填写《项目资料表》、《客户资料表》，并向上级汇报。参加出席行业内重大活动，增进公司的市场影响； （6）加强业务学习，提升自身专业素质和形象。 （7）其它公司交办事宜。 （三）中心秘书 直接上级：经理 工作内容

（1）接听来访电话，做好登记整理工作，有价值信息及时向直接上级汇报； （2）根据上级安排，对客户进行电话回访，并将有关情况汇报；（3）文书类工作； （4）客户数据库、项目资料数据库的管理员，对两个数据库进行维护，确保数据安全； （5）统一管理部门内所需用的办公物品； （6）上级安排的其他工作； （7）其它公司交办事宜。 拓展部如何开展工作 拓展部最关键是信息和人脉，其实人脉到最后也是信息，朋友可以告诉你那个开发商有合作需求。 有几个关注方向: 1、关注一级市场，哪块地要招拍挂，地块情况，谁买了，心里得有数，找来电话或关系去沟通一下，一级市场是重点要关注的。 2、关注目标市场的开发商还有当地土地市场，通过电话名录，一个一个的联系，给开发商留下初步的印象，与三四线城市的中层建立关系，长期培养。 3、公司形象多宣传，在尽可能多的平台发布自己的信息。可以的话申请公司包装一下自己公司和自己的形象。 4、多接触项目，多参加房展会房交会拍卖会之类的活动，多交朋友。领导的资源比较丰富，经常与公司领导或其他部门经理带参加一些社

市场拓展部工作总结

市场拓展部2015年上半年工作总结 市场拓展部自3月份成立以来，在联社党委的正确领导和全体同仁的关心支持下，以拓展优质基础客户群体为宗旨，以深入了解常德市场为目标，紧紧围绕各项任务，积极开展工作，现将半年度工作汇报如下： 一、任务完成情况 截止2015年6月末，贷款营销1061万元，完成半年度任务的53%；存款营销772万元，完成半年度任务的64%；新增个人存款客户80户，已完成全年任务；新业务方面：办理ETC27户，完成半年度任务的68%；手机银行32户，完成半年度任务的40%；便民卡9户，完成半年度任务的11%。 二、开展的主要工作 1，深入市场调查，了解经济环境 通过产品推介、上门走访和调查问卷等形式，多渠道开展市场拓展，上半年共走访商户500余户，以武陵镇信用社和营业部为中心，主要辐射三大市场：江南城区的桥南市场、财富广场、以及毗邻三桥的兴隆装饰城，涉及的主要市场包括桥南市场、桥南家电城、水产市场、茶叶市场、兴隆装饰城等10多个，收集客户调查问卷130余份。通过深入市场，对桥南分布的11家银行的存、贷款业务进行了调查对比。一是由于农信社没有理财产品和多元化支付手段等金融服务，商户的福祥卡主要用做资金中转，资金归集以农行、建行和工行为主，其他商业银行，譬如兴业银行、长沙银行等又以丰富

的理财产品、优惠的支付服务和专业的区域化市场人员抢占剩余客户；二是通过上户了解发现，桥南市场内大部分商户主要以短期小额资金周转为主，该类客户通过互刷信用卡来达到资金周转的目的，部分客户（资金需求在50万左右）倾向于选择广发银行的生意人卡、长沙银行的小微贷和中国银行的个人网络循环贷款，以上三种贷款均无需抵押，办理周期短，手续简便，但要求以按揭方式偿还或利率偏高，尽管如此，仍受到商户的广泛青睐。 2，积极开展市场营销，发展新客户。 通过上门一对一宣传、服务，先后对桥南市场、财富广场、兴隆装饰城、龙腾物流园等地进行营销，通过深入各大市场内部，挨家挨户上门，以口头宣传、发放宣传折页等方式寻找新客户，特别是桥南市场及其周边商户，许多客户对便民卡从零了解到接受，上门服务得到了较好的反响。经统计，上半年共拜访商户500余户，其中有贷款意向的客户26户，开发成功的新客户16户，营销贷款1061万元，便民卡15张；营销存款772.1万元，新增个人存款客户80户，对公存款客户1户；营销ETC27台，手机银行32户。 通过主动联系社会团体，扩大联社影响力，创造营销机会。我部获悉常德市微善风爱心联盟工作后，主动上门洽谈，寻求合作机会。并于6月28日上午，代表鼎城信用联社发放爱心书包，参与“微善风助学爱心见面会”。与会中发放鼎城联社业务宣传单800余份，在慈善企业家中宣传并树立了良好的企业形象。 3，加大宣传力度，多渠道开展业务宣传 ①联合路演。利用开业、油菜花节等契机，与电子银行部、福

(岗位职责)拓展部职能

（岗位职责）拓展部职能

业务拓展部工作 职能及岗位责任说明书 （讨论稿） 一、工作职能 （一）资本运作职能 1、根据集团发展战略，研究论证集团战略性重组、整合、 上市、退出等资本运作构想，提出建议。 2、根据集团董事会部署，组织编写集团重大重组、且购、 上市、融资、退出等实施方案。 3、于集团的资本运作过程中，承担组织和协调工作。 4、根据需要，参和、协助集团下属业务板块的且购、重组、 上市、退出等资本运作项目。 （二）开发集团新业务的职能 1、根据集团的发展战略，协同战略规划部，组织研究能够 进行战略性投资的新的产业，寻找适宜的投资机会和项 目。 2、组织编写包括财务、技术、市场分析的新业务项目可行 性方案，提交董事会批准。 3、对于获得集团批准的新业务投资，建立新的业务单元且 协助实施。 （三）集团的国际化 1、根据集团的国际化战略，研究、拟定具体的集团国际化

发展计划。 2、协同各业务板块，有目标、有步骤地建立对外战略性合 作联盟关系，实施集团整体的国际化发展计划。 3、承担集团国际化过程中，关联的组织协调工作。（四）投资决策辅助职能 1、对下属板块的重大投资项目（限额之上）进行战略性审核和 可行性评估，为集团决策层提供建议。（过渡期由运营部分管） 2、作为投资委员会工作机构，组织、联系、协调各行业 专家，为集团、及下属板块的重大投资项目、资本运作项目等提供专业的决策支持。 3、投资委员会的日常管理工作（建立投资委员会、制定 工作模式和规则，专家的联络、管理、薪酬方式等）。 二、岗位的设置、岗位职责及任职条件 （一）部门经理 岗位职责： 1、根据集团的战略意图，组织、协调实施集团公司重大的 资本运作项目。 2、根据集团的国际化战略和部署，组织编写且协调实施集 团的国际化发展计划。 3、开拓新项目，针对具体项目选派项目经理，且协助项目

产业拓展部招商部工作职责及各岗位职责

XX集团产业拓展工作职责及各岗位职责 产业拓展部工作职责 1、进行市场调研，收集商业情报，并在市场调查和商业情报成果的基础上编制出商业规划方案； 2、收集、获取商家、品牌资源，建立商家/品牌档案，分析并确定目标商家/品牌，研究并提出经营模式，形成各业种和业态主力商家/品牌、辅助商家/品牌、补充商家/品牌的组合方案； 3、编制招商资料，制定并执行长、中、短期招商策略和优惠政策； 4、制定并实施长、中、短期的招商计划； 5、制定并实施签约商家/品牌的进场、筹备、开业方案； 6、对集团自有物业及回租物业进行招租； 7、参与新商业物业业态定位及规划； 8、签约商家进场前后的协调工作； 9、根据市场行情及时了解房屋租赁价格； 10、新项目的接洽、了解调查、进行可行性分析报告、商务谈判直至签约； 11、根据每年集团投资开发市场的总体规划,调查区域新市场、新项目、地块，分析各种潜力，根据对区域新市场、新项目、新地块实地考察并作相应的分析报告向集团提交可行性分析报告，供集团及董事会参考； 12、执行集团拓展计划和拓展政策，考虑新市场对整个集团的对外影响力以及开发后期的有效管理，及时有效的收集开发新市场的各类信息。 一、产业拓展部总监岗位职责 所属部门：产业拓展部 直接上级：集团副总裁 直接下属：产业拓展部副总监 职责内容: 1、全面负责集团旗下所有项目的招商工作； 2、根据集团商业项目发展的整体目标，制订商业地产的招商策略，以及系统的招商政策、计划方案推广计划； 3、对招商工作进行统筹管理、协调和推进，参与商业部分的招商租赁管理； 4、负责提出营销管理思想，制定并完善集团营销管理体系，同时制定出相应的考核标准，并监督执行； 5、指导编制招商部门职能规范、岗位职责与工作标准，编制招商工作计划，建立和健全各项招商管理制度、运作规范和流程，并组织贯彻实施； 6、负责实现部门工作目标，提出改革措施与方案，领导团队完成集团下达的工作目标，创造最佳业绩，同时要提出有益于工作的革新措施与实施方案； 7、负责制定本部门月度、季度及年度的工作计划并落实实施；负责部门团

2020年拓展部工作总结

xx年拓展部工作总结 xx年是我到拓展部工作的第二年。总结过去的一年，主要的工作有以下几个方面： 一，进一步加强对外联系，拓展承接展览业务。 二，加强业务学习，进一步丰富展览陈列手段，不断提高设计水平。积极贯彻院领导提出的展览厅“一条龙服务”意识，在实践工作中不断学习，积累经验，较好地完成为租场的客户提供策划、媒体宣传、陈列布置以及请柬、海报、画册的编辑与设计的指导工作。另外，还负责画院员工名片设计与xx年、xx年度中共广东省委宣传部贺年卡的设计。 三，协助展览馆馆长，制定展览馆相关管理制度，完善部门的员工分工，责任到人，更好地提高工作效率。 根据日常的布撤展以及展览过程中出现的情况，及时分析研究，协助展览馆制订管理制度，明确人员分工，使得工作效率得到提高。四，协助完成广东画院展览馆音响工程任务。 邀请广东省演出公司对展览馆音响工程进行设计、施工，对设计方案反复研究，并根据日常使用情况进行方案修改，在xx年9月初完成竣工任务。 五，负责《院刊》的版式设计以及部分编辑工作。 在担任《院刊》（季刊）编辑的期间，较好地完成部分编辑工作与每一期的美术编辑、排版以及监印工作。 六，加强数字化办公业务的管理与学习，作好有关展览的文字、图片

资料整理工作，实现数字化管理。 充分利用拓展部配备的电脑、扫描仪、打印机、数码摄像机等现代化的办公设备，加强学习，积极实践，把一年来展览举办的有关图片、文字等资料的整理记录、存档。 七，在完成本职工作的同时，抓紧业余时间进行创作研究。 积极响应院领导的号召，充分利用业余时间进行创作研究，创作出一批作品，特别是在理论方面，加强学习，先后有多篇理论文章发表于各类专业刊物。其中，《再论文人画之价值》发表于《美术报》，《呼唤经典，呼唤深刻，呼唤巨匠》、《李伯安艺术研究》、《关山月艺术研究》等发表于专业刊物。另外，拓展部人员还积极参加每周举办的文化讲座学习。 八，工作中的体会和不足 在日常工作中，我主要是同时负责展览馆、艺术研究拓展部以及《院刊》编辑室三个部分的工作，其中大部分是设计的工作，在工作中总觉得自身的设计水平还不足以自如应付所有的设计任务。所以应加强业务学习，主要是在知识的更新和强化方面。另外要更好地提高工作效率和进一步完善拓展业务方面的工作，在画院新址工程完成之际，不断地自我增值，更好地适应现代美术事业的发展。查看更多>>部门工作总结 内容仅供参考

项目拓展经理岗位职责说明书

集团公司岗位职责说明书范例岗位名称项目拓展经理岗位编号 所在部门岗位定员 直接上级战略副总经理职系 直接下级无 所辖人员岗位分析日期 本职：负责土地信息的收集分析、项目前期可行性研究及土地获取、手续办理等工作职责与工作任务： 职责一职责表述：负责房地产开发相关信息的收集与研究工作工作时间百分比：15% 工作 任务 负责收集、整理并熟知政府对房地产开发的政策、法规 负责收集、整理土地招、拍、挂交易市场的相关信息 负责其它土地信息的收集、整理、分析工作 职责二职责表述：负责项目可行性分析研究工作时间百分比：20% 工作 任务 负责针对项目进行详细的市场调查 负责编写项目的详细可行性报告，包括市场分析、项目本身物业情况分析、市 场定位分析、拆迁方案分析、施工组织分析、成本分析、营销分析、效益分析 等 参与后期规划设计方案的沟通与评审及项目规划建议书的编写 职责三职责表述：参与项目的立项决策、土地储备、土地谈判工作工作时间百分比：20% 工作 任务 参与立项决策，负责编写项目决策总结 参与土地储备研究，包括土地转让和土地开发的项目研究 参与土地招投标和用地管理 职责四职责表述：负责办理项目开发报批的相关手续工作时间百分比：40% 工作 任务 负责项目的报审、报批手续的具体事务性工作 负责办理征地批复、建设用地批准书、土地评估、土地证等工作 职责职责表述：完成上级领导交办的其他工作任务工作时间百分比：5%

五 权力： 项目立项、土地获取的建议权 有代表公司与外界有关部门和机构联络的权力 内部协调关系工程项目部、合约部、财务部 外部协调关系有关政府部门、学术机构和行业内企业等 任职资格： 教育水平大学本科及以上 专业投资管理、房地产经营与管理等相关专业 培训经历项目开发、可行性分析等相关培训 经验5年以上工作经验， 2年以上房地产行业相关岗位工作经验 知识通晓市场研究及项目分析理论知识、财务管理、经济管理、成本测算、市场营销等知识，掌握房地产相关知识 技能技巧具有很强的判断、决策能力、社交及应变能力、沟通协调和计划组织能力；熟练使用WORD,EXCEL等办公软件，具备基本的网络知识 其它： 使用工具设备一般办公设备（计算机、电话、传真机、打印机、Internet/Intranet网络）工作环境一般办公环境 工作时间特征正常工作时间 所需记录文档可行性分析报告、项目相关文件、公司文件、工作计划 备注：

2020年组织拓展部个人工作总结

组织拓展部个人工作总结（一） 随着20##年期末的到来，我们素质拓展部的工作也已经步入了尾声。由于我们培黎石油工程学院第一次成立素质拓展部，所以，我在工作中发现了许多的问题。虽然我们六个人兢兢业业，但是工作的过程中，还是遇到了许许多多的困难。 我们素质拓展部今学期的主要工作是： 一、制定细腻及精确的加分细则，为各班的评定小组制定一个标准。 二、安排具体的评定时间，为各个评定小组提供工作日程。 三、审核各个班级上交的素质拓展分个人申请表，并将其送往兰州城市学院本校区素质拓展中心。 在这些工作中，我发现了我们工作中存在者以下问题： 一、对工作的资料及其文件的陌生。 由于对于参考文件的不熟悉，对我们的工作的展开产生了相当大的影响，导致了制定的规则一遍遍的修改，以至于各个评定小组对我们素质拓展部的工作产生了质疑。 二、对某些项目的要求不明确。 对于某些加分项目，比如说对校学生会、青协干事的加分政策制定不明确，虽然我们在后来对其进行了明确的规定，但是也造成了一定的不必要的麻烦。我们应该在工作展开之前就对其进行明确的规定。 并且评定小组存在的问题也不容小视，比如，有的评定小组在加分的过程中存在着加分不认真、申请表内填错信息、对于加分项目不明确而自己制定标准的等等。所以我建议在明年我们部的工作开展之前，把各个小组的组长及成员召集起来开一个工作展开会议，让每个小组的标准等达到一个统一的标准。 工作中我的失误也存在着，比如我所负责的班级的班级汇总表的制作上，表上存在着大量的涂改及算术上的错误，这是我审核时的不认真，在此我自我检讨一下，并且保证，以后这样的错误一定不会再犯。 我们今年是我们院第一次展开素质拓展活动，其中去哦是存在着很多的问题，但是，我们也有着成功。由于我们是自己摸着石头过河，没有先例参考，所以今年的工作是最困难的，因为我们要制定符合我们学院实际情况的加分细则及其标准，而且还要让每名学生都认可及了解我们素质拓展部这个新鲜事物。就在这么多的困难下，我们还是比较好的完成了我们的工作，为明年打下一定的基础。所以，我认为我们今年的工作做的还是比较好的。 在此，我对我们部今后的工作及各位同事有以下几点建议：