当前位置：文档库 › 49家上市房地产公司存货高达5000亿万科存货最高.

49家上市房地产公司存货高达5000亿万科存货最高.

49家上市房地产公司存货高达5000亿万科存货最高

截至10月26日，共有49家A股房地产公司发布了三季报。统计数据显示，在2010年融资吃紧、房地产调控政策紧锣密鼓的环境下，房地产开发企业仍“不差钱”。值得关注的是，截至2010年三季度末，70%房企的经营性现金流出现了负数，而上市房企的“存货”依然居高不下。这就意味着，若成交量继续下滑，房地产企业的资金链或陷危局。上市房企“不差钱” 截至三季度末，49家上市公司的负债总额达到5865.9383亿元，同比大幅增长53.3%，2009年同期为3826.66亿元。其中，负债总额超过100亿元的公司有15家，分别是万科A1385.98亿元、保利地产1079.51亿元、金地集团473.7亿元、招商地产338.83亿元、滨江集团229.86亿元、新湖中宝199.7亿元、中华企业169.34亿元；宁波富达、华发股份、荣盛发展、嘉凯城和上实发展的负债均介于100亿元至150亿元间。庆幸的是，没有一家房企的资产负债率超过100%，49家公司的平均负债率为63%。其中，顺发恒业为83.7%；天津松江资产负债率最高，为91.43%；中润投资、滨江集团、宁波富达的资产负债率也在80%以上。分析人士称，事实上，上市房企的负债率仍可以说是大大偏低的。因为上市房企的融资渠道较非上市房企更多。据相关消息称，目前非上市房企的负债率大都超七成。上市房企“不缺钱”可以从另一个数据得到佐证：截至2010年三季度末，49家房地产开发类上市公司的货币资金均为正值。“招宝万金”房企四龙头手中握有的资金均超过了108.88亿元。其中，万科A的现金流最为充沛，其货币资金达到了315.4345亿元，远远超过了保利地产、金地集团和招商地产各握有逾100亿元。不过，从现金充裕角度看，金宇车城、多伦股份和*ST海鸟需要投资者引起警惕。这三家公司的货币资金均少于700万元，*ST海鸟的货币资金更是只有267.7万元。经营性现金流七成为负虽然上市房企的现金存量暂时无虞，但49家公司中却有35家企业前三季度的经营活动现金流净额为负。与2009年1-9月的数据对比来看，只有12家上市房企的经营性现金流同比是增长的。经营性现金流量这项会计指标，是上市公司盈利真实水平的“试金石”，能考量上市公司的经营能力和支付能力。如果一家上市公司盈利指标不错，但经营性现金流量不足，则说明该公司的账面盈利很可能躺在应收账款上。如果该应收账款不能及时收回而变成坏账，则会影响到公司的偿债能力和利润分配，进而影响公司正常运营。统计显示，在49家房企中，大公司的经营性现金流全部为负，拥有正值的公司悉数为二三线地产公司。其中，华发股份的经营性现金流净额为27.5455亿元，远超过了排在第二位的中弘地产的10亿元。此外，广汇股份的经营性现金流也较充裕，为

6.3532亿元；卧龙地产、深鸿基、万通地产、广宇集团、天房发展、天宝基建、深长城、中润投资、滨江集团的现金回收状况也比较良好，经营性现金流净额都超过了2亿元。而保利地产2010年1-9月的经营性现金流净额让人诧异，至三季度末，经营性现金流净额负值高达261.0763亿元；相比去年同期，大幅下降了600%，为所有上市房企中经营性现金流净额最少的一家公司。作为高度扩张的房地产公司，经营性现金流净额出现负数属于正常情况。一房地产分析师说道，“但如果有一家公司出现突然下降，就可能表示其现金流入或流出方面出现了问题。”对房地产企业来说，今年前三季度经营性现金流突然

下降，主要是销售方面出现了较大问题。事实上，2010年以来房屋成交量萎缩得比较明显，这对房地产公司来说影响巨大，正是房企现金流快速下降的主要原因。房子不能及时销售，而许多支出如土地、预售的项目、已经开工的项目等为刚性支出，因此在销售下降的情况下，房企现金流不可避免地出现下降。一资深行业分析师说，可以用“盈利现金比率”(即经营活动净现金流/净利润)来检验上市公司利润的真实性。他还说，“其大小直接反映了公司自身获得现金的能力，被称为每股收益的‘含金量’。该比率大于1才是好的。” 统计后可见，深鸿基的盈利现金比率最高，达到了9.3，其次是华发股份，达到8.76；广宇集团、天房发展、卧龙地产、天保基建的盈利现金比率在2以上；高于1的还有中润投资、深长城、万通地产和广汇股份。万科存货最高然而，处于土地价格飞涨的时代(至少目前为止该状况仍未有变化)，经营性现金流为正不一定就代表这家房地产公司成长性好。因为相比于货币现金，“在地价猛升的阶段性趋势中，拥有更多的土地才能拥有更好的盈利表现。” 存货是房地产开发企业最重要的资产，通常占去资产总额的绝大部分，其中，在建开发产品和开发产品是最重要的存货。根据Wind统计显示，49家上市房企的存货达到5000亿元，比2010年年中的4626.65亿元又有了增长。如果按照100万元一套房产估算，仅这49家房企的存货量就高达50万套。而所有房地产上市公司共有121家，根据所有房企今年中报的囤货数据7736亿元计算，预计2010年三季度所有房地产上市企业的屯房量不会低于年中。根据资料，万科2010年1-9月累计实现销售金额714.2亿元，保利地产实现签约金额413.96亿元，按照简单的年化计算，万科与保利地产的销售金额952亿元和551亿元。而根据他们各自达到1231.96亿元和1015.783亿元的囤货计算，要卖完这些囤货，万科需要1.3年，保利需要1.85年。而房地产调控政策还在继续加紧收缩，央行从2010年10月20日起将存贷款基准利率上调了25个基点。一分析师说道，“在长期调控尚未有停歇迹象的情况下，预计房地产商为了保证销量，四季度至明年初，降价促销将会此起彼伏。” 而另一个分析师甚至表示，即便是降价促销也未必能增大销量，“因为新建住宅集中放量要到明年。预计四季度中国房地产市场量价齐跌应是大概率事件。”而这很可能将冲击整个行业的资金周转。这时，手握大量现金的房企日子或将有更多温饱保障。 49家地产企业存货统计证券代码证券简称存货(万元) 000002.SZ 万科A 12319575.56 600048.SH 保利地产 10157827.33 600383.SH 金地集团4701235.313 000024.SZ 招商地产 3546545.243 002244.SZ 滨江集团1473985.436 600325.SH 华发股份 1441638.224 600208.SH 新湖中宝1278441.869 600675.SH 中华企业 1249039.317 600724.SH 宁波富达1109179.62 002146.SZ 荣盛发展 1085692.618 000918.SZ 嘉凯城

1052100.649 600322.SH 天房发展 996371.2368 000031.SZ 中粮地产858571.575 600225.SH 天津松江 720114.915 000517.SZ 荣安地产

601465.1847 000631.SZ 顺发恒业 563116.4889 002133.SZ 广宇集团538322.1953 600246.SH 万通地产 515724.0251 000667.SZ 名流置业505812.29 600743.SH 华远地产 435010.7728 000897.SZ 津滨发展

433924.6999 600239.SH 云南城投 396056.9567 000042.SZ 深长城

355185.0889 600716.SH 凤凰股份 352531.4186 000979.SZ 中弘地产336875.9439 000965.SZ 天保基建 308841.1155 000511.SZ 银基发展285315.3472 000506.SZ 中润投资 262060.2096 000797.SZ 中国武夷

235758.5662 000558.SZ 莱茵置业 235734.9957 600053.SH 中江地产217348.6549 600393.SH 东华实业 195612.5836 600173.SH 卧龙地产186510.9846 000514.SZ 渝开发 166530.4762 000736.SZ ST重实

141406.7835 000011.SZ 深物业A 131067.4713 002208.SZ 合肥城建122456.6557 600256.SH 广汇股份 88027.4321 600614.SH 鼎立股份

85785.1831 000668.SZ 荣丰控股 81527.4195 000040.SZ 深鸿基 63342.5572 000838.SZ 国兴地产 55019.4669 600696.SH 多伦股份 41592.5656 000546.SZ 光华控股 28261.4074 000638.SZ 万方地产 17380.4549 000670.SZ S*ST天发11770.7293 600167.SH 联美控股 3522.3751 000803.SZ 金宇车城 1603.4996 600634.SH *ST海鸟 156.0497

万科集团项目开发成本费用核算办法附开发成本科目编号一览表

万科集团项目开发成本、费用核算办法(附开发成本科目编号一览表) １、目的:加强成本管理,规范集团房地产开发企业成本核算,正确计算开发产品成本,便于成本资料的比较与分析。 2、范围:适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3、职责:总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况;集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求,正确组织成本核算工作,建立成本核算责任制,完善成本核算基础工作,改进成本核算办法,合理确定成本计算对象,正确归集与分配开发成本及费用,及时、准确、完整地提供成本核算资料,并及时发现成本管理中存在的问题,不断寻求降低成本的途径,同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。 4、方法与过程控制 4.1 成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下: ４、1、1 根据成本核算对象的确定原则与项目特点,确定成本核算对象。 4.1、2 设置有关成本核算会计科目,核算与归集开发成本及费用。４、1、3 按受益原则与配比原则,确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 4、1.４将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。４、１、5 编制项目开发成本计算表,计算各成本核算对象的开发总成本。 4、１、6 正确划分已完工与在建开发产品之间的开发成本,分别结转完工开发产品成本。

4、1、7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供),根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本,正确结转完工开发产品的销售成本。 4.1、8 编制成本报表,根据成本核算与管理要求,总括反映各成本核算对象的成本情况。 4、2 成本核算对象的确定 4、2、1 成本核算对象的确定原则 4.2.1、1 满足成本计算的需要; 4、2、1、２便于成本费用的归集; 4.2、1、3 利于成本的及时结算; 4、2、1、4 适应成本监控的要求。 4、2、２成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则,并结合项目实际情况,确定具体成本核算对象。４、2、２、1 成片分期(区)开发的项目,可以以各期(区)为成本核算对象。４、2.2、２同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的,在按期(区)划分成本核算对象的基础上,还应按功能划分成本核算对象。 4、２、２、3 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的,还应按结构划分成本核算对象。４、2、2、４根据核算与管理需要,对独立的设计概算或施工图预算的配套设施,不论其支出就是否摊入房屋等开发产品成本,均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套

万科内部控制报告

上海万科内部控制研究报告 B12031130 章超凡一二三四总分评分

目录中文摘要第一部分公司背景介绍 --------------------------------------------------------1 第二部分万科公司内部控制五要素分析-------------------------------------------2 2.1内部环境分析 -----------------------------------------------------------2 2.1.1组织架构-----------------------------------------------------------2 2.1.2发展战略-----------------------------------------------------------2 2.1.3 人力资源-----------------------------------------------------------3 2.1.4 社会责任-----------------------------------------------------------3 2.1.5 企业文化-----------------------------------------------------------4 2.2风险评估分析 ---------------------------------------------------------4 2.3 控制活动分析------------------------------------------------------------5 2. 3.1 不相容职务分离-----------------------------------------------------5 2.3.2 授权审批 ----------------------------------------------------------5 2.3.3 会计系统 ----------------------------------------------------------5 2.3.4 财产保护控制 ------------------------------------------------------6 2.3.5 预算控制-----------------------------------------------------------6 2.3.5 运营分析 ----------------------------------------------------------6 2.3.6 绩效考核分析 ------------------------------------------------------6 2.4 信息与沟通 -------------------------------------------------------------7 2.5 内部控制 ---------------------------------------------------------------8 第三部分万科公司内部控制不足及相关建议 --------------------------------------9 3.1万科公司内部控制不足 ----------------------------------------------------9 3.2相关建议 ---------------------------------------------------------------10 第四部分总结---------------------------------------------------------------10 参考文献 ---------------------------------------------------------------------11

房地产开发公司资金管理制度

资金管理制度第一章总则第一条为了加强AAA地产开发有限公司资金管理，保证资金的安全，规范资金的使用，充分发挥公司总体资金优势，合理配置资源，改善融资结构及手段，降低资金成本，加速资金周转，以达到公司价值最大化的战略目标，特制定此管理办法。第二条公司实行资金的集中管理，原则上对外筹资与内部现金头寸实行高度集中管理，明确各级资金调动的责任和权限，杜绝越权调动资金行为。第三条资金管理的主要内容包括：现金的管理，银行存款及信用卡的管理，筹融资及对外担保的管理、对外投资的管理和资金调动审批权限。第二章现金的管理第四条根据国家的《现金管理暂行条例》，结合公司实际情况，对现金制定如下管理办法：第五条现金的收取（一）收取现金的范围： 1.单位或职工交回的差旅费余款，赔偿款，罚款，备用金退回款； 2.无法办理转账的销售收入； 3.不足转账起点的小额收入。（二）公司因业务需要必须收取现金的，统一由财务部门办理，其他部门或个人均不得以公司名义收存现金。（三）出纳在收取现金时，应仔细审核收款单据的各项内容，当面清点现金，认真鉴别真伪，防止出现假币、错收。如发生误收假币或错找零，由出纳人员负责追回或承担一切损失。（四）收款后，出纳要及时在有关凭证上加盖“现金收讫”章。第六条现金的使用（一）现金的使用范围： 1.支付职工个人的工资、奖金、津贴、支付个人劳务报酬;支付各种劳保,福利费,以及国家规定的对个人的其他支出。 2.支付出差人员必须随身携带的差旅费; 3.转帐结算金额(100元)起点以下的零星支出;

4.不能转帐的业务款项支出; 5.总经理批准的其他事项。（二）现金支付的规定 1.对于需支付现金的业务，会计人员必须严格审查其合法性与合理性。如遇不符合规定或超出现金使用范围的，会计人员不得办理。 2.办理现金付款时，会计人员应认真审查原始凭证的真实性与正确性，是否符合公司规定的签批手续，审核无误后支付现金。 3.付款后，出纳要及时在有关凭证上加盖“现金付讫”章。第七条库存现金的管理（一）库存现金限额的规定：根据现金管理规定，各财务部门必须结合本部门的业务量和开户行的距离确定合理的库存限额。库存限额以不超过2天的开支额为限。具体数额由各项目部的财务部门及开户银行协商确定，报公司财务部审批备案。对发生意外损失的，超限额部分由责任人全额承担（项目部在银行下班后收取的现金除外）。（二）库存现金的保管：现金保管的责任人为出纳人员；现金的保管要有相应的保管措施，保险柜应存放于坚固实用，防潮、防水、通风较好的房间，房间应有铁栏杆，防盗门；保险柜钥匙由出纳人员专人保管，不得交由其他人代管；出纳人员工作变动时，应更换保险柜密码，保险柜的钥匙或密码丢失或发生故障，应立即报请领导处理，不得随意找人修理或配匙；库存现金应整齐存放，保持清洁，如因潮湿霉烂、虫蛀等问题发生损失，由出纳人员负责。（三）库存现金的盘点：出纳人员必须每日登记现金日记账，每日下班前盘存清点库存现金，并按日填写出纳日报；星期五下午盘库时，需由会计人员监盘，并同时在出纳日报上签字；月末现金日记账余额要与总账现金余额核对相符，确保账账相符，账实相符；发现溢余或短缺，及时查明原因，按规定程序报批处理；由出纳自身责任造成的现金短缺，出纳人员全额赔偿，如造成重大损失，应追究责任人的法律责任。（四）任何人不得以“白条”抵充库存现金，不得坐支挪用现金，不准设立账外库存现金。第三章银行存款的管理第八条为了加强资金管理，保证公司资金的安全、合理和高效使用，杜绝各种违法乱纪现象的发生，根据国家有关制度，结合公司财务管理规定和实际情况，制定如下管理办法

某公司存货管理存在的问题及对策研究

本科生毕业设计（论文）封面（ 2016 届）论文（设计）题目作者学院、专业班级指导教师（职称）论文字数论文完成时间大学教务处制

会计原创毕业论文参考选题(200个) 一、论文说明本写作团队致力于会计毕业论文写作与辅导服务，精通前沿理论研究、仿真编程、数据图表制作，专业本科论文3000起，具体可以联系qq 805990749。下列所写题目均可写作。二、原创论文参考题目 1 存货跌价准备、坏账准备与盈余管理关系研究 2 中小企业营运资金管理现状和对策分析 3 中小企业内部控制问题研究 4 中小企业税务外包问题探究 5 中外ERP产品对比探讨 6 中外商誉会计比较研究 7 基于公司治理的内部控制浅析 8 《小企业会计准则》与《企业会计准则》的比较研究 9 基于公司治理的内部控制浅析 10 对我国投资性房地产准则的认识与思考 11 某集团财务控制体系的优化研究 12 工商银行房贷业务风险分析 13 论作业成本法在服务业的应用 14 企业应收账款风险管理问题研究———以中小型企业为例 15 上市公司业绩评价体系研究 16 风险导向审计及其在我国的应用分析 17 浅析我国农村信用社内部控制的问题与对策 18 论中小企业品牌塑造及误区 19 资产减值会计的对策与应用 20 农村村级现状与对策分析——以某镇为例 21 某幼儿园会计控制体系研究 22 基于并购目的的企业价值评估模型的探讨 23 企业物流成本相关问题探析 24 审计主体在环境审计中的作用 25 金融危机背景下外贸企业融资策略研究——以某服饰公司为例 26 基于公司治理的内部控制浅析 27 物流企业营运能力分析——以xx公司为例 28 高新技术企业价值评估 29 某汽配公司产品成本控制的研究 30 对我国增值税转型若干问题的探讨 31 基于公司治理的内部控制浅析 32 xx印刷公司研究 33 宏观调控下房地产企业研究 34 全面预算执行控制的探讨——以某公司为例 35 营改增对企业的影响－－以某公司为例

万科房地产费用成本核算指导

万科集团房地产成本核算指导目录第一章总则第二章成本核算的基本程序第三章成本核算对象的确定第四章成本费用项目及核算内容第五章会计科目与帐簿设置第六章成本费用的归集与分配第七章成本报表第八章附则 VＡＮKＥ万科企业股份有限公司房地产开发企业成本核算指导（讨论稿）

编制单位:财务管理部一九九八年十二月第一章总则 1-1 为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算,正确计算开发产品成本,便于成本资料的比较和分析，根据《股份有限公司会计制度—会计科目和会计报表》及其附件三“房地产开发业务会计处理规定”与我国具体会计准则等有关规定，以及集团《财务管理规则》和《会计管理规则》的要求，制定本指导。 1-2 集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作,严格遵守成本开支范围,合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用,及时、准确、完整地提供成本核算资料,及时发现成本管理中存在的问题，以便寻求降低成本的途径。 1-３各房地产开发企业,建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作,改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。第二章成本核算的基本程序成本核算的一般步骤：第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点,确定成本核算对象。第二步:按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿,按成本核算对象归集开发成本费用。第三步:按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。第四步:将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。第五步:编制项目开发成本计算表,计算各成本核算对象的开发总成本。

中海地产vs万科2013标杆企业深度研究报告(九舍会智库)

企业经营数据(2012年度)

【参考资料】房地产智库(九舍会),百万文库,26大类,批量赠阅：【企业管理】宏观,市场,行业,企管,人力,财务,风控；【项目管理】项管,质量,进度,成本,合同,信息,报建；【项目开发】立项,策划,设计,采购,施工,广告,租售；【产业经营】物管,住宅,商业,工业,旅游；房地产智库(九舍会)赠阅：万科,保利,恒大,中海,万达,华润,绿城,龙湖…房地产百万文库,助您构建企业和个人知识库！2013加400,840,8848,批量赠阅以下文档；网盘自助下载！助您成功！【万科集团】房地产智库,赠阅：万科集团_3000亿战略目标和13个核心高层的微妙关系_2011年.doc 房地产智库,赠阅：万科集团_RT艺术人文新城市平台整体策略.ppt 房地产智库,赠阅：万科集团_万科万达十年双雄_2010年.doc 房地产智库,赠阅：万科集团_万科恒大的资金链分析_2010年.doc 房地产智库,赠阅：万科集团_上市公司风险评估.xls 房地产智库,赠阅：万科集团_专访副总裁毛大庆_2010年_财富生活.pdf 房地产智库,赠阅：万科集团_产品库的构建从客户到产品.ppt 房地产智库,赠阅：万科集团_产品战略_2008年.ppt 房地产智库,赠阅：万科集团_产品战略实施.ppt 房地产智库,赠阅：万科集团_人力资源年度目标计划表.xls 房地产智库,赠阅：万科集团_从万科历程看房地产客户关系管理_2008年.ppt 房地产智库,赠阅：万科集团_以客户细分实现产品增值的营销策略.pdf 房地产智库,赠阅：万科集团_企业品牌战略研究_2008年.pdf 房地产智库,赠阅：万科集团_企业文化_2010年.doc 房地产智库,赠阅：万科集团_企业文化和品牌.ppt 房地产智库,赠阅：万科集团_企业文化案例.doc 房地产智库,赠阅：万科集团_企业研究_营收超万科目标世界500强_2009年_高通智库.pdf 房地产智库,赠阅：万科集团_企业研究_龙头房企的策略_2010年_高通智库.pdf 房地产智库,赠阅：万科集团_住宅与商业物业定价模型含附件.ppt 房地产智库,赠阅：万科集团_住宅产业化战略与实践_2010年_副总裁毛大庆.ppt 房地产智库,赠阅：万科集团_住宅施工图设计指引.doc 房地产智库,赠阅：万科集团_住宅施工图设计标准_2010年.pdf 房地产智库,赠阅：万科集团_住宅标准化研究_含附件.ppt 房地产智库,赠阅：万科集团_住宅标准化规划设计模式及物业管理建议.pdf 房地产智库,赠阅：万科集团_住宅精装精细化设计及万科精装修设计解析_博志成.ppt 房地产智库,赠阅：万科集团_住宅项目合理工期计算表.xls 房地产智库,赠阅：万科集团_住宅项目常见风险分类清单.doc 房地产智库,赠阅：万科集团_住宅项目施工合理工期计算表.xls 房地产智库,赠阅：万科集团_信息平台及系统方案_2010年_新宇.ppt 房地产智库,赠阅：万科集团_借鉴万科项目拓展相关经验_道然.ppt 房地产智库,赠阅：万科集团_内部控制制度.doc 房地产智库,赠阅：万科集团_内部控制审计表单.xls 房地产智库,赠阅：万科集团_内部控制自我评价报告_2010年.pdf

房地产公司资金收入管理

2.6房地产公司资金收入管理旁地产公司资金的收入包括房款收入、各项保证金收入、违约金收入等。下面主要对房款收入管理的相关内容进行详细说明．具体包括房款收取与催收管理、交房尾款收取管理、办证退补差额款管理、房屋转让款收取管理、销售折扣管理等。 2.6.1 房款收取与催收管理房款收取包括定金、首付款、全款、按揭或公积金贷款等款项的收取，收取的方式一般包括现金、支票、银行卡转账、信用卡支付等。 (1)房款收取的主要内容 ①定金：签订购房协议之前收取的认筹金及签订购房合同前收取的定金（小定和大定）。 ②首付款：协议转合同后客户交来的除贷款之外的款项。 ③全款：客户一次性交纳全部房款的款项。 ①按揭或公积金贷款：客户办理住房贷款由银行划人公司的款项。 (2)房款收取与催收管理的部门职责 ①销售部负责购房协议、合同签订，签订合同当天将合同递送财务部，每周提供银行按揭（公积金）办理情况周报表，便于财务部协助销售部催收房款；销售部负责催收房款。 ②财务部负责根据协议、合同收款，负责其账务处理和录入销售系统中有关财务收款数据。协助销售部催收房款。 (3)房款收取与催收管理流程如图2-21所示。

(4)房款收取与催收管理的工作裎序 ①财务部出纳根据销售部签订的协议或合同准确收取房款，并确认各种交款方式到账时间。 a.现金方式：由销售部开具收款通知单，客户付款，收款人员当面点清，当时确认到账，同时给客户开具发票。 b．刷卡方式：同现金。 c.支票付款：客户周一至周四期间交款的，财务部应保证尽快将支票送入银行，隔一个工作日确认是否到账，通知销售部开收款通知单；周五至周日交款的，财务部应在下周三前确认是否到账，通知销售部开收款通知单，财务部收款岗开具发票。如发生支票退票，财务不确认到账，出纳岗负责通知销售部，并请客户换开支票。 d．汇款方式：客户汇款，在客户通知销售人员后，请销售人员尽快提供客户汇款的银行、金额、及汇款人名称和汇款时间（或要求客户提供汇款单据复印件），以便财务部出纳及时查询（同城回款一般2天，外埠汇款时间一般4天），查询到账后，即时通知销售部开收款通知单，财务部收款岗开具发票。 e．按揭、组合贷款方式：在银行通知财务部负责按揭的人员已放款后，由财务部负责按揭的人员到银行取放款通知书并填写收款通知单，通知财务部出纳，财务部收款岗开具发票。 ②财务部出纳根据销售部签订的协议或合同准确收取房款，开与收款金额相符的收据给客户，并请客户在收据备查登记簿中签名。 ③收款收据内容必须注明填开时间、缴款单位或介人、款项内容、收款方式、人民币大小写、收款单位财务专用章、收款人签字。 a．填开时间必须是收取现金或支票的当天，而不能是其他日期；也不能应客户的要求任意填写日期。 b．缴款单位或个人必须是支票的付款人或是与协议、合同相同名称的购房人。 i．如果交纳支票的付款人是客户（买方）本人，则开具与支票付款人即购房合同上买方名称一致。 ii．如果交纳支票的付款人不是客户（买方）本人，则付款人必须出具证明文件，证明文件内容须包括：此房款是为某某项目某某房号某某人支付的购房款，由此所引起的一切经济及法律责任由本付款人自行承担，并加盖单位公章。 iii.如果交纳的房款是现金，则其“交款单位或个人”名称必须是合同或协议上的买方。 iV．如果客户要求更改收据“交款单位或个人”名称，则财务部会计、出纳必须根据已经变更的合同进行更改，并在收据更改之处加盖收款单位财务专用章。 V.款项内容需注明收款房号。 vi．收款方式需注明现金、支票、汇票或电汇等。 c．收据备查登记簿中签名是购房者或代理人或销售部经办人。 i．如果是购房者交款，签领人是购房者。 ii．如果是代理人代购房者交款，签领人是代理人。 iii．如果是由销售部代购房者办理，签领人是销售部经办人。 ④会计当天根据收款收据记账联和银行进账单回单联编制记账凭证（含房款订金、分期付款和滞纳金及违约金等的业务内容），按房号及客户名称及时登记销售收入阴细账，并于收到房款的当日录入销售系统中有关财务收款数据，月初1日前复核销售部上月销售月报表。次月5日前编制月末客户欠款明细表给销售部，便于销售部催款。 ⑤会计负责监督客户房款的付款进度，对客户房款缴付存在的问题及时上报部门经理并与销售部沟通、解决。

万科集团房地产开发成本核算

万科集团房地产开发成本核算 1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。 2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。 4. 方法和过程控制成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下： 4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。 4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。 4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。 4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。 4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。成本核算对象的确定 4.2.1 成本核算对象的确定原则 4.2.1.1 满足成本计算的需要； 4.2.1.2 便于成本费用的归集； 4.2.1.3 利于成本的及时结算； 4.2.1.4 适应成本监控的要求。 4.2.2 成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。 4.2.2.1 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。 4.2.2.2 同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。 4.2.2.3 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。

万科集团房地产内部审计手册

【内部审计】万科内部审计是公司内部经济监督的一种形式，是公司审计室在董事会审计委员会的领导下，依照国家有关法规和公司有关规章制度，独立、客观地监督、评价公司及其下属单位的财务收支及其经济活动的真实性、合法性和效益性，检查、评价内部控制制度的完善性，评估企业经营风险，以达到查错防弊、防范和降低经营风险、改善经营管理、提高经济效益的目的。所谓真实性，是指企业的财务会计、统计等记录必须如实反映企业的实际经营管理成果，必须按照国家相关的经济法规、政策和公司董事会的有关规定，记录和反映企业的经营管理活动。所谓合法性，是指企业的一切经营管理活动必须符合国家相应的法规、政策条例，必须符合公司董事会决议及公司的有关规章制度。所谓效益性，是指企业的一切经营管理活动都必须围绕如何产生更大的经济效益而进行。

【审计工作的基本原则】《内审条例》所称的基本原则为： “依法”是指依据国家颁布的审计、财经、税务等方面的法律、法规、政策，在此还包括万科公司董事会决议、公司的有关规章制度等进行审计。 “独立”是指内部审计机构、内部审计工作、内部审计人员方面的独立性。在组织上的地位，必须使它能圆满地履行其审计职责，即内部审计机构隶属于公司董事会审计委员会，独立于公司内所有经营管理活动；内部审计独立开展审计工作，不受其它部门的干涉，审计工作的范围和深度不应受到影响和限制；独立地发表审计意见和建议；内部审计负责人的任免须经董事会审计委员会批准，审计委员会应赋予审计人员一定的职责权限。 “客观”是指审计工作中所收集的审计证据以及对“审计发现”的表述必须实事求是，客观如实。审计工作重调查研究，重审计证据，即审计过程中必须以客观事实为基础，实事求是，注重证据，不夸大或缩小事实。 “公正”是指审计报告中的审计意见、审计结论应恰如其分，不偏不倚，保证充分的公允性。坚持证据确凿，结论公正，评价合理，建议中肯。

房地产公司资金管理制度

资金管理制度

1.程序概况

2.工作程序 2.1总则 2.1.1 为了加强对货币资金的内部控制和管理，保障货币资金的安全，根据《中华人民共和国会计法》和《内部会计控制规范》等法律法规，制定本制度。 2.1.2 本制度所称货币资金是指公司所拥有的现金、银行存款和其他货币资金。 2.2 岗位分工及授权批准 2.2.1 公司建立货币资金业务的岗位责任制，明确相关部门和岗位的职责权限，确保办理货币资金业务的不相容岗位相互分离、制约和监督。 2.2.2 公司办理货币资金业务，应当配备合格的人员，并根据公司具体情况进行岗位轮换。办理货币资金业务的人员应当具备良好的职业道德，忠于职守，廉洁奉公，遵纪守法，客观公正，不断提高会计业务素质和职业道德水平。 2.2.3 公司对货币资金业务建立严格的授权审批制度，明确审批人对货币资金业务的授权批准方式、权限、程序、责任和相关控制措施，确定经办人办理货币资金业务的职责范围和工作要求。 2.2.4 审批人应当根据货币资金授权审批制度的规定，在授权范围内进行审批，不得超越审批权限。经办人应当在职责范围内，按照审批人的批准意见办理货币资金业务。对于审批人超越授权范围审批的货币资金业务，经办人员有权拒绝办理，并及时向审批人的上级授权部门或上级授权人报告。 2.2.5 公司应当按照规定的程序办理货币资金支付业务 2.2.5.1申请：公司有关部门或个人用款时，应当提前向财务部提交货币资金支付申请，注明款项的用途、金额、预算、支付方式等内容，并附有效经济合同或相关原始凭证等。 2.2.5.2复核：主办会计对货币资金支付申请进行复核，复核货币资金支付申请的程序是否正确，手续及相关单证是否齐备，金额计算是否准确，支付方式、支付单位是否妥当等。复核无误后，交由审批人审批。 2.2.5.3审批：根据其职责、权限和相应程序对支付申请进行审批。对不符合规定的货币资金支付申请，审批人应当拒绝批准。 2.2.5.4办理：出纳人员应当根据经审批的支付申请，按规定办理货币资金支付手续，及时登记现金和银行存款日记账。 2.2.5 公司对于重要货币资金支付业务，应当实行集体决策和审批，并建立责任追究制度，防范贪污、侵占、挪用货币资金等行为。 2.2.6 严禁未经授权的机构或人员办理货币资金业务或直接接触货币资金。 2.3现金管理 2.3.1公司使用现金的范围是 2.3.1.1办公用品、运杂费等10000元以下的日常零星支出； 2.3.1.2职工的工资及各项劳保福利费用； 2.3.1.3差旅费支出； 2.3.1.4为正常业务而准备的备用金。 2.3.2 公司严格按照国家关于现金管理的规定使用现金。公司与其他单位的经济往来，凡是能够通过转账结算的，不得使用现金结算。 2.3.3 所有现金收入款项都应于当日如数存入银行，当日下班后发生的现金收入应由出纳人员保管在保险柜中，须上报集团财务负责人并于第二天上班时及时存入银

存货跌价准备计提中存在的问题与对策

龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/a36274556.html, 存货跌价准备计提中存在的问题与对策作者：王贤王岚来源：《科学与财富》2017年第20期（长安大学经济与管理学院陕西西安 710021）摘要：存货跌价准备计提中存在许多不可控性因素，比如在存货跌价计提准备中集体企业会计准则可以拥有灵活性，由于公司人员根据自身需要的利益而选择不同的会计方法，从而达到企业可以操纵利润的弊端。所以为了保证会计信息可以保持真实性，在存货跌价计提准备中企业应该完善判断的基本标准和内外部集体的监督制度。本文就叙述了存货跌价准备计提中存在的一些问题，然后针对这些问题提出解决方法。关键词：计提问题；存货跌价准备；集体企业会计准则；对策引言根据我国的一些标准文献规定，比如《企业会计制度》、《企业会计准则》中规定了企业可以适时进行存货跌价准备计提，但是一定要按照法律规定的：企业预计各项资产实际出现较大的损失时，企业才可以合理地对可能发生的各项资产损失进行计提资产减值准备，而且在存货跌价准备计提中一定要遵循规定的判断标准，这样才可以确保会计信息的真实性，一、存货跌价准备计提中存在的问题（一）靠主观判断可变现净值由于会计准则并不是只有统一性和规范性的指导作用，会计准则还有着可变的灵活性，所以虽然会计准则等制度可以约束企业的会计行为，但是会计准则拥有灵活性的特点也会让有些企业为了自己的利益需要选择不标准的会计方法，操纵会计方法从而获得利润。将可变现净值和成本这两者中的更低者作为结存存货价值的计价方法是我国的存货跌价计提准备的主要方法，这种方法可以称为成本与可变现净值孰低法，也可以叫做市价与成本孰低法。存货的历史成本就是所说“成本”，也就是账面成本，“可变现净值”是指在正常的普通生产经济经营中，预计的售卖产品的价格减除去预计已经达到被销售完全的状态的追加加工成本以及售卖过程中需要的费用之后的价值。“市价”既不是存货的售卖价格，也不是存货的收入价值，“市价”是可以在现实中重新得到相同存货必须需要的现行成本以及重置成本。就国外市场而言，市价应该就是购买存货的正常供应价格，但是对于制造市场的半成品，市价是现实实际市价计算的重新再生产成本。从存货跌价准备计提的准确性来看，我国对拥有一个标准市价的公共经济市场是紧迫的，利用自己的主观预计以及主观判断是不能够让“可变现净值”准确的出现在企业的市场中。例如，往年不断巨亏企业的出现的主要原因就是政府对存货跌价计提了八项减值准备，减值会计政策被这些企业充分利用，冲销历史假账，留下下年扭亏空间等等。

融创集团房地产.资金管理制度

资金管理制度为了加强集团系统内资金使用的管理和监督，加速资金的周转，提高资金利润率，保证资金的安全，根据的《融创集团公司财务会计基础工作规范》、《融创集团财务管理制度》和其他管理制度，制订本规定。总则集团财务中心负责集团系统内资金使用的调配、管理和监督；各公司的财务部在集团财务中心统一领导下负责本公司内资金使用的调配、管理和监督，并对集团财务中心直接负责。第一章现金管理第二条为保证公司工作的正常进行，各公司根据本公司的具体情况和银行对库存现金的管理，制订适合本公司的库存现金余额，并报集团公司备案。第三条现金主要用于以下项目的支付：（一）员工工资、奖金、津贴、福利费、医药费；（二）个人劳务报酬；（三）根据国家规定颁发给个人的科学技术、文化艺术、体育等各种奖金; （四）各种劳保以及国家规定的对个人的其他支出；（五）出差人员必须随身携带的差旅费和日常办公发生的租车费用；

（六）客户的退房款（购房时交纳是的现金，如果客户交纳的是支票、汇票等非现金，客户退房款不允退现金）；（七）结算起点下的零星支出；（八）其他需要支付现金的其他支出。第四条公司现金必须存放在财务室的保险柜内。第五条严格财经纪律，做到大宗现金及时解送银行入账，特殊情况须报综合部和财务经理批准后安排不少于两人值班守护，以防事故发生。第六条不准以收抵支，收支必须分开；不准代其他单位收、付现金；不准将公司存款账户借给他人使用；不准以白条或不符合账务制度的凭证顶替库存现金；不准私设小钱柜；不得将长款存放一边，脱离账务监督。第七条为了加强现金管理，保证资金安全，对于第三条（一）至（七）以外的现金支出，如有必要使用现金结算，必须由总经理报集团总裁书面批准并在集团财务中心备案后方可执行。第八条出纳人员要认真、逐笔、顺序登记好现金日记账和银行存款日记账，做到日清月结，每天业务终了，应核对账、款是否相符，月终应与会计核对，做到账与账相符、账与实物相符，如有问题应及时查明原因调账。第九条财务部每月月末结账前，财务主管应当指定会计人员和出纳共同对库存现金进行清查、盘点，如有长短款，应查明原因及时处理。对于个人原因造成的损失，应由责任人承担。 Word 版文件来自:地产交流群群号:127644268 原版文件仅限群内成员交流

万科房地产开发有限公司财务管理

万科房地产开发有限公司财务管理 1 财务管理制度设计（1）企业存货管理制度第一章总则第1条目的为了规范存货管理，节约存货管理费用，特制定本制度。第2条管理范围包括企业临时出租房、周转房以及在建工程、周转材料、低值易耗品等。第二章工程物资的管理第3条工程物资的采购（1）工程物资的采购，根据工程计划和预算，编制总体采购计划，报企业领导审核后执行。（2）每月初，有关部门根据年度计划、上月工程物资的实际消耗情况、工程进度变化情况及合理的需要量制订月度采购计划，严禁无计划盲目采购。（3）工程物资的采购必须由专人负责，采购员应根据经审核过的计划及采购清单实施采购。第4条工程物资的入库（1）工程物资购进后，必须认真验收，严把质量关、价格关、数量关，经检验质量合格、数量无误后，方能办理入库手续。（2）工程物资入库验收时，发现采购不合格或不符合要求的，由采购人员直接负责；验收入库后发现问题的，由保管员负责。（3）工程物资验收时发现短缺、毁损等数量、质量上的问题时，应查明原因，落实责任，其中应由运输部门负责的，要填制《工程物资短缺毁损清单》，由运输部门鉴证后，连同工程物资一并送交仓库。对于数量尚未点清、验质尚无结果的工程物资应单独保管，不得领用。（4）工程物资经验收后，保管员应填制《收料单》，一式三联，第一联材料采购部留存，用以考核工程物资采购计划的执行情况，第二联随同发票送交财务管理部门报账，第三联仓库留存。（5）采购人员向财务管理部门报账时，原始单据和入库手续必须齐全，否则财务人员有权拒绝报账。

第5条工程物资的领用（1）工程物资的领用必须按《领料单》的要求严格填写，《领料单》如有缺项，保管员有权拒绝发货，仓库材料核算人员有权拒绝受理，并通知领用人补填完整。（2）领料批准的权限按各级领导的审批权规定办理。第6条工程物资的库存管理（1）仓库必须建立收、发、退料责任制，严格执行验收，规范计量工具、量尺过磅、点数、估堆、验质、上架、入库、立卡等管理制度，做到账账相符、账实相符、账证相符。（2）建立工程物资管理台账，进行数量、金额核算，设立核算人员，认真填写收、发、退料凭证，做到真实可靠。（3）仓库根据收、发、退料单登记材料明细账，并于月底报送财务管理部门，与财务管理部门核对无误。第7条工程物资的盘点清查制度（1）为了不影响财务核算工作，仓库应在每月25日结账，编报《工程物资变动表》、《支出清单》并附收、发、退料凭单及时送交财务管理部门。每月25日结账时，要做好收、支、结存的盘点工作，核对库存数，从量上查明盘盈、盘亏数，报送财务管理部门。（2）建立工程物资定期清查制度，采用实地盘点的方法，用点数、过磅或测量等方法点清数量。盘点后，编制《库存物资盘点表》，将仓库工程物资卡片所列的结存数和盘点的实有数核对，对于账实不符的材料，应切实查明原因，分清责任。工程物资要求每季度清查一次。（3）财务必须认真做好原始凭证的审核工作，合理组织工程物资的总分类核算和明细分类核算，做到账账相符、账证相符、账实相符，保证账、卡、物、资金四相等。（4）做好工程物资的索赔工作。第8条工程物资的稽核（1）财务管理部应设置专职的审计人员（在企业的中、远期规划中，视企业的发展状况，成立独立的内部审计机构），对工程物资业务进行核查，对工程物资资金的利用效益进行分析。（2）审计人员应参与工程物资的盘点，现场观察存货的流动与控制。在调查过程中，还应听取生产技术人员、工程师及有关专家的意见。因为有些工程物资的专业技术性强，不了解这些情况，就很难

(完整版)万科集团房地产成本核算指导

万科集团房地产成本核算指导第一章总则 1-1 为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据会计准则等有关规定，以及集团《财务管理规则》和《会计管理规则》的要求，制定本指导。 1-2 集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的问题，以便寻求降低成本的途径。 1-3 各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。第二章成本核算的基本程序成本核算的一般步骤：第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。第八步：编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。第三章成本核算对象的确定 3-1 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。 3-2 各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。 (1) 单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。 (2) 在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。 (3) 对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。 ▲成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。 ▲同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，

万科集团存货核算规范

万科集团存货核算规范公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-

万科集团存货核算规范(阅读：7) —— 1．目的：为加强存货管理，规范集团存货核算，便于对集团存货结构和存货存量的分析及披露，依据《企业会计制度》、《房地产开发业务会计处理规定》、《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号－从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》等规定，制定本办法。2．范围：适用于集团内所有全资企业、控股经营企业及受托经营企业。 3．职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各公司负责具体实施，并对实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。 4．方法与过程控制存货的分类集团内地产及物业公司的存货分类情况见下表：

集团内其他行业公司的存货分类和所用会计科目可根据本行业业务特点自行设置。各类存货的核算拟开发土地及在建开发产品的核算科目设置 “开发成本”及“开发间接费”科目核算拟开发土地及在建开发产品的实际开发成本，其明细设置参见下表：

上述成本核算对象可分层次设立，具体设置参见下图：项目住宅商铺写字楼拟开发土地* 待分摊成本 *拟开发土地等同于《万科集团成本核算指导》中的“待建工程”核算项目本规范将主要详细阐述“开发成本—土地获得价款”的核算方法，“开发成本”其他明细科目的有关核算内容、核算方法，详见《万科集团房地产企业成本核算指导》。 “开发间接费”是核算房地产成本的过渡性科目，用于归集和分配与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，以及与楼盘推广销售有关并发生在开盘前费用支出。期末，“开发间接费”余额按一定标准分配计入各成本核算对象，借记“开发成本”科目，贷记“开发间接费”科目。该科目期末无余额。其具体核算方法，详见《万科集团费用核算规范》。核算说明 A 、拟开发土地

关于计提存货跌价准备的规定

灵通投资集团关于期末存货计提存货跌价准备的规定 1目的 1.1为了能准确计量公司持有存货的可变现净值。 1.2防止虚增公司资产。 2 期末存货计量原则 2.1当存货成本低于可变现净值时，按存货成本计量 2.2当存货成本高于可变现净值时，按可变现净值计量计提范围 3.1期末持有原材料，包括主要材料、辅助材料、外购半成品、包装材料等。 3.2在产品 3.3半成品 3.4产成品。 4 计提存货跌价准备的方法 4.1按单个存货项目计提（逐一确认法）存货跌价准备。使用于单价较大的存货 4.2按存货类别计提存货跌价准备，使用于数量繁多，单价较低的存货。 5存在下列情形的必须计提存货跌价准备 5.1 该存货的市场价格持续下跌，并且在可预见的未来无回升的希望。 5.2 企业使用该原材料生产的产品的成本大于产品的销售价格。

5.3 企业的产品更新换代，库存材料不能适应新产品的需要。 5.4 企业库存产品过时不能满足客户的需求，形成滞销或市场价格下跌。 5.5 有保质期的材料或产品以达到或临近保质期。 5.6库存过多，年消耗不足库存总额20%的材料，外购半成品。 5.7库存产成品入库时间超过6个月的。 6计提的标准 6.1 5.1按市场价格与成本的差额计提 6.2 5.2 按成本价与销售价的差额计提 6.3 5.3 按可变现净值与成本价的差额计提 6.4 5.4 按产品成本与市场价的差额计提 6.5 5.5 全额计提 6.6 5.6 按库存总额的10%计提 6.7 库存产成品入库时间超过6个月不满一年的，按5%计提，超过一年，不满两年的按20%计提，超过两年不满三年的，按50%计提，超过三年的100%计提。 7.存货跌价准备转回的处理 7.1存货跌价准备转回的条件是以前减记存货价值的影响因素已经消失。 7.2 在原已计提的存货跌价准备的金额内转回。本规定从2014年1月1日起实施。

49家上市房地产公司存货高达5000亿 万科存货最高.