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谈商业物业开发中策略设计

https://www.wendangku.net/doc/ab4473201.html, 房地产门户-搜房 2003-12-29

以某商业项目为例谈商业物业开发策划中商业经营、物业管理与投资模式的选择

一、商业物业开发中主要利益相关者功能分析

商业物业市场具有二级市场的特点：一级市场是开发商直接面对的投资者与经营者；二级市场是商业物业中的最终消费者。其相互关系如图一所示。

图一：

所以，现代商业物业的开发是建立在开发商、投资者、商业经营者、消费者不同利益主体利益平衡的基础之上的，另外为了实现商业物业长期利益最大化，特别是针对一些产权比较分散的大型商业物业，在商业物业的后期经营活动过程中。需要引入商业物业管理者的角色，负责物业的日常管理与商业业态的招商工作。现代商业物业想开发成功，必须改变传统商业物业项目开发中重视销售，轻视招商和经营管理的弊端，即只有将开发商、投资者、经营者、管理者、消费者的利益有机结合起来，才能真正实现商业项目的成功开发。

他们各自在项目开发系统的作用与角色分析如下：

投资者，销售的关键，商业物业成功销售的前提是要给投资者创造良好的投资机会，协助投资者规避投资风险，取得合理的投资回报。投资者是商业项目从产品走向市场的关键纽带，他们注重商铺升值潜力和丰厚的租金收益。

经营者（可能本身就是投资者），市场的动力，在商业经营者的经营过程中，市场盈利机会、成熟的商圈、合理租金、商品档次、商场推广力度等因素决定了经营状况，也直接影响商业口岸的成熟度和商业氛围，经营状况的好坏反过来决定了投资者的投资回报高低和回收期的长短，因此，项目开发中商业形成的初期，吸引经营者前来经商和对经营者的优惠扶持将尤为必要。经营者看重的是广阔的市场前景，成熟的商业口岸，稳定丰厚的经营收入及相对合理的经营成本。

管理者（有时由开发商兼任），市场发动机，开发商引进经验丰富的商业管理公司参与商业项目的管理和经营，是解决纯投资者经营管理能力不足的有效手段，是对广大投资者负责的表现，商业物业开发中引入管理者的角色，其作用主要表现在：可迅速有效的整合商家资源，实现经营收益；

有效降低市场经营风险，提高商业综合盈利能力和市场竞争能力；

带动商业物业保值、增值；

有助于维护商业品牌，实现项目的可持续开发。

商业物业管理者，是商业物业经营及管理的组织者，通过对商业物业以市场化方式运作，收取服务费用（其角色类似于住宅开发的物业管理公司）。其主要优势表现在，协助投资者经营并获取收益，实现商业物业的增值。一个专业的经营管理者，不仅可通过服务取得报酬，还可以在管理经营中获取边际效益，实现经营品牌的低投入扩张。

消费者，商业物业的最终消费对象，商业物业内经营商品与服务的最终消费者。

开发商，项目开发的整体组织协调者，看中商业物业的顺利销售回收投资，或者通过长期的租金收入获得投资回报。

当然商业物业开发过程中还有：建筑设计单位、施工单位、销售代理商等利益相关者。由于其不在本文的论述范围内，所以暂不予讨论。

二．商业物业前期策划中考虑项目经营策略的必要性与作用

㈠商业物业前期策划中考虑项目经营策略的必要性

现代商业物业的开发，由于如上所述的利益主体的多样性的特点以及对于商业物业开发投资回报周期长的特点，开发商越来越重视对于商业物业管理者在项目开发过程与项目运营过程中的作用。现在国外的商业物业开发过程中商业物业经营者是其中必不可少的一个参与者。因为由于专业商业物业管理公司在商业运营方面具有丰富的经验，所以在商业物业开发过程中可以对于项目的从定位、规划设计、商业业态的选择与招商以及后期的商业经营管理等方面都可以提出很多的重要的意见与建议。所以国外大型商业物业项目的开发一般都是由商业物业管理公司与开发商一同完成的。

由于国内的专业的商业物业管理公司还处于起步发展阶段，一般在项目开发初期介入商业物业项目开发的还为数不多。但是专业商业管理公司越早介入项目开发，越能够提前提供商业经营方面的专业意见，从而规避项目开发过程中的市场风险。所以对其选择与谈判工作越早进行越有利与项目的开发与后期经营工作。

针对目前国内商业物业项目开发的现状，在项目开发的初期一般没有专业商业物业管理公司的介入，但是如果能在项目开发的前期确定具体项目的经营策略：界定开发商、投资者、经营者、商业物业管理者的角色定位。为项目开发过程中进行的选择商业物业管理者工作提供指导与帮助。所以在商业物业开发前期策划中设计相应的项目经营策略就显得尤其重要了。

㈡经营策略设计的作用

如前所述，现代商业物业开发必须预见性的考虑到后期经营活动，经营策略的设计，对于商业物业项目的开发具有如下的作用。

1．强经营管理，提升物业价值

2．协助投资者经营者规避和降低市场风险

3．有效经营，为投资者获取稳定回报

4．专业化经营，实现经营者盈利

5．商家不断提高市场份额，促进业态稳定成熟的发展

6．丰富商业市场，为消费者提供购物的便利和实惠的商品

7．不断促销活动，吸引足够的人流

8．加强商业氛围形成，引导消费习惯

9．提供舒适环境，满足客户消费需求

所以在商业物业开发的过程中需要解决商业物业经营策略的设计问题。

三．项目经营策略及相关模式设计

如前所述，在商业物业项目的开发中，开发商为了顺利实现商业物业的销售或者出租，必须考虑商业后期物业的经营策略的设计。

商业物业经营策略设计过程中主要需要解决的问题就是，根据具体的项目的特点与整体的市场环境，处理好投资者、经营者、管理者的利益关系。其中主要的利益协调的方面如下：

所有权--在投资者与开发商间的比例分配关系

经营权--统一经营或者分散经营

管理权--商业经营管理公司在商业物业管理中的责权利的界定

收益权--主要是物业所有者与物业管理者间，对于租金收入的分配问题

在设计商业物业的总体经营策略之后，以此为基础确定：商业物业管理模式与商业物业投资模式。这就是项目前期策划中策略设计的主要内容。

商业物业项目经营策略与相关的投资模式和商业物业管理模式关系如下图二。

图二：

商业物业经营策略：根据项目的具体情况，总体解决上述权利义务在开发商、投资者、经营者和物业管理者之间的界定问题；

项目投资模式：主要界定开发商与投资者对于项目所有权的分配问题；

物业管理模式：界定商业物业管理公司的角色与功能。

㈠经营策略设计

1．目前国内商业物业开发中常用经营策略分析

⑴典型的商业物业经营策略

目前，在商业物业开发中有如下表一所示的两种典型的经营方式。

表一：

方式一是一种最简单的商业项目经营类型，由于国内商业物业开发尚处于起步与成长初期，目前商业项目开发过程中采用比较多。一般适合商业发展的初级阶段。

特别是适合沿街商铺式的初级的商业物业类型。

方式二这种类型的物业经营方式，目前在国内采用不多，其适合商业物业开发发展的高级阶段。其最终目的在于通过长期商业的良好经营，实现商业物业项目长期价值最大化。

⑵优势、劣势评价

两种典型的经营方式分别的优势劣势分析从表二中可以看到。

（上表阴影部分表示优势）

除了上述两种经营策略的典型类型外，每个具体的商业物业项目的开发，均可以根据项目的特点与外部环境，将上述两种经营类型予以有机的结合，设计出适合具体项目开发条件的商业物业经营策略。

2．案例说明商业物业开发中经营策略的设计

以下就结合案例谈一谈具体的商业物业项目开发中的经营策略的设计思路与具体的结果。

在前面的案例介绍与分析中我们得到如下的主要的结论，对于经营策略设计有所制约。

⑴某市由于是二级市场，市区人口有限，总体容量有限，而且某市百货类商场已经过多，未来商场还将增加，所以客观条件上造成了大型主力店在引驻上的困难。

⑵如果项目引入主力店，由于其拥有品牌号召力和强大的整合商家资源的能力，是商业经营的高级阶段，非常利于商业成熟和发展，其入市条件和硬件要求也是最高的。本案的物业条件（商业步行街）不具备引入大型主力店的条件。

⑶步行街的物业特点：本案物业产品是为步行街商业，销售方面虽然符合投资者、经营者的分零要求，但分零销售存在日后管理难度大，商业经营难以统一协调。不利于项目未来的整体发展。

⑷某市专业商业管理公司的缺位：由于某市的商业发展水平不高，有能力、有商户资源且熟悉某市场的专业商业经营管理公司在某市还没有出现，为实现商业的统一经营在客观上造成了不便。

⑸开发商需要销售部分物业以降低开发中的资金压力，同时期望保留部分商业物业的产权，获得长期稳定的租金回报。

考虑前面两种典型经营方式的特点，结合某市的市场现状，针对于案例中商业物业的特殊形态，我们采取将上述两种经营方式进行组合的办法，即：将商业步行街物业的一部分分零销售，一部分予以保留。同时采用专业招商公司的运作和统一管理，由招商公司担任商业推广者和管理者的角色，招商公司参与市场运作，负责规划和整合商家资源，引入中小商家经营，获取服务费和租金收益的方式。其参与经营的活动相对较少，以接受客户委托，代其招租为主，解决客户投资商业后的部分经营管理问题。

具体的经营策略设计内容可以从图三与表二中得到进一步的说明。

图三：

表二：

案例经营策略设计结果

针对项目而言，之所以在策略设计时选择招商公司介入这种经营策略，是考虑到投资商业步行街物业的投资者中肯定有经营型投资者的市场背景，其自主经营意愿强烈，从而出现商业业态零散、不易统一规划的特点。

而且招商公司介入商业开发是目前商业开发中比较常用的手段，其市场介入条

件低、费用低廉、便于成立、经营能力要求不高、服务内容单一是其主要特点，对商业物业开发不成熟地区的零散商业物业的管理作用比较有效。

㈡物业管理模式的设计

1．一般国内的商业物业管理模式

目前国内商业物业管理模式一般有如下的几种：

⑴大型品牌百货公司整体租赁参与管理的模式；

⑵委托专业商业经营管理公司参与运营，依靠该类公司的运作经验及一定商家资源迅速形成商气的模式，即三权分离的模式；

⑶专业的招商公司统一招商，统一管理，集合广大商家经营的模式（即统一规划、统一招商、统一管理的三位一体的运作模式）；

⑷物业管理公司仅参与日常基本管理的模式。

2．针对案例而言，物业管理模式设计结论

上述管理模式由一到四代表了商业管理模式由高级到低级的四个阶段，越高级代表管理水平越高，服务越全面，商业开发的市场风险越小。由于大型品牌企业目前在某市投资开办公司的可能性低。根据本案经营策略的内容，本案的目标物业管理模式我们建议为：委托专业招商公司，实行三权（所有权、经营权、物业管理权）分离的物业管理模式。

㈢投资模式

1．目前商业物业销售中常用的投资模式

投资模式主要解决，运用何种投资回报模式吸引投资者购买商业物业的问题。其核心是在对投资者投资习惯分析的基础上设计，根据项目的具体特点，设计出匹配投资者对于投入、收益与风险的偏好的商业物业投资模式。

目前商业物业销售中针对投资者的投资一般有如下的常用模式：

模式一：返租回报，由开发商良好的信誉和雄厚实力作保证，即商业物业开始投入经营计算，由发展商向业主连续3～5年提供年回报率为7～10%的投资收益。

返租回报模式是针对投资者存在担心商业物业口岸形成较太慢，投资前期投资收益较低的心理而设计的。该模式可给予投资者增加信心，多数情况为商业销售时，预先将返租期内的租金视为折扣记入房价，该笔租金可灵活掌握，既可签合同后就享受返租，也可每年定期返租，开发商获取的商业物业经营权可以合理价格招徕经营者，收取部分租金，获取额外收益，形成双赢的局面。

模式二：“老板式”投资模式，投资者投资买得商业物业产权，不用自己经营，由开发商按照合同约定（期限一般在5～10年间），统一委托商业物业管理公司经营，投资者连续若干年稳定收取租金，稳稳当当作老板。这种投资模式，适合纯投资者，特别是有投资意向无经商经验和明确投资渠道的投资者。

模式三：你置业我付款模式，即投资者按揭购买商业物业后，委托开发商统一经营，投资者从租金收入中获得固定的投资回报收益，其收益可抵消投资者按揭购买商业物业的供房款，相当于客户仅付出前期的投资即获取该物业产权，如果商业物业经营管理得当，投资者可以获得扣除供房款后的额外收益。

模式四：传统模式，即投资者取得产权，自营或出租，其收益主要通过三个渠道实现，①通过经营实现其利润；②享受租金产生的收益；③商铺升值产生的收益。

综合投资模式分析结论：

上述一～三种投资模式，都带有相同的一个特点，即固定回报，其根本目的是让广大投资者简单方便的取得投资回报，取得投资者的认同。因此，投资模式能否被投资者认同主要取决于开发商为投资者所设计模式的合理程度。合理、简便、安

全的投资模式设计必然扩大投资者的范围，得到市场的积极反映，从而达到增强市场竞争能力，顺利实现销售，迅速回笼资金的目的。

2．案例投资模式建议

鉴于前面的分析某市投资者具有前面所述的一些特点，所以案例中项目的投资模式组合主要内容设计为：①针对商业步行街分零销售，统一经营的物业部分，建议采用模式一，返租时间设定在3～5年内；②针对商业步行街分零销售，分零经营的物业部分，由经营性投资者自主经营，自担风险。

赢商网房地产大型商业物业招商策略

房地产大型商业物业招商策略第一部：招商原则和准备过程招商目标的选择企业招商的目的是为了吸引知名商家，出租经营场所的使用权，更好地提高项目整体市场吸引力。因此招商目标的选择要根据市场需求和项目定位情况来确定，具体说应考虑以下因素：项目自身的市场定位；项目所在地的消费状况；投资商和发展商的自身资金情况；拟引进商家的市场定位、发展战略；招商谈判原则的确定招商谈判的目的在于使参与谈判的商家能符合招商企业的目标和利益需要。要达到这一目的，招商谈判必须针对谈判的特点，确定一些基本原则。一、招商谈判的特点 1、谈判对象的广泛性、多样性和复杂性商场的交易活动不受时空限制，而具体的谈判对象交易条件又是多样的、变化的。这就要求企业的谈判人员要围绕本企业的经营范围，广泛收集信息，了解市场行情，并选择适当的方式与社会各方面保持广泛的联系。 2、谈判条件的原则性与灵活性企业招商的目标要具体体现在谈判条件上。这些条件具有一定的伸缩余地，但其弹性往往不能超越最低界限，这一界限是谈判人员必须坚持的原则。这一特点就决定了企业谈判人员要从实际出发，既要不失原则，又要随机应变具有一定的灵活性，以保证实现招商谈判的基本目标。 3、谈判口径的一致性在招商谈判中，双方谈判的形式可以是口头的也可以是书面的，谈判过程往往需要

反复接触。这就要求谈判人员要重视谈判策略与技巧，注意语言表达和文字表达的一致性。因此谈判人员要有比较好的口才和文字修养能力，也要有较强的公关能力。二、招商谈判的原则根据招商谈判的特点，谈判双方要取得共识，促使谈判成功应遵循以下原则： 1、坚持平等互利的原则平等互利原则，要求谈判双方在适应对方需要的情况下，公平交易，互惠互利，这是保证谈判成功的重要前提。 2、坚持信用原则信用原则是指招商谈判的双方都要共同遵守协议。重信誉、守信用是商家基本的职业道德。在谈判过程中；应注意不轻易许诺，但一旦承诺，就应履行，保证言行一致，取信于对方，以体现真诚合作的精神。 3、坚持相容原则相容原则要求谈判人员在洽谈中要对人谦让、豁达，将原则性和灵活性有机结合起来，以更好地达到谈判的目的。招商谈判的准备所谓招商谈判的准备就是指在思想上、物质上和组织上为谈判进行充分的准备工作，主要包括：（一）招商宣传是招商成功的先导，招商手册是宣传的重要环节，是企业招商的基本宣传资料，关系到企业的形象，该手册突出如下关键点： 1、通过钻石地段选择项目选址的正确性，树立基本点核心地段的商业物业。 2、通过事实列举项目投资商与发展商业绩与荣誉，突出其在项目所在地的地位。招商策划和承租户的选择关系购物中心的成败，在招商过程中，有必要对每个承租户进行分级评价，预测他们的经营前景，作为店面出租的指导。第一承租户的选择确保租金的来源。

商业街招商策略

商业街招商策略商业街是指众多不同规模，不同类别的商店有规律的排列组合的商品交易场所，其存在形式分为带状式商业街和环型组团式商业街。它是由众多的商店、餐饮店、服务店共同组成，并且按一定结构比例规律排列，如墨西哥城起义者大街、纽约的百老汇大道、苏黎世的班霍夫大街、蒙特利尔的萨布洛克大街、巴黎香榭丽舍大街，等等。在西方的经济理论中，它与购物中心、商业区等等有着严格的界限，是不可混淆的概念。定位是商业街招商的基础，根据项目定位选择与之相匹配的业态组合，之后才进入有目的的招商工作。一、商业街的定位 1、商业街的商业主题。即商业街应该具有的独特的商业经营的主要脉络和指导思想。例如以“中档品牌，大众服务”为经营方针的西单商场，经过二十年的经营，形成了一套完整的“平民消费”模式的管理理念，调查显示，在此消费的北京市本地人占消费总量的74%，而境外人士占了26%。与西单不同的是定位于“为欧洲人服务”的北京秀水服装一条街，它的管理委员会根据其特殊的定位制定了一整套有特色的服务管理条款，成为北京专业性商业街中经久不衰的特色商业街，调查显示，在秀水街交易的客户，87%来自东欧，11%来自中东，2%来自世界各地。 2、商业街的社会主题。即商业街所承载的社会责任和应具有的非购物的功能，商业街是城市形象的代表，消费者或游客观商业街，即可知城市之容、之貌、之风、之魂。例如广州北京路商业步行街定位为“古城商都”，以该步行街为核心向周边地区辐射，结合周围的文物古迹和珠江滨水景观，发展成为一个集购物、游览、休闲、观赏于一体的多功能商业区，体现完整的历史脉络和现代商业气息。又如北京前门的大栅栏商业街，根据它业态齐全、商品种类繁多、老字号店多、历史文化色彩浓厚、以及客流多以购物、休闲、观光、娱乐为主的特性，将项目定位于“商业、旅游、文化”的一体化上。

广超物业商业物业招商方案

广州广超物业管理有限公司商业物业招商方案一．项目分析： 1、优势（1）地段——紧邻市区，即将规划的汽配商贸区域，对于大型的汽配市场来说地段优越、位置显赫。（2）交通——项目内有公交8条线，间隔不到10分钟一班就有公交车，14号地铁线在建，北邻北二环高速，南邻华南快速，离项目地址不到10分钟的路程。（3）口碑——专注物业服务工作十一年，多次获得政府奖励，消费者信得过企业。（4）物业——项目占地面积十万平方，建筑面积近70000多平方米用于厂房、仓储出租。是东平最大的物业出租企业。（5）配套——配置自动客货电梯10部、专用客梯3部，专用电梯2部、内部配置大型停车场，配套设施较为完备。（6）用电充足——完全满足客户用电需求。 2、劣势

（1）由于物业部前期对工业区的管理方式不足，导致广超物业品牌受损严重，在业内造成了恶劣的影响，给很多客户带来了心理忧虑，致使很多客户在上半年搬走，甚至于影响到一部分客户在下半年搬厂。（2）厂房内部间隔不好，柱子较多，实用面积小，公摊面积大。（3）项目临国道，车流快，人流被阻隔，有碍人气的聚集和商气的形成，对人员招工有不少的阻碍。（4）项目坤和街电梯太小，无法满足工厂使用，招商范围缩小，整体商业氛围不足。（5）项目区域内停车位不足，许多客户不好停车，经常为停车位发生纠纷，致使客户心情不好，情绪激动将不满发泄到物业工作人员身上。 3、机会（1）经济因素——市场整体经济环境不好，市内外正在上演工厂、仓库外迁循环闹剧，体现在部分客户因生意难做，资金周转困难，整日纠结租金太贵，递增减免等怪圈内，寻求公司给予解决。（2）政策因素——国家宏观经济调控失当，造成国内经济不景气，促使一些商人破产，同时也给商人带来了商机。（3）市场因素——随着经济复苏，地铁14号线的投入使用，东平的经济发展势不可当，商、住、行将促使东平商圈的兴旺。

商业地产招商方案

商业地产招商方案一.正中商业广场项目简介正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。我们的开发目标是：利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的活动中心。酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。正中商业广场项目要实现五出：出人才出机制出品牌出网络出思想。通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。二.业态规划与商业布局招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点： 1.业态组合具有竞争优势。 2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。三.招商内容正中商业广场项目招商目标的分解与确定招商目标餐饮娱乐顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。配备参与式娱乐设施婚礼殿堂及白领演艺中心 5层热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼，快餐性质达到2000平方米：面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平方米

某某商业街招商策划方案

龙湖花园商业街推广简案目录一、项目商业街所在区域商业规划及周边商业物业情况二、主题式或特色经营类商业街的考虑三、项目商业街的SWOT分析四、项目商业街的市场定位五、项目商业街招租与销售的初步定价六、项目商业街的整合包装与推广七、项目商业街的招商工作流程及招商计划八、项目商业街对酒店及公寓项目的影响九、项目商业街的客户资源名册一、项目商业街所在区域商业规划及周边商业物业情况

（暂略）周边商业物业情况分析龙湖社区消费中心商业数据研究龙湖花园商业业种业态分布餐饮美容、美发医疗、医药其它（洗染、自行车行、五金) 说明：龙湖社区消费中心是第二代社区消费中心的典范，其主商业业态餐饮占了61%，形成了以餐饮为特色的鲜明的个性。龙湖花园商铺面积比例图 8% 21㎡—50㎡ 51㎡—80㎡ 81㎡—120㎡ 121㎡—160㎡161㎡—200㎡201㎡—300㎡说明：在餐饮为特色的龙湖社区消费中心里，其铺面面积配比显然和其经营业态120平方米以上的铺面占了总铺面的60%，显然这是与本区域的经营业态业种相吻合。

龙湖花园商铺租金比例图 55% 30元以下31元—40元41元—50元说明：龙湖社区消费中心的租金变化区间比较小，说明发展商通过合理的商业规由于有良好的商业规划，所以尽管龙湖社区消费中心的地理位置并不十分理想，但是其铺面的商业价值并不低，大多集中在41—50元这个租金范围内。二、主题式或特色经营类商业街的考虑 1.主题式商业街的功能需求及配套条件（1）功能需求： ※商铺分割空间：要求有足够的层高、径深、开间；统一的装饰外立面；统一的形象展示区，便利的储物及人行通道。 ※经营环境：良好的通风条件；较好的安保秩序；规划合理的停车位；能进行大型展示活动的场所设置 ※消费环境：商业街的整洁度；商业街的区域分割明显与否；商业街的走向；商业街的网点比例 ※娱乐环境：在商业街的集中停驻点设置相应的娱乐健身配套设施。（2）配套条件： ※便捷的交通条件 ※金融网点及休闲设施配置

商业街商业策划书三篇

商业街商业策划书三篇篇一：商业街商业策划书 XX水乡商业街，是以6期开发，总开发量商业面积约达到60万平方。一、二期工程全部竣工后，商业建筑面积将达1.2万平方米，拥有大小店面120多个，成为集购物、休闲、办公为一体的综合商业街区。目前，店铺出租率偏低，商街的商业氛围偏冷，商户入驻经营热情不高。至08年3底统计中,一期商街的34家店铺中，目前出租18间，出租率仅为53％；二期商街10月底刚刚开市，二期商街的80多家店铺中，出租26间，出租率仅为32％。已入驻的商户中有4家已经退租,仍有3家正在寻求转租、退租或改行。这种状况，不仅对一期店铺的继续招租、出租产生了不利影响，而且对三期二、三组团店铺的销售带来了潜在威胁。因此，我们必须采取有效手段，炒热XX水乡一期二期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动XX水乡三期的店铺出售。特此，本案将主要对XX水乡一期二期及未来商街如何突破商业现状和形成旺盛人气而进行策划。背景分析。 XX水乡一期商街位于XX之畔，处于新老城区的交接处，位于城市中心东部入口，与繁华的市中心还有2公里距离。这样具有“窗口型”市口的商业街，当前缘何一时难“热”在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，XX水乡一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。

1、本身没有主力广场及其他因素影响时间不定。XX水乡商业街处于XX国道路旁处的半岛,具有岛居生活之称，属于居住大好环境。社区是以住宅为住，商业为辅，由于1公里处已引进大型国际百货XX，正处于城建阶段，达到一定成熟期还需要待开业验证，商家处于观望较多，同时由于距离原因，XX对XX水乡商家的影响并不大，大的影响在于东江夜游环绕XX水乡而过。再加当初购买房屋的业主主要考虑以投资为多主,造成后期入住率低,本身社区无法达足够人流,又没有一个主力店聚集人流、吸纳大型活动的功能,商街自然冷落。 2、商业街入口不通顺，“门口旧楼”成了“绊脚石”。在社区人流不旺的情况下，商业街入口与对面社区无法相通，红绿灯未开通，再加上商业街入口处的“旧楼”，既无观赏价值，又阻碍人流进入内街的“绊脚石”。地理位置和交通是影响商业特大因数。本身社区人流不多的情况下就希望吸引能与外界联合。 3、一二期街商用功能设计缺失经验。一期街商铺面积偏大,但不能做餐饮功能,因为一般中型的餐饮功能需达到面积150-200平方.而二期有餐饮功能的店铺面积大约都在50平方左右,只能做一些早餐和小吃类.从商业功能设计上看还不够完善。 4、商业街要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，商业街的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。 5、打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营商业街，“物业管理”代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业策划管理机构来“操

商业地产招商策略

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。商业地产招商策略商业地产作为房地产开发中的一个细分市场，其开发利润丰厚的好处显而易见。然而商业地产在物业交付的时候只是整个运营部分的正式开始，能否持续健康地运营才是决定一个商业地产项目是否成功实现价值的关键。招商工作作为商业地产运营的重要部分，从一开始就举足轻重，毫不夸张地说，招商工作的成功与否又是评判商业运营是否成功的唯一标准。一、招商工作过程中的操作要点１、市场调查市场调查是招商工作的第一步。最先要做的是对目标所在市场的调查，这主要包括对项目周边的交通人流、居民收入，消费习惯和消费层次等等；另一个调查的方向是周边商铺目前的经营业态、经营状况、租金水平、经营面积等。这两方面调查非常重要，它决定着项目的发展和前程。２、项目分析项目的分析包括项目产品本身的分析，如项目的物业形式分析（街铺、商业群楼、综合市场、商业街、社区商业等）；物业产品分析（铺面或铺位、开间、进深、楼层）；市场分析（租金、租期、优 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。 3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

商业街招商计划书

目录一、项目概况二、商业环境分析三、项目定位四、招商策略及管理运营模式五、整合推广策略六、招商进度安排七、结束语一、项目概况 1、地理位置 XXX商业街位于常锡路与丽华路交汇处，坐拥丽华、清凉、朝阳三大居民区，临近湖塘、马杭、戚墅堰三大客源地，处于XX新一轮城市开发的枢纽位置，交通便利、人流如织，是未来商家必争之地。目前这一区域尚无集中的商圈，区位优势明显，地段升值潜力不容质疑。 2、商业氛围 XXX商业街区由高层住宅、大型商业广场和一个大型超市构成，项目周围固有丽华新村、朝阳新村、清凉新村、富强新村、人民新家园、同济花园等成熟居民区，涵盖和辐射30万本地常住人口和近20万外来人口。“建设特大型城市”作为市政府既定的长远目标，该区域的人口基数必将不断扩大。本项目在步行街内同时还聚集了众多国际国内知名服饰专卖店、餐饮店、网吧、通信运营商、银行、消费电子产品等有机业态组合，不但能满足居民日常生活消费，同时也吸引了大批时尚人群前来购物。 2005年该项目荣列天宁区重点商业项目，放眼未来，必将形成了XX东南地区的商业中心。 3、商业街规模 XXX商业街区为主体两层、局部四层框架结构的建筑格局，总占地面积40200㎡，地面建筑面积22500㎡，商铺404间；一层商铺高度为4.2米，二层为5.8米；地下设小商品市场220个商铺位共3600㎡；会所及配套设施建筑面积1800㎡，公寓办公建筑面积3000㎡；地面可停车位50个、地下可停车位400个，非机动车辆停放面积6000㎡。本项目在该地区属地标性商业建筑，超大规模完全有能力填补当地的商业空间，很好地整合该地段的业态形式，瞬间提升周边整体价值。二、商业环境分析 1、宏观经济环境 XX市自古以来就是中国重要的工业城市，城区人口350万，辖区人口550万，外来人口140万，是长三角最具活力的城市之一。2006年全市GDP达到1560亿元，户籍人口平均GDP 突破5000美元，综合实力列全国第27位。随着外资引进力度逐年加大，城市也不断外扩，商业总量必将与日俱增。2006年，XX被《福布斯》评为中国最佳商业城市第12位，CCTV 年度最具经济活力城市20强。 2、城市商业环境 XX市的商业经过多年的发展，逐步形成了以南大街、文化宫和延陵路为中心的商业格局。传统的商场和沿街商铺的经营模式开始发生转变，集商业、文化、娱乐、办公、金融为一体的新兴多功能商业区渐成主流。

地产商业计划书范文

地产商业计划书范文目录第一篇：旅游地产商业计划书第二篇：商业地产开发项目商业计划书模板第三篇：商业地产运营项目合作计划书第四篇：商业地产第五篇：商业地产正文第一篇：旅游地产商业计划书合作入股固定回报率年不低于10%，风险回报率高可达35%以上；在风景区有300亩开发用地，700亩绿化地，有50年使用权，位于新疆乌市南山，距市中心仅30公里，十万亩草场和几千平方公里的群山森林环抱着该地块处女地，交通十分便利。是乌市唯一最近国家立项的自然保护区，有群山和雪峰、有森林和草原、有瀑布和河流、冬季滑雪、渡假、休闲和娱乐、有浓厚民族风情特点、气候冬暖夏凉的旅游圣地。计划开发别墅区、产权式酒店和民族特色村旅游观光区…… 经济性其参股投资方案（寻合作以若干股东投资350—500万元起步资金），先进行五通、会所、部分再绿化和部分园林等建设，然后…… 计划书（草） XXXX年5月目录一、项目建设条件及可行性

项目开发建设优越条件土地开发来由地理位置及交通条件自然环境条件社会环境条件区域房地产开发和地价情况项目建设的可行性项目建设的背景条件优越建设的客源市场基础良好区域的土地增值优势突出所开发土地具有规模和价格的独有优势产权式酒店成为投资者越来越青睐的投资品种初期特价销售方式具有房价低的优势二、项目初步开发思路和方案项目初步开发思路规划布置原则规划功能布置分区项目总体规划布置设想别墅区产权式酒店体育运动潇闲园艺区民族特色村旅游观光区

特色农家乐休闲园艺区老年公寓区（未定）项目主要建设内容项目运行和销售方式项目股东投资方式和组织管理股东投资方式项目开发组建管理项目投资估算与所需启动资金最低启动现金投资一期工程投资估算项目建设总投资项目一期工程收益分析钻石vip别墅开发产权酒店别墅项目总收益估算分析（亿元）第二篇：商业地产开发项目商业计划书模板商业地产开发项目商业计划书模板项目概要项目公司项目简介客户基础市场机遇项目投资价值

大型商业物业招商流程与招商策略

大型商业物业招商流程与招商策略一、商业招商概括完好的执行方案和进行招商的实际操作是招商成功的关键所在，而这一过程的一些细节问题不容忽视。第一是招商队伍的组建及招商人才的培训。由于招商具有“三快三省”（“三快”即快速回笼资金、快速组建市场网络、快速将产品送抵终端；“三省”是指对招商的生产厂家来讲，节省人力，节省物力和财力，节省时间和精力。）的特点，其中“三省”中就有一条是节约人力。因为极大程度上动用了代理商的人力资源，招商的企业在人员上自然缓解了大量压力。不是说招商的企业就不需要引进人才，进行队伍建设。相反的，由于企业招商工作繁杂、细琐，不仅需要招商人员有丰富的经验，更要有敬业精神和团结协作的态度。企业要想长期的发展，通过招商培养和锻炼队伍更应是企业发展的重中之重。制定非常好的招商策略，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。第一步是招商的组织框架和岗位职责的确定，主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划。从长远发展角度看，招商应配备以下几方面人才： 1、招商经理1人，需对本项目所在行业的市场营销有实际操作经验（尤其要擅长招商运作），懂企划，善管理，具出色谈判技巧和人格魅力。 2、大区招商经理若干，分别负责项目招商大区的工作：大区经理应具备一定的招商运作经验，长于说服、鼓励性的谈判，具团队合作精神、服从意识和大局观念。 3、区域协销经理若干，主要职责是协助开发市场，完成销售。协销经理需人品正直，勤恳敬业，具备较佳的沟通和组织管理能力，并能长驻外埠。 4、商务助理若干，主要职责是帮助一线招商人员作好内务（资料物品、来电来函、来人洽谈、信息收集等）和会务组织等工作。 5、其它服务人员如文案、平面设计、接线及接待人员。招商队伍组建之后，必须进行培训。一方面，通过培训是团队了解项目的现状、产品，了解招商策略和操作步骤，同时也是进行磨合的过程。招商的培训主要有以下几个方面： 1、项目及产品知识，以使团队成员对项目的现状有清楚的认识。 2、沟通技巧（如接听电话、接待语言、洽谈技巧、仪表举止等），以培养团队成员的职业感。 3、招商专业知识（招商流程、谈判技巧、接听电话、注意事项等）。 4、招商要旨（招商策略说明及合同解读等）。招商工作开始后面临许多实际的实施工作，在产品的核心概念基础上撰写招

商业地产招商策略

商业地产招商策略商业地产作为房地产开发中的一个细分市场，其开发利润丰厚的好处显而易见。然而商业地产在物业交付的时候只是整个运营部分的正式开始，能否持续健康地运营才是决定一个商业地产项目是否成功实现价值的关键。招商工作作为商业地产运营的重要部分，从一开始就举足轻重，毫不夸张地说，招商工作的成功与否又是评判商业运营是否成功的唯一标准。一、招商工作过程中的操作要点 1、市场调查市场调查是招商工作的第一步。最先要做的是对目标所在市场的调查，这主要包括对项目周边的交通人流、居民收入，消费习惯和消费层次等等；另一个调查的方向是周边商铺目前的经营业态、经营状况、租金水平、经营面积等。这两方面调查非常重要，它决定着项目的发展和前程。 2、项目分析项目的分析包括项目产品本身的分析，如项目的物业形式分析（街铺、商业群楼、综合市场、商业街、社区商业等）；物业产品分析（铺面或铺位、开间、进深、楼层）；市场分析（租金、租期、优惠办法）c 这部分要考虑的是项目适合引进怎样的商家，将来要做成怎样的一个商业物业，怎样才能制订合适的招商政策等。

3、商业定位在对项目进行商业定位时，要充分考虑到项目所在区域的消费习惯、经济发展水平等因素来决定你经营什么类型的产品，是中档还是高档还是更精细一点的东西，只有定位准确，才能在招商过程中找. 准目标，才能有的放矢地制定招商计划，免做许多无用之功。4、业态组合目前各地房地产项目开发中的商业物业日益放量，商铺的分类主要有这几种：商业街商铺、市场类商铺，住宅底层商铺、百货商场百货类、除此外，餐饮类、购物中心铺、交通设施商铺、街铺和铺位；都需要我们对项目进行业服装类等经营业态如何组合排列，电子类、. 态组合和布局划分。 5、招商业态布局划分之后，就要根据这个布局划分来进行招商。招商这是目前采用较多的一种是通过广告媒体宣传，的方式主要有几种，通过他们对项目的了解又间使看到广告后的客户会来电来访，方式，接影响其他客户；第二种是人员推广，包括向外派发海报，海报的内通过这容会更广泛更详细更能吸引人。还有一种就是直接上门拜访。要想尽一切办几种方式告诉他们这个商场的地理位置、经营模式等，因为有时候有些客户只在法让客户到现场来，这是非常关键的一步，电话里听你很模糊地说而没有实地去看，他们的印象就不是很深刻，所以无论是采取何种方式一时间一长都忘了，你讲过以后也就算了，到

社区商业的招商与租售策略

社区商业的招商与租售策略 2013年07月30日10:07 一、社区商业的招商策略 1. 差异化经营社区商铺要想获得成功必须考虑错位经营，这是保证商铺经营者本身获利的一个不可忽视的考虑因素。经营效应是商业项目的生存之本，从前期的市场调研、招商，到后期的营销推广、经营，都应该把“经营为先”的原则作为运作的核心。（1）差别销售从入市的出发点来看商铺更加注重项目入市后的经营状况和物业升值，因此发展商应该对所经营的业态以及经营环境、经营档次有所选择，从软硬环境两方面入手，提高项目的市场认知度，从而提升项目的商业价值和发展前景，吸引投资者与经营者共同的投资热情。在社区商铺的经营初期由于受益颇高，投资者可能会忽视错位经营的重要性，但是随着社区逐步走向成熟，商铺租金进入调整期，一些经营能力差，业态重复的商铺经营将难以为继。也就是说如果商铺的经营本身没有盈利的话，商铺的商业价值提升也就算是纸上谈兵。因此只有在销售或租赁的时候适当的规划“差别销售”，避免同业竞争，才有可能避免买家受益下降。当然也不排除随着周边商业氛围的培育和经营特色的创造，导致业态、业种的适度重复反而有利于经营竞争和优惠价格情况的出现，从而让社区居民受惠，但适度重复经营的前提必须是消费者的客流量能够维持这些商铺的经营。在销售或租赁中要告诫消费者，首先要熟悉与社区商业经营有关的内容和常识，而不能简单的在店铺门面上帖出一张出租启示，标明联系电话和价格了事。只要有人来租而不顾经营的种类，谁给的价格高就租给谁，显然这里存在投资误区，那就是经营难以为继的商铺就会频繁的更换承租者，在更换期间也就无可避免的出现空置期、装修免租金期，这对商铺投资者来说这段时间是没有受益的。不仅如此，频繁的更换承租人还得消耗投资者大量的时间和精力，甚至有的时候因为适合在社区经营的业种和业态已经被别人抢先，业种和业态趋于饱和的状况经会进一步增加招商困难，而导致难以获取高租金和连续稳定的投资回报。（2）“放水养鱼”法事实上，发展商、业主与商家的利益不是对立的，而是相互依存的。成功开业、持续经营才是各方共同的根本利益所在。市场培育也即放水养鱼，就是以合适的租金吸引目标商家

精编【物业管理】大型商业物业招商方案

【物业管理】大型商业物业招商方案

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桃源居大型商业物业招商方案深圳中原物业顾问有限公司 2006年3月

目录第一部分宝安商业概况.....................................................3 二、大型商业物业概况.. (14) 一、宝安宏观经济状况.......................................................3 1、物业基本资料.. (15) 1、宝安简介.....................................................................3 2、各物业技术参数.. (16) 2、主要经济数据分析.........................................................4 三、商业前景分析.. (17) 3、小结..........................................................................6 1、商业现状分析. (17) 二、宝安城市基础设施规划.................................................7 2、概述. (18) 1、路网建设概况................................................................7 第三部分招商定位... .. (19) 2、宝安未来城市发展规划..................................................9 一、前期分析. (19) 3、小结...........................................................................11 1、项目周边未来规划及商业现状分布. (19) 第二部分桃源居商业简介.................................................12 2、社区现有商业业态汇总 (20) 一、桃源居介绍...............................................................12 二、招商分析.......................................................... (21)

大型商业物业招商方案.doc

桃源居大型商业物业招商方案深圳中原物业顾问有限公司 2006年3月

商业地产开发与运营中的品牌策略

商业地产开发与运营中的品牌策略品牌的价值，在于通过整合各种营销传播手段，对产品进行“包装”，提升产品的知名度，影响消费者的认知，从而产生购买动机并付之行动，通过口碑传播扩散品牌的美誉度，最终使消费者产生很高的忠诚度。当然，在这个过程中，产品本身的品质是品牌策略的基础。品牌策略是企业面对大众消费者市场经常采取的一种策略，原因在于买卖双方之间的信息不对称比较严重，普通消费者没有能力精通所有的产品相关知识，促使其做出购买决策的依据主要就是品牌形象，包括企业的品牌形象以及产品的品牌形象。而在企业对企业的中间品市场，买卖双方的信息不对称依然存在，但已大大降低，参与交易的各方通常对对方都有不同程度的了解，因此购买行为的理性色彩比较重，品牌的作用就被削弱了。现实的市场操作中，企业急功近利的做法往往是忽视产品本身的品质，而最注重的就是宣传造势，说白了就是喜欢“忽悠”消费者。但如果是针对以个人为单位的消费者，“忽悠”还能起作用，针对企业这样的机构，“忽悠”是没用的。在商业地产的开发与运营过程中，包括投融资、开发建设、商铺销售、招商、运营管理等多个环节，地产投资商、开发商、投资客、商家与消费者都是这个产业链上的利益相关者。在不同的环节，由于参与博弈的对象不同，品牌策略的价值也有所不同。在投融资环节，参与博弈的主要是投资商与开发商，彼此对对方都具备很强的研究和评估能力，能否达成交易取决于彼此的需求、理念、实力、决策者的偏好等多种因素，品牌的作用相对弱一些。品牌策略能够发挥关键作用的主要是在商铺的销售、招商以及运营管理等环节。但遗憾的是，我们在当下的商业地产开发与运营过程中，更多看到的是各种急功近利的违背商业地产运作规律的短期行为，遑论品牌策略。

房地产大型商业物业招商策略

房地产大型商业物业招商策略 Ting Bao was revised on January 6, 20021

在招商谈判中，双方谈判的形式可以是口头的也可以是书面的，谈判过程往往需要反复接触。这就要求谈判人员要重视谈判策略与技巧，注意语言表达和文字表达的一致性。因此谈判人员要有比较好的口才和文字修养能力，也要有较强的公关能力。二、招商谈判的原则根据招商谈判的特点，谈判双方要取得共识，促使谈判成功应遵循以下原则： 1、坚持平等互利的原则平等互利原则，要求谈判双方在适应对方需要的情况下，公平交易，互惠互利，这是保证谈判成功的重要前提。 2、坚持信用原则信用原则是指招商谈判的双方都要共同遵守协议。重信誉、守信用是商家基本的职业道德。在谈判过程中；应注意不轻易许诺，但一旦承诺，就应履行，保证言行一致，取信于对方，以体现真诚合作的精神。 3、坚持相容原则相容原则要求谈判人员在洽谈中要对人谦让、豁达，将原则性和灵活性有机结合起来，以更好地达到谈判的目的。招商谈判的准备所谓招商谈判的准备就是指在思想上、物质上和组织上为谈判进行充分的准备工作，主要包括：（一）招商宣传是招商成功的先导，招商手册是宣传的重要环节，是企业招商的基本宣传资料，关系到企业的形象，该手册突出如下关键点： 1、通过钻石地段选择项目选址的正确性，树立基本点核心地段的商业物业。 2、通过事实列举项目投资商与发展商业绩与荣誉，突出其在项目所在地的地位。招商策划和承租户的选择关系购物中心的成败，在招商过程中，有必要

大型商业物业招商流程与招商策略

以下几方面人才： 1、招商经理1人，需对本项目所在行业的市场营销有实际操作经验（尤其要擅长招商运作），懂企划，善管理，具出色谈判技巧和人格魅力。 2、大区招商经理若干，分别负责项目招商大区的工作：大区经理应具备一定的招商运作经验，长于说服、鼓励性的谈判，具团队合作精神、服从意识和大局观念。 3、区域协销经理若干，主要职责是协助开发市场，完成销售。协销经理需人品正直，勤恳敬业，具备较佳的沟通和组织管理能力，并能长驻外埠。 4、商务助理若干，主要职责是帮助一线招商人员作好内务（资料物品、来电来函、来人洽谈、信息收集等）和会务组织等工作。 5、其它服务人员如文案、平面设计、接线及接待人员。招商队伍组建之后，必须进行培训。一方面，通过培训是团队了解项目的现状、产品，了解招商策略和操作步骤，同时也是进行磨合的过程。

旅游地产开发的四种模式和七大策略分析

旅游地产开发的四种模式和七大策略-----------------------作者：

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一、“城市功能区”驱动旅游地产新模式旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势，相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。

大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。二、产业经济区提升旅游地产新模式产业经济区模式是新时期旅游地产开发的方向，主要借助旅游产业的广泛引入，建设一座以旅游业等第三产业为主题经济模式的产业区。笔者在天津城市休闲化咨询中，倡议并提出了滨海旅游产业集聚区、主题公园集群发展区、环城市休闲产业带等运营模式。在大连城市旅游发展过程中提出了旅游产业经济区、度假产业集聚区的运营思路，确立了群岛、群园的产业构建体系，并提出了“运营一体、投资多元、权属对应、业态规范”的机制。杭州城市旅游产业规划中提出了产业综合体的旅游发展模式，在都市旅游产业西进发展格局中重点进行产业经济组团布局。在宁波城市旅游产业发展规

2020年房地产开发公司发展战略和经营计划

2020年房地产开发公司发展战略和经营计划一、行业格局和趋势 (2) 二、公司发展战略 (3) 三、公司经营计划 (3) 1. 推动高质量发展，服务国家战略 (4) 2. 一城一策精准定位，技术升级安全提效 (4) 3. 物业管理强化整合，不动产经营与时俱进 (5) 四、可能面对的风险 (5)

2019年，国内房地产市场在持续严格调控下，增长脚步较前两年明显放缓，呈现平稳趋势。2019年全国商品房销售面积17.16亿平方米，同比下降0.1%；全年全国商品房销售金额15.97万亿元，同比增长6.5%。从区域分布来看，除我国西部地区商品房销售面积和销售金额呈现双增长外，其他各部分地区商品房销售面积均呈现不同幅度的下降、销售金额增速也有所回落。截至2019年底，全国商品待售面积进一步降至4.98亿平方米，同比减少2593万平方米。2019年，房地产行业格局平稳，强者恒强、适者生存。前三甲房企全年销售金额依然站稳5000亿以上级别，突破6000亿大关。第二梯队销售金额超千亿的公司也依然保持稳中有进，增速虽有所放缓但略高于第一集团。房地产政策方面，我国政府坚持房住不炒，全面落实因城施策，多主体多渠道配合复合型房地产供应体系的完善，保障我国房地产长效机制的稳妥实施。一、行业格局和趋势 2020年，是我国全面建成小康社会和“十三五”规划收官的重要一年。我国将坚持稳中求进工作总基调，坚持新发展理念，以供给侧结构性改革为主线，以改革开放为动力，推动高质量发展，坚决打赢三大攻坚战，全面做好“六稳”工作，统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定，保持经济运行在合理区间，确保全面建成小康社会和“十三五”规划圆满收官，同时为“十四五”发展打下坚实的基础。房地产政策方面，政府将长期坚持“房住不炒”定位，不把房地