企业价值评估与混合所有制经济发展_阮咏华

企业价值评估与混合所有制经济发展■北京中企华资产评估有限公司副总裁 阮咏华

十八届三中全会以来，混合所有制改革已成为新一轮国企改革的重要突破口。目前，混合所有制改革已经推进到了大企业层面。2014年2月，中国石化销售有限公司（以下简称中石化销售公司或销售公司）拟引入民资重组，率先开始探索混合所有制改革。2014年7月，国务院国资委宣布启动央企“四项改革”试点，中国医药集团、中国建材入围发展混合所有制经济试点。各地国资委也纷纷出台相关政策，明确混合所有制改革的具体时间和指标。在混合所有制改革风生水起的时刻，资产评估行业应当积极投入到探索混合所有制经济发展的大潮之中。

一、混合所有制改革企业价值评估业务的特点

（一）适应国有资产管理体制新模式的要求

十八届三中全会明确提出要积极发展混合所有制经济，实现国有资本、集体资本、非公有资本等交叉持股、相互融合。混合所有制改革对应的经济行为包括国有资本和民营资本之间的股权转让、企业增资扩股，或者双方出资设立新的公司等。这些经济行为大多涉及企业价值评估。按照企业国有资产的相关法律法规，这些都属于需要进行资产评估的情形。因此，混合所有制改革的资产评估不仅具有价值咨询功能，同时具有价值鉴证功能。

十八届三中全会同时提出要“完善国有资产管理体制，以管资本为主加强国有资产监管”。“管资本”为主意味着使资本管理和企业管理各归其位。国有企业出资人不是对企业资产承担管理责任，而是以出资金额为限行使权利并承担风险，国有资产监管重在提高资源配置效率，关注收益回报结果。混合所有制改革的企业价值评估，也要突出管资本为主的国有资产监管理念。与单项资产评估业务相比，企业价值评估思路不再是将资产负债表上各项资产和负债的评估值进行简单汇总，而是更强调将企业各项生产要素作为一个整体进行评估，更强调对企业价值驱动因素的深入分析，更关注企业资源的整合，盈利模式的创新。因此，混合所有制改革中的企业价值评估，应当充分考虑国有企业在混合所有制改革中形成的未来可持续健康发展能力。

（二）维护混合所有制改革各方的合法权益

为了发展混合所有制经济，国有企业会鼓励具有资金、技术、管理优势的企业投资者，或者是社保基金、保险基金、股权投资基金等机构投资者来参与国有企业的改制工作，实现股权多元化。同时，混合所有制改革允许实行企业员工持股，形成资本所有者和劳动者利益共同体。混合所有制改革是政府顶层设计中期望通过制度安排来实现国有和民营资本达成共赢的一次尝试。评估机构在为国有企业混合所有制改革提供评估专业服务的时候，需要同时维护改革当事人各方的合法权益。我们不仅要秉承独立、客观和公正的原则，还要站在服务于国家混合所有制改革的战略高度，以评估结论为契机，以价值管理为手段，通过提供优质的专业咨询服

务，促进交易双方的沟通与交流，顺利实现改革目标。

混合所有制改革具有很强的政策性，不同行政区域的具体运作方式可能存在差异，需要评估人员及时了解最新政策要求，确保评估依据的合法合规性和完整性。

在评估程序的履行过程中，评估机构首先要认真执行资产清查程序，不管采用何种方法评估，对土地、房产、无形资产等重要资产的权属情况、使用情况都应进行调查，同时关注评估方法的合理选择与运用，特别是对混合所有制改革评估过程中出现的新事物和新问题要及时研究出解决方案，防止国有权益的流失。

（三）适应评估行业转型升级的需要

党的十八大以来，新一届政府积极推进以简政放权为核心的政府职能转变，评估行业本身面临着取消政府行政许可和转型升级的巨大压力。资产评估职业资格管理方式的去行政化，是还原资产评估专业服务本质的重要举措，符合社会主义市场经济发展的长远目标。由此造成的行业竞争程度的加剧，迫使我们要站在更高的高度重新审视现有评估机构的竞争优势和劣势，以及行业未来的发展方向。面对混合所有制经济改革提供的契机，我们只有及时研究国家政策，深入了解客户需求，不断提升专业胜任能力，进一步提高专业服务水平，才能在竞争中稳固自己的市场份额，保持自己的领先位置。

以中企华为例。国有资产评估项目一直是公司业务构成中的最主要部分。十五年来，我们一直致力于为国有企业提供优质高效的资产评估专业服务，并获得了大量“回头客”。2014年年初，我们积极参与中石化销售公司的混合所有制改革评估项目，并以突出的专业胜任能力和勤勉尽责的敬业精神获得了客户的信任，赢得了后续经济行为的重要委托。由于我们时刻关注着国有企业新一轮改革的动向，进而抢占了混合所有制改革评估业务的先机。在此基础上，我们凭借自己的服务水平，不仅获得了良好的市场口碑，也积累了越来越丰富的执业经验，为后续承办的一系列同类型评估项目打下了坚实的基础，形成了业务开拓与服务水平提升的良性循环。

二、混合所有制改革企业价值评估的重点与难点

我国资产评估行业从诞生到发展都离不开国有企业改革的推动作用。此次混合所有制改革是国有企业改革的全面深化，既有以往国有资产评估业务的共同特点，也有因为当前的政治、经济和法律环境的不同而提出的新要求。因此，当前混合所有制改革资产评估需要结合被评估企业所面临的新的经营环境，深入研究混合所有制改革的内在需求，以及评估过程中的重点与难点问题。

（一）价值类型与评估假设的选择

混合所有制改革的基本目标是各种所有制资本取长补短、相互促进、共同发展，其中，国有资本通过引进民营产业投资资本创造协同效应是实现该目标的重要方式之一。在中石化销售公司混合所有制改革中，设计的方案是通过引入非油气领域的外部资本，实现“油非互促、油非互动”的协同发展。

在中石化销售公司混合所有制改革评估项目里，评估价值可以建立在维持中石化销售公司现有业务结构的基础上，即假设按照交易前的状态持续经营，也可以建立在按照混合所有制改革方案明确的做大非油品业务的基础上，即假设按照交易行为实现后的状态持续经营。评估假设不同，得到的评估结论也会出现差异。根据企业价值评估原理，评估假设的选择要服从评估目的和价值类型的内在要求。

目前国有资产评估项目通常采用市场价值，并假设被评估企业按照交易前的状态持续经营。市场价值是对市场上一般投资者普遍适用的一种价值类型，但是，这种单一的价值管理模式无法充分满足混合所有制改革的真正需要，因为它没有体现被评估企业因混合所有制改革而实现的企业价值增量。对于存在重大协同效应的混合所有制改革，企业按照交易行为实现后的状态持续经营所产生的投资价值一般会高于市场价值，并且同样对交易定价具有参考作用。因为协同价值就是民营资本愿意支付溢价的真正原因。此时，市场价值不应该成为混合所有制改革评估项目的唯一选择。国有资本应当确定一个价格区间，下限可以参考市场价值的评估值，上限则参考投资价值的评估值。

改变对价值类型、评估假设和评估结论表现形式的惯性思维，在一定程度上更能符合企业混合所有制改革的市场化需求，更有利于实现国有权益保值、增值的根本目标。

（二）无形资产的识别与评估

国有企业在多年的经营过程中形成了不少无形资产，但是这些无形资产大部分没有体现在企业会计账

上。比如，在中石化销售公司混合所有制改革中，评估机构发现由于会计核算办法的限制等原因，企业账上只记录了部分外购加油站的无形资产，大量自建加油站的无形资产都没有在账上体现。

根据企业价值评估的相关原理，对于在企业生产经营过程中发挥重要作用的无形资产，应当纳入评估范围。通常认为，收益法和市场法评估结论已包含无形资产的价值，但资产基础法评估结论是否已充分体现无形资产的价值，则需看无形资产是否纳入了评估范围。在混合所有制改革资产评估项目中，当企业重要的无形资产无法识别和评估时，评估师应当考虑资产基础法的适用性。如果采用资产基础法进行评估，评估行业还需要

进一步研究无形资产的识别和评估问题。

在无形资产识别方面，对于专利权、商标权、著作权、专有技术、销售网络、客户关系、特许经营权和合同权益等这些常见的无形资产，评估师应当根据其在被评估企业的重要性逐一判断是否存在，是否需要纳入评估范围。另外，对于一些特殊的无形资产是否需要纳入考虑范畴，也亟待行业达成共识。比如，商誉是否需要纳入评估范围？对于那些拥有独特的人力资源的轻资产企业，人力资源的价值如何体现？对于那些因为拥有完整的产业链而获得自然垄断利益的企业，产业链的价值如何体现？对于市场投资者经常提及的品牌，其与评估准则所列的九类常见的无形资产又是什么关系？

在无形资产评估方面，目前评估行业对专利权、

商标权和著作权等无形资产的评估方法运用得相对比较成熟，但是对销售网络、客户关系、特许经营权、合同权益等无形资产的评估方法和评估参数的研究较少，特别是由于无形资产交易市场的发育程度和活跃程度不高，一方面限制了市场法的运用，另一方面导致评估参数的选取缺乏客观依据，无疑增加了评估的难度。

无形资产评估难的问题存在于各类经济行为的企业价值评估项目之中，因为涉及到国有资产流失的敏感话题而在混合所有制改革中显得尤为突出。为了让资产评估更好地服务于混合所有制改革，评估行业需要继续研究无形资产的评估方法，同时，还应当结合当前混合所有制改革形势的需要，不仅区分无形资产种类，还要考虑行业特点，统一制定公开、透明的无形资产评估标

准，并在实践中不断补充和完善。

（三）控制权和流动性价值的评估

混合所有制改革资产评估项目有可能涉及控制权和流动性价值的评估。比如，此次中石化销售公司混合所有制改革中，25家境内外投资者以现金共计人民币1,070.94亿元认购该公司29.99%的股权，增资协议约定：在本次增资完成后3年内，除了向关联方的转让和向银行融资进行的质押外，未经中国石化书面同意，投资者不得转让或质押销售公司股权；无论在任何情况下，未经中国石化书面同意，投资者不得向销售公司的主要竞争者（在中国的加油站网点超过500家的公司）转让销售公司股权。由此可见，民营资本在本次增资扩股中获得的是不具有控制权且附带流动性限制的股权。另外，中国石化与新增投资者达成的约定还从侧面证实

图2 交易价格低于评估值的情形

图1 交易价格高于评估值的情形

市场价值、投资价值与交易价格关系示意图

了中石化销售公司确立了将在3年内实现上市的目标。这就意味着民营资本获得的股权又包含预期上市的流动性溢价。

由于此次中石化销售公司混合所有制改革项目的评估对象约定为股东全部权益价值，所以评估报告没有考虑新、老股本在控制权、流动性方面的差异。为了使混合所有制改革的评估和定价更加合理，同时充分发挥资产评估的价值咨询功能，评估行业可以为混合所有制改革提供更加精细化的专业服务，即区分股东部分权益，考虑流动性和控制权的评估。

流动性和控制权都是相对的概念。对流动性和控制权的评估，取决于对流动性和控制权内涵的理解。目前评估行业一般以上市公司在有效市场的可流通股票的交易价格为基准来分析、界定流动性和控制权的存在范围及其价值区间①。

当然，在混合所有制改革资产评估项目中是否需要评估控制权和流动性，还取决于委托方的需求，以及是否具备相应的评估条件。根据目前的实际情况，比较可行的处理方式是在不同的阶段提供功能各异的评估报告。比如，在第一阶段，因为具体的股权比例、交易条件等可能尚未确定，交易各方可以委托评估机构提供没

有考虑控制权和流动性价值的评估报告，作为初步谈判的价值参考依据；在第二阶段，交易方案大致明确之后，交易各方再委托评估机构针对具体的股东部分权益价值进行评估，其中，不仅可以考虑控制权和流动性价值的评估，还可以考虑交易款项支付方式、业绩承诺等相关事项的影响。

在市场化的经济环境下，如果能够结合交易对象的具体情况进行评估，并提供有针对性的价值咨询报告，直接服务于交易行为，不仅有利于经济行为的实现，也有利于评估行业不断巩固和开拓自己的服务领域，进一步提升行业的社会影响力。

（四）员工持股计划的评估

员工持股计划（Employee Stock Option Plan ，简称ESOP ）是指通过让员工持有本公司股票和期权而使其获得激励的一种长期绩效奖励计划。十八届三中全会明确提出，允许混合所有制经济实行企业员工持股，形成资本所有者和劳动者利益共同体。探索混合所有制企业员工持股也是国务院国资委启动中央企业混合所有制改革试点的重点内容之一。上海、广东等地的改革方案也支持企业经营管理者、核心技术人员和业务骨干采取多种有效方式持股。股权激励政策的实施，或许会将员工

控制权和流动性价值示意图

①源自：《Valuing a Business》（Fifth Edition），改编

持股计划的评估问题摆到评估行业面前。

在此轮混合所有制改革之前，有些企业曾经实施过全体员工持股、管理层持股，但由于各种原因被政府叫停。此次混合所有制改革，如果评估机构承办员工持股计划评估业务，首先要了解国家针对员工持股所制定的制度规范和实施细则，然后结合企业制定的员工持股计划方案，按照委托方的具体需求提供相应的评估服务。

从国有资产管理的角度看，员工持股计划的实现涉及到对企业股东权益价值进行评估。在股权交易过程中，客观、公正的评估结论对于员工和企业来说都是十分必要的。如果企业价值高估，员工不会购买，无法实现员工持股计划。如果企业价值低估，则损害企业所有者的利益，导致国有资产流失。这两种情形都不利于混合所有制改革的顺利推进。

从会计核算角度看，员工持股计划公允价值计量所涉及的需要采用估值技术评估的权益工具，也需要进行企业价值评估。根据股份支付企业会计准则的要求，以权益结算的股份支付，应当以授予职工权益工具的公允价值计量，权益工具的公允价值，应当按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》确定；以现金结算的股份支付，应当按照企业承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负债的公允价值计量。

对于采用期权激励的员工持股计划，目前国外评估行业通常采用期权定价模型评估。对于符合简单期权（plain vanilla）条件的员工持股计划，即该期权的行权价与授予时对应的股票市价一致，满足服务条件后员工在行权期内具有是否行权的选择权，该股票期权不可转让且不可对冲交易等，一般采用布莱克-斯科尔斯（Black-Scholes）期权定价模型（简称B-S模型）评估其公允价值；对于不符合简单期权条件的员工持股计划，一般选择二项式（Binominal）模型评估其公允价值。

（五）优先股的评估

混合所有制改革是实现国有资本、集体资本、非公有资本等交叉持股、相互融合的方式多种多样，比如推行优先股合作也是一种可行的方式。2013年11月，国务院决定在上市公司和非上市公众公司中开展优先股试点。如果将来在混合所有制改革中引入优先股的概念，不但能满足不同资本的投资定位需要，也能在一定程度上保证缺乏控制权的股东的合法权益。当前国内评估机构执行的企业价值评估业务绝大部分是针对普通股。评估行业需要未雨绸缪，积极研究符合我国国情的优先股的评估方法。

优先股股份持有人优先于普通股股东分配公司利润和剩余财产，但参与公司决策管理等权利受到限制。国外评估行业评估优先股，一般采用折现现金流量法。由于优先股与普通股的收益和风险具有不同特征，所以需要根据优先股股利支付政策等发行条款来确定其未来收益和折现率。我国《优先股试点管理办法》规定优先股股东按照约定的票面股息率，优先于普通股股东分配公司利润。关于折现率，国外通常参考经过级别修正的可比债券的收益率来确定优先股的收益率，或者通过比照国际知名咨询公司提供的优先股评级标准，并以类似优先股的收益率作为被评估对象的收益率，并据此计算优先股资本成本。

目前我国此轮混合所有制改革尚处于起步阶段。资产评估行业作为国务院强调要积极发展的现代生产性服务业专业咨询服务机构，应当与时俱进，积极探索混合所有制改革资产评估的重点和难点，并尽快制定解决问题的合理办法，为混合所有制改革提供有针对性的、优质的专业化服务。混合所有制改革的全面启动，为资产评估行业开辟了新的业务领域。张国春秘书长指出，改革既是机遇，更是挑战，应对得当就是生机，应对不当就是危机。2014年是中国全面深化改革的“元年”，也是资产评估行业改革发展、转型升级的重要节点。我们期待着借混合所有制改革的东风，迎来评估行业又一个快速发展的高峰。

一则收益法评估土地使用权价值的案例分析

一则收益法评估土地使用权价值的案例分析

一则收益法评估土地使用权价值的案例分析 一、案例： 《2006年全国注册资产评估师考试用书—资产评估》P192页“收益法在房地产评估中的应用”例5-4： 某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，殖值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价值。 1、选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2、计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元） 3、计算总费用。

（1）年管理费=486000×3.5%=17010（元） （2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元） （3）年税金=20×900=18000（元） （4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元） 年总费用=（1）+（2）+（3）+（4） =17010+33750+18000+4500=73260（元）4、计算房地产净收益。 年房地产净收益=486000-73260=412740（元）5、计算房屋净收益。 （1）计算年贬值额。 年贬值额=建筑物重置价 使用年限=2500×900 48 =46875（元） （2）计算房屋现值 房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年限 =2500×900-46875×4=2062500（元） （3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。 房屋年净收益=房屋现值×房屋资本化率 =2062500×8%=165000（元） 6、计算土地净收益。 土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益 =412740-165000=247740（元） 7、计算土地使用权价值。 土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）

国企改革五大途径

国企改革五大途径 山东国资体量在全国排前5位，但是其改革却远比上海、江苏等地来得缓慢，在资本市场层面表现为：国资证券化率不理想，上市公司作为国资整合平台功能发挥不理想；国有控股上市公司股权结构不合理，资本结构也不够合理；国有控股上市公司整体经营活力不足。 为利用资本市场推动山东国资改革，山东相关部门成立了《资本市场助推山东混合所有制发展研究》课题组。在本次会议上，课题组负责人、山东证监局局长冯鹤年结合国家相关政策与其他省份国资改革案例，就山东国资改革现状、资本市场助推山东混合所有制发展主要途径做了详细的报告。 根据这份研究报告，山东证监局建议，以资本市场为主阵地，通过5个途径推动山东国企改革：立足提高国资证券化率，加快整体上市、IPO和“借壳”上市。就整体上市而言，对于那些股权比较集中的公司，建议酌情发行部分优先股作为支付对价。就借壳上市而言，建议推动产业相近、行业相关、主业相同的国有及控股企业，整合至同一上市平台，由此腾出的“壳资源”让渡给省国资范围内其他优质资产，如目前一些优质文化类企业、金融类企业，甚至服务企业等。 推进国有控股上市公司开放性市场化重组。对此，一要在公司股东层面引入社会资本，整合国有控股上市公司，打造优势产业，以股份支付作为对价，主动对外开展股权资本的并购和重组；二要视需要实施控股股权转让，在个别国有资本不需要的完全竞争领域，可将控股权转让给民营资本或战略投资者；三是准予参股一批符合经济结构调整优化目标，有利于技术提升，自主创新能力增强和产业链完备的非公有制及其他类型所有制企业；四是以上市公司为平台进行深度国资整合，加大控股上市公司之间资产重组力度，调整清理非主业资产部分，为省内其他优质国企上市预留空间。 立足改善股权结构和资产负债结构，探索发行优先股，使用可交换债实现溢价减持和有序减持等。在此方面，可视持股权的不同而采取不同的方式：对于第一大股东持股在30%甚至25%以下的，建议发行优先股、可转债等；对于第一大股东持股40%甚至50%以上的，除传统减持方式外，也可以探索使用可交换债等有序减持。这类企业如潍柴集团、高速集团、山钢集团等可以考虑发行“一篮子”以股票为标的的可交换债。 围绕健全激励机制，加快员工持股计划推行，重点关注以“奖励金”为纽带的持股方案。 组建国资投资运营公司 以国有资本投资运营公司组建为契机，理顺上市公司与国有股东关系，提高上市公司独立性。可新建或改建一家或几家国有资本投资运营平台，作为国有资产有序流转的“蓄水池”和增量国有资本的投融资平台。组建和新建国有资本投资运营公司时，应注意减少旗下上市公司管理层级，缩短信息传递和决策链条，提高上市公司独立性。通过国有资本投资运营平台，对于符合发展规划、有一定盈利水平的企业继续做大做强，对于不适应市场经济发展需要、盈利能力较差或亏损企业，稳妥实施退出。从推动省、市国有经济布局结构调整优化出发，通过行政划拨方式，将管理的同类资产划拨至相关国有资本投资运营公司，尽快达成协同效应。国有资本投资运营公司尽快实施与旗下上市公司主营业务相同的相关资产整合重

国有企业改革的必要性及路径

国有企业改革的必要性及路径 无论在哪个国家，国企改革都是一个非常痛苦的过程，不仅会引来国资贱卖的争议，而且极有可能带来社会动荡。英国撒切尔夫人主导的国企改革引起了巨大的社会动荡，德国对原东德国企进行改革，也引起了严重失业、犯罪增加等严重问题，至于俄罗斯自不必说了，已经成了一个典型的反面教材。 一、国有企业改革的必要性 1.国有企业经营效率不高。由于国有企业存在过多的委托代理环节和过长的代理链条，其低效率性质并不会因其所在行业的竞争性的不同而发生根本的改变。研究国有企业效率的关键在于，把国有企业享受的政府补贴和因行政垄断所导致的超额利润扣除，还原国有企业真正的经营绩效。通过对账面利润中应缴纳的资源租与地租、低估的融资成本、政府补贴和行政性垄断利润的扣除以及对企业成本的还原，国有企业的真实绩效要远远低于市场的平均水平。尽管表面上看国有企业的增值空间不断增大，但是这种增值主要通过垄断资源和垄断的稀缺价值的上涨实现的，其真实的经营绩效不高。因此，国有企业的这种低效率的固有特征以及它在基础性或资源性领域的存在与扩张，已经严重影响中国宏观经济的运行。 2.国有企业的垄断行为已经严重阻碍经济发展。对于国有企业来说，由于其产权制度和治理结构存在着根本性的缺陷，在市场竞争方面不具优势，所以就更倾向于借用公权力，长期垄断着一些关键性的行业与部门。国有垄断行业正是凭借着强大的政治优势和资源优势，挤占民营企业的发展空间。同时国有垄断企业也显现出对规则和制度的漠视，例如联通和网通的合并，中石油的触角延伸到下游燃气市场等行为均无视《反垄断法》。如此漠视规则的做法危害极大，如果关乎国人命脉的行业被漠视规则的垄断性国企控制，整个市场环境、市场规则会遭到破坏，成为阻碍国民经济健康发展的最主要因素。国有企业不仅具有相对的低效率，而且国有资本在营利性领域的继续存在已经对中国经济发展的动力———竞争的充分性和公正性构成严重的威胁和损害，因此，深化国有企业改革显得越发重要。 3.国有企业法制建设的不完善。我国的现行立法为国企改革提供了基本法律依据和规范，为建立科学立法体系奠定了基础。但是，现行的国有资产监管立法，相当部分是在新国有资产管理体制确定前制定的，有其历史局限性，已与新的国有资产管理体制不相适应，主要表现在：第一，没很好区分政府的社会公共管理职能和出资人职能，没很好区分国有资产出资人监管和行政监管。第二，国有资产出资人职责由多个部门行使，没有一个统一行使出资人职责的监管部门。第三，没有很好理顺产权关系，并依据科学的产权关系链条，实施合理有效的监管.第四，有些法规确定的国有资产监管基本制度、具体规则的合理性、系统性、协调性不够，不能适应适度、有效监管需要，既保证监管到位，又有利于国有资产的运营和国有企业的发展。 4.国有企业技术创新高投入与能力不足。中国作为一个发展中国家，不管是在传统产业如纺织业，或是在现代信息产业，与发达国家相比，都有相当大的技术差距。我们国家的技术创新，可以和发达国家一样，靠发明来取得新技术，也可以利用同发达国家的技术差距，以引进技术的方式，包括购买专利、模仿等等，取得技术创新。但是，我国无法筹措巨大的资金投入。目前存在的问题是：一是技术专利越来越受到知识产权保护，要购买也必须付出较高的代价；二是引进技术、生产、再引进，往往形成了国内企业对跨国公司等一些技术专利的依赖，而始终走不出反复引进的怪圈。 二、国有企业改革的路径

国企改革的路径与选择

混改新传 为什么要进行新一轮混改？ 过去的混改——官员：数量不少、质量不高； 国企高管：只解决了“拿钱”的问题，是“半市场化”； 专家：做得不太成功，甚至有很多失败。 混合所有制并不是个新概念，在央企和地方国企中早已有不少探索。但在全国政协经济委员会副主任石军看来，之前的混合所有制状况可以用八个字来评价：“数量不少、质量不高”。 今年两会期间，石军披露了一组数据：中国已经有90%的国有企业进行了公司股份制改造；中央企业70%的净资产已经属于上市公司；中央企业以及子公司引入非公资本的企业户数已经占到总户数的52%以上；到2013年10月份，全国混合所有制上市公司已经占全部境内上市公司的80%以上，资产达到90%以上。 石军说：“从这些数据可以看出，混合所有制企业的数量已经很多了。但是这其中不少企业没有形成规范的混合所有制，也没有充分发挥混合所有制企业潜在的、应该发挥的那些优势和作用。” 混合所有制企业应有的优势在于，在股权多元化的基础上，真正实现利益的博弈和权力的制衡；吸纳国有企业资金雄厚、技术先进，民营企业机制灵活、市场反应敏锐的优势， 从而获得效率与效益的提升。

“混合所有制已发展多年，为什么现在又重新强调，是因为过去做得不太成功，甚至有很多失败。”长期关注国有企业改革的北京师范大学公司治理与企业发展研究中心主任高明华，在接受《中国经济周刊》专访时表示，我们过去把混合所有制单纯地理解成是股权结构的调整，而没有和公司治理健全结合起来。公司治理结构真正完善，是此轮“混改”中比股权结构调整更为重要的目标。 上市，是国企实现混合所有制的主要方式之一。但是，不少上市国企仍没有真正建立起现代企业制度，实现完善的公司治理。 今年7月，中国建筑材料集团有限公司(下称“中国建材集团”)被国资委列入了发展混合所有制经济试点。 中国建材集团董事长宋志平在接受《中国经济周刊》专访时表示，“国企上市，但是大部分是国有股一股独大；搞薪酬制度改革，但是把国有企业的管理架构同市场化的方式糅合在一起，有些国企老总不在上市公司领薪酬，而是要通过上级单位的考核来确认薪酬；管理层由董事会任命，但要经过上级单位的考核，甚至由上级单位提名、董事会走程序……一半是行政化，一半是市场化。”过去一段时间的“混改”，国有企业进入市场搞股份制，搞上市公司，“只解决了‘拿钱’的问题，没有把市场机制真正引入到企业里来，只能认为是‘半市场化’”。宋志平说。 二十多年来混合所有制实践的成果 宋志平坦言，国有企业传统模式很舒服，而改革必然有阵痛。但是不改革，国企就会很艰难——这一轮“混改”有一个“不得不改”的原因。

收益法及市场法案例

收益法及市场法案例 本次估价对象为XX大厦部分房地产，包括XX大厦地上F2整层、F3层局部（F305、F306、F312）和F4层局部（F410—F411）及其分摊的土地。评估人员根据现场勘察收集的有关资料，依据国家及北京市颁布的有关房地产评估的法律、法规和政策以及委托方提供的有关资料，本着独立、客观、公正、科学、合理的原则，遵循法定或公允的估价程序，经过周密、准确的测算，对委估物业在估价时点的公允价格进行了估价测算。 （一）估价对象 本次估价对象为XX大厦部分房地产，包括XX大厦地上F2整层、F3层局部（F305、F306、F312）和F4层局部（F410—F411），总建筑面积7747.19平方米，分摊的土地面积1161.5平方米。 1. 房地产权利状况 估价对象中土地使用权及房屋所有权属于北京XX大厦有限公司所有。土地为国有出让用地，土地用途为写字楼用地，土地使用期限自一九九六年七月三日起至二○四六年七月二日止，产权文件见《中华人民共和国国有土地使用证》（市西中外国用[97]字第XX号）、《北京市建设用地规划许可证》（[92]市规地字XX号）、《北京市建设工程规划许可证》（[96]规建字XX号）、《北京市建设工程开工证》（京建开字[97]第XX号）、《北京市建设工程竣工验收备案表》（编号总XX）、《北京市商品房外销预售许可证》（京房市外证字第XX 号）。委估房地产产权清晰，无纠纷。 2. 委估土地概况 委估宗地为XX区南闹市口1—X号地，坐落于XX区XX街与XX街交汇处。宗地总面积为17535平方米，总建筑面积为117691.83平方米。项目总容积率为6.71，收益容积率为6.67。宗地四至为：东邻XX大厦；南隔区间道路与XX区XX职业中心相邻；西隔道路与XX委员会相邻；北隔绿化带与XX街相临。该物业所处地理位置优越繁华，大厦附近主要为高档办公楼及大型商场、银行等。土地性质为

国有企业混合所有制改革的路径选择

国有企业混合所有制改革的路径选择 吴爱存（珠海国资委） 摘要：演发展混合所有制经济，是深化国有企业改革、完善基本经济制度的必然要求。文章在分析发展混合所有制的作用基础上，明确指出企业在引入外部资源时应具体评估的五大要素，并给出了实现混合所有制的五种路径及各自的利弊。 关键词：混合所有制；资源；路径十八届三中全会提出，全面深化改革，要发挥经济体制改革的牵引作用。在布局经济体制改革时，首先是坚持和完善基本经济制度，而混合所有制经济是基本经济制度的重要实现形式。因此，积极发展混合所有制经济，是深化国有企业改革、完善基本经济制度的必然要求。 一、发展混合所有制的重要性 1. 发展混合所有制有利于优化国有经济布局，引导产业发展 国有企业长期以来表现为在竞争领域过度扩张、“大而全、小而全”的现象突出，但是在公益性和民生保障性领域却存在缺位现象。现阶段提出发展混合所有制，意味着更多国有资源逐步从不具竞争优势的一般竞争行业退出，向支柱产业、优势产业、战略性产业集中，从而优化国有产业布局，提高国有经济的控制力和影响力，实现国有资本的放大功能。 2. 发展混合所有制有利于实现社会资源的优化配置，产生协同效应 国有企业作为国民经济的重要支柱，有着其独特的资源优势，如丰富的政府资源、优惠的金融政策、稀缺的土地资源等。民营企业的优势主要体现委敏锐的市场洞察、灵活的应变机制、高效的执行力以及锐意进取的自主创新。相比较而言，外资企业的优势则主要表现在管理水平先进、技术领先、具有较强的国际影响力等方面。发展混合所有制，可以将国有企业资源的优势和非公经济资源的优势有效结合起来，提高国有企业发展的质量与效益。 3. 发展混合所有制有利于优化国有企业的股权结构，完善治理机制 经过多年的努力，绝大多数国有企业已经实现了公司股份制改革，从形式上建立了股东大会、董事会、监事会和经理层的内部治理结构。但从实际运行机制和效果来看：行政干预、大股东“越位”、所有者“缺位”、“一把手说了算”等乱象丛生。发展混合所有制可以使企业受到来自不同所有制投资主体的约束与监督，减少政府对企业经营的直接干预，使企业可以按照市场化原则决定发展战略和选择经营者，从而

房地产评估案例市场法收益法成本法

房地产评估案例市场法 收益法成本法 Coca-cola standardization office【ZZ5AB-ZZSYT-ZZ2C-ZZ682T-ZZT18】

房地产估价案例分析

一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。

房地产评估收益法案例

房地产评估收益法案例 案例1，如何求客观净收益 被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产Ａ的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。 要求：评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，

给出得出评估结论的理由或根据）。 【答案】（1）收益总年限=40（法定最高年限）-2-2=36年 （2）现有合同是否应该违约 目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。 如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为 2009年：【150*（1+1%）-（110+20）】*1000=21500元2010年：【（150*（1+1%）2-（110+30）】*1000=13015元2011年：【（150*（1+1%）3-（110+40）】*1000=4545.15元 这些违约多获得的收益现值之和为

完整word版房地产评估案例市场法收益法成本法

房地产估价案例分析． 一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116

个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进 口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。 A.比较实例选择： 通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。 交易实例调查情况表 实例项目名称地址标价 国际大厦360号**南路新**$2,800 A 号**东路139**联合大厦$2,800 B*南52*证券大$3,000 C B.比较因素条件表

收益管理-一则收益法评估土地使用权价值的案例分析 精品

一则收益法评估土地使用权价值的案例分析 一、案例： 《20XX年全国注册资产评估师考试用书—资产评估》P192页“收益法在房地产评估中的应用”例5-4： 某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，殖值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的 1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地20XX年3月的土地使用权价值。 1、选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2、计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元） 3、计算总费用。

（1）年管理费=486000×3.5%=17010（元） （2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元） （3）年税金=20×900=18000（元） （4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元） 年总费用=（1）+（2）+（3）+（4） =17010+33750+18000+4500=73260（元）4、计算房地产净收益。 年房地产净收益=486000-73260=412740（元）5、计算房屋净收益。 （1）计算年贬值额。 年贬值额=建筑物重置价 使用年限=2500×900 48 =46875（元） （2）计算房屋现值 房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年限 =2500×900-46875×4=2062500（元） （3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。 房屋年净收益=房屋现值×房屋资本化率 =2062500×8%=165000（元） 6、计算土地净收益。 土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益 =412740-165000=247740（元） 7、计算土地使用权价值。 土地使用权在20XX年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）

房地产评估案例市场法+收益法+成本法

房地产估价案例分析

一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。设宽带网络，光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。 A.比较实例选择：

不动产评估收益法案例

不动产评估收益法案例 一、评估对象基本情况： 评估对象为某房地产公司的一座写字楼，为钢筋混凝土结构，占地面积1200平方米，建筑面积为3000平方米；该写字楼位于市区中心，南临向阳路，西临规划之健康东路，东临南海公园，地处繁华商业区，交通便利。现委托xx公司专业评估人员对该写字楼的土地使用权价格进行评估。 1）详细资料： 2002年1月有偿取得土地使用权50年 2004年1月建成该写字楼经济使用年限60年残值率2% 现用于出租月租15万 评估基准日该建筑物重置价格3500元/平方米 2）据相关调查： 当地同类写字楼出租金一般为每月每建筑平方米80元，空置率10% 每年需支付的管理费为年租金的3% 每年需支付的维修费为重置价的1.5% 每年需支付的保险费为重置价的0.2% 土地使用税及房产税为每建筑平方米30元 确定资本化率： 资本化率的确定，本评估以银行存款利率、房地产企业和写字楼的平均收益率等为依据推算，在此不做详细介绍，土地资本化率6%，建筑资本化率9% 二、评估目的 本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。 三、评估基准日 评估基准日为2009年1月 四、评估原则 遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。 五、评估依据 1、《土地管理法》和《房地产管理法》； 2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》； 3、中国资产评估协会“中评协（1996）03号”文颁发《资产评估操作规范意见（试行）》； 4、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照； 5、评估人员现场勘查记录等。 六、计算方法及过程 根据评估目的和所掌握的资料，该写字楼能带来连续的收入——租金，而且收益比较稳定的特点，决定采用收益法进行评估。 （1）计算总收益

收益法评估案例

第14讲　收益法评估案例 第四节　收益法评估案例 一、评估案例基本情况 相关财务数据如下： 表3－10　被评估企业2013～2015年利润表　单位：万元 项目2013年2014年2015年 一、营业收入5114.00 8944.00 10384.00 减：营业成本3743.00 5414.00 6358.00 税金及附加20.00 36.00 42.00 营业费用627.00 1627.00 1861.00 管理费用248.00 644.00 731.00 财务费用36.00 63.00 72.00 资产减值损失—　—　—　 加：公允价值变动损益—　—　—　 投资收益—　—　—　 二、营业利润440.00 1160.00 1320.00 加：营业外收入—　—　—　 减：营业外支出—　—　—　 三、利润总额440.00 1160.00 1320.00 减：所得税110.00 290.00 330.00 四、净利润330.00 870.00 990.00 评估基准日，被评估企业账面总资产11685万元，负债总额4285万元（其中短期借款2000万元），净资产为7400万元。 二、评估过程和结果 （一）评估计算及分析过程 1.将2016～2019年划分为预测期，2020年及以后年度为永续期。 表3－11　被评估企业债务资本及利息支出预测表 单位：万元 项目2016年2017年2018年2019年期末债务资本2500 2800 2200 2200 利息费用（税前）150 168 132 132 【注】贷款利率为6%。 表3－12　被评估企业折旧和摊销预测表 单位：万元 项目2016年2017年2018年2019年折旧和摊销金额470 480 490 500 表3－13　被评估企业资本性支出预测表 单位：万元

房地产评估案例市场法+收益法+成本法

房地产评估案例市场法+收益法+成本法

房地产估价案例分析

一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进

口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。 A.比较实例选择： 通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。 交易实例调查情况表 实例项目名称地址标价 A 新**国际大厦**南路360号$2,800 B **联合大厦**东路139号$2,800 C **证券大厦**南路528号$3,000 B.比较因素条件表 比较因素条件表 物业名称 待估对象可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 因素情况 名称＊＊银行 大厦 新**国际 大厦 **联合大 厦 **证券大 厦 坐落位置＊＊＊路 ＊＊号 **南路360 号 **东路139 号 **南路 528号

收益法和市场法案例讲解

收益法与市场法评估案例讲解 主要内容 第一部分企业价值评估简介 第二部分收益法评估企业价值 第三部分市场法评估企业价值 第一部分 企业价值评估简介

1、企业价值评估起源 ?一企业产权转让 ?企业并购 ?企业增资扩股 ?股权质押 ?股权司法诉讼 ?股权激励 ?其他 2、国外企业价值评估起源 ?企业价值评估最早出现在市场经济比较发达的某些西方国家。 ?美国的评估行业迄今已经有一百多年的历史，最初以实物性资产的评估为主，主 要是为了满足财产保险、资产抵押贷款、政府税收、法院判决等经济活动的需要。 ?随着企业并购和资本市场的进一步发展，企业未来的盈利能力、无形资产的重要 作用等因素开始为世人所重视，企业价值评估逐渐成为一项重要的资产评估业务。 3、我国企业价值评估起源 ?我国的资产评估行业起步于20世纪80年代末、90年代初。我国的资产评估业务 主要源于国有企业中外合资和公司制改造的经济需求，整体企业评估业务与单项资产评估业务几乎是同时兴起的。 ?长期以来，我国的企业价值评估方法主要以资产基础法为主，关注重点是房地产 和机器设备等有形资产。真正意义上的企业价值评估是从2005年以来才得到重视和发展。 二、企业价值评估的内涵 1、企业的含义 ?企业是为了满足社会需求，以盈利为目的，实行自主经营、自负盈亏、独立核算， 具有法人资格，从事商品生产和经营的基本经济单位。 ?企业是一种把土地、资本、劳动力和管理等生产要素集合起来的组织，进行讲究 效率的经营，以达到创造利润的目标。 ?企业既包括非人力资本，也包括人力资本；既包括资产成本，也包括组织成本。

2、企业价值的含义 企业价值是指企业作为一种商品的货币表现，通常被理解成企业所能创造出的价值。 Modigliani和Miller 教授于1958年提出了MM理论，从企业财务管理目标角度定义了企业价值是企业未来经营活动所创造现金流量的现值。 1969年经济学家James Tobin 提出的著名的托宾系数： Q=公司的市场价值/资产重置成本 企业价值评估业务中的企业价值可以是股权的价值，也可以是债权与股权整体的价值。 3、企业价值评估方法 ?注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类 型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和成本法（资产基础法）三种资产评估基本方法的 ?适用性，恰当选择一种或者多种资产评估基本方法。 三、企业价值评估准则 1、企业价值评估准则演变 ?《资产评估操作规范意见(试行)》(中评协[1996]03号)自1996年5月7日起执行， 现已废止 ?《企业价值评估指导意见（试行）》（中评协[2004] 134号）自2005年4月1日

收益法评估案例

收益法评估案例 房地产评估案例2.4 商场评估案例 案例 G公司是一家大型商贸公司，因融通资金需要，委托C评估事务所对其所属的×商场进行评估。 一、评估对象简介 ×商场座落于W市最繁华的商业街区，是W市经商的黄金地带。建筑物共24层，其中地下1层，地上23层(裙楼5层，主体塔楼18层)。大厦的裙楼自1994年开始运营，以招商出租营业场所为主要方式。第一层为日用百货区，二、三层是服装、鞋帽、床上用品区，四层为家具区，五层为舞厅、台球等娱乐区，地下室按人防工程设计施工，现为停车场和其他出租经营。主体塔楼为写字间设计，外部的面砖贴面、铝合金窗、玻璃幕墙已经安装完工，电梯已完成采购，但内部装修尚未开始。大厦自营业以来，一直是W市经营较好的商家之一。 二、评估过程简介 C评估事务所的评估人员，按照必要的程序，在对委托评估的资产实施了必要的现场勘查、市场调查与询证的基础上对委评资产做出了评估，主要做法如下: (一)评估思路与方法的选取 评估对象为经营性房地产，但其主体塔楼内装修尚未完工，因此 1 对裙楼运用收益法评估，对塔楼运用重置成本法评估(注:塔楼部分按形象进度，考虑成本构成要素，采用成本法计算，此处不再详列，仅介绍裙楼的评估过程)。

(二)纯收益的求取 1.总收益 预计在今后一段时间内W市经济发展状况与前几年相比不会有大的变化，所以各年租金按前3年实际发生额的平均数计算调整。具体情况是: (1)一至四层为商业经营区，实际的租金收入由于各楼层经营品种不同而有所差别。一层经营日用百货等赢利水平低的商品，租金相对较低;二、三层经营鞋帽、服装等赢利水平高的商品，租金收入较高;四层经营家具，租金收入偏低。按照最佳效用原则和贡献原理，一至四层的租金收入应从一层至四层递减。因此，将各层的实际收入水平调整为客观收入，即:每月平均租金收入一层为67元,平方米;二层为60元,平方米;三层为46元,平方米;四层为38元,平方米。调整后的整体租金收入与调整前不发生变化。 (2)四层现有部分面积用于办公，考虑也可出租营业，故四层的租金收入按四层总面积计算。 (3)五层在未来一段时间内，预计仍按现在用途使用。但是，按目前的收入水平测算，费用大于收入，所以五层用成本法评估。 (4)共享大厅暂作出租营业使用。为客观反映其收益水平，比照裙楼将其收入调整为67元,平方米，商场豪华装修部分价值，按成 2 本法另行计算。 (5)地下室分为两部分。一部分为停车场，另一部分尚未出租。尚未出租部分比照停车场收入按其80%计算。 (6)通过以上分析计算调整，确定各部分租金收入为:一层2,455,416元;二层2,299,680元;三层3,081,264元:四层2,555,880元;地下室386,064元;共享大厅2,999,724元。合计13,778,028元。

收益法评估案例

房地产评估案例2.4 商场评估案例 案例 G公司是一家大型商贸公司，因融通资金需要，委托C评估事务所对其所属的×商场进行评估。 一、评估对象简介 ×商场座落于W市最繁华的商业街区，是W市经商的黄金地带。建筑物共24层，其中地下1层，地上23层(裙楼5层，主体塔楼18层)。大厦的裙楼自1994年开始运营，以招商出租营业场所为主要方式。第一层为日用百货区，二、三层是服装、鞋帽、床上用品区，四层为家具区，五层为舞厅、台球等娱乐区，地下室按人防工程设计施工，现为停车场和其他出租经营。主体塔楼为写字间设计，外部的面砖贴面、铝合金窗、玻璃幕墙已经安装完工，电梯已完成采购，但内部装修尚未开始。大厦自营业以来，一直是W市经营较好的商家之一。 二、评估过程简介 C评估事务所的评估人员，按照必要的程序，在对委托评估的资产实施了必要的现场勘查、市场调查与询证的基础上对委评资产做出了评估，主要做法如下： (一)评估思路与方法的选取 评估对象为经营性房地产，但其主体塔楼内装修尚未完工，因此

对裙楼运用收益法评估，对塔楼运用重置成本法评估(注：塔楼部分按形象进度，考虑成本构成要素，采用成本法计算，此处不再详列，仅介绍裙楼的评估过程)。 (二)纯收益的求取 1.总收益 预计在今后一段时间内W市经济发展状况与前几年相比不会有大的变化，所以各年租金按前3年实际发生额的平均数计算调整。具体情况是： (1)一至四层为商业经营区，实际的租金收入由于各楼层经营品种不同而有所差别。一层经营日用百货等赢利水平低的商品，租金相对较低；二、三层经营鞋帽、服装等赢利水平高的商品，租金收入较高；四层经营家具，租金收入偏低。按照最佳效用原则和贡献原理，一至四层的租金收入应从一层至四层递减。因此，将各层的实际收入水平调整为客观收入，即：每月平均租金收入一层为67元／平方米；二层为60元／平方米；三层为46元／平方米；四层为38元／平方米。调整后的整体租金收入与调整前不发生变化。 (2)四层现有部分面积用于办公，考虑也可出租营业，故四层的租金收入按四层总面积计算。 (3)五层在未来一段时间内，预计仍按现在用途使用。但是，按目前的收入水平测算，费用大于收入，所以五层用成本法评估。 (4)共享大厅暂作出租营业使用。为客观反映其收益水平，比照裙楼将其收入调整为67元／平方米，商场豪华装修部分价值，按成

资产评估实务(二)收益法评估案例知识点

收益法评估案例 第四节收益法评估案例 一、评估案例基本情况 相关财务数据如下： 表3－10 被评估企业2013～2015年利润表单位：万元 评估基准日，被评估企业账面总资产11685万元，负债总额4285万元（其中短期借款2000万元），净资产为7400万元。

二、评估过程和结果 （一）评估计算及分析过程 1.将2016～2019年划分为预测期，2020年及以后年度为永续期。 表3－11 被评估企业债务资本及利息支出预测表 单位：万元 【注】贷款利率为6%。 表3－12 被评估企业折旧和摊销预测表 单位：万元 表3－13 被评估企业资本性支出预测表 单位：万元 表3－14 被评估企业营运资金预测表 单位：万元 表3－15 企业自由现金流量预测表 单位：万元

2.假定永续期的长期增长率按2%计算。 3.折现率的确定 （1）股权资本成本 ①无风险报酬率为4.0% ②β系数 β 资产＝0.9557

β 资产×（负债＋所有者权益）＝β 权益 ×所有者权益 0.9557×（0.75×2000＋7400）＝β 权益 ×7400 β 权益 ＝1.1494 ③市场风险溢价 市场风险溢价为7.5%。 ④被评估企业特有风险调整系数的确定 确定企业特定风险调整系数为1%。 ⑤股权资本成本 （2）债务资本成本 债务资本成本率按6%拟定。 （3）加权平均资本成本 ＝7400/9400×13.62%＋2000/9400×6%×75% ＝11.68% 4.评估结果的测算 （1）预测期折现值的测算 （2）永续期折现值的测算

表3－16 投入资本预测表 单位：万元 2019年度的ROIC＝2019年度NOPAT÷2019年初的投入资本＝（2019年净利润＋税后利息费用）÷2019年初的投入资本 ＝（1494.75＋99.00）÷11080 ＝14.38% 新增投资额＝税后经营利润×g/ROIC 企业自由现金流量＝税后经营利润－新增投资额 ＝税后经营利润×（1－g/ROIC） 假设永续期投资回报率和2019年度相同， 永续期第一期税后经营利润 ＝2020年期初投入资本×2020年ROIC ＝2019年年末投入资本×2019年ROIC（假定2020年ROIC＝2019年ROIC）＝11113×14.38%（万元） 【提示】NOPAT记成EBIT×（1－T）更容易记住。 （3）上述尚未考虑非经营性资产、负债和溢余资产的价值的情况下，被评估企业的企业整体价值 ＝预测期价值＋永续期价值 ＝2892.23＋9136.40

市场法和收益法 案例

【综合案例分析】 阅读下面房地产估价报告，以了解市场法与收益法在房地产估价报告中的应用。 房地产估价报告（节选） 封面（略） 目录（略） 致委托方函（略） 注册房地产估价师声明（略） 估价的假设与限制条件（略） 估价结果报告（略） 估价技术报告 一、个别因素分析 估价对象建于1964年，地处长沙市××北路，估价对象房地产分上下两层，现为商住用途，砖混结构，建筑面积为90 m2，其中，一层为45 m2，二层为45 m2。 （其他个别因素分析，略） 二、区域因素分析（略） 三、市场背景分析（略） 四、最高最佳使用分析（略） 五、估价方法的选用 本次估价目的是为委托人进行房屋拆迁货币补偿提供参考依据。根据委托方所提供的资料、估价方实地查勘资料和对周边区域调查、收集的价格信息资料，鉴于估价对象为商住用途，且该地段同类性质的房地产交易实例较多，故拟用市场法进行评估。再根据估价对象的使用特点，采用收益法进行评估，最后综合确定估价对象于估价时点的市场价值。 六、估价测算过程 （一）采用市场法评估 首先调查与估价对象相类似的交易实例，再结合现场勘查的资料，进行交易情况、交易日期、区位状况、权益状况和实物状况调整，加权取值，然后求取估价对象的比准价格。市场法估价的具体公式为： 比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数× 市场状况调整系数×房地产状况调整系数选择的三个可比实例A、B、C如下表：

1.交易情况修正 选择案例均为正常市场价格，故不作交易情况修正。 2.交易日期调整 比较案例均为估价时点的相近时期房地产市场成交价格，故不作调整。 3.房地产状况调整 房地产状况可分为区位、权益和实物三大方面，从而房地产状况调整可分为区位状况调整、权益状况调整、实物状况调整。 （1）区位状况调整。区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况，调整的主要内容包括：繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共服务设施完备程度、临路状况、朝向、楼层等对房地产价格的影响程度。区位状况调整如下表所示：