房地产业作为国民经济发展中重要的支柱产业

房地产业作为国民经济发展中重要的支柱产业，具有关联度大、带动力强的特点，在工业化、城市化和现代化的进程中，房地产业逐步成为国民经济发展中的主要经济增长点。对于关系到经济发展、土地资源的合理配置和人民生活水平改善的住宅房地产，从土地购置开始，经过房产的开发建设，到进入消费和服务等各个环节的运行过程中，都涉及到各级政府、房地产开发商和广大消费者等各方的利益。而当前我国房地产市场整体的结构发展态势是区域性的寡头垄断。随着城市化进程的加快、土地资源的有偿使用和住房制度改革的深入，由于制度因素和房地产市场本身的特点（区域性的寡头垄断、信息不对称等），使得我国目前房地产市场存在着一系列问题：房地产市场总体上处于供给的结构性过剩和高房价收入比以及消费预期导致的居民有效需求能力不足的状态；商品房的高空置率和居民住房不足的矛盾；土地资源的低效率使用等等。本文试图利用博弈论的分析方法，针对在土地交易市场、房地产开发建设市场和房地产消费市场中各主要参与者的市场行为（策略互动关系及其策略均衡），建立一个房地产市场的分析框架，为政府部门、开发商和消费者提供一定的决策参考，也为房地产市场体系的建设提出一些政策建议。土地交易市场指地方政府根据城市发展和建设的需要，代表国家将城镇国有土地或征为国有的农村集体用地进行土地的使用权出让的场所，土地是开发商在进行房地产商品开发时必须的首要资源，可以说，土地的产权交易市场是房地产市场的源头市场。而土地资源的稀缺性决定土地供给缺乏弹性，土地资源的配置带有明显的行政性，因此，我国的土地市场是由国家垄断的交易市场。从我国土地政策的演进过程看，１９９８年《土地管理法》的修正，市场配置资源的原则确立和土地拍卖制度的推行，标志着土地交易的市场化和国有土地有偿使用制度的全面实施；２００１年《国土资源部关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知》和２００３年《关于加强土地资产管理的通知》的相继出台与实施，国家从宏观的角度加强土地供给总量和结构的控制，经营性土地实行招标、拍卖制度，土地交易市场逐步实现规范化。同时，由于信息的不对称、制度的缺陷和市场主体行为的不规范，我国当前的土地市场仍然存在权力“寻租”、土地使用效率低等问题。土地交易市场秩序是土地市场参与者之间博弈的结果，它主要涉及到国家、地方政府、房地产开发商三方的利益，在市场的交易过程中，既存在交易双方（政府与开发商）之间的利益博弈，又有买方（开发商）之间的博弈，各参与者都想在约束条件下以利益最大化进行博弈。国家和地方政府的博弈主要是解决在土地交易市场中收益分配的均衡协调问题。我们现在主要来分析在房地产区域土地交易市场中地方政府与房地产开发商之间的不完全信息静态博弈。对于地方政府与房地产开发商之间的不完全信息动态博弈，杨建荣等在“政策因素与中国房地产市场发展路径”一文中，分析了房地产市场过热和萧条的非均衡状

态下，政府通过土地供给、财政金融等政策和开发商的投资行为的博弈。在土地交易市场中地方政府与房地产开发商之间的博弈主要体现在土地的供给政策和交易规则制定，地方政府与房地产开发商如何实现各自效用最大化。土地的出让方式的不同，土地资源的配置效率是不同的。况伟大在“土地政策与房地产业发展”（２００４）一文中，通过对不同土地出让政策导致土地对资本的边际替代率不同的分析，得出有偿使用土地可以提高土地的出让绩效，有效地避免土地资源的闲置和浪费。

设土地的开发交易量为ｑ，土地的开发成本为ｃ（ｑ），从图１可看出，在开发土地的条件下，如果采用协议出让的方式，则开发商的收益Ｒ１＝ｖ１（ｑ），而政府的土地收益为－ｃ（ｑ），经营性土地如采用此方式出让，不可能有交易的纳什均衡解，而且会导致土地资源的低效率使用和政府权力寻租带来的腐败现象。采用对ｎ个开发商招标拍卖的方式出让土地使用权，开发商的收益Ｒ＝ｖ（ｑ）－ｃ（ｑ），政府的收益Ｅ＝ｃ（ｑ），根据土地交易双方的效用最大化和土地市场供需平衡的原则，交易的博弈分析：

在均衡条件下，开发商收益的最大化一阶条件为Ｒｑ＝０，即ｖ′（ｑ）－ｃ′（ｑ）＝０；政府收益的最大化一阶条件为Ｅｑ＝０，即ｃ′（ｑ）＝０。由此可见，政府和开发商在土地交易的博弈均解为：ｖ′（ｑ）＝ｃ′（ｑ）＝０。也就是说，在招标拍卖出让土地使用权时，政府和开发商均可以实现完全竞争市场下的收益最大化。

针对我国当前经营性土地实行招标、拍卖或挂牌出让的原则，可采用一级密封价格拍卖博弈模型来分析地方政府与房地产开发商之间在房地产交易市场中招标的博弈状况②。

１．首先分析招标拍卖博弈模型

博弈模型作如下假设：

１）密封价格拍卖是指招标方和投标方在信息不完全的情况下，投标者根据自己和竞争者对所竞拍的土地估价判断来选择出价策略，故属于不完全信息静态博弈。

２）博弈参与者的理性假设，即参与者各自利益最大化原则。

３）发标人是政府，政府对招标出让土地的基础评估价值，即保留价格为ｖ（随机变量），ｖ∈［ｖｍｉｎ，ｖｍａｘ］。４）设有ｎ开发商，ｖｉ（ｉ＝１，２．．．ｎ）是第ｉ个开发商对该地段的评估价值（保留价格），且ｖｉ具有相互独立、相同的定义在［０，１］区间上的均匀分布函数。ｂｉ（ｉ＝１，２．．．ｎ）是第ｉ个开发商的报价，ｂｉ≥０。中标者的净效用为Ｖｉ－ｂｉ，非中标者效用则为０。

５）土地拍卖过程中，中标者为所有符合招标文件的有效投标人中报价最高者，故第ｉ投标人的支付函数为：μｉ（ｂｉ，ｂｊ，ｖｉ）＝｛（ｖｉ－ｂｉ）／ｎ，若ｂｉ＝ｂｊ

２．招标策略分析

由于博弈的利益最大化原则，投标人ｉ的报价ｂｉ是其评估价值ｖｉ的严格递增可微函数。每个投标人因博弈的对称性，其最优策略函数相同，故只用分析对称的均衡报价战略：ｂ＝ｂ＊（ｖ）。

３．博弈的均衡分析

由于招标人与投标人之间除招标文件的规定外，不存在其他具有约束力的协议，各参与者相对独立地作出自己的决策，故此博弈为不完全信息的非合作博弈问题。对给定投标人ｉ基准报价Ｖ和投标报价ｂ，其支付期望函数为：

ｕｉ＝（ｖ－ｂ）дｐｒｏｂ（ｂｉ＜ｂ）＝（ｖ－ｂ）Фｎ－１（ｂ）（２）

其中，ｐｒｏｂ（ｂｉ＜ｂ）是ｂｊ＜ｂ的概率，Ф（ｂ）＝ｂ－１（ｂ）是ｂ的逆函数即投标人选择ｂ时其评估价值为Ф（ｂ）。

开发商博弈过程中效用最大化，即ｍａｘｕｉ＝ｍａｘ（ｖ－ｂ）Фｎ－１（ｂ），在均衡条件下，Φ（ｂ）＝ｖ，最优化的一阶条件简化为：－ｖｄｖ＋（ｖ－ｂ）（ｎ－１）ｄｖ＝０。则其最优解为ｂ＊（ｖ）＝（１

从上式可以看出：

１）如果有ｎ个投标人竞标，最优报价ｂ＊（ｖ）为（１－１／ｎ）ｖ，而且，每个投标人可以略低于其估价进行报价。但是，ｂ＊（ｖ）随投标人数ｎ的增加而增加，当ｎ→∞时。ｂ＊（ｖ）→ｖ，即参加投标的开发商越多，政府所获得的土地出让金越多，几乎得到了开发商价值的全部；而中标的开发商支付（ｖ－ｂ＊（ｖ））趋于０，此时，参加投标的开发商就陷入了“囚徒困境”。这样也就使得开发商产生“合谋”、“串标”的动机，而且，在实际土地拍卖的操作过程中，过多的投标人将导致拍卖的低效率和交易成本的增加。

２）每个投标人的最优报价与

（政府）发标人的基础估价的差（ｖ－ｂ＊（ｖ））＝ｖ／ｎ可认为是发标人的成交价值损失支付。当ｎ很小时，在均衡条件下，土地使用权归出价最高者所有，土地资源得到了优化配置，但却加大了发标人的成交价值损失支付。特殊地，当ｎ＝１时，则出现市场无竞争机制的局面，土地资源的配置只能通过无偿划拨、

协议出让方式，这样很容易出现土地交易市场中的权力寻租的腐败行为，除非采用标有底价的挂牌出让。如果采用第二密封价格土地拍卖。在招标过程中，投标人ｉ只有当其报价大于其他投标人提出的最高报价Ｂ时（即ｖｉ＞Ｂ），才能赢得支付为价格Ｂ的拍卖，此时，Ｂ为拍卖的第二最高竞价。对于投标人来说，当其报价低于其估价ｖｉ时，将会使其承担失

去拍卖机会的风险，而报价高于其估价时，也将因赢得拍卖而承担支付高于其估价的风险，因此，在第二密封价格拍卖中，每个投标人以自己的估价进行报价拍卖是唯一的弱占优竞价策略。

４．拍卖博弈模型的讨论

采用ｎ竞拍人（开发商）独立估价的土地公开拍卖。开发商可以在观察到其他竞争对手的报价信息后轮流增加报价，当开发商报价ｂｉ达到其估价ｖｉ时即退出拍卖，最终，赢得拍卖的开发商报价高于其他开发商的最高估价，这与第二最高估价拍卖相似，因此，这是典型的不完全信息的动态博弈。同样，参加拍卖的开发商越多，政府所获得的土地收益越多，而得到土地使用权的开发商的支付ｖ－ｂ＊（ｖ）也就越小。总之，无论采取上述哪种土地使用权出让的交易方式，博弈中交易的各方都面临一个基本矛盾，对开发商而言，报价越高，中标的机会就越大，但其支付（中标后的收益）也就越小。对于土地出让方（政府）而言，上述的土地交易方式中，无论是密封价格拍卖（招标），还是公开拍卖，给政府带来的收益是一样的（此结论在杰弗瑞?Ａ?杰里、菲利普?Ｊ?瑞尼著的“高级微观经济学理论”的ｐ３６３－３６８中得到证明）。

５．交易的博弈规则的设计建议

在交易规则的设计中，由于土地市场的地域性和垄断竞争的特点，加上当开发商具有较少和信息不完全时，其出价较低，开发商形成“合谋”，采取共同开发、经济补偿和轮流“坐庄”等合谋方式，既会使得政府的土地成交价值损失支付加大，也破坏了正常的土地市场交易秩序。因此，政府对土地拍卖的规则的设计改进对于在不完全信息下如何提高土地资源配置效率、保证政府的土地收益和规范土地交易市场秩序等都尤为重要。一是逐步健全和完善土地市场交易制度、相关的法律法规和监督机制，在保证土地的科学规划、合理利用的基础上，经营性土地实行市场化运作，有效防止政府的寻租现象。二是可以预先设置底价，避免低价中标带来的损失。还可以通过投标费、保证金等约束，增加投标者的投标成本，从而激励投标者积极争取中标，提高成交率和成交价格④。当然，拍卖方式的选取、底价、投标费及保证金的设置水平需要对拍卖标的的估价、可能的投标人数以及投标人对标的的估价概率分布进行综合分析和考虑。否则，拍卖难以达到理想效果。

当前我国房地产市场中一方面开发投资过热、供给结构不合理，另一方面房价持续上扬、商品房的空置率高居不下，居民消费中的有效需求得不到满足。在房地产交易市场中，开发商与消费者之间的交易博弈，即供给方与需求方的博弈最终也是形成房地产价格波动的主要因素之一。关于房地产的价格分析方法，有在市场均衡的状态下，买卖双方在分析建筑物价

格的属性特征和需求的基础上使得房地产商品交易效用最大化的Ｈｅｄｏｎｉｃ定价模型⑤，也有目前欧美发达国家广泛运用的通过研究消费者消费意愿形成房地产商品的价格的条件估价法（简称ＣＶＭ）。下面通过房地产开发商与消费者在交易过程中的双方叫价博弈模型⑥分析，如何达到交易的价格和量的均衡。

１．交易博弈模型的假设

（１）博弈的参与人为房地产商品交易的开发商和消费者，且交易双方具完全理性，即符合各自利益最大化选择的原则。

（２）交易的规则按双方叫价交易的原则。买方的估价和报价为ｖｂ、ｐｂ；卖方的估价和报价为ｖｓ、ｐｓ，且ｖｂ和ｖｓ在［０，１］区间上的均匀分布。

（３）交易过程中存在信息不对称。开发商处于信息优势地位，既拥有房地产商品的位置、交通和户型等公开信息，也具有建造成本、质量和增值潜力等隐蔽信息；而消费者拥有的是部分公开信息和消费能力、心理预期及个人偏好等私人信息。

（４）博弈过程为线性价格策略的静态贝叶斯博弈。

２．交易博弈的均衡分析

在博弈过程中，买方和卖方的价格策略分别为ｐｂ（ｖｂ）、

ｐｓ（ｖｓ），当交易双方的报价［ｐｂ（ｖｂ），ｐｓ（ｖｓ）］为静态贝叶斯纳什均衡时，须满足下式：买方：ｍａｘ［ｖｂ－１２（ｐｂ＋Ｅ［ｐｓ（ｖｓ）ｐｂ≥ｐｓ（ｖｓ）］）］ｐ｛ｐｂ≥ｐｓ（ｖｓ）｝卖方：ｍａｘ［１２（ｐｓ＋Ｅ［ｐｂ（ｖｂ）ｐｂ≥ｐｓ］）－ｖｓ］ｐ｛ｐｂ（ｖｂ）≥ｐｓ

上述的分析可以看出，即使消费者对房地产商品的估价高于开发商的估价（ｖｂ≥ｖｓ），交易也不一定发生。这就是由于在博弈模型设计的假设中的信息不对称、交易双方符合各自利益最大化选择的理性原则，而导致的交易效率损失。在我国当前房地产市场的非均衡供求状态中，考虑到消费者对房地产商品的消费能力、心理预期及个人偏好等决定了其对成品估价的影响，当住房消费者的购房预期低于其对房地产商品的估价时，则房地产交易的规模将进一步下降。另外，在房地产市场中，也同时存在居住消费者和投机投资者之间的价格博弈，购房投机者和实际消费者的交易目的是不相同的，一般来说，购房投机者消费能力、心理预期优于消费者，在房地产交易博弈中更容易接受报价而达成交易，可以说，消费者和投机投资者之间的价格博弈也是导致高房价的因素之一。因此，在房地产商品的交易市场中，对如何提高房地产流通效率，保证房地产市场的正常运行，提出一些对策和建议：（１）规范房地产价格的分析评价体系，建立完善的信息披露机制。鼓励和支持中介咨

询服务机构的建设，作为开发商和消费者之间的信息沟通，减少交易过程中的效率损失。

（２）建立和完善房地产市场的预警机制。一方面，可以有效地指导开发商的房地产投资，另一方面也可以增强消费者的理性消费，降低投机者的投资行为，从而保证房地产价格正常波动。

（３）加强政府的宏观调控作用。全面开放、规范和搞活商品房交易市场，建立、健全商品房交易的法律和法规，加大查处和打击市场中的违法和腐败问题的力度，以保证商品房交易的顺利进行。

主导未来世界经济 中国应大力发展五种支柱产业

主导未来世界经济中国应大力发展五种支柱产业 [大] [中] [小]2010年6月14日昆明日报报道，云南省昆明市将花3年半时间，把34.3万亩农田种植面积全部调整为园林园艺、苗木、经济林木种植和滇池湿地生态园区。随着农业产业结构的调整，云南省昆明市农业将实现功能、产业结构、生产模式、劳动力结构等方面的大调整。在此基础上云南省昆明市着力发展品牌、特色、生态、高效、节水、外向型农业，加快生态农业发展。通过农田变绿化，云南省昆明市努力把自己打造成云南省乃至西南地区最大的苗木生产园区。到2015年，云南省昆明市将完成区域布局合理、生产水平高、产业经营力强、生产质量安全的农产品生产体系和高效低耗的农业生态体系，形成生态和谐的都市型现代农业产业网络，成为名副其实的生态文明城市。云南省昆明市依托自己的地理环境和产业优势在发展经济中找到了自己未来的产业，进而调整自己的产业结构实现转型升级。 事实上，由于廉价劳动力和低资源、环境要素价格为特征的经济增长模式的基础已经动摇，转变失衡的经济结构、产业结构，提高劳动者收入，增强内需，这些都迫切要求中国产业结构转型升级，要求中国大力发展新产业。结合当前人民币升值压力等国际政治形势、欧元危机以及世界科技新特点，中国主导未来世界经济应大力发展五种支柱产业： 一、物联网产业。“物联网”是继互联网之后全球信息产业的又一次科技与经济浪潮。物联网是下一个经济增长点。物联网一方面可以提高经济效益，大大节约成本；另一方面可以为全球经济的复苏提供技术动力。 天津正积极着手制定“物联网”产业发展规划，圈定产业资源。未来几年，天津将把“物联网”产业作为转变发展方式、构筑高端产业高地的重要途径。 物联网武夷山示范区是福建省的两个物联网示范区之一，该示范区以“数字武夷”工程建设为基础，以智能旅游为重点，将来还将推进物联网技术在农业、交通、物流、校园、城管、社区、环保等领域的应用，打造智慧五一旅游度假城市。2010年6月10日，北京市经济和信息化委员会主任朱炎在当日召开的“2010信息网络创新年会”上透露，2010年年初以来云计算、物联网应用等行业发展迅猛，其中骨干企业增长速度都超过50%。

区域房地产业与区域经济发展的长期动态协调关系研究

区域房地产业与区域经济发展的长期 动态协调关系研究 A Study on the Dyna m ic Durative Coordinate Relati onshi p bet w een Real Estate I ndustry and Regi onal Economy 孔　行1　黄　玲2　于　渤1 K ONG　Xing　HUANG L ing　Y U Bo (11哈尔滨工业大学管理学院　哈尔滨　150001　21中央财经大学科研处　北京　100081) [摘　要]本文以我国北京、天津、上海、重庆四大直辖市为例,采用状态空间变参数模型对房地产投资、房地产消费与国民经济之间的长期动态关系进行实证研究,并从供给、需求等经济基本面角度测算了四大直辖市房地产的长期均衡价格。研究结果表明,随着时间的推移、经济发展水平、居民消费水平等宏观经济基本面的改变,房地产业与地区经济之间的均衡协调关系也处在不断的调整状态中。 [关键词]区域房地产　区域经济　长期均衡　变参数模型 [中图分类号]F06115　[文献标识码]A　[文章编号]1000-1549(2009)03-0054-06 一、引言 房地产业是国民经济的重要组成部分,一方面,房地产业的发展程度受到经济发展阶段和发展水平的制约;另一方面,房地产业是与其上下游50多个生产部门相关联的基础性、支柱性产业,其支柱产业地位又对经济增长起着巨大的推动作用。1998年货币化分房制度实施以来,房地产业对我国经济的贡献率逐年上升,对国民经济的影响日益加强。房地产市场的健康稳定,不仅仅是一个行业的发展问题,更关系到国计民生、百姓福利。近年来,房地产投资及房地产价格的上涨速度明显高于经济和居民收入、消费的增长速度,引发了房地产投资是否过热,房地产市场是否存在泡沫的激烈争论;而2007年下半年以来,房地产市场成交量骤降、价格回落,又出现了房地产业是否出现“拐点”的争论,至今仍无定论。 本文认为,尽管我国房地产业的改革和转轨起步较晚,但对房地产业与经济发展的关系研究仍然应当着眼于二者的长期趋势,而不是短期波动。我国房地产业发展和经济增长之间必然存在长期均衡协调关系,但这种均衡关系不是静态的固定均衡,而是一种不断变化的动态均衡。这是因为近年来居民收入水平、房地产价格、政府对房地产业的调控政策等各种因素不断变化,所以房地产业与国民经济的协调关系也应当是一个动态变化的长期均衡。本文以我国北京、天津、上海、重庆四大直辖市为例,采用状态空间变参数模型对房地产投资、房地产消费与国民经济之间的长期动态关系进行分析;在此基础上将分别代表供给和需求的房地产投资、房地产消费方程联立,得到房地产业的长期均衡价格,并进一步测算了当前市场价格对长期均衡价格的偏离程度。 二、区域房地产业对区域经济长期动态协调关系的实证研究 11模型的设计、变量说明及数据来源 状态空间模型(state s pace model)具有两个突出优点:一是能够通过状态变量体现不可观测变量对被解释变量的影响,从而较好地解决设定误差问题,并大大节省了自由度。二是模型可以用一种功能强大 收稿日期:2008-11-27 作者简介:孔行,男,哈尔滨人,哈尔滨工业大学管理学院博士研究生,研究方向:技术经济,房地产经济;黄玲,女,南昌人,任职于中央财经大学科研处,研究方向:计量经济学;于渤,男,哈尔滨人,哈尔滨工业大学管理学院教授,士生导师,研究方向:产业技术经济分析,技术创新管理。

我国房地产业的发展现状及趋势分析

进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接

机械工程与国民经济发展之重要关系.doc

机械工程与国民经济发展之重要关系 .机械工程与国民经济发展之重要关系摘要：机械工程是国民经济的基础性产业,也是国民经济的支柱产业。 机械工业承担着为国民经济各部门、各行业提供技术装备和生产工具的任务。 因此，机械工业的发展水平在很大程度上影响着甚至决定着相关产业部门的技术进步和产业发展水平。机械工业的发展对整个国民经济的发展和民族振兴具有举足轻重的作用。关键词： 基础产业支柱产业关键因素Mechanical engineering and national economic development important relationshipAbstract: Mechanical engineering is the basic and supporting industry of national economic. It offers technologies, equipments and means of production for various departments of national economy. Therefore, the development of mechanical engineering has conclusive influence on relevant departments and plays a significant role on promoting of national economy. Key word: Basic industry supporting industry key factor机械制造业是国民经济的支柱产业，现代制造业正在改变着人们的生产方式、生活方式、经营管理模式乃至社会的组织结构和文化。 由于中国潜在的巨大市场和丰富的劳动力资源，世界的制造业正在向中国转移，中国正在成为世界的制造大国。我国在家电等若干产品的产量已居世界第一位。但是在自主知识产权的创新设计、先进制造工艺和装备及现代化管理等方面仍然存在很大差距。

房地产业与国民经济的关系00

学院 《宏观经济学》学年论文 题目房地产业与国民经济的关系 系别管理系 专业工商管理 年级13级 学号 姓名 指导老师 2014年12月

在现代经济社会中，房地产业横跨生产、流通、消费三大领域，在增加财政收入，创造就业机会，改善居住条件，提高城市居民居住条件，带动先关产业和促进经济发展等诸多方面有着十分重要的作用及在国民经济中的地位十分突出,房地产业既是国民经济的基础性和先导性产业，也是支柱性产业。房地产业与国民经济之间存在着互相制约、互相促进的辩证关系。从国民经济总体的角度考察，房地产业是整个国民经济产业体系中的一个重要构成部分，但又不仅仅是局部与整体的简单关系，而是有着内在的密切联系的相关性。 关键词：房地产业国民经济基础先导支柱关系

一、引言 (1) 二、房地产业的定义 (1) 三、房地产业在国民经济中扮演的角色以及作用 (1) （一）、房地产业是国民经济的基础性产业 (1) （1）、房地产业为国民经济的各行各业提供最基本的物质基础。 (2) （2）、房地产业为劳动力提供生存和发展最必需的条件。 (2) （3）、房地产业可以促进经济发展和城市的建设。 (3) （4）、房地产业极大增加了财政收入、利税上缴与实物地租。 (3) （5）、房地产业的发展对解决银行流动性过剩起着重要作用。 (3) (二)、房地产业是国民经济的先导性产业 (4) （1）回顾（后向）效应 (4) （2）前瞻（前向）效应 (4) （3）旁侧（侧向）效应 (4) （三）、房地产业是国民经济的支柱性产业 (5) 四、房地产业与国民经济的关系分析 (6) （一）、国民经济对房地产业的影响因素 (6) （1）、国民经济发展水平对房地产业的影响 (6) （2）、产业结构对房地产业的影响 (7) （3）、投资水平对房地产业的影响 (7) （4）、消费水平对房地产业的影响 (9) （5）、信贷规模和利率对房地产业的影响 (9) （二）房地产业对国民经济的反作用 (10) （1）、房地产开发投资的规模和增长率 (10) （2）、房地产业增长贡献率 (11) （3）、房地产业经济效率 (11) （4）、房地产信贷规模 (12) （5）、房地产需求和供给水平 (12) 五、结论 (14) 参考文献 (15)

汽车产业为什么能成为大多数发达国家国民经济的支柱产业

汽车产业为什么能成为大多数发达国家国民经济的支柱产业 胡兵 （西安外事学院2009级交通运输0902班西安陕西710077） 摘要：汽车是劳动密集型产业，一个汽车建模就要将近一万多人共同造成，一个整车生产要，四十到五十家相关配件生产厂家。不论从解决就业还是从其他方面，汽车产业都是一个国家的发展重点，还有汽车工业发展水平，从一定角度反映这个国家的整体工业水平。 关键字：汽车发达国家支柱产业国民经济 引言：近半个世纪以来，一个令人叹为观止的现象是，越来越多的汽车像滚雪球般地形成一股能量强大的冲击波，冲击出一片现代化的肥沃土壤，造就了人类历史上最宏大的物质财富。据统计，世界上50家最大的公司中，汽车公司就占了近20%，其他企业也大都是与汽车工业相关的石化企业和机械企业。另外，不管是在美国、日本、德国、法国和瑞典等发达国家，还是在多数汽车工业的后起发展国家如韩国、巴西和西班牙，汽车公司往往是这些国家中最大的企业，汽车工业产值一般都占到国民经济总产值的10%到15%。可以毫不夸张地说,汽车工业是现代经济增长当之无愧的主导产业和支柱产业之一。汽车工业为什么会有如此魔力，能在短短的50年里造就出这么多的大企业，创造出巨大的财富基础？ 1、汽车工业在国民经济中举足轻重的地位，是由其生产技术特点及其在人们需求结构中的地位所决定的。从产业地位看，汽车工业是最终的消费品，位于产业链条的末端,或者说位于产业金字塔的顶端,但同其他消费品相比，汽车具有很多独一无二的特征。以轿车为例，它最少由两万多个零部件组成，价格即使是中低档轿车，也在1万美元以上。从社会需求量来看，目前全球汽车保有量已达到1.2亿，全球轿车年需求量在1000万辆以上。我们很难找到第二个产品,能够在技术密集程度、价格和社会需求方面都达到轿车水平的，这从客观上决定了汽车工业对整个国民经济巨大的带动作用。从人们需求结构看,在满足了“吃”和“穿”的基本需求之后，“行”的需求上升到了提高生活水平的关键位置。而汽车是所有“行”的方式中最便捷、最个性化，也是最能满足这一需求的产品了。可以说，需求方面的力量也决定了汽车工业在现代经济和社会发展中无可推卸的支柱作用。最后，从汽车产品的技术特点看，每辆汽车都是当代高新技术的结晶。汽车工业是应用机器人、数控机床、自动生产线最大的产业，现代轿车也运用了大量新材料，新工艺，新设备和电子技术。汽车工业不但和钢铁、冶金、橡胶、石化、塑料、玻璃、机械、电子、纺织等产业休戚与共，而且延伸到商业、维修服务业、保险业、运输业和公路建筑等行业。同时汽车是现代企业科学管理的先驱，是大批量、高效率、专业化、标准化产业的代表。 2、国务院发展研究中心的一项研究成果显示，由于汽车工业发展对主要相关工业的拉动作用，整个工业的投入要比汽车工业本身的投入增加一倍。或者说，汽车工业的投入产出，将对整个工业发展产生双倍的带动作用。从增加值角度衡量，汽车工业对主要上游产业的完全需求带来的增加值达到汽车工业自身增加值的两倍多，也就是说，汽车工业每创造一个单位的增加值，就会带动相关工业创造两个单位以上的增加值,而全社会新增的增加值在3个单位以上。另据有关资料，在欧美发达国家中，购买一辆汽车的价格中，大概有40%左右要支付给金融、保险、法律咨询、产业服务、科研设计、广告公司等各种服务业。在几个汽车工业比较发达的国家中，汽车工业对主要相关服务业的产出的带动作用，到达80%-100%。如果综合考虑汽车使用过程所产生的对汽车服务业的需求,这一比例更大,有人估计这一比例可达到汽车价格的2-3倍的水平。如果将汽车工业对前向和后向产业环节的带动作用综合起

房地产业与区域经济协调发展研究

房地产业与区域经济协调发展研究 房地产业已经变成区域经济增长的关键支撑，是国民经济发展的主导性、支柱性产业，但房地产业要和区域经济发展水平协调。区域经济的快速发展促进了房地产业的发展，而反过来房地产业的兴起又推动了国民经济的迅速发展。只有充足把握二者的关系，房地产业和地区经济的协调才可以完成发展。 标签：房地产业；协调发展；区域经济 1.房地产业在国民经济中的位置和作用 房地产业作为国民经济的基本性、先导性行业，对经济增长有着促进或牵制功能的是其发展。在经济运行经过中，房地产投资是不是和区域经济协调发展直接确定区域经济的发展情况。在解决协调发展状态时，房地产投资是推动经济繁荣的重要要素；但如果不可以完成和区域经济的协调发展，房地产投资也可能是造成区域经济从繁荣走向低迷的导火线，甚至也许造成整个区域经济社会都处于萧条状态。支柱产业的发展情况对国民经济有深刻影响，而处于经济的起飞阶段的中国，房地产业对国民经济的影响也相对大。 一个地区经济维持持续增长的重点因素是房地产业的发展。由于房地产的产业关联性，对国民经济发展有着非常大的推动作用。依据统计，房地产业增加一个百分点的产值，就让其相关产业增长1.52个百分点，其乘数效应大于1。跟房地产相关的企业牵涉多区域多行业，不但推动了建筑、金融、钢铁、机电等行业的发展，也带动了家电、家具等消费的迅速增长。 2.分析房地产业对区域经济发展的带动效应分析 2.1房地产发展对区域经济比较后向产业的推动 这一带动效应又称向关联效应，是指房地产业发展对其直接或间接供应生产要点产业的带动，如果金融业、建材业、冶金业、建筑业、劳动力等。房地产业的发展不能离开这些产业为其供应原料基本。而就某一详细区域看，如果房地产业的发展展现迅速上升的态势，则这区域的这些产业一定会出现繁荣发展的景象。相反，如果房地产业发展萎靡，则这区域的这些产业则会相关的形成衰退。 2.2房地产发展对地区经济相对前向产业的带动 亦称房地产业前向关联效应，是指房地产业发展对直接或间接要求本产业产品或服务的产业形成的影响，如果装饰装修行业、厨房设备行业、卫生设备行业等。就算房地产业的发展不能离开建筑业、建材业等为其供应基础生产要素，但因为现代化市场经济的需要，房地产业的发展对装饰装修、厨房设备等行业的要求形成了庞大的影响。

我国房地产发展史

新中国成立到70年代末我国居民的住房一直是按福利分房的政策来解决。长期以来人们习惯于按照分配住房的时间、数量和地点考虑安排工作、学习和生活。 80年邓小平同志提出，我国城镇住房制度改革的设想，指出改革的方向是住房商品化。首先改革围绕“三三”制补给出售新建住房政策进行试点。按照这个政策，个人购买住房的房价款，由个人、单位和政府各承担1/3，即个人只需支付房价款的1/3，就可以买到住房，其余房价款由单位和政府补贴。1987年9月,深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让,随后,福州、厦门、广州、上海等城市也开始试行。1988年4月，规定了“土地使用权可以依照法律规定转让”从而使房地产市场有了法律上的保障。1989年，由于政治形势以及宏观经济的影响房地产市场受到了很大的冲击。1991年5月，投资环境得到进一步发展，加上浦东开发的带动作用，1991年下半年，房地产市场出现回升趋势。 从严格意义上说，我国房地产市场是从1992年兴起的。1992年是我国房地产市场发展的一个转折点，而此前的“房改”、“地改”始终步履维艰。房地产业在有利的政治、经济环境下得到了迅速发展，房地产市场兴起，交易活跃。其重要标志是1992年前几个月社会各界普遍公认的一个社会新热点----“房地产热”的出现：全国前四个月与上年同期相比，工业总产值增长18.3%,全民所有制单位固定资产投资增长38.6%,社会商品零售额增长 14.6%,而商品房完成投资却增长78%,商品房销额增长63.3%.1992年下半年:膨胀.1992年下半年房地产市场迅速膨胀.全年完成房地产开发投资比1991年底增长175%,新开工面积增长78.1%,利用外资增长228%,全年商品房销售额比1991年增长80%,房地产公司增加2倍. 1993年上半年达到顶峰.这期间,全国商品房完成开发投资比上年同期增长143.5%新开工面积增长136%;新增开发公司6000余家,至此,全国房地产开发公司已达19000多家. 1993年下半年----1994年3月:受挫折相持.1993年7月起,政府开始对房地产业实施宏观调控政策.“相持”主要表现在三个方面:一是从心态上看,很多人认为宏观调控是暂时 的,“年底将出现新一轮高潮”;二是从实际价格上看,很多大城市基本不见降价,“有价无市”的局面非常明显;三是完成的投资增速比上半年有所下降,但仍比1992年高.这种局面大致持续到1993年3月. 1994年3月至1995年:房地产进入理性回落、平稳发展阶段。1994年3月“两会”之后，房地产市场开始理性回落。《政府工作报告》中提出的9%的经济增长速度和13000亿的固定资产投资规模的计划，逐渐平静了社会上期望房地产市场出现新一轮高潮的心态。1995年是国家宏观调控继续深化的一年，在房地产领域，宏观调控已取得明显成效，房地产市场步入平稳发展阶段。住宅、办公用房、商业服务业用房等商品房的投资比重更趋于市场需求结构；地区差异有所缩小；用于炒作的资金和投机性的投资明显减少；中介咨询、物业管理也获相应的重视和发展。

各国支柱产业共12页

各国支柱产业，看看我们的国家 美国的支柱产业：军工、汽车、金融、电影、铁路、钢铁、石油、高科技产业 英国的支柱产业：媒体业、金融业、服务业 日本的支柱产业：工业、渔业、汽车制造业、高科技产业、色情业 瑞士的支柱产业：金融业、保险业、精密机械制造业 韩国的支柱产业：半导体、造船、汽车、家电、石油化工 澳大利亚的支柱产业：畜牧业、农业、矿业、机械设备、金属产品、烟草、石油煤炭、化 工 俄罗斯的支柱产业：军工、石油天然气，木材 国的支柱产业：军工、汽车、金融、电影、铁路、钢铁、石油、高科技产业、农业英国的支柱产业：媒体业、金融业、服务业 日本的支柱产业：工业、渔业、汽车制造业、高科技产业、色情业 瑞士的支柱产业：金融业、保险业、精密机械制造业 韩国的支柱产业：半导体、造船、汽车、家电、石油化工 澳大利亚的支柱产业：畜牧业、农业、矿业、机械设备、金属产品、烟草、石油煤炭、化工 俄罗斯的支柱产业：军工、石油天然气，木材 我们祖国的支柱产业：去网上一查，满屏幕居然是房地产业。简直太有特色了！这说明，我们中国人盖的房子就是好，卖的就是好，创造的利润最大！ 中国的房子：老少皆宜、便于收藏、投资升值、潜力无限。把房地产业作为国民经济的支柱产而发展的红红火火，无疑是独辟蹊径、开了世界和时代的先河！ 人家外国挖空心思四处挖人，不惜高薪代价把全球的高科技人才都招募过来做芯片、汽车、金融、服务等等行业赚钱。 我们就在地上东挖西挖盖房子，招募民工成本低，还能拖欠；这房子卖了出去还比他们赚钱。你电脑芯片价格不停的降，我房子却不停的涨；外国的首富之类的主儿都是做股票、软件、汽车、零售……等等行业；咱们国家的首富清一色都是房地产商。 由此，我们可以坚信：作为我国的支柱产业——房地产业肯定会不负众望，房地产业必将创造我国经济再次腾飞的奇迹、必将提高我国综合国力、必将实现我们中华民族的再次崛起、必将在神州大地再次创造鼎盛和繁荣；我国房地产业的迅猛发展，将使得房地产业不仅仅作为我国的经济支柱，在不远的将来，还将改变世界经济格局。如果说十八世纪从英国掀起的工业革命改变了世界历史的进程，对整个人类社会的发展影响巨大、意义深远的话。那么，我国的房地产业将创造更大的辉煌，而足以让全世界人们忘记工业革命的影响。 届时，我国的房地产业将震撼全世界；各国的人民将会竖起大拇指称赞：“好房子，中国造！”“这人啊一上年纪就爱买房子，过去一天三套地买，麻烦！现在好了，有了中国房产业，一套顶过去五套，想要买房到中国，中国房子盖中盖，商住两用、不费劲儿！升值，还实惠！” “您现在还在为没有项目投资而烦恼吗？买房子，我看行！” 全世界只有中国把房地产业作为支柱产业。在国际上，有国家把建筑业作为支柱产业，但从来没有哪个国家把房地产业作为经济发展的支柱产业，离谱的是，我们这里很多人却把被房地产寄生的建筑业也归到房地产之列！可笑若此！

徽商有哪四大支柱产业

徽商作为一支重要的商帮，将触角伸向了全国各地和各行各业，形成了“货无所不居，业无所不精”的繁荣局面，尤以盐、典当、茶、木为最主要。徽州盐商在明清中国社会经济 中占有重要地位。嘉庆年间，两淮盐业每年交纳的各类税费竟超过800万两，而此时清政府全年的收入也不过4,000万两左右。在长期同山西、陕西商人的竞争中，徽商摆脱了被动 处境，逐渐占据优势。万历年间，实行纲运制后，徽商优势进一步扩大。清代中期，徽州盐商达到了最高峰。据说两淮盐业设有八位总商，歙县一县就占了四席，足以说明徽州盐商势力之大。清代嘉庆年间以后，由于清政府盐课激增，以致私盐泛滥，加之盐商自身奢侈挥霍，导致盐业衰败。道光初年，清政府为确保政府税收，把改革盐业的成本摊派到了盐商身上，致使盐商纷纷破产。此后，徽商中经营盐业的不再具有主导地位，更失去了左右国家经济命脉的实力。 明清时期，徽州典当业兴盛。当时商品经济迅速发展，白银作为货币广泛流通，对于广大的社会中下阶层来说，在遇到青黄不接或周转不灵时，为取得白银，典当成了必不可少的一条出路。因此，明清时期典当业发展迅速，全国几个主要经济中心，尤其是苏浙一带的财富之区，徽州典商占有压倒性优势。徽州典商除经营典当外，往往同时兼营存贷款，当铺同时兼营钱庄的非常普遍。在徽州各县中，休宁人最善于经营典业。而宋元以来徽州对人的尊称“朝奉”一词，亦成为对典当业主的通称。鼎盛时期的徽州商帮势力能够达到“全国金融皆可操纵”，这里的金融主要指的就是典当和钱庄。 徽州自唐代以来就是茶叶的重要产区。明清时期，徽州茶业有了相当大的发展。明代隆庆年间，松萝茶兴起，徽商将松萝茶贩运到全国各地。到了明代末年，随着东西方航路开通，松萝茶飘洋过海，行销至欧美，一度成为中国绿茶的代表。清代，中国茶叶出口市场逐步扩大，茶业成为徽商仅次于盐业的大宗生意。清代晚期，徽州盐商衰落，而茶商随着开埠通商发展极快，茶业遂取代了盐业，成为徽商的第一大行业。 徽商经营木业很早，宋代已小有名气，明清时期达到高峰。徽州六县经营木业者均不乏人，而以婺源人为最多。徽商木业通常透过木行经营。木行由拥有巨资的商人、官绅或地主开办，由从事介绍交易、提供仓储发展到为木商提供食宿、代客垫款、收账、代办运输、起卸、纳税等。木行同时还向社会吸引存款，对木商发放货款，收取利息。木商向木行出售木材，生意做成，木行还可坐收佣金。有些木行自己也从事贩木买卖，具有可观利润。晚清和民国年间，木业在徽州经济生活中的地位与茶业相近，成为重要经济命脉，但在抗日战争中再次遭受沉重打击，其残余部分在中华人民共和国成立后改造成为国营或集体经济组成部分。

区域地理位置对房地产开发的影响

区域地理位置对房地产开发的影响 摘要：据近年来的实践表明，房地产业正在成为区域经济增长的重要力量，成为国民经济的主导性、支柱性产业和新的经济增长点；而区域经济的发展，也在促进房地产业的有效发展。区域的自然环境、社会地位及交通便捷程度都对房地产业有着重要的影响。 关键词：房地产业区域 区域因素是指房地产所处地区的环境特点。主要有：商业服务业的繁华程度，道路交通的通畅程度，交通便捷程度和城市基础设施的状况等等。 区域因素包括交通状况、公共设施、配套设施、学校、医院、商业网点、环境状况等。例如，地处交通便利城区的房地产价格较高，交通不方便的郊区则价格偏低。对于商业房地产，区域因素尤其重要。繁荣的商圈区域内的房地产价格高昂，因持有这些区域的房地产而取得的租金收入不菲。 一、经济方面。 经济因素是宏观影响因素，它制约着整个房地产经济的发展和房地产价格水平。在经济因素当中主要包括：（1）社会经济繁荣程度；（2）房地产市场的完善度和活跃度；（3）供求关系；（4）金融市场；（5）货币价值；（6）物价、工资及就业率；（7）科学技术。 二、政治因素。 政治因素包括政局因素与政策因素两个方面。 政局情况对房地产业的总体发展具有极大的影响。一个国家和地区的政治是否稳定，会直接影响人们置业的信心。因为房地产是不动产，人们一旦把资金投入进去，就需一定的时间才能收回投资。所以一般来说，政局稳定时，房地产价格就上升；反之，其价格则下降。稳定的政局与上涨的房地产价格是成正比关系的。 房地产价格除深受政局稳定情况影响外，还受政策因素影响。在某种情况下，政策因素甚至成为决定房地产价格的主要因素之一。例如，我国在相当长的一个时期内，房地产属非商品范畴，人为的使其价格远远偏离价值，房地产价格既不能反映价值，也不能反映供求变化，严重影响了房屋的再生产和土地的合理利用，还扩大了消费膨胀和一系列社会问题。所以说政策因素对房地产价格有着很大的影响。 三、环境因素。 环境因素对房地产价格影响是很显著的，这也是与其他商品的一个不同之处。环境因素是指房地产所在地段的自然条件和各种配套设施条件等因素。 自然环境条件是指房地产周围的空气和水源质量、清洁度、噪音污染程度、交通便利程度及自然景观等。市政基础设施是人们对土地投资的物化体现，该项投资对其周围房地产价格有着直接影响。市政基础设施包括交通运输、给排水、供电和邮电通讯设施，对企业经营效果和人们居住的生活条件影响极大。城市中心房地产价格之所以高，就是因为市中心的交通、通讯、水电气等市政基础设施完善的缘故。 公用建筑配套设施为居民日常生活服务，这些设施的完善与否，影响到居民消费和受教育的方便性及文化娱乐生活丰富与否。因此，它对其周围住宅房屋价格影响也较大。四、人口因素。

房地产业作为国民经济的基础性

张家口职业技术学院毕业实习调研报告 报告名称：房地产价格上涨的原因，危害和对策指导教师：邢琰彬 专业班级：房地产经营与股价 姓名：范晓庆 日期：2014年4月2日

前言 房地产业是国民经济发展的重要产业，作为国民经济的基础性、先导性、支柱性产业，对整个国民经济和社会的发展具有巨大的推动作用。近几年，房地产市场迅猛发展，与此同时房地产价格不断上涨，过高的房价给居民的生活带来了沉重的负担，也对我国经济发展产生了一定影响。首先从房地产、房价以及相关基本概念入手，对我国房地产市场发展状况进行分析，再从开发成本、供求关系、市场预期、资本市场这几方面分析我国房地产价格持续上涨成因及问题，并在此基础上对房价上涨的控制进行研究，并提出相关改进建议。通过对近年来统计资料分析研究，将从我国商品房平均价格、房屋销售价格指数、土地价格指数等方面对我国房地产价格进行数量分析，进而对房地产持续上涨成因进行分析。 我国房地产价格上涨的原因及对策分析 众所周知，房地产业是整个国民经济的重要组成部分，它的发展既受到国民经济的制约，又能够促进国民经济持续、快速、健康的发展，在整个国民经济中属于基础性、先导性的产业。而房地产市场的存在和发展是整个房地产业健康发展的必要前提，也是房地产开发企业赖以生存的主要基础，没有房地产市场的发育和完善，就没有真正意义上的房地产业。改革开放以来,我国的房地产市场已由萌芽状态逐步发育成长为一种重要的要素市场及消费品市场,并对土地、房屋等要素配置、资产置换和产权流转产生机制效能。然而,房地产市场的发育程度与房地产市场的调节份额和调节力度已对中国的市场化改革进程产生直接的钳制或推动作用。由于房地产市场的内涵和形式比较广泛，本论文侧重研究房地产市场价格，即对房地产价格上涨问题进行分析。全文共分五个部分：第一部分引言部分引出本文的内容；第二部分首先界定了房地产及其相关的概念，其次从我国房地产市场价格走势和我国当前房地产政策分析两方面，对我国房地产业发展现状进行分析,然后从住宅施工面积与住宅竣工面积、商品房销售面积及销售额情况、商品房销售价格几方面对我国房地产市场供销总量进行分析；第三部分从开发成本、供求关系、市场预期、资本市场这几方面分析我国房地产价格持续上涨成因及问题；第四部分针对上述我国房地产当前市场现状和我国房地产价格上涨原因及问题，详细地介绍了抑制房地产价格上涨的对策和建议；第五部分是结论部分，归纳了全文的研究成果，对房地产价格上涨的原因进行了概括。 1、我国房地产业发展现状及分析 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产是房产和地产的合称，由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。房地产是各类投资规模最大,增速最快的行业,其产业关联度高,交易周期长,无论是宏观调控还是市场培育均需要科学有效的指示器作为指导。房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）,建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。房地产业是从建筑业中分离并逐渐成长起来的，随着时间的演化，它在国民经济中己经具有了非常重要的地位。在城市化、工业化、生态环境改善过程中，尤其具有至关重要的影响。房地产业以住宅开发，经营为主体，在整个国民经济中属于基础性、先导性的产业。

矿业是国民经济的重要支柱产业之一

矿业是国民经济的重要支柱产业之一,为国家经济建设提供了能源和原材料。然而,由于大规模的矿山开采导致了矿山废弃物数量的剧增。严重扰动了区域土壤、水、植物、生态环境,矿山土地复垦和生态重建已刻不容缓。 1 国内外土地复垦的研究进展 在国外,早在19世纪末就开始了土地复垦的研究和实践,美国、荷兰、澳大利亚、加拿大等国的土地复垦均取得显著成绩。20世纪80年代末至90年代以来,矿区土地复垦的理论研究处于高潮时期。在生产实践中不但进一步完善了施工技术,还促进了对土壤改造、政策法规、现场管理等方面的研究, 取得了大量的成果,积累了成功的经验,形成了庞大的技术产业。近年来,在矿山开采对土地生态环境的影响机制与生态环境恢复的研究;遥感与GIS在土地复垦中的应用;无覆土的生物复垦及抗侵蚀复垦工艺;矿山复垦与矿区水资源及其它环境因子的综合研究;清洁采矿工艺与矿山生产的生态保护等方面均取得了很大的成果。 我国矿区废弃地生态恢复工作起步于20世纪 70年代末,在80年代由于当时的政策和技术方面的原因,废弃地生态恢复工作总体上还是处于零星、分散、小规模、低水平的状态。1988年《土地复垦规定》的出台,使该项工作步入了法制轨道。我国土地复垦经历了从自发性零星复垦到自觉性有计划复垦、从单一型复垦到多形式复垦、从无组织到有组织、从无法可依到有法可依的巨大变化。但在矿种之间和区域之间均存在较大差异,煤矿、铅锌矿、铁矿的恢复率较高;小型矿山对土地的破坏十分严重, 生态恢复几乎为零。从复垦的效果来看,煤矿较好, 非金属矿次之,而金属矿山最差。近年来,我国也结合多个专业针对我国的矿山情况进行土地复垦技术工艺、政策与战略研究。对于废弃地的复垦技术不仅逐渐向生态恢复转变,还对修复后的土壤肥力以及各项指标进行了研究,使我国的废弃地复垦工作逐渐迈上了系统化、整体化和高效化相结合的生态发展阶段。 总体上看,由于我国土地复垦起步晚,土地复垦 8 常被认为是一种纯工程性的问题,参与研究的专家不多,再加上中国传统的“重术轻学”的思想,因而复垦理论远远落后于实践,与国际水平相比有较大差距。 2 矿山土地复垦与生态重建的涵义 土地复垦就是恢复因采矿等破坏或影响的土地的生产力和经济利用价值,将其改造成为符合经济、社会、生态效益要求,并与周围环境保持协调发展的活动。土地复垦是以恢复生态系统功能的土地利用为定义,同时又是一个具有物理学及生态学全过程的宽泛概念。 矿区生态重建是指对采矿引发的结构缺损、功能失调的极度退化的生态系统,借助人工支持和诱导,对其组成、结构和功能进行超前性的计划、规划、安排和调控,同时对逐渐逼近最终目标这一逆向演替过程中可能出现的各种问题,进行跟踪评估并匹配相应的技术经济措施,最终重建一个符合代际需求和价值取向的可持续的生态系统。生态重建的生态学原理,最重要的是生态演替原理,即生态系统由一种类型转变为另一种类型的有顺序的变化过程。同时矿山在生态重建过程中,还必须注意生物之间相互制约原理,结构稳定和功能协调原理,实现新生态系统物质和能量的可持续循环利用。土地复垦强调的是矿山土地可利用能力的恢复,生态重建则在土地可利用能力恢复的基础上,强调建立一个和环境协调的、具有稳定生物群落的人工生态系统。土地复垦是生态重建的前期工程,而生态重建是土地复垦的最终目标,土地复垦应是生态重建中的核心部分。 3 影响因素 由于矿山自身条件各异,矿山复垦需要考虑的因素也很多,主要有: ①矿区地表特征:地形、地貌、水系、植被等; ②环境因素:气候、气象和城镇、居民区分布,矿山开采前该地区环境状况及矿山开采后可能造成的污染等; ③矿区地表地层的理化性质:厚度、有机质含量、pH值、盐渍度、土壤水分、渗透性、微量元素、抑制植物生产的有毒化学物质等; ④矿床开采方法、废石及尾矿的充堆方法及复垦的可能性, 采矿及复垦设备的通用性,复垦区再种植及综合利用的可能性,复垦周期与经济效益等。由于各矿床的赋存条件不同,故所采用的复垦工艺技术也不尽相同,应根据矿体的赋存情况和开采方法,统一计划,边开采边复垦,在复垦时充分

我国房地产业的发展现状调查报告

我国房地产业的发展现状调查报告

的房地产企业和银行引发，那么国内房地产市场是否存在泡沫是人们最为关心的问题。 2012年4月18日，国家统计局发布了3月份70个大中城市的房价数据，房地产投资、土地供应量进一步收窄，商品房成交量却逐步回暖。最新统计数据显示，与2012年3月相比，70个大城市中新房价格下降的城市是46个，持平的城市是16个，上涨的城市8个，环比价格上涨的城市中涨幅都没有超过0.2%。从同比来看，与2011年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市38个，比2月份增加了11个，这是自2011年9月个别城市再次出现价格同比下降以来，下降城市个数最多的月份。从环比数据看，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅销售价格环比连续6个月下降。东南沿海城市如杭州、宁波、温州、金华、青岛等新建商品住宅销售价格环比降幅也进一步扩大，3月份比2月份分别扩大0.5个、0.5个、0.6个和0.4个百分点。 2013年1-6月份，商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%，增速比1-5月份回落6.9个百分点；其中，住宅销售面积增长30.4%，办公楼销售面积增长31.7%，商业营业用房销售面积增长8.3%。商品房销售额33376亿元，增长43.2%，增速比1-5月份回落9.6个百分点；其中，住宅销售额增长46.0%，办公楼销售额增长45.7%，商业营业用房销售额增长20.5%。6月末，商品房待售面积43731万平方米，比5月末增加807万平方米。其中，住宅待售面积增加506万平方米，办公楼待售面积增加2万平方米，商业营业用房待售面积增加114万平方米。 以上数据说明，国内的房地产市场依然会有较大的发展空间，据此可以判断中国的房地产市场进入了一个特殊的发展阶段，房地产市场的现实需求升级具有可观的空间，我国房地产市场在未来的一段时间仍将处于总量增长型发展时期。结束语 新世纪我国已进入全面建设小康社会的发展阶段，城镇居民可支配收入也将持续增长，消费结构升级速度加快，改善住房条件的要求日益强烈。目前我国城镇人均住房面积正处于快速增长时期，这就加大了对住房的需求，刺激房地产市场活跃。目前城镇居民住房不均衡问题依然比较严重，中下等收入阶层住房困难问题依然存在，因此应加快住房结构调整，扩大经济适用房建设的力度，

房地产业对我国国民经济的影响讲解

房地产业作为新兴的产业,产业链长,关联度大,能直接或间接带动多个上下游产业的发展,对我国的经济发展起着举足轻重的作用,它不仅极大地影响着我国产业结构的调整,而且触及到整个国民经济的方方面面。以住宅建设为主的房地产业,在拉动经济增长、扩大就业等方面起到了积极地作用。 房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性,房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点,国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展。我国房地产业将进入一个大发展大提高的时期。虽然房地产业受金融危机影响出于较冷形势,但也正一步步回暖。房地产业成为当今乃至今后相当长的一段时间内的消费热点,市场将会保持相当长的时间的旺盛期,它使中国每个城市形态和产业功能都发生了巨大的变化,推动了国民经济的稳步发展。 一、房地产业是国民经济的支柱产业之一 房地产业是国民经济的重要组成部分,在一个国家和地区国民经济中,房地产业有着重要的地位和作用。它既是国民经济的基础产业和先导产业,在一定时空条件下,房地产业是国民经济的支柱产业。 1、房地产业是社会经济活动的基本物质前提,是国民经济发展的基本保证 房地产是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件,更是构成各个产业部门不可或缺的基本要素。而且当今城市经济和城市现代化都是以房地产为基础,这些都显示出房地产基础产业的重要地位。 2、房地产业链长、关联度大则直接或间接地引导和影响很多相关产业的发展 房地产业的感应系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平以上。房地产业增加值占全国GDP的比重成此案加速上升的态势;房地产税收在我国财政收入中的比重,也随着我国税制调整而逐步增大。

对乌海市四大支柱产业发展情况及存在问题的调查报告

对乌海市四大支柱产业发展情况及存在问题的调查报告 能源、建材、化工、冶金是我市四大支柱产业，2010年其增加值占全市规模以上工业增加值的98.3%。为及时了解掌握目前四大支柱产业发展现状及存在的问题，为党政领导决策提供可靠依据和优质服务，我们组成调研组深入企业进行了调查研究。 一、乌海市能源产业发展情况及存在的主要问题 乌海市作为内蒙古自治区重要的能源生产基地，近年来经济发展迅猛，能源产业对国民经济的龙头作用日益显现。以煤焦电力为主的能源产业不断增强，带动了大批相关产业的发展，支撑着乌海市经济发展的半壁江山。 （一）能源产业发展状况 我市能源产业主要有煤炭、炼焦及电力生产三大产业集群。近年来，通过对生产能力低于30万吨、储量低于600万吨的所有地方煤矿全部关闭，100万吨以下焦化企业全部关停，关闭小火电机组31.3万千瓦等举措，进行资源整合，构筑起能源产业发展新优势。 1、规模不断壮大。2010年，全市规模以上工业企业中能源企业64户，其中煤炭企业43户，炼焦企业12户，电力企业9户。主要产品产量： 原煤2973.4万吨，洗煤3093.2万吨，焦炭631.4万吨，其他焦化产品25.6万吨，焦炉煤气4.3亿立方米，发电量121.6亿千瓦时。从资产规模看，到11月末能源生产企业资产总计达到418.4亿元，比上年增长23.5%，占规模以上工业全部资产的 64.4%。从生产能力看，到2010年末，已形成年产原煤3064万吨，焦炭1360万吨，发电装机容量341万千瓦的生产能力。 2、生产快速增长。2010年，能源生产企业完成增加值占全部规模以上工业企业的78%，占GDP总量的46.9%，同比增长32.3%，比规上工业增速高7.2个百分点。拉动规上工业、GDP分别增长23. 6、10.8个百分点。