养老养生专题研究再次修改

养老养生专题研究

21世纪，健康行业已成为世界第五大产业，由此带来的商机无限；在我国，随着社会老龄化的到来，人们对于健康诉求的强烈度激增，以养老养生为核心话题，及其带动的相关休闲、游憩、地产、医疗等因素受到人们的关注。因此我院从其发展背景、概念梳理到发展模式、案例解析等进行详细解读，为养老养生产业开发发展提供指导性建议。

一、养老养生研究的背景

（一）社会背景

1、人口老龄化发展将养老推向关注的焦点

根据世界卫生组织的规定：凡60岁以上人口大于人口总数的10%或者65岁以上的人口大于人口总数7%，满足上述任何一个条件，则证明该国进入老年化。我国1999年60岁以上人口就已经占到10%，65岁以上人口占到7.3%，标志着我国已步入了老龄化国家。

图1：60岁以上老人口数量及其比重动态图

（如图1）所示：近几年老龄化程度逐渐递增，由《2012年度中国老龄事业发展统计公报》显示，截至2012年末，我国60岁以上老年人口已达1.94亿，占总人口比重14.3%。预计到“十二五”期末，老年人口将达到2.21亿，届时高龄化趋势也将日益明显，80岁

以上老年人口将达到2400万，65岁以上空巢老人将超过5100万，人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一。

联合国根据近40多年我国和美国60岁以上老年人口变化情况，以出生率恒定为假设前提，对两国未来40年60岁以上老人进行预测（如图2所示），得出仅一代人之间，我国老龄化将超过美国，这使得养老问题成为近年来我国所关注的焦点。

图2： 中国与美国60岁以上老人口比率动态变化比较图

2、亚健康群体的激增将养生推向公众的视野

空气污染、水泥森林等生活环境恶化导致人们的生活环境处于亚健康状态。从2011年年底至今，我国北京及周边河北、山西等城市雾霾现象严重，城市空气质量持续下降并无明显改善趋势，PM2指标受到越来越多人们的关注；生活节奏的加快致使人们心理和身体都处于亚健康状态，过劳死等现象引起社会对健康养生的关注，并将目光集中在养生产业以希冀实现 “亚健康预防、治未病、促长寿”的健康目标。

（二）经济背景

2012年我国人均GDP 达到38354元，即6100美元；农村居民人均纯收入7917元，比上年增长13.5%；城镇居民人均可支配收入24565元，比上年增长12.6%。根据相关经济理论， 人均GDP 在3000—10000美元之间的阶段是物质需求爆发性膨胀的阶段，居民

养生需求激增

消费结构迅速转变的阶段，人们对品质的追求提高到一个新的阶段。据胡润研究院的调查显示，截至2012年3月28日，中国“高净值人群”（个人资产在600万元以上的人群）已达到270万人，平均年龄为39岁，其中，个人资产达到亿元以上的高净值人群数量约6.35万人，平均年龄为41岁。

按照消费者行为理论，收入的增加会使消费者无差异曲线向右平移，这就意味着，中产阶层追求生活品质提升、健康关怀等高层次生活要求，必然带动旅游休闲、养老养生产业快速发展。在整体消费不断提高的过程中，老人的消费也不断提高，据统计，目前我国城市老年人人均年消费额在4000元，全国老年人消费额在3200亿元，而且老年人的生活收入在较稳定地增长，有着大量的空闲时间，从而形成一个庞大的、特殊的需求市场，老年市场。（三）社会文化背景

传统的养老方式多为以家庭养老为基础、社会养老为依托、机构养老为补充的居家养老方式。但是，在老龄化社会迅速到来的今天，大量出现的“四二一”家庭和“空巢”家庭使得单纯依托这种模式已不能满足其社会需求，同时新的养老养生需求动机强烈。恰逢其时，社会物质水平的极大丰富以及人们生活水平的不断提高，医疗状况得以改善、社会保障制度不断完善、思想观念也发生着转变。处于退休年龄前后的老龄群体其身体素质、心理状态较之以往都有一定的改善，逐渐追求养生、自立、想成为自己的主人，做自己想做的事，如或想增长见识以丰富人生阅历，或缺失归属感的老人希望亲近自然与生命为邻。老龄人口可自由支配的时间、收入与其心理需求共存，使得养生养老产业如火如荼的发展并呈现出多元化的发展。

二、养老养生基础研究

养生养老成为关注的重点，无论是国家政策还是地方性政策都倾向于养生养老这项产业的发展。虽然关于养老养生的概念，目前并未有严格界定，但根据其属性及所涉及的养老养生的关键字定义进行划分，并进行相关研究的很多。

（一）相关概念界定

1、养老产业界定

根据养老产业服务对象及其内容可从狭义和广义两方面界定，具体如下表，其服务对象主要是为60岁及以上的老年人口，是一个横跨第一、二、三次产业的综合产业体系。

2、养生界定

在《庄子·养生主》中指出保养身体养生之道得养生焉。即养护保养生命，以达长寿。养生是指有目的的通过各种手段护养人体生命的行为，即根据人体生命过程的活动规律所进行的物质与精神的身心护养活动。既包括生理层面的养生，注重身体机能的维护和康复；也包括心理层面的养生，强调内在精神的平衡和祥和。按照层次划分，生理层面的养生包括养颜、养体、养老；心理层面的养生包括养心、养性、养神。

养生产业，是指满足人类健康养生需要的生态工业、生态农业、健康产业以及文化艺术服务业，是促进和谐社会建设，推进物质文明、精神文明与生态文明地重要产业，包括有机国药产业、有机茶产业、温泉产业、生态休闲产业以及养生文化服务业等。

3、养生养老旅游

根据养生、养老及旅游的定义可将养老养生旅游定义为在一定时空内”具备适合开展旅游养老养生活动的旅游资源、旅游基础设施、旅游专用设施及相关其他条件有机结合而成的地域综合体。旅游养生养老目的地拥有优质的自然生态环境和符合老龄人口特点、为保育身体、延年益寿且为人带来娱乐的服务设施与功能，适宜老龄人口居住，并且其可在居住地开展一定旅游活动。养生养老型旅游综合体是以养生养老服务为核心、满足旅游者健康、长寿、智慧、快乐、美丽、道德的全面要求，配套居住、餐饮、娱乐、度假、休闲等多种功能的综合体。

（二）政策研究

1、国家政策

我国十二五的目标:全面建设小康社会，深化改革开放、加快转变经济发展方式。养生养老产品顺应社会需求趋势，引领我国以养生养老为代表的健康产业的发展时代，符合我国新时期“十二五”规划的要求，有利于带动健康、休闲娱乐、养老模式的发展。

2、地方政策

为落实中央文件，各级地方政府也出台了相应政策，号召建立完善的养生养老体系，鼓励民间投资发展养生养老事业。

云南省出台了《云南省人民政府办公厅转发省老龄委办公室等部门关于加快养老服务业实施意见的通知》（云政发【2007】158号）和《关于成立加快发展养老服务事业工作领导小组的通知》。

贵州省民政厅印发了《贵州省社会养老服务体系建设规划（2011年-2015年）》。初步建立起以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的与当地相适应的社会养老服务体系，为养老事业可持续发展奠定了坚实的基础。

建德市出台了《关于鼓励社会资本投资养老养生产业的若干意见（试行）》养老养生产业发展扶持政策，并于2011年7月1日开始实施试行意见。

2013年天津市出台首个《养老行业社会义工服务指南》，为具备专业技能与服务素质的养老社会义工的培育提供了基本标准与严格指导，有助于其正规化发展。

山东省政府制定出台《关于加快社会养老服务体系建设的意见》（鲁政发〔2012〕50

号）并设立专项补助资金，加大政府投入：每年10亿元专项用于社会养老服务体系建设，另外对于非营利性养老服务机构，已运营、具备一定规模、符合有关部门规定资质条件的民办非营利性和公建民营养老服务机构以及城市社区老年人日间照料中心和县级养老服务信息平台建设都有不同程度的补贴及政策与资金优惠。

湖北省政府办公厅印发《关于加快发展城乡社区居家养老服务的意见》，明确提出发展城乡社区居家养老服务的总体要求、工作目标和主要任务，全面部署湖北省城乡社区居家养老服务工作。

喀什地区行署办公室印发了《地区老龄事业发展“十二五”规划》(喀署办发[2013]9号)，明确了喀什地区“十二五”时期老龄事业的主要发展目标，并提出加强老年服务基础设施建设、老年人服务保障机制等十项主要任务，这有助于老龄工作的进程及“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”目标的实现。

此外，上海就养老院的优惠政策、山西晋城关于养老工作的加强、阿克苏对于老龄事业的规划筹谋等等都表明了养老养生事业受到了全方位的关注与重视。国家的方针导向和地方政策的支持引导为养老养生项目提供了十分有利的社会大环境。

三、养老养生模式研究

养老养生业发展到现在，出现多种不同发展模式，划分视觉不同，可得出不同划分种类，本文依据目前养老养生发展主流模式将其划分为五大类，其中康保型养老模式是最传统的养老模式，从老年人身体疾病的治疗到身体、心理保健两方面重视养老问题；居家式和异地型养老养生模式则属于地域性划分模式；定制养老养生模式是随着目标群体个性化、服务群体人性化而产生的，也是北京勇先创景规划设计院在做项目开发中的新型养生养老模式，是个性化需求的高端养老养生模式。多维度养老发展模式主要是根据服务对象状况而提供的服务功能不同而划分的；详情如下图：

（一）基础养老模式——康保型养老模式

1、模式概况

该模式是根据服务对象的身体状况及针对其自身情况所实施的服务功能重点的不同而划分的。依此又可以划分为康复型和保健型养老模式。

康保型养老养生产品有两大特质：其一，对外部环境质量要求较高，或依山傍水，或生态静谧；其二医疗配套设施完善。所以在运营过程中多与医疗机构、康复疗养机构合作。这主要是由服务的客户群体性质所决定的：采用康复型养老模式的目标顾客群体需要通过专业的医疗方式如传统中医医学、高科技体检设备及健康咨询师和中医师来平衡其身体状况欠佳的状态，在此基础之上，通过心理安抚、健康适度的运动来调节心境，达到身心愉悦的目的。这种模式是传统的养老模式，也是养老养生模式的雏形，表征着人们对养老的重视的同时开始关注养生的话题。

康

复型老生模保健型老生模式

身体状况优良

2、国内案例解析——养老俱乐部北京太申祥和山庄

（1）项目概况

太申祥和山庄是一家集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的大型综合性服务机构，也是全国首家推行会员制的新型国际敬老院。山庄内部全部以中国传统古典式园林建筑为主，并辅以苏州式园林风光。其他娱乐、住宿、及针对老年人设置的无障碍设施一应俱全。

（2）项目平面简介

（3）项目精华借鉴 ◆ 会籍制

会籍制的推行一方面可以为太申祥和山庄带来并保障稳定的客源，另一方面可以为目标顾客群体带来优惠与方便，是一种双赢的模式。

◆ 精髓的医疗技术——中医+

西医+先进的医疗设备 对于养老的目标顾客群体而言，医疗技术的高低是影响其对养老目的地满意度和信任度的核心关键因素。而山庄的“太医馆”是一所创新而不离宗的特型医馆，汇集多名曾经担任毛泽东、邓小平等党和国家领导人的

保健医生和现任保健专家，享受国务院颁发的政府特殊津贴的专家；中国“四大名医”及国家级中西医专家的后代及嫡传弟子，中国中医科学院博士生导师、主任医师、教授等40多位“皂城国医"，为会员们提供一流的、特色医疗保健服务。这也是其赢得其目标顾客群体的忠诚度并获得良好口碑的根源之一。

万元 ?最低充值9999元 元

◆别致的氛围——传统文化处处彰显

山庄内部全部以中国传统古典式园林建筑为主，并辅以苏州式园林风光。“中轴线”的主题建筑群，建筑恢宏壮观，古朴大气，承载着深厚的儒家哲学和精湛的道家思想。在建筑外形上充分体现了中国古人“天人合一”的人文理念，顺应阴阳五行学的对应关系。老年人颐养天年的颐养苑，环湖而建的公寓建筑古朴典雅、恢宏大气。容纳1000个床位的公寓，用“太申祥和，颐养天年”八个字命名的寓所，分别是：颐太居、养申居、天祥居和年和居。园子里，安全无障碍通道为老人提供了行走的便利条件，数百米的连廊一直延伸到太和府的最南端，出行更加方便。老人们或在园中悠闲散步，或在湖边养心垂钓，或在凉亭下聊天小聚，或由护理人员陪同观湖望景，恬淡平和间透着温馨幸福。

◆“社区+医院”的养老模式

社区带给老人们温馨，医院提供技术支持与专业护理，整体服务质量提升的基础之上，效益也自会有很大提升。

3、德国养老案例解析——慕尼黑奥古斯提诺姆老年公寓

（1）德国模式简介

运作方式：通过基金会和服务公司运作开发主体养老体系运营方式产品配套住宅类型

产品及配套：设施齐全,功能完善,服务优良,除医疗等必备配套外，洗衣室、休息室、礼拜堂、桑拿、室内游泳池（兼具锻炼和治疗作用）、健身中心、图书馆、钢琴室，发廊、咖啡吧、餐厅、迷你型高尔夫练习设施等一应俱全。

（二）居家式养老养生模式

1、模式简介

?当地性

?归属感

?养老公寓

?养老别墅

居家式养老模式在我国养老养生模式中最为常见的，在运营过程中地产商发挥很大作用，因为这种模式多以养老公寓、养生住宅、养老别墅的购买并成为自己的居住用地以实现养老居住的功能，因此目标顾客群体为中高层收入的老年人。所依托的配套设施为养老公寓、别墅周边的配套社区服务设施等。

2、国内案例解析——台湾长庚养生文化村

（1）项目概况

台湾长庚养生文化村共有3600户,目标顾客群体为年满60岁配偶年满50岁都可申请入住,有病者还可住旁边的长庚护理之家。其以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的银发地产社区；将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；并借助于山庄的环境及文化氛围，形成独具中国传统特色的养老养生目的地。

位置：台湾省桃园县龟山乡旧

路村4邻长青路2号

规模：34公顷

建设：台塑集团董事长王永庆

投资,依托长庚医院及其提供

的完善的健康服务体系建成。

（2）项目设计、服务理念

（3）项目平面概况

台湾长庚养生文化村整体功能分区主要有基本配备设施的南北入口大门及通向养生村外的桥梁和中央厨房；功能分区主体的7栋养生文化村；发挥康体疗养、怡情养性功能的护理中心、动力中心、活动中心、户外自然区景观步道；教、学互动体验的银发学校和保障设施的污水处理厂及桶槽区等。

（4）项目两大制胜法宝 完善的配备

成功要领

高质量的基本要素：医疗、

护理、保健服务

依托：长庚医院的专业医

疗器材、医疗技术、护理

服务

完善的满意要素：配套设

施。

居住配套、休闲娱乐配

套、餐饮配套、度假物业

配套、公共设施配套人性化的卫生间配备邮箱

餐厅

◆ 高质量的医疗服务

台湾长庚养生文化村依托长庚医院雄厚的医疗背景，并设立自己的社区医院满足了老人养老养生最基本的配备，为其目标顾客群体提供定期体检、特定的门诊、康复、护理等服务。不仅提供最基本得治疗服务而且经常举办一些健康养生专题的讲座为老年人自己科普医疗养生知识，让每个人成为自己日常的护理师，从细节处体现品质。

◆ 科学的服务体制

（5）盈利模式

养老养生服务收入 住房出售、出租 养生体验费用等 场地出租

主要收入。通过提供如医疗诊断治疗、养生咨询培训等养老养生的直接服务而获取

土地为政府福利拨款，银发住宅出售（但不为遗产处理），社区房屋租赁（长租、试用） 为非本养生村顾客提供的单独养生项目体验而获取收益

提供多功能会议场所，可供企业教育训练、研讨、演戏、学术文化交谊等活动使用。

3、日本经典案例解析——港北新城

（1）日本养老养生模式概况

日本是养老养生模式以居家式为主，其养老状况大体如下

（2）港北新城

（三）异地型养老养生模式

1、模式简介

异地型养老养生模式主要是通过区域不同而凸显的，依据养老养生的附加动机的不同又可划分为候鸟式的季节性模式、探亲访友型模式、旅游度假型模式及以异地购房为养老居所的暂时定居型模式。异地型养老养生模式是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。通过提供养老养生服务的各个环节服务的有机衔接从而实现其最终的运作，对于其各部门在运营、联合机制有着较高的要求，在运作过程中，应该遵循经济规律，实施政府扶持、市场化运作的发展模式。异地的新鲜加上全方位高质量的串联式服务都是迎合老年人需求品味而

2、度假养老养生模式案例解析——云南卧云仙居

（1）项目概况

（2）模式概况

该度假型异地养老养生模式采取分时度假运营模式，即把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权分成若干个周次，按10至40年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给客户，会员获得每年到酒店或度假村住宿7天的一种休闲度假方式。并且通过交换服务系统会员把自己的客房使用权与其他会员异地客房使用权进行交换，以此实现低成本的到各地旅游度假的目的。

对于养老养生的目标顾客群体采用分时度假式模式更是一种突破，卧云仙居中有度假别墅、度假公寓、五星级度假酒店、中国人民解放军总医院远程医学(会诊)中心站点医院、亚健康调理中心、膳食调理中心、娱乐中心、美容中心、百草园、野生动物观光、户外拓展位置：位于昆明市西郊，距城区35公

里

规模：703亩

建设：云南金曦(国际)老年俱乐部有限

公司投资建设，以其宜人的环境和完善

养老设备为养老养生提供了得天独厚

的优势。

训练等。加上应用先进的分时度假模式，使得其不仅成为最适宜旅游养生、养老、度假、休闲的专属领地，还成为收益最大的养老养生基地。

（3）模式评价

分时度假式养老的运营模式是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念，它引入时空经济学原理，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，扩大了资源边际效用，实现了资源共享。但在我国，尚处在萌芽状态的分时度假模式并不具有普遍意义。

（四）多维度养老养生模式

1、模式简介

多维度养老养生模式为大型综合养老模式，包括住宅、老年大学、购物中心、酒店、医院、康体娱乐等多种业态。综合性强，面向群体广，配套服务完善，投资规模大，对开发商的资源整合能力和持续经营能力要求较高。

（1）功能体系分析

依据多维度养老养生模式提供的服务对目标顾客群体所发挥作用的性质可将其分为三大类功能，其一为养生养老所必须的居住逗留功能；其二便是为目标顾客群体提供有助于身体健康的医疗护理功能和延年益寿的康复疗养功能；其三则可以给老年人提供交流互动的场所与设备，也为儿女子孙与老人沟通提供了方面，加上娱乐休闲设备及营养师和心理师的开导疏通，有助于心理和身体健康。

居住功能

康体养生功能 医疗护理功能

休闲娱乐功能 文化交流功能 精神愉悦功能 尽善亲子功能

基本需求

服务需求

休闲需求

（2）运营方式

运营主体为应民办公助，开发商为运营主体，政府机构协助，多维度养老养生模式中养老地产应采用租售结合，居家养老住宅销售，将提供医疗看护服务的老年住宅持有经营，并可采用反向抵押的逆按揭方式，以房养老 。

（3）目标顾客群体

2、案例解析——江苏品牌连锁式老年公寓构想

（1）模式简介

品牌连锁式老年公寓以养老集团组建的养老体系为依托，运用先进的服务模式、医疗模式、管理模式，借鉴国内外经验以及社会资本、各类资金资助的支持。通过在全国(省)范围内建立全国(全省)连锁式的老年公寓，建立起融照料、医疗、护理、养生、康复、养老、娱乐为一体的互动主体式老年公寓。

（2）建立品牌连锁式老年公寓的总体思路 ◆ 全方位的保障制度

连锁式老年公寓每一个布点应立足于创建独立老年社区模式，在国家和社会之间建立起互助合作的良性互动关系，以实现准公共产品的有效管理，保证养老服务一定的福利性。坚持政府、企业、社区、家庭和志愿者等多方共同参与的原则：坚持政府可以举办，集体、个人、企业、单位、慈善机构等也可兴办的原则。 ◆ 江苏省连锁老年公寓构想模拟图

休闲娱乐

文化交流

精神愉悦

医疗护理

尽善亲子

康体养生

居住

健康活跃期60-64岁

高度护理75岁以上

低度护理期65-74岁

休闲性需求

服务性需求

基本功能

60

岁以上的所有顾客群体