小区工程部管理方案
Xx小区物业工程部管理方案
一、概述
物业服务是随着房地产综合开发的发展而衍生出来的产物，它作为房地产品的消费环节，是房地产综合开发的延续和完善。追求舒适、安宁、祥和、优雅的居家环境和便捷的生活、商务空间，也已成为二十一世纪现代城市人物质文明和精神文明需求的基本标志，同时成为各辖区花园的物业服务所必须达到的基本要求。
我们将在“科学管理，挚诚服务；专业呵护，激情超越”的质量方针指导下，力求从各个区域由接管开始，对各项工作精细化、规范化管理，为公司品牌建设和延续打下坚实基础，并为房产销售提供有力支持，以促进楼宇的进一步销售。我们将以最大限度的为地产销售做好物业服务支持为己任，加强品质监控，用良好的管理与真诚的服务，合理解决微利润与高标准之间的矛盾，争取做到兼顾的同时，达成开发商与物业服务公司社会效益、经济效益的双赢。另一方面着手现在、放眼将来。不仅仅把接管项目作为我们物业服务规范化、精细化的重要开始，更看重的是将来更深层次、更长远、更广泛的品质提升。我们殷切的希望通过我们的不断沟通与携手努力，共同来打造和维护企业品牌，树立企业形象。希望能够依托公司良好的品牌优势和社会影响力，使我司品牌能够得到提升和发展。
二、物业工程部内部统筹管理：
1)负责工程设备及人员的管辖和调配，培养、巩固骨干队伍，切实保障设施设
备的安全运行与装修设施的完好；
2)深入现场，掌握人员和设备状况，坚持每天检查；
3)编制培训计划，定期对员工进行培训，提高专业技术水平；
4)制订并完善岗位职责、工作程序与标准及规章制度，并督导实施；
5)制订部门工作计划；
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6)主持召开班级别以上部门工作会议，落实层级管理，责任到人管理模式；
7)每月总结工程维修质量，分析原因，落实解决措施；
8)审核部门报表、请示和报告；
9)制定工作计划，对部门基层管理员工作质量进行检查，并做出评估；
10)整理上报部门合理化建议；
11)组织部门创新活动；
12)处理下级上报的各类问题；
13)处理突发事件；
14)组织本部门评优活动。
3、协作其它部门
（1）协助保安部做好安全防范及跟踪落实工作；
（2）协作人力资源部做好人员培训、员工生活工作；
（3）协调外部门对维修部提出的其他工作要求。
4、对客服务管理
（1）及时处理业主提出的问题；
（2）处理突发事件。
5、自我管理
（1）根据公司要求制定个人年度、月度学习计划；
（2）按照计划和实际工作要求参加公司组织的相关培训；
（3）听取各层级管理方面意见，并逐条落实；
（4）定期自我总结，总结管理中的不足。
三、督促和落实部门内部管理计划：
1、部门班以上级别工作例会
（1）主持部门工作例会；（2）传达公司会议精神；
（3）公布内部自查中存在的问题，表扬好人好事，做到奖罚分明。
2、学习与研究
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（1）每天利用部门例会时间学习企业文化；
（2）组织人员研究解决工作中存在的疑难问题；
3、督促基层管理人员培训部门员工
(1)督促部门班组长或专业技术人员有对部门员工进行培训的职责；
（2）每月至少一次对部门员工进行专业培训；提升员工的服务意识，调动员工的积极性，培养自豪感和凝聚力。职业道德规范和日常用语规范培训,员工通过训练有素的言行举止，共同塑造兴广物业的公众形象。
（3）培训重点立足研究业务，提高专业技术水平，力求一专多能，加强管理，培强责任感，提高发现问和解决问题的能力；
（4）培训做到结合实际工作中存在的问题，分析事故发生的原因，总结经验教训；
4、检查与评估
（1）检查工作，定期做出评估；
（2）检查工作表格的填写情况；
（3）检查员工对公司企业文化学习情况；
（4）对重要设备、机房每天至少巡视一次。
5、沟通会
（1）每周组织一次例会，总结本周工作，针对存在的问题，提出解决方案，并布置下周工作；
（2）每周组织一次“员工沟通会”，了解员工思想状态、探讨工作中的不足，发挥员工的创造性，鼓励员工提供合理化建议，对上级管理人员的评估、个人具体问题；
（3）及时通报沟通会内容；
（4）每周组织一次装修组例会，了解近期装修施工过程中存在的顽症，结合现有装修管理制度进行整改、研讨可行性方案和措施；（为了有效减少一线装修管理员的工作责任心问题，制定每月区域性轮岗制度，将有效抵制个别装修管理员
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的违纪行为）
（5）将沟通会内容整理在案，上交物业公司片区主任审阅指导。
6、专题总结会
（1）对重复发生的同类问题找出发生原因，并拿出整改措施；
（2）追究相关人员的责任；
（3）拟定分析报告，报片区主任审批。
7、“创新、合理化建议”制度的落实
（1）收集合理化建议，审核建议汇总表；
（2）审批后组织实施创新合理化建议；
8、设备安全运行工作
（1）制订设备安全运行责任制；
（2）督导基层管理人员对重点设备进行不定期的抽查检查工作。
四、与其他部门协作
1、配合公司其它部门工作
积极做好与公司其它部门的沟通，做好配电、供水、弱电维修工作。
2、质量跟踪
现场跟踪重大质量问题，查明原因，提出解决措施。
3、与行政部采购管理负责人协调
（1）保证各类备品备件的及时供应；
（2）做好设备零配件的管理。
4、与其他部门协作
（1）与相关部门协调，做好设备维修、改造工作；
（2）做好使用设备部门的技术操作培训。
五、对业主服务管理
1、阅读报表
（1）阅读当日工作日志，检查＜设备巡查表＞，掌握设备运行情况；
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（2）阅读当日＜设备维修登记表＞，掌握设备维修情况。
2、现场督导
（1）亲临现场指导，及时解决协调问题；
（2）对督导过程中遇到的问题及时进行补救。
3、处理客人投诉或突发事件
（1）出现客人投诉或突发事件，第一时间赶赴现场，查找原因；
（2）协调相关部门及时处理解决，关系到对业主服务的要赔礼道歉，升级服务；（3）若属人为原因造成，查找责任人，将落实情况汇总及时拿出处理意见。六、自我管理：
月度总结
进行月度工作总结,必须包括本月工作进展、存在问题及原因、拟采取的解决方法；进行个人总结，找出个人自身不足，言明下月努力方向。
七、区内各软硬件设备设施维护巡查计划和规范要求：
1. 设备机房
1）每月清洁 1 次，室内无杂物。
2）在明显易取位置配备消防器材，每月检查 1 次消防器材，确保完好有效。3）设施设备标志、标牌齐全。
4）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。
5）交接班记录、工作日志等齐全、完整。
2.1 共用部位：
1 房屋结构
每季度检查 1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。
2 建筑部件
1）每季度检查 1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。
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2）每月巡查 1 次共用部位的门、窗、玻璃等。
3）每月检查 1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面等。
4）每年多雨季节和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。
3 附属构筑物
1）每月巡查 1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。
2）每季度检查 1 次雨、污水管井等。
3）每季度巡查 1 次大门、围墙、围栏等。
4）每月巡查 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。
5）每年检测 1 次防雷装置。信号系统应加装信号级电涌保护器。
2.2 二次供水设施
1 每月检修水泵一次，每天每班次巡视生活水泵房不少于2次，并填写运行记录；
2 生活水池（水箱）每年消毒次数不少于2次；并有消毒处理记录；
3 机房需人走上锁。
2.3排水系统
1 排水设施
每月对排水系统进行检查，组织清理、疏通，确保畅通。每次降雨前后及过程中对主要排水口、管井进行检查。
2 污水泵
汛期每日巡视 2 次，平时每日巡视 1 次，检查设备运行状态；每周进行 1 次手动启动测试；每季度养护 1 次。
3 化粪池
每一年检查 1 次化粪池；组织安排清掏。
2.4消防泵房
1.每日检查水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示。在正常情况下，生活水泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵的选择开关应置于“自动”位置。
2.消火栓泵、喷淋泵每月应手动点动操作一次，确保消防泵在紧急状态下的
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正常使用。
3.维修员每周对泵房地面和设备外表进行一次清洁。
4.按照水泵维护保养规程定期对水泵进行维护保养，并作好相关工作记录。
5.保证水泵房的通风、照明设施完好。
6.未经部门负责人许可，非工作人员不得入内，离开锁门。因工作原因必
须进入机房的人员，当值人员必须详细记录表《机房外来人员登记表》上。
2.5 照明和电气设备
1 楼内照明
每班巡视 1 次，一般故障 8 小时内修复；复杂故障 1 日内修复。
2 楼外照明
每日巡视 1 次，一般故障 12 小时内修复；复杂故障 3日内修复；每 2 周调整 1 次时间控制器。
3 应急照明
每日巡视 1 次，发现故障，即时修复。
2.6 变配电系统
1 每日巡视检查设备房设施设备，并填写运行记录；
2 每月检查紧固系统接线端子，保证接触良好；
3 每月检修发电机1次，并试车15分钟；
4 雷雨季节来临前检查系统防雷接地情况；
5 检测：每年检验 1 次内部结算电能表。
2.7 智能可是监控门禁系统
2.7.1 监控系统：
每周维护检查红外线报警装置一次，进行故障测试；
每月维护除尘一次，确保录像清晰；
每月全面检查线路接头及系统元件；
具体如下：
报警控制管理主机：每月检查设备运行状态1次；每月表面清洁1次；
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每年内部除尘1次。
对讲门口机：每月检查2次按键、显示屏等；表面清洁每月/ 2 次。
网络控制箱：每半年检查1次外观、接线；每半年表面清洁1次；
每年内部除尘1次。
红外对射探测器：每月检查1次接线、探测范围、防水状况等；每半年表面清洁1次；每年内部除尘1次。
图像采集设备：每周检查1次监视画面、录像功能；每月表面清洁1次；每年内部除尘1次。
摄像机：每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。
解码器：每季1次对防雨罩、接线进行相应的调试；每月表面清洁1次；
每年内部除尘1次。
云台：每半年检查1次运转、接线，进行清晰度调校；每半年表面清洁
1次；每年转动部位上润滑油1次。
巡更点：每季度检查1次外观；每季度表面清洁1次；每日存储巡更
记录。
读卡器：每季度检查1次外观；每季度表面清洁1次，查看防水状况。
电磁锁门锁：每季度检查1次吸力、外观、接线。
出门按钮：每季度检查1次开锁功能、接线。
2 可视对讲系统：
每天早晚巡视检查单元门机机门锁一次，保证系统正常使用；
每周检查器件箱及备用电源；
每年由外委公司进行系统全面维护检修保养一次，并根据需要更新电源及配件。
每日检查 1 次监视画面、录像功能；每周表面清洁 1 次；每季度内部除尘 1 次。
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3 停车管理系统：
办理新卡及续缴管理费后当天内录入用户信息；
系统管理员每周进行系统维护一次；
维修班每天检查道闸、读卡器及出票机；
外委公司保证系统维护半年内不少于三次。
2.8 电梯
1 电梯在投入使用前或者投入使用后，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。
2 在电梯安全检验合格有效期届满前1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。
3 每月对电梯例行检修2次，日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。
4 应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。
5 配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。
6 发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向电梯维保单位负责人报告。物业服务人员应在15 分钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。
2.9 园林景观水系统
1 每天开启水景前检查系统管网及控制部件；每季度进行防渗漏和防漏电检查，保证用电安全。
2 使用期间每周巡查1 次喷水池、水泵及其附属设施，并配制水处理药剂，
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水质符合卫生要求；
3 每年进行一次系统设备维护保养检修，管道阀门油漆。
4 设置必要的安全警示标志。
2.10 有线电视系统
1 每天巡视机房次数不低于1次，并适时监控信号源质量；
2 接业主报修1小时内解决问题；
3 每周全面检查一次线路信号放大器，发现问题一小时内通知电视网络公司解决；
4 每年信号接入单位系统维护保养不少于2次。
2.11 网络系统
1 每天早晚巡视检查单元门机机门锁一次，保证系统正常使用；
2 每周检查器件箱及备用电源；
3 每年由外委公司进行系统全面维护检修保养一次，并根据需要更新电源及配件。
总之，物业服务工作是讲究团队协同作战的一项工作，也是一项细水长流的工作，更是一项需要我们不断坚持，不断总结，不断付出的一项工作。任何一个环节做得不到位，都会对整个物业工作带来极大的影响，我们必须统一思想，上下一致，才能无微不致、无往不胜，真正把物业服务工作落到实处。在公司领导的带领和大力支持下，物业公司管辖下地各小区的物业管理工作，围绕以服务为主的发展思路，创新工作模式，强化内部管理，外树公司形象，努力适应新形势下对物业管理工作的发展要求，制定了清晰的运作路线，并展开行之有效的工作。
中山市远洋物业服务有限公司B片区工程部：叶泰洪
2011年11月1日
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物业工程管理制度汇编
物业工程管理制度汇编 1、配电室安全管理制度 2、配电室巡视检查制度 3、配电室设备缺陷管理制度 4、配电室值班制度 5、配电室接班制度 6、配电室消防安全制度 7、水泵房管理制度及安全操作规程 8、物业工程部维修交接班制度 9、消防安全管理制度 10、工程部巡视制度 配电室安全管理制度 （1）张贴“闲人免进”标志，控制无关人员进入。如工作需要，应进行登记后方可进入。（2）所有电工要持证上岗，按规定穿戴好劳动防护用品。值班员要坚守岗位，勤检查，勤巡视，及时排除异常情况，避免发生短路、断电、火灾等事故。 （3）工作人员要严格遵守岗位安全制度和安全运行规程，禁止在岗位内喝酒、吸烟、娱乐、睡觉等，严禁擅离职守，认真履行职责。坚持巡回检查制度，做好设备运行登记和工作记录。（4）配电室内不得堆放杂物及与工作无关的物品，严禁堆放可燃物品和存放易燃易爆物品。（5）定期对变压器、开关柜、配电柜等进行清扫。 （6）安装、维修电器线路时，要在上级电闸悬挂“有人操作、严禁合闸”的标志牌，严格执行安全操作规程。 （7）应按规定正确填写、使用倒闸操作票。 （8）经常检查配电室通往室外的挡鼠板是否插好，经常检查墙体、门窗和通风处的防护网是否严密，有无孔洞、缝隙，防止飞鸟、小动物进入造成短路，引起事故。电缆沟内应定期投放鼠药。 （9）熟知消防报警程序及配电室消防器材存放位置和使用方法，严禁将消防器材挪作他用。（10）保证应急照明装置正常运行。 配电室巡视检查制度 巡视检查是为了掌握设备的运行情况，及时发现缺陷，消灭隐患事故，确保安全运行，每位值班人员必须严格按照规定和要求，认真做好巡视检查工作。 一、经常性定期巡视检查，执行特殊巡视检查，根据电气负责人的布置。 二、电气负责人和正式操作的值班人员，可以单独巡视高压设备。 三、巡视时，应思想集中，仔细观察。做到看、想、听、嗅并用。 四、单独巡视高压设备时，不得移开遮栏或进入设有遮栏的设备内，除巡视外不得进行任何操作。 五、室内巡视应随手将门关好，防止小动物进入。
工程部工作计划
篇一：2015年工程部工作计划 2015年工程部年度工作计划 工程部全体同事经过2014年一年的努力，完成了各项工作任务，而接下来的工作量却很繁重，2015年是“保验收”的关键之年。2015年工程部的中心任务就通过工程管理确保园区年底顺利通过验收，在保验收抓进度的同时，要抓工程质量和安全不放松，以抓质量和安全促工程进度。为坚决贯彻执行公司关于福果山生命纪念园必须于2015年底建成通过验收的重大决策，现在结合工程部的实际情况，制定本年度工作计划如下： 一、加强团队建设，提高服务水平。 1、工程部人力配置及持续发展 工程部的组织构架即要做到精简，又要适应工程项目建设的需求。目前人员配置为工程部主管1人，土建工程师1人，这样的人员配置，应对目前公司的工程，是合理的。但这不符合公司的工程开工建设需要，还应注入新鲜血液，增加和培养管理人员，建议招聘水电工程师1人，预算员1人，内业资料员1人，共3人。 2、加强内部互相沟通和交流，提升部门战斗力 一支好的团队首先是一支纪律性强、执行力强的队伍，按时完成既定任务不放松。2015年是园区建设通过验收年，要提高部门人心的凝聚力，要力抓部门团队建设，力求更人性化管理，公司领导要及时了解工程师的思想动态和困难，多与工程师沟通、多体贴工程师的难处，及时要做好大家的思想工作。 分工合作，加强内部沟通、营造良好工作氛围，鼓励和提倡发表不同看法，发扬团结协作精神，明确部门目标和个人工作目标，有计划、有条理的开展工作，能够以公司目标为导向，妥善处理好部门工作和岗位工作中的矛盾。 3、发扬团结协作精神，强化服务思想，提高服务水平。工程部要树立园区建设所有建设者是“一家人”的思想，要加强与公司其他部门、施工单位（各个层次）、监理单位、地方政府以及部门内部的沟通和交流，发挥工程师的人格魅力，熟悉同事的特点、能力和适应性，经常与同事沟通交流，创造良好的工作氛围。要求大家树立全局观念，树立服务于施工的思想，强调敬业精神和吃苦耐劳精神，把整个园区建设看成是一个大团队作战，统一思想、统一认识、统一目标、统一行动。 二、强化积极主动的工作作风，提高工作效率。 工程师要围绕“保验收”的大目标，以服务施工的思想，工作上处理问题要及时，不拖拉。涉及到其他部门、需要我们牵头的要积极配合，把工作做到前面。 在2015年要继续强化每一位工程师严格管理、热情服务的意识，避免等、靠、拖的消极工作态度，视工程为己任，加强自我认知，严格要求自我，追求完美，以身作则，树立良好的职业形象；保持良好的工作心态和服务意识，工作认真细致、敬业务实，敢于承担责任。 积极主动，认真负责，优质高效地完成上级交给的工作任务，遇到问题及时请示汇报，发现问题及时反馈改进，工作落实跟踪及时、到位，上传下达迅速、准确。积极跟踪落实各自的工作任务并及时反馈，强化责任感、事业心，发挥每个人的能力，最大限度地体现各自的人生价值。 三、做好日常工作，加强学习，不断提高业务管理水平。 1、2015年，园区各专业工程建设全面铺开，全体人员要加强各专业知识的学习，各工程师之间互相学习，提高业务素养，做一个综合能力强，合格的甲方工程师。争取公司领导的支持，组织到其他优秀的园区参观、学习。 2、制定工程部制度及岗位责任制，明确各岗位职责。 3、参与施工图纸会审工作。 4、主持施工方案、总进度计划、质量控制计划的编制工作，以及工程项目划分、见证计划的
工程部管理制度及措施
工程部管理制度及措施 一、总概 1、确保工程施工质量稳定,争创各个工程为精品工程; 2、明细工程施工中各项工艺的施工要求并执行之; 3、明细各工程施工材料、工具的保护及保养责任制度; 4、完善各部门的协力合作责任, 致力提高各部门的办事效益。 二、改进工程施工管理,提高工程施工质量,要求工程施工人员所有工作责任明细化,建立工程施工承包人的工程质量责任问责制度 1、施工人员进场后三天内必须做好施工进度计划，以便按照施工进度计划完成施工任务。 2.基础交接应有双方合同委托现场施工负责人签名的基础交接验收证明单,基础的处理一定要达到施工要求,在不能满足施工技术要求的前提下,应尽量与基础施工方协调,不能协调的应有技术文字类证明文件作为竣工验收后出现质量问题的依据; 3．基础处理完成后用5%的盐酸酸洗后一定要清洗干净,应至少暴晒1天半后方可进行施工; 4.防水层(加强层)应滚涂均匀，并要确保完全干透后才能进行下一道工序的施工； 5.易燃、易爆、易腐蚀的物品，必须另存放，并做好标志。（例如：盐酸、氧烯、氧割气体等）。违反此条的主要负责人，罚款50元/次。 6.易压碎物品，必须小心保护，易存易放，并著名标志及防护措施，违反此条款，主要责任人每次罚款50元。
7.材料使用方面，必须按公司相关的比例使用，不得浪费，若发现有人为浪费现象及因施工不当所造成的损失，除按总则条款处理外，主要负责人要受罚款，罚款金额按浪费金额决定，具体为：按浪费总额的20%罚款，因天气原因所造成的损失按浪费总额的5%罚款。 8.塑胶、硅PU、丙烯酸等材料施工都应在底层铺设时前把场地积水补好，达到施工要求为止，透气型跑道及EPDM球场应确保底层施工完成后平整度必须达到技术要求，任何施工承包人员在工程施工时都不得找理由不补积水或马虎了事，因基础原因造成积水无法补平，应与甲方沟通，且应有甲方出具的验收时不提积水问题或平整度问题的书面材料证明后方可进行面层施工，喷涂式跑道应在底层施工完成后应把接口处理平整，直到喷颗粒时能够完全盖住为止； 9.任何材料在面层施工时，应保证材料接口平滑美观，因外在原因造成面层不平整的，应及时打磨平整并处理好，丙烯酸及EPDM施工面层时还一定要保证面层颜色一致，直到满足竣工验收要求； 10.PU及硅PU上面漆时，配料应尽量同一颜色在同一场地时一次性配齐（确保天气允许的情况下），达到面漆颜色均匀一致的效果，面积大的，不能一次滚完的，应尽量把接口控制在划线区域，滚面漆时应注意面漆内的杂质及滚筒毛脱落，发现应及时清理，确保面漆效果达到最佳； 11.注意整个工程的工程整体效果，保证工程整体效果达到美观、整洁，注意细节问题，提高工程竣工后的档次，划线时一定要注意划线板边，确保划线后没有毛边出现；
2021物业工程部设备运行管理制度
2021物业工程部设备运行管理 制度 Safety management is an important part of enterprise production management. The object is the state management and control of all people, objects and environments in production. ( 安全管理 ) 单位：______________________ 姓名：______________________ 日期：______________________ 编号：AQ-SN-0353
2021物业工程部设备运行管理制度 物业工程部设备运行管理制度：安全用电 1)严禁各部门私接或移动电气设备和设施。确因生产或改善服务质量需要，应经所在部门经理批准，报请工程部核实，并由工程部登记注册；各部门需架设临时线，应由工程部派电工安装。使用结束后应立即通知工程部拆除。临时线路应符合"低规"要求，时间一般不超过一星期。如使用后确需长期固定，在安全和不损害美观条件下，由工程部派电工正式安装，并登记备案。 物业强电系统维修时，应该根据不同的危险程度，分为全部停电、部分停电和不停电工作三类。电气检修人员工作时，应遵循下列三项要求： a)根据工作内容和需要，填写工作票。
b)除特殊情况外，原则上应有两人或两人以上在一起工作。 c)应有完成保证工作人员安全的组织措施和技术措施。 2)安全技术措施 在全部停电或部分停电的电气设备上工作时，必须完成下列保证安全的技术措施： a)断开电源。在工作场所必须断开电源的设备，包括需检修设备的带电部分的电源、工作范围安全距离小于0.7m(10Kv)的带电部分及工作人员后面或两侧无遮栏或其他可行安全措施的带电部分。在断开电源时，必须使检修设备至少有一个明显的断开点，高压柜的手动机均处于断开位置时，都应用锁锁住。 b)验电。检验电气设备上有无电压时，必须使用合格的验电器，验电应在电气设备的两侧的各相分别进行。 c)装设接地线。将检修设备的三相短路并接，可以放掉检修设备的剩余电荷，这也是防止突然来电，保护工作人员安全的唯一可行安全措施。装、拆接地线必须由两人进行，若仅有单人值班，则只允许用接地开关接地。
工程部管理办法(实施细则)
工程部管理办法 （实施细则） 为贯彻执行公司的管理战略和经营思路，加强工程部日常工作的管理，提高员工的工作积极性和责任心。使工程部员工热爱公司事业，维护公司声誉，保护公司利益，更好的完成各项任务，更好的遵守公司的各项规章制度；结合《公司内部管理制度》，保证各项工程项目的质量、进度计划和各项经济指标的顺利完成，协调好工程部内部运行及与衔接各部门之间的工作关系，统一、规范管理，持续提高技术积累，特制定本细则： 适用范围凡经本公司录用的所有工程人员（包括试用期员工）。第一章总则 1、建立并执行工程项目、出差、施工机会竞争上岗、优胜劣汰的竞争机制； 2、建立并实现所有工作任务分解到人、责任明确到人的责任管理机制，在责、权、利明确的基础上实行绩效与奖惩相结合、工程质量及工程效率（工程进度）与项目奖惩相结合的激励机制； 3、实行工程项目施工负责人与工作计划、工作计划与工作效率（工作进度）、工作效率（工作进度）与工作过程跟踪三位一体的过程管跟踪理模式； 4、不断通过经验积累及发展壮大，丰富和拓展工程部人才建设、技术建设、资料建设。
注：本细则中各类工作申请表，相关管理人员应提前打印备用，按本则要求填写并报办公室；如因公差在外的，可以提交电子报表，电话沟通后留作备案，返司后应立即补办相关手续，否则不予核销。 第二章管理制度 一、员工守则 1、自觉遵守国家法律、法规和公司的各项规章制度。 2、遵守公司的上下班制度，不准迟到早退，上班时间不准私自外出（无工程任务时），特殊情况须有分管领导的批准方可外出（半天内口头请假、半天以上须书面请假）。 3、严格遵守公司请假制度，请假人使用公司统一的请假条，请病假应出示医院有效证明。 4、严禁向外单位或个人泄露公司的各项技术、安装工艺、器材和客户资料。 5、要端正工作作风和提高工作效率，不得办事拖拉和不负责任。 6、服从主管领导的工作安排，努力工作，保质保量的完成任务。 7、严格公司电脑使用管理规定，上班时不得使用电脑从事与工作无关的事情。 8、所有员工应团结友爱、和睦相处，遇到困难，所有员工应及时帮助解决。工程部管理细则 9、不损人利己、不讥讽挖苦、不窥探他人隐私、不对他进行人身攻击，不以工作以外的事情议论他人。 10、接听、拨打电话要文明礼貌，必须使用文明用语。
某小区物业管理方案
建 荆州 荆州太阳城物业管理方案 天津顺驰物业管理有限公司 荆州分公司 2004年7月15日
目录 一、项目概况 二、物业管理内容 三、前期物业管理 1.早期介入服务 2.接管服务 3.入住服务 4.日常服务 四、组织和管理制度 五、物业管理总体目标与分项目标 六、成本测算 七、服务内容、标准及质量保证措施 八、附各种工作流程和管理规定 荆州太阳城 一、项目概况 1、太阳城简介 1）地理位置 该项目位于荆州市的沙市区，荆襄南道以南，长港路以北，工农路以东，园林路以西。 2）建筑物概况 本项目为一住宅小区，由多层住宅、小高层住宅、会所、商业街组成。其中二层半的住宅4栋；四层的住宅17栋；四层半的住宅84栋；六层的住宅90
栋；十一层半的住宅17栋，部分设地下室一层；会所三层；商业街二层；总建筑面积为310000M2，其中商业面积15000 M2，住宅面积295000 M2。整个小区被环形道路及两横一纵的车行道划分为若干个住宅组群。整个小区的总体建筑轮廓，采用低层、多层和小高层相结合的方式。在景观界面的核心位置和小区北部边缘设置小高层，一方面充分利用建筑间距提高容积率，另一方面在小区北部及中部形成鲜明的景观意向以加强小区的整体感觉；多层住宅主要包括5-6层的条式住宅及四层退台式阳光住宅和叠拼住宅。低层住宅则为三层联体别墅。3）区内配套设施、设备 太阳城项目规划有大型水面湖景、中庭花园、VIP会所、商业街、运动休闲等公共设施，且建立有电子安全防范系统：周界红外线对射报警、公共区间闭路监控、保安24小时电子巡更、门禁及车库管理。小高层每栋配有低速电梯及变频水泵满足了住户出行、生活的需求。 4）物业管理用房 A.临时性用房 具体位置：荆州植物园太阳城南门销售中心第二层 用房面积：54平方米 B.长期性用房 具体位置：荆州植物园太阳城商业街1号楼第三层 用房面积：总计240平方米 二、物业管理内容 物业管理以政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体
工程部管理规章制度范本 专业版
工程部管理规章制度范本专业版 一、工程部部门职责： 1、配合公司领导、外协部等部门进行项目前期运作。 2、工程部负责工程开工前的准备及审查工作。 3、负责工程设计单位、监理单位和施工单位的招投标工作。 4、负责工程投资的控制管理。 5、负责工程竣工验收工作。 6、负责项目的目标管理：对项目的整体目标进行明确下达，并将目标进行分解，做到责任到位，并对目标完成情况进行监督检查和调整。 7、对工程施工准备、投资控制进行审核、监督检查。 8、对施工过程中出现的重大问题进行决策和处理。 9、对工程中出现的不合格处理方案进行审批，并对结果进行确认。 二、工程部经理岗位职责： 1、负责工程部的全面管理工作。 2、配合公司领导、外协作部门进行项目前期运作，提出合理化建议。 3、负责组织工程的招投标工作。 4、对设计单位、监理单位、承包商进行考察、评价。 5、组织编制招投标文件，选择投标单位或进行邀标。
6、组织投标单位进行现场踏勘和答疑。 7、组织评标和开标工作，确定中标单位。 8、参与合同谈判与合同的签订。 9、负责审核施工材料的选用和对材料供应商的评价。 10、负责组织工程中新材料、新工艺、新结构、新技术的技术论证、审核。 11、监督检查工程和项目文件资料的管理。 12、负责各项目之间的资源调配，与工程管理相关各部门、单位进行沟通平衡。 13、负责监理费用控制与结算。 14、负责与设计单位协调。 （1）参与设计单位的选择。 （2）参与设计方案的选择工作。 （3）组织工程技术人员进行图纸预审。 （4）委托监理单位组织图纸会审，对会审中提出的共性问题和技术难题协调拟订解决办法。 （5）协调设计单位与相关单位之间的关系。 （6）对施工中各方提出的变更要求进行审查控制。 （7）对设计费用进行控制。 15、负责工程停工、复工的管理。 16、负责控制工程项目施工过程投资，按合同进行工程款拨付。
物业工程部管理方案
物业工程部管理方案 一、概述 物业服务是随着房地产综合开发的发展而衍生出来的产物，它作为房地产品的消费环节，是房地产综合开发的延续和完善。追求舒适、安宁、祥和、优雅的居家环境和便捷的生活、商务空间，也已成为二十一世纪现代城市人物质文明和精神文明需求的基本标志，同时成为各辖区花园的物业服务所必须达到的基本要求。 我们将在“科学管理，挚诚服务；专业呵护，激情超越”的质量方针指导下，力求从各个区域由接管开始，对各项工作精细化、规范化管理，为公司品牌建设和延续打下坚实基础，并为房产销售提供有力支持，以促进楼宇的进一步销售。我们将以最大限度的为地产销售做好物业服务支持为己任，加强品质监控，用良好的管理与真诚的服务，合理解决微利润与高标准之间的矛盾，争取做到兼顾的同时，达成开发商与物业服务公司社会效益、经济效益的双赢。另一方面着手现在、放眼将来。不仅仅把接管项目作为我们物业服务规范化、精细化的重要开始，更看重的是将来更深层次、更长远、更广泛的品质提升。我们殷切的希望通过我们的不断沟通与携手努力，共同来打造和维护企业品牌，树立企业形象。希望能够依托公司良好的品牌优势和社会影响力，使我司品牌能够得到提升和发展。 二、物业工程部内部统筹管理： 1)负责工程设备及人员的管辖和调配，培养、巩固骨干队伍，切实保障设施设 备的安全运行与装修设施的完好； 2)深入现场，掌握人员和设备状况，坚持每天检查； 3)编制培训计划，定期对员工进行培训，提高专业技术水平； 4)制订并完善岗位职责、工作程序与标准及规章制度，并督导实施；
5)制订部门工作计划； 6)主持召开班级别以上部门工作会议，落实层级管理，责任到人管理模式； 7)每月总结工程维修质量，分析原因，落实解决措施； 8)审核部门报表、请示和报告； 9)制定工作计划，对部门基层管理员工作质量进行检查，并做出评估； 10)整理上报部门合理化建议； 11)组织部门创新活动； 12)处理下级上报的各类问题； 13)处理突发事件； 14)组织本部门评优活动。 3、协作其它部门 （1）协助保安部做好安全防范及跟踪落实工作； （2）协作人力资源部做好人员培训、员工生活工作； （3）协调外部门对维修部提出的其他工作要求。 4、对客服务管理 （1）及时处理业主提出的问题； （2）处理突发事件。 5、自我管理 （1）根据公司要求制定个人年度、月度学习计划； （2）按照计划和实际工作要求参加公司组织的相关培训； （3）听取各层级管理方面意见，并逐条落实； （4）定期自我总结，总结管理中的不足。
深圳某小区物业管理方案概况
深圳某小区物业管理方案 **管理（深圳）有限公司受深圳****发展有限公司委托，对进行物业代管，代管期限为三年。现依据深圳市物业管理法规和《物业管理代管合同》，特制定本方案。 一、概况 座落于大道与益田路交汇处，属福田中心，未来深圳市中轴线所在的黄金地段，交通四通八达。市政厅、艺术中心、音乐厅、少年宫等近在咫尺，小区配套设施齐全，装修豪华，造型别致，气势宏伟。 小区占地面积5400平方米，总建筑面积126263平方米，其中住宅面积69107.63平方米，写字楼面积21978平方米，商业用房面积14116平方米，会所面积5438平方米，地下二层停车库合计15623.37平方米。小区实行封闭管理。 二、管理处组织架构、人员编制、员工聘用条件和方法 <1>组织架构、人员编制 占地5400平方米，总建筑面积126263平方米，户型三类，三幢36-40层的超高层楼宇长排成一字形，由住宅、写 1 字楼、商业用房、文化娱乐场所综合一体组成，地下车库分上下两层三个出入口。小区二个通道，采取24小时全天候保安服务，实行封闭式管理。针对小区特点，参照深圳市物业管理法规有关精神，（1000平方米左右/管理人员1人），本着精减、高效、满负荷的工作原则，定岗、定员如下： A、管理层设11人。其中主任1人，副主任2人，助理主任1人，助 理员4人，财务3人。 B、操作层88人。其中保安三个班共48人，维修班14人，清洁班22 人（含花工2人）；炊事员4人。 以上人员，除管理层人员外，其他人员按小区两次入伙的具体时间分步配备到位，详见入伙方案。 C、组织架构、人员编制网络图 <2>聘用员工条件、方法（聘用员工应具备的条件） A、管理处主任：大专文化程度或中级以上技术职称，持有物业管 理上岗证书。工作积极热情，勤于思考，责任心强，有较强的 管理、组织、协调能力和管理领导艺术及物业管理经验。
物业工程部维修管理制度及岗位职责.doc
物业工程部维修管理制度及岗位职责1 目录 物业工程部维修管理制度(含水电) (1) 维修电工岗位职责(1) 值班电工岗位职责(1) 配电房管理规定/配电房安全操作规程(2) 配电房安全操作规程(2) 工程部岗位职责和考核细则(3) 一、工程部各工作岗位职责(3) 二、设备管理班组工作范围(4) 三、工程部各班组工作细则(5) 二次供水管理规程(6) 工程值班管理规定(7) 工程部运作程序(7) 工程部职责(8) 机电设备的维修保养与更新改造(9) 日常点检由操作人员进行(10)
主要内容：(10) 高压室送电操作规程(11) 弱电系统维修保养规程(11) 建筑物易漏水部份及其原因(12)高压运行工岗位职责(12) 工程部考核细则(13) 临时用水、用电管理规定(15)☆水电维修岗位职责☆(16) 设施设备保养大全(17) 干式变压器保养(17) 油浸式变压器保养(18) 风机的保养(19) 水泵定期保养(19) 柴油发电机定期保养(20) 公共天线系统的维修保养(21)防盗监控系统的维修和保养(21)气体自动灭火系统的保养(22)
对讲、防盗报警系统的保养(22) 疏散出口指示灯保养(23) 烟温感系统的保养(23) 消火栓的保养(23) 防火卷帘门的保养(23) 自动喷水灭火系统的保养(24) 空调设备的保养(25) 自动喷水灭火系统的保养(26) 火灾报警控制系统的保养(26) 物业工程部工具及材料管理制度(27)项目物业工程部材料管理制度(28)物业工程部维修人员奖惩制度(28)物业工程部档案管理制度(29) 物业工程部安全管理制度(30) 重要机房门禁制度(30) 物业工程部日常安全管理制度(31)高空及外墙擦洗工作(31)
工程管理实施方案
工程管理实施方案 （注：本方案是对管理纲要的行为细化，是对各参与单位管理人员工作质量好坏衡量的标准。） 本方案以实施工程标准化管理为基本宗旨，通过运用数据化管理，平行监督、旁站、巡视等过程控制手段，以工程整体目标的实现为压倒一切的方针，整合各方有利资源，排除一切干扰，最大程度地实现对质量管理的标准化，安全管理的标准化，进度管理的标准化，文明施工管理的标准化。从朴素的商品流通理论考虑，只有生产出了有着优良质量的工程产品，有了精品，才能为营销铺路造势，进而使公司整体效益目标得以实现。 一、工程质量管理 1、施工单位的质量管理 1．1每一个单体工程开工前，施工单位应向监理公司及工程部提供符合项目情况的单体工程施工组织设计，特殊子项目的专项施工组织设计。 1.2开工前将项目经理部的人员名单报监理公司及工程部审核，人员须持证上岗，且人证应相符。从业人员能力，胜任本工作的程度由工程部及监理公司实行为期二个月的考核，不能胜任的必须坚决予以撤换。 1.3必须在每一分部分项施工前，通知监理公司或工程部相关人员参与旁听该分部分项工程的技术交底会议，并实行交接底人实名签字制（不能由资料员代签），保证交底内容完整、真实、可操作性强。 1.4由于平行开工的施工单位较多，横向配合协调工作难度较大，如土建与管网、边坡等之间交叉施工的，各单体工程施工单位应接受工程部及监理公司的施工单位进场告知书，并在该以配合协调为主要内容的文件上签字认可。（该告知书包括工程部关于该单体工程的绝对标高、角线桩等技术交底。） 1.5单体工程每一施工层面的轴线、标高均应在建筑物的四大角有明显的标记，沉降观测点的设置应规范牢固，每隔三层应有监理公司人员旁站参与的轴线、标高、沉降观测核查记录。 1.6对基础工程中的人工挖孔桩的施工及检测、地下室底侧板的防水，主体工程中的砼梁柱板构件截面尺寸、砼标号、钢筋绑扎安装、支拆模、砌体组砌、厨厕及屋面防水，装修工程中的外保温系统、外墙漆、屋面瓦，安装工程中的防避雷、电梯安装、消防报警联动，附属工程中的室外排雨排污管安装、化粪池等分项工程，施工单位均应履行操作人员自检，管理人员交接检，质检人员专检的三检程序，同时必须以各分项工程所应提供的检验批验收表格内内容为检查内容及思路，如砖砌体砌筑的检验批表格，表格上均详细列出了灰缝、砌体长宽度、通缝允许程度、拉结筋的设置等检查项目。管理人员应在检查时同时填写检验批检查表格，坚决杜绝管理人员质量检查与资料员填写质量检验批表格不同步、不同
【策划方案】某住宅小区物业管理策划方案(doc 101页)
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荆州香格丽舍住宅小区前期物业管理方案书 致送函 尊敬的荆州市金宾士房地产开发有限公司领导： 您们好！ 诚挚感谢您们，给予我们这样一次能充分展示自身实力的机会。 我公司是一家新兴的物业管理服务企业，是荆州市物业管理协会会员单位，目前接管项目为观邸城市别墅住宅小区，另有一个待接管项目为天缘居城市花园住宅小区。我们深信，在金宾士地产公司领导支持和关心下，通过我们的努力，“利嘉物业”和“香格·丽舍”结合，一定能在更大程度上提高楼盘品质，确保香格·丽舍安全、便利、优雅、舒适的居住环境，确保香格·丽舍业主们购置物业保值、增值。 在此，我们郑重承诺：秉承利嘉物业“服务创造价值·品质成就未来”的企业理念，推行“客户满意是我们永恒的追求”的全员服务宗旨，倡导“管理严谨化、服务优质化、客户亲情化、理念超前化”，最终形成以“高档物业特征、优质服务标志、合理收费取向”为核心的利嘉物业管理品牌风格。 我们根据与金宾士地产公司领导就香格·丽舍物业管理的相关接洽中贵公司要求及所得资料，精心制作了此份物业管理方案书，希望能凭我们在高端物业项目的物管心得和经验，结合政策法规和客户实际需要，向金宾士地产提供促进销售、节约投资、方便物业管理的专业化物业管理服务建议。 恭请各位领导在百忙之中细阅赐教。 顺颂祺祥！ 荆州市利嘉物业管理有限公司
二零零六年八月八日 郑重申明 本方案书内容为我公司商业机密，仅对有合作意向的荆州市金宾士房地产开发有限公司公开。本公司要求金宾士地产公司收到本方案书时做出以下承诺： ?本方案书仅供金宾士地产公司高层人士在决策项目前期物业管理合作单 位时使用。 ?妥善保管本方案书，未经我公司同意，不得以任何理由、任何形式向第 三方公开本方案书内容。否则，我公司将保留因此对我方名誉及经济上可能造成损失的索赔权。 ?若本方案书未被贵公司采纳，则我方将予以收回。 特此申明！ 荆州市利嘉物业管理有限公司 二零零六年八月八日
房地产工程部管理规定及措施
房地产工程部管理规定 及措施 Document number【980KGB-6898YT-769T8CB-246UT-18GG08】
工程部管理制度及措施 一、工程部的组织机构设置 （一）工程部组织机构的设置原则： 1、精干高效的原则 2、灵活弹性的原则 （二）工程部组织机构设置 1、工程部的编制 根据公司的总体要求和工程部目前的工作任务量，工程部的编制为４人。随着工程任务量的增加和其他工程项目的开展，工程部的编制会进行调整。根据开展项目的情况每个项目增加4人。 2、工程部的岗位设置 工程部设置工程部经理1个，项目管理负责人１个；土建装修工程、预算员、资料管理员岗位１个；水、电、暖工程岗位各１个。 以后每增加一个项目相应增加四个岗位：项目管理负责人一个，各专业管理人员各一个。 项目竣工移交后工程部项目管理岗位随之撤消，根据工程部实际情况和项目人员的表现情况进行工程部岗位重新调整安排。 二、工程部部门及岗位职责
（一）工程部部门职责： 1、配合企划部、前期部、销售部等部门进行项目前期运作。 2、工程部全面负责工程开工后的准备及审查工作。 3、负责工程项目和监理单位招投标工作。 4、协调承包商、监理、设计及相关单位之间的关系。 5、负责对承包商、监理、设计单位的管理工作。 6、负责工程施工过程中质量、进度、现场及投资的控制管理。 7、负责工程竣工验收及移交工作。 8、对工程管理过程中的文件、资料进行管理。 （二）工程部经理岗位职责： 1、负责工程部的日常管理工作。 2、配合前期部、策划部、销售部等部门进行项目前期运作，提出合理化建议。 3、负责组织工程的招投标工作。 （1）对承包商、监理单位进行考察、评价。 （2）组织编制招投标文件，选择投标单位或进行邀标。 （3）组织投标单位进行现场踏勘和答疑。
住宅小区物业管理方案模板
XX居住小区物业管理方案 目录 一、项目概况 二、物业管理内容 三、物业管理模式 四、物业公司组织机构和管理制度 五、物业费的成本测算 六、业服务内容、标准及质量保证措施 七、管理总体目标与分项目标 一、项目概况 1. 地理位置 该项目位于sh区与jz区的结合部, 面临武德路, 北挨江津西路, 南靠北湖路。 2. 项目主要经济指标
二、物业管理内容 物业管理将政策和法规为理论依据, 寓管理与服务之中, 建立社区服务体系。为住户提供全方位管理, 服务项目呈现多元化、全方位态势, 总体归纳为”六项管理、三类服务”, 即”房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”; 常规性公共服务( 合同服务) 委托性特约服务( 非合同零星服务) 和经营性多种服务( 全方位、多层次的综合服务)。 1、房屋及设施设备管理 1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理 范围包括: 公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。 房屋建筑的维护管理实行”管养合一”主要落实在以下几个方面: A、工作的主动性 管理责任人与服务中心相结合, 落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划, 执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、 健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。 B、工作的多样性 根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务,季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式, 并做到制
度化、规范化。 C、工作的针对性 在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜, 根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。 1.2共用设施、设备的管理 范围包括: 上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。 共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成, 进行统一管理, 对于不同的设施、设备进行不同的维修管理, 执行相应的工作质量标准, 建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案, 落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。 1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理 范围包括: 道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。 根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同, 指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别, 如: 车库、制定专业管理方案并实施。经过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标, 基本完好。 1.4智能化设施设备 范围包括: 楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统, 周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子
工程部管理制度.docx
精品文档工程部管理规范和细则以及分项工程管理方案 目录 第一章工程部组织架构 (3) 一.工程部岗位设置明细 (3) 二.工程部组织架构图 (3) 第二章工程部职责 (4) 一．工程项目部职责 (4) 二．工程项目部管理人员职责 (4) 第三章工程部项目管理的内容与流程 (10) 一．工程部项目管理内容 (10) 二．工程部项目管理流程 (11) 第四章工程部项目管理制度 (12) 一．组织原则 (12) 二．项目部人员管理制度 (12) 三．项目部备用金的使用及管理制度 (13) 四．档案管理制度 (13) 五．材料管理制度 (14) 1、材料管理细则 (14) 2、材料库存管理制度 (14) 第五章分项工程管理 (15) 一．安全控制 (15) 1、安全教育 (15) 2、安全标示的设置 (16) 3、安全处罚条例 (17)
4、安全管理体系图 (19) 二．质量控制 (19) 1、项目经理质量责任制 (20) 2、施工员质量责任制 (20) 3、劳务班组质量责任制 (21) 三．进度控制 (21) 1、组织措施 (22) 2、技术措施 (22) 3、合同措施 (22) 4、经济措施 (22)
第一章工程部组织架构 根据工程施工组织和实际作业的需要，按照安全、高质量、高效率的原则，完成公司所涉及的装饰工程项目而设定工程部组织架构和岗位安排。 一、工程部岗位设置明细 成都楚峰置业公司所有的工程项目都在公司领导和工程部经理带领和指导下完成。由于装饰工程本身的特点所决定，我们按照一套管理班子管理多个项目的方式来进行工作。一个项目部管理多个项目，项目部由项目经理领导，下设施工员、资料员、安全员、技术员以及各劳务班组。 二、工程部组织架构图： 第二章工程部职责 一、工程项目部职责 1、对工程的总目标和质量、工期、成本、安全、文明施工等指标实行有效管理，并确保总目标和工程完工指标的实现； 2、对项目需要的材料、机具、劳务、资金等生产要素进行组织和安排，以满足项目施工的需要； 3、配合公司其他部门对工程预付款和工程进度款的及时足额支付，认真办理工程经济索赔和签证手续，切实搞好工程竣工结算并及时支付工程尾款。 4、负责对设计部、以及质检、安检部门等外部公共关系的协调与处理； 5、对整个工程项目实行全面管理、全过程管理，对工程项目上的所有管理人员 和劳务人员有管理、教育的义务，项目上的全体管理人员和劳务人员应自觉接受项目部的领导和上级管理部门的业务监督和指导。 二、工程部管理人员职责 1、工程部经理职责 （1）全面负责工程部的日常运行和管理工作。
某小区物业管理方案
建 荆州 荆州太阳城物业管理案 天津顺驰物业管理有限公司 荆州分公司 2004年7月15日
目录 一、项目概况 二、物业管理容 三、前期物业管理 1.早期介入服务 2.接管服务 3.入住服务 4.日常服务 四、组织和管理制度 五、物业管理总体目标与分项目标 六、成本测算 七、服务容、标准及质量保证措施 八、附各种工作流程和管理规定
荆州太阳城 一、项目概况 1、太阳城简介 1）地理位置 该项目位于荆州市的沙市区，荆襄南道以南，长港路以北，工农路以东，园林路以西。 2）建筑物概况 本项目为一住宅小区，由多层住宅、小高层住宅、会所、商业街组成。其中二层半的住宅4栋；四层的住宅17栋；四层半的住宅84栋；六层的住宅90栋；十一层半的住宅17栋，部分设地下室一层；会所三层；商业街二层；总建筑面积为310000M2，其中商业面积15000 M2，住宅面积295000 M2。整个小区被环形道路及两横一纵的车行道划分为若干个住宅组群。整个小区的总体建筑轮廓，采用低层、多层和小高层相结合的式。在景观界面的核心位置和小区北部边缘设置小高层，一面充分利用建筑间距提高容积率，另一面在小区北部及中部形成鲜明的景观意向以加强小区的整体感觉；多层住宅主要包括5-6层的条式住宅及四层退台式住宅和叠拼住宅。低层住宅则为三层联体别墅。 3）区配套设施、设备 太阳城项目规划有大型水面湖景、中庭花园、VIP会所、商业街、运动休闲等公共设施，且建立有电子安全防系统：界红外线对射报警、公共区间闭路监控、保安24小时电子巡更、门禁及车库管理。小高层每栋配有低速电梯及变频水泵满足了住户出行、生活的需求。
(完整版)工程部管理规章制度
工程部管理制度 为加强工程部管理，完善各项工作制度，提高办事效率，根据公司章程的规定，特制订本管理制度。 遵循原则 ●充分发挥项目负责制，保证公司的项目能够顺利的完成 ●实事求是，一切从实际出发 ●依法按程序办事 ●坚持个人服从组织、下级服从上级、局部服从全局 ●兼顾企业、项目和职工个人利益 总则 ●工程部全体员工必须遵守公司章程，遵守公司的各项规章制 度和决定。 ●工程部的主要职责为执行公司的各项设计、工程、设备以及 其它与工程相关的合同。 ●工程部应根据各项合同对工程实施现场管理、进度控制、质 量控制；应为公司决策提供可靠的技术支持。 ●工程部实行“项目负责制”。各工程师为所负责项目的第一责 任人。 ●工程部处理各项事宜应遵守“小事不过周、大事不过夜”的原 则，若超出此时限，应把原因及时上报上级负责人。
项目负责制 为提高工程部工作质量和办事效率，保证工作人员正确、高效地完成职责范围内的工作，防止工作推诿、贻误情况发生，制定本制度。 ●工程师为所承接项目的承办人，部门负责人为审核人，公司 领导为最终批准人。 ●承办人做出具体工作行为之前，应经审核人审核、批准人批 准。 ●承办人对所承办事宜应详细调查研究，提供可靠数据、汇报 真实情况，并提出相应解决方案，为审核人、批准人正确履 行审核、批准职责提供有力技术支持。 考勤和请、销假制度 ●考勤和请、销假制度由公司统一制定。 ●工程部考勤情况，由负责人进行监督、检查，负责人对本部 门的考勤要秉公办事，认真负责。 ●工程部人员在工作时间不得擅自离开工作岗位，外出办理业 务前，须经本部门负责人同意，并按照行政管理制度的相关 规定填写单据，如发生紧急情况，可由同事代为填写或回公 司以后补填。 ●工程部人员两天以内的病、事假经由部门负责人审批后即可
物业工程制度流程图
工程部工作手册
部门职责 一、设备设施管理 1、设备运行管理 (1)负责对设施设备的运行进行巡视监控。 (2)负责对设施设备运行中发生的异常情况的处理。 (3)负责对设备设施机房的管理。 2、设备维护管理 (1)负责设施设备的维护保养计划的制定。 (2)负责对设施设备的日常保养。 (3)负责对设施设备的日常维修。 (4)负责对设施设备突发故障的抢修。 二、物业接管验收与交付管理 1、物业接管验收 (1)负责对物业实物形态的验收。 (2)负责跟进工程遗留问题整改。 (3)负责设施、设备资料档案的接管验收。 2、物业交付 (1)负责协助业主进行物业验收。 (2)负责协调工程遗留问题整改。 三、维修服务 1、有偿维修服务 (1)负责对维修项目的价格认定（确认业主维修收费项目相关事宜）。 (2)负责实施维修操作。 (3)负责对有偿服务项目的回访。 2、共有部分的维修 (1)负责实施维修操作。 (2)负责对维修效果、工程质量的回访、验证。 3、工程遗留问题的处理 (1)负责对委托整改的工程遗留问题的处理。 (2)负责对处理结果回访的回访、验证。 四、部事务管理
1、安全管理 (1)负责设备设施安全管理。 (2)负责员工作业安全管理。 (3)工作质量管理 (4)负责服务规的管理。 (5)负责服务技能的管理。 (6)负责维修工程质量管理。 (7)负责员工劳动纪律的管理。 2、培训管理 (1)负责本部门培训计划的制定。 (2)负责入职员工的培训。 (3)负责组织专业基础知识的培训。 3、成本控制 (1)负责提出控制本部门成本的具体方案。 (2)负责执行成本控制方案。 4、业绩考核 (1)负责对本部门员工进行业绩评定。 (2)负责提出考评建议。 5、档案资料管理 (1)负责工程档案资料的分类保管。 (2)负责本部门质量记录的保管。 五、装修管理 1、负责装修方案的审理 (1)负责方案中对影响楼宇本体结构方面审理。 (2)负责方案中对水、电、气线路安装规的审理。 (3)负责向业主提出合理的建议。 2、装修过程的管理 (1)负责业主装修过程中对影响楼宇本体结构方面控制。 (2)负责业主装修过程中对水、电、气线路安装规的控制。
建设工程项目管理方案(甲方)
- -- -- --工程 工程项目管理方案 -------------------------房地产开发有限公司工程部
二O一一年月日 工程项目管理方案 一．工程项目概况 （一）项目特征 ---工程地处--区，西临----，南靠---，北临--，是由住宅、停车场及各种配套设备、小区道路及环境工程组成的中高档次住宅及沿街商业，总建筑面积-----M2，工程施工阶段的具体内容有： 1．平基土石方 2．建筑工程：包括基础工程、主体工程、装饰工程等。 3．给排水工程：包括室内外生活给水系统、室内外消防给排水系统、室内外生活污水、废水、雨水等排水系统。 4．电气工程：包括高低压供电系统、防雷接地系统、照明系统等。 5．自动化工程 （二）工程特点概述 1．此项目地处--------区，施工过程中对周边环境必须给予充分的注意。 2．施工工期紧，且直接影响到商品房销售业绩，工期必须严格控制。 3．中高级住宅小区，施工质量和投资必须严格控制。
二．项目管理的组织机构 （一）工程项目管理的组织格局（如图） 监理 （二）针对本项目的项目特点和工程特征，组建如下适合本项目的管理机构，在今后实施过程中，视工程进展情况，可进行适当的补充和调整。 1．管理组织的机构框图
三．职责范围 （一）施工阶段的质量控制 1．质量的事前控制 1）掌握和熟悉质量控制的依据。 2）施工场地的质量检查验收。 3）施工队伍的资质审查。 4）工程所需原材料、半成品的质量控制。 5）施工机械的质量控制。 6）审查施工单位提交的施工组织设计。 7）施工环境、管理环境改善的措施。 A．协助监理单位完善项目监理规划和实施细则。 B．协助施工单位完善质量保证工作体系。 C．主动与监理公司、质监站联系，争取工程建设中有关部门的支持和帮助。 D．审核施工单位关于材料、制品试件取样及试验的方法方案。 E．审核施工单位制定的成品保护措施。
工程部管理制度【最新】
工程部管理制度 第一部分项目管理指导流程 说明:本流程为工程部项目管理指导文件，与<项目管理流程进度表>及流程表格配合使用。各步骤执行时间若无说明，则参照<项目管理流程进度表>中的相应工期(一般为工作日)。有些步骤视具体情况不同不一定需要执行，但必须经过工程部经理同意。 一合同管理阶段: 1、合同内部交底:合同及技术协议签订以后2个工作日内市场部向工程部移交合同复印件，工程部仔细了解合同内容后由工程部负责人于下一工作日召开交底会议，市场部向工程部进行交底答疑;工程部填写合同内部交底记录，留存备案。 二工程准备阶段: 1、项目立项:工程部负责人根据交底内容确定项目参与人员，填写中标项目立项卡，项目参与人员必须在卡上签字，项目方可启动。 2、工程勘察:项目启动后3个工作日内，工程部经理或项目经理、
协同技术负责人进行工程现场勘察，项目经理填写工程勘察记录。现场勘查根据项目规模尽量安排在7个日历天内完成，部分勘查内容可根据实际情况通过电话或网络向甲方了解。 3、施工方案编制:工程部经理安排项目参与人9个工作日内编制完以下图纸和文件:施工平面图、系统综合管线图、系统结构示意图、控制/传输原理图→设备平面布置及安装图→各子系统线缆路由/设备编号表、其他文件和图纸→站端/局端设备接线图、设备清单及配置表、施工组织设计→施工进度计划表→甲方配合说明文档、甲方人员培训计划、工程验收计划。 4、施工方案审核:以上所有文件图纸必须经过工程部经理审核后方可填写施工方案审核申请表，经甲方、监理工程负责人同意后，组织召开施工方案审核会议，会议后填写会议纪要分发与会各单位备案。(本步骤开始至工程项目结束前，项目经理可根据实际情况填写工程业务联系函、工程协调记录，与甲方或监理就工程问题进行洽商)。 5、合同变更:施工方案审核会议中如果发生必要的合同变更，项目经理必须填写变更审核单，工程部经理审核无误后递交甲方审核，甲方书面同意后由工程部经理报告总经理，并协同负责本项目的市场部人员与甲方签订相关补充协议。