晓庐住宅楼定价体系研究报告 终稿

金基?晓庐住宅楼定价体系研究

我研究所接受贵公司的委托,对金基·晓庐尚未开盘部分的4号楼以及其他各楼进行了定价体系研究。为了能比较准确、科学地建立各楼层、各套住宅之间的合理比价关系，我们对金基·晓庐项目进行了实地考察，向销售人员询问了实际情况，并向她们发放了问卷，对周边两个正在销售的楼盘倚天·盛世钱塘和宋都·新城国际进行了详实调研，在此基础上，综合考虑楼层、面积、户型、景观（内、外景观）、采光、噪音、通风、花园露台面积等因素，以及上期销售情况和房价，提出本定价方案。详见分析报告。

浙江工业大学房地产研究所

2006年12月20日

金基?晓庐住宅楼定价体系研究

本研究报告分五部分内容。第一部分简明阐述了定价思路和方法；第二部分阐述了影响各套住宅价值高低的主要因素，给出各因素差异修正系数，并说明系数设定之依据；第三部分综合各因素价格差异修正值，给出各楼同一楼层综合修正系数表；第四部分对二期开盘销售的4号楼各套住宅进行定价；第五部分对其他各幢楼的住宅进行定价。

一、定价方法

第一步：分析引起各套住宅价格不同的差异因素；

第二步：假定在其它因素都相同的情况下，确定仅因为某一因素差异而引起的价格差异；

第三步：综合各因素价格差异修正值；

第四步：确定某幢楼的基准价；

第五步：求取每一套住宅的价格，以及该幢楼的均价；

第六步：参考周边价格，对初步结果进行修正。

二、差异因素价格修正

我们对金基?晓庐楼盘进行仔细研究后，认为影响各套住宅价值高低的主要因素有：楼层、面积、户型、景观（内、外景观）、采光、噪音、通风、花园露台面积，定价就是分析并确定这些差异因素引起的价格差距。下面对各因素差异修正作一详细说明。

1 楼层差异修正系数

在不考虑以上其它因素的情况下，由于本小区大部分住宅楼没有采取架空的方法，因此，低层住宅无论其采光、潮湿、卫生等条件都劣于位于较高层次的住宅，考虑到这一点，6层以下楼层价格差异系数较大，楼层越低价格越低。同时楼层过高，尽管其环境条件得到较大改善，但是容易产生心理负担，因此，对16层以上的住宅，楼层价格差异调整幅度变小。

本案以第1层楼层修正价格为0元/M2，第2层楼层修正价格为300元/M2，第2层至第6层每上升一层单价增加150元/M2，第6至第9层每上升一层单价增加100元/M2，第9层至第16层每上升一层单价增加50元/M2，第16层至第31层每上升一层单价增加20元/M2，第32层楼层价格与第31层楼层价格相同。楼层差价修正标准详见下表1。

表1 楼层差异修正单位：元/平方米

2 面积差异修正系数

在不考虑以上其它因素的情况下，面积越大，总价越高，购买客户群体越小，销售难度增大；另若建筑面积超过140平方米，需多交纳1.5%的契税。考虑到这些因素，设面积在101-140M2之间的住宅面积基准价格为0元/M2，面积在81-100M2之间的住宅单价增加100元/M2，面积在141-150 M2之间的住宅单价减50元/M2，面积在151-170 M2之间的住宅单价减100元/M2，面积在171-210M2之间的住宅单价减150元/M2，考虑到大于211M2的住宅总价更高，因此该区间住宅单价减500元/M2。面积差价修正标准详见下表。

表2 面积差异修正单位：元/平方米

3 户型差异修正系数

户型差价主要针对户型设计合理性、舒适性而言做出的价格修正。设4号楼C3户型这类三房朝南，户型设计较为合理的住宅户型系数为0元/M2，以下分别针对各具体户型做出简单分析并设定其户型差异修正系数。

如下图4号楼A2这类户型，建筑面积为136.36M2，仅有两房朝南，其厨房位置设计不太理想，设其户型系数为-300元/ M2。

户型系数为-100元/M2。

4号楼C1

如下图7号楼GF这类跃层户型，三房朝南，房间位置设计较为合理，空间

开阔，因此设其户型系数为+150元/M2。

7号楼GF

如下图4号楼F2 这类户型，三房朝南，户型设计紧凑、正气，利用率高，

设其户型系数为+300元/M2。

4号楼F2

4 外部景观差异修正系数

外部景观指从小区住宅楼眺望小区外部景色所带来的居住舒适性享受。为了

避免定价系统含义混乱，例如江景等住宅外部景观因素并不在楼座基准价中体现

差异，而是将包含江景等外部景观因素引起的差异具体落实到每个不同位置的住宅。

4-7号楼各套住宅小区外部景观均为马路或周边建筑，可视为这些住宅的外部景观条件相同，设其外部景观基准价格为0元/M2。据晓庐售楼部销售人员介绍，1号和9号楼在16层以上各套住宅均可欣赏江景，2号楼只有最东边套可看到江景，因此这些位置的住宅在16层以上外部景观价格设为+400元/M2，16层以下由于无法看见江景，其外部景观条件与4-7号楼相同，不增加其外部景观价格。8号楼由于只有最东边套可从卫生间看到江景，16层以上外部景观价格设为+50元/M2。

1号楼最西边套以及2号楼西边套住宅（三套）由于受前方四层公建的遮挡，其6层以下住宅外部景观视野受到影响，其中1号楼西边套视野受遮挡影响程度最大，因此其6层以下住宅外部景观价格设为-400元/M2，2号楼西边套住宅（三套）受遮挡程度好于1号楼西边套，因此根据实际情况设其6层以下住宅外部景观价格为-100至-200元/M2。（具体各位置住宅外部景观差价设置详见附表1：综合修正系数表）。

5 内部景观差异修正系数

内部景观指小区内部景色所带来的居住舒适性享受。以4号楼A2户型（4号楼中间位置）内部景观价格为0元/M2，根据不同位置住宅欣赏小区内部景观广度和纵深度上的差异定出内部景观价格差异。差异幅度在-300元/M2至+1300

1#

2#

3#

4#

5#

6#

7#

8# 9#

富春路

钱潮路

钱江路 规划路

元/M2之间。

综合来看6、7、8号楼欣赏内部景观条件最好，其次为2号楼，而1号楼和9号楼欣赏内部景观条件相对较差。但各楼不同东西向位置住宅的内部景观条件差异也比较大，如9号楼最西边套住宅欣赏内部景观的广度和深度非常好，优于6、7、8号楼的一些住宅。（具体各套住宅内部景观差价设置详见附表1：综合修正系数表）。

6 采光差异修正系数

采光差价设定主要考虑以下两方面因素：

（1）外立面影响。部分户型受隔壁住宅外立面遮挡，采光条件受影响非常大。如下图所示，B户型位于A户型右侧，B户型南侧外立面遮挡A户型的采光，A户型一般情况下上午需到九、十点钟才能照到太阳，很大程度上将影响住户的居住舒适性和心理感受。A户型这类受外立面遮挡的住宅，其采光因素价格设为-950元/M2（盛世钱塘也存在类似采光受遮挡的住宅，但其价格差异与其它不受遮挡的住宅差异不明显，因此盛世钱塘此类住宅基本无法销售出去）。而如B户型这类住宅（多位于各楼座中间套）则在不考虑以上其它因素的情况下，相对采光条件更好，设其采光因素价格为+100元/M2。

户型（A）

户型（B）

（2）边套影响。

各楼东边套之住宅设其采光因素价格为+300元/M2，如果东边套住宅由于开窗面积小影响采光，则设其采光因素价格为+100元/M2。各楼西边套之住宅采光因素价格为+100元/M2，如果西边套西侧墙体开窗面积过小或仅有卫生间开窗，则为+50元/M2，如果为一梯三户型，由于受到隔壁住宅外立面影响，采光因素价格为-200元/M2。中间套根据实际情况如采光条件尚可则设其采光因素价格为0元/M2，如采光条件略差则设其采光因素价格为-100元/M2至-200元/M2。（具体各套住宅采光差价设置详见附表1：综合修正系数表）。

7 噪音差异修正系数

噪音差价根据各套住宅实际位置设定。2号楼东边两个单元受噪音影响程度最小，设其噪音因素价格为0元/M2，其他住宅随噪音影响程度不同作不同程度降价。考量噪音的影响因素主要为：马路噪音影响、小区出入口噪音影响等。最靠近马路角的（如4号楼西边套）住宅，则还需考虑6层以下住宅处于噪音层、扬灰层，需增加其降价幅度。（具体各套住宅噪音差价设置详见附表1：综合修正系数表）。

8 通风差异修正系数

综合看晓庐各户型通风情况都非常良好，唯有如下图所示户型，由于北面受

电梯井遮挡，通风情况较差，设此类户型住宅通风因素价格为-450元/M2，其他住宅通风因素价格均设为0元/M2。

9 露台差异修正系数

晓庐实际测算中花园露台面积不计入住宅建筑面积中，奇数层套型花园露台面积与偶数层花园露台面积也存在差异。根据实际户型图纸花园露台面积的大小，按+50元/M2（户型A）、+80元/M2（户型B）、+100元/M2（户型C）、+200元/M2（户型D）、+300元/M2（户型E）的增幅计入住宅销售单价中。（具体各套住宅露台差价设置详见附表1：综合修正系数表）。

户型A（如2#D户型）

户型B（如1#E户型）

户型C（如4#A2户型）

户型D（如4号楼C3户型）

户型E（如1#C2户型）

三、综合修正系数

将以上已确定的修正系数，具体套用到每一幢，则对同一楼层面的各套住宅

作出综合价格修正系数，见附表1：综合修正系数表。

四、4号楼开盘定价

由于各住宅之间的价格差异系数已定，因此4号楼开盘定价最为关键的是先确定其平均销售价。4号楼的销售均价确定既要考虑周边楼盘现在的销价，这反映着市场对此区域价格的认同度；又要考虑已经销售的5号楼均价。

1 周边楼盘销售价格

金基·晓庐周边主要销售楼盘为倚天·盛世钱塘和宋都·新城国际。

宋都·新城国际位于晓庐西南侧，中间隔钱潮路。新城国际占地面积5.9万M2，建筑面积18.5万M2，楼盘由9座高层住宅形成“∞”字形围合式布局，保证住宅的南北朝向，两梯两户格局。部分户型设置入户花园。由贝尔高林国际（香港）有限公司小区设计2万余平米的景观园林。毛坯房，送户式中央空调、low-e 玻璃。

倚天·盛世钱塘位于晓庐东北侧，中间隔规划11号路。盛世钱塘是同时具备钱塘江、运河景观的住宅项目，占地面积6万M2，建筑面积23.5万M2，楼盘由七幢近百米高的板式、点式高层围合而成。楼盘中心花园面积约为3万平方米，底层采用架空层设计。住宅设计南北通风，以明厅、明室、明厨、明卫，即“四明”为特征。该楼盘为建设部住宅节能示范小区，采用外墙外保温隔热系统，是杭州首家采用毛面挤塑聚苯板的高层住宅，造价较高。窗体采用绿色环保铝窗，双层中空Low-E中空玻璃，采用镀银膜处理。

由于新城国际开盘销售时间与晓庐更为接近，已销售住宅也均无江景因素，而盛世钱塘已销售住宅部分拥有江景、运河景观的因素，并且其7号楼为全装修LOFT户型，因此其参考权重小于新城国际。设定新城国际参考权重为0.7，盛

世钱塘参考权重为0.3。以此估计金基·晓庐楼盘均价在11367元/M2（13057*0.3+10643*0.7）左右较为合理。

2 金基?晓庐5号楼价格

金基?晓庐5号楼定价均价为11205元/M2，实际成交均价为10610元/M2。按照目前杭州房地产市场情况，一般而言二期开盘价应高于一期，但考虑到4号楼位置明显差于5号楼，部分户型也差于5号楼，因此4号楼均价不宜设置过高。综合考虑，我们认为4号楼均价应略低于5号楼。

3金基?晓庐4号楼定价

根据以上分析，建议设定4号楼基准价为10300元/M2，通过4号楼综合修正系数表修正单价，则得到4号楼各套住宅定价表。以4号楼第9层各套住宅为例，实际定价如表4所示：

表4 4号楼第9层各套住宅定价

西←→东

如上表所示，1单元901室由于噪音影响程度小、内部景观优良等原因，其单价最高；而1单元903室户型不佳，仅有两房朝南，并且最主要的是其采光被902室外立面遮挡，极大影响住户的居住舒适度和心理感受，因此单价最低；1单元902室除了南北不通风这一不利影响外，其他诸如户型、采光、内部景观等条件都很好，噪音影响也比较小，因此单价为排第二位。

2单元901室和902室从各个因素上看均非常近似，但由于902室相对更靠近马路一些，因此单价比901室略微低一些。

3单元901室和902室受噪音影响更为明显，且基本无法欣赏到内部景观，因此单价也要比2单元低。

4号楼全部住宅定价见附表2。按此设定计算4号楼总销售额为32891.5万元，销售均价为11157元/M2。如有需要可直接调整基准价格，则相应销售均价也做同幅度调整。

五、其它各楼定价

其它各楼开盘时间未定，销售策略灵活度较大。因此，在此给出各楼按基准

价为10000元/M2计算的定价，以供参考。由于各楼每套住宅之综合修正系数表均已建立，届时直接调整基准价格即可定出各套住宅的销售价格。见附表3。

附表1 综合修正系数表

综合修正系数表1号楼

综合修正系数表2号楼

综合修正系数表4号楼

综合修正系数表6号楼

综合修正系数表7号楼

综合修正系数表8号楼

综合修正系数表9号楼

注：9号楼外景均为16层以上+400，16层以下为0。

附表2 金基·晓庐4号楼开盘定价

4号楼1单元

4号楼1单元

4号楼1单元

房地产项目价格体系

XXX一期价格体系 一、定价前提 国家宏观政策没有根本的改变 产品品质、楼盘的展示面和价格相匹配， 保证广告宣传适度的力度 发展商的密切配合 售楼处和样板房按策划标准配置 二、定价原则 实现整个项目销售均价； 前期为后期项目的开发留下一定的升值空间； 适当参照周边同类、市场同质竟争楼盘的市场价格； 考虑消费者心理价格因素； 绝对的品质、恰当的价位带来的高性价比定能对市场形成一种震憾。 三、市场分析 本案周边的楼盘的销售均价在1700-2000元/㎡； 年底楚州房地产的供应量大幅增加，针对本案，清华苑、世纪佳苑、金陵名府等均会推出； 本案的产品要得到楚州人的认同，我们对下列问题应引起重视： ※保证楼盘品质，包括园林规划、外立面造型及选材、智能化系统、节能环保工艺及材料、施工单位的实力及施工工艺、施工现场的展示、建材、交楼标准等※营销方面包括采用情景营销方式，售楼处的装修应和项目的定位相匹配、园林展示、样板房应考虑空间感和卖点的提炼、样板房户外景观和园林的结合 四、价格策略 本项目规模较大，开发周期较长，市场不可预测因素对项目价格影响较大，为了稳健地运作项目，开盘即树立中高档楼盘的整体形象，同时保证前期购买业主的收益和信心，为后

期产品作市场铺垫，在价格策略上，我们建议采用策略，平开高走，即： 1、导入期在市场上奠定楚州中高档楼盘形象、以正常价入市，； 2、深入调研竞争楼盘、可比项目的销售价格，特别是重点项目的动态； 3、根据项目进度和园林、配套设施的完善、社区形象的展示逐步提高售价，使先期购买 的业主感受升值喜悦，使后买的业主感到物有所值； 4、在销售策略上，采用分批分栋推出的方式销控，并立足于全面详实的市场数据结合发 展动态制定分批的价格并动态地调整； 5、关注市场热点及亮点； 6、吻合项目的总体定位、明确的市场路线、总的销售策略； 五、价格制定方法 利用市场比较法和成本法,进行针对性比较,进行各项修正,进行综合评价后,制定初步价格 本楼盘价格定位理念：缔造最好的物业定位及包装方案使市场的潜在客户对其的价格预期很高，以相对合理价格推出，使市场觉得物业比定价“超值”。 六、一期A区价格表体系（下述价格为优惠折扣后价格） 1、首先推出1、 2、29、30栋，均价1920元/㎡（实收）；表面均价2000元 /㎡； 2、其次推出6、7、8、31、32栋，均价1945元/㎡（实收）；表面均价2026 元/㎡； 3、最后3、 4、 5、27、28栋，均价1970元/㎡（实收）；表面均价2052元/ ㎡； 4、共14栋实收总均价1955元/㎡； 5、前期交款约1800万，分摊到A区平均每平方米413元，约定优惠额度为 所交款的10%，最后分摊到价格里为42元/㎡； 6、1次性付款97折，按揭99折；（71%客户选择按揭付款，29%的客户选择

房地产定价原则

住宅项目定价方法(科学、详尽）－)住宅项目定价方法探讨在住宅项目定价实践中，其定价方法较多，其中主要有成本加成定价法，它指的是在项目单位成本的基础上加上一定比例的目标利润作为项目的单位售价，其公式为P=C×(1+η)[1]，但这种定价方法仅仅考虑成本与企业的目标利润，而不考虑需求和市场竞争状况，其结果是住宅要么卖不出去，要么企业不能获取较大的利润。竞争定价法，它指的是以竞争对手的价格作为基础的定价方法，这种方法考虑了市场需求和行业竞争状况，在房地产竞争激烈的今天，其住宅的需求弹性较小和供大于求的情况下，为了不破坏整个市场价格的平衡，这是一种较常采用的定价方法，但这种方法仅从竞争对手价格这一单一指标进行考虑，这样就显得过于笼统，没有很好地按区域、住宅物业形态等因素进行市场细分，故在项目定价实际应用中将会遇到障碍。此外，还有尾数定价法，以及差别定价法。在本文中，主要介绍一种能够运用于房地产企业中实际可操作的定价方法，它其实是对竞争定价法的一种深化和延伸。在这里，称之为类比量化定价法。 该定价方法指的是对住宅价格有影响的主要因素按其影响因素的不同分别确定权重，并对其中的每一单个因素根据其优劣赋予不同的分值，然后选择与本项目类似的项目进行类比后分别一一赋予分值，其次根据权重乘以相应分值求和得出各项目的总分，再次通过所得出的各项目的总分与已知项目的均价按最小二乘法建立函数关系式得出拟售住宅项目的均价，最后根据位置、楼层、景观、朝向等进行价格调整确定出每一单元的拟售价格。该方法其优越性在于将其定价影响因素进行了量化，而赋予的分值又仅仅是通过调查对比得出，而不是采取专家打分

法使得分值的随意性和波动性都比较大，而且充分考虑了市场需求和行业竞争状况。 一、影响因素、指标及其分值的确定 笔者共列出了12个主要影响因素，分别是位置、价格、配套、交通、物业管理、周边环境（景观、污染）、城市规划、楼盘规模、建筑风格及立面、户型、发展商品牌和实力、广告，其分值分别为1、2、3、4、5。分值越大，表示等次越高，详见下表1。

《新版目标成本测算表使用指引(万科版)》

《新版目标成本测算表使用指引》 综述： 为实现目标成本测算的精细化，提高测算准确性，集团成本审算中心在借鉴各项目编制经验基础上，完成了新版目标成本测算表的改进和完善。希望通过新版目标成本测算表的使用，提升各项目目标成本的编制水平，规范集团成本数据的归集和积累。同时，使其在责任成本管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。 新版目标成本测算表主要从以下几方面做了改进和完善： ?细化了各项费用测算的成本科目构成； ?明确重要成本科目项测算时提炼的系数值、测算依据和造价指标； ?设置风险费项，以风险概率形式体现测算成本的风险因素； ?修改营销设施建造费、销售费用等多项成本科目的三级科目构成； ?明确跨期成本分摊、地价分摊的做法； ?六大类公摊成本按建筑面积或占地面积等方式在各核算对象间分摊；（各类费用采 用的具体分摊标准将在拟修订下发的《万科集团成本核算指导》中予以明确） ?跨期成本按建筑面积或占地面积等方式在各开发期间分摊。（同上） 测算表中对细化的成本科目、提炼的系数、填报的测算依据分为必须填报执行和建议采纳两类，并用不同字体颜色加以区分，使用时请加以注意。下面，将依据测算过程的先后顺序，结合测算表中的模拟项目，叙述新版目标成本测算表使用的方法和应注意的问题。 一、规划指标及建造标准 测算前，首先填写“当期规划指标表”和“各类产品建筑标准表”。规划指标需设计部配合提供，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关部门的讨论结果确定。对于道路用地、绿化用地等景观规划指标应尽量填写明确，以便为道路景观测算提供准确的计算指标。

对于多期开发的项目，首期测算时还应填写“总体规划指标表”，以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算。

房地产价格体系

房地产价格体系 Jenny was compiled in January 2021

前言 房地产价格体系是房地产销售过程中最关键的一个环节，起着重要的控制作用。一个方案的优势将直接影响楼盘的进度、资金回收速度和预期利润指标。一个优秀的价格方案，必定是以精密的科学计算为依托，再控制楼盘均价的基础上，细致的考虑到楼盘的每幢楼、每个楼层、每个单元和朝向之间的优劣势与互补性，然后精确的计算出每套房子的销售价格的；其次是通盘考虑楼盘各阶段的销售量体和各阶段的价格走势，再什么阶段卖什么样的价格，卖的又是那些房子，在什么时候应该涨价，涨幅应该多少；再次是付款方式比例的控制以及各阶段不同付款方式的折扣控制。 通过科学计算制订的价格方案，在销售过程中任何一个时候，都可以掌握楼盘阶段性均价，而不需要在最后再去看均价是高了还是低了，并可以有效控制各楼层去化的速度。然而，目前郑州市绝大部分楼盘在销售价格制订上十分随意，都是参照周边楼盘价格结合成本与期望利润，然后每层的价格递增多少或递减多少，造成的后果就是最终均价控制不住以及两头房子跑掉而中间房子滞 销。 一、价格执行分析 根据目前郑州市场状况以及竞争楼盘价格执行来看，绝大部分住宅在制定价格上考虑不细，一般采用成本加利润的定价方式，往往在销售过程中形成好房子销售快、两头房子销售快的现象，而存在缺陷的房子和中间的房子大量积压，直接导致项目利润无法实现，发展商苦不堪言。

本楼盘价格执行方案，是在充分考虑市场因素和楼盘成本因素的同时，采用科学性极强、准确性极高的系数定价法则制订的。这种定价法则是依据楼盘内每套房子的不同楼别、楼层、单元、朝向、结构、景观、气候等因素，进行客观评判并制定每套房子的系数，然后确保所有系数的总和为零，再用预期的销售均价计算出每套的价格。这样计算出来的价格，可以使大部分的房子的价格不一样，用一房一价表现了合理性和科学性，在销售过程中，容易把握客户的心理，客户容易于接受，更有效的促进那些楼层差、朝向差、位置差的房子的销售，使价格能真正起到杠杆调节的作用。 1、价格执行依据 （1）本案保底均价为元/平方米。 （2）为保证价格的准确性，每套房子的系数总和确保为零。 （3）从六幢楼的布局结合房型、位置分析，5号楼和6号楼相对较差，在 楼别上的价差为： 一号楼为X元/平方米 二号楼为X+100元/平方米 三号楼为X+150元/平方米 四号楼为X+50元/平方米 五号楼为X-120元/平方米 六号楼为X-120元/平方米 （4）结合各种因素和周边市场因素出发，市场推广均价拉升8%。 （5）每套房单价=市场推广均价*每套房系数 （6）每套房总价=每套房单价*销售面积

目标成本测算表使用指引万科版

《新版目标成本测算表使用指引》综述： 为实现目标成本测算的精细化，提高测算准确性，集团成本审算中心在借鉴各项目编制经验基础上，完成了新版目标成本测算表的改进和完善。希望通过新版目标成本测算表的使用，提升各项目目标成本的编制水平，规范集团成本数据的归集和积累。同时，使其在责任成本管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。 新版目标成本测算表主要从以下几方面做了改进和完善： ?细化了各项费用测算的成本科目构成； ?明确重要成本科目项测算时提炼的系数值、测算依据和造价指标； ?设置风险费项，以风险概率形式体现测算成本的风险因素； ?修改营销设施建造费、销售费用等多项成本科目的三级科目构成； ?明确跨期成本分摊、地价分摊的做法； ?六大类公摊成本按建筑面积或占地面积等方式在各核算对象间分摊；（各类费用采用 的具体分摊标准将在拟修订下发的《万科集团成本核算指导》中予以明确） ?跨期成本按建筑面积或占地面积等方式在各开发期间分摊。（同上） 测算表中对细化的成本科目、提炼的系数、填报的测算依据分为必须填报执行和建议采纳两类，并用不同字体颜色加以区分，使用时请加以注意。下面，将依据测算过程的先后顺序，结合测算表中的模拟项目，叙述新版目标成本测算表使用的方法和应注意的问题。 一、规划指标及建造标准 测算前，首先填写“当期规划指标表”和“各类产品建筑标准表”。规划指标需设计部配合提供，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关部门的讨论结果确定。对于道路用地、绿化用地等景观规划指标应尽量填写明确，以便为道路景观测算提供准确的计算指标。 对于多期开发的项目，首期测算时还应填写“总体规划指标表”，以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算。 二、跨期成本分摊 1、地价的分摊

商业地产的价格体系

一、项目租金体系定位 1-1、租金与售价的关系 在设计的年限内要超出预计的投资回报率，以支撑销售价格。 前期若形成租金与售价的非正比关系，则要利用持续经营中的租金涨幅百分比来支撑售价。 月租金的设计要满足商业按揭月供的需求，上下浮动不可超过5%。 每年之间的租金关系要体现出增长，按揭还款后的剩余应越来越大，满足投资价值。 1-2、租金与经营商利润的关系 经营商在进场经营初期的投入费用较大，涉及到装修以及对经营预期的准备金投入，前期的租金以适当补贴的形式为主，使经营商有利可图。 对于难以承受较高租金的低利润业态，在招商前期尽量不予考虑。 1-3、影响租金水平的价值权重表 序号评判因素权重 分值 周边环境 A 30 (小计) A-1 商业位置 5 A-2 交通便利度 5 A-3 周边房屋素质 5 A-4 周边居民质素 5 A-5 人流 5 A-6 车流 5 B 规划及建筑20

D-11 物业服务 2 合计100 价值实现度100% 说明：在租金定价策略上，按照楼层取可比实例的层平均租金水准进行综合系数打分并与项目在附近区域内的综合分值进行比较，在权重分配后，计算出层租金的理论值，根据市场综合情况进行校准。并按层租金均价来按照商场内位置系数、便利系数、交通系数确定每间商铺的租金水平。 1-4、可比实例定价法 价值实现表 序号 评判因 素 权 重 分 值 价值实现度 名望 大厦 华联 中兴 大厦 染坊 街 本 案 A 周边环 境 3 B 规划及 建筑 2 C 配套设 施 2 D 营销管 理 3 租金统计及分析 租金统计表（元/㎡·月） 业态染坊街最高租金880 最低租金400

房地产价格计算

基于性价比一致原则的房地产价格计算〖基本思路〗 本价格计算方法的基本出发点是尽量保证每套房屋的性价比一致。 性价比中的价格是指单位销售面积的价格。而性价比中的性能，则应该是多方面的指标综合加权评价而成。 应该选择多个重要的性能指标来评价某套房屋的综合性能，例如： 1）楼层（楼层高低） 2）海景/江景/河景/湖景等水景 3）山景/园景等其他景观 4）宁静（所处位置的宁静程度） 5）户型（该房屋户型的优劣，适应其目标客户的程度） 6）朝向（该房屋方位朝向的优劣） 7）视野（视线是否受阻及视野开阔程度） 8）私密性 以上8项指标中，第1项指标“楼层”可看作是纵向指标，可以通过楼层价差来反映其指标分值的高低。而其他7项指标则是横向指标，通过分别评价并加权汇总来计算其横向的综合性能;各个因素的权重则主要靠经验和价格试算确定。

〖计算流程〗 〖计算步骤〗 一、确定均价 均价通常根据项目销售目标而定。在确定目标均价时，常用以下几种定价方法： 1．成本加成法 即通过核算项目开发建设各项成本，加上目标利润，反推销售单价。 2．市场比较法 以市场情况、特别是竞争项目销售价格为基础制定销售单价。此种方法应该评价分析相对于竞争项目的竞争优势（劣势）和所处的竞争地位。 3．消费者心理价格法

通过调查了解消费者的心理承受价格而制定销售价格。实际应用中，消费者实际购买的价格往往高于其参加调查时所提出的心理承受价格。 在制定目标均价时，通常需要将以上3种方法综合运用。 二、确定楼层价差 确定楼层价差有两种方法，一种方法是每个楼层都存在楼层价差。纵向楼层价差根据地域和形态的不同而不同。在一些城市，高层住宅的楼层价差通常为20~50元/m2，顶层价格通常最高;小高层住宅的楼层价差通常为15~30元/m2，顶层价格通常最高;多层住宅的楼层价差通常为30~50元/m2，3、4楼的价格通常最高（也存在底楼和顶楼带花园而价格最高的情况）。 另一种方法是楼层分段价差，这种方法主要针对高层住宅使用。即将楼栋各楼层分为若干楼段，每一楼段内部各楼层之间不存在楼层价差，但楼段之间存在楼段价差。采用楼层分段价差方法时，楼段价差通常在50~100元/m2，每个楼段通常包括5个楼层左右。 三、确定横向房屋价格系数 计算房屋价格系数的基本思路是分项评分、加权计算。 前文已经提到，计算横向的房屋价格系数时，考察了7个关键指标：水景、山景、宁静、户型、朝向、视野与私密性。

万科地产目标成本管理实施细则 含项目成本测算表

目标成本管理实施细则（参考） 1. 目的 提高集团成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系。 2. 范围 本实施细则适用于集团所属各地产公司。为集团所属各地产公司制 订目标成本和实施目标成本管理提供相应依据和规范。 3. 职责 3.1 集团成本与计划管理委员会负责本实施细则的制订、修改、指导、 解释与检查落实，集团财务管理部成本审算中心负责有关具体对接 事宜。 3.2 集团所属各地产公司负责贯彻实施。 4. 方法与过程控制 4.1 目标成本释义 4.1.1 目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期 售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。 应体现集团“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成 行业成本优势”的成本管理宗旨。 4.1.2 目标成本文件分为三个部分：《目标成本测算表》《目标成本控制责 任书》《动态成本月评估》。 4.1.3 《目标成本测算表》是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金 额。建设项目的总目标成本是建设项目成本的控制线，由各分项目 标成本组成。各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用 指标。 4.1.4 《目标成本控制责任书》是对各项目费用的责任部门及其主要职责 的说明，包括控制内容、控制要点和手段，需要注意的已完工程的 失败教训。 4.1.5 《动态成本月评估报告》反映各成本项目的动态变化情况，分析原 因，提出成本控制建议。 4.2 目标成本管理原则 4.2.1 市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。

4.2.2 准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依 据，保证目标成本的权威性。 4.2.3 事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做 到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发 现问题，减少无效成本。 4.2.4 动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并 纠偏，确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。 4.3 目标成本科目的分类：详附件《目标成本科目分类》 4.4 目标成本文件制订的步骤及时间要求 4.4.1 项目定位阶段：在投资分析和概念设计阶段，根据可行性研究报告， 以及营销、设计、成本、工程、财务等相关部门互动讨论确定的项 目定位，完成“项目定位阶段的全成本测算”。确定各项费用的计 划金额，包括设计、报建、环境配套、营销费等，并向各费用的负 责部门交底达成一致，作为各部门的工作目标。主体建安费以设计 部编制的《建设项目综合经济技术指标表》为依据，在五个工作日 内完成，并根据测算基础，提出实施方案设计阶段的成本控制目标、 措施或建议，形成《方案设计阶段的成本控制建议》，以此指导实 施方案的造价控制。 4.4.2 实施方案阶段：实施方案确定后五个工作日内，对《项目成本测算 表》进行细化和修订。根据各相关部门的工作现状和计划，对设计、 报建、营销等费用进行分析或修正。建安费的控制在主要材料设备 选型确定后，需增加主要材料设备的目标成本分析。结合设计院的 承诺明确各产品类型的限额设计指标（如钢筋、砼含量等），形成 《施工图设计阶段的成本控制建议》，作为《设计任务指导书》的 一部分发给设计院作为施工图设计阶段造价控制的依据。 4.4.3 施工图预算阶段：施工图完成后十五个工作日内，对《目标成本测 算表》全面进行细化和修订，作为最终的目标成本。并按已完工程 的经验和“责任成本体系”的要求，编制正式的《目标成本控制责 任书》，并以此指导招标、施工、采购等业务活动中的成本费用使 用与管理。

成都市房地产市场价格体系及销售节奏

成都市房地产市场价格体系及销售节 奏 1

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江南国际花园一期价格体系及销售节奏建议 12月8日 深圳中原地产公司 (项目说明:该项目为30万平方米的大盘,项目有别墅、高层、小高层、多层洋房,项目共分三期,一期计划推出12万平 3 2020年5月29日

方米,此价格体系主要是对一期推出产品进行测算。该建议可作为价格测算的模板参考。) 第一部分、成都房地产市场情况及典型项目价格分析 一、成都市房地产市场价格状况分析: - 是成都市诸多大盘渐渐浮出水面的一年,各板块争香斗艳,是成都房地产全面走向品质化建设的又一个新的转折点。根据成都市房地产发展的情况将其划分为:两城区板块、小河板块、三桥板块、新添板块、花溪板块、金阳板块、白云板块、大营坡板块、 1、两城区板块——热点板块 两城区板块一直是购买者争相购买的热点区域所在,今年开发商对两城区的开发量可谓是空前高涨,新盘、大盘不断出现在大众面前。市区高层项目的销售价格也比去年上涨了300—400元/平。盛世花城、亨特国际等大盘,黄果树广场、城市方舟、君临天下等交通位置较好的项目的销售均价已经超过4000元;瑞锦新城、盛庭苑等单体项目的起价为3600元/平米,均价也在4000左右。花香上海城十万平方米的高层生活社区,开盘起价2800元/平方米,10月中旬以3000元/平方米的较低均价赢得不错的销售成绩。 4 2020年5月29日

2、小河板块——品质区域 小河板块依然保持持续开发热潮,大盘纷纷推出新的产品类别:珠江湾畔推出了以洋房为主大型生活社区;山水黔城则以半山、半岛独立、联排、叠拼别墅为主;绿苑经济适用房小区则推出了经典多层住宅;江南别院中式建筑风格项目……。小河板块一直作为地产品质开发的重点区域,今年各项目的开盘价格及持续销售价格都一定程度的上浮。兴隆花园二期桃园居9月17日开盘销售价格元/平方米,而后销售情况转好,价格上涨为2200元/平方米。当前能够销售的240套住房已经全部销售完毕,还有150个排号客户等待购买。云凯熙园由于占据良好的地理位置,销售价格也达到了多元/平方米。小河区当前销售的住房单价在1800元/平方米以上。 3、三桥板块——后起之秀 随着成都西出口道路的拓宽与建设,带动了整个三桥板块地产项目的开发。原有的智慧龙城、贵龙苑等项目的销售单价都在2500元以上,今年智慧龙城的二期的销售均价达到了2800元/平方米;新开盘的圣泉流云的销售均价格为1998元/平米;贝地卢加诺洋房2300—2600元/平米,小高层2500—2800元/平方米。三桥板块大盘的开盘销售都取得了不错的销售业绩; 5 2020年5月29日

房地产价格统计调查方案 超经典

房地产价格统计调查方 案超经典

房地产价格统计调查方案

一、总说明 （一）调查目的 房地产价格调查的目的，一是以翔实的数据资料反映房地产市场的价格变化趋势，服务于各级党政决策，服务于国民经济核算，服务于企业和社会公众的信息需求，引导和促进房地产业持续、健康发展；二是满足国民经济宏观调控及预警和完善我国价格统计指标体系的需要。 （二）调查任务 1.调查和搜集房地产市场中各种价格，及时、准确地掌握各种价格资料。 2.编制房屋销售、房屋租赁、物业管理和土地交易等价格指数，科学地计算各种房地产价格，准确反映房地产价格变动幅度和市场发展趋势。 3.结合房地产投资规模、投资效益和市场变化情况等主要指标，积极开展统计分析，及时客观地反映新情况、新问题并提出合理的政策建议，为党政宏观决策和社会主义市场经济运行服务。 4.定期向各级党政部门和全社会公布各种房地产价格统计信息。 （三）调查城市和调查范围 目前，房地产价格调查在全国70个大中城市进行，调查范围为市辖区。调查城市名单及其辖区区划编码见附录。 （四）调查内容和调查对象 1.调查内容 (1)房屋销售价格。房屋销售价格主要包括新建房销售价格、二手房销售价格两部分。

(2)房屋租赁价格。房屋租赁价格是指各类房屋的市场租金，主要包括住宅（经济适用房、廉租房、普通住宅和高档住宅）租金和非住宅（办公楼、商业营业用房和其他用房）租金等。 (3)物业管理价格。物业管理价格是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业管理价格主要包括住宅、办公楼和商业营业用房物业管理价格等。 (4)土地交易价格。土地交易价格是指房地产开发商或其他建设单位在开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，不包括土地的后续开发费用、税费、各种手续费和拆迁费等。土地交易价格主要包括居住用地价格、工业用地价格、商业营业用地价格和其他用地价格等，土地交易方式主要包括拍卖、招标、挂牌销售、市场转让、市场抵押等。 2.调查对象 (1)各级政府房地产行政主管部门，如房地产管理局、土地管理局、房屋土地交易中心等。 (2)房地产企业。 (3)房地产经营机构。 (4)物业管理企业。 (5)有关企事业单位、机关团体及部分居民。 （五）调查方法 房地产价格调查为非全面调查，采用重点调查与典型调查相结合的方法。调查方式采用报表与调查员实地采价相结合的方式。

房地产价格统计调查方案超经典

房地产价格统计调查方案

—、总说明 (一)调查目的 房地产价格调查的目的，一是以翔实的数据资料反映房地产市场的价格变化趋势，服务于各级党政决策，服务于国民经济核算，服务于企业和社会公众的信息需求，引导和促进房地产业持续、健康发展；二是满足国民经济宏观调控及预警和完善我国价格统计指标体系的需要。 (二)调查任务 1.调查和搜集房地产市场中各种价格，及时、准确地掌握各种价格资料。 2.编制房屋销售、房屋租赁、物业管理和土地交易等价格指数，科学地计算各种房地产价格，准确反映房地产价格变动幅度和市场发展趋势。 3.结合房地产投资规模、投资效益和市场变化情况等主要指标，积极开展统计分析，及时客 观地反映新情况、新问题并提出合理的政策建议，为党政宏观决策和社会主义市场经济运行服务。 4.定期向各级党政部门和全社会公布各种房地产价格统计信息。 (三)调查城市和调查范围 目前，房地产价格调查在全国70个大中城市进行，调查范围为市辖区。调查城市名单及其辖 区区划编码见附录。 (四)调查内容和调查对象 1.调查内容 (1)房屋销售价格。房屋销售价格主要包括新建房销售价格、二手房销售价格两部分。 (2)房屋租赁价格。房屋租赁价格是指各类房屋的市场租金，主要包括住宅(经济适用房、廉租房、普通住宅和高档住宅)租金和非住宅(办公楼、商业营业用房和其他用房)租金等。 (3)物业管理价格。物业管理价格是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套 的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序，向业主所收取的费 用。物业管理价格主要包括住宅、办公楼和商业营业用房物业管理价格等。 (4)土地交易价格。土地交易价格是指房地产开发商或其他建设单位在开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，不包括土地的后续开发费用、税费、各种手续费和拆迁费等。土地交 易价格主要包括居住用地价格、工业用地价格、商业营业用地价格和其他用地价格等，土地交易方式主要包括拍卖、招标、挂牌销售、市场转让、市场抵押等。 2.调查对象 (1)各级政府房地产行政主管部门，如房地产管理局、土地管理局、房屋土地交易中心等。 (2)房地产企业。 (3)房地产经营机构。 (4)物业管理企业。 (5)有关企事业单位、机关团体及部分居民。 (五)调查方法 房地产价格调查为非全面调查，采用重点调查与典型调查相结合的方法。调查方式采用报表与调查员实地采价相结合的方式。 为保证房地产价格指数的科学性和可靠性，在选择调查单位时应遵循以下原则： 1?代表性强。为保证调查资料的可靠性和连续性，选择的调查单位要规模大、实力强，营业额占当地总营业额比重较大，经营状况比较稳定。选择调查单位时，要统筹考虑项目因素。一般来说，大的房地产经营

绿城地产集团 成本造价 -目标成本测算(可研版)编制指引

绿城集团 目标成本测算（可研版）编制指引 编制__________ 日期__________ 审核__________ 日期__________ 审批__________ 日期__________ 修订记录

1目的： 1.1指导各项目可研阶段目标成本测算的制定，规范公司成本数据的归集和 积累； 1.2为获取土地提供参考依据，能够较为准确地测算项目收益情况。 2适用范围： 公司所有项目可研阶段目标成本的编制。 3术语及定义： 3.1目标成本测算（可研版）：在可研阶段进行的项目目标成本测算，为获取 土地提供参考依据。 4职责： 4.1造价咨询公司总部/片区或项目公司成本人员：收集相关数据和资料，进 行可研阶段工程成本测算，包括前期准备费用中的前期工程费、主体工 程、室外管网工程、室外环境工程、公共配套设施等目标成本测算； 4.2集团成本管理部：审核可研阶段目标成本； 4.3集团、项目公司财务部：收集相关数据和资料，进行可研阶段工程成本 之外的目标成本测算，包括土地费用、前期准备费用中的勘察设计费、 规费，工程间接费、工程不可预见费、酒店开办费、开发间接费、期间 费用等目标成本测算，汇集工程目标成本形成可研阶段目标成本测算； 4.4集团运营管理部、建筑规划公司总部、片区或项目公司：提供与相关的 成本信息和数据，如：土地信息、周边配套等，编制填写可研阶段《总

制作审核批准责任部门造价咨询公司体规划指标》； 5集团、片区或项目公司：工作程序： 5.1确定规划指标 测算前，首先填写“总体规划指标表”。可研阶段规划指标为项目总体规划指标。 由集团组织土地拓展时，集团或片区运营管理部提供土地基本信息，建筑规划公司填写总体规划指标表。 由片区或项目公司组织土地拓展时，片区或项目公司提供土地基本信息，并填写规划指标表。

房地产价格体系

前言 房地产价格体系就是房地产销售过程中最关键的一个环节,起着重要的控制作用。 一个方案的优势将直接影响楼盘的进度、资金回收速度与预期利润指标。 一个优秀的价格方案,必定就是以精密的科学计算为依托,再控制楼盘均价的基础上,细致的考虑到楼盘的每幢楼、每个楼层、每个单元与朝向之间的优劣势与互补性,然后精确的计算出每套房子的销售价格的;其次就是通盘考虑楼盘各阶段的销售量体与各阶段的价格走势,再什么阶段卖什么样的价格,卖的又就是那些房子,在什么时候应该涨价,涨幅应该多少;再次就是付款方式比例的控制以及各阶段不同付款方式的折扣控制。 通过科学计算制订的价格方案,在销售过程中任何一个时候,都可以掌握楼盘阶段性均价,而不需要在最后再去瞧均价就是高了还就是低了,并可以有效控制各楼层去化的速度。然而,目前郑州市绝大部分楼盘在销售价格制订上十分随意,都就是参照周边楼盘价格结合成本与期望利润,然后每层的价格递增多少或递减多少,造成的后果就就是最终均价控制不 住以及两头房子跑掉而中间房子滞销。 一、价格执行分析 根据目前郑州市场状况以及竞争楼盘价格执行来瞧,绝大部分住宅在制定价格上考虑不细,一般采用成本加利润的定价方式,往往在销售过程中形成好房子销售快、两头房子销售快的现象,而存在缺陷的房子与中间的房子大量积压,直接导致项目利润无法实现,发展商苦不堪 言。 本楼盘价格执行方案,就是在充分考虑市场因素与楼盘成本因素的同时,采用科学性极强、准确性极高的系数定价法则制订的。这种定价法则就是依据楼盘内每套房子的不同楼别、楼层、单元、朝向、结构、景观、气候等因素,进行客观评判并制定每套房子的系数,然后确保所有系数的总与为零,再用预期的销售均价计算出每套的价格。这样计算出来的价格,可以使大部分的房子的价格不一样,用一房一价表现了合理性与科学性,在销售过程中,容易把握客户的心理,客户容易于接受,更有效的促进那些楼层差、朝向差、位置差的房子的销售,使价格能 真正起到杠杆调节的作用。 1、价格执行依据 (1) 本案保底均价为1239、575元/平方米。 (2) 为保证价格的准确性,每套房子的系数总与确保为零。 (3) 从六幢楼的布局结合房型、位置分析,5号楼与6号楼相对较差,在楼别上 的价差为: 一号楼为X元/平方米 二号楼为X+100元/平方米 三号楼为X+150元/平方米 四号楼为X+50元/平方米 五号楼为X-120元/平方米

房地产价格计算

基于性价比一致原则的房地产价格计算基本思路〗 本价格计算方法的基本出发点是尽量保证每套房屋的性价比一致。 性价比中的价格是指单位销售面积的价格。而性价比中的性能，则应该是多方面的指标综合加权评价而成。 应该选择多个重要的性能指标来评价某套房屋的综合性能，例如： 1) 楼层(楼层高低) 2) 海景/江景/河景/湖景等水景 3) 山景/ 园景等其他景观 4) 所处位置的宁静程度) 5) 户型该房屋户型的优劣，适应其目标客户的程度) 6) 该房屋方位朝向的优劣) 7) 视野视线是否受阻及视野开阔程度) 8) 私密性

以上8项指标中，第1项指标楼层”可看作是纵向指标，可以通过楼层价差来反映 其指标分值的高低。而其他7项指标则是横向指标，通过分别评价并加权汇总来计算其横向的综合性能；各个因素的权重则主要靠经验和价格试算确定。 1计算流程〗 1计算步骤〗 确定均价 均价通常根据项目销售目标而定。在确定目标均价时，常用以下几种定价方法: 1? 成本加成法 即通过核算项目开发建设各项成本，加上目标利润，反推销售单价。 2?市场比较法

以市场情况、 特别是竞争项目销售价格为基础制定销售单价。 相对于竞争项目的竞争优势（劣势）和所处的竞争地位。 3 ． 消费者心理价格法 的价格往往高于其参加调查时所提出的心理承受价格。 在制定目标均价时,通常需要将以上 3 种方法综合运用。 确定楼层价差 确定楼层价差有两种方法, 一种方法是每个楼层都存在楼层价差。 纵向楼层价差根据 地域和形态的不同而不同。在一些城市，高层住宅的楼层价差通常为 价格通常最高；小高层住宅的楼层价差通常为 15~30元/m 2，顶层价格通常最高；多层住宅 的楼层价差通常为 30~50元/m 2, 3、4楼的价格通常最高（也存在底楼和顶楼带花园而 价格最高的情况）。 另一种方法是楼层分段价差, 这种方法主要针对高层住宅使用。 即将楼栋各楼层分为 若干楼段, 每一楼段内部各楼层之间不存在楼层价差, 但楼段之间存在楼段价差。 采用楼层 分段价差方法时，楼段价差通常在 50~100 元/m 2，每个楼段通常包括 5个楼层左右。 确定横向房屋价格系数 计算房屋价格系数的基本思路是分项评分、加权计算。 此种方法应该评价分析 通过调查了解消费者的心理承受价格而制定销售价格。 实际应用中， 消费者实际购买 20~50 元 /m 2,顶层

成本利润测算模板

房地产开发项目的成本和利润测算模板（一）(2007-04-02 13:16:24) 请问：房地产开发企业在楼盘未开发前，如果测算楼盘的成本和利润？ 北京一个模板，你参考一下房地产项目的投资成本详细目录 一.征地补偿费 (一).土地出让金 1.计算方法:土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系数*用地面积 2.上交部门: 市财政局 3.依据: (1)京政发[1993]34号文. (2)京政发[1994]43号文. 4.说明: (1) 各区类地价取值详见附件; (2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政; (3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用; (4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进 行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开 发项目的基础设施建设. (5) 在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环境至关重要,所

以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定 基准地价,使地价测算更为合理,规范. 同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入" 操作系数"概念,以准确 测算必须交纳的土地出让金比例. 附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价; (2) 土地出让金修正系数表 (二).征地及拆迁补偿费: 详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围. 说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土地开发及其它费用"的数据. 二.前期工程费:(取值在40-120元/平米) 1.临时水,电,路,场地平整费 依据:1992年建安工程定额; 标准:按实际发生工程量计算; 说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%. 2.规划,测量,勘察,设计费: 依据:原国家建委(79)建发设字第315号文, 国家计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号文;国家物价

房地产价格体系图文稿

房地产价格体系 集团文件发布号：（9816-UATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-

前言房地产价格体系是房地产销售过程中最关键的一个环节，起着重要的控制作用。一个方案的优势将直接影响楼盘的进度、资金回收速度和预期利润指标。一个优秀的价格方案，必定是以精密的科学计算为依托，再控制楼盘均价的基础上，细致的考虑到楼盘的每幢楼、每个楼层、每个单元和朝向之间的优劣势与互补性，然后精确的计算出每套房子的销售价格的；其次是通盘考虑楼盘各阶段的销售量体和各阶段的价格走势，再什么阶段卖什么样的价格，卖的又是那些房子，在什么时候应该涨价，涨幅应该多少；再次是付款方式比例的控制以及各阶段不同付款方式的折扣控制。通过科学计算制订的价格方案，在销售过程中任何一个时候，都可以掌握楼盘阶段性均价，而不需要在最后再去看均价是高了还是低了，并可以有效控制各楼层去化的速度。然而，目前郑州市绝大部分楼盘在销售价格制订上十分随意，都是参照周边楼盘价格结合成本与期望利润，然后每层的价格递增多少或递减多少，造成的后果就是最终均价控制不住以及两头房子跑掉而中间房子滞销。 一、价格执行分析根据目前郑州市场状况以及竞争楼盘价格执行来看，绝大部分住宅在制定价格上考虑不细，一般采用成本加利润的定价方式，往往在销售过程中形成好房子销售快、两头房子销售快的现象，而存在缺陷的房子和中间的房子大量积压，直接导致项目利润无法实现，发展商苦不堪言。

本楼盘价格执行方案，是在充分考虑市场因素和楼盘成本因素的同时，采用科学性极强、准确性极高的系数定价法则制订的。这种定价法则是依据楼盘内每套房子的不同楼别、楼层、单元、朝向、结构、景观、气候等因素，进行客观评判并制定每套房子的系数，然后确保所有系数的总和为零，再用预期的销售均价计算出每套的价格。这样计算出来的价格，可以使大部分的房子的价格不一样，用一房一价表现了合理性和科学性，在销售过程中，容易把握客户的心理，客户容易于接受，更有效的促进那些楼层差、朝向差、位置差的房子的销售，使价格能真正起到杠杆调节的作用。 1、价格执行依据（1）本案保底均价为1239.575元/平方米。（2）为保证价格的准确性，每套房子的系数总和确保为零。（3）从六幢楼的布局结合房型、位置分析，5号楼和6号楼相对较差，在楼别上的价差为：一号楼为X元/平方米二号楼为X+100元/平方米三号楼为X+150元/平方米四号楼为X+50元/平方米五号楼为X-120元/平方米六号楼为X-120元/平方米

万科集团目标成本管理实施细则

万科集团目标成本管理实施细则 万科集团目标成本管理实施细则（第二版） 1 目的 1.1 提高集团成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系。 1.2 为各地产公司制订目标成本和实施目标成本管理提供相应依据和规范。 2 范围 2.1 本实施细则适用于A集团所属各地产公司。 3 职责 3.1 集团成本审算中心负责本实施细则的制订、修订、解释、监督与检查。 3.2 A集团所属各地产公司负责贯彻实施。 4 方法与过程控制 4.1 目标成本释义 4.1.1 目标成本是公司基于市场状况，结合公司经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。应体现集团“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。 4.1.2 目标成本文件分为三个部分：《目标成本测算文件》、《目标成本控制责任书》、《动态成本月评估》。 4.1.3 《目标成本测算文件》反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。项目总目标成本是项目成本的控制线，由各分项目标成本

组成。各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。4.1.4 《目标成本测算文件》包括： 4.1.4.1 《目标成本测算表》，见附件一； 4.1.4.2 《跨期成本分摊明细表》，见附件二：按确定的分摊原则，将跨期成本进行分摊并汇总成表，未经公司审批，不允许改变。 4.1.4.3 《跨期成本分摊原则说明书》，见附件三：明确成本跨期分摊项目及分摊原则，未经公司审批，不允许改变。 4.1.5 《目标成本控制责任书》，用以明确各责任部门的成本控制责任范围，包括控制内容、控制要点。 4.1.6 《动态成本月评估报告》反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出成本控制建议。 4.2 目标成本管理原则 4.2.1 市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。 4.2.2 准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。 4.2.3 事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。 4.2.4 动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏，确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。 4.2.5 可追溯性原则：编制目标成本的资料，包括：规划设计图、

目标成本管理实施细则(含项目成本测算表)

目标成本管理实施细则 1. 目的 提高集团成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系。 2. 范围 本实施细则适用于集团所属各地产公司。为集团所属各地产公司制订目标成本 和实施目标成本管理提供相应依据和规范。 3. 职责 3.1 集团成本与计划管理委员会负责本实施细则的制订、修改、指导、解释与检 查落实，集团财务管理部成本审算中心负责有关具体对接事宜。 3.2 集团所属各地产公司负责贯彻实施。 4. 方法与过程控制 4.1 目标成本释义 4.1.1 目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目 标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。应体现集团“以经 济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理 宗旨。 4.1.2 目标成本文件分为三个部分：《目标成本测算表》《目标成本控制责任书》《动 态成本月评估》。 4.1.3 《目标成本测算表》是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。建设 项目的总目标成本是建设项目成本的控制线，由各分项目标成本组成。各分 项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。 4.1.4 《目标成本控制责任书》是对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明， 包括控制内容、控制要点和手段，需要注意的已完工程的失败教训。 4.1.5 《动态成本月评估报告》反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出 成本控制建议。 4.2 目标成本管理原则 4.2.1 市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。 4.2.2 准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证 目标成本的权威性。 4.2.3 事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先控

房地产定价体系的制定

紫菘地产公司楼盘定价支持系统 一、项目背景简介 紫菘地产是一个房地产公司，主要开发经营各地的房产。该公司欲实施的企业资源计划系统(ERP)是该公司为实现信息化管理而实施的计算机集成项目。项目按照公司发展战略需求，以公司信息化、自动化管理为目标，通过企业信息化中心平台、网络平台、企业ERP应用以及办公自动化系统的建设，以全面提高公司经营管理水平，提高企业综合经济效益，增强企业的竞争与应变能力。通过ERP的实施，将全面提高企业的综合效益，实现计算机资源共享和信息共享，向公司领导及时提供项目销售、财务和质量等重要信息，为领导快速决策提供有力支持，使公司管理制度化和规范化，提高公司的管理效益和管理水平，加速现代企业制度改革步伐，提高企业的市场综合竞争力，提高项目经营和销售对市场需求的响应速度。 此前公司所经营的房产定价缺乏科学的定价策略和定价方法，基本上属于成本导向，且对于尚未竣工的楼盘成本核算是采用项目预算，具有一定的盲目性和不确定性，会给公司发展带来不可预料的风险，且为公司长期发展埋下了隐患。我们还不能计算出因效率低下和主观因素而给公司带来的无形经济损失，如果把这一部分也看作成本，那将远远超出目前的计算数额。而如果开发出一个能满足业务要求的以定价为核心功能的信息管理系统，将为公司降低经营风险，增强盈利能力。 从理论上说，影响房地产产品价格的因素是供给与需求。但是根据统计资料分析，在我国房地产价格的影响因素中，成本并不是主要原因，而市场状况的影响较突出。 1．定价方法 定价方法是根据定价目标确定房地产基本价格范围的技术思路。房地产的定价方法有成本导向、竞争导向、需求导向三种。成本导向定价指按开发成本和人为订立的利润比率确定价格，具体可分为成本加成定价法、量本利分析定价法、变动成本定价法、目标利润定价法和加工成本定价法。这实际上是计划经济时代的产物，只能制定出基于卖方利益的价格，而不容易与市场消费需求相吻合。竞争导向定价是指从市场竞争状况分析出发，以企业的市场定位为基础，为争取有利的竞争条件与地位的定价方法。企业可以根据自身条件和经营目标，制定与竞争者相同的价格，也可以制定比竞争者略高或略低的价格。采用竞争导向定价的一个显著特点是：并不坚持价格与成本或价格与需求的固定关系，而侧重于竞争者的行动。具体可分为领导者定价法、挑战者定价法和随行就市定价法。需求导向定价是以消费者需求的变化及消费者心理作为定价的基本依据。具体分为习惯定价法、认知价值定价法和和需求差异定价法。需求导向跨越了供方的思维定式，从供求双方的互动关系中寻找解决问题的思路。 2．定价策略 无论是以攫取高额利润还是以快速回笼资金为主要目标，我们在为楼盘确定价格时通常需考虑三个因素：一是成本——地价、建安成本、税收及其他费用的总和；二是竞争——市