商品用材林资产评估案例(天然林)
商品用材林资产评估案例
评评估估报报告告
××族自治县林业局××乡国有商品用材林林木资产
及五十年林地使用权资产评估报告书
林资评字[2008]第×××号
一、绪言
中国林业资产评估有限公司接受××族自治县林业局的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对国有商品用材林的有偿流转所涉及的林木及林地使用权进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施查验、市场调查与询证，对委估资产在二零零八年七月二十日所表现的市场价值做出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
二、委托方及资产占有方概况
1、委托方：××族自治县林业局
2、资产占有方：××族自治县林业局
3、资产占有方概况：××××族自治县林业局为机关法人单位，组织机构代码015226××-8；地址：××省××市××族自治县××镇马云山6号。
资产占有方所处地理位置及自然条件概况：
××族自治县位于××省南部、××市东部，地处北纬××°51'~××°59'、东经××°08'~××°04'之间。全县总面积529004hm 2，山区面积占99.8%。县城××镇海拔1782米，距省会公路里程410km ，距市政府驻地290km ，素有××门户之称。
××县地处横断山系狭谷区东南段，属××山中段山地。由于地壳内部运动及外部因素如××江支流把×江、阿××、××江、××河等江河的强烈侵蚀切割，形成以深切中山峡谷为主的山地地貌。全县南北狭长、中部较宽，呈纺锤形，地势自北向南倾斜。
××县属南亚热带季风气候类型。气候特点是：春早冬晚、季温差小，光照充足，雨量充沛，雨热同季。××县地处北回归线附近，太阳高度角大，全年日照时数为1261.2小时，每平方米日照总量为133卡，光照有效性高，光源终年可用。全年无霜期314天。
年均气温在15.6～17℃之间，年均降雨量1471～1651mm之间。
××县主要森林类型：××松林、常绿阔叶林、石栎、栲类、青冈常绿阔叶林、旱冬瓜林。
××县交通便利，距省会××491km，距××市144km，除公路外，还有省会××至××市的空中航线。全县12个乡镇均有班车通达，基本形成以县城为中心四通八达的公路交通网。纳入本次评估范围的国有林属××伐区，位于东经××°45′50″至××°48′05″，北纬××°05′36″至××°06′32″。距××县城55公里,伐区平均坡度19度,路网平均密度为×米／公顷，基本木材运输通道网已形成，主要树种为天然针叶林，树种组成8松1栎1灌+西南桦，林分郁闭度为0.6，林种为一般用材林。
三、评估目的
本次评估目的为国有商品用材林林木资产及五十年林地使用权依法有偿流转提供价值参考依据。
本次评估目的经××市人民政府，×政复[2006]26号《××市人民政府关于对各县区国有商品林林地林木有偿流转的批复》的批准。
四、评估范围及对象
纳入本次资产评估范围的评估对象是××族自治县××乡29.3543万亩国有商品用材林林木资产及五十年林地使用权有偿流转，具体涉及18宗地，共计111个林班、1250个小班纳入本次资产评估范围。
五、评估价值类型及定义
参照评估有关的法规，遵循客观、独立、公正和科学的原则及其他一般的公认评估原则，我们对评估范围内的资产进行了必要的核查与鉴定，查阅了有关文件及资料，实施了我们认为必要的其他程序，在此基础上，根据评估目的及资产状况，确定资产评估的价值类型为：市场价值。
市场价值的内涵：市场价值是指自愿买方与自愿卖方，在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。
六、评估基准日
本项目资产评估基准日为二零零八年七月二十日。
七、评估原则
我们在对委托方指定的资产进行评估的过程中，依据国家有关的法律法规及规范化要求，严格遵循资产评估的以下原则：
（一）遵循了真实性、科学性、可行性的工作原则；
（二）遵循了预期收益原则，根据对待估资产的未来获利能力预期来确定待估资产的价值；
（三）遵循供求原则，充分考虑和依据供求规律对商品价格形成的影响来确定待估资产价值；
（四）遵循替代原则，充分考虑与待估资产存在替代性的类似资产的价格来确定其价值；
（五）遵循合法原则，以待估资产的合法使用、合法处分为前提来确定其价值；
（六）遵循最高最佳使用原则，以待估资产的最高最佳使用为前提来确定其价值；
（七）遵循估价日期原则，以评估基准日的市场条件为基础来确定待估资产价值；
（八）评估操作恪守独立、客观、公正、实事求是的原则，维护国家及其他投资主体的合法权益。
八、评估依据
（一）行为依据
1、资产评估业务约定书；
2、××市人民政府×政复[2008]26号《××市人民政府关于对各县区国有商品林
林地林木有偿流转的批复》。
（二）法律依据
1、1991年11月16日国务院发布的《国有资产评估管理办法》(91号令)；
2、1992年7月18日国家国有资产管理局发布的36号《国有资产评估管理办法实施细则》；
3、国资办发[1996]23号国家国有资产管理局《资产评估操作规范意见（试行）的通知》；
4、2004年2月25日财政部印发财企[2004]20号《资产评估准则—基本准则》；
5、财政部、国家林业局2006年12月25日财企[2006]529号关于印发《森林资源资产评估管理暂行规定》的通知；
6、1996年12月16日国家国有资产管理局、林业部关于发布《森林资源资产评估技术规范(试行) 》的通知；
7、中国资产评估协会2007年11月28日中评协[2007]189号关于印发《资产评估准则—评估报告》等7项资产评估准则的通知；
8、《中华人民共和国森林法》；
9、其他有关规定。
（三）产权、数量、质量核查及取价依据
1、委托方出具的国有山林权证复印件；
2、××县国有商品用材林资产清单；
3、××调查规划设计院2008年7月30日出具的《××县拟流转国有商品用材林森林资源核查报告》；
4、××省森林调查常用数表；
5、评估人员收集的有关区县市场询价、参数资料记录。
九、评估方法
本次评估的目的是对国有商品用材林林木所有权及五十年林地使用权有偿流转提供价值参考依据，考虑评估对象现有的具体情况，本次评估林木采用重置成本法、收获现值法、市场价倒算法，林地采用了现行市价法；
㈠、对幼龄林及未成林造林地采用重置成本法；
㈡、对中龄林、近熟林采用收获现值法；
㈢、对成、过熟林采用市场价倒算法；
㈣、林地采用现行市价法；
(详见评估说明)
十、评估过程
㈠、接受委托及准备阶段
㈡、资产核查阶段
㈢、评定估算及报告提交阶段
十一、评估假设和限定条件
在评估过程中，我们遵循以下评估假设和限定条件：
（一）一般性假设和限制条件
1、交易假设：交易假设是假定所有评估资产处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价，评估结果是对评估对象最可能达成交易价格的估计。
2、公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假设。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方与卖方的竞争性市场，在这个市场下，买方与卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
3、假设评估基准日后，资产占有方所处的政治、经济等宏观环境不发生影响资产占有方经营的重大变动，特别是林业行业政策不发生重大变动；
4、除评估基准日政府已颁布和已颁布尚未实施的影响资产占有方经营的法律、法规外，假设收益期内与资产经营相关的法律、法规不发生重大变化；
5、假设评估基准日后汇率、利率、税赋、物价及通货膨胀等因素的变化不对资产收益期经营状况产生重大影响；
6、假设评估基准日后不发生影响资产占有方经营的不可抗、偶然性事件。
（二）特定假设与限制条件
1、对本次纳入评估范围内的森林资源资产，委托方(即资产占有方)可以进行有效的管理，且不存在权属争议。
2、由委托方提供的构成本次评定估算基础资料之一的森林资源资产清单，我公司依据《森林资源资产评估技术规范(试行) 》的要求，委托××调查规划设计院依据《森林资源规划设计调查主要技术规定》进行了资源核查，并出具了相关核查报告。经核查，以上森林资源资产清单合格率在规定范围以上，故确认清单整体合格，可以作为资产评估的依据。
3、除本报告有特别说明外，我们未考虑评估对象所涉及资产已存在的或将来可能
承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式等因素的影响。
4、本评估报告未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不可抗力等不可预见因素对资产价值的影响。
5、本报告未考虑木材采伐指标对评估范围内资产价值的影响。
评估人员根据资产评估的规定和要求，认定以上前提条件在评估基准日时成立，当上述限定条件以及评估中遵循的评估假设等其它情况发生变化时，将会影响并改变评估结论，评估报告将会失效，评估人员不承担由此导致评估结论不合理的责任。
十二、评估结论
在实施了上述资产评估程序和方法后，委托方指定的资产在二零零八年七月二十日所表现的市场价值反映如下：
资产评估结果：26,652.0125 万元（详见评估明细表）
十三、特别事项说明
1、本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在评估基准日之外部经济环境前提下的价值评估结论，仅为本报告书所列明的目的而提出的公允估值意见，而不对其他用途负责。
2、在评估过程中，委托方和资产占有方提供的产权依据、森林资源资产清单、××森林调查常用数表等与评估相关的所有资料是编制本报告的基础，我公司评估人员对以上资料进行了必要的核查与验证，但委托方和资产占有方应对所提供资料的可靠性、真实性、准确性、完整性负责。若委托方和资产占有方有意隐匿或提供虚假的资料以使评估人员在委估资产产权调查和评定估算中产生误导，委托方和资产占有方应承担由此产生的一切法律后果。
3、在履行评估程序过程中，评估人员依据评估有关规定对资产占有方提供的评估对象的权属文件、资料进行了关注，并进行了必要的查验，但是对委托评估资产的产权鉴定工作已超出了评估工作的范围，故我们不对委托评估资产的权属发表意见。
4、报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的价值，未考虑该资产进行产权登记或权属变更过程中应承担的相关费用和税项。
5、考虑到本次评估的目的以及委托方前期资源调查的具体情况，本次评估是以委
托方和资产占有方提供的森林资源资产清单为依据，并按森林资源资产评估与核查的相关规定进行了核查。核查工作是以宗地为单位的森林资源资产清单作为整体控制精度的，因此评估结果也是对委托评估资产的整体价值的一个客观反映，而不是对其中个别资产单位价值的估值意见，故估值的精度也是以整体宗地为单位控制的。
十四、评估报告使用限制说明
1、本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的和基准日下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价值的影响。
当前述条件以及评估中遵循的原则等其它情况发生变化时，评估结果一般会失效，评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。
2、本报告之评估结论，系评估专业人员依据国家法律法规的有关规定出具的意见，依照法律法规的有关规定发生法律效力。
3、本报告之评估结果，是对委估资产于资源资产清单对应的调查日之资产状况于评估基准日市场价值的客观公允反映，中国林业资产评估有限公司对资产清单对应调查日后资产发生的重大变化不承担发表意见的责任。
4、根据国家有关部门的规定，评估结果有效期为一年，即从资产评估基准日二零零八年七月二十日起计算，至二零零九年七月十九日前有效。当评估目的在有效期内实现时，可以用评估结果作为拍卖、转让及出让价值或参考依据（还需结合评估基准日的期后事项的调整）。超过一年，需重新进行资产评估。
5、本报告专为委托人所使用，并为本报告所列明的评估目的而作，未经本公司同意，不得向委托方和评估报告审查部门之外的单位和个人提供，除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。
6、本报告含有若干附件，附件与正文具有同等法律效力。
十五、评估报告的提出日期
本评估报告提出日期为二零零八年八月十二日。
谨此报告！
法定代表人：注册资产评估师：
中国林业资产评估有限公司注册资产评估师：中国·北京森林资源资产评估专家：二零零八年八月十二日森林资源资产评估专家：
资资产产评评估估汇汇总总表表
资产占有单位：××族自治县林业局
森林资源资产评估汇总表
小班评估明细表(略)
资资产产评评估估报报告告备备查查文文件件
一、委托方组织机构代码证复印件； 二、国有山林权证；
三、××县拟流转国有商品用材林森林资源核查报告； 四、委托方承诺函； 五、评估机构承诺函；
六、注册资产评估师资格证书复印件； 七、森林资源资产评估专家资格证书复印件 八、评估机构资格证书复印件； 九、评估机构营业执照复印件； ……
资资产产评评估估说说明明
××族自治县国有商品用材林
资产评估说明
一、关于本次资产评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供资产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。
中国林业资产评估有限公司
2008年8月12日
二、关于进行资产评估有关事项的说明
（一）委托方与资产占有方概况
1、委托方：(详见评估报告正文第二项)；
2、资产占有方：(详见评估报告正文第二项)；
3、委托方概况：(详见评估报告正文第二项)；
（二）关于评估目的的说明(详见评估报告正文第三项)
（三）关于评估范围的说明(详见评估报告正文第四项)
（四）关于评估基准日的说明(详见评估报告正文第六项)
（五）资产调查事项的说明(略)
（六）资产清单确定日至评估基准日前森林资源变动情况说明。
中国林业评估公司组织的核查小组依据委托提供的资产清单，对以上拟流转的宗地进行了核查，资产清单日至评估基准日，××镇进行了采伐活动，其中7个林班中进行了皆伐或块状皆伐，1个林班有部分择伐。另外对不符合本次流转要求的果树林、食用原料林、权属为集体的扣除，总计扣除676.5亩。最后核实拟流转面积为293,542.65亩。
（七）可能影响评估工作的重大事项说明
除以上资产清单调查日后至评估基准日前森林资源变动情况外，纳入本次资产评估范围的评估对象权属清楚、界限明确、无纠纷，没有抵押、质押及担保等影响评估结果的重大事项。
（八）资料清单
委托方、资产占有方已提供如下资料：
1.相关经济行为的请示及上级批复；
2.委估国有商品用材林资产清单（含小班因子表）；
3.国有山林权证复印件；
4.其他与评估有关的资料。
委托方及资产占有方：
法定代表人（委托人）：
日期：二零零八年七月二十日
三、委估资产—国有商品用材林核查情况的说明
（一）资产核查的组织情况及说明
由于本次评估资产面积较大，树种构成复杂，为了提高核查工作效率和质量，本公司聘请了××调查规划设计院林业专家和林业调查技术人员、××乡村委会村民，参与此次核查工作。公司评估师依据本次评定估算所需林业数据资料的具体情况，由××调查规划设计院林业专家提供技术支持，制定了本次森林资源资产核查方案。××林业调查规划设计院林业调查技术人员及当地村民，协助我公司评估师一起，按照核查方案要求的核查项目、核查精度等，对委估资产于2008年7月20日至8月10日展开核查工作；核查完成后，由××省调查规划设计院对本次核查结果，出具森林资源资产核查报告。
（二）委估资产的分布情况及特点(详见评估报告正文第二项)
（三）资产核查的过程和方法
根据《森林资源资产评估技术规范(试行)》的要求，本次核查采用小班抽查法，即在待评估的森林资源资产中，抽取一定数量的小班，进行现地核查的方法，核查小班采用分宗地典型抽样方法抽取。
根据国家林业局2003年颁布的《森林资源规划设计调查主要技术规定》要求，核查的工作量不应低于规划设计调查工作量的3%，根据本次评估目的、方法和重点，结合当地森林资源资产特点，确定核查小班数量为20%。但实际核查中，为增强数据的可靠性，我公司加大了核查比例，核查小班数量提高到45%，对委估方资产清单确定日后实施过采伐作业的小班，全部进行了重新调查核实。
（四）资产核查结论
委估方提供委估资产面积为294,219.15亩，通过本次核查，扣除了不在本次评估范围内的果树林、食用原料林、权属为集体的地类，总共676.5亩，最后核实面积293,542.65亩，蓄积1,859,516.25立方米，单位面积蓄积6.33立方米/亩；
以上核查结论，均得到了委估方的认可。
四、评估依据的说明
（一）行为依据(详见评估报告正文第八项)
（二）法律依据(详见评估报告正文第八项)
（三）产权、数量、质量核查及取价依据(详见评估报告正文第八项)
五、评估技术说明
（一）评估过程
根据国家有关部门关于资产评估的规定和有关法律法规和规范要求，按照我公司与委托方的资产评估业务约定书所约定的事项，我公司业已实施了对委托方提供的法律性文件以及相关资料的验证审核，按公认的产权界定原则对委托方提供的评估资产进行了必要的实地查验与核对，评估人员进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及我们认为有必要实施的其他资产评估程序。资产评估的详细过程如下：
1、接受委托及准备阶段(略)
2、资产核查阶段(略)
3、评定估算及报告提交阶段(略)
（二）评估方法
根据《森林资源资产评估技术规范(试行) 》及本次评估的目的和评估对象的具体情况，本次林木资产评估对不同龄组林分采用不同的方法进行评估。对幼龄林和未成林造林地采用重置成本法评估，对中龄林、近熟林采用收获现值法，对成熟林、过熟林采用市场价倒算法评估,对林地使用权采用现行市价法评估。
1、幼龄林林木资产评估（含未成林造林地）
幼龄林及未成林造林地采用重置成本法，即按现时的工价及生产水平重新营造一块
与被评估森林资源资产相类似的资产所需的成本费用，作为被评估森林资源资产的评估值。其计算公式为：
E
—评估值；
n
K—调整系数；
C
—第i年的以现行工价及生产水平为标准的生产成本（含地租），具体包括造林
i
成本、抚育成本、管护费、地租等项；
P—折现率；
n—林分年龄；
2、中龄林、近熟林林木资产评估
中龄林、近熟林采用收获现值法，即预测林分生长到主伐时可生产的木材的数量，并利用木材市场倒算法测算出其立木的价值并将其折成现值，然后再扣除评估基准日到主伐前预计要进行各项经营措施成本的折现值，将其剩余部分作为被评估林木的评估值。
B u—评估值；
A u—参照林分U年主伐时的纯收入(指木材销售收入扣除采运成本、销售费用、管理
费用、财务费用及有关税费和木材经营的合理利润后的部分)；
D a,D b—参照林分第a、b年的间伐单位纯收入(n＞a,b时，D a,D b＝0)；
p—折现率；
C i—第i年营林生产成本(含地租)；
u—林木主伐年龄；
n—评估基准日林木年龄；
注：通过对当地资料收集，了解到间伐收入与间伐费用支出基本持平，故在本次评估计算中认定为零；
3、成、过熟林林木资产评估
成熟林、过熟林林木资产采用市场价倒算法评估，即将被评估森林资源资产皆伐后所得木材的总销售收入，扣除木材经营所消耗的成本（含税、费等）及应得的利润后，剩余的部分作为林木资产评估值。其计算公式为：
E = W－C－F
E—评估值
W—销售总收入；
C—木材经营成本，具体包括育林基金、采集装成本、运费、检疫费等项目；
F—木材经营利润；
4、林地资产评估
由于本次评估目的是为国有商品用材林流转提供价值参考，本次拟流转国有商品用材林林地使用权转让期限为50年，故林地评估使用林地现行市价法，计算公式如下：
B u—林地评估值；
K1—立地质量综合调整系数；
K2—地利等级综合调整系数；
K3—物价指数调整系数；
G—参照物单位面积交易价格；
S－被评估林地面积；
由于林地租金是在发生转让时一次付清，评估基准日与转让日期间隔相对比较短，
=1)。
故评估计算中不考虑以上公式中物价指数调整系数(即K
3
5、评估假设及说明
（1）本次评估计算中，构成林木的收入的价格、出材率等计算因子，均按小班实际情况逐一确定，但林木采伐成本的部分因子，由于客观条件限制，无法按小班确定，
只能确定到林班后按一定标准分摊到小班，故建议本次评估数据可合理使用的最小精度
．．．．．．．．．．．．．．．．
单位为林班
．．．．．。
（2）本次评估计算工作中，对当地近期成片转让的林地林木案例进行了调查，但由于当地市场发育的不完全，很多交易案例受不确定性因素影响严重，交易不规范，随意性强，无法客观的反映出交易物的实际价值。故我公司在本次评定估算中，还参考虑了周边省份的林地林木价格，综合分析后，确定了当地的标准价格资料。
（3）本次评估核查工作，以委托方2008年一季度二类调查资料为基础，按森林资源资产评估规范进行了一定比例的核查，评估基准日为2008年7月20日，故本次评估中未考虑此期间评估林木的自然生长量；
（4）本次评估的林木价格、成本费用以及林地租金的确定，是以评估基准日××省现有的林业政策为基础，通过调查分析确定的。如果未来林业政策发生变化，林木价格、成本费用以及林地租金也将会发生变化。
（三）取价方法
1、原木（规格材）的取价源于对当地林业局、林业站、林木市场等多方的调查，属委估资产产地价，故未考虑产地到目标市场的相关运费问题。
（1）××松
当地价格：按小头直径大小，价格依次在400元/ m3～700元/ m3范围内。
（2）桦类
当地价格：按小头直径大小，价格依次在500元/ m3～1600元/ m3范围内。
（3）其它阔叶类
当地价格：按小头直径大小，价格依次在150元/ m3～220元/ m3范围内。
考虑本次评估数量较大，且径阶分布范围较广，故对以上价格按小头直径进行了细分,同时考虑了小头直径与胸径的差异。
2、纤维材（非规格材）的取价源自委估资产产地价,而非目标市场价，故未考虑产地到目标市场的相关运费问题。
××松纤维材180元/ m3，桦类纤维材220元/ m3，其它阔叶类纤维材150元/ m3
3、出材率
取自《××省森林调查常用数表》的《××松材种出材量表》、《阔叶树经济材出材率表》、《阔叶林材种等级表》
考虑本次评估数量较大，且径阶分布范围较广，故对以上出材率按径阶进行了细分。
（四）收入确认方法
评估使用的各树种蓄积、胸径等技术数据是根据本公司核查小组出具的《××县拟流转国有商品用材林森林资源核查报告》确认的。
1、收获现值法
评估人员通过外业核查和市场调查，建立标准林木生长期对应的单位面积蓄积量、胸径、树高的回归曲线模型，通过对现有单位面积量与标准量的比较，再辅以各树种的实际林分质量调整，测算出该林木成熟后主伐期皆伐状态下的未来收入，然后折现到评估基准日。
2、市场倒算法
评估人员在外业核查和市场调查基础上，根据当地实际采伐情况(如采伐保留带、取价方法等)，确定木材销售价格，计算出主伐时实际收入；
（五）成本费用、利润率确认方法
1、重置成本法：
（1）造林成本
人工林造林成本为95元／亩，为造林当年一次性投入，天然林无此项费用投入；
（2）抚育成本
人工幼林抚育期为3年，每年投入抚育成本为15元／亩，天然林无抚育期，也无此项投入；
（3）管护费
抚育期满后，次年起每年投入管护费为2.2元／亩；
（4）林地租金
参考当地近期交易的案例，结合评估项目组的市场调研，各项因素综合分析后，确定当地市场参照标准价格为15元／亩／年；然后依据各地块的土壤厚度、海拔区间、坡位、坡向、坡度等多个地利因素，综合分析调整后，确定各林地租金为15～10元／亩／年；
（5）K值
根据当地实际情况，决定从林木树高、经济性贬值、株数保存率三项对评估值进行调整，以使实际林分与参照林分联系起来，使评估值与实际价值更加接近，故建立了三个调整系数，关系如下：
K值＝K
1（树高调整系数）×K
2
（经济性贬值系数）×K
3
（株数保存调整系数）
注：经济性贬值调系数仅限于栎类、阔叶类幼龄林，主要由于目前此类树种在当地范围内，未来持续经营的经济价值极低，甚至收不抵支，考虑到此次评估的目的，以及流转后的购买者对流转林地进行科学合理的规模化、集约化经营，
林权资产评估
评估方法 资产评估基本方法包括市场法、收益法和资产基础法。 市场法，是指通过市场调查，选择一项或几项与被评估资产相同或相似的资产作为比较对象，分析比较对象的交易价格和交易条件，进行对比调整，估算待评估资产价值的方法。 收益法，是指通过将待评估资产预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。 成本法，是指用现时条件下重新购臵和建造一项全新状态的资产所需的全部成本,减去待评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，得到的差额作为被评估资产评估值的一种资产评估方法。 按照《资产评估准则—基本准则》，评估需根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方法。 本次评估，委估资产类型为林权，包含林地使用权和林木所有权，主要种植树种为云南松、杉木、阔叶林及具有绿化经济价值的野生绿化苗木，起源为天然林，人工种植苗木。根据《森林资源资产评估技术规范（试行）》的规定，本次评估视资产属性不同，采用不同的评估方法，具体如下。具体评估方法如下： （一）林地使用权评估 根据《森林资源资产评估技术规范（试行）》的规定，林地使用权评估方法有现行市价法、林地期望价法、年金资本化法、林地费用价法。现行市价法是以相同或类似条件林地的现行市价作为比较基础，通过调整委估资产与对比对象的差异，得出委估资产的价值，根据评估人员的调查情况，市场上虽然成交案列很多，但由于对成交案列缺乏第一手资料，无法与委估林地进行立地质量等参数的对比、修正，因此不宜采用市价法。 林地期望价法以实行永续经营为前提，从造林开始计算，将无穷多个经营周期的纯收益全部折现累加求和，作为林地的评估值。林地期望价法适用于用材林、薪炭林、防护林、疏林地、未成林造林地、灌木林地、采伐迹地、火烧迹地和国家规定的宜林地资产评估。由于企业对委估林木主要用途为观赏苗木，而不是作为用材林或薪炭林使用，林木作为观赏苗木使用后，林地未来预期用途暂时无法确定，因此也不宜采用林地期望价法。 年金资本化法是将被评估林地每年相对稳定的地租收益作为资本投资收益，年金资本化法适用于林地租金相对稳定的林地评估。由于XX县林地租金相对稳定，且交易获取，计算方式不受现时和未来林地用途的限制，因此本次对林地资产的评估采用年金资本化法进行评估。评估计算公式如下: 式中：n:使用权的期限， Bn:林地使用权为n 年的评估值 Bu:林地使用权为无限期的评估值 若租金支付方式为土地租赁时一次付清租期租金，则上述公司演变为： Bn=A×n 式中：Bn:林地使用权为n 年的评估值 A:地区平均租金 n:使用权的剩余期限 （二）林木资产评估 1、对天然起源的一般用材林、薪炭林林木评估 根据评估范围，本次委估林木的资产是位于文山XX县，根据云南省林业调查规划院出具的XX基地林业调查报告，委估林木资产主要分为一般用材林、薪炭林林木和经济林，依
资产评估经典案例分析
资产评估经典案例分析公司内部档案编码：[OPPTR-OPPT28-OPPTL98-OPPNN08]
案例六：国产机器设备评估案例 B厂因资产重组，拟将锻压车间的一台设备转让，现委托某评估机构对该设备的价值进行评估，评估基准日为2002年8月31日。评估人员根据掌握的资料，经调查分析后，决定采用成本法评估。 设备名称：双盘摩擦压力机 规格型号：J53－300 制造厂家：A机械厂 启用日期：1997年8月 账面原值：180,000元 账面净值：100,000元 案例分析过程: 一、概况 1、用途及特点 该设备是普通多用途锻压设备，用于B厂（被评估设备所属厂家）锻压车间手术器械成型模锻、挤压、精压、切边、弯曲、校正等作业。 该设备结构紧凑、动力大、刚性强、精度高、万能性强、采用液压操纵装置，可进行单次打击和连续自动打击。 2、结构及主要技术参数 （1）结构主要包括：机架、滑块、飞轮与主轴（其上安装两个大摩擦轮）四个部分；液压操纵、刹紧、退料及缓冲四个装置；还有电器设备（主机电和油泵电机）。 （2）主要技术参数
公称压力：3,000KN 打击能量：2,000KJ 最大行程：400mm 最小封闭高度：不得小于300mm 液压系统工作油压：2～3Mpa 二、估算重置价值 1、估算购置价格 经向原制造厂家——A机械厂询价得知，相同规格型号的J53—300型双盘摩擦压力机报价（2002年8月31日，即评估基准日）为人民币188,000元。 2、估算重置价值 （1）购置价格＝188,000元 （2）运杂费＝购置价格×运杂费率＝188,000×5%＝9,400元 （3）基础费＝购置价格×基础费率＝188,000×5%＝9,400元 （4）安装调试费：根据生产厂家承诺该项费用免收； （5）资金成本：因该机可在不到一个月时间内完成安装调试工作，故资金成本不计； 重置价值＝购置价格＋运杂费＋基础费＋安装调试费＋资金成本 ＝188,000+9,400+9,400+0+0 ＝206,800元 三、确定综合成新率 1、确定经七项调整因素修正使用年限法的成新率 （1）根据《全国资产评估价格信息》1999年第一期刊出的《机器设备参考寿命年限专栏》，取锻压设备规定使用（经济）年限为17年；
无形资产评估案例分析
无形资产评估及案例分析 目录 一、无形资产评估的有关问题 二、三种评估方法及案例分析 一、无形资产评估的有关问题 无形资产评估中的理论和实践问题很多，这里列举在实践中经常面临的最重要的5个问题，展开分析。 1、无形资产的确认 什么样的经济现象或财产权利才算是无形资产？ 什么样的经济现象或财产权利能显示或表明无形资产的价值？ （1）可作为无形资产的经济现象 需经专门确认并做可辨识的描述。 应具备合法的存在条件并受法律的保护。 必须具有所有权并能够合法的转让。 必须有无形资产存在的有形证据或证明。 必须在可确认的时间内或作为可确认事件的结果而产生或存在的。 必须是在可确认的时间内或作为可确认事件的结果而被破坏或终止的。客户关系类：客户名单、以往的购货订单资料、往来函件； 契约权：合同或某种书面协议； 商标、专利、版权：书面注册文件； 集合劳动力：雇员清单、人事档案、与就业有关的纳税申报单； 专利技术：图纸、流程图、示意图、程序手册、备记录等； 商誉：财产报表、所得税申报、公司记录和文件、经营和财务预算。（2）不可作为无形资产的经济现象 无形因素或无形影响力 1、市场份额 2、高盈利能力 3、受保护状态； 4、垄断地位； 5、市场潜力； 6、神秘性； 1
7、可以继承或长期使用； 8、竞争优势； 9、独一无二性； 10、折扣价格； 11、变现性； 12、所有权控制。 （3）表明无形资产价值的经济现象 能为其所有者带来可以计量的经济利益。 一个例子： 1）一个新注册的商标—保持经济存在形式； 2）不使用状态—没有经济价值； 3）注册是为了防止被竞争对手获得，商标正被保护性使用—具有经济价值。 无形资产的会计处理—新旧会计准则对比 原准则规定：自行开发并依法申请取得的无形资产，其入账价值应按依法取得时发生的注册费、律师费等费用确定；依法申请取得前发生的研究与开发费用，应于发生时确认为当期费用。 新准则对研究开发费用的费用化进行了修订：研究费用依然是费用化处理，进入开发程序后，对开发过程中的费用如果符合相关条件，就可以资本化。 2、实施无形资产评估的原因—评估目的 1）投资--《公司法》 2）为财务会计对企业整体购买价格进行分分配 3）收购前企业价值的评估 4）购买特定的无形资产 5）其他为管理目的而进行的无形资产评估 1）为什么实施评估 2）评估的预期用途 3）谁将依赖于该项评估 《公司法》对出资范围的相关规定: “股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、 2
资产评估经典案例分析
案例六：国产机器设备评估案例 B厂因资产重组，拟将锻压车间的一台设备转让，现委托某评估机构对该设备的价值进行评估，评估基准日为2002年8月31日。评估人员根据掌握的资料, 经调查分析后，决定采用成本法评估。 设备名称：双盘摩擦压力机 规格型号：J53 - 300 制造厂家：A机械厂 启用日期：1997年8月 账面原值：180,000 元 账面净值: 100,000 元 案例分析过程： 、概况 1、用途及特点 该设备是普通多用途锻压设备，用于B厂（被评估设备所属厂家）锻压车间手术器械成型模锻、挤压、精压、切边、弯曲、校正等作业。 该设备结构紧凑、动力大、刚性强、精度高、万能性强、采用液压操纵装置，可进行单次打击和连续自动打击。 2、结构及主要技术参数 （1）结构主要包括：机架、滑块、飞轮与主轴（其上安装两个大摩擦轮）四个部分；液压操纵、刹紧、退料及缓冲四个装置；还有电器设备（主机电和油泵电机）。 （2）主要技术参数 公称压力：3,000KN 打击能量：2,000KJ 最大行程：400mm 最小圭寸闭高度：不得小于300mm 液压系统工作油压：2?3 Mpa 二、估算重置价值 1、估算购置价格
经向原制造厂家一一A机械厂询价得知，相同规格型号的J53—300型双盘摩擦压力机报价（2002年8月31日，即评估基准日）为人民币188,000元。 2、估算重置价值 （1 购置价格=188,000元 （2）运杂费=购置价格X运杂费率=188,000 X 5%^ 9,400元 （3）基础费=购置价格X基础费率= 188,000 X 5%^ 9,400元 （4）安装调试费：根据生产厂家承诺该项费用免收； （5）资金成本：因该机可在不到一个月时间内完成安装调试工作，故资金成 本不计； 重置价值二购置价格+运杂费+基础费+安装调试费+资金成本 =188,000+9,400+9,400+0+0 =206,800 兀 三、确定综合成新率 1、确定经七项调整因素修正使用年限法的成新率 （1）根据《全国资产评估价格信息》1999 年第一期刊出的《机器设备参考寿命年限专栏》，取锻压设备规定使用（经济）年限为17年； （2）确定已使用（实际）年限为5年（启用日期1997年8月－评估基准日2002年8月）； （3）确定七项调整因素综合修正系数a=0.99 ①制造质量a1 —1.10 （A机械厂制造，质量优良）； ②利用程度a2—1 .00 （2班/日作业，利用程度正常）； ③维护保养a3—1.00 （正常）； ④修理改造a4—1.00 （无修理改造）； ⑤故障情况a5—1.00 （无故障）； ⑥运行状态a6—1.00 （正常）； ⑦工作环境a7—0.90 （高温、灰尘、振动）； （4）确定已使用（经济）年限5.05 （5-0.99 ）年； 5）确定尚可使用（经济）年限为11.95（17－5.05）年；
无形资产评估报告案例
无形资产评估报告案例 无形资产评估报告 案例 XX 市 XX 资产评估有限责任公司(INSECT TEARS) 二〇XX 年十一月 A 公司拟出售大功率电热转换体及其处理技术 资产评估报告 书摘要 XX 评报字(20XX)第 003 号 XXXX 资产评估有限责任公司接受 A 公司的委托，根据国家关于资产评估的 有关规定 ，本着客观、独立、公正、科学的原则，对 A 公司拥有的“大功率电 热转换体及其技术”的所有权， 以该项专利技术出售为目的的“预期 收益价值”进行了评估。 我们的评估表达了我们认为上述“专有技术 所有权”，在“特定使用目的”前提下，在评估基准日 20XX 年 XX 月 1 日，所表现的预期收益价值。 “预期收益价值”， 在此被定义为， 该专利技术所生产的产品在 未来销售过程中为企业带来的利润收入现值。 买卖双方对委估资产及市场， 以及 影响委估资产价值的相关因素均有合理的知识背景。 相关交易方将在不受任何外 在压力、胁迫下，自主、独立地决定 其交易行为。 “特定使用目的”是指本次交易的技术受让方将按其约定的目 的和用途使用上述专有技术，并在可预见的未来，不会发生重大改变。本次评估 的技术的使用目的是研制、生产大功率电热转换体。所谓“专有技术所有 权”包括对专有技术的使用权、 使用许可权和获取报酬权及转让权等权利。 所谓使用权是指在符合国家有关法律、 法规并不损害社会公共利益的前提下， 以盈利或非盈利为目的直接或间接实施委估技术;所谓使用许可权和获取报酬权 是指许可他人使用上述使用权规定的全部或部分权利并收取报酬的权利;转让权 是指可以向他人转让上述使用权、使用许可权和获取报酬权的权利。
1/7
《无形资产最新评估准则》讲解及在实务中的运用
《无形资产评估准则》讲解及在实务中的应用 赵强 目录 第一部分：《无形资产评估准则》内容讲解 第二部分：《无形资产评估准则》在评估实务中的应用第三部分：无形资产评估实例研究
第一部分《无形资产评估准则》内容讲解 一、无形资产评估准则讲解 二、 《无形资产评估准则》内容 新《无形资产评估准则》分七章共34条 第一章总则 第二章基本要求 第三章评估对象 第四章操作要求 第五章评估方法 第六章披露要求 第七章附则
第一章总则 1、准则制订依据：《资产评估准则——基本准则》； 2、准则中无形资产的定义； 3、 3、本准则的适用范围； 无形资产的定义 评估准则无形资产定义：指特定主体所拥有或者控制的，不具有实物形态，能持续发挥作用且能带来经济利益的资源。 《企业会计准则第6号——无形资产》中无形资产定义：企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产 两个准则中对无形资产定义的比较： 两个定义的区别点：
评估准则强调了特定主体控制这个理念，更关注特定主体控制下的产权关系对无形资产的影响； 会计的无形资产范围小，评估中的无形资产范围大，既包括可辨认无形资产，也包括不可辨认无形资产； 两个定义的相同点： 都强调不具有实物形态、但能产生经济利益 无形资产准则的适用范围： - 不适用土地使用权、矿业权、水域使用权等无形资产评估； - 执行无形资产评估业务要遵守：包括专利权、商标权、著作权、专有技术、销售网络、客户关系、特许经营权、合同权益以及商誉的评估； - 执行其他相关业务时参照执行：无形资产价值咨询、其他没有实物形态的无形资产估值等； 准则定义的无形资产范围与适用的范围不完全一致
技术资产评估案例解析(doc 7页
技术资产评估案例解析(doc 7页)
无形资产评估案例3.6 技术资产评估案例 案例 一、评估对象 高品质铜金粉属于国家高新技术超微功能粉体材料领域，S公司在借鉴国外先进技术的基础上，运用多学科、多领域前沿技术的交叉综合，于1998年12月成功研制了高品质铜金粉的生产技术。权威部门的检测报告和用户试用报告表明，技术水平达到国际先进水平。 该产品具有分散性好、附着力强、稳定性好、色泽逼真，酷似黄金，且光亮持久等特点，产品各项性能远优于国内低品质产品，可与国外进口产品相比，已成为高档金色包装印刷廉价代金最理想的材
料。 二、评估目的 S科技有限公司研制开发了高品质铜金粉生产技术，为加快公司的高品质铜金粉技术的产业化进程，拟以该技术成果与D上市公司合资，以发挥各自的技术优势和资金优势。为合理确定双方所占的股份，委托评估机构对该技术无形资产的价值进行评估。 三、评估报告用户 该报告委托方为S公司，是报告的主要用户。D公司是拟合资对象，对无形资产评估分析过程及其结果十分重视。因此，本评估报告直接为委托方（技术转让方）提供参考意见，间接为技术受让方投资决策（确定合资方式和认同价值）提供参考依据。 四、评估依据 技术无形资产评估的依据包括法律依据、技术依据。 法律依据主要有评估委托合同、国务院第91号令《国有资产评估管理办法》及《国有资产评估管理办法实施细则》。 评估技术依据是国资办发（1996）36号文件《资产评估操作规范意见（试行）》，委托方提供的《高品质仿金复合金属粉体材料（铜金粉）生产可行性研究报告》及相关资料、委托单位1998～1999年的会计报表、由中国有色金属工业粉末冶金产品质量监督中心出具的《铜金粉产品检测报告》、由H省分析测试中心出具的《铜金粉产品分析测试报告》、用户意见和产品试用报告、产品购销合同等；评估方收集的资料，包括同行专家对技术水平的评价、市场调查情况等。
资产评估案例分析(一)
万元，以第五年的收益额作为第六年以后的永续年金收益，折现率和本金化率选用１０％，按分段法计算其收益现值。 解：第一段收益现值＝６０?０.９０９１+５０?０.８２６５+４０?０.７５１３+５０?０.６８８０+２０?０.６２０９＝１７２.７４１（万元） 第二段在第六年初的本金化值=20/0.1=200（万元） 第二段本金现值=200? 0.6209=124.18（万元） 预期收益现值总额=172.741+124.18=296.921（万元） ?4、被评估设备购建于1985年，原始价值20000元，1990年和1993年进行两次更新改造，主要是添置一些自动化控制装置，当年投资分别为3000元和2000元，1995年对该资产进行评估，假设从1985年至1995年每年的价值上升率为12%，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为6年，求取该设备的更新成本、加权更新成本、加权投资年限及成新率。 解： ?解： ?（1）调整计算现行成本（即更新成本） ?投资日期原始投资额价值变动系数现行成本 ?1985年20000 3.11 62200元 ?1990年3000 1.76 5280元 ?1993年2000 1.25 2500元 ?合计25000 __ 69980元 ?（2）计算加权更新成本 ?投资日期现行成本投资年限加权更新成本 ?1985年62200元10 622000元 ?1990年5280元 5 26400元 ?1993年2500元 2 5000元 ?合计69980元—653400元 ?（3）计算加权投资年限 ?加权投资年限=653400/69980=9.3（年） ?（4）计算成新率 ?成新率=6/（9.3+6）×100%=39.2% ?5、被评估生产线年设计生产能力为10000吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景气，（1）如不降价销售产品，企业必须减产至年产7000吨；或（2）每吨降价100元以保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整期预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%，
最新 经济林资产评估分析-精品
经济林资产评估分析 经济林是森林资源的重要组成部分，是经济效益见效快、受益时间长、经济效益高的商品林林种。经济林资源资产是集体经济组织和农户的重要资产，也是森林资源资产评估中最常碰到的评估对象且评估技术参数多。笔者就经济林资产评估的评估方法及关键影响因子作一下阐述，为经济林资源资产的科学评估提供参考。 一、经济林资产介绍 1.经济林概念经济林是指以生产油料、干鲜果品、工业原料、药材及其它副特产品为主要经营目的的有林地和灌木林地[1]，可分为果品林、食用原料林、林化工业原料林、药用林、其它经济林。果品林是指以生产各种干鲜果品为主要目的的有林地和灌木林地，是安徽省经济林资产评估实务中碰到最多的经济林种类。 2.经济林生长发育的不同阶段经济林通常分成四个生长发育阶段，分别为产前期、初产期、盛产期、衰产期，其生长速率的变化也会因树种、品种、立地条件、不经营水平的同而不同。产前期是经济林的幼龄阶段，以营养生长为主。各经济林的生长发育差异很大，不同经济林树种、相同树种但不同品种之间、相同品种但其经营措施之间差异也相当大，评估时先确定林龄，再对林木生长的状况、产品的产量进行分析，确定林木所在的生长发育阶段。 3.经济林资产经济林资产是以经济林资源为内涵的财产，主要由林地资源资产、林木资源资产、林产品资源资产构成。经济林产品即经济林林木上生长着的经济林产品，长成采收之后，其林中经济林产品资源资产归零，尔后随着经济林产品的形成，其价值又逐渐增加，周而复始。经济林资产的主要经济价值就体现在经济林产品上，在盛产期经济林评估中常忽略林木资源资产的价值，不予估价。 二、经济林资产评估方法 经济林资产评估宜选用重置成本法、收益现值法、剩余价值法、市场成交价比较法[2]。重置成本法是按现时的工价及生产水平，重新营造一块与被评估经济林资产相类似的资产所需的成本费用，作为被评估资源资产的评估值，主要适用于产前期、初产期。初产期经济林用此法进行评估时还要将当年的收益作为经营成本扣除。经济林存在着经营寿命问题，盛产期经济林用重置成本法进行评估时，存在着类似的实体性贬值、功能性贬值，应根据已收获的年限和盛产期的年限比值来测算折旧率。收益现值法是通过估算被评估的经济林资产在未来经营期内各年的预期净收益按一定的折现率折算为现值，并累计求和得出被评估森林资源资产评估值，主要适用于初产期、盛产期。采用收益现值法时应明确该品种经济林的经济寿命，测算拟评估经济林在经济寿命周期内未来各年度的经济收入和成本支出。剩余价值法是针对衰产期经济林资的评估方法。经
无形资产评估及案例分析
无形资产评估及案例分析 季珉 目录 一、无形资产评估的有关问题 二、三种评估方法及案例分析 一、无形资产评估的有关问题 无形资产评估中的理论和实践问题很多，这里列举在实践中经常面临的最重要的5个问题，展开分析。 1、无形资产的确认 什么样的经济现象或财产权利才算是无形资产？ 什么样的经济现象或财产权利能显示或表明无形资产的价值？ （1）可作为无形资产的经济现象 需经专门确认并做可辨识的描述。 应具备合法的存在条件并受法律的保护。 必须具有所有权并能够合法的转让。 必须有无形资产存在的有形证据或证明。 必须在可确认的时间内或作为可确认事件的结果而产生或存在的。 必须是在可确认的时间内或作为可确认事件的结果而被破坏或终止的。客户关系类：客户名单、以往的购货订单资料、往来函件； 契约权：合同或某种书面协议； 商标、专利、版权：书面注册文件； 集合劳动力：雇员清单、人事档案、与就业有关的纳税申报单； 专利技术：图纸、流程图、示意图、程序手册、备记录等； 商誉：财产报表、所得税申报、公司记录和文件、经营和财务预算。（2）不可作为无形资产的经济现象 无形因素或无形影响力 1、市场份额 2、高盈利能力 3、受保护状态； 4、垄断地位； 5、市场潜力； 1
6、神秘性； 7、可以继承或长期使用； 8、竞争优势； 9、独一无二性； 10、折扣价格； 11、变现性； 12、所有权控制。 （3）表明无形资产价值的经济现象 能为其所有者带来可以计量的经济利益。 一个例子： 1）一个新注册的商标—保持经济存在形式； 2）不使用状态—没有经济价值； 3）注册是为了防止被竞争对手获得，商标正被保护性使用—具有经济价值。 无形资产的会计处理—新旧会计准则对比 原准则规定：自行开发并依法申请取得的无形资产，其入账价值应按依法取得时发生的注册费、律师费等费用确定；依法申请取得前发生的研究与开发费用，应于发生时确认为当期费用。 新准则对研究开发费用的费用化进行了修订：研究费用依然是费用化处理，进入开发程序后，对开发过程中的费用如果符合相关条件，就可以资本化。 2、实施无形资产评估的原因—评估目的 1）投资--《公司法》 2）为财务会计对企业整体购买价格进行分分配 3）收购前企业价值的评估 4）购买特定的无形资产 5）其他为管理目的而进行的无形资产评估 1）为什么实施评估 2）评估的预期用途 3）谁将依赖于该项评估 《公司法》对出资范围的相关规定: “股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等 2
《资产评估》案例分析题汇总
《资产评估》案例分析题 1.某企业因业务发展，向汽车公司租用运输卡车5辆，合同约定租期5年，每年年初支付租金每辆2000元。设利率10%。第二章书本P21［例10］ 要求（1）普通年金与先付年金有何不同？（2）计算每辆汽车5年租金共多少？解答：（1）普通年金是指发生在期末的年金，先付年金是指发生在期初的年金。（2）计算每辆车5年租金车共： 先付年金终值=普通年金终值×（1+I）=2000*(A/P,10%,5)*（1+10%）=13431.22(元 ) 2.某企业欲购置一台设备,当时银行利率10%,以分期付款方式支付,每年年初支付30000元,3年期.若不购置还可以向甲企业租用,租用每年年末支付31000元,3年期,应如何决策?第二章书本P22［例11］解答:1)购置设备所需金额现值(先付年金)=30000*(P/A,10%,3)*(1+10%)=82067.7 2)租用设备所需金额现值(普通话年金)=31000*(P/A,10%,3)=77093.9 故应选用租用方案. 3.某企业有一项投资,需投资120万元,投资该项目后每年可获净利润(现金流量)30万,预付项目寿命5年,若无风险报酬率10%,则应否投资该项目?为什么?第二章书本P21［例9］ 答案:投资该项目，每年可获净利润（现金流量）30万元，5年总额为150万，原始投资额为120万，如果不考虑资金时间价值，也不考虑资金的其它用途，该项目应投资。但考虑到资金的机会成本和资金的时间价值，则应进行分析计算。 5年获得的净利润（现金流量）的现值为：30*（P/A,10%,5）=113.724(万元) 即尽管5年内取得的收益总额为150万，大于原始投资额，但由于5年收益是不同时点上取得，而其总额的现值仅为113.724万元,小于原始投资额,因而不应投资该项目. 4、2002年底评估某合资企业的一台进口自动化车床。该车床是于 1995年从英国某公司进口，进口合同中的FOB价格是12万英镑。评估人员通过英国有关自动化车床厂商在国内的代理机构向英国国生产厂家进行了询价，了解到当时英国已不再生产被评估自动化车床那种型号机了，其替代产品是全面采用计算机控制的新型自动化车床，新型自动化车床的现行FOB报价为10第五章书本P113［案例分析2］ 针对上述情况，评估人员经与有关自动化车床专家共同分析研究新型自动化车床与被评估自动化车床
AHP模型无形资产评估案例
组合无形资产评估案例 案例 某厂是一国有企业，在多年的生产经营中开发出某系列产品，销售遍及全国各地，该系列产品的商标已经注册，并被评为知名商标。目前，企业拟进行整体股份制改造，要求对该系列商标的价值进行评估，现委托A资产评估事务所进行该项评估工作。评估人员经调查分析后，决定采用分层法进行评估。 一、分层法评估的基本思路及步骤 层次分析法，简称AHP法（Analytical Hierarchy Process）是美国学者Saaty提出的一种运筹学方法。这是一种综合定性和定量的分析方法，可以将人的主观判断标准，用来处理一些多因素、多目标、多层次复杂问题。 采用AHP法进行组合无形资产价值的分割，关键问题是找到影响组合无形资产的各种因素及其对组合无形资产价值的贡献份额，即比重。其基本原理是： 首先，确定各种因素对组合无形资产价值的贡献权重作为AHP 法的总目标； 其次，将影响组合无形资产价值的具体要素作为方案层的组成要素； 再次，将产生组合无形资产的直接原因作为准则层的组成元素。
最后，在分清了AHP法的三个层次后，就可以在相邻层次的各要素间建立联系，完成AHP法递阶层次结构模型的构造。 运用AHP法解决问题，大体可以分为四个步骤： 第一步：建立问题的递阶层次结构模型； 第二步：构造两两比较判断矩阵； 第三步：由判断矩阵计算被比较元素相对权重（层次单排序）； 第四步：计算各层元素的组合权重（层次总排序）。 （一）分析模型的建立 在进行组合无形资产的分割时，我们总是可以评估出组合无形资产的价值（组合无形资产超额收益的折现或资本化），关键是要找出组合中不同类型无形资产带来的超额收益在总的组合无形资产价值中的贡献，即比重。这样，可以将确定不同无形资产在组合无形资产价值中的权重作为AHP法的总目标，而其中各种不同类型的无形资产应作为方案层的各个不同要素。由于各种不同类型的无形资产对超额收益产生的作用不同，贡献大小不一样，因此将超额收益产生的各种原因（在业绩分析中可以确定）作为准则层的诸元素。分清了AHP 法中的三个层次（问题复杂的还可以将准则层分若干子层次），就可以在相邻层次各要素间建立联系。这一点可以依据一般经济活动的逻辑规律或咨询被评估单位的高级管理人员做到。下层次对上一层次某一因素，即各种类型无形资产对超额收益产生的原因，有贡献的用连线联结起来的，无贡献的不划连线。至此，完成了AHP法层次递层结构模型的构造，称为组合无形资产分析结构图。
浅析经济林资产评估
浅析经济林资产评估 摘要：介绍了经济林资产评估的方法及经济林资产评估中的关键因子，为经济林资源资产的科学评估提供参考。 关键词：经济林;资产评估;评估方法 经济林是森林资源的重要组成部分，是经济效益见效快、受益时间长、经济效益高的商品林林种。经济林资源资产是集体经济组织和农户的重要资产，也是森林资源资产评估中最常碰到的评估对象且评估技术参数多。笔者就经济林资产评估的评估方法及关键影响因子作一下阐述，为经济林资源资产的科学评估提供参考。 一、经济林资产介绍 1.经济林概念 经济林是指以生产油料、干鲜果品、工业原料、药材及其它副特产品为主要经营目的的有林地和灌木林地，可分为果品林、食用原料林、林化工业原料林、药用林、其它经济林。果品林是指以生产各种干鲜果品为主要目的的有林地和灌木林地，是安徽省经济林资产评估实务中碰到最多的经济林种类。 2.经济林生长发育的不同阶段 经济林通常分成四个生长发育阶段，分别为产前期、初产期、盛产期、衰产期，其生长速率的变化也会因树种、品种、立地条件、不经营水平的同而不同。产前期是经济林的幼龄阶段，以营养生长为主。 各经济林的生长发育差异很大，不同经济林树种、相同树种但不
同品种之间、相同品种但其经营措施之间差异也相当大，评估时先确定林龄，再对林木生长的状况、产品的产量进行分析，确定林木所在的生长发育阶段。 3.经济林资产 经济林资产是以经济林资源为内涵的财产，主要由林地资源资产、林木资源资产、林产品资源资产构成。经济林产品即经济林林木上生长着的经济林产品，长成采收之后，其林中经济林产品资源资产归零，尔后随着经济林产品的形成，其价值又逐渐增加，周而复始。经济林资产的主要经济价值就体现在经济林产品上，在盛产期经济林评估中常忽略林木资源资产的价值，不予估价。
资产评估案例分析报告
资产评估案例分析报告 资产评估报告书反映和体现受托的资产评估机构与执业人员的权利与义务，并以此来明确委托方、受托方有关方面的法律责任。下面是小编为您收集整理的范文，希望对您有所帮助。XX汽车制造厂: 珠海市XX资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，对贵公司因拟合资事宜而涉及的企业股东全部权益价值进行了评估工作，评估基准日为20**年1月1日。根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法和评估程序对委托评估的企业实施了实地查勘、财务、统计资料分析与询证。根据委托方的要求，以及评估人员对本次评估目的及相关条件的分析，同意将持续经营价值作为本次评估结果的价值类型，评估结果如下: 一、委托方、资产持有方及评估报告其他使用方1、委托方、资产持有方:XX汽车制造厂，主营业务:汽车制造，该制造厂属于本行业同类产品的中型骨干企业，目前经营状况良好。2、评估报告其他使用方:企业合资经营相对应的出资公证机构及法律、法规另有规定的使用方。二、评估目的为委托方合资项目出资公证这一经济行为提供资产价值参考依据。三、评估对象及评估范围本次评估对象为委托方委托评估的以企业持续经营价值反映的企业股东全部权益价值。本次评估的范围为委托方拟进行合资的汽车制造厂整体持续经营价值，具体包含企业近3年来的各项收入支出现金流，以及对未来5年的净现金流量的测算。四、价值类型及定义本次评估所使用的价值类型为持续经营价值。持续经营价值是指被评估企业按照评估基准日时
的用途、经营方式、管理模式等持续经营下去所能实现的预期收益或现金流量的折现值。五、评估基准日本项目评估基准日定为2011年1月1日，这样与实际现场勘察、评估信息资料分析以及评估目的的实现日期较为接近，有利于评估目的的实现。评估中所采用的价值标准是评估基准日有效的持续经营价值标准。六、评估依据1、法律法规依据(1)中华人民共和国国务院令第91 号(1991 年)《国有资产评估管理办法》; (2)原国家国有资产管理局国资发[1992]第36 号《国有资产评估管理办法施行细则》; (3)国务院国有资产监督管理委员会第12 号令(2005 年)《企业国有资产评估管理暂行办法》; (4)其他与本项评估有关的法律法规。2、评估准则依据(1)财政部发布的《资产评估准则-基本准则》、《资产评估职业道德准则-基本准则》、《资产评估准则-评估报告》、《资产评估准则-评估程序》、《资产评估准则-工作底稿》、《资产评估价值类型指导意见》; (2)财政部发布的《企业会计准则》、《企业会计制度》; (3)中评协发布的《资产评估操作规范意见(试行)》、《企业价值评估指导意见(试行)》、《企业国有资产评估报告指南》; (4)中注协发布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》; (5)其他与本项评估有关的评估准则、规范。3、取价依据及参考依据(1)企业于评估基准日的会计报表; (2)企业最近三年的财务报表; (3)企业提供的银行对账单、有关财务凭证等; (4)企业提供的有关事项说明。七、评估方法本次评估所使用的主要方法为企业永续经营假设前提下的分段收益法。收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的方法。由于企业发展
实验五 经济林林木资产评估计算
实验五 经济林林木资产评估计算 （一）某林场拟将100亩20年生每亩年产茶油27 kg 的茶油林用于抵押贷款，请用收益法和重置成本法评估测算其市场价值。 主要经济指标如下： 另：茶油林一般第1-3年为产前期；第4-10年为初产期；第11-50年为盛产期；经济寿命期为50年。毛茶油平均市场销售价格30元/kg ，提炼茶油后的茶肤收入抵榨油费用，不在另计收入；油茶桃的采摘、茶籽挑选、茶油销售费用及税费等按茶油销售收入的20%计算；投资收益率8％。 相关计算公式： A 、经济林收益现值法: 式中: En ——经济林资源资产评估值；Au —— 盛产期内每年的纯收益值； u ——经济寿命期 ； n ——经济林林木年龄 ；P —利率。 B 、经济林重置成本法： 1、成新率： n —林分年龄；m —林分盛产期的开始年 ；u —林分的经济寿命 2、 林分质量调整系数的计算式： 3、Ｃi －第ｉ年以现时工价及生产经营水平为标准计算的生产成本，主要包括各()n u n u u n p P P A E --+?-+?=) 1(11()() 111+-=+-??=∑i m i i m i n p A C K K E αm u n u m u m n K --=---=1α单位面积产量参照经济林林分年平均均单位面积产量待评估经济林林分年平=K
年度投入的工资、物质消耗和地租等。 4、Ai —第i年经济林产品收入 5、P—利率 由上面可知： 林分质量调整系数K1=27/30=0.9 成新率K α=1-(20-10)/(50-10)=0.75 E =0.9×0.75×3200=2160元/亩 20 100亩总评估值为2160×100=216000元 收益现值法 E =Au×[(1+P)u-n-1]/[P×(1+P)u-n]=0.9×570/0.08×(1.0850-20-1)/ 20 1.0850-20=5775元/亩 100亩总评估值为5775×100=577500元 成本法 2160元/亩 收益法 5775元/亩 学院：旅游学院 专业：林学教育 班级：09级1班 姓名：邓烨 学号：20098899
资产评估案例分析
资产评估 案例分析 ——房地产评估 2003年 此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产。 1、估价对象的登记和权属状况 根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下： 权利人：××有限公司
坐落：××路××号 土地权属性质：国有出让 土地用途：工业 地号：（略） 土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止 2 45公 路，北为 型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。 （二）影响因素说明 1、个别因素分析 （1）建筑物状况
根据实地勘察，估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产，建筑物状况如下： 估价对象红线外具备道路、上水、下水、电力、通讯、供气等基础设施条件。基本生产、生活设施完善。 2、区域因素 估价对象所在的××区位于上海的南翼，杭州湾北岸，东西长41公里，南北宽22公里，总面积687平方公里。××区历史悠久，人杰地灵，气候宜
人，土地肥沃，资源丰富，海岸线长31.6公里，江岸线长13.6公里，港口码头等设施齐全，开发前景广阔，是上海市的南大门。 近年来××区抓住机遇以吸收上海大企业和全国大企业为方向，以开发市级工业区为重点，吸引外资，开拓国际市场，逐步形成机电设备、汽车配件等一批新型支柱产业框架，全区经济已进入适度和相对平稳发展的轨道，区内海 ×× 经济形到 上海长远发展的总体目标是：到2010年，把上海建成为国际经济、金融、贸易中心之一，在后十年上海需要继续保持二位数的经济增长速度，人民生活水平接近发达国家(地区)水平。要基本实现与世界经济的全面接轨和功能的根本改变。 由于我国已加入WTO，作为国家最大经济中心的上海市与国际间的经济活
资产评估案例分析
资产评估案例分析题 1. 被评估企业为一拟准备上市的酒店，评估基准日为2003年12月31日，该酒店2003年的财务状况详见2003年利润表，表中补贴收入30万元为因“非典”原因国家给予的退税收入，营业外支出l5万元为防“非典”发生的专项支出。评估人员对该公司的情况进行深入调查及对历史数据分析后，对该企业正常经营情况下的有关财务数据做出如下判断：（1）由于非典原因，该企业2003年的实际收入仅达到企业正常经营收入的60%； （2）企业主营业务成本约占主营业务收入的50%，营业费用约占主营业务收入的5%，管理费用约占主营业务收入的5%； （3）财务费用（利息支出）约占主营业务收入的10%，其中长期负债利息占财务费用的80%； （4）主营业务税金及附加占主营业务收入的5.5%； （5）企业所得税税率为33%. 2003年利润表 项目行本年累计数 一、主营业务收入1 1 000 000.00 减：主营业务成本3 550 000.00 主营业务税金及附加5 55 000.00 二、主营业务利润（亏损以“-”号填列 6 395 000.00 加：其它业务利润（亏损以“-”号填列）7 减：营业费用8 80 000.00 管理费用9 100 000.00 财务费用10 80 000.00 其中：利息支出11 80 000.00 三、营业利润（亏损“-”号填列）13 135 000.00 加：投资收益（亏损以“-”号填列）14 补贴收入15 300 000.00
营业外收入16 减：营业外支出17 150 000.00 四、利润总额（亏损总额以“-”号填列18 285 000.00 减：所得税（所得税税率为33%）19 94 050.00 五、净利润（净亏损以“-”号填列）22 190 950.00 评估人员根据被评估企业的实际情况及未来发展前景，选取了同行业5个上市公司作为参照物并经综合分析、计算和调整得到一组价值比率（倍数）的平均数值，具体数据如下：（1）市盈率为l0； （2）每股市价与每股无负债净利润的比率为7； （3）每股市价与每股主营业务利润的比率为3.8. 要求：根据上述资料运用市场法评估该酒店市场价值。（最终评估值以算术平均数为准，运算中以万元为单位，评估结果保留两位小数）。 参考答案： 收益调整表 （1）主营业务收入=100÷60%=166.67（万元） （2）主营业务成本=166.67×50%=83.33（万元） （3）主营业务税金及附加=166.67×5.5%=9.17（万元）
经济林评估
经济林评估 经济林是一个大林种。根据中华人民共和国林业部《森林资源调查主要技术规定》经济林林种以下还可分为四个二级林种：1、油料林，2、特种经济林，3、果树林，4、其他经济林 一、经济林资产的经营特点及经济林资产界定 （一）经济林资产的经营特点 1、种类繁多、资源丰富 2、栽培的历史悠久、生产经验丰富 3、产品利用的形式多样、培育技术复杂 4、经济林经营见效快、收益时间长 5、经济林的经营需要较高的投入 6、经济林的成熟期不明显，且差异大 （二）经济林资产的界定 经济林资产是以经济林资源为内涵的财产，它包括所有以经济林要求进行经营的经济林资源。经济林资产主要由三部分构成： 1、经济林的林地资产 经济林林地资产就是指承载着经济林林木的土地。这类土地的地利等级一般较高，多属于低山、矮山、近山，交通条件较方便，其地租一般要高于其他林种。地租的测算一般以其上面的经济林种类、经营方式、收益和成本为基础。 2、经济林的林木资产 经济林的林木资产就是经济林的林木。它们具有生产经济林产品的能力。它们的价格与其生产能力有关。 3、经济林产品资产 经济林产品即经济林林木上生长着的经济林产品。它是半成品，长成采收之后，其林中经济林产品资产为零，尔后随着产品的形成，其价值又逐渐增加。 二、影响经济林资源资产价值的主要因素 1．经济林的树种和品种 2．经济林树种的年龄和生长阶段
3．经济林树种的经济寿命 4．经济林树种的产量资料 5．经济林的经营成本 6．经济林产品的销售价格 7．社会平均利润率 8．地利等级 三、经济林资源资产的评估方法 经济林资源资产的评估方法在总体上仍是现行市价法、重置成本法、收益现值法。但处于不同生长发育阶段的经济林资源资产的经济效益和经营特点均不相同，选择的评估方法也不一样。以下分别各个生长发育阶段进行讨论。 （一）产前期的经济林资源资产 产前期：是指果树从栽植或嫁接开始，到开始开花结果的时期，多采用重置成本法进行测算，现行市价法也可使用。 1、重置成本法: 新造经济林的生产工序主要有劈山清杂、开带挖穴、施肥定植、防病治虫、修枝定形、除草、管理费用分摊、林地地租等。其计算公式为 ： 式中：Ｅn —第n 年的经济林资源资产评估值 Ｋ—经济林林木质量调整系数 Ｃi －第ｉ年的生产成本， ｎ－经济林年龄 2、市场成交价比较法 市场成交价比较法的使用与用材林林木资源资产评估相同，要求有发育充分，制度健全的交易市场，且具有可选案例三个或三个以上方能实施。 – 式中：Gi —第i 个案例经济林资源资产单位面积交易价格 Ki —物价调整系数 Ki1—林分质量调整系数 () 1 11+-=+??=∑i n n i i n P C K E 1 1 i i n i i n K K G n S E ??= ∑=
资产评估案例分析
案例分析 摘要：由安琪管理层与技术骨干控股的日升科技在2006年增资安琪伊犁，投资仅为3489.28万元。三年后，安琪酵母向日升公司发行股份，购买其持有的安琪伊犁30%股权、安琪赤峰10.5%股权和宏裕塑业65%股权，期中安琪伊犁评估值最高，达6.1亿元。3年前以三千多万元从上市公司手中增资过来的资产，现在却要以6亿多卖给上市公司，这次定向增发收购的主要资产竟然大涨了17.5倍，安琪酵母管理层380人的股权实现18倍的增长，这绝对是一笔高收益的投资，而其中最大的受益者就是安琪酵母的高管及骨干。 资产评估，即资产价值形态的评估。是指专门的机构或专门评估人员，遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的方法，以货币作为计算权益的统一尺度，对在一定时点上的资产进行评定估算的行为。其评定价格也是一种模拟价格，具有不确定性的特点。因此，资产评估需要规范进行。 作为我国社会经济活动中一个重要的中介服务行业，资产评估在社会主义经济体制改革中发挥着十分重要的作用，已经成为社会主义市场经济不可或缺的重要组成部分。但在中国还不健全的行业管理体制和不对等的风险收益之下，这座天平已经收到了部分企业股东，高管的操纵。其中一个最好的案例，就是“安琪酵母高管造富：三年十八倍的炼金术”。下面，就对此案例进行分析。 一．安琪收购的始末原因 安琪酵母是一家优质的上市公司，该行业研究员给出的公司动态市盈率估值水平一直在30倍以上，这一方面反映了市场对安琪酵母作为酵母行业龙头以及未来发展的信心，另一方面，较高的市盈率也对应较高的发展预期，如果公司未来的发展不如预期，那么公司股东将会受到损失。 安琪集团和安琪酵母中层管理人员和科技骨干于2006年5月29 日,成立宜昌裕宏投资发展公司和宜昌裕华投资发展公司,两者注册资本分别为902万元和843万元，资金来源均为自有资金。2006年6月20日,裕东公司与裕宏和裕华三家公司共同出资4000万元成立日升公司。其中，裕宏公司出资898万元,占注册资本22.45%,裕华公司出资839e万元,占注册资本20.975%。 在成立后短短的6天内,日升公司即进行了两次“精准”收购:2006年6月24日,436万元收购了安琪酵母赤峰公司的10.5%股权;2006年6月26日,安琪伊犁召开2006年度第一次股东会,决议增加公司注册资本至9,300万元,其中安琪酵母以安琪伊犁累积资本公积金转增股本10万元,安琪酵母累计出资6,510万元,占注册资本70%,日升公司以现金投3,489万元,其中2,790万元计入出资额,占注册资本30%。 2009年9月，安琪酵母公布增发报告表明,本次增发股票对象为湖北日升科技有限