物业基本概念
第一章物业管理的基本概念
第一节物业
一、物业的含义
“物业”一词译自英语propertｙ或estate，由香港传入沿海、内地，其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。“物业”一词在国外，特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。
物业是单元性的房地产。物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。物业有大小之别，它可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。
关于物业的内涵，国内各类著述的提法至少有几十种，概言之，主要包括以下要素：
(1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇；
(2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；
(3)屋宇的建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路。
由此观之：单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业。物业应是房产和地产的统一。这里的地产，系指与该房业配套的地业。
二、物业的性质
世界上每个事物都有自己的属性，物业也不例外。分析和把握物业的属性，对于我们了解物业和物业管理的本质，掌握物业管理运作规律，搞好物业管理有着十分积极的意义。
(一)物业的自然属性
物业的自然属性又称物业的物理性质，是指与物业的物质实体或物理形态相联系的性质，它是物业社会经济性质的物质内容和物质基础。物业的自然属性主要指：
1.物业的二元性
物业的物质实体往往表现为具有特定用途和明确属主的建筑物。而无论何种建筑物，其基础总是建筑在土地之上，成为土地的附属物，土地的功能则借助于建筑物得以充分发挥。因此，在经济发达的社会，物业多为土地与建筑物的统一体，兼有土地与建筑物两方面的物质内容。当然，对于不同的物业，其二元组成的比重有所不同。例如，从总体而言，物业的建筑面积与土地面积的比值在城市就高于乡村，在经济、文化和商业中心就高于重工业基地。物业的二元性，是其他任何商品都不具备的，它决定了物业必然兼有土地与建筑物二者特有的各种性质。
2.物业的有限性
物业的有限性，从根本上来讲，是由土地的有限性决定的。天然的土地有限，用作兴建建筑物的优良建筑地段更有限。人类只能在有限的土地上开发建设。由于现代建筑物技术要求高、耗资大，因此物业的数量还受制于社会经济力量和技术水平。
3.物业的差异性和多样性
物业的差异性主要是就土地而言的。由于土地数量有限，随着人口的增加和经济的发展，人类就必须开发利用劣质土地。土地的优劣，在农村主要取决于土地的天然尺度和其他自然条件，在城市主要取决于地段的区位及其技术条件。物业的多样性主要是就建筑物而
言的。由于建筑物的功能、位置、自然环境、技术经济条件的不同，形成了物业形式的多样性。每一建筑物都是单件产品，它们在类别、品种、规格、结构、式样、外观，以及年代等方面，都存在着某种不同之处。
4.物业的固定性
物业的固定性主要是指物业空间位置上的不可移动性。人们无法将某一物业从偏远区位移动到商业中心，即使人们将地上建筑物与土地相分离，也只是改变物业用途，不能移动法律意义或实质上的物业位置。
5.物业的永久性和长期性
物业的永久性是就土地而言的。土地是永存的，具有不可毁灭性，而建筑物则可能灭失或逐渐损耗，直到丧失物理寿命。物业的长期性主要是就建筑物而言的。建筑物一经建筑完成，在正常情况下，其物理寿命期限可达到数十年甚至几百年，可供人们长期使用。所以，物业既可以一次性出售，也可以通过出租的方式零星出售，边流通边消费；其价值可以一次收回，也可以在较长时期中多次收回。
6.物业的配套性
物业的配套性，是指物业以其各种配套设施，满足人们各种需要的特性。没有配套设施的物业不能满足人们的各种需要；人们的各种需求从客观上决定了物业的配套性。物业配套越齐全，其功能发挥就越充分。
(二)物业的社会属性
物业的社会属性可以从两个方面来研究：作为一种商品，物业具有经济属性；从这一商品的生产关系和财产关系的调整及归属来看，物业具有法律属性，即物业权属问题。
1.物业的经济属性
首先，物业的经济属性表现为它的单一商品属性。物业的商品性是由物业的使用价值和商品经济决定的，它具有几方面的实质性内容：物业的价值和使用价值是通过市场交易活动得以实现的，物业的买卖、租赁、抵押，土地使用权的出让与转让，都是体现物业商品性的具体方式；物业的开发建筑、经营管理都是商品经济活动，必须遵从价值规律这一最基本的经济运行规律；物业的分配与消费，即便是非盈利性的，也无不充斥着商品的行为，奉行着“商品—货币”的规则；参与物业开发建设、经营管理与消费的人与人之间的关系，本质上是一种商品经济的关系，从生产到消费都不是无偿的。
其次，物业的经济属性还表现为它的供应上的短缺性。物业在供应上的短缺，一方面表现为土地资源供应的绝对短缺，另一方面表现为建筑资源供应的相对短缺。
再次，物业的经济属性表现为它的保值、增值性。物业能够保值、增值，这已经为越来越多的人们所认识。应该看到，物业的增值是一种长期的趋势，而不是直线式的运动。从某一时期来看，物业的价格可能有升有降、上下波动；但从长期来看，它无疑呈现出在波动中上扬、呈螺旋式上升的趋势。
最后，物业的经济属性表现为宏观政策上的调控性。由于物业的稀缺性，也因为物业是关系到国计民生、社会稳定的重大问题，更因为我国的物业是从福利性分配享有、行政性管理转换过来的，政府在宏观政策上的调控就显得尤为重要。具体表现在：一是为了维护土地的社会主义公有性，合理保护、开发土地资源，实现城市经济、社会发展目标，科学、合理地规划、建设城市，并与城市的远景发展需要结合起来，政府通过各种政策、法令、法规，从宏观上来调控物业建设的数量、容积、布局、高度、类别等；二是物业建设是一个系统工程，涉及许多相关的法律、法规、政策，也涉及市容环境保护、绿化、治安管理等有关法规条例；三是作为物业本身，其管理也有一个法律和政策的约束、规范的过程。《城市房地产管理法》对物业管理公司资质验证、物业管理、产权产籍管理等等都有明文规定。
2.物业的法律属性
物业的法律属性集中反映在物权的关系上。房地产物权，在我国是指物权人在法律规定的范围内享有的房屋的所有权，及其占有土地的使用权。
与购置其他商品不同的是，购入物业就意味着购入一宗不动产之所有权(物权)，而且，物业的所有权不仅是一项单项权利，而且是一个权利束，拥有多项权能，如租售、抵押，形成一个完整的、抽象的权利体系。在这一权利体系中，各种权利可以以不同形式组合，也可以相互分离，单独行使、享有。显然，房地产物权比其他商品财产权的结构更为复杂。
三、物业与房地产、不动产的区分
“物业”、“房地产”、“不动产”三个概念常被交换使用，三者之间有着密切的联系。
“房地产”一词有狭义和广义两种解释：狭义的房地产是指房屋、屋基地以及附属土地。这些附属土地是指房屋的院落占地、楼间空地、道路占地等空间上与房屋和屋基地紧密结合的土地。广义的房地产是指全部土地和房屋，以及附着于土地和房屋上不可分离的部分。从法律意义上说，房地产本质上是指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。这种财产是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、租赁权、抵押权等。
“不动产”一词译自英语real estatｅ或real property。在英语中，real estate 具体是指土地及附着在土地上的人工建筑物和房屋；real property具体是指real estate及其附带的各种权益。房地产由于其位置固定，不可移动，通常又被称为不动产。从广义的“房地产”概念来说，“房地产”与“不动产”是同一语义的两种表述。房地产的表述倾向于表明这种财产是以房屋和土地作为物质载体，而不动产的表述侧重于表明这种财产具有不可移动这一独特属性，但两者所指乃同一对象。英语中，real estate和ｒeal property 可互译互称，两者关系可见一斑。
从以上的分析可以看出，“物业”、“房地产”、“不动产”三个概念虽有内在的紧密联系，然而内涵不完全相同，归纳起来，主要区别有：
(1)称谓领域不同。就一般情况而言，“不动产”是民法惯常使用的词汇，“房地产”则是经济法和行政法及商事实务中较常用的称谓，而“物业”仅仅是房地产领域中单元性的房地产概念的别称。
(2)适用范围不同。“房地产”与“物业”在某些方面可通用(如基于狭义房地产概念) ，但“物业”一般多指一个单项的“物业”单位(如单项的房产、地产)或一个独立的房地产公司(也称“物业公司”)；而“房地产”是指一个国家、地区或城市所拥有的房产和地产。因此，从宏观的角度来看，一般只用“房地产”而非“物业”。如“房地产业”不可以“物业”代替，“房地产体制改革”也不可用“物业体制改革”代替。
(3)概念外延不同。一般而言，“房地产”概念的外延是包括房地产的投资开发、建造、销售、售后管理等整个过程。“物业”有时也可用来指某项具体的房地产，然而，它只是指房地产的交易、售后服务这一使用阶段或区域。所以，两者有宏观与微观之别，有全体与部分之差。
基于上述分析，“物业”这一概念的定义可界定为：物业是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的屋宇及与之相配套的设备，市政、公用设施，屋宇所在的建筑地块与附属的场地、庭院。物业根据其用途可分为：住宅、写字楼、商场、酒店旅馆、工业厂房等等。
一、物业管理的概念
物业管理作为房地产市场的消费环节，实际上是房地产开发的延续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式。物业管理既是房地
产经营管理的重要组成部分，又是现代化城市管理不可缺少的一环，在国际上十分流行并获得了蓬勃的发展，被人们视作现代化城市的“朝阳”产业。
关于物业管理的定义，一种说法是广义、狭义论。广义的物业管理是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及售后的服务；狭义的物业管理，其主要任务是楼宇的维修养护，以及管理好各层的机电设备和公共设施，还包括治安保卫、环境绿化、分送信报、传呼电话、打扫卫生等项目。
另一种说法是根据英语的多种译法，概括为“不动产管理”或“房地产管理”。也有人直接用“物业经营”一词来替代“物业管理”，以示与传统的房地产管理的区别，或与企业管理的区别。
现在一般的说法是，物业管理类似于房地产管理，但比房地产管理范围更广泛。这个范围是向横发展、向后延伸、向周边拓展，如管理范围包括机电设备维修、清扫、治安保卫等服务性的内容，而不包括房地产投资、开发、生产经营。
综上所述，物业管理是指物业管理经营人受物业所有人或使用人的委托，运用现代管理与服务技术，按照委托管理合同，对已投入使用的各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理，为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务，创造安全方便的居住和工作环境，提高物业的使用价值和经济价值。
物业管理的这一定义，有着丰富的内涵：
(1)物业管理的管理对象是物业。这个物业是指在建或已投入使用的物业，即楼宇。
(2)物业管理的服务对象是人，即物业所有人(业主)和使用人。
(3)物业管理的属性是经营。物业管理被视为一种特殊的商品，物业管理所提供的是有偿的无形的商品——劳务与服务。
(4)这种劳务、服务的投入能起到完善物业的使用效能，并使其保值、增值的作用。
(5)物业管理是采用现代科学管理手段对物业实施全方位、多功能的管理，融管理、服务、经营于一体。
(6)物业管理的基本要求是统一管理和协调，既包括相对独立的物业(楼宇等)或小区物业的统一管理和协调，也包括辖区范围内各个方面的统一管理和协调。
(7)优质的物业管理与社区服务相结合，为业主和使用人提供物质、精神方面的服务。
(8)就法律属性而言，物业管理是具有中介性质的信托管理，通过一定的契约，规定相关各方的权利和义务。
(一)物业的经营管理与物业的管理经营
一般来说，管理就是计划、组织、指挥、协调、监督关于执行企业大政方针，达到设定目标的一系列工作。
经营管理合起来讲，也可理解为企业决策和执行决策。经营与管理是两个不同的概念。其主要区别是：其一，经营着重于经济活动的总体和长远规划，管理着重于支配现在的经济活动；其二，经营要在经济单位或组织与整体、全局之间进行纵横向协调，管理只组织经济单位或组织内部和产销的协调；其三，经营决定方针、目标和要求，管理实现方针、目标和要求。
物业的经营是指物业投资开发、生产、销售的决策。但是，这些进行物业的投资、生产、销售的单位或组织，也需要内部和产销的管理，因而构成经营性的管理。这里包括作为甲方的投资营销的房地产企业的经营性管理，也包括作为乙方的建筑单位和企业的经营性管理。
物业的管理是围绕以物业养护维修、保值增值为核心的计划、组织、指挥等经济活动。但是，以管理工作为主的物业公司，也需要管理性的决策，因而构成了管理性的经营。比如，物业管理的经营就需要筹措资金，而每一家物业管理公司更少不了总体经营性的规划。从这个角度上说，管理性的企业经营的含义，一是指其组织管理的过程中也需要决策，二是指其
管理内容中有经营性的业务。比如，物业管理公司搞经纪、中介、营销、租赁，甚至是为了管理而开展营销、出租物业等业务。这些都不改变物业管理和管理单位的性质。因此，以“物业经营”概念来代替“物业管理”是不可取的。
(二)物业管理与企业管理
近年来，物业管理要企业化，已经引起了政府有关部门的重视和行业有识之士的认同，并逐步实施。所谓物业管理企业化，就是物业管理公司按照现代企业制度的要求，自主经营，自负盈亏，自我发展，自我约束，成为具有独立法人地位的经济实体。但是，应注意物业管理与工业企业管理的区别：其一，产业性质不同。物业管理是第三产业，工业企业属第二产业。其二，管理形态不同。物业管理不生产实物形态产品，即它的管理对象是成品，即物业。管理只意味着提供了服务，而管理服务始终是与环境处在交流中，是开放型的。工业企业管理却不同，它是以产品生产为终端，是一种封闭型的管理。其三，管理模式不同。物业管理是委托型、契约化的服务，工业企业管理是生产型、技术化的监控。
二、物业管理的起源及其原因
物业管理是社会经济发展到一定水平的必然产物。传统意义上的物业管理起源于19世纪 60年代的英国。由于工业革命的发展，大量农村人口涌入工业城市，引起了对城市房屋需求的增加，但对其缺乏管理导致了诸如房屋破损严重、居住环境日趋恶化等社会问题。当时，英国有一位名叫奥克维娅·希尔(Octavia Hill)的女士迫不得已为其名下出租的物业制订了一套规范租户行为的管理办法，出乎意料地收到了良好效果，招致当地人士纷纷效仿。这可以说是世界上最早的“物业管理”。时至今日，英国的物业管理作为一个固定行业，整体水平是世界一流的。除了传统意义上的楼宇维修、养护、清洁、保安外，物业管理的内容已延展到工程咨询和监理、物业功能布局和划分、市场行情调查和预测、目标客户群认定、物业租售推广代理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。在普遍推行物业管理的同时，成立了英国皇家物业管理学会，会员遍布世界各地。
物业管理是一种与房地产综合开发这种现代化生产方式相配套的综合性管理，是与产权多元化格局相衔接的统一管理，是与社会经济发展相适应的社会化、专业化、经营型的管理。与没有管理的、无序的房屋经营和传统的房屋管理相比，这种集高度统一的管理全方位、多层次的服务和市场化经营为一体的充满生机和活力的物业管理一出现，就显示了强大的生命力。其原因是：
第一，物业管理是一种社会化的管理模式，它摆脱了自营的分散管理方式，为多个产权单位、产权人找到了一个总管家；同时，也为政府各职能管理部门找到了一个总代管，在授权的范围内去落实各项管理内容，以克服旧体制下各自为政、多头管理、互相推诿的种种弊端，从而有利于提高城市管理的社会化程度，以充分发挥各类物业的综合效益和整体功能，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。
第二，物业管理是一种专业化的管理，它是由专门的管理公司通过合同或契约，按照产权人和使用人的意志与要求去实施的管理，从而摆正了主人和管理者的关系，将自营自管的无序管理和行政性的管理终身制变为企业经营型的聘用制。在这样的机制下逐步形成有活力的物业管理竞争市场，业主有权选择物业管理企业，物业管理企业必须依靠自己良好的管理和服务才能进入和占领这一市场。这就从根本上促进了服务态度的改变、服务质量的改善和管理水平的提高，从而有利于提高城市管理的社会化、专业化程度，并向现代化的管理方式转换。
第三，物业管理是一种经营型的管理，它推行的是有偿服务、合理服务，并通过多种经营，使各类物业的管理逐步走上以业养业、自我发展的道路。这不仅减少了政府的压力和负
担，使得房屋维修和养护的资金有了来源，而且使得业主、使用人受到全方位、多层次、多项目的服务。
第四，物业管理是建管结合的纽带，它通过早期介入与后期跟进，突出了管理的重要性，从而理顺、摆正了建设与管理的关系，有利于发挥投资效益，使社会财富和业主的财产得到保值、增值。
三、物业管理的特点
物业管理是一种有别于以往房产管理的一种新型的管理模式，其管理具有社会化、专业化、企业化、经营型的特点。
1.物业管理的社会化
物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会分工汇集起来统一管理，诸如房屋、水电、清洁、保安、绿化等。每位业主只需面对物业管理企业一家就能将所有关于房屋和居住( 工作)环境的日常事宜办妥，而不必分别面对各个不同部门，犹如为各业主找到了一个“总管家”，而对政府各职能部门来说，则犹如找到了一个“总代理”。业主只需根据物业管理部门批准的收费标准按时缴纳管理费和服务费，就可以获得周到的服务，既方便业主，也便于统一管理，有利于提高整个城市管理的社会化程度，以充分发挥各类物业的综合效益和整体功能，实现社会效益、经济效益、环境效益、心理效益的统一和综合改善。
2.物业管理的专业化
物业管理是由专业的管理企业——物业管理公司实施对物业的统一管理。这种管理是将有关物业的各专业管理都纳入物业管理企业的范畴之内，物业管理企业可以通过设置分专业的管理职能部门来从事相应的管理业务。随着社会的发展，社会分工渐趋于专业化，物业管理企业也可以将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司。例如，机电设备维修承包给专业设备维修企业，物业保安可以向保安公司雇聘保安人员，园林绿化可以承包给专业绿化公司，环境卫生也可以承包给专业清洁公司。这些专门组织的成立，表明这一行业已从分散型转向了专业型。这种转向有利于提高城市管理的专业化和社会化程度，并能进一步促进城市管理向现代化的管理方式转换。
3.物业管理的企业化
物业管理单位是企业单位，不是事业单位，也不具备政府行为职能。物业管理企业作为一个独立的法人，应按照《中华人民共和国公司法》的规定运行，不受任何干扰，政、事、企完全分离。因此，物业管理企业必须依照物业管理市场的运行规则参与市场竞争，依靠自己的经营能力和优质的服务在物业管理市场上争取自己的位置和拓展业务，用管理的业绩去赢得商业信誉。当然，物业管理企业在运作过程中还要处理好与有关部门，如街道、居委、公安、市政、公用、邮电、交通等行政或事业性单位的关系，以“物业”为中心，相互协调。这样就能使物业管理企业从管理上、经营上和服务上下功夫，为业主创造一个方便、安全、清静、整洁的居住和工作环境。
4.物业管理的经营型
物业管理企业的服务性质是有偿的，即推行有偿服务，合理收费。物业管理的经营目标是保本微利，量入为出，不以高额利润为目的。物业管理企业可以通过多种经营，使物业的管理定于“以业养业、自我发展”的道路，从而使物业管理有了造血功能，既减少了政府和各主管部门的压力和负担，又使得房屋维修、养护、环卫、治安、管道维修、设备更新的资金有了来源，还能使业主得到全方位、多层次、多项目的服务。
物业管理是一种和房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合管理；是与随着住房制度改革的推进而形成的产权多元化格局相衔接的统一管理；是与建设社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理。这种集高度统一的管理、全方位多层
次的服务、市场化经营为一体的充满生机和活力的物业管理一出现，就越来越显示出其强大的生命力。
四、物业管理的职能与地位
(一)物业管理的五种职能
物业管理的职能可以分为决策与计划、组织、指挥、控制、协调五种职能。
1.决策与计划职能
决策是指对物业管理目前和长远的目标以及实现此目标有关的一些重大问题所作出的选择和决定，如物业辖区总体管理的方向、业主管理委员会的组建、物业管理企业的选择、物业管理企业的发展方向等。这些问题解决不好，就会给物业管理工作带来很大的盲目性。因而，物业管理首先必须作出正确的决策。有了正确的决策，还必须有科学的计划，即把决策的目标具体化，变成一定时期内物业管理的行动纲领。物业管理的计划职能应由业主管理委员会和物业管理企业共同执行，物业管理企业尤其要发挥主动性。决策正确与否、计划是否科学对物业管理的效果具有决定性的作用。从这个意义上讲，决策与计划是物业管理的首要职能，忽视这一职能，必然会使物业管理陷于混乱。
2.组织职能
组织就是根据已确定的计划和提高管理效率的原则，把物业管理的各个要素、各个环节和各个方面，从管理的分工协作上，从上下左右的关系上，从时间和空间的联系上都合理地组织起来，形成一个有机结合的整体，使整个物业管理活动变成一部“大机器”。在这部“大机器”中，包括人、财、物、环境等要素，应做到尽可能好的结合，从而最大限度地发挥它们的作用。物业管理的组织职能主要由物业管理企业执行。物业管理企业必须正确实施管理的组织职能，合理地确定企业内部的管理体制，包括管理机构的设置、职权的划分和岗位责任制的建立，以发挥各个管理环节、各级职能部门的主动性。从一定意义上讲，组织水平的高低，直接决定物业管理活动效益的大小。
3.指挥职能
指挥是根据计划，对整个物业管理活动进行领导和督促。由于物业管理活动十分复杂，涉及面广，如果没有科学的指挥，即使物业管理这部“大机器”组织起来了，也不可能正常运转，物业管理活动也不可能达到预期的效果，既定的计划目标也难以保证实现，所以指挥职能是保证物业管理活动顺利进行必不可少的条件。要实现科学的指挥，物业管理的指挥系统必须经常进行调查研究，分析物业管理活动的全过程，掌握物业的状况和业主的需求，以取得指挥的主动权。
4.控制职能
控制也叫监督，就是物业管理在执行计划过程中，必须经常控制监督计划的执行情况，把实际情况与原定的目标、计划、规章制度进行对比，找出差异，分析原因，采取必要的对策，以推动物业管理活动不断发展、完善。控制职能要求建立、健全各项规章制度，包括业主公约、物业辖区管理章程、业主管理委员会章程、住户手册、物业管理公司岗位责任制、物业辖区综合管理规章等；也要求建立周密高效的管理信息系统；还要求及时核实管理活动的成效，做好各方面的考核，从而使控制与监督有充分的依据。
5.协调职能
协调也叫调节，就是协调物业辖区内外各方面的活动，使它们能建立起良好的协作配合关系，不至于发生矛盾，以有效地实现物业管理的决策计划目标。协调包括纵向协调与横向协调、内部协调与外部协调。纵向协调就是协调物业管理指挥系统与各职能部门之间的活动关系；横向协调就是协调同级各部门之间的活动和关系；内部协调即协调物业管理辖区内部上下左右各方面的活动、关系；外部协调则是协调物业管理与社会各有关方面的活动和关
系，包括街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门。对物业管理来说，纵向协调、横向协调、内部协调的关键在于全体业主和物业管理企业全体员工能清楚地了解物业管理的目标、方针、决策计划和规章制度；而外部协调则需要社会各方面的通力配合及法律法规的健全。
上述物业管理职能是一个有机的统一整体。通过决策和计划职能，可以明确物业管理的目标与方向；通过组织职能，可以建立实现目标的手段，使整个物业管理成为一部协调的“大机器”；通过指挥职能，可以建立正常的物业管理秩序；通过控制职能，可以检查计划的实施情况；通过协调职能，可以修正偏差，使计划更符合物业管理的实际，并及时解决物业管理内外部的矛盾，保证物业管理计划决策的实现。
(二)物业管理的地位和作用
1.促进房地产市场的发展
物业管理是深化房地产经济体制改革、实行房屋商品化的客观需要，具有繁荣和完善房地产市场的作用。
随着我国经济体制改革的不断推进，房地产经济的体制改革也在向纵深发展。我国房地产经济体制改革的方向是市场化、商品化和住房自有化。随着房屋商品化的逐步实施，各类住房分幢、分套出售，大厦分层、分单元出售后形成了一个住宅区内或一幢高层建筑里有着几个、几十个甚至几百个多元产权的毗邻关系。它不仅使原有的公房所有制为主体的房屋格局被大量共有、共用而又相互毗连的房屋格局所取代，而且也使传统的按产权、按部门分散管理的办法，以及用计划包干的维修管理办法再也不能适应形势发展的需要了，由此形成了产权多元化和管理社会化的新格局。这种新格局要求有与之相适应的房屋管理的新模式来代替传统的、非市场取向的管理模式。从对目前公有房屋出售中居民心态的调查可以看出，居民最担心的是公房出售后的管理维修问题，包括经费、权利、责任和如何落实。所以，物业管理是房地产经济体制改革和住房制度改革不可缺少的配套工程，并且具有深化、促进和完善房地产经济体制改革的意义和作用。就整个房地产市场来说，物业管理无疑拓宽了房地产市场范围，完善了房地产投资，促进了房地产市场向健康有序的方向发展。
2.有利于提高房地产投资效益
物业管理是房地产经营活动的基本环节，具有提高房地产投资效益的作用。
在房地产市场中，就一个房地产项目而言，存在着开发、经营、管理三个环节。按程序来说，物业管理是房地产开发、经营的落脚点。改革开放以来，我国房地产业发展初期的重点是解决数量问题，实行的是一种数量增长型经济，因而存在着重开发建设、轻管理的现象，使开发建设与管理脱节，这也是造成我国房地产管理效率低、房地产投资效益差的根本原因所在。随着国家宏观政策的调整，单纯的数量增长已经不能适应市场需求，房地产要提高投资效益，要向效益增长型转变，就必须加强物业管理，使房地产开发、经营、管理三个环节全面协调地发展。
加强物业管理不仅能使物业保值，而且还可以使物业增值。一方面，良好的物业管理可以使物业处于完好的状态并使之正常运行，可以延长物业的使用寿命，还可以通过基本业务、专项业务和特色业务的服务，适当改善和提高物业的使用功能，提高物业的档次和适应性，进而推动物业的升值；另一方面，优质的物业管理，还能受到精明的房地产交易商和顾客的青睐，使该物业成为抢手货，从而推动该物业的价格上升。
物业管理是对物业建成以后使用全过程的管理，也可以说是广泛意义上的售后服务，因此，物业管理是房地产开发经营活动的重要保证。只有现代化的管理手段，优质、周到、完善的物业管理，才能保证房地产价值和使用价值的最终实现，进而提高房地产的投资效益。
3.树立城市形象，完善城市功能
物业管理是改善居民工作与生活环境、提高居住水平的基础工作，具有树立城市形象、完善城市功能的作用。
居民工作、生活环境的完善和居住水平的提高是城市生活水平和消费水平提高的基本前提。现代化的城市需要高质量的管理服务，运作良好的大厦设施，有助于工作效率的提高；称心如意的居住环境，有助于人际关系的调和。住宅社会学研究表明，良好的环境不仅能减少烦恼、焦虑、矛盾、摩擦，乃至某些危害社会的不轨行为，还会形成互助、互谅的社会风气，促进人们的身心健康，促使人们积极上进。这一切是社会稳定、经济增长和城市发展所必须具备的前提条件。物业管理正是顺应了这一要求而产生和发展起来的。
物业管理的目的是为业主创造一个整洁、舒适、安全、宁静、优雅的工作和生活环境，并且其基准还应随着社会的不断进步而逐步拓展和提升。人们生活水平的改善、生活内容的充实和丰满，无论从物质上还是精神上都离不开工作和生活环境的优化和美化。高质量的物业管理不仅是单纯的技术性保养和事务性管理，而且还要在此基础上为业主创造一种从物质到精神，既具有现代城市风貌，又具有个性特色的工作和生活环境，形成一个以物业为中心的“微型社会”；既可充分发挥物业的功能，又能在充分保障业主合法权益的同时，增加业主的睦邻意识，创造相互尊重、和乐共处的群居关系。因此，高质量的物业管理既可以改变城市风貌、改善人们的工作和生活环境，又能提高人们的精神文明素质和现代化城市意识，为树立城市形象、完善城市功能起积极推动作用。
4.推动外向型房地产和涉外经济的发展
物业管理是加快我国房地产发展同国际接轨的必要措施，具有推动外向型房地产和涉外经济发展的作用。
物业管理是一种不动产的现代化管理方法和模式，不受地区、国家和社会制度的限制。中国传统的房屋管理模式，在很多方面不适应改革开放形势下外商、外籍人士的商务活动和居住的需要。随着我国经济体制改革的深化和涉外经济的发展，越来越多的外商对投资中国大陆感兴趣。外商进入中国大陆一般首先在“宾馆”入住，开始“投石问路”，一旦投资项目初成或业务有所拓展，就需要安居乐业了。只有安居才能乐业，在中国大陆的外商一般都十分关注如何为自己安排一个方便、高效的工作和居住环境，并且外商进入事业发展期后，就有了为自己公司和工作人员购置业务和居住用房的需要。中国大陆的物业管理最初正是从对外商、外籍人员在中国大陆的产业和侨汇房的管理发展起来的，至今涉外房的管理仍是物业管理的重要组成部分。随着房地产市场的发展和完善，投资于中国大陆房地产的外商也正在独资组建物业管理公司，来管理自己在中国大陆的物业，并以此作为吸引外商在中国大陆置业的一招。由此可见，良好的物业管理是加快中国房地产同国际接轨、改善中国大陆投资条件、改善投资环境的必要措施，具有推动外向型房地产和涉外经济发展的作用。
5.有助于提高房地产综合开发企业的声誉
物业管理是房地产综合开发企业的重要业务，具有提高房地产综合开发企业声誉的作用。
随着房地产业的进一步发展，很多具有一定规模和一定实力的房地产综合开发企业纷纷成立自己的物业管理公司，并多方挖掘、培养物业管理人才。房地产综合开发企业已意识到物业管理的重要性，开始关心物业管理，并把物业管理作为企业经营的重要战略决策。因为房地产开发企业开发的物业如果具有优质的物业管理，就可以免除业主和租用户的后顾之忧，增强他们对房地产综合开发企业的信心，建立房地综合开发企业在公众中的良好形象，促进后续销售工作的顺利开展。因此，优质的物业管理是企业最形象也是最实惠的广告，具有提高房地产开发企业声誉的作用。
一、物业管理与传统管理
建国以后，国家对城镇房屋管理实行的是计划经济条件下形成的行政管理体制，至今仍是城镇房屋管理的主要模式。物业管理与传统的行政性管理模式从共同点讲都是对城镇房屋的使用期的管理。物业管理是传统管理的延伸和发展，但由于机制的不同，两者又有着原则上的区别。
(一)管理实体
城镇房屋传统管理模式是一种行政性、福利性的管房模式，实施管理的实体是政府机构-各地区房管部门及其下属的事业单位-房管所(站)。物业管理则是一种经营性、企业化的劳动服务行为，实施管理的实体是具有法人资格的物业管理企业和各种专业服务公司。
(二)管理机制
传统管理与房屋福利性分配模式相适应，是一种非经营性的管理行为，建立在以租养房的基础上。在低租金条件下采用行政补贴的办法来弥补经费的不足，或者因经费的不足而不能有效地保养房屋。物业管理则是在市场经济条件下提供劳务的有偿服务，采用“以业养房”的方针，依靠对物业的经营和对业户的优质服务来管好物业并取得自身的的生存和发展。
(三)市场机制
传统管理是按产业系统划分的部门管理，往往一个完整的物业区域，其内部各个物业因产权归属不同而被分割，影响了物业的统一管理。物业管理则是一种社会化的管理，打破部门、系统的分割，适应产权多元化的格局，按市场机制运作。业主和管理公司通过招标投标来签订委托管理服务合同，开展业务。
(四)服务范围
传统管理的工作职责一般局限在房屋使用和维修范围内，由于是受低租金的限制，服务范围狭、功能单一，房管部门又是行政性事业单位，缺乏开展经营性服务的主动性和积极性。物业管理提供全方位、多功能的综合性服务，市场机制促使管理公司千方百计地从广度和深度上拓展业务，以高效优质的服务取得企业的经济效益。
(五)主导地位
传统管理由于产权单一，基本上是一种单向行为，一切由管理单位说了算，住户是被动的，处于被管理的地位。物业管理是一种契约行为，供需双方通过共同认可的合同相联系，有明确的权利义务，而且业主在其中居主导地位。
综上所述，物业管理完全转换了传统机制下政府、管理单位、业主和使用人三者之间的关系。物业管理使原来由政府对物业和物业环境的保养、服务直接负责、直接管理，转换为由业主、使用人自负其责。这种转换既体现了物业业主、使用人的合法权益，又建立了新的、适应社会主义市场经济秩序的政府、业主(使用人)和管理公司三者之间的法律关系和经济关系，实现业主自治和专业管理相结合的管理原则和与此相适应的管理模式。在这种机制和模式下，辖区的住户做到自己的事情自己办，公共的事务共同办。物业的业主从被动、被管的地位转换为主动地、自觉地管好自己的物业，维护共同的利益。
二、物业管理的作用
从以上物业管理的业务范围、物业管理和传统管理的异同的论述中已接近了本章的主题。这里再对物业管理在社会经济生活和城市建设中的地位和作用展开分析：
(一)房地产经济体制改革配套工程
中国房地产经济体制改革方向是商品化、市场化和住房自有化，并由此形成产权多元化和管理社会化的新格局。这种新格局当然要求有与之相适应的房屋管理新模式来代替传统的、福利性的管理模式。当前，公有房屋出售后居民最大的担心就是公房出售后的管理维修问题，包括费用收支、权利责任、管理方式等等。物业管理收费和服务情况如何就成为购
房时首先考虑的前提。所以，良好的物业管理使购房人放心、安心，因而具有深化、促进和完善房屋商品化，住房制度改革的功能，是房地产经济体制改革不可缺少的配套工程。
(二)提高房地产经营活动的效益
房地产经营活动的全过程由开发、营销和消费使用三个环节组成，房地产开发、营销的最后落脚点是消费和使用。物业管理作为房地产开发经营的最终环节，对前级活动具有强烈的反弹和刺激作用。物业管理天然地赋有提高房地产经营效益，繁荣和完善房地产市场的功能。当前，商品房售后管理是房地产经营活动中的一个热点和难点。周到、良好的物业管理能吸引和提升客户对物业投入的兴趣，提高物业的使用价值和经济价值。现在，发展商终于明白，优良、方便的物业管理是树立企业形象，招揽用户，推销物业的重要手段和策略。周到的物业管理所提供的称心的居住和工作环境，能免除后顾之忧。由于物业管理在建设现代家园中的特殊地位，其在房地产行业中的地位越来越重要。
(三)提高城镇居民的生活和居住水准
城镇居民生活水准和消费水准提高的第一标志就是居住状况如何。物业管理从对住宅的管理来说，其目标首先是为居民营造一个方便、文明、整洁、安全的生活环境，其水准和内容要随着社会进步不断地拓展和提升。现代化的家居离不开高水平、规范化的物业管理。优质的物业管理不是单纯的事务性操办和技术性保养，而是要在此基础上为业主、使用人创造一种从物质到精神，具有浓厚的文化氛围，又有个性特征的宁静、安逸、优雅、舒适的生活环境。
规范化的物业管理与社区建设相结合，能使物业区域形成一个具有“陶冶情操、净化心灵、提升精神”的微型社会。在这种情况下，物业管理既能充分发挥物业的功能，保障业户的合法权益，又能增强业户间的邻里意识，互相尊重，和睦相处的关系。这种居住环境和社会关系有助于激励人们的群体意识、沟通感情、增强理解、培育良好的社会心理，促进社会的安定团结。
(四)城市管理的基础工作
现代城市管理主要包括：建筑物的管理、道路交通和信息管理、公共活动中心的管理和经济产业管理等等。建筑物的容貌构成城市形象的主体。一个个物业小区是城市的细胞，小区的环境整洁、优美，城市的面貌也就焕然一新。现在，物业管理已逐步从对新区管理延伸到建成区的管理。这样，就为城市面貌的更新和优化提供了全方位的支持。
当前国内的一些大、中城市都希望同国际接轨，建设一流的城市，以有利于引进外资，发展经济。物业管理作为一种不动产的现代化管理模式，不受地区、国家和社会制度的限制。外商进入中国大陆，一旦投资项目初成或业务有所开拓，往往会考虑“安居乐业”。因而都十分关注如何为自己安排一个舒适高效的工作和居住环境。所以，优质的物业管理不仅体现城市的优美形象，也是优化投资环境、吸引外商在华置业的重要条件。
1996年世界卫生组织提出了“健康城市”的标准为：
(1)为市民提供清洁和安全的环境；
(2)为市民提供可靠和持久的食品、饮水、能源供应，具有有效的清理垃圾系统；
(3)通过富有活力和创造性的各种经济手段，保证满足市民在营养、饮水、住房、收入、安全和工作方面的基本要求；
(4)拥有一个强有力的相互帮助的市民团体，能够为创立健康城市而努力工作；
(5)能使市民一道参与制定涉及他们日常生活，特别是健康和福利的各项政策决定；
(6)提供各种娱乐和闲暇活动场所，以方便市民之间的沟通和联系；
(7)保护文化遗产并尊重所有居民的各种文化和生活特性；
(8)把保护健康视为公众决策的组成部分，赋予市民选择健康行为的权利；
(9)作出不懈努力，争取改善健康服务质量，并能使更多市民享受到健康服务；
(10)能使人们更健康长久地生活和少疾病。
以上这些要求大部分同物业管理的文明、卫生小区建设相符合，所以，物业管理是建设现代城市的基础工作。
(五)提供广泛的就业机遇
物业管理是提供商品劳务的行业，物业管理面广量大，能提供广泛的就业机遇。
首先能为从事传统管理的房管部门和人员提供一个转换机制，吸纳人员的合适方向。公房事业性管理方式是计划经济体制下的产物。近年来，随着房地产开发经营的兴起，特别是土地批租和旧城旧房改造的迅猛态势，公房大量转化为私房。这使原来以公房经租为主的城镇房管部门作为住房福利制模式下的产物，在完成其历史使命的同时面临一个机制转换和人员安排的问题。这里，包括直管公房和系统公房两大部门。物业管理就为两者的转换开辟了一个广阔的天地。
物业管理业的发展还能带动相关行业的发展。物业管理业同装饰维修业、家政服务业、园林绿化业等部门有密切的联系。这些行业也能吸纳大量的劳动力。
三、物业管理的类型
物业管理的类型也就是物业管理的模式、方式。依据开发商、业主和物业管理部门的关系，一般划分为两大类：
(一)委托管理型
这是典型的，也是基本的管理方式。开发商、业主采用招投标或协议的方式，通过“物业管理服务合同”委托专业化的物业管理企业，按照“统一管理，综合服务”的原则，提供劳务商品的管理行为。
如果物业的产权属于两个或两个以上的业主，就由业主管房小组或业主委员会代表业主承担业主自治管理的职能。
这种方式，按照自用或出租又可分为：
1.自用委托型
业主将自有自用的物业委托物业管理企业管理，这是典型的委托管理方式。
2.代理经租型
业主将自有的物业出租，委托物业管理企业经营管理，有两种委托方式：一种是出租权属于业主，由业主与租户签订租赁合同，物业管理企业只承担收租和管理；另一种是把经租权也委托给物业管理企业，由物业管理企业全权代表业主招揽租户，签订租赁合同。
代理经租型的物业管理费用的收交也有两种方式：一种是物业管理费包含在租金里，由业主支付，一般只包括基本费用；另一种是不包含在租金里，由承租人或使用人向物业管理企业支付。
不管是哪一种方式，都应该在合同和租约中明确规定。
(二)自主经营型
开发商、业主将自有的物业不是委托给专业的物业管理企业管理，而是由自己单位内部设立物业管理部门来管理。其与委托管理型的基本区别有两点：
第一，是在物业所有权和经营管理权的关系上。自主经营型是二权合一，委托管理型是二权分离。
第二，是在法人地位上。自主经营型物业所有权人和经营人是同一个法人，委托管理型是两个各自独立的法人。
自主经营型按其对物业的使用和经营方式又可分为：
(1)自有自用型。这一类大多数是收益性物业，如商场、宾馆、度假村、厂房、仓库等。这些单位往往在自己企业内部设立不具有独立法人资格的物业管理部门来管理自己的物业；
(2)自有出租型。开发商、业主和物业管理企业合而为一，来经营管理自己的出租物业，实质上是一个拥有自己产业的物业管理企业。
自主经营型的物业管理区域一般规模都不大。如果本单位所属的物业管理部门成为独立的法人单位，这个物业管理企业与原单位(开发商、业主)就应该订立委托管理服务合同。自主经营型也就向委托管理型转换了。
第四节物业管理的原则与宗旨
物业管理的原则与宗旨是物业管理的基本理念，是指导物业管理运作的基本要求和理顺物业管理方方面面的依据。
物业管理的基本原则有：
一、业主自治与专业管理相结合的原则
这一原则规范业主与物业管理企业间的关系，划清业主与物业管理企业的地位、职责、权利和义务，其具体要求包括：
(一)业主自治管理
业主自治管理的立足点是保护业主的合法利益，包括业主的个体利益和整体利益，并协调好相互间的关系。业主自治管理是指业主在物业管理中处于主导地位，但这不意味业主直接实施管理，而是通过合同的形式委托物业管理专业企业实施各项具体管理实务。
业主自治管理的权利和义务为：
(1)权利：决策、选聘、审议和监督权；
(2)义务：履行合同、公约和规章制度，协助和协调各方关系。
(二)专业化管理体现在以下几个方面
1.专业机构
有专门的组织机构，如管理公司、专业服务公司和公司内部的各种专门机构来实施各种服务项目，分工合作，提高效率。
2.管理人员
有专业管理人员和工程技术人员，这些人员还要经过规范化的培训和考核，取得岗位资格证书，以保证服务质量和树立良好的行风和职业道德。
3.专业设备
有现代化的各种专业设备，这是专业管理的物质保证，并与物业的档次相适应，逐步向智能化方向发展。
4.管理制度
有科学的、规范化的各种管理制度和工作程序、流程图，以保证专业化管理的正确实施。
二、属地管理与行业管理相结合的原则
指物业区域所在地的政府、街道办事处、相关专业部门和物业管理行业主管部门按各自职责范围共同负责小区的管理工作。地方性的工作由地区统一协调，专业性的工作归口行业主管部门和相关部门负责。条块结合有利于发挥多方面的积极性。
(一)主管部门
行业管理能有效地发挥政府主管部门的专业指导和监督作用，包括市、区县及其派出的办事处。
(二)行业协会
行业管理既能发挥政府主管部门的作用，同时又能发挥行业协会的作用。行业协会作为行业的自助自律组织，可以协助政府端正物业管理企业行风，发挥社会中介组织的联系和桥梁作用。
(三)地区组织
属地管理有利于协调好物业管理部门与街道办事处、居民委员会和公安警署等地区组织的关系，协调好物业管理与社区建设的关系，有利于把优秀小区建设和社区建设相结合，共同创建文明小区。
(四)相关部门
市政、绿化、卫生、交通、供水、供气、供热、邮电、广播、供电、环卫、环保等等专业部门则可按专业归口的原则分工负责物业区域中的有关工作。
三、统一管理，综合服务的原则
这个原则体现物业管理的基本特性和要求，包括统一管理和综合服务两方面，并且有机地结合在一起。
(一)统一管理
可简称为一体化原则。这个原则实施的前提是“一个相对独立的物业区域，建立一个业主委员会，委托一个物业管理企业管理”。在这个前提下实施一体化的管理。
1.管理一体化
物业区域内的建筑物、构筑物、附属设备、设施、场地、庭院、道路以及公共活动中心、停车场等都由一个单位统一管理。
2.服务一体化
对业主和使用人的各种服务事项，包括专项、特约、代办项目都由一个单位统一实施。如要聘请专业服务公司，也由本物业区域的管理单位统一办理。
3.协调一体化
同物业管理有关方方面面的协调、联系由一个单位统一负责处理。业主、使用人、承租人有关物业管理的事务只找一个单位，这个单位不能推委，要认真负责解决问题。
4.经济管理一体化
有关物业管理的经济往来，包括各种物业管理费用的收支、基金的管理和物业经营的财务管理都由一个单位负责。
(二)综合服务
综合服务是物业管理的基本属性，物业管理的综合服务既要达到一般服务业的要求，又有其自身的特殊要求。
1.高效优质
综合服务的基本要求是讲究服务的效用。就是要处处主动为业户提供方便并使业户感到舒适、满意，这是综合服务的活力所在。因此，物业管理企业要按照高效、优质的标准来实施规范化服务、礼貌服务和微笑服务。
2.以人为本
综合服务是以人为本，即以业主和使用人为中心来开展多样化、全方位、多功能的服务。综合服务就是要针对不同年龄、不同性格、不同层次以及不同民族、国籍业户的不同要求来开展丰富多彩、方式灵活、生动活泼的服务活动。
3.个性化
综合服务由于提供富有个性化的周到服务，就能赢得不同类别业户的欢迎。因此，市场的潜力很大、前景广阔，是实现物业管理经济效益和社会效益的基本保证，也是树立物业管理行业声誉和企业的良好社会形象的基本保证。
物业管理部门在掌握本原则时要尊重各主管部门的职权，接受主管部门的指导。
四、社会化与平等竞争的原则
在房屋商品化、自有化和产权多元化的条件下，物业管理不是按权属、按系统组建，而是按区域组建，按社会化原则管理。这个原则适应二权不分离的情况，即物业所有权与经营权不分离；也可以是物业二权分离的，即物业的所有者与经营权者不属于同一法人单位。在产权多元化情况下，物业多数是采用二权分离的方式来经营管理的。
社会化的原则有利于物业管理的市场培育和发展。这个原则的具体要求有：
(一)社会化的分工合作
现代社会不同产业间的分工和协作有助于提高各个产业的综合效益。房地产作为一个行业，其内部的开发、营销、咨询和物业管理等各个分支行业间同样要按照社会化大生产的要求分工协作，才有利于提高全行业的经济效益。特别是物业管理企业要从开发企业的附属地位剥离出来，独立为自主经营的管理服务型企业。物业管理公司和各类专业服务公司，如清扫、绿化等公司间，同样应按照社会化大生产的要求相互间分工协作。
(二)平等条件下的市场竞争
业主和物业管理企业在平等的条件下通过市场用招投标或协议的方式建立委托管理服务关系。政府有关部门和开发商都不宜干预，物业管理企业只有通过自己的优质服务和良好的声誉才能在市场上取得一席之地。
(三)三个效益的统一
物业管理的经营活动要实现经济效益、社会效益和环境效益的有机统一，要在经济效益的基础上以社会效益和环境效益为小区建设的最终目标。
物业管理服务于社会，理应得到社会有关各方的支助，社会有关各方则在自己职责范围内做好物业区域建设的工作。
五、企业化与全过程效益的原则
物业管理作为一种市场化的经营行为，当然要按照企业化的原则来操作，并且要追求全行业、全过程的效益。企业在其经营活动中追求全过程的效益是现代管理的基本理念。这一原则体现在：
(一)实施主体要按企业化的原则组建
物业管理企业，不论是独立的具有法人资格的公司、非独立的物业管理部、房管所转制的物业管理公司等等都要政、企分开，政、事分开，按照“独立核算、自主经营、自负盈亏、自我发展”的方针开展经营活动。
(二)按经济规律办事
物业管理企业在处理同方方面面的经济关系中严格按照经济规律办事，特别在同开发商的委托关系方面虽然业务联系密切，或属于同一企业集团，但在经济方面应按照合同和有关规定划清各自的职权。
(三)早期介入
物业管理从追求全行业、全过程效益出发，就要使物业管理同项目开发同步进行。首先要做好物业管理的启动工作和前期基础工作。实践证明，只有早期、适时的介入房地产项目的开发经营活动，才能避免“前期后遗症”，减少后期管理工作的损失。介入的时间要根据物业的开发情况，或者在设计阶段、或者在施工阶段、或者在验收阶段、或者在销售阶段适时介入。介入的对象包括购房业主的适时介入和物业管理公司的适时介入，或两者同时介入。
(四)创建名牌
企业化的原则还要求物业管理企业努力提高经营水平、服务质量。创建名牌，应关注规模经济效益和拓展业务，以提高企业的声誉，树立良好的信用。
六、物业管理的宗旨
上述的物业管理属性、范围和原则都围绕一个基本的理念，即物业管理的指导思想，也就是物业管理的宗旨，可以概括为：
(一)营造良好的“安居乐业”的环境
物业管理的全部活动都环绕一个中心，就是“安居乐业”，具体地说就是为市民创建一个“整洁、文明、安全、方便”的生活和工作环境，或者说一个有利于生存、发展、享受的环境。并且要随着物业管理业务的拓展和管理水准的提高，根据每一小区的具体情况和业主的要求提高服务水准、拓展服务范围。居住区域要求舒适、安静、温馨、优雅，要求增添文化和艺术氛围等。办公和商务区域则强调高效、周到和形象，要求提供现代化的商务服务和智能化管理等。
物业管理应该是：第一是服务，第二是服务，第三还是服务。服务体现了物业管理的宗旨和基本属性，物业管理只有以服务为中心，开拓各项业务，才具有无穷的活力。
(二)物业的保值与增值
物业管理是受业主委托的经营管理行为，其行为的方向除了为委托人创建一个合适的“安居乐业”环境外，就是要保护业主、使用人的合法权益。物业管理的优点就在于通过精心的策划和良好的服务，能改善物业的内外环境，提升物业的使用价值和经济价值，也就是使物业既能保值，又能增值。
第五节物业管理的发展与条件
本章以上介绍的物业管理的宗旨、原则、服务范围、作用和模式都是从规范化的角度来论述的。这一切要转化为现实的行为，要有一个培育的过程，要有合适的土壤和环境，本节就来讨论物业管理的发展与实现条件。
一、物业管理的特点
国内的物业管理虽然是从香港和国外移植进来，但是很快就显示了自己的特色。
(一)覆盖面广
国内的物业管理虽然是从80年代开始起步，可是发展速度很快，而且覆盖面广。如上海市到1997年已有一亿平方米以上各类房屋纳入物业管理范围。沿海一些省、市，如辽宁、天津、北京、青岛、江苏、福建、广东等地覆盖面都很广。
纳入物业管理的物业种类从居住用房、办公和商务用房到一般商品房、涉外商品房都先后进入物业管理渠道。随着房地产管理体制的改革和深化，大批售后公房和未售公房正在逐步纳入物业管理渠道。与此相适应，各类物业管理企业如雨后春笋纷纷破土而出，如上海市到1997年已有各类物业管理企业近2000家，从业人员约5万人。全国范围到1997年约有物业管理企业7000家，从业人员100万人。一些国际上知名的物业管理企业也争前恐后地进入中国内地。物业管理正成为一个具有广泛影响的行业。
(二)业主权益得到有效保护
物业管理的特点就是业主处于主导地位。中国的物业管理能被业主和使用人迅速接受就是国家对业主权益的充分而周到的关注。从立法到行政管理都有明确的法规和措施来保障业主的合法权利。其中最有力的措施就是按物业区域建立业主委员会，使业主自治管理的职能在制度上得到保证。政府有关部门创造各种条件帮助业委会开展工作。上海市到1997年已有房屋业主委员会近2000家。
(三)物业管理与社区管理密切结合
国内物业管理的服务范围从深度和广度两方面都有自己的特点。从广度上讲，物业管理服务项目众多，内容丰富。从最基本的物业本体和设备的维护、运行到物业区域的环境管理，并且同社区管理和社区建设相结合，营造现代化的、具有浓厚的文化气息的生活和工作环境，提供物质和精神两方面的服务。从深度上讲，既有一般商品房的管理，又有高档公寓、办公楼的管理，高层次的管理已经达到国际先进水平。深圳、上海等地的有些优秀小区已取得ISO9002国际质量认证。从管理的物业类型讲既有住宅、公寓、别墅的居住物业，又有经营性物业，如综合性大厦、商场、通用厂房和文教、卫生等特种建筑。这种多类型、多方位、多功能的服务体现了我国物业管理的特色。
二、物业管理的历程和前景
从80年代初深圳第一家物业管理公司成立，标志着物业管理在中国大地开始萌发，可以说到本世纪末，物业管理总体上处于初创时期。这里对过去十余年和今后中国物业管理历程作一些分析和预测。
(一)初创阶段
这是我国物业管理启动和逐步形成为一个独立行业的时期。80年代物业管理开始在内地兴起，其外部条件是受东南亚等地房地产管理体制——特别是物业管理的引进所启发，内部条件是由创造文明住宅小区和新建商品房售后管理发展而来。但是，作为一个行业，还只出现在沿海部分大中城市，只是作为房地产开发的附属，尚不具备全国性的规模。90年代，物业管理以其独特的功能逐步引起人们的关注。1993年建设部房地产业司在广州和深圳召开第一届全国物业管理研讨会和深圳市物业管理协会的成立标志着我国物业管理进入了全面推开的时期。1994年4月，建设部颁布了建国以来有关物业管理的第一个规章，确立了物业管理在房地产行业中的独立地位。1995年又把物业管理提到城市管理体制改革的高度，要求全社会关注和支持。1997年又要求物业管理在广度上从新建区向建成区延伸，从深度上向市场化方向发展。
这个阶段的特点是：
(1)虽然已有一些地区和若干物业区域管理水平达标，小区面貌良好，但是总体上仍处于初创阶段，管理水准不高，服务内容偏狭。从地区上讲沿海城市发展较快，内地城镇相对较慢；
(2)传统管理和物业管理双重机制并存，非市场化和市场化管理模式并存，逐步地向单一的市场化的物业管理模式过渡；
(3)物业管理企业和业主委员会大量建立，但是，运作不规范。合适的自治管理和专业管理人才缺乏；
(4)开发商一般重建轻管，物业管理未能及时介入，前期后遗症严重影响物业管理的经济效益和服务质量；
(5)政府逐步重视对物业管理的治理和监控，但是法规建设滞后；
(6)物业管理的经费不足，收费混乱，资金运行未能进入良性循环。
(二)市场化阶段
下世纪初，物业管理可望进入市场化运作阶段。这个阶段的特点是：
(1)传统的和非市场化的房屋管理模式基本上都纳入市场化的物业管理轨道，市场的规则和运作逐步成熟。物业管理业在房地产行业中的主体地位逐步确立，物业管理业在城市建设和社会生活中的积极作用得到充分的发挥和确认；
(2)物业管理企业和业委会运作逐步正常，相互关系逐步理顺并出现一批名牌的物业管理企业、优秀的业委会和示范物业区域。物业管理区域的建设和服务的标准普遍从“安全、整洁、文明、方便”的基础上向“舒适、宁静、优美、典雅”的高层次水准提升；
(3)出现一批智能化的物业住宅、大厦和智能化城区，如智能化住宅小区、智能化广场等。各种先进设施、装备在物业管理中广泛应用。物业管理提供的劳务中智力型比重逐步增大；
(4)物业管理实现规模化经营，物业管理企业从中、小型为主向以大、中型为主转换，出现一批物业服务企业集团。物业管理收费与服务项目逐步平衡和相称，资金运行进入良性循环；
(5)物业管理的法规建设完善配套。政府强化对物业管理的指导和监督，物业管理和社区建设的关系逐步理顺；
(6)物业管理业实现跨国经营，既有境外的物业管理企业在国内拓展业务，也有国内的著名企业将物业管理作为国际服务贸易向外拓展。
三、物业管理发展的内部条件
(一)国家重点鼓励项目
近年来，随着国家宏观经济环境的改善和国内外市场需求的变化，国内产业结构也发生了深刻变化。产业结构的调整已从实现产业比例关系的协调转向全面提高产业素质和国际竞争能力。为了适应这一重大变化，国务院已颁布当前国家重点鼓励的产业、产品和技术目录，共有29个领域，440种。确定这些项目的原则是：
(1)符合当前和今后一个时期的市场需求，有比较广阔的发展前景；
(2)有比较高的技术含量，有利于企业设备更新，加快对传统产业的技术改造，促进产业结构的优化和升级；
(3)国内存在从研究开发到实现产业化的潜在技术基础，有利于形成新的经济增长点；
(4)符合可持续发展战略，有利于资源节约以及生态和环境保护；
(5)供给能力相对滞后，提高其供给能力，有利于促进产业结构的合理化，保持国民经济的持续快速健康发展。
物业管理由于基本上符合上述原则的要求，因此在目录的第27领域：《城市基础设施及房地产》中同“城市旧房改造，安居工程，经济适用商品住宅”共同列为国家重点鼓励产业。而且，前三项的发展也同物业管理息息相关。所以，物业管理具有良好的前景，物业管理市场的成熟和行业的兴旺也是社会经济发展的客观要求，物业管理和住宅建设结合在一起，有可能成为国民经济增长的热点。但是，要使这个前景变为现实，还要有良好的内部环境和外部环境的支持。以下，就对这两方面作一些分析。
(二)内部环境
(1)业主委员会和物业管理企业的正常运作和相互关系的理顺；
(2)物业管理经营能力和服务水平的提高；
(3)物业管理专业人才的培育和结构的优化；
(4)物业管理的理论研究和对实践的指导。
以上第一到第三条将在本书的以后各章中论述，第四条则在本节后面结合学科建设一并论述。
四、物业管理发展的外部条件
物业管理发展的外部条件即社会条件，主要有：
(一)社会经济的发展对物业管理的推动
房地产业，包括物业管理业的发展对社会经济和城市建设的发展有一定的引导和推动作用。但是，另一方面，房地产业的发展更依赖于社会各行各业的发展和城市建设的步伐快慢。物业管理业虽说是一个长存行业，在市场经济条件下其发展规模同样受买方的需求和支付能力制约。
改革开放以来，沿海和内地的开放城市以点带面，带动了区域经济的发展，从而推动了全国经济的增长，也引发了对房地产的急切需求。面临这样千载难逢的机遇，各行各业都来从事物业的开发和经营。其结果，积极方面是房地产逐步成为国民经济的支柱行业，消极方面是房地产开发的规模、结构和价格超越了社会的承受能力。
偏社会化的原则有利于物业管理的市场培育和发展。这个原则的具体要求有：
高，不仅对房地产业本身是个警钟，对社会经济的稳定也会带来威胁。归根结底，社会经济的发展水平和有效需求的能力决定房地产发展的规模和水平，同样也决定物业管理发展的广度和深度。
从总体上说，当前中国经济处于稳定上升的时期，对房地产的需求也相应的逐步扩大，对物业管理的需求日益增长。物业管理业正可把握这一机遇，使行业的业务范围的拓展同社会的需求同步、协调发展。
(二)居民生活水平的提高和消费结构的优化
现代社会城镇居民生活水平提高的标志是居住条件的改善，包括住房面积和住房质量两个方面。国家有关方面规划：第一步，到本世纪末，“基本上实现城镇居民每户有一套经济实惠的住宅，全国居民人均居住面积达到8平方米”，这是小康目标。下一步，随着社会经济的发展，人民生活水平相应提高，对于居住面积和内外环境的要求也将越来越高。而且，生活水平和消费能力的增长，将引起消费观念的革新和消费结构的优化。人们将把居住条件的改善和优化，作为提高生活质量的第一追求，从而愿意增加居住的消费投入。这种消费意愿的转换和提升，当然会对物业管理的服务范围在量和质两方面提出新的需求，也就是意味着其市场将日益宽广。
(三)房地产体制改革的深化和内部结构的优化
如前所述，房地产作为一个完整的行业包括开发、营销、管理、经纪等分支行业，拥有设计、开发、营销、中介、咨询、评估、物业管理和科研教育等一大批企事业单位。房地产经营活动是一个系统工程，行业的健康运作要求保持行业内部的平衡和各分支行业的协调发展，要求内部结构的合理组合和优化，要求改变重建轻管，要求以全行业、全过程的经济效益作为行业的经营思想和目标。物业管理业作为终端行业固然对前级行业具有强烈的反弹作用，但是，其发展同样受前级行业，特别是开发和营销业的影响和制约，受房地产管理体制改革，特别是住房制度改革深化的影响和推动。也就是说，物业管理业的发育和成长要依靠整个行业的支持。这种支持主要表现在以下几个方面：
第一，住房制度改革深化的支持。住房制度改革的方向是房屋商品化、自有化，建立国家、集体和个人三结合的住房投资、集资机制。同时，割断实物分房，逐步提高租金，建立合理的租售比价，形成租售兼有的住房制度。这个改革的结果既形成产权多元化后的格局，又开辟广泛的租售市场。这个趋势，要求把房屋的管理机制引向市场，实施社会化、专业化的管理。因此，住房制度改革的深化必然为物业管理业的兴旺开辟了广阔的天地。
第二，开发的支持。在物业的开发阶段，从规划、设计、施工到验收都要考虑到后期使用和管理的需要。特别对隐蔽部位和各种设备、设施的设计和施工更要缜密细致。而且，越是高档的楼宇质量要求越高。总之要努力避免“前期后遗症”，为建成后的管理提供良好基础。
第三，营销的支持。良好的物业管理确实对物业的营销具有积极的促进作用。但是，不能把物业管理仅仅作为营销的广告和策略，而要在营销的同时真心实意地做好物业管理的前
期工作，包括物业管理方案、公约、规则的制定，物业管理公司的聘请，管理基金和用房的落实等等。总之，也是避免“前期后遗症”。
房地产业体制改革的深化和推行从“规划-开发-建设-营销-管理”一条龙经营服务模式，就能使开发项目及时实现其使用价值和经济价值，取得全行业全过程的经济效益和社会效益，树立良好的声誉和行风。
(四)政府的监控和法规的完善
物业管理作为一块待开垦的处女地，行业的成长，除了本行业的开拓，还要依靠政府和社会各方的支持和扶助，才能兴旺发达。这种扶助也是政府对物业管理的正确治理和监控。
(1)完善物业管理的法律法规，依法治理，规范和审核物业区域的各种公约、合同以促进小区管理的规范化运作，这是政府调控的基本工作；
(2)对物业管理企业和业主委员会的建立、运作进行审核和监控，协调相互之间的关系；
(3)对物业管理人员定期培训和考核；
(4)帮助物业区域理顺同有关各方的关系，特别是同居委会等地区组织的关系。
物业管理关系到社会的安定和人们的安居乐业，其服务对象的主体是广大的工薪阶层，因而决定其只能是一个微利行业。公有房屋的售后管理在数量上占据了物业管理的主体，受到居民经济承受能力的限制，服务收费只能保本或难以保本。所以，物业管理的顺利发展还需要国家在政策、税收等方面给以一定的优惠，以扶持物业管理行业的成长
第六节市场经济下的物业管理
一、计划经济下我国物业管理的状况
解放以来，我国在很长一段时间里，是处于计划经济的模式下。由于过多强调了房地产的社会福利性而忽视了它的商品属性，因而绝大多数的住宅小区和房屋的管理体制是按照产权归属形成的格局，由国家(地方)、单位分别管理的，主要采取的是用行政手段完全统管起来。这种方法虽然在国民经济的发展和解决人民住房问题方面曾起到过积极的作用，但是这种体制实际上在某种程度上抑制了房地产业的生机和活力。从市场学的角度来考察，在当时，房地产业作为实行商品经济的产业实际上已不复存在。国家在住宅建设上，只有投入，没有产出，建得越多，维修补贴越多，包袱背得越重，所存的弊端日益显现出来。
(一)管理不到位的现象严重
由于现存的管理体制是行政管理体制，管理人员的工资、待遇是行政划拨，“大锅饭”思想严重地挫伤了管理人员的积极性，“干好干坏一个样”，管理不到位是普遍现象。有许多房屋特别是住宅小区，漏管、弃管的房屋很多；“一年新、二年旧、三年破”的现象十分严重。
(二)房屋的附属设施、公用配套设施无人管理，破损严重
在一些小区经常看到杂物乱摆乱放，垃圾乱堆乱倒，下水道堵塞，污水到处淌，设备残缺不全，到处乱搭乱建，影响了公众的正常生活秩序。住房管理成了群众投诉最多的问题之一。
(三)住宅小区的管理体制不顺，影响居住者的正常使用
在计划经济下，各主管部门对住宅小区的管理往往是各自为政，房地产管理、市政、园林、卫生、交通、治安、供水、供电等各行政主管部门，加上居委会、派出所都可以对小区管理发号施令，可遇到实际问题，却出现既管又不管，使很简单的问题长期得不到解决。例如，因刮大风把大树刮倒，砸塌了住房，是园林部门抢修房屋，还是房管部门抢修房屋？同一个小区内，也是按产权单位各自分头管理，“各扫门前雪”，使一个完整的小区七零八落。
(四)住房租赁管理办法不统一，政出多门
安全生产管理的基本概念(通用版)
When the lives of employees or national property are endangered, production activities are stopped to rectify and eliminate dangerous factors. （安全管理） 单位：___________________ 姓名：___________________ 日期：___________________ 安全生产管理的基本概念(通用 版)
安全生产管理的基本概念(通用版)导语：生产有了安全保障，才能持续、稳定发展。生产活动中事故层出不穷，生产势必陷于混乱、甚至瘫痪状态。当生产与安全发生矛盾、危及职工生命或国家财产时，生产活动停下来整治、消除危险因素以后，生产形势会变得更好。"安全第一" 的提法，决非把安全摆到生产之上;忽视安全自然是一种错误。 一、劳动保护、职业安全卫生、安全生产等基本概念 1．劳动保护 劳动保护是依靠科学技术和管理，采取技术措施和管理措施，消除生产过程中危及人身安全和健康的不良环境、不安全设备和设施、不安全环境、不安全场所和不安全行为，防止伤亡事故和职业危害，保障劳动者在生产过程中的安全与健康的总称。 2．安全生产 安全生产是为了使生产过程在符合物质条件和工作秩序下进行，防止发生人身伤亡和财产损失等生产事故，消除或控制危险有害因素，保障人身安全与健康，设备和设施免受损坏，环境免遭破坏的总称。 3．职业安全卫生 职业安全卫生是安全生产、劳动保护和职业卫生的统称，它是以保障劳动者在劳动过程中的安全和健康为目的的工作领域，以及在法律法规、技术、设备与设施、组织制度、管理机制、宣传教育等方面
物业管理合同的基本内容
物业管理合同的基本内容 本文是由物业管理合同频道为大家提供的《物业管理合同的基本内容》，希望对大家有所帮助。 基本内容 基于契约自由原则，当事人在不违背法律强制规定 或公序良俗的范围内，得订立任何内容的债权契约，是 为债权契约自由原则。但值得注意的是，民法虽对契约 不采类型强制原则，但对于若干日常生活常见的合同， 各国合同法一般均在分则以有名合同加以规定，按学者 解释，这不外基于两项机能，其一、以任意规定补充当 事人约定之不备。其二、以强制规定保护当事人的利益。查现行合同法相关规定，可以发现并没有对物业管理合 同作出的任何特别规定，在现行立法上，物业管理合同 自应属于无名合同之一种。实践中对物业管理关系的调 整主要是通过地方规章实现的，各地的做法存在较大差 异和不规范性，学者关于合同法的研究著述中也少见此 方面内容。依民法理论，合同内容，尤其是其中的主要 条款，是合同当事人双方按意思自治原则所设定权利义 务的具体体现，亦是判定合同性质的基本途径。以下结 合现实中的情况，对物业管理合同的主要内容，作一个 大致概括，为最终廓清物业管理合同的性质做出铺垫：
一般而言，物业管理合同的主要条款由以下方面构成： 1、当事人和物业的基本情况，主要是对双方当事人的资格认定以及对物业管理活动的标的物的基本情况作出确认和记载。 2、双方的权利和义务，主要是物业所有人或使用人支付物业管理费，物业管理公司提供相应服务的条款。这是物业管理合同最为重要的条款，具体内容又因为管理事项类型的不同而呈现差异，一般有以管理服务为主的物业管理和出租经营与委托管理并重的区分。 3、物业管理服务事项和服务质量的。这一般除了由当事人自行约定以外，各地的地方性规章也大都进行了底限性规定，但各地规定的情况参差不齐，可资参考的是国际健康组织(WHO)对区分所有建筑物的管理设定了安全、健康、便利、舒适的居住环境基准，归纳起来有以下四点：(1)火警防范，如加强消防设备、防火设施的管理;(2)清洁维护，定期清除垃圾，清理水沟，外墙洗刷等;(3)公共设施维修，水电机械维护、公共电梯、空调设备的定期检查;(4)花木整理，修剪花草树木，随时更换枯死的枝叶等。这四点基准也应该是物业管理的标准要求。
相与组织的相关概念
材料学中的相和组织 铁渗碳体相图中所有的物质都是由渗碳体和铁素体构成；相：是指合金中具有同一聚集状态、同一晶体结构和性；相（phase）体系内部物理和化学性质完全均匀的；（1）相与相之间有界面，各相可以用物理或机械方法；（2）一个相可以是均匀的，但不一定只含一种物质；体系的相数P∶；气体：一般是一个相，如空气组分复杂；液体：视其混溶程度而定，可有1、2、3…个相；固体：有几种物 铁渗碳体相图中所有的物质都是由渗碳体和铁素体构成的，这两个是相，但由于结晶方式的不同，它们两个的形态，相对数量会有所不同，造成宏观上形貌的不同，即构成不同的组织了。如珠光体和莱氏体，它们本质都是由两种相构成，但是比例不同，当然形貌不同，它们就是不同的组织。 相：是指合金中具有同一聚集状态、同一晶体结构和性质并以界面相互隔开的均匀组成部分；组织：是指合金中有若干相以一定的数量、形状、尺寸组合而成的并且具有独特形态的部分。 相（phase）体系内部物理和化学性质完全均匀的部分称为相。相与相之间在指定条件下有明显的界面，在界面上宏观性质的改变是飞跃式的。体系中相的总数称为相数，用P表示。（1）相与相之间有界面，各相可以用物理或机械方法加以分离，越过界面时性质会发生突变。 （2）一个相可以是均匀的，但不一定只含一种物质。体系的相数P∶ 气体：一般是一个相，如空气组分复杂。液体：视其混溶程度而定，可有1、2、3…个相。固体：有几种物质就有几个相，如水泥生料。但如果是固溶体时为一个相。 固溶体：固态合金中，在一种元素的晶格结构中包含有其它元素的合金相称为固溶体。在固溶体晶格上各组分的化学质点随机分布均匀，其物理性质和化学性质符合相均匀性的要求，因而几个物质间形成的固溶体是一个相。 系统中物理状态、物理性质和化学性质完全均匀的部分称为一个相（phase）。系统里的气体，无论是纯气体还是混合气体，总是一个相。若系统里只有一种液体，无论这种液体是纯物质还是（真）溶液，也总是一个相。若系统中有两种液体，如乙醚与水，中间以液-液界面隔开，为两相系统，考虑到乙醚里溶有少量水，水里也溶有少量乙醚，同样只有两相。同样，不相溶的油和水在一起是两相系统，激烈振荡后油和水形成乳浊液，也仍然是两相（一相叫连续相，另一相叫分散相）。不同固体的混合物，是多相系统，如花岗石（由石英、云母、长石等矿物组成），又如无色透明的金刚石中有少量的黑色的 金刚石，都是多相系统。相和组分不是一个概念，例如，同时存在水蒸气、液态的水和冰的系统是三相系统，尽管这个系统里只有一个组分——水。一般而言，相与相之间存在着光学界面，光由一相进入另一相会发生反射和折射，光在不同的相里行进的速度不同。混合气体或溶液是分子水平的混合物，分子（离子也一样）之间是不存在光学界面的，因而是单相的。不同相的界面不一定都一目了然。更确切地说，相是系统里物理性质完全均匀的部分。 铁碳合金相图中的相有：铁素体、奥氏体、渗碳体三种。铁碳合金相图中的组织有：铁素体、奥氏体、渗碳体、珠光体、莱氏 体、索氏体、托氏体、贝氏体、马氏体、回火马氏体、魏氏组织。其中铁素体、奥氏体、渗碳体三种既是相也是组织，具有双重身份，其他的都是混合物。 如何区分？ 1、根据含碳量：铁素体含碳0~0.0218%，奥氏体0~2.11%，渗碳体6.69%， 2、根据冷却速度：珠光体、索氏体、托氏体、贝氏体、马氏体一个比一个冷速快。 3、根据相变反应：珠光体是共析转变产物、莱氏体是共晶转变产物。
物业管理服务的基本概念内容和要求
物业管理服务的基本概念内容和要求 目的： 就是要我们回答以下四个问题：物业管理是什么？物 业管理怎么样？物业管理干什么？物业管理如何做好？ 一、物业管理是什么 “物业”指的是单元性的房地产，确切地说是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。物业有大小之别，它可以是一个完整的住宅区，也可以是其中的一栋楼宇、一个单元。物业可以包含各种建筑物类型，如住宅、商业大厦、酒店宾馆、工业厂房、加油站、影院、体育馆、会展中心、综合大厦等。个人、家庭、企业或企业集团拥有的房产、地产均可称为物业。 2、物业的属性 （1）物业的自然属性物业的二元性（兼有土地与建筑物二者特有的各种属性），物业的有限性（由土地的有限性决定）； 物业的差异性和多样性（物业的差异性主要由土地的优劣决定； 物业的多样性主要是指物业形式的多样性）物业的固定性（空间位臵的不可移动性）物业的永久性和长期（永久性）就土地而言的，土地是永存的具有不可毁灭性，而建筑物则可能灭失或逐渐损耗，直至丧失物理寿命； 长期性是就建筑物而言的，在正常情况下，建筑物可供
人们长期使用，也可以一次性出售或多次出租）物业的配套性与系统性（物业的配套性是指物业以其各种齐全的配套设施，满足人们各种需要的特性，物业配套越齐全，其功能发挥就越充分； 物业的系统性要求各种配套设施齐全形成一个完善的系统，充分发挥其功能。） （2）物业的经济属性物业的商品性（物业是一种商品，具有使用价值和经济价值）；物业的稀缺性（相对于人类的需要而言，物业在供应上是稀缺的。一方面表现为在土地资源供应上的绝对短缺，另一方面表现为建筑资源供应上的相对短缺）； 物业的保值、增值性（通过物业管理可以实现物业的保值增值，虽然物业的价格有升有降，上下波动，但是从长期来看，物业价格无疑呈螺旋式上升趋势）； 物业的宏观调控性（由于物业的稀缺性，且关系到国计民生、社会稳定的重大问题，因而政府在宏观政策上的调控就显得尤为重要） (3)物业的法律属性 物业的法律属性集中反映在物权关系上。房地产物权是指物权人在法律规定的范围内享有的房屋所有权，及其占有土地的使用权。物业交易的实质并非实物形态的房屋、土地、设备设施，而是附着在实物上的权益。购入物业就意味着购
《企业生产管理》课程
《企业生产管理》课程 复习指南 课程说明： 本课程共分17 章，希望大家在学习过程中能做到全面学习，重点掌握。针对不同的内容在学习过程中可分了解和掌握两个层次来进行。 第一章绪论 掌握生产与运作管理的基本概念、范围和内容及生产与运作管理的新特征，了解其作用和意义。 第二章生产运作战略（重点） 1.1 了解生产运作战略的基本概念 1.2 掌握产品战略决策 1.3 掌握产品与服务竞争策略 1.4 了解纵向集成与供应链结构 第三章产品服务设计与生产运作组织方式选择 1.1 产品设计 1.2 服务设计 1.3 产品生产组织方式的划分与选择（重点、掌握） 1.4服务运作组织方式的划分与选择（重点、掌握） 第四章生产运作流程设计与分析（难点） 1.1 生产运作流程设计的基本问题（掌握） 1.2 生产运作流程的具体设计与分析
1.3 生产运作流程的绩效度量与改进 1.4 业务流程重构（掌握）第五章生产运作技术的选择与管理 1.1 生产运作技术的选择决策（了解） 1.2 制造业中新技术选择与管理（掌握） 1.3 服务业中的新技术选择与管理（掌握）第六章生产运作能力（重 点） 1.1 基本概念（了解） 1.2 能力计划（掌握、重、难点） 1.3 能力计划的决策方法（掌握） 1.4 学习曲线（重点掌握、并能举例应用） 1.5 服务能力计划与管理（掌握）第七章工作设计与工作研究了解工作设 计、工作标准及作业测定与工作研究第八章设施选址 1.1 设施选址的基本问题和影响因素（了解） 1.2 企业生产运作全球化的趋势及其对设施选址的影响（掌握） 1.3 单一设施选址（掌握） 1.4 设施网络中的新址选择的方法（了解）第九章设施布置 了解设施布置的基本分类、掌握工艺对象专业化和产品专业化的布置方 法，掌握混合布置的方法，掌握非制造业的设施布置如仓库布置、办公室布 置。 第十章供应链管理（重点） 1.1 供应链管理的基本思想（了解）
专业物业管理服务的概念
第六章何谓专业的物业管理服务 第一节物业管理基本概念 1.物业 住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。 2.公用设施内容 指大厦外围的道路、路灯、沟、渠、池、井、绿化、地下排水管、娱乐场所、车棚、停车场、连廊等。 3.业主 住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。 4.非业主使用人 通过租赁合同，租住（用）别人房屋的人就是非业主使用人。非业主使用人没有所有权，只有在合同有效期内的使用仅。 5.业主大会 是由全体业主组成，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。 6.业主委员会 是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，它是由业主大会从全体业主中选举产生，经政府批准成立的代表全体业主合法权益的社会团体。业主委员会每届任期三年。
7.业主公约 业主公约，是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。业主公约由市住宅主管部门统一制订示范文本。 8.物业管理 物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 9.收益性物业管理 收益性物业管理是以出租经营型房屋为主体对象的物业管理，它普遍存在于写字楼、零售商业中心、酒店以及其它可出租物业的管理中。 10.物业管理企业 是指依法设立的，为住宅区、工业区、写字楼、商住楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地提供专业化、一体化管理服务的企业法人，包括物业专营企业和兼营企业。 11.企业核心竞争力 指企业与众不同的、具有企业本身特色的经营管理方式。如CPM 公司的房屋租赁就比别的物业管理公司高出一筹。 12.有效投诉 有效投诉是指业主或住（用）户对物业管理单位在管理服务、收费、
基本组织
基本组织 上皮组织 1、上皮的概念：由许多排列紧密的细胞和少量的细胞间质组成，覆盖于人体的外表面或衬在体内各种管、腔、囊的内表面。 2、上皮组织的特点：细胞排列紧密、细胞间质少。细胞有极性，分游离面和基底面。一般没有血管和淋巴管。有丰富的神经末梢。 3、被覆上皮的分类：单层扁平上皮，单层立方上皮，单层柱状上皮，假复层纤毛柱状上皮，变移上皮，复层扁平上皮 结缔组织 1、结缔组织的特点：1）细胞排列较疏松、细胞间质多。2）细胞间质中有纤维。3）血管丰富、有神经末梢和淋巴管。 2、猪身上的结缔组织? 猪蹄筋坚韧致密的软组织 猪气泡肉疏松如蜂窝 软骨半固体 猪骨坚硬的固体 猪血流动的液体 3、疏松结缔组织的成分及其形态特征： 细胞：1)成纤维细胞：在光镜下，细胞成梭形或扁的星形，有尖细的突起；依附在纤维旁；核为长卵圆形，有1~2个明显的核仁。2)巨噬细胞：在光镜下，固定巨噬细胞多呈星形或梭形，不易与成纤维细胞区分；胞质中常有其吞噬的大小不等、分布不均的异物颗粒，游离巨噬细胞形状多样，细胞界限清楚，细胞边缘有钝圆形突起；胞核常偏于细胞的一端。3)浆细胞：细胞较小；细胞呈圆形或卵圆形，胞质嗜碱性；胞核呈车轮状，常偏于细胞的一侧。4)肥大细胞：细胞较大，呈卵圆形；核小，染色浅；胞质内充满了粗大、均匀的嗜碱性颗粒；肥大细胞常沿小血管和淋巴管分布。 功能：1)成纤维细胞：胞体较大，细胞器丰富。功能活跃，具有合成和分泌胶原纤维、弹性纤维、网状纤维以及基质的功能。2)纤维细胞：胞体较小；胞核小，着色深；细胞器较少。功能处于静止状态。机体创伤时，纤维细胞可转化为成纤维细胞，与大量新生的毛细血管一起构成肉芽组织。成纤维细胞分裂增殖，并大量分泌基质，从而填平伤口。3）巨噬细胞：活跃的吞噬功能。担负机体非特异性的防御功能。吞噬、处理抗原，并将此信息传递给免疫淋巴细胞；受淋巴因子的作用，可有效杀伤细胞内病原体和肿瘤细胞，从而间接或直接参与免疫反应。4）浆细胞：合成分泌蛋白质——免疫球蛋白，即抗体。故浆细胞是体液免疫的效应细胞。5）肥大细胞：肥大细胞受到某些刺激后，可将其颗粒排放至细胞外，即出现脱颗粒现象（引起组织水肿）。可能主要是参与过敏反应。 纤维种类：1）胶原纤维：肉眼观：新鲜时呈白色，发亮，又称白纤维。物理特性：抗拉性极强，韧性大，但无弹性；化学特性：易被蛋白酶消化；亦可水解。形态特点：纤维束较粗，直径1~20微米，着色很浅。2）弹性纤维：肉眼观：呈黄色，又称黄纤维。物理特性：折光性强，富于弹性，韧性小。化学特性：难溶于水；但易被胰液消化。形态特点：纤维较细，直径0.2~1.0微米，分支交错；染色较深暗。3）网状纤维：形态特点：一般染色法不能使之着色，需用镀银法染色。网状纤维细而短，分支多，交织成网。又称嗜银纤维。由于构成它的胶原原纤维超微结构与胶原纤维的完全一致，其化学成分也为胶原蛋白，故认为网状纤维是胶原纤维的前身。 4、血液的组成及其生理功能1）组成：(1) 血浆：把血细胞从血液中分离出来，剩下的黄色液体即为血浆。血浆相当于细胞间质。(2) 有形成分：包括血细胞和血小板。
吸收(基本概念)
吸收习题及答案 一、填空题 1、用气相浓度△y为推动力的传质速率方程有两种，以传质分系数表达的速率方程为 _________，以传质总系数表达的速率方程为___________。N A = k y (y-y i) N A = K y (y-y*) 2、吸收速度取决于__________，因此，要提高气－液两流体相对运动速率，可以_______来增大吸收速率。双膜的扩散速率减少气膜、液膜厚度 3、由于吸收过程气相中的溶质分压总____ 液相中溶质的平衡分压，所以吸收操作线总是在平衡线的____。增加吸收剂用量，操作线的斜率_____，则操作线向_____平衡线的方向偏移，吸收过程推动力（y－y*）_____。大于、上方、增大、远离、增大 4、用清水吸收空气与A的混合气中的溶质A，物系的相平衡常数m=2，入塔气体浓度y = 0.06，要求出塔气体浓度y2 = 0.006，则最小液气比为_________。 1.80 5、在气体流量，气相进出口组成和液相进口组成不变时，若减少吸收剂用量，则传质推动力将_________，操作线将_________平衡线。减少、靠近 6、某气体用水吸收时，在一定浓度范围内，其气液平衡线和操作线均为直线，其平衡线的斜率可用_____常数表示，而操作线的斜率可用_____表示。相平衡液气比 7、对一定操作条件下的填料吸收塔，如将塔料层增高一些，则塔的H OG将_________，N OG 将_________ ( 增加，减少，不变)。不变增加 8、吸收剂用量增加，操作线斜率___，吸收推动力___。（增大，减小，不变）增大、增大 9、计算吸收塔的填料层高度，必须运用如下三个方面的知识关联计算：_____、_____、_____。 平衡关系物料衡算传质速率。 10、填料的种类很多，主要有_____、______、______、______、______、______。 拉西环鲍尔环矩鞍环阶梯环波纹填料丝网填料 11、填料选择的原则是_________。表面积大、空隙大、机械强度高价廉，耐磨并耐温。 12、在选择吸收剂时，首先要考虑的是所选用的吸收剂必须有__ ___。 良好的选择性，即对吸收质有较大的溶解度，而对惰性组分不溶解。 13、填料塔内提供气液两相接触的场所的是_________。填料的表面积及空隙 15、填料应具有较_____的________，以增大塔内传质面积。大、比表面积 16、吸收塔内填装一定高度的料层，其作用是提供足够的气液两相_____。传质面积 二、选择题 1、吸收速率主要决定于通过双膜的扩散速度，要提高气液两流体的相对运动，提高吸收效果，则要_________。 B
管理的基本概念及解读
---管理的基本概念及解读--- 本无意在重点研究企业权力的内容中去赘述管理的基本概念，毕竟对于大多数读者而言，在多年的工作或一定的阅读量背后都会对弗雷德雷克-泰勒、亨利-法约尔、罗伯特-欧文、埃尔顿-梅奥、麦格雷戈等大师们不再陌生，即使是非管理职业或对管理无兴趣的普通读者，也会对彼得-德鲁克、彼得-圣吉甚至对弗洛伊德有所耳闻或有所了解，这些大师们虽身份多重，有的是工程师、有的是心理学家、社会学家、文学家等等，但是对管理学的演进和发展都通过各自领域的多维度研究和创造性的观点做出了开创性的卓越贡献，永远值得被后人尊为学界的大师。比如，现有的管理学基本架构是源于亨利-法约尔的计划、组织、指挥、协调、控制的管理职能定位基础上的，正是有了这个一，即基础，后来的五十年代中期加利福尼亚大学洛杉矶分校的两位普通教授，哈罗德-孔茨和西里尔-敖堂奈才得以通过将五种职能作为教科书的基本框架而扬名于世。笔者总结了大师们不同的共性，比如，专注，仅此一点使众多学者或研究者都无法望其项背。比如，耐心，很多人研究出不了成果很大程度上是缺少耐心，有耐心才会有冷静的思考，熟悉研究的都知道很多人害怕现场调研，因为不但面临很多不确定的因素，比如，各种风险，更重要的是研究成果赖以支撑诸多数据的获取意味着庞大的工作量，外人一般很难真正感觉到这一点，因此，对于追求效率的企业家来说一般无法理解高昂的咨询费用和旷日日久的时间是如何产生的也就不奇怪了。 但是，研究大师们的思想只是手段，是过程而不是结果，毕竟在大师背后，我们更应该反思这些辉煌的成果如何不至于成为仅仅停留在书本或文献中的论断，而是能结合实践逐步完善和丰富，这才是大师们呕心沥血、不辞劳苦的初衷。比如，早期科学管理之父泰勒的理论观点就是来源于一间工厂的管理实践，更重要的是泰勒多年精心的观察和跟踪记录，这一点一般容易被忽略，更遗憾的是国内学界和企业界仅仅将这套理论机械的引进，并没有在实
生产运作管理基本概念
第一章，基本概念 1.企业的五大职能：生产管理供应管理销售管理财务管理研发 生产管理：生产计划库存管理设备管理现场管理工厂 布置供应管理项目管理 2.广义生产的定义：生产是一切社会组织将对它的输入转化增值为输出的过程。 3.生产运作管理的三个主要内容：生产运作系统设计生产运作系统运行 生产运作控制 4.生产运作管理者所需的基本技能：技术技能（专业技术管理技术）行 为技能（人的情商） 5.生产运作的分类： 从管理角度分：1.制作性生产：a、连续性生产和离散型生产b、V型、A 型、T型企业生产c、备货型生产和订货型生产 2.服务性运作 从产品或服务的数量分：大量大批生产中批生产单件小批生产 6.生产运作管理所面临的问题：产品更新速度加快用户需求趋于多样化竞 争日益激烈能力与需求的协调理想的供需管 理如何提高应变能力 7.发展趋势：精细生产业务过程重组供应链管理敏捷制造大量定 制生产 第二章：企业战略和运作策略 1.现代企业所处的环境：经济全球化竞争进步加速基于时间的竞争 环境问题日益突出 2.企业战略：是企业为了求得生存和发展，在较长时期内对生产经营活动的发展 方向和关系全局问题的重大谋划，这种谋划包括企业的使命、目标、 公司总体战略、经营战略和职能战略 3.战略管理：是指企业战略的形成及其时时过程中制定的决策和采取的行动。 4.战略“金三角”：目标环境资源
5.三种层次战略： 公司战略（进入领域方式：多元化，垂直一体化，并购与重组，战略联盟）事业战略（成本领先战略，差异化战略，集中战略，时间响应战略） 职能战略（营销策略，生产运作策略，研究与开发策略，人力资源策略等）6.生产流程基本流程： 按产品进行的生产流程；按加工路线进行的生产流程；按项目 7.生产运作的总体策略： 自制或者购买；低成本和大批量；多品种和小批量；高质量 第三章：预测 1.预测分类（按性质）：科学预测技术预测经济预测需求预测 社会预测 按预测方法分：定性预测法（德尔菲法部门主管意见法用户调查销售 人员调查） 定量预测法因果模型 时间序列模型【时间序列平滑模型（简单移动 平均法加权移动平均法一次指数平滑法 二次指数平滑法）时间序列分解模型（乘 法模型加法模型）】 2.时间序列的构成：趋势成分季节性波动不规则波动随机波动 3.常见的因果模型：回归模型经济计量模型投入产出模型 第四章：产品/服务设计和技术选择 1.研发的重要性：研发的质量影响到企业的产品质量研发的效率直接影响企 业在时间上的竞争力研发直接影响到产品成本研发直 接影响到顾客的满意度 2.产品设计分为三个阶段：总体设计技术设计工作图设计 3.产品设计和选择应该遵循的原则：设计用户需要的产品设计可制造性强的 产品设计鲁棒性强的产品设计绿色产品
管理学的基本概念及理论
管理学的基本概念及理论 一、基本概念 第一节管理的含义 1、管理：管理是一定组织中的管理者，通过实施计划、组织、领导和控制来协调他人的活 动，带领人们既有效果又有效率的实施组织目标的过程。 2、管理四大职能：计划、组织、领导、控制。其中确定目标和途径是计划职能所要完成的 两大任务。 3、管理的性质：管理的二重性（自然属性和社会属性）、管理的普遍性、管理的科学性和 艺术性。管理的艺术性就是强调其实践性。 第二节管理者的分类与决策 纵向分类：高层管理人员、中层管理人员、基础工作人员 横向分类：综合管理人员和专业管理人员 管理者的技能：技术技能、人际技能、概念技能 第三节组织与环境 组织的含义：指由复数的人所组成的、具有明确的目的和系统性结构的社会实体。第四节企业与企业管理 企业是依法设立的从事营利性的商品生产、流通或服务性经营活动，进行独立核算的社会基本经济组织。一般认为,运营、财务和营销是企业组织所具有的最核心的三大职能。企业法人制度和有限责任制度是公司制企业最鲜明的两大特性。 企业家：指那些善于把握机会，勇于创新、尝试和冒险的创业者和开拓者。 第二章管理思想的演进 计划职能 第三章计划职能概述 计划职能:旨在明确所追求的目标以及相应的行动方案的活动 计划就是预先决定要做甚么、如何去做、何时何地去做和有谁来做。计划是控制点基础，它为有效控制提供了标准和尺度，没有计划，控制也就不存在了。 计划的内容：我是谁，我的处事原则是什么，我要到哪里去，我如何到哪里去。 计划的性质：目的性、首位性、普遍性、效益性 计划的步骤：估量机会、确定目标、明确计划的前提条件（详尽见P60）、确定实现目标的备选方案、评价备选方案、选择方案、拟定派生计划、用预算将计划数字化。其中计划过程中的确定备选方案、评价备选方案、选择方案也就是决策的过程，可以看出，计划是决策活动的核心。 预测的含义与作用 预测是对未来环境的估计，即是对未来事件或现在事件的未来后果做出的估计。这种估计不是凭空的臆测，而是根据事物的过去和现在推测它的未来，由已知预测未知。预测与计划有区别的，计划是对未来的部署，预测则是对未来未来事件的陈述。预测要说明的问题是将来会怎么样，际在一定的条件下，采取或不采取某些措施和行动，估计将会发生甚么变化。而计划要说明的问题是要将来成为怎样，即采取什么行动和措施来改变现存的条件，并对未来做出安排和部署以达到预期的目的。 预测的方法：定性预测方法和定量预测方法P71 选择预测方法考虑的因素：预测的期限，有无数据可用，时间与费用，可用的手段，预测人员的能力。
企业生产管理习题
《企业生产管理》复习要点 第一章概论 一、学习内容 1．生产与运作管理的基本概念 2．生产过程与生产系统 3．生产与运作战略 4．生产与运作管理的新发展 二、学习目的 1．理解生产及生产运作管理的概念 2．明确生产与运作战略及策略含义 3．了解生产与运作管理的发展情况 三、自我测试 1．简述题 (1)简述生产与运作系统设计的定义。 (2)简述生产与运作系统控制的三个方面内容。 (3)简述体现企业竞争力的几个具体方面的内容。 四、参考答案： 1．简述题 (1)指系统生产能力的确定、设施选择、工作部门及设备的布置、产品与服务计划的制定等几个方面的决策。 (2)质量控制：产品的使用功能、操作性等特性要相应地转变为生产与运作管理中产品的设计质量、制造质量和服务质量。 进度控制：保证适时适量地将产品投放到市场。即控制产品数量和交货期。 费用控制：保证产品的价格既能为顾客所接受，同时又能为企业带来一定的利润。 (3)价格：顾客为了得到某一产品或接受某项服务所必须支付的金额。 质量：与原材料、设计和生产过程密切相关。 差异性：使得本产品与对手的产品相比更具有个性并更加符合顾客的要求。 柔性：对变化的反应能力。 变货期：产品提供给客户是否及时；新产品或服务项目被开发出来投放市场的快慢；产品改进的速度
第二章、需求预测与管理 一、学习内容 1．需求预测的重要性 2．需求预测的过程和方法 3．需求预测误差 4．需求管理 二、学习目的 1．了解需求预测的重要性 2．掌握需求预测的方法 三、自我测试 1．简述题 (1)简述市场需求预测的一般步骤。 (2)简述德尔菲法的一般步骤。 2．计算题 (1)某型号电动机过去11年需求数据如表所示。 某型号电动机过去11年的需求量单位：千台 (2)根据上一题数据进行预测。从第4年开始到第12年，用3年的加权移动平均法进行预测。权重为0.1、0.3、0.6，其中0.6为最近一期的权重。 (3)某医院考虑是否购进新的救护车。购买与否部分取决于下一年的救护车行驶的公里数。过去5年行驶的里程如表所示。 过去5年的行驶里程单位：km 使用2年的简单平均法来预测下一年的行驶公里数，并计算平均绝对偏差（3-5年）。 (4)根据上题数据进行计算。使用加权的2年移动平均法预测下一年的公里数，权重为0.4、0.6（0.6是较近年份的权重）。并计算平均绝对偏差（3-5年）。 (5)在过去的5年中，某港口从货船上卸载了大量的谷物。港口的主管希望验证指数平滑法预测卸载量的效果。他预测第1年的谷物卸载量为175t。其中α=0.10和α=0.50。表中列出了过去8年的实际卸载吨数。 过去5年的卸载量单位：t 从第1年度开始分别两个平滑系数来计算年度的预测值，并计算对应的平均绝对偏差。比较哪个平滑系数对应的平均绝对偏差较小。（计算时保留小数点后一位） 3．案例：产品开发与改进之争 袁之隆先生是南机公司的总裁。这是一家生产和销售农业机械的企业， 1992年产品销售额为3000万元，1993年3400万，1994年预计可达3700万。每当坐在办公桌前翻看那些数字、报表时，袁先生都会感到踌躇满志。
管理学基础概念
1、管理是由计划、组织、指挥、协调及控制等职能为要素组成的活动过程。 2、管理就是通过其他人来完成工作：（1）管理必然涉及其他人（2）管理的目的就是要通过其他人来完成工作（3）管理的核心问题是管理者要处理好与其他人的关系，调动人的积极性。 3、管理是一种实践，其本质不在于“知”而在于“行”；其验证不在于逻辑，而在于成果；其唯一权威就是成就。 4、管理就是决策。决策过程实际上是任何管理工作解决问题时所必经的过程。 5、管理就是设计并保持一种良好环境，使人在群体里高效率地完成既定目标的过程。 6、管理是对资源进行计划、组织、领导和控制以快速有效地达到组织目标的过程。 7、管理是通过协调其他人的工作有效率和有效果地实现组织目标的过程。 管理的职能： 决策：组织中所有层次的管理者，包括高层管理者、中层管理者和一线管理者，都必须从事计划活动 组织：计划的执行要靠他人的合作，组织工作正是源自人类对合作的需要 领导：组织目标的实现要靠组织全体成员的努力 控制：为了保证目标及为此而制定的计划得以实行 创新：创新在这管理循环之中处于轴心的地位，成为推动管理循环的原动力 管理的两重属性： 自然属性：管理的出现时由人类活动的特点决定的，人类的任何社会活动都必定具有各种管理职能。管理是社会劳动过程中的一种特殊职能，也是生产力。它不以人的意志为转移，也不因社会制度意识形态的不同而有所改变，是一种客观存在。 社会属性：管理是为了达到预期目标而进行的具有特殊职能的活动。管理的预期目标都是为了使人与人之间的关系以及国家、集体和个人的关系更加和谐。 泰罗制的评价： 1、它冲破了百多年沿袭下来的传统的落后的经验管理方法，将科学引进了管理领域，并且创立了一套具体的科学管理方法来代替单凭个人经验进行作业和管理的旧方法，这是管理理论上的创新，也为管理实践开辟了新局面 2、推动了生产的发展，适应了资本主义经济在这个时期发展的需要 3、使管理理论的创立和发展有了实践基础 4、泰罗制是适应历史发展的需要而产生的，同时也受到历史条件和倡导者个人经历的限制。泰罗的一系列主张，主要是解决工人的操作问题，生产现场的监督和控制问题，管理的范围比较小，管理的内容也比较窄。企业的供应、财务、销售、人事等方面的活动，基本没有设计 法约尔管理理论： 法约尔认为要经营好一个企业，不仅要改善生产现场的管理，而且应当注意改善有关企业经营的六个方面的职能：技术职能、经营职能、财务职能、安全职能、会计职能、管理职能。其中管理职能还包括计划、组织、指挥、协调、控制。 他还提出了管理人员解决问题时应遵循的十四条原则：分工、权利与责任、纪律、统一命令、统一领导、员工个人要服从整体、人员的报酬要公平、集权、等级链、秩序、平等、人员保持稳定、主动性、集体精神。 需要层次理论： 从一定的需要出发，为达到某一目标而采取行动，进而实现需要的满足，而后又为满足新需要产生新行为过程，是一个不断的激励过程。只有尚未得到满足的需要，才能对行为起激励作用。需要层次理论有两个基本论点：一是人的需要取决于他已得到什么，尚缺少什么，只有尚未满足的需要能够影响行为。二是人的需要都有轻重层次，某一层需要得到满足后，另一需要才出现。这一理论没有注意到工作与工作环境的关系。
物业管理具体工作技能
具体培训要求 第一部分 基础知识与职业道德要求 1、职业道德 掌握职业道德基本知识；信守职业守则—遵纪守法，爱岗敬业；工作认真，尽职尽责；诚实守信，热情服务。 2、物业管理基础知识 2.1物业管理基本概念 要求掌握物业和物业管理概念；了解物业的特征和物业管理的特点；了解物业管理工作的任务和目的；掌握物业管理的主要内容和基本原则；了解物业管理员的素质和职业道德要求。 2.2 物业管理机构要求了解物业管理企业的概念、主要职能和分类方法；掌握物业管理企业资质等级的划分方法和物业管理公司的内部组织结构；熟悉物业管理企业的组建程序；了解业主代表大教研专区全新登场教学设计教学方法课题研究教育论文日常工作会和业主委员会的组织、作用和工作内容；能够在实际工作中协调好物业管理企业与相关机构的关系。 2.3住宅小区的物业管理 掌握住宅小区的定义、构成及特点；了解共有房屋的特征；掌握住宅小区物业管理的涵义、内容与过程，能够按照住宅小区物业管理的原则和特点，达到住宅小区物业管理的目标与要求。 2.4写字楼的物业管理了解写字楼的定义、类型与特点；了解写字楼物业管
理的方式与目标；掌握写字楼物业管理和租赁管理的内容。 2.5商业场所的物业管理了解商业场所的涵义、特点和类型；掌握对商业场所进行物业管理的要求；掌握对商业场所进行租赁管理的工作内容。 2.6工业区的物业管理 了解工业区物业管理的涵义、职能，掌握工业区物业管理的内容。 3、物业管理的有关法律与法规 第二部分物业管理具体工作技能要求 1、物业的接管验收和撤管 了解物业接管验收工作的要求、标准和作用，掌握物业接管验收的操作；掌握物业管理撤管的操作。 2、物业管理档案的建立与管理 掌握产权备案工作和用户档案资料的建立；掌握建立物业档案的基本步骤和物业档案资料的管理方法；了解计算机在物业档案管理中的应用。 3、物业管理常用文书 掌握通知、计划和规章制度的拟写；了解如何订立物业管理委托合同。 4、物业管理费用的管理 了解物业管理费用的基本构成；掌握物业管理费用计算方法；掌握物业管理费用的收缴。 5、房屋维护与管理 掌握房屋日常养护的主要内容；掌握房屋维修与管理的主要程序和方法。 6、房屋附属设备维护与管理 掌握房屋附属设备的构成、分类、管理与日常性保养内容，房屋给排水系
组织行为学的基本概念
气质的差异与应用 （一）什么是气质 心理学中所说的气质与日常人们所说的气质不太一样，而近似于人们常说的脾气。气质是人心理活动的动力特点。 它在人参与的不同活动中有近似的表现，而不依赖于活动的内容、动机和目的 气质是个人与神经过程特征相联系的行为特征，主要指一个人在情绪体验和行为反应的强度和速度等方面的特点。 神经过程可以分为兴奋和抑制，不同的个体的这个过程有三方面的特征：1.神经过程的强度，2.神经过程的均衡性；3.神经过程的灵活性。这些特征在不同的人身上有不同的组合表现，形成不同的气质类型。 （二）气质差异——气质类型 根据人高级神经活动的这三个特点将人的气质分为四种类型：胆汁质、多血质、粘液质和抑郁质。 （三）气质差异的应用 1．应用范围 （1）职业要求 某些职业或岗位对人员的气质要求非常高，必须具备某些气质特征。如航天员，外交官等。 教师职业也对气质有一定的要求，如胆汁质或抑郁质显然是不适合做教师的。 （2）人际关系 人际关系也是影响工作效率的，因此，管理人员应了解每一个人的气质，在人事安排上应该考虑不同气质人员的互补，以及在与他们交往时应该注意的人际技巧。 （3）思想教育 在对工作人员进行批评教育时，要考虑因气质差异而运用不同的批评方式。同时鼓励不同气质类型人的努力克服自己的弱点，提高心理素质。 2．应用原则 （1）气质绝对原则 气质是人最稳定的心理特征,是很难改变的,因此一些专业工作要求人员具备某些气质特征。教师是专业人员，其任务是教书育人。目前虽然对教师的气质没有明确的要求，但是教师确实应具有足够的耐心和细心。 （2）气质互补原则 不同气质类型的人组成团体，可以产生互补作用。气质学家研究了气质对群体协同活动的影响，发现两个不同气质或相反气质类型的人的合作，往往会取得更好的成就。这种例子在现实生活中很多，我们的管理者要做有心人，在分配工作时要注意人的气质的协调与互补。 （3）气质发展原则 气质虽然稳定，但并不是不可以改变和控制。气质在实践活动中是可以缓慢地发生变化。例如，加强学习，提高人的修养和自控能力，使气质消极的一面得到制约。同样管理者自己也要认识自己的气质特征，“扬长制短”，使管理水平不断提高。
传热学基本概念知识点
传热学基本概念知识点 1傅里叶定律：单位时间内通过单位截面积所传递的热量，正比例于当地垂直于截面方向上的温度变化率 2集总参数法：忽略物体内部导热热阻的简化分析方法 3临界热通量：又称为临界热流密度，是大容器饱和沸腾中的热流密度的峰值 5效能：表示换热器的实际换热效果与最大可能的换热效果之比 6对流换热是怎样的过程，热量如何传递的？对流：指流体各部分之间发生相对位移，冷热流体相互掺混所引起的热量传递方式。对流仅能发生在流体中，而且必然伴随有导热现象。对流两大类：自然对流与强制对流。 影响换热系数因素：流体的物性，换热表面的形状与布置，流速 7何谓膜状凝结过程，不凝结气体是如何影响凝结换热过程的？ 蒸汽与低于饱和温度的壁面接触时，如果凝结液体能很好的润湿壁面，它就在壁面上铺展成膜，这种凝结形式称为膜状凝结。 不凝结气体对凝结换热过程的影响：在靠近液膜表面的蒸气侧，随着蒸气的凝结，蒸气分压力减小而不凝结气体的分压力增大。蒸气在抵达液膜表面进行凝结前，必须以扩散方式穿过聚集在界面附近的不凝结气体层。因此，不凝结气体层的存在增加了传递过程的阻力。 8试以导热系数为定值，原来处于室温的无限大平壁因其一表面温度突然升高为某一定值而发生非稳态导热过程为例，说明过程中平壁内
部温度变化的情况，着重指出几个典型阶段。 首先是平壁中紧挨高温表面部分的温度很快上升，而其余部分则仍保持原来的温度，随着时间的推移，温度上升所波及的范围不断扩大，经历了一段时间后，平壁的其他部分的温度也缓慢上升。 主要分为两个阶段：非正规状况阶段和正规状况阶段 9灰体有什么主要特征？灰体的吸收率与哪些因素有关？ 灰体的主要特征是光谱吸收比与波长无关。灰体的吸收率恒等于同温度下的发射率，影响因素有：物体种类、表面温度和表面状况。 10气体与一般固体比较其辐射特性有什么主要差别？ 气体辐射的主要特点是：（1）气体辐射对波长有选择性（2）气体辐射和吸收是在整个容积中进行的 11说明平均传热温压得意义，在纯逆流或顺流时计算方法上有什么差别？ 平均传热温压就是在利用传热传热方程式来计算整个传热面上的热流量时，需要用到的整个传热面积上的平均温差。 纯顺流和纯逆流时都可按对数平均温差计算式计算，只是取值有所不同。 12边界层，边界层理论 边界层理论：（1）流场可划分为主流区和边界层区。只有在边界层区考虑粘性对流动的影响，在主流区可视作理想流体流动。（2）边界层厚度远小于壁面尺寸（3）边界层内流动状态分为层流与湍流，湍流边界层内紧靠壁面处仍有层流底层。
物业管理实务概述
https://www.wendangku.net/doc/a47585517.html, 第一章物业管理的基本概念 第一节物业 一、物业的含义 “物业”一词译自英语ｐropertｙ或estate，由香港传入沿海、内地，其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。“物业”一词在国外，特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。 物业是单元性的房地产。物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。物业有大小之别，它可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。 关于物业的内涵，国内各类著述的提法至少有几十种，概言之，主要包括以下要素： (1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇； (2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施； (3)屋宇的建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路。 由此观之：单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业。物业应是房产和地产的统一。这里的地产，系指与该房业配套的地业。 二、物业的性质 世界上每个事物都有自己的属性，物业也不例外。分析和把握物业的属性，对于我们了解物业和物业管理的本质，掌握物业管理运作规律，搞好物业管理有着十分积极的意义。 (一)物业的自然属性 物业的自然属性又称物业的物理性质，是指与物业的物质实体或物理形态相联系的性质，它是物业社会经济性质的物质内容和物质基础。物业的自然属性主要指： 1.物业的二元性 物业的物质实体往往表现为具有特定用途和明确属主的建筑物。而无论何种建筑物，其基础总是建筑在土地之上，成为土地的附属物，土地的功能则借助于建筑物得以充分发挥。因此，在经济发达的社会，物业多为土地与建筑物的统一体，兼有土地与建筑物两方面的物质内容。当然，对于不同的物业，其二元组成的比重有所不同。例如，从总体而言，物业的建筑面积与土地面积的比值在城市就高于乡村，在经济、文化和商业中心就高于重工业基地。物业的二元性，是其他任何商品都不具备的，它决定了物业必然兼有土地与建筑物二者特有的各种性质。 2.物业的有限性 物业的有限性，从根本上来讲，是由土地的有限性决定的。天然的土地有限，用作兴建建筑物的优良建筑地段更有限。人类只能在有限的土地上开发建设。由于现代建筑物技术要求高、耗资大，因此物业的数量还受制于社会经济力量和技术水平。 3.物业的差异性和多样性 物业的差异性主要是就土地而言的。由于土地数量有限，随着人口的增加和经济的发 https://www.wendangku.net/doc/a47585517.html,
第九章气体吸收
第九章 气体吸收 一、本章学习的目的、应掌握的内容和学习注意事项 1. 本章学习的目的 通过本章的学习，掌握气体吸收与解吸的基本概念和气体吸收过程的基本计算方法。 2. 本章重点掌握的内容 （1）气体吸收过程的平衡关系 （2）气体吸收过程的速率关系 （3）低浓度气体吸收过程的计算 本章应掌握的内容 （1）费克定律和分子传质问题的求解方法 （2）双膜模型 本章一般了解的内容 （1）溶质渗透模型和表面更新模型 （2）吸收系数 3. 本章学习应注意的问题 （1）表示吸收过程的平衡关系为亨利定律，亨利定律有不同的表达形式，学习中应注意把握它们之间的联系。 （2）表示吸收过程的速率关系为吸收速率方程，吸收速率方程有不同的表达形式，学习中应注意把握它们之间的联系。 （3）学习分子传质，不要机械地记忆各过程的求解结果，应注意把握求解的思路和应用背景。 （4）学习中应注意把握传质机理和吸收过程机理之间的联系，注意体会讲述传质机理和吸收过程机理的目的和意义。 二、例题解析 9-1 惰性气与CO 2的混合气中CO 2体积分数为30％，在表压1MPa 下用水吸收。设吸收塔底水中溶解的CO 2达到饱和，此吸收液在膨胀槽中减压至表压20kPa ，放出大部分CO 2，然后再在解吸塔中吹气解吸。 设全部操作范围内水与CO 2的平衡关系服从亨利定律，操作温度为25℃。求1kg 水在膨胀槽中最多能放出多少千克CO 2气体。 解：依题意，在全部操作范围内水与CO 2的平衡关系服从亨利定律，查附录二得25℃下CO 2溶于水时的亨力系数为 MPa 1066.12?=E 方法一：对膨胀槽作CO 2物料平衡(以1kg 水为衡算基准) 入膨胀槽吸收液中CO 2的组成 321110990.11066.1/3.01013.1/-?=??==E p x 设此液1kg 水中溶解CO 2的kg 数为W 1，则有： kg 10875.410990.118 /144/44 /313111--?=??=+= W W W x 出膨胀槽吸收液中CO 2的组成 422210307.71066.1/)020.01013.0(/-?=?+==E p x 设此液1kg 水中溶解CO 2的kg 数为W 2，则有：