2017年上半年新疆房地产估价师《制度与政策》必备：房屋征收概述考试试卷
2017年上半年新疆房地产估价师《制度与政策》必备：房屋征收概
述考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.10%、12.50%和13.60%，则可以确定估价对象的报酬率为__。
A．12.50%
B．13.10%
C．13.07%
D．13.60%
2、刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积150 ㎡，整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统，市场价格为2 600元／㎡，原来安装的供热空调系统拆除费用1000元，回收价值300元，则该公寓的适宜价格为。
A：43万元
B：38．93万元
C：39万元
D：38．87万元
E：工业用地的监测点评估价格
3、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为一870万元。则该投资项目的内部收益率是（）。
A．11.12%
B．11.36%
C．11.66%
D．12.95%
4、从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的__。
A．第一阶段
B．第二阶段的后半段
C．第三阶段的后半段
D．第四阶段
5、某工业用地总面积为3000㎡，容积率为0.5，楼面地价为1000元／㎡。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元／㎡。该改变用途理论上应补地价为万元。
A：500
B：525
C：600
D：1650
E：工业用地的监测点评估价格
6、从获取估价业务开始至出具估价报告后的估价资料归档止，包括：①获取估价业务；②受理估价委托及明确估价基本事项；③搜集估价所需资料；④拟定估
价作业方案；⑤实地查勘估价对象；⑥选定估价方法测算：⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨审核估价报告：⑩出具估价报告；(11)估价资料归档。一个房地产估价项目的估价活动的全过程和工作步骤排序正确的是__。
A．①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩(11)
B．①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩(11)
C．①②④⑤③⑥⑦⑧⑨⑩(11)
D．①②⑤③④⑥⑦⑧⑨⑩(11)
7、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取__净收益作为估价依据。
A．类似房地产的客观
B．类似房地产的实际
C．类似房地产的最高
D．类似房地产的最低
8、下列关于拍卖标的的交割，表述错误的是。
A：一般物品交割，标的由拍卖人保管的，则由拍卖人直接将标的交给买受人，并开具相关票据
B：一般物品交割，如果标的在委托人手中，委托人在收到拍卖人的付货通知单后直接交给买受人
C：特殊物品交割，如果标的在委托人手中，委托人在收到拍卖人的付货通知单后直接交给拍卖人
D：特殊物品交割，标的只有办理了有关的证照变更、产权过户手续，买受人才能取得拍卖标的的完全所有权、使用权
E：执行层的组织协调
9、实际估价的估价时点是由估价师根据估价目的，在征求同意后确定的。
A：开发商
B：委托人
C：估价机构
D：工商局
E：工业用地的监测点评估价格
10、标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点，如某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为18 m，则标准临街深度应设定为m。
A：15
B：22
C：18
D：25
E：工业用地的监测点评估价格
11、设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的《房屋所有权证》应由收执。
A：抵押人
B：抵押权人
C：房屋权属登记机关
D：公证机关
E：执行层的组织协调
12、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用的行为。
A：宅基地所有权
B：空间利用权
C：地役权
D：建筑物相邻关系
E：工业用地的监测点评估价格
13、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请资料。
A．人事部
B．建设部
C．省级人事行政主管部门
D．所在地省级房地产行政主管部门
14、房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产以提高自己房地产效益的权利是指。
A：地役权
B：抵押权
C：典权
D：租赁权
E：工业用地的监测点评估价格
15、下列行业中，中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。(过时) A：批量行业
B：僵滞行业
C：分块行业
D：专业化行业
E：借款合同
16、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。
A．4023.04
B．4074.10
C．4768.50
D．5652.09
17、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，月还款额为__元。
A．1655.33
B．1719.43
C．1743.69
D．2149.29
18、关于房地产项目融资说法错误的是。
A：房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动
B：通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金
C：实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资收益的目的
D：房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应
E：借款合同
19、一厂房建成后8年被改造为超级市场．并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为__年。
A．40
B．42
C．48
D．5d
20、下列哪一个指标并不属于反映和描述房地产市场状况的市场交易指标之一。__
A．吸纳量
B．吸纳率
C．空置率
D．吸纳周期
21、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是．【2006年考题】A：单独深度价格修正率
B：累计深度价格修正率
C：平均深度价格修正率
D：加权深度价格修正率
E：工业用地的监测点评估价格
22、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人对估价结果有异议的，可以自收到估价报告之日起日内，向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。
A：5
B：7
C：10
D：15
E：房地产估价机构必须加盖公章
23、对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括。
A：标的非自有性
B：主体的特定性
C：目的的利他性
D：权利义务的对等性
E：执行层的组织协调
24、某投资商预测到大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的__。
A．易受政策影响
B．依赖专业管理
C．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险
D．存在效益外溢和转移
25、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会
高也可能会低时，一般采用的收益估计值。
A：较高
B：较低
C：最高
D：最低
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、在下列行为中，属于犯罪的有。
A：欠税
B：偷税
C：抗税
D：退税
E：漏税
2、某置业投资者以1万元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。
A．0.21
B．1.23
C．2.01
D．3.23
3、进度控制是对建设工程项目实施的__管理。
A．质量
B．成本
C．时间
D．计划
4、直接资本化法的优点是__。
A．不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益B．指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础
C．每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解
D．不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率
E．资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况
5、长期趋势法的作用主要有。
A：用于收益法中预测未来的租金、空置率等
B：用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整
C：用于成本法计算重置价格
D：用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力
E：用来填补某些房地产历史资料的缺乏
6、某租客5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金增长的百分率为5%，如果折现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为__万元。
A．8.0
B．8.4
C．9.0
D．10.0
7、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是__。A．保本点分析
B．敏感性分析
C．现金流量分析
D．统计试验分析
8、承接方必须持有由建设行政主管部门颁发的__，在证书规定的业务范围内承接勘察设计业务，并对其提供的勘察文件的质量负责。
A．工程勘察资质证书
B．工程设计资质证书
C．工程勘察资质证书或工程设计资质证书
D．工程勘察资质证书和工程设计资质证书
9、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为__。
A．1.9%
B．2.1%
C．2.3%
D．2.5%
10、监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。其中，“两管”是指监理活动中的。
A：合同管理
B：质量管理
C：投资管理
D：进度管理
E：信息管理
11、下列选项中，房地产价格的形成条件有。
A：有用性
B：稀缺性
C：有效需求
D：波动性
E：不可移动性
12、写字楼物业出租中所有经营费用均由租户直接承担的出租方式是（）。A．全租金方式
B．毛租金方式
C．净租金方式
D．基本租金方式
13、__是指个人之间相互以货币或实物提供的信用。
A．消费信用
B．个人信用
C．民间信用
D．相互信用
14、控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定。
A：建设地区的土地使用性质的控制指标
B：建设地区的土地使用强度的控制指标
C：道路和工程管线控制性位置
D：空间环境控制的规划要求
E：指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计
15、按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是__。
A．同质偏好市场
B．分散偏好市场
C．个别偏好市场
D．集群偏好市场
E．弥隙市场
16、下列关于建造师，表述正确的是。
A：注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期届满30日前，按规定申请延续注册。延续注册的有效期为3年
B：申请人因执业活动受到刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的，不予注册
C：担任施工单位项目负责人的，应当受聘并注册于一个具有施工资质的企业D：注册建造师不得同时在两个及两个以上的建设工程项目中担任施工单位项目负责人
E：注册建造师信用档案信息按照有关规定向社会公示
17、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是__。
A．物权
B．知识产权
C．人身权
D．撤销权
18、从房地产投资的角度说，风险是指__。
A．房地产投资结果的好坏程度
B．获取预期投资收益的可能性大小
C．房地产投资项目激烈竞争程度
D．房地产开发程度
19、房地产泡沫的成因，主要有__三个方面。
A．土地的有限性和稀缺性
B．开发商的因素
C．投机需求膨胀
D．金融机构过度放贷
E．领导的决策
20、某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为__。
A．2003年6月15日
B．2003年8月15日
C．签订估价委托合同之日
D．估价人员与委托人商定的某日
21、城乡规划包括。
A：城镇体系规划
B：城市规划
C：镇规划
D：乡规划和村庄规划
E：总体规划和详细规划
22、在用假设开发法来评估房地产价值时，开发利润一般采用的是同类房地产开发项目__。
A．投资者要求的最低报酬率
B．投资者要求的最高报酬率
C．社会一般正常利润
D．社会最低利润
23、对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于前期工作的是。A：土地储备
B：销售方案的细化
C：建设项目的质量控制
D：申领《建设用地规划许可证》
E：借款合同
24、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定．不具抵押意义因而不作为以抵押为目的的估价对象的房地产有．【2005年考题】
A：土地所有权
B：国有工业用地使用权
C：宅基地土地使用权
D：大型游乐场
E：乡镇企业用房
25、收益性物业管理中的费用支出一般包括建筑物的维修费用、（）和有关税费。A．管理费
B．服务及设备费用
C．保险费
D．职员工资