【建纬观点】开发商在商品住宅交付阶段面临的主要法律风险及防范(二)

【建纬观点】开发商在商品住宅交付阶段面临的主要法律

风险及防范（二）

作者介绍

王勇，上海市建纬律师事务所合伙人、律师。曾在法院审判庭工作多年，执业后为多个大型基础设施建设项目、住宅商品房项目开发等提供非诉及诉讼等法律服务。目前主要服务方向为房地产开发、建设工程、市政基础设施建设、公司治理等诉讼、非诉讼法律事务。

李徐伟，上海市建纬律师事务所房地产团队执业律师。毕业于复旦大学，法律硕士，目前在读北京大学创办的国内第一个国际工程法研修班。主要执业方向为房地产与建设工程、PPP、公司业务等领域，曾长期到项目现场为大型施工企业提供建设工程全过程法律服务。“

三、交付阶段开发商面临的主要法律风险开发商在商品住宅交付阶段面临的法律风险繁杂，难以一一列举。在此笔者结合实践情况，列举了以下主要法律风险：（一）逾期交房的法律风险逾期交房是开发商在交付阶段面临的首要法律风险，司法实践中主要有两种情形：一是开发商未按约定期限交房，二是购房人合理拒绝收房视为开发商未按期交房。1、开发商未按约定期限交房开发商未按约定期限交房主要体现在“交房”时未能严格按照合同约定期限通

知交房、交付房屋、购房人完成初步质量验收或书面确认，只要开发商的履约行为存在不具备完备方式或程序之情形，均有可能被认定为无效“交房”行为的法律风险，从而导致开发商承担逾期交房的法律责任。所以，此情形属于开发商主动违约的情形，即开发商在约定的期限内未能完全按合同约定的方式、程序进行交房。实践中，部分开发商要求购房人先签署收房文件后验房或先交费后验房，通常购房人难以接受开发商的该要求，从而导致双方未能进行验房程序，甚至导致发生诉讼。根据2014年住建部颁布的《商品房买卖合同（预售）》合同示范文本第11条规定“办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。”开发商的上述行为违反交房程序，购房人有权拒绝。如因此导致纠纷甚至是发生诉讼的，笔者认为开发商有被认定为未“交房”并最终承担逾期交房责任的法律风险。2、购房人合理拒绝收房视为开发商未按期交房此情形为开发商被动违约的情况，即开发商已按期提出交房，但购房人拒绝收房。司法实践中，购房人拒绝收房的，一种情形是实际未接收房屋，但如果购房人已收取钥匙、实际使用房屋或有其他可以被认为交房完成的情形，则此种情形购房人不能再主张开发商的逾期交房责任；而另一种情形是购房人基于法律上规定的合

理理由拒绝收房，可分为以下两种情形：第一种情形是开发商未提供应当提供的文件导致购房人拒绝收房。根据合同约定或相关法律规定，开发商在交房时应该主动出示、提交部分文件资料，这类文件资料主要有两种：第一种是用以证明房屋已处于法律适格的可交付状态的文件资料，如项目的竣工验收备案表、新建住宅交付使用许可证、物业维修基金缴纳证明等；第二种是符合规范的房屋保修书、使用说明，如住宅质量保证书、住宅使用说明书等。目前实践中，由于购房人的权利意识逐渐成熟，在验房时常根据合同约定或相关规定，选择性地要求开发商提供相关文件，如房屋实测面积的有关资料，尤其是项目的竣工验收备案表、住宅质量保证书与住宅使用说明书，如开发商未能提供前述三类文件资料，则购房人可以此为由拒绝收房，开发商有被认定为不合格交房的法律风险。需注意，前述购房人可要求提供而开发商应当提供的文件，需要同时具备两个条件：一是合同中明确约定应由开发商提供，二是属于相关规范性文件规定的证明房屋具备交付使用条件的文件。如不属于此类文件，购房人要求提供而开发商未提供的，则不构成购房人拒绝收房的合理理由。第二种情形是发生法律规定或合同明确约定可以拒绝收房合理事由的房屋质量问题。通常可能导致购房人提出拒绝收房的质量问题主要有：（1）楼体不稳定。主要表现为过了沉降期，

依然下沉不止；不均匀沉降导致楼体倾斜；整体强度不够，楼体受震动后或在大风中摆动；因结构不完善，部分或全部承重体系载力不够，导致楼体有局部或全部坍塌隐患。（2）出现裂缝。包括墙体裂缝及楼板裂缝。裂缝分为强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝，产生的原因有材料强度不够，结构、墙体受力不均，抗拉、抗挤压强度不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等。（3）发生渗漏。由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外的水平渗漏，以及向楼下的垂直渗漏，垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处。在雨季及厨房、卫生间用水量大时，渗漏严重会影响使用人的正常生活，破坏地面装修，影响楼上楼下邻里关系。（4）出现墙体空鼓、墙皮脱落。墙体内部各砌块、层面之间连接不好，在压力、温差等作用下形成中空，致使墙体整体抗压能力降低，表面粉刷层易脱落。有时在没有形成空鼓的情况下，由于墙表面粉刷材料质次，粉刷工艺不符合要求，也会造成墙皮大面积脱落。（5）隔音、隔热效果差。住宅楼内户与户之间、户内各厅室之间隔断墙及楼板隔音、减震效果不好，达不到私密性的要求；屋面、外墙冬天降温快，夏天升温快，达不到保温、隔热的要求。上述现象产生的原因在于墙体、屋面隔音、隔热材料厚度不够，材料质次，或者施工工艺不符合要求。

（6）门、窗密闭性差、变形。有的门窗自安装时开始，有的在使用一段时间后即出现密闭不好、部分材质或整体变

形的问题，严重者起不到隔断视线、挡风遮雨的效果，有

的无法关闭、开启。产生上述问题的原因在于选用材料质

量不好，木材干燥程度不够，或在安装后受到潮湿侵袭，

做工粗糙。门窗质量问题一般危害性不大，只需局部修整

或替换即可。（7）上下水跑冒滴漏。跑冒滴漏现象浪费资源，影响人的正常生活，形成的原因在于上下水管线水平、垂直设计不够合理，水龙头、抽水马桶等质量不过关。（8）水、电、暖、气的设计位置不合理。包括水池、浴盆、蹲（坐）便器、水表、地漏、电源开关、电源插座、电表、暖气片、煤气灶、煤气表等设计种类不完善，设计位置与

日常生活要求不符，影响家具布置。有的用电设备甚至存

在漏电、火灾隐患。（9）公用设施设计不合理，质量不过关。如楼梯间位置不方便，楼梯宽度过小，电梯运行质量

不稳定，公用照明设施不完善，消防安全设施缺乏等等。

以上问题为实践中比较常见的质量通病，在开发商进行交

房时购房人容易提出的拒绝收房或延期收房的理由。此外，实践中也常出现由于理解错误导致开发商承担违约责任的“质量问题”。如关于“防盗门”的约定，生活中人们常将房屋的“进户门”称为“防盗门”，但实际上国家对“防盗门”的标准有强制性规范。根据《防盗安全门通用技术条

件》（GB17565-2007）第3.1款的规定：“防盗安全门是指配有防盗锁，在一定时间内可以抵抗一定条件下非正常开启，具有一定安全防护性能并符合相应防盗安全级别的门”，可见法律规定的“防盗门”兼备防盗和安全的性能，并在

防盗和安全级别、功能、材料等方面有严格的要求，所以

实践中由于某些开发商未能注意该规定，导致在合同上约

定为“防盗门”，但实际交付时并未按国家对“防盗门”规定的标准进行交付，从而导致购房人拒绝收房，或要求承

担违约责任的情况。但是，即使存有上述质量问题，是否

导致购房人有权拒绝收房，还需结合合同约定和法律规定

分别进行判断。质量问题无大小，稍有不慎，就可能对开

发商的交房带来巨大风险，即使像水阀这样的小配件的质

量问题都可能给开发商造成巨大的损失。例如，某精装修

小区，开发商在交房前的夜间某户水管阀门爆裂，导致楼

下多户进水，地板、墙面等装修损失达到几十万元，交房

也因此受到了很大的影响。所以，开发商确保工程质量，是规避此类风险的最佳手段。关于质量问题的基本法律规

定见于《合同法》第148条[1] 的规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝

接受标的物或者解除合同。一般认为，标的物在交付时被

发现无法满足基本合同目的，买受人可拒绝接受，视为卖

方未能交付，承担相应逾期给付责任，而对于普通的质量

问题，应当通过出卖人的物之瑕疵担保责任制度来解决，如买受人要求出卖人履行维修义务。[1] 《合同法》第148条：因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。具体到商品房交付的质量问题，《司法解释》第12条[2] 与第13条[3] 规定了“房屋主体结构质量不合格”与“房屋质量问题严重影响正常居住使用”的两种情形购房人有权购房人解除合同。通常认为，符合这两种情形之一的，购房人也有权拒绝收房。前一标准直接源自《合同法》第148条的规定，基本没有争议，而对后一标准的理解在司法实践中则存在比较大的争议。笔者认为，在适用后一标准判断购房人是否有权利拒绝收房时，需要根据购房人收房后的使用方式及不同的房屋类型来区分判断。如是毛坯房的，因为毛坯房不带装修，购房者通常需要在收房后进行装修，在适用司法解释“严重影响正常居住使用”的标准时，应当更加注重购房人实际使用利益，即使质量问题对居住不构成严重影响，但如果将导致装修无法正常进行的，也可以认为构成购房人拒收房屋的合理理由。但如是精装修房的，除了应达到法律法规关于住宅装饰装修的规定外，如有合同约定的，还应达到合同约定的标准，所以在适用司法解释“严重影响正常居住使用”

的标准时，应更注重居住需求，考虑到装修工程的必要质量要求。如，《上海市住宅装饰装修验收标准》第3.6 款规定：“装修工程竣工后必须对室内空气质量进行检测，符合要求后方可交付使用。”[2] 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。[3] 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。目前我国商品住宅主要为精装修房，实践中精装修房出现的常见的影响居住的质量问题主要有以下三种：（1）精装修后应当具备的正常居住功能严重缺失，且在合理期限内不能整改完成，不能达到“无需再装修即能正常居住使用”的状态，如厨、卫设施不合格、墙壁粉刷与地板铺装质量极其低劣、必须全面返工才能使用的，等等。（2）精装修设计、部品不符合强制性国家标准，且对居住者的人身、财产安全构成重大隐患，且

在合理期限内不能修理至合格。如室内电路、燃气管道设计安装存在较多安全隐患，装修材料不符合防火强制性要求，等等。（3）室内有害气体及放射性物质超标，在短期内无法治理。在出现以上质量问题时，精装修房的购房人有权拒绝收房。总之，对于购房人是否有权拒绝收房的主要判断要素是该等质量问题是否已导致无法满足合同目的（包括上文提及的司法解释规定的“房屋主体结构质量不合格”或“严重影响正常居住使用”）。（二）不具备交付条件交房的法律风险司法实践中，开发商不能交付经验收合格的房屋，主要是指开发商在交付期满前未取得建设行政主管部门核发的《商品房竣工验收备案表》。具体可分为两种情形，一是交付期满前，房屋虽不具备交房条件但已交付给购房人使用；二是交付期满后，购房人由于房屋不具备交房条件而拒绝收房。无论出现上述何种情形，按照法律规定开发商都应承担因不具备交付条件而导致的逾期违约责任的法律后果。首先，开发商除了按合同约定的期限交付房屋外，还应按照法律规定的或合同约定的商品房交付条件交付房屋。只有同时满足上述两项要求时才是有效交付，否则都是逾期履行行为，都会导致开发商承担逾期违约责任。其次，购房人对房屋的接收并不影响开发商在不具备交付条件时交付房屋而应承担的违约责任。因为法律对商品房交付的规定是强制性规定，即使购房人在开发

商交付房屋时做出了明确同意收房的意思表示，也不能据

此免除开发商承担逾期交付房屋的违约责任。最后，开发

商应承担的责任属于延期履行责任。开发商在商品房不符

合交付条件，但已实际交付的情况下，如果开发商能够完

成办理房地产权证的，以符合交付条件之日为交付日，不

能完成办理房地产权证的，有被认定为未交付的法律后果。而这两种情形，往往都迟于合同约定的日期。（三）规划变更、设计变更导致的法律风险根据《商品房销售管理办法》第24条[4] 规定，商品房销售后开发商不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计

变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用

功能情形的，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。购房人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。[4] 《商品房销售管理办法》第24条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商

品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计

变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用

功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日

内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”实践中，开发商在交房时因规划变更、设计变更导致的争议也比较突出，主要体现在以下几个方面:1、车位配置不达标规划部门对现阶段住宅小区的车位比要求往往比较高，如要求车位与住宅比达到1:1，开发商为节约成本和保证小区景观与绿地率，在交付使用时实际设置的车位往往达不到向规划部门报批的车位数量标准，由此在交房时导致纠纷。2、小区景观在实施时随意变更开发商在对小区的绿化景观实施时往往会对原来宣传的方案进行深化和一定的调整，交房时购房人可能会对此提出异议，如某个亭子的位置与原图纸严重不符，或某区域原设计了一个湖泊，现却改为硬化地面等。但实践中，在规划部门批准的图纸中，可能对于绿化景观仅体现为一个区域而并不涉及具体内容，因此，绿化景观的交付标准会成为开发商与购房人之间的一个争议焦点。3、变更配套设施设置的位置实践中，购房人对小区配电房或垃圾房等位置设置比较敏感，如签订合同后，开发商擅自变更小区配电房或垃圾房位置的，在交房时极易引起购房者提出退房之情形，并且，即使收房后也容易引起相邻购房人的纠

纷。4、配套承诺未兑现主要体现在开发商销售时承诺的学校幼儿园等配套设施未能及时到位。其中，有小区红线内的，也有小区以外的，如地铁站点、公园等，一旦这些设施未能按计划实现，即使不是开发商的原因造成，购房人也会提出异议。根据《司法解释》第3条[5] 的规定，如开发商就小区规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为合同约定，如违反的开发商应承担违约责任。如开发商是在楼书或宣传资料中对小区以外的设施进行宣传的，虽然不作为合同内容，不需承担违约责任，但购房人可向工商部门举报，要求查处开发商虚假宣传的行政责任。[5] 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。（四）设计不合理或不符合合同约定的法律风险实践中，开发商在交房时出现的设计不合理或设计不符合合同约定情形，往往发生在房屋的非标准层上，比较常见的主要有:1、高层消防通道问题开发商为对高

层住宅节省成本，往往将高层消防通道设计为共用消防通道，导致相邻住户房间或阳台直接连通的问题，而这一问题往往在销售的时候又未明确书面告知购房者，在交房时往往导致纠纷。2、层高达不到合同约定问题实践中，关于层高问题主要有三类，一类是因施工误差过大造成层高不达标;一类是合同约定失误造成，如某住宅小区，设计层高为2.8米，但合同上全部误填为3.0米，造成了对所有购房人的违约，交房时产生了严重的纠纷；最后一类是房屋局部或非标准层因设计产生不同的层高，但对低层高的部位在合同中未明确说明或进行约定，从而导致纠纷。如某小区，合同约定层高2.9米，因设计问题，某户型的一个卧室的层高比其它部位低25公分，但在合同中又未特别说明或进行给定，导致纠纷。因此，按合同约定，层高每低1%，房价也减1%，按照这一约定，总房价要减8%，如最终按合同约定处理，开发商需承担的违约金将可能超过房屋本身的售价。3、花园的问题实践中，因花园引起的交房争议主要发生在底层住户或别墅小区。目前关于花园面积如何计量，国家尚没有统一规范，因此，合同中约定的面积是否包括台阶、车道、散水和其它硬化面积？花园里能否有窨井？都是可能引起争议的问题。曾发生过一起案例，某别墅花园地下有一根电缆经过，电缆上方设了提示标志，购房人提出按其花园设计，电缆的位置是要挖一个池塘的，

要求开发商将电缆迁走，从而引起纠纷。4、露台还是阳台的问题实践中曾出现过某小区的某房型，合同约定有两个阳台，但开发商在交房时，购房人发现只有一个南阳台有顶，北阳台无顶，购房人认为无顶阳台只能算露台，不符合合同关于有两个阳台的约定，据此拒绝收房并起诉开发商要求退房。

5、房屋不合理的梁柱房屋设计不合理，尤其是涉及风俗文化习惯的，如某小区房屋因结构原因，卧室中央有一道横梁，购房者认为风水不好，拒绝收房，并起诉要求退房。

6、外墙材料与颜色问题外墙材料与颜色问题也是容易引起购房人拒绝收房甚至提出退房的原因之一。如项目分期建造的，购房人基于前期房屋的外墙或颜色购买房屋，但开发商在宣传资料或签合同时并未明示，导致在交房时发生纠纷甚至是诉讼。又如，实践中不少小区实际外墙颜色与模型颜色不一致，购房人收房时认为实际颜色不符合约定而拒绝收房；再如，合同约定为石材，但开发商在交房时却改为面砖而发生纠纷。曾发生一起案例，合同约定外墙装饰是“涂料+面砖”，实际交房时购房人发现多处外墙为玻璃幕墙，购房人认为对房屋的通风采光及使用功能等均产生了严重影响，于是提出退房请求，法院审理认为不属于根本违约，驳回了购房人的退房要求。尽管如此，如购

房人起诉请求开发商承担违约责任的，笔者认为开发商有被认定违约的风险。7、房屋面积问题《司法解释》第14

条[6] 规定了面积误差的处理原则以及购房人可退房并主张赔偿的情形。实践中，因房屋面积误差问题协调的难度比较大，所以在开发商交房时，如购房人同时聘请了专业测量人士参与验房的，一旦出现房屋面积误差，尤其是房屋面积小于合同约定的情形，往往导致购房人拒绝收房、退房甚至是发生诉讼。[6] 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖

人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。8、日照时间不符合强制性标准问题实践中曾发生过这么一起案例，购房人对所购房屋不满意，意

欲退房，其通过聘请房地产专业律师，最终找到其所购房

屋的日照时间与国家规范的强制性标准时间差一分钟，起

诉至人民法院主张解除合同要求退房，并最终获得了法院

的支持。（五）因宣传不当导致的法律风险因宣传不当导致的法律风险主要来源于《广告法》及《司法解释》第3条

的规定。需要注意的是，《司法解释》第3条所指的“广告”是指商业广告，“商品房销售广告”是指广义上的广告，包括媒体广告，如报刊杂志上的印刷广告、广播电视广告和

招贴广告；售楼书及各种宣传材料；施工现场的广告牌；

样板房展示；等等；所指的“说明和允诺”，是指开发商利用广播、电视、报纸、期刊等新闻媒体的广告栏目或自行

印制售房宣传资料、设置户外广告、样板房等形式，在宣

传和介绍商品房的同时，做出的对购买商品房特定事项的

说明或者对商品房质量的声明与陈述；所指的“相关设施”，包括商品房的基础设施和相关配套设施。司法实践中，因

商品房销售广告中的说明和允诺而引起的商品房买卖合同

纠纷中占有比较大的比重。此外，《商品房销售管理办法》第31条规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板

房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”所以，实践中开发商因以样板房做广告宣传与实际房屋交付不一致导致交房时发生纠纷亦不少。（六）绿化工程导致的法律风险绿化工程的验收也可能成为开发商在交房时面临的争议问题。关于绿化工程的验收，对于如上海要求办理《新建住宅交付使用许可证》的地区，往往在开发商进行房屋交付时已验收，但对于不要求办理《新建住宅交付使用许可证》或进行综合验收的地区，则可能会出现开发商在交付房屋时，小区的绿化工程还没验收的情况，内道路和绿化等景观工程可能呈现出一片“大工地”的繁忙景象，影响购房人此时接收房屋的意愿。（七）购房人无正当理由拒绝收房的法律风险《司法解释》第11条规定，买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。实践中，因为存在种种原因，时常出现购房人拒绝收房或迟延受领的情况。由于符合合同约定或法律规定的房屋交付行为是房屋的毁损、灭失风险转移的标志，同时也是计算房屋质量保修期限、办理房产证的起算日的依据，但在实践中由于开发商负责交房工作人员没有严格按照合同约定或法律规定的期限、方式及程序进行房屋交房，如未以EMS邮寄方式发送《交房通知书》导致

开发商在法庭上无法举证已履行通知义务的情况，或未能做好交房书面记录，导致事后无法举证证明的情况，等等，由此给开发商带来了相应的法律风险。此处需注意，《司法解释》第11条所规定的拒绝接收的“正当理由”，是指《合同法》第148条所规定的“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的”，即，标的物本身存在重大缺陷，而不应是司法实践中常见的购房人主张的客观障碍，如出差、出国、伤病，等等。

企业法律风险及防控体系

企业法律风险及防控体系 我国改革开放以来，经济建设取得了巨大成就，现代企业在经济迅猛发展的背景下将面临更多的机遇和挑战，市场竞争在给企业带来发展机遇的同时，也带来了日益增多的风险。这些风险中有自然风险、销售风险、投资风险、财务风险和法律风险等等之分，商业类风险随机多变，具有不可预期性和防控性，而法律风险则是可防控的，如果未正确对待法律风险，将给企业带来相当严重的后果。所以，防控企业法律风险需要企业建立健全一系列的体系和制度，采取积极的措施，从而能尽最大限度地降低风险带来的损耗，节约经营成本，使得企业在危机四伏 的经济战场中能稳健前进。 一、企业法律风险的概念 所谓风险就是预期结果与实际出现的结果之间发生差异所带来的损失或损害的可能性。对于企业而言，如果企业预期结果与实际出现的结果可能发生差异，而这种差异又将给企业带来损失或损害，这就是风险。《国有企业法律顾问管理办法》第一次正式提出了企业法律风险的概念。所谓企业法律风险，是指企业预期与实际结果发生差异而带来负面影响的可能性。 二、企业法律风险的成因及特点 (一)企业法律风险的成因 法律风险产生的原因有很多，根据引发法律风险的因素来源，可以分为企业外部法律风险和企业内部法律风险。所谓企业外部法律风险，是指由于企业以外的社会环境、法律环境、政策环境等外在因素引发的法律风险。包括立法不完备，法律变迁，执法不公正，竞争对手或合同相对人的人为因素及不可抗力等。由于引发因素不是企业所能够控制的，因而企业不能从根本上杜绝外部环境法律风险的发生。所谓企业内部法律风险，是指企业内

部管理、经营行为、经营决策等因素引发的法律风险。表现为企业自身法律意识淡薄，对法律环境认知不够，经营决策不考虑法律因素，甚至违法经营等。 (二)企业法律风险的特点 企业法律风险具有以下特点： 1、法律风险的可预期性。在前面我们已经提及了法律风险的可预期性，也正是基于法律风险的此特点，我们才能采取积极有效的措施应对。而产生这一特点的基础则是法律法规的指导性。法律风险的可预期性也是企业整个法律风险防控工作的价值所在。 2、法律风险的普遍性。现代市场经济下导致的激烈竞争，市场经济行为的频繁和企业管理机制的复杂必然给企业带来相当普遍的法律风险。 3、法律风险的多样性。企业法律风险的多种表现形式导致了法律风险的多样性特征，在解决和应对这些多样化的法律问题时所涉及的将分别是不同部门的法律，这本身也就是企业法律风险的复杂多样化。 三、企业法律风险的表现形式 企业法律风险的表现形式多种多样，主要分为以下几种： (一)企业设立的法律风险 企业设立是企业产生的起始，在此过程中会涉及到一系列的法律问题，如果没有对涉及到的法律问题进行及时的解决，那么必会在企业设立之后长期存在并影响企业，成为潜在的法律风险。设立阶段常见的法律风险有企业形态选择的法律风险、出资的法律风险、股东资格的法律风险、行为限制的法律风险等。其中最大的风险就是企业设立不成功，究其主要原因在于企业设立登记及设立必备条件上的生疏。

关于企业防范经营法律风险的60条建议

关于企业防范经营法律风险的60条建议 各位企业家： 您好！依法保增长、保民生、保稳固是我们的共同追求。自2008年以来，因宏观经济形势变化引发的涉及企业的民事纠纷案件大幅度增加。为了关心企业获得更加安全稳固的进展，预防和降低企业经营与治理中的法律风险，我们对长期以来专门是去年以来发生的大量诉讼案件中所反映出的企业经营与治理过程中存在的各类问题进行了归纳与分析。在此基础上，就您在经营治理企业过程中更好地防范法律风险所应当注意的事项提出以下建议，供您参考： 一、订立合同时的注意事项 1、经济形势变化导致部分企业不能正常履约，少数企业会利用企业之间合同手续上的欠缺躲避违约责任。完备的书面合同关于保证交易安全乃至维系与客户之间的长久关系十分重要。建议您尽可能与客户签署一式多份的书面合同，保持多份合同内容的完全一致并妥善储存。 2、受经济形势变化阻碍，在合同履行过程中双方变更合同内容，包括数量、价款、交货、付款期限等现象较多，但为幸免纷争，建议您妥善保管关于证明双方之间合同具体内容具有证明力的下述资料：与合同签订和履行相关的发票、送货凭证、汇款凭证、验收记录、在磋商和履行过程中形成的电子邮件、、信函等资料。 3、建议您完善有关公章保管、使用的制度，杜绝盗盖偷盖等可能严峻危及企业利益的行为。在签署多页合同时加盖骑缝章并紧邻合同书最末一行文字签字盖章，防止少数缺乏商业道德的客户采取换页、添加等方法改变合同内容侵害您的权益。

4、企业业务人员对外签约时需要授权。建议您在有关介绍信、授权托付书、合同等文件上尽可能明确详细地列举授权范畴，以幸免不必要的争议。业务完成后建议您尽快收回尚未使用的介绍信、授权托付书、合同等文件。 5、企业业务人员离开您的企业后，建议您在与其办理交接手续的同时，向该业务人员负责联系的客户发送书面通知，告知客户业务人员离职情形。 6、假如您认为客户在与您签署合同过程中存在欺诈、胁迫行为的，或者您事后发觉签署合同时对合同内容有重大误解，或者您认为合同权益义务安排显失公平的，您能够要求法院撤销合同。然而务必自明白或者应当明白撤销事由之日起一年内行使撤销权，否则您将失去要求法院撤销合同的权益。因此，您在撤销权行使期限内提出的要求是否能得到法院支持还将取决于您所举证据是否充分。 7、您在签订合同时可能为了确保合同履行而要求对方交付定金，由于“定金”具有特定法律含义，请您务必注明“定金”字样。您假如使用了“订金”、“保证金”等字样同时在合同中没有明确表述一旦对方违约将不予返还、一旦己方违约将双倍返还的内容，法院将无法将其作为定金看待。 8、假如您的业务需要对方提供保证担保的，在与相关客户签署保证合同时请务必表述由保证人为债务的履行提供保证担保的明确意思，幸免使用由对方“负责解决”、“负责和谐”等含义模糊的表述，否则法院将无法认定保证合同成立。 9、您也可能为了业务需要向他人提供保证担保。不管您是债权人依旧保证人，建议您在签署保证合同时写明保证期间起止点。假如您与对方约定的保证期间长于两年，法律将视保证期间为两年。假如没有明确约定，法律将视保证期间为主债务履行期届满之日起两年。尽管选择“连带保证”依旧“一样保证”取决于您与客户之间的谈判磋商，但保证合同中务必写明“连带保证”或者“一样保证”字样。假如没有明确约定，法院将认为是连带责任保证。

企业常见法律风险及应对措施

企业常见法律风险及应对措施内部律师日常的工作是对公司法律风险进行评估并及时向管理者发出风险评估报告。作为专业人员，我们不能够在一个公司工作很多年后，却不清楚这个公司存在哪些固有的法律风险，或者我们知道这些风险却不及时向公司管理层提出。专业领域里的各类咨询服务机构在为客户提供具体服务之前，均会为客户进行评估，在获得第一手的评估数据的基础上再制定服务方案。管理咨询机构进入服务企业后的首要工作是评估该企业的管理流程是否存在缺失，然后再和管理层进行沟通;注册会计师在计划审计时，首要考虑的是进行审计风险评估，然后才进行实质性的审计工作;就连装修一个房子，设计师也要实地测量然后才听取业主的设计要求。公司外聘的法律顾问其实无法有效做到对公司内部法律风险进行评估，法律顾问提供的咨询服务是模式化、流程化的，不一定能够适合各个行业性质、规模、组织结构、企业文化各异的公司。 公司内部律师在开展其它工作之前，一般要先对公司固有的法律风险进行客观和充分的评估，与公司管理层充分沟通后再确定下一步的工作目标。 公司的法律风险 公司的生命起于设立，终于清算或破产，各种风险始终伴随着它。当初的几个人怀着满腔的希冀和创业的狂热理想而投资注册成立一家公司，随着时间的流逝，这家公司可能会慢慢壮大，而狂热也会变成理性，激情也会转换成保守，但始终不会变的是这家公司周围和内部存在的风险。所谓“其兴也勃，其亡也忽”，对一家公司来说，体现的是管理层对风险的评估和掌控能力。杰克.韦尔奇的一

句话被N多人引用来提醒管理者对公司法律风险的关注，“其实并不是GE的业务使我担心，而是有什么人做了从法律上看非常愚蠢的事而给公司的声誉带来污点，并使公司毁于一旦。” 公司的各种风险最终将转化为法律风险 公司经营过程中会出现各种风险，比如，在公司投资伙伴的选择上，会隐含着投资风险，公司调用大量的资金采购囤积原材料，会隐含财务上的结算风险;公司调整固定资产的折旧方式可能存在税务风险;公司调整经营范围，可能存在经营风险;逾期偿还银行贷款，可能存在信用风险;公司产品出现质量问题，会存在商业信誉风险。等等。 但公司经营中的所有风险，最终会转化为法律风险，如果公司无法及时预见防范并化解这些风险，现实的后果往往就是面临法律上的制裁或被卷入旷日持久且耗资靡费的诉讼。投资风险可能会转化为和合作伙伴的投资合同纠纷;结算风险导致的可能是买卖合同纠纷;税务风险直接导致被行政机关查处制裁;经营风险导致工商部门的执法行动;逾期还贷，银行会提请法院拍卖抵押物;产品质量问题可能面临侵权诉讼或导致公司破产。公司的种种经营过程中的内外部风险，将直接转化为法律风险，最终导致公司被追究法律上的责任或承担法律上的后果。 法律风险≠法律制裁或纠纷 有的公司管理层往往会认为，法律风险就是公司面临的法律纠纷时胜诉与败诉的可能性。因此，很多老总宁愿在公司面临诉讼时花大量的资金请律师，打通各种关系，而不愿意在经营时防范和规避风险。这是现阶段很多内部律师面临不

企业知识产权侵权常见法律风险及防范

企业知识产权侵权常见法律风险及防范 随着社会和经济的发展，知识产权越来越引起普通企业和民众的重视。最近几年，不少公司在经营过程中，难免会遇到知识产权侵权的问题，知识产权的法律风险逐渐成为一个企业经营过程中的经常遇到的风险，并且在司法事件中经常出现。那么，企业常见的侵犯知识产权法律风险都有哪些呢？本文简单进行总结，并对相应的风险防范提出一些建议。 （一）、企业侵犯注册商标专用权的法律风险及防范 商标是企业在运营过程中经常会用到的一种知识产权，也是与企业的商誉等结合最为紧密的无形资产之一。常见的企业侵犯他人注册商标专用权的行为主要是：一些公司的商标法律意识不强，他们为了更好地使自己产品或服务取得好的销售效果而在相同或相似的产品和服务中使用与别人相同或近似的商标。针对侵犯别人商标权的行为，我国法律规定，权利人能够经过三种方法进行维权，首先是权利人能够经过民事诉讼的方法要求侵权人承当停止生产、赔偿损失等民事责任；其次是通过工商行政管理部门对侵权人进行行政处罚；最后，如果是情节严重的，侵权人还可能被追查刑事责任。 那么，对于企业来说，应该如何防范侵犯他人商标专用权风险呢？首先，企业应当提高品牌意识，重视打造和推出自己的品牌商标，并及时对自己使用的商标进行注册，避免因未获授权而私自使用或因未及时注册而被别人抢注成功后，反被别人主张侵权。其次，对于企业来说，如果一定需要使用别人商标的，应通过获取别人许可后才能使用。最后，一旦企业收到别人有关侵犯商标权的主张时，应及时对别人持有的注册商标与企业所使永的商标从以下四个方面进行分析判断：第一，二者谁先使用，对方是否存在恶意抢注的状况；第二，二者是不是相同或近似；第三，这两个商标所使用的类别是不是相同或者相似；第四，假如这两个商标所使用的类别不相同也不相似的，需要确认别人所持有的商标是不是驰名商标，因为驰名商标在我国享有跨类保护的特殊待遇。在对以上所述的四个方面进行初步分析和判别后，结合分析和判别的结果，企业应积极地搜集和整理这方面的证据资料，拟定相应的应对方案。 （二）、企业侵犯著作权的法律风险及防范 著作权过去称为版权，著作权的对象是作品，是指文学、艺术、和科学领域内具有独创性并能以某种有形形式复制的智力成果。随着网络的发展和遍及，这些年来越来越多的公司在互联网网页、微信公众号等自媒体上为自己公司做广告宣传，而在这个过程中经常会使用到文字（字体）、图片、视频等，但是这些文字（字体）、图片、视频都能够构成我国著作权法所保护的对象——作品。而企业在相关的广告宣传中如果使用了别人拥有著作权的文字（字体）、图片、视频等都将可能导致侵权危险。需要注意的是，上面所提到的“图片”除照片等摄影著作外，一些动漫场景、动画人物形象等也能够通过版权获取到保护。而万一发生作著作权侵权的事情，侵权公司除需承担相应的民事责任，如赔偿损失、停止侵权外，一般权利人还会要求侵权人在很多媒体上刊登赔礼道歉的公告等，这种情况将会对侵权企业构成诸多不好的影响，对一些大型企业的社会形象影响更是很严重。这类侵犯著作权的行为所对应的相应的行政处罚、刑事责任等，在符合相关条件的状况下，也有很大可能会被追究。

企业法律风险防范—合同审核管理篇

企业法律风险防范—合同审核管理篇企业法律风险防范—合同审核管理篇作者：佚名 时间：2008-4-23 浏览量：企业法律风险防范—合同审核管理篇 曹燕贻 由于合同本身的特征，决定了合同不同于企业内部的生产人事、财务等管理工作，已超越了企业自身的界限，使之成为一种受法律规范和调整的社会关系，涉及了大量的法律专业问题。所以，企业应专门成立法律顾问部门，来统一审核管理合同的签订和管理合同的履行。那么，作为一个企业的合同审核，到底该如何来审核和管理合同呢？笔者根据自身的从事法律顾问和法律纠纷处理的经验，对合同的审核和管理主要应从以下几个方面着手： 第一，企业应成立一个合同管理部门，统一归口审核和管理各业务部门、各单位分口管理的模式。 对企业合同的签订和履行负有监督、检查和指导的职责。具体操作上，对合同实行分级、划块管理，各业务部门和所属各单位作为合同二级管理单位，负责本部门、本单位的合同签订和履行，并向法律顾问部门定期汇报有关合同的执行情况。要使该统一合同管理模式有效运行，则必须要建立健全的企业内部规章制度，使管理工作有章可循。合同管理制度的主要内容应包括：合同的归口管理，合同资信调查、签订、审批、会签、审查、登记、备案，法人授权委托办法，合同示范文本管理，合同专用章管理，合同履行与纠分处理，合同定期统计与考核检查，合同管理人员培训，合同管理奖惩与挂钩考核等。企业通过建立合同管理制度，做到管理层次清楚、职责明确、程序规范，从而使合同的签订、履行、考核、纠纷处理都

处于有效的控制状态。在这个统一合同管理模式中，着重要注意以下几方面： 其一，对企业公章或合同章的保管。根据我国当前对企业公章和合同章的使用规定，企业的公章和合同章具有法定的法律效力。换句话说，企业公章等于企业的签字。在合同中，就算没有企业法定代表人或者授权人的签字，只要盖上了公章或者合同章，也可以认为，该企业已经认可了该合同的有关条款，该合同对该企业就有了法律的约束力。当然，如果是企业内部职工私自使用公章为自己谋取利益，则企业无须承担责任。《最高人民法院关于企业职工利用本单位公章为自己实施的民事行为担保企业是否应承担担保责任问题的函》（1992年9月8日法函〔1992〕113号）对此有规定。但值得注意的是，对如何界定职工的私自使用行为，企业对此负有举证的义务，这点在实际上是有相当的困难的。 其二，对企业职工合同签订授权的管理与控制。几乎所有的企业都会存在这个问题，由于市场经济的各类信息变幻莫测，许多机会瞬间即逝，因此，企业不可能将所有的合同签订都集中于企业的某人身上，这就会产生权力授予与权力控制的矛盾，如何来制衡该矛盾，是企业管理机制的问题，不是法律问题。这里要讲的是如何来制约和约束职工签订合同的权力，以避免表见代理的产生，避免对企业带来被动的局面。在实际操作过程中，企业往往是给那些驻外的销售代表或者驻外的销售分公司预先给于相当数量的盖有企业公章的空白介绍信或者盖有企业公章的格式合同，以方便其在适当的时候签订合同。这其实就是企业的一种授权行为，但是很不完善的。因为，企业在授权的同时，对其的权力行使的上限并没有公示，这就会很容易产生狭义无权代理或表见代理行为。因此，笔者建议，企业应在空白介绍信中明确规定该销售代表或该分公司可以签订合同的金额上限，

公司法律风险防控措施

公司法律风险防控的工作措施 将重点放在如何预防企业法律风险的工作上面，让法律风险防控办法真正起到风险预警的作用。具体措施如下： 一、参与公司经营决策，保证企业生产经营活动不违反国家法律、法规。 公司的经营决策的正确与否，决定企业的兴衰成败，如出现重大的经营决策失误必然会对企业带来严重的后果。当前市场经济发展日新月异，国家的经济立法时常都在颁布、更新，法律、法规浩如烟海，企业领导既要以科学发展观为企业自主创新、发展生产经营，为职工谋福利，为国有资产增值的同时，又要对国家法律法规精通熟悉，面面具到，这是任何人都很难做到的，因此为适合市场经济的发展，公司法律风险防控措施应当做好公司领导政策方面的参谋和助手，在企业重大决策未形成决定前将对该项决策的法律意见充分的陈述和说明，及时提出法律发面的意见，便于领导决策时作参考。 二、对决策实施过程中可能遇到的风险作出预测 企业决策本身就包含风险，毫无风险的决策是没有的。公司法律风险防控措施，要对各种决策方案的风险因素进行预测和分析，使企业选择风险最小，获利最大的方案，并提出法律上的建议和意见，使风险能得以避免或者减少到最低限度。 三、参与建立健全规章制度，把管理活动纳入法治轨道 企业的内部规章制度，是国家法律、法规延伸到企业的体现，是依

法管理企业的依据。坚持以预防风险的原则，充分利用法律、法规和规章制度的规范性、科学性和超前性，约束和指导各项管理工作关系，使企业的经济活动沿着法治的轨道有条不紊的良性有序的发展，以避免或防止一切不必要的偏差和失误的发生，起到防患于未然的作用。 四、参与企业重大经济、技术合同的审查、谈判，保证合同的合法性 合同是企业实现经济目标的基本手段，贯穿企业生产、经营、销售、物资各个环节的纽带，合同的谈判、鉴定、履行是企业经营活动的主要内容。因此，合同订立的好坏，直接关系到合同能否正常履行，关系到企业的经济利益的实现。特别是一些重大经济合同，一旦出现问题，直接给企业带来极大的损失，为了保证合同的顺利履行，必须把好合同的签订关。经济合同的审查把关是从技术、经济、法律三个方面进行的，公司法律风险防控措施参与经济、技术合同的审查和谈判，主要是从法律上审查，保证合同合法、严密性，可行性，其中包括审查合同当事人是否具有合法的主体资格，是否具有良好的自信和履约能力；合同的内容是否符合国家法律，合同的条款是否完备，双方权利义务是否具体，文字表述是否清楚；双方签订合同是否履行了法定手续。比如一些建筑工程合同按规定，除双方签定以外还需要建筑行政主管部门认可签章。合同的经济、技术方面是否可行，应主要由业务部门进行论证并对此负责，论证的结果将成为公司法律风险防控措施审查合同时考虑的因素。 五、代理企业参加经济纠纷的解决，维护企业的合法利益 企业不可避免的会出现一些经济纠纷，当纠纷出现时企业需要通过

商品房销售的法律风险及防范说课讲解

商品房销售的法律风险及防范 一、商品房预售简介 1、定义 商品房预售是指房地产开发公司将正在建设中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付订金或房价款的行为。商品房预售可以有效缓解房地产开发公司资金的压力，推动房地产开发项目的顺利进行。 2、性质 商品房预售的标的物是尚未建成的房屋，商品房预售是对未来之物的销售，买受人取得的是一种对将来取得特定房屋的期待权。这种期待权在将来能否实现，主要取决于房地产开发公司的履约行为。 二、商品房预售的条件 《城市房地产管理法》第四十五条规定：商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人

民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 实践中需要注意，开发商为了融资建房，在预售前多将开发项目抵押给银行（在建工程抵押）因此当开发商预售商品房时，一些地区的房地产管理部门还往往要求开发商同意贷款银行（抵押权人）同意预售的证明，贷款银行为了贷款安全，则要求监管开发商商品房预售所得款项，并要求开发商与购房人在贷款银行办理个人住房抵押贷款。如果开发商不满足房地产管理部门及贷款银行的要求，其办理商品房预售许可证同样会遇到困难。 三、房地产开发公司申请商品房预售许可应提供的材料 《城市商品房预售管理办法》第七条规定：开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料： （一）商品房预售许可申请表； （二）开发企业的《营业执照》和资质证书； （三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证； （四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明； （五）工程施工合同及关于施工进度的说明； （六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。 四、商品房现售简介 商品房现售，是指房地产开发公司将竣工验收合格的商品房出售

公司运营中常见的6大法律风险及防范

公司运营中常见的6大法律风险及防范 【导读】：企业的生、老、病、死整个生命过程都存在法律风险，我们作为企业的经营者，不仅要知道法律风险，而且要知道其发生的的内部原因和外部原因，更要有针对性地采取有力措施，及时有效地应对风险的发生。 企业运营中的法律风险主要包括6类风险： 一、公司治理中的法律风险。 这类风险主要是家族式企业在监督上的不力，规章制度对权力的设立不明确，导致企业成本上升。 二、劳动人事法律风险。 最为常见的是职工工伤，劳资关系处理不当引发风险。还有就是企业为节约成本，缩短培养过程，迅速上项目，常常采用“挖墙脚”引进高级人才，这可能遭遇被挖企业的索赔和专利商标等侵权指控。反过来，企业自身培养的人才无端流失，被挖墙角，企业得不到应有的补偿，这也是一大风险。 三、企业融资中的法律风险。 企业经营中出现资金不足，常见的融资方式有：银行贷款，民间借贷，股东追加投资，吸收新股东增资扩股，引进战略投资者，上市融资发行公司债券股票等。比如：对于银行贷款，一不小心可能陷入“高利转贷”，“违规发放贷款”“贷款诈骗”等金融诈骗黑洞。 对于民间借贷，可能陷入“非法吸收公众存款”“集资诈骗”等法律风险；如果股东追加投资或吸收新股东增资扩股，会遇到股权结构及治理结构调整，利益分配的约定等问题。 如果引入战略投资者，对法律风险评估与防范要求更高，否则鸡飞蛋打人财两空，教训是惨重的。

如果发行公司债券和股票，国家有严格的规则和制度，对法律风险的控制要求极高，必须法律、财经等专业人士进行系统的规划和辅导，否则会落入“擅自发行 公司股票债券罪”的泥坑。 四、签订履行经济合同中的法律风险。 一般来说，主要是经济合同违约纠纷，大多数经营者只注意到了合同中约定的义务及索赔问题，而忽视了前合同义务及后合同义务，因此导致纠纷的不在少数。第二，企业家从传统观念上习惯于熟人圈子的交易行为，有的口头上达成所谓的“君子协定”，时间一久，由于个人信用发生变化，或个人对当时的约定细节理解认知不同，从而引发风险。 最后，我们特别要注意一个市场准入制度的存在，很多交易行为必须首先审查交易对象的主体合格性，和一个没有交易资格的人去做生意，其结果和风险可想而知。 五、知识产权法律风险。 企业无知识产权管理制度，比如从来没有专利检索和商标待查制度，使得企业在面对知识产权侵权指控时处于被动，比如我们的百布优品牌中的儿童版系列版本，封面设计就涉嫌侵犯“喜洋洋与灰太郎”剧本的在先权利，建议我们设计部门要在外观设计上做一些实质性的变动，不能图省事而引发风险。 六、行政管理法律风险。 由于公司内对行政管理重视不够，管理上的漏洞引发违规问题，被有关执法机关（比如：环卫，工商，税务，劳动监察，消防等部门）进行处罚。这种引起风险很划不来。 以上法律风险是企业常见的风险，我们究其原因，主要有如下： 内部原因：

关于广告发布方面的有关法律风险防范问题

关于广告发布方面的有关法律风险防范问题 ------------四川高扬律师事务所资深律师高级合伙人张洪 为了规范广告经营活动，促进广告业的健康进展，爱护消费者的合法权益，爱护社会经济秩序，发挥广告在社会主义市场经济中的积极作用，我国在1995年2月1日开始施行《广告法》，在该法的实施中由于显现了一些新的问题，1998年和2000年国家工商行政治理局又修改公布了《广告法实施细则》，1997年也公布了《国家工商行政治理局关于禁止调查采访形式广告的通知》。因此，广告从业者和广告业主在从事广告的相关活动及其经营中，应当按照这些法律法规的有关规定办理。 现在，我就相关法律法规规定的部分重点注意事项及其规定给大伙儿做一个初略的讲解。 广告，是指商品经营者或者服务提供者承担费用，通过一定媒介和形式直截了当或者间接地介绍自己所推销的商品或者所提供的服务的商业广告。 兼营广告业务的事业单位，向所在市、县工商行政治理局申请，报省、自治区、直辖市工商行政治理局或其授权的省辖市工商行政治理局核准，由所在市、县工商行政治理局发给 《广告经营许可证》。 公布广告要严格遵守《中华人民共和国广告法》和其他有关法律法规的规定，广告内容应有利于社会主义精神文明建设，符合宣传舆论导向，爱护国家的威严和利益，遵守社会公德和职业道德。严格遵循公平、诚信的原则，广告的内容必须真实、合法，广告不得含有虚假的内容，不得欺诈、误导消费者，不得损害消费者的利益。 广告内容审查前，客户须提供以下有关文件，并保证其合法、有效。 （一）商品和服务类广告： 1．企业的营业执照； 2．注册商标证明； 3．如广告内容涉及企业产品，企业须提供产品生产过程中所必备的相关证明文件，如生产许可证、卫生许可证等； 4．如广告内容涉及企业产品质量，企业须提供质检部门认证的质量检验机构所出具的质量证明文件，如ISO9000质量认证证书等； 5．确认广告内容涉及企业产品认证，如中国名牌、免检产品、驰名商标、专利产品等均须提供国家相关治理部门出具的证明文件； 6．专门产品广告，如药品、医疗器械、农药、兽药、医疗机构、烟草企业等，须提供由有关行政主管部门（简称广告审查机关）出具的审批文件。 （二）专门商品和服务类广告 1．药品广告审查须按照《国家工商行政治理局令第27号》文件执行。广告主除一样广告须提供的证明文件等，还应提供省级药品监督治理局核发的《药品广告审查表》，广告内容中须标明省级广告批准文号、国药准字文号和忠告语以及使用禁忌等，广告内容须与广告批准文件中的广告脚本描述完全一致。 广告客户申请利用广播、电视、报刊以外的媒介为卷烟做广告，须经省、自治区、直辖市工商行政治理局或其授权的省辖市工商行政治理局批准。

建纬观点开发商在商品住宅交付阶段面临的主要法律风险及防范

【建纬观点】开发商在商品住宅交付阶段面临的主要法律风 险及防范（二） 作者介绍 王勇，上海市建纬律师事务所合伙人、律师。曾在法院审判庭工作多年，执业后为多个大型基础设施建设项目、住宅商品房项目开发等提供非诉及诉讼等法律服务。目前主要服务方向为房地产开发、建设工程、市政基础设施建设、公司治理等诉讼、非诉讼法律事务。 李徐伟，上海市建纬律师事务所房地产团队执业律师。毕业于复旦大学，法律硕士，目前在读北京大学创办的国内第一个国际工程法研修班。主要执业方向为房地产与建设工程、PPP、公司业务等领域，曾长期到项目现场为大型施工企业提供建设工程全过程法律服务。“ 三、交付阶段开发商面临的主要法律风险开发商在商品住宅交付阶段面临的法律风险繁杂，难以一一列举。在此笔者结合实践情况，列举了以下主要法律风险：（一）逾期交房的法律风险逾期交房是开发商在交付阶段面临的首要法律风险，司法实践中主要有两种情形：一是开发商未按约定期限交房，二是购房人合理拒绝收房视为开发商未按期交房。1、开发商未按约定期限交房开发商未按约定期限交房主要体 现在“交房”时未能严格按照合同约定期限通知交房、交付

房屋、购房人完成初步质量验收或书面确认，只要开发商的履约行为存在不具备完备方式或程序之情形，均有可能被认定为无效“交房”行为的法律风险，从而导致开发商承担逾期交房的法律责任。所以，此情形属于开发商主动违约的情形，即开发商在约定的期限内未能完全按合同约定的方式、程序进行交房。实践中，部分开发商要求购房人先签署收房文件后验房或先交费后验房，通常购房人难以接受开发商的该要求，从而导致双方未能进行验房程序，甚至导致发生诉讼。根据2014年住建部颁布的《商品房买卖合同（预售）》合同示范文本第11条规定“办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。”开发商的上述行为违反交房程序，购房人有权拒绝。如因此导致纠纷甚至是发生诉讼的，笔者认为开发商有被认定为未“交房”并最终承担逾期交房责任的法律风险。2、购房人合理拒绝收房视为开发商未按期交房此情形为开发商被动违约的情况，即开发商已按期提出交房，但购房人拒绝收房。司法实践中，购房人拒绝收房的，一种情形是实际未接收房屋，但如果购房人已收取钥匙、实际使用房屋或有其他可以被认为交房完成的情形，则此种情形购房人不能再主张开发商的逾期交房责任；而另一种情形是购房人基于法律上规定的合理理由拒绝收房，可分为以下两种情形：第一

企业法律风险防范管理体系的构建

论企业法律风险防范管理体系的构建 一、我国企业法律风险管理的现状 以美国次贷危机为标志引发的国际金融危机宣告了一个风险时代的到来，媒体上关于企业法律风险的报道正在逐步增多。 2008年，一份由国际知名律师事务所Lovells编写的“中国100强企业法律风险环境排名分析报告”中指出：法律风险最高的企业分别是联想、TCL、海尔。根据该报告，中国100强企业面临的法律风险不仅相对较高，而且跨度很大。与此对应的是：中国企业对预防法律风险的投入严重不足，中国企业法律事务费用只花费了应支出费用的5%，企业法律顾问的数量也远远低于世界平均水平。美国企业支出的平均法律风险费用占企业总收入的1%，与分值相对应，中国企业应该投入0.5%，但实际投入只有0.02%，美国企业投入是中国的50倍。这意味着大多数中国企业的法律风险防御能力很弱，因法律风险而遭受损失的风险更高。

二、企业法律风险管理的重要性 公司对法律风险估计不足或处理不当，会带来相当严重的法律后果，有时甚至是颠覆性的灾难。近年以来，我国公司遭遇一系列重大事件，如中航油亏损、长虹被拖欠巨额货款、中国人寿被海外起诉、海信商标被抢注、中国银行系列案件等等，不胜枚举。这些事件的共同点是因遭遇法律风险而经历了严重问题。由此看来，企业的竞争力包含有抗大风险的能力，核心就是企业防范法律风险的能力。美国通用电气公司（GE）原总裁杰克.韦尔奇在回答别人问他最担心什么问题时，他说：“其实并不是GE的业务使我担心，而是有什么人做了从法律上看非常愚蠢的事而给公司的声誉带来污点，并使公司毁于一旦”。 我国政府现在已经高度重视中央企业的法律风险管理的重要性，为指导中央企业开展全面风险管理工作，增强企业竞争力，提高投资回报，促进企业持续、健康、稳定发展，国务院国有资产监督管理委员会根据《中华人民共和国公司法》、《企业国有资产监督管理暂行条例》等法律法规，于二○○六年六月六日印发了《中央企业全面风险管理指引》（以下简称“《指引》”），该指引着重强调的企业风险有战略风险、财务风险、市场风险、运营风险以

企业经营中常见的法律风险防范及其防范培训大纲

《企业经营中常见的法律风险防范及其防范》 培训大纲 主讲人：冯涛 电话： E-mail： 课程目的： 首先，企业管理面临日益繁杂的法律环境。从公司设立、生产要素获得，到生产经营、产品销售，再到公司解散或破产，无不牵涉到法律以及法律风险。加入WTO后，我国公司不仅要在国内法律求生存和发展，而且还要直面国际法律环境。 其次，市场经济是竞争经济，而法律就是关于竞争的规则。企业想要在竞争中获胜，必须熟悉竞争规则。现在这些规则已经越来越多，越来越复杂，如果你不关心哪些规则与你和你的企业有关，难保什么时候会因为违反规则付出经济的代价甚至自由的代价。所以，一个成功的企业，肯定是个善于运用法律规则的企业，而一个聪明的企业家，应当是一个知道如何防范法律风险的企业家。 课程时间：2天 课程对象：中高层管理者 讲座大纲： 第一部分：企业内部的法律风险及其防范 第一讲劳资纠纷的法律风险防范 一、劳动合同关系成立的法律风险及其对策 二、依据单位规章制度开除职工的法律风险及其对策 三、劳动合同的续订的法律风险及其对策 四、劳务派遣的法律风险及其对策 五、招聘广告的法律风险及其对策 第二讲公司股东、董事之间法律风险与防范 一、拟定《公司章程》的法律风险及其对策 二、大股东不参加股东会的法律风险及其对策

三、董事、监事、经理个人履行职责的法律风险及其对策 四、不能确保公司财产的独立性的法律风险及其对策 五、公司犯罪的法律风险及其对策 六、企业负责人及工作人员履行职责中的法律风险及其对策第二部分：企业外部的法律风险及其防范 第一讲企业签订合同中的法律风险及其对策 一、违反签订合同基本原则的的法律风险及其对策 1、合同违反公平原则的法律风险及其对策 2、同违反合法原则的法律风险及其对策 3、合同违反公平原则的法律风险及其对策 二、合同成立的法律风险及其对策 1、承诺的法律风险及其对策 2、表见代理的法律风险及其对策 3、举证责任的法律风险及其对策 4、通过传真来签订合同的法律风险及其对策 三、合同主要条款欠缺可能导致的法律风险及其对策 1、合同主要条款约定不明确时的法律风险及其对策 2、合同履行地的法律风险及其对策 3、缔约过失的法律风险及其对策 四、违反合同的履行原则的法律风险及其对策 1、合同履行中的单方面中止和解除的法律风险及其对策 2、协作履行的法律风险及其对策 3、适当履行的法律风险及其对策 4、情势变更的法律风险及其对策 五、违约责任的法律风险及其对策 1、外观主义的的法律风险及其对策 2、合理预见的法律风险及其对策 3、违约金的法律风险及其对策 4、未违约方的法律风险及其对策

企业经营中必须关注的60个法律风险及应对策略

企业经营中必须关注的60个法律风险及应对策略 一、订立合同时的注意事项 1、经济形势变化导致部分企业不能正常履约，少数企业会利用企业之间合同手续上的欠缺逃避违约责任。完备的书面合同对于保证交易安全乃至维系与客户之间的长久关系十分重要。建议您尽可能与客户签署一式多份的书面合同，保持多份合同内容的完全一致并妥善保存。 2、受经济形势变化影响，在合同履行过程中双方变更合同内容，包括数量、价款、交货、付款期限等现象较多，但为避免纷争，建议您妥善保管对于证明双方之间合同具体内容具有证明力的下述资料：与合同签订和履行相关的发票、送货凭证、汇款凭证、验收记录、在磋商和履行过程中形成的电子邮件、传真、信函等资料。 3、建议您完善有关公章保管、使用的制度，杜绝盗盖偷盖等可能严重危及企业利益的行为。在签署多页合同时加盖骑缝章并紧邻合同书最末一行文字签字盖章，防止少数缺乏商业道德的客户采取换页、添加等方法改变合同内容侵害您的权益。 4、企业业务人员对外签约时需要授权。建议您在有关介绍信、授权委托书、合同等文件上尽可能明确详细地列举授权范围，以避免不必要的争议。业务完成后建议您尽快收回尚

未使用的介绍信、授权委托书、合同等文件。 5、企业业务人员离开您的企业后，建议您在与其办理交接手续的同时，向该业务人员负责联系的客户发送书面通知，告知客户业务人员离职情况。 6、如果您认为客户在与您签署合同过程中存在欺诈、胁迫行为的，或者您事后发现签署合同时对合同内容有重大误解，或者您认为合同权利义务安排显失公平的，您可以请求法院撤销合同。但是务必自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，否则您将失去请求法院撤销合同的权利。当然，您在撤销权行使期限内提出的请求是否能得到法院支持还将取决于您所举证据是否充分。 7、您在签订合同时可能为了确保合同履行而要求对方交付定金，由于“定金”具有特定法律含义，请您务必注明“定金”字样。您如果使用了“订金”、“保证金”等字样并且在合同中没有明确表述一旦对方违约将不予返还、一旦己方违约将双倍返还的内容，法院将无法将其作为定金看待。[法客帝国(Empirelawyers)出品]8、如果您的业务需要对方提供保证担保的，在与相关客户签署保证合同时请务必表述由保证人为债务的履行提供保证担保的明确意思，避免使用由对方“负责解决”、“负责协调”等含义模糊的表述，否则法院将无法认定保证合同成立。 9、您也可能为了业务需要向他人提供保证担保。无论您是

房地产开发企业法律风险类别及表现.doc

房地产开发企业法律风险类别及表现 房地产开发企业面临的法律风险分类： 一、关于土地使用权取得的风险 房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让（招标、拍卖、挂牌）、转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的风险主要包括： 1、土地使用出让过程中的法律风险 （1）政策及法律、法规变化的风险； （2）政府规划方案变更的风险； （3）土地使用权出让合同对土地使用进行限制的风险，包括规划指标、开发期限、转让、用途等的限制； （4）招拍挂过程中的法律风险； （5）物权法施行后关于土地使用权分层设立、地役权等制度变化带来的风险； （6）房屋拆迁及土地平整等相关问题的法律风险； （7）土地使用权被政府收回的法律风险。 2、土地使用权转让过程中的法律风险

（1）土地使用权转让合同无效的法律风险； （2）土地使用权权属瑕疵的法律风险； （3）土地使用权转让的税收法律风险； （4）因土地使用权出让合同问题而导致的转让风险； （5）土地使用权转让变更登记过程中的中法律风险。 3、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险 （1）合作开发合同或股权转让合同被认定无效的法律风险；（备注：在实务中，很多合作开发合同或项目公司股权收购合同由于签订时没有仔细审查其合法性，导致在土地价格大幅度上涨后，土地转让方毁约，用的最多的理由就是主张合同无效，由于房地产的法律规制多，稍有不慎，就可能面临合同无效的风险。）； （2）土地提供方的土地使用权存在瑕疵的法律风险； （3）房地产项目公司或有负债的法律风险（备注：很多公司采取收购房地产项目公司股权实现收购房地产项目，但收购后发现项目公司存在一系列负债，这是最大的法律风险）； （4）房地产项目公司注册资金不到位、虚假出资的风险； （5）房地产项目公司的税收风险；

简析经营管理过程中的法律风险及防范措施

简析经营管理过程中的法律风险及防范措施[论文摘要]法律风险已成为企业关注的重点对象之一。文章浅谈当前企业在 经营管理中存在的几种常见的法律风险，以及它们产生的原因，并有针对性地提出几点防范措施，以帮助企业加强对法律风险的控制。 [论文关键词]法律风险成因防范措施 一、引言 在经济全球化的新时代背景下，随着日益激烈的市场竞争和国家经济结构的加速转型以及社会市场环境的不断变化，加之竞争规则逐渐变得规范化和透明化，广大企业在享受日渐变化的市场给他们带来丰厚利润的同时，也隐藏了许多潜在的企业风险。在企业的经营管理过程中面对的除了自然风险和商业风险，还有法律风险，法律风险是需要承担法律责任的，也是可以加以控制防范的。 近年来，无论是国有企业还是外资企业，都存在着因法律风险而承担法律责任，付出惨痛代价的法律后果现象，究其原因，是来自于多方面的，但是最主要的原因之一就是企业在经营管理过程中没有有效地对存在的法律风险进行控制和防范。因此，做好经营管理过程中的法律风险防范关系到企业的兴衰与成败，其意义重大。 二、当前企业经营管理中存在的法律风险及其成因分析 （一）法律风险的定义与特征 企业的法律风险是指行为人在法律的实施过程中由于做出了不规范的法律行为所导致的，或者与企业预期达到的目标相违背而引起可能发生的法律不利后果，它与企业的经营管理和经济活动密切相关，一般是指企业在经营管理和经济活动中可能发生的法律风险，主要包括合同法律风险、管理人员违法风险、劳动关系法律风险、知识产权法律风险等。法律风险并不是违法风险，但是所有引起法律风险的行为是不具有规范性的。 企业的法律风险主要特征如下： 1.企业的法律风险会给企业带来经济损失，导致经营管理成本的增加或者错失良好的商业机会； 2.企业法律风险的产生与多种因素有关，例如企业的经营管理、外部法律环境的变化、企业的风险承受能力、企业应对变化的措施等，降低企业的法律风险可以从这些方面着手； 3.企业的法律风险带来的不一定是不良影响，根据不同法律风险的特征，针对性的采取措施有效管理控制法律风险，降低不利的法律风险，这也可能会为企业带来积极的利益； 4.企业的法律风险一旦发生会使得企业承担相关的法律责任 （二）常见的几种法律风险 1.权益纠纷法律风险

公司法律风险防控措施

精心整理 公司法律风险防控的工作措施 将重点放在如何预防企业法律风险的工作上面，让法律风险防控办法真正起到风险预警的作用。具体措施如下： 一、参与公司经营决策，保证企业生产经营活动不违反国家法律、法规。 公司的经营决策的正确与否，决定企业的兴衰成败，如出现重大的经营决策失 三、参与建立健全规章制度，把管理活动纳入法治轨道 企业的内部规章制度，是国家法律、法规延伸到企业的体现，是依法管理企业的依据。坚持以预防风险的原则，充分利用法律、法规和规章制度的规范性、科学性和超前性，约束和指导各项管理工作关系，使企业的经济活动沿着法治的轨道有条不紊的良性有序的发展，以避免或防止一切不必要的偏差和失误的发生，起到防患于未然的作用。

四、参与企业重大经济、技术合同的审查、谈判，保证合同的合法性 合同是企业实现经济目标的基本手段，贯穿企业生产、经营、销售、物资各个环节的纽带，合同的谈判、鉴定、履行是企业经营活动的主要内容。因此，合同订立的好坏，直接关系到合同能否正常履行，关系到企业的经济利益的实现。特别是一些重大经济合同，一旦出现问题，直接给企业带来极大的损失，为了保证合同的顺利履行，必须把好合同的签订关。经济合同的审查把关是从技术、经济、法律三 因素。 企业解决经济纠纷的方式一是通过诉讼的方式，将发生的纠纷诉之法院，在争议各方当事人的参与下，由审判法官依法审理，作出判决。二是采取非诉讼的方式，即不通过法院，代表企业与对方调解，在保证最大限度维护企业合法利益的情况下，签订调解协议，并对调解协议进行公证，在公证书上约定执行条款，如果对方不履行调解协议，就可以依据公证书上的执行条款申请法院强制执行。 六、管理企业经济合同

法律风险防范体系的建立与思考

摘要：：中国经济的迅速崛起是近年来颇为引人注目的一个现象，这与我国企业的迅速发展是分不开的。但是我国企业在快速发展中也普遍存在问题，那就是企业法律风险防范能力普遍较差。企业法律风险由不规范行为所引起，有企业内部和外部环境之分。有效防范企业法律风险，是企业参与市场竞争、自身发展壮大、构建和谐社会的需要和保障，必须强化法律风险意识。企业在运营中应当注重构建公司法律风险防范体系、建立和完善规章制度、根据实际抓重点、提高中高级管理人员的法律风险防范意识、重视人才培养、加强内部监督与考核、进行“法律诊断”、加强合同、知识产权和商业秘密管理，一旦卷入法律纠纷，就应当应当及时、优化、全面地处理法律纠纷。 关键词：企业法律风险防范 企业，尤其是现代化的大型企业，作为一定社会历史发展阶段的“宠儿们”，自它们诞生之日起，像宇宙中存在的任何事物一样，它们中每一个独立个体都面临着随时夭亡的危险。所以，如何更加尽心地去呵护它们，让它们在经历一切风险和磨难之后仍能健康地成长便成为我们人类社会所普遍关注的问题。近年来，我国企业法制建设虽然有了长足发展，但发展仍然很不平衡，特别是国有企业和外贸企业在经营管理中还存在着许多法律漏洞和法律风险，引起的法律纠纷不断。这些法律纠纷案件产生的主要原因是企业内部责任不清、制度不健全、监管失控、法律意识淡薄等，反映出企业在依法经营观念、风险防范意识和内部制度控制等方面普遍存在较大差距。因此，迫切需要加强法制建设，提高法律服务水平，最大可能地防范、化解企业经营风险，促进企业资产保值增值。 一、现代企业运营法律风险的成因分析。 在一个法治的国度里，现代企业所存在的决策、人事、财务、商业等管理和运营方面的风险最终都可归结到法律上的风险。因为产生企业运营风险的深层次原因都离不开最终通过国家法律予以调整的企业运营不可避免的涉及国家、社会、企业自身和个人等方方面面利益冲突。而这些利益和矛盾冲突就是产生企业运营法律风险的一系列原因或条件。对此关乎企业运营法律风险的原因或条件问题，我们不妨从企业内外两方面做一些更为具体的分析。 （一）企业自身内部存在的风险因素。 企业作为一种社会存在的组织形式，其的运营首先体现为人的因素，其运营的风险也必然首先是人的风险。人，在企业中可大致分为管理者和被管理者两类。当然，这一分类又具有极大的相对性，因为在一个企业中总有相当比重的人对下是管理者同时对上又是被管理者。企业经营好坏，归根结底，人的因素是最重要的，尤其是企业的管理者们基本可以控制并决定着企业的生死存亡。所以从一定意义上讲，企业在选择用人时，本身就存在着对所用人员道德的一种赌博，而这种赌博本身就是一种风险。 其次，从制度层面上讲，企业自身制度存在的缺陷也是导致或产生企业运营法律风险的内在潜因。俗话说“没有规矩，不成方圆”。组织管理企业，不能光靠企业领导个人的权威和能力，科学的管理其实最主要是指先进的企业管理制度。正