土地增值税税务筹划方案

土地增值税税务筹划方向 筹划的方向
土地增值税的纳税筹划主要是在税法允许的前提下，
尽可能增加可扣除项目，降低增值率，即从降低计税
依据和适用税率两个角度出发进行筹划。常见方法：
1、分解收入法；（如：分别签定合同）
2、增加扣除项目法（增加装修成本、代收费用计收入）
3、利息测算选取法（选择实际或虚拟扣除）
4、成本均分法（成本在高低增值率项目间转移）
5、费用迁移法（费用转成本，增加开发成本）
6、利用地价分摊模式（开发类别、单价、首层占地面
积较大差异时经常用到）
7、建设模式法（合作建房模式）
8、选择成本核算方法（不同类别项目清算时可选择） 1 、利用利息支出扣除进行

房地产开发业务过程中，一般都会发生大量的借款,
利息支出不可避免,而利息支出不同的扣除方法会对土
地增值税产生较大影响.税法规定,与房地产开发有关
的利息支出分两种情况扣除.
第一，凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证
明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同
期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用，按取
得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的
5%以内计算扣除。
房地产开发费用＝允许扣除的利息＋（取得土地使用
权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（5%以
内） 1、利用利息支出进行纳税筹划

第二，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支
出或不能提供金融机构证明的，利息支出要并入
房地产开发费用一并计算扣除。
房地产开发费用＝（取得土地使用权支付的金额
＋房地产开发成本）×扣除比例（10%以内）

分析：
如果公式①中的利息支出大于公式②计算出的利
息支出，则企业应正确分摊利息支出并提供金融
机构证明；如果前者小于后者，则企业可不计算
分摊利息支出，或不提供金融机构证明，这样可
以使扣除项目金额增加，土地增值税的计税依据
减少。 1、利用利息支出进行纳税筹划
增值税下金融机构和金融企业的口径：
《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（
财税〔2016〕36号）
（一）金融机构是指：
（1）银行：包括人民银行、商业银行、政策性银行。
（2）信用合作社。
（3）证券公司。
（4）金融租赁公司、证券基金管理公司、财务公司、
信托投资公司、证券投资基金。
（5）保险公司。
（6）其他经人民银行、银监会、证监会、保监会批
准成立且经营金融保险业务的机构等。