土地估价报告规范格式

《土地估价报告规范格式(一般格式)》的基本内容上

“土地估价报告”与“土地估价技术报告”的制作与文字要求

“土地估价报告(文字式)”的基本内容

［一］封面

封面内容和格式如下：

土地估价报告

［封面标题］

项目名称：［说明估价项目的全称，内容可包括评估目的及估价对象价格类型（土地使用权或其他）等字样］

受托估价单位：［说明进行该项估价并符合估价资质的机构名称，可同时列出合作估价机构］

土地估价报告编号：［说明估价机构对该项目的编号，含有“（地名）估价机构简称（年度）（估）字第××号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日期所在年度］

提交估价报告日期：［说明土地估价报告提交的具体日期］

［二］正文

正文内容和格式如下：

土地估价报告

［正文标题］

第一部分摘要

［分标题］

一、估价项目名称［同“土地估价报告”文字式封面］

二、委托估价方［说明该项估价的委托单位或个人］

三、估价目的［说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等，对估价依据则应注明文号、批准单位及批准日期等］

四、估价基准日［说明估价结果对应的具体日期，样式为××××年××月××日］

五、估价日期［说明该项估价工作的起止日期］

六、地价定义［说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度和用途及其理由，现状利用或规划利用条件，实际用途需以国有土地使用证登记用途为依据。土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”(指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯等)和宗地内平整；地价定义应注明所估地价的内涵是指在估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权(或包括其他内容)价格］

七、估价结果［说明最终确定的总地价、单位面积地价，必要时注明楼面地价，须以人民币表示，总地价附大写金额，并附土地估价结果一览表。如需用外币表示的，应标明估价基准日外币与人民币的比价］八、土地估价师签字［由参加评估及符合估价资质的估价机构中的至少两名土地估价师签字，并注明土地估价师资格证书号］

九、土地估价机构［由签字土地估价师所在的估价机构法人代表签字，并加盖公章，其中至少一个为符合土地估价资质的估价机构］

估价机构负责人签字： (机构公章)

××××年××月××日

附：

土地估价结果一览表

估价机构：估价报告编号：估价期日：估价期日的土地使用权性质：

估价期日的土地使用者

宗地编号

宗地名称

土地使用证编号

宗地位置

估价期日的实际用途

估价设定的用途

容积率

估价期日的实际土地开发程度

估价设定的土地开发程度

土地使用权年限/年

面积

平方米

单位面积地价元/平方米

总地价

万元

备注

合计

一、上述土地估价结果的限定条件

1、土地权利限制：[说明有否影响地价的土地权利限制及具体内容]

2、基础设施条件：[主要描述估价对象实际土地开发程度，即通路、通电、供水、排水、供暖、供气、通讯等及宗地内平整状况]

3、规划限制条件：[说明有否影响地价及土地利用的规划限制条件以及具体内容]

4、影响土地价格的其他限定条件：[说明有否影响地价的其他限定条件及具体内容]

二、其他需要说明的事项[参照估价报告中“其他需要特殊说明的事项”]

估价机构：（加盖公章）

年月日

第二部分估价对象界定

［分标题］

一、委托估价方［说明该项估价的委托单位及其隶属关系、委托单位与估价对象土地使用者之间的关系、主营业务范围等以及单位地址、

法人代表、联系人等，或委托的个人、联系地址、联系人等］

二、估价对象［说明估价对象的具体范围，指出估价的是土地还是包括其他内容，并具体说明估价对象的面积、土地使用者、用途等］

三、估价对象概况

1.土地登记状况［说明估价对象的来源及历史沿革，估价对象的地理位置、土地用途、四至、面积、土地级别、土地权属性质及权属变更、土地登记证书号、国有土地使用证编号、登记时间、地籍图号、宗地号等］

2.土地权利状况［说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明取得时间、出让金数额、批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定，对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利、相邻关系权利等要详加说明］

3.土地利用状况［说明估价对象的利用现状及土地利用的变迁。利用现状包括估价对象上的建、构筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等，重要建构筑物应说明建构筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数、建筑容积率以及其他地上附着物状况等；土地利用变迁包括估价对象的不同利用历史、规划利用、最佳利用等情况，对以规划条件进行评估的，应说明规划条件的批准机关及批准日期、具体规划条件等］

四、影响地价的因素说明

1．一般因素［应说明影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下内容：

(1)城市资源状况(包括地理位置、土地、城市人口等)；（2）房地产制度与房地产市场状况(含土地制度、住房制度、地价政策等)；(3)产业政策（含税收政策等）；(4)城市规划与发展目标；(5)城市社会经济发展状况(包括城市经济布局、发展水平、综合实力、社会储蓄与投资、物价变动等内容)]

2．区域因素［说明待估宗地所在城镇内部区域条件对地价的影响，可包括：(1)区域概况(含区域位置、人口、级别、经济发展、区域优势等)；(2)交通条件(含区域内公共交通状况、对外交通条件等)；(3)基础设施条件(指区域内供水、排水、供电、通讯、通暖、煤气及学校、医院等配套设施的完善程度)；(4)环境条件(含区域人文环境和自然环境)；(5)产业集聚状况；(6)规划限制等］

［这里区域大小可参照城镇内基准地价级别、行政分区、功能分区等确定］

［以上一般因素和区域因素可根据估价对象特点和估价目的有所选择和侧重，着重进行影响因素的描述］

3．个别因素［说明估价对象位置、面积、用途、宽度、临街状况、深度、形状、地质、地形、地势、容积率、宗地基础设施条件以及估价对象现状利用或规划利用等影响地价水平的因素说明］

第三部分土地估价结果及其使用

［分标题］

一、估价依据［说明该项估价所依据的国家有关法律、法规、行政规章以及估价对象所在省市的有关法律规定，采用的技术规程，委托方提供的有关资料，受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等］

［上述估价依据应与估价过程相一致，对估价过程中方法选择、有关参数确定(如选用基准地价、征地费用、有关税费等)所依据的主要文件应列出］

二、土地估价

1．估价原则［简要说明该项估价所遵循的主要原则。各项原则的具体内容参见《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)］

［上述估价原则可根据估价对象特点与估价目的有所选择］

2．估价方法［简要说明估价中采用的主要方法（成本逼近法、收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法等）、方法选择的依据。这里估价方法应根据估价目的和估价对象特点等选定，并与估价原则和估价依据衔接一致］［要求所选估价方法不少于两种］3．估价结果［说明每种估价方法的估价结果、最终估价结果的确定方法及依据、以人民币表示的单位地价及总地价］

三、估价结果和估价报告的使用

1．估价的前提条件和假设条件［说明进行本次估价及估价报告与估价结果成立的前提条件(如估价依据的可靠性、市场的客观性、地价内涵、土地的持续利用等)、假设条件(如估价对象的用途设定、年期

设定、估价基准日设定等)］

2．估价结果和估价报告的使用［包括以下内容：

(1)估价报告和估价结果发生效力的法律依据。说明进行本次估价所依据的主要法律、法规，注明估价报告和估价结果的作用依照法律、法规的有关规定发生法律效力；

(2)本报告和估价结果使用的方向与限制条件。说明估价报告和估价结果在一定评估目的下使用，注明土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查用，土地估价技术报告不提供给委托方；

(3)土地估价结果的有效期。说明估价报告与估价结果的有效期限；

(4)申明估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权；

(5)违规使用土地估价报告和估价结果的法律责任。］

3．需要特殊说明的事项［说明：

（1）有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项；

（2）对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项(如地价指数、开发程度、设定用途等)以及采取的相应措施；

（3）估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理，必要时说明原因或依据；

（4）其他需要特殊说明的问题。］

第四部分附件

［分标题］

［应包括委托估价函、估价对象土地使用证复印件或土地产权证明材料(附宗地图)(出让土地需附出让合同或协议)、房屋产权证复印件或证明材料、地籍图或宗地区域位置图、建筑平面图等、估价对象照片(从不同角度体现宗地的主要建构筑物、用途及利用特点)、有关背景材料(如估价项目的有关批准文件等，如为规划利用应提交规划利用的项目建议书、可行性研究报告、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或审定设计方案通知书等规划文件)、估价对象如设定他项权利时的有关权利人证明材料、估价机构资质及签字土地估价师证书复印件、委托方营业执照等］

［在提交有关估价对象土地产权证明材料时，估价人员必须对土地产权证明原件(如国有土地使用证、土地产权证明、房产证等)进行验对核实后，在复印件上加盖估价机构公章］

“土地估价技术报告(文字式)”的基本内容及其说明

［一］封面

封面内容和格式如下：

土地估价技术报告

［封面标题］

项目名称：［说明估价项目的全称，内容包括评估目的及估价对象价格类型

(土地使用权或其他)等字样。估价项目全称后加括号注明估价对象所

在市、县全名，如“××县(市)”字样］

受托估价单位：［同“土地估价报告”文字式］

土地估价报告编号：［同“土地估价报告”文字式］

土地估价技术报告编号：［说明估价机构对该项目的技术编号，含有“(地名)估价机构简称(年度)(技)字第××号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日期所在年度]

提交估价报告日期〔同“土地估价报告”文字式〕

关键词：估价对象所在市、县全名，与项目名称中市、县全名一致；估价目的，应简要说明“企业收购、转让、破产、清产核资、合资、其他”等目的；

估价机构，说明估价机构全称；

年度，说明提交土地估价报告日期所在年度

［二］正文

正文内容和格式如下：

土地估价技术报告

［正文标题］

第一部分总述

［分标题］

一、估价项目名称［同土地估价技术报告封面］

［如一个项目涉及两个以上市县时，应分市县分别出具土地估价技术报告］

二、委托估价方［同“土地估价报告”文字式］

三、受托估价方［说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书获得时间、估价资格有效期、资格证书编号、法人代表等］

四、估价目的［同“土地估价报告”文字式］

五、估价依据［同“土地估价报告”文字式］

六、估价基准日［同“土地估价报告”文字式］

七、估价日期［同“土地估价报告”文字式］

八、地价定义［同“土地估价报告”文字式］

九、估价结果［同“土地估价报告”文字式］

十、需要特殊说明的事项［同“土地估价报告”文字式］

十一、土地估价师签字［同“土地估价报告”文字式］

十二、土地估价机构［同“土地估价报告”文字式］

估价机构负责人签字： (机构公章) ××××年××月××日

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

［分标题］

一、估价对象描述

1．土地登记状况［同“土地估价报告”文字式］

2．土地权利状况［同“土地估价报告”文字式］

3．土地利用状况［同“土地估价报告”文字式］

［上述内容中，土地登记和权利状况以土地登记、土地使用证和土地使用权出让合同中的有关内容为准，土地利用状况以建筑物、地上附着物等产权登记内容和实际勘察与调查的内容为准］

［土地权利状况中他项权利限制以及土地利用限制等对地价造成影响的，应说明影响趋势及影响程度］

二、地价影响因素分析［说明影响估价对象地价水平的因素］

1．一般因素［同“土地估价报告”文字式］

2．区域因素［同“土地估价报告”文字式］

3．个别因素［同“土地估价报告”文字式］

［上述因素分析与“土地估价报告”中的因素说明有所区别，“土地估价报告”的影响地价的因素说明侧重于对有关影响因素的陈述，这里则侧重于对地价影响因素进行分析，其中对地价影响大的重要因素必须分析，与本次估价相关性小或无关的因素仅为参照。因土地的特殊用途或其他原因而影响地价的特殊因素，要在这里说明并进一步分析］

［在对地价影响因素进行分析时，通过定性和定量分析，着重分析这些因素对地价可能产生的影响程度及影响趋势，并与土地估价过程中有关方法选择、参数确定、因素分析和比较内容等相对应，要求对地价影响因素的分析要与估价结果的确定联系起来，做到分析合理、参数有据、估价得当，不能前后矛盾］

［地价影响因素的分析，必须做到客观描述，用语规范，内涵准确，能够定量反映的必须用定量数据表述］

土地估价技术报告内容及规范格式要求

[一]封面

封面内容和格式如下。

土地估价技术报告

[封面标题]

项目名称：[说明估价项目的全称，内容包括评估目的及估价对象价格类型(土地使用权或

其他、等字样)。估价项目全称后加括号注明估价对象所在市、县全名，如“××县(市)”字样]

受托估价单位：[同“土地估价报告”文字式]

土地估价报告编号：[同“土地估价报告”文字式]

土地估价技术报告编号：[说明估价机构对该项目的技术编号，含有“(地名)估价机构简称

(年度)(技)字第××号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日期所在年度]

提交估价报告日期：[同“土地估价报告”文字式]

关键词：估价对象所在市、县全名[与项目名称中市、县全名一致] 估价目的：[应简要说明“企业收购、转让、破产、清产核资、合资、其他”等目的]

估价机构：[说明估价机构全称]

年度：[说明提交土地估价报告日期所在年度]

[二]正文

正文内容和格式如下。

土地估价技术报告

[正文标题]

第一部分总述

[分标题]

一、估价项目名称[同土地估价技术报告封面]

[如一个项目涉及两个以上市县时，应分市县分别出具土地估价技术报告]

二、委托估价方[同“土地估价报告”文字式]

三、受托估价方[说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书

获得时间、估价资格有效期、资格证书编号、法人代表等]

四、估价目的[同“土地估价报告”文字式]

五、估价依据[同“土地估价报告”文字式]

六、估价基准日[同“土地估价报告”文字式]

七、估价日期[同“土地估价报告”文字式]

八、地价定义[同“土地估价报告”文字式]

九、需要特殊说明的事项[同“土地估价报告”文字式]

十、土地估价师签字[同“土地估价报告”文字式]

十一、土地估价机构[同“土地估价报告”文字式]

估价机构负责人签字：(机构公章)

××××年××月××日

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

[分标题]

一、估价对象描述

1-土地登记状况[同“土地估价报告”文字式]。

2．土地权利状况[同“土地估价报告”文字式]。

3．土地利用状况[同“土地估价报告”文字式]。

上述内容中，土地登记和权利状况以土地登记、土地使用证和土地使用权出让合同中的有

关内容为准，土地利用状况以建筑物、地上附着物等产权登记内容和实际勘察与调查的内容

为准。

土地权利状况中他项权利限制以及土地利用限制等对地价造成影响的，应说明影响趋势

及影响程度。

二、地价影响因素分析[说明影响估价对象地价水平的因素]

1．一般因素[同“土地估价报告”文字式]。

2．区域因素[同“土地估价报告”文字式]。

3．个别因素[同“土地估价报告”文字式]。

上述因素分析与“土地估价报告”中的因素说明有所区别，“土地估价报告”的影响地价的

因素说明侧重于对有关影响因素的陈述，这里则侧重于对地价影响因素进行分析，其中对地价

影响大的重要因素必须分析，与本次估价相关性小或无关的因素仅为参照。因土地的特殊用

途或其他原因而影响地价的特殊因素，要在这里说明并进一步分析。．

在对地价影响因素进行分析时，通过定性和定量分析，着重分析这些因素对地价可能产生

的影响程度及影响趋势，并与土地估价过程中有关方法选择、参数确定、因素分析和比较内容

等相对应，要求对地价影响因素的分析要与估价结果的确定联系起来，做到分析合理、参数有

据、估价得当，不能前后矛盾。

地价影响因素的分析，必须做到客观描述，用语规范，内涵准确，能够定量反映的必须用定

量数据表述。

第三部分土地估价

[分标题]

一、估价原则[同“土地估价报告”文字式]

二、估价方法与估价过程[要求说明估价方法选择依据和每种方法的估价过程]

应根据估价对象特点及项目的实际情况，依据《规程》选取适宜

的估价方法(市场比较法、

收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等)。要求在一项估价中所选方法不少

于两种，并说明估价方法选择的依据。同时，各种估价方法的应用过程还l应分别满足《规程》的

相应要求。

在选择估价方法时，如估价对象位于城镇范围内、基准地价覆盖范围之外，可以选择采用

基准地价系数修正法，参照基准地价的末级地进行评估。

三、地价的确定

1．地价确定的方法：要求说明对不同估价方法结果进行增值或减值调整的原因。对采用

众数、平均值或以其中某一价格等为最终宗地地价的，要解释其方法选择的依据。

如评估方法选择采用基准地价系数修正法，最终估价结果必须考虑基准地价系数修正法

的评估结果。

2．估价结果：应注明地价种类、总地价、单位面积地价、地价单位、总地价，且总地价用大写

表示。如用外币表示地价，应注明估价基准日外币与人民币的比价。

第四部分附件

[分标题]

[同“土地估价报告”文字式]

节能评审和节能评估文件编制费用收费标准

固定资产投资项目节能评审费用和政府投资项目 节能评估文件编制费用支付标准的通知 各区（县）发展改革委及相关项目审批部门、财政局，有关开发区管委会：为贯彻落实《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》的有关规定，规范节能评审和节能评估文件编制中财政性资金列支行为，保障评审和编制服务质量，现对本市固定资产投资项目节能评审费用和政府投资项目节能评估文件编制费用的有关支付标准通知如下，请按照执行。 一、关于节能评审费用和节能评估文件编制费用的支付基准 参照国家和本市相关费用标准规定，以项目工程费用（主要包括建设安装工程费用和设备购置费等，不含土地费用）为计费基数，按照项目投产后年能源消费量进行分档，根据项目不同行业能耗复杂程度设定相应的行业调整系数来计算，制定相关费用支付基准如下： 1、固定资产投资项目节能评审费用支付基准

2、政府投资项目节能评估文件编制费用支付基准 在上述基准费用的基础上，节能评审费用和节能评估文件编制费用结合行业调整系数实行累进计算，公式为：评审或编制费用＝[本档最低评审或编制费用基准+（工程费用-本档最低工程费用）×费率]×行业调整系数。其中，行业调整系数根据固定资产投资项目的行业能耗复杂程度确定如下：

固定资产投资项目节能评审费用和政府投资项目节能评估文件编制费用的支付标准，不应超出本通知所规定的相应费用上限。非政府投资项目，其节能评估文件编制费用由委托方与编制机构按照市场服务价格自行确定。 四、政府投资项目节能评估文件编制费用计算 按照《固定资产投资项目节能评审费用和政府投资项目节能评估文件编制费用支付标准的通知》实行累进计算。? 1.??1亿元以下（含1亿元）? 1）节能评估报告书：?6万元×行业调整系数?＝? 2）节能评估报告表：?4万元×行业调整系数?＝? 2.??1亿元—5亿元（含5亿元）? 1）节能评估报告书：[6﹢﹙工程费﹣1亿元﹚×0.000175]?×行业调整系数?＝? 2）节能评估报告表：[4﹢﹙工程费﹣1亿元﹚×?0.0001]?×行业调整系数?＝? 3.??5亿元—10亿元（含10亿）? 1）节能评估报告书：[13﹢﹙工程费﹣5亿元﹚×0.00014]?×行业调整系数?＝? 2）节能评估报告表：[8﹢﹙工程费﹣5亿元﹚×?0.00008]?×行业调整系数?＝? 4.???10亿元?以上? 1）节能评估报告书：?20万元×行业调整系数?＝? 2）节能评估报告表：?12万元×行业调整系数?＝

土地评估项目实施方案.doc

七、评估项目实施方案 郑州市市国土资源局为了规范本级协议土地出让和划拨土地宗地评估行为，采用公开招标的方式确定土地评估中介机构。我公司拟投标，为了规范入围后我公司参与的具体宗地评估项目的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合郑州市和具体估价对象的实际情况，特制订本方案。 一、机构人员组织、业务流程及岗位职责 我公司具备从事河南省范围内的土地评估业务的资质的机构，自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作。另外，除了日常的宗地评估外，本公司还承担着中原出版传媒投资控股集团有限公司下属子公司企业改制项目等，本公司目前已经充分掌握了河南省大部分地区的土地、房地产交易资料，对河南省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。 本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作，不但理论功底扎实、实践经验丰富，而且对河南省，尤其是郑州市涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。 根据项目特点，本公司拟安排公司总经理徐进兰为总负责人，孙建伟作为项目负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立两个项目小组，负责具体项目的组织实施（详见

下表）。 项目实施主要人员情况 本公司宗地评估项目依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2001）、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，之后进入估价程序到完成估价报告，主要经过以下步骤： 1、明确评估的基本事项。内容主要包括估价对象（权属、用途、面积等）、估价目的、基准日、价格类型、估价日期等。 2、拟定估价作业计划； 3、收集资料，实地踏勘，分析整理相关资料，商讨估价技术方法； 4、选择合适的估价方法，确定相关的技术参数，确定试算价格；

土地评估报告格式模板

土地估价结果报告 项目名称： 受托估价单位： 估价人： 委托估价单位： 估价日期： 估价报告编号： 估价技术报告编号： 提交报告日期: 关键词:（估价对象所在市、县） 估价目的: 安徽中信房地产土地价格评估有限公司

土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 二、委托估价方 三、估价目的：估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。 1、不得出现两个估价目的； 2、委托单位、委托单位与待估宗地、权利人的利益关系、特别是不一致时应说明缘由。 3、显化资产、企业改制、咨询等均属于估价目的不明确的描述。 四、估价期日 五、估价日期 一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的，尤其是青苗、树

木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。 六、地价定义 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象在年月日，评估设定开发程度为“通平”、土地使用权剩余年限为年条件下的级用地土地使用权公允市场价格。 待估宗地的实际土地开发程度一般指宗地内和宗地外的基础设施现状，本次评估设定的土地开发程度均为宗地内的基础设施状况和宗地外基础设施状况。 地价定义详细情况见待估宗地地价定义一览表： 表1 待估宗地地价定义一览表 需说明： 实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。 特别说明：用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的。例如： （1）现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，如果该区域均规划为单纯的工业园区，就不可行； （2）现状为生地，委托评估经过“七通一平”、3年后的地价，如果是在特别偏僻

土地估价报告评审标准

土地估价报告评审标准 一、封面格式（2分） 1、封面标题（1分）：重点审查项目名称、受托估价单位、估价报告编号、技术报告编号、提交报告日期是否齐全，少1项减分，少2项以上则不得分； 2、关键字（1分）：重点审查估价对象所在市、县全名（与项目名称中市、县全名是否一致）、估价目的、估价机构全称、提交报告年度是否完整，少1项减分，少2项以上则不得分。 二、第一部分总述（18分） 1、估价目的（2分）。估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。出现下列错误者不得分：（1）出现两个估价目的；（2）估价标的不符合土地处分的有关规定，例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收征用的土地，不能出现相对应的评估目的。 2、估价依据（3分）。重点审查：①估价依据是否充分，法律、法规、政策文件，技术规程，委托方提供的资料，实勘资料等四类是否齐全，表述是否规范等，涉及法律、法规、政策文件的，应注明生效日期；②政策和法规是否考虑了最新政策调整、是否具有针对性。每少一项减1分，少3项以上者不得分。 3、估价基准日与估价日期（1分）。一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的，尤其是青苗、树木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。 4、价格定义（4分）。重点审查：实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。每少一项减1分，少4项以上者和设定条件明显不合理者均不得分。 特别说明：用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的，例如：现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，如果该区域均规划为单纯的工业园区，就不可行；现状为生地，委托评估经过“七通一平”、3年后的地价，如果是在特别偏僻的地区，请慎重查阅政府有关市政投入的规划并判定其合理性。

土地价格评估委托协议书正式模版

( 协议范本 ) 甲方：_____________________________ 乙方：_____________________________ 日期：__________年______月______日 精品合同 / Word文档 / 文字可改 土地价格评估委托协议书正式 模版 The agreement concluded by the parties after reaching a consensus through equal consultation stipulates the mutual obligations and the rights they should enjoy.

土地价格评估委托协议书正式模版 委托方：_________（以下简称甲方） 受托方：_________（以下简称乙方） 根据《中华人民共和国合同法》、《土地管理法》及《城镇土地估价规程》等法律法规的有关规定，经双方充分协商，达成如下协议： 一、甲方委托事项： 宗地位置：_________ 权属证号：_________ 评估目的：_________ 宗地面积：_________ 批准土地使用性质：_________ 设定土地使用权性质：_________ 批准用途：_________

评估设定用途：_________ 宗地现状条件：_________ 评估设定条件：_________ 评估日期：________年____月____日 交付报告时间：________年____月____日 交付报告份数：_________ 二、甲方所需提供的资料： 国有土地使用证 宗地规划要点 宗地图 宗地规划平面图 甲方及时、准确、真实地提供乙方所需的资料，因甲方提供虚假资料而使报告失实所造成的一切后果由甲方负责，甲方应在评估报告设定的使用范围内正确使用评估报告，超范围使用报告所造成的后果由甲方负责。 三、工作要求：

土地估价技术报告(基准地价修正、成本逼近)

土地估价技术报告 （转载“评估师信息网”网页） 第一部分总述 一、估价项目名称 ***评估师信息网https://www.wendangku.net/doc/aa8984807.html,***先生抵押土地使用权价格估价。 二、委托估价方 委托估价方：***评估师信息网https://www.wendangku.net/doc/aa8984807.html,***先生 地址：广东省佛山市xxxx号 联系人：***评估师信息网https://www.wendangku.net/doc/aa8984807.html,*** 联系电话：0757-833xxxxxx 三、受托估价方 委托单位：佛山市XXX会计师事务所 地址：佛山市 执业范围：佛山市范围执业 注册号：C------佛10 资格证书获得时间：2002年12月 四、估价目的 为委托估价方***评估师信息网https://www.wendangku.net/doc/aa8984807.html,***先生用土地使用权向银行申请抵押贷款提供参考价值。 五、估价依据 （一）有关法律、法规、文件 （1）《中华人民共和国土地管理法》； （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》； （3）《关于公布佛山市区国有土地定级及基准地价标准的通知》（佛府[2002]70号）； （4）《关于印发<佛山市农用地转用和征用土地管理规定>的通知》（佛府[2001]023号）； （5）地方政府及有关部门颁布的其他法规、文件。 （二）有关技术标准 （6）新版《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）及其附录《土地估价报告规范格式》； （7）《佛山市区土地定级与基准地价更新成果应用指南》（佛山市国土资源局）； （三）其他 （8）《佛山市土地利用总体规划》； （9）《佛山市统计年鉴》； （10）《佛山市土地资源》； （11）委托估价方提供的《国有土地使用证》； （12）估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料。 六、估价基准日 二○○四年八月三十一日。 七、估价日期 二○○四年九月二日到二○○四年九月五日。 八、地价定义

土地司法鉴定估价报告

土地司法鉴定估价报告 项目名称：成都市中级人民法院司法拍卖（变卖）涉及的泸州兴鑫汽车销售有限公司位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿 子村机场口一宗国有出让商业建设用地使用权市场 价格评估报告(泸州市纳溪区) 受托估价单位：四川天成土地评估有限公司 土地估价报告编号：川天成（2016）（估）字第C095号 提交估价报告日期：2016年11月15日

土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 成都市中级人民法院司法拍卖（变卖）涉及的泸州兴鑫汽车销售有限公司位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口一宗国有出让商业建设用地使用权市场价格评估报告 二、委托估价方 单位名称:成都市中级人民法院 三、估价目的 受成都市中级人民法院（2016）成都中院法技委字第187号《成都市中级人民法院司法评估委托书》，特委托我司对该项经济行为所涉及的位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口一宗出让国有出让商业建设用地使用权进行评估，拟为委托估价方司法拍卖（变卖）估价对象提供土地使用权市场价值参考依据，不得用于与本评估目的以外的其他经济行为。 四、估价期日 2016年11月2日 五、估价日期 2016年11月2日至2016年11月15日 六、地价定义 估价对象在估价期日2016年11月2日属国有出让用地使用权，所有权属于国家，使用权属于泸州兴鑫汽车销售有限公司，无使用权异议，根据纳他项（2013）第9074号《他项权利证书》，估价对象已经被抵押给平安银行股份有限公司成都分行，抵押贷款期限为1年，抵押面积为14744.1396平方米。结合估价目的，根据《房地产司法鉴定评估指导意见（试行）》，本次估价不考虑估价对象抵押（担保）债权因素的影响，此次评估土地权利状况我们按国有出让建设用地、无他项权利限制设定。

房地产估价报告评审标准(试行)

房地产估价报告评审标准（试行） （征求意见稿） 第一条（制定目的）为了提高房地产估价报告（以下简称估价报告）质量，统一估价报告评审内容、要求和方法，保证估价报告评审客观公平，根据《房地产估价规范》和有关估价指导意见，结合估价报告评审工作实际，制定本标准。 第二条（适用范围）对鉴证性估价报告进行评审，适用本标准。 本标准所称鉴证性估价报告，是指房地产估价机构为委托人提供给第三方使用，或者为委托人进行内部管理、接受外部监管而出具的起着价值证明作用的估价报告，包括但不限于为了下列需要而出具的估价报告： （一）房地产抵押贷款； （二）房屋征收补偿； （三）人民法院拍卖房地产； （四）房地产税收； （五）国有建设用地使用权出让； （六）用房地产作价出资设立公司或者企业； （七）上市公司关联交易； （八）投资性房地产公允价值计量。 第三条（评审方式）估价报告评审，采用定量评审与定性评审相结合的方式。 第四条（定量评审内容）估价报告定量评审，采用分项目逐项评分的方式。 估价报告定量评审项目，分为一般项目和特殊项目。 一般项目是指估价报告的基本组成要素和外在质量，分为4个分项和28个子项（详见附件）。特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特组成要素或者应当予以描述、分析

的独特内容。其中，房地产抵押估价报告的特殊项目分为6个分项：（1）估价假设和限制条件的特殊要求；（2）估价原则的特殊要求；（3）估价结果披露的特殊要求；（4）估价对象变现能力分析；（5）相关风险提示；（6）附件的特殊要求。 第五条（定量评审得分）估价报告定量评审总分的满分为100分。 不应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，为各个一般项目的评审得分之和。 应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，按照下列公式换算得出： 一般项目评审总得分＋特殊项目评审总得分 估价报告定量评审总得分＝————————————————————×100 100＋特殊项目的满分 第六条（各评审子项的评审得分）被评审的估价报告存在本标准列举的问题的，从该问题所在评审子项的标准分中减去该问题对应的扣分值。扣分值有一定范围的，根据问题的轻重程度予以扣分。 每个评审子项的评审得分，为该评审子项的标准分减去其扣分值之和。该评审子项的扣分值之和超过其标准分的，仅将该标准分扣完使该评审子项得零分为止。 第七条（测算过程评审）估价测算过程的评审得分按照下列方式确定： （一）根据估价对象和当地房地产市场状况，只能选用一种估价方法估价的，该估价方法测算过程的评审得分即为估价测算过程的评审得分。 （二）根据估价对象和当地房地产市场状况，应当选用两种以上估价方法估价的，先分别评定各种估价方法测算过程的得分，然后以其简单算术平均数作为估价测算过程的评审得分。理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由的，该估价方法测算过程的评审得分

土地估价报告的撰写标准

土地估价报告的撰写标准 及业务操作流程 1.提纲 报告撰写及评审的标准 业务操作流程与报告规范格式 报告撰写 撰写估价方法应注意的事项 2.报告撰写、评审的标准 报告的完成者：估价师应该严格按照《规程》要求撰写 报告的评审者：评审专家主要依据 《城镇土地估价规程》 《土地估价报告评审规则》 《土地估价报告评审要点》 《土地估价报告评审表》 评审:报告形式、技术问题两方面 2.1形式不合格 未按照《土地估价报告规范格式》撰写的； 缺少土地估价报告,或缺少土地估价技术报告,或缺少附件的； 缺少土地估价师签字或仅一名土地估价师签字，或非执业土地估价师签字，或缺少机构盖章的。 2.1.1报告形式案例

封面存在的格式问题 字体、字号 规程要求：封面 “土地估价报告”、“土地估价技术报告”字体应为二号标宋。其他内容应为三号楷体。 内容 擅自增加了委托单位、估价人员 “提交估价报告日期”改为“估价日期” 2.1.2报告形式案例 存在的格式问题 估价师撰写报告时，漏掉了机构负责人签字。 自然机构负责人也没有签字 2.1.3报告形式案例 存在的格式问题 将估价报告第二部分第二项“估价对象”擅自改为“受托估价方”自然没有描述估价对象的内容 2.1.4报告形式案例 存在的格式问题 技术报告第一部分第四项，应该是“估价目的” 2.1.5报告形式案例 存在的格式问题 估价中没有宗地位臵示意图和照片

案例 低级技术错误 1、成本法将新增费计入成本 2、基础设施配套费和土地开发费同时出现 新增建设用地有偿使用费 “新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。”（财综字…1999?117号第二条） “严禁市、县人民政府和有关部门将新增建设用地土地有偿使用费转嫁由用地单位缴纳。”（财综…2006?48号第四条）。 从文件规定看，这项费用明显不应作为一项独立的成本，计入成本费用中。 案例 低级技术错误 年期修正=剩余年期/最高出让年期 2.2技术问题不合格 估价方法运用存在严重技术性错误的（如现有房地产项目，剩余法按待开发土地评估）； 地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的； 估价结果内涵与地价定义不一致的（如用途不一致，或权利状况不一致，或开发程度不一致等）；

评估报告审查要点

评估报告审查要点 格式规范、内容全面是对土地估价报告的基本要求，报告的质量差异主要体现在估价依据的充分性、相关说明的严谨性、市场及区位分析的深入程度等方面。为了使评审专家对各等级报告的评定标准有一个整体把握，以下从定性和定量两个方面加以说明。 需要特别强调的是，评分标准只是针对一般情况而言， 在评审过程中，由于估价对象及估价目的不同，估价报告评 审不可能完全套用同一模式，请评审专家针对不同情况，正 确把握评审标准的内涵，具体问题具体分析。 一、估价报告形式审查要点 估价报告的规范性、要件齐全性是最基本要求，凡不符合下列要求的视为形式不合格，直接作为不及格报告不进行评分。 (1)不符合《土地估价报告规范格式》要求的； (2)土地估价报告、土地估价技术报告、附件不齐全的。 二、估价报告关键技术问题审查要点 估价报告存在下列技术问题直接视为不及格报告不进 行评分。 (1)估价方法存在严重技术性错误的； (2)地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的； (3)采用3年以前的基准地价又没有进行合理的期日修 正的； (4)会审会认为的其他问题。 三、各等级报告评审标准 1、一等报告(大于等于90分)的质量要求 一等报告不仅要格式规范，内容全面，估价目的、估价

对象及价格定义界定清楚、准确，估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据充分、合理，还要针对特定估价对象进行深入细致地分析，资料充实、时效性强，对特殊问题的处理 恰当、合理，且有独到之处。整个报告分析论证严谨、逻辑性强，没有明显瑕疵，估价结果可信度高。 2、二等报告(80一90分)的质量要求 二等报告要求格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确；估价依据充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理，能体现政策变化对土地价格的影响；估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据较充分、合理；整个报告分析较严谨、逻辑性较强，估价结果有较高的可信度，估价过程不存在明显错误。 3、三等报告(70一80分)的质量要求 报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定较清楚、准确；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取有依据、理由；报告整体分析较一致、有一定的逻辑性。不存在方法选择和应用错误。 4、四等报告(60一70分)的质量要求 报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定基本清楚；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取、地价确定等有依据，不存在明显质量缺陷。 5、对不合格报告的判定 不合格报告通常存在明显的质量缺陷，如： (1)报告格式不规范，内容不全，有明显缺漏项。如估价 对象、地价定义界定不清，缺少土地权属状况说明等。

报告审核制度

报告审核制度标准化工作室编码[XX968T-XX89628-XJ668-XT689N]

报告审核制度 土地估价报告审核实际上是对土地估价师已完成的土地估价报告进行检查并提出评判意见的行为或过程。土地估价报告审核可以分为外部审核和内部审核两类。外部审核是指由土地行政主管部门、行业协会或客户组织人员对已向委托方(或相关当事人)提供的土地估价报告进行的质量评判性审核。内部审核是指土地估价机构组织内部人员对本机构已完成但尚未向委托方(或相关当事人)提供的土地估价报告进行的审查、核对，并提出具体的修改意见，以不断完善报告内容，提高报告质量。内部审核已成为不断提高土地估价师执业水平和提高土地估价报告质量的最佳途径之一。本文主要探讨如何开展土地估价报告内部审核工作，根据笔者的工作经验，试从审核准则、分级审核制度两个方面做初步探讨。 一、审核准则 1、合法性准则。合法性准则，实际上是从法律法规和现行政策的角度，评判一项估价活动和一份土地估价报告是否合法的重要依据。合法性准则在审核报告时主要应用于以下几个方面：产权审核，估价对象的产权应以土地权属证书或有关部门出具的证明为合法依据；土地利用条件审核，应以城市规划、土地途管制等为合法依据；权益处分审核，应以国家法律法规或有效合同等允许的处分方式为合法依据；估价结果审核，应以符合当地土地市场行情或符合当地政府有关土地价格政策规定为合法依据。此外，为保证委托方身份的合法性，也要审核委托方是否具有符合有关规定的合法身份；同时，对报告中是否正确表述估价目的、估价时点、估价作

业时间和土地价报告应用的有效期等内容，也要进行审核。在实务工作中，一旦发现产权资料不全，或者产权证记载内容与实际情况不符，应要求土地估价师进一步做好调查核实工作。如宗地抵押贷款评估，必须掌握其权利人和委托人的关系，以及当地政府土地主管部门书面出具的土地他项权利状况信息等情况。 2、合理性准则。合理性准则主要是指，在独立、客观、公正地进行估价活动的基础上，得出合理的估价结果。土地估价工作属于社会中介服务，不同于一般的商业服务，绝对不能以“顾客满意度”作为衡量服务质量的唯一标准。一份土地估价报告，通常应同时满足以下三个方面的要求：一是满足委托方和相关当事人用于估价目的的要求；二是满足估价机构保持和增加业务量，以及估价机构质量管理和风险防范的要求；三是符合土地市场规律，与土地市场信息的对称。在一般情况下，估价结果的价值定义均指土地公开市场价值。因此，根据合理性准则审核估价报告，主要是依赖审核人员对类似宗地在估价时点的公开市场价值的正确把握，以及对技术报告中有关土地价格影响因素分析、估价方法选用、估价测算过程和估价结果确定等项内容的认真审查。同时，还需要考虑估价过程中是否存在不恰当的人为干扰因素。 3、合规性准则。合规性准则主要是指，估价报告从形式到内容都应该符合《城镇土地估价规程》和国家现行有关标准、规范的规定，符合行业的其他要求。合规性准则，实际上是从行业自律的角度，评判估价报告专业服务水准高低的重要依据。根据合规性准则审核估价报告，其重点主要是：报告格式应符合《城镇土地估

土地估价技术报告

土地估价技术报告 项目名称:贵阳环宇进口汽车修配厂因办理土地出让 金涉及的位于贵阳市南明区花溪大道 2002-151号商住综合用地土地使用权价格 评估 受托估价单位:************咨询有限公司 土地估价报告编号:*****(2010)评字第029号 土地估价技术报告编号:*****(2010)技字第029号 提交估价报告日期:二○一○年十一月二日

关键词：贵阳市、补缴土地出让金、贵州东信恒业咨询有限公司、2010年 土地估价技术报告 第一部分总述 一、估价项目名称 贵州中伟房地产开发有限公司因补缴土地出让金涉及的位于贵阳市南明区花溪大道2002-151号商住综合用地土地使用权价格评估。 二、委托估价方 单位名称：贵阳环宇进口汽车修配厂 单位住所：三桥南路131号 法定代表人：*** 单位联系人：*** 单位电话： 三、受托估价方 机构名称：***************咨询服务有限公司 机构地址：贵阳市中华北路世纪商务城****室 资质注册号：B2010520 法定代表人: ******** 联系人：********** 联系电话：0851- 机构传真：0851-********* 邮政编码：550001 四、估价目的 贵州中伟房地产开发有限公司因补缴土地出让金目的的需要，为了解其土地使用权价值，特委托我公司对位于贵阳市南明区花溪大道2002-151号商住综合用地土地使用权进行合理、公正之价值评估，为其进行补缴出让金提供

参考依据。 五、估价依据 （一）国家有关部门颁布的法律、法规 1、《中华人民共和国土地管理法》； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3、国土资源部“关于做好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知” （国土资发[2000]105号）； 4、国土资源部《关于印发<土地分类>的通知》（国土资发[2001]255 号）。 （二）地方有关部门颁布的法规、通知文件 1、贵州省2001年1月1日起施行的《贵州省土地管理条例》； 2、2007年8月公布的《关于贵阳市云岩区、南明区土地定级与基准 地价的通知》。 （三）有关技术标准 1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）； 2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2001) 。 （四）其他资料 1、《土地价格评估委托书》； 2、2010补第011号《补缴土地出让金公文处理签》； 3、筑预登[2006]字第035号、036号《贵阳市土地使用权预登记证》； 4、《贵阳市云岩区、南明区土地定级与基准地价更新技术报告》（2006 年1月）； 5、委托方提供的其他资料； 6、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。 六、估价基准日 2010年10月25日

江苏房地产估价报告评审标准(暂行)

江苏房地产估价报告评审标准(暂行)

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江苏省房地产估价报告评审标准(暂行) 报告序号评审人 评审依据1.国家法律法规政策 2.房地产估价规范 3.拆迁报告同时遵循城市房屋拆迁估价指导意见 4.抵押报告同时遵循房地产抵押估价指导意见 不合格报告出现下列事项之一的直接列为不合格报告： 1.估价结果报告缺失估价对象、估价目的、估价时点、 价值类型与定义、估价依据、估价原则、估价方法之 一的； 2.估价技术报告缺失个别因素分析、区域因素分析、 市场背景分析、最高最佳使用分析、估价方法选择、 估价测算过程之一的； 3.估价报告缺失致委托人函、估价师声明、估价假设 与限制条件及附件之一的； 4.估价对象用途与产权界定出现错误的； 5.估价方法运用出现严重错误，包括价格测算过程、 计算公式选用、计算结果出现严重错误的； 6.估价基本数据、估价参数选取错误或明显偏离客观 实际的； 7.超越房地产估价机构管理办法规定的各资质等级 执业范围的； 8.房地产估价报告没有加盖机构合法公章，估价报告 中无专职注册房地产估价师签字，或签字的专职注册 估价师不足两名，或签字估价师超出注册有效期，或 冒用其他注册房地产估价师签字的。 本报告不合格理由： 序号评审 项目 扣分项目分值及说明 标 准 分 扣 分 得 分 扣分说明 1 封面 目录1.封面内容包括：标题、估价项目名称、委 托人、估价机构、注册房地产估价师、估价 作业日期、报告编号，缺少项目之一或表述 不准确、不规范的，每项扣0.5分，直至扣 完。 2.有下列之一的，每项扣0.5分，直至扣完： 2.1没有标明“目录”二字； 2.2结果报告缺一级标题； 2.3技术报告缺一级标题； 2.4组成内容名称前后不一致； 2.5页码没有标注，或页码标注前后不一致 的。 2 2 致估 价委 托人 函 1致函内容包括：估价对象、估价目的、估 价时点、估价结果大写、币种、法人签字、 单位公章、致函日期。缺少其中之一的，每 项扣0.5分，直至扣完； 2表述不准确，扣0.5分。 4

土地估价报告审查备案申请表

（二）、估价方法 A、采用市场比较法测算待估宗地5： ⑴、比较实例选择 比较实例选择原则：与待估宗地属同一供需圈；与待估宗地用途相同或相近；与待估宗地的交易类型相同或相似；与待估宗地的估价基准日接近，相差不超过3年；交易实例必须为正常交易，或修正为正常交易。 ⑵、比较实例说明 通过调查分析，我们选择了3个与待估宗地条件类似的比较实例，比较实例均能较客观反映成交时的市场价格，详细情况见比较实例情况说明表： 比较实例选取情况说明表 根据估价对象的宗地条件，影响估价对象价格的主要因素有： ①、交易时间； ②、交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易； ③、区域因素：主要包括所属商服中心级别、距公交站距离、公交便捷度、道路通达度、临路状况、环境条件、洪涝灾害状况、公用

基础设施完善度、城市配套设施完善度等； ④、个别因素：主要指宗地形状与面积、容积率、规划限制、使用年期等。 ⑷、比较因素条件说明 估价对象与比较实例的比较因素条件说明见下表：

⑸、编制比较因素条件指数表 根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表，各项比较因素指数确定如下： a、交易时间：按地价指数确定。分析待估宗地所处区域类似用途土地市场发展状况，以2013年12月地价指数为100，根据3%的年期上涨编制地价指数表如下： 交易，故交易情况条件指数均为100; c、土地用途修正：估价对象商住用地，本次评估选取案例为商住用地，商业兼容比例有区别，以待估宗地为100，商业兼容每高或低10%，相应修正2%。 d、使用年期修正 当比较案例与估价对象的土地使用年期不一致时，需进行年期修正，根据年期修正公式K n=[1-1/（1+土地还原率）实际使用年限]/[1-1/（1+土地还原率）法定最高出让年限]，计算出年期修正系数，然后进行指数化处理，确定估价对象及比较案例的指数。具体情况见下表： 使用年限修正指数表

农用地估价技术报告

农用地估价技术报告项目名称：××开发投资有限公司位于××地号××宗地国有农用地使用权抵押价格评估 受托估价单位：×××不产评估咨询有限公司 委托估价方：××开发投资有限公司 估价日期：二○○三年一月二十至二○○三年一月三十一日 编号：[2003] ×××（JS）安第×××号 关键词：××市； 抵押； ××××不动产评估咨询有限公司； 2003年

第一部分总述 一、估价项目名称 ××开发投资有限公司位××地号38-21-1宗地国有农用地使用权抵押价格评估（××市） 二、委托估价（略） 三、受托估价单位（略） 四、估价目的 ××开发投资有限公司为筹集建设资金拟以待估宗地国有划拨农用地使用权向银行进行融资抵押。根据农用地估价的技术规程和原国家土地管理局发布的《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（1997年1月3日，原国家土地管理局[1997]国土[籍]字第2号）、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审办法的通知》（国土资发[2001]63号）等文件规定，委托方拟对其使用的农用地使用权进行价估。即评估待估宗地在评估基准日二○○三年一月三十一日，设定待估宗地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。登记用途为农用地，实际用途为养殖用地，设定使用年期为剩余使用年期49.48年，面积为51，316，330.82平方米的国有农用地使用权价格，为委托方显化资产并向银行进行土地抵押贷款提供客观、公正的土地价格标准。 五、估价期日 二○○三年一月三十一日 六、估价日期 二○○三年一月二十日至二○○三年一月三十一日 七、地价定义 1．地价内涵 本报告所评估的待估宗地地价是指在估价期日二○○三年一月三十一日，现状土地利用条件下，设定土地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼提护设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。剩余使用年期49.48年，设定土地权利为农用地使用权，设定养殖制度为一年养殖的养殖水面。 2．土地实际开发程度 在估价期日，待估宗地实际开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼提护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。 3．土价定义依据 （1）设定的开发程度。本次估价目的为抵押贷款，因此本次估价设定的开发程度为待估宗地实际开发程度，即宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼堤护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。

一般房地产报告评审标准

房地产报告评审标准 （一般房地产估价报告） 一、不合格房地产报告的判定原则 根据《房地产估价规范》及《成都市房地产估价报告评审标准》，我公司出具的房地产价报告中存在下列情况的，可判定为不合格报告： （一）估价报告关键和重要内容缺失 1、关键内容缺失 估价报告中有关估价报告主要格式，缺少下列必要组成部分之一的，为关键内容缺失： （1）致估价委托人函； （2）注册房地产估价师声明； （3）估价假设和限制条件； （4）估价结果报告； （5）估价技术报告； （6）附件。 2、重要内容缺失 （1）估价结果报告中缺少下列内容之一的，为重要内容缺失： ●估价委托人； ●估价机构； ●估价目的； ●估价对象； ●估价时点；

●价值定义（价值类型、价值内涵）； ●估价依据； ●估价原则； ●估价方法； ●估价结果； ●估价人员； ●估价作业日期； ●估价报告应用的有效期。 （2）估价技术报告中缺少下列内容之一的，为重要内容缺失：●个别因素分析； ●区域因素分析； ●市场背景描述与分析； ●估价对象最高最佳利用分析； ●估价方法选用分析； ●估价测算过程； ●估价结果确定。 （3）特定估价目的的估价报告中的重要内容缺失： A、抵押报告缺失 ●变现能力分析； ●风险提示； ●谨慎原则； ●估价结果中未说明优先受偿款。

B、分类拆迁报告缺失 ●明确的分类； ●适宜的样本点。 （二）估价报告重大错误 房地产估价报告的分析测算过程中有下列质量缺陷之一的，属于重大错误： （1）估价目的与其他估价要素不吻合（如估价对象不符合估价目的相应的处分要求）； （2）估价对象范围或者状况界定存在严重错误； （3）估价时点错误； （4）价值类型选择或者价值定义表述存在严重错误； （5）估价技术路线错误，估价方法选择或应用明显不合理； （6）估价案例与估价对象用途不一致； （7）估价案例成交价明显偏离市场情况； （8）参数选择明显不合理或导致估价结果严重失真的参数错误； （9）测算公式错误； （10）计算过程错误。 （三）估价报告严重质量缺陷 房地产估价报告的估价分析测算过程中有下列质量缺陷的，属于严重质量缺陷： 1、估价报告关键内容和重要内容在报告中各处表述不一致； 2、报告前后分析矛盾，缺乏逻辑性且导致估价结果失真的；

(GBT18508-2014)土地估价报告规范格式

GB/T18508-2014 (新)土地估价报告01-文字式 封面内容和格式如下： [一]封面： 土地估价报告 [封面标题] 项目名称：[说明估价项目的全称，内容宜包括评估目的及估价对象价格类型(土地使用权或其它)等要素] 受托估价单位：[说明进行该项估价并符合估价资质的机构名称，可同时列出合作估价机构] 土地估价报告编号：[说明估价机构对该项目的编号，含有“(地名)估价机构简称(年度)(估)字第××号”等字样，其中地名为估价机构所在省市的名称，所在省份填写简称，年度为提交土地估价报告日期所在年度] 电子备案编号： 提交估价报告日期：[说明土地估价报告提交的具体日期] [二]正文 正文内容和格式如下： 土地估价报告 [正文标题] 第一部分摘要 [分标题] 一、估价项目名称[同“土地估价报告”文字式封面] 二、委托估价方[说明该项估价的委托单位或个人] 三、估价目的[说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等] 四、估价期日：[说明估价结果对应的具体日期，样式为XXXX年XX月X X日] 五、估价日期[说明该项估价工作的起止日期] 六、地价定义[说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度，现状利用或规划利用

条件，本次估价所设定的开发程度和用途及其理由。土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”(指通路、通电、供水、排水、通气、通暖、通讯等)和宗地内平整；地价定义应注明所估地价的内涵是指在公开市场（或特定市场）条件下，于估价期日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的，某种权利特征下，土地使用权(或包括其它内容)价格] 七、估价结果[说明最终确定的总地价、单位面积地价，必要时注明楼面地价，应以人民币表示，总地价附大写金额，并附土地估价结果一览表（见表E.1）。如需用外币表示的，应标明估价期日外币与人民币的比价]。对涉及抵押的估价，应注明上述估价结果中是否包含优先受偿款、抵押物抵押、使用及处置时的登记费用、过户税费、拍卖佣金、司法诉讼费用及其他应付费用等。 八、土地估价师签字[由参加评估及符合估价资质的估价机构中的至少两名土地估价师签字，并注明土地估价师注册证书号] 九、土地估价机构[由签字土地估价师所在的估价机构法定代表人签字，并加盖公章，其中至少一个为符合土地估价资质的估价机构] 估价机构负责人签字：(机构公章) XXXX年XX月XX日上述八、九两项应在同一页展示

2、法律法规标准及其他要求符合性评估报告

法律法规符合性评价报告 一、评审目的 为保证法律法规的有效贯彻，通过公司对相关法律法规、标准条款的搜集、整理和学习，对各条款进行识别、评审，查找日常作业和管理过程中不符合法律法规的有关条款，制定具体的整改措施，进一步规范作业行为，消除违规现象。从而满足法律法规相关条款的要求，达到保护环境、保障职工身体健康，实现本质安全的目的。 二、评审范围及依据 中华人民共和国消防法 中华人民共和国职业病防治法 中华人民共和国安全生产法 中华人民共和国环境保护法 企业安全生产费用提取和使用管理办法(财企【2012】16号) 关于特大安全事故行政责任追究的规定 危险化学品安全管理条例 使用有毒物品作业场所劳动保护条例 特种设备安全监察条例 工伤保险条例 生产安全事故报告和调查处理条例 劳动防护用品监督管理规定 劳动防护用品选用规则 生产经营单位安全培训规定 广东省安全生产条例 机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定 广东省注册安全主任管理规定 仓库防火安全管理规则 工作场所安全使用化学品规定 建筑灭火器配置设计规范 建筑设计防火规范 常用化学危险品贮存通则 重大危险源辨识 安全标志 安全标志使用导则 中华人民共和国突发事故应对法 安全生产事故隐患排查治理暂行规定 广东省工伤保险条例

深圳市建设项目环保“三同时”管理办法 中华人民共和国道路交通安全法 事故应急救援预案编制导则（单位版） 通用用电设备配电设计规范 生产设备安全卫生设计总则 生产过程安全卫生要求总则 企业职工伤亡事故分类标准 企业职工伤亡事故经济损失统计标准 固定式工业防护栏杆安全技术条件 厂区动火作业安全规程 厂区设备内作业安全规程 厂区盲板抽堵作业安全规程 厂区高处作业安全规程 厂区吊装作业安全规程 厂区断路作业安全规程 厂区动土作业安全规程 厂区设备检修作业安全规程 三、评审 通过网络、地方政府部门、上级主管部门、新闻媒体等途径，收集适用于本公司的法律法规和标准，在公司领导的全面协调下，与部门管理人员进行交流、与现场操作人员进行学习和讨论，并查阅有关基础资料，对适用于本公司的法律法规和相关要求进行符合性评审，界定责任部门、相关部门和相关活动，根据实际情况，判定符合性。 五、评审人员 评审组组长： 组员： 六、评审时间：20 年月日 对适用于本公司的法律法规、标准条款进行评审，通过本次评审，发现本公司在法律、法规和其他要求符合性方面，已建立了法律、法规和其他要求识别、获取、培训、沟通等规范的管理渠道，而且运行正常。