房地产物业管理论文

当前房地产企业物业管理现状与对策探讨

内容摘要：我国物业管理自20世纪80年代初起步，至90年代，特别是小平志南巡讲话后，在房地产建设热潮的推动下，呈现出迅猛的发展势头。随着我国社会经济的发展和繁荣，人们对生活质量和工作环境的要求不断提高。在这种背景下，探讨和分析我国物业管理及其发展问题显然具有重要的现实意义。

关键字：房地产物业管理市场

一、房地产开发与物业管理互补作用

1.房地产开发是物业管理的基础

业管理是建立在对特定物业之上的管理，是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理，而这些场地和设施是由房地产开发商所形成的。因此房地产开发商对物业管理的认识和对物业管理的重视程度，直接影响和决定了后续物业管理的水平。如果把房地产看作商品，那么物业管理就如同商品的售后服务。房地产在开发阶段，尤其是设计、建设时期，一点点的疏忽或遗漏，都会给后面的物业管理带来长久的烦恼。比如物业对建设情况不了解,遇到维修等问题时会处理困难,更重要的是,如果房地产的配套设施不全或建筑施工质量问题如公寓楼没有足够的停车车位;大楼内的电梯质量差;楼内没有电视接收共用天线或闭路电视装置等。

2.良好的物业对房地产的发展有促进作用

物业管理的目的是为了使房产保值、增值，并为物业的所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活环境和工作环境，物业管理的参与，延长了房屋的寿命，提高人民居住水平。提高房屋及其附属设备设施寿命期、降低质量和综合成本最终使房地产保值增值。有关调查表明，买房时，人们在关心房价、位置、居住环境之后，最关心的问题就是房屋的物业管理。如果物业管理得好，必然会解除消费者的后顾之忧，促进房地产开发业的发展。

二、物业管理的现状及问题

1.建设与管理之间缺乏有效衔接

近两年来，有关物业管理的纠纷层出不穷。全国各地媒体屡发物业管理负面新闻，物业管理投诉率居高不下。下面举一个典型案例。李先生购买了某小区的

一套住宅,购买时发展商承诺物业管理费为1元/平方米,并有管道煤气,24小时热水供应等配套设施,且写进了购房合同中。但李先生称入住已有半年,非但相关的配套设施没有落实,物业管理费反而涨到了2元/平方米，物业公司说“发展商说的不算数”,收费是依据有关标准，而发展商则称物业管理已移交,自己无权过问，最后小区住户集体拒交物业费。这个案例暴漏出两个问题:（1）一些开发建设单位在商品房促销时,对物业管理做出不切实际的承诺,给后续的管理带来困难。还有一些开发公司在规划、设计、施工阶段遗留下后患，矛盾在居民入住并实施物业管理后才反映出来，因此业主意见强烈,物业公司代人受过。（2）物业管理企业价格法律、法规意识淡薄。对价格政策不了解或重视程度不高，自行制定收费标准，多收费或乱收费，加重了住宅产权人、使用人的负担。在群众中造成不良影响; 总之说明建设与管理之间缺乏有效衔接。这种现象在中小城市尤其突出。房地产开发在先,物业管理滞后,而物业管理滞后的根本原因是法规建设滞后。现行物管法规和政策只是针对大城市中具有一定规模的住宅小区而制定的。中小城市的住宅小区,缺乏切合实际的权威性的管理办法,结果在实际操作中,因缺乏行为规范约束和有效的市场自由竞争,由此造成了物业管理水平差、收费乱的不利局面。

2.对物业管理的认识模糊

物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律和管理标准及委托合同行使管理权，运用现代科学和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业，从事对物业及其周围环境的养护、修缮、经营，并为使用人提供多方面的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。据统计，截止2005年城镇房屋建筑面积164.51亿平方米，其中住宅建筑面积107.69亿平方米。这是国家的一笔巨大财富，据粗略计算，如果经营管理得好，使全国城镇所有住宅的使用年限延长一个月，则可为国家节约资金数近16亿元;反之，若管理不当，使这些住宅自然淘汰加快，缩短使用期限一个月，就会给国家造成16亿元的损失。可见物业管理的好与坏对城市的发展、社会的进步具有极为重要意义。然而，许多房地产企业单位，对物业管理的概念认识不甚清楚，许多原来的房产管理机构换个牌子就成了物业管理公司，不正规必然落后，目前我国多数物业管理公司达不到正常的经营规模。而且科学技术在物业管理过程中的推广应用率

极低，劳动密集型依然是物业管理的主导模式。传统的物业管理内容包括对物业治安防卫、清洁绿化、对设备设施的维修保养以及对各种费用的代收代缴等，多数依然单纯依靠手工方式进行管理，要耗费极大的人力、物力和财力，最终导致效益差，入不敷出，最终许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存。3.缺乏公平的市场环境

我国物业管理起步之初是作为房地产的一种服务手段的衍生物，种种规则也从房地产业沿袭下来，而且大部分物业管理企业是由房地产开发公司组建或控股的，这样，自然而然地圈定了势力范围，存在市场壁垒，不利于公平竞争。由于现行的物业管理体制存在着一定的弊端，物业管理市场一般采取议标的方式，均未实行规范性招标，因此虚假招标屡禁不止。其中还有很多是由国有企业、行政事业单位的房管所或后勤管理部门转制过来的，仍然运用国企优势，尚未真正建立起社会化、专业化、市场化的物业管理新体制。这些物业管理企业转制名称改了但实质运作状况和管理体制并没有改变，因此企业运作过程中必然出现这样或那样的问题，也使得行业的良性发展受到限制。可见物业管理行业发展的根本出路在于建立充满生机和活力的物业管理市场以及公开、公平的竞争环境。应将物业管理企业推向市场，通过招投标聘请物业管理企业，实行优胜劣汰。但是，目前除少数城市外，绝大多数城市的物业管理市场尚未形成，仍由主管部门或开发企业委派或指派物业管理企业，这种封闭的自我保护式管理方式，不仅有碍物业管理市场的培育和发展，而且使得被委派或指派的物业管理企业难以产生危机感和紧迫感，进而不能更好服务于使用人。

三、解决之道

1.提前介入

由于房地产开发和物业管理的工作性质和利益不同，考虑问题的角度和分析、处理问题的观点和方式就会不同。物业管理如同产品的售后服务，它对产品的使用具有最中肯的发言权。因此物业管理必须提前启动、全程介入,贯穿到规划设计、开发建设、竣工验收、交付使用等各个阶段中去。物业管理的提前介入,一方面有利于设计的优化和房屋建设质量的提高;另一方面物业管理者与住房消费者时刻保持紧密联系,据此不断修整市场定位,使管理方式更鲜明,更有利,更规范,更好的为住户服务。

2.规模化

一般来说有规模的或规模大的物业虽然配置多、开支大、但它所服务的对象也更多，故比没有规模或规模小的平均成本还是要低。因此只有通过市场化的兼并重组联合来降低总体成本和社会成本以规模出效益。物业管理行业要走上横向联合、纵深发展之路，在建立健全企业化经营体制的基础上，通过并购那些小物业管理企业的方式进行有效扩张，从而有效降低成本。达到规模经营。

3.市场化

用新的政策、法规支持和解放物业管理企业，使企业在市场竞争的条件下锻炼和完善自己，使其成为自主经营、自我发展、自负盈亏、独立承担民事责任的市场主体，在竞争中培养在市场经济条件下企业生存和发展的能力，寻找适应市场机制的经营方法，要按照现代企业制度的要求,对各级房管部门所属的物业管理企业尽快脱钩改制，对开发单位和其他单位所属的物业管理企业,市房管部门也要加大指导力度,促其尽快离。从而把企业不断推向前进。由企业遵循市场规律办事，在竟争求生存，求发展。

很显然，目前物业管理公司、开发商之间有很多矛盾。这些矛盾的产生，有开发商在销售中和工程建设中存在的遗留问题，有物业管理自身的问题，有政策法规不健全的原因，对这些问题的解决要分清不同性质，采取针对性措施。建议政府立具有指导意义、可操作性强的政策法规，对不便做出政策法律规定的，就干脆放开，由企业遵循市场规律办事，在竞争中求生存，求发展。总之，物业管理的实质是让业主享有一种有物业管理的生活方式,这种生活方式使生活更加舒适、安全、环保、健康、文明、和谐。好的物业管理取决于四大要素:诚信的开发商、配备完善的物业、素质高的业主、负责高效的物管公司,四者缺一不可，相信要我们大家共同努力，高素质的生活、工作环境一定能在不久的将来实现。`

08级工程管理2班谭微

房地产市场需求分析报告

《房地产市场需求分析报告》

一：影响我国房地产市场需求因素： 价格的基础是价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看，价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看，价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。所以需求是影响房地产价格走向的基本力量。 1、利率和房地产消费信贷 通过政府在利率和信贷政策上的一系列措施可以看出政府意在抑制房价飞涨，但不希望房价大幅下跌，而要保持房价微涨，因此加息和调整的幅度不大，其造成的购房支出成本增加有限，因而对市场总体影响不大。 2、通货膨胀率的上升 由于不同物品的价格，对通货膨胀的发生将有完全不同的反应。对于可贸易品及国内产能充足的商品，主要是工业消费品，由于较大的供应弹性，价格将不会出现大的升幅。那么通胀压力将主要通过不可贸易品及资本品来释放。股市由于其存在的结构性难题尚未解决，不可能出现很大的升幅，那么唯一可预期的，就是房地产价格的上升了。各个国家的有关研究也表明房地产价格与通货膨胀是呈正相关的关系。 3、消费心理 中国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房，而去买房，看似出于中国人的传统观念，实则是由于中国的相对不健全的社会保障制度使人们对未来产生的不安全感。这一消费心理原来的表象就是居高不下的银行个人存款；这一心理在低利率时代又表现为对保值增值的资本性商品的偏爱，房地产也就成为人们消费的一个热点。而对通货膨胀的恐惧也加深了这一消费心理。 4、城镇居民储蓄存款 城镇居民储蓄存款与房地产市场需求呈正相关关系。如果一个城市的城镇居民储蓄存款的数量增长,那么购买住房的资金就会增加,从而会导致房地产市场需求量的增加;反之,需求量会减少。2011年城镇居民储蓄存款额度已有35万亿人民币，这是一个刺激点，有利于需求的增加。 二：具体数据分析 第一点：全国商品房销售面积及销售额增速(%)

浅说房地产开发和物业管理的关系

浅说房地产开发和物业管理的关系 浅说房地产开发和物业管理的关系提要：物业管理“服务性”的性质决定其目前经营方针是“保本微利，服务社会”，不能以牟取高额利润为目的，是许多物业管理企业处于微利亏本状态 浅说房地产开发和物业管理的关系 相互依赖、共存共荣的“母子关系” 论房地产开发与物业管理的关系物业管理不仅作为房地产市场的消费环节，而且更重要的是房地产开发的延续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式。可以说，两者是一种相互依赖、共存共荣的“母子关系”。 物业管理行业对房地产开发企业的依赖性。 作为从房地产行业派生出来的“下游”产业，物业管理与房地产开发有着千丝万缕的密切联系。广深两地80%以上的物业管理公司是房地产开发商下属的二级子公司，全国三大物业管理品牌中海、万科、金地，都是房地产开发企业的下属的二级子公司。 销售房屋不同于一般商品的销售，良好的售后服务不亚于房屋本身，房屋的售后服务实际就是物业管理。由于我国物业管理起步不久，专业化、市场化经营尚未成熟，物业管

理企业与开发企业这种“儿子为父亲”打工的关系将在一定时间内存在。因此，房产开发企业把宣传企业理念、塑造企业形象的突破点定在物业管理上是一种明智之举。 物业管理“服务性”的性质决定其目前经营方针是“保本微利，服务社会”，不能以牟取高额利润为目的，是许多物业管理企业处于微利亏本状态。没有资金，谈何经营、服务？从现在先进的物业管理企业中我们发现，规模越大，管辖物业越多的企业，其获利越丰。因此，物业管理企业只有创立名牌，运用名牌优势扩大经营服务范围，形成规模效应，才能充分利用人力、物力资源，降低成本，使企业获得可观效益，为其生存提高保障。 ２００２年被称为京城房地产的服务年，而服务二字最核心的体现应该在物业管理上。物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作，物业管理的好坏直接影响到业主生活品质的高低。 物业管理与项目是直接挂钩的，目前，京城几个较为著名的项目物业也不错。不妨看一下他们的管理模式。在业界万科的物业管理是久负盛名的。万科物业不单有直接操作经验、市场经验，而且由于它是在深圳起步，还有很好的涉外经验，所以万科物业很早就已提出无人管理模式。虽然看不到管理者，但万科的服务无处不在。而在北京、上海，由于万科拿到的几乎都是城郊的地块，搞好物业管理势在必行，

物业管理对房地产经营的影响只是分享

1、房地产物业管理的概念 物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 物业管理作为房地产业延伸出的新行业，作为房地产消费环节的主要管理活动，与房地产开发建设有着互动互进的关系。它实际上是房地产开发的延续与完善，在房地产开发建设、流通、消费使用的全过程中，起着至关重要的作用。 2、国内的物业管理的发展 近几十年来，我国的物业管理基本上是由各单位的行政部门或地方政府的房管部门来进行的，并没有形成现代服务业意义上的物业管理体系。80年代后，改革开放的大环境使国外先进的物业管理经验得以在我国引进和传播。广东、上海及北京等地房地产业的有识之士在学习国外经验的同时，又结合国内的实际情况进行了探索，正在尝试建立具有中国特点的物业管理事业。 从我国房地产业的发展趋势看，专业性物业管理公司的出现具有重大意义。原各物业机构大而全、小而全的管理格局将逐渐被所有权与经营权的分离，配套服务诸如专项维修、清洁、保安等工作由相应的专业公司承担的新格局所取代。根据西方国家的经验，房地产开发商和物业主可以聘请专业公司，通过委托契约和必要的财务监督来实现自己的经济目标，以避免造成人力、物力、财力上的浪费，减少因专业管理经验欠缺所可能造成的损失。 作为现代服务业的一个门类，目前我国的物业管理事业尚处于探索初创阶段。随着市场经济改革的推进和房地产业的规范发展，物业管理的重要性将日益显现出来，物业管理也将成为我国21世纪具有较大影响和广阔前景的新兴行业。 3、房地产的主要内容 物业管理总的来说是服务性行业，其目标是为用户提供完善的服务，服务内容还可以根据用户的需求而加以调整。具体的工作内容一般包括如下几个方面：1）房屋的经常维修，提高物业的价值。应经常维修管理和保养，使建筑物始终处于完好的使用状态，包括建筑物外型不会因日久失修而残破，影响观感，杜绝一切人为的外型破坏，保持其完整;建筑物内部的水、电、暖、卫、气更要运行畅通，不致使物业价值下降。 2）设备的正常运行，努力避免事故。物业管理应尽量方便用户，使用户不会因电梯中途停运、照明中途停电而烦恼。要求各项公用设施正常运行，避免因突然损坏而给用户带来不便。 3）资金的合理运用，切实做好收支平衡。特别是来自用户的管理费收入，

房地产市场分析论文集(25个doc)27_New

房地产市场分析论文集(25个doc)27

水载舟亦覆舟，舟沉水亦破水 如果把企业喻为船，消费者就好比水。水，载舟亦覆舟。然而，成都油脂化工总厂的衰败与再兴亦表明；舟，沉水亦破水。 一、覆舟 这个国营中型企业，有５０多年生产肥皂的历史。该厂的“芙蓉”肥皂，在历届全国评比中，除一次排名第二外，其余均为总分第一。１９８８年，该厂肥皂产量达１４，０００吨，年利税１４０万元，还享受着数百万元财政补贴。可到了１９９０年年底，该厂肥皂产量只有９，０００吨，且有２，８００吨肥皂涨满了库房，也占用了全部资金。厂，停产了；船，沉了。 二、茫然 １９９０年，原材料价格上涨一倍左右居高不下；国家和地方给该厂的补贴又全部取消；同时，随着洗衣机大量病入居民家庭，消费者已青睐去污力强，使用方便的洗衣粉，而对肥皂却不屑一

不”。“四千”即“千山万水、千辛万苦、千方百计、千言万语”；“三不’即“不分昼夜，以调查为依据，按时获取准确信息方回厂”。电报、电话从大江南北频频传回。 1抽样调查表明：１９９０年，在我国农村，主要用肥皂而很少用洗衣粉的家庭有５，９６０万户，大多数分布在山区、丘陵地区、城市远郊等；另外，有６，０５０万户的肥皂用量略低于或等于其洗衣粉用量，大多数分布在近郊、小镇、交通发达的富裕乡村。 ２．经常使用芙蓉牌肥皂的家庭，１９８９年为３１２万户，而１９９０年只有２７１万户，其中四川1990年有１５３万户。老客户减少的主要原因是零售商的销售问题；而新客户不能增加，主要是不了解芙蓉牌肥皂，即使在四川，也只有１２％的农户熟悉芙蓉牌肥皂。３．芙蓉腺肥皂货比数家，质量上乘，价格居中，但零售商销售积统性不高，主要原因是纸箱包装不牢，运输时容易变形，顾客不买变形肥皂，致使零售商盈利微薄，销售一条芙蓉肥皂，

房地产物业管理表格全套

房地产物业管理表 格全套 1

荣罡物业管理制度表格 目录 住宅小区物业管理常用表格范本1．业主档案表范本 2．业主装修申请表范本 3．临时动火作业申请表范本 4．装修施工人员临时出入许可证范本5．室内装修检查表范本 6．室内装修违规记录表范本 7．业主特约服务流水登记薄范本8．业主委托出售登记表范本 9．业主委托出租登记表范本 10．业主委托出租钥匙移交登记表范本11．租赁来电来访记录表范本12．文化活动记录表范本 13．刊物来稿记录表范本 14．管理部门值班安排表范本 2

15．巡楼记录表范本 16．投诉处理表范本 17．业主月度投诉处理清单范本18．月度回访清单范本 19．挂号邮件收发登记表范本20．挂号邮件退件登记表范本21．催款通知单范本 22．最后催款通知单范本 23．每月应收管理费明细表范本24．管理费欠费两个月业主明细表范本25．每月应收电费明细表范本26．每月应收水费明细表范本27．公共设施维修费用月度统计表范本28．停车票使用情况月统计表范本29．停车场收费每月汇总表范本30．车辆加油月记录表范本 31．保安交接班记录表范本 32．保安部重大事件总结报告范本33．停车场收费岗交接班记录表范本

34．停车场车辆状况登记表范本35．车辆收费登记表范本36．车位月保统计表范本37．楼层清洁每日检查表范本38．地面清洁每日检查表范本39．绿化苗木清单范本40．盆景清单范本 41．绿化养护记录表范本42．绿化喷药记录表范本43．绿化工具使用登记表范本44．撤出花木处理记录表范本45．绿化工程施工日记录表范本46．员工上岗证登记表范本47．员工入职登记表范本48．员工培训记录表范本49．员工离职归还物品清单范本50．员工请假单范本 51．员工考勤汇总表范本52．员工月度奖励登记表范本4

房地产市场分析论文集(25个doc)23

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恰到好处的心理营销 北京西乐日用化工厂是北京市海淀区四季青乡化轻公司下属的一个乡办化妆品生产企业。它的前身是一个修补轮胎的手工作坊。１９８４年，该厂根据社会对日用化妆品需求不断增长的趋势，正式转产护肤霜。几年来，西乐厂坚持依靠科技，不断开发出适销对路的新产品，继１９８４年投产（当年产值达２０万）后，销售额连年翻番，到１９９０年已突破９（：）万元。这家只有２００多名职工的乡办企业，目前已开发出６个系列犯个品种的产品，每年为国家创利税上百万元，产品不仅在激烈的市场竞争中占有一席之地，而且已经在我国北部地区广为流行、走俏。 北京西乐日用化工厂之所以取得如此好的 成绩，其中一个极为重要的原因就是该厂抓住了消费者对日用化妆品的消费心理，展开了心理营销。 一、抓住顾客求新求美心理

随着化妆品消费需求的发展，消费者不再仅仅追求化妆品的美容需要，而且更加重视其护肤。保健等多种功能。西乐厂在开发过程中意识到了这一点。１９８４年，西乐厂引进了北京协和医院开发的硅霜生产技术，并把这种经过临床医疗试验证明具备护肤、治疗良效的的专用技术，用来开发新型的化妆品，当年９月通过硅霜工业化生产的技术鉴定后，很快就生产出以“斯丽康’命名的护肤霜投入市场。这种化妆品与传统护肤霜的不同之处，在于它以硅油代替了以往常用的白油或动、植物油脂。这种裢油擦抹在皮肤上，能形成一种薄膜，一方面能阻止皮肤表面因水分丧失而引起皮肤干燥的作用，另一方面又能维持皮肤细胞的正常新陈代谢。因此，斯丽康护肤霜由于使用了硅油可起到美容、增白、洁肤的作用。长期使用硅油化妆品，不但无害，而且还可使使用者的皮肤滑润、弹性好。几年来，该厂陆续推出的“斯丽康高级护肤霜”、“斯丽康增白粉贫，以及化妆用的底霜，婴儿用的“宝宝霜”等多种新产品，已经受到了经常需要化妆品的顾客以及寒冷干燥地区消费者的青睐。西乐化

物业管理与房地产开发

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 物业管理与房地产开发 第一节房地产经营 一、房地产与房地产业 (一)房地产的含义 房地产是房产与地产的合称，是房屋与土地在经济方面的商品体现。房屋和土地反映物质的属性和形态，而房产与地产则体现商品形式的价格。因此，在生活资料方面，房产与地产属于财产范畴；在生产经营资料方面，房产与地产属于资产范畴。 在实际生活中，讲到房地产，一般均指房屋建筑和建筑地块所组成的有机整体。习惯上也不把房地产与房屋、土地作严格的区分。房地产即房屋与土地。房屋与土地不可移动，一般又称之为不动产。但这只是不动产概念的狭义解释或通俗解释，广义概念的不动产还包括水坝、地下工程、港口等其他建筑。 房地产是市场经济条件下最重要的财产形式之一，它在社会经济生活中的地位越来越突出。尤其在人类社会生活向城市形式集约化发展的今天，房地产已不仅仅只具有作为人们生产、居住、服务等活动场所的意义，而是逐步成为现代社会经济大系统的有机组成部分。 (二)城市房屋 按用途分，城市用房一般可分为六大类： 1.住宅 住宅是最重要的生活资料，是人们从事一切社会、经济、文化活动的最基本的物质前提。住宅不仅是现代社会最必要的生活资料，也是人们的享受资料和发展资料。在现代城市中，住宅一般要占城市房屋总量的一半左右。 2.生产用房 生产用房是指物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋，也是物质生产部门固定资产的重要组成部分，主要包括工业、交通运输业和建筑业等生产活动中使用 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

物业管理的房地产必要性

物业管理的房地产必要性 【摘要】房地产物业管理涉及的领域非常广，是一种集社会化和现代化的管理服务产业，是房地产综合开发大生产的生产方式、产品特性与功能相适应的后续服务产业。有效地提高房地产物业管理质量具有非常重要的作用，其不仅能够进一步协调房地产物业管理的整体功能，同时也能够更好地获得更大的经济效益以及社会效益，对于企业的发展具有非常重要的作用，因此进一步加强对其的研究非常有必要。基于此本文分析了物业管理在房地产中的必要性。 【关键词】物业管理;房地产;必要性 一、物业管理在房地产中的必要性 一是这社会的不断发展，住宅私有化和酒店大厦等物业私有化的程度也在不断的提高，人们对于物业的相关方面的要求也是越来越高，特别是专业化管理与服务方面，因此重点加强物业管理非常重要。二是社会的快速发展，人们的生活水平不断提高，对于居住的住宅小区建设要求也是越来越高，为了能够充分的发挥住宅小区的整体功能，创造一个更好的居住环境，需要不断地加强物业管理控制。三是物业管理属于房地产行业发展一个必经阶段，其主要的目的是为了提供更好的服务给人们，整个过程是需要遵循以人为本的理念。物业管理的质量好会直接吸引更多的房地产消费者，从而能够获得更大的经济效益。四是随着社会不断发展，房地产行业得到了进一步发展，产品差异也是越来越小，房地产企业必须要创建自己的品牌效应。如今对于房地

产质量的要求越来越高，购买者也会购买具有好的品牌的企业，其不仅能够给消费者带来心理满足，同时也能够提供很好的物质享受，从而能够进一步提高房地产销售量，获得更大的经济效益。 二、房地产物业管理发展现状和存在的问题 （一）我国房地产物业管理法律法规还不太健全 目前的情况来看我国物业管理发律规范中还存在着很多不足，还没有形成相对比较完善的法规体系。我国房地产物业管理发展的时间比较短，相应的规定还不太完善，所以使得整个管理过程中存在很多局限性，不能够有效地完善相关管理理论体系，从而直接影响到物业管理的质量，这对于企业的发展也会产生很大的不利影响。 （二）对房地产物业管理的认识与责任模糊 物业管理质量直接影响着城市的发展以及社会的进步，同时也对社区环境的和谐有产生很大的影响，因此也是越来越受到重视。但是目前很多房地产开发企业没有清楚的认识到物业管理的概念以及相关责任，很多的管理者文化程度相对较低，同时对于责任、义务等方面都还欠缺很多。特别是比较严重的是一些属于计划经济时期的房产管理机构将企业的品牌换了一个名字就成为了物业管理公司，其中很多的工作人员都没有受过专业的物业管理培训，从而会直接影响到物业管理过程。就目前的情况来看我国的很多物业管理公司都没有达到相关规定，其在各个方面都还存在着不足，从而都会直接影响到整个经营管理。特别是物业管理中的科学技术的应用，从而使得在建设过程中很多功能不能够得到有效的维护，埋下了很大的安全隐患换，对此需

房地产营销策略分析 论文

毕 业 设 计 题目 绿岛御园营销策略分析 姓 名 陈蕾 学 号 0807240116 系（院）工商管理系班 级_D08营销 指导教师王 瑜 职 称_教 授 年 月 日

目录 摘要 (1) 关键词 (1) 一、绿岛置业公司简介 (1) （一）绿岛公司简介 (1) （二）绿岛御园简介 (1) 二、营销环境分析 (1) （一）宏观环境分析 (1) （二）微观环境分析 (2) 三、绿岛御园营销的关键 (2) （一）深刻洞察市场信息 (2) （二）专业、系统化的营销策略和推广策划 (2) （三）有效的销售执行和控制 (2) 四、营销策划的制定 (3) （一）深刻洞察市场信息 (3) （二）专业、系统化的营销策略和推广策划 (3) （三）有效的销售执行和销售控制 (3) 五、营销策略的应用 (4) （一）产品品牌策略 (4) （二）产品价格策略 (4) （三）产品渠道策略 (4) （四）产品促销策略 (5) 六、营销过程中存在的问题 (5) （一）绿色营销成为消费者关注的卖点 (5) （二）物业服务贯彻于营销全过程 (5) 参考文献 (5)

绿岛御园营销策略分析 【摘要】市场竞争日益加剧的今天，怎样使公司的效益最大化，能够卖出更多的楼盘，是房地产发展商追求的目标，但由于受国家政策、营销环境、企业自身素质等多方面的影响，房地产商在楼盘的营销过程中会面临各种各样的问题。本文主要分析了绿岛御园小区在整个的营销过程中，营销的策划、营销策略的应用以及在营销过程中出现的问题来分析房地产市场营销策略的应用。 【关键词】市场营销营销策略营销策划 一、绿岛集团简介 （一）绿岛集团简介 山东绿岛置业有限公司于二OOO年九月成立，自成立以来，公司主要业绩有东城商贸城、垦利绿岛商贸楼、市直安居工程L、M区、绿岛御园、绿岛苏园以及绿岛陶园。自成立至今多次被东营市建委评为“诚实守信企业”和“消费者满意企业”，是企业业绩是东营市“放心房”之一。 (二）绿岛御园小区简介 绿岛御园是绿岛公司自成立以来所建的第一个居民住宅楼盘，其位置坐落于垦利振兴路以南，民丰路以西。御园小区属于剪力墙结构，层高三米，外层保温结构，供暖设备是地暖设备。有全面完善的物业管理体系。其周边位置环境距离垦利科贸街、幼儿园、实验二小、实验中学、垦利县一中只有5-30分钟的路程。 御园小区共有16栋住宅楼，其中共有12栋多层住宅，4栋小高层住宅，共623户，其户型有90型的两室一厅一卫；有110型、120型的三室一厅一卫；140型、160型的三室两厅两卫；130型、170型、230型、260型、280型的顶楼复式，户型种类多样。 二、营销环境分析 （一）宏观环境分析 1、国家政策 为了进一步稳定房产市场，控制稳定经济增长，国家对贷款的利率的调控一直处于上升状态。首先，外地户口不允许在本地购房；其次，购房想办理银行贷款者，第一套房必须首付30%。第二套首付60%，第三套一次性付清；再次，购房想办理贷 款者如在银行的信用额度不够，不允许到款等等一系列的相关政策来控制房产市

毕业论文之房地产价格分析

在房地产行业飞速发展的今天，如何确定商品房的价格成为开发商关注的热点问 题。房地产价格是购房者、开发商以及竞争同行最敏感因素。房地产企业为了实现预定的价格目标，必须在充分了解定价方法的基础上找出较优的方法，得出合理的定价，以保证企业利润的实现。 第一章影响XX市商品房定价的因素分析 1.1 一般性因素 1.1.1 供求分析 2008年1-4月，XX市房地产开发投资继续保持增长，共完成投资35.0亿元，同比增长27.3%；商品房施工面积763.2万平方米，同比增长38.3%；商品房竣工面积98 . 8万平方米，同比增长42.6%；商品房销售面积84.3万平方米，XX 市商品房的开发并没有受到大城市房价回落的影响。房屋的供给略大于需求，从供求关系上来说，商品房价格应该下跌或者保持不变，但由于商品房投资的特殊性，XX 市商品房价格总体处于上升趋势。没有与供求关系成正比。 1.1.2 直接开发成本 原则上，房价=成本+开发商利润+税金，所以直接开发成本是房价的基本构成部分。直接开发成本主要由土地出让价格和建筑成本两部分构成，据称，土地价格可以达到房价的30%，而在不同区域和不同土地来源，成本波动较大。建筑 成本中，建筑原材料成本是最大的一块，这部分一般占到建筑成本的60%，而且 受宏观经济环境和经济政策影响较大，波动较为明显，特别是这两年物价飞速上升，建材价格比前几年也上涨很多，人工费也占了很大的比例。 由于XX 是有关土地转让数据的不完善，难以计算土地的平均价格，但从近年XX市商住土地拍卖最高价来看，已达到6650元/M2,按其容积率3.5来算，已达到1900元/M2,也就是说，XX市住宅用地价格应该不超过1900元/M2。 1.1.3 宏观政策环境 国家GDP 高速增长，居民可支配收入的增加，对房价起到了良好的支撑作用。在政策上,国家限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房.对经济而言,也采取了相关措施,如有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨

房地产集团旗下物业管理业务及盈利模式精编版

房地产集团旗下物业管理业务及盈利模式 公司标准化编码 [QQX96QT-XQQB89Q8-NQQJ6Q8-MQM9N]

房地产集团旗下物业管理业务及盈利模式 ? 第一部份物业管理业务 房地产集团旗下的物业管理系统，作为房地产产业链中开发、建设、销售、售后服务的末端环节，有开发商和业主两个服务客体，相应地肩负着两个重要职能，其一是对房地产开发、建设、销售业务的支持，其二是对业主/住户提供物业管理服务。从房地产集团的生存、发展角度（或市场角度）看，服务业主的主要目的是维系客户关系、创建并维护市场品牌，同样是间接地服务于集团，因此可以得出这样的结论：对于房地产集团旗下的物业管理系统，开发公司是第一客户，业主是第二客户。服务好开发公司是房地产集团旗下的物业系统最重要的职能。 一、物业系统的定位 物业管理系统对房地产集团其价值何在 简单地说：能够发挥什么作用应该发挥什么作用 解决这个命题，将决定着集团对物业系统的整体定位，决定着如何挖掘物业系统的潜力，如何充分发挥物业系统对房地产业务的支持作用。这关系到物业系统管理机制设计、职能设置、架构搭建、人才理念、薪酬福利制度、激励机制、经营理念、服务理念等等多方面的重要内容。 物业系统能够且应该发挥的作用如下： 1、前期介入，优化产品（物业系统不仅要做管理维护者、使用人，还应发挥规划师、设计师的作用）

物业系统直接且长期接触产品使用人——业主/住户，比较了解客户对房地产产品的反馈意见，同时，物业公司作为产品的使用人对其管理、服务、使用功能是否完善有切身体会。物业系统充分介入到规划、设计、施工几个阶段，对优化产品将发挥较大的促进作用。 2、协助建设、配合销售（物业系统不仅要做建设、销售的支持，甚至直接参与建设与销售） 这是物业系统的常规工作，建设施工阶段的现场安全管理、末期的开荒清洁，销售阶段的样板房管理、售楼部、销售通道管理、人员车辆的进出管理、销售活动的现场管理等，甚至于负责园林工程施工、智能化工程施工等分项工程。 3、维系客户、推广品牌、促进销售（物业系统能且应该发挥“房地产集团企业的物业管理现象”的作用。） 简单的说就是“海尔现象”在房地产集团企业的应用。“海尔”产品的质量、技术并不一定强于对手，但公众喜欢并接受“海尔”产品，究其根源，在于公众充分信赖海尔的售后服务。房地产行业也有类似的现象出现，万科、中海、金地等知名企业都有一批“粉丝”，老业主再次置业或介绍新客户置业的比例比较高。通过老业主再次置业或介绍新客户置业，为在房地产市场疲软的情况下力争一个理想的销售业绩发挥了决定性作用，同时可节约大量的广告开支。 4、人才储备、培养基地（物业系统可作为房地产集团的人才培训、培养基地） 如今，诸多的物业管理人注入到房地产开发建设管理团队的现象并不鲜见。尤其是房地产集团，物业管理高层次人才经过多年历练已经具备房地产项目管理能力或专项工作能力等，这些人通常谙

房地产市场分析论文集(25个doc)17

房地产市场分析论文集(25个doc)17

做好房地产营销文章促开发企业健康发展 当代建设钟治峰1999.04 搞好房地产市场分析是房地产市场营销的基础；制定房地产市场营销组合策略是房地产市场营销的核心；建立高效协调的营销组织并卓有成效地强化营销管理是房地产市场营销的保证。 一、搞好房地产市场分析是房地产市场营销的基础 第一,要进行房地产市场营销环境分析。即通过对影响房地产市场的各种经济、社会、法律、政策、技术等宏观环境、产业环境及微观环境的分析,从而把握市场趋势,进而挖掘和发现市场机会。特别要时刻把握影响房地产发展的财政税收、金融信贷、产业政策走向,超前决策和行动,掌握市场竞争的主动权。

第二,加强房地产市场供求分析。市场供求情况是企业最重要的信息,开发企业要善于总体上把握商品房市场情况、供求情况,要分析影响住房供求的因素,考虑城市化、收入变化、住房体制及住房政策、人口因素、就业水平等对住房需求的影响,以及利率、土地供应、建筑成本、税费、价格等对住房供给的影响,尤其要注意分析市场有效供给和有效需求。 第三,搞好消费者购买行为分析。通过对影响消费者购买行为因素的分析,找出影响购买行为的关键因素,为营销决策提供信息。并在此基础上进行市场细分,选择目标市场。 第四、注重对房地产市场竞争者的分析。我省房地产开发企业由８０年代中期的几十家发展到现在的１３００多家,每个企业的市场份额越来越小,竞争日趋激烈,这种竞争主要表现为同行业企业对同一市场的争夺。因此,房地产开发企业在确定自己的开发项目时,必须了解同一地区提供同类产品的档次及其开发企业的实力,发挥自己的竞争优势,避开来自竞争者的威胁。

浅说房地产开发和物业管理关系

浅说房地产开发和物业管理关系 浅说房地产开发和物业管理的关系 相互依赖、共存共荣的“母子关系” 论房地产开发与物业管理的关系物业管理不仅作为房地产市场的消费环节，而且更重要的是房地产开发的延续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式。可以说，两者是一种相互依赖、共存共荣的“母子关系”。 物业管理行业对房地产开发企业的依赖性。 作为从房地产行业派生出来的“下游”产业，物业管理与房地产开发有着千丝万缕的密切联系。广深两地80%以上的物业管理公司是房地产开发商下属的二级子公司，全国三大物业管理品牌中海、万科、金地，都是房地产开发企业的下属的二级子公司。 销售房屋不同于一般商品的销售，良好的售后服务不亚于房屋本身，房屋的售后服务实际就是物业管理。由于我国物业管理起步不久，专业化、市场化经营尚未成熟，物业管理企业与开发企业这种“儿子为父亲”打工的关系将在一定时间内存在。因此，房产开发企业把宣传企业理念、塑造企业形象的突破点定在物业管理上是一种明智之举。 物业管理“服务性”的性质决定其目前经营方针是“保本微利，服务社会”，不能以牟取高额利润为目的，是许多物业管理企业处于微利亏本状态。没有资金，谈何经营、服务？从现在先进的物业管理企业中我们发现，规模越大，管辖物业越多的企业，其获利越丰。因此，物业管理企业只有创立名牌，运用名牌优势扩大经营服务范围，形成规模效应，才能充分利用人力、物力资源，降低成本，使企业获得可观效益，为其生存提高保障。 ２００２年被称为京城房地产的服务年，而服务二字最核心的体现应该在物业管理上。物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作，物业管理的好坏直接影响到业主生活品质的高低。 物业管理与项目是直接挂钩的，目前，京城几个较为著名的项目物业也不错。不妨看一下他们的管理模式。在业界万科的物业管理是久负盛名的。万科物业不单有直接操作经验、市场经验，而且由于它是在深圳起步，还有很好的涉外经验，所以万科物业很早就已提出无人管理模式。虽然看不到管理者，但万科的服务无处不在。而在北京、上海，由于万科拿到的几乎都是城郊的地块，搞好物业管理势在必行，否则项目必死无疑。所以，在北京，万科的项目还是出现了热销的场面。而万科物业也由此切得了市场上很大的一块蛋糕。 因此，名牌物业管理，已成为由长期稳定的高质量、好服务所形成的为广大消费者所喜爱并乐于接受的物业。而物业管理名牌战略就是企业为创立名牌物业管理，根据自身条件和市场及社会形势所制定的长远的、带有根本性行为的纲领或方案。它包括三方面内容：完备的企业内部管理体系，高水平、全方位的服务体系及高效的经营策略。物业管理实施名牌策略不仅是居民的需求，也是开发企业及物业管理企业自身发展的需要。 物业管理对房地产企业的促进和推动。 它在房地产开发的不同阶段、不同层面都起到不同的作用。 第一，随着房地产行业的发展，产品差异减小，服务成为房地产企业创立品牌的重要途径，优秀的物业管理成为许多房地产企业的核心竞争力。在房地产质量普遍提高的条件下，名牌的有无将成为购房者的首选，它能带给人们的物质享受和心理满足。这种美誉的广泛体验与传播，又会吸引的消费者前往购买，这就会使物业在市场中卖得快、卖得多、卖得贵。正如深圳万科房，以创立名牌物业管理作为突破口，树立良好的信誉，如今其名下的物业比同等地段、同等规格的房产卖价高出500~1000元/平方米。因此，名牌物业管理能够在提高市场覆盖率、加快资金周转、提高利润率方面，促进企业经济效益的提高。 万科集团宣称每年贴补物业3000万说明集团强调对物业公司的服务，树名牌意识。万

房地产物业管理前期全套标准范本大全

房地产物业管理标准范本大全

目录 第１章前期物业管理标准文本 01-001 物业投标书纲要标准范例01-002 前期物业管理服务合同 01-003 物业管理方案标准范例 第２章入伙管理标准文本 02-001 入伙通知 02-002 入伙须知 02-003 收楼须知 02-004 大厦入伙通知书 02-005 大厦收楼须知 02-006 验房（铺）书 02-007 房（铺）交接书 02-008 入住（租用）协议书 02-009 入户声明

02-010 入住认定书 02-011 入伙缴费通知书 02-012 委托银行代收款协议书 第３章业户管理标准文本 03-001 住宅区业主委员会章程 03-002 住宅区业主公约 03-003 业户手册 03-004 业主（住户）须知 03-005 精神文明公约 03-006 写字楼装修手册标准范例 03-007 装修工程队安全责任书 03-008 装修须知 03-009 住宅区管理费收缴协议 03-010 催缴房租通知书 03-011 住宅区房屋保修期满通知 03-012 住宅区房屋保修期满住户签认书03-013 暂停电梯服务通知 03-014 暂时关闭垃圾槽通知 03-015 外墙维修清洁通知 03-016 暂停住户煤气供应通知 03-017 暂停住户电力供应通知

第４章物业验收与接管管理标准图表 04-001 拟接物业考察表 04-002 物业统计表 04-003 房屋接管验收表 04-004 房屋接管验收遗留问题统计表 04-005 公共配套设施接管验收表 04-006 公共配套设施接管验收遗留问题统计表04-007 楼宇接管资料移交清单 第５章业户管理标准图表 05-001 住户入住管理流程 05-002 业主（住户）入住验房表 05-003 锁匙发放登记表 05-004 锁匙借还/看房登记表 05-005 业主/租户收楼登记表 05-006 入伙资料签收表 05-007 业主（住户）入住登记表 05-008 业主（住户）家庭情况登记表 05-009 房屋保修登记表 05-010 业户维修委托单 05-011 物业维修报告单

房地产物业管理制度(知识与联络)

物业管理有关条例及规定目录 ●《xx 房产物业管理公约》 ●《xx 房产物业管理公共契约》● 《xx房产物业管理委员会章程》● 《xx房产物业管理工作人员守则》● 《xx房产业主装修管理规定》● 《xx 房产治安管理规定》● 《xx房产绿化管理规定》● 《xx房产卫生管理规定》● 《xx房产交通管理规定》● 《xx房产停车场管理规定》● 《xx房产园区消防管理规定》● 《xx 房产会所管理规定》

xx 房产业主入住注意事项 简介 一一一物业管理知识与联络 一一一装修改建注意事项 一一一清洁服务 一一一保安、防火及防风注意事项 一一一公建及娱乐健身设施的使用 一一一停车库与汽车清洁服务 一一一停车场管理规定 一一一区内交通管理规定 一一一其他责任与保养事项 简介 《xx 房产业主入住注意事项》的产生，旨在向xx.德加公寓（以下简称本小区）各业主阐述《物业管理公约》的要点及一般守则。 浙江xx 物业管理公司（以下简称本公司）将竭诚为业主和住户提供最佳的管理服务，使业主能享受到各项设施的最佳运用，保持小区持久、高尚的格调与优美的环境。 要成功达到上述目的，有赖于业主的真诚合作。

（一）物业管理知识与联络 1．1管理人 浙江xx 物一管理公司已被聘为本小区的管理人。业 主赋有全权无偿或有偿享用小区内各种公共设施的 权利。 作为管理人，本公司将负责本小区的保养和维修，包括公共区域、公共设施等。任何业主（或住户）均不可擅自更改或干扰公共设施。 1.2管理费用 如《物业管理公约》所述，管理费用以支付下列各项费用： 1.2.1 区内公共区域保安服务。 1.2.2 区内公共区域清洁服务。 1.2.3 区内公共区域花草园艺。 1.2.4 区内公共区域及设备的保养、维修。例如机电设施、水泵、给排水系统、消防、通风、电力、交通工具及保安设施等系统。 1.2.5 区内公共区域的用水、用电。 1.2.6 交通运输、通讯及邮物。 1.2.7 文件及宣传品印刷。 1.2.8 制服制作及洁净保养。

房地产市场分析论文集(25个doc)24

房地产市场分析论文集(25个doc)24

我国人寿保险市场分析 人口与经济陈再华1997.05 本文就我国人口的年龄结构变化，从宏观经济和微观经济的角度，结合我国政府对人寿保险的政策以及目前我国人寿市场的状况，客观分析我国的人寿市场潜力，并提出一些有现实意义的建议。 中国是世界上人口最多的国家，但人口多并不意味着人人都能参加人寿保险，如果没有一定的经济基础，人们基本的温饱问题还未解决，就根本谈不上参加人寿保险。世界上如印度、巴西等人口众多的国家，参加人寿保险的比例并不高。同样，如果没有政府的政策和法律方面的保障，那么这个国家的人寿保险市场肯定是无序而难以发展的。 一、人口结构分析

统计显示①，我国６５岁以上老年人口占总人口数的６．２３％，而６０岁②以上的老年人口总数已达１．１亿，占全国人口总数的９．３％，与１０％的老龄型社会临界点只差一步之遥。京、津、沪、浙、川等省市已越过这个临界点，率先步入老龄型的社会。按照老年人口平均３．２％的速度增加，预计到本世纪末，我国老年人口将增至１．３２亿，占全国人口总数的１０．５％，跨入老龄型的国家行列，人口总负担系数将超过５０％，而到２０４０年，我国老年人口总数将增至３．７４亿，占全国人口总数的２４．４８％，也就意味着，那时中国每四个人中就有一个老人。人口的老龄化对于经济的持续发展和社会的稳定产生巨大的影响，未来的中国谁来养老。一方面，人口的庞大基数决定了中国将经历世界人口史上最大规模的老年人口增长，而生育率的急剧下降和死亡率的降低加快了人口老龄型到来的时间和速度。据统计占世界五分之一、亚洲二分之一的６０岁以上老人生活在中国。发达国家人口老龄型社会的到来，是与实现工业现代化同步的，我国则是人口老龄型率先于工业现代化而实现的，养老的迫切性可见一

房地产开发与物业管理的关系

房地产开发与物业管理的关系 摘要：人类住区的可持续发展是我们的必由之路，但它的实现并非朝夕之功，而要靠多方面的努力。“三分建设，七分管理”，要实现住区的可持续发展，研究房地产开发和物业管理之间的互动关系，对于推动两者的发展和实现人类住区可持续发展均具有积极作用。 关键词：房地产开发物业管理基础重要位置作用 物业管理作为房地产业延伸出的新行业，作为房地产消费环节的主要管理活动，与房地产开发建设互动互进。对此，本文拟从以下三个方面对两者之间的互动关系进行探讨： 一、房地产开发是物业管理的基础 我国的物业管理作为新兴的服务业，是于本世纪80年代初在沿海地区由香港引入的。它是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理，是与随着住房制度改革的推动进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理。 从物业管理释义中，可知凡已交付给物业管理的都是已经形成的实物，而这些实物的形成者就是开发商。房地产开发在先，物业管理在后，房地产开发为物业管理提供了一定的物质基础。房地产开发项目、建造质量及环境优劣，都会直接影响着日后物业管理工作的开展。所以开发商在以下几个关键环节上的充分支持是物业公司开展好物业管理工作的坚实基础。 1、认识到位 虽然已有越来越多的房地产开发商认识到物业管理的重要性，但“重开发而轻管理”、“重销售利润而轻售后服务”的现象仍比较普遍。完善的物业管理使公众从心底里建立起对该物业开发企业的信任；同时，也是开发企业提高管理水平和开发水平，争取远期效益的有效途径之一。此外，一座现代化城市的形成，不仅取决于现代化的建设，更取决于现代化的管理，尤其是物业管理。不然，城市建设的辉煌成果在缺乏完善的管理和维护的情况下也会黯然失色。所以，有远见的开发商会特别重视物业管理，房地产对物业管理的重视，不仅意味着楼盘卖点的增加，也不仅仅是品牌内涵的增加，更体现了开发商远大目光和对社会的责任感。 2、规划、设计、工程建设到位 规划、设计和工程建设是物业管理的硬件保证。规划、设计决定了物业管理的硬件条件（管理客体之一）。一个再好的管理单位如果碰到一个房屋质量低劣、配套设施不全或根本没有配套的小区，也难免会英雄无用武之地。所以说，完善的配套设施和一定的环境质量是住宅区管理的重要物质基础，而这个物质基础的

房地产市场分析论文集(25个doc)

房地产市场分析论文集(25个doc)

中国买方市场分析 经济师靖学青1998.09 本文介绍了中国买方市场对消费者，竞争者等的影响以及中国买方市场的特征，最后还分析了中国买方市场形成的原因． 伴随着改革开放及近２０年的经济快速增长，新中国成立后延续了几十年的短缺经济基本结束，买方市场开始形成。到１９９７年底，中国不仅大部分消费品供过于求，而且一些投资本品甚至基础产品也供过于求，许多行业出现生产相对过剩，人们普遍感受到商品供给丰富的真实存在，这不能不可谓是一个划时代的巨大变化。买方市场的形成是中国经济发展过程中的一个里程碑，它将对２１世纪中国经济的运行和发展产生深刻影响。 一、中国买方市场的影响

买方市场是在供需关系中买方处于主动地位，成为主导方面的市场。它对作为购买商品的消费者，作为供给商品的工商企业，以及作为宏观调控的经济管理部门造成不同的影响，并引起其一系列不同的行为变化。一般地，买方市场对消费者有利。消费者在宽松的市场商品选择环境中可以货比三家，购得价廉物美的商品，并在商品价格不断下降过程中无形中提高实际收入，实现更大的消费满足。尤其是对于曾长期处于商品短缺，从粮、棉、油、肉、蛋、菜到糖、烟、酒，以及火柴等生活必需品都是按户实行票证供应 的中国人来说，买方市场的形成则赋予其更多的欣喜感受。 买方市场给广大消费者带来益处，而给生产者和经营者带来的却是压力和挑战。压力和挑战在于买方市场形成后，企业之间为争夺市场份额而必然展开的激烈竞争，竞争将导致如下几方面的变化： １、企业平均利润率下降。企业对激烈竞争作出的反应常常是产品降价，由于中国相同行业的企业一般规模小而数量多，所以市场竞争尤为

传统房地产与物业管理的区别

目录: 1.前言 2.物业管理的概念和性质 3.物业管理的作用 4.我国房地产存在的误区 5. 物业管理的发展趋势 ６. 传统房地产与物业管理的区别 7. 物业管理相关的盈利模式 8.结论

论物业管理与传统房地产管理的区别 摘要:业主购买或使用某个物业，都希望有一个既安全又舒适的生活、工作环境，如何保障业主的权益，在管理和养护物业这两个方面提供优质服务，并使社区设施不断完善，使物业使用年限延长,确保其设计功能发挥作用,这就是实施物业管理的意义所在。并通过与传统房地产管理的不断比较来逐步的完善市场经济下的物业管理。改革开放以来，市场经济高度发展,从传统、现代及将来等多个角度系统的了解物业管理与传统房地产的区别。物业管理随着人们的需求不同日益成熟，它的发展趋势逐渐明显。优质的物业管理企业是最有效的宣传手段，既可使整个地区的房地产增值,最重要的是能为企业带来更多的盈利机会。 Summａｒy：Thｅownｅrs buyｓor usｅsａcertain ｐropertｙ,all hoｐe tｈａt ｔh ｅre are a safｅaｎd cｏmfｏrｔablｅlife ,woｒking eｎvｉrｏnment ，how enｓｕre riｇhts aｎd inｔerestｓｏf owner, in ｍanagｅanｄmaiｎtaｉn properｔyｔwｏtheｓe nｏt to ofｆｅr good seｒvice, make commuｎｉtｙｆaciliｔｉes improve cｏｎｓｔantly,maｋe property sｅｒｖiｃe lｉfe ｌengthｅn , ｇuａrａnteｅtheｉr design fｕnctiｏn ｆunｃtion, ｔhis ｉs ｔｈe meaning oｆimpｌemeｎting ｅstate mａnaｇement. Anｄtｈe estａte manaｇeｍenｔｕndｅr the comｐletiｏｎmarｋｅｔecｏnoｍy of reｌａtｉvely coｍｉng ｃonsｔantｌy progｒessiveｌy witｈｍaｎａgｅmenｔｏｆｔh ｅtrａdiｔｉonal ｒeal estaｔｅ. Siｎce tｈeｒeform and opｅｎing-uｐ,maｒket econｏmy ｈｉgh deveｌopmenｔ, from traditiｏnal, modern aｎd ｓuｃh a ｌot of angle undｅrstａｎdiｎg ｂetween ｅsｔate management anｄｔraditiｏnal ｄｉfferencｅof ｒeal eｓtate of ｓyｓtｅｍｓas in the ｆuture. Tｈe ｅｓtａｔｅmanagｅmｅnｔis di ｆfeｒｅnt aｎd ripe day ｂｙｄaｙwｉthｐeople＇s demands，its ｄeveｌopｍent ｔrｅnｄｉs obｖious graduａlly. Higｈ-ｑuality estaｔｅmanagementｅnterpｒise most effeｃｔｉveｐropagandａmeans,can ｍake wholｅreａl eｓtate aｐprｅciaｔｉon ｏf ｄisｔriｃｔａlready, the most importａnｔthingｉs thａt ｃan bｒｉnｇmore profiｔchａnces to enterpriｓes. 关键词：物业管理区别发展趋势盈利模式 Keｙｗｏｒd: Ｅsｔate mａnagemeｎｔDistｉnguish Ｄeveloｐmentｔrｅnd Ｐro ｆiｔmｏdｅ 前言 从２0世纪80年代初,我国物业管理在一些沿海城市被相继引用,随着新建小区物业管理的发展和规范，物业管理所显示出来的优越性越来越明显,这对旧城区居民带来较大的影响和冲击力,居民的消费及生活观念发生了彻底变化。一方面居民盟对居住环境和生活质量的要求越来越高,另方面，居民的技资意识增强,深知住房作为一种稀有而昂贵的商品，不仅可以居住,而且还可以投资,正是基于这种考虑,居民也希望将以前的传统房屋管理形式转变为新型的物业管理，越来越迫切的希望同样也能享受物业管理这种新型的管理和优秀的服务。 物业管理是一种市场型的服务性行业。物业管理企业不是物业的行政主管部门，也不是管理业主的行政部门,而是一种经济性的管理主体。它的职能用两句话概括起来,就是“对业主提供服务，对业主的物业进行管理”。而这种管理的实质也是服务——“物业管理服务”。 《物业管理条例》的基础和核心是明确物权。物权明确了，物业管理中的各种关系就可以理顺。?所谓物权，是指权利主体直接支配“物”并具有排他性的民事财产权利。也