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房地产的文章

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中国奢侈品市场潜力推动商业房产开发

当中国的消费能力逐渐被世界所认可,零售商们争相进入中国以取立足之地。中国消费金额之庞大、消费增长之迅猛使中国成为了零售商眼中最炙手可热的市场。

根据经济学人智库(Economist Intelligence Unit)的数据显示,中国的零售业销售总额预计在2012年底将占亚太地区的53%,与2008

年的数据相比同比增长了43%。据国家统计局的信息表示,中国消费总额从2000年的34,150亿人民币狂升到2011年的180,910亿人民币,猛涨430%,并在过去的8年里每年都保持着双位数的同比上涨。

不可否认,蒸蒸日上的中国的零售市场吸引了大批业内人士,作为商业房地产开发的巨大推动力,但需要注意的是这个充满潜力巨大的市场极具独特性和挑战性。

中国二线城市崛起

与其他城市相比,在城市规模、家庭收入和人口数量上领先的北京、上海、深圳和广州在全国范围内有着最多的奢侈品网点。但高力国际发表的最新分析报告《解锁中国的零售潜力》指出,包括西安、沈阳、哈尔滨以及长春在内的二线城市在奢侈品零售店除以每1,000亿人民币销售额的比率已超越广州,可是和北京、上海和深圳相比仍有一定的差距,这个有趣的发现意味着二线城市有着赶超一线城市的巨大潜力。

中国高铁的催化作用

截至2012年中,由4条南北线路和4条东西线路所组成的高铁交通网络已覆盖了22个城市,显著缩短了城市之间的行车时间。例如乘坐“上海-武汉-成都”高铁线从上海到南京已从原先的80分钟缩短到50分钟。

目前,还有14个城市的高铁线路正在建设当中。到2017年完工后总线路将长达逾26,000公里,占世界铁路网络的70%以上。高力国际商铺服务部中国地区执行董事林明瀚表示,成熟快捷的高铁网路为过去被认定为偏远的城市带来新的契机,并将最终实现中国零售销售额的大规模增长。

地段、地段还是地段

“地段、地段还是地段”是零售行业中成功的黄金法则。许多新进零售商也选择通过尝试在零售销售高度集中,大多数消费者比较愿意尝试并容易接受海外新产品的一线城市开设第一家门店来测试市场反应,但零售商也将同时面临比二线城市高出30%-50%的商铺成本。此外二线城市的零售业销售增长也以大约四到五个百分点的速度快于一线城市,使得零售商在决定扩展一线城市还是二线城市的销售策略时陷入一个艰难的选择题。

“为了更好的赢得市场份额并提高他们的底线,零售商可以考虑同时在一线和二线城市开店。”林明瀚说,“在二线城市开店的租金要

比一线城市较为廉价。”他还补充道:“在一线城市开设第一家店无疑有益于增强零售商的形象,而且能增加在与包括二线城市在内的其他开发商谈判时的筹码。另外,许多竞争对手也在虎视眈眈寻求机会进入中国市场,长期观望等待的零售商会最终在竞争中失去机会。”

奢侈品争夺顶级商铺

比起本土品牌,中国消费者往往更偏好国际品牌,国际零售商在中国市场也因此占据了一定优势。高力国际商铺服务部中国区执行董事杨广安先生说:“北京位列全国奢侈品市场榜首,其消费能力不容忽视,但由于其优质项目分布相对集中供应量十分有限,在市场需求远大于供给的情况下铺位租金节节升高,对于零售商来说是个极大的挑战”。

上海有着五方杂处、中西交融的文化特色,90%以上的国际品牌首选上海作为进入中国的第一站。浦东金融中心的崛起也为商铺的选择提供了多元化,从局限的南京路以及淮海路的商业中心扩大到浦东陆家嘴。浦东IFC国金中心就是近年来成功的案列,它汇聚了全球100多家国际奢侈品牌旗舰店成为了国内云集最多国际一线品牌的购物商场之一。但是逐年提升的上海商铺租金也使许多商家望而生畏,高力国际华东区商铺服务部董事洪淑慧女士认为为保持上海零售业

发展的领先地位,如何持续引进原先没有计划在中国开店的国际品牌将是上海零售物业开发商的一大课题。

自2010亚运会举办以来,广州已逐渐从传统的百货模式转型进入购物休闲娱乐为一体的购物中心新时代。在两年内广州已经有近20个大型购物中心陆续开业,这将给广州的消费者带来全新的购物理念并改变人们的消费习惯,这也意味着商家在选址时也将有会新的偏好。林明瀚对此表示,在未来的一年多里广州还将有至少80万平方米的全新项目入市,会有越来越多的品牌入驻广州,而新兴的珠江区、白云区以及番禺区将会成为国际品牌选址的目的地。

本文来自https://www.wendangku.net/doc/ae10166897.html,美全22世纪

房地产公司发展战略研究报告

房地产公司发展战略研究报告

鑫茂房地产建设开发有限公司发展战略研究报告 ”鑫茂公司发展战略研究”课题组 鑫茂房地产建设开发有限公司(以下简称鑫茂公司)是一 家由私人投资、于1998年注册、主要从事房地产开发的有限责任公司。鑫茂公司在成立仅一年多的时间内,就实现了5项重大创新:在市内首先建设了多层单元式国际标准工业厂房,在市内首先成立了工业物业管理公司,在全市首先建设了”民营科技发展中心”, 在全市首先建起了民办民营科技园。在全市首先建立了”开发+建设+招商+扶持+服务”的经营模式——”鑫茂模式”。这些创新活动不但产生了明显的经济效益,也产生了重大的社会效益,引起了 强烈的社会反响。 环顾过去,展望未来,鑫茂公司面临着一系列的战略抉择:要不要以及怎样使科技园空间更加适应我市民营科技企业蓬勃发 展的需要,要不要以及怎样使公司经营范围更加适应驻园民营科技企业蓬勃发展的需要,要不要以及怎样使公司财力更加适应经营规模扩大与经营领域扩展的需要,要不要以及怎样使公司组织和人才更加适应事业大发展的需要,等等。 决策这些战略问题,一方面应当把握公司发展的环境,主 要是认清经济发展的趋势,领会党和国家以及各级政府对改革与发

展的基本要求,了解园内外科技企业的需求,掌握房地产开发市场竞争的规律和抓住重大的机遇。另一方面应当把握公司内部的资源,其中包括制度资源、组织资源、人力资源、财力资源、政策资源以及房地产资源等。要与竞争对手比较,认准自己的主要优势和劣势。与此同时还应当把握利益相关者的意愿,主要是把握区政府、工业园管委会、驻园企业以及公司员工的意愿。只有充分把握了这三大要素,才能使自己的发展战略建立在科学、可行的基础上。 根据对上述因素的分析,我们就鑫茂公司发展战略提出如下意见: 一、战略思想 战略思想是指导公司总体与长远发展的基本思想,是确定战略目标、战略任务以及战略措施的基础。因此,我们在与鑫茂公司探讨发展战略之前,首先探讨战略思想问题。 我们经过研究认为,鑫茂公司的战略思想应当用十六个字来概括,即”不断进取、全面创新、智能为本、诚信至上”。 ”不断进取”贵在”不断”二字。鑫茂公司创办人杜克荣经理既然选择了在市场经济中自我发展之路,就一定要在这条路上走出辉煌来。中国发展多种所有制经济需要这种辉煌,中国发展高新技术产业也需要这种辉煌。为了在民办民营科技园领域创造辉煌的业绩,鑫茂公司就要永远”稳中求进”不歇脚,建完一个民

中国房地产市场发展现状及未来发展趋势

中国房地产市场发展现状及未来发展趋势 摘要: 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起,1998年国家停止福利分房实行住房货币化后,房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大,在国家积极的财政政策刺激下,全国固定资产投资快速增长,房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高,购房需求不断增长,房地产业得到飞速发展,近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米,农村达到25平方米,住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重,城市达4%,城乡合计达7.5%,房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词:市场发展 (一)房地产的总体规模越来越大 第一,房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元,到2004年达到13158.25亿元,房地产投资额平均每年增长1000亿元,房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二,开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米,增加了83593万平方米,平均每年增长25 %,房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上,最高接近30%,近几年增长的更快。 (二)地区发展不平衡 第一,房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积,东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高,房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平,并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧,房地产价格的上升和竞争激烈,一些房地产开发商开始向中、西部转移,房地产的地区结构发生变化,尤其是随着中部经济的发展,中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高,中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加,且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加,由2002年的13.6%,21.7%上升到15.7%,24.3%,中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大,均高于全国平均的增长比例。可以看出,随着西部大开发战略的实施,中、西部经济的发展,地区间正逐步缩小差距。 第二,城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下,人均建筑面积仍在增长,反映了城镇居民的居住水平得到了提高,但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出:从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看,东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达,房地产市场比较活跃,居民可支配收入最高,西部地区虽然房地产发展不完善,但人口密度较小,相对来说居住面积较为宽松,中部地区人口密度大,经济又不很发达,所以人均住宅建筑面积最小;从其增长速度来看,西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 (三)房价居高不下 近来,房地产市场出现了“三高”,房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升,达到了2714元/平方米,比2003年增长了355元,远大于19982003年年平均售价的增长,其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米,与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。

房地产论文

摘要:国内房地产价格持续走高的问题可以说是成了全国学术界近年来比较关注的焦点。地方政府在房地产市场的发展过程中用无形的手对房地产价格进行着影响.近年来地方政府对城市房地产开发进行大力推动,从而成为影响房地产市场发展、推动房地产价格非正常上升的一个系统性因素。影响方式具有多样性,其涉及原因更为复杂。本文将以系统科学的思想为指导来,重视案例研究,深化理论和实际相结合的方法,探寻地方政府影响房地产价格的深层次机理,为在源头上尽量有效揭示地方政府对房地产价格影响的策略提供理论参考 关键词:房地产,价格,地方政府,城市扩建改造 第一章:绪论章 1.1 研究背景 改革开放以来,我国沿海地区,特别是长江三角洲地区,随着其工业化与城市化进程的不断推进,房地产市场得到了迅速的发展与壮大。尤其是受到购房需求高涨、人民币升值、前期股市低迷等多种因素的刺激,近几年长江三角洲地区房地产市场出现了空前的火热。这种火热最直观地体现在部分城市非正常的持续上涨的房价上。近年来,笔者所知道的上海、杭州、宁波等沿海大中城市的房地产市场出现的房价非正常上涨、供给结构失衡、资源配置不合理等问题,始终是舆论关注与争论的焦点。而房地产价格的变化规律,是复杂的;但其影响机理,也就是影响因素和各种效力,却是有规律可循、有值得研究的价值的。 对于国内房地产价格持续走高的问题,可以说是全国的学术界都存在不同的观点。探究长江三角洲地区甚至是全国,影响房地产价格的各种机理中,应该说是有其多样性、复杂性的。作为市场的参与者和监督者,地方政府在房地产市场中的行为也会直接或间接地影响目前房地产市场的价格。笔者认为,从主动因素考虑,地方政府的影响力,可以说是影响房地产价格的关键因素。本文将拟紧密结合长江三角洲地区的实际,以系统科学的思想为指导来分析地方政府影响房地产价格的因素, 并研究影响因素间的内在联系, 确定其相互之间的重要度。将从地方政府在城市房地产开发建设中渗入影响的案例中, 发现问题、分析问题, 归纳和总结出具有共性的东西。并分析目前社会上各界学者研究地方政府影响房地产价格机理的各种观点着手,进行剖析,深刻揭示事物的本质,进而提出笔者自身的观点,即捕捉出地方政府影响房地产价格的最关键的机理。 由于地方政府影响房地产价格的机理既涉及到了地方政府对土地市场全面控制方面,也涉及到了城市建设、各种利好政策刺激等方面,产生的影响越来越受到社会的关注因此对地方政府影响房价的原理进行分析研究,探究影响其价格的机理.对于从某方面或角度分析出地方政府如何尽量减少对房地产价格影响的策略有着决定性的意义. 本文拟对长江三角洲地区房地产市场中的地方政府行为为研究对象,探究并解释地方政府在房地产市场中的行为选择,以期通过理论和实证的研究,寻找促进房地产市场平稳发展、保障居民生存条件的政策措施,为规范我国房地产市场提供一种思路。 1.2 文献综述 地方政府在房地产市场的发展过程中是用无形的手对土地市场进行垄断性控制的.近年来地方政府对城市房地产开发进行大力推动,从而成为影响房地产市场发展、推动房地产价格非正常上升的一个系统性因素。其涉及原因更为复杂。因此对地方政府影响房价的原理进行分析研究,探究影响其价格的机理.

《房地产企业发展战略与战略规划》

课程一、《房地产发展战略与规划》培训大纲 (1天-2天)讲师:范宁 课程培训具体内容大纲: 第一章、战略管理概述: 战略理论发展概述、战略及其体系、战略管理的概念和基本程序。 第一章、战略管理战略环境分析 外部战略环境分析:外部战略环境的内容和分析技术、一般战略环境分析、产业战略环境分析、企业战略环境分析、外部战略环境评价技术。 ★内部战略环境分析:企业内部战略环境的内容和分析方法、资源和能力分析、管理分析、利益相关者分析、内部战略环境评价。 ★公司战略:公司愿景和目标、产业范围组合、产业发展方向组合、产业时间组合。 ★业务单元战略:业务单元整体战略、业务单元基本竞争战略、不同产业阶段的竞争战略、不同地位的竞争战略、核心竞争力营造。 ★职能战略:职能战略概述、企业文化战略、营销战略、品牌战略、产品战略、技术发展战略、物流战略、人力资源战略、财务战略、成本战略。 ★战略投资项目:战略投资项目的概念和发展周期、战略投资机会研究、战略投资项目建议书、战略投资项目可行性研究、战略投资项目决策。 ★战略实施方案:战略实施的基本思路、战略导向管理整合、战略导向人力资源整合、战略导向投资项目、战略预算。 第三章战略管理概述 第一节战略理论发展概述 一、结构学派 二、能力学派 三、资源学派 第二节战略的概念与体系 一、战略 二、战略体系 第三节战略管理的概念和基本程序 一、战略管理的概念 二、战略管理的特点 三、战略管理的原则 四、战略管理基本程序 第四章房地产外部战略环境分析 第一节外部战略环境的内容和分析技术 一、外部战略环境的内容 二、外部战略环境的分析技术 第二节一般战略环境分析 一、一般战略环境的内容 二、宏观经济环境分析

房地产发展状况分析与建议

房地产业是第三产业的重要组成部分,它是一项综合性产业,也是国民经济的基础性、先导性产业。我国的房地产市场是在政府决定进行住房制度改革,停止福利化分房,实施住房商 品化、货币化、社会化后才开始起步。从宏观经济上看,长期内房地产业正处于快速发展 的起步阶段。居民的消费能力大大提高,消费结构也会变化,这种消费结构的变化主要体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的快速增长上。中国宏观经济正处于快速增长阶段,房地产投资在其中起着重要的贡献作用,国外经济发展历程也证明,国民经济中房地产业的贡献是必需的而且是稳定的。同时,中国人口的城市化正处于加速阶段,城市人口购买能力不断提高,住房的有效需求增加。家庭规模的小型化、家庭世代的降低、消费观念的转变、个性化需求的增加都将逐步影响到住房需求结构,小户型住宅将成为住宅市场中重要的组成部分。 国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化,货币的紧缩使得企业不得不承担巨大的资金压力,开发企业将比以往更加注重融资能力。在资金压力及金融风险下,很有可能会出现新的融资渠道,房地产企业的融资手段会呈现出多样化和专业化。由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步展开,各种资源向营运效率较高的企业集中。 保障性住房政策将是最为重要、影响最为深远的产业政策。中国房地产将向保障性住房倾斜,保障性住房将成为多层次住房供给体系的重要组成部分,结构性的调整过程将主要通过土地、信贷和税收政策逐步调整实现,短期内由于市场供应量有限,对整个房地产市场影响有限;中长期看,结构调整无法避免,行业利润率将回落到合理水平,开发企业也将更多涉足保障性住房开发。 目前中国房地产处于行业快速发展阶段,短期内由于新政策影响,市场不可避免出现调整。在土地、资金、市场观望的压力之下,行业内部不断调整和变革,市场将会更加规范,远期来看市场拥有稳定的需求。 未来中国房地产业的机会在于:以高周转和产品创新为核心的传统住宅开发、以资产管理为核心的办公楼宇的开发、以改造升级和管理提升为核心的存量房开发、以产业、旅游、养生、度假等支撑为核心的新型地产开发、以服务配套为核心的老年服务社区的开发和以直接融资为核心的多元化资本结构的构建 四、若干政策建议 我国的房地产市场是从计划经济转轨进入市场化阶段的,受国家宏观经济政策的影响很深。并且,我国的房地产市场刚刚步入正规化发展阶段,相应的金融市场才刚刚起步,还远远不能适应房地产业的迅速发展。对于房地产开发商来说,市场上没有很好的信息及融资渠道使他们能够更准确地把握房地产市场的动向。因此,尽快制定并调整房地产业的宏观政策,建立并完善相应的金融体系以及建立相应的信息服务体系已经迫在眉睫。我国的住宅产业要成为新的经济增长点并成为经济可持续发展的源动力,从对我国房地产市场的周期分析可以看出,政府在其中的作用举足轻重。因此;要使房地产市场健康发展,关键在于要有正确的政策措施,坚持统一的政策和目标指导,因地制宜地组织实施,并坚持短期利益与长远利益、总体利益和局部利益的辩证统一。比如在国家税收、政府投资等一些方面,给予房地产市场宏观上的政策支持。具体可以从以下几个方面入手:1)整顿房地产行业的经营秩序,确定降低民用商品房的成本和价格。2 )尽快取消对居民现有住房进入市场交易的各种限制,努力活跃民用住房市场。3 )努力推进居民购房的抵押贷款消费,完善居民抵押贷款的法律支持,以保证普通居民能够以抵押贷款的方式购买住房,使银行的此项业务得到安全保障。现在,房地产市场的主要问题之一就是房地产价格居高不下。要切实提高居民支付能力,必须建立有效率的住宅金融体系,从观念上、政策上及实践上将房地产融资的重点转移到住房消费上,拓展和利用好政策性住房资金,形成稳定的低成本的住房资金来源。在资金来源上,

房地产论文题目

房地产论文题目 **市房地产市场的现状调研和发展趋势 房地产泡沫成因、评估、预控房地产评估中几个问题的思考关于房地产价格随机波动与评估、抵押风险的研究我国房地产评估市场的规范问题 房地产项目可行性研究报告编制及评估要点当前我国房地产评估亟待解决的几个问题基于模糊数学的“快速递减加权式”在比较法评估房地产价格中的应用研究房地产泡沫的评估与防范 正确理解、灵活运用基准地价修正法一一房地产价格评估方法浅析房地产评估风险形成机制及其防范对策探讨 规范发展我国房地产评估业的片断思考探索城市房屋拆迁中被拆迁房屋的房地产市场评估价格贷款项目房地产市场分析的有效性评估 当前房地产评估市场状况浅析 房地产评估机构脱钩改制后存在的问题及发展对策 对房地产拆迁评估的几点思考 浅析房地产品牌及其价值评估 浅议抵押房地产价格评估风险 实物期权方法在房地产投资项目评估中的运用基于模糊数学的房地产评估实务 对完善房地产价格评估人员执业资格制度的思考涉案房地产评估探讨 银行贷款抵押工作中涉及房地产价值评估业务所遇到的问题的思考当前保定市房地产价格评估业存在的问题及对策关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知 我国房地产评估业在加入WTC后所面临的问题及对策初探享乐评价法在房地产评估中的应用重庆市房地产价格评估机构脱钩改制之实践议房地产项目评估报告的编制 我国房地产价值评估的现状与对策房地产品牌及其价值评估房地产抵押价格评估探析房地产评估机构改革刍议房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策不同评估目的下房地产估价方法的选择房地产评估中三种评估方法的比较研究AHP法在房地产价格评估中的应用研究关于建行房地产贷款项目评估的若干思考房地产变现价格评估刍议 全球化对中国房地产评估业的影响及对策 房地产清算价格评估探析浅析房地产评估机构的行业风险浅析房地产司法强制变现对评估价值的影响我国房地产评估业存在的问题和对策商业银行房地产抵押贷款评估问题探讨收益还原法评估中房地产折旧费问题的探讨房地产评估系统的研究议房地产抵押价格评估房地产开发项目信贷评估分析用收益法评估房地产如何确定资本化率房地产评估企业面临的问题和发展思路房地产评估中使用年限与折旧年限的区别房地产三种评估方法结果异同之经济分析房地产价格评估的系统分析与设计试论房地产评估中的建筑物的损耗浅析房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因模糊模式识别在房地产评估中选取可比实例的应用 对房地产价格评估管理工作的几点思考试论房地产市场价格评估体系的建立与运作对一宗房地产评估案例的评析与思考房地产抵押评估中的“保守性”质疑浅谈涉案房地产的评估集体房地产抵押价值评估初探商业房地产租赁价格评估的特点脱钩改制与房地产评估业的发展谈房地产价格评估业亟待解决的问题住宅小区房地产投资经济风险的评估浅谈影响房地产价格评估的几个因素房地产价

近五年中国房地产发展变化

近五年中国房地产发展变化 2016年 巴曙松:中国房地产行业还在收缩的大趋势 目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的,所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大,以消化库存为主,整个行业还在收缩的大趋势。 观点地产网讯:4月12日消息,著名经济学家巴曙松在深圳出席活动时表示,目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的,所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大,以消化库存为主,整个行业还在收缩的大趋势。 巴曙松指出,即使是一线城市,房地产的新屋销售和新开工面积之间的传导周期越来越长,这是典型的行业在逐步收缩的趋势。 关于近期部分一线城市房价快速上涨,巴曙松认为,跟这些一线城市长期供应不足有关,如,与一线城市长期土地供应不足,容积率定得偏低,对于人员流动趋势判断没有充足的预见性等,都有直接的关系,但这个改变不了整个房地产行业逐步在往下回落的趋势。 对此,他提出建议要化弊为利,2013年国家发改委发布的《新型城镇化规划》,没有引起足够的关注,但这是一个非常重要的规划,其中强调城市土地建设。 他表示,房价上涨的城市基本上是老百姓用自己的货币选票选出的中心城市。下一步配套的改革要变成城市群发展的动力,比如深圳,如果地价上涨让很多制造环节在深圳有压力,就应该主动迁到东莞、惠州。相应的,深圳和东莞、惠州的地铁、城际的交通、生活的便利就要打破原来的土地制度、公共交通、基础设施制度,要有城市群的布局规划大格局。 巴曙松总结称,要把一线城市房价上涨的压力顺势引导成建设未来城市群的正面发展动力。 2015年 2015年中国房地产现状分析:走上转型之路 目前,房地产依然是中国经济的核心问题。从2015年中国房地产现状分析情况

浅谈房地产发展现状及未来趋势和建议

龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/ae10166897.html, 浅谈房地产发展现状及未来趋势和建议 作者:石磊 来源:《科学大众》2019年第09期 摘 ; 要:随着人民生活水平和城市化水平的提高,房地产市场也发展迅速。房地产市场的繁荣在一定程度上促进了中国经济的发展,但是过度繁荣容易产生“泡沫”,一旦“泡沫”刺破对人民生活和中国经济都有着重要影响,因此分析房地产发展现状,并预测其发展趋势并针对性提出相关建议,对保持房地产市场健康平稳发展有着重要意义。 关键词:房地产;发展现状;趋势;建议 1 ; ;房地产发展概述 回首改革开放30多年中国老百姓的住房变迁,可以发现从20世纪90年代初开始,中国房地产市场初步形成后,经历了30年的突进式发展过程,有资料显示短短的30年间,中国商品房销售面积从1987年的2 697万平方米,增长到2018年的14.6亿多平方米,年均增长 18.51%,商品房价格从1987年的408元每平方米,增长到2018年8 736元每平方米,是1987年的21.4倍,年均增长11.87%,由此可见从1987年到2018年短短的30年里,我国房地产出现了过度繁荣的现象。 2 ; ;房地产过度繁荣因素及相关危害 2.1 ;房地产过度繁荣因素 造成房地产过度繁荣的主要因素主要有:(1)经济快速增长,居民收入快速提升。(2)城镇化水平快速提升。(3)国家严格的耕地保护政策。(4)东方人传统的购房情节。(5)宽松的货币政策向市场释放流动性。(6)土地财政及不合理的土地招拍挂制度。(7)房地产投机等。这些因素推高了房地产价格上涨预期心理,增加了恐慌性心理需求,进一步推高房价。 综上,房地产过度繁荣无外乎4点:(1)长期宽松的货币政策是房地产泡沫产生的直接推助剂。(2)投资投机需求过度膨胀是房地产泡沫产生的重要诱因。(3)居住型需求和实际购买力是支持房地产持续发展的发展基石。(4)土地财政顽疾与税收政策缺失是推高房价的重要制度性因素。 2.2 ;过度繁荣危害分析

房地产软性文章

天马相城 浪漫海岸葡萄原乡 浪漫海岸,葡萄原乡是回归自然,纯享受生活和浪漫的地方。天马相城不仅有美丽的风景为伴还有浪漫文化相随。浪漫因子弥漫在这里的每一个角落,海上、沙滩上、葡萄园里、黄金河柳林河的秀美里、磁山如画的风景里,最终留在每一个人的心里,这片神秘北纬37°上的浪漫海岸是很多人心中最美最难忘的地方,它是家的温暖、是第一次相识的地方、是向心爱的她求婚的爱之地、是步入婚姻殿堂的圣地、是承载内心思念的梦幻之地。。。。。这里有普通人的故事,有平凡人的浪漫,为了心中那个关于居住的梦想、关于浪漫的梦想、关于白头到老的承诺、关于爱的定义、大家相聚于此,在这山海间自由表达,演绎属于自己的人生故事,美丽、浪漫、文化、简单、纯粹这就是这片海岸的浪漫表达,天马相城的这片山海和这些美好的情愫还有留在记忆里的那抹美丽心情一起千秋万岁。 天马相城是美丽的。 天马相城得到了大自然的极大眷顾,北侧有北中国最美黄金海岸,蔚蓝的大海一望无际,白色的浪花拍打着海岸,金沙滩沙质细腻,光着脚丫踩上去软绵绵的,是孩子们天然的乐园;南侧与张裕八百亩葡萄园为邻,这是亚洲唯一的滨海葡萄园,神秘北纬37度上的一颗美丽明珠,葡萄园中的城堡充满法式风情,让这片葡萄园有了异域的风情,海风拂过,一串串紫色的精灵迎风而舞,路边的蔷薇花也跟着欢动,漫步其中,张开双臂,深呼吸,海风中融入葡萄香、花香,沁人心脾,全身心放松,在感叹这份美丽的同时心中多了一份感恩之情;天马相城东西有柳林河和黄金河相环抱,它们像两条优雅的水袖围绕着天马相城,蜿蜒入海,阳光洒在河面上波光粼粼,许多海鸟在岸边觅食嬉戏,郁郁葱葱的树木掩映在河面,垂柳依依,三三两两的人坐在岸边的木椅上欣赏这美丽的风景,暖暖的阳光照在身上,可以发呆可以和朋友聊天,在这种惬意中享受时光是再美不过的了,生态和谐,人在画中游,画在心中留,某些时候我们怀念的不是过去的时光,而是留在时光里的那种味道和感觉;抬头望远方,磁山映入眼帘,山上的绿色深深浅浅,远远近近,绵延曲折,仙境一般,山上还有各种果树,樱桃、杏树、核桃树等等,在樱桃成熟的季节,那红红的果子挂满枝头惹人喜爱,采下一颗放入口中,甘甜可口,这是大山的赐予,这是土地的神奇,味蕾的简单幸福感让美丽又多了一种滋味。 在这美丽风景中有一片火树银花的璀璨,那是天马相城商业区,它不仅满足社区居民的需求还成为远近闻名的购物天堂,舒适的购物环境、齐全的商品、科学的业态配比,让人来到这里就不想离开;东侧传来一阵阵欢笑声,循声而望,原来大家都在各种水上娱乐设施上以水为伴嬉戏玩耍,这座亚洲最大的水上娱乐项目—东方夏威夷让人畅享夏日的清凉,它是以夏威夷和加勒比海为主题的水上乐园。这片商业区让人们在欣赏美丽风景的同时收获了一份美丽的心情,还有什么比这更惬意的呢?

2019年房地产企业发展战略和经营计划

2019年房地产企业发展战略和经营计划 2019年3月

目录 一、行业格局和趋势 (3) 二、公司发展战略 (3) 1、提升“高周转”的运营能力 (3) 2、深耕核心区域和优势区域 (4) 3、“一体两翼”主航道战略 (4) 三、公司经营计划 (4) 1、土地获取 (4) 2、营销发展 (5) 3、品质提升 (5) 4、内部管控 (5) 5、深耕自持、发展长租 (5) 四、可能面对的风险 (6) 1、政策风险 (6) 2、市场风险 (6) 3、资金风险 (6) 4、经营风险 (6)

一、行业格局和趋势 2019年中国房地产行业发展整体格局将继续以城镇化发展为核心,关注改善型需求、发展多元供给为方向。今年“两会”政府工作报告提出“要改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展”、“深入推进新型城镇化,坚持以中心城市引领城市群发展”,长三角、珠三角等城市群迎来新的发展机会,而中心城市周边的中小城市将获得更多更好的发展机会。同时,住建部也明确要求一线、二线城市增加有效供给,提高中低价位、中小套型普通商品住房供应比例,大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应。“租购并举”政策导向继续明确和细化,金融等配套政策也日趋完善、各地政府亦不断完善租赁住房政策,一系列利好导致存量市场空间有效激活,租赁市场将迎来快速发展的机遇期。 行业规模集中效应将愈加明显,综合实力强、核心竞争力明显的区域、全国房企将优势更加明显,中小企业拿地难、发展难的局面会加剧,收并购及合作拿地依然是企业获取项目的主要手段。只有不断强化产品品质、拓宽融资渠道、提升品牌优势,才能在未来的房地产行业竞争格局中占得先机。 二、公司发展战略 1、提升“高周转”的运营能力 提升在土地储备、产品结构及系统运营的这三方面能力,在此基

浅谈中国房地产行业的发展历程

288浅谈中国房地产行业的发展历程汤超 唐山市国文建筑有限责任公司 摘 要:中华文明自古以来已有五千年的历史,在远古时期,人类主要依靠天然洞穴,野外群居,在以后的生活中学会了钻木取火,学会了种植作物,伴随着文明的不断进化,人类懂得了如何搭建房屋遮风避雨,随着封建社会的建立,中国社会逐渐出现了大量房屋建设,宫殿林立,统治阶级的产生注定了权力的私有化,物质的私有制,所以渐渐地出现了房屋买卖和占有。 关键词:房地产;发展历程;买卖;私有制 我国房地产行业源于人类文明的初始,到西汉时期才产生比较正规的房屋买卖,当时人们并不怎么在意这个行业,但这却是一个萌芽的开端,封建社会制度转为专制,到了唐宋时期房屋买卖才得到比较广泛的发展,许多达官显贵开始通过自己占有房屋的面积大小来显示自己的身份地位,以致出现现今残存的所谓古代庄园,现在的庄园其实都是古代达官显贵的府邸。近代社会以后,常年战乱不断,以致房地产行业几近灭绝,因为战乱年代无法保障资金的财产,更多的商人和官员将眼光转移到金银和首饰之上,新中国建国以后,随着国家政权的巩固,领导阶级幻想创造一个公有制的国家,人人均等,人人平均,在新建的律法之中,严格规定废除房地产私有制,严禁个人买卖房屋或者对外租赁,所以房地产行业在法律制度下逐渐消失,随着改革开放以来,房地产中介行业渐渐苏醒,有了复苏的迹象,目前我国房地产中介行业已达到快速发展的阶段,接下来我简单描述一下我国房地产行业的发展历程: 1 房地产中介(经纪)公司的产生 房地产中介公司其实就是在房屋买卖过程中的一个枢纽,起到了承上启下的作用,在房地产行业中起到了提高市场交易效率,降低房屋交易过程中的成本,使房屋买卖更加有保障性,从而维护了买卖双方的共同利益,所以房产中介公司才可以在房地产市场中存活下来,房地产交易过程中包含房屋买卖、租赁、互换、抵押物品等多种交易,房屋买卖伴随着房地产中介的产生,两者相伴而生,相辅相成。 2 我国房地产行业的几个发展阶段 随着我国改革开放以来,经历了将近 30 多年的岁月里城,在社会经济发展城市改建、乡镇改造的国内大形势下,我国房地产行业经历了四个主要阶段,分别为经济复苏、房地产初步发展、房地产行业初具规模、房地产行业高速发展等四个阶段。 2.1 房地产行业的复苏 建国以后随着经济的逐渐复苏,人民经济得到很大改善,1980 年以后,国家对于居民城镇住房进行了一系列的改革,国家开始允许个人房屋自由买卖,但是土地依旧公有制,政府正式出台了土地有偿使用、个人建房、房地产建设综合开发等政策,中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告中指出社会主义市场包括房地产市场,这明确宣告了从此我国房地产市场的诞生。 自从法律制度健全以后,全国 80% 以上的房屋所有人基本颁发了房产所有证,符合广大人民群众的利益,这为房地产市场中出现不正当交易创造了条件,做好了铺垫。 2.2 房地产的初步发展 房地产的初步发展主要表现为房地产中介公司的产生和民间个人交易的形成。初步发展时期的房地产中介服务主要大体分为三类:第一类是由政府各个事业部门事业单位性质建立的房屋交换站、房屋交易所和民间房地产交易市场,这类官方承办的房地产公司机构承担了当时社会人民交易服务的职责,人们手里多余的房产可以通过正当渠道自由买卖了,第二类是工商部门批准的房产中介企业,90 年代中后期,全国各大城市均出现大大小小的房地产中介,第三类是民间自由买卖房屋的个人,这类人或许以前从事过房地产行业,熟知房屋信息,懂得房屋交易过程中的相关法律,但是他们的基本文化不高,所以常常遭到同行人士的蔑视,通常被人称为“房纤手”、“房虫子”,虽然在房地产市场中挣到了一些钱,但大多数人还是没有大的发展。 2.3 房地产市场初具规模 随着少数人群的房屋自由买卖,渐渐地房地产中介公司被人们所接受,虽然在改革开放之前,房屋买卖并不被允许,但现今却成为一种模式,随着国家经济制度的改革,经济活动的权限也被慢慢房款,随之社会上便出现一部分经济条件好的人群开始以个人名义购买多套房屋,等待房屋价格上涨之时,以高价卖出,巨大的利润诱惑了太多的人,这时房地产行业已初具规模。 2.4 房地产行业的高速发展 进入 21 世纪以来,国民经济较之国外还是有很大差距,人民依旧是将自己的钱存至银行,每年只是吃利息,从而导致货币流通不畅,国内消费水平低下,政府为了鼓励国民消

一篇关于房地产开发费用的文章

一篇关于房地产开发费用的文章,大家可以参考参考!! 默认分类 2007-09-26 12:21 阅读44 评论0 字号:大中小 项目是橡树湾(OAK BAY华润上地) 曾经的上地地王!!! 世界上就怕认真二字,昨天简单列举了一下房地产开发的基本费用,结果便有热心人按此计算,得出建安成本2500的说法.按这位先生的逻辑,HR的成本为3600+2500=6100/平米。个人认为,算的比较粗略.现试算XSW成本,仅供参考. (因本人不是做前期的,故对开发成本也是略知皮毛,下列各项仅是基本项目,有疏漏处,敬请高人指点) 一、销售收入: 1、销售价格:按照目前均价8200,后期产品递增到9000——10000计算,整个项目暂按9000/平米计价销售,商业根据周边市场商业报价,按18000/平米计算。 2、销售面积:仔细问过HR的销售,整个项目约71万平米,其中住宅56万,商业10万、会所约2万,公交枢纽1.5万,学校幼儿园约1.5万。因会所、公交枢纽、学校幼儿园属项目配套,不能销售。且华润为上市公司,为保证公司现金流收益,十万平米商业中商场、超市部分预计不做销售,仅为出租,故商业销售暂按一半销售,暂估销售面积按61万平米计算。 3、营业税:按照国家规定,税率为销售收入的5.5% 4、销售收入:(住宅单价*住宅面积+商业单价*商业面积)*(1- 5.5%)=(9000*560000+18000*50000)*(1-5.5%)=5 6.133亿元 二、销售成本: (一、)土地开发费用: 1、土地取得费用:25.6亿 2、契税(为土地取得费用的3%):2560000000*3%=7680万元(二、)前期工程费用: 1、可行性研究费用(按照项目大小不等,一般几十万人民币):按50万元估算 2、勘探设计费用(一般为建安成本的3%) 3、设计费(一般为50元/平米):50*710000=3550万元 4、勘察费(一般为5元平米):5*710000=355万元 (三、)房屋开发费用:

房地产论文

四川理工学院学科论文 浅谈房地产开发项目管理 学生:代威 学号:07051019414 专业:工商管理 班级:2007.4 指导教师:梁刚 四川理工学院经济与管理学院二O一O年十二月

摘要 房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的,以项目经理负责制为基础,运用系统工程的观点、理论和方法,开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。具体讲,房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售税率、自有资金利润率等投资效益指标,以及项目的内外部功能要求;约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。 关键词:房地产定义,开发风险,管理措施

目录 1 前言 (1) 2房地产开发项目管理的意义 (1) 2.1 房地产开发项目的计划、组织、协调、控制管理 (1) 2.2 项目风险管理的薄弱 (2) 3房地产开发工程项目管理所存在的问题 (2) 3.1项目决策阶段开发商的项目市场定位及决策机制不完善 (2) 3.1.1 前期对市场研究不充分,决策缓慢 (2) 3.1.2决策机制不完善 (3) 3.2 施工图设计文件供应迟慢,变更多 (3) 3.3 重视工程收尾阶段的工作没有从根本上采取措施 (4) 4 房地产开发工程项目管理优化措施 (5) 4.1 加强房地产开发项目风险管理 (5) 4.2 全面完善项目成本管理 (5) 4.3 项目质量管理 (6) 5结束语 (7) 参考文献 (7)

四川理工学院学科论文 1 前言 房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的,以项目经理负责制为基础,运用系统工程的观点、理论和方法,开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。 具体讲,房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标,以及项目的内外部功能要求;约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外,房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门,近百个单位,以及最终用户消费者的相互制约和相互影响,因此,房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程,必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系,来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。 2房地产开发项目管理的意义 2.1 房地产开发项目的计划、组织、协调、控制管理 对房地产开发项目进行计划管理,能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。这就是说,通过使用一个动态计划管理,将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道,项目有序地达到预期总目标。 房地产开发项目的组织管理是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行,以及根据有关法律法规,建立各种规章制度,形成一个高效率的组织保障体系,使项目的各项目标得以最终实现。 房地产开发项目的协调管理的意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境,保证项目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之间,以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于睦邻公共关系,吸纳融通资金,寻找材料设备供货渠道,广揽优秀设计和施工队伍,获得市场竞争优势,促进产品销售。在各种协调之中,人际关系协调最为主要,项目经理在人际关系协调过程中处于核

房地产论文参考文献

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2020年房地产开发公司发展战略和经营计划( word 可编辑版)

2020年房地产开发公司发展战略和经营计划 一、行业格局和趋势 (2) 二、公司发展战略 (3) 三、公司经营计划 (3) 1. 推动高质量发展,服务国家战略 (4) 2. 一城一策精准定位,技术升级安全提效 (4) 3. 物业管理强化整合,不动产经营与时俱进 (5) 四、可能面对的风险 (5)

2019年,国内房地产市场在持续严格调控下,增长脚步较前两年明显放缓,呈现平稳趋势。2019年全国商品房销售面积17.16亿平方米,同比下降0.1%;全年全国商品房销售金额15.97万亿元,同比增长6.5%。从区域分布来看,除我国西部地区商品房销售面积和销售金额呈现双增长外,其他各部分地区商品房销售面积均呈现不同幅度的下降、销售金额增速也有所回落。截至2019年底,全国商品待售面积进一步降至4.98亿平方米,同比减少2593万平方米。2019年,房地产行业格局平稳,强者恒强、适者生存。前三甲房企全年销售金额依然站稳5000亿以上级别,突破6000亿大关。第二梯队销售金额超千亿的公司也依然保持稳中有进,增速虽有所放缓但略高于第一集团。房地产政策方面,我国政府坚持房住不炒,全面落实因城施策,多主体多渠道配合复合型房地产供应体系的完善,保障我国房地产长效机制的稳妥实施。 一、行业格局和趋势 2020年,是我国全面建成小康社会和“十三五”规划收官的重要一年。我国将坚持稳中求进工作总基调,坚持新发展理念,以供给侧结构性改革为主线,以改革开放为动力,推动高质量发展,坚决打赢三大攻坚战,全面做好“六稳”工作,统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定,保持经济运行在合理区间,确保全面建成小康社会和“十三五”规划圆满收官,同时为“十四五”发展打下坚实的基础。房地产政策方面,政府将长期坚持“房住不炒”定位,不把房地

我国房地产市场发展现状及对策

我国房地产市场发展现状及对策 刘华倩 (吉林市房地产交易中心,吉林 吉林 132101) [摘要]近几年来,国家先后出台了一系列调控政策,使偏高的房价、特别是一些大城市过高的房价得到抑制,房屋 价格涨幅总体趋缓。当前, 不容乐观,仍需高度关注的问题是一些城市出现了中高档房过剩,中低档房短缺的现象,产品结构存在严重失衡。我国房地产市场发展的对策是:完善两房政策,加大投入力度,增加经济适用房和廉租房供给;继续整顿房地产市场秩序,打击“捂盘惜售”,增加市场透明度;实行更为严格的差别化住房信贷政策;调整住房供应结构,保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应;建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。 [关键词]房地产市场;价格;对策[中图分类号]F293.35 [文献标识码] B [收稿日期]2012-10-11 一、我国房地产市场发展现状 (一)房地产开发投资完成情况 2012年1-9月份,全国房地产开发投资51046亿元,同比名义增长15.4%(扣除价格因素实际增长13.8%),增速比1-8月份回落0.2个百分点。其中,住宅投资35126亿元,增长10.5%,增速回落0.1个百分点,占房地产开发投资的比重为68.8%。 (二)商品房销售和待售情况 2012年1-9月份,全国商品房销售面积68441万平方米,同比下降4.0%,降幅比1-8月份缩小0.1个百分点;其中,住宅销售面积下降4.3%,办公楼销售面积增长3.3%,商业营业用房销售面积下降0.2%。商品房销售额40354亿元,增长2.7%,增速比1-8月份提高0.5个百分点;其中,住宅销售额增长3.3%,办公楼销售额下降4.2%,商业营业用房销售额增长2.3%。 (三)宏观经济政策调控状况 总体上看,宏观经济政策初步抑制了房价过快上涨,特别是一些大城市过高的房价得到抑制,房屋价格涨幅总体趋缓,显现了宏观调控的初步效果,但是当前形势依然不容乐观。由于住房需求坚挺、土地成本上升,导致少数城市房价涨幅仍然较高。此外,大量国际资本流入使长期利率走低,一方面,有可能降低居民利息支付压力,保持房地产市场的有效需求;另一方面,也可能因投资机会成本下降而导致房地产市场供给增加,这些因素将导致房地产价格的上升。 (四)我国房地产供应状况 国家统计局最新数据显示,2012年10月末,全国商品房空置面积1.12亿平方米,其中商品住宅空置面积6204万平方米,商业地产空置面积上半年也达2878万平方米。目前全国空置率已达到26%,大大超过国际公认 的10%的警戒线。一边是1亿多平方米的商品房白白空置,一边是大量迫切需要住房的居民买不起房子,这一不正常的现象已到了需要严重关注的时候了。 事实上,空置率直接体现着供需比例,综观国内一些城市的房地产市场,中低价位的楼房都成为抢手货,尤其是低价位和经济适用房供不应求。一方面是许多城市中新建住宅,尤其是高档住宅乏人问津;另一方面,是广大中低收入者,望房兴叹。在一些城市火火红红的房市背后,出现了中高档房过剩,中低档房短缺的现象。如北京,空置的商品住宅主要是价位在每平方米4000元以上的中高档住宅,而售价在3000元/平方米以下的商品房则空置较少,这说明目前市场的产品结构存在严重失衡。造成这一现象的原因既有炒地皮致使成本增高的因素外,也与开发商过分乐观的利润预期有关。这就形成了一些大城市房地产的特殊现象,即定位于普通老百姓的经济适用房或中低价位的商品住宅,一推出往往被抢购一空,而那些所谓面向都市白领阶层、 企业主、社会成功人士的中高档住宅却乏人问津。因此,如果说当前房地产有泡沫的话,那么在一定程度上表现为总量不足、结构失衡。 二、我国房地产市场发展存在的问题 (一)房产“泡沫”现象 房地产“泡沫”是指由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨,主要特征有:房地产价格波动幅度较大、没有稳定的周期和频率、货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加等。 近年,我国房地产价格持续上升,特别是以上海为中心的长江中下游地区、以深圳为代表的沿海地区、以北京为代表的华北地区、以大理为代表的西南地区的房地产价格上涨幅度为甚,各城市房价全线上涨至高位。据统计,2009年我国住宅均价上涨了25%左右,为2001年以 第2012年第12期(总第412期) 商业经济 SHANGYE JINGJI No.12,2012Total No.412 [文章编号]1009-6043 (2012)12-0014-0214--

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