房地产报告(司法鉴定)

共壹册第壹册

**中级人民法院

委托买卖合同纠纷所涉及的**

小区**楼1单元**室住宅用房评估项目

资产评估报告书

**鉴评字（2016）第**号

**评估有限责任公司

报告日期：2016年5月18日

委托买卖合同纠纷所涉及的**

小区**楼1单元**室住宅用房评估项目

资产评估报告书目录

注册资产评估师声明 (2)

资产评估报告书摘要 (2)

资产评估报告书 (4)

一、委托方、产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者 (4)

二、评估目的 (4)

三、评估对象概况 (5)

四、价值类型及其定义 (5)

五、评估基准日 (6)

六、评估依据 (6)

七、评估原则 (7)

八、评估方法 (7)

九、评估程序实施过程和情况 (8)

十、评估假设 (9)

十一、评估结论 (9)

十二、特别事项说明 (10)

十三、评估报告使用限制说明 (19)

十四、评估报告日 (20)

资产评估报告书附件 (12)

委托买卖合同纠纷所涉及的**

小区**1单元**室住宅用房评估项目

注册资产评估师声明

受**中级人民法院的委托，我们对**申请执行**、**买卖合同纠纷所涉及的**小区**楼1单元**室住宅用房于评估基准日2016年5月11日进行评估，并作如下声明：

1.我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

2.评估对象涉及的资产清单由**中级人民法院委托书及**人民法院法官和评估人员现场查看后共同确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

3.我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

4.我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查了解；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露。

5.我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

**中级人民法院

委托买卖合同纠纷所涉及的**

小区**楼1单元**室住宅用房评估项目

资产评估报告书摘要

**评鉴字（2016）第**号

**中级人民法院：

**评估有限责任公司（以下简称“**公司”或“我公司”）接受**中级人民法院的委托，根据中国资产评估准则和其他相关法律、法规的要求，本着客观、独立、公正的原则，为**申请执行**、**买卖合同纠纷所涉及的**小区**楼1单元**室住宅用房司法处置确定拍卖底价提供参考为目的，对**小区**楼1单元**室住宅用房（建筑面积为1**.**m2）在现状利用前提下于评估基准日所表现的变现价值进行了评估。我公司评估人员在履行了必要的评估程序后，对被执行人所有的一套住宅用房在资产现状利用前提下于评估基准日2016年5月11日的变现价值采用市场比较法进行了评估，评估净值为250,945.00元（贰拾伍万零玖佰肆拾伍元整）,单价：2036.40元/m2,评估结论见下表：

资产评估结果汇总表

本评估结论为委估资产于评估基准日在完全产权下的变现价值，未考虑委估资产尚未支付的相关负债以及可能承担的抵押、担保事宜对评估价值的影响，申报资产的相关负债以及将来如果有与申报资产

权属相关的纠纷，均由产权持有单位承担，与本评估机构无关。

本评估报告结论的使用有效期原则上不应超过评估基准日一年。如果资产状况、市场状况与基准日相关状况相比发生重大变化，委托方应当委托评估机构执行评估更新业务或重新评估。

本评估报告仅供委托方为本评估报告所列明的评估目的以及报送有关资产评估主管机关审查使用。委托方应按本评估报告载明的评估目的使用，任何不正确或不恰当地使用本评估报告所造成的不便或损失，将由评估报告使用者自行承担责任。下列行为，均被认为是没有正确地使用本评估报告：

1.将本评估报告用于其他目的经济行为；

2.除国家法律、法规规定外，未经**评估有限责任公司同意将本评估报告或其中部分内容公开发布、用于任何报价或其他文件中。

以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应认真阅读资产评估报告正文并特别关注本报告特别事项说明部分。

**中级人民法院

委托买卖合同纠纷所涉及的**

小区**楼1单元**室住宅用房评估项目

资产评估报告书

**鉴评字（2016）第**号

**中级人民法院：

**评估有限责任公司（以下简称“**公司”或“我公司”）接受**中级人民法院的委托，根据中国资产评估准则和其他相关法律、法规的要求，本着客观、独立、公正的原则，为**申请执行**、**买卖合同纠纷所涉及的**小区**楼1单元**室住宅用房司法处置确定拍卖底价提供参考为目的，对被执行人所有的**小区**楼1单元**室住宅用房在现状利用前提下于评估基准日2016年5月11日所表现的变现价值采用市场比较法进行了评估。现将资产评估情况报告如下：

一、委托方、产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者

本次资产评估项目的委托方为**中级人民法院，产权持有人为**、**，业务约定书约定的其他评估报告使用者为相关资产评估监督管理机构及法律法规规定的使用者。

委托方：**中级人民法院

产权持有人：**、**

二、评估目的

根据资产评估业务约定书，本评估报告的评估目的是接受**中级人民法院委托，为因买卖合同纠纷一案所涉及的**小区**楼1单元**室住宅用房司法处置确定拍卖底价提供参考依据。

三、评估对象和评估范围

1、估价对象区位状况

委估房地产位于**城繁华地段****小区院内，距县城中心**广场约1公里。小区东临**；南临县**，西临**路，北临**。区域内有政府机关、学校、居住小区、中心百货商场、超市、银行、农贸市场等。该区域内基础设施、公共设施完备，道路平整，交通便捷。

2、估价对象实物状况

经评估人员实地查看，委估对象为**小区**楼1单元**室。小区内共有商住宅楼5幢，委估对象**楼建成于2006年，共七层砖混结构，钢筋砼梁、柱、板承重，刚性防水层面，外墙面涮防水涂料，楼顶盖约1米高机瓦隔热层。其中一层用途为营业、二至七层为住宅用房，完损程度和维修养护较好, 5.12地震对该建筑物没有造成损害。委估对象为三室两厅双卫生间（注：卫生间无窗户不采光通风），室内2007年装修，客厅地面贴80×80瓷砖，卧室地面贴60×60瓷砖，墙面涮白色乳胶漆,厨房主、卫生间PVC吊顶，墙面贴瓷砖，铝合金窗户，阳台为全封闭式,门窗包装,客厅部分吊顶。整体装修水平一般，没有特别风格。

提醒本报告使用者应注意房屋装修损害及家具部分：①客厅、卧室部分地面瓷砖翘裂；②厨房临窗户楼漏雨；③房屋内灯具损害。

3、估价对象权益状况

经**人民法院在房屋登记部门查询，委估对象建筑面积为1**.**m2，用途为住宅用房；产权持有人**在**房产管理局办理了房地产买卖契约备案（注：2007年7月**日**房地产开发有限公司和**签定购房合同），没有申请办理《房屋所有权证》。

纳入本次评估范围之内的资产是指按**中级人民法院评估委托书及**人民法院在房屋登记部门查询和评估人员现场查看后共同确

定的。

四、价值类型及其定义

此次评估采用清算前提下的变现价值作为选定的评估价值类型。具体定义如下：

变现价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。其评估技术路线是：首先评估出委估对象的市场价值，然后考虑快速变现或被迫出售因素对委估对象市场价值的影响程度，从而得出委估对象的变现价值。

资产现状利用在本报告中是指被评估资产仍按其现行用途在原地继续使用，并在可预见的未来，不会发生重大改变。

五、评估基准日

根据**中级人民法院（2016）**鉴委字第00071号《评估委托书》约定，评估基准日期为现场勘验日期，故本次评估的评估基准日确定为2016年5月11日。

本次评估工作中所采用的价格及其他参数均为评估基准日的标准。

以2016年5月11日作为评估基准日，是委托方根据《评估委托书》确定的，同时该时点为评估人员现场勘查日。

六、评估依据

本次资产评估工作中所遵循的具体行为依据、法规依据、产权依据和取价依据包括：

（一）经济行为文件

1、**中级人民法院出具的（2016）**鉴委字第00071号《评估委托书》。

（二）主要法律法规

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席

令第 29号）；

2、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第 28号）；

3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（中华人民共和国国务院令第256 号）；

4、国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的《房地产估价规范》 (GB/T50291-2015)；

5、《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）；

6、《城镇土地估价规程》（中华人民共和国国家标准GB/T18508-2014）；

7、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则；

8、《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例；

9、其他与资产评估有关的法律法规。

（三）准则依据

1、财政部财企[2004]20 号《中国资产评估准则－基本准则》；

2、财政部财企[2004]20 号《资产评估职业道德准则－基本准则》；

3、中国资产评估协会中评协[2007]189 号《资产评估准则－评估报告》；

4、中国资产评估协会中评协[2007]189 号《资产评估准则－评估程序》；

5、中国资产评估协会中评协[2007]189 号《资产评估准则－工作底稿》；

6、中国资产评估协会中评协[2007]189 号《资产评估准则－业务约定书》；

7、中国资产评估协会中评协[2007]189 号《资产评估准则－不

动产》；

8、中国资产评估协会中评协[2007]189 号《资产评估准则－机器设备》；

9、中国注册会计师协会会协[2003]18 号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；

10、《小企业会计准则》；

11、《小企业会计准则》应用指南。

（四）产权证明文件、重大合同协议

1、**房产管理局房屋买卖契约及建筑面积查询资料：

（五）采用的取价标准

1、评估人员市场询价；

2、其他与评估有关的资料等。

（六）参考资料及其他

1、现场查看资料；

七、评估原则

1．工作原则：评估工作遵循独立性、客观性、科学性和专业性的原则；

2．操作性原则：资产持续经营，并遵守贡献原则、替代原则、预期原则及公开市场假设等经济原则。

八、评估方法

房地产估价的方法主要有成本法、市场法、收益法、假设开发法等；对于市场交易较匮乏的房地产，宜采用成本法估算；对于有典型收益性房地产，宜采用收益法估算；对于市场发育较完善，交易实例较多的房地产，宜采用市场法估算；对于有投资开发和再开发潜力的房地产，宜采用假设开发法估算。

根据本次评估的资产特性、价值类型以及资料收集情况等相关

条件，对于委估住宅用房，确定采用市场比较法进行评估。在选择市场比较法对委估资产进行评估的基础上，加扣变现折扣从而得出委估资产变现价值。选择市场比较法进行评估的理由如下

（1）市场比较法的本质是以房地产的市场价格为导向来求取房地产的价格，是利用实际发生的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值，是一种最直接、较直观的估价方法，其测算结果易于被理解、认可和接受。

（2）估价对象为住宅用房，与估价对象相类似的房地产交易实例较多，适宜采用市场比较法进行评估。

（3）与待估住宅房用途一致，交易情况类似的交易案例可选取为比较实例。

（4）可比实例的交易时间、交易情况、区域因素和个别因素明确，有利于比较修正测算待估宗地的市场公开价值

具体测算过程如下：

市场比较法

市场比较法计算公式为：待估房地产价格＝比较实例房地产价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。

根据估价人员对于**房地产市场调查，目前估价对象所在区域房地产市场发育较充分，区域内类似物业的市场交易案例较多，我们选择了近期拟交易的与估价对象属同一供需圈内3个交易案例，各比较案例与估价对象的对比情况如下：

（1）、可比实例选取

根据替代原则，经估价人员实地了解调查,选取近期同一供需圈内、邻近区域，与估价对象可比性较强的三个交易案例作为可比实例，测算估价对象在估价时点的单价,具体条件见表１、2。

表１可比实例价格表

单位：万元、元/m2

注：此数据2016年5月13日由**金桥信息咨询有限责任公司提供。

表2 比较案例情况表

例与估价对象进行比较，从交易时间、交易情况、区域因素、个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的比准价格，详见表3。

表3 比较案例情况表

上述三个可比实例经过修正后价格较为相近，因可比实例与估价对象相似度高,取比准价格Ａ、B、C的简单算数平均数作为估价对象的评估价格。于是可得估价对象比准价格为：

（2706＋2451＋1801）÷3＝**19元/m2

（2）、综合修正系数的选择

参照**市人民政府**政函[2010]1号文件，本次评估我们对综合修正系数的选择参照以下内容：

住宅朝向调节系数表

注：朝向调节系数指一套（户）住房总建筑面积的调节。

住宅房楼层因素调节率表

委估对象为**小区**楼1单元**室,该楼为座东向西，楼层为顶

楼第7层，根据住宅朝向调节系数表、楼层因素调节率表及室内漏雨等因素，综合确定下浮15%。

委估对象单价为：**19×85%＝1971元/m2

房地产评估值为：1971×1**.**＝242886.00元

(3)、二次装修评估值

各分户装饰装修部分的评估

受委托方委托，我公司将各分户的房屋装饰装修纳入评估范围，采用成本法进行评估, 成本法的基本公式为：

房屋装饰装修评估价格＝装饰装修重新购置价格－折旧

其中装饰装修重新购置价格可参照房地产评估中建筑物重新购建价格的求取方法。具体有：⑴分部分项法、⑵工料测量法。

本次评估采用分部分项法。

分部分项法是指将房屋装饰装修各项工程的单项造价逐一算出，然后相加得出装饰装修重新购置总造价的方法。家庭装饰装修

房屋装饰装修拆迁评估指导价折旧系数表1

**房屋装饰装修分部分项工程重置价格表2

注：各单价数据2015年6月20日通过市场调查，由**海峰装饰有限责任公司提供。中，一般包工包料的方法比较多，总造价中已包含人工费、运费、清除施工垃圾费及综合系数等，这里不在计算。各单项工程造价根据市场行情确定，具体见以表2。

房屋装饰装修的折旧和建筑物一样，房屋装饰装修折旧也包括时间折旧（物质折旧）和功能折旧。

时间折旧是指由于人为使用引起的正常磨损，与装饰装修的使用性质、使用强度和使用年数正相关。功能折旧是指由于消费观念变更、设计风格变化、装饰装修材料更新导致装饰装修在功能方面的相对残缺、落后所造成的价值损失。折旧率具体见表1。

经评估人员现场查看，委估对象室内装饰装修与三个比较案例基本相同，本次室内装饰装修评估增加部分客厅隔断、博古架、卧室大衣柜、鞋柜、书柜等。

**、**房屋装修装饰部分价值测算表3

（4）、评估总值＝房地产价值＋二次装修价值

242886＋8059＝250,945.00元

九、评估程序实施过程和情况

本次评估程序主要分四个阶段进行。

（一）评估准备阶段

与委托方洽谈，明确评估业务基本事项，对自身专业胜任能力、

独立性和业务风险进行综合分析和评价，接受委托，签订资产评估业务约定书；确定项目负责人，组成评估项目组，编制评估计划；辅导产权持有单位填报资产评估申报表，准备评估所需资料。

（二）现场调查及收集评估资料阶段

根据此次评估业务的具体情况，按照评估程序准则和其他相关规定的要求，评估人员通过询问、核对、勘查等方式进行实地调查，从各种可能的途径获取评估资料，核实评估范围，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。

（三）评定估算阶段

对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据；根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选择适用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结果。

（四）编制和提交评估报告阶段

根据初步评估结果，编制相关评估说明，在核实确认相关评估说明具体资产项目评估结果准确无误，评估工作没有发生重复和遗漏情况的基础上，依据资产评估说明进行资产评估汇总分析，确定最终评估结论，撰写资产评估报告书；根据相关法律、法规、资产评估准则和评估机构内部质量控制制度，对评估报告及评估程序执行情况进行必要的内部审核；与委托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通；按资产评估业务约定书的要求向委托方提交正式资产评估报告书。

十、评估假设

1、本次评估以本资产评估报告所列明的特定评估目的为基本假设前提；

2、本次评估假设评估基准日外部经济环境不会发生不可预见的

重大变化；

3、本次评估假设被评估资产现行用途不变并原地持续使用；

4、产权持有单位和委托方提供的相关基础资料和财务资料真实、准确、完整；

5、根据委托方和产权持有单位提供的资料，本次评估假设产权持有单位对委估资产在评估基准日拥有完全产权。

当出现与前述假设条件不一致的事项发生时，本评估结果一般会失效。

十一、评估结论

被执行人所有的一套住宅用房在资产现状利用前提下于评估基准日2016年5月11日的变现价值采用市场比较法进行了评估，评估净值为250,945.00元（贰拾伍万零玖佰肆拾伍元整），单价：2036.40元/m2,评估结论见下表：

资产评估结果汇总表

金额单位：人民币元

十二、特别事项说明

本评估报告存在如下特别事项，提请报告使用者予以关注：

(一)本报告的评估结论是反映委估资产在资产现状利用前提下，于评估基准日所表现的本报告所列明的评估目的下的价值。

(二)本评估报告是在委托方及相关当事方提供基础文件数据资料的基础上做出的。提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、

合法性、完整性是委托方及相关当事方的责任；注册资产评估师的责任是对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见。

(三)本评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

(四)本评估结论未考虑委估资产转让以及评估值增减可能产生的纳税义务变化。

(五)估价结果包括房屋、装饰装修及其附属设施设备，含所占用的土地使用权的价格。若以上估价对象分割处置，本估价结果无效。

(六)本评估结论为委估资产于评估基准日在完全产权下的变现价值，未考虑委估资产尚未支付的相关负债以及可能承担的抵押、担保事宜对评估价值的影响，申报资产的相关负债以及将来如果有与申报资产权属相关的纠纷，均由产权持有单位承担，与本评估机构无关。

(七)委托方及相关当事方对所提供的评估对象法律权属等资料的真实性、合法性和完整性承担责任；注册资产评估师的责任是对该资料及其来源进行必要的查验和披露，不代表对本次委估资产的权属提供任何保证，对评估对象法律权属进行确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围，我们提请报告使用人关注本报告中披露的有关产权瑕疵事项对评估结论的影响。

十三、评估报告使用限制说明

本评估报告有如下使用限制：

（一）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用，且只能用于本评估报告载明的评估目的和用途。评估报告使用者应按有关法律、法规，以及资产评估业务约定书的要求正确、恰当地使用本评估报告，任何不正确或不恰当地使用报告所造成的不便或损失，将由报告使用者自行承担责任。

（二）未征得我公司书面同意，本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。

司法部司法鉴定文书格式

司法鉴定文书格式 目录及样本 1.司法鉴定委托书 2.司法鉴定意见书 3.延长鉴定时限告知书 4.终止鉴定告知书 5.司法鉴定复核意见 6.司法鉴定意见补正书 7.司法鉴定告知书

文书1 司法鉴定委托书 编号：

注： 1、“编号”由司法鉴定机构缩略名、年份、专业缩略语及序号组成。 2、“委托鉴定事项”用于描述需要解决的专门性问题。 3、在“鉴定材料”一项，应当记录鉴定材料的名称、种类、数量、性状、保存状况、收到时间 等，如果鉴定材料较多，可另附《鉴定材料清单》。 4、关于“预计费用及收取方式”，应当列出费用计算方式；概算的鉴定费和其他费用，其中其 他费用应尽量列明所有可能的费用，如现场提取鉴定材料时发生的差旅费等；费用收取方式、结算方式，如预收、后付或按照约定方式和时间支付费用；退还鉴定费的情形等。 5、在“鉴定风险提示”一项，鉴定机构可增加其他的风险告知内容，有必要的，可另行签订风 险告知书。

文书2 ×××司法鉴定中心（所） 司法鉴定意见书 司法鉴定机构许可证号：

声明 1. 司法鉴定机构和司法鉴定人根据法律、法规和规章的规定，按照鉴定的科学规律和技术操作规范，依法独立、客观、公正进行鉴定并出具鉴定意见，不受任何个人或者组织的非法干预。 2. 司法鉴定意见书是否作为定案或者认定事实的根据，取决于办案机关的审查判断，司法鉴定机构和司法鉴定人无权干涉。 3. 使用司法鉴定意见书，应当保持其完整性和严肃性。 4. 鉴定意见属于鉴定人的专业意见。当事人对鉴定意见有异议，应当通过庭审质证或者申请重新鉴定、补充鉴定等方式解决。 地址：××省××市××路××号（邮政编码：000000） 联系电话：000-00000000

司法鉴定报告模板

徐州中瑞工程造价咨询有限公司 地址：徐州市西安北路6号恒茂大厦820室电话：0516－ 徐中鉴字（2010）第020号 司法鉴定报告 江苏省邳州市人民法院： 根据贵院（2010）邳法司委字第9号司法鉴定委托书的内容及要求， 对贵院受理的江苏长安建设集团有限公司和荣盛（徐州）房地产开发有 限公司建设合同纠纷一案成立鉴定小组，遵循独立、客观、公正的原则， 根据有关文件资料，对案件中涉及到的工程造价进行鉴定并出具报告， 现将有关情况报告如下： 一、工程概况： 工程名称：荣盛文景苑5#、9#楼，局部框剪结构，工程结算经廊坊 开发区恒盛工程造价咨询服务有限公司审计，因双方对部分工程造价未 达成一致意见，故提出鉴定，鉴定范围经过贵院确认。 二、鉴定依据： 1、司法鉴定委托书； 2、委托方提供的相关材料； 3、现场勘查资料； 三、鉴定程序： 1、接受江苏省邳州市人民法院的鉴定委托； 2、根据司法鉴定委托书的要求，结合施工合同、结算书及相关材料 进行审核鉴定；

3、向委托人出具鉴定报告。 四、鉴定结果： 一、商业基础回填土： 5#楼：（证据卷宗ⅠP66页）索赔金额：元 工程量： 771.49m3（工程量及工作内容经双方认可） 工作内容：机械挖土、装车、翻斗车运距2公里、夯填 鉴定金额：元（含一次挖机进退场费） 9#楼：（证据卷宗ⅠP72页）索赔金额：元 工程量：761.73 m3（工程量及工作内容经双方认可） 工作内容：机械挖土、装车、翻斗车运距2公里、夯填 鉴定金额：元 二、河塘北侧增加回填土： 5#楼：（证据卷宗ⅠP118页）索赔金额：元 工程量：618.400 m3（工程量及工作内容经双方认可） 工作内容：机械挖土装车、翻斗车运输、运距200米、夯填 鉴定金额：元 9#楼：（证据卷宗ⅠP112页）索赔金额：元 工程量：644.79 m3（工程量及工作内容经双方认可） 工作内容：机械挖土装车、翻斗车运输、运距200米、夯填 鉴定金额：元 三、铝合金百叶窗调差： 5#楼：（证据卷宗ⅠP35页）索赔金额：元 工程量：㎡（工程量经双方认可） 调整内容：铝合金百叶窗由原色调整为彩色（土黄色）

工程质量司法鉴定报告

工程质量鉴定意见书 一、基本情况 委托人：岳阳宸中创业置业有限公司 委托鉴定事项：对滨水?天玺1、2、3、5、6#栋已完成桩基及1、2# 栋 地下室工程质量进行鉴定 受理日期：2017年12月28日 鉴定日期：2018年03月12日~2018年03月26日 鉴定地点：岳阳市八字门营盘岭路与花子山路交汇处 在场人员：。 鉴定对象：鉴定资料： 1、岳阳市规划勘测设计院2017年5月出具的《滨水?天玺住宅小区岩土工程详细勘察报告》。 2、湖南省建筑科学研究院2017年9月出具的滨水?天玺住宅小区全套设计施工图。 3、岳阳市施工图审查中心2017年10月18日出具的滨水?天玺工程 施工图设计文件审查情况报告书（编号：2017FW00914（430600）-S180120 001-SB）。 4、岳阳市科正建设工程质检有限公司于2017年11月-2017年12月 出具的滨水?天玺1、2、3、5、6#栋地基基础检测报告一套（包括单桩竖向抗压静载试验报告、单桩低应变法检测报告、桩底3d或5m持力层检

测报告、桩端持力层岩石单轴抗压强度试验报告）及2018年1月出具的 1、2#栋地下室结构检测报告。 5、湖南省资源规划勘察检测中心于2017年11月出具的滨水?天玺1、2、3、5、6#栋桩基持力层3d或5m持力层检测报告。 6、建设单位及施工单位提供的桩基及地下室工程所用钢筋、商品砼、水泥等主要材料合格证、见证取样检测试验报告，旋挖钻孔灌注桩施工记录，预拌砼施工记录，预拌砼坍落度检查记录，砼灌注桩及其钢筋笼检验批质量验收记录，地基验槽及桩基础隐蔽工程验收记录，桩基子分 部工程报验单及施工情况说明、工程沉降观测方案及观测数据等工程技术资料。 7、建设单位、设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位于2018 年3月6日联合出具的滨水天玺地下工程自评报告1份。 二、检案摘要 岳阳宸中创业置业有限公司开发建设的滨水?天玺住宅小区，位于岳阳市八字门营盘岭路与花子山路交汇处，由岳阳市规划勘测设计院负责地质勘察、湖南省建筑科学研究院负责设计、湖南广益工程项目管理有限公司监理、湘阴六塘建筑有限责任公司负责施工。该小区工程采用旋挖钻孔灌注桩，桩基工程于2017年7月31日开工，2018年1月10日完工。因需补办工程建设有关手续，特委托我所对1、2、3、5、6#栋已完成桩基及1、2#栋地下室的工程质量进行鉴定。 三、鉴定情况

房地产司法鉴定估价的业务种类和特殊要求

房地产司法鉴定估价的业务种类和特殊要求 “业务”是房地产估价师、房地产估价机构生存和发展的基础。在坚持专业化发展的基础上“巩固、深化和拓展业务”，始终是我们的一项重要任务。房地产司法鉴定估价，是房地产估价的传统主要业务之一，但仍然存在着“巩固、深化和拓展业务”的问题。其他的传统主要估价业务有：房地产抵押估价、房屋征收评估、房地产税收估价。 一、司法鉴定与司法鉴定估价 （一）什么是司法鉴定 《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》规定：“司法鉴定是指在诉讼活动中鉴定人运用科学技术或者专门知识对诉讼涉及的专门性问题进行鉴别和判断并提供鉴定意见的活动。” 所谓诉讼，俗称打官司，是指司法机关在案件当事人和其他有关人员的参与下，按照法定程序解决案件时所进行的活动，分为民事诉讼、刑事诉讼和行政诉讼。 （二）什么是司法鉴定估价 从理论上讲，司法鉴定估价应称为司法估价，因为“估价”是“鉴定”中的一种，即对诉讼涉及的“价值或价格”等的鉴定。但鉴于“司法鉴定”已成为一个特定术语，因此将属于司法鉴定性质的估价称为“司法鉴定估价”。 （三）什么是房地产司法鉴定估价 如果套用上述司法鉴定的概念，并结合国家标准《房地产估价基本术语标准》中的“房地产估价”定义来给房地产司法鉴定估价下定义，则是指在诉讼活动中注册房地产估价师运用房地产估价知识和经验对诉讼涉及的房地产价值或价格、价值减损额、相关经济损失等进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。 二、房地产司法鉴定估价的业务种类 要搜集现实中的各种各样的房地产司法鉴定估价业务，并对其进行归纳、分类。 （一）司法拍卖估价 涉诉房地产的司法拍卖，需要估价。这是目前最主要的房地产司法鉴定估价业务。 （二）分家析产估价 分家析产主要是因家庭成员不能够再在一起生活，而要求分割家庭共有财产。主要有离婚、继承导致的分家析产。分家析产估价中，最典型的是离婚引起的房产估价。具体是一方得房，另一方得钱；得房的一方应给得钱的一方多少钱。 （三）损害赔偿估价 房地产损害发生后，不可回避的是如何解决赔偿问题。房地产损害的种类主要有： 1、房屋受损，如造成房屋门窗变形、墙体开裂、倾斜、倒塌等；

房地产司法鉴定估价实务中存在的问题及对策研究

房地产司法鉴定估价实务中存在的问题及对策研究 房地产估价属经济鉴证类房地产中介服务业，司法鉴定估价结论是司法立案、审判、执行的重要定量依据，茌司法体制改革中发挥着积极作用。房地产司法鉴定估价是浮估机构的法定业务，司法诉讼案件迅速增多为房地产估价机构带来了大量司法鉴定评估业务，本文以贵州省为视角，结合最新拟施行的《资产评估法》，分析房地产司法鉴定估价实务工作中存在的问题，提出解决对策。 标签：房地产估价；司法鉴定；资产评估法；问题；对策 1、引言 房地产司法鉴定估价是指房地产评估机构接受人民法院委托，根据国家有关规定和相关资料，依据特定的目的，遵循适用的评估准则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对房地产价值进行评定和估算并提供鉴定结论的活动。司法鉴定评估结论是司法立案、审判、执行的重要定量依据。笔者从事房地产司法鉴定估价工作约7年，在估价实务中与省高院、大部分市县法院接触颇多，基于贵州省房地产司法鉴定估价现状，结合最新拟施行的《资产浮估法》，发现房地产估价实务中存在一些问题，对此拟提出解决对策。 2、贵州省房地产司法鉴定估价现状 从多彩贵州网获知，自2015年以来受国家宏观经济政策调整，2015年贵州省法院共受理各类案件380586件，审结3501侣件；2016年1-4月贵州省法院共受理各类案件186475件，同比上升40.70%，审、执结93449件，同比上升33.26%；贵州省司法诉讼案件迅速增多，为评估机构带来大量房地产司法鉴定估价业务。根据贵州省评估主管部门和行业协会发布的公告，资产评估机构48家，房地产估价机构约85家，土地估价机构约70家。为了提升对外委托透明度和公信力，切实保护当事人合法权益，维护司法公正，2016年8月16日贵州省高级人民法院审判委员会审议通过《对外委托司法鉴定、评估工作管理规定》[黔高法（2016）113号]文件。 3、房地产司法鉴定估价中存在的问题 3.1房地产司法鉴定估价管理问题 1.评估机构资质管理混乱 资产评估资质政出多门。根据《资产评估法》、释义及全国人大常委会就《资产评估法》答记者问，目前，我国资产评估行业现有评估师约13万人，从业评估人员约60万人，评估机构1.4万多家，划分了资产评估、土地评估、房地产评估、矿业权评估、保险公估和旧机动车评估6种专业类别，分别由财政部、国土资源部、住房和城乡建设部、商务部、保监会5个部门管理。值得注意的是，

文物艺术品拍卖规程

文物艺术品拍卖规程 1 范围 本标准确定了文物艺术品拍卖的基本原则、主要程序和基本要求。 本标准适用于各类文物艺术品经营性拍卖活动。 2 术语和定义 下列术语和定义适用于本标准。 2.1 拍卖auction 以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。 2.2 拍卖当事人 parties to auction 参与拍卖活动的拍卖人、委托人、竞买人、买受人。 2.3 拍卖人 auctioneer 从事拍卖活动的企业法人。 2.4 委托人 client 委托拍卖人拍卖物品或者财产权利的公民、法人或者其他组织。 2.5 竞买人 bidder 参加竞购拍卖标的的公民、法人或者其他组织。 2.6 拍卖标的 object of auction 委托人委托拍卖人拍卖的物品或者财产权利。 2.7 买受人 vendee

以最高应价购得拍卖标的的竞买人。 2.8 拍卖图录 catalogue 拍卖人于拍卖日前制作、对拍卖标的进行介绍的图片或者文字资料。 2.9 拍卖规则 condition of business 在拍卖活动中各方参与者应当共同遵守的相关规定。 2.10 委托拍卖合同 contract for authorization of auction 拍卖人与委托人签订的确立委托拍卖关系的协议。 2.11 预展 preview 拍卖人依法对拍卖标的进行的公开展示活动。 2.12 委托竞投 absentee bid 拍卖人应竞买人的请求，在拍卖现场为其提供的代为传递竞买信息的服务。 2.13 成交确认书 written confirmation 拍卖成交后由买受人和拍卖人签署的对拍卖成交事实予以确认的书面凭证。 3 基本原则 3.1 文物艺术品拍卖应遵守有关法律、行政法规，遵循公开、公平、公正、诚 实信用的原则。 3.2 文物艺术品拍卖应遵循有利于历史文化遗产保护与传承，有利于优秀文物 艺术品传播的原则。 4 拍卖标的征集

司法鉴定中心所申请办理流程

司法鉴定中心（所）申请办理流程 一、关于个人申请设立司法鉴定机构的问题 全国人大常委会《关司法鉴定管理问题的决定》和司法部《司法鉴定机构登记管理办法》明确规定，只有具备相关条件的法人或其他组织才可以申请设立司法鉴定机构。自然人不可以申请设立司法鉴 定机构。 二、关于申请设立司法鉴定机构的法人或其他组织的类别问题 申请设立法医临床鉴定机构，应符合国家认证认可监督管理委员会和司法部发布的《司法鉴定机构资质认定评审准则（试行）》（下称《准则》）所要求的各项条件，其中之一是具备从事相关专业的、依法通过计量认证或者实验室认可的实验室。一般情况下，大专院校、科研院所或大中型医院等单 位符合上述资质条件要求。只有符合《准则》所要求的各项条件的单位可以申请设立法医临床鉴定机构。 三、司法鉴定机构发展的原则 司法部《司法鉴定机构登记管理办法》第六条规定：司法鉴定机构的发展应当符合统筹规划、合理布局、优化结构、有序发展的要求。根据这一原则，辽宁省司法厅作为司法鉴定主管部门，统一制定 本省司法鉴定发展规划。 四、申请设立司法鉴定机构的条件 全国人大常委会《关司法鉴定管理问题的决定》第五条规定，法人或其他组织申请从事司法鉴定业务的，应当具备下列条件：（一）有明确的业务范围；（二）有在业务范围内进行司法鉴定所必需的仪器、设备；（三）有在业务范围内进行司法鉴定所必需的依法通过计量认证或者实验室认可的检测实验室；（四）每项司法鉴定业务有三名以上鉴定人。 司法部《司法鉴定机构登记管理办法》第十四条规定，法人或其他组织申请从事司法鉴定业务的，应当具备下列条件：（一）有自己的名称、住所；（二）有不少于二十万至一百万人民币的资金；（三）有明确的司法鉴定业务范围；（四）有在业务范围内进行司法鉴定必需的仪器、设备；（五）有在业务范围内进行司法鉴定必需的依法通过计量认证或者实验室认可的检测实验室；（六）每项司法鉴定业务有三名以上鉴定人。 五、申请设立司法鉴定机构的程序 司法部《司法鉴定机构登记管理办法》第十五条规定：法人或者其他组织申请从事司法鉴定业务，应当提交下列申请材料：(一)申请表；(二)证明申请者身份的相关文件；(三)住所证明和资金证明；(四)相关的行业资格、资质证明；(五)仪器、设备说明及所有权凭证；(六)检测实验室相关资料；(七)司法鉴定人申请执业的相关材料；(八)相关的内部管理制度材料；(九)应当提交的其他材料。 申请人应当对申请材料的真实性、完整性和可靠性负责。 司法部《司法鉴定机构登记管理办法》第十六条规定：申请设立具有独立法人资格的司法鉴定机构，除应当提交本办法第十五条规定的申请材料外，还应当提交司法鉴定机构章程，按照司法鉴定机构 名称管理的有关规定向司法行政机关报核其机构名称。

房地产司法鉴定估价解析

201210 2012年第10期总第55期 行政事业资产与财务 □盘小霞 房地产司法鉴定估价是房地产评估过程中常见的 案例。此类工作看似易，行却难。故此，应慎行、周密，于细微处定胜负。本例看点，是对此次司法鉴定估价 中存在的常不为人关注，又得必须关注的问题的剖析 及其应采取的举措。 案情：某市中级人民法院因某建筑公司（申请执行 人）与某房地产开发有限公司（被执行人）工程款纠纷一案，需要对某房地产开发有限公司（被执行人）所开发的位于某市棉兴路54号一楼1277.32㎡的商业用房 地产进行拍卖，经过随机摇号后，委托某评估机构对某房地产开发有限公司开发的位于某市棉兴路54号一 楼1277.32㎡的商业用房地产进行评估；委托日期为2008年8月19日，评估期限为15个工作日。委托方 仅向评估机构提供了《商品房预售许可证》。后某评估 机构于2008年9月8日出具了《房地产估价报告》，评估结果为7060元/㎡。 报告出具后，某房地产开发有限公司（被执行人） 于2008年9月22日提出异议。异议认为“评估结果 偏低，评估结果与市场价格背离，显失公平；缺乏必要的资料（缺失国有土地使用证、房屋租赁合同直接影响评估结果，不应妄加推测）；估价依据使用错误，缺乏交易案例的证据；评估人员与申请执行人某建筑公司有 单独接触（在没有法院人员陪同的情况下，评估人员与申请执行人某建筑公司人员坐同一辆车前往估价对象 现场），有缺乏公正之嫌疑；签字估价师未进行现场查 看（报告中注明的现场查看人员为评估助理），程序违法；要求重新评估或更换评估人”。后某评估机构针对 异议于2008年10月7日进行回复，认为：“评估结果 合理、客观公正、估价人员包括注册房地产估价师及估价助理，评估作业期内曾多次要求法院补充资料，在未取得补充资料的情况下，依据《委托书》及《商品房预售许可证》出具了评估报告；评估结果系因某房地产开发有限公司（被执行人）未提供任何估价对象权属资料的情况下，经到当地房地产管理部门进行了相关资料的 查询后对估价对象权属状况在报告中作出了合理的假设，评估结果反映了在满足估价的假设与限制条件及 价值定义下的公开市场价值。” 后在法院的协调下，某房地产开发有限公司（被执 行人）补充提供了《国有土地使用权证》复印件及《房屋租赁合同》复印件后，评估机构于2008年11月24日依

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司法鉴定中心所申请办 理流程 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】

司法鉴定中心（所）申请办理流程 一、关于个人申请设立司法鉴定机构的问题 全国人大常委会《关司法鉴定管理问题的决定》和司法部《司法鉴定机构登记管理办法》明确规定，只有具备相关条件的法人或其他组织才可以申请设立司法鉴定机构。自然人不可以申请设立司法鉴定机构。 二、关于申请设立司法鉴定机构的法人或其他组织的类别问题 申请设立法医临床鉴定机构，应符合国家认证认可监督管理委员会和司法部发布的《司法鉴定机构资质认定评审准则（试行）》（下称《准则》）所要求的各项条件，其中之一是具备从事相关专业的、依法通过计量认证或者实验室认可的实验室。一般情况下，大专院校、科研院所或大中型医院等单位符合上述资质条件要求。只有符合《准则》所要求的各项条件的单位可以申请设立法医临床鉴定机构。 三、司法鉴定机构发展的原则 司法部《司法鉴定机构登记管理办法》第六条规定：司法鉴定机构的发展应当符合统筹规划、合理布局、优化结构、有序发展的要求。根据这一原则，辽宁省司法厅作为司法鉴定主管部门，统一制定本省司法鉴定发展规划。 四、申请设立司法鉴定机构的条件 全国人大常委会《关司法鉴定管理问题的决定》第五条规定，法人或其他组织申请从事司法鉴定业务的，应当具备下列条件：（一）有明确的业务范围；（二）有在业务范围内进行司法鉴定所必需的仪器、设备；（三）有在业务范围内进行司法鉴定所必需的依法通过计量认证或者实验室认可的检测实验室；（四）每项司法鉴定业务有三名以上鉴定人。 司法部《司法鉴定机构登记管理办法》第十四条规定，法人或其他组织申请从事司法鉴定业务的，应当具备下列条件：（一）有自己的名称、住所；（二）有不少于二十万至一百万人民币的资金；（三）有明确的司法鉴定业务范围；（四）有在业务范围内进行司法鉴定必需的仪器、设备；（五）有在业务范围内进行司法鉴定必需的依法通过计量认证或者实验室认可的检测实验室；（六）每项司法鉴定业务有三名以上鉴定人。 五、申请设立司法鉴定机构的程序 司法部《司法鉴定机构登记管理办法》第十五条规定：法人或者其他组织申请从事司法鉴定业务，应当提交下列申请材料：(一)申请表；(二)证明申请者身份的相关文件；(三)住所证明和资金证明；(四)相关的行业资格、资质证明；(五)仪器、设备说明及所有权凭证；(六)检测实验室相关资料；(七)司法鉴定人申请执业的相关材料；(八)相关的内部管理制度材料；(九)应当提交的其他材料。申请人应当对申请材料的真实性、完整性和可靠性负责。 司法部《司法鉴定机构登记管理办法》第十六条规定：申请设立具有独立法人资格的司法鉴定机构，除应当提交本办法第十五条规定的申请材料外，还应当提交司法鉴定机构章程，按照司法鉴定机构名称管理的有关规定向司法行政机关报核其机构名称。

房地产司法鉴定估价报告

房地产司法鉴定估价报告 估价项目名称：位于德阳市中江县仓山镇场镇金鑫商住大 厦营业用房房地产公开市场价值评估 估价委托人：中江县人民法院 房地产估价机构：四川广益房地产土地估价有限责任公司注册房地产估价师：刘青梅罗敏 估价报告出具日期：2018年9月25日 估价报告编号：川广益房评（2018）（估）字第A09101号

目录 致估价委托人函 (1) 注册房地产估价师声明 (4) 估价的假设和限制条件 (6) 一、估价假设 (6) 二、估价报告使用限制 (8) 房地产估价结果报告 (10) 一、估价委托人 (10) 二、房地产估价机构 (10) 三、估价对象基本情况 (10) 四、房地产区域状况 (12) 五、市场背景分析 (13) 六、估价目的 (14) 七、价值时点： (14) 八、价值类型与定义 (14) 九、估价原则 (15) 十、估价依据 (16) 十一、估价方法 (17) 十二、估价结果 (18) 十三、注册房地产估价师 (19) 十四、现场查看日期 (19) 十五、估价作业日期 (19) 十六、估价报告使用期限 (19) 附件 (20)

致估价委托人函 中江县人民法院： 受贵院委托，我公司派出注册房地产估价师按照《房地产估价规范》及四川省住房和城乡建设厅《关于印发〈房地产司法鉴定评估指导意见〉（试行）》的要求，完成了估价对象于价值时点的市场价值估价项目。 估价对象：估价对象系位于德阳市中江县仓山镇场镇金鑫商住大厦27间营业用房房地产。根据委托方提供的委托评估书附表，建筑面积共计1332.66㎡，及其相应分摊出让商业用地使用权面积，进行了公开市场价值评估。 估价目的：为人民法院审理执行案件提供估价对象公开市场价值参考。 价值时点：二○一八年九月六日 价值类型：市场价值是指在价值时点的公开市场上的交易价格。 估价方法：收益法 估价结果：估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用收益法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，满足估价的假设和限制条件及使用报告说明下，确定估价对象在价值时点二○一八年九月六日的估价结果如下： 币种：人民币 公开市场价值总价：604.99万元 大写：陆佰零肆万玖仟玖佰元整 上述估价结果详见（估价结果一览表表1） 四川广益房地产土地估价有限责任公司 法定代表人： 二○一八年九月二十五日

房地产司法鉴定评估指导意见

房地产司法鉴定评估指导意见 第一章引言 第一条为了规范房地产司法鉴定评估行为，保障房地产司法鉴定评估质量，提高房地产司法鉴定评估的公信力，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释[2009]16号）等有关法律、法规和司法解释，以及《房地产估价规范》（GB/T 50291—1999）的有关规定，制定本意见。 第二条房地产估价机构和注册房地产估价师从事房地产司法鉴定评估活动，适用本意见。 第三条本意见所称房地产司法鉴定评估，是指在诉讼活动中，为确定涉诉房地产的价值或者价值减损、相关经济损失，对房地产的价值或者价值减损、相关经济损失进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。 第四条房地产估价机构和注册房地产估价师从事房地产司法鉴定评估活动，应当遵守法律、法规、规章，遵守执业规范和职业道德，遵守房地产估价行业操作规范。 未取得房地产估价资质的司法鉴定机构，不得从事房地产司法鉴定评估。 第五条对估价对象在估价时点的特定司法鉴定估价目的下的价值或者价值减损、相关经济损失进行分析、测算和判断并提供相关专业意见，是注册房地产估价师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用鉴定估价报告是委托人和诉讼活动当事人的责任。 第六条注册房地产估价师不得就估价对象的法律权属状况发表法律意见，对于由委托人移交的诉讼活动当事人提供鉴定评估资料的真实性、合法性、完整性，应当履行符合法律法规、房地产估价规范、估价行业标准和惯例所要求的审核程序。 第七条从事房地产司法鉴定评估的注册房地产估价师，经人民法院依法通知，应当出庭就其评估工作及鉴定估价报告，接受法官和当事人的询问，回答与鉴定评估事项有关的问题。 第八条房地产司法鉴定评估工作的最终成果，分为房地产司法鉴定估价报告和房地产咨询性估价报告。咨询性估价报告与鉴定估价报告，在估价程序、估价依据和估价

关于房地产司法鉴定调查问卷统计分析(doc 11页)

关于房地产司法鉴定调查问卷统计分析(doc 11页)

房地产司法鉴定估价问题研究 ——房地产司法鉴定调查问卷统计分析 一、问卷调查来源 依据房地产司法鉴定估价规范研究课题组工作分工及工作计划，课题组长崔太平博士组织设计了针对司法鉴定估价机构的调查问卷，于2009年5月完成问卷收集。 本次调查主要针对四川省的二级以上具有司法鉴定资格的房地产评估机构。机构的选取由成都市房地产评估协会、四川省高级人民法院、成都市中院从近5年从事司法鉴定估价的机构中选取，选取机构从事业务量达到了司法鉴定项目的90％以上，选取机构代表了四川省从事司法鉴定估价机构的整体情况。 本次调查问卷共发出30份，收回有效问卷25份。在收回的有效问卷中一级评估机构7家，二级评估机构18家，分别占统计总体的28%与72%；25份有效问卷中，其中有22份来自于成都市当地评估机构，占统计总体的88%。本次统计总体特指调查机构25份有效回收问卷。 二、问卷调查结果 通过对25份调查问卷的统计分析、归纳，揭示出了统计结果的四大方面内

容：第一、房地产司法鉴定的现状；第二、房地产司法鉴定估价类型划分；第三，房地产司法鉴定在各种类型划分下的技术路线选取；第四，房地产司法鉴定估价机构的期望及建议。 （一）房地产司法鉴定的现状 估价程序：是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。一个完整的房地产司法鉴定基本程序是：①获取估价业务；②受理估价委托；③制定估价作业方案④搜集估价所需资料；⑤实地查看估价对象；⑥分析估价对象价值；⑦测算估价对象价值；⑧判断估价对象价值； ⑨撰写估价报告等程序。在以上估价程序中问题最严重的受理估价委托、搜集估价所需资料、实地查看估价对象、制定估价作业方案四方面。 1.受理估价委托阶段：房地产司法鉴定委托书基本不规范，其中有极大部分为委托方按照自己意愿填写，甚至有法院不愿与房地产司法鉴定机构签订书面委托合同。 2.资料搜集和现场查看阶段：诉讼当事人极为不配合，抵触情绪明显，造成司法鉴定估价后续工作难以开展。在现场查看前，估价机构对基础资料难以搜集或搜集不完整已成为普遍现象。在现场查看时当事人或法官不陪同现场查看或即便陪同而不愿在现场查看表上签字确认已成为常例。 3.制定估价作业方案阶段：估价人员进场现场查看后，在制定作业方案时常发现估价范围不明确、产权登记与实际面积不符、房屋登记用途与土地登记用途不一致、权属资料与实物不能一一对应、产权不清等。由于当事人的不配合、消极态度，以致估价人员很难开展鉴定对象档案查询，以及面积测绘等基本事项工作。

司法部颁司法鉴定技术规范一览表

司法部颁司法鉴定技术规范一览表 序号名称编号生效日期 第一批(共25种) 1、文书鉴定通用规范SF/Z JD0201001-20102010年4月7日 2、笔迹鉴定规范SF/Z JD0201002-20102010年4月7日 3、印章印文鉴定规范SF/Z JD0201003-20102010年4月7日 4、印刷文件鉴定规范SF/Z JD0201004-20102010年4月7日 5、篡改（污损）文件鉴定规范SF/Z JD0201005-20102010年4月7日 6、特种文件鉴定规范SF/Z JD0201006-20102010年4月7日 7、朱墨时序鉴定规范SF/Z JD0201007-20102010年4月7日 8、文件材料鉴定规范SF/Z JD0201008-20102010年4月7日 9、油漆鉴定规范SF/Z JD0203001-20102010年4月7日 10、声像资料鉴定通用规范SF/Z JD0300001-20102010年4月7日 11、录音资料鉴定规范SF/Z JD0301001-20102010年4月7日 12、录像资料鉴定规范SF/Z JD0304001-20102010年4月7日 13、亲权鉴定技术规范SF/Z JD0105001-20102010年4月7日 14、男子性功能障碍法医学鉴定规范SF/Z JD0103002-20102010年4月7日 15、听力障碍法医学鉴定规范SF/Z JD0103001-20102010年4月7日 16、道路交通事故涉案者交通行为方式鉴定SF/Z JD0101001-20102010年4月7日 17、血液中乙醇的测定顶空气相色谱法SF/Z JD0107001-20102010年4月7日 18、血液中氰化物的测定气相色谱法SF/Z JD0107002-20102010年4月7日 19、血液、尿液中毒鼠强测定气相色谱法SF/Z JD0107003-20102010年4月7日 20、生物检材中苯丙胺类兴奋剂、度冷丁和氯胺酮SF/Z JD0107004-20102010年4月7日

司法鉴定报告书模板

XXX）法医临床司法鉴定所 对XXX伤残鉴定意见书 XX法］20XX ］临鉴字第XX号一、基本情况 委托人：XXXXXXXXX 委托鉴定事项：对XXX进行伤残程度评定 受理日期：20XX年X月XX日 鉴定材料：1、XXXXXXXX委托书1份 2 、XXXXX人民医院住院病历复印件1份 3 、DR CT MRI 片共XX张 4 、XXXXX身份证复印件1份 在场人员：XXX XXX XXX XXX 鉴定地点：XXXXXXXXXX 鉴定日期：20XX年XX月XX日 被鉴定人：XXX男、汉族、出生年月：19XX年XX月XX日 现住址：河南省XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX 二、检案摘要 根据送检材料及委托书记载：20XX年X月XX日被鉴定人XXX因交通事故受伤，伤后到XXXX人民医院住院治疗。

20XX 年X月XX日我所接受XXXXXXXXX委托对XXX进行伤残等级鉴定，X月XX日对其进行活体检查。 三、检验过程 1、查阅XXXX人民医院住院病历（号：152342）记载： 入院日期：2013年6月30日 主诉：外伤后头痛头晕并双下肢疼痛2小时 体格、专科检查摘要：T：36.3 C, P：86次/分，R: 19次/分, BP: 100/60mmH;神志清，精神差，左枕部肿胀、压痛；胸廓无畸形、压痛；左小腿中段及右股部中上段肿胀、压痛，可触及骨擦感；左手背有一约9cm长纵形裂口，部分深达骨膜，皮肤挤皮下组织向两侧潜行剥离，宽约4cm,左腕部背侧约6X 5cm大小范围内有多条不规则裂口，皮缘不整，部分伤口深达骨膜，皮肤与皮下组织有剥离，皮瓣厚薄不均，皮肤有部分缺失，创面污染重，有玻璃碎块及沙粒残留，手指活动尚好；四肢肌力、肌张力正常。头颅SCT 1、枕骨左侧骨折；2、蛛网膜下腔出血；3、左枕部头皮损伤。X线片：右侧胫腓骨骨折、左侧股骨骨折。 入院诊断：1、急性闭合性颅脑损伤：①脑挫裂伤；②蛛网膜下腔出血；③枕骨骨折；④左枕部头皮挫伤；2、右侧胫腓骨骨折；3、左侧股骨骨折；4、左手背皮肤撕脱伤；5、左腕部挫裂伤。 诊疗经过：入院后完善相关检查，左手及左腕部伤口给予清创缝合，抗生素应用，术前检查无手术禁忌症后在麻醉下行“左股骨骨折切开复位髓内钉内固定术、右胫骨骨折切开复位外固定架固定术” 术后预

司法部、国家认证认可监督管理委员会关于开展司法鉴定机构认证认

司法部、国家认证认可监督管理委员会关于开展司法鉴定机 构认证认可试点工作的通知 【法规类别】审判机关 【发布部门】司法部国家认证认可监督管理委员会 【发布日期】2008.07.25 【实施日期】2008.07.25 【时效性】现行有效 【效力级别】XE0303 司法部、国家认证认可监督管理委员会关于开展司法鉴定机构认证认可试点工作的通知 各省、自治区、直辖市司法厅（局），质量技术监督局： 根据《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》（以下简称《决定》）和《中华人民共和国认证认可条例》等法律法规的规定，在深入调研论证的基础上，司法部、中国国家认证认可监督管理委员会（以下简称“国家认监委”）决定，共同推进司法鉴定机构的资质认定和认可工作（以下简称“司法鉴定机构认证认可工作”）。鉴于司法鉴定领域的认证认可在国内外均缺乏可以借鉴的成熟经验，需要逐步积累和总结经验，决定先期在部分省（市）开展试点。现将有关事项通知如下： 一、充分认识司法鉴定机构认证认可工作的重要意义 司法鉴定质量是司法鉴定工作的生命线，直接关系到诉讼中案件事实的认定，关系到司法公正的实现和人民群众合法权益的保护。《决定》实施以来，经过几年的努力，司法

鉴定机构的技术条件逐步改善，技术能力不断增强，司法鉴定行业开始走上规范化、法制化和科学化的发展轨道。但从总体上看，司法鉴定的能力和水平与司法机关和人民群众的鉴定需求相比，还存在一定的差距，必须采取措施，切实提升司法鉴定质量，维护司法鉴定的公信力和权威性。 认证认可是质量管理和质量保证的重要手段。司法鉴定机构根据认证认可的要求，建立并运行质量管理体系，对影响鉴定质量的所有因素进行全过程、全方位的有效控制和管理，使所有鉴定活动有章可循、有据可查，全面提升司法鉴定机构的技术能力和管理水平，从而确保司法鉴定“行为公正、程序规范、方法科学、数据准确、结论可靠”，为司法活动的顺利进行提供技术保障和专业化服务。 司法行政机关作为司法鉴定登记管理机关，国家认监委作为实验室和检查机构资质的管理机关，依法共同推进司法鉴定认证认可工作，不仅是履行法定职责，依法行政的必然要求，也是促进司法鉴定行业健康顺利发展的必要途径；不仅是实现司法鉴定科学管理的有力举措，也是共同实施认证认可的有益探索。在部署和开展司法鉴定机构认证认可工作中，既要考虑司法鉴定行业发展的现状、各地区发展不平衡的实际，更要从规范鉴定活动，完善鉴定制度，保障鉴定质量的目的出发，切实加强质量管理，依法将认证认可的结果作为司法鉴定机构准入和执业过程中保持准入条件的重要依据，做到规范一批，做强一批，淘汰一批，有力推进司法鉴定的规范化、法制化和科学化建设，促进司法鉴定行业又好又快地发展。 二、试点工作的主要内容 （一）试点地区和时间。本次试点工作在北京、江苏、浙江、山东、四川、重庆等6个省（市）进行。自2008年10月1日起，试点期限为2年。鼓励其他有条件的省（区、市）按照试点要求同步进行。 （二）试点要求。试点期内，在试点地区已经从事或者拟申请从事法医类、物证类和声

司法会计鉴定报告模板

××市人民法院 司法会计鉴定报告书 xx审鉴字（2009）0000 号 司法鉴定机构：xx有限责任会计师事务所 报告日期：××年××月××日

司法会计鉴定报告书 宏昌天圆审鉴字（2010）第号 Xxx人民法院： 新疆宏昌天圆有限责任会计师事务所（以下简称“本所”）接受贵院委托，根据贵院xx年xx月xx日对本所的委托鉴定函中委托事项内容，按照中国注册会计师执业准则和司法会计鉴定的相关规定，对贵院审理的xxx纠纷一案，在原告和被告提供的相关鉴定资料基础上进行司法会计鉴定。原告和被告应对提供本所的相关鉴定证据的真实性、合法性、完整性负责。本所的责任是根据委托鉴定事项，对鉴定证据发表司法会计鉴定意见。 现将鉴定情况报告如下： 一、委托方及委托日期 1、委托方：xxx人民法院 2、委托日期：xx年xx月xx日 二、委托鉴定事项 1、 2、 3、 4、 注：与法院委托鉴定书委托鉴定内容一致； 三、委托鉴定送鉴的相关资料 （一）原告送鉴的相关资料： 注：资料比较多可概括叙述提供资料的名称，资料少可详细叙述提供资料的名称 （二）被告提供证据资料 注：资料比较多可概括叙述提供资料的名称，资料少可详细叙述提供资料的名称 四、鉴定依据 1、行为依据：

Xx人民法院年月日《xx人民法院委托鉴定函》； 1、法律法规依据： （1）中华人民共和国会计法； （2）中华人民共和国注册会计师法； （3）中华人民共和国公司法； （4）中国注册会计师执业准则； （5）司法部《司法鉴定程序通则》（试行）； （6）财政部《企业会计准则》、《企业会计制度》、《小企业会计制度》。 3、资料依据： （1）原告提供的资料 （2）被告提供的资料 五、鉴定原则 本次鉴定恪守独立、客观、公正、科学的工作原则，本所及参加此次会计鉴定的全体人员依据国家颁布的企业会计准则与相关会计制度和中国注册会计师执业准则及司法部《司法鉴定程序通则（试行）》的规定进行操作，不受被鉴定各方当事人利益的影响，与被鉴定各方当事人没有任何利害关系。 六、鉴定过程 （本段描述鉴定过程，主要包括得出鉴定结论而已执行的主要鉴定程序） 七、鉴定结论 1、根据原告、被告提供的证据，审计查明并经原告、被告确认： 注：叙述鉴定结论 2、根据原告、被告提供的证据，审计查明原告确认： 注：叙述鉴定结论 3、根据原告、被告提供的证据，审计查明被告确认： 注：叙述鉴定结论 八、特别事项说明 1、无法认定事项的理由； 2、提请使用人注意的事项；

司法鉴定中心年度计划模板

( 工作计划 ) 单位：_________________________ 姓名：_________________________ 日期：_________________________ 精品文档 / Word文档 / 文字可改 司法鉴定中心年度计划模板Annual plan template of Forensic Authentication Center

司法鉴定中心年度计划模板 按照xxx司法厅的相关要求，我司法鉴定中心坚持以“三大类”司法鉴定为基础，以提高司法鉴定质量为重点，加强本司法鉴定中心内部的管理，提高司法鉴定管理水平和鉴定能力，为司法审判工作提供优质服务，特制订以下工作计划： 一、在现有鉴定项目的基础上开展新的法医鉴定项目。 我司法鉴定中心目前已开展伤情鉴定、伤残鉴定以及三期鉴定等法医临床学鉴定项目，损伤程度（伤情）鉴定多见于故意伤害案中，涉及刑事案件的定罪量刑、民事赔偿和治安行政处罚。人体损伤伤残等级的鉴定主要用于确定各类民事案件或纠纷中的赔偿，对刑事案件的量刑也具有一定的参考作用。休息、护理、营养期限三期鉴定也是涉及赔偿额重要的鉴定。我鉴定中心的鉴定结果已经被广泛用作处理各类民事纠纷的依据。为了拓展业务范围，我司法鉴

定中心拟在现有鉴定项目的基础上开展以下法医鉴定项目： 1、逐步开展法医病理学尸体解剖项目。法医病理学尸体解剖是法医病理学司法鉴定的主要项目，也是常见的鉴定之一，法医尸体剖验检查可帮助解决民事（事故、灾害、疾病等）以及刑事（伤害、谋杀、投毒等）案件中所涉及的死因、死亡方式、致伤方式、死亡时间、致伤物推断等诸多问题。因此，通过尸体解剖可为破案提供线索为审判提供证据。 2、逐步开展法医物证学亲子鉴定项目。常见于上户口中的出生证办理等，相关法律规定新生儿出生超过一年以上需要办理《出生医学证明》的，除基本相关资料外，还必须提供亲子鉴定证明。因此，法医物证学亲子鉴定是目前最常见的法医司法鉴定项目之一，它可以为确定亲缘关系提供可靠的科学证据。 3、逐步开展法医毒物分析酒精浓度测定项目。法医毒物分析酒精浓度测定主要用于交警处理交通治安案件，是交警判断是否酒驾的主要依据，也是法医鉴定的常见项目之一，开展该项目科为交警提供大量处理酒驾案件的证据，因此，开展该项业务是必然的。

房地产司法鉴定估价报告

房地产司法鉴定估价报告 估价报告编号：宜佳房估字[2017]第02070号 估价项目名称：石达梅位于宜昌市西陵一路2-2-145号（美岸长堤小区）、曹晓龙位于宜昌市西陵一路8号（现代城市广场）、曹必泗位于宜昌 市西陵一路50号（新世纪广场）、宜昌鑫宏房地产开发有限公司 位于宜昌市夷陵区小溪塔街办夷兴大道94号、曹必泗位于宜昌 市夷陵区小溪塔街办无石山庄小区、曹必泗位于宜昌市解放路 52号A座901室等地的共十宗房地产市场价值评估 估价委托人：宜昌市夷陵区人民法院 房地产估价机构：宜昌佳信房地产估价有限公司 注册房地产估价师：胡庆平（注册号：4220130021） 熊玉华（注册号：4220070016） 估价报告出具日期：2017年9月19日

致估价委托人函 宜昌市夷陵区人民法院： 受贵院委托，我们对石达梅等分别位于宜昌市西陵一路2-2-145号“美岸长堤小区”等地的共十宗房地产（以下简称“估价对象”）的市场价值进行了估价，估价情况及估价结果如下： 【估价目的】确定房地产市场价值，为估价委托人宜昌市夷陵区人民法院处置申请执行人李元与被执行人中外华诚城市建设有限公司湖北分公司、中外华诚城市建设有限公司、易万寿、周文红、宜昌市九鼎投资担保有限公司、曹必泗、石达梅、曹晓龙、宜昌鑫宏房地产开发有限公司金融借款合同纠纷案涉案房地产提供价格参考依据。 【估价对象】估价对象为石达梅等分别位于宜昌市西陵一路2-2-145号“美岸长堤小区”等地的共十宗房地产，详见表1。 表1：估价对象界定表 【价值时点】2017年8月3日。 【价值类型】房地产市场价值。 【估价方法】比较法、收益法。 【估价结果】在整个估价过程中，我们秉着独立、客观、公正、合法的工作原则，在对估价对象进行了实地勘察、广泛收集相关资料，遵循科学的评估程序，依据有关法律法规，并结合估价目的、委估房地产特点、目前的房地产市场行情、供求关系状况，采用适合的估价方法，通过认真测算，确定估价对

司法鉴定报告书模板

XXXX法医临床司法鉴定所 对xxx伤残鉴定意见书 XX法［20xx］临鉴字第xx号 一、基本情况 委托人：XXXXXXXXX 委托鉴定事项：对XXX进行伤残程度评定 受理日期：20XX年X月XX日 鉴定材料：1、XXXXXXXXX委托书1份 2、XXXXXX人民医院住院病历复印件1份 3、DR、CT、MRI片共XX张 4、XXXXXX身份证复印件1份 在场人员：XXX XXX XXX XXX 鉴定地点：XXXXXXXXXX 鉴定日期：20XX年XX月XX日 被鉴定人：XXX、男、汉族、出生年月：19XX年XX月XX日 现住址：河南省XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX 二、检案摘要 根据送检材料及委托书记载：20XX年X月XX日被鉴定人XXX因 交通事故受伤，伤后到XXXX人民医院住院治疗。

20XX年X月XX日我所接受XXXXXXXXXXX委托对XXX进行伤残等级鉴定，X月XX日对其进行活体检查。 三、检验过程 1、查阅XXXX人民医院住院病历（号：152342）记载： 入院日期：2013年6月30日 主诉：外伤后头痛头晕并双下肢疼痛2小时 体格、专科检查摘要：T：36.3℃，P：86次／分，R：19次／分，BP：100／60mmHg；神志清，精神差，左枕部肿胀、压痛；胸廓无畸形、压痛；左小腿中段及右股部中上段肿胀、压痛，可触及骨擦感；左手背有一约9cm长纵形裂口，部分深达骨膜，皮肤挤皮下组织向两侧潜行剥离，宽约4cm，左腕部背侧约6×5cm大小范围内有多条不规则裂口，皮缘不整，部分伤口深达骨膜，皮肤与皮下组织有剥离，皮瓣厚薄不均，皮肤有部分缺失，创面污染重，有玻璃碎块及沙粒残留，手指活动尚好；四肢肌力、肌张力正常。头颅SCT：1、枕骨左侧骨折；2、蛛网膜下腔出血；3、左枕部头皮损伤。X线片：右侧胫腓骨骨折、左侧股骨骨折。 入院诊断：1、急性闭合性颅脑损伤：①脑挫裂伤；②蛛网膜下腔出血；③枕骨骨折；④左枕部头皮挫伤；2、右侧胫腓骨骨折；3、左侧股骨骨折；4、左手背皮肤撕脱伤；5、左腕部挫裂伤。 诊疗经过：入院后完善相关检查，左手及左腕部伤口给予清创缝合，抗生素应用，术前检查无手术禁忌症后在麻醉下行“左股骨骨折切开复位髓内钉内固定术、右胫骨骨折切开复位外固定架固定术