房地产开发与经营期末复习重点

房地产开发与经营期末

复习重点

公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-

第一章绪论第一节房地产开发与经营及其特点

一、房地产开发与经营的基本含义

1、房地产开发（P1）

狭义：在依据国家法律获得了国有土地的使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计、建造、施工等开发活动。

二、房地产开发与经营的特点（P3）

1.难度较大

2.风险较大

3.政策性强

第二节房地产开发与经营形式和内容

一、房地产开发的形式与内容（P4）

1、按开发时间不同，分为初次开发和再次开发

2、按开发内容不同，分为外延式开发和内涵式开发

3、按开发规模不同，分为单项开发和综合开发

二、房地产经营的形式与内容

1、按经营对象的相对差异，划分为地产经营和房产经营

2、按经营规模和经营方式，划分为专项经营、综合经营、集团经营、跨国经营

3、按活动发生的不同过程，划分为房地产开发经营、房地产流通经营、房地产消费和使用经营

第二章经营理论和策略

第一节房地产开发与经营理论概述

三、消费者市场购买行为理论（P14）

*消费者市场：所有为了个人消费而购买物品或服务的团体或个人构成的市场。

1.消费者购买动机

a.本能动机：原始动机，由本能需要产生

b.心理动机：通过各种心理活动而形成

2.购买决策过程

消费者需求产生→寻找、搜集有关信息作为购买依据→分析、整理、比较，选出最满足需求的产品→购买阶段→买后评判

3.消费者购买行为分析

主要解决何时购买、何处购买、由谁购买、如何购买等问题。

第二节房地产开发与经营策略分析

二、房地产市场开发策略（P17）

a.开发由本地化向跨区域发展

b.开发从品质向品牌跨越

c.纯住宅开发向商用物业拓展

d.诚信开发地产争雄楼市

e.开发健康住宅风声水起

三、不同时期房地产价格策略（P19）

1.房地产产品进入期

2.房地产产品成长期

3.房地产产品成熟期

4.房地产产品衰退期

第三章房地产企业

第一节房地产企业概述

一、房地产企业的概念与特征（P29）

1.概念：从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询和物业服务，实现自身经济价值的经济组织。

2.特征：

a.房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性

b.土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全垄断性

c.房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势

二、房地产企业的类型(P30)

1.按照企业功能分

a.房地产开发企业

1)概念：房地产开发企业是依法设立的，以盈利为目的，从事房地产开发和经营的具有企业法人资格的经济实体。大致有专营和兼营两种类型。

2)暗照开发经营对象，可分为专门从事土地和城市基础设施开发的企业、专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地产企业、房地产综合开发经营企业。

b.房地产中介服务企业

1)概念：房地产中介服务企业是指在房地产投资、开发、销售、交易、消费等环节中，从事服务性经营活动的、具有法人资格的经济实体。包括房地产咨询、房地产估价、房地产经纪三类。

c.物业管理企业

1)概念：依法成立、具备房地产物业管理资质，依据物业服务合同从事物业管理服务相关活动的经济实体。

2.按照企业所有制性质分

a.城镇集体所有制房地产企业

b.国有独资企业、股份有限公司和有限责任公司

c.合伙制房地产企业

d.中外合资、中外合作、外资房地产企业

第四章房地产项目及项目定位

第一节土地储备和一级开发项目(P56)

一、土地储备和一级开发项目的含义

土地储备和一级开发（简称土地储备开发），是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。由于实施土地储备和一级开发而产生的房地产项目即为土地储备项目。

第二节房地产综合开发项目

二、住宅房地产开发项目(P62)

（一）普通商品住房项目

（二）限价商品房项目

（三）经济适用房项目

（四）廉租房项目

（五）别墅项目

（六）旅游住宅地产项目

三、商用房地产开发项目（P63）

*广义：指各种非生产性、非居住性物业。

（一）写字楼房地产项目

（二）酒店式公寓类开发项目

（三）旅游房地产项目

（四）商业用房项目

四、工业房地产开发项目（P65）

（一）工业园区开发模式

（二）主体企业引导模式

（三）工业地产商模式

（四）综合运作模式

第四节房地产项目定位

一、房地产项目定位的含义（P72）

房地产项目定位，指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，并在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品市场定位的过程。

三、房地产项目定位的基本流程（P74）

市场调查→分析土地条件→分析和确定客户群→产品定位→租售价格定位→成本与费用测算→预测租售收入和租售进度→经济评价→确定最后方案

第六章房地产市场调研

第一节房地产市场调研概述

一、房地产市场调研的含义（P110）

房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录、分析，进而对房地产市场进行研究和预测，并最终为营销决策服务的专业方法。

三、房地产市场调研的内容（P112看书）

（一）市场宏观环境状况

（二）城市房地产市场概况

（三）消费者行为与市场需求容量调研

（四）项目所在区域环境状况调研

（五）项目基本情况调研

第七章房地产开发项目可行性研究

第一节房地产可行性研究概述

一、房地产可行性研究的概念和作用

（一）房地产可行性研究（P131）

概念：在房地产项目投资决策前，通过对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目法律上是否合规、技术上是否可行、经济上是否合理，进而对多个方案进行优选的过程。（三）房地产可行性研究的作用（P132）

1.可行性研究是投资决策的重要依据。

2.可行性研究是项目审批的依据。

3.可行性研究是项目资金筹措的依据。

4.可行性研究是编制设计任务书的依据。

5.可行性研究是开发商与各方签订合同的依据。

二、房地产可行性研究的内容和步骤

（一）房地产可行性研究的基本内容（P133）

1.项目概况

2.市场分析和需求预测

3.规划方案的优选

4.开发进度安排

5.项目投资估算

6.资金的筹集方案和筹资成本估算

7.财务评价

8.风险分析

9.国民经济评价

10.结论

第二节房地产项目的财务状况分析（P136，看书★）

第三节房地产项目的风险承受能力分析

二、房地产项目风险分析方法

（三）敏感性分析（P148）

2.敏感性分析的步骤

(1)选择要分析的不确定性因素。

(2)选定分析所用的评价指标。

(3)计算不确定性因素变动引起的评价指标的变动情况。

(4)判定敏感性因素。

(5)提出控制敏感性因素的建议。

第八章房地产融资

第一节房地产融资概论

一、房地产融资的概念（P166）

房地产融资是指房地产企业和房地产项目直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。

三、房地产融资的特点（P170）

1.融资规模大

2.偿还期较长

3.资金缺乏流动性

4.高风险、高收益

第二节房地产融资的资金来源（P170，看书★）

第十章房地产市场营销

第一节房地产市场营销概述

一、房地产市场营销的概念

房地产市场营销，是指通过交易过程满足顾客对房屋或土地需求的一种综合性营销活动，也是土地或房屋转换成现金的流通过程。

二、房地产市场营销的基本理论(P220，看书★)

重点：4P、4C、4R理论

第二节房地产市场营销策略

一、品牌营销策略

（二）品牌营销策略的实施（P227）

1.精准的市场定位是房地产品牌营销的基础

2.卓越的质量体系是创建知名品牌的保证

3.以良好的社会形象树品牌

4.以优秀的品质树品牌

5.以创新精神树品牌

6.以优秀的企业文化树品牌

第三节房地产市场营销运作

一、房地产市场细分与销售渠道的选择

（一）房地产市场细分的概念(P233)

房地产市场细分，是指人们在目标市场营销观念的指导下，依据消费者的需求、欲望、购买行为、购买习惯，将房地产市场整体划分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费者群的的市场分类过程，其中每个消费者群即为一细分市场。（三）房地产消费渠道的选择(P234，看书)

1.选择销售渠道的主要因素

a.商品房因素

b.市场因素

c.企业本身因素

d.国家政策、法令因素

2.选择销售渠道的策略

a.直接渠道和间接渠道

b.短渠道和长渠道

c.宽渠道和窄渠道

三、房地产广告策划

（一）房地产广告的类型（P238，看书★）

1.根据广告目的，可分为软广告和硬广告

2.根据广告传达内容范围的大小，可分为单一卖点型、若干卖点型、综合传达型（三）房地产广告策划内容（P240，看书★）

广告目标、市场分析、广告策略、广告计划、广告效果测定

第十一章房地产交易

第一节房地产交易概述

一、房地产交易的概念及形式（P251）

房地产交易是指以房地产为商品进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称，其实质是房地产权利的交易。

二、房地产交易的特性及原则（P252）

（一）房地产交易的特性

1.标的物位置的固定性

2.房地合一的特性

3.房地产交易标的价值金额大、专业性强

4.房地产交易标的供给的稀缺性

5.房地产交易中原房地产设定的权利义务具有承接性

（二）房地产交易的原则

1.及时登记原则

2.房地连动原则

3.交易价格遵循国家政策原则

4.交易房地产原设定的权利和义务随交易同时转移的原则

第三节房地产买卖

三、房地产买卖价格的特殊性（P263，看书）

1.位置对价格起着决定作用

2.不能完全依成本定价

3.房地产价格的趋升性

4.房地产价格的垄断性

第五节房地产抵押

一、房地产抵押的概念（P271）

房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

五、房地产抵押的受偿（P274,看书★）

房地产开发有限公司上半年工作总结及今后工作设想

房地产开发有限公司上半年工作总结及今后工作设 想 一、1-5月份工作概况在上级领导的支持帮助下，在广大员工的共同努力下，总公司1-5月份各项工作开展顺利，公司经济稳步、健康地发展。首先，谈一下公司的生产状况1-5月份，镇办企业总收入为7245万元，工业总产值为3267万元；利润总额为634万元。1-5月份，村办企业总收为107711万元；工业总产值为55849万元；利润总额为17563万元。1-5月份，镇、村办企业营业总收为114956万元，完成区计划任务317780万元的36.17%，完成镇计划任务324998万元的35.37%；工业总产值为59116万元，完成区计划任务的123030万元的48.05%，完成镇计划任务的45.59%；利润总额为18197万元；完成区计划任务51690万元的35.20%；镇计划任务53319万元的34.13%。其次，谈一下1-4月份公司各线的具体工作情况。总公司牢牢抓住经济建设这项中心，集中力量解决面临的各种焦点问题。主要完成了以下主要工作：通过班子成员认真研究，广大员工的积极参与，制订出了《XX年总公司经营考核方案》及《总公司管理制度》，为规范员工的行为，发挥员工的潜能，提供了保障；对班子成员的职权范围作了较为明确规定，从而为公司领导决策，提供了制度保障。有利于领导决策的科学化、规范化；进一步抓好房地产开发工作，由于房地产开发手续的繁杂，周期长、

专业性强的特点，原来同一些合作方合作开发房产项目出现了新的问题，例如：东圃广场项目由于原来合同约定不明确，造成合同履行发生争议，为了尽快实现合作目的，经过双方努力最后达成了新的《补充协议》，为明确双方权利义务，及时、正确履行合同提供了保证；将公司合同期满后的有关物业及时处理，例如：将骏美、和光厂的厂房出租了出去，将有关的制衣设备通过招标形式转让了出去，这实现了公司资源的有效利用。以上工作的开展，保证了公司各项重点工作的完成，保证了公司经济稳步地发展。再次，谈一下广大职工密切关心的体制改革问题首先要明确，体制改革是时代发展的必然，是市场竞争环境下集体企业参与市场竞争的必经之路，体制改革是关系到公司的前途与命运，关系到广大职工切身利益的大事。因此，抓好该项工作是我们义不容辞的事。去年，我们就体制改革做了许多基础性的工作，现在体制改革已经到了攻坚阶段，总公司要做到资产评估，股权量化，股东登记，公司营业执照的申领等一系列工作，但是由于政策性的原因，体制改革的方式可能会发生一些变动。但是无论如何，我们都会想方设法加快体制改革的步伐，为公司向“产权明晰，责权明确，管理科学”的现代企业制度过渡。二、公司现在存在的问题：因政企分开的要求，总公司部份领导调回镇政府造成了权力“真空”，新领导班子成员未及时补全，造成某些工作未能协调好。公司的体制改革，

房地产开发与经营模拟试题附答案

房地产开发与经营模拟试题 一、单选题 1．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ B ）。A.1000万元 B.2000万元 Ｃ.3000万元Ｄ.4000万元 2．下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（ D ） A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让 3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为（ D ）。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 4．房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为（ B ） A 租金收缴计划完成率 B租金收缴率 C欠租户发生率 D陈欠租金收缴率 5．（ A ）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 A．土地使用权的出让 B.土地使用权的转让 C.土地使用权划拨Ｄ.土地使用权赠与 6．对预测中高收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（ B ） A 额定需求预测法 B 有效需求预测法 C线性回归需求预测法 D假定需求预测法 7．已知某房地产今年的销售成本为3315万元，存货平均余额为411万元，那么

存货周转天数为（ B ） A 8.07 B 44.61 Ｃ20 Ｄ30 8．按房地产市场的规范程度划分，可以把房地产市场分为（ C ）。 A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场 B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场 C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场?? D、销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等 9．下列房地产交易活动处于房地产二级市场的是（ C ） A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让 10．在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是 （ A ）。 A 协议出让 B招标出让Ｃ拍卖出让Ｄ投标出让 11．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中工业用地最高出让年限为( C )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 12．实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（ A ） A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴率 13．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ C ）。 A 4000万元 B3000万元Ｃ2000万元Ｄ2500万元 14．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个

房地产开发与经营08262重点速记

广东省高等教育自学考试 《房地产开发与经营》（课程代码：08262）课本重点内容 第1章房地产开发与经营概述 1.1房地产业及其在国民经济中的地位和作用 特性：固定个别、使用长期、投资大、保值增值、价格易受周围环境影响分类：用途居商、形态中边、开发程度生毛地、权属国集、经营内容房屋服务 1.2房地产开发概述 特征：综合、长期、地域、风险性 开发形式：按对象（土地、房屋、综合开发）规模（单项、成片）区域性质（旧城改造、新区开发）主要参与者：开发企业、政府有关部门、承包商、金融和中介机构 投资决策分析阶段：提出开发设想、项目可行性研究前期准备工作阶段：为开工建设做好准备，包括集体土地征收、获得土地使用权、国有土地上房屋征收，勘察设计，资金筹措，三（七）通一平，工程招标等一系列工作。 土地使用权取得途径：出让、转让、划拨土地使用权出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议 建设实施阶段：组织施工、工程监理和竣工验收工作 租售及物业管理阶段：竣工验收后，通过房屋租售和物业管理，回收投资，实现利润。 1.3房地产经营概述 土地经营途径：通过土地使用权出让获得土地收益、通过税费方式在土地使用权转让、出租及抵押中获得收益、实行土地年租制 房产经营主要方式：出售（现房和预期房）、出租（普通和高档）、抵押 第2章房地产开发市场调查与细分 2.1房地产市场调查概述 调查特点：内容广泛、针对性很强、方法多样、一定局限性调查作用：增强市场竞争能力、满足市场需求、使营销决策有针对性、超前性房地产市场调查的程序：确定调查目的→初步调查→调查设计→现场调查→资料整理、统计和分析→撰写和提交调查报告 房地产市场调查内容：环境、需求、供给、营销活动调查 2.2房地产市场调查的方法 调查方法分类：按对象（普查、重点、抽样）按方法（访问、观察、实验） 房地产调查资料收集内容：基础、土地使用法规、项目基地现状、交通流量、人文社会经济、公共设施、商圈、房地产市场景气、销售、竞争项目、租金资料等 收集途径：房地产消费者或居民、中间商、销售广告、交易促销活动，交易双方当事人、各类二手资料房地产市场细分概念：从消费者需求差别出发，以消费者需求为立足点，根据购买行为差异性，把市场划分为类似的若干不同购买群体，使企业从中认得目标市场的过程和策略。这一过程和策略在房地产市场营销的具体应用。。。 2.3房地产市场细分 细分原则：可测量、进入、盈利、行性细分依据：地理、人口、心理、行为 细分方法：单维因素、三维因素、多维因素法 第3章房地产开发项目策划 3.1房地产开发项目策划概述

精选房地产开发项目工作总结范文

精选房地产开发项目工作总结范文 XX年即将过去了，转眼间又将跨过一个年度之坎，回首这一年，内心不禁感慨万千，XX年，虽没有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺。非常感谢相关领导给我这个成长的平台，令我在工作中不断的学习、不断的进步，慢慢的提升自身的素质与才能。回首这一年，我走过人生很重要的一个阶段，使我懂得了很多，领导给予了我很多的支持与关爱，在此我向相关领导及各位同事表示最衷心的感谢，有你们的协助才能使我在工作中更加的得心应手，也因为有你们的帮助，才能令到公司的发展更上一个台阶。 XX年本人主管的部门是工程技术部，绝大部分精力用在了项目的工作上，工作范围广、任务重、责任大。较好地履行了作为行政职务和作为专业技术职务的职责，发挥了领导管理和组织协调能力，调动了广大员工的工作积极性，较好地完成了所主管的全年工作任务。 现就本人一年中所主管的工作总结汇报如下： 一、生产任务完成情况： 2、在项目的建设中深刻的体会到一个国有企业下的子公司要在现有的市场经济制度下生存并发展，我们还有很多东西要学习、要改变，在公司成立十个月来，工程技术部门

也肩负的巨大的挑战，此项目是公司的成长项目也是形象项目，我们部门在施工中必须要更加努力和细心，具体心得如下： 第一步：思想观念改变： 国有企业有其特定的生存环境，有其独特事务处理方式，但是对于我们部门在对外的施工中还仍然保持以往的高姿态、高调子、以自己为中心的思想，那么我们将遭受到市场经济的淘汰，现行的市场经济奉行的是公平竞争和抓住机遇再加勤奋、实干，目前我们正一步步走向这个区域，我们就要意识到在这个区域生存的条件是什么?该怎么样去做才能生存，不能再依赖于以往的旧思想、旧观念、旧的模式去衡量我们现在新的生存环境，我们必须要有这样的思想转变，只有转变了这种观念和思想我们才会有更好的发挥空间，通过项目二年多的现场施工管理我们也认识到了思想转变的盲目和空白，因此下一个工程开始之前，我们就要先给自己的思想定一个位置，这也是我们部门在逐步努力向前转变的第一步。 第二步：管理模式改变 俗话说：国有国法，家有家规。我们工程部门的来说，管理的好与坏直接影响到公司的经济利益。在此项目中仍然存在老管理模式，与此同时新的管理模式的加入也在逐步取

房地产开发与经营课程教学大纲

《房地产开发与经营》课程教学大纲 课程名称（中文）：房地产开发与经营 课程名称（英文）：Real estate development and operation 课程编码：GL052120 开课学期： 学时数、学分数： 40学时 2.5学分适用专业：房地产经营管理、其他管理类专业先修课程、后续课程：经济学、工程经济学、建筑学、房地产市场 一、教学目的与任务 本课程是工商管理专业（房地产开发经营方向）的一门专业必修课，亦是其他各类管理专业的专业课；并可以作为从事房地产开发、经营专业人员以及房地产行政管理部门专业人员应该掌握与必备的一门重要课程。课程任务在于指导学生全面了解和掌握房地产开发与经营的基本理论和基本规律，掌握房地产开发和经营的基本方法，为将来解决实际问题奠定基础。 通过该课程的学习，使学生掌握房地产开发和经营的基本理论和方法，掌握房地产综合开发的基本程序及其效益评价，全面了解房地产开发和经营过程中相关的法律法规，并且能够运用基本原理和方法分析和解决实际问题。 二、教学内容与基本要求 第一章绪论 教学要求： 本章讲述房地产开发与经营的相关概念、内容和特点，对学科的形成、研究内容和方法也作了介绍。要求掌握房地产开发与经营的基本含义、特点，把握房地产开发与经营的形式和内容，了解该学科的研究内容和方法。 主要教学内容： 第一节房地产开发与经营及其特点 一、房地产开发与经营的基本含义 1 房地产开发 2 房地产经营 3 有关概念的讨论 二、房地产开发与经营的特点 1 房地产开发与经营难度较大 2 房地产开发与经营风险较大 3 房地产开发与经营政策性强 第二节房地产开发与经营的形式和内容

房地产开发经营与管理重点归纳

Importance for Aki ——房地产开发经营与管理第一章房地产概述 ①位置固定性②数量有限性③用途多样性④供求区域性⑤投资风险性⑥难以变现性⑦外部影响性⑧使用限制性⑨保值增值性○10大量投资性○11长期使用性 ①房地产业投资大、周期长、效益高 ②房产、地产交易的不可分割性 ③房地产业的产品保值性、增值性和地域性 ④房地产业的发展要受城镇综合因素的影响 对GDP的贡献——6-12% 对地方财政的贡献（土地出让金、房地产企业税收、向房地产企业的收费） 对相关产业的拉动——建筑业、建材、冶金、机械、电器、家具；金融、邮电通信、交通运输、商业…… 对就业的拉动——建筑装修、物业管理、中介评估…… 按投资形式划分（直接投资和间接投资） 按投资所处的环节划分（开发投资和置业投资） 按物业类型划分（居住、商业、工业、特殊） 直接投资——投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。 间接投资——将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产经营管理工作。房地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托公司（REITs）、购买、开发、管理和出售房地产资产的公司、购买住房抵押支持证券 ①投资金额巨大，回收期长 ②投资不确定因素多，风险较大

③流动性较差 ④具有保值增值性 ⑤受政府政策影响较大 ⑥依赖金融部门的支持 ⑦具有专业性 ⑧投资具有相互影响性 ①投资机会寻找 ②项目可行性研究 ③取得土地使用权 ④项目规划与合同谈判 ⑤项目建设 ⑥房地产租售 ⑦物业管理 第二章房地产企业 ①经营对象的不可移动性 ②业务形态的服务性 ③经营活动的资金和人才密集性 ④不完全竞争性。 ⑤房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势 根据建设部房地产开发企业资质管理的规定，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四等。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得超越承担业务。各资质等级的企业应达到相应的条件。 一级资质房地产开发企业承担项目的建设规模不受限制。 二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的项目。 三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积20万平方米以下的项目。 四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米以下的项目。新设立房地产开发企业视具体条件审批建设规模。

房地产开发与经营期末复习考试

房地产开发与经营复习资料 第一章 1、房地产开发基本含义 狭义概念：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。 广义概念：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切关系的开发活动均可视为整体和宏观意义上的房地产开发。 2、房地产开发与经营及其特点 1）、房地产开发与经营难度大 2）、房地产开发与经营风险大 3）、房地产开发与经营政策性强 3、房地产开发与经营程序和内容 1）、投资机会选择 2)、项目定位 3）、前期工作 4）、建设阶段 5)、租售阶段 5）、物业管理 6、房地产开发与经营流程** 第二章 2、房地产开发与经营理论概述 1)、收益（利润）最大原理 ①收益成本指标确定②项目最佳规模确定③经济收益分析方法 2)、价格确定理论 ①完全竞争市场结构企业定价②垄断竞争市场结构企业定价 ③寡头竞争市场结构企业定价④纯粹垄断型市场结构企业定价 3）、消费者市场购买行为理论 ①消费者购买动机②购买决策过程③消费者购买行为分析 3、可行性分析 1）、现金流量分析 *净现值——将投资方案在每一计算期内的资金流入和流出相抵，并计算为现值的累加和。 *净收益率|——项目净现值与投资现值之比。 *内部收益率——是净现值等于零的贴现值。 2）、损益临界分析 4、 第三章 1、房地产企业的概念 房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。

2、房地产企业的战略管理过程 1）确定企业当前的使命 2）分析外部环境 3)识别机会和威胁 4）分析企业的资源和能力 5)识别优势和劣势 6)构造战略 7)实施战略 8)评估战略 3、 4、房地产开发资质等级p44 第四章 1、房地产综合开发项目的概念 房地产综合开发项目的概念房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地（国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为。 2、房地产综合开发项目的类型 1)按开发物业类型不同，分为商业、住宅和工业地产开发项目。 2）按承担责任不同，分为自主开发和房地产合作开发。 3、房地产转让项目的含义 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。 4、 5、房地产项目定位含义 是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到合适于项目的客户群，在客户群体消费的特征基础上，机一部进行市场定位的过程。 6、房地产项目定位原则 1）符合城市规划原则2)协调发展原则3)符合市场需求原则4)利益最大化原则5）与企业发展战略一致原则 7、 7、房地产定位的主要内容 1)确立开发理念2）明确功能用途3）筛选目标客户 4)进行项目初步设计5)测算租售价格6）确定方案 8、廉租房项目概念 是指政府以租金补贴或实物配租的方式，相符合城镇居民最低生活保障标准为住房困难的家庭社会保障性质的住房。 9、酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但本质仍然是公寓。 10、工业地产与商业地产盈利模式的比较 二者盈利模式具有很大的相似性。最主要的区别在土地的投入成本，工业地产成本远小于商业地产成本。工业地产后期运营管理要求更加专业、更加复杂。 第五章p88 第六章

房地产开发与经营总结汇编

第一章绪论 第二节房地产开发与经营形式和内容 一、房地产开发的形式与内容 1.开发时间的不同：初次开发和再次开发 （1）房地产初次开发：指对尚未利用的土地进行开发和利用的过程 （2）房地产再次开发：指对已开发利用的土地或房地产项目追加投资，进行深度开发，或投资进行替代开发，转变土地用途等过程（城市开发：a.新区开发：土地用途从“非建设用地”到“建设用地”转换的过程。b.已建成区开发：对原有建设用地进行再开发的过程） 2.开发的内容不同：外延式开发和内涵式开发 （1）外延式开发：指在增加面积的条件下，开发城市近郊或远郊农地或为动用的土地，满足城市用地规模扩展需求的过程。（城市新区开发） （2）内涵式开发：在不增加面积的情况下，仅依靠增加劳动和资金投入，提高土地的容积率和土地利用率，加强土地集约利用的开发过程。（城市旧区改建、城市再开发）3.开发的规模不同：单项开发、综合开发等 （1）房地产项目的单项开发：开发规模比较小，占地不大，项目功能单一，配套设施简便的开发形式。（华南新城、祈福新村、碧桂园（单体楼）） （2）房地产项目的综合开发：指相对开发规模大，占地面积大，开发项目功能齐全的开发形式。（城市中住宅小区，住宅新区的开发都属于这种形式的开发） 二、房地产经营的形式和内容 1.经营对象的相对差异：地产经营和房产经营 （1）地产经营：a.广义的地产经营是发生在土地生产过程、流通过程及消费使用过程中所有经济活动的总称，是指利用各种方式和手段进行土地的开发利用以获取 经济收益。 b.狭义的地产经营主要指流通过程的经营活动，即地产的出让、转让、出 租、抵押等有偿流转过程，其实质是土地产权经营。 (①在我国，特定的产权制度决定了地产经营只能是试用权，而不是所有权 ②地产的经营方式只能采取使用权出让、转让、租赁和抵押等形式，不能采取买卖方 式。 ③城市地产经营：一是以土地出让为主的层次，二是以土地转让、出租及抵押为主的 层次。土地出让市场属于一级土地市场，是国家垄断型市场。主要形式有协议、招标、挂牌和拍卖。） （2）房产经营：这里强调房产交易分别是针对房、地产权的特性及在实际经营处理中的方式上的差别而提出的。房产经营的主要形式有出售、出租和抵押等。 2.经营规模和经营方式：专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等 （1）专项经营：指房地产企业只从事、或主要从事某一方面、某一环节经营业务的形式（万科） （2）综合经营：指房地产企业从事多项房地产经营业务形式。（策划开发销售一条龙）（3）集团经营：从事基础设施建设、房屋开发、工程管理、销售等（建筑材料电器都有）（4）跨国经营：目前少见，担心洗黑钱。 3.活动发生的不同过程：房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。

房地产开发与经营2017复习提纲

2017 房地产开发与经营 28898复习提纲 第一章 1. P 1 房地产开发， 是指在依据迸发取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、 房屋建设的行为。判 2. P 2 因为徒弟与房地产的直接统一性，房地产开发表现出全面系统性的特点。 选 3. P 3 房地产开发的三级划分。简答 4. P 5 房地产经营的概念 名词 5. P 6 土地的不可移动性决定了房地产交易过程中不可能有商品位置的流动。选 择 6. P 6 城市土地的使用性质、房屋的使用性质等用户不得随意更改。选择 7. P 6 一般商品经营，遵循的是市场经济下价格机制和竞争机制，市场的影响是 最主要的因素。判断 8. P 7 从需求角度看，房地产经营的需求弹性小。 判断 9. P 8 房地产综合开发经营 名词 10. P8 房地产是一种以经营为核心的经济行为。选择 11. P 10在商品经济条件下，资金是联系生产与消费环节的中枢。选择 12. P11 销售阶段是房地产开发的一个重要环节，是链接生产的消费的桥梁。 择 13. P 11 投资公司和房地产公司获利方式的不同。 简答 14. P 12 政府建设主管部门对房地产调控的方式。 简答 15. P 12 金融机构在房地产开发中的构成。 简答 16. P 14 房地产抵押人只能按期收取本息，而无使用房屋的权利。 判断 押人不能如期偿还本金和利息时， 抵押人有权处理抵押物， 并优先获得贷款的本 金和利息。 选择 17. P 15 房地产典当的含义 名词 房地产典当和房地产抵押的差异 简答 第二章 18. P20 均衡价格策略是通过经济学的攻击曲线和需求曲线指导商品定价的途 径。 选 19. P21 构成决策问题具备以下基本条件 :1.2.3.4. 简答、 20. P22 定性分析的含义 定量分析的含义 名词 21. P22 根据房地产开发环境的可控程度，可以分为确定型决策，风险性决策和 不确定决策。判断 22. P22 确定型决策的含义 选择 23. P23 风险型决策常采用的决策方法是决策树法。 选择 24. P23 风险决策的决策的基本思路是什么？ 简答 25. P24 小中取大法，最小最大后悔值法 分析题 26. P26 拟定供决策者选择的各种可能行动方案是经营决策的基础。 27. P27 理念的含义。 名词 28. P29 建筑节能在我国推广缓慢的原因。 1.2.3.4. 简答 29. P31 树立节约型房地产开发的理念的意义： 1.2. 简答 30. P31 房地产资产的含义 名词 当抵 判断

房地产开发与经营全流程沙盘模拟实训心得 - 副本

《房地产开发与经营全流程沙盘模拟》实训心得在两天时间里，公司组织开展《房地产开发与经营全流程沙盘模拟》实训。在导师的指导下，采用小组分工模式，分为总经理、财务总监、投资总监、营销总监、项目总监等多企业职位。通过学习理论知识，针对我们所学的知识，动手实践，模拟房地产公司运营，对构成公司各个组成部分进行沙盘模拟演练。 实践操作过程中，导师带领我们做了第零年的模拟，然后从第一年由我们自己完成开发运营。在团队中我担任了项目总监的角色。我的主要任务是每年年初监督及开展项目启动、规划设计及安排施工。在操作过程中，我意识到做项目管理必须要有过硬的业务知识、管理技能，以及良好的工作协调能力和严密谨慎的业务操作。 在整个房地产开发及经营过程中，从拿地开始，必须做到细心和谨慎，前期的市场研判、企业发展定位、成本测算、资金流等内容环环相扣，缺一不可，否则都有可能导致企业开发经营出现系列问题。每发生一笔经济业务的同时就得在相对应的会计科目上如实登记，做到账实相等，这也是后面计算费用、编制利润表和资产负债表的基础；每一年的年末，资产负债表是一定要做到资产=负债+所有者权益，简单地说做到收支平衡方能使企业良性发展。 通过对房地产开发与经营中的各个环节进行模拟训练，使我们结合自身所学知识，对房地产项目的开发和经营过程有了更深层次的了解，项目分析与决策的能力也有了明显的提高。而且这次培训也特别针对我国房地产行业发展历程、现状及发展前景设置了相关情景，并

进行了相应的环境和市场特征描述，使我们提升了对市场的应变、开拓、竞争策略的能力。过程中，导师还结合实际，根据所学内容，就X城市一地产进行分析测算，研究地块市场可行性分析。 实训虽然只进行了短短两天，但过程中知识及技能的实训浓缩了整整5年企业运行经历。使我们从中了解到房地产开发与运营的奥秘，结合工作实际，今后针对自身在实训中发现的不足之处及短板技能进行后续的学习强化，提高综合素质能力，积极参与到企业的发展过程中来。

房地产开发经营与管理考试真题再现

房地产开发经营与管理考试真题再现 一.单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。) 1.房地产开发商进行开发项目融资结结构安排时，通常要投入占项目总投资( )的自有资金或股本金。 A、15% B、20% C、30% D、40% 2.开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是()。 A、产品线定价 B、选择品定价 C、补充品定价 D、产品束定价 3.某综合楼总建筑面积为10000㎡，其中可出售的居住建筑面积为7000㎡，可出租的商业建筑面积为1500㎡，剩余建筑面积为附属设备等用房，该综合楼的有效面积系数为()。 A、80% B、90% C、85% D、95% 4.某开发项目的规划建设用地面积为5000㎡，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中1-4层为建筑面积相等的裙房，5-17层标准层)，则标准层每层建筑面积为( )㎡。 A、882

B、1765 C、1667 D、1538 5.某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为()。 A、1999年8月1日至2002年4月1日 B、2000年10月1日至2002年4月1日 C、1999年8月1日至2002年10月1日 D、2000年10月1日至2002年10月1日 6.动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期与设定的目标收益率之间的关系是()。 A、越大，越大 B、越小，越大 C、越大，越小 D、与无关 7.某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为()。 A、9.00% B、8.05% C、30.00% D、7.52% 8. A.规划设计条件通知书、

20xx年房地产管理工作总结

20xx年房地产管理工作总结 20xx年房地产管理工作总结 今年以来，我县房地产管理工作以改善民生为立足点，不断推进住房保障工作;以房屋征收为以强化房地产市场管理为关键点，促进全县房地产业健康发展;以小区综合治理为切入点，致力全县小区管理。 一、关注民生，多措并举，住房保障水平稳步提升 我县通过不断完善住房保障制度，实施发放租赁补贴和实物配租相结合的保障方式，逐年扩大保障范围，切实解决了逐年扩大保障范围，切实解决了一大批城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工、在城镇稳定就业的务工人员的住房困难问题，同时，积极推进城市棚户区和“城中村”改造，逐步改善了城镇居民的居住环境。 一是住房租赁补贴发放完成任务。通过发放住房租赁补贴、市场化租房的方式改善其住房条件。累计完成租赁补贴发放xx户，累计发放租赁补贴资金xx万元，受益人口xx人。 二是保障性住房项目建设进展顺利。今年，市政府下达我县保障性住房建设任务xx套，我县实际开工建设保障性住房xx套。保障性住房今年有两个项目开工分别是：老城区D区改造项目xx套，国泰路安置项目xx套，货币化安置xx套;10月20日，我县在xx大戏院公开摇号，分配670套公租房(廉租房)。 二、房屋征收工作开创新局面。 1、房屋征收工作顺利推进 近年来，按照县政府坚持“稳中求快、以快为主”的工作总基调，紧我局协助城关镇、市容局加大依法治乱、严厉打击违法建设工作力度，严格控违拆违，确保违法建房“零增长”。目前县五大片区征收指挥部共征收房屋xx户，征收面积约xx万平方米，拆除违法建设xx万平方米。建设安置区xx个，建设安置房xx万套，面积xx万平方米。

房地产开发与经营重点整理(案例分析也包括在内)

房地产开发与经营重点整理(案例分析也包括在内)作者：奚晴 1.（名）房地产是指土地以及定着在土地上的建筑物和其他附属物的总称，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。P2 2（名或选）其他附属物是指为提高房地产的使用价值和功能而建造的附属物体，包括种植在土地上的花草、树木，人工建造的假山、抽水井，埋设在地下的管线、设施等附属物体。P1 3.（选）房地产权利一般包括所有权及其衍生的使用权、租赁权、抵押权、地役权、典当权等。P2 4.（选）房地产交易的实质是房地产权利的交易行为。P2 5.（简）房地产与不动产的关系P2 概念：不动产是不能移动或者移动后会改变其原来性质、形状或失去原价值的物。不动产包括土地、地上改良物和地下矿产资源及其衍生的权利。地上改良物包括定着在土地之上的房屋、构筑物、其他附属物和树木。将不动产与房地产所包括的范围相比，不动产包括房地产、矿产、林产，而房地产是不动产的一个重要组成部分。 6.（简或选）房地产的属性 P3~4 1）房地产位置的固定性 2）房地产使用的耐久性 3）房地产的异质性 4）土地供给的稀缺性 5）房地产投资与消费的双重性 6）房地产的相互影响性 7）房地产的易受限制性 8）房地产的难以变现性 7.（选或判）特殊用途房地产（飞机场、加油站、高尔夫球场、医院、学校）P3~4

8.（名）房地产的内涵 P5 房地产是从事房地产投资、开发、运营、服务和管理活动的主体及其所进行的相关经济活动的有机结合。 9.（选或简或论）房地产在国名经济中的定位和作用P6 1）房地产业是国民经济的基础产业 房地产业在国民经济生活中有重要影响，能较大程度制约其他产业和部门发展的产业。房地产是社会经济活动的基本要素和场所，是居民消费的载体。 体现在①房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的根本保证； ②房地产业是人口素质提高的和社会全面进步的基本条件； ③房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础； ④房地产业是社会财富创造的重要源泉。 2）房地产业是国民经济的支柱产业 房地产业在国民经济中生产发展速度较快，对整个经济起引导和推动作用的先导性产业。其具有较强的连锁效应，能诱导新产业崛起，对为其提供生产资料的各部门、所处地区的经济结构及其发展变化，有着广泛而深刻的影响。 10.（名）房地产开发与经营的含义 P9 是指房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内，通过对土地、建材、基础设施、劳动力、信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建设和土地开发，并对开发成果进行转移、运营、管理等一系列经济活动。 11.（简）房地产经营的特点 P10~11 1）房地产开发经营活动的复杂性（自身）体现在活动协调的复杂性，项目操作的复杂性 2）房地产开发经营的区域性（空间） 3）房地产开发经营活动长期性（时间） 4）房地产开发经营活动资金密集性（生产要素） 5）房地产开发经营活动高收益性和高风险性（回报） 6）房地产开发经营活动政策性（政府）

房地产开发与经营管理练习题参考答案1--8套

练习题一 （一）单项选择 1．C 提示：不可移动性就是位置的固定性，所以房地产市场具有区域性。 2．C 3．B 提示：房地产专业性强，需要的专业机构多，包括建筑师、工程师、会计师、造价工程师、估价师、物业代理和律师等等。 4．A 5．C 6．A 7．B 8．D 9．B 提示：房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场（一手房市场）和二级房屋市场（二手房市场）。 10．A 提示：中国目前空置量的统计是不完整的，中国的空置量是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。 11．D 12．A 提示：房地产的交易方式主要包括房地产买卖、房地产抵押以及房屋租赁。此题是1999年考题 13．B 14．C 提示：房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场（一手房市场）和二级房屋市场（二手房市场）。此题是2001年考题。 15．D 提示：房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多；同时，我国房地产市场起步晚，相关法律法规也有待进一步完善。 16．A 提示：我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。国家控制了土地所有权，垄断了土地出让市场。这是区别于土地私有制国家房地产市场的重要特性。 17．A 18．B 提示：房地产波动的重要原因是供求的不平衡，非理性预期、容积率和生产的时间落差都会造成房地产市场短期的供求失衡，而价格机制是促使房地产市场平衡的重要因素。 （二）多项选择 1．ABD 2．BC 提示：社会环境，是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等等。 3．BC 4．ABD

房地产销售总结和目标

房地产销售总结和目标 我作为一个房地产新人荣幸的加入了俊地润丰房地产代理有限公司这个大家庭，并在公司的项目—尚城街区做置业顾问。非常感谢公司领导给我的这个机会!以下是小编整理了关于房地产销售总结和目标，一起来看看吧! 房地产销售工作总结1 不知不觉中，20_已接近尾声，加入_房地产发展有限公司公司已大半年时间，这短短的大半年学习工作中，我懂得了很多知识和经验。20_是房地产不平凡的一年，越是在这样艰难的市场环境下，越是能锻炼我们的业务能力，更让自己的人生经历了一份激动，一份喜悦，一份悲伤，最重要的是增加了一份人生的阅历。可以说从一个对房地产“一无所知”的门外人来说，这半年的时间里，收获额多，非常感谢公司的每一位领导和同仁的帮助和指导，现在已能独立完成本职工作，现将今年工作做以下几方面总结。 一、学习方面;学习，永无止境，这是我的人生中的第一份正式工作，以前学生时代做过一些兼职销售工作，以为看似和房地产有关，其实我对房产方面的知识不是很了解，甚至可以说是一无所知。来到

这个项目的时候，对于新的环境，新的事物都比较陌生，在公司领导的帮助下，我很快了解到公司的性质及房地产市场，通过努力的学习明白了置业顾问的真正内涵以及职责，并且深深的喜欢上了这份工作，同时也意识到自己的选择是对的。 二、心态方面：刚进公司的时候，我们开始了半个月的系统培训，开始觉得有点无聊甚至枯燥。但一段时间之后，回头再来看这些内容真的有不一样的感触。感觉我们的真的是收获颇丰。心境也越来越平静，更加趋于成熟。在公司领导的耐心指导和帮助下，我渐渐懂得了心态决定一切的道理。想想工作在销售一线，感触最深的就是，保持一颗良好的心态很重要，因为我们每天面对形形色色的人和物，要学会控制好自己的情绪，要以一颗平稳的、宽容的、积极的心态去面对工作和生活。 三、专业知识和技巧;在培训专业知识和销售技巧的那段时间，由于初次接触这类知识，如建筑知识，所以觉的非常乏味，每天都会不停的背诵，相互演练，由于面对考核，我可是下足了功夫。终于功夫不负有心人，我从接电话接客户的措手不及到现在的得心应手，都充分证明了这些是何等的重要性。当时确实感觉到苦过累过，现在回过头来想一下，进步要克服的困难就是自己，虽然当时苦累，我们不照样坚持下来了吗?当然这份成长与公司领导的帮助关心是息息相关

历年房地产开发与经营(真题及答案整理)

房地产开发与经营（自考试题及答案 ） 一、单项选择题（本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分） 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并在答题卡上 将相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。 1、以下选项中属于房地产产品流通环节经营是 A 13 C 、土地经营 D 、物业管理 D 16 C 、房地产综合开发经营 D 、服务经营 C 234、 我国房地产开 发主管机构对房地产实行资质管理制度， 划分为几个级别 B 41 A 、 4 B 、 5 C 、 6 D.7 5、 房地产企业经营目标制定和房地产组织共有的原则是 A 、分工协作原则 B 、授权原则 C 、可量化性原则 6、 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》 ，居住用地使用权的最高出让年限为 D 90 A 、 40年 B 、 50年 C 、 60年 D 、 70年 7、 土地使用权出让一级市场不在实行的方式是 A 91 A 、协议 B 、招标 C 、挂牌 D 、拍卖 8、 根据《中华人民共和国土地管理法》 的有关规定，由国务院批准的是征用基本农田以外 的耕地超 过 B 99 A 、 25 公顷 B 、 35 公顷 C 、 45 公顷 D 、 55 公顷 9、 下列选项中属于土地使用权出让方式的是 C 91 A 、出售 B 、交换 C 、拍卖 D 、赠予 10、 下列选项中属于房地产市场调查作用的是 A 119 A 、有助于项目投资者制订科学的营销和开发计划 B 是项目立项、用地审批的条件 C 是编制规划设计方案的依据 D 是项目投资决策的基本依据 12、下列报表中属于基本报表的是 C 137 13、某房地产企业长期借款 200万元，年利率 10. 8%，借款期限 3 年，每年付息一次，到 期一次还 本， 企业所得税率 33%，筹资费用不计， 这笔长期借款的资金成本率是 7.24% 162 例题 7-1 A 、 7. 24% B 、 7.24% C 、 7.24% D 、 7.24% 14、 住宅建筑净密度等于 B 172 A 、住宅建筑面积/居住用地面积 B 、住宅建筑基地总面积/住宅用地面积 C 住宅总面积/住宅用地面积 D 、总建筑面积/总用地面积 15、 房地产开友招标人采取邀请招标的方式进行招标，潜在投标人不得少于 A 183 A 、 3 B 、 4 C 、 5 D 、 6 16、 进度计划的执行主体是 D 202 A 、开发商 B 、监理单位 C 、设计单位 D 施工企业 17、 开发商进行反索赔时，下列说法错误的是 D 233 A 、由于承包商的原因造成工期延误的，开发商可要求支付延期竣工违约金 B 、如工程存在缺陷，承包商在保修期满前未完成应负责的修补工程，开发商可据此向 承包商索赔 C 、开发商合理终止合同或承包商不正当放弃合同的索赔的 D 、发生不可抗力事件造成的工程损失向承包商进行索赔 18、 发布房地产信息最主要的载体是 D 259 A 、电视 B 、杂志 C 、广播 D 、报纸 19、 下列说法错误的是 B 269 A 、电视是发展速度最快的广告媒体，但在房地产领域的应用尚不普遍 259 B 展销会这种公共关系促销方式目前在各大城市引起了重视 C 房地产销售促进中有专门针对消费者的一些活动 261 A 、房屋销售 B 、房屋建造 2、 物业管理属于房地产经营中的 A 、地产经营 B 、房产经营 3、 下列选项中属于风险型决策的A 、大中取小法B 、小中取大法 C 、净现值期望值法 D 最小最大后悔值法 我国房地产开发企业资质等级可 D 49 54 D 弹性原则 11、下列选项中属于邮寄调查法优点的是 A 、被调查者，回答率高 C 调查区域、范围不受限制 D B 128 B 、可以扩大调查区域，增加调查样本数目 、节省调查时间和经费 A 、成本费用估算表 B C 现金流量表 D 贷款还本付息表 营业成本表

整理2012年房地产开发与经营重点

房地产开发与经营考试重点 选择题： 第一章，绪论 1、“开发”：生产者或经营者对森林、土地、水力等自然资源进行整理和改造以达到一定经济或社会目的的行为 2、房地产产品的不可移动性/固定性决定了房地产开发的地域性 3、工业与民用建筑须缴纳一定的城市建设配套费用 4、广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让等按价格规律所进行的有目标，有组织的经济活动 5、广义的房地产经营活动范围贯穿于房地产产品生产，通流，消费的全部过程第二章，房地产开发与经营基本理论 1、下列房地产成片开发的说法，正确的是（AC） A、房地产成片开发不仅要进行房地产产品的建设，还应进行相应基础设施的建设 B、新区开发与旧城区开发最大不同在于建设成本与建设难度低 C、随着城市建设的发展，旧城区改造已经成为了目前房地产开发中的热点问题 D、与新城区开发相比，旧城区开发风险更大 2、争取到2020年，大部分既有建筑实现节能改造，新建建筑完全实现建筑节能65%的总目标，使我国建筑的节能水平接近或达到先阶段中等发达国家的水平 3、获得的资金可以投入到其他经济活动中，创造更大的经济价值，将固定资产变成活的资产 第三章，房地产企业 1、实践表明，房地产业对国民经济发展具有重要的推动作用，是国民经济中的支柱产业，也是繁荣城市经济的先导性，动力性产业 2、房地产开发公司通过“三通一平”或“七通一平”将自然状态的土地或有部分基础设施的土地变为可用于房屋建设或其他建筑用途的土地即为生地，毛地，熟地 三通一平——水，电，道路通，场地平整 七通一平——给水，排水，电，道路，通讯，通燃气，通热，场地平整 3、我国房地产开发企业资质等级划分为五个等级（一，二，三，四，暂时/临时） 4、二级资质开发企业从事房地产开发经营年限应在3年以上，暂时级应当自领取营业执照30日内，持相关证件到房地产开发主观部门申请《暂定资质证书》，申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业 5、弹性原则是指企业组织必须不断适应外界环境的变化，适时进行自身调整改造，以达成企业组织和企业外部环境之间的动态平衡 6、职能型组织结构呈现出金字塔形，处在金字塔顶部的是高层管理者，而顺着塔顶而下，依次分布着中层管理者和基层操作者 7、职能型组织结构的优势：使用人员方面灵活性大 8、项目型组织结构：在公司内部成立专门的项目机构，独立承担项目管理任务，对项目负责 9、项目型组织结构的劣势表现在：组织效率低，成本高 10、房地产企业经营决策的影响因素，环境：宏观环境，中观环境，微观环境。宏观环境——个人支配收入的提高，银行信贷利率的变化