自考房地产法袖珍小抄

业主委员会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。

物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，有业主和物业管理企业按照物业管理合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关的场地进行维修、养护、管理、维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。

经济适用住房是指已列入国家计划，由政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利价向城镇中的收入家庭出售的住房。

土地所有权,是指土地所有人依法对其所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利

房地产相邻权，是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在形式房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并有买受人支付房价款的行为

基本农田是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地

商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并有买受人支付定金或者房价款的行为。房屋预售又称“卖楼花”

契约是在房地产所有权发生转移时，就当事人订立的契约，按房地产的一定比例向原不动产所有人一次性征收的税。

临时安置补助费，是指拆迁人对拆迁人或者住房承租人在过渡期内自行过度可能发生费用的补助，通常又称过渡费。临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府作出规定。物业管理服务合同（《物业管理条例》中称“物业服务合同）是指物业管理服务企业接受小区业主或业主委员会聘任和委托从事物业管理服务，由委托方与受托方订立的约定双方权利、义务的书面协议

行政处理是指由房地产行政主管部门在自己的职权范围内，对某些特定情况下的房地产纠纷直接作出处理决定。这种处理可能是根据发生纠纷的当事人的要求而作出的，也可能使房地产行政主管部门主动的做出的。

2农村土地承包经营权，是指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利。国际建设征收土地，是国家运用其行政权力把农民集体土地转为国家所有的行为。

所谓的前期物业管理，是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前所实施的物业管理。

土地开发包括对为利用土地地开发，也包括对被破坏土地或利用不合理、不充分的土地进行的开发。

房屋租赁合同，是指出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的协议。

个人住房贷款，是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。

城市公房，是指座落于直辖市、市、建制镇的国有房屋和集体所有的房屋。

土地使用划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者加纳补偿、安置费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。

房地产交易是指房地产产权的变更和转移，其形式包括房地产转让、抵押、租赁。

经济适用住房开发贷款，是指贷款人用信贷资金向借款人发放的、用于支持经济适用住房开发建设的贷款。

狭义的房地产税，是指以房地产为课税依据或者主要以房地产开发经营流转行为为计划依据的税，包括城镇土地使用税、耕地占有税、固定资产投资方向调节税、房产税、契约和土地增值税。

代管侨房是指房屋所有人下落不明，无合法代理人或者所有权不清楚的华侨私有房屋，由房屋所在地政府房屋管理部门代为管理的行为，他不同于委托代管的民事行为。

土地补偿费是对土地所有人或土地使用人地投入和收益的补偿。

1 房地产市场：是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。其特征为：①综合功能；②多级市场；③法定形式；④

部分限制；⑤国家适度干预。

房地产关系：是指人们取得、开发、

利用、经营和管理土地、房屋而形成

的社会关系。房地产法：是调整城市、

农村土地和房屋诸种关系的律整体。

房地产法调整对象的内容：①土地、

房屋财产关系；②土地利用和管理关

系；③城市房地产开发经营关系；④

城市房产管理关系；⑤城市物业管理

关系。广义的房地产法的基本内容①

关于房地产权属的规定；②关于房地

产开发利用的规定；③关于房地产交

易的规定；④关于国家对房地产业及

其市场实施管理的规定；⑤关于社会

化、专业化的物业管理的规定。

我国房地产法的基本原则：①土地公

有原则；②土地有偿使用原则；③十

分珍惜、合理利用土地和切实保护耕

地的原则；④房地产综合开发原则；

⑤城镇住房商品化原则；⑥宏观调控

与市场调节相结合的原则。

房地产法律关系：是对房地产关系的

法律调整，房地产关系是法律调整的

对象，而房地产法律关系则是法律调

整的结果。

房地产法律关系的要素：包含主体、

客体和内容。主体即参加房地产法律

关系的当事人。主要有：国家机关、

企业、事业单位和社会团体、公民个

人。客体即房地产法律关系的主的权

利义务所共同指向的对象。一般包括

土地、房屋和行为。内容即房地产法

律关系主体享有的权利和承的义务，

它是房地产法律关系的最基本的要素

“一书两证”制度是：①选址意见书；

②建设用地规划许可证；③建设工程

规划许可证。

土地管理法的主要内容：①土地用途

管制；加强耕地保护；③提高征用土

地的补偿标准；④加大查处土地违法

行为的力度。

土地所有权：是指土地所有人依法对

自己的土地享有的占有、使用、收益

和处分的权利。其特征为：①土地所

有权是一项专有权利，其权利的主体

是特定的，而义务主体是不特定的；

②对土地所有权的行使实行严格限

制，无论国有土地，还是集体土地，

包括对土地使用、处分、收益等，都

受到相应的法律约束；③土地所有权

的四项权能一般与所有权人紧密结

合，但也可以分离。集体土地所有权

的特征：①权利主体多样化；②所有

权客体的限制性。

我国国有土地的范围：①城市市区的

土地；农村和城市郊区中已经依法没

收、征收、征购为国有的土地；③国

家依法征用的土地；依法不属于集体

所有的林地、草地、荒地、滩涂及其

他土地；5农村集体经济组织全部成员

转为城镇居民的，原属于其成员集体

所有的土地；因国家组织移民、自然

灾害等原因，农民成建制地集体迁移

后不再使用的原属于迁移农民集体所

有的土地。

国有土地确定给单位或个人使用的形

式：①行政划拨；②国有土地有偿使

用；③国有土地承包经营。国

有土地使用权出让：是指国家将国有

土地使用权在一定年限内出让给土地

使用者，由土地使用者向国家支付土

地使用权出让金的行为。这是国有土

地有偿使用的第一种方式。其特征为：

①土地使用权出让是一种特殊的民事

法律行为；②土地使用权出让附有特

殊限制，表现为权利的有期性和有限

性。土地使用权出让的三种方式：①

协议出让；②招标；③拍卖，又竞投。

国有土地租赁：是指土地使用者与县

级以上人民政土地管理部门签订一定

年限的土地租赁合同，并支付租金的

行为。这是国有土地有偿使用的第二

种方式。国有土地使用权作价出资或

入股：是指国家以一定年限的国有土

地使用权作价，作为出资或股本投入

新设立的企业。这是国有土地有偿使

用的第三种方式。

11 土地使用权出让合同：是指土地所

有者或其代表与土地使用权受让人之

间就土地使用权出让事宜所达成的、

明确相互权利义务关系的协议。

土地使用权转让：是指地使用者将地

使用权再转移的行为，包括出售、交

换和赠与。转让的方式有买卖、赠与

和交换三种。

土地使用权转让的条件：必须同时具

备三个条件，①土地使用权是有偿出

让取得的；②按照出让合同的约定已

经支付全部土地使用权出让金，并取

得土地使用权证书；③按照出让合同

约定进行投资开发，属于房屋建设工

程的，完成开发投资总额的25%以上，

属于成片开发土地的，形成工业用地

或其他建设用地条件的。

土地使用权禁止转让的法定情况：①

以出让方式取得土地使用权，未达到

法定转让条件的；②司法机关和行政

机关依法裁定，决定查封或以其他形

式限制房地产权利的；依法收回土地

使用权的；④共有土地使用权，未经

其他共有人树木，书面同意的；⑤权

属有争议的；⑥未依法登记领取权属

证书的。

土地使用权出租：是指土地使用者将

土地使用权单独或随同地上建筑物、

其他附着物租赁给他人使用，由他人

向其支付租金的行为。

土地使用权抵押：是指土地使用者提

供可供抵押的土地使用权作为履行债

务的担保的行为。土地使用权抵押的

生效要件：①设定土地使用权抵押的

抵押人必须是土地所有权人或土地使

用权人；②设定抵押必须由抵押人与

抵押权人签订抵押合同；③抵押必须

办理登记。

土地使用权终止的原因：可以分为四

种：①因土地使用权出让合同规定的

使用期限届满而终止；②土地使用权

届满前，国家根据社会公共利益的需

要，可以依照法定程序提前收回土地

使用权；③因土地使用者严重违反城

市规划或违反土地使用权出让合同而

被国家强制收回土地；④因土地的灭

失而导致土地使用权的终止。

16 土地使用权的划拨：是县级以上人

民政府依法批准，在土地使用者缴纳

补偿、安置等费用后，将该幅地交付

其使用，或将土使用权无偿交付给土

使用者使用的行为。其特征为：①土

地使用权划拨是一种具体的行政行

为；②土地使用权划拨是一种无偿的

行为；③土地使用权可以是有期限的，

也可以是无期限的；④划拨的土地使

用权，不可以转让、出租、抵押。

可以由县级以上人民政府批准划拨的

土地使用权的范围：①国家机关用地

和军事用地；②城市基础设施用地和

公益事业用地；③国家重点扶持的能

源、交通、水利等项目用地；④法律、

行政法规规定的其他用地。

划拨土地使用权转让、出租、抵押的

条件：①土地使用者必须是企业、公

司、其他经济组织或个人；领有国有

土地使用证；③具有地上建筑物、其

他附着物合法的产权证明；依照有关

土地使用权出让的规定签订土地使用

权出让合同，向当地市、县人民政府

补交土地使用权出让金或以转让、出

租、抵押所获得收益抵交土地使用权

出让金。

《土地管理法》规定的可以收回划拨

的国有土地使用权的情形：①为公共

利益需要使用土地的；②为实现城市

规划进行旧城区改建，需要调整使用

土地的；③土地出让等有偿使用合同

约定的使用期限届满，土地使用者未

申请续期或申请续期未获批准的；④

因单位撤消、迁移等原因，停止使用

原划拨的国有土地的；⑤公路'铁路、

机场、矿场等经核准报废的。

国企改革中涉及的划拨土地使用权，

应当采取出让或租赁方式处置的情

况：①国有企业改造或改组为有限责

任公司、股份有限公司以及足见企业

集团的；②国有企业改组为股份合作

制的；③国有企业租赁经营的；④非

国有企业兼并国有企业的。国有企业

破产或出售，企业原划拨的土地使用

权应当以出让方式处置。

21 国企改革中，批准后留划拨方式处

置土地使用权的情形：①继续作为城

市基础设施用地、公益事业用地和国

家重点扶持的能源、交通、水利等项

目用地，远土地用途不变的，但改造

或改组为公司制企业的除外；②国有

企业兼并国有企业或非国有企业，以

及国有企业合并、兼并或合并后的企

业是国有工业企业的；③在国有企业

兼并、合并中，被兼并的国有企业或

国有企业合并的一方属于濒临破产的

企业；④国有企业改造或改组为国有

独资公司的。

22土地利用与保护的原则包括：①十

分珍惜、合理利用土的原则；②切实

保护耕的原则；③全面规划，以土地

利用总体规划管制土地的原则；④开

发、利用与整治保护相结合的原则。

土地利用与保护的内容：①土地利用

总体规划制度；②土地开发制度；③

耕地的特殊保护制度；④土地调查和

统计制度。

23 土地利用总体规划：是各级人民政

府贯彻执行国家的土地利用政策，根

据国民经济和社会发展规划、国土整

治和环境保护的要求、土地供给能力

以及各项建设土地的需求，编制分配

土地资源、合理调整土地利用结构和

布局较长时间的总体安排和布局。它

是国家实行土地用途管制的依据。

成片开发：是从事开发经营成片土地

的简称。它是指在依法取得国有土地

使用权后，依照规划对土地进行综合

性的开发建设，形成工业用地和其他

建设用地条件，然后转让土地使用权

或转让、出租地面性建筑物。

24 为实现耕地总量动态平衡，土地

管理法规定的相应制度：①从规划上

保证总量平衡；②实行土地用途管制

制度；③实行占用耕地补偿制度；④

实行基本农田保护区制度；⑤禁止闲

置和荒芜耕地。

25 土地利用年度计划编制的依据：①

国民经济和社会发展计划；②国家产

业政策；③土地利用总体规划；④建

设用地和土地利用的实际情况。

26 基本农田保护区：是指对基本农实

行特殊保而依据土地利用总体规划和

依照法定程序确定的特定保区域。

27 基本农田保护区制度的内容：①需

要占用基本农田应报国务院批准；②

实行基本农田补充制度；③禁止破坏

基本农田；④实行基本农田地力等级

评定制度；⑤实行基本农田保护责任

书制度。基本农田：是指按照一定时

期人口和社会经济发展对农产品的需

求，依照土地利用总体规划确定的不

得占用的耕地。

28 应划入基本农田保护区来加强管

理的耕地：①经国务院有关主管部门

或县级以上地方人民政府批准确定的

粮、棉、油生产基地内的耕地；有良

好的水利与水土保持设施的耕地，正

在实施改造计划以及可以改造的中、

低产田；③蔬菜生产基地；农业科研、

教学试验田。根据土地利用总体规划，

铁路、公路等交通沿线，城市和村庄、

集（镇）建设用地区周遍的耕地，应

当优先划入基本农田保护区。

29 土地开发：是为扩大土地的可利用

面积和提高土地利用深度，通过劳力、

技术和资金的投入将土地由自然资源

改造为经济资源。开垦土地成为土地

开发的一种具体形式。土地开发的原

则：①符合土地利用总体规划；保护

和改善生态环境、防止水土流失和土

地荒漠化；③农业用地优先开发；④

保护开发者利益。

土地复垦：指对在生产建设过程中，

因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土

地，采取整治措施，使其恢复到可供

利用状态的活动。

30 建设用地：是指建造建筑物、构筑

物的土地，包括城乡住宅和公共设施

用地、工矿用地、交通水利设施用地、

旅游用地、军事用地等。农村宅基地：

是农村村民建设住宅所使用的集体土

地，包括居住用房和附属建筑所使用

的土地。

31 国家建设征用土地：是国家运用其

行政权力把农村集体土地转为国家所

有的行为。其法律特征为：①征地主

体的唯一性；②征地行为的行政性；

③征地条件的补偿性。征地费用的构

成：①土地补偿费；②安置补助费；

③青苗补偿费；④地上附着物补偿费；

⑤新菜地开发建设基金；⑥土地复垦

费或耕地开垦费。可以申请临时用地

的两种情况：建设施工需要和地质勘

察需要。

32 房屋所有权：是所有人依法对自己

所有的房屋享有占有、使用、收益和

处分的权利。房屋所有权的种类包括：

国有房屋所有权、集体房屋所有权、

私有房屋所有权、外产房屋所有权、

中外合资房屋所有权和其他性质的房

产所有权。

33 房屋共有：是两个或两个以上主体

对同一房屋共同享有所有权。其特征：

①主体有两个或两个以上，单一主体

不构成房屋共有；②客体是同一项房

产；③房屋共有存在着对内、对外两

种关系。房屋共有分共同共有和按份

共有两种形式。

房屋共同共有：是指两个或两个以上

的人对共有的某项房屋平等地、不分

份额地享有权利并承担义务。其特征：

①共有人之间不分份额、完全平等，

即每个共有人都对整个共有房屋享有

所有权；②共有人对共有房屋享有共

同的权利，并承担共同的义务；③共

有房屋在共同共有关系存续期间没有

分清份额，只有在共同共有关系消灭

时方能分清份额。

房屋按份共有：是指两个或两个以上

的人对同一项房屋按照确定的份额享

有权利、承担义务。其特征：①主体

各有份额，即对同一房屋享有明确具

体的份额；②每个共有人有权要求将

自己的份额分出或转让；③每个共有

人按照各自的份额，对共有房产分享

权利、分担义务。

34 在处理房屋按份共有关系时应当

掌握的原则：①一个或数个共有人要

求将自己的份额分出或转让时，其他

共有人不得妨碍其行使权利；共有人

出售自己的份额时，其他共有人在同

等条件下有优先购买的权利；按份共

有房产的分割必须保持房屋的使用

价，不能采用损害房屋的使用价的分

割方法，对其中不能分割或分割有损

其价值的，可以折价补偿、变价分割。

35 土地使用权：是土地使用者依法使

用其占有的土地并享有收益及一定处

分的权利。土地使用权的特征：①权

利的派生性。土地使用权是从土地所

有权中派生出来的他物权；②客体的

有限性。土地使用权的客体仅限于地

面；③目的的特殊性。目的在于进行

房地产开发建设；④取得的法定性。

土地使用权的取得必须经过法定程

序；⑤使用的期限性。土地使用权是

有期限的。

36 土地使用权的取得主要有：原始取

得和传来取得两种。原始取得的主要

方式是有偿出让和行政划拨。传来取

得的方式包括通过转让、抵押权的实

现或民事执行，变更国有土地使用权

的主体等方式。

37 国家对土地使用权主体变更的限

制主要表现在：①限制国有企业与机

关、事业单位之间流转；②限制公民

与法人、非法人组织之间流转；③限

制中国人与外国人之间以及外国人相

互之间流转。

38 建筑物区分所有权：是指由区分所

有建筑物专有部分所有权、共用部分

持分权以及因共同关系所生的成员权

所构成。其特征：①复合性；专有所

有权的主导性；③一体性；④权利主

体身份的多重性。

39 住房部分产权：是指城居民对按标

准价购买的公房享有的权利，包括占

有权、使用权、有限的收益权和处分

权，并可以继承。

40 房地产相邻权：即房地产相邻关

系，是指两个或两个以上相互毗邻的

房地产所有人或使用人在行使房地产

的占有、使用、收益和处分权时，相

互之间应当给予便利或接受限制而发

生的权利义务关系。其特征为：①房

地产相邻权的主体是两个或两个以上

的房地产所有人或使用人；房地产在

地理位置上必须是相邻的；③相邻关

系的客体是相邻房地产所有人或使用

人行使其权利时所体现的利益，而非

房地产本身；④房地产相邻关系的内

容是相邻关系人之间的权利义务。

41 房地产相邻权的种类：①因使用邻

地、通道，或通行而发生的相邻关系；

②因相邻环境保护而发生的相邻关

系；③因险情危害而发生的相邻关系；

④因相邻通风、采光、管线设置而发

生的相邻关系。

42 异产毗连房屋：是指结构相连或具

有共有、共用设备和附属建筑物而为

不同的所有人共有的房屋

43 处理相邻关系应注意的原则：①是

否有利于生产发展；是否有利于方便

人民生活；③是否有利于团结互助；

是否公平合理。

44 房地产权属登记：是指房地产行政

主管部门代表政府对房地产所有权或

使用权以及由上述权利产生的抵押

权、典权等房地产他项权利进行登记，

依法确认房地产权归属关系的行为。

房地产权属登记是房地产登记的主要

内容之一。房地产权属登记的功能有：

产权确认功能、公示功能和管理功能。

45 在世界各国的立法中，关于房地产

登记的效力主要有两种：一是成立要

件主义；二是对抗要件主义。房地产

权属登记及其效力的规定，主要有德

国法模式、托伦斯模式和法国模式三

种。从实践来看，我国房地产权属登

记的效力为成立要件主义。

46 房地产权属登记：是指房地产行政

管理部门代表政府对房屋所有权以及

由上述权利产生的抵押、典权等房屋

他项权利进行登记，并依法确认房屋

产权归属关系的行为。房地产权属登

记分为总登记、转移登记、变更登记

和其他登记。

房产产权登记的全过程，大体包

括登记收件、勘丈绘图、产权审查、

绘制权证和税费发证等五道程序。

47 地产权属登记：是房地产行政主管

部门代表政府对国有土地使用权、集

体土地所有权、集体土地建设用地使

用权及他项权利均进行注册登记和发

证的一种制度。按登记的时间和内容

的不同，地产权属登记可分为初始登

记和变更登记。初始登记的程序：①

申报；②地籍调查；③权属审核；④

注册登记；⑤颁发土地证书。变更登记的程序：①变更申报；②变更调查；

③变更审核；④变更登记注册、发证。

48 城市居民私房：指城市居民个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。私房继承：指在公民死亡后，按照法定程序，将死者所遗留的房屋转移给有权接受的人所有的法律关系。私房继承的条件：①必须有被继承人死亡的事实；被继承人留有合法的遗产-房屋；③必须有继承人。

49 房地产开发：是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。应注意两点：取得国有土地使用权是房地开发的前提；房地开发既可以是进行基础设施建设，也可以是继之进行房屋建设。房地产开发的特征：①涉及面广；工程项目多；③投资量大；建设周期长。

50 房地产开发的类别：①单项开发、小区开发和成片开发；②经营性开发和自用性开发；③新城区开发和旧城区拆迁改造。房地产开发应注意的事项：①总体效益开发；②严格按用途、期限开发；③设计、施工规范；④居民住宅优惠开发。

51 房地产开发用地：就是进行基础设施和房屋建设的用地。其含义包括：①从权利性质来看，房地产开发用地仅指取得开发用地的使用权，而不是指取得开发用地的所有权；从土地所有权来看，仅指城镇国有土，而不包括集体所有的土；③从土地范围来看，出让的土地所有权只是一种地上使用权，该土的地下资源和埋藏物人属于国家所有。

52 我国现行土地使用制度的特点：①国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨；土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权；③国家垄断城镇土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理；④建立系统的登记制度，明确登记是确认土地使用权的要件。

53 房地产开发企业：是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。其含义包括：①以营利为目的；营业内容包括房地产开发和经营；③依法律规定的条件、程序设立。房地产开发企业的种类有：专营企、兼营企和项目公司。

54 设立房地产企业应具备的条件：①有自己的名称和组织机构；②有固定的经营场所；③有符合国务院规定的注册资本；④有足够的专业技术人员；

⑤法律、行政法规规定的其他条件。房地产开发企业的设立程序：①申请登记；②发给营业执照；③备案。

55 房地产开发企业的行业管理主要有：四个方面，①规定设立房地产开发企业的必要条件；②建立房地产开发企业工商登记后的备案制度；③对房地产开发企业实行分等定级；④对房地产开发企业的开发、经营活动进行监督、检查。

56 房地产中介服务：是指为房地产开发和交易提供各种媒介活动的总称。它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。设立房地产中介服务机构应具备的条件：①有自己的名称、组织机构；有固定的服务场所；

③有必要的财产和经费；有足够的专业人员；⑤法律、行政法规规定的其他条件。

57 房地产中介服务机构的义务：①遵守有关的法、法规和政策；遵守自愿、公平、诚实信用的原则；③按照核准的业务范围从事经营活动；按规定标准收取费用；⑤依法缴纳税费；接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。

房地产中介在房地产活动的禁止行为：①索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或利用工作之便，牟取其他不正当的利益；允许他人以自己的名义从事房地中介业务；③同时在两个或两个以上中介服机构执行业务；与一方当事人串通损害另一方当事人利益；⑤法律法规禁止的其他行为。房地产中介服务实行回避制度，房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。房地产中介服务实行赔偿制度。

58 房屋拆迁：是指根据城镇建设规划和国家专项工程的迁建计划及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的房屋及其他设施的行为。房屋拆迁的种类：①市政动迁和社会动迁；②征地拆迁和非征地拆迁；③统一拆迁、自行拆迁和委托拆迁。房屋拆迁应注意的事项：①服从国家利益；

②符合城市规划；③保护合法权益；

④谁拆迁、谁安置补偿。

房屋拆迁的程序：①申领规划用地

许可证；②编制拆迁计划和方案；③

申领房屋拆迁许可证；④发布拆迁公

告；⑤签订拆迁补偿、安置协议；⑥

实施房屋拆迁。

59 房屋拆迁补偿：拆迁人依法对被拆

除房屋及其附属物的所有人因拆迁所

遭受的损失给予合理的弥补。房屋拆

迁补偿必须坚持统一作价、等价交换、

区别对待和按质论价的原则。拆迁补

偿的方式有三种：产权调换、作价补

偿和产权调换与作价补偿相结合。

拆迁补偿的对象和范围：拆迁补偿的

对象是被拆除房屋及其附属物的所有

人。所有人包括房屋产权人，代管人

和国家授权的国有房屋及其附属物的

管理人。拆迁补偿的范围是被拆除的

房屋及其附属物。但拆除违章建筑，

超过期限的临时建筑不属拆迁补偿的

范围。未超过批准期限的临时建筑属

于补偿的范围，如进行拆迁，应给予

适当的补偿。

60 拆迁安置：是指拆迁人对被拆除

房屋的使用人另外提供房屋以供居住

使用，并给予一定的补偿费用。房屋

调换：是双方交换房屋使用权的行为。

调换房屋不引起所有权的转移，其实

质是房屋租赁权的互相转让。

61 房地产交易：是指当事人之间进行

的房地产转让、房地产抵押和房屋租

赁的活动。其特征：①房地产交易对

象的特殊性；房地产交易形式的确定

性；③房地产交易是数种典型合同的

称谓；房地产交易是要式法律行为。

62 房地产转让：是指房地产权利人通

过买卖、赠与或其他合法方式将其房

地产转移给他人的行为。其含义为：

①房地产转让，是房地产权利人实施

的行为；②房地产转让，是房地产权

利人将房地产转移给他人的行为；③

房地产转让，通过买卖、赠与或其他

合法方式实现；④房地产转让的客体

具有多样性。

63 房地产转让的禁止条件：①司法机

关和行政机关依法裁定、决定查封或

以其他形式限制房地产权利的；②依

法收回土地使用权的；③共有房地产，

未经其他共有人书面同意的；④权属

有争议的；⑤未依法登记领取权属证

书的；⑥法律、行政法规规定禁止转

让的其他情形。

64 房地产转让的条件：⑴以出让方式

取得土地使用权的房地产的转让应具

备的条件：①按照出让合同约定已经

支付全部土地使用权出让金，并取得

土地使用权证书；②按照出让合同约

定进行投资开发；③转让房地产时房

屋已经能够建成的，还应当持有房屋

所有权证书。⑵以划拨方式取得土地

使用权的房地产的转让应具备的条

件：①土地使用者为企业、公司、其

他经济组织和个人；②领有国有土地

使用证；③具有地上建筑物、其他附

着物合法产权证明；④依照规定签订

土地使用权出让合同，向当地市、县

人民政府补交土地使用权出让金或以

转让、出租、抵押所获收益抵交土地

使用权出让金。

房地产转让的程序：签约；②申报；

③审查；④查勘与评估；⑤交纳税费；

⑥核发过户单。

65 房地产转让合同：是指房地产原受

让人与新受让人之间签订的转让房地

产的协议。房地产转让合同与土地使

用权出让合同的关系：①房地产转让

合同以土地使用权出让合同为前提；

②房地产转让合同约定的土地使用权

的使用年限通常要受到原土地使用权

出让合同约定的制约；③房地产转让

合同较土地使用权出让合同又有其新

的内容。

66 房屋预售：也称商品房预售，是

房地产开发企业在建设房屋的工程尚

未竣工之前，将正在施工的房屋预先

出售给购买者的行为。房屋预售，又

称“卖楼花”。房屋预售的条件：①

已交付全部土地使用权出让金，取得

土地是用权证书；②持有建设工程规

划许可证；③按提供预售的商品房计

算，投入开发建设的资金达到工程总

投资额的25%以上，并已确定施工进度

和竣工交付日期；④房屋预售实行许

可证制度。

67 房地产抵押：是抵押人以其合法的

房地产以不转移占有的方式向抵押权

人提供债务履行担保的行为。房地产

抵押权的性质：①抵押权是一种从属

权利；②抵押权是一种价值支配权；

③抵押权是一种优先受偿权。

不得设定抵押的房地产（房地产抵押

的条件）：①权属有争议的房地产；

②由于教育、医疗、市政等公共福利

事业的房地产；③列入文物保护的建

筑物和有重要纪念意义的其他建筑

物；④已依法公告列入拆迁范围的房

地产；⑤被依法查封、扣押、监管或

以其他形式限制的房地产；⑥依法不

得抵押的房地产。

68 房屋租赁：是房屋所有人作为出租

人将其房屋出租给承租人使用，由承

租人向出租人支付租金的行为。不得

出租的房屋：未依法取得房屋所有权

证的；②司法机关和行政机关依法裁

定、决定查封或以其他形式限制房地

产权利的；③共有房屋未取得共有人

同意的；④权属有争议的；⑤属于违

法建筑的；⑥不符合安全标准的；⑦

已抵押，未经抵押人同意的；⑧不符

合公安、环保、卫生等主管部门有关

规定的；⑨有关法律、法规规定禁止

出租的其他情形。

69 承租人违约或违法而导致出租人

收回房屋而终止合同的情形：①将承

租的房屋擅自转租的；②将承租的房

屋擅自转让、转借他人或擅自调换使

用的；③将承租的房屋擅自拆改结构

或改变用途的；④拖欠租金累计6个

月以上的；⑤公有住宅用房无正当理

由闲置6个月以上的；⑥利用承租房

屋进行违法活动的；⑦故意损坏承租

房屋的；⑧法律、法规规定其他可以

收回的。

70 房屋转租：是房屋承租人将承租的

房屋在出租的行为。房屋租金：是房

屋承租人为取得一定期限内的房屋的

使用权而付给房屋出租人的经济补

偿。房屋租金分为成本租金、商品租

金和市场租金。

71 房屋出典：是承典人支付典价，占

有出典人房屋，并进行使用收益的行

为。房屋出典的法律特征：①房屋出

典是设立于他人所有的房屋之上，以

使用和收益为目的的用益物权；②房

屋出典是一种双务、有偿的民事法律

关系；③房屋出典是一种要式法律行

为；④出典人对出典房屋，必须经过

一定期间才能回赎；⑤在出典人和承

典人约定的房屋出典关系存续期间，

承典人不支付承典房屋的租金，出典

人也不支付所收典金的利息。

房屋出典与房屋抵押的区别：①设立

的目的不同；房屋是否转移占有不同；

③法律后果不同。房屋出典与房屋出

租的区别：①设立的目的不同；法律

后果不同；③取得房屋占有权、使权

的代价不同。

房屋赠与：指房屋所有人将自己的房

屋无偿移交给他人的行为。房屋赠与

合同：是赠与人与受赠人就无偿转移

房屋所有权而达成协。赠与合同是双

方的法律行为。在赠与合同中，受赠

人须缴按税值价格的3%-5%的契税。

房屋交换：也称房屋互易，是房

屋所有人互相交换房屋所有权的行

为。房屋交换合同的特征：①房屋交

换合同是双务合同；②房屋交换合同

是实践合同；③房屋交换合同是要式

合同。

74 我国城镇住房制度改革的模式曾

进行的探索：全价出售公有住房；②

公有住房补贴出售；推行以调整公房

低租金为主的综合配套改革；④多种

方式全面推进住房改革；推行住房货

币工资分配制。

75 城镇住房制度改革的基本原则：①

国家、集体、个人三者共同负担的原

则；②租、售、建并举的原则；③在

统一政策的基础上，因地制宜、分散

解决的原则；④转换机制的原则。

76 城镇住房制度改革的基本内容：①

把住房建设投资由国家、单位统包的

体制改变为国家、集体、个人三者合

理负担的体制；②把各单位建设、分

配、维修、管理住房的体制改变为社

会化、专业化运行的体制；③把住房

实物分配的方式改变为以按劳分配为

主的货币工资分配制度；④建立以中

低收入家庭为对象、具有社会保障性

质的经济适用住房供应体系和以高收

入家庭为对象的商品房供应体系；⑤

建立住房公积金制度；⑥发展住房金

融和住房保险，建立政策性和商业性

并存的住房信贷体系；⑦建立规范化

的房地产交易市场和发展社会化的房

屋维修、管理市场，逐步实现住房资

金投入产出的良性循环，促进房地产

业和相关产业的发展；⑧加快住房建

设，改善居住条件，满足城镇居民不

断增长的住房需求。

77 住房公积金：是由在职职工个

人及其所在单位，按职工个人工资和

职工工资总额的一定比例逐月交纳，

存入个人公积金账户，用于购、建、

大修住房的基金。住房公积金制度的

主要内容：①按照“个人存储、单位

资助”的原则进行归集；②按照“统

一管理”和责、权、利一致的原则，

建立和完善住房公积金管理制度，加

强住房公积金的管理；③按照“专项

使用”的原则使用住房公积金；④住

房公积金归个人所有，存入个人公积

金账户，当职工离、退休时，其积累

的住房公积金本息余额一次结清，退

还职工本人。

78 居民购买公有住房的优惠待

遇：⑴享受多种房价折扣；包括①购

买现住房折扣；②工龄折扣；③一次

性付款折扣。⑵减免部分税费；①对

现住户购房减收征地和拆迁补偿费；

②房改期间购房享受一次性税费方面

的优惠，即免缴房屋契税和土地使用

税。

79 为配合住房分配货币化政策

的实施，我国正在推行的新的改革措

施：①建立以经济适用房为主体的多

层次的新的住房供应体系；②以多种

方式增强个人的购房能力。

80 物业：是指已建成并投入使用

的各类房屋、附属设施以及相关的场

地。物业管理：是指业主委托物业管

理公司对其物业共有部分和共同事务

进行管理的活动。

物业管理公司：是指根据合同接

受业主或业主委员会的委托，对物业

实行专业化管理，并收取相应报酬的

经济组织。物业管理公司的权力来源

于业主大会和业主委员会。物业管理

具有社会化、专业化和市场化的特点。

81 物业管理的原则：①业主自治管理

与物业管理企业专业管理相结合的原

则；②物业管理公司实行合同聘用的

原则；③社会化、企业化经营原则；

④由物业管理公司实行统一的、全方

位、多层次管理服务的原则。

物业管理的基本内容按服务的性质和

提供的方式分为：常规性的公共服务、

针对性的专项服务和委托性的特约服

务三大类。

物业管理的基本环节：①物业管理的

策划阶段；②物业管理的前期准备阶

段；③物业管理的启动阶段；④物业

管理的日常运作阶段。

房屋修缮管理：是物业公司按照一定

的科学管理制度和程序及维修技术管

理要求，对受委托管理的房产进行日

常维护、修缮技术管理。它包括房屋

日常质量安全检查的质量管理、房屋

维修的施工管理和房屋维修的行政管

理。

房屋修缮管理的内容包括：房屋质量

管理、房屋修缮施工管理和房屋维修

行政管理以及房屋维修档案资料管

理。

房屋设备管理：是指以一定的科学管

理制度和程序，按照一定的技术管理

要求，对受管理的房产共用设备的日

常运行和维修进行管理。其内容一般

包括：房屋设备资料管理、房屋设备

运行管理和房屋设备维修管理。

房屋设备管理制度包括：①接管验收

制度；②预防性计划维修保养制度；

③值班制度；④交接班制度；⑤报告

记录制度。

业主：是指物业的所有人。业主大会：

是由物业内的业主组成，决定物业重

大管理事项的业主自治管理组织。业

主委员会：是在物业行政主管部门指

导下，由物业内的业主选举的成员组

成的，代表和维护业主和使用人的合

法权益的自治管理组织。

业主公约：是一种公共契约，属于协

议、合约性质，是由全体业主承诺，

并对全体业主和使用人有共同约束力

的，有关业主在物业使用、维护和管

理等方面权利的义务的行为守则。

业主大会的权利：①选举、撤换业主

委员会组成人员；②监督业主委员会

的工作；③通过业主公约和业主委员

会的章程；④批准物业管理委托合同；

⑤决定物业内关于业主利益的重大事

项；⑥决定物业管理的其他重要事项。

业主委员会的性质和地位：业主委员

会是在物业管理区域内代表全体业主

实施自治管理的组织。业主委员会由

业主大会从全体业主中选举产生，作

为业主大会的常设机构和执行机构，

对业主大会负责，受业主大会和广大

业主监督。

物业管理公司的法律地位：①物业管

理公司以合同实施物业管理，其管理

权源于业主；②物业管理公司是独立

的企业法人，与业主委员会在法律地

位上是平等的；③物业管理公司必须

与业主委员会合作，实施对物业的管

理。

处理涉外房地产关系应当遵循的原

则：①维护国家主权原则；②平等互

利原则；③统一管理原则。

外商投资企业用地：是指中外合资经

营企业、中外合作经营企业和外商独

资企业进行生产经营和工程建设所需

要的用地。

外商投资企业用地取得方式：①通过

出让方式取得土地使用权；②土地使

用权作价入股方式；③通过租赁厂房

和场地的方式取得；④通过企业拍卖

或租赁经营方式取得土地使用权。

对外商投资企业使用土地的限制：①

外商投资企业对其占有的土地只有使

用权，没有所有权；②外商投资企业

用地期限与企业的经营期限相同；③

外商投资企业不得擅自改变土地的用

途；④外商投资企业使用土地必须严

格遵守所在地的建设规划，按照该土

地利用规划和城市规划使用土地，进

行建设。

税收：是国家凭借政治权利，运用法

律手段，按照预定的标准，无偿取得

财政收入的一种特定分配关系。其特

征：强制性、无偿性和固定性。

房地产税收的效益：是指房地产税收

应在促进房地产的合理配置、房地产

市场有序运行以及房地产税收的征管

等方面讲求效益，增加其激励作用，

以促进房地产业的健康发展。它包括

三方面内容：①保护税本，培植税源；

②税率设计要适当；③提高资源配置

的效率。

我国目前几种具体的房地产税包括：

①土地增值税；②城镇土地使用税；

③耕地占用税；④固定资产投资方向

调节税；⑤房产税；⑥契税。

土地增值税：是以转让房地产取得的

增值额为征税对象征收的一种税。其

征税范围为国有土地使用权、地上建

筑物及其他附着物。

土地增值税的免税范围：①纳税人建

造普通标准住宅出售，增值额未超过

扣除项目20%的；②因国家建设需要依

法征用、收回的房地产；③个人因工

作调动或改善居住条件而转让原自用

住房，经申报核准，凡居住满5年或5

年以上。

城镇土地使用税：是对使用国有土地

的单位和个人征收的一种税。征收城

镇土地使用税的目的和意义在于，合

理利用城镇土地，调节土地级差收入，

提高土地利用效益，加强土地管理。

耕地占用税：是对占用耕地建房或从

事其他非农业建设的单位和个人征收

的一种税。耕地占用税的免税范围：

①部队军事设施用地；②铁路线路、

飞机场跑道和停机坪用地；③炸药库

用地；④学校、幼儿园、敬老院、医

院用地。

固定资产投资方向调节税：是对在我

国境内进行固定资产投资的单位和个

人，就其固定资产投资额按规定的税

率征收的一种税。

房产税：是以房产为征税对象，以房

产价值或租金为计税依据的一种税。

房产税的免税范围：①国家机关、人

民团体、部队自用的房产；②由国家

财政部门拨付事业经费的单位自用的

房产；③宗教寺庙、公园、名胜古迹

自用的房产；④个人所有非营业用的

房产；⑤财政部批准免征税的其他房

产。

契税：是在房地产所有权发生转移时，

就当事人订立的契约，按房产价的一

定比例向不动产取得人一次性征收的

税。契税的免征范围：①国家机关、

事业单位、社会团体、军事单位承受

土地、房屋用于办公、教学、医疗科

研和军事设施的，免征；②城镇职工

按规定第一次购买公有住房的，免征；

③因不可抗力灭失住房而重新购买住

房的，酌情予以减征或者免征；④财

政部规定的其他减征，免征契税的项

目。

102 房地产纠纷：是指当事人因有关

房地产的权益而引起的争议。房地产

纠纷产生的原因：①历史原因；利益

矛盾；③合同不当或违反合同；④违

法行为。房地产纠纷，可以通过协商、

行政处理、仲裁和诉讼等方式解决。

103 土地权属纠纷：指土地所有人或

使用人因土地所有权或使用权的归属

问题而发生的争议。房地产违法行为：

指违反国家有关房地产管理法律法规

的行为。表现形式包括：违反土地管

理法的行为；违反基本农田保护条例

的行为；等。

自考 房地产法

第一部分小点 第一章 1、1998年8月29日第二次修改的《土地管理法》的实施日期是：1999年1月1日 2、1991年5月24日，国务院决定，每年的全国“土地日”是6月25日 3、以下属于房地产三级市场交易活动的是：房屋租赁 4、房地产作为一项财产，在法律上反映为房地产权，其中，当土地单独作为地产时，指的是：土地所有权、土地使用权 5、为了1998配合年下半年开始的住房分配货币化政策的实施，我国正在推行一种新的住房供应体系，其中处于主体地位的是：经济适用房 6、以下经济关系中属于行政管理性质房地产关系的是：土地用途管制 7、在我国房地产的体系中属于综合性的法的是《民法通则》 8、在我国，不可作为商品来交换的是：土地所有权 9、以下不属于房地产法律关系参加人的是：合伙组织 10、以下为新中国房地产立法奠定基础的规范性文件是：《中国土地法大纲》 11、以下有权制定房地产法规的主体是广州市人大常委会 12、根据《建筑法》，对全国的建筑活动实施统一的监督管理的部门是：国务院建设行政主管部门 13、以下规范性法律文件中不属于广义房地产法的是：《行政诉讼法》 多选 1、在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为：农用地、建设用地、未利用地 2、房地产法律关系的客体包括：土地、房屋、行为 3、房地产市场的特征有：综合功能、多级市场、国家适度干预、部分限制、法定形式 4、我国房地产法的基本原则包括：土地有偿使用原则、房地产综合开发原则 5、房地产法律关系包括：房地产法律关系主体、房地产法律关系客体、房地产法律关系主体之权利和义务 6、房地产法律关系主体主要有：国家机关、企业单位 7、规划行政主管部门依法管理城市建设采取的“一书两证制”是指：建设用地规划许可证、选址意见书、建设工程规划许可证 8、行政管理性质的房地产关系包括不平等主体之间基于土地和房屋的拆迁关系、征用关系、土地用途管制关系 9、民事（商品）性质的房地产关系，指的是平等主体之间基于土地、房屋而发生的：所有关系、使用关系、转让关系、抵押关系、租赁关系 10、广义的《房地产法》的基本内容包括：关于房地产权属的规定、关于房地产开发利用的规定、关于房地产交易的规定、关于社会化、专业化的物业管理的规定、关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定 11、在国民经济中，房地产业的支柱地位和作用主要体现于它的基础性、先导性 12、房地产立法体系中的地方性法规的制定主体包括：省会市人大、经济特区所在地人大、国务院批准的较大市的人大常委会 13、我国现时所称房地产市场，是指城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁和：国有土地使用权出让、国有土地使用权转让、国有土地使用权出租、国有土地使用权抵押 第二章 1、1957年，国务院成立的统管全国的房地产的部门是：国家城市服务部 2、1986年8月1日，根据国务院的决定，作为国务院的直属机构，负责全国的土地的统一管理工作的部门是：国家土地管理局 3、1988年后国务院机构改革，负责全国城乡建设行政管理，包括城乡建设规划，建筑业和房地产管理等的部门是：建设部 4、1998年3月国务院设立的国土资源部，该部组成部分为原地质矿产部、国家海洋局、国家测绘局和：国家土地管理局 5、制定全国城镇住房的基本制度、统一政策的部门是：国务院 6、地方各级人民政府在权限范围内的征用土地、申请建设用地的审批权，分别由省一级、市一级、县一级人民政府行使；其中征用土地批准权，只能由：省一级人民政府行使 7、土地的全民所有，代表国家行使国家所有土地的所有权的部门是：国务院 8、负责有关土地，房产的税收的部门是：税务部门 多选 1、建国后至文革前，曾主管全国房地产工作的机构有：房地产管理局、国家城市服务部 2、县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查时，有权采取下列措施：要求被检查的单位或者个人提供有关土地权利的文件和资料进行查阅或者予以复制、要求被检查的单位或者个人就有关土地权利的问题作出说明、进入被检查单位或者个人非法占有的土地现场进行勘测、责令非法占用土地的单位或者个人停止违反土地管理法律、法规的行为 3、建设部的主要职能是：城乡建设规划管理、建筑业管理、居民住宅建设和管理 第三章 1、根据我国现行《土地管理法》的规定，我国的基本国策是：十分珍惜、合理利用和切实保护耕地 2、最新修改的《土地管理法》规定，新增建设用地（即农用地转为建设用地）的土地有偿使用费，上缴中央财政的占30% 3、征用耕地的土地补偿费和安置补偿费最高不得超过被征用前三年平均产值的30倍 4、以下土地使用权可以出让是：城市规划区内的国有土地 5、对土地使用权出让方式中的协议出让进行限制的是：《城市房地产管理法》

自考房地产法试题和答案

自考房地产法试题和答案 > 学《房地产法》试题 一、选择题(每题至少有一个答案是正确的，请将序号填在括号内，多选少选均不得分。每小题2分，共20分) 1、发生()时应当办理房地产权属登记。 A.房地产买卖 B.土地使用权转让 C.房地产抵押 D.房地产赠与 2、租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利义务，并报房屋所在地房管机关() A.登记 B.备案 C.批准 D.公告 3、居住用地土地使用权出让的最高年限规定为()年。 A.90 B.70 C.50 D.404、房地产法律关系包含()等要素。 A.权利 B.客体 C.内容 D.主体 5、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以() A.征收相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费 B.无偿收回地土使用权 C.征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费 D.处以20%的罚款 6、变更和解除房地产转让合同的法定事由包括 A.土地灭失 B.国家强制收回土地使用权 C.国家提前收回土地使用权 D.土地使用权期限届满

7、买卖房地产契税税率为按买价征收()。 A、2% B、4% C、5% D、6% 8、土地利用总体规划体系包括()。 A、全国土地利用总体规划 B、省级土地利用总体规划 C、市级土地利用总体规划 D、县级土地利用总体规划 9、国家建设征用土地的法律特征: A.征地主体的唯一性 B.征地标的的特殊性(集体所用的土地) C.征地行为的强制性 D.征地条件的补偿性 10、在农村，一户村民只能拥有一处宅基地，若将该处住宅出卖或出租，在申请宅基地的()。 A.不予批准 B.应经县级以上人民政府批准 C.应补交该处宅基地的使用费 D.可以再取得新宅基地的使用权 二、填空题(每空2分，共20分) 1、商业用地的土地使用权出让的期限是年。 2、国家建设用地有两种方式一种是、另一种是。 3、我国的物业管理大致有两种类型:型、型。 4、房地产法律事实的种类包括和两类。 5、对单位和个人有偿转让土地使用权的增值收益进行征收的税种是税。 6、房地产开发项目设计可分为初步设计、和三个阶段。 三、名词解释(每题5分、共20)

房地产法自考试题及答案

房地产法自考试题及答案

全国10月高等教育自学考试 房地产法试题 课程代码：00169 第一部分选择题 一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30分)在每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。 1.在中国，土地使用权出租与土地使用权转让的根本区别，主要体现在( C) A.租金的差别 B.方式的不同 C.原土地使用者的权利、义务是否转移 D.受让方的不同 2.租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利义务，并报房屋 所在地房管机关( B) A.登记 B.备案 C.批准 D.公告 3.某村民于1999年向村委会提出占用村内的空闲地建房的申请，经审核其符合用地条件，该用地申请的审批机关应该是( C) A.村民委员会 B.乡级人民政府 C.县级人民政府 D.省级人民政府 4.城镇居民按标准价(优惠价)购买公房后，其对所购房屋享有的权利是( C) A.所有权 B.使用权 C.部分产权 D.共有财产权 5.承租公有住房的，在租赁期内，房屋产权人转让房屋所有权

时，原租赁协议应( B) A.终止履行 B.继续履行 C.重新登记 D.解除 6.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，能够( C) A.征收相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费 B.无偿收回地土使用权 C.征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费 D.处以20%的罚款 7.房地产开发企业资质等级有( D) A.2个 B.3个 C.4个 D.5个 8.设立房地产开发企业依法应实行( B) A.审批制 B.登记制(准则主义) C.申报制 D.备案制 9.“三通一平”的三通是指( C) A.道路通、电力通、通讯通 B.道路通、上下水通、煤气通 C.道路通、电力通、给水排水管通 D.道路通、电力道、热力通 10.拆除临时建筑( D) A.不予补偿 B.应予补偿 C.应予适当的补偿 D.如果该临时建筑未超过批准期限，则应给予适当的补偿

房地产法自考试题及答案

全国2011年1月自学考试房地产法试题 一、单项选择题（本大题共33小题，每小题1分，共33分） 1.在我国，土地使用权（） A.不得转让或抵 B.可以转让或抵押 C.可以转让不能抵押 D.不能转让可以抵押 2.城市房地产管理关系属于（） A.物业公司监督管理行为 B.建筑规划投资行为 C.开发商与所有权人交易行为 D.政府管理、监督行为 3.房地产法律关系的客体是（） A.国家机关 B.企事业单位 C.土地和房屋 D.社会团体 4.承包方对其承包的基本农田，不得进行 ．．．．的行为是（） A.有偿流转土地承包经营权 B.自主地进行生产经营 C.在承包的基本农田上挖鱼塘 D.与其它承包方互换经营权 5.针对荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，不宜采取 ．．．．的承包方式是（） A.招标 B.拍卖 C.公开协商 D.家庭承包 6.实行基本农田保护区制度是保护耕地的一项基本措施，不应划 ．．．入．基本农田保护区的是（） A.铁路公路交通沿线的耕地 B.农业科研教学示范田 C.退耕还牧、还林、还湖的耕地 D.城镇建设用地周边的耕地 7.国家建设用地必须是（） A.荒山荒地 B.国有土地 C.未栽种的农用地 D.农民集体所有的土地 8.下列各项中，属于房屋共有特征的是（） A.房屋主体是单一的 B.房屋主体不同，但客体是同一项房产 C.房产属于不同的主体，不同主体共同使用房产的某一部分 D.因享有共有权，共有人可违反其他共有人意志擅自对房屋进行处分 9.县级以上人民政府在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记，该登 记为（）A.初始登记 B.变更登记 C.转移登记 D.总登记 10.房地产开发用地是指取得开发用地的（） A.使用权 B.所有权 C.占有权 D.收益权 11.土地使用权的出让方只能是（） A.国家 B.各级人民政府土地管理部门 C.法人 D.自然人 12.土地使用权出让实践中，容易产生土地条件相当而出让金差别较大的情况是（） A.拍卖 B.招标 C.协议 D.公开竞投 13.拆迁补偿的范围包括被拆除的（） A.所有的房屋及其附属物 B.违章建筑物 C.超过期限的临时建筑物 D.未超过期限的临时建筑物 14.被拆迁人，是指被拆迁房屋的（） A.所有人 B.使用人 C.租赁人 D.抵押权人 15.拆迁出租房屋时，被拆迁人和承租人对解决租赁关系达不成协议的，拆迁补偿应当 实行（） A.货币补偿，再由被拆迁人承担违约责任 B.货币补偿，被拆迁人无需承担违约责任 C.房屋产权调换 D.产权调换和货币补偿结合 16.依照城市房地产交易法律制度的有关规定，房地产交易的形式不包括 ．．．（）

自考房地产法笔记

第一章房地产法概述 2. [识记]如何理解房地产的法律含义？[201010名词解释] 3. [识记]我国现阶段的土地制度是什么？[200901单选] 4. [识记]如何理解我国“买卖土地”的说法？[200910单选] 5. [识记]不动产的概念是什么？[20101名词解释] 6. [识记]土地的什么物权可以作为转让、抵押的标的物？[201101单选] 7. [识记]房地产权的概念是什么？ 8. [识记]房地产市场的概念是什么？[200810名词解释] 9. [领会]房地产市场的特征有哪些？ 10. [领会]房地产市场有哪几个层次的市场组成？[201001单选][201010单选] 11. [综合运用]为什么要建立规范化的房地产市场？ 12. [领会]房地产业的地位和作用有哪些？ 13. [识记]房地产关系的概念是什么？[200901名词解释][200810单选] 14. [简单应用]怎样理解两种不同性质的房地产关系的交织与分解？ 15. [识记]最高人民法院1992年11月25日发出的《关于房地产案件受理问题的通知》提出三点意见是什么？[200810单选] 16. [识记]《城市房屋拆迁管理条例》第15条和第16条是如何规定的？[200810单选] 17. [简单应用]我国有关房地产的主要法律所针对的现实问题有哪些？ 18. [识记]有关房地产的行政法规是有谁制定的？[201010单选] 19. [识记]每年的6月25日为什么节日？[200910单选] 20. [识记]有关房地产规章是有谁来制定的？[201001单选] 21. [综合运用]房地产政策与房地产法的关系如何处理？ 22. [综合运用]怎样健全我国的房地产法律体系？ 23. [识记]房地产法的概念是什么？ 24. [领会]房地产法调整对象的内容有哪些？[200901单选][200910单选][201101单选] 25. [识记]我国的房地产法律体系按其内容分布划分，由哪三部分组成？[201001单选][201101多选] 26. [识记]土地复垦实行什么原则？[200910单选] 27. [识记]《城市房地产开发经营管理条例》重申的《城市房地产管理法》中的有关规定精神是什么？ [201001多选] 28. [领会]房地产法的基本原则有哪些？[200910简答][201001简答] 29. [识记]房地产法律关系的概念是什么？ 30. [领会]房地产法律关系有哪些特征？[201101多选] 31. [领会]房地产法律关系的构成要素有哪些？[201101单选] 32. [识记]房地产法律关系内容性质上可分为哪两类？ 33. [领会]管理性的房地产法律关系是什么样的关系？[200901单选] 34. [简单应用]房地产法与规划法、建筑法、住宅法是什么关系？[200810多选] 35. [领会]根据《城市规划法》，规划行政主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度是什么？[200810单选] 36. [领会]简述国家房地产管理体制的基本架构？[200910单选] 37. [识记]县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查时有权采取的措施有哪些？[201010多选] 38. [简单应用]房地两证合一与房地两证分离的利弊有哪些？

【自考真题】2018年10月自考《房地产法》试卷含答案

2018年10月自考《房地产法》试卷 一、单项选择题：本大题共30小题，每小题1分，共30分。在每小题列出的备选项中只有一项是最符合题目要求的，请将其选出。 1、从自然属性来看，土地是万物之本，是一切生产和一切存在的源泉，其特征除具有基础性外，还具有 A.强制性 B.有限性 C.永续性 D.阶段性 2、根据《房地产业基本术语标准》，存量房屋的产权交易市场属于房屋 A.一级市场 B. 二级市场 C.三级市场 D.四级市场 3、下列属于房地产中介服务的是 A.房地产开发项目转让 B.房屋设施管理 C.房屋维修养护 D.房地产估价 4、国土资源部、中央农村工作小组办公室、财政部、农业部于2011年11月发布的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》对集体土地所有权的主体和代表作了具体的规定，凡是村民小组土地权属界线存在的，土地应确认给村民小组农民集体所有，发证到村民小组农民集体;由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权。对于村民小组组织机构不健全的，可以由代理人代为申请登记、保管土地权利证书。该代理人是 A.村支部书记 B.村委会主任 C.村民委员会 D.村党支部 5、宅基地使用权的申请人必须具备 A.选民资格 B.市民资格 C.居民资格 D.村民资格 6、我国目前不动产登记，除海域使用权登记外，基本实现了 A.属地登记 B.属人登记 C.分级登记 D.属地登记与分级登记相结合 7、宅基地和自留地、自留山属于 A.国家所有 B.集体所有 C.集体占有 D.个人所有 8、规定城市土地的开发、出让、转让、抵押的法律是 A. 土地管理法 B.物权法 C.城市房地产管理法 D.城乡规划法 9、城乡规划是各级政府统筹安排城乡发展建设空间布局，保护生态和自然环境，合理利用自然资源，维护社会公正与公平的重要依据，其根本任务是 A.促进城乡经济社会全面协调可持续发展 B.促进土地科学使用

2011年10月 房地产法自考试题及答案

全国2011年10月自学考试房地产法试题 课程代码：00169 一、单项选择题(本大题共33小题，每小题1分，共33分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1．下列不属于 ．．．民事性质房地产关系的是（B）1-25 A．房屋抵押B．房屋征收 C．房屋买卖D．房屋继承 2．建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当首先办理农用地的（A）2-56 A．转用审批手续B．出让审批手续 C．征用审批手续D．转让审批手续 3．下列关于承包期的说法不正确 ．．．的是（C）2-50 A．林地承包期限为30~70年B．草地承包期限为30～50年 C．耕地承包期限为70年D．特殊林地承包期经批准可以延长 4．农村土地承包经营权采取互换、转让方式流转，未经登记时产生的法律后果为（D）2-52 A．无效B．不成立 C．有效，可以对抗善意第三人D．不得对抗善意第三人 5．征收基本农田或者基本农田以外耕地超过35公顷的，必须由（A）2-68 A．国务院批准B．省级人民政府批准 C．县级人民政府批准D．乡级人民政府批准 6．大多数英美法系国家采用的房地产权属登记及其效力模式是（B）3-95 A．谢尔曼模式B．托伦斯模式 C．科斯模式D．考夫曼模式 7．根据我国现行有关法律的规定，房屋产权的取得、转移、变更和他项权利设定的法定生效要件是（ C ）3-96 A．签订书面合同B．经有关主管部门批准 C．办理房屋产权登记D．办理公 8．城镇居民购买商品房所适用的是（B）6-（教材中无法找到标准答案） A．成本价B．市场价 C．政府调节价D．政府定价 9．《土地增值税暂行条例》规定，建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额一 定比例的，免征土地增值税，该比例为（C）4-111 A．30％B．25％ C．20％D．15％ 10．下列关于房地产资质一级企业条件的表述中，不正确 ．．．的是（C）4-127 A．自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元

卓顶精文2019年4月自考房地产法(00169)试题及答案

2019年4月高等教育自学考试房地产法试题 （课程代码00169） 一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题卡”的相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分 1、形式意义上的房地产法是指（A） A《城市房地产管理法》B《土地管理法》 C、《商品房销售管理办法》 D、《城市房屋租赁管理办法》 2、对新建房屋进行的权属登记属于（B） A、转移登记 B、初始登记 C、总登记 D、变更登记 3、按土地用途进行分类，我国土地可以分为（A） A、农用地、建设用地、未利用地 B、农用地、工业用地、商业用地 C、住宅用地、工业用地、商业用地 D、农用地、工商业用地、军事用地 4、下列关于“小产权”的说法中，正确的是（A） A、小产权房的“小”强调的是城镇居民不能取得房屋的所有权 B、小产权房的“小”强调的是城镇居民不能取得房屋的使用权 C、任何人不能取得小产权的产权 D、农村军民都不可以取得小产权的所有权 5、以招标方式出让国有建设地使用权的主体是（B） A、省、市、县人民政府国土资源行政主管部门 B、市、县人民政府国土资源行政主管部门 C、市、县人民政府 D、市、县、乡人民政府 6、建设用地使用权是指依法对国有土地享有的（D） A、占有、使用、处分的权利 B、使用、收益、处分的权利 C、占有、收益、处分的权利 D、占有、使用、收益的权利 7、根据《房地产开发企业资质管理规定》的规定，新设立的房地产开发企业取得的《暂定资质证书》的有效期为（C） A、6个月 B、9个月 C、1年C、2年 8、申请人民法院强制执行征收补偿决定的案件，其管辖的法院是（C） A、申请人所在地基层人民法院 B、申请人所在地中级人民法院 C、房屋所在地基层人民法院 D、房屋所在地中级人民法院 9、下列建设用地中、可以以划拨方式取得土地使用权的是（D） A、住宅用地 B、工业用地 C、商业用地 D、城市基础设施用地 10、根据我国现行立法规定，教育、科技、文化用地的最高使用年限是（B） A、40年 B、50年 C、70年 D、100年 11、根据《建设工程质量管理条例》的规定，在正常使用条件下，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的最低保修期为（B） A、1年 B、2年 C、3年 D、5年 12、建设工程监理的现场监理工程享有的权利是（C） A、行政命令权 B、处罚权

2015年10月自考房地产法(00169)试题及答案解析

2015年l0月高等教育自学考试全国统一命题考试 房地产法试卷 (课程代码 00169) 本试卷共5页，满分l00分，考试时间l50分钟。 考生答题注意事项： 1. 本卷所有试题必须在答题卡上作答。答在试卷上无效，试卷空白处和背面均可作草稿纸。 2. 第一部分为选择题。必须对应试卷上的题号使用2B铅笔将“答题卡”的相应代码涂黑o 3．第二部分为非选择题。必须注明大、小题号，使用0．5毫米黑色字迹签字笔作答。4．合理安排答题空间，超出答题区域无效。 第一部分选择题 一、单项选择题(本大题共30小题，每小题l分，共30分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题卡”的相应代码涂黑。未涂、错涂或多涂均无分。 1．下列土地中不属于国家所有的是 A. 被依法征收的土地 B．农村宅基地 C．农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地 D．城市市区土地 2+下列关于《城市房地产管理法》调整范围的表述中，不正确的是 A．调整范围只限制于城镇房地产法律关系 B．既调整平等主体之间的房地产关系，也调整非平等主体之间的房地产关系 C．调整国家实施房地产管理的行为 D．调整房地产开发行为 3．张三购买王二位于东海市某小区的商品房，该交易全部完成，张三取得了该商品房的 A．土地所有权、房屋所有权 B．土地使用权、房屋使用权 C．土地所有权、房屋使用权 D．土地使用权、房屋所有权 4．房屋出租、抵押、典当、承租房屋的转租及使用权转让等部分产权交易属于 A．房屋一级市场 B．房屋二级市场 C．房屋三级市场 D．房屋四级市场 5．在担保物权中，主要针对不动产设立的是 A．质权 B．留置权 C．抵押权 D．典权 6。不动产物权变动的公示方式是 A．公告 B. 登记 C．交付 D. 通知 7．地役权的特征之一是 A．地役权的客体仅限于土地 B．地役权的主体限于需役地所有权人和供役地所有权人 C．地役权具有可分性 D．地役权具有从属性 8．满足国家规定的一系列条件、利用农村集体建设用地建设的公租房，其产权归 A．国家所有 B. 开发商所有 C．农村集体经济组织所有 D．房屋租赁者所有

2012年1月自考房地产法试题及答案

全国2012年1月高等教育自学考试 房地产法试题 课程代码：00169 一、单项选择题(本大题共33小题，每小题1分，共33分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1．在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为( ) A．农用地、建设用地、未利用地B．农业用地、工业用地、建筑用地 C．农用地、建筑用地、荒山荒地D．农业用地、工业用地、建设用地 2．在地方权限范围内，行使征收土地批准权的机关是( ) A．中央人民政府B．省级人民政府 C．地市级人民政府D．县级人民政府 3．征用基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的须由相关机关批准，该机关是( ) A．国务院B．省级人民政府 C．县人民政府D．镇人民政府 4．发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议2／3以上的成员或者( ) A．1／3以上村民代表的同意B．1／2以上村民代表的同意 C．2／3以上村民代表的同意D．3／4以上村民代表的同意 5．为了保障农民的土地承包经营权利，《土地承包法》规定，草地的承包期限为( ) A．30年B．30~50年 C．30~70年D．经相关部门批准可无限期延长 6．某村为修建村公共设施，占用了本村甲村民小组所有的土地，则该土地所有权归( ) A．村民委员会B．国家 C．甲村民小组D．该公共设施的管理者 7．房屋结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑物而为不同所有人共有的房屋是( ) A．房屋共同共有B．房屋按份共有 C．异产毗连房屋D．房屋相邻 8．职工对于以标准价购买的公有住房，享有( ) A．独立产权B．部分产权 C．完全产权D．公有产权 9．房屋因买卖、交换、赠与等原因而致使其权属发生转移，办理产权过户手续时所进行的登记是( ) A．变更登记B．他项权利登记

自考房地产法试题及答案

自考房地产法试题及答案

年 4 月高等教育自学考试房地产法试题 （课程代码00169 ） 一、单项选择题( 本大题共30 小题，每小题 1 分，共30 分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题卡”的相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分 1、形式意义上的房地产法是指（A） A《城市房地产管理法》B《土地管理法》 C、《商品房销售管理办法》 D、《城市房屋租赁管理办法》 2、对新建房屋进行的权属登记属于（B） A、转移登记 B、初始登记 C、总登记 D、变更登记 3、按土地用途进行分类，中国土地能够分为（A） A、农用地、建设用地、未利用地 B、农用地、工业用地、商业用地 C、住宅用地、工业用地、商业用地 D、农用地、工商业用地、军事用地

4、下列关于“小产权”的说法中，正确的是（A） A、小产权房的“小”强调的是城镇居民不能取得房屋的所有权 B、小产权房的“小”强调的是城镇居民不能取得房屋的使用权 C、任何人不能取得小产权的产权 D、农村军民都不能够取得小产权的所有权 5、以招标方式出让国有建设地使用权的主体是（B） A、省、市、县人民政府国土资源行政主管部门 B、市、县人民政府国土资源行政主管部门 C、市、县人民政府 D、市、县、乡人民政府 6、建设用地使用权是指依法对国有土地享有的（D） A、占有、使用、处分的权利 B、使用、收益、处分的权利 C、占有、收益、处分的权利 D、占有、使用、收益的权利 7、根据《房地产开发企业资质管理规定》的规定，新设立的房地产开发企业取得的《暂定资质证书》的有效期为（C）

【自考2018整理】房地产法历年名词解释

房地产法名词解释2018整理 39、城市公房是指坐落于直辖市、市、建制镇的国有房屋和集体所有的房屋。 40.违章建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建设工程规划许可证的规定建设，严重影响市规划的建筑。 41、商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 42、物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。43、个人住房贷款 是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。 39．建筑物区分所有权是指建筑物所有人对建筑物专有部分的所有权、共用部分的持分权以及因共词关系所生的成员权。 40．临时安置补助费是指拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人在过渡期内自行过渡可能发生费用的补助，通常又称为过渡费。 41．商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买房人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。房屋预售又称“卖楼花”。 42．业主委员会是指经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。 43．经济适用住房是指已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 39.房屋按份共有是指两个或两个以上的人对同一项房屋按照确定的份额享受权利、承担义务。每个共同人有权要求将自己的份额分出或者转让。 40.房地产关系是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地房屋而形成的社会关系。 41.房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 42.住房公积金是指国家机关国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。 43.涉外房地产广义上是指房地产法律关系主体、客体、内容三要素中，有与国外或境外相联系的某一具体因素的房地产。狭义上是指房地产法律关系的客体一房屋、土地位于我国境内和主体具有涉外因素的房地产。 房地产市场是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、抵押、租赁等交易活动的总称。 40．商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。 41．土地登记制度是指国家依照规定程序将土地的权属、用途、面积、政府对该宗地的利用设置的管理条件等情况登记在专业的簿册上，同时向土地所有者和土地使用者颁发土地证书的制度。 42．经济适用住房是指已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。43．外商投资企业用地是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业进行生产经营和工程建设所需要的用地。 房地产相邻权是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。 40.仲裁亦称公断，指的是由第三者（专门的仲裁机构、仲裁员）根据发生房地产纠纷的当事人双方的仲裁协议和一方的申请，对他们的争议作出判断和裁决。 41.商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。 42.业主委员会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。 43.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。 .建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地。 42.房地产纠纷是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。 43.土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。44.住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。 房产税是以城镇房产为征税对象，以房产价值或租金为计税依据的一种税 【2015】 土地再开发是指对城区原有土地进行改造，即通过一定量资金、劳动等投入，调整用地结构，完善城市基础设施，以提高现有土地的使用功能。 狭义的房地产开发是指房地产企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为 土地登记是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记薄公示的行为。 房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目，是房地产开发内容或要完成的工程内容。 限价商品住房是一种在房价较高的城市实行的、面向低收入无房或住房困难家庭供应价格限定、套型限定的普通商品住房的住房保障政策。【2016】名词解释题 36.房地产是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物,(1分)包括物质实体和依托于物质实体上的权益。(2分) 37.商品房销售广告是指房地产开发企业、房地产权利人或房地产中介服务机构利用各种有形物质或者无形媒介为载体,(2分)发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。(1分) 38.买卖不破租赁规则.是指房屋在租赁期间,因与、析产、继承或者买卖而发生所有权变动的,(分)不影响租赁合同的效力,原房屋租赁合同继续有效。(2分) 39.住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工,(1分)依法缴存的长期住房储金。(2分) 40.土地增值税.是指对转让房地产并取得收入的单位和个人,(1分)以其转让房地产所取得的增值额为计税依据而征收的一种房地产税 农村土地承包经营权：指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利。 农村土地：指农村集体所有和国家所有依法又农民使用的土地，包括耕地林地草地，以及其他依法用于农业的土地。 土地用途管制制度：指国家为保证土地资源的合理利用，促进经济社会和环境的协调发展，通过编制土地利用总体规划划定土地用途区域，确定土地使用限制条件，土地的所有者、使用者严格按照国家确定的用途利用土地这样一种制度。 基本农田：指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。 土地开发：是为了扩大土地的可利用面积和提高土地利用深度，通过劳力、技术和资金的投入将土地由自然资源改造为经济资源。 土地复垦：指对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可利用状态的活动。 土地使用权：是土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利。 建设用地：指建设建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地，从广义上讲，指已利用土地中的一切非农业生产用地。 国家建设用征收土地：是国家运用其行政权力把农民集体土地转为国家所有的行为。 乡（镇）村建设用地：是农村集体投资或农民投资兴办的乡镇企事业、村办企业、农村村民住宅、乡（镇）村公共设施、公益事业建设所使用的土地。 房屋所有权：指房屋所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。 房屋共有：指两个以上主体对同一房屋共同享有所有权。 房屋共同共有：是指两个或两个以上的人对共有的某项房屋平等地、不分份额地享有权利并承担义务。 房屋按份共有：是指两个或两个以上的人对同一项房屋按照确定的份额享有权利、承担义务。 房地产相邻权：指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或接受限制而发生的权利义务关系。 异产毗连房屋：指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑物而为不同所有人共有的房屋。 建筑物区分所有权：是指建筑物所有人对建筑物专有部分的所有权、共有部分的持分权以及因共同关系所生的成员权。 住房部分产权：指城镇居民对按标准价（优惠价）购买的公房享有的权利，包括占有权、使用权、有限的收益权和处分权并可以继承。 房地产权属登记：是指房地产行政管理部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的房地产他项权利进行登记，从而依法确认房地产权归属关系的行为。 公信力：指在登记为房地产权利变动的公示方法的情况下，即使登记簿的记载与实质的房地产权利不符，但对信赖记载表征的善意第三人也予以保护。 土地权属登记：是国家用以确认土地所有权或土地使用权的一项法律措施。 城市居民住房：是指城市居民个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。 城市公房：指坐落于直辖市、市、建制镇的国有房屋和集体所有的房屋。

2019年自考《房地产法》一考通题库

房地产法——选择 1。当土地单独作为地产时，指的是{土地所有权}、{土地使用权}，当房屋单独作为房产或者出租时，指的是{房屋所有权}、{房屋使用权}、；当土地与房屋连为一体时，指的是{房屋所有权}和{其占用范围内的土地所有权}，或{房屋所有权}和{其占用范围内的土地使用权}。 2。房地产关系，按其法律特征，可分解为{民事{商品]性质}的经济关系和{行政管理性质}的经济关系。 3。民事性质的房地产关系，指的是平等主体之间基于土地、房屋而发生的{所有}、{使用}、[转让]、[抵押]、[租赁]等经济关系。 4.行政管理性质的房地产关系，指的是不平等主体之间基于土地、房屋的[征用]，[拆迁]、[土地用途管制]、[建设立项审批]、[房地产税征收]以及[行政调处]有关纠纷等经济关系。 5。房地产法调整对象的内容：1]土地、房屋财产关系，2]土地利用和管理关系，3]城市房地产开发经营关系，4]城市房产管理关系，5]城市物业管理关系。 6。广义的房地产法基本内容包括：1]关于房地产权属的规定，2]关于房地产开发利用的规定，3]关于房地产交易的规定，4]关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定，5]关于社会化、专业化的物业管理的规定。 7。我国房地产法的基本原则：1]土地公有原则，2]土地有偿使用原则，3]十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则，4]房地产综合开发原则，5]城镇住房商品化原则，6]宏观调控与市场调节相结合的原则。 8。房地产法律关系包含：[主体]、[客体]、[内容]。 9。房地产法律关系的主体有：[国家机关]、[企业]、[事业单位]和[社会团体]、[公民个人]。 10。房地产法律关系的客体有：[土地]、[房屋]和[行为]。 11。关于房地产我国已经制定的法律有：[《城市规划法》]、[《土地管理法》]、[《城市房地产管理法》]、[《建筑法》]。 1。国土资源部由[原地质矿产部]、[国家土地管理局]、[国家海洋局]和[国家测绘局]共同组建。 2。土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查时有权采取下列措施：第一，要求被检查的单位或个人提供有关土地权利的文件和资料，进行查阅或者予以复制；第二，要求被检查的单位或者个人就有关土地权利的问题作出说明；第三，进入被检查单位或者个人非法占用土地的现场进行勘测；第四，责令非法占用土地的单位或者个人停止违反土地管理法律、法规的行为。 1。《土地管理法》的宗旨是：加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展。 2。《土地管理法》按用途将土地分为[农用地]、[建设用地]和[未利用土地]。 3。农用地转用审批权集中在[中央]和[省]两级，收回了原来分属地方政府的征地审批权。 4。征用耕地的补偿费用包括：[土地补偿费]、[安置补偿费]、[地上附照物]和[青苗补偿费]。 5。国家出让土地使用权，必须采用[拍卖]、[招标]、[协议]三种方式进行。 6。国有土地所有权，是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有[占有]、[使用]、[收益]和[处分]的权利。 7。国有土地确定给单位或个人使用，一般有三种形式：1]行政划拨，2]国有土地有偿使用，3]国有土地承包经营。 8。《宪法》和《土地管理法》规定，[宅基地]和[自留地]、[自留山]属于农民集体所有。 9。土地使用权出让方式，可以采取[拍卖]、[招标]或者[双方协议]的方式。 10。招标出让的一般程序为：[招标]、[投标]、[定标]、[签约]、[履约]五个阶段。 11。出让合同应包括以下主要内容：1]出让地块的基本情况，包括位置、面积、界线等；2]出让金额的数量、支付方式和支付期限；3]土地使用权的出让期限；4]地块的规划设计条件，或称土地使用条件，由城市规划部门根据城市规划确定，包括建筑密度、容积率等控制指标，工程管线、竖向规划、配件停车场或其他公共设施的要求；5]违约责任。 12。土地使用权转让的方式，常见的有[买卖]、[赠与]、和[交换]三种。 13。下列土地使用权禁止转让：1]以出让方式取土地使用权，未达到法定转让条件的；2]司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3]依法收回土地使用权的；4]共有土地使用权，未经其他共有人书面同意的；5]权属有争议的；6]未依法登记领取权属证书的。 14。土地使用权划拨的特征：1]土地使用权划拨是一种具体的行政行为，国家行使社会经济管理者的行政权力，将土地使用权进行分配或调整；2]土地使用权划拨是一种无偿的行为，土地使用者取得使用权无需支付地价，但这并不等于使用者不需支付任何费用；3]土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限的的；4]划拨的土地使用权，不可以转让、出租、抵押。 15。下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府批准划拨：1]国家机关用地和军事用地；2]城市基础设施用地和公益事业用地；3]国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4]法律、行政法规规定的其他用地。 16。军事用地一般指[部队营区]、[军用机场]、[港口]等，但不包括军队用于房地产开发的用地。 17。城市基础设施用地是指[城市道路]、[公共停车场]、[机场]、[码头]、[铁路]、[污水处理]、[垃圾压缩站]、[公厕]、[环卫设施]、[供水]、[排水]、[园林绿化]等用地。 18。公益事业用地是指[教育]、[卫生医疗]、[体育]、[文化]、[邮政电信]、[养老院]等公益事业用地。 19。土地使用者必须是[企业]、[公司]、[其他经济组织]和[个人]。20。可以回收划拨的国有土地使用权的情形有：1]为公共利益需要使用土地的；2]为实现城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；3]土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未批准的；4]因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；5]公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。21。企业改革中涉及的划拨土地使用权，有下列情况之一的，应 当采取出让或租赁方式处置：1]国有企业改造或改组为有限责任 公司、股份有限公司以及组建企业集团的；2]国有企业改组为股 份合作制的；3]国有企业租赁经营的；4]非国有企业兼并国有企 业的；5]国有企业破产或出售的。 1.国有企业改革中划拨土地使用权的处理(一)土地使用权的作价 出资(入股)(二)国有土地使用权出让或者租赁(三)保留划拨土地 方式处置土地(四)处置土地使用权的要求. 2.土地利用总体规划的编制原则(1)严格保护基本农田,控制非农 业建设占用农用用地;(2)提高土地利用率;(3)统筹安排各类,各 区域用地;(4)保护和改善生态环境,保障土地的可持续利用;(5) 占用耕地与开发复垦耕地相平衡. 3.土地利用总体规划的编制内容(1)土地利用现状分析(2)土地需 求量预测(3)土地适宜性评价(4)确定规划目标和方针,进行布局 与结构调整(5)土地利用分区规划(6)制定和实施规划的政策和措 施. 4.土地利用总体规划按规划的层次可以分为(全国性)土地利用总 体规划,(省,自治区直辖市)土地利用总体规划(市级)土地利用总 体规划(县级)土地利用总体规划{乡(镇)}级土地利用总体规划 5.土地利用年度计划应当包括以下内容(1)农用地转用计划指 标;(2)耕地保有量计划指标;(3)土地开发整理计划指标. 6.为了实现耕地总量动态平衡,<<土地管理法>>规定了一系列制 度1从规划上保持总量平衡2实行土地用途管制制度3实行占用 耕地补偿制度4实行基本农田保护区制度.5禁止闲置和荒芜耕 地. 7.那些耕地应当划入基本农田保护区,实行严格管理?1.经国务院 有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮.棉.油. 生产基地内的耕地.2有良好的水利与水土保持设施的耕地,正在 实施改造计划以及可以改造的中低产田3蔬菜生产基地4农业科 研,教学实验田. 8.土地开发的原则.1符合土地利用总体规划2保护和改善生态环 境,防止水土流失,土地荒漠化.3农业用地优先开发.4保护开发者 利益. 9在下列3种情况下,国家可以划拨或出让,租赁土地使用权;1将 农村集体所有的土地征用为国有2国家依法收回国有建设土地使 用权3国有荒山荒地. 1.房屋共有的特征1主体有两个或两个以上单一主体不构成房屋 共有 2.客体是是同一项房产3房屋共有存在着对内对外两种关 系. 2.房屋共有特征1主体各有份额2每个共有人有权要求将自己的 份额分出或转让3每个共有人按照各自的份额,对共有房产分享权 利,分担义务. 3土地使用权的特征1.权利的派生性2客体的有限性3目的特殊 性4取得的法定性5使用的期限性. 4土地使用权传来取得的方式包括通过(转让抵押权的实现或民事 执行.变更国有土地使用权的主体)等方式 5.国家对土地使用权主体变更实行必要的限制.一是国有企业与 机关事业单位的之间的流转.二是限制公民与法人,非法人组织之 间的流转.三是限制中国人与外国人之间,以及外国人相互之间流 转. 6建筑物区分所有权是指由区分所有建筑物专有部分(所有权)共 有部分(持分权)以及因共同关系所生(成员权)所构成. 7建筑物区分所有权特征1复合性2专有所有劝的主导性3一体性 4权利主体多重性. 8购买公房享有的权利(占有权,使用权,有限的收益权和处分权) 并可以继承. 9房地产权属登记的功能1产权确认功能2公示功能3管理功能 10各国关于房地产权属登记及其效力的规定有三种模式1>德国法 模式2>托伦斯模式.3法国法模式. 11.房产权属登记分为(总登记,转移登记,变更登记和其他登记) 12房产权属登记程序1登记收件2勘丈绘图3产权审查4绘制权 证5税费发证 13.出租人有权解除租赁合同1>承租人擅自将房屋转让转租或转 借的2>正族人利用承租的房屋进行非法活动,损害公共利益的3> 承租人累计6个月不交租金的. 14.私房的法定继承情况 1.被继承人生前没有对其遗留房屋立下 遗嘱.2.遗嘱继承人放弃继承房屋或者受遗赠人放弃接受遗赠房 屋的 3.遗嘱继承人丧失继承权的.4.遗嘱继承人或者受遗赠人先 于被继承人死亡的5.遗嘱无效部分所涉及的财产6,.遗嘱未处分 的房产. 15遗嘱不许具备以下条件.1.主体合格2意思表示真实3客体合法 4内容合法. 1.按房地产开发的规模不同,房地产开发可分为(单项开发,小区 开发.和成片开发). 2.房地产开发必须严格执行城市规划,坚持(经济效益,社会效益, 环境效益)相统一. 3房地产开发企业的设立程序.1申请登记2发给营业执照3备案. 4.资质一级企业的构成,1)自有流动基金2000万元以上,注册资金 不低于2000万2)专业管理人员不得少于40人.中级以上管理人员 不得少于20人3)设有总会计师,经济师以上职称的总经济师4)具 有5年以上从事房地产开发经历5)今年累计竣工30万平方米以上 的房屋建筑面积或与此相当的房地产开发投资.连续4年建筑工程 质量合格率达100%,优良率达20%. 5.房地产中介服务机构主要包括(房地产咨询机构.房地产价格评 估机构和房地产经纪机构.) 6.房地产中介服务机构设立的条件,1)有自己的名称,组织机构2) 有固定的服务场所3)有必要的财产和经费4)有足够的专业人员5) 法律行政法规规定的其他条件. 7.国家对房地产中介服务人员采取(统一考试,执业咨询认证和注 册登记)的管理办法. 1房屋拆迁应注意的事项：1服从国家利益2符合城市规划3保护 合法权益4谁拆迁谁安置补偿 2补偿协议主要条款：1补偿形式,作价补偿还是产劝交换,一次性 安置还是临时国度2补偿金额3安置面积4安置地点5搬迁过渡 方式6过渡期限7违约责任8当事人认为需要订立的其他条款 3房地产转让禁止条件：1司法机关和行政机关依法裁定,决定封 查或者以其他形式期限制房地产权利的2依法收回土地使用权的 3共有房地产,未经其他共有人书面同意的4属权有争议的5未依 法登记领取权证书的6法律行政法规规定禁止转让的其他情形 4可以转让出租抵押土地使用权的有：1土地使用者为企业公司其 他经济组织和个人2领有国有土地使用证3具有地山建筑物其他 附着物合法产权证明 4依照规定签订土地使用权出让合同,向当地市,县人民政府补交 荼毒使用权出让金或者以 转让,出租,抵押所获得收益低交土地使用权出让金 5房地产抵押人的权利主要有：1对抵押房地产的占有,使用和收 取收益权2就同一个房地剩余的价值的部分再设定抵押的权利。 义务主要有1保持抵押房地产的价值2保证抵押权人充分实现抵 押权 6房地产抵押权人的权利和义务：1要求保全低压放地产担保价值 2物上代位权3处分抵押权4优先受偿权。主要义务有1不妨碍抵 押人依法行使对抵押房地产的占有使用收益权不得单方扩大抵押 人担保范围,增加其负担2在抵押权实现后,如果变卖抵押房地产 的价款清偿主债务后有剩余,则应当及时将剩余部分返还给抵押 人 7不得出租的房屋：1未依法取得房屋所有证的2司法机关和行政 机关依法裁定决定查封或者以其他形式限制房地产权利的3共有 房屋未取得共有人同意的4权属有争议的5属于违法建筑的6不 符合安全标准的7已抵押未经抵押人同意的8不符合安全环保卫 生等主管部门有关规定的9有关法律法规规定禁止出租的其他形 式 8房物暂时不宜出售的：1未经市,县房地产管理部门确认房屋产 权的2两户或两户以上的共有厨房,厕所的单元楼3已列入城市规 划有待改造差遣的4与政府机关及保密部门大楼相连无法分割的 5营业,办公,生产,和住房混合在一起的6被没收,代管或经租的7 平房以及经产全单位确认不能出售的 9不得设定抵押的房地产：1权属有争议的2用于教育医疗市政等 公共福利事业的房地产3列入文物保护的建筑物和有重要纪念意 义的其他建筑物4已依法公告列入拆迁范围的房地产5被依法查 封扣押监管或者以其他形式限制的房地产6依法不得抵押的其他 房地产 1：外商投资企业事业土地的限制（1）外商投资企业对其占有的 土地只有使用权，没有所有权（2）外商投资企业用地期限与企业 的经营期限相同（3）外商投资企业不得擅自改土地的用途，需要 办理手续（4）外商投资企业使用土地必须严格遵守建设规划，需 按照城市规划使用土地。 2：外商投资企业房产的所有人可以通过（房产买卖）（豫售）（预 购）（拍卖）（赠于）（交换）等法律行为，并将可以进行房产低压 和房屋租赁。 3：下列土地免缴城镇土地使用税（1）国家机关，人民团体，军 队自用的土地（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土 地（3）宗教寺庙，公园，名胜古迹自用的土地（4）市政街道， 广场，绿化，地带等公共用地（5）直接用于农，林，牧，渔业的 生产用地（6）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从 使用月份起交纳5--10年（7）又财政部门另行规定免缴的能源， 交通。水利设施用地和其他用地 4：以下情况经批准可以免征耕地占用税（1）部队军事设施用地 （2）铁路线路，飞机场跑道和停机坪用地（3）炸药库用地（4） 学校，幼儿园，敬老院，医院用地 5：减免对以下情况可免征房产税（1）国家机关，人民团体，军 队自用的土地（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土 地（3）宗教寺庙，公园，名胜古迹自用的土地 （4）个人所有非营业用的房产（5）财政部门批准免征税的其他 房产 6：导致房地产纠纷的原因是多种多样的，以下几项（1）历史原 因（2）利益矛盾(3)合同不当或违反合同（4）违法行为 7：拆迁人与被拆迁人对（补偿形式）和（补偿金额）（安置面积） 和（安置地点）（搬迁过渡方式）和（过渡期限），可进行协商。 8：预售商品房的价值（1）预售商品房的价格，除国家规定“微 利房”“解困房”等必须执行国家定价的以外，合同双方根据房地 产市场行情约定价格也是允许的。（2）合同双方约定预售商品房 的价格（3）合同双方约定的预售商品房的价格不明确（4）在预 期交付房屋的期间 9：违反基本农田保护条例的规定，有以下行为之一的，依法从重 给予处罚（1）未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用基 本农田的（2）超过批准数量，非法占用基本农田的（3）非法占 用基本农田的（4）买卖或者以其他形式非法转让基本农田的 房地产——名词 房地产法律关系的主体:即参加房地产法律关系的当事人,它既是 权利的享受者,又是义务的承担者.主要有以下几类:国家机关,企 业,事业单位和社会团体,公民个人. *房地产法律关系的客体:即房地产法律关系主体的权利义务所共 同指向的对象.一般来说,客体分为土地个房屋还包括行为. *土地管理法:就是国家为实现土地管理目的而制定的法律规范, 它调整因确认土地所有权,开发利用土地,取得和转让土地使用权, 以及规划管理土地而产生的各种经济关系. *土地法律关系:是由土地法律规范调整而形成的具有权利义务内 容的关系. *土地所有权:是指土地所有人依法对自己的土地享有的占有,使 用,收益和处分的权利. *国有土地所有权:是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土 地享有占有,使用,收益和处分的权利. *国有土地使用权出让;是指国家将国有土地使用权在一定年限内 出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金 的行为.(土地使用权出让的概念同一) *土地使用权转让:是指土地使用者将土地使用权再转移的行为, 包括出售,交换和赠与. *土地使用权出租:是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地 上建筑物,其他附着物租赁给他人使用.由他人向其支付租金的行 为. *土地使用权抵押:是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作 为履行债务的担保的行为.