2010CPA《会计》课后作业-第07章-投资性房地产.doc

第七章投资性房地产

一、单项选择题

1.下列属于甲公司的投资性房地产的是( )。

A．甲公司持有的已经营出租给乙企业的土地使用权

B．甲公司持有的自用办公楼

C．甲公司以经营租赁方式租入丙企业持有的建筑物

D．甲公司在企业附近购买了一栋商品房，改造成职工宿舍，出租给本企业职工，收取一定的租金

2.甲公司将一栋写字楼出包给某建筑公司承建，建成后准备用于对外出租并采用公允价值模式进行后续计量，该写字楼建造完成时的入账价值是指( )。

A．写字楼的实际发生建造成本

B．甲公司向承包单位支付的工程价款

C．写字楼的公允价值

D．写字楼的可变现净值

3.某企业购入一栋写字楼用于对外出租，并与客户签订了经营租赁合同。写字楼买价为2000万元，另支付相关税费150万元。在与客户签订经营租赁合同过程中，支付咨询费、律师费等10万元，差旅费2万元。该投资性房地产的入账价值为( )万元。

A．2000 B．2150 C．2160 D．2162

4.下列项目中，属于外购投资性房地产的是（）。

A. 企业购入的写字楼直接出租

B．企业购入的土地准备建造办公楼

C．企业购入的土地准备建造办公楼，之后改为持有以备增值

D．企业购入的写字楼自用2年后再出租

5.甲公司对投资性房地产采用成本模式计量。2010年1月5日，甲公司购入一建筑物（土地使用权和上层建筑不能区分计价）并准备用于对外出租。2010年2月25日，与客户签订了房屋经营租赁协议，租赁期开始日为2010年3月1日。房屋购买成本为3800万元，预计净残值为200万元，预计使用年限为20年，采用直线法计提折旧。2010年度企业对该房屋应计提的折旧额为( )万元。

A．135 B．150 C．165 D．180

6.企业对采用成本模式进行后续计量的投资性房地产计提折旧（摊销），应该计入（）。A．其他业务成本B．管理费用C．营业外支出D．投资收益

7.企业的投资性房地产采用公允价值模式计量，下列各项中，不影响当期损益的是( )。A．存货转为投资性房地产时，公允价值大于账面价值的差额

B．存货转为投资性房地产时，公允价值小于账面价值的差额

C．持有期间，资产负债表日公允价值大于账面价值的差额

D．持有期间，资产负债表日公允价值小于账面价值的差额

8.下列关于投资性房地产后续计量的表述中，不正确的是( )。

A．投资性房地产通常应采用成本模式计量

B．满足规定条件时投资性房地产才可以采用公允价值模式计量

C．同一个企业可以分别采用成本模式和公允价值模式

D．同一个企业只能采用一种后续计量模式

9. 长江公司于2010年12月31日将一建筑物对外出租并采用公允价值模式计量，出租时，该建筑物的成本为2800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元，公允价值为2050万元，2011年12月31日，该建筑物的公允价值为2100万元，2011年长江公司应确认的公允价值变动损益为（）万元。

A．损失50 B．收益50 C．收益150 D．损失100

10.某企业投资性房地产采用公允价值模式计量。2010年7月1日购入一幢建筑物用于出租。该建筑物的成本为510万元，用银行存款支付，预计使用年限为20年，预计净残值为10万元。2010年12月31日，该投资性房地产的公允价值为508万元。2011年4月30日该企业将此项投资性房地产出售，售价为550万元，该企业应确认的处置损益为( )万元。A.42 B.40 C.44 D.38

11.甲公司将一写字楼转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该写字楼的账面原值为5000万元，已计提的累计折旧为100万元，已计提的固定资产减值准备300万元，转换日的公允价值为6000万元，则( )。

A．贷记“固定资产减值准备”300万元

B．贷记“资本公积——其他资本公积”1400万元

C．借记“资本公积——其他资本公积”1400万元

D．贷记“公允价值变动损益”1400万元

12.丙公司为房地产开发企业，该公司2008年1月1日将一项账面原值5000万元、已经计提存货跌价准备200万元的待售商品房产转为经营性出租，当日公允价值为5200万元，2008年12月31日其公允价值为5100万元，不考虑其他因素，回答下列第（1）至（3）题。（1）假如按照成本模式计量，2008年1月1日转换日该项投资性房地产的入账价值为（）万元。

A.5000

B.5200

C.4800

D.5100

（2）假如按照公允价值模式计量，2008年1月1日转换日该项投资性房地产的入账价值为（）万元。

A.5000

B.5200

C.4800

D.5100

（3）假如按照公允价值模式计量，2008年该项投资性房地产应确认公允价值变动损益为（）万元。

A.300

B.-100

C.200

D.-300

13.20×9年6月30日，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同到期，甲企业于当日起对厂房进行改造并与乙企业签订了续租合同，约定自改造完工时将厂房继续出租给乙企业。20×9年12月30日厂房改扩建工程完工，共发生支出300万元，当日起按照租赁合同出租给乙企业。该厂房在甲公司取得时初始确认原价为2000万元，预计使用20年，不考虑其他因素，回答以下列第（1）至（2）题。

（1）假设甲企业采用成本计量模式，截止20×9年6月30日已计提折旧800万元，以下表述不正确的是（）。

A.在改造期间该厂房作为投资性房地产（在建）确认

B.在改造期间不对该厂房计提折旧

C.20×9年6月30日资产负债表上列示该投资性房地产账面价值为0

D.20×9年12月31日资产负债表上列示该投资性房地产账面价值为1500万元

（2）假设甲企业采用公允价值计量模式，至20×9年6月30日已经确认该厂房公允价值累计下降的金额为400万元，以下表述不正确的是（）。

A.改造期间该厂房在资产负债表上列示为投资性房地产

B.改造期间该厂房在资产负债表上列示为在建工程

C.20×9年6月30日该投资性房地产账面价值为1600万元

D.20×9年12月31日该投资性房地产账面价值为1900万元

14.甲公司以成本模式对投资性房地产进行后续计量。甲公司拥有一项投资性房地产原值3200万元，预计使用20年，预计净残值200万元，采用直线法计提折旧，该项资产在2005年6月达到可使用状态后用于出租，2008年12月31日甲公司预计该项投资性房地产可收回金额为2500万元，使用年限和预计净残值不变，至2011年12月20日甲公司将该项房产以2500万元处置，假设不考虑相关税费和其他条件，回答下列第（1）至（3）题。

（1）以下成本模式计量投资性房地产的会计处理错误的是（）

A.取得租金收入应确认为营业收入，计提折旧或摊销应确认为营业成本

B.资产负债表日应以公允价值为基础调整账面价值，差额确认为当期损益

C.资产负债表日存在减值迹象应进行减值测试，确定减值时应计提减值准备

D.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更

（2）甲公司该项投资性房地产2008年12月31日的账面价值是（）万元。

A.2675

B.3000

C.2500

D.2525

（3）该项房产在2011年12月20日处置时对当期损益的影响是（）。

A.取得营业利润 418.18万元

B.取得营业利润 2500万元

C.取得营业外收入 418.18万元

D.取得营业外净收益 2500万元

二、多项选择题

1.下列项目中，属于投资性房地产的有（）。

A．已出租的建筑物

B．企业以经营租赁方式租出的办公大楼

C．持有并准备增值后转让的土地使用权

D．按照国家有关规定认定的闲置土地

E．房地产开发企业正在开发的商品房

2.关于投资性房地产转换日的确定，下列说法中正确的有（）。

A．作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日

B．投资性房地产转为自用房地产，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期

C．自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换日为自用土地使用权停止自用后确

定用于资本增值的日期

D．作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为承租人支付的第一笔租金的日期

E．作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为合同签订日

3.关于投资性房地产的后续计量，下列说法中错误的有（）。

A．采用公允价值模式计量的，不对投资性房产计提折旧

B．采用公允价值模式计量的，应对投资性房产计提折旧

C．已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式

D．已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式

E．已采用公允价值模式计量的投资性房地产，可以从公允价值模式转为成本模式

4.若企业采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，下列说法中正确的有（）。

A．企业应对已出租的建筑物计提折旧，发生减值时也应计提减值准备

B．企业不应对已出租的建筑物计提折旧，期末应按公允价值计量

C．企业不应对已出租的土地使用权进行摊销

D．企业不应对投资性房地产计提减值准备

E.投资性房地产计提的减值准备不可以转回

5. 下列关于投资性房地产的会计处理不正确的有（）。

A.企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额直接计入投资收益

B.企业报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，将投资性房地产的账面价值结转到其他业务成本中

C.当投资性房地产转为自用时，应当终止确认该资产

D.企业出售、转让、报废采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当将累计公允价值变动转入其他业务成本

E.企业出售、转让、报废采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当将存在原转换日计入资本公积的金额计入其他业务成本

6.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用或处置时，以下表述不正确的有（）。

A.转换为自用时，以转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值

B.转换为自用时，以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益

C.转换为自用时，以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入资本公积

D.处置房地产时，原公允价值变动的影响应转为营业收入

E.处置房地产时，原计入资本公积部分应转为营业成本

7.下列各项中，一定影响企业当期损益的有（）。

A．投资性房地产的改良支出

B．投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式时，转换日公允价值与账面价值的差额C．自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值小于账面

价值的差额

D．采用公允价值模式计量的投资性房地产的期末公允价值变动

E．采用成本模式计量的投资性房地产发生减值

8.2010年3月A公司通过二级市场购入一块土地使用权3000万元，预计使用年限为50年，采用直线法摊销。同时在土地上开始建造三座厂房，预计2011年6月三座厂房即将完工，B 公司签订经营租赁合同，将其中一座厂房租赁给B公司使用。租赁期开始日为厂房达到预定可使用状态的日期。2011年6月20日三座厂房达到预定可使用状态并交付使用，三座厂房的成本均为5000万元，预计使用年限为20年，固定资产采用年限平均法计提折旧，投资性房地产采用直线法计提折旧。A公司投资性房地产后续计量采用成本模式。

要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第（1）至（2）题。

（1）关于购入的土地使用权的计量，下列说法中正确的有（）。

A．企业改变土地使用权的用途，停止自用土地使用权用于赚取租金或资本增值时，应将其账面价值转为投资性房地产

B．企业外购房屋建筑物所支付的价款应当在地上建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产处理

C. 房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本

D．企业取得的土地使用权应作为无形资产核算，一般情况下，当土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，相关的土地使用权账面价值不转入在建工程成本

E．企业取得的土地使用权应作为无形资产核算，一般情况下，当土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，相关的土地使用权账面价值应转入在建工程成本

（2）A公司在2011年有关业务正确会计处理有( )。

A．借记“投资性房地产——厂房”科目的金额为5000万元

B．借记“投资性房地产——土地使用权”科目的金额为1000万元

C．贷记“投资性房地产累计折旧”科目125万元

D．贷记“投资性房地产累计摊销”科目11.67万元

E．贷记“累计折旧”科目250万元

9.甲公司于2011年年初将投资性房地产的后续计量模式由成本模式改为公允价值模式。修改当日，该投资性房地产账面原价为500万元，已提折旧100万元，已提减值准备50万元，公允价值为400万元，甲公司所得税税率为25％，采用资产负债表债务法核算所得税，盈余公积按净利润的10％提取，税法认可该投资性房地产的成本计量口径。假定不考虑其他因素。

要求：根据上述资料回答第（1）题至（3）题。

（1）下列关于投资性房地产的后续计量中，说法不正确的有( )。

A.以成本模式计量的投资性房地产，其公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益

B.以公允价值模式计量的投资性房地产在改变其用途后，不影响其账面价值

C.满足投资性房地产确认条件的后续支出应计入到投资性房地产成本

D.以公允价值模式计量的投资性房地产在出售时，记录在资本公积的金额不用转出

Ｅ.以成本模式计量的投资性房地产，取得的租金收入计入其他业务收入

（2）下列说法中，不正确的有（）。

A.投资性房地产只能从成本模式转为公允价值模式

B.投资性房地产后续计量模式的变更为会计政策变更

C.由自用的房地产改为投资性房地产属于会计政策变更

D.投资性房地产后续计量模式的变更应采用追溯调整法

Ｅ.投资性房地产后续计量模式的变更为会计估计变更

（3）因后续计量模式变更，下列关于甲公司的相关处理正确的有（）。

A.“投资性房地产——成本”科目金额为400万元

B.留存收益调整50万元

C.留存收益调整37.5万元

D.资本公积调整37.5万元

E.确认递延所得税负债12.5万元

10.甲公司对投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量，发生的相关交易或事项如下：（1）2007年12月31日甲公司根据董事会决议就空置的、达到出租状态的原自用房产与A 公司签订租赁合同，从即日起将该房产整体出租给A公司，租期为2年；年租金为250万元从2008年起每年年底支付。

（2）该房产为2003年12月取得，原值3000万元，预计使用年限30年，预计净产值为0，采用年限平均法计提折旧。

（3）2009年12月20日甲公司与A公司就该房产租赁续约2年，同日甲公司以银行存款为该项房产投入改造支出200万元。

（4）2011年12月31日租赁期满，甲公司以2850万元将该房产整体出售给A公司并办理相关手续。

（5）该房产2007年12月31日公允价值为3000万元，2008年其公允价值等于2800万元，2009年至2010年每年12月31日其公允价值均等于3000万元。

要求：假设不考虑其他条件，回答下列第（1）至（2）题。

（1）以下关于投资性房地产表述正确的有（）。

A.满足投资性房地产确认条件的后续支出应当计入投资性房地产成本

B.以公允价值模式计量的投资性房地产，其公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益

C.以成本模式计量投资性房地产时，改变用途并不改变投资性房地产的账面价值

D.以公允价值计量的投资性房地产，处置时将累计公允价值变动转入其他业务收入

E.以公允价值计量的投资性房地产，处置时如有原转换日计入资本公积的金额应转入其他业务收入

（2）以下对该项房地产确认计量正确的有（）。

A.2007年12月31日资产负债表上列示为固定资产3000万元

B.2007年12月31日资产负债表上列示为投资性房地产3000万元

C.2008年12月31日资产负债表上列示为投资性房地产2800万元

D.2009年12月20日200万元改造支出增加投资性房地产账面价值

E.2011年处置该项投资性房地产增加利润50万元

三、计算分析题

1.甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，2009~2010年发生如下业务：（1）2010年3月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期，为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙公司的租赁合同到期，厂房即进入改扩建工程。11月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按租赁合同

出租给丙企业。3月15日厂房账面余额为1200万元，其中成本1000万元，累计公允价值变动200万元。

（2）2009年6月，甲公司打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲公司准备将其出租，以赚取租金收入。2009年10月，甲公司完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。2009年12月，甲公司与丁公司签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给丁公司使用，租赁期开始日为2010年1月1 日，租赁期限为3年。2010年1月1日，该办公楼原价为500万元，已计提折旧140万元，公允价值为350万元。甲公司采用公允价值模式计量其投资性房地产。

（3）2009年3月10日，甲公司与A公司签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给A 公司使用，租赁期开始日为2009年4月15日。2009年4月15日，该写字楼的账面余额450万元，无减值，公允价值为470万元。2009年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为480万元。2010年6月租赁期满，企业收回该项投资性房地产并以550万元出售，出售款项已收讫。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产作后续计量。

要求：

（1）编制甲公司关于厂房作为投资性房地产的会计处理。

（2）编制甲公司办公楼转换日的相关会计处理。

（3）编制甲公司有关写字楼的会计处理。

（答案中的金额单位用万元表示）

2.甲股份有限公司(以下简称甲公司)注册地在北京市，为增值税一般纳税企业，适用的增值税税率为17％。不考虑除增值税以外的其他税费。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。甲公司有关房地产的相关业务资料如下：

(1)2010年1月，甲公司自行建造办公大楼。在建设期间，甲公司购进为工程准备的一批物资，价款为1400万元，增值税税额为238万元。该批物资已验收入库，款项以银行存款支付。该批物资全部用于办公楼工程项目。甲公司为建造工程，领用本企业生产的库存商品一批，成本l60万元，计税价格200万元，另支付在建工程人员薪酬362万元。

(2)2010年8月，该办公楼的建设达到了预定可使用状态并投入使用。该办公楼预计使用寿命为20年，预计净残值为94万元，采用直线法计提折旧。

(3)2011年12月，甲公司与丙公司签订了租赁协议，将该办公大楼经营租赁给丙公司，租赁期为l0年，年租金为240万元，租金于每年年末结清。租赁期开始日为2012年1月1 日。

(4)与该办公大楼同类的房地产在2012年年初的公允价值为2 200万元，2012年年末的公允价值为2400万元。

(5)2013年1月，甲公司与丙公司达成协议并办理过户手续，以2 500万元的价格将该项办公大楼转让给丙公司，全部款项已收到并存入银行。

要求：

(1)编制甲公司自行建造办公大楼的有关会计分录。

(2)计算甲公司该项办公大楼2011年年末累计折旧的金额。

(3)编制甲公司将该项办公大楼停止自用改为出租的有关会计分录。

(4)编制甲公司该项办公大楼有关2012年末后续计量的有关会计分录。

(5)编制甲公司该项办公大楼有关2012年租金收入的会计分录。

(6)编制甲公司2013年处置该项办公大楼的有关会计分录。

（答案中的金额单位用万元表示）

3. 蓝天房地产公司于2010年12月31日将其一栋写字楼对外出租并采用成本模式计量，租期为2年，每年12月31日收取租金400万元，出租时，该写字楼的成本为6000万元，已提折旧1000万元，已提减值准备600万元，尚可使用年限为20年，公允价值为3600万元，蓝天房地产公司对该建筑物采用年限平均法计提折旧，无残值。2011年12月31日该写字楼的公允价值减去处置费用后的净额为4000万元，预计未来现金流量现值为3900万元。2012年12月31日该写字楼的公允价值减去处置费用后的净额为3300万元，预计未来现金流量现值为3400万元。假定不考虑相关税费。

要求：编制蓝天公司上述经济业务的会计分录。

参考答案及解析

一、单项选择题

1.

【答案】A

【解析】选项B、D两项均属于自用房地产，不属于投资性房地产；选项C属于丙企业的投资性房地产。

2.

【答案】B

【解析】支付给承包单位的工程价款，为本公司为投资性房地产发生的实际支出，根据实际支出来进行入账。

3.

【答案】B

【解析】企业外购的投资性房地产根据取得时的成本作为入账价值，为2000+150=2150（万元）。

4.

【答案】A

【解析】对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租，才能称之为外购的投资性房地产。

5.

【答案】Ｃ

【解析】因对投资性房地产采用成本法核算，无论何时转为投资性房地产，全部按照成本去计提折旧，为（3800-200）/20×11/12=165（万元）。

6.

【答案】A

【解析】应计入其他业务成本。

7.

【答案】Ａ

【解析】选项A，应计入资本公积。

8.

【答案】C

【解析】同一个企业只能采用一种后续计量模式。

9.

【答案】B

【解析】出租时公允价值大于成本的差额应计入资本公积，应确认的公允价值变动收益=2100-2050=50（万元）。

10.

【答案】A

【解析】应确认的处置损益=550-508=42（万元），处置时公允价值变动损益转入其他业务成本不影响处置损益。

11.

【答案】 B

【解析】自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日公允价值大于投资性房地产原账面价值的，其差额计入资本公积——其他资本公积。

本题分录是：

借：投资性房地产——成本6000

累计折旧100

固定资产减值准备 300

贷：固定资产5000

资本公积——其他资本公积1400

12.

【答案】

（1）C

【解析】企业将房地产存货转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值计量投资性房地产=5000-200=4800（万元）。

（2）B

【解析】企业将房地产存货转换为采用公允模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的公允价值计量为5200万元。

（3）B

【解析】转为投资性房地产时公允价值5200万元大于账面价值4800万元的差额400万元计入资本公积，期末公允价值5100万元小于期初5200万元的差额100万元计入公允价值变动损益。

13.

【答案】

（1）C

【解析】20×9年6月30日该投资性房地产账面价值=2000-800=1200（万元），继续作为投资性房地产核算。

（2）B

【解析】C选项计算=2000-400=1600万元；D选项计算=2000-400+300=1900（万元）。14.

【答案】

（1）B

（2）C

【解析】2008年12月31日摊余价值＝3200-（3200-200）/20×3.5＝2675（万元）

可收回金额低，计提175万元减值准备后以2500万元计量。

（3）A

【解析】2011年12月31日处置前账面价值（处置成本）＝2500-（2500-200）/16.5×3＝2081.82（万元），处置损益＝2500-2081.82＝418.18(万元)。

借：银行存款 2500

贷：其他业务收入 2500

借：其他业务成本 2081.82

投资性房地产累计折旧（摊销）943.18（3000/20×3.5+2300/16.5×3）

投资性房地产减值准备 175（3200-3000/20×3.5-2500）

贷：投资性房地产 3200

营业利润=2500-2018.12=418.18(万元)

二、多项选择题

1.

【答案】ABC

【解析】投资性房地产是指为赚取租金或资本增值、或者两者兼有而持有的房地产，主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

2.

【答案】ABC

【解析】作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日，而不是承租人支付的第一笔租金的日期。

3.

【答案】BDE

【解析】采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

4.

【答案】 AE

【解析】在成本模式下，应当按照《企业会计准则第 4 号——固定资产》和《企业会计准则第6 号——无形资产》的规定，对已出租的建筑物和土地使用权进行计量，计提折旧或摊销；如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8 号——资产减值》的规定进行处理。

5.

【答案】AC

6.

【答案】 ACD

7.

【答案】 CDE

8.

【答案】

（1）ABCD

（2）ABCDE

【解析】本题的分录为：

借：固定资产——厂房 10000

投资性房地产——厂房 5000

贷：在建工程 15000

借：投资性房地产——土地使用权 1000

累计摊销 25(1000×50／1.25)

贷：无形资产 1000(3000 ×5000／15000)

借：其他业务成本 136．67

贷：投资性房地产累计折旧 125(5000÷20×6／12)

投资性房地产累计摊销 11.67(1000÷50×7／12)

借：制造费用 250

管理费用 48.33

贷：累计折旧 250(10000÷20×6／12)

累计摊销 48.33(3000÷50×5／12+2000÷50×7／12) 9.

【答案】

（1）ABD

【解析】选项A，以公允价值模式计量的投资性房地产应将其公允价值和账面价值的差额计入当期损益；以公允价值模式计量的投资性房地产在改变其用途后可能改变其账面价值；以公允价值模式计量的投资性房地产在出售时，记录在资本公积的金额应转入到其他业务成本中。

（2）CE

【解析】由自用的房地产改为投资性房地产属于用途发生了变更，不是会计政策变更；投资性房地产后续计量模式的改变属于会计政策变更，应采用追溯调整法。

（3）ACE

【解析】甲公司改变投资性房地产后续计量模式时

借：投资性房地产——成本 400

投资性房地产累计折旧 100

投资性房地产减值准备 50

贷：投资性房地产 500

递延所得税负债 12.5

盈余公积 3.75

利润分配——未分配利润 33.75

10.

【答案】

（1）ABC

（2）BCD

【解析】B选项：2007年12月31日为租赁期开始日，摊余价值=3000/30×26=2600（万元），以公允价值3000万元计量投资性房地产并确认资本公积400万元。

E选项：2011年处置时=2850（其他业务收入）-（3000-200）（其他业务成本）+200（公允价值变动损益）=250（万元）。

附：会计处理分录

会计分录：

2007年12月31日

借：投资性房地产——成本 3000

累计折旧 400（3000/30×4）

贷：固定资产 3000

资本公积——其他资本公积 400

2008年12月31日

借：银行存款 250

贷：其他业务收入 250

借：公允价值变动损益 200

贷：投资性房地产——公允价值变动 200

2009年12月20日

借：投资性房地产——成本 200

贷：银行存款 200

2009年12月31日和2010年12月31日

借：银行存款 250

贷：其他业务收入 250

此时账面价值=3000+200-200=3000（万元），与当期公允价值相同。2011年12月31日

借：银行存款 250

贷：其他业务收入 250

借：银行存款 2850

贷：其他业务收入 2850

借：其他业务成本 3000

投资性房地产——公允价值变动200

贷：投资性房地产——成本 3200

借：资本公积——其他资本公积 400

贷：公允价值变动损益 200

其他业务成本 200

三、计算分析题

1.

【答案】

(1)

2010年3月15日，甲公司将投资性房地产转入改扩建

借：投资性房地产——厂房（在建） 1200

贷：投资性房地产——成本 1000

——公允价值变动 200

2010年3月15日～11月10日，工程发生改扩建支出

借：投资性房地产——厂房（在建） 150

贷：银行存款 150

2010年11月10日，改扩建工程完工，转为投资性房地产

借：投资性房地产——成本 1350

贷：投资性房地产——厂房（在建） 1350

（2）

借：投资性房地产——成本 350

公允价值变动损益 10

累计折旧 140

贷：固定资产 500

（3）

①2009年4月15日，存货转换为投资性房地产

借：投资性房地产——成本 470

贷：开发产品 450

资本公积——其他资本公积 20

②2009年12月31日，公允价值变动

借：投资性房地产——公允价值变动 10

贷：公允价值变动损益 10

③2010年6月，出售投资性房地产

借：银行存款 550

贷：其他业务收入 550

借：其他业务成本 480

贷：投资性房地产——成本 470

——公允价值变动 10

同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务成本

借：公允价值变动损益 10

贷：其他业务成本 10

同时，将转换时原计人资本公积的部分转入其他业务成本

借：资本公积——其他资本公积 20

贷：其他业务成本 20

2.

【答案】

(1)2010年1月～2010年8月

借：工程物资 1638

贷：银行存款 1638

借：在建工程 1638

贷：工程物资 1638

借：在建工程 556

贷：库存商品 160

应交税费——应交增值税(销项税额) 34

应付职工薪酬 362

借：固定资产 2194

贷：在建工程 2194

(2)2011年年末累计折旧的金额

2011年年末累计折旧的金额=(2194-94)÷20÷12×(4+12)=140(万元) (3)2011年12月办公大楼停止自用改为出租

借：投资性房地产——成本 2200

累计折旧 140

贷：固定资产 2194

资本公积——其他资本公积 146

(4)2012年12月31日期末计量

借：投资性房地产——公允价值变动 200

贷：公允价值变动损益 200

(5)2012年12月31日收取租金

借：银行存款 240

贷：其他业务收入 240

(6)2013年处置该项办公大楼

借：银行存款 2500

贷：其他业务收入 2500

借：其他业务成本 2400

贷：投资性房地产——成本 2200

——公允价值变动 200

借：公允价值变动损益 200

贷：其他业务成本 200

借：资本公积——其他资本公积 146

贷：其他业务成本 146

3.

【答案】

（1）2010年12月31日

借：投资性房地产 6000

累计折旧 1000

固定资产减值准备 600

贷：固定资产 6000

投资性房地产累计折旧（摊销） 1000

投资性房地产减值准备 600

（2）2011年12月31日

借：银行存款 400

贷：其他业务收入 400

借：其他业务成本 220（4400÷20）

贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 220

2011年12月31日，投资性房地产的账面价值=6000-1220-600=4180（万元），可收回金额为4000万元，按规定，还应补提减值准备180万元。

借：资产减值损失 180

贷：投资性房地产减值准备 180

（3）2012年12月31日

借：银行存款 400

贷：其他业务收入 400

借：其他业务成本 210.53（3980÷19）

贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 210.53

2012年12月31日，投资性房地产的账面价值=6000-1600-220-180-210.53=3789.47（万元），可收回金额为3800万元，计提减值准备不能转回。

注会会计第六章投资性房地产习题及答案

第六章投资性房地产 一、单项选择题 1、甲公司投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2017年6月30日，甲公司处置了其持有的一项投资性房地产，取得价款5 000万元。该项投资性房地产原值为6 000万元，于2006年12月31日取得，预计使用年限为50年，预计净残值为0，采用直线法计提折旧。该项投资性房地产在持有期间未发生减值。假定不考虑相关税费，甲公司因处置该项投资性房地产应确认的处置损益的金额为（）。 A、260万元 B、10万元 C、140万元 D、－110 2、甲公司将一写字楼转换为采用成本模式计量的投资性房地产，该写字楼的账面原值为2500万元，已计提的累计折旧为50万元，已计提的固定资产减值准备150万元，转换日的公允价值为3000万元，记入“投资性房地产”科目的金额是（）。 A、3000万元 B、2300万元 C、2500万元 D、2800万元 3、20×7年12月1日，甲公司资产管理部门建议管理层将一栋闲置建筑物用于出租。20×7年12月20日，董事会批准关于出租建筑物的方案并明确出租建筑物的意图在短期内不会发生变化。当日，该建筑物的成本为1 000万元，已计提折旧为230万元，未计提减值准备，公允价值为800万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。20×7年12月31日，甲公司与承租方签订建筑物租赁合同，租赁期为自20×8年1月1日起2年，年租金为15万元，每年年初收取租金。20×7年12月31日，该建筑物的公允价值为800万元。20×8年12月31日，该建筑物的公允价值为820万元。20×9年12月31日，该建筑物的公允价值为815万元。20×9年，该项投资性房地产对利润的影响额为（）。 A、－5万元 B、5万元 C、20万元 D、10万元 4、甲公司从事房地产开发经营业务，20×8年度发生的有关交易或事项如下：（1）因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。（2）收回租赁期届满的一宗土地使用权，经批准用于建造办公楼。（3）收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。甲公司对出租的商品房、土地使用权和商铺均采用成本模式进行后续计量。下列各项关于甲公司对上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（）。 A、商铺重新装修所发生的支出直接计入当期损益 B、重新装修完工并达到预定可使用状态的商铺作为固定资产列报 C、用于建造办公楼的土地使用权账面价值计入所建造办公楼的成本 D、商品房改为出租用房时按照其账面价值作为投资性房地产的入账价值 5、下列关于投资性房地产后续支出的说法中，不正确的是（）。 A、投资性房地产的后续支出，满足资本化条件的，应当计入投资性房地产的成本 B、投资性房地产的后续支出，不满足资本化条件的，应当计入当期损益

投资性房地产转换及处置财务账务处理

投资性房地产的转换和处置账务处理方式 （一）投资性房地产的转换 1.投资性房地产转换形式和转换日 （1）转换形式 1.非投资性房地产——投资性房地产 （固定资产，无形资产，存货） 2.投资性房地产——非投资性房地产 （2）转换日的确定 ●投资性房地产转为自用：达到自用状态的日期。 ●作为存货的房地产转为出租，或自用建筑物或土地使用权停止自用转为出租：租赁期开始日。 2.投资性房地产转换的会计处理 （二）投资性房地产的处置 1.成本模式计量的投资性房地产的处置 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 2.公允价值模式计量的投资性房地产的处置 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本

贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 借：资本公积——其他资本公积（冲减成本） 贷：其他业务成本 借：公允价值变动损益（冲减成本） 贷：其他业务成本 或借：其他业务成本 贷：公允价值变动损益 【例7-17】甲为一家房地产开发企业，20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日。20×7年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。20×7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。20×8年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55 000万元出售，出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。 甲企业的账务处理如下： （1）20×7年4月15日，存货转换为投资性房地产： 借：投资性房地产——成本 470 000 000 贷：开发产品450 000 000 资本公积——其他资本公积20 000 000 （2）20×7年12月31日，公允价值变动： 借：投资性房地产——公允价值变动10 000 000 贷：公允价值变动损益 10 000 000 （3）20×8年6月，出售投资性房地产： 上述分录可以拆分为： 借：银行存款 550 000 000 贷：其他业务收入550 000 000 借：其他业务成本480 000 000 贷：投资性房地产——成本470 000 000 ——公允价值变动 10 000 000

第七章投资性房地产-采用公允价值模式进行后续计量

2015年注册会计师资格考试内部资料 会计 第七章 投资性房地产 知识点：采用公允价值模式进行后续计量 ● 详细描述： 1.企业存在确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得 的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量； 2.获取租金收入； 3.计算应交营业税（计入营业税金及附加）； 4.不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。 （一般情况）企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。　 　 （特殊情况） ①在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业 ，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产（包括企业首次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量。 ②但是，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证 据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产公允价值能够持续可靠取得，该企业仍应对该项投资性房地产采用成本模式进行后续计量。 采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件： （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

第六章投资性房地产

一、内容提要 本章解析投资性房地产的界定及入账成本的确认，对投资性房地产的两种后续计量模式在选择标准上、会计处理上和计量模式的转化上进行了系统地阐述，最后，本章对投资性房地产的转换及处置做了案例解析。 二、关键考点 1.投资性房地产的辨认； 2.公允价值模式下投资性房地产的会计核算； 3.成本模式转为公允价值模式的会计处理原则； 4.公允价值模式下投资性房地产与固定资产、无形资产或开发产品相互转换时公允价值与账面价值差额的归属科目认定； 5.投资性房地产处置损益的计算，尤其是公允价值模式下“其他综合收益”和“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”的会计处理。 三、历年试题分析 年份题型题数分数考点 2017 单选题 1 1.5 自用房产转为公允价值模式计量的投资性房地产形成贬值的科 目归属 多选题 1 2 投资性房地产会计处理原则的正误甄别 判断题 1 1 投资性房地产的界定 综合题 1 18 投资性房地产结合所得税的会计处理 2018 单选题 1 1.5 投资性房地产折旧的计算 多选题 1 2 成本模式转公允价值模式的会计处理 判断题 1 1 投资性房地产的后续支出处理 计算题 1 10 公允价值模式下的投资性房地产的会计处理 2019 单选题 1 1.5 投资性房地产日常维护支出的科目归属 多选题 1 2 自用房产转换为公允价值模式的投资性房地产对财务报表项目 的影响 判断题 1 1 部分出租部分自用的会计处理原则 计算题 1 10 公允价值计量模式下投资性房地产的取得、公允价值变动及转 为自用固定资产并提取折旧的会计处理 四、本章知识点详解 【知识点】投资性房地产的特征与范围▲▲▲ 【解释】房地产包含两部分：地皮与地上建筑物。房地产企业购买地皮，并在此基础上建造商品房，两者合二为一属于房地产企业的库存商品，计入“开发产品”科目。一般企业购买地皮，计入“无形资产——土地使用权”，建造的地上建筑物计入“固定资产”，如果无法合理区分，全部计入“固定资产”。

第七章 投资性房地产

第七章投资性房地产 客观题 1．乙公司于2007年8月自行建造的办公大楼达到了预定可使用状态并投入使用，建设期间耗费工程物资1638万元，并领用了本企业生产的库存商品一批，成本160万元，计税价格200万元，增值税率为17%，另支付在建工程人员薪酬362万元。该办公楼预计使用寿命为20年，预计净残值为94万元，采用直线法计提折旧。2009年1月1日乙公司将该办公大楼租赁给丙公司，租赁期为10年，年租金为240万元，租金于每年年末结清，乙公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。与该办公大楼同类的房地产在2009年年初的公允价值为2200万元，2009年年末的公允价值分别为2400万元。2010年1月，乙公司以2500万元的价格将该项办公大楼转让给丙公司。根据上述资料完成如下问题的解答：（1）办公大楼由自用转为出租时形成的增值应列入（）。 A．贷记“资本公积”145万元 B．贷记“公允价值变动损益”126万元 C．贷记“公允价值变动损益”146万元 D．贷记“资本公积”146万元 【答案】D 【解析】①办公大楼的入账成本＝1638+160+200×17%+362＝2194（万元）； ②2007年办公楼提取的折旧额度＝（2194－94）÷20×4/12＝35（万元）； ③2008年办公楼提取的折旧＝（2194－94）÷20＝105（万元）； ④2009年因出租转为以公允价值模式计量的投资性房地产时产生的暂时增值额＝2200－（2194－35－105）＝146（万元）。 （2）乙公司2010年因此办公楼产生的其他业务利润为（）万元。 A．300 B．200 C．446 D．346 【答案】C 【解析】①2009年末因公允价值调整产生的暂时增值额＝2400－2200＝200（万元）； ②2010年出售办公楼时产生的其他业务收入＝2500（万元）； ③2010年出售办公楼时产生的其他业务成本＝2400（万元）； ④2010年出售办公楼时由暂时增值额转为的其他业务收入额＝146+200＝346（万元）； ⑤2010年出售办公楼产生的其他业务利润＝2500－2400+346＝446（万元）。 2．甲于2007年7月1日开始对一生产用厂房进行改扩建，改扩建前该厂房的原价为2000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元。在改扩建过程中领用工程物资400万元，领用生产用原材料200万元，原材料的进项税额为34万元。发生改扩建人员薪酬50万元，用银行存款支付其他费用66万元。该厂房于2007年12月20日达到预定可使用状态。该企业对改扩建后的厂房采用双倍余额法计提折旧，预计尚可使用年限为8年，预计净残值为50万元。2009年12月10日，由于所生产的产品停产，甲决定将上述厂房以经营租赁方式对外出租，租赁期为2年，每年末收取租金，每年租金为400万元，起租日为2009年12月31日，到期日为2011年12月31日，对租出的投资性房地产采用成本模式计量，租出后，该厂房仍按原折旧方法，折旧年限和预计净残值计提折旧，则2010年因出租此厂房产生的其他业务利润为（）万元。 A．55.35 B．55.47 C．50.23 D．65.4

注册会计师第七章投资性房地产章节练习

甲股份有限公司（以下简称甲公司）为非房地产开发企业，发生的有关投资性房地产的资料如下：
（1）甲公司将所持有的原作为固定资产核算的写字楼经营租赁给乙公司，租赁期为1年，年租金为300万元，租金于年末结清。租赁期开始日为2010年1月1日。租赁期间，由甲公司提供该写字楼的日常维护。该写字楼的原造价为3000万元，使用寿命30年，采用年限平均法计提折旧，预计净残值为零，已计提折旧1000万元。甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续核算。
（2）2010年12月，该办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1600万元；2010年共发生日常维护费用40万元，均以银行存款支付；收到乙公司支付的租金并存入银行。
（3）2011年1月1日，甲企业决定于当日开始对该写字楼进行重新装修，装修完成后将继续用于经营租赁。
（4）2011年4月20日，甲企业与丙公司签订经营租赁合同，约定自2011年7月1日起将写字楼出租给丙公司。租赁期为2年，年租金为500万元，租金每半年支付一次。
（5）2011年6月30日，该写字楼再开发完成，共发生符合资本化条件的支出200万元，均以银行存款支付。开发完成后发现甲公司当地的房地产市场比较成熟、公允价值能够持续可靠取得，于是将该写字楼的后续计量模式由成本模式变为公允价值模式，当日的公允价值为2500万元。
（6）2011年12月31日该投资性房地产的公允价值为2700万元。
（7）假定不考虑其他条件，甲公司按净利润的10％计提盈余公积。
要求：
（1）编制2010年1月1日甲企业出租写字楼的有关会计分录。
（2）编制2010年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。
（3）编制2011年1月1日该投资性房地产的会计分录。
（4）编制2011年6月30日该投资性房地产的有关会计分录。
（5）编制2011年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。 A.该项变更为会计政策变更 年12月31日应当确认公允价值变动损益200万元 年12月31日应当确认资本公积200万元 年12月31日应当确认的公允价值变动损失为100万元 年12月31日应当确认的公允价值变动收益为50万元 根据资料（2），下列说法中正确的有（） A.以出让方式购入的准备建造办公楼的土地使用权 B.未来持有目的不明确在建建筑物 C.经营出租拥有使用权的建筑物 D.出租的投资性房地产租赁期届满，暂时空置但将继续用于出租 E.已出租的建筑物 下列各项资产中，不属于投资性房地产的有（）

投资性房地产公允价值资产评估

投资性房地产公允价值资产评估

投资性房地产公允价值资产评估 四、价值类型及其定义 根据《以财务报告为目的的资产评估指南（试行）》（中评协[2007]169 号）第二十四条规定：在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值。根据评估目的实现的要求，结合评估对象自身的功能、使用方式和利用状态等条件的制约，本次评估价值类型选用市场价值。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 本报告所称“评估价值”,是指所约定的评估范围与对象在本报告约定的价值类型、评估假设和前提条件下,按照本报告所述程序和方法, 仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。需要说明的是,同一资产在不同市场的价值可能存在差异，本次评估基于国内可观察或分析的市场条件和市场环境状况。

五、评估基准日 （一）本项目评估基准日为 2013 年 12 月 31 日。 （二）按照评估基准日尽可能与资产评估应对的经济行为实现日接近的原则，由委托方确定评估基准日。 （三）本次资产评估的工作中，评估范围的界定、评估参数的选取、评估价值的确定等，均以评估基准日企业内部的财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。 六、评估依据 本次评估的依据主要包括资产评估经济行为、法律法规、评估准则、权属、取价及其他等依据，具体如下： （一）经济行为依据 1、资产评估机构与委托方签订的《资产评估业务约定书》。 （二）法律法规依据 1、中华人民共和国主席令第 42 号《中华人民共和国公司法》（2005 年 10月 27 日）； 2、国务院 91 号令《国有资产评估管理办法》

新会计准则讲解第3号——投资性房地产

新会计准则第３号──投资性房地产 【字体：大中小】【打印】 一、概述 投资性房地产是指以赚取租金或资本增值为目的而持有的房地产。《国际会计准则第40号——投资性房地产》将房地产的范围定义为房屋和土地，而在中国，土地所有权归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，本准则中的房地产实际上指的是“土地使用权”和建筑物。 投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著的差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有。因此，投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其它资产，而自用房地产必须与其他资产如生产设备、原材料、人力资源等相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用本准则，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。 我国以往的会计制度和会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产。由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献。新的会计准则大量借鉴了国际会计准则40号《投资性房地产》的规定，要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映。这无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好的为会计信息使用者做出决策提供依据。 该准则与准则发布前实务和制度规定比较，主要的差异有： 1.在资产负债表上的列示 新准则规定，企业应单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。而在现行实务或制度中，一般作为固定资产或无形资产进行核算。 2.后续计量模式 新准则规定，可采用成本模式或公允价值模式。选用成本模式时，需要计提折旧、进行摊销及计提减值，减值一经计提，不得转回；选用公允价值计价时，以期末公允价值为基础调整其账面价值，两者差额计入当期损益。不再计提折旧或进行摊销。 现行实务和制度规定，以历史成本模式进行核算，分别按照原《固定资产》或《无形资产》的规定进行处理。 3.计量模式变更 新准则规定，对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更。已采用公允价值模式计量投资性房地产的，不得再转为成本模式。

投资性房地产公允价值评估研究

投资性房地产公允价值评估研究 随着投资性房地产公允价值会计计量的实施，以财务报告为目的的房地产评估将成为一个新兴评估业务品种。文章在参照国家对会计报表审计的相关管理，结合企业会计准则和相关评估规范，对投资性房地产公允价值评估中涉及的委托权、独立性、价值定义、估价对象范围等相关因素进行了初步探讨。不多说下面请看下面的内容吧： 一、关于委托主体 房地产评估委托权问题在评估界研究不多，因为传统房地产评估主要为房地产交易服务，而交易一般仅涉及交易双方，牵涉的利益相关方较少，评估委托权上容易达成一致。但是，基于财务报告目的的评估，涉及的相关利益方多，利益诉求各不相同，因此，委托评估制度设计是否科学合理，对于评估报告质量，乃至资本市场的稳定均有重要影响。 对于投资性房地产公允价值评估，委托权制度设计的基本原则，是平衡各方利益，让既是评估客体又是评估结果的利益最相关方与委托权的行使适当隔离，评估委托交由评估结果对其利益影响相对较小、地位比较超脱者行使，即由独立董事行使评估委托权。 二、关于评估独立性 独立、客观、公正是评估机构执行评估业务的基本要求，独立性是中介鉴证机构的生命线，丧失独立性即丧失公信力。从独立性要求出发，不仅会计师事务所、评估师事务所与企业之间要保持独立，而且会计师事务所、评估师事务所之间也应该保持各自独立。目前兼营房地产评估业务的会计师事务所或实质上归于同一主体控制或双方的关系足以影响其独立性的两家事务所，不得在接受审计委托的同时，又接受投资性房地产公允价值评估的委托。 注册会计师在审计过程中可以借助评估师的工作对企业提供的投资性房地产公允价值计量是否合规、合理提供咨询意见，评估师的工作具有咨询性，属于注册会计师利用专家的工作，评估师提供咨询性意见，只对注册会计师负责，责任由注册会计师承担，笔者认为评估机构承担此类业务仅需评估机构和企业保持独立性即可，因为责任主体是审计机构。这和承担财务报告目的评估是截然不同性质的工作，后者是鉴证性评估。 三、关于价值定义 会计计量当中的公允价值是会计专业术语，有关评估规范当中没有公允价值的定义。各国会计准则对公允价值的定义表述不完全一致，我国会计准则对公允价值定义为“资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。”（《企业会计准则——基本准则》第四十二条） 《房地产估价规范》对公开市场价格的定义为在公开市场上最可能形成的价格。所谓公

会计第07章投资性房地产

第七章投资性房地产 考试定位：非重点章 考试类型：客观题为主 考点一：投资性房地产的认定--------注意的问题： （1）已经出租的建筑物（企业已经与其他方签订了租赁协议,约定以经营租赁方式出租建筑物）。准备出租的不作为投资性房地产。 对企业持有以备经营出租的空置建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房

地产。 （2）某项房地产，部分出租部分自用的，则能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 （3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 （4）企业拥有并自行经营的旅馆

饭店，不属于投资性房地产。 （5）出租柜台不属于投资性房地产。（6）炒楼花是违法的行为是一种投机行为，不属于投资性房地产。（炒 楼花是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金,订下一套或多套单元,之后转手卖给别人,套取高额订金,从中赚取差价。） （7）闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 （8）企业出租给本企业职工居住的宿舍，如果收取租金，仍然不属于投资性房地产。 （9）关联企业之间租赁房地产的，租出方可以将出租的房地产确认为投资性房地产。

考点二：成本模式下投资性房地产通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。注意几点： 1.帐户需要专门设置“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧或累计摊销”、“投资性房地产减值准备”等账户。 2.投资性房地产计提的减值准备可以转回的。 3.计提的折旧或摊销计入“其他业务成本”。

注会习题第七章投资性房地产资料

第七章投资性房地产 一、单项选择题 1.下列项目中，属于投资性房地产的是（）。 A.房地产企业的自用厂房 B.房地产开发企业在正常经营活动中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地 C.已出租的土地使用权 D.出租给高级管理人员居住的公寓 2.下列项目中，不属于投资性房地产的是（）。 A.已出租的建筑物 B.以融资租赁方式租入在转租的厂房 C.持有并准备增值后转让的土地使用权 D.已出租的土地使用权 3. 长江公司是房地产开发企业，2010年1月将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日商品房的账面余额为2000万元，已计存货跌价准备200万元，该项商品房在转换日的公允价值为3000万元，则转换日记入“投资性房地产”科目的金额是（）万元。 A.1800 B.800 C.3000 D.1700 4.2010年1月1日华强公司用1212万元购买一项建筑物用于出租，采用成本模式进行后续计量，预计使用年限为5年，预计净残值为12万元，采用年数总和法计提折旧，则2011年该项投资性房地产应计提折旧（）万元。（计算结果保留两位小数） A.240 B.192 C.326.66 D.320 5.关于投资性房地产后续支出的说法中，正确的是（）。 A.投资性房地产的后续支出全部计入投资性房地产的成本 B.投资性房地产的后续支出全部计入管理费用 C.投资性房地产的后续支出全部计入其他业务成本 D.投资性房地产的后续支出符合资本化条件的，计入投资性房地产的成本 6.关于投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，下列说法中错误的是（）。 A.投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，计提的折旧或摊销计入管理费用 B.投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，按照固定资产或无形资产的有关规定计提折旧或进行摊销 C.投资性房地产存在减值迹象的，要对其进行减值测试，计提减值准备 D.投资性房地产计提的折旧或摊销，计入其他业务成本 7.关于投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量时，下列说法中正确的是（）。 A.企业对投资性房地产要进行减值测试，计提减值准备 B.企业对投资性房地产计提折旧或摊销 C.投资性房地产公允价值上升时，计入资本公积 D.投资性房地产公允价值下降时，计入当期损益 8.关于投资性房地产的后续计量，下列说法错误的是（）。 A.投资性房地产由公允价值模式转换为成本模式，属于会计政策变更 B. 投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式，属于会计政策变更 C. 同一企业只能采用以一种模式对所有投资性房地产进行后续计量 D. 投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式时，公允价值与账面价值的差额调整期初

投资性房地产会计分录大全

三、投资性房地产业务 (一)投资性房地产的初始计量 1.外购的投资性房地产 (1)采用成本模式进行初始计量 借:投资性房地产 贷:银行存款 (2)采用公允价值模式进行初始计量 借:投资性房地产一成本 贷:银行存款 [说明]外购成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起，下同)或用于资本增值才能确认投资性房地产，否则后期转化；投资性房地产是一种经营性活动。 2.自行建造的投资性房地产 (1)发生建造成本时: 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 (2)建造完工时: 借:投资性房地产[适用于成本模式计量] 投资性房地产一成本[适用于公允价值模式计量] 贷:投资性房地产一在建 [说明]建造成本包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。 3.投资性房地产资本化的后续支出 (1)采用成本模式进行后续计量 ①投资性房地产转入改扩建工程 借:投资性房地产一在建 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 ②发生改扩建或装修支出 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 ○3改扩建工程或装修完工 借:投资性房地产 贷:投资性房地产一在建 (2)采用公允价值模式进行后续计量 ①投资性房地产转入改扩建工程 借:投资性房地产一在建 贷:投资性房地产一成本 投资性房地产一公允价值变动[可能在借方] ②发生改扩建或装修支出 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 ③改扩建工程或装修完工

借:投资性房地产一成本 贷:投资性房地产一在建 4.投资性房地产费用化的后续支出 借:其他业务成本 贷:银行存款 (二)投资性房地产的后续计量 1.投资性房地产的成本模式计量 (1)按期(月)计提折旧或进行摊销 借:其他业务成本 贷:投资性房地产累计折旧/累计摊销 (2)取得的租金收入 借:银行存款 贷:其他业务收入 (3)发生减值时 借:资产减值损失 贷:投资性房地产减值准备 2.投资性房地产的公允价值模式计量 (1)取得的租金收入 借:银行存款 贷:其他业务收入 (2)确认公允价值的变动 借:投资性房地产一公允价值变动 贷:公允价值变动损益[或做相反分录] [说明]采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，并由此对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 3.投资性房地产后续计量模式的变更 借:投资性房地产——成本[变更日公允价值] 投资性房地产累计折旧[摊销][已计提] 投资性房地产减值准备[已计提的减值准备] 贷:投资性房地产[账面余额] 盈余公积[(公允-账面)*0.1] 利润分配一未分配利润[(公允-账面)*0.9] (三)投资性房地产的转换 1.成本模式下的转换(看账面价值) (1)投资性房地产转为非投资性房地产 ○1投资性房地产转换为自用房地产 借:固定资产(无形资产) 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 累计折旧(累计摊销) 固定资产减值准备(无形资产减值准备) ②投资性房地产转换为存货

投资性房地产公允价值计量账务处理例题讲解

投资性房地产公允价值计量账务处理例题讲解 一、公允价值模式计量投资性房地产账务处理 企业作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值借记“投资性房地产(成本)”，贷记“开发产品”等科目，按其差额贷记“资本公积——其他资本公积”或借记“公允价值变动损益”，已计提跌价准备的，同时结转跌价准备。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产(公允价值变动)”，贷记“公允价值变动损益”；公允价值低于其账面余额的差额做相反分录。处置投资性房地产时，应按实际收到的金额借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”，按该项投资性房地产的账面余额借记“其他业务成本”，贷记“投资性房地产(成本)”，贷或借记“投资性房地产(公允价值变动)”；同时按该项投资性房地产的公允价值变动借或贷记“公允价值变动损益”，贷或借记“其他业务收入”。 [例1]A企业是从事房地产开发的企业，2007年3月10日与B企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给B企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日。2007年4月15日，该写字楼的账面余额450万元，其公允价值为410万元，2007年12月31日，该写字楼公允价值为430万元，未计提存货跌价准备。2008年4月租赁期满，A企业收回该写字楼并于2008年6月出售，出售款已收讫。A企业的账务处理如下： (1)2007年4月15日 借：投资性房地产——XX写字楼(成本) 4100000 公允价值变动损益400000 贷：开发产品4500000 (2)2007年12月31日 借：投资性房地产——××写字楼(公允价值变动)200000 贷：公允价值变动损益200000 (3)2008年6月出售时 借：银行存款4600000 贷：其他业务收入4600000

第七章 投资性房地产

1. 2、【例题·多选题】下列各项关于土地使用权会计处理的表述中，正确的有（ABCD）。 A.为建造固定资产购入的土地使用权确认为无形资产 B.房地产开发企业为开发商品房购入的土地使用权确认为存货 C.用于出租的土地使用权及其地上建筑物一并确认为投资性房地产 D.用于建造厂房的土地使用权摊销金额在厂房建造期间计入在建工程成本 E.土地使用权在地上建筑物达到预定可使用状态时与地上建筑物一并确认为固定资产 3、【例题·单选题】甲公司以1 200万元取得土地使用权并自建三栋同样设计的厂房，其中一栋作为投资性房地产用于经营租赁，三栋厂房工程已经完工，建造支出合计6 000万元租赁期开始日该投资性房地产的初始成本是（C）万元。 A.3 600 B.7 200 C.2 400 D.2 000 4、企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 5、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 （一）科目设置 投资性房地产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 （二）会计处理 在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。 6、【例题】2010年8月31日，华联实业股份有限公司购入写字楼，实际支付购买价款和相关税费共计2 400万元。该写字楼预计使用寿命为20年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧。2010年9月1日，华联公司将该外购的写字楼以经营租赁方式出租给B公司使用，租赁合同约定，写字楼租赁期为5年，年租金为138万元，B公司须于每年8月31日之前预付下租赁年度的租金。华联公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2012年12月31日，写字楼出现减值迹象，经减值测试，确定其可收回金额为1 800万元。 （1）2010年8月31日，预收租金

投资性房地产公允价值计量模式分析

投资性房地产公允价值计量模式分析 关键词：公允价值投资性房地产计量属性相关性 一、公允价值计量模式的引入 (一)公允价值的含义及启示国际会计准则委员会(IASC)在IAS32和IAS39中将公允价值定义为在公平交易中，熟悉情况的自愿当事人，进行资产交换或负债清偿的金额。美国财务会计准则委员会(FASB)在SFAS N0．157中将公允价值定义为双方在当前的交易(而不是被迫清算或销售)中，自愿购买(或承担)或出售(或清偿)一项资产(或负债)的金额。英国会计准则委员会(ASB)将金融工具公允价值定义为在公平交易中，亦即在非强制性和非清算性销售中，熟悉情况的当事人自愿据以交易(该金融资产或金融负债)的金额。我国在新颁布的企业会计准则中，将公允价值定义为在公允价值计量下，资产和负债按照公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。我国主要是借鉴国际会计准则委员会对公允价值的定义，将计量对象确定为资产与负债，交易主体确认为市场参与者，更加强调双方的交易是在自愿条件下进行的，价格是双方达成的，任何一方对达成的价格都没有异议。 (二)公允价值的特征分析公允价值是动态的计量，受时间、空间变化的影响较大。同一交易在不同的时间进行，交易双方达成的公允价值可能不同；同一交易由于交易地点的不同，交易双方达成的公允价值也不尽相同。公允价值的运用使得会计信息能够更加及时、全面地反映交易双方所处的经济环境及其变化状况。公允价值有利于会计信息的相关性和可靠性达到完美统一。相关性和可靠性往往是此消彼长的，很难达到统一。与历史信息相比，公允价值是面向现在和未来的，有利于利益相关者做出预测和决策，很大程度上提高了会计信息的相关性；与此同时，根据国际会计界的最新研究表明，随着估价和现值技术的发展，公允价值将能够在各种复杂的经济环境中(存在活跃市场或非理想环境下)取得客观可靠的市场价格或现值，从而能够更好地体现会计信息的最高原则“真实与公允”。公允价值体现交易的公平性。从国内外对公允价值的阐述中可以看出，公平性是公允价值的核心属性。要保证，获得的公允价值具有公平性，必须使交易双方在交易过程中满足四个条件：一是双方的交易是公平交易，而非不平等交易；二是交易-双方相互熟悉彼此的情况，信息较为完备；三是交易双方自愿让渡资产或清偿债务，而不是强

CPA会计第六章 投资性房地产

第12讲-投资性房地产的特征与范围、确认和计量 第六章投资性房地产 本章考情分析 本章考试内容较多，但所占分值不多，一般为客观题，但作为基础知识经常与非货币性资产交换、债务重组、所得税及会计政策变更、差错更正等内容结合，以主观题的形式出现。本章分值一般在5分左右。 本章教材主要变化 本章内容无实质性变化。 本章基本结构框架 第一节投资性房地产的特征与范围 一、投资性房地产的定义 投资性房地产：是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 二、投资性房地产的范围 主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。 （一）属于投资性房地产的项目

借：投资性房地产——写字楼12 000 000 贷：银行存款12 000 000 【补充例题】（公允价值模式） 沿用上例，假设甲企业拥有的投资性房地产符合采用公允价值计量模式的条件，采用公允价值模式进行后续计量。 【答案】 甲企业的账务处理如下： 借：投资性房地产——成本（写字楼）12 000 000 贷：银行存款 12 000 000 【例6-1】（成本模式的后续支出） 20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房按照成本模式进行后续计量，原价为2 000万元，已计提折旧600万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。假设甲企业采用成本计量模式。不考虑相关税费。 甲企业的账务处理如下： （1）20×8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程： 借：投资性房地产——厂房（在建）14 000 000 投资性房地产累计折旧（摊销） 6 000 000 贷：投资性房地产——厂房20 000 000 （2）20×8年3月15日～12月10日： 借：投资性房地产——厂房（在建） 1 500 000 贷：银行存款等 1 500 000 （3）20×8年12月10日，改扩建工程完工： 借：投资性房地产——厂房15 500 000 贷：投资性房地产——厂房（在建）15 500 000 【例6-2】（公允价值模式的后续支出） 20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房即进入改扩建工程。11月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。3月15日，厂房账面余额为1 200万元，其中成本1 000万元，累计公允价值变动200万元（借方）。假设甲企业采用公允价值计量模式。不考虑相关税费。

第7章习题投资性房地产(答案完整版)讲课稿

投资性房地产： 一、单项选择 1.下列项目属于投资性房地产定义的内容有（）。 A.企业将闲置的房屋等出租 B.为了获得利益而出租资产 C.出租的资产能够单独计量和出售 D.为赚取租金或资本增值而出租 【答案】CD 投资性房地产是指公司为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。作为公司的投资性房地产，应当能够单独计量和出售 2.下列项目中，不属于投资性房地产的是（）。 A.以经营租赁方式租入的建筑物再转租给其他单位 B.经营出租的土地使用权 C.经营出租的建筑物 D.持有并准备增值后转让的土地使用权 【答案】：A 对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产 3.2009年12月1日，甲公司购入一幢写字楼并于购买当日出租给乙公司，甲公司购买写字楼所取得的发票上注明的价款为1500万元，全部款项尚未支付。购入该项资产时发生的契税为50万元也并以银行存款支付。甲企业该项投资性房地产的入账金额是（）。 A.1550万元 B.1500万元 C.1450万元 D.50万元 【答案】：A 按照成本模式进行初始计量的投资性房地产，其成本是指取得投资性房地产的实际成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出 4.下列有关投资性房地产的会计处理中，说法不正确的有（）。 A.采用公允价值模式计量的投资性房地产不提取折旧 B.公允价值模式计量的投资性房地产转为成本模式时应作为会计政策变更 C.采用成本模式计量的土地使用权，期末应当进行摊销 D.存货转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，应当按照转换日的公允价值计量 【答案】：B 对于已采用公允价值模式计量的投资性房地产的企业，不得从公允价值模式转为成本模式 5.自用房地产或存货转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，处置该项投资性房地产时原计入所有者权益的部分应当转入的科目是（）。 A.营业外收入 B.投资收益 C.利润分配 D.其他业务收入 【答案】：D

投资性房地产会计分录汇总

成本模式： 1、投资性房地产初始计量 外购投资性房地产 借：投资性房地产 贷：银行存款、应付账款等 自行建造投资性房地产 借：投资性房地产 贷：在建工程或开发产品（房地产企业）自用房地产转投资性房地产 借：投资性房地产 累计折旧 固定资产或无形资产减值准备 贷：固定资产或无形资产 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 存货转投资性房地产 借：投资性房地产（存货账面余额） 存货跌价准备 贷：开发产品（开发产品账面余额） 2、投资性房地产后续支出 转为改良或装修 借：投资性房地产-在建 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 符合资本化条件的改良或装修支出 借：投资性房地产-在建 贷：银行存款、应付账款等 不符合资本化条件的改良或装修支出（日常维护） 借：其他业务成本 贷：银行存款、应付账款等 改良或装修完成时 借：投资性房地产 贷：投资性房地产-在建 3、投资性房地产后续计量 计提折旧或摊销 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）计提减值准备 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 4、投资性房地产处置

实际收到的处置收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 结转处置成本 借：其他业务成本（投资性房地产账面价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（投资性房地产账面余额） 投资性房地产转为自用 借：固定资产或无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧 固定资产或无形资产减值准备 投资性房地产转为存货 借：开发产品 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 5、成本模式转为公允价值模式 借：投资性房地产-成本（公允价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（账面价值） 利润分配-未分配利润（公允与账面净值差额*0.9，公允大贷记，公允小借方）盈余公积（公允与账面净值差额*0.1，公允大贷记，公允小借方） 公允价值模式： 1、投资性房地产初始计量 外购投资性房地产 借：投资性房地产-成本 贷：银行存款、应付账款等 自行建造投资性房地产 借：投资性房地产-成本 贷：在建工程或开发产品（房地产企业） 自用房地产转投资性房地产 借：投资性房地产-成本（公允价值） 累计折旧 固定资产或无形资产减值准备 公允价值变动损益（公允价值小于账面） 贷：固定资产或无形资产 其他综合收益（公允价值大于账面） 存货转投资性房地产 借：投资性房地产-成本（公允价值）