会计第07章-投资性房地产-练习题教学教材
第七章投资性房地产
一、单项选择题
1. 下列各项中，属于投资性房地产的有（）。
A. 企业出租给本企业职工居住的房屋
B. 企业拥有并自行经营的旅馆
C. 企业自用的办公楼、生产车间厂房
D. 持有并准备增值后转让的土地使用权
2.2015 年1月1日，甲公司与乙公司签订一项租赁合同，将当日购入的一幢写字楼出租给乙公司，租赁期为2015年1月1日至2017年12月31日。该写字楼价格为1500万元，外购时发生直接费用 5 万元，为取得该写字楼所有权另支付了契税等相关税费60 万元，以上款项均以银行存款支付完毕。另购入该写字楼时发生的谈判费用为2万元，差旅费为 3 万元。不考虑其他条件，则该项投资性房地产的入账价值为（）万元。
A. 1500
B.1505
C.1565
D.1570
3. 甲公司2012 年12 月31 日购入一栋办公楼，实际取得成本为4000 万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，2015年6月30 日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期 2 年，年租金600 万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为3900 万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2015 年12月31日，该办公楼的公允价值为2200 万元。下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（）。
A. 出租办公楼应于2015年计提折旧200万元
B. 出租办公楼应于租赁期开始日确认其他综合收益400 万元
C. 出租办公楼应于租赁期开始日按其原价4000万元确认为投资性房地产
D. 出租办公楼2015年取得的300万元租金应冲减投资性房地产的账面价值
4. 投资性房地产进入改扩建或装修阶段后，应将其账面价值转入（）科目进行核算。
A. 在建工程
B. 投资性房地产——在建
C. 开发产品
D. 投资性房地产——成本
5.2015 年6月3日,甲企业与乙企业签订的一项厂房经营租赁合同即将到期,甲企业对投资性房地产按照成本模式进行后续计量,原价为6000万元,至6月30日已计提折旧600万元。
为了提高厂房的租金收入, 甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建,并与丙企业签订了经营租赁合同, 约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。 6 月30 日, 与乙企业的租赁合同到期,厂房即进入改扩建工程。至12月31 日,共发生改扩建支出1200万元（均符合资本化
条件），厂房改造尚未完工，预计还将发生改扩建支出
月31 日资产负债表列报，下列说法中正确的是（
A. 投资性房地产列报的金额为6000万元
B. 投资性房地产列报的金额为6600万元
C. 在建工程列报的金额为5400万元
D. 在建工程列报的金额为6600万元
6. 英明公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，1000万元。关于该项资产2015年12 ）。
2015 年9 月20 日自行建造的办公
楼达到预定可使用状态并于当日对外出租，该办公楼建造成本为5150万元，预计使用年限为25 年，预计净残值为150 万元。在采用年限平均法计提折旧的情况下，2015 年该办公楼应计提的折旧额为（）万元。
A. 0
B.50
C.200
D.100
7. 关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的是（）。
A. 成本模式转换为公允价值模式的，应当作为会计估计变更
B. 已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式
C. 已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转换为公允价值模式
D. 企业对投资性房地产的后续计量模式可以随意变更
8. 甲公司将一栋写字楼租赁给乙公司使用，并采用成本模式进行后续计量。2015 年1 月1
日，甲公司认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼系甲公司自行建造，并于2010年8月20日达到预定可使用状态直接对外出租，其建造成本为43600万元，甲公司预计其使用年限为40年，预计净残值为1600 万元，采用年限平均法计提折旧。2015 年 1 月 1 日，该写字楼的公允价值为48000 万元。假设甲公司没有其他的投资性房地产，按净利润的10%提取盈余公积，不考虑所得税的影响。则转
换日影响资产负债表中“盈余公积”项目的金额为（）万元。
A. 10550
B.1055
C.8950
D.895
9.2015 年3月5日，英明公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于对外出租。2015
年 3 月10 日，董事会批准关于出租办公楼的议案，并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变
化。2015年3月20日，英明公司与承租方签订办公楼经营租赁合同，租赁期为自2015
年 4 月 1 日起 2 年，年租金为360 万元。甲公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点是
（）。
A. 2015 年3月5日
B. 2015 年3月10日
C. 2015年3月20日
D. 2015 年4月1 日
10.2015 年5月10日，甲公司对外出租的一栋办公楼租赁期满，甲公司收回后将其出售，取得价款
为5400 万元。甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，出售时，该办公楼原价为6800
万元，已计提累计折旧1300万元，已计提减值准备200万元。假定不考虑相关税费等其他因素的
影响，则甲公司出售该项投资性房地产对营业利润的影响金额为
（）万元。
A.0
B.100
C.200
D.300
二、多项选择题
1. 下列关于投资性房地产特征的说法中，正确的有（）。
A. 房地产投资是一种经营性活动
B?投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产
C. 投资性房地产有两种后续计量模式
D. 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产
2. 关于土地使用权的处理，下列说法中正确的有（）。
A.单独估价入账作为固定资产的土地，不应当计提折旧
B?作为投资性房地产核算的土地使用权，只能采用成本模式进行后续计量
C.房地产开发企业购入的土地使用权用于建造对外出售的商品房时，应当作为无形资产单独
核算
D.房地产开发企业将作为存货的土地使用权改变用途，用于对外出租，应当自租赁期开始日
作为投资性房地产核算
3. 某企业投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2015年1月1日该企业购入一幢
建筑物直接用于出租，租期为5年，每年租金收入180 万元。该建筑物的购买价格800万元，发生相关税费10 万元，上述款项均以银行存款支付。该建筑物预计使用年限为20 年，预计净残值为10万元，采用年限平均法计提折旧。2015年12月31日，该建筑物的公允价值为660 万元。假定不考虑其他因素，下列表述中，正确的有（）。
A. 2015 年该项投资性房地产应计提折旧37.13 万元
B. 2015 年该项投资性房地产减少当期营业利润60 万元
C. 2015 年该项投资性房地产增加当期营业利润30 万元
D. 2015 年年末该项投资性房地产的列报金额为660 万元
4. 下列各项中，不属于投资性房地产确认条件的有（）。
A.投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产
B?与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业
C. 该投资性房地产的成本能够可靠地计量
D. 投资性房地产属于有形资产
5. 下列关于投资性房地产的说法中，不正确的有（）。
A. 投资性房地产的后续支出，应于发生时计入当期损益
B. 对投资性房地产进行改扩建时，应将投资性房地产转入“在建工程”科目
C. 投资性房地产再开发期间不计提折旧或摊销
D. 投资性房地产的日常维护支出，应于发生时计入其他业务成本
6. 下列有关投资性房地产后续支出的说法中，不正确的有（）。
A.投资性房地产的后续支出，满足资本化条件的，应当计入投资性房地产的成本
B?投资性房地产的后续支出，不满足资本化条件的，应当计入营业外支出
C. 采用成本模式计量的投资性房地产在再开发期间不计提折旧或摊销
D. 企业对投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间，需要将投资性房地产的账面价值结转到在建工程
7. 企业对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，下列各项中，影响企业营业利润的
有（）。
A. 租金收入
B. 投资性房地产转换为非投资性房地产，公允价值大于账面价值的差额
C. 按规定应交的营业税
D. 非投资性房地产转换为投资性房地产，公允价值大于账面价值的差额
8. 下列关于投资性房地产与自用房地产的转换的会计处理的说法中，正确的有（）。
A.成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产，应当按照转换当日的账面价值作为转换
后的入账价值
B?自用房地产转换为成本模式计量的投资性房地产，应当按照转换当日的公允价值作为转换
后的入账价值
C. 公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产，应当按照转换当日的公允价值作为
转换后的入账价值
D. 自用房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产，应当按照转换当日的公允价值作为
转换后的入账价值
9. 下列关于投资性房地产与自用房地产的转换的会计处理的说法中，正确的有（）。
A.自用房地产转换为成本模式计量的投资性房地产时, 性房地产的入账价值
B.采用成本模式计量的投资性房地产转换为自用资产时， 用资产的账面价值
C ?自用房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产时, 投资性房地产的入账价值
D ?自用房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产时, 价值的差额，计入其他综合收益
10. 下列关于投资性房地产处置时的会计处理正确的有（ A. 应当按实际收到的金额，记入“其他业务收入”科目 B. 应当按投资性房地产的账面价值记入“其他业务成本”科目
C ?应将因持有期间确认的“公允价值变动损益”科目转入“其他业务成本”科目
D ?应将需要考虑的营业税记入“营业税金及附加”科目 三、综合题
1. 大海公司 2013 年 12 月 31 日将其一栋自用建筑物出租给甲公司并采用成本模式进行后续 计量。该建筑物成本为 3000万元， 原预计使用年限为 10 年，大海公司对该建筑物采用双倍 余额递减法计提折旧，净残值为 0，至出租时已经使用了 2 年，未计提减值准备，出租后该 建筑物折旧政策未发生变化。 2014 年年末该建筑物发生减值迹象， 经测试可收回金额为 1200 万元，大海公司预计尚可使用年限为 5 年，净残值为 0，采用年限平均法计提折旧。
2015 年 12月 31日，租赁期满后，大海公司收回该项建筑物后直接对外出售，收到价款 1320 万
元并收存银行，另支付营业税 66 万元。 要求：不考虑其他因素，根据上述资料，编制大海公司上述
业务的相关会计分录。 （答案中金额单位万元表示）
2. 甲公司为上市公司， 该公司内部审计部门 2015 年年末在对其 2015 年度财务报表进行内审 时，对以下交易或事项的会计处理提出疑问：
（1） 董事会决定自 2015年 1月 1日起将公司位于城区的一幢已出租建筑物的后续计量方法 由成本模式改为公允价值模式。 该建筑物系 2014年 2月 20日达到预定可使用状态并直接对 外出租，入账时初始成本为 1940 万元；预计使用年限为 20年，预计净残值为 20万元，采 用年限平均法按年计提折旧； 2015年 1月 1日该建筑物的市场售价为 2500万元。2015年年 末，该项建筑物的公允价值为
2600万元。甲公司 2015 年对上述事项未进行会计处理。
（2） 1月8日，董事会决定自 2015年1月 1日起将公司位于城区的一幢自用建筑物改为出 租并采用公允价值模式进行后续计量。 该建筑物系 2014年 1月 20日投入使用， 入账时初始 成本为 1940万元；预计使用年限为 20 年，预计净残值为 20 万元，采用年限平均法按年计 提折旧； 2015年 1月 1日该建筑物的公允价值为 2500万元， 2015年 12月31日公允价值为 2550 万元。 甲公司 2015 年对上述交易或事项的会计处理如下： 借：投资性房地产——成本
2500 累计折旧 88 贷：固定资产
1940 资本公积——其他资本公积
648 借：投资性房地产——公允价值变动 50 贷：公允价值变动损益
50
3）本题不考虑所得税等因素的影响。 要求：判断甲公司上述交易和事项的会计处理是否正确； 如不正确， 请简要说明理由并作出 更正的会计处理，相关差错更正按当期差错处理，且不要求编制结转
应当按照转换日的公允价值作为投资 应当按照转换日的账面价值作为自
应当按照转换日的公允价值作为 转换当日的公允价值大于原账面 ）。
损益的会计分录。
（答案中的金额单位用万元表示）
参考答案及解析
一、单项选择题
1.
【答案】 D 【解析】为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，属于自用房地产，不属于投资性房地产，选项A、B和C均不属于投资性房地产；投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物，选项 D 正确。
2.
【答案】C
【解析】该项投资性房地产的入账价值=1500+5+60=1565（万元）。
3.
【答案】B
【解析】2015年应计提的折旧=4000/20 X 6/12=100 （万元），选项A错误；办公楼出租前的账面价值=4000-4000/20 X 2.5=3500 （万元），出租日转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，租赁期开始日应按当日的公允价值确认投资性房地产的入账价值，选项C错误；公允
价值大于账面价值的差额计入其他综合收益，应确认的其他综合收益=3900-3500=400 （万元），选项B正确；出租办公楼取得的租金收入应当计入其他业务收入，选项D错误。
4.
【答案】B
【解析】无论是采用成本模式还是公允价值模式进行后续计量，投资性房地产进入改扩建或装修阶段后，应将其账面价值转入“投资性房地产——在建”科目。
5.
【答案】B
【解析】企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产核算，再开发期间不计提折旧或摊销。投资性房地产列报的金额= （6000-600 ）+1200=6600（万元）。
6.
【答案】B
【解析】2015年该办公楼应计提的折旧额=（5150-150）/25X 3/12=50（万元）。
7.
【答案】B
【解析】投资性房地产后续计量模式由成本模式转换为公允价值模式属于会计政策变更，选项A错误；已采用成本模式计量的投资性房地产，可以从成本模式转换为公允价值模式，选
项C错误；企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更，选项D错误。
8.
【答案】D
【解析】2015年1月1日甲公司该项投资性房地产转换前的账面价值=43600- （43600-1600 ）
十40 X（4+12X 4）/12=39050 （万元），转换日影响资产负债表中“盈余公积”项目的金额=
(48000-39050 )X 10%=895(万元)。
9.
【答案】B
【解析】对于企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明
将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议也应视为投资性房地
产，所以该闲置办公楼确认为投资性房地产的转换日为董事会或类似机构作出书面决议的日期2015
年 3 月10 日。
10.
【答案】B
【解析】甲公司出售该项投资性房地产对营业利润的影响金额=5400- (6800-1300-200 )=100 (万
元)。
二、多项选择题
1.
【答案】ABC
【解析】选项 D 属于投资性房地产的定义。
2.
【答案】AD
【解析】作为投资性房地产核算的土地使用权，可以采用成本模式进行后续计量，也可以采用公允
价值模式进行后续计量，选项 B 错误；房地产开发企业购入的用于建造对外出售的商品房的土地使
用权时，应当作为存货核算，选项C错误。
3.
【答案】CD
【解析】采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产不计提折旧或摊销，选项A错误；2015年投资性房地产增加当期营业利润的金额=180-( 810-660)=30 (万元)，选项C正确，选项B 错误；2015年年末该项投资性房地产按其公允价值列报，选项D正确。
4.
【答案】AD
【解析】投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：( 1) 与
该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； ( 2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
5.
【答案】AB
【解析】选项A,投资性房地产的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应计入投资性房地产成
本；选项B,对投资性房地产进行改扩建等再开发时，如果将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应
继续将其作为投资性房地产，不需转入“在建工程”科目。
6.
【答案】BD
【解析】选项B,投资性房地产的后续支出，不满足资本化条件的，应当计入其他业务成本选项D,;
企业对投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间，应将其账面
价值转入“投资性房地产——在建”科目进行核算。
7.
【答案】ABC
【解析】选项D,计入其他综合收益，不影响企业营业利润。
【答案】ACD
【解析】企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按
该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧（摊销）、减值准备等，分别转入“投资性房地产” 、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。
9.
【答案】BCD
【解析】自用房地产转换为成本模式计量的投资性房地产时，应当将房地产转换前的账面价
值作为转换后的入账价值，选项 A 错误。
10.
【答案】ABCD
三、综合题
1.
【答案】
转换时该项建筑物的累计计提折旧金额=3000 X 2/10+ （3000-3000 X 2/10 ）X 2/10=1080 （万元）
转换时该项建筑物的账面价值=3000-1080=1920 （万元）
2013 年12 月31 日：
借：投资性房地产3000
累计折旧1080
贷：固定资产3000
投资性房地产累计折旧1080
2014 年计提折旧额=1920X 2/10=384 （万元）
借：其他业务成本384
贷：投资性房地产累计折旧384
2014 年年末计提减值准备前该项建筑物的账面价值=1920-384=1536（万元）
2014 年年末计提减值准备的金额=1536-1200=336（万元）
借：资产减值损失336
贷：投资性房地产减值准备336
2015 年计提折旧=1200/5=240 （万元）
2015 年年末的账面价值=1200-240=960 （万元）
借：其他业务成本240 贷：投资性房地产累计折旧240
收回投资性房地产并出售：
借：银行存款1320
贷：其他业务收入1320
借：其他业务成本960
投资性房地产累计折旧1704 （1080+384+240）
投资性房地产减值准备336
贷：投资性房地产3000
借：营业税金及附加66
贷：应交税费——应交营业税66 借：应交税费——应交营业税66
贷：银行存款66
2.
【答案】
（1）事项（1）处理不正确。
理由：将投资性房地产由成本模式转变为公允价值模式计量，属于会计政策变更，整，将计量模式变更时公允价值和账面价值的差额调整期初留存收益。
更正分录为：
借：投资性房地产——成本2500
80[(1940-20)/20 X 10/12]
1940
盈余公积64
利润分配——未分配利润576
借：投资性房地产——公允价值变动100贷：公允价值变动损益100
2）事项（2）处理正确。应追溯调
投资性房地产累计折贷：投资性房地产
注会会计第六章投资性房地产习题及答案
第六章投资性房地产 一、单项选择题 1、甲公司投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2017年6月30日，甲公司处置了其持有的一项投资性房地产，取得价款5 000万元。该项投资性房地产原值为6 000万元，于2006年12月31日取得，预计使用年限为50年，预计净残值为0，采用直线法计提折旧。该项投资性房地产在持有期间未发生减值。假定不考虑相关税费，甲公司因处置该项投资性房地产应确认的处置损益的金额为（）。 A、260万元 B、10万元 C、140万元 D、－110 2、甲公司将一写字楼转换为采用成本模式计量的投资性房地产，该写字楼的账面原值为2500万元，已计提的累计折旧为50万元，已计提的固定资产减值准备150万元，转换日的公允价值为3000万元，记入“投资性房地产”科目的金额是（）。 A、3000万元 B、2300万元 C、2500万元 D、2800万元 3、20×7年12月1日，甲公司资产管理部门建议管理层将一栋闲置建筑物用于出租。20×7年12月20日，董事会批准关于出租建筑物的方案并明确出租建筑物的意图在短期内不会发生变化。当日，该建筑物的成本为1 000万元，已计提折旧为230万元，未计提减值准备，公允价值为800万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。20×7年12月31日，甲公司与承租方签订建筑物租赁合同，租赁期为自20×8年1月1日起2年，年租金为15万元，每年年初收取租金。20×7年12月31日，该建筑物的公允价值为800万元。20×8年12月31日，该建筑物的公允价值为820万元。20×9年12月31日，该建筑物的公允价值为815万元。20×9年，该项投资性房地产对利润的影响额为（）。 A、－5万元 B、5万元 C、20万元 D、10万元 4、甲公司从事房地产开发经营业务，20×8年度发生的有关交易或事项如下：（1）因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。（2）收回租赁期届满的一宗土地使用权，经批准用于建造办公楼。（3）收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。甲公司对出租的商品房、土地使用权和商铺均采用成本模式进行后续计量。下列各项关于甲公司对上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（）。 A、商铺重新装修所发生的支出直接计入当期损益 B、重新装修完工并达到预定可使用状态的商铺作为固定资产列报 C、用于建造办公楼的土地使用权账面价值计入所建造办公楼的成本 D、商品房改为出租用房时按照其账面价值作为投资性房地产的入账价值 5、下列关于投资性房地产后续支出的说法中，不正确的是（）。 A、投资性房地产的后续支出，满足资本化条件的，应当计入投资性房地产的成本 B、投资性房地产的后续支出，不满足资本化条件的，应当计入当期损益
投资性房地产转换及处置财务账务处理
投资性房地产的转换和处置账务处理方式 （一）投资性房地产的转换 1.投资性房地产转换形式和转换日 （1）转换形式 1.非投资性房地产——投资性房地产 （固定资产，无形资产，存货） 2.投资性房地产——非投资性房地产 （2）转换日的确定 ●投资性房地产转为自用：达到自用状态的日期。 ●作为存货的房地产转为出租，或自用建筑物或土地使用权停止自用转为出租：租赁期开始日。 2.投资性房地产转换的会计处理 （二）投资性房地产的处置 1.成本模式计量的投资性房地产的处置 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 2.公允价值模式计量的投资性房地产的处置 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 借：资本公积——其他资本公积（冲减成本） 贷：其他业务成本 借：公允价值变动损益（冲减成本） 贷：其他业务成本 或借：其他业务成本 贷：公允价值变动损益 【例7-17】甲为一家房地产开发企业，20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日。20×7年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。20×7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。20×8年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55 000万元出售，出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。 甲企业的账务处理如下： （1）20×7年4月15日，存货转换为投资性房地产： 借：投资性房地产——成本 470 000 000 贷：开发产品450 000 000 资本公积——其他资本公积20 000 000 （2）20×7年12月31日，公允价值变动： 借：投资性房地产——公允价值变动10 000 000 贷：公允价值变动损益 10 000 000 （3）20×8年6月，出售投资性房地产： 上述分录可以拆分为： 借：银行存款 550 000 000 贷：其他业务收入550 000 000 借：其他业务成本480 000 000 贷：投资性房地产——成本470 000 000 ——公允价值变动 10 000 000
第六章投资性房地产
一、内容提要 本章解析投资性房地产的界定及入账成本的确认，对投资性房地产的两种后续计量模式在选择标准上、会计处理上和计量模式的转化上进行了系统地阐述，最后，本章对投资性房地产的转换及处置做了案例解析。 二、关键考点 1.投资性房地产的辨认； 2.公允价值模式下投资性房地产的会计核算； 3.成本模式转为公允价值模式的会计处理原则； 4.公允价值模式下投资性房地产与固定资产、无形资产或开发产品相互转换时公允价值与账面价值差额的归属科目认定； 5.投资性房地产处置损益的计算，尤其是公允价值模式下“其他综合收益”和“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”的会计处理。 三、历年试题分析 年份题型题数分数考点 2017 单选题 1 1.5 自用房产转为公允价值模式计量的投资性房地产形成贬值的科 目归属 多选题 1 2 投资性房地产会计处理原则的正误甄别 判断题 1 1 投资性房地产的界定 综合题 1 18 投资性房地产结合所得税的会计处理 2018 单选题 1 1.5 投资性房地产折旧的计算 多选题 1 2 成本模式转公允价值模式的会计处理 判断题 1 1 投资性房地产的后续支出处理 计算题 1 10 公允价值模式下的投资性房地产的会计处理 2019 单选题 1 1.5 投资性房地产日常维护支出的科目归属 多选题 1 2 自用房产转换为公允价值模式的投资性房地产对财务报表项目 的影响 判断题 1 1 部分出租部分自用的会计处理原则 计算题 1 10 公允价值计量模式下投资性房地产的取得、公允价值变动及转 为自用固定资产并提取折旧的会计处理 四、本章知识点详解 【知识点】投资性房地产的特征与范围▲▲▲ 【解释】房地产包含两部分：地皮与地上建筑物。房地产企业购买地皮，并在此基础上建造商品房，两者合二为一属于房地产企业的库存商品，计入“开发产品”科目。一般企业购买地皮，计入“无形资产——土地使用权”，建造的地上建筑物计入“固定资产”，如果无法合理区分，全部计入“固定资产”。
第七章 投资性房地产
第七章投资性房地产 客观题 1．乙公司于2007年8月自行建造的办公大楼达到了预定可使用状态并投入使用，建设期间耗费工程物资1638万元，并领用了本企业生产的库存商品一批，成本160万元，计税价格200万元，增值税率为17%，另支付在建工程人员薪酬362万元。该办公楼预计使用寿命为20年，预计净残值为94万元，采用直线法计提折旧。2009年1月1日乙公司将该办公大楼租赁给丙公司，租赁期为10年，年租金为240万元，租金于每年年末结清，乙公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。与该办公大楼同类的房地产在2009年年初的公允价值为2200万元，2009年年末的公允价值分别为2400万元。2010年1月，乙公司以2500万元的价格将该项办公大楼转让给丙公司。根据上述资料完成如下问题的解答：（1）办公大楼由自用转为出租时形成的增值应列入（）。 A．贷记“资本公积”145万元 B．贷记“公允价值变动损益”126万元 C．贷记“公允价值变动损益”146万元 D．贷记“资本公积”146万元 【答案】D 【解析】①办公大楼的入账成本＝1638+160+200×17%+362＝2194（万元）； ②2007年办公楼提取的折旧额度＝（2194－94）÷20×4/12＝35（万元）； ③2008年办公楼提取的折旧＝（2194－94）÷20＝105（万元）； ④2009年因出租转为以公允价值模式计量的投资性房地产时产生的暂时增值额＝2200－（2194－35－105）＝146（万元）。 （2）乙公司2010年因此办公楼产生的其他业务利润为（）万元。 A．300 B．200 C．446 D．346 【答案】C 【解析】①2009年末因公允价值调整产生的暂时增值额＝2400－2200＝200（万元）； ②2010年出售办公楼时产生的其他业务收入＝2500（万元）； ③2010年出售办公楼时产生的其他业务成本＝2400（万元）； ④2010年出售办公楼时由暂时增值额转为的其他业务收入额＝146+200＝346（万元）； ⑤2010年出售办公楼产生的其他业务利润＝2500－2400+346＝446（万元）。 2．甲于2007年7月1日开始对一生产用厂房进行改扩建，改扩建前该厂房的原价为2000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元。在改扩建过程中领用工程物资400万元，领用生产用原材料200万元，原材料的进项税额为34万元。发生改扩建人员薪酬50万元，用银行存款支付其他费用66万元。该厂房于2007年12月20日达到预定可使用状态。该企业对改扩建后的厂房采用双倍余额法计提折旧，预计尚可使用年限为8年，预计净残值为50万元。2009年12月10日，由于所生产的产品停产，甲决定将上述厂房以经营租赁方式对外出租，租赁期为2年，每年末收取租金，每年租金为400万元，起租日为2009年12月31日，到期日为2011年12月31日，对租出的投资性房地产采用成本模式计量，租出后，该厂房仍按原折旧方法，折旧年限和预计净残值计提折旧，则2010年因出租此厂房产生的其他业务利润为（）万元。 A．55.35 B．55.47 C．50.23 D．65.4
注册会计师第七章投资性房地产章节练习
甲股份有限公司（以下简称甲公司）为非房地产开发企业，发生的有关投资性房地产的资料如下：
（1）甲公司将所持有的原作为固定资产核算的写字楼经营租赁给乙公司，租赁期为1年，年租金为300万元，租金于年末结清。租赁期开始日为2010年1月1日。租赁期间，由甲公司提供该写字楼的日常维护。该写字楼的原造价为3000万元，使用寿命30年，采用年限平均法计提折旧，预计净残值为零，已计提折旧1000万元。甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续核算。
（2）2010年12月，该办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1600万元；2010年共发生日常维护费用40万元，均以银行存款支付；收到乙公司支付的租金并存入银行。
（3）2011年1月1日，甲企业决定于当日开始对该写字楼进行重新装修，装修完成后将继续用于经营租赁。
（4）2011年4月20日，甲企业与丙公司签订经营租赁合同，约定自2011年7月1日起将写字楼出租给丙公司。租赁期为2年，年租金为500万元，租金每半年支付一次。
（5）2011年6月30日，该写字楼再开发完成，共发生符合资本化条件的支出200万元，均以银行存款支付。开发完成后发现甲公司当地的房地产市场比较成熟、公允价值能够持续可靠取得，于是将该写字楼的后续计量模式由成本模式变为公允价值模式，当日的公允价值为2500万元。
（6）2011年12月31日该投资性房地产的公允价值为2700万元。
（7）假定不考虑其他条件，甲公司按净利润的10％计提盈余公积。
要求：
（1）编制2010年1月1日甲企业出租写字楼的有关会计分录。
（2）编制2010年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。
（3）编制2011年1月1日该投资性房地产的会计分录。
（4）编制2011年6月30日该投资性房地产的有关会计分录。
（5）编制2011年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。 A.该项变更为会计政策变更 年12月31日应当确认公允价值变动损益200万元 年12月31日应当确认资本公积200万元 年12月31日应当确认的公允价值变动损失为100万元 年12月31日应当确认的公允价值变动收益为50万元 根据资料（2），下列说法中正确的有（） A.以出让方式购入的准备建造办公楼的土地使用权 B.未来持有目的不明确在建建筑物 C.经营出租拥有使用权的建筑物 D.出租的投资性房地产租赁期届满，暂时空置但将继续用于出租 E.已出租的建筑物 下列各项资产中，不属于投资性房地产的有（）
投资性房地产会计分录汇总
投资性房地产会计分录汇总-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
成本模式： 1、投资性房地产初始计量 外购投资性房地产 借：投资性房地产 贷：银行存款、应付账款等 自行建造投资性房地产 借：投资性房地产 贷：在建工程或开发产品（房地产企业）自用房地产转投资性房地产 借：投资性房地产 累计折旧 固定资产或无形资产减值准备 贷：固定资产或无形资产 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 存货转投资性房地产 借：投资性房地产（存货账面余额） 存货跌价准备 贷：开发产品（开发产品账面余额） 2、投资性房地产后续支出 转为改良或装修 借：投资性房地产-在建 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 符合资本化条件的改良或装修支出 借：投资性房地产-在建 贷：银行存款、应付账款等 不符合资本化条件的改良或装修支出（日常维护） 借：其他业务成本 贷：银行存款、应付账款等 改良或装修完成时 借：投资性房地产 贷：投资性房地产-在建 3、投资性房地产后续计量 计提折旧或摊销 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）计提减值准备 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 4、投资性房地产处置
实际收到的处置收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 结转处置成本 借：其他业务成本（投资性房地产账面价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（投资性房地产账面余额） 投资性房地产转为自用 借：固定资产或无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧 固定资产或无形资产减值准备 投资性房地产转为存货 借：开发产品 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 5、成本模式转为公允价值模式 借：投资性房地产-成本（公允价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（账面价值） 利润分配-未分配利润（公允与账面净值差额*0.9，公允大贷记，公允小借方）盈余公积（公允与账面净值差额*0.1，公允大贷记，公允小借方） 公允价值模式： 1、投资性房地产初始计量 外购投资性房地产 借：投资性房地产-成本 贷：银行存款、应付账款等 自行建造投资性房地产 借：投资性房地产-成本 贷：在建工程或开发产品（房地产企业） 自用房地产转投资性房地产 借：投资性房地产-成本（公允价值） 累计折旧 固定资产或无形资产减值准备 公允价值变动损益（公允价值小于账面） 贷：固定资产或无形资产 其他综合收益（公允价值大于账面） 存货转投资性房地产 借：投资性房地产-成本（公允价值）
新会计准则讲解第3号——投资性房地产
新会计准则第３号──投资性房地产 【字体：大中小】【打印】 一、概述 投资性房地产是指以赚取租金或资本增值为目的而持有的房地产。《国际会计准则第40号——投资性房地产》将房地产的范围定义为房屋和土地，而在中国，土地所有权归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，本准则中的房地产实际上指的是“土地使用权”和建筑物。 投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著的差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有。因此，投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其它资产，而自用房地产必须与其他资产如生产设备、原材料、人力资源等相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用本准则，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。 我国以往的会计制度和会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产。由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献。新的会计准则大量借鉴了国际会计准则40号《投资性房地产》的规定，要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映。这无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好的为会计信息使用者做出决策提供依据。 该准则与准则发布前实务和制度规定比较，主要的差异有： 1.在资产负债表上的列示 新准则规定，企业应单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。而在现行实务或制度中，一般作为固定资产或无形资产进行核算。 2.后续计量模式 新准则规定，可采用成本模式或公允价值模式。选用成本模式时，需要计提折旧、进行摊销及计提减值，减值一经计提，不得转回；选用公允价值计价时，以期末公允价值为基础调整其账面价值，两者差额计入当期损益。不再计提折旧或进行摊销。 现行实务和制度规定，以历史成本模式进行核算，分别按照原《固定资产》或《无形资产》的规定进行处理。 3.计量模式变更 新准则规定，对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更。已采用公允价值模式计量投资性房地产的，不得再转为成本模式。
会计第07章投资性房地产
第七章投资性房地产 考试定位：非重点章 考试类型：客观题为主 考点一：投资性房地产的认定--------注意的问题： （1）已经出租的建筑物（企业已经与其他方签订了租赁协议,约定以经营租赁方式出租建筑物）。准备出租的不作为投资性房地产。 对企业持有以备经营出租的空置建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房
地产。 （2）某项房地产，部分出租部分自用的，则能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 （3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 （4）企业拥有并自行经营的旅馆
饭店，不属于投资性房地产。 （5）出租柜台不属于投资性房地产。（6）炒楼花是违法的行为是一种投机行为，不属于投资性房地产。（炒 楼花是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金,订下一套或多套单元,之后转手卖给别人,套取高额订金,从中赚取差价。） （7）闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 （8）企业出租给本企业职工居住的宿舍，如果收取租金，仍然不属于投资性房地产。 （9）关联企业之间租赁房地产的，租出方可以将出租的房地产确认为投资性房地产。
考点二：成本模式下投资性房地产通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。注意几点： 1.帐户需要专门设置“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧或累计摊销”、“投资性房地产减值准备”等账户。 2.投资性房地产计提的减值准备可以转回的。 3.计提的折旧或摊销计入“其他业务成本”。
注会习题第七章投资性房地产资料
第七章投资性房地产 一、单项选择题 1.下列项目中，属于投资性房地产的是（）。 A.房地产企业的自用厂房 B.房地产开发企业在正常经营活动中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地 C.已出租的土地使用权 D.出租给高级管理人员居住的公寓 2.下列项目中，不属于投资性房地产的是（）。 A.已出租的建筑物 B.以融资租赁方式租入在转租的厂房 C.持有并准备增值后转让的土地使用权 D.已出租的土地使用权 3. 长江公司是房地产开发企业，2010年1月将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日商品房的账面余额为2000万元，已计存货跌价准备200万元，该项商品房在转换日的公允价值为3000万元，则转换日记入“投资性房地产”科目的金额是（）万元。 A.1800 B.800 C.3000 D.1700 4.2010年1月1日华强公司用1212万元购买一项建筑物用于出租，采用成本模式进行后续计量，预计使用年限为5年，预计净残值为12万元，采用年数总和法计提折旧，则2011年该项投资性房地产应计提折旧（）万元。（计算结果保留两位小数） A.240 B.192 C.326.66 D.320 5.关于投资性房地产后续支出的说法中，正确的是（）。 A.投资性房地产的后续支出全部计入投资性房地产的成本 B.投资性房地产的后续支出全部计入管理费用 C.投资性房地产的后续支出全部计入其他业务成本 D.投资性房地产的后续支出符合资本化条件的，计入投资性房地产的成本 6.关于投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，下列说法中错误的是（）。 A.投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，计提的折旧或摊销计入管理费用 B.投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，按照固定资产或无形资产的有关规定计提折旧或进行摊销 C.投资性房地产存在减值迹象的，要对其进行减值测试，计提减值准备 D.投资性房地产计提的折旧或摊销，计入其他业务成本 7.关于投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量时，下列说法中正确的是（）。 A.企业对投资性房地产要进行减值测试，计提减值准备 B.企业对投资性房地产计提折旧或摊销 C.投资性房地产公允价值上升时，计入资本公积 D.投资性房地产公允价值下降时，计入当期损益 8.关于投资性房地产的后续计量，下列说法错误的是（）。 A.投资性房地产由公允价值模式转换为成本模式，属于会计政策变更 B. 投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式，属于会计政策变更 C. 同一企业只能采用以一种模式对所有投资性房地产进行后续计量 D. 投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式时，公允价值与账面价值的差额调整期初
投资性房地产会计分录大全
三、投资性房地产业务 (一)投资性房地产的初始计量 1.外购的投资性房地产 (1)采用成本模式进行初始计量 借:投资性房地产 贷:银行存款 (2)采用公允价值模式进行初始计量 借:投资性房地产一成本 贷:银行存款 [说明]外购成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起，下同)或用于资本增值才能确认投资性房地产，否则后期转化；投资性房地产是一种经营性活动。 2.自行建造的投资性房地产 (1)发生建造成本时: 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 (2)建造完工时: 借:投资性房地产[适用于成本模式计量] 投资性房地产一成本[适用于公允价值模式计量] 贷:投资性房地产一在建 [说明]建造成本包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。 3.投资性房地产资本化的后续支出 (1)采用成本模式进行后续计量 ①投资性房地产转入改扩建工程 借:投资性房地产一在建 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 ②发生改扩建或装修支出 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 ○3改扩建工程或装修完工 借:投资性房地产 贷:投资性房地产一在建 (2)采用公允价值模式进行后续计量 ①投资性房地产转入改扩建工程 借:投资性房地产一在建 贷:投资性房地产一成本 投资性房地产一公允价值变动[可能在借方] ②发生改扩建或装修支出 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 ③改扩建工程或装修完工
借:投资性房地产一成本 贷:投资性房地产一在建 4.投资性房地产费用化的后续支出 借:其他业务成本 贷:银行存款 (二)投资性房地产的后续计量 1.投资性房地产的成本模式计量 (1)按期(月)计提折旧或进行摊销 借:其他业务成本 贷:投资性房地产累计折旧/累计摊销 (2)取得的租金收入 借:银行存款 贷:其他业务收入 (3)发生减值时 借:资产减值损失 贷:投资性房地产减值准备 2.投资性房地产的公允价值模式计量 (1)取得的租金收入 借:银行存款 贷:其他业务收入 (2)确认公允价值的变动 借:投资性房地产一公允价值变动 贷:公允价值变动损益[或做相反分录] [说明]采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，并由此对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 3.投资性房地产后续计量模式的变更 借:投资性房地产——成本[变更日公允价值] 投资性房地产累计折旧[摊销][已计提] 投资性房地产减值准备[已计提的减值准备] 贷:投资性房地产[账面余额] 盈余公积[(公允-账面)*0.1] 利润分配一未分配利润[(公允-账面)*0.9] (三)投资性房地产的转换 1.成本模式下的转换(看账面价值) (1)投资性房地产转为非投资性房地产 ○1投资性房地产转换为自用房地产 借:固定资产(无形资产) 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 累计折旧(累计摊销) 固定资产减值准备(无形资产减值准备) ②投资性房地产转换为存货
投资性房地产会计实务(一)说课讲解
第一节投资性房地产概述 一、投资性房地产的概念 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 新会计准则对出租性房地产进行了统一规范，将对外出租的房产、对外出租的土地使用权以及持有并准备增值后转让的土地使用权，统一划分为投资性房地产，在“投资性房地产”科目进行核算。从而将投资性房地产与企业自用的厂房、办公楼等固定资产以及房地产开发企业作为存货而准备对外出售的房地产区分开来。 二、投资性房地产的基本特征 投资性房地产主要具有下列基本特征： （1）投资性房地产是一种经营性活动。 （2）投资性房地产在目的、用途、状态等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。 （3）投资性房地产有两种后续计量模式。企业通常应采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，只有在满足特定条件的情况下，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，也可以采用公允价值模式进行后续计量。 三、投资性房地产的范围 投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。 （一）已出租的土地使用权 已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得、以经营租赁方式出租的土地使用权。 以下两种情况不属于投资性房地产：计划用于出租而尚未出租的土地使用权；将租入的土地使用权又对外出租。 （二）持有并准备增值后转让的土地使用权 企业持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业已经取得的并准备将来增值后再转让的土地使用权。但按国家有关规定认定的闲置土地不属于投资性房地产。 （三）已出租的建筑物 已出租建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 投资性房地产不包括的内容： （1）自用房地产。企业出租给本企业职工居住的宿舍，虽也收取租金，但间接为企业
第七章 投资性房地产
1. 2、【例题·多选题】下列各项关于土地使用权会计处理的表述中，正确的有（ABCD）。 A.为建造固定资产购入的土地使用权确认为无形资产 B.房地产开发企业为开发商品房购入的土地使用权确认为存货 C.用于出租的土地使用权及其地上建筑物一并确认为投资性房地产 D.用于建造厂房的土地使用权摊销金额在厂房建造期间计入在建工程成本 E.土地使用权在地上建筑物达到预定可使用状态时与地上建筑物一并确认为固定资产 3、【例题·单选题】甲公司以1 200万元取得土地使用权并自建三栋同样设计的厂房，其中一栋作为投资性房地产用于经营租赁，三栋厂房工程已经完工，建造支出合计6 000万元租赁期开始日该投资性房地产的初始成本是（C）万元。 A.3 600 B.7 200 C.2 400 D.2 000 4、企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 5、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 （一）科目设置 投资性房地产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 （二）会计处理 在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。 6、【例题】2010年8月31日，华联实业股份有限公司购入写字楼，实际支付购买价款和相关税费共计2 400万元。该写字楼预计使用寿命为20年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧。2010年9月1日，华联公司将该外购的写字楼以经营租赁方式出租给B公司使用，租赁合同约定，写字楼租赁期为5年，年租金为138万元，B公司须于每年8月31日之前预付下租赁年度的租金。华联公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2012年12月31日，写字楼出现减值迹象，经减值测试，确定其可收回金额为1 800万元。 （1）2010年8月31日，预收租金
CPA会计第六章 投资性房地产
第12讲-投资性房地产的特征与范围、确认和计量 第六章投资性房地产 本章考情分析 本章考试内容较多，但所占分值不多，一般为客观题，但作为基础知识经常与非货币性资产交换、债务重组、所得税及会计政策变更、差错更正等内容结合，以主观题的形式出现。本章分值一般在5分左右。 本章教材主要变化 本章内容无实质性变化。 本章基本结构框架 第一节投资性房地产的特征与范围 一、投资性房地产的定义 投资性房地产：是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 二、投资性房地产的范围 主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。 （一）属于投资性房地产的项目
借：投资性房地产——写字楼12 000 000 贷：银行存款12 000 000 【补充例题】（公允价值模式） 沿用上例，假设甲企业拥有的投资性房地产符合采用公允价值计量模式的条件，采用公允价值模式进行后续计量。 【答案】 甲企业的账务处理如下： 借：投资性房地产——成本（写字楼）12 000 000 贷：银行存款 12 000 000 【例6-1】（成本模式的后续支出） 20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房按照成本模式进行后续计量，原价为2 000万元，已计提折旧600万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。假设甲企业采用成本计量模式。不考虑相关税费。 甲企业的账务处理如下： （1）20×8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程： 借：投资性房地产——厂房（在建）14 000 000 投资性房地产累计折旧（摊销） 6 000 000 贷：投资性房地产——厂房20 000 000 （2）20×8年3月15日～12月10日： 借：投资性房地产——厂房（在建） 1 500 000 贷：银行存款等 1 500 000 （3）20×8年12月10日，改扩建工程完工： 借：投资性房地产——厂房15 500 000 贷：投资性房地产——厂房（在建）15 500 000 【例6-2】（公允价值模式的后续支出） 20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房即进入改扩建工程。11月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。3月15日，厂房账面余额为1 200万元，其中成本1 000万元，累计公允价值变动200万元（借方）。假设甲企业采用公允价值计量模式。不考虑相关税费。
第7章习题投资性房地产(答案完整版)讲课稿
投资性房地产： 一、单项选择 1.下列项目属于投资性房地产定义的内容有（）。 A.企业将闲置的房屋等出租 B.为了获得利益而出租资产 C.出租的资产能够单独计量和出售 D.为赚取租金或资本增值而出租 【答案】CD 投资性房地产是指公司为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。作为公司的投资性房地产，应当能够单独计量和出售 2.下列项目中，不属于投资性房地产的是（）。 A.以经营租赁方式租入的建筑物再转租给其他单位 B.经营出租的土地使用权 C.经营出租的建筑物 D.持有并准备增值后转让的土地使用权 【答案】：A 对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产 3.2009年12月1日，甲公司购入一幢写字楼并于购买当日出租给乙公司，甲公司购买写字楼所取得的发票上注明的价款为1500万元，全部款项尚未支付。购入该项资产时发生的契税为50万元也并以银行存款支付。甲企业该项投资性房地产的入账金额是（）。 A.1550万元 B.1500万元 C.1450万元 D.50万元 【答案】：A 按照成本模式进行初始计量的投资性房地产，其成本是指取得投资性房地产的实际成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出 4.下列有关投资性房地产的会计处理中，说法不正确的有（）。 A.采用公允价值模式计量的投资性房地产不提取折旧 B.公允价值模式计量的投资性房地产转为成本模式时应作为会计政策变更 C.采用成本模式计量的土地使用权，期末应当进行摊销 D.存货转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，应当按照转换日的公允价值计量 【答案】：B 对于已采用公允价值模式计量的投资性房地产的企业，不得从公允价值模式转为成本模式 5.自用房地产或存货转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，处置该项投资性房地产时原计入所有者权益的部分应当转入的科目是（）。 A.营业外收入 B.投资收益 C.利润分配 D.其他业务收入 【答案】：D
投资性房地产会计分录汇总
成本模式： 1、投资性房地产初始计量 外购投资性房地产 借：投资性房地产 贷：银行存款、应付账款等 自行建造投资性房地产 借：投资性房地产 贷：在建工程或开发产品（房地产企业）自用房地产转投资性房地产 借：投资性房地产 累计折旧 固定资产或无形资产减值准备 贷：固定资产或无形资产 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 存货转投资性房地产 借：投资性房地产（存货账面余额） 存货跌价准备 贷：开发产品（开发产品账面余额） 2、投资性房地产后续支出 转为改良或装修 借：投资性房地产-在建 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 符合资本化条件的改良或装修支出 借：投资性房地产-在建 贷：银行存款、应付账款等 不符合资本化条件的改良或装修支出（日常维护） 借：其他业务成本 贷：银行存款、应付账款等 改良或装修完成时 借：投资性房地产 贷：投资性房地产-在建 3、投资性房地产后续计量 计提折旧或摊销 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）计提减值准备 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 4、投资性房地产处置
实际收到的处置收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 结转处置成本 借：其他业务成本（投资性房地产账面价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（投资性房地产账面余额） 投资性房地产转为自用 借：固定资产或无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧 固定资产或无形资产减值准备 投资性房地产转为存货 借：开发产品 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 5、成本模式转为公允价值模式 借：投资性房地产-成本（公允价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（账面价值） 利润分配-未分配利润（公允与账面净值差额*0.9，公允大贷记，公允小借方）盈余公积（公允与账面净值差额*0.1，公允大贷记，公允小借方） 公允价值模式： 1、投资性房地产初始计量 外购投资性房地产 借：投资性房地产-成本 贷：银行存款、应付账款等 自行建造投资性房地产 借：投资性房地产-成本 贷：在建工程或开发产品（房地产企业） 自用房地产转投资性房地产 借：投资性房地产-成本（公允价值） 累计折旧 固定资产或无形资产减值准备 公允价值变动损益（公允价值小于账面） 贷：固定资产或无形资产 其他综合收益（公允价值大于账面） 存货转投资性房地产 借：投资性房地产-成本（公允价值）
CPA会计 第六章 投资性房地产 (1)
炒地皮按取得时的实际成本进行初始计量 第六章 投资性房地产 1、投资性房地产的特征与范围 定义为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产 能够单独计量和出售 范围 已出租的土地使用权 取得方式 出让/转让取得→经营租赁方式出租注意事项 不包括计划用于出租但尚未出租的土地使用权租赁方式租入再转租的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权取得方式出让/转让取得→增值后转让注意事项国家限制投机行为，比较少见 不包括国家认定的闲置土地已出租的建筑物取得方式拥有产权（自行建造/开发活动完成后）→经营租赁方式出租注意事项 自行建造或开发活动完成后用于出租的 正在建造或开发过程中将来用于出租的不包括以租赁方式租入再转租的建筑物 持有并准备增值后转让的建筑物 包括企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，董事会或类似 机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内 不再发生变化的，即使未签订租赁协议，也应视为投资性房地产将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服 务在整个协议中不重大的，应确认为投资性房地产eg.向承租人提供保安、维修等辅助服务 不属于投资性房地产的项目自用房地产 作为固定资产作为存货的房地产 房地产持有以备出售的房和地某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值（投资性房地产）、部分用于生产商品、提供劳务或经 营管理（固定资产），能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产 存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产 2、投资性房地产的确认和初始计量确认条件在符合投资性房地产的前提下，同时满足相关经济利益很可能（50%，95%】流入企业 成本能够可靠计量 确认时点已出租的土地使用权、已出租的建筑物一般为租赁期开始日 即土地使用权、建筑物进入出租状态、开始赚取租金的日期 持有并准备增值后转让的土地使用权企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期 持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物 董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图 短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产初始计量外购初始成本=买价＋相关税费+其他相关支出 成本模式借：投资性房地产 应交税费——应交增值税（进项税额） 贷：银行存款 公允价值模式借：投资性房地产——成本 应交税费——应交增值税（进项税额） 贷：银行存款 自行建造初始计量=土地开发费用+建筑成本+资本化借款费用+其他相关支出 建造过程发生的非正常损失，计入当期损益成本模式借：投资性房地产——在建 贷：银行存款/开发成本/在建工程 借：投资性房地产 贷：投资性房地产——在建 公允价值模式 借：投资性房地产——在建 贷：银行存款/开发成本/在建工程 借：投资性房地产——成本 贷：投资性房地产——在建非投→投 外购的房地产 购入同时就开始用于对外出租/资本增值直接作为投资性房地产确认外购自用→出租外购自用→固定资产/无形资产 自用→出租/增值从固定资产/无形资产→投资性房地产 @ 投资性房地产的转换和处置后续支出资本化投资性房地产进行改扩建等+将来仍作为投资性房地产，再开发期间作为投资性房地产，不计提折旧或摊销 成本模式转入改扩建借：投资性房地产——在建 （倒挤） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 支出借：投资性房地产——在建 贷：银行存款 改扩建完工借：投资性房地产 贷：投资性房地产——在建 公允价值模式转入改扩建借：投资性房地产——在建 （倒挤） 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动（借方或贷方） 支出借：投资性房地产——在建 贷：银行存款 改扩建完工 借：投资性房地产——成本 贷：投资性房地产——在建 费用化借：其他业务成本 贷：银行存款
投资性房地产会计处理问题探讨
投资性房地产会计处理问题探讨 2005年7月29日，财政部为了规范企业对投资性房地产的会计处理和相关信息的披露，颁布了“企业会计准则——投资性房地产（征求意见稿）”。我们在认真研读了该征求意见稿后，对稿中的绝大部分内容表示赞同。但是，对稿中的某些内容有一些自己的想法。现就此谈一点不成熟的看法。 一、投资性房地产的归属问题 本稿“第七条：企业采用成本模式计量的，对于固定资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———固定资产》的相关规定处理；对于无形资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———无形资产》的相关规定处理。”对此条规定，笔者认为似有不妥。 1、投资性房地产不应该作为固定资产或无形资产处理。首先，投资性房地产不完全符合固定资产或无形资产的定义。企业会计准则明确指出，固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用年限超过一年、单位价值较高的有形资产；无形资产是指企业为生产商品、提供劳务、出租给他人，或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。而投资性房地产，则指为赚取租金或资本增值而持有的房地产。包括企业以投资为目的而拥有的土地所有权及房屋建筑物；房地产开发企业出租的开发产品（在此，我们仅以非房地产企业作为研究对象）。由此可见，以赚取租金为目的（出
租）投资性房地产可以划入固定资产或无形资产的范畴，而以赚取资本增值为目的投资性房地产，则不属于“固定资产”或“无形资产”的范畴。其次，虽然投资性房地产与原来意义上的固定资产、无形资产在物质形态上是相同的，但企业持有它们的主要目的不同，如果将他们进行统一的核算，明显不符合会计的“明晰性”原则，同时也会引起“折旧、摊销”等方面出现的问题。同时，从企业持有的投资性房地产中，绝大部分是以增值为目的。由此可见，投资性房地产不应该作为“固定资产或无形资产”核算。 2、投资性房地产应该作“类投资”业务处理。从经济业务的内涵看，企业的投资性房地产业务与企业的“投资”业务并无质的区别，两者都是游离于企业正常的生产经营活动之外的以赚取增值为目的投资行为。但是由于企业会计准则所指“投资”仅指对外投资（将资产让渡给其他单位），主要形式为股权投资和债权投资。而投资性房地产业务既不属于股权投资，也不属于债权投资，不属于对外投资的范畴，而是纯粹的对内投资业务。因此它也不完全符合会计准则中的“投资”内涵。如果将其纳入“长期投资”的范围，也似有不妥，但它的投资特征是非常明显的。从上述分析可以看出，投资性房地产业务具有明显的投资特性，但与“投资”又不完全吻合。根据投资性房地产的这一特点我们将其定义为类投资业务，即不将其纳入“投资”的范围，但是按“投资”方法对其进行处理。所以，在核算上拟采取类似长期投资的核算方法，即借鉴“长期投资”核算原理，设“投资性房地产”账户进行专项核算。