《房地产估价》课程讲义

《房地产估价》课程讲义

教材与参考文献

第一章不动产与不动产价格

第二章不动产估价

第三章市场比较法

第四章收益法

第五章成本法

第六章假设开发法

第七章基准地价系数修正法

第八章其他估价方法

第九章估价报告撰写

第十章不动产估价制度

第一章不动产与不动产价格

第一节不动产

1、不动产概念

不动产是指不能移动位臵或者移动位臵后会引起性质、形状改变而造成经济损失的财产。不动产实际上是实物与权益的结合。其中实物包括土地、建筑物、其他附着物、及由土地和建筑物组成的整体（含附着物）；权益部分包括法律规定的各种权能及行使这些权能所能获得的利益。在我国大陆，不动产主要指房地产。

2、不动产特性

不动产具有自然特性和社会经济特性。其中自然特性包括不可移动性、耐久性、个别性、数量有限性；社会经济特性包括：用途多样性、涉及广泛性、权益受限性、难以变现性、保值增值性。

3、不动产分类

按用途分类，可以分为：居住用途；商业用途；办公用途；服务用途；文化娱乐及休闲用途；医疗用途；工业和仓储用途；农业用途；特殊用途；综合用途。

按是否产生收益分类，可以分为收益性不动产和非收益性不动产。

第二节不动产价格

1、不动产价格的定义

不动产价格指在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。此定义有三层含义：第一，不动产价格随市场供求关系变动，因此不动产价格是指某个时点状态下的价格；第二，不同的不动产权益对应于不同价格；第三，这种代价一般以货币形式支付，但也可以实物或劳务等其他形式支付，如以知识产权作价入股的一方，能够以股权形式享有包含合资方不动产在内的总资产所带来的部分利益。

2、不动产价格的形成：不动产价格是由不动产的有用性、稀缺性和有需求三者有机结合而形成的。

3、不动产价格的分类

按价格的形成形式分类：成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值、评估价格、政府指导价和政府定价；

按实物形态分类：土地价格、建筑物价格、不动产价格；

按不同的经济行为分类：买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、课税价值、征收价值。

第三节不动产价格的影响因素

1、一般因素

（1）社会因素：人口状况、城市化及公共设施条件、教育及社会福利状况、不动产交易惯例、生活方式等状况、心理因素、国内政治状况、社会治安状况、国际政治状况；

（2）经济因素：经济发展状况、储蓄、消费及投资水平、财政与金融状况、物价、居民收入及就业水平、税收负担状况、技术革新及产业结构状况、城市交通体系状况、国际化状况、国际经济状况；

（3）制度（行政）因素：土地制度、住房制度、城市规划、建筑规范、不动产有关税制、地价政策、交通管制、行政隶属关系变更。

2、区域因素

（1）住宅区域：日照、温度、湿度、风向等自然地理状态、街道幅宽、构造的状态、离市中心距离及交通设施状况、附近商店配臵状况、上下水道、煤气（燃料）供给、污水处理、环卫设施状况、公共公益设施的配臵及状况、洪水、地震等灾害发生的可能性、噪音、污染等公害的发生程度、地块的面积、方位、配臵及利用情况、眺望、景观等自然环境状况。

（2）商业区域：商业及业务种类、规模、商业集聚状况、商业近邻地域状况、顾客群体数量及状况、顾客及工作人员的交通工具及状况、商业繁华程度及兴衰动向、商品进出运输的便利程度、临街道路（往复）可及性及通行能力、营业类别及竞争状况、地域内经营者的创造性及资本实力条件、停车设施状况。

（3）工业区域：干线道路、铁道、港湾、机场等对外交通设施的便利程度、商品销售市场及原材料购入市场与厂区的位臵关系、动力资源及排放设施有关费用、关联产业的位臵、水质污染、大气污染等公害发生的可能性及危害程度、劳动力资源状况及生活条件|有关法律法规对产业发展的有关规定。

3、个别因素

个别因素指不动产由于各自条件的差异而影响其价格的因素。个别因素可细分为宗地条件和建筑物类别的影响。与土地有关的因素主要有宗地的自然条件、局部区位条件及环境状况。与建筑物有关的因素包括建筑物用途类别、建筑结构、层数及质量等。

第二章不动产估价

第一节不动产估价概述

1、不动产估价定义

不动产估价的定义是不动产估价人员依据不动产估价的原则、理论和方法，在充分掌握不动产市场交易资料的基础上，根据不动产的自然经济属性，按不动产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、不动产利用方式、利用政策以及利用效益等因素的影响，综合评定出某不动产在某一权利状态下的某一时点的价格。

2、不动产估价的意义

其意义在于为不动产市场交易服务；有利于提高不动产经济运行效率；确立公平、收益分配制度的基础；有利于税负公平。

3、不动产估价的范围

不动产交易评估；不动产抵押评估；不动产保险评估；不动产典当评估；不动产税收评估；不动产征用拆迁补偿评估；不动产纠纷、涉案评估；企业运营中的不动产评估；不动产管理中的不动产评估。

第二节不动产估价的原则

1、合法原则

（1）在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；（2）在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等；（3）在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。例如，评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。

2、最有效使用原则

最有效使用原则运用于不动产估价，必须体现三点，即最佳用途、最佳规模和最佳集约度。

3、估价期日原则

在进行不动产估价时应首先明确不动产估价的期日，即估价对象价值或价格确定的时点，估价期日的确定是依据一定的估价目的进行的，而不能人为随意设定。

4、替代原则

不动产价格水平由具有相同性质的替代性不动产的价格所决定，由最了解市场行情的买卖者通过市场交易案例相互比较后所决定，不动产价格还可通过比较不动产的条件及使用价值来确定。

5、供求原则

在完全的自由市场中，一般商品的价格，取决于需求与供给关系的均衡点。需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降，这就是供求均衡法则。

6、预期收益原则

不动产投资者是在预测该不动产将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对不动产市场现状、发展趋势、政策经济形势及政策规定对不动产市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该不动产现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。

7、收益分配原则

由劳动、资本、经营及不动产四种生产因素组合而产生收益，应由各因素分配。例如，利用土地产生的收益，应为总收益扣除劳动工资、资本利息、经营报酬后的收益，是纯粹由土地带来的，是土地收益或地租。

8、公平原则

为评估出公平合理的价格，估价人员首先应本着下列假设进行估价：各方当事人均是理性的、精明的；其次，估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑价格；然后，估价人员再以专家的身份来反复、精细地权衡价格：先假设估价结果的高低不是与自己无关，即如果将自己分别设想为各方当事人，估价结果的高低会对自己有什么影响。

第三节不动产估价的一般程序

1、明确估价目的

明确估价目的有助于更好地明确估价对象，因为依据有关法律、法规，有些不动产不能用于某些估价目的，或有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容。例如：属于《中华人民共和国担保法》第三十七条规定不得抵押的房地产，就不能作为以抵押为估价目的估价对象。

2、拟定估价作业方案

在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案主要包括下列内容：拟采用的估价技术路线和估价方法；拟调查搜集的资料及其来源渠道；拟定作业步骤、作业进度及所需人力、经费。

3、搜集估价所需资料

估价人员在从事估价业务时，必须拥有大量的第一手资料，主要包括一些基础性资料、不同估价方法所需资料以及有关图件资料。

4、实地查斟估价对象

实地查勘是就估价对象的有关情况到实地查看，亲临现场了解估价对象的位臵、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、用途、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，了解当地房地产市场行情和市场特性，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。

5、选用估价方法运算

不动产估价方法的选用，取决于不动产估价对象的类型、估价方法适用条件和所搜集资料的数量与质量。估价方法选定后，还需根据所搜集到的资料情况，进一步确认所选估价方法的合理性与可操作性，估价公式的选择、各项估价参数的设定等等，在完成上述步骤后，就要进行具体的估价运算。

6、确定估价结果

同一宗不动产可同时用两种以上的方法进行估价时，其结果可能有差异，对此，估价人员应首先进行分析比较，寻找和排除出现差错的原因。

7、撰写估价报告

估价报告通常应达到以下四点要求：全面性、公正性和客观性、准确性、概括性。

8、估价资料归档

估价资料归档是为了方便今后的估价和管理，它有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平，同时也有助于解决以后可能发生的估价纠纷，还有助于政府主管部门和行业自律性组织对价机构进行资质审查和考核。

第三章市场比较法

第一节市场比较法的基本原理

1、市场比较法的概念

所谓市场比较法，就是将估价对象与在估价期日的近期有过交易的类似不动产进行比较，对这些类似不动产的成交价格进行适当的修正，以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。

2、市场比较法的理论依据

市场比较法的理论依据，就是替代原理。根据经济学理论，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应具有相同的价格，即具备替代关系；从另一方面来看，在同一市场上具有完全替代关系的商品同时存在时，商品的价格是经过相互影响之后才决定的。

3、市场比较法的基本公式

估价对象价格＝可比实例价格〓交易情况修正系数〓交易日期修正系数〓区域修正修正系数〓个别因素修正系数

在实际评估中，由于区域因素和个别因素修正有直接比较修正和间接比较修正，市场比较法的具体计算公式包括直接比较修正公式和间接比较修正公式两种。

4、市场比较法的特点与适用范围

（1）市场比较法的特点

市场比较法具有现实性，有较强的说服力；在非正常市场情况下，比准价格往往偏离收益价格；市场比较法要求估价人员具有较高的素质。

（2）市场比较法的适用条件

要有充足的市场交易资料；比较实例与估价对象具有相关性和替代性。

（3）市场比较法的适用范围

从地区来看，市场比较法主要用于不动产市场发达、有充足的具有替代性的比较实例的地区。从估价对象来看，市场比较法主要适用于交易性不动产的价格评估，对于很少发生交易的不动产，如古建筑、教堂、寺庙、学校、纪念馆等，则不能采用市场比较法进行评估。从评估目的来看，市场比较法除了可以用于评估不动产的价格外，还可以用于评估不动产的租金，也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、经营费用、空臵率、资本化率、开发经营期等。

第二节市场比较法的估价步骤

1、搜集交易实例

拥有大量的不动产交易实例资料，是运用市场比较法估价的先决条件。如果交易实例资料太少，不仅会影响估价结果的准确性和客观性，甚至会使市场比较法无法采用。

2、选取可比实例

选取可比实例时，应根据估价对象状况和估价目的，从搜集的交易实例中选择三个以上的可比实例。所选取的可比实例，应符合以下要求：区位相同或类似、用途相同、建筑结构相同、权利性质相同、交易类型吻合、成交日期与估价时点相近、成交价格为正常价格。

3、建立价格可比基础

统一付款方式、统一币种和货币单位、统一面积内涵、统一面积单位、统一采用单价。

4、进行交易情况修正

进行交易情况修正，是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。交易情况修正一般采用百分率法进行。采用百分率法进行交易情况修正的基本公式为：

可比实例的成交价格〓交易情况修正系数＝正常价格

5、进行交易日期修正

可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，要求评估的估价对象价格是估价时点时的价格。如果成交日期与估价时点不同，不动产市场状况就可能发生变化，价格就可能不一样。因此，需要进行交易日期修正。一般采用百分率法进行。其基本公式如下：

可比实例在成交日期时的价格〓交易日期修正系数＝在估价时点时的价格

6、进行区域因素修正

影响不动产价格的区域因素主要包括：繁华程度、交通便捷程度、环境、公共设施配套完备程度、城市规划限制。区域因素修正的步骤：确定影响因素、判定区域因素状况、逐项比较并确定差异程度、进行价格修正。根据差异程度对可比实例不动产的成交价格进行修正。一般采用百分率法进行区域因素修正，基本公式如下：

可比实例在其区域条件下的价格〓区域因素修正系数＝在估价对象区域条件下的价格

7、进行个别因素修正

进行个别因素修正，就是将可比实例在其个别状况下的价格调整为估价对象个别状况下的价格。个别因素修正的步骤：确定影响因素：判定个别因素状况：逐项比较并确定差异程度：进行价格修正。一般采用百分率法进行个别因素修正，基本公式如下：

可比实例在其个别状态下的价格〓个别因素修正系数＝在估价对象个别状态下的价格

8、求取比准价格

采用市场比较法估价时，需要进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素四大方面的修正。这样，就将可比实例不动产的实际成交价格转变成了估价对象不动产在估价时点的客观合理价格。由于选用的可比实例有多个，通过上述综合修正后，每个可比实例都会得出一个价格，而且不可能完全一致，需要求出一个价格，作为估价对象的最终估价结果。其方法有：简单算术平均数法、加权算术平均数法，中位数法，众数法。

第三节市场比较法应用举例

【案例】：为了评估某商品住宅在 2006年9月1日的正常市场价格，在该住宅附近地区选取了 A、B、C三宗已成交的类似商品住宅作为可比实例，有关资料见表3-5。

表3-5 市场比较法案例表

表3-5中，交易情况比较中的正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅度；在区域因素、个别因素比较中，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，正（负）值表示可比实例的区域因素和个别因素优（劣）于估价对象的区域因素和个别因素所导致的价格差异幅度。另外假设 2006年1月1日人民币与美元的市场汇价为1〕8.0， 2006年9月1日人民币与美元的市场汇价为1〕7.9；该类商品住宅以人民币为基准的市场价格在2005年6月1日至 2006年2月28日之间平均每月比上月上涨1％，在 2006年3月1日至2006年9月1日之间平均每月比上月下降1.5％。试利用上述资料评估该商品住宅在 2006年9月1日的正常市场价格。

1．计算公式

采用直接比较修正法连乘形式的公式进行评估。

2．求取各可比实例的比准价格（人民币）

比准价格 A＝4500〓100／（100-5）〓(1+1%)4〓(1-1.5%)6〓100／（100+2）〓100／（100-3）＝4550.09(元/m2)

比准价格 B＝680〓7.8〓100／（100-0）〓(1+1%)2〓(1-1.5%)6〓100／（100+3）〓100／（100+5）＝4569.17(元/m2)

比准价格 C＝5000〓100／（100+2）〓(1-1.5%)3〓100／（100-2）〓100／（100-2）＝4877.83(元/m2)

3．计算评估结果

若将上述三个结果的简单算术平均值作为估价结果，则有：

估价对象价格＝（4550.09+4569.17+4877.83）/3＝4666(元人民币/m2)

第四章收益法

第一节收益法的基本原理

1、收益法的概念

收益法是指将待估不动产和未来每年的预期净收益以一定的资本化率（还原利率）统一折算到估价日现值的一种估价方法。

2、收益法的理论依据

收益法是基于预期原理，即未来收益权利的现在价值。可以粗略地表述如下：由于不动产的使用寿命相当长久，占用某一收益性不动产，不仅现在能取得一定的净收益，而且能在将来继续取得这个净收益，这样，该宗不动产的价格就相当于这样一个货币额，如果将这个货币额存入银行也会源源不断地带来一种与这个净收益等量的收入。这一货币额就是该宗不动产的价将这个等式变换一下便得出：

不动产价格=净收益/利息率

3、收益法的特点和适用范围

（1）收益法的特点

收益法具有严格的理论基础；收益法是以收益为出发点评估不动产的价格，所以求得的价格通常称为“收益价格”；收益法评估结果的准确度，取决于不动产净收益和资本化率确定的准确度。这两点是收益法评估的关键，也是收益法的一个特点。

（2）收益法的适用范围

收益法是以求取不动产净收益为途径评估不动产价格的一种方法，它只适用于有收益或有潜在收益的不动产估价，如土地租赁、商业、工业用建筑物的估价。但对于无收益的不动产估价则不适用，如机关、公立学校、广场、公园等公益性或因政策性亏损企业不动产的评估。

第二节收益法估价步骤

1、搜集整理资料

资料搜集的途径：运用收益法对不动产估价所需的资料，主要通过走访有关部门及个人，搜集现有资料、实地调查获取。

2、确定总收益

不动产的收益(毛收入)可分为实际收益和客观收益两类。实际收益是指待估不动产在现状的经营管理水平条件下实际取得的收益。而客观收益是指排除了实际收益中属于特殊的、偶然的要素对实际收益的影响后得到的一般正常收益，它可直接应用于估价中。

3、确定总费用

总费用是指出租或经营不动产期间，不动产所有者取得总收益而必须支付的有关费用。根据总收益获取的形式不同，总费用的内涵和计算也有所不同。

4、净收益计算

根据具体估价对象，选择不同的计算方法。按照不动产出租以及经营形式的不同，净收益的计算公式如下：

（1）不动产出租中的净收益计算

不动产净收益＝不动产总收益 - 不动产总费用

（2）企业经营中的不动产净收益的计算

企业经营中的不动产净收益＝年总收益 - 年经营总费用（3）尚未使用和自用的不动产净收益计算

可比照有收益的类似不动产的有关资料，按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得到净收益。

5、确定资本化率

收益法中资本化率究竟应该如何求取，是十分重要也是十分困难的问题。因为资本化率如果使用不当，将会对估价结果产生较大的影响。

（1）资本化率的界定：简单说是用以将不动产净收益资本化（或转换）为价格的比率。

（2）资本化率的实质：资本化率（又称为还原利率）是不动产净收益与不动产价格的比率，实质是资本投资的收益率。

（3）资本化率的种类：不动产的资本化率可分为三类，即综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率。它们既有严格的区分，又有相互的联系。

（4）资本化率求算的方法：市场比较法；安全利率加风险调整值法；复合投资收益率法；投资收益率排序插入法

6、求取收益价格

在选择适当的资本化率后就可对不动产净收益进行还原，从而求取不动产价格。通常选取多个可行的资本化率，计算得到几个价格，对它们与其他估价方法的估价结果进行比较分析，最终确定可能的价格，作为此方法的评估价格。

第三节收益法的特例

【特例】：

1、估价对象概况

某公司于2005年3月以有偿出让方式获得位于某市二级地A地块50年期的土地使用权，面积为3500平方米；并于2006年9月在此地块上建成9800平方米写字楼，当时建筑造价为每平方米1500元；其经济耐用年限为60年。2008年3月该建筑物全部出租，可出租面积为建筑面积的70%，每月可出租面积实收租金38元/m2。

2．估价机构掌握的经筛选后的资料

2008年3月当地同类建筑物按可出租面积计的租金一般为元40元/m2，该类建筑物重臵价格为1700元/m2，残值率为0，不动产所有者需支付的年管理费为建筑物年租金的2％，年维修费、年保险费分别为建筑物重臵价格的2％、1.5‰，每年支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米32元，土地资本化率和建筑物资本化率分别为5％和7％。

3．估价要求

根据以上资料估算A地块在2008年3月的土地使用权价格。

4．估价过程

（1）待估不动产出租，为有收益的不动产，适宜采用收益法评估A地块的价格。

（2）计算总收益

根据估价机构掌握的经筛选的资料，2008年3月当地同类建筑物租金一般为40元/平方米。则

年总收益＝40〓9800〓70%〓12＝3292800(元)

（3）计算出租年总费用

总费用包括以下几项：

①年管理费＝年总收益〓2％=3292800〓2％＝65856(元)

②年维修费＝建筑物重臵价格〓2％=1700〓9800〓2％＝333200(元)

③年保险费＝建筑物重臵价格〓1.5‰=1700〓9800〓1.5‰＝24990(元)

④年税金＝建筑面积〓32=9800〓32＝313600（元）

小计：总费用＝737646(元)

（4）计算建筑物年净收益

①计算建筑物年折旧

由于土地使用年限小于建筑物耐用年限，因此建筑物折旧年限只能根据土地使用权出让年限计算。对于此次评估，不动产所有者可使用建筑物的年限为50—1.5(建设期)=48.5年；因此，建筑物的重臵价格必须在该期限内收回。需要说明的是，如果建筑物存在残值，则建筑物残值也应在土地使用年期内收回，故在折旧中不扣除残值。所以此建筑物的年折旧费为：年折旧费＝建筑物重臵价格／建筑物可使用年限＝1700〓9800／48.5＝343505.2（元）

②计算建筑物现值

建筑物现值＝建筑物重臵价格—年折旧费〓房屋已使用年限即：建筑物现值＝1700〓9800—343505.2〓1.5＝16144742.2(元)

③计算建筑物年净收益为1179171.0(元)

（5）计算土地年净收益＝3292800—737646—1179171＝1375983(元)

（6）估算2008年3月该宗土地使用权的价格

由于待估宗地于2005年3月以有偿出让方式获得50年期的土地使用权，距估价时点已整3年，则剩余土地使用年限为47年，单价为7069元/平方米。

第四节收益法应用举例

【案例】：待估不动产是一出租写字楼，宗地面积为 7000 m2，建筑物为钢筋混凝土结构，地上16层，地下两层，总建筑面积为 30000 m2，建筑物于1997年建成，耐用年限

为60年。 2002年4月25日以出让方式获得50年期的土地使用权。试计算该不动产2008年4月的转让价格。

1．估价机构搜集到类似地区该类写字楼市场平均水平资料

（1）租金按净面积计算，一般可供出租的净面积占建筑总面积的65%，其余为公共过道、管理用房、设备间及其他附属用房。

（2）每平方米可出租面积平均月租金为60元。房屋空臵率年平均为10%。

（3）同类建筑物的重臵价格为2667元/m2，家具设备及装修费用为500元/m2，日常费用（人员工资、水电费、维修、保洁等费用）平均每月为20万元，房产税每年按建筑物重臵价格的70%的1.2%,缴纳，其他税费约为每月收人的6%。年资本化率为9%。

2．估价过程

（1）计算年总收益年总收益＝60〓12〓30000〓65%〓90% ＝1263.6（万元）

(2)计算年总费用

①年日常费用：年日常费用＝20〓12＝240（万元）

②房产税：年房产税＝2667〓30000〓70%〓1.2 % ＝67.2（万元）

③其他税费：年其他税费＝1263.6〓6%＝75.82（万元）

④年总费用合计：年总费用＝24.0 + 67.2 + 75.82＝167.02（万元）

（3）计算年纯收益年纯收益＝年总收益一年总费用

＝1263.6一167.02＝1096.58（万元）（4）计算不动产价格

因为该土地使用权已于 2002年4月25日以出让方式，使用年限为50年，至估价时点已使用6年，由于建筑物于1997年建成，耐用年限为60年，应于2057年废弃。而土地使用权至2052年到期。由于土地使用年限小于建筑物耐用年限，根据《中华人民共和国城镇土地出让转让暂行条例》（国务院（1990）55号令）明确规定，土地使用期满而使用者未申请续期或申请续期未获批准的，土地使用权和地上附着物将被国家无偿收回。因此，当房屋的耐用年限超过土地使用年限时，不动产的收益年限只能按土地使用权剩余年限计算，在土地使用年限内房屋的残值也应在折旧期内收回，对于此类用地不动产的评估，所以该不动产的转让价格应为11909.41万元。

单位建筑面积价格＝11909.41〔3＝3970（元/m2）

第五章成本法

第一节成本法的基本原理

1、成本法

成本法（cost approach）,是指求取估价对象在估价时点时的重臵价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其实质是：通过对估价对象不动产的各组成部分的市场价格的估算，最终确定估价对象整体的市场价格。成本法所采用的“成本（cost）”是具有特定含义的成本。具体表现为：经济成本；估价时点时的价格；消费者的成本；客观成本。

2、成本法的理论

从卖方看，成本法的理论依据是生产费用价值论。即不动产的价格是基于“生产费用”，重在过去的投入；从买方看，成本法的理论依据是替代原理。即买方愿意支出的最高价格不能高于他所预计的重新开发建造该不动产所需花费的代价。

3、成本法的基本公式

（1）适用于新开发土地的基本公式

新开发土地价格＝（土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润+土地增值收益）〓修正系数

（2）适用于新建不动产的基本公式

新建不动产的价格＝购臵土地价格 + 建造建筑物价格

（3）适用于旧有不动产的基本公式

旧有不动产价格＝土地重新取得价格／重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物折旧

旧有建筑价格＝建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧

4、成本法的适用范围

适于不动产市场不活跃、缺乏市场交易实例的区域；适于既无收益又很少进入市场交易的不动产评估；适于抵押贷款、拆迁、保险中的不动产的现值、不动产拍卖的“底价”的评估；适用于工业用地的价格评估；适于全新或基本全新的不动产价格的评估；使用时间较长的不动产，因其新旧程度难以判断，一般不宜采用成本法评估其价格。

第二节成本法估价步骤

1、搜集整理材料

收集整理与待估土地价格相关的资料；收集整理与待估建筑物价格相关的资料。

2、估算重臵价格或重建价格

重臵价格（重臵成本）是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。

重建价格（重建成本）是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形象地称为“复制”。

3、建筑物折旧

建筑物折旧是指估价上的折旧，是各种原因所造成的价值损失，是建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额，扣除折旧即是减价修正。建筑物折旧可以分类为物质折旧、功能折旧和经济折旧。求取建筑物折旧的方法可以采取年限法、实际观察法、成新折扣法或者多种折旧方法的综合运用。

4、求取计算价格

通过以上分析，我们就可以运用成本法公式求取不动产的积算价格：

不动产积算价格＝土地的重新购建价格+建筑物的重新购臵价格 -建筑物的折旧

第三节成本法应用举例

【案例】：某开始区征用土地总面积5km2,现已完成了“七通一平”，开发区内道路、绿地、水面及其它公共和基础设施占地1.5km2。该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000m2。根据测算，该开发区土地征地、安臵、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其它费用为1.5亿元；征地后，土地“七通一平”的费用为每平方公里2亿元，开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40%，总投资回报率为20%，土地增值收益率取20%，当年银行年贷款利息率为10%，土地还原率确定为7%。试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。

根据题意，采用成本法进行评估，步骤如下：

1、计算土地取得费土地取得费为：（4.5+1.5）〓108〔5〓106＝120（元/平方米）

2、计算土地开发费土地开发费为：2.0〓108〔1〓106＝200(元/平方米)

3、计算投资利息

在本例中，投资包括土地取得费和土地开发费，土地取得费利息的计息期为2年，土地开发费又分两部分，其中40%为第一年投入，计息期为1.5年；另外60%在第二年投入，计息期为0.5年，因此投资利息为：120〓[（1+0.1）2-1]+200〓40%[(1+0.1)1.5-1]+200〓60%〓[(1+0.1)0.5-1]=25.20+12.30+5.86＝43.36(元/平方米)

4、计算投资利润投资利润为：（120+200）〓20%＝64（元/平方米）

5、计算土地增值收益增值收益为：（120+200+43.36+64）〓20%＝ 85.47（元/平方米）

6、计算土地价格

土地价格＝土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益

＝120+200+43.36+64+85.47＝512.83（元/平方米）

7、进行可出让土地比率修正

由于开发区内道路、绿地、水面及其它公共和基础设施占地是无法出让的，因此这些土地的价格要分摊到可出让土地的价格中去，计算方法如下：

开发区可出让土地比率＝(开发区总面积-不可出让土面积)/开发区土地总面积〓100%

＝（5-1.5）/5〓100%＝70%

则可出让土地的平均单价＝512.83/70%＝732.61（平方米）

8、进行土地使用权年期修正

以上求取的是土地无限年期的使用权价格，则50年的土地使用权价格为：

732.61〓[1-1/(1+0.07)50]＝707.74(元/平方米)

9、计算土地总价格

土地总价格＝707.74〓10000＝7 077 400（元）

因此，采用成本法估算出的该宗工业用地的单位面积价格为每平方米707.74元，该宗工业用地总价格为7 077 400元。

第六章假设开发法

第一节假设开发法的基本原理

1、假设开发法概念

假设开发法（又称剩余法、倒算法、残余法或与余值法），是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除未来不动产正常的开发成本（如造地费、建筑物建造费等）、利息、利润、税收等费用后，以剩余之数来确定估价对象不动产价格的一种方法。

2、假设开发法理论依据

首先要仔细研究待开发地块的内外条件（如坐落位臵、面积大小、形状、周围环境、规范限制条件等），以便分析该地块在规划许可范围内最适宜的用途和最大开发程度。然后根据目前的房地产市场状况，预测建筑完成后价格，以及为完成这一开发所需花费的建筑费、设计费、相关税费、各类预付资本的利息和开发商应得的正常开发利润。

3、假设开发法的特点与适用范围

（1）假设开发法特点：假设开发法是从开发商的角度分析、测算其所能支付的最高场地购臵费；假设开发法以一定的假设或限制条件为前提；假设开发法有动态与静态两种计算方式。

（2）假设开发法适用的范围：待开发土地的估价（如生地、毛地、熟地）；土地整理、复垦；待拆迁改造的再开发房地产的估价（建筑费包括拆迁费用）；现有新旧房地产中地价的单独评估；在建工程（包括停建工程）；可装修或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建）等。

第二节假设开发法计算公式

1、基本公式

统一的基本公式:

待开发不动产的价格＝开发完成后的不动产价格-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发不动产应负担的税费

1、具体公式

（1）求生地价格的公式

①适用于在生地上建成房屋的公式：

生地价格＝开发完成后的不动产价格-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买生地应负担税费

②适用于将生地开发成熟地的公式：

生地价格＝开发完成后的熟地价格-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-土地开发利润-买方购买生地应负担的税费

（2）求毛地价格的公式

①适用于在毛地上建成房屋的公式

毛地价格＝开发完成后的房地产价格-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-土地开发利润-买方购买毛地应负担的税费

②适用于将毛地开发成熟地的公式

毛地价格＝开发完成后的熟地价格-由毛地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买熟地应负担的税费

（3）求熟地价格的公式

熟地价格＝开发完成后的不动产价格-由熟地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买熟地应负担的税费

（4）求在建工程价格的公式

在建工程价格＝续建完成后的不动产价格-续建成本-管理费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费

（5）求旧房价格的公式

旧房价格＝装修改造完成后的不动产价格-装修改造成本-管理费用-投资利息-销售税费-装修改造投资利润-买方购买旧房应负担的税费

2、我国香港和台湾及其他国家计算公式

(1)香港的假设开发法计算公式

地价＝楼价-建筑费-专业费-利息-发展商利润

或

地价＝总开发价值-开发费用（含拆迁费和对现有承担者的补偿、基建费、业务费、

财务费、应急费、代理及法律事务费用等）-开发者的收益-取得地所需的费用

(2)我国台湾的假设开发法计算公式

最适合的土地价格＝销售价格-营建成本-其他成本-合理利润

(3)日本的假设开发法计算公式

日本的计算公式实为原价法的倒算法。此处略。

第三节假设开发法步骤

1、调查待估不动产的基本情况：弄清土地的位臵；弄清土地的面积大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施状况等；弄清政府的规划限制。包括弄清规定的用途、建筑高度、建筑容积率等；弄清土地权利状况。

2、选择最佳的开发利用方式：选择最佳的开发利用方式包括用途、建筑容积率、覆盖率、建筑式样、规模、档次等的确定。

3、估计开发经营期：开发经营期系指从取得土地使用权一直到不动产全部销售或出租完毕这一段时期。可分为三个阶段：开发前期即规划设计和工程预算期、开发建设期、经营期即不动产空臵或租售期。开发经营通常参考各地的工期定额指标，可采用比较法，即根据其他相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估计确定。

4、预测开发完成后不动产总价格：开发完成后的不动产价格，是指开发完成时的不动产状况的市场价格，又称总开发价值。开发完成后的不动产的总价格（总开发价值）可通过两个途径取得；用于出售的不动产采用市场比较法确定开发完成后的不动产总价格（总开发价值），并考虑类似不动产价格的未来变动趋势，或采用比较法与长期趋势法相结合；用于出租的不动产采用市场比较法确定该不动产出租的纯收益，再采用收益法将出租纯收益通过资本化得出总价格。

5、估算成本费用及利税：主要包括建筑成本费用、专业费用、不可预见费、投资利息、税金、租售费用及开发商利润。

6、求取估价对象价格：计算时通常将上述数据直接代人原始公式进行计算，即：

待估不动产＝不动产开发后的总价格-不动产开发费-专业费-不可预见费-利息-租售费用-税金-开发商合理利润

第四节假设开发法应用举例

【案例】：某旧厂房的建筑面积为20000平方米。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等500元／平方米(按建筑面积计算)，同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，改造装修

装饰费为每平方来建筑面积2000元；改造装修装饰完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积6000元；销售费用和销售税金为售价的9％；改造装修装饰利润为销售收入的15%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税金为其价格的4%。试运用假设开发法测算该旧厂房的正常的买总价和单价(折现率为8%)。

解：设该旧厂房的正常购买总价为P：

1.计算装饰装修改造后的总价值：

装饰装修改造后的总价值＝6000〓2000/(1+8%)＝11111.11（万元）

2.计算装饰装修改造总费用：

装饰装修改造总费用＝2000〓2000/(1+8%)0.5＝3849.00（万元）

3.计算销售费用和销售税金总额：

销售费用和销售税金总额＝11111.11〓9%＝1000（万元）

4.计算改造装修装饰利润：

改造装修装饰利润＝11111.11〓15%＝1666.67（万元）

5.计算需补交土地使用权出让金等的总额:

需补交土地使用权出让金等的总额＝500〓20000＝1000（万元）

6.计算购买该旧厂房的税金总额：

购买该旧厂房税金总额＝P〓4%＝0.04P(万元)

7.求取土地总价V：

P＝11111.11-3849.00-1000-1666.67-1000-0.04P

P＝3457.15（万元）

故：

旧厂房总价＝3457.15（万元）

旧厂房单价＝3457.15/2＝1729（元/平方米）

房地产估价理论与方法重要公式(整理)

房地产估价理论与方法重要公式 1 . 2房地产的概念 ?建筑密度 %=建筑基底总面积 X 100% 建筑用地面积 ?容积率=总建筑面积 建筑用地面积 ?总建筑面积=土地总面积X 建筑密度X 建筑层数 ?容积率=建筑密度X 建筑层数 ?套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积 ?建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积 2. 3房地产的供求与价格 ?供给量=存量一拆毁量一转换为其它种类的房地产量+其它种类房地产转换为该种房地产量+新开发量 ?弹性=作为因变量的 经济变量的相对变化 作为自变 ?房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比 房地产价格变化的百分比 ?房地产需求的收入弹性=房地产需求量变化的百分比 消费者收入量变化的百分比 ?房地产需求的人口弹性=房地产需求量变化的百分比 人口数量变化的百分比 ?房地产需求的交叉价格弹性 =一种房地产需求量变化的百分比 另一种房地产或商品价格变化的百分比 ?房地产需求的价格预期弹性 =房地产需求量变化的百分比 预期的房地产价格变化的百分比 ?房地产供给的价格弹性=房地产供给量变化的百分比 房地产价格变化的百分比 ?房地产供给的要素成本弹性=房地产供给量变化的百分比 要素价格变化的百分比 2. 4房地产价值和价格的种类 ?一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格 ?基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业 等用途，分 别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 ?标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格， 它是该类土 地在该区域的标准指导价格。 ?房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要 的一切合理 必要的费用、税金及应获得的利润。 ?房地价格=土地价格+建筑物价格 ?土地价格=房地价格一建筑物价格 ?建筑物价格=房地价格一土地价格 ?楼面地价=土地总价 总建筑面积 .楼面地价 =土地总价 X 土地总面积 =土地单价 总建筑面积土地总面积容积率 ?期房目前的价格=现房价格一（预计从期房达到现房期间）现房岀租的净收益的折现值一风险补偿 -补地价=改变后的地价一改变前的地价 =原容积率下的土地单价X （现容积率一原容积率） 原容积率 4. 4建立价格可比基础 ?建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格X -补地价（单价） =现楼面地价X 现容积率一原楼面地价X 原容积率 -补地价（总价） =补地价（单价）X 土地总面积 -补地价（单价） =原楼面地价X （现容积率一原容积率） 套内建筑面积 建筑面积 -补地价（单价）

房地产估价师《理论与方法》单选复习题

房地产估价师《理论与方法》单选复习题 房地产估价师备考正在进行中，不知道考生们都复习得怎么样了呢?下面是小编分享的房地产估价师《理论与方法》单选复习题，一起来看一下吧。 1.一个估价项目中的估价目的，本质上是由( )决定的。 A.估价机构 B.估价师 C.估价报告使用者 D.估价委托人的估价需要 答案：D 2.一个估价项目中的价值类型，本质上是由( )决定的。 A.估价委托人 B.估价师 C.估价目的 D.估价对象 答案：C 3.下列关于价值类型的表述中，错误的是( )。 A.在用价值为市场价值 B.投资价值属于非市场价值 C.市场价值的前提之一是继续使用 D.同一估价对象可能有不同类型的价值 答案：A 4.李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为( )元。 A.5000 B.12574 C.12650 D.13911 答案：B 5.下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是( )。 A.了解某宗房地产的出租人权益价值 B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C.了解某地区地震后房地产价值的变化 D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额 答案：D 6.任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的( )特性决定的。 A.易受限制 B.相互影响 C.独一无二 D.不可移动 答案：D 7.下列房地产中，变现能力相对较强的是( )。

2009年房地产估价理论与方法真题

2009年房地产估价理论与方法真题 一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。 A．估价机构 B．估价师 C．估价报告使用者 D．估价委托人的估价需要 2．一个估价项目中的价值类型，本质上是由（）决定的。 A．估价委托人 B．估价师 C．估价目的 D．估价对象 3．下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。 A．在用价值为市场价值 B．投资价值属于非市场价值 C．市场价值的前提之一是继续使用 D．同一估价对象可能有不同类型的价值 4．李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0．5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。 A．5000 B．12574 C．12650 D．13911 5．下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。 A．了解某宗房地产的出租人权益价值 B．了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C．了解某地区地震后房地产价值的变化 D．了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额 6．任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。 A．易受限制 B．相互影响 C．独一无二 D．不可移动 7．下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。 A．用途专业的房地产 B．价值较大的房地产 C．独立使用的房地产 D．不可分割的房地产

员工关系管理制度汇编

员工关系管理制度汇编

第一章总则 第一条总述 为规范公司的员工关系管理工作，创建和谐的劳资合作关系，特制定本作业标准。第二条目的 （一）改善员工凝聚力和归属感 员工之间、员工与公司之间的关系，是增强团队凝聚力、向心力、战斗力的重要环节，融洽、和谐的员工关系，会在团队中形成互相帮助、协调开展工作的良好氛围，从而提高员工的凝聚力和归属感； （二）提高人才保留率 通过员工关系的开展，对员工的去留尽量做到预防，说服和引导，减少无谓的人才流失, 提高人才的保留率；（三）改善高层的亲和力 通过良好的员工关系氛围，使高层领导更能贴近员工工作和生活，了解员工真实的需要, 树立高层在员工中良好的形象，提高高层的亲和力； （四）提高员工满意度 获取真实的员工需求，合理的提高员工满意度 （五）加强与员工的沟通 建立双向沟通机制，疏通企业与员工的沟通桥梁，提高横向和纵向的沟通效率 （六）改善管理者与员工之间的关系 调整员工与管理者传统的对立或从属关系，合理的改善管理者与员工的关系，创造良好的工作氛围；（七）提高组织绩效 加强员工参与公司管理，促进团队整体工作效率与合作意识的提高，达到使公司能在市场中保持良好竞争优势的最终目的。 第三条适用范围 公司所有在职员工，包括试用期员工。 第二章员工关系管理内容 第四条员工关系管理的内容 员工关系管理做为人力资源管理的一个子项目，在公司里将发挥其独特的管理效用。员 工关系管理的内容至少应包括: 1、建立双向沟通体系 2、建立申诉渠道 3、离职管理

4、员工活动 5、员工福利 6、员工关怀（工作一生活平衡）计划 第五条责任人 员工关系的管理应该是每一位管理者的职责，其专职管理岗位为人力资源部员工关系管理员，部门管理者有义务承担部门内员工关系管理部分工作。 第六条员工关系管理中部门管理者与人力资源部的分工 第三章建立双向沟通体系 第七条人力资源部与员工的沟通渠道 依据人力资源部管理职责，形成人力资源部与员工的沟通桥梁，保证人力资源部与员工的沟通顺畅。 1、入司前沟通： 为达到“以企业理念凝聚人、以事业机会吸引人、以专业化和职业化要求选拔人”之目的，在招聘选拔面试时须将企业文化、工作职责等进行客观描述。招聘管理员负责完成对公司拟引进的一般职位的“入司前沟通”，

2017房估-案例与分析-精讲班-19、第二章第四节-旅馆房地产估价(二)

六、价值类型 房地产抵押价值：抵押房地产在价值时点的价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 七、估价原则（略） 八、估价依据（略） 九、估价方法 本次估价的估价目的是对已建成的房地产即饭店房地产进行现有价值估价。通过实地查勘和对周边区域的调查并分析有关资料后，根据估价对象饭店房地产的特点和实际情况，进行评估方法的具体选择。饭店物业作为一种能直接获取长期收益的经营性不动产，区别于其他各类物业，特别是中大型星级饭店房地产，其房地产价值已并非各项要素资产的简单估价加总，据此我们确定将收益法作为本次某饭店抵押价值评估的基本方法。同时，在饭店房地产构成要素资产的单项评估遵循贡献原则的前提下，除收益法外，成本法也具有评估合理性的一面，能够保守地测算估价对象的现有价值。因此我们拟采用成本法作为本次饭店房地产估价的辅助方法。 错处：缺所选用估价方法的定义或内涵。 十、估价结果 估价对象在价值时点的评估结果如下： 市场价值：人民币220064656元，大写金额：人民币贰亿贰仟零陆万肆仟陆佰伍拾陆元整；知悉的法定优先受偿款为零；抵押价值：人民币220064656元，大写金额：人民币贰亿零叁佰肆拾玖万叁仟壹佰壹拾伍元整。 错处：估价结果中缺单价表示或不列单价的理由。 十一、注册房地产估价师（略） 十二、实地查勘期（略） 十三、估价作业期（略） 十四、风险提示（略） 十五、变现能力分析（史记：建议大家结合案例教材32、33页内容对比学习）

房地产变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。 估价对象变现能力分析表2－25 错处：在估价结果报告中的估价对象变现能力分析中缺少变现时间长短、变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序的说明。 ××市××镇港口路某饭店房地产抵押估价技术报告（节选） 一、估价对象描述与分析 （一）估价对象区位状况描述与分析（略） （二）估价对象实物状况描述与分析 该饭店占地面积3691㎡，总高22层，地下1层，总建筑面积为28105．32㎡，饭店于2012年9月开始营业，并于2014年4月17日取得《中国四星级饭店证书》。该饭店是一家集客房、餐饮、娱乐、休闲为一体的多功能商务型饭店，目前已成为××镇标志性建筑物之一。该饭店自开业以来经营收益稳定上升，年经营收入从2012年的2100余万元上升至2014年的1．38亿元。饭店各功能部分经营状况良好，客房入住率在××市同档次饭店中处于较高水平，年均入住率可达到85%左右，饭店平

房地产估价考试复习题

一、单项选择题（每题3分，共15分） 1、在下房地产权益中有些属于债权，有些属于物权，请选出属于债权的是（C ） A．抵押权 B．地役权 C．租赁权 D．所有权 1、房地产估价从某种意义上讲是(B)房地产的价值。 A.发明 B.发现 C.创造 D.隐定 2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为(A)。 A.掌握的有关信息不同 B.作出的估价师声明不同 C.估价对象状况不同 D.委托人不同 3、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据(B)应按服装店用途进行估价。 A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.估价时点原则 D.替代原则 4、下列不属于房地产区位因素的是（B）。 A.交通 B.用途 C.环境 D.楼层 5.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（A）。 A.0.95 B.0.99 C.1.01 D.1.05 6.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（B）。 A.某标准厂房 B.某酒厂厂房 C.某待出让土地 D.某写字楼 7.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（A）。 A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料

C.房地产市场在过去无明显的季节变动 D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 8.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（A）。 A.房地产投机 B.物价变动 C.财政收支状况 D.居民收入水平 9确定估价对象及其范围和内容时，应根据（B），依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。 A.估价原则 B.估价目的 C.估价方法 D.估价程序 10．影响房地产价格的环境因素不包括（ D）。 A．大气环境B．声觉环境C．卫生环境D．物价因素 11．在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（A ）。 A．社会因素B．环境因素C．人口因素D．行政因素 12．城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（B ）。 A．最低价格 B．平均价格 C．出让地价 D．标定地价 13．运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（ C）。 A．合法原则B．最高最佳使用原则C．替代原则D．公平原则 14．房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（C ）状况为参照系进行的。 A．可比实例房地产B．估价对象房地产C．标准房地产D．类似房地产 15．某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15曰进行复估，则复估的估价时点为（ A）。 A．2003年6月15日 B．2003年8月15日 C．签订估价委托台同之日D．估价人员与委托人商定的某日 16．在房地产估价中建筑物一般做广义理解，对建筑物的定义是，人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，通常包括（ B） A．只是房屋 B．房屋和构筑物两大类 C．只是构筑物D．房屋、构筑物及其他 二、填空题（每题3分，共15分） 1、某土地的单位地价为每平米800元，要求建筑的容积率为4，则某地的熟地楼面价是每平米200 元。 2、建筑面积=土地面积×容积率。 3、建筑物从折旧原因上可分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。 4、地租资本化法的基本计算公式是P=a/r 。 5、某土地出租第一年的纯收益是15万，以后每年按2万元的幅度递增，土地的还原利率是

房地产估价理论与方法分类模拟题30

房地产估价理论与方法分类模拟题30 一、单项选择题 1. 某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为______万元。 A.1838.00 B.1844.55 C.1845.87 D.1850.00 答案：B [解答] 2000万元-150万元-0.8万元/12%×[1-1/(1+12%)5]=1844.55万元。 2. 某商业房地产，在取得40年土地使用权后当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物，土地使用权出让合同约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物。则该商业房地产的折旧年限是______年。 A.37 B.40 C.60 D.63 答案：A [解答] 对于约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。(60+3-40)年=23年，(60-23)年=37年。

3. 某建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，约定在土地使用权期限届满后对收回的建筑物残余价值给予土地使用者相应的补偿，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物的经济寿命应为______年。 A.40 B.45 C.50 D.60 答案：D 4. 某幢商品住宅土地出让年限为70年，建设期为2年，该商品住宅经济寿命为50年，该建筑物折旧的经济寿命应为______年。 A.50 B.52 C.68 D.70 答案：A [解答] 住宅不论其经济寿命是早于还是晚于土地使用期限而结束，均按照其经济寿命计算折旧。 5. 某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，收回建筑物用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为______。 A.2.00% B.2.13% C.2.22% D.2.50%

员工关系管理规定

员工关系管理规定 第一章总则 第一条为了规范国华集团（以下称集团）及下属各公司（以下简称各公司）员工关系管理工作，适时了解、掌握员工的思想动态，倾听员工心声，解决员工问题，协调员工与公司，员工与员工之间的关系，引导建立积极向上的工作环境，特制定本规定。 第二条本规定适用于集团及所属各公司。 第三条职责 （一）人力资源部，负责员工关系管理规定的制定及修定工作，员工关系工作的指导、督导及费用管控管理；跟进员工关系活动的操作。 （二）各公司人力资源部门，负责员工关系工作组织，费用管理及相关资料的汇总保管工作。 第二章员工关系管理的内容 第四条年度计划的制定及费用预算管理 每年的1月中旬，各单位制定年度（分项制定员工关系方案），并制定详细的费用预算，上报集团人力资源部审核，经授权领导审批后方可执行。 第五条管理内容 （一）劳动关系管理。 （二）沟通渠道的建立实施。 （三）员工活动组织和协调与员工的激励。 （四）员工冲突管理和心理咨询。 （五）员工满意度管理。 （六）推广企业文化。 （七）员工阶段性的思想动态管理与维护。 （八）员工投诉管理。 （九）员工思想状态管理。 （十）员工恳谈会。 第三章员工投诉管理 第六条为加强“有效沟通、积极倾听”管理，合理解决管理中的员工问题，对员工投诉工作进行如下规范。 第七条处理员工投拆的原则 （一）员工投诉处理秉承公正、公平、中立的原则，要求受理人员在解决员工投拆中不偏向员工或管理层任何一方。 （二）实事求是的原则：要求受理人员在处理各类问题时，以问题的事实作为处理的依据和基础，就事论事。 （三）有受理、有反馈原则：要求受理人员对所受理的员工投诉事项必须及时予以反馈。 第八条员工投诉管理

房地产估价练习题及其答案(精)电子教案

房地产评估复习题及答案(一 第一章房地产和房地产评估 1.按房地产的(B 来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆ A.收益性 B.用途 C.市场性 D.地段 2.出租或营业型房地产的评估可以采用: (☆ A.比较法 B.收益还原法 C.假设开发法 D.成本评估法 3.人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估;其评估对象为:( A.已消失的房地产 B.在建工程 C.房地产的未来状况 D.房地产过去状况与现在状况的差异状况

4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: ( A.商业、办公、工业、居住 B.商业、居住、办公、工业 C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公 5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆ A.用途 B.开发程度 C.是否产生收益 D.经营使用方式 6.某土地使用权的有限期为40年,已使用20年,新建的房屋的耐用年数为50年,则房屋的所有权为:A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年 7.房地产交易很难采取样品交易的方式,必须到实地观察,房地产评估也要进行实地查勘,这是由房地产的(决定的 A.不可移动性 B. 相互影响性 C.数量有限性 D.独一无二性 8.房地产的价值注重:(

A.实物 B.权益 C.区位 D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:( A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权, B.支付典价后只能获得房地产的使用权 C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆ A.商业 B.办公 C.特殊用途 D.综合 答案1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C 第二章房地产价格 1.最能说明土地价格水平高低的价格是:( A.土地单价 B.基准地价 C.楼面地价

房地产评估-第八九章练习题1-答案演示教学

第八、九章练习题1 一、单项选择题 (本大题共20小题，每小题1分，共20分) 1.旧建筑物评估价格等于( ) B A.建筑物重新建造成本+建筑物折旧 B.建筑物重新建造成本-建筑物折旧 C.房地产重新建造成本-建筑物折旧 D.房地产重新建造成本+建筑物折旧 2.求取建筑物重新建造成本的方法中，简单、可靠性和准确性都比较高的一种是( )B P156 A.工料测量法 B.指数调整法 C.基准地价修正法 D.单位比较法 3.剩余法估价中，调查地块权利状况与确定开发完成后租金水平( )D P170 A.无关 B.有关 C.双关 D.关系非常密切 4．从买方来说，成本法的理论依据是【】 A A．替代原理 B．生产费用价值论 C．成本原理 D．类似原理 5．建筑物耐用年限的起算日期为【】 B A．竣工之日 B．验收合格之日 C．入住之日 D．物业管理企业驻入之日 6．评估师在用剩余法评估地块时，预测的利润为【】 B A．最大利润 B．社会平均利润 C．实际利润 D．比较利润 7．房地产的价格一般取决于【】 B P141 A．成本 B．效用 C．所在片区的基准地价 D．所在区域的区域因素 8．房屋的准成本租金构成因素是【】A A．折旧费、维修费、管理费 B．折旧费、维修费、管理赞、利息 C．折旧费、维修费、管理费、利息、税金 D．折旧费、维修费、管理费、保险费 9．剩余法估价分析时，售价的预测和成本预算必须符合【】B P167 A．统一原则 B．合法原则 C．平衡原则 D同步原则 10．剩余法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是【】D A．专业费 B．不可预见费 C．地价 D．租售费 11．从卖方来说，成本法的理论依据是【】B A．替代原理 B．生产费用价值论 C．成本原理 D. 类似原理 12．剩余法估价中土地最佳的开发利用方式是开发完成后销售能获得【】 D A．最低收益 B．中等收益 C．高收益 D．最高收益 13．由市征地事务管理所征收的征地管理费一般按征地包干总费用提取。【】C P145

公司员工关系管理制度

员工关系管理制度 第一章总则 第一条总述 为规范广州公司的员工关系管理工作，创建和谐的劳资合作关系，特制定本制度。第二条目的 员工之间、员工与公司之间的关系，是增强团队凝聚力、向心力、战斗力的重要环节。融洽、和谐的员工关系，会在团队中形成互相帮助、协调开展工作的良好氛围，从而不断提高员工满意度，加强员工参与公司管理，提高横向和纵向的沟通效率，促进团队整体工作效率与合作意识的提高，达到使公司能在市场中保持良好竞争优势的最终目的。 第三条适用范围 公司所有在职员工，包括试用期员工、临时工。 第二章管理内容 第四条 员工关系管理做为人力资源管理的一个子项目，在公司里将发挥其独特的管理效用。员工关系管理的内容至少应包括： （1）劳动关系管理：劳动合同管理、劳资纠纷管理、满意度调查以及人事异动管理； （2）员工活动管理：发起组织各种员工活动的管理； （3）沟通机制的建立：员工访谈、家属沟通、员工申诉； （4）员工关怀：重大事件时的慰问、节假日时的祝福； （5）心理辅导与疏导：在条件允许的前提下，设置专人不定期对员工的心理进行辅导，或开设心理类培训课程，缓解职场压力与家庭矛盾带来的心理隐患。第五条 员工关系的管理应该是每一位管理者的职责，其专职管理岗位为人力资源部员工关系专员。

第六条 员工关系每期所做的满意度调查，作为各部门改进管理的依据，以后还可作为公司绩效考核的指标之一。 第三章劳动合同管理 第七条 劳动合同是公司与所聘员工确定劳动关系、明确双方权利和义务的协议,凡公司员工都必须按规定签订劳动合同。 第八条 所有新进人员必须在入职30天内签订劳动合同，劳动合同的签订时间为员工上岗时间，签订范围为上月所有新进人员与原合同到期需续签人员。合同期一般员工为两年，管理层员工为三年。 第九条 调动人员在办理调动手续时，调出公司负责收回原劳动合同，调入公司负责签订新的劳动合同。 第十条 人力资源部在员工劳动合同期满前1个月,通知员工本人及用人部门领导,由双方 协商是否续聘，并将结果及时通知人力资源部。任何一方不同意续签劳动合同的，人力资源部将按照规定提前三天通知另一方结果，并按规定办理不续签的人事手续；双方同意续签劳动合同的，人力资源部负责在合同到期前与员工签订新的劳动合同。 第十一条 员工在试用期可以提前3天提出解除劳动合同，非试用期内要求解除劳动合同的应提前30天申请。 第十二条 双方出现劳动纠纷时，由人力资源部根据劳动合同与员工实际表现，代表公司处理劳动纠纷。 第四章员工活动的组织与协调 第十三条 人力资源部员工关系专员与行政部行政专员及其他部门自愿者1-2名，共同组建员工活动小组，负责组织各种活动小组，如篮球组、羽毛球组等，目的是增强员工之间、

房地产估价第六章市场法习题参考答案电子教案

第六章市场法练习题 一、单项选择题 1、市场法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（ A ）。 A、类似房地产的交易E、相同房地产的交易 C、相关房地产的交易 D、房地产的市场交易 2、搜集交易实例时应注意所搜集内容的（C）。 A、相关性和规范化E、统一性和相关性 C、统一性和规范化 D、统一性和准确性 3、由于房地产的价值量大，成交价格往往米用（ B ）的方式支付。 A、支付定金E、分期付款 C、一次付清 D、预付房款 4、房地产正常成交价格的形成方式，是（D）方式。 A、招标、拍卖E、合同定价 C、通过市场交易成交 D、买卖双方经过充分讨价还价的协议 5、中国大陆招标、拍卖土地使用权的出让价较能反映市场行情，而协议出让价（B）。 A、往往偏咼E、往往偏低 C、往往咼于或低于市场价 D、也基本与市场价吻合 6、正常成交，是指在（ D ）应缴纳的交易税费下的价格。 A、买卖双方缴纳E、买方缴纳 C、卖方缴纳 D、买卖双方各自缴纳自己 7、如估价对象为一宗土地，选取的可比实例的土地面积（ C ）。 A、应与该宗土地的面积相等 E、可大于或小于该宗土地的面积 C、应与该宗土地的面积近似 D、应与该宗土地的面积保持一定差距 8、可比实例的交易类型应与（A ）吻合 A、估价目的E、估价时点 C、估价对象 D、估价方法

A、抵押、抵债E、类似 C、一般买卖 D、市场交际成交 10、交易实例的成交日期与估价时点相隔（ B ）以上的一般不宜采用。 A 、半年B、1 年 C、2 年 D 、3 年 11、选取可比实例的数量，一般要求选取（ D ）的可比实例即可。 A、5 个以上 B、10 个以下 C、5~10 个 D 、3~10 个 12、估价中为便于比较，价格以（ C ）为基准。 A 、房地产总价B、房地产单价 C、一次付清 D、分期付款 13、某宗房地产的交易总价款为50 万元，其中首期付款20%，余款于半年后和一年后分两期平均 支付。假设季利率为 1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为（ A ）元。 A 、48.60 B 、47.90 C、49.20 D 、50 14、在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格，其中土地除了单价、还可为（B ）。 A 、总价 B 、楼面地价 C、容积率 D 、覆盖率 15、如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用 （ C ）的市场汇价进行换算。 A 、估价作业日期 B 、成交日期 C、估价时点 D 、交易日期修正后 16、可比实例房地产状况，应是可比实例房地产在其（ B ）的状况。 A 、估价作业日期 B 、成交日期 C、交易价格 D 、交易日期修正后 17、交易情况的修正，要以（D）为基准。 A 、成交价格 B 、市场价格 C、交易价格 D 、正常价格 18、交易日期调整实际上是（A）。经过了交易日期修正后，就将可比实例在其成交日

房地产估价复习题及答案

《房地产估价》复习题及答案（供参考） 三、简答题 1、从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括哪些方面？ 从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括：(1)名称。(2)坐落。（3）面积。（4）层数和高度；（5）建筑结构，一般分为钢结构，钢筋混凝土结构，砖混结构，砖木结构，简易结构。（6）装修。（7）建筑设备，包括给排水、通风、采暖等。（8）平面位置。（9）工程质量。（10）建成年月。（11）维护、保养、使用情况。(13)利用现状。（14）权属状况。 2、房地产价格的特征主要有哪8方面？其来源于房地产的哪些特性？ （1）房地产价格具有区位性，受区位的影响很大。 （2）房地产价格实体具有双重性，即房地产价格在其内涵上具有双重的双实体性基础。 （3）房地产价格实体具有收益性，即房地产价格实质上是房地产权益的价格。 （4）房地产价格形式具有双重性，既有交换代价的价格，也有使用和收益代价的租金。 （5）房地产价格形成具有长期性，即房地产价格是在长时期内各种因素综合作用下形成的。 （6）房地产价格具有个别性，即房地产价格通常是一宗房地产一个价格。 （7）房地产价格具有敏感性，即房地产价格关系到国计民生，是一个十分敏感的价格。 （8）房地产价格具有增值性，即房地产价格呈现较明显的增值趋势。 3、什么是市场比较法？其理论依据和适用条件是什么？ 市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。 4、房地产估价上的建筑物折旧包括哪几个方面？求取建筑物折旧的方法有哪几种？最常用的是哪种？ 建筑物折旧包括物质折旧、功能折旧、经济折旧。 求取方法主要有：（1）耐用年限法；（2）实际观察法；（3）成新折扣法。（4）综合法。最常用的是耐用年限法（特别是其中的直线折旧法）和成新折扣法。 5、收益法的含义及其理论依据是什么？收益法适用的对象和条件是什么？ 收益法是将预测的估价对象未来收益，通过报酬率或资本化率、收益乘数往回折到估价时点，以此求取估价对象价值的方法。 收益法是以预期原理为基础的，即是基于未来收益权利的现在价值的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。 收益法适用的对象：适用于有收益或有潜在收益的房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。 收益法适用的条件：收益法完全建立在数学模型的基础上，所以要求房地产的收益和风险必须都能够较准确地量化。 6、什么是假设开发法？其理论依据、前提条件、适应对象是什么？假设开发法（The hypothetical development method），是在估算开发完成后房地产正常交易价格的基础上，扣除预测的未来房地产正常的开发成本、利息、利润、税收等费用，根据剩余之数来确定估价对象房地产价格的一种方法。 其理论依据是预期原理。前提条件：(1) 必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式。 (2) 售价的预测和成本的测算必须符合合法原则，符合国家有关政策，包括税收政策。(3) 正确分析房地产市场行情。(4) 假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段投入。(5) 开发商的利润和开发成本为社会正常平均水来。假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。

房地产估价理论与方法

房地产估价理论与方法 模拟试卷一 一、单项选择（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答 题卡上涂黑其相应的编号。） 1.成本法概念中的“成本“，并不是通常意义上的成本，而是（）。 A、价格 C、劳动价值B、生产费用 D、成本加利润 2.运用成本法估价，需要懂得（）。 A、房地产成本构成C、房地产价格构成 B、房地产供求关系 D、房地产重置价格构成 3.对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的“数量”。 A、货币支付C、现象 B、价值D、本质 4.某房地产现房价格为4000元/平方米，开发商利用预售收入投资使利润增加200元/平方米，预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值为300元/平方米，风险补偿200元/平方米，该房地产期房价格为（）元。 A、3800 C、3300 B、3500 D、3100 5.重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物（）的新建筑物的正常价格。 A、具有同等效用C、具有同等功能 B、完全相同D、类似 6.实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的（）。 A、剩余价值 B、实际使用年限 C、剩余使用寿命 D、实际损耗程度 7.房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其（）所排列出的先后进行次序。 A、时间顺序C、程序

B、逻辑顺序D、内在联系性 8.房地产估价的核心是为（），对特定房地产在特点时点的价值作出估计。 A、特定对象C、特定目的 B、特定委托人D、特定要求 9.具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（）作为其中的一种估价方法。 A、比较法C、收益法 B、假设开发法D、成本法 10.对估价资料的保存时间一般应在（）以上。 A、5年 B、8年 C、10年 D、15年 11.假设开发法在形式上是（）。 A、评估新建房地产价格的收益法的倒算法 B、评估新建房地产价格的成本法的倒算法 C、评估房地产价格的收益法的倒算法 D、评估房地产价格的成本法的倒算法 12.在传统方法中，投资利息和（）都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。 A、投资利润C、投资收益 B、开发利润D、销售税 13.投资利息估算只有在（）才需要。 A、比较法 C、现金流量折现法B、传统方法 D、收益法 14.在现实生活中，房地产价格的高低是由（）的结果。 A、众多影响房地产价格的因素综合作用 B、影响房地产价格的因素作用 C、各种影响房地产价格的因素其影响强度不同 D、各种影响因素影响房地产价格变动方向不同 15.商业用途房地产的位置优劣，主要是看繁华程度和（）。 A、周围环境状况C、临街状况 B、与市中心的远近D、交通便捷程度 16.房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（）下的估价结果具有近似性。 A、同一估价原则、同一估价时点C、同一估价目的、同一估价时点 B、同一估价目的、同一估价方法D、同一估价原则、同一估价目的 17.现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值（）新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。

集团员工关系管理制度

博洛尼集团员工关系管理制度 第一章总则 第一条总述 为规范公司的员工关系管理工作，创建和谐的劳资合作关系，特制定本制度。 第二条目的 员工之间、员工与公司之间的关系，是增强团队凝聚力、向心力、战斗力的重要环节。融洽、和谐的员工关系，会在团队中形成互相帮助、协调开展工作的良好氛围，从而不断提高员工满意度，加强员工参与公司管理，提高横向和纵向的沟通效率，促进团队整体工作效率与合作意识的提高，达到使公司能在市场中保持良好竞争优势的最终目的。第三条适用范围公司所有在职员工，包括试用期员工、临时工。 第二章管理内容 第四条 员工关系管理做为人力资源管理的一个子项目，在公司里将发挥其独

特的管理效用。员工关系管理的内容至少应包括： （1）劳动关系管理：劳动合同管理、劳资纠纷管理、满意度调查以及人事异动管理； （2）员工活动管理：组织各种员工活动、发起并组织各种员工协会、对协会经费的管理； （3）沟通机制的建立：员工访谈、家属沟通、员工申诉； （4）员工关怀：重大事件时的慰问、节假日时的祝福； （5）心理辅导与疏导：在条件允许的前提下，设置专人不定期对员工的心理进行辅导，缓解职场压力与家庭矛盾带来的心理隐患。第五条员工关系的管理应该是每一位管理者的职责，其专职管理岗位为人力资源部员工关系组。 第六条员工关系每期所做的满意度调查，除作为各部门改进管理的依据外，还是各部门绩效考核中的一个固定考核指标，具体见《绩效管理制度》。

第三章劳动合同管理 第七条劳动合同是公司与所聘员工确定劳动关系、明确双方权利和义务的协议, 凡公司员工都必须按规定签订劳动合同。 第八条 所有新进人员必须在入职30天内签订劳动合同，劳动合同的签订时间为员工上岗时间，签订范围为上月所有新进人员与原合同到期需续签人员。合同期一般为两年，个别岗位需要延长合同期的由总部人力资源部审定执行。 第九条调动人员在办理调动手续时，调出公司负责收回原劳动合同，调入公司负责签订新的劳动合同。 第十条 人力资源部在员工劳动合同期满前1个月, 通知员工本人及用人部门领导, 由双方协商是否续聘，并将结果及时通知人力资源部。任何一方不同意续签劳动合同的，人力资源部将按照规定提前三天通知另一方结果，并按规定办理不续签的人事手续；双方同意续签劳动合同的，人力资源部负责在合同到期前与员工签订新的劳动合同。 第十一条员工在试用期可以随时提出解除劳动合同，非试用期内 要求解除劳动合同的应提前30天申请，从事财务、档案、技术和担任部门负责人的员工离职应根据劳动合同约定提前30 天提出，经批准同意后方可办理离职手续。 第十二条 双方出现劳动纠纷时，由人力资源部员工关系组根据劳动合同与员工实

2019房地产估价师继续教育答案讲课教案

2019房地产估价师继续教育答案

1、历史性建筑用地或历史性土地的地价可选用假设开发法或市场调整法（对） 2、历史性建筑估价时，选取的可比实例成交时间也应严格遵循《估价规范》的要求，不得超过两年。（错） 3、下列哪项不是土地的历史文化增值影响因素（规划保护限制） 4、越秀房地产信托投资基金是全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金（对） 5、房地产估价机构业务多元化应考虑不同的业务之间可资源共享。（对） 6、中介化使估价业务的需求明确，有利于规范；使估价业务发展减缓，节省成本。（错） 7、不动产金融产品投资会面临不动产市场周期波动造成的物业价值缩水或物业收益损失风险，其风险不会对保险 公司的资产配置稳定性产生影响。（错）8、健康的管理架构是通过建立有效率、有实效、易监控的运营平台来建立的。 （对） 9、尊重客观因素，需要做到：顺应市场,不要妄自拓展,要固本培元。（对） 10、“互联网+”会促进估价行业的估价体验由专业驱动转向用户驱动变化，重新发现、引导、激发（对） 11、“互联网+估价”将数据转变为房地产估价机构最重要和最核心的资源。 （对） 12、成为全球商业房地产服务与投资公司的途径：合纵连横、创造规模，通过自我成长与战略并购完成。（对） 13、湿营销是用激烈的方式把服务在更广的受众中自发传播。 （必修）历史性建筑介绍王全民 1 第一讲23分传统建筑主要具有传承性、普遍性和演进性三方面属性。（对） 2 第二讲24分下列不属于民居建筑的是（）。（D.坛庙建筑） 3 第二讲39分剪边是带有屋檐的建筑中，屋檐伸出梁架之外的部分。（错） 4 第三讲8分下列选项中不是中国古建筑主要特征的是（）。（C.防御性较差） 5 第三讲25分古建筑中的墙体多数是非承重体，只起对房屋的围护和阻隔作用。（对） （必修）历史性建筑估价案例分析王全民 1 第一讲13分历史性建筑成本法估价，不宜采用房地分估的基本途径。（错） 2 第一讲36分历史性建筑因其特殊因素众多，其重新建造或仿照建造的内容与要求不同，估价中需全面掌握估价对象状况和特殊性。（对） 3 第三讲40分 下列不属于建设成本的项目是（）。（A.管理费用） （选修）房地产估价的多元化之路专家团 01讲 估价业务多元化是从单纯的鉴证性估价，扩展到咨询性估价和相关咨询顾问。Y.对 29’房地产估价机构业务多元化应考虑不同的业务之间可资源共享。Y.对 02讲 14’59 中介化使估价业务的需求明确，有利于规范；使估价业务发展减缓，节省成本。N.错 03讲 14’59投融资顾问业务能满足投资人和融资人双方投融资需求。Y.对 04讲 10:00保险资金直接投资范围包括：商业、办公、养老、医疗等类型的不动产。Y.对 11:58不动产金融产品投资会面临不动产市场周期波动造成的物业价值缩水或物业收益损失风险，其风险不会对保险公司的资产配置稳定性产生影响。N.错 （必修）房地产估价方法黄学军 房地产估价方法（一）

房地产估价理论与方法：房地产价格影响因素考试卷及答案(最新版).doc

房地产估价理论与方法：房地产价格影响因素考试卷及答案（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分 遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。 1、单项选择题 （ ）是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。A.人口机械增长 B.人口自然增长 C.人口净增长 D.人口负增长 本题答案： 2、多项选择题 以下选项中，（ ）属于对房地产价格有影响的区域因素。A.规划调整 B.环境状况 C.建筑结构 D.配套设施状况 E.用途 本题答案： 3、判断题 社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。（ ） 本题答案： 4、单项选择题 理论上，房地产价格与利率因素呈（ ）相关。A.正 姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------

B.负 C.不 D.不确定 本题答案： 5、判断题 一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格就会越高。（） 本题答案： 6、判断题 不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是基本相同的。（） 本题答案： 7、判断题 从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。（） 本题答案： 8、判断题 在居住用途中，由于高密度多层住宅的土地利用率较高，其经济地租曲线的梯度较低密度平房住宅大。（） 本题答案： 9、判断题 当借贷资金的供给大于需求时，利率会下降；反之，利率会上升。（） 本题答案： 10、判断题 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于行政因素。（） 本题答案： 11、判断题 一般因素、区域因素和个别因素的界限是固定的，随着估价对象范围的扩大，区域因l本题答案： 15、单项选择题 对于位于十字路口的房地产来说，如果不考虑周围的情况，其价格高低通常依