荣安地产：2010年第三次临时股东大会决议公告 2010-07-30

证券代码：000517 证券简称：荣安地产公告编号：2010-038

荣安地产股份有限公司

2010年第三次临时股东大会决议公告

本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

重要内容提示：

本次会议召开期间没有增加、否决或变更提案的情况。

一、会议召开和出席情况

荣安地产股份有限公司2010年第三次临时股东大会于2010年7月29日在宁波市箕漕街76号凯利大酒店会议室以现场方式召开。会议由公司董事会召集，董事长王久芳先生委托董事胡约翰先生主持会议。出席本次会议的股东及股东代表共4人，代表股份892836700股，占公司总股份的84.13%。公司董事、监事和高管人员列席了会议。会议符合国家有关法律、法规和公司章程的规定。

二、议案审议情况

本次会议以记名投票表决方式审议通过了《关于为控股子公司提供担保的议案》：同意股份892836700股，占出席会议有表决权股份总额的100%；

反对股份0股，弃权股份0股。

三、律师见证情况

本次临时股东大会经浙江和义律师事务所见证，见证律师陈农、陈勇出具了法律意见书，认为公司本次临时股东大会的召集、召开程序符合法律、法规和公司章程的有关规定，出席会议人员的资格合法、有效；表决程序符合法律、法规和公司章程的规定，本次临时股东大会通过的有关决议合法有效。

四、备查文件目录

1、经与会董事签字的本次临时股东大会决议

2、浙江和义律师事务所出具的法律意见书

特此公告。

荣安地产股份有限公司董事会

二○一○年七月三十日

荣安地产2019年财务分析结论报告

荣安地产2019年财务分析综合报告荣安地产2019年财务分析综合报告 一、实现利润分析 2019年实现利润为213,725.01万元，与2018年的70,743.03万元相比成倍增长，增长2.02倍。实现利润主要来自于内部经营业务，企业盈利基础比较可靠。在市场份额迅速扩大的同时，营业利润也迅猛增加，经营业务开展得很好。 二、成本费用分析 2019年营业成本为389,037.26万元，与2018年的261,288.92万元相比有较大增长，增长48.89%。2019年销售费用为38,010.32万元，与2018年的13,669.7万元相比成倍增长，增长1.78倍。2019年大幅度的销售费用投入带来了营业收入的大幅度增长，企业的销售活动取得了明显的市场效果，但相对来讲，销售费用增长明显快于营业收入的增长。2019年管理费用为17,789.02万元，与2018年的13,367.49万元相比有较大增长，增长33.08%。2019年管理费用占营业收入的比例为2.67%，与2018年的3.37%相比有所降低，降低0.7个百分点。营业利润有所提高，管理费用支出控制较好。2019年财务费用为13,022.55万元，与2018年的9,242.65万元相比有较大增长，增长40.9%。 三、资产结构分析 2019年企业不合理资金占用项目较少，资产的盈力能力较强，资产结构合理。与2018年相比，2019年存货占营业收入的比例明显下降。从流动资产与收入变化情况来看，流动资产增长慢于营业收入增长，并且资产的盈利能力有所提高。因此与2018年相比，资产结构趋于改善。 四、偿债能力分析 从支付能力来看，荣安地产2019年是有现金支付能力的。企业负债经营为正效应，增加负债有可能给企业创造利润。 五、盈利能力分析 内部资料，妥善保管第1 页共3 页

房地产企业并购重组的税收筹划

房地产企业并购重组的税收筹划摘要：在当前市场经济竞争激烈的环境中，房地产行业想要得到更好的发展，就必须要提高自身综合实力，从而提高企业的经济效益。房地产企业在经营与发展的过程中一个十分重要的运行手段就是并购重组，在并购重组的过程中对税务筹划要有充分的考虑，确保并购重组的科学性。 关键词房地产企业并购重组税收 随着社会经济的不断发展，房地产行业也得到较好的发展，各企业之间的竞争也越来越激烈。房地产企业在经营发展的过程中，想要在激烈的市场中占有一席之地，就必须要提高自身的综合实力。房地产企业的经营发展中一个十分重要的运行手段就是并购重组，通过开展并购重组，对房地产企业之间的边界进一步打破，从而对资源进行合理的配置。并购重组不仅使企业的产权关系从根本上发生了改变，同时企业的产权结构也发生了改变。这些改变对企业未来的发展以及税负会产生一定的影响，因此，房地产企业在并购重组中要进一步做好税务筹划工作，促进企业的发展。 一、税收筹划应考虑的因素 （一）选择合适的并购类型

企业在进行并购重组的时候，一个重要的环节就是并购类型的选择，并购类型的选择可能直接决定并购重组能否顺利完成。不同的并购类型具有不同的特征和使用范围，企业在选择并购类型的时候要根据自身的实际发展情况选择合适的，从而促进企业的稳定长久发展。 （二）选择合适的目标公司 当地产企业并购重组方案是否可以顺利完成的一个重要环节就是目标公司的合适选择。在进行税收筹划的时候，房地产企业领导者对我国税法政策针对不同地区、不同行业以及不同经营项目的差异性有充分的了解与认识，对各种税收的优惠政策有合理的应用，并对递延纳税规定有充分的利用，从而使税收成本进一步降低，进一步提升并购重组的效益。 （三）选择合适的融资方式 房地产企业在进行并购重组的时候需要投入大量的资金，企业是否投入充裕的资金直接决定资金收购是否可以成功、股权转移能否顺利完成，因此在筹集资金的环节所选择的融资方式十分重要，并且也直接决定并购重组能否成功。 （四）选择合适的支付方式

杭州有项目的房地产开发商名录

上海有项目的房地产开发商名录 在售项目数量为零的，表示之前有开发项目，现在无在售项目 公司名称在售项目数量 万科企业股份有限公司15 绿城中国控股有限公司35 绿都控股集团 5 龙湖地产有限公司 5 杭州滨江房产集团股份有限公司13 世茂房地产控股有限公司9 德信控股集团有限公司9 大家房产7 浙江金纬房地产开发有限公司12 融创中国控股有限公司 6 上海景瑞地产（集团）股份有限公司 3 杭州东田房地产开发有限公司 2 上海亿丰企业集团 4 浙江天阳置业有限公司8 旭辉集团有限公司 2 保利房地产（集团）股份有限公司9 九龙仓集团有限公司 6 高运房产 2 顺发恒业股份公司7 众安房产有限公司 5 中国铁建房地产集团有限公司 3 东海地产股份有限公司 3 杭州华元房地产集团有限公司 6 浙江贝利控股集团有限公司 3 江苏新城地产股份有限公司 2 杭州宋都房地产集团有限公司 4 远洋地产控股有限公司 4 朗诗绿色地产有限公司 3 宝龙地产控股有限公司 3 上海绿地（集团）有限公司 1 中国海外发展有限公司 4 金成集团 4 中天地产 6 中粮地产（集团）股份有限公司 2 金地(集团)股份有限公司 6

雅戈尔置业控股有限公司 3 莱蒙国际集团有限公司 1 莱茵达置业股份有限公司 6 保亿置业集团有限公司 3 杭州开元地产集团有限公司 2 浙江新南北投资置业集团 3 广宇集团股份有限公司 6 金都房产集团有限公司 3 新世界中国地产有限公司 2 金帝联合控股集团有限公司 1 浙江华安房地产开发有限公司 1 浙江大华房地产开发有限公司 3 坤和建设集团股份有限公司 3 杭州富越房产开发有限公司 2 恒大地产集团有限公司 1 浙江昆仑控股集团 5 广州富力地产股份有限公司 1 浙江协安置业投资有限公司 2 浙江佳源房地产集团有限公司 2 方兴地产(中国)有限公司 1 浙江野风集团房地产公司 3 复地（集团）股份有限公司 3 杭州万泰房地产开发有限公司 2 恒基兆业地产有限公司 1 港中旅置业有限公司 2 浙江广厦股份有限公司 5 北京金隅嘉业房地产开发有限公司 3 杭州西湖房地产集团有限公司 3 中大房地产集团 2 杭州耀达房地产开发有限公司 3 浙江华盛达房地产开发有限公司 2 天鸿地产集团 2 嘉凯城集团股份有限公司 4 香港万亚国际控股有限公司 1 碧桂园控股有限公司 1 浙江方正房地产开发有限公司 4 越秀地产股份有限公司 1 浙江钱江房地产集团有限公司 6 新湖中宝股份有限公司 3 华润置地有限公司 2

石斌--(财字)《房地产营改增的解决方案与并购重组》(房地产)

房地产营改增的解决方案与并购重组 【课程背景】： 李克强总理在2016年两会《政府工作报告》提出：“从5月1日起，营改增将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。”同时，国家税务总局局长王军也在2016年两会反复讲到要确保营改增5月1日如期落地。那么；对涉税的建筑业、房地产业“营改增”已经进入倒计时：： 如何理解“营改增”政策，实现建筑业、房地产业向“营改增”平稳过渡？ “营改增”不仅仅是由一个税种转换为另一个税种，同时有可能带来企业税负与净利润的增减变化，如何评估“营改增”对企业商业模式的调整、组织架构的重设、供应商的重新选择、税务风险管控体系的优化、IT支持系统的调整等一系列影响？ 如何掌营改增的纳税申报、发票管理、会计核算以及特殊增值税业务处理？ 制定有效的解决方案，有效控制企业税务风险，降低税负，提升企业管理水平和市场竞争力? 石斌老师常年研究建筑业、房地产业财务管理与税收管理，根据2016年建筑业、房地产“营改增”涉税政策的要求，。 【主讲嘉宾】：石斌 中国管理科学研究院学术委员会特约研究员、中国总会计师协会财务讲师、财政部天和经济研究所财专家委员会成员、凯恩斯（中国）微观经济研究院首席财税研究员，荣膺中华讲师协会中国财务管理十强讲师。为包括中国移动、中国电信、国家电网公司、中海油、中石油、中粮集团、上海建设银行、民生银行北京总部、内蒙古商业银行、中国一汽、中国重汽、东风汽车集团公司、丰

田汽车、北京汉能集团、福建紫金矿业、河南三全食品、云南白药、四川长虹等世界五百强企业和上市公司提供财务培训，并深受学员好评。 【课题大纲】： 模块一：“营改增”过渡政策解析与增值税原理 “营改增”后对建安、房地产税负变化影响 建安、房地产营业税与增值税的差异 增值税的税率和征收率 增值税的计算方法 一般纳税人和小规模纳税人的区别和认定 可抵扣与不得抵的扣进项税额 房地产、建安“营改增”的过渡性政策解读与分享 2016年4月30日开发不动产政策 总分机构试点纳税人增值税的计算 应该增试点若干税收政策的补充通知 营改增相关政策法规解读 如何申请增值税的税收优惠 模块二：“营改增”涉税会计处理与涉税风险管理 营改增会计账务处理 营改增需要设置的二级会计科目 纳税人购入货物或接受劳务的增值税会计处理 纳税人用于非应税项目或免税项目的增值税会计处理 纳税人视同销售的增值税会计处理 纳税人提供应税服务收取的价外费用的增值税会计处理

荣安地产2020年三季度财务分析结论报告

荣安地产2020年三季度财务分析综合报告 一、实现利润分析 2020年三季度利润总额为2,865.6万元，与2019年三季度的777.58万元相比成倍增长，增长2.69倍。利润总额主要来自于内部经营业务，企业盈利基础比较可靠。在营业收入迅速扩大的同时，营业利润也迅猛增加，经营业务开展得很好。 二、成本费用分析 2020年三季度营业成本为63,110.26万元，与2019年三季度的 28,991.86万元相比成倍增长，增长1.18倍。2020年三季度销售费用为6,420.46万元，与2019年三季度的10,211.65万元相比有较大幅度下降，下降37.13%。从销售费用占销售收入比例变化情况来看，2020年三季度在销售费用下降的情况下营业收入却获得了较大幅度的增长，企业采取了非常成功的销售战略，营销效率显著提高。2020年三季度管理费用为 5,417.31万元，与2019年三季度的3,962.52万元相比有较大增长，增长36.71%。2020年三季度管理费用占营业收入的比例为6.69%，与2019年三季度的8.57%相比有所降低，降低1.88个百分点。营业利润有所提高，管理费用支出控制较好。本期财务费用为-65.55万元。 三、资产结构分析 2020年三季度企业不合理资金占用项目较少，资产的盈力能力较强，资产结构合理。2020年三季度存货占营业收入的比例明显下降。从流动资产与收入变化情况来看，流动资产增长慢于营业收入增长，并且资产的盈利能力有所提高。与2019年三季度相比，资产结构趋于改善。 四、偿债能力分析 从支付能力来看，荣安地产2020年三季度是有现金支付能力的，其现金支付能力为500,515.53万元。企业财务费用小于0或缺乏利息支出数据，无法进行负债经营风险判断。 内部资料，妥善保管第1 页共3 页

2019年宁波经济发展趋势报告7页word文档

2019年宁波消费特点报告 一、2019年宁波消费趋势的基本特点 2019年以来，面对严峻复杂的国内外环境，紧紧围绕“以提高经济增长质量和效益为中心”的战略部署，牢牢把握“稳中求进”的总基调，攻坚克难，负重作为，商贸流通业呈现出持续健康发展态势。前三季度，我市累计实现限额以上社会消费品零售总额964.4亿元，同比增长9.6%，位居全省第七，比上半年前进一位；限额以上商品销售额6211.9亿元，同比增长7.5%，位居全省第六，比上半年前进一位。 一、消费品市场强势反弹。 今年前八个月，我市零售增长持续低迷，除4月份略有冲高外，其他月份的涨幅均低于去年同期，而刚刚过去的9月份却出现了强势反弹，限上社零比去年统一时期增长19.2%，高出去年同期13.2个百分点。从城乡看，9月份城镇实现限额以上社会消费品零售总额119.8亿元，比重达95.8%，同比增长20.2%，乡村实现限上社会消费品零售总额5.2亿元，同比下降0.8%。分行业看，9月份批发业零售额同比增长79%，比去年同期提高45.8个百分点，零售业零售额同比增长15.2%，比去年同期提高11.9个百分点，住宿和餐饮业依然未能“脱贫”，零售额分别下降13.5%和增长1.7%。 图1:2019-2019年限上社零情况（亿元） 二、主要商品增长提速 9月份，汽车类、石油及制品类的强势增长成为亮点，支撑消费市场回暖。去年同期由于钓鱼岛事件使得日系汽车销售直线下降，从而导致我市限上汽车类零售同比下降8.9%，在季节性因素和去年同期基数偏低等多重因素作用下，9 月份限上汽车类同比增长25.8%，拉动限上社零增长9.5个百分点，贡献率达到49.7%。石油及制品类也成为本月热点，同比增长36.8%，拉动限上社零增长4.5个百分点，贡献率达23.5%。生活必须品类已回到平稳增长的通道，同比增长10.9%。 表1：限上主要类值零售增长对比情况（%） 三、连锁超市难脱困境

000517荣安地产：2020年第六次临时股东大会决议公告2020-11-17

证券代码：000517 证券简称：荣安地产公告编号：2020-096 荣安地产股份有限公司 2020年第六次临时股东大会决议公告 特别提示： 1、本次股东大会未出现否决议案的情形。 2、本次股东大会未涉及变更以往股东大会已通过的决议。 一、会议召开和出席情况 （一）会议召开情况 1、召开时间： （1）现场会议召开时间：2020年11月16日（星期一）下午14:45； （2）网络投票时间：通过深圳证券交易所交易系统进行网络投票的具体时间为2020年11月16日9:15—9:25、9:30—11:30 、13:00-15:00；通过深圳证券交易所互联网投票系统进行网络投票的具体时间为2020年11月16日9:15-15:00的任意时间。 2、召开地点：公司20楼会议室（宁波市鄞州区天童南路700号荣安大厦）。 3、召开方式：现场投票与网络投票相结合的方式。 4、召集人：荣安地产股份有限公司董事会。 5、主持人：公司董事王丛玮。 6、本次会议的召开符合《公司法》、《股票上市规则》及《公司章程》的有关规定。 （二）会议出席情况 1、出席的总体情况 通过现场和网络投票的股东（代理人）9人，代表股份2,524,840,076股，占上市公司总股份的79.2997％。

2、现场会议出席情况 通过现场投票的股东（代理人）6人，代表股份2,512,625,429股，占上市公司总股份的78.9160％。 3、网络投票情况 通过网络投票的股东3人，代表股份12,214,647股，占上市公司总股份的0.3836％。 4、中小投资者（除单独或合计持有公司5%以上股份的股东以外的股东）出席情况 参加本次股东大会的中小投资者（代理人）4人，代表股份13,028,847股，占上市公司总股份的0.4092％。 5、公司部分董事、监事、高级管理人员及公司聘请的见证律师出席了本次股东大会。 二、议案审议表决情况 本次股东大会按照会议议程，采用现场记名投票和网络投票表决相结合的表决方式，审议并通过了以下议案，表决情况如下：

房地产兼并重组

房地产业一企业的兼并与重组 我国房地产业存在的突出问题, 是企业数量多, 规模不经济! 技术 含量低,浪费严重! 亏损企业多, 缺乏后劲! 融资能力差, 资金紧缺! 改制缓曼, 方式落后。解决途径之一是企业的兼并与重组。从理论上说, 资本本身固有的内在特征之一, 就是顺应经济走向和市场变化 而不断地进行重新组合。以下#仅就此说几点个人认识。?一% 房地 产企业兼并是发展房地产企业集团的需要党的十五大指出& 国有企 业实行的战略性改组, 要“以资本为纽带, 通过市场形成具有较强 竞争能力的跨地区、跨行业、跨所有制和跨国经营的企业集团。 综观世界发达国家, 企业集团都发挥着重要作用。对我国房地产业来说,它同样具有特殊意义。 第一,在现代市场经济中, 企业集团发展的过程和生产集中的过程, 与社会化大生产和专业化协作分工发展的过程是相辅相成的。大企业与中小企业共同构成网络联系, 把各式各样的企业联结成一个有机 整体, 由此形成产业和市场的内在稳定机能。所以, 大型房地产 企业集团的成长可以自动提升行业经济和国民经济的素质, 可以对 宏观经济的运行起到抗风险、抗阻力的作用, 增强经济的稳定性, 减少经济运行的周期性波动。 第二, 企业集团与单个企业相比具有明显优势, 被誉为国民经济的“主力军”。同时, 这种强大的集团, 正便于政府运用产业政策以促进结构调整。房地产企业集团的组建不仅有利于扩大生产规模, 提高生产集中度, 而且有利于按照专业化协作原则把中小企业有机结

合起来, 实现生产要素的优化组合。 第三, 大型房地产企业集团拥有技术优势、组织管理能力优势, 而这些优势将使它在房地产业的国际化进程中发挥重要作用。 房地产企业兼并是实现规模经济的需要我国房地产企业数量多, 规 模小,行业集中度低。房地产企业兼并可以带来经营上的规模经济。 这一规模经济表现在以下几方面& 第一, 表现为资金筹措的规模效应。 规模小的房地产企业由于资金不足而没法接手大项目, 企业兼并将 资金集零为整, 形成规模效应, 有利于大型房地产项目的开发。同时, 兼并后的大企业均较此前之小企业有更佳的资信度, 故也较易获得 信贷资金。 第二, 表现为市场营销的规模效应。合并能使企业的整体实力得到增强, 从而充实企业市场营销的经济基础。横向和纵向兼并既可以加快房地产开发速度,缩短工期, 又增加了开发物业的数量和类型, 为充 分发挥大规模销售网络提供了良好条件。而混合兼并形成的多样化 生产企业又可以根据市场的需要, 提供相应的产品和服务。 第三, 表现为企业管理的规模效应。兼并的企业虽然管理费的绝对额会增大,但由于开发布局、设备利用、技术开发和营销能力的改善, 加之有更多产品参与分摊, 使得生产单位产品?或服务?所支出的管 理费呈下降趋势。第四, 表现为研究开发的规模效应。企业兼并后, 可将分散的策划人员、技术人员集中到一起, 对项目进行可行性 研究, 或对工程技术进行攻关。同时还可通过更大范围内技术人员的

并购重组整合房地产企业资源

并购重组整合房地产企业资源 ——朱耿洲博士在湖南大学演讲实录 2012年3月31日、4月1日 近日，由相关机构发布2012一季度房企销售TOP50排行，万科288亿继续夺冠，中海跃居榜眼，绿地保利恒大分别3-5名，但相比于往年的业绩，龙头房企的业绩明显缩水，百亿企业阵营锐减。 在目前房地产企业面临的严峻形势下，如没有足够的大树绿茵很难度过盛夏酷暑，所以作为房企必须提升企业自身的资金风险抵御及造血能力。本着这一主旨，3月31日、4月1日由湖南大学举办的房地产投融资总裁班在长沙举行，著名房地产融资策划专家朱耿洲博士应邀担任主讲嘉宾，学员通过对“房地产融资策划36计（方法与渠道）”两天课程的系统学习，提升房企自救能力，化解风险。80多位房地产投融资总裁班学员，在听完两天的课程后倍受鼓舞，也懂得了如何运用信托、合作开发、并购重组等渠道整合自身资源。 （图为朱耿洲博士授课现场）

（图为朱耿洲博士为湖南大学房地产投融资班学员授课） 本网随行记者就房地产企业面临的困境及应对方法采访了主讲嘉宾朱耿洲博士。 记者：朱博士，您好！目前房地产企业销售业绩锐减，您能结合当前实际情况谈谈您的观点吗？ 朱博士：房企销售业绩锐减究其原因，不外乎以下三点。其一，房地产调控政策仍在继续，市场处于需求再度观望期；其二，由于政策的调控，2011年下半年房地产企业施工进度整体放缓，有效供应短缺，造成销售疲软；最后就是去年经历了普遍打折的房价调整后，企业利润空间压缩，所以进一步的价格松动不明显也没有动力。就未来趋势来看，并不乐观，作为房企目前要做的就是着眼未来的现金流，加速周转，积极变现，通过房地产融资策划36计的课程，将自身资源统筹得当，以备不时之需。 记者：课上听您讲到并购重组时，看到很多学员积极踊跃参与到案例分析中，课后部分学员又针对并购重组向您请教或打算请您做他们项目并购重组的顾问专家，请您说一下这是怎么的融资渠道？ 朱博士：并购重组是提升企业竞争力的一种渠道，也是资源整合的有效途径。分为四种模式：一、战略合作型；二、资源重组型；三、业务扩张型；四、借机触地型。每种模式都有其侧重点，根据企业自身的情况而设计。房企一般都具有一定规模，在并购支付形式上也可多种形式，如自有资金付现、举债/杠杆式并购、吸收股份式兼并、承担债务式兼并、资产置换兼并和抵押式兼并等。房企面临着洗牌，并购重组也是企业的一个好时机，不容错过。中小房企在自身没有能力度过寒冬与酷暑，这种方式也是可以考虑的。 记者：你对房地产企业家在融资方面寄予什么样的希望呢？ 朱博士：企业首先要苦练内功，善于利用内、外资源；注重提高融资策划能力；不

荣安地产2019年三季度财务分析详细报告

荣安地产2019年三季度财务分析详细报告 一、资产结构分析 1.资产构成基本情况 荣安地产2019年三季度资产总额为3,964,845.13万元，其中流动资产为3,735,949.08万元，主要分布在存货、货币资金、其他流动资产等环节，分别占企业流动资产合计的79.28%、12.66%和4.05%。非流动资产为228,896.04万元，主要分布在长期投资和递延所得税资产，分别占企业非流动资产的54.33%、18.69%。 资产构成表 项目名称 2019年三季度2018年三季度2017年三季度 数值百分比(%) 数值百分比(%) 数值百分比(%) 总资产3,964,845.1 3 100.00 2,255,466.1 5 100.00 1,166,990.3 5 100.00 流动资产3,735,949.0 8 94.23 2,109,806.1 6 93.54 1,058,008.5 7 90.66 长期投资124,352.31 3.14 123,056.53 5.46 87,867.07 7.53 固定资产2,242.56 0.06 1,039.91 0.05 643.53 0.06 其他102,301.17 2.58 21,563.55 0.96 20,471.17 1.75 2.流动资产构成特点

企业营业环节占用的资金数额较大，约占企业流动资产的79.28%，说明市场销售情况的变化会对企业资产的质量和价值带来较大影响，要密切关注企业产品的销售前景和增值能力。 流动资产构成表 项目名称 2019年三季度 2018年三季度 2017年三季度 数值 百分比(%) 数值 百分比(%) 数值 百分比(%) 流动资产 3,735,949.0 8 100.00 2,109,806.1 6 100.00 1,058,008.5 7 100.00 存货 2,961,830.3 79.28 1,584,952.46 75.12 733,087.84 69.29 应收账款 5,273.53 0.14 2,166.5 0.10 9,238.1 0.87 其他应收款 0 0.00 0 0.00 104,492.87 9.88 交易性金融资产 673.8 0.02 0 0.00 0 0.00 应收票据 0 0.00 0.00 0.00 货币资金 472,886.81 12.66 196,738.77 9.32 99,832.91 9.44 其他 295,284.64 7.90 325,948.43 15.45 111,356.86 10.53 3.资产的增减变化 2019年三季度总资产为3,964,845.13万元，与2018年三季度的2,255,466.15万元相比有较大增长，增长75.79%。

房地产并购

房地产并购 企业并购包括兼并和收购两层含义、两种方式。国际上习惯将兼并和收购合在一起使用，统称为M&A，在我国称为并购。兼并又称吸收合并，指两家或者更多的独立企业，公司合并组成一家企业。收购指的是一家企业用现金或者有价证券购买另一家企业的股票或者资产，以获得对该企业的全部资产或者某项资产的所有权，或对该企业的控制权。 对房地产企业来说，通过重组并购，在较短的时间内形成自己的品牌优势，增强抵抗风险的能力，将是今后房地产市场发展的一个主要方向。 房地产企业的并购其本质是对被并购企业所开发的房地产项目的吸收。一般而言，房地产并购有两种模式，一是房地产股权收购，一是房地产项目收购。其中又有多种具体的操作方式，比如整体开发项目转让，在建工程转让，合作开发，等等。利用何种并购模式，有赖于企业根据自身情况和项目状况所作出的判断。 一般而言，当经济发展到一定水平时，某些行业就会出现集中的趋势。此时的企业要发展壮大，可以通过内部投资新建的方式扩大生产能力，或通过并购获得行业内原有生产能力。其中，并购是指在市场机制作用下，企业通过产权交易获得其他企业产权或控制权的经济行为。比较而言，并购的效率较高。这是因为：并购有效地降低了进入新行业、新区域的壁垒，也大幅度降低了企业发展的风险和成本；并购充分体现了经验——成本曲线效应，并有效占领了市场份额。

具体到房地产行业，行外的企业首次进入房地产行业或者外地的房地产企业首次进入陌生城市时，选择并购的方式来借助原企业对市场的熟识度、企业品牌的认知度和企业在城市中的人脉等珍贵的资源，无疑是迅速取得市场认可的重要捷径，也是实现社会资源高效配置的有效方法。 由此可见，房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。利润率的下降、宏观调控带来的销售速度放缓以及信贷的收缩将使房地产开发企业的资金压力空前加大，从而形成一个自动淘汰机制。未来2～3年内，房地产开发企业的并购将得以延续并进一步发展，以获取资源为目的的并购仍将是主流。有实力的房地产开发企业通过并购与重组逐步扩大市场份额；一些缺少土地与资金支撑的中小开发商、不具备专业素质和能力而只是凭借有利时机以资金合作方式从房地产业务中分一杯羹的企业、一些高负债公司会被兼并或破产。而无论是强强联合，还是强弱结合，都是通过进行土地、资金、人力、品牌等资源的整合追求资源利用最大化，达到企业双赢甚至多赢的目标。

荣安地产2020年一季度财务分析详细报告

荣安地产2020年一季度财务分析详细报告 一、资产结构分析 1.资产构成基本情况 荣安地产2020年一季度资产总额为4,167,618.29万元，其中流动资产为3,875,813.79万元，主要分布在存货、货币资金、其他流动资产等环节，分别占企业流动资产合计的68.62%、18.03%和4.58%。非流动资产为291,804.5万元，主要分布在长期投资和递延所得税资产，分别占企业非流动资产的67.76%、16.5%。 资产构成表 项目名称 2020年一季度2019年一季度2018年一季度 数值百分比(%) 数值百分比(%) 数值百分比(%) 总资产4,167,618.2 9 100.00 2,808,139.8 100.00 1,319,519.7 4 100.00 流动资产3,875,813.7 9 93.00 2,624,163.2 2 93.45 1,478,843.2 2 112.07 长期投资197,722.74 4.74 95,188.98 3.39 87,447.28 6.63 固定资产2,522.11 0.06 997.56 0.04 662.55 0.05 其他91,559.64 2.20 87,790.05 3.13 -247,433.3 1 -18.75

2.流动资产构成特点 企业营业环节占用的资金数额较大，约占企业流动资产的68.62%，说明市场销售情况的变化会对企业资产的质量和价值带来较大影响，要密切关注企业产品的销售前景和增值能力。 流动资产构成表 项目名称 2020年一季度2019年一季度2018年一季度 数值百分比(%) 数值百分比(%) 数值百分比(%) 流动资产3,875,813.7 9 100.00 2,624,163.2 2 100.00 1,478,843.2 2 100.00 存货2,659,606.3 5 68.62 1,884,411.6 3 71.81 995,659.56 67.33 应收账款5,215.47 0.13 7,331.81 0.28 3,084.44 0.21 其他应收款0 0.00 0 0.00 219,042.19 14.81 交易性金融资产0 0.00 400 0.02 0 0.00 应收票据0 0.00 0 0.00 0 0.00 货币资金698,843.58 18.03 414,990.07 15.81 169,625.06 11.47 其他512,148.39 13.21 317,029.71 12.08 91,431.96 6.18 3.资产的增减变化 2020年一季度总资产为4,167,618.29万元，与2019年一季度的 2,808,139.8万元相比有较大增长，增长48.41%。

荣安地产公司2019年财务分析研究报告

荣安地产公司2019年财务分析研究报告

CONTENTS目录 前言 (1) 一、荣安地产公司实现利润分析 (3) （一）.利润总额 (3) （二）.主营业务的盈利能力 (3) （三）.利润真实性判断 (4) （四）.利润总结分析 (4) 二、荣安地产公司成本费用分析 (4) （一）.成本构成情况 (4) （二）.销售费用变化及合理性评价 (5) （三）.管理费用变化及合理性评价 (5) （四）.财务费用的合理性评价 (6) 三、荣安地产公司资产结构分析 (6) （一）.资产构成基本情况 (6) （二）.流动资产构成特点 (7) （三）.资产增减变化 (8) （四）.总资产增减变化原因 (9) （五）.资产结构的合理性评价 (9) （六）.资产结构的变动情况 (9) 四、荣安地产公司负债及权益结构分析 (10) （一）.负债及权益构成基本情况 (10) （二）.流动负债构成情况 (11) （三）.负债的增减变化 (11) （四）.负债增减变化原因 (12)

（五）.权益的增减变化 (13) （六）.权益变化原因 (13) 五、荣安地产公司偿债能力分析 (14) （一）.支付能力 (14) （二）.流动比率 (14) （三）.速动比率 (14) （四）.短期偿债能力变化情况 (15) （五）.短期付息能力 (15) （六）.长期付息能力 (16) （七）.负债经营可行性 (16) 六、荣安地产公司盈利能力分析 (16) （一）.盈利能力基本情况 (16) （二）.内部资产的盈利能力 (17) （三）.对外投资盈利能力 (17) （四）.内外部盈利能力比较 (17) （五）.净资产收益率变化情况 (17) （六）.净资产收益率变化原因 (18) （七）.资产报酬率变化情况 (18) （八）.资产报酬率变化原因 (18) （九）.成本费用利润率变化情况 (18) （十）、成本费用利润率变化原因 (19) 七、荣安地产公司营运能力分析 (19) （一）.存货周转天数 (19) （二）.存货周转变化原因 (19) （三）.应收账款周转天数 (19) （四）.应收账款周转变化原因 (20) （五）.应付账款周转天数 (20)

房地产收购之土地尽职调查方法概述

房地产收购之土地尽职调查方法概述 近年来，政府储备土地招拍挂数量锐减、价格高企，越来越多的房地产企业通过重组、并购、转让等方式获取项目公司控制权，借此获得项目土地进而开发房地产项目。被并购企业出于种种原因转让项目控制权，收购方为了降低法律和财务风险，一般会组织律师及会计师团队对项目公司进行法律及财务尽职调查并出具相应的尽调报告，为进一步的经济活动提供依据。笔者结合参与的多起房地产项目的法律尽职调查，就收购方最关注的土地方面涉及的法律尽职调查程序、方法、内容以及相关注意事项进行梳理，以期抱砖引玉，与各位探讨。本文将先从土地法律尽职调查的方法角度做一个概述，有关调查内容等介绍待下一期再做分享。一、从一个案例说起前不久，针对一起房地产开发项目法律尽职调查事宜，北京二中院认定北京市嘉华律师事务所法律尽职调查未勤勉尽责，存在重大过错，给客户造成上亿元损失，判令该所3名合伙人赔偿委托人800万元，同时全额退还100万元律师费，这是国内律师行业迄今为止最高金额的赔偿。“打错一起官司，律师赔得倾家荡产”不再是危言耸听，该案件既为律师执业风险的防控敲响了警钟，也对律师法律尽调的勤勉尽责义务提出了明确要求。法院认定，尽调律师所既没对项目用地的土地使用权状况进行审查，也没对项目公

司是否具有资质等级进行审查，而出具了项目公司拥有项目土地和开发权内容的法律尽职调查报告，致使委托方产生了巨额损失，遂出具上述判决。一般来说，房地产并购项目标的额巨大，本案也可以看出房地产项目的土地权属状况对于委托方的重要性，而正确的尽职调查方法对于获得真实、准确的尽调结论的必要性。二、调查原则收购方进行并购的最重要目的是顺利获得项目土地进而进行房地产开发，因此，全面、客观核查项目土地是房地产收购项目法律尽职调查的最重要、最核心的指导原则，调查人员必须充分核查土地权属证书、出让合同、出让金缴纳凭据、完税证明等核心文件并做到一一对应，确保项目土地不存在任何差错。三、调查方法在实践中，为了尽可能全面了解项目公司的真实情况，一般通过以下多种途径获取与土地相关的材料进而撰写法律尽职调查报告。（一）公开途径查询委托方基于保密原则，一般会在前期与项目方进行初步接触，签署合作框架协议或者备忘录，获取到项目部分信息。调查人员在接到房地产尽调项目尽职调查第一时间，应当与委托方沟通获取到项目公司及土地的基本信息，包括但不限于项目公司名称、土地证复印件等委托方通常知道的信息，进而通过各种搜索工具、国土管理部门、公开交易场所、被执行人信息网站等查询土地公开信息，如项目公司及土地新闻、招拍挂文件、立项及规划文件、建设信息、行政处罚、执行文件、查封拍

荣安地产2020年一季度经营成果报告

荣安地产2020年一季度经营成果报告 一、实现利润分析 1、利润总额 2020年一季度实现利润为775.11万元，与2019年一季度的77,093.89万元相比有较大幅度下降，下降98.99%。实现利润主要来自于对外投资所取得的收益。 2、营业利润

3、投资收益 2019年一季度投资收益亏损2,605.5万元，2020年一季度扭亏为盈，盈利4,342.51万元。 4、营业外利润 2020年一季度营业外利润为负57.17万元，与2019年一季度的0.47万元相比，2020年一季度出现较大幅度亏损，亏损57.17万元。 5、经营业务的盈利能力 从营业收入和成本的变化情况来看，2020年一季度的营业收入为49,859.39万元，比2019年一季度的186,580.48万元下降73.28%，营业成本为33,453.59万元，比2019年一季度的107,818.02万元下降68.97%，营业收入和营业成本同时下降，但营业收入下降幅度大于营业成本，表明企业经营业务盈利能力下降。 实现利润增减变化表 项目名称 2020年一季度2019年一季度2018年一季度 数值增长率(%) 数值增长率(%) 数值增长率(%) 营业收入49,859.39 -73.28 186,580.48 1,883.87 9,404.88 0 实现利润775.11 -98.99 77,093.89 1,379.41 -6,025.72 0 营业利润832.27 -98.92 77,093.42 1,361.99 -6,108.87 0

投资收益4,342.51 266.67 -2,605.5 -2,694.45 -93.24 0 营业外利润-57.17 -12,147.64 0.47 -99.43 83.15 0 二、成本费用分析 1、成本构成情况 2020年一季度荣安地产成本费用总额为44,015.83万元，其中：营业成本为33,453.59万元，占成本总额的76%；销售费用为2,835.15万元，占成本总额的6.44%；管理费用为4,345.77万元，占成本总额的9.87%；财务费用为1,656.25万元，占成本总额的3.76%；营业税金及附加为1,725.07万元，占成本总额的3.92%。 成本构成表(占成本费用总额的比例) 项目名称 2020年一季度2019年一季度2018年一季度 数值百分比(%) 数值百分比(%) 数值百分比(%) 成本费用总额44,015.83 100.00 118,765.43 100.00 15,420.94 100.00 营业成本33,453.59 76.00 107,818.02 90.78 5,937.96 38.51 销售费用2,835.15 6.44 3,265.85 2.75 1,938.39 12.57 管理费用4,345.77 9.87 3,580.53 3.01 2,288.89 14.84 财务费用1,656.25 3.76 2,617 2.20 1,754.34 11.38 营业税金及附加1,725.07 3.92 1,484.02 1.25 460.02 2.98 2、总成本变化情况及原因分析

房地产收购注意事项

房地产收购注意事项 前期接触、尽职调查、项目评估、合同谈判、项目交底。简单说来，前期接触主要是解决和“谁”谈，谈的是什么样一块“地”的问题；尽职调查是核心，重点解决的是土地、股权、债权三大风险点；项目评估主要是结合当前已获取信息与营销、设计、工程、法务、财务等横向部门对项目价值进行评估；合同谈判需要对已梳理出来的风险点逐一进行谈判规避，并体现在协议当中；项目交底是指项目顺利拿下后投资团队如何与运营团队交接项目，确保项目顺利推进。 下面我再对以上五个阶段进行详细阐述，内容比较多，希望能够说得清楚全面。 1、前期接触 此阶段往往是双方刚初步建立合作意愿，互相在试探过程中， 项目信息无法获得全方位披露。信息获取途径依靠双方口头交流及对地块的外部表征、外部信息查询为主；此阶段时间周期由合作方合作意愿所决定，此阶段以合作方同意并充分配合对其展开尽职调查而结束；投资人员在此阶段尤其需要解决落实好两个问题： （1）核实清楚土地权属——是个人所有还是公司所有。若是公司，公司性质是国企、私企、外企或是混合所有制、境内外合资等，不同企业性质的交易政策有所不同。 （2）目标土地基本信息——什么区位什么样的一块地。包含土地的基本指标：用途、规模、四至、是否有基本的土地瑕疵，重点关注4个问题：规划条件是否过期；是否存在土地闲置；土规、城规、三规合一是否信息匹配；国民经济和社会发展规划（简称经规）、城市总体规划（简称城规）和土地利用总体规划（简称土规）；土地表面情况，是否存在违建、高压线塔、未拆迁户等。 2、尽职调查 本阶段需解决核心问题——寻找土地、股权、债务三大方面风险点。 ?债务风险：包括负债、欠税、对外担保、合同违约、诉讼案件、行政处罚等。比如项目公司负债、欠税、对外担保、合同违约、诉讼案件、行政处罚、拖欠工程款等；项目公司是否存在民间借贷或潜在债务。?土地风险：包括土地权属来源、手续是否合法，规划条件是否过期等。比如有无闲置风险；规划条件有无过期；土规、控规、三规合一信息一致性排查；土地权属是否清晰；土地历史来源是否清晰，用地手续是否完善，有无被收回风险；土地是否适合房地产开发；土地有无权利限制，是否处于查封、抵押、租赁状态。 ?股权风险：包括原股东出资是否到位、是否设定质押担保等。比如原股东出资是否到位、是否设定质押担保等；股权是否受限，是否处于冻结或质押状态；公司章程是否对股权流转有要求。 3、价值评估 本阶段需解决核心问题 ——对内通过营销、设计、成本、运营、财务等横向部门配合，营销出具市场及去化意见、设计出具设计方案及规划指标的输出、成本检查各类已建工程部分成本是否合理并输出目标成本测算表、财务梳理标的企业债务风险并出具财务意见； ——对外通过商务谈判明确交易对价及支付节奏。完成测算，确认项目价值。4、合同谈判

荣安地产2018年经营风险报告-智泽华

荣安地产2018年经营风险报告 内部资料，妥善保管 第 1 页 共 4 页 荣安地产2018年经营风险报告 一、经营风险分析 1、经营风险 荣安地产2018年盈亏平衡点的营业收入为117,224.71万元，表示当企业该期营业收入超过这一数值时企业会有盈利，低于这一数值时企业会亏损。营业安全水平为70.46%，表示企业当期经营业务收入下降只要不超过279,552.19万元，企业仍然会有盈利。从营业安全水平来看，企业承受销售下降打击的能力较强，经营业务的安全水平较高。 2、财务风险 从资本结构和资金成本来看，荣安地产2018年的付息负债为506,935.54万元，实际借款利率水平为1.82%，企业的财务风险系数为1.82。 经营风险指标表 项目名称 2018年 2017年 2016年 数值 增长率(%) 数值 增长率(%) 数值 增长率(%) 盈亏平衡点 117,224.71 5.3 111,325.02 7.32 103,736.47 0 营业安全率 0.7 -4.65 0.74 84.94 0.4 0 经营风险系数 1.34 12.68 1.19 -10.38 1.33 0 财务风险系数 1.67 15.17 1.45 42.93 1.02 二、经营协调性分析 1、投融资活动的协调情况 从长期投资和融资情况来看，企业长期投融资活动能为企业提供671,890.79万元的营运资本，投融资活动是协调的。 营运资本增减变化表 项目名称 2018年 2017年 2016年 数值 增长率(%) 数值 增长率(%) 数值 增长率(%) 营运资本 671,890.79 15.16 583,422.37 32.32 440,930.93 0 所有者权益 476,860.04 12.53 423,775.67 15.26 367,664.19

地产“花式”并购重组-资产收购的交易方案设计、财税分析及税务筹划建议

地产“花式”并购重组-资产收购的交易方案设计、财税分析及税务筹划建议 不动产、土地使用权作价入股涉税实务分析 目录 一、几个概念的区分——资产收购、资产转让、资产划转 （一）资产转让 （二）资产划转 二、资产收购常见模式及相关税费分析 （一）直接资产转让 （二）资产出资方式收购 1.以资产作为对价“被收购”模式 2.资产出资入股或增资模式 3.部分资产出资并撬动融资模式 三、资产收购的注意要点 谈及并购重组方式时，最先想到的自然是股权收购或者资产收购。对于这两种并购重组的方式，或许有人会认为，股权收购在税费角度自然是优于资产收购，选择股权收购方案必然是最优的，其实不然，至少从最终完成开发建设后的综合税费测算来说两个方式各有利弊，且以股权收购的方式取得项目有可能最后需承担更高的税费。 对此，笔者在开始正文前需强调一个观点，对于并购重组方案的选择，并不是单纯地从并购重组当下的税费角度考量，或只关注并购重组一方的利益；地产并购重组方式的选择

是双方利益博弈的结果，与完成收购后可能带来的未来现金流密切相关。如果在完成收购后，对于项目未来还有投入，在某些情况下，以资产收购方式收购项目在未来带来的现金流可能远大于股权收购。就土地增值税而言，虽然房地产交易环节采取股权转让方式暂免缴纳土增税（是否免土增税目前实务中个别地区在税收法规执行方面存在争议），但这只是税收的递延和转移，并不会真正意义上降低交易方的整体税负；此外，如果以股权溢价方式收购项目公司股权，对于股权转让溢价部分，未来并不能计入成本扣除。 一、几个概念的区分——资产收购、资产转让、资产划转 笔者认为，资产转让系资产收购的一种方式，资产收购的主要方式包括资产转让以及资产出资。就资产收购的支付方式而言，包括股权支付、非股权支付或两者的组合；对此，笔者认为，资产置换亦可以作为资产收购的支付方式。资产划转则通常发生在100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间，系集团内部、同一投资主体间整合企业资源、优化业务架构的重要形式。 （一）资产转让 根据财税[2009]59号的规定，资产收购是指一家企业（受让企业）购买另一家企业（转让企业）实质经营性资产的交易。国家税务总局公告2010年第4号指出“实质经营性资产，是指企业用于从事生产经营活动、与产生经营收入直接相关的资产，包括经营所用各类资产、企业拥有的商业信息和技术、经营活动产生的应收款项、投资资产等”。关于直接资产转让的税费问题，笔者将在下文进一步阐述。 （二）资产划转 资产划转原系国有企业之间资产流转的一种方式，《企业国有资产法》、《企业国有产权