第七节特殊用途房地产估价汇总

第七节特殊用途房地产估价（★）

特殊用途的房地产，关键就在于“特殊”二字，所谓特殊，是指这类房地产通常都伴随着专营权，本节主要针对停车库、加油站的估价进行分析。

一、停车库的估价

知识点一：停车库的估价

停车库主要有专营停车库大楼和地下停车库，而地下停车库最为常见，一般位于住宅、商业和写字楼的地下部分，其

主要为解决地上停车困难的问题，同时也是为了合理利用地下空间。

知识点二：地下停车库常见的估价方法和技术路线

一般而言，停车库价格评估可以采用市场法、收益法和成本法。停车库价格评估方法的选择，首先应该重点考虑其权属状况，判断其是否属于经营性房地产；其次，应该考察其周边房地产中类似房地产的出租、销售情况，以此来决定采用何种评估方法。

（一）市场法

市场法的选择，取决于是否拥有大量停车库交易实例资料，同时估价对象应为可转让的。在具体的评估过程之中，应注意区域因素和个别因素修正时指标的选择和修正幅度的把握。

（二）收益法

收益法的选择，主要基于估价对象属于经营性物业，有较为稳定收益，如写字楼、酒店、商场的地下停车库。在运用收益法的过程中，同样应注意收益和费用的客观性，也应该将估价对象进行分类，看其属于出租型还是商业经营型。另外，报酬率的确定是个难点。

（三）成本法

在前两种方法均不适用的前提下也可以采用成本法作为评估方法。在运用成本法时，各项成本费用原则上应该取客观成本。利润率应按照开发停车库物业的平均利润水平确定，困难之处主要在于土地取得费用的确定，在土地取得费用分摊体系标准尚未建立时可采用平均分摊的方法。

二、加油站的估价

知识点一：加油站房地产估价的3特点

1．位置极其重要并且分布离散性较强

加油站的经营收益主要取决于其坐落位置的临街条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响。加油站房地产的价格主要取决于位置，位置条件决定下的土地的价格更是加油站房地产价格的主要构成部分。另外，不像其他商业房地产往往沿街分布或成片聚集，加油站之间一般都有一定的距离间隔，位置分布离散性较强。由于导致加油站位置条件优劣的因素是多方面的，加油站之间的可比性也相对较差。

2．经营的个性差异显著

根据实际评估中调查和测算的数据情况看，不同加油站经营收益差异明显，经营费用差异较大，而且部分收益水平较低的加油站与其区位条件并不相符。因此，简单根据个别加油站实际财务报表采用收益法进行评估很难满足房地产估价原则的要求，估价结果很难反映加油站房地产的实际价值。

3．存在成品油特许经营权带来的超额利润

采用收益法评估加油站房地产价格时可根据区域加油站经营实际情况，考虑其经营是否存在因成品油特许经营权带来的超额利润问题，如果存在应在净收益的测算中考虑扣除。

知识点二：加油站常见的估价方法和技术路线

采用收益法评估加油站房地产价格时，关键是净收益的测算，加油站的营业利润中包含了房地产产生的收益、正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润，因此应在净收益的计算中扣除正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润。

【教材案例2－7】

××房地产估价报告

封面（略）

目录（略）

致估价委托人函（略）

注册房地产估价师声明（略）

估价假设和限制条件（略）

上海市浦东新区××路×弄×号地下一层87个车位估价结果报告（节选）

一、估价委托人（略）

二、估价机构（略）

三、估价对象

1．估价对象的权属状况

根据委托人提供的《上海市房地产权证》［沪房地浦字（2000）第××号］和《房屋土地权属调查报告书》（上海市浦东新区房地产测绘中心，编号2000—建××号）记载：估价对象所在的浦东新区××路×弄×号地下一层的权利人是甲公司，地下一层总建筑面积3209．36㎡，土地用途为住宅，出让方式取得土地使用权，土地使用权期限自1998年10月8日至2068年10月7日止。

2．估价对象的坐落与四至情况

估价对象位于上海市浦东新区××路×弄×号地下一层，地号为浦东新区××镇××村×丘。估价对象所在的××花园四至：东临××路，南临××路，西近××路，北临××路。

3．估价对象的建筑物状况

估价对象坐落于浦东新区××路×弄×号地下一层，钢混结构，竣工于2004年，总建筑面积3209．360㎡，其中地下车库建筑面积3045㎡（合计87个车位），地下环网室建筑面积27．09㎡，地下变电所（1）建筑面积27．70㎡，地下变电所（2）建筑面积27．70㎡，地下低压开关室建筑面积82．31㎡。本次估价范围是浦东新区××路×弄×号地下一层87个车位，建筑面积3045㎡。

4．交通条件

道路交通情况：估价对象地理位置好，周边道路宽畅，地铁二号线龙阳路站和磁悬浮列车站近在咫尺，公交线路有581、983、大桥六线、629、792等，进出便捷。小区外有较大规模的公共停车场。

5．居住环境

估价对象位于“××花园”。“××花园”是由甲公司投资开发，占地20万平方米，规划建筑面积40万平方米。小区分六期开发，至估价时点，一至三期均已入住，四期及五期现已交房。“××花园”是上海市“四高”优秀试点小区，曾获“首届中国优秀环境设计大赛综合金奖”、“上海市最佳住宅房型奖”等荣誉。小区地下有设备完善的车库，住宅套数与车位数的配比为3：1。地上中心花园里休闲区、游戏与健身区布置有序，近60%的绿化率和迂回环绕的溪流形成了错落有致的园区景观。

小区内有“罗森”、“21”和“梅林正广和”便利店，顶顶鲜超市，民生银行和农业银行24小时自助服务营业部，以及社区休闲商业服务业、幼儿园等设施。周边的“新都汇”、“麦德龙”、“百安居”、汤臣高尔夫球场、世纪公园和上海新国际博览中心为这里的居住生活提供了便利和惬意。但是小区距学校、医院较远。

6．估价对象的目前使用情况

经实地查勘，估价对象目前处于待售状态。

四、估价目的

为委托人确定车位售价提供价格参考。

五、估价时点

2005年1月15日。

【纠错】2011年教材新要求，对估价时点的确定简要说明理由。

六、价值定义

本估价报告提供的价格是：坐落于上海市浦东新区××路×弄×号地下一层87个车位，建筑面积3045㎡，出让方式取得土地使用权，土地用途为住宅，土地使用期限自1998年10月8日至2068年10月7日止，无他项权利的产权地下车位，在估价时点2005年1月15日，满足全部假设和限制条件下的住宅小区地下车位的市场价值。

七、估价依据（略）

八、估价原则（略）

九、估价方法

根据估价目的，以公开市场价值为标准，确定估价对象客观合理的公开市场价格。

估价人员通过实地查勘和充分的市场调查，掌握了较多基本符合条件的地下车位租、售实例。由于地下车位的合理运营费用、地下车位的重置价格（地下层的成本一般都分摊到地上建筑物）难以准确合理地确定，故收益法和成本法均较难采用。经综合分析，决定选用具有可操作性的，并能反映估价时点地下车位公开市场价值水平的①市场法进行估价。

市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

十、估价结果

本公司根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，经估价测算，确定估价对象在估价时点2005年1月15日，满足全部假设和限制条件下的公开市场价格为人民币1131万元，大写人民币壹仟壹佰叁拾壹万元整，每个车位单价为人民币13万元。

十一、估价人员（略）

十二、估价作业日期

2005年1月15日至2005年1月18日。

十三、估价报告使用期限

鉴于估价师对未来上海市房地产市场变化较大的预期，确定本估价报告使用期限为2005年1月18日至2005年6月17日。

上海市浦东新区××路×弄×号地下一层87个车位估价技术报告（节选）

一、估价对象实物状况描述与分析（略）

二、估价对象权益状况描述与分析（略）

三、估价对象区位状况描述与分析（略）

四、市场背景描述与分析

随着中国经济的快速发展，私家车拥有量逐年增加。虽然市政府明确规定，新建住宅区的停车位不低于套均0．5的标准，并且随着住宅建设标准的提高，今后还要进一步增大车位和住房的配比，但据市统计局对全市的停车场最新调查，车位与增长的车子数量相比显得捉襟见肘。//据预测，到2006年，现有住宅区内以3：1比例配置车位的住宅车位将饱和，到2008年，以2：1比例配置车位的住宅区车位也将用完。

从具体区域看，住宅车位的紧张程度有所不同。市中心、内环线以内的中高档住宅区的停车位缺口较大，而且由于市中心地价的上升，区域内楼盘普遍用地较为紧凑，以后调整余地有限，只能通过采用立体车位等方法来缓解，供需矛盾比较突出。

中环线和外环线附近的多数中档住宅区内，由于相当一部分楼盘是2000年以后新投资开发的，对于车位的规划数量相对较为充裕，但是，随着私家车数量的增加，车位的需求会逐年提高，即便是套均0．5的标准恐怕届时也将面临车位紧张的局面。

就目前行情分析，上海住宅车位主要价格幅度在8～25万元之间，个别也有30万元以上的。//价格分布情况是，市中心黄金地段最贵，车位价位基本为20万元以上，如“××花园”车位售价在25万元左右，每月租金在500元左右；内环线附近，价格有所回落，在15万元左右，如“××知音”的车位售价在10～15万元，每月租金在300～450元左右；到了外环线附近，车位的价格则维持在10万元上下，如“××苑”的车位售价在8～12万元左右，月租金在120～150

元左右。郊区外环线附近每个车位销售价是7～12万元，租金每月120元～500元。

上述价格分布随个案的个别因素（如消费层次、小区住宅套数与车位数的比值大小等）的不同而有较大差异。另外，由于目前消费者对于车位消费和投资意识还属于起步阶段，表现为租者多、买者少。

【纠错】缺少估价对象所在区域车位情况的分析。

五、最高最佳利用分析

估价对象位于住宅小区地下一层，在符合合法原则的前提下按停车车位使用符合最高最佳利用原则。

六、估价方法适用性分析

估价人员通过实地勘察和充分的市场调查，掌握了较多基本符合条件的地下车位租、售实例。由于地下车位的合理运营费用、地下车位的重置价格（地下层的成本一般都分摊到地上建筑物）难以准确合理地确定，故收益法和成本法均较难采用。经综合分析，决定选用具有可操作性的，并能反映估价时点地下车位公开市场价值水平的市场法进行估价。

市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

七、估价测算过程

（一）计算公式

估价对象比准价格＝可比实例价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

【注意】必须给出文字公式，不给算错误。

（二）选取可比实例

本次估价，通过上海市房地资源管理局房地产交易服务网、房地产报刊信息、实地和电话调查询价等途径选择了与估价对象同一供需圈内条件类似的三个近期成交实例作为可比实例，并对可比实例的成交价格进行了换算处理，然后建立估价对象与可比实例的比较因素条件说明表，详见下表：

比较因素条件说明表

表2－57

【纠错】缺权益因素情况说明。比如地是划拨还是出让。

（三）估价对象房地产市场价格测算

1．编制比较因素条件指数表

以估价对象××路×弄×号地下一层车位的各因素条件为基础，相应指数为100，将可比实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应的指数，详见下表：

比较因素条件指数表表2－58

因素修正说明：

（1）交易日期修正：因可比实例a、b、c的交易日期与估价时点接近，故可比实例不作修正。

（2）交易情况修正：因可比实例a、b、c均为正常成交价，故可比实例不作修正。

（3）区域因素修正：因可比实例a、b、c与估价对象的区域因素相同，故可比实例不作修正。

（4）个别因素修正

1）业主消费层次因素修正

小区业主消费层次越高，则该小区业主对私家车及车位的需求越多，对车位价格呈正效应；反之，小区业主消费层次越低，则该小区业主对私家车及车位的需求越少，对车位价格呈负效应。根据比较因素条件说明表和估价师的分析判断，可比实例a、b、c分别修正－5%、－5%、－15%，即条件指数分别取105、105、115。

2）小区住宅套数与车位数的比值因素修正

小区住宅套数与车位数的比值越高，即车位供应缺口越大，对车位价格呈正效应；反之，小区住宅套数与车位数的比值越低，即车位供应缺口越小，对车位价格呈负效应。根据比较因素条件说明表和估价师的分析判断，可比实例a、b、c分别修正－4%、－8%、3%，即条件指数分别取104、108、97。

【纠错】小区住宅套数与车位数的比值因素修正方向反了，小区住宅套数与车位数的比值越高，说明供给大于需求，车库价应调高，所以，可比实例ab应调低，可比实例c应调减。

3）公共交通种类数因素修正

公共交通种类数越少，则业主对私家车及车位的需求越多，对车位价格呈正效应；反之，公共交通种类数越多，则业主对私家车及车位的需求越少，对车位价格呈负效应。根据比较因素条件说明表和估价师的分析判断，可比实例a、b、c分别修正0%、0%、－3%（因磁悬浮不是普通交通工具，故其因素可忽略不计），即条件指数分别取100、100、103。

4）公交线路密度因素修正

公交线路密度越低，则业主对私家车及车位的需求越多，对车位价格呈正效应；反之，公交线路密度越高，则业主对私家车及车位的需求越少，对车位价格呈负效应。根据比较因素条件说明表和估价师的分析判断，可比实例a、b、c

分别修正－1%、－1%、－2%，即条件指数分别取101、101、102。

5）公共交通便捷程度因素修正

公共交通便捷度越低，则业主对私家车及车位的需求越多，对车位价格呈正效应；反之，公共交通便捷度越高，则业主对私家车及车位的需求越少，对车位价格呈负效应。根据比较因素条件说明表和估价师的分析判断，可比实例a、b、c分别修正－3%、－1%、－4%，即条件指数分别取103、101、104。

6）生活配套设施状况因素修正

生活配套设施越不便利，则业主对私家车及车位的需求越多，对车位价格呈正效应；反之，生活配套设施越便利，则业主对私家车及车位的需求越少，对车位价格呈负效应。根据比较因素条件说明表和估价师的分析判断，可比实例a、b、c分别修正0%、0%、－2%，即条件指数分别取100、100、102。

7）小区住宅均价因素修正

在同一供需圈内，小区住宅平均价格越高，则该小区档次越高，小区业主对私家车及车位的需求越多，对车位价格呈正效应；反之，小区住宅平均价格越低，则该小区档次越低，小区业主对私家车及车位的需求越少，对车位价格呈负效应。根据比较因素条件说明表和估价师的分析判断，可比实例a、b、c分别修正－1%、－1%、－1%，即条件指数分别取10l、101、101。

8）周边有无公共停车场因素修正

小区周边没有公共停车场，则该小区业主只能选择小区内的车位停车，对车位价格呈正效应；反之，小区周边有公共停车场，则该小区业主多了一种停车选择，对车位价格呈负效应。根据比较因素条件说明表和估价师的分析判断，可比实例a、b、c分别修正－1%、0%、－1%，即条件指数分别取101、100、101。

9）周边居住小区状况因素修正

周边居住小区高档住宅越多，则周边小区业主对私家车及车位的需求越多，对车位价格呈正效应；反之，周边居住小区普通住宅越多，则周边小区业主对私家车及车位的需求越少，对车位价格呈负效应。根据比较因素条件说明表和估价

师的分析判断，可比实例a、b、c分别修正－1%、－1%、－2%，即条件指数分别取101、10l、102。

2．编制比较因素修正系数表及计算比准价格

在《比较因素条件指数表》的基础上，将估价对象与可比实例进行比较，得到修正系数表，并计算得出可比实例经过因素修正后达到或接近估价对象条件时的比准价格，详见下表：

比较因素修正系数表表2－59

3．确定比准价格的单价和总价

三个比准单价比较接近，因此采用简单算术平均法计算得出估价对象比准价格的单价：

（128 158＋127 114＋131 421）÷3＝128 898（元/个）

八、估价结果确定

根据市场实际交易惯例，比准价格的单价取整（精确到万元），则××路×弄×号地下一层车位的单价为13万元/个，总价＝87个×13万元/个＝1131万元。

根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，经估价测算，确定估价对象在估价时点2005年1月15日，满足全部假设和限制条件下的公开市场价格为人民币1131万元，大写人民币壹仟壹佰叁拾壹万元整，每个车位单价为人民币13万元。

［案例2—8］

××房地产抵押估价报告

封面（略）

目录（略）

致估价委托人函（略）

注册房地产估价师声明（略）

估价假设和限制条件（略）

××市××区某加油站房地产抵押估价结果报告（略）

××市××区某加油站房地产抵押估价技术报告（节选）

一、估价对象实物状况描述与分析

估价对象为××市××区某加油站，委托人于2001年3月6日向××市某单位购买得来，后改造重建，并于2002年重新进行竣工验收。《房地产证》的权属关系已于2005年2月6日进行了变更，但营业执照和相关证件的变更手续正在办理之中。

估价对象明细表表2－

60

估价对象加油站宗地呈规则四边形，油站内建有一幢营业楼、一幢加油棚及一幢配套宿舍，宿舍位于营业楼的后部（南侧），营业楼与宿舍均为框架结构，楼高2层，竣工于2002年3月9日。营业楼与宿舍总建筑面积为953．95㎡（其中营业楼为502．01㎡，宿舍为451．94㎡），营业楼第一层为便利店及卫生间，第二层空置；宿舍楼第一层为办公、食堂、宿舍，第二层均为宿舍，共有宿舍约20间，宿舍无配套卫生间。水电及消防设施齐全，使用状况良好。估价对象装修情况如下：

营业楼：

外墙面：水泥砂浆、部分铝塑板面刷涂料；内墙面：乳胶漆；地面：地砖；天花板：矿棉板；门：实木门、玻璃门；窗：铝合金；卫生间：地砖地面、墙面贴瓷砖、卫生二洁具。室内装修成新度：90%。

宿舍：

外墙面：水泥砂浆；内墙面：乳胶漆；地面：地砖；天花板：铝扣板；门：实木门；窗：铝合金。室内装修成新度：90%。

二、估价对象权益状况描述与分析（略）

估价对象权益状况见下表：

三、估价对象区位状况描述与分析

估价对象位于××市××区某地，吉华路南侧，东近大发路，南与龙壁工业区毗邻，西近梅观高速公路。周边有坂田第一工业区、龙壁工业区、坂田第二工业区、油松工业区等，西南100m为吉荷高速公路入口，沿吉华路车流量大，有863、839、816、300、312等多路公共汽车通过，交通便利。加油站位于车流量大的吉华路南侧，地理位置好，进出口设计合理。

四、市场背景描述与分析（略）

五、最高最佳利用分析（略）

六、估价方法适用性分析（略）

七、估价测算过程

【纠错】不应按实际数值，应按社会客观平均值。

（1）销售收入

根据委托人提供的资料，该加油站设有6个加油机、24个加油枪及6个加油罐，每个油罐储存容量为2万升，总容量为12万升，加油站储备有90＃、93＃、

97＃、98＃四类汽油，0＃柴油，为中南公司及839路大巴车指定加油点，现每天加油量约8万升，其中柴油、汽油各占50%，经营状况良好。

委托人提供的近三年财务报表情况如下：

表2－62

对其前三年的主营业务收入进行分析，可以看出其年主营业务收入呈上升趋势，我们按前三年的平均值82784789元作为其正常运营的营业收入。

（2）销售成本

销售成本为加油站商品购入价款。从上表中可以看出，主营业务成本占主营业务收入的90%，则：

销售成本＝销售收入×90%＝74 506 310（元）

（3）运营费用

主要为管理费用，包括工作人员的工资费用、办公费用、交通运输费、广告费等，经测算按其销售收入的3%计取，即：

运营费用＝销售收入×3%＝2483543（元）

（4）确定年折旧费

指加油设备正常运转期间每年的价值折旧，包括储油罐和加油机折旧。根据委托人提供的数据及实地查勘和调查，该加油站现有储油罐6个，加油机6台。

储油罐年折旧＝储油罐数×年每台折旧额

根据委托人提供的资料，该加油站储油罐及加油机等加油设备总价格为

l476720元，按储油机器设备经济使用寿命20年，以直线折旧计，则：

年折旧额＝1476720/20＝73836（元）

（5）营业税金及附加

营业税金及附加为城建税及教育费附加，根据有关规定，该企业为一般纳税企业，其城建税及教育费附加按应交增值税的4%计算，增值税税率为17%，即：

营业税金及附加＝（销售收入－销售成本）×17%×4%

＝（82 784 789－74 506 310）×17%×4%＝56 293（元）

（6）营业利润

营业利润＝销售收入－销售成本－运营费用－设备年折旧费－营业税金及附加

＝82 784 789－74 506 310－2 483 543－73 836－56 293＝5 664 807（元）

（7）确定由房地产产生的净收益

上述计算所得的年营业利润包含了①房地产产生的收益、②正常经营的商业利润和③成品油特许经营权的超额利润，扣除正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润后，所剩余的利润即为房地产所产生的净收益。

a、计算正常经营的年平均商业经营利润：

经营利润指加油站每年正常经营状况下其经营资金应有的商业利润，可以年平均运营费用和流动资金之和为基数计算经营利润。流动资金指保持持续加油业务需投入的周转资金额，主要为每次进货所需资金。

年平均流动资金＝年平均进货成本/年平均需进货次数

年平均进货成本＝年平均销售油量×平均进货价

年平均需进货次数＝年销售油量/储油能力

根据委托人提供的资料，该加油站设有6个加油机，24个加油枪，地下安装6台储油罐，每个油罐储存量为2万升，每天销售油量约8万升，一年按360天计算，则每年销售油量为2880万升，则：

年平均需进货次数＝2880/12＝240（次）

在估价时点，该加油站汽油进价平均为4．72元/升、柴油进价平均为4．52元/升，该加油站的年销售量中，平均汽油占50%、柴油占50%，采用加权平均计算进销差价。加油站销售量的月平均值在240万升。年平均进货价2 400 000×12×（4．72＋4．52）×50%＝133 056 000（元），则：

年平均流动资金＝年平均进货成本/年平均需进货次数

＝133 056 000÷240＝553 950（元）

根据有关调查数据，目前本市普通商业行业利润率在8%～10%，故直接取10%为其商业经营利润率，则：

年平均经营利润＝（平均流动资金＋运营费用）×利润率

＝（553 950＋2 483 543）×10%＝303749（元）

b、成品油特许经营权产生的收益：

根据对××市同类加油站经营情况的调查，考虑到我国从2005年12月11日起放开成品油零售市场，到2006年12月11日完全开放国内成品油批发市场，综合考虑确定成品油特许经营权的超额利润率为3%，则：

由成品油特许经营权产生的收益＝销售成本×3%

＝74506310×3%＝2 235 189（元）。

c、则由房地产产生的年净收益如下：

年净收益＝营业利润－年平均经营利润－成品油特许经营权产生的收益

＝5664807－303749－2235189

＝3125869（元）

（8）报酬率的确定

报酬率实质上是一种资本投资的收益率。用通过安全利率加上风险调整值的方法来求取。安全利率的确定为2．25%，在有了安全利率的基础上，根据影响估价对象房地产的社会经济环境等因素确定风险调整值范围大小。根据估价经验并结合该评估物业属于投资风险较大的收益性房地产物业，确认风险调整值为7．75%，我们确定报酬率值为10%。

【纠错】报酬率的选取依据不充分。

（9）收益年限的确定

根据委托人提供的《房地产证》（×房地字第××号），使用年期为40年（从2001年10月17日至2041年10月16日止），距估价时点2006年6月2日，该剩余使用年限为35．33年。

【纠错】确定剩余年限理由不充分。未考虑建筑物经济寿命长于土地使用权，无偿收回土地使用权时，地上建筑物残值不予补偿的情况。

房地产估价报告的组成与内容

房地产估价报告的组成与内容 ●一份完整的房地产估价报告由以下组成： ★房地产估价报告书（共8项内容） 一. 封面 二. 目录 三. 致委托方函 四. 估价师声明 五. 估价假设和限制条件:注意估价报告应用的有效期在这里 六. 估价结果报告 1、委托人； 2、估价机构； 3、估价目的； 4、估价对象； 5、价值时点； 6、价值定义； 7、估价原则； 8、估价依据； 9、估价方法； 10、估价结果； 11、注册估价师； 12、估价人员； 13、实地查勘期 14、估价作业时期； 15、抵押估价要有变现能力分析和风险提示 七. 估价技术报告 1、估价对象描述与分析：实物状况分析、区位状况分析、权益状况分析 2、市场背景描述与分析； 3、最高最佳使用分析； 4、估价方法适用性分析； 5、估价测算过程； 6、估价结果确定。 八.附件（重要部份小心遗留） ①房地产估价委托书 ②估价对象的位置图； ③估价对象外观和内部照片 ④估价对象周围环境和景观照片 ⑤估价对象权属证书复印件； ⑥估价机构营业执照的复印件 ⑦估价机构资质证书复印件 ⑧ 抵押估价报告要有法定优先受偿权利等情况的书面查询资料或调查记录 第一部分报告书的组成与内容 一、封面(一般不会考) 1、估价报告的首页，而不是各估价机构对估价报告进行包装设计的封面。 2、估价报告的封面内容一般包括如下： ①标题：（房地产估价报告名称） ②估价项目名称：（说明本估价项目的全称） ③委托方：（说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名） ④估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称）

⑤注册估价师：（说明负责和参加本估价项目的注册师的姓名及其注册号） ⑥估价作业日期：（正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日） ⑦估价报告编号：（说明本估价报告在本估价讥构内的编号，要与估价结果报告中的编号一致） 二、目录(一般不会考) 三、致委托人函(会考★★★) 1、 2、致委托人函一般包括以下内容 （标题：）致委托人函 ①致委托方函致函对象（为委托方的全称） ②致函正文（说明估价目的、估价对象（名称坐落范围规模用途权属）、价值时点、价值类 型、估价结果、估价报告应用的有效期） ③致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人（执行合伙人）签名或盖章） ④致函日期（为致函的年月日，即估价报告的出具日期） 四、估价师声明(可能会考★) 1 2、实地查勘的注册房地产估价师签名、盖章。 五、估价的假设和限制条件(一般不会考) 1 的情况下，对其合法、准确、真实的合理假设；对房屋安全、环境污染的安全假设。 2、未定事项假设：对尚未明确或不够明确的土地用途和容积率所做的合理假设 3、背离事实假设：因估价目的的特殊需要，所做的与实际情况不一致的合理假设，如征收不考虑抵押、查封、租赁。 4、不相一致假设 5、依据不中假设：缺少权属证明或无法查勘估价对象内部状况所做的合理假设 6、估价报告使用限制：估价报告的使用者、用途、使用期限及使用中就注意的事项，使用期限原则上不超过一年，表述为自年月日至年月日等。 六、估价结果报告（必考★★★★★）——注意漏项 A.0.6，估价结果报告应记载下列事项： 标题：房地产估价结果报告 1、委托方（委托人）： ①如果是单位（法人）委托评估，要写明委托单位的全称、委托单位的法定代表人和住所； ②如果是个人委托评估，要写明委托人的姓名，住所和身份证号。 2、估价方（估价机构）： 必须列明：估价机构的全称、法定代表人、估价机构的住所以及估价机构的资格等级及资质证书编号。注意：房地产评估资质等级分为一、二、三级、临时资质，而不是A、B、C级。

房地产估价报告

房地产估价报告 估价报告编号：GD2018-96-SF58 估价项目名称：北京市房山区良乡地区龙华苑30号楼4层 B30-4号房地产市场价值评估 估价委托人：北京市房山区人民法院 房地产估价机构：北京国地房地产土地评估有限公司 注册房地产估价师：尚磊（注册号1120140007） 徐宏彦（注册号1120030037） 估价报告出具日期：2018年7月20日

致估价委托人函 北京市房山区人民法院： 受贵院委托，我公司对贵院在执行2018京0111执1622号刘凯与董永红、邓桂荣民间借贷纠纷一案中涉及的位于北京市房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号房地产在现状条件下的市场价值进行了客观、公正的评估。本次估价目的是为估价委托人核实资产价值，为案件执行提供房地产市场价值参考。 本次估价对象为位于房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号的房地产。根据估价委托人提供的《房屋所有权证》[京房权证房私字第0507218号]，房屋所有权人为邓桂荣，房屋坐落为房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号,房屋性质为商品房，规划用途为住宅，幢号为30号楼，房屋总层数为4层，估价对象位于第3-4层，估价对象为叠拼别墅，混合结构，建筑面积为279.52平方米，建成年代为2003年。 在分析现有资料的基础上，遵循独立、客观、公正原则，合法原则、价值时点原则、替代原则和最高最佳利用原则，选用比较法和成本法，确定估价对象在现状条件下于价值时点2018年6月12日的房地产市场价值为（币种：人民币）: 房地产总价：840.80万元 大写金额：捌佰肆拾万零捌仟元整 房地产单价：30080元/平方米 估价过程及有关说明详见《估价的假设和限制条件》、《房地产估价结果报告》及《房地产估价技术报告》，本次提交正式报告一式肆份。 北京国地房地产土地评估有限公司 法定代表人： 2018年7月20日

报告撰写规范及封面和目录范例

通信原理主题讨论报告撰写规范 一、报告内容组成 报告应由以下几部分组成： 1.报告题目； 2.目录； 3.正文； 4.参考文献； 5.附录（可选） 二、报告撰写内容要求 1. 报告题目 报告题目由一级标题和二级标题构成，题目应简短、明确、有概括性；字数要适当，一般不宜超过20个汉字。 2. 目录 目录作为报告提纲，是报告各组成部分的小标题，文字应简明扼要。目录按章节排列编写，标明页数，便于阅读。章节、小节等应按数字依次标出。标题应层次清晰，并与正文中的标题一致。 3. 正文 报告正文主体是对设计研究工作和成果的详细表述，一般由标题、文字、图、表格和公式等部分组成。 4. 参考文献 参考文献是报告不可缺少的组成部分，也是作者对他人知识成果的承认和尊重。参考文献5篇以上（包括中英文学术论文；教材、学术专著；网络素材等）。参考文献应按文中引用出现的顺序列全，附于文末。 7. 附录 不宜放在正文中，但有参考价值的内容，如调查问卷、统计图表等，应放在附录中，一般附录的篇幅不宜超过正文。 三、撰写格式要求 报告使用计算机打印，打印格式如下： 1.封页上的内容一律按照统一封面的样张式样打印，必须正确无误。 2.封面和全文纸张大小为A4开本。页面设置：上下左右页边距均为2.5厘米；行距 1.5；字距为默认值。 3. 页眉和页脚：页眉与正文间距1.5厘米。页眉内容为：通信原理主题讨论报告，内容居中，采用小4黑体。页脚的页号设置在正中，书写“第×页共×页”。 4.题目： 报告题目为3号黑体字，可以分为1或2行居中打印。 5. 目录页： “目录”二字（3号黑体居中），下空一行为章、节、小节及其开始页码。章为4号黑体，节为小4号黑体，小节及其开始页码为小4号宋体。章与章之间空一行。 6.标题：每章标题以3号字黑体居中打印；“章”下空两行为“节”，以4号黑体左起

房地产评估报告模板

房地产估价报告 韶ABC房地产评字[2006]第05号 委托方：韶关如东厂破产清算组 估价方：韶关市ABC房地产评估有限公司 房地产估价师：A\B 韶关市ABC房地产评估有限公司 地址： 电话：传真：邮编：

目录 内容页次致委托方函 (1) 估价师声明 (2) 估价的假设和限制条件 (3) 估价结果报告 (4) 一、委托方 (4) 二、估价方 (4) 三、估价对象 (4) 四、估价目的 (4) 五、估价时点 (4) 六、价值定义 (4) 七、估价依据 (4) 八、估价原则 (5) 九、估价方法 (5) 十、估价结果 (5) 十一、估价人员 (5) 十二、估价作业日期 (5) 十三、估价报告应用的有效期 (5) 估价技术报告 (6) 一、个别因素分析 (6) 二、区域因素分析 (6) 三、最高最佳使用分析 (6) 四、估价方法选用 (6) 五、估价测算过程 (6) 六、估价结果确定 (8) 附件 (8)

致委托方函 韶关如东厂破产清算组： 受贵清算组委托，本公司秉着独立、客观、公正、合法的原则，对委托的位于韶关市东郊十公里韶关如东厂韶府国用（1995）字第特10号宗地上房屋建筑物共6项进行市场价格估价，估价时点为2006年7月31日，估价目的为对10号宗地上建筑物的市场价值作出客观公允的反映，作为拆除建筑物证据保存的价值参考依据。 本公司根据国家有关法律、法规及本估价目的，遵循必要的评估程序、估价原则，采用适当的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验及对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象于估价时点可能实现的市场价值为人民币捌拾肆万贰仟贰佰壹拾玖元（￥842219元）。详见房屋建筑物估价明细表。 注：估价结果受报告中已说明的假设和限制条件的限制。 韶关市ABC房地产评估有限公司 法定代表人（签名）： 二○○六年八月三十一日 ~1~

上海房地产估价师案例与分析房地产估价报告封面的写作考试题

上海房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告封面的写作考试 题 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、市场理论是研究的理论。 A：生产要素投入量与产出量之间的关系 B：基数效用论和序数效用论的关系 C：消费者和厂商之间的交易行为如何共同决定产品市场的价格和产量 D：一定技术水平条件下要素价格的决定和收入分配问题 E：执行层的组织协调 2、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象的方法。 A：利润 B：价格 C：价值 D：收益价格 E：工业用地的监测点评估价格 3、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。调查评估出的各地价区段在某一时点的。 A：基准价格 B：平均价格 C：正常价格 D：市场价格 E：工业用地的监测点评估价格 4、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请资料。 A．人事部 B．建设部 C．省级人事行政主管部门 D．所在地省级房地产行政主管部门 5、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为__。 A．前期价格指数 B．定基价格指数 C．长期价格指数 D．环比价格指数 6、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资__的自有资金或股本金。 A．15% B．20% C．30% D．40%

7、某个国家从2002—2006年的基尼系数分别为0．33、0．38、0．39、0．41和0．45，从中可以看出，该国。 A：居民收入分配趋于平均化 B：居民收入呈现出下降的趋势 C：居民收入分配两极分化越来越严重 D：居民收入呈现出上升的趋势 E：执行层的组织协调 8、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡，层高为4.1m，土地剩余使用期限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m，建筑物重建价格为2000元／㎡。假定层高每增加0.1m，建造费用每平方米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为万元。(建筑物报酬率为10％) A：11.80 B：16.07 C：23.57 D：31.07 E：工业用地的监测点评估价格 9、某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500㎡的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75 元／㎡。现市场上类似的写字楼的月租金为100 元／㎡。假设折现率为10％，目前承租人权益的价值应是万元。A：70．03 B：71．03 C：72.03 D：73．03 E：工业用地的监测点评估价格 10、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。 A．资金来源与运用表 B．损益表 C．资本金现金流量表 D．全部投资现金流量表 11、某企业开发某土地，工地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（）元/m2。 A．1840 B．2840 C．2966 D．3000 12、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付、如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2％．则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为．金后所获得的投资回收就是投资者的投资回报． A：7．1％

房地产估价规范(GB_T50291-1999)

中华人民共和国国家标准房地产估价规范 简介 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（1999年6月1日起实施） 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起执行） 总则 1．0．1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。 1．0．2本规范适用于房地产估价活动。 1．0．3房地产估价应独立、客观、公正。 1．0．4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。 术语 2．0．1房地产real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 2．0．2房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 2．0．3估价对象subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地产。 2．0. 4估价目的appraisal purpose 估价结果的期望用途。 2．0．5估价时点appraisal date，date of Value 估价结果对应的日期。 2．0．6客观合理价格或价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。 2．0．7公开市场open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。

房地产估价报告-收益法

合肥大学 Hefei University 课程设计CURRICULUM DESIGN 2011年12月27日

房地产估价报告 估价项目名称：金寨路南七科茂大厦一楼门面房 委托估价方：合肥市AAA公司 受理估价方：合肥市××房地产价格评估事务所 法人代表：××× 估价作业日期： 2011年11月19日-2011年12月27日

目录 一、致委托方函 (1) 二、估价师声明 (2) 三、估价的假设和限制条件 (3) 四、估价结果报告 (4) 五、房地产估价技术报告 (6) 致委托方函

合肥市AAA公司： 我所受贵公司委托，对坐落于合肥南七繁华商业区域，与机研所相邻，金寨路上的科茂大厦一楼门面房成本价值进行评估。 估价对象为框架剪力墙结构房屋，总建筑面积:160m2。 一、估价目的：评估其房地产市场价格。 二、估价时点：二0一一年十二月二十七日 三、估价结果： 估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：366717.6元，人民币（大写）：叁拾陆万陆仟柒佰壹拾柒点陆圆整。 合肥市××房地产价格评估事务所 法人代表：××× 二0一一年十二月二十七日

估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2011年合肥市地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：）。 六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 参评房地产估价师： 签字：

房地产估价报告实例模板

房地产估价报告 下面给出一份房地产估价报告的实例，根据需要，隐去估价机构和估价对象的具体情况，同时由于篇幅所限，对部分内容进行了删减和省略。 封面 房地产估价报告 估价项目名称：×市土地储备整理中心 委托方：×市土地储备整理中心 估价方：×房地产评估有限公司 估价人员：×××××× 估价作业日期：2009年9月4日—9月11日 估价报告编号：（2009）×房估字第×号 目录 致委托方函…………………………（×） 评估师声明…………………………（×） 估价的假设和限制条件……………（×） 估价结果报告………………………（×） 估价技术报告………………………（×） 附件…………………………………（×）

致委托方函 ×市土地储备整理中心： 受贵中心的委托，我公司对×市×路47号、49号、57号及×村北地块规划批准拟建6、18、25、28多、高层住宅（规划地上总建筑面积为65 973平方米、平均容积率为2.82）进行了评估。估价时点：2009年9月11日。估价目的：评估房地产的市场价格，作为决策房地产价格的参考依据。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，最终确定估价对象于估价时点的客观合理价格如下： 住宅单价：9 500元/平方米， 大写：玖仟伍佰元/平方米； 货币种类：人民币。 ×房地产评估有限公司 二○○九年九月十一日评估师声明 我们郑重说明： 1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2．本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5．我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6．没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 声明人：××××××

房 地 产 估 价 报 告

致委托方函 致游珍女士： 受您的委托，我们对您持有的位于市天河区五山岳洲路娇兰佳人商铺的房地产转让价值进行评估。 估价对象娇兰佳人商铺建筑面积55平方米，设计用途为商业用地，土地使用权终止日期为2037年。 估价目的是为贵方进行房地产使用权转让，评估不动产价值提供依据 估价时点为2012年12月20日。 估价结果：估价人员本着客观、公平、公正的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的因素，根据国家有关房地产评估的规定、房地产估价规和特定的估价目的，按照科学的估价程序，并运用科学的估价方法，对上述估价对象进行了评估。估价对象在估价时点2012年12月20日的抵押价值估价结果如下（币种：人民币）：建筑面积：55平方米 估价总价： 515.0452 万元 大写：伍佰壹拾伍万零肆佰伍拾贰元 估价单价： 93645 元/平方米 大写：玖万叁仟陆佰肆拾伍元每平方米 钱程似锦房地产评估 2013年1月3日

估价师声明 我们重声明： 1、我们在本估价报告中述的事实是真实的和准确的； 2、本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民国国家标准《房地产估价规》和建设部、中国人民银行、银监会三部门联合制定的《房地产估价抵押指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者，报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 8、本评估报告由钱程似锦房地产评估负责解释。 估价师签名： 估价师注册号：***********

报告书封面

国环评证甲字第2303 号 吉安至安福（山庄）公路改建工程 环境影响报告书 委托单位：吉福公路建设经营管理处 编制单位：江西省环境保护科学研究所 二OO一年十月

可行性论证报告

目录 一、基本情况 二、《首饰制作工艺实训基地》项目实施的必要性 三、《首饰制作工艺实训基地》项目实施的可行性 四、建设《首饰制作工艺实训基地》项目的意义 五、建设《首饰制作工艺实训基地》项目的保障机制

《首饰制作工艺实训基地》可行性论证报告 一、基本情况 某职业技术学院（原名某理工学院）1993年筹建，1997年9月教育部正式批准备案，是全国首批、广州市属第一所公办全日制普通高等职业院校，是国家示范性高职院校建设计划首批立项建设院校之一。学院地处珠江三角洲腹地的广州市某区，占地2180亩。 学院设二院六系一部，即软件学院、珠宝学院、工商管理系、财经系、旅游管理系、应用外语系、建筑与艺术设计系、机械与电子系、基础课部，现有在校生8381人，教职工664人，其中专任教师371人，专任教师中35%以上具有高级职称，学院着力为某及珠三角地区培养高技能的应用型人才。 某职业技术学院珠宝专业创建于2001年，在各级领导和地方珠宝首饰企业家的关心、支持和帮助下，不断地发展壮大。招生人数逐年扩大，从2001年的41人，发展到2004年的100人，2005年的197人，2006年的273人，2007年的339人，其中已毕业的2004届、2005届、2006届和2007届学生的就业率均为100%，且专业对口率较高。为了能更好地为地方经济建设和发展服务，同时也为了能更好地服务于“某——中国珠宝谷”的建设，学院把珠宝专业作为优先重点发展的专业，经过5年多的建设，取得了一定的成绩。2005年12月在珠宝首饰工艺及鉴定专业的基础上，成立了全国高职院校中首家珠宝学院，并在此基础上不断地拓宽专业办学的思路和范围，细化专业方向，开设了珠宝首饰工艺及鉴定、首饰设计、珠宝鉴定与营销三个专业，为发展和繁荣地方的珠宝首饰产业服务。2006年先后被评为广州市高职高专示范性专业，遴选为广东省高职高专示范性建设专业，获得了广东省高职院校示范性建设专业专项经费资助和广州市特色专业经费资助，并被列为国家示范性高职院校建设由地方财政支持的重点建设专业，2007年经广东省教育厅组织专家验收通过，成为广东省高职高专示范专业。2004年根据部分珠宝首饰企业的需求，我们组织了成人教育的考前辅导班，由学院统一对其进行文化课的补习，并参加成人教育统一入学考试，目前有20余名同学，就读于珠宝专业成人大专班，将于2008年1月毕业。为缓解企业技工短缺的要求，我们积极地开展职业技能的培训工作，已经制定出了较为完善的职业技能培训课程，分别于2007年9月和11月开设了首饰执模工艺培训和首饰微镶工艺培训班，帮助企业培训技术工人，得到了企业的高度认可和赞许。 引入职业资格证书或技术等级证书，实施“双证书”教育是高职高专课程体系和课程结构改革的趋势之一。经过认真调研，了解到目前首饰企业非常需要懂得首饰设计原理，并能熟练操作相关首饰CAD软件，绘制首饰设计图的技术人员，受广州市职业技能鉴定指导中心的委托，专业教师制订了首饰计算机绘图员职业工种的标准、大纲，并将教学内容与职业技能考证紧密结合起来，采取“以证代考”的方式，组织学生参加职业技能鉴定考试，获证率达到99%。同时还开设了宝石检验员职业技能鉴定考试。在广州市职业技能鉴定指导中心的支持下，现正在申请职业技能鉴定所。在某区人事局的支持下，本实训基地已获批准成为广州市专业技术人员继续教育基地，可开展珠宝首饰工艺设计及营销、珠宝

房地产估价案例与分析报告

纠错、改错 一、注意估价报告八项的顺序，15年“目录”和“致估价委托人函”位置调 整，及“估价对象变现能力分析与风险提示”位置调整 二、致估价委托人函（如无标题算错误） 1．标题（致估价委托人函） 3．估价目的（写明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要。）6. 价值类型（写明所评估估价对象价值或价格的名称，当所评估的估价对象价值或价格无规的名称时，应写明其定义或涵） 8．估价结果（注意：必须与结果报告和技术报告中的估价结果一致，总价没有大写算错误，原来此处没有单价不算错误，但是今年教材特别注明了单价，15年最好谨慎指出单价；如果是抵押报告的同时披露三种价值：在估价时点假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师所知悉的法定优先受偿款、以及抵押价值） 三、估价师声明 注意如下 1．未列明实地查勘的注册房地产估价师；（必须是2名以上，1人去查勘算错误。若不是所有在本声明上签名的注册房地产估价师都对估对象进行实地查勘，应如实写明对实地查勘的估价师，但非注册房地产估价师不应在该声明上签字。） 2．未说明是否有重要专业帮助；（有重要专业帮助的，应说明帮助的专家；应有重要专业帮助而未说明重要专业帮助的算错；）

3．注册房地产估价师声明中缺实地查勘日期不能算错。 四、估价结果报告 1.估价委托人（2013之前第一部分是标题，13教材写作要求没写标题，但结果报告仍 要求有标题，无标题算错）包括：委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人、住所及号2．房地产估价机构包括：估价机构全称、法定代表人或者执行合伙人、住所、估价资质等级以及资质证书编号（注意：无资质等级算错误、有了资质等级没有资质证书编号也算错误，有了资质等级要看业务围是否在资质等级，超出等级承揽业务算错。） 3．估价目的 （1）房地产抵押估价目的：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。（2）国有土地上房屋征收估价目的根据补偿方式不同分为两种：①被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。②用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。 （3）房地产转让的估价目的：“为委托人转让估价对象提供市场价值参考”。 （4）企业入股、合并的：“为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据” （5）投资决策分析和咨询服务的“为房地产投资决策提供价值参考依据”。 （6）复核评估目的的“受××银行委托，对××机构出具的房地产抵押估价结果进行复核。” 4．估价对象（理论教材p73-80、p122） 1）估价对象基本状况：名称、坐落、规模、用途、权属等；2）土地基本状况：四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权

房地产估价报告-成本法

房地产估价报告 估价项目名称：阿荣旗那吉镇阳光二期工程拆迁评估委托估价方：内蒙古第二建设股份有限公司 受理估价方：牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表：***(中国注册房地产估价师）估价作业日期：2007年3月15日至2007年4月3日 目录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件

四、估价结果报告 五、房地产估价技术报告 六、附件 （一）分户估价报告 （二）《2007年阿荣旗那吉镇地区各类 房屋评估市场指导价格》 （三）房地产价格评估机构资质证书 （四）营业执照 （五）房地产估价师资格证书 致委托方函 内蒙古第二建设股份有限公司： 我所受贵公司委托，对坐落在阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西，拆迁范围内的房屋及附属物市场价值进行评估。 估价对象大部分为砖木结构住宅房屋，计56幢，总建筑面积4,193.58m2。 估价对象均以划拨方式取得土地使用权。 一、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。 二、估价时点： 二00七年三月十五日 三、估价结果：

估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：4,400,430.00元。人民币（大写）：肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。 。 牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表：*** 二00七年四月三日 估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：史

房地产估价基本术语标准

中国人民共和国国家标准 房地产估价基本术语标准 Standard for basic terminology of estate appraisal GB/T 50899–2013 主编部门：中华人民共和国住房和城乡建设部 批准部门：中华人民共和国住房和城乡建设部 施行日期： 2 0 1 4 年 2 月 1 日 中国建筑工业出版社 2013年北京

中华人民共和国国家标准 房地产估价基本术语标准 Standard for basic terminology of estate appraisal GB/T 50899–2013 * 中国建筑工业出版社出版、发行（北京两郊百万店） 各地新华书店、建筑书店经销 北京红版制版公司制版 廊坊市海涛印刷有限公司印刷 * 开本：850*1168毫米 1/32 印张：2 67 千字 2013年12月第一版 2013年12月第一次印刷 定价：13.00元 统一书号：15112·23790 版权所有翻印必究 如有印刷问题，可寄本社退换 （邮政编码100037） 本社网址：https://www.wendangku.net/doc/ab2326932.html, 网上书店：https://www.wendangku.net/doc/ab2326932.html,

中华人民共和国住房和城乡建设部 公告 第 84 号 住房城乡建设部关于发布国家标准 《房地产估价基本术语标准》的公告 现批准《房地产估价基本术语标准》为国家标准，编号为GB/T50899-2013，自2014年2月1日实施。 本规范由我部标准定额研究组织中国建筑工业出版社发行。 中华人民共和国住房和城乡建设部 2013年6月26日

房地产估价报告模板

房地产估价报告模板 ××市××区××广场×号××大厦 房地产估价报告 项目名称：位于×× 市×× 区×× 广场×号的××大厦 委托人：××大厦酒店有限公司 估价机构：××房地产估价公司 估价人员：××× ××× 估价作业日期：二00八年十二月1日至二00八年十一月六日 估价报告编号：×××××× 目录 一、致委托人函……………………………………第×页 二、估价师声明……………………………………第×页 三、估价的假设和限制条件………………………第×页 四、估价结果报告…………………………………第×页 五、估价技术报告…………………………………第×页 六、附件……………………………………………第×页 致委托人函 ×× 大厦酒店有限公司： 受贵公司委托，本估价机构秉着独立、客观、公正、科学的原则，对位于×× 市×× 区×× 广场×号大厦房地产进行价格评估。本报告估价对象于估价时点二○○四年十月二十九日状态下的公开市场价格，估价目的是为估价对象转让提供公开市场价格参考。 在本报告中已说明的假设与限制条件下，要估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点最可能实现的市场价格总值为人民币 ( 大写 ) 玖亿贰仟万圆整。 ×× 房地产估价公司 法定代表人：×× ×

二○ ○四年十一月六日 估价师声明 我们郑重声明： ⑴ 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 ⑵ 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。有关假设限制条件见“估价假设和限制条件”以及估价报告正文中相关说明。 ⑶ 我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 ⑷ 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999) 进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 ⑸ 我们已对本估价报告中的估价对象进行了现场勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。 我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 ⑹ 没有其他人对本估价报告提供了重要专业帮助。 ⑺ 委托人以及相关部门在使用本估价报告时，对因忽视本估价报告提示的相关事实所引起的相关法律责任，本估价机构以及估价人员不承担相应责任。 ⑻ 本估价报告是本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素时行分析，为估价对象转让提供公开市场价格目的而出具的，但受本估价机构估价人员的职业水平和能力的影响。 ⑼ 本估价报告中采用的专业术语的解释及定义适用《房地产估价规范》 (GB/T50291-1999) 相关规定。 ⑽ 未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。 参加本次估价的注册房地产估价师签名盖章 ×× 房地产估价公司 二○○四年十一月六日 估价的假设和限制条件

房地产估价报告

房地产抵押估价报告 估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳 2016年11月23日 目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32) 致委托方函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。

根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为㎡，土地使用权总面积为㎡，土地分摊面积为㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公 司 二○○八年十一月十日 估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受 到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或 偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析， 形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：

报告模板封面.docx

报告编号： ****(2017)XJ**** CMA 章 北京市建筑消防设施 检测报告 （2017 年版） 项目名称： 委托单位： 编制日期：年月日 编制单位：北京 **** 有限公司

声明 1、有效性声明： 1）未加盖 CMA章的检测报告无效，本报告黑体字前加“* ”的检测项目为计量认证的通过项目；2）检测报告未在规定处加盖公章、检测专用章和骑缝章的无效； 3）报告评定批准人处无技术负责人（授权签字人）亲笔签名的报告无效； 4）检测报告涂改、页码不连续的无效； 5）检测机构为其母公司（或与其有直接利害关系的机构）的施工项目出具的竣工验收前的消防 设施检测报告不作为建设单位申请建设工程消防验收的合格证明文件。 6）待检项目的编号与报告编号一致的报告无效。 2、客观性声明： 1）样品抽样应依据DB11/1354-2016中抽样原则，对建筑消防设施进行相应比例抽样检测。 2）抽样时应选择有代表性、作用不同、位置不同的部件或设施，如按不同防火分区、不同楼层、不同回路、不同管系等方式抽样，并必须包含最不利点、最有利点、所有可疑点在内，以降低抽 样检测的风险，各子系统抽检率分别不低于相关规范的要求。 3、监督举报： 北京市消防协会自律监督咨询电话：0 北京市公安局消防局举报电话：96119 检测机构地址： 电子邮件：****@***传真：010-********-*** 联系人：***电话：010-********-*** 北京 **** 有限公司（单位公章） 年月日

项目概况 报告编号： **** （2017)XJ**** 项目概况 项目名称建审文号 项目地址验收 / 备案文号 建设单位联系人电话 委托单位联系人电话 设计单位联系人电话 施工单位联系人电话 监理单位联系人电话 建筑面积㎡建筑高度m 地下层地上层检测范围检测面积㎡ 备注说明 使用性质：□公共娱乐场所□宾馆 / 酒店□商 / 市场 □车库□办公□居住类 □医院□学校□施工现场 □其他： 建筑类别：□一类高层□二类高层□工业建筑 □地下建筑□仓库□单 / 多层民用建筑 □其他： 检测类别 : □竣工检测□年度检测□复检 □其他： 北京 **** 有限公司

房地产估价基本术语标准(含条文说明)

房地产估价基本术语标准 1 总则 1.0.1 为统一和规范房地产估价的术语并有利于国内外的交流和合作，制定本标准。 1.0.2 本标准适用于房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。 1.0.3 使用房地产估价术语时，除应符合本标准的规定外，尚应符合国家现行有关标准的规定。 2 通用术语 2.0.1房地产估价real estate appraisal;property valuation 房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。 2.0.2房地产估价机构real estate appraisal company 依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。 2.0.3房地产估价师real estate appraisal;property valuer 通过全国房地产估价师职业资格考试或资格认定、资格互认，取得房地产估价师职业资格的人员。 2.0.4注册房地产估价师incensed real estate appraisal;certified property valuer 经过执业注册，从事房地产估价活动的房地产估价师。

2.0.5估价委托人client 委托房地产估价机构为其提供估价服务的单位或个人。 2.0.6 估价当事人parties involved in appraisal 与房地产估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人 2.0.7估价利害关系人interested parties 估价结果会直接影响其合法权益的单位和个人。 2.0.8估价项目appraisal project appraisal assignment 估价委托人委托房地产估价机构为其提供估价服务的某项特定任务。 2.0.9估价目的appraisal purpose;purpose of valuation 估价委托人对估价报告的预期用途。 2.0.10估价对象subject property 所估价的房地产等财产或相关权益。 2.0.11价值时点date of value 所评估的估价对象价值或价格对应某一特定的时间。 2.0.12 价值类型type of value 所评估的估价对象价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。 2.0.13估价原则appraisal principles;valuation principles 估价活动所以距的法则或标准。 2.0.14估价程序appraisal process; valuation process 完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序。 2.0.15 估价依据appraisal support documentation; valuation evidence

房地产估价结果报告(doc 38页)_New

房地产估价结果报告(doc 38页)

房地产估价报告估价项目名称： ××市××区×× 街××号房地产 委托估价方：××××科技发展有限公司 受理估价方：××××房地产资产评估有限公司 估价人员：×××（注册证书编号：421997××××）×××（注册证书编号：422004××××）×××（注册证书编号：422006××××）×××（注册证书编号 ：422005××××） 估价作业日期：二〇〇六年十一月一日至二〇〇六年十一月七日 估价报告编号：××评字[2006]××××号

致委托估价方函 ××××科技发展有限公司： 我公司于2006年11月1日接受贵公司委托，对XX市XX区XX街67号房地产的公开市场价值进行评估，估价目的是为房地产交易提供价值参考依据。我公司自2006年11月1日收到贵公司提供的项目相关资料后，组织人员于2006年11月1日至2006年11月7日对估价对象----XX市XX区XX街67号房地产的公开市场价值进行了评估。评估人员在现场查勘的基础上，根据国家与地方的有关政策法规、国家标准《房地产估价规范》和我公司掌握的房地产市场资料，结合贵公司提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、客观、独立的原则，按照估价程序，选用了市场比较法和收益法进行分析、测算和判断，确定估价对象XX市XX区XX街67号房地产在2006年11月1日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的公开市场价值为RMB1289.69万元，大写人民币壹仟贰佰捌拾玖万陆仟玖佰元整；单价4179元/平方米, 每平方米大写人民币肆仟壹佰柒拾玖元整。 特此函告！ ××××房地产资产评估有限公司 法定代表人：×××（签名） 2006年11月7日