0595.新时期大都市近郊老工业区转型发展的路径探讨

0595.新时期大都市近郊老工业区转型发展的路径探讨

——以上海闵行吴泾工业区为例

敬东高世超

摘要：老工业区转型问题一直是政府、学术界关注的话题，近年来国内大都市老工业区转型呈现由城市内部向近郊区推进的态势。归纳了国内外城市老工业区转型发展路径，分析了近郊老工业区的空间特征，探讨了近郊老工业区转型发展的分析路径。以上海闵行吴泾工业区为例，剖析了吴泾工业区转型发展的必要性，基于城市与区域环境、产业价值链、国内外实践三个视角分析的判断，从功能重构、转型方案、用地调整、实施策略等方面提出吴泾工业区转型发展的对策建议。以期为城市内部近郊老工业区的转型发展提供一定的探索路径。

关键词：大都市近郊老工业区转型发展吴泾工业区

1 背景

20世纪六七十年代开始，世界老工业区在经历兴盛与繁荣之后，大多不同程度地陷入衰落。尽管原因各不相同，但是都或多或少地面临着相似的经济、生态、社会和人口等方面的问题，这些严重限制了老工业区的进一步发展（陆军等，2011），致使老工业区逐渐沦为城市发展的衰退区。城市老工业区的功能转型与开发也由此成为世界各国和地区城市发展过程中必须积极应对的重要课题。以欧美发达国家为代表的城市老工业区功能转型与开发取得了重大实践（表1），成为推动城市更新、促进城市复兴的重要途径。

国内城市老工业区转型发展始于20世纪九十年代，伴随着快速城市化进程，城市内部老工业区在土地极差地租、退二进三、生态环境、重大项目建设等因素的影响下进行更新改造。随着城市内部老工业区更新改造的逐渐完成，以及“十二五”时期城市发展转型提速的背景下，老工业区的更新改造也将由城市内部向城市外围的近郊工业区推进。以上海为例，1990-2010年间主要集中于城市内部，分别以沪西工业区、沪南工业区、以及北新泾工业区更新改造为代表（表2），2012年1月《上海市第十三届人民代表大会第五次会议政府工作报告》中，明确提出推进近郊吴泾地区的转型升级，全市104个工业区块①之一吴泾工业区的转型发展上升为市级战略，城市老工业区的转型开始向近郊区推进，以上海为代表的大都

市近郊老工业区迎来转型发展的新契机。

2 近郊老工业区转型发展的分析路径

2.1 老工业区转型发展的实践经验

综合国内外老工业区转型的典型案例与成功经验（表1、表2），可以归纳出以下城市老工业区转型发展的重点方向及可供选择的开发路径：

（1）城市服务型。转型成公共开放空间、商业购物娱乐中心、大型公共设施、居住区等城市服务型空间。其中，

公共开放空间，包括绿地公园、后工业景观公园、滨水景观带等，主要通过对老工业基地进行结构转型规划、扩建绿化面积、改造滨水空间等路径以集聚提升地区发展的人气与活力。

商业娱乐中心，主要是在对传统工业改造过程中充分利用生产车间、厂房等空间载体以及便利的区域交通系统，建设成大型商业购物娱乐中心。

大型公共设施，主要有利用原有厂房改造建设的文化、艺术馆，通过彻底改造工业区建成的奥运村、世博园区以及大学园区等大型公共设施。

（2）金融商务型。充分利用周边的生态环境及构建便利的区域交通系统，彻底改造老工业区建设以金融、商务为主产业集聚区。

（3）创意产业型。针对传统工业区的老旧工业厂房和历史建筑的保护与改造创建新的产业空间，吸引专业的、民间的文化机构和艺术企业入住，使传统工业区的核心价值和主体功能逐渐演化成新兴的创意产业集聚区。

（4）高科技研发型。主要优化提升工业区发展环境，依托工业区内部优势行业，向优势行业的产业价值链两端延伸，以及引入兼容性高科技研发型企业，成功转型成为高科技研发型产业区。

（5）都市工业型。老工业区的转型在大量搬迁污染、高能耗、低效益工业企业的同时，充分利用闲置厂房，盘活资产存量，通过招商引资，吸引无污染、低能耗、轻型的具有聚集效益的劳动密集型或智力密集型都市工业。此类转型在国内上海、北京等大城市老工业区的转型较为常见。

表1 国外旧工业区更新转型实践

资料来源：王美飞．上海市中心城旧工业地区演变与转型研究[D]．上海：华东师范大学硕士学位论文，2010．7．

表2 国内上海市老工业地区转型实践

资料来源：根据相关资料整理

2.2 近郊老工业区的空间特征

（1）与中心城连绵发展

以上海为例，当前环绕在上海中心城外环线以外已形成了5-10公里宽的城镇连绵带，

近郊宝山、闵行区已呈现出和中心城连绵发展态势，成为中心城的拓展区。因而，近郊地区

的宝山吴淞工业区、闵行吴泾工业区等传统老工业区也逐步演变成中心城的拓展区。一方面，

要求近郊老工业区在土地集约利用、生态环境等方面与城市发展相匹配。另一方面，其转型

发展需要承担中心城服务功能外溢的职能。

图1 上海建成区拓展图图2上海中心城及拓展区土地利用现状图

（2）要素集聚能力较弱

由于中心城内部集聚高密度、高能级的资本、技术、人力、服务、管理、交通等要素，在单位时空内，中心城内部老工业区拥有集聚多种要素的区位优势条件，有助于老工业区转向居住、商务服务、知识服务、公共服务等功能，而近郊老工业区由于区位的影响，在要素集聚能力上相对较弱，也就决定其转型发展成为单一高能级功能的可能性较小。

（3）用地规模较大

与城市中心城区内部老工业区相比，近郊老工业区用地规模相对较大。中心城区内部受用地空间紧张等因素影响，老工业区占地规模普遍在5平方公里左右（除沪东工业区），而近郊老工业区用地规模普遍较大，均在10平方公里以上（如表所示）。

表3 上海市近郊老工业区与中心城区内部老工业区占地规模比较

资料来源：根据相关资料整理。

2.3 近郊老工业转型发展的分析路径

从城市老工业区转型发展的实践来看，城市老工业区转型可以选择不同的方向和开发路径，但已有城市老工业区的转型实践尤其是国内大都市老工业区多集中于城市中心城区内部，而关于城市近郊老工业区转型的实践较少。

同时，由于城市近郊老工业区在空间上存在与城市中心城区连绵、要素集聚能力较弱、用地规模较大等特征，分析认为，对于近郊老工业区转型发展的路径不能完全参照已有老工业区转型实践的某一种路径，需要立足近郊老工业区发展现状、自身的空间特征，从区域与城市发展环境、产业价值链以及国际国内实践的视角出发，探讨近郊老工业区转型发展的新路径。

3 闵行吴泾工业区转型发展的必要性

3.1 吴泾工业区概况

始建于1958年，为上海三大老工业区（吴泾、桃浦、吴淞）之一，以化工、电力、仓储为主，是上海重要化工能源基地。工业区范围东起黄浦江，北抵双柏路和龙吴港务公司，西至虹梅南路，南达放鹤路，北距外环线约4公里，距徐家汇约13公里，总占地面积1194公顷。

3.2 吴泾工业区转型发展的必要性

（1）经济呈现下滑趋势，土地集约利用程度低

图3 吴泾工业区增加值、利润、税收变化及地均产出比较

2008年以来，工业区增加值、税收均有所下降，利润额转为亏损状态，经济发展呈现下滑趋势。工业区土地产出效益低于上海市开发区的平均水平，远低于闵行区开发区的平均产出水平，土地集约利用程度低。2008年，吴泾工业区单位土地工业总产值为14.79亿元/平方公里，低于全市开发区平均水平的58.11亿元/平方公里。

（2）企业业态与黄浦江环境保护、沿线用地功能承载之间的矛盾突出

岸线企业以化工、电力、仓储为主，产业发展能级较低，企业的业态与黄浦江环境保护、沿线用地功能承载之间的矛盾突出。

此外，绝大多数企业的原料以水运为主，黄浦江岸线码头是企业发展的前提。随着黄浦江沿线功能品质的提升，未来的货运功能将受到限制，化工、电力企业发展所需煤、石灰石等原料以及加工、仓储企业的运输将必然受到制约。

（4）工业化和城市化发展脱节“孤岛效应”明显

工业化和城市化发展脱节，园区经济的“孤岛效应”明显，镇域经济社会发展缺乏联动，吴泾地区仍然存在1.8万农民，社会群体结构复杂，交通基础设施滞后，公共服务不足，民生和社会事业发展问题极其突出，城市能级始终未能得到根本提高，与整个上海的城市化发展速度和水平不相匹配。

（5）大紫竹地区的突出“短板”和“问题地区”

吴泾工业区毗邻紫竹国家高新技术产业开发区，成为闵行区大紫竹创新功能区的产业转型区。“十二五”期间，规划大紫竹创新功能区作为推动科技创新与城市转型融合发展的重点区域。

由于吴泾工业区目前现状的产业存在和化工、热电厂等企业的影响，没有或难以形成一体化相匹配的产城融合，很难形成复合型生态，难以真正融合服务经济，已经成为大紫竹地区的突出“短板”和“问题地区”。

4 吴泾工业区转型发展路径探讨

4.1 吴泾工业区转型发展基本判断

4.1.1 城市与区域环境

（1）浦江两岸开发带动城市发展重心南移

依托2010年上海世博会的成功举办，加快推进黄浦江两岸开发，打造城市发展的新轴线将是重要内容。从当前浦江两岸开发格局看，仍多数以推进高端商务、商业、文化等功能的深化开发为重点，强调打造城市的滨江高端商务带，但创新功能明显缺失。

“十二五”期间，黄浦江两岸综合开发规划范围将在2002年确定的范围基础上进一步向上、下游延伸，包括吴淞口到沪闵路—沪杭路之间的黄浦江两岸地区，新增闵行区和奉贤区。闵行区首先遇到就是吴泾工业区，要求老化工基地的发展定位与周边地区发展相和谐、协调，与黄浦江两岸开发要求相匹配。

（2）闵行区通过全面调结构和深度城市化提升城市服务能级

研究认为，在闵行区下一步全面调结构和深度城市化的进程中，需要着力平衡闵行三大功能区（北部高端服务业功能区、南部创新研发先进制造功能区、东部城乡统筹发展功能区）的城市功能和空间布局，改变目前闵行南部地区工业用地和居住公共服务设施用地布局混乱的现状，推进闵行整体均衡发展。

吴泾工业区地处南部创新研发先进制造功能区，和东部城乡统筹发展功能区隔江相望，一方面需要和紫竹国家高新区形成产城融合发展，另一方面需要和浦江镇沿江地区协同开发一江两岸，延续浦江开发格局。

在闵行北部和南部功能区一体化发展的进程中，莘庄作为枢纽和节点发挥了巨大的功用；在未来南部功能区和东部功能区一体化发展的进程中，吴泾工业区同样可起到重要的枢纽和节点作用。

4.1.2 产业价值链视角

（1）化工产业

调查发现，吴泾工业区内部骨干企业之间，骨干企业与附属企业之间、与金山区漕泾基地之间存在着产业链上下游关系。华谊集团四大骨干企业转移趋势：

上海焦化在吴泾基地保留部分合成气的生产装置，为吴泾工业区、上海化工区下游企业提供原料，涉及关联企业较多，建议“十二五”期间保留部分合成气生产装置。“十三五”、“十四五”期间仅保留供中试、小试等化工研发需求的小部分产品，其余产品外溢；

吴泾化工为吴泾工业区内附属企业提供上游原料服务，建议“十二五”期间着手将生产基地向长三角其他城市、中西部地区的化工区转移，“十三五”、“十四五”期间随着其上游企业焦化生产基地转移向外迁移；

根据氯碱化工发展战略：吴泾的调整势在必行，氯碱化工发展方向在漕泾基地，未来可以将吴泾基地氯碱化工的烧碱、聚氯乙烯等生产装置转移到金山区漕泾基地；

根据三爱富投资生产布局结构，漕泾基地生产聚偏氟乙烯，江常熟基地生产聚四氟乙烯。建议继续将吴泾基地的聚四氟乙烯转移至漕泾或江苏常熟，氟聚合物生产转移至常熟、内蒙等地。

（2）电力产业

两个电厂也必须站在城市整体和未来发展的角度谋划自身的转型，其中，1958年建设的吴泾热电厂生产工艺比较陈旧，生产成本和改造成本高，难度大，可以考虑先期关停；上海吴泾第二发电有限责任公司采用1990年代初期的技术，用地比较富裕，可以考虑在对当前污染问题进一步治理的基础上，逐步新增燃气发电，在未来对现有的燃煤发电设备渐次汰换，把对中心城区的污染程度降到最小。

（3）仓储物流产业

仓储物流企业主要依托黄浦江岸线为生产资料和生活资料提供仓储物流服务，其中上海港务集团龙吴分公司运营情况良好，中央储备粮上海直属库在仓储物流之外开始大米加工，其余企业经营情况大都维持在盈亏点上下，个别处于破产边缘。仅有倒闭的两家企业全是仓储物流类企业，这也是该类企业可以考虑搬迁的信号。

4.1.3 国内外实践分析

通过对德国路德维希港（Ludwigshafen）化工区、新加坡裕廊化工岛(Jurong Island) 、伦敦泰晤士河畔电厂、杭州市北大桥化工区、北京焦化厂、天津碱厂等国际国内的实践研究，国内外化工园区和电厂的存在方式共两种：

一种是保留提升完善并继续进行生产，以德国路德维希港（Ludwigshafen）化工区和新加坡裕廊化工岛(Jurong Island)为代表，但前提是将城市安全和对环境影响放在第一位。选址远离下游城市中心区，在所在城市河流下游地区，和所在城市中心区保持一定防护距离，处于城市下风向。同时强调循环生产、研发、小试、中试、物流的一体化。

图4 路德维希港化工区区位、空间结构图

另一种是搬迁，以这其中又存在两种形式，一种形式是以伦敦泰晤士河畔电厂和北京焦化厂为代表的工业遗产的再利用，利用原有厂房承载城市的综合服务、创意文化、商务办公、滨水休闲等功能；另一种形式是搬迁后将原有厂房等建筑物全部拆除，重新建设承载城

市功能的居住、综合服务、创意文化、商务办公、滨水休闲功能区。

图5 裕廊化工岛区位图图6 裕廊化工岛厂景图

4.1.4 转型基本判断

（1）从源头和生产过程运用环境无害化技术和清洁生产工艺来保护环境，从而延续以化工为主的路德维希港化工区一体化模式在吴泾工业区不可行：

第一，随着上海城市传统产业向外围转移，黄浦浦江下游岸线功能与品质的提升，黄浦江货运功能渐趋弱化，将难以满足吴泾工业区达到路德维希港化工区那样所需的航运要求；

第二，吴泾工业区下游紧邻徐汇滨江、世博后滩中央活动区、外滩、陆家嘴等高能级商业商务活动区密集，10KM长的空间距离已到达世博中央活动区，吴泾工业区下游缺乏缓冲区，很难走路德维希港研发、生产、物流等多功能、联合体的生产模式；此外，路德维希港化工区模式的耗能惊人（每年耗电约70亿度），生产作业区占地规模较大。在当前上海用电缺口较大、土地资源日益紧缺的形势下，路德维希港化工区模式也不适合吴泾工业区今后转型发展的趋势。

（2）近期彻底搬迁吴泾工业区，类似北京焦化厂和杭州北大桥地区从城市内消失也不可行：

第一，不同于北京焦化厂和杭州北大桥地区，吴泾工业区内已经形成了完整的化工产业链，已经具备一体化联合体生产的雏形，一次性搬迁难度大；

第二，吴泾工业区和漕泾化工基地、上海化学工业区部分形成了上下游产品的产业链，吴泾工业区搬迁对其有影响；

第三，华谊集团在“十一五”和“十二五”期间有大量的投入，其中：产品结构调整多联产项目总投资约16亿元，项目预计2011年底基本完成建设，2012年投入试生产。醋酸装置改造项目总投资约4亿元，项目预计2011年底基本完成建设，2012年投入试生产。这些投入也需要一定的运行期以收回成本并获取利润；

第四，目前上海能源需求逐年加大，高峰时期电厂满负荷运行也难以保证工业、生活和服务用电供给，在没有新建新的电厂和新的能源取代吴泾热电厂和上海吴泾第二发电有限责任公司前，该电厂还必须存在；

第五，吴泾工业区内化工研发、小试和中试须尽量和生产装置相邻布置，同时为避免研发对中心城环境影响，华谊集团技术研究院已在2010年从中心城集中至吴泾化工公司，搬迁吴泾化工企业必须考虑现状研发机构和未来相关研发机构的重新整合和空间布局。

（3）根据去杭州北大桥的调研结果，化工区搬迁过程中需要特别关注企业搬迁后遗留的各种生产管线（地上和地下）的处理，以及土壤治理并达到环境检测的标准。

（4）吴泾工业区搬迁后遗留下来的土地需避免进行单一的住宅或商业用地开发，需要在规划中强调土地的混合性开发，沿黄浦江控制公共生活岸线和公共空间延续浦江开发的思路，需要和黄浦江对岸浦江镇开发形成互动。

（5）因此，吴泾工业区产业升级是必须的和可行的，但必须设定长期的、渐进的、科学合理的转型升级和空间优化路径分步实施，最终目标是该地区不能留存任何化学品的批量化生产装置，以及燃煤电厂、仓储物流企业及制造型企业，并全部置换成商业、文化、居住、办公、创意、绿化等城市功能和总部管理、研发、小试、中试、展示、销售等企业功能。4.2 吴泾工业区转型发展的对策建议

4.2.1 吴泾工业区功能重构

（1）紫竹国家高新区创新创业拓展区

发挥毗邻紫竹国家高新区、拥有滨江岸线以及潜在的土地开发空间的优势条件，全方位承接紫竹国家高新区自主创新和高新技术产业化的溢出效应，打造成紫竹国家高新区创新创业的功能拓展区。主要承载科技金融（PE/VC机构）、技术市场、技术产权交易、科技创新中介服务等创新要素培育功能。

（2）华谊国际新材料研发和总部集聚区

华谊集团是化工行业具有较强影响力的企业，技术研发力量雄厚，从目前集团下属企业的发展战略来看，部分企业由于产品竞争力弱，产业类型临近企业生命周期，正着手进行战略调整态势将生产基地外溢，逐步转为技术研发为主。工业区转型应以此为契机，加大政策、资金投入，搭建服务平台，鼓励国际合作交流，推动华谊融入全球化工研发体系，吸引部分化工类跨国企业地区总部、研发中心集聚，打造华谊国际新材料研发和总部集聚区。

（3）闵行滨江城市新区和公共服务中心之一

立足黄浦江两岸逐步由生产岸线向生活、服务岸线转变的态势，落实闵行深度城市化战

略，发挥地处闵行一江两岸，联动北部大虹桥、南部大紫竹、东部城乡统筹三大功能区的优势条件，以城市综合服务为主体，打造集科技研发、公共服务、滨水休闲、创意文化、生态宜居为一体的闵行滨江城市新区，和东部浦江镇城乡统筹示范区滨水岸线地区共同打造服务闵行南部和东部的公共服务中心，成为闵行区重要的公共服务中心之一。

4.2.2 吴泾工业区转型方案

基于环境影响、经营状况、改造成本、行业性质、优先开发等因素综合考虑，研究认为产业转型升级方案采取三步走策略：

（1）近期（2011-2015年）

以环境整治推动转型升级，其核心是通过加大对环境保护设施的投入，要求吴泾工业区达到更高的环境评价和城市安全标准，同时提升生产流程中的工艺水平，关闭部分生产流程和装置，以达到降低和减少污染物排放的目的。同时，建议搬迁或关停仓储类企业，此类企业以仓储用地为主，大多数企业规模较小，厂房结构简单，就业职工少，改造成本较低。此外，仓储类企业分布工业区南北两端，北临徐汇滨江、华泾地区，南依紫竹国家高新区配套居住区，利于南北两端对接，适合近期开发建设。

（2）中期（2015-2020年）

通过进一步将化工产品生产向外转移，保留和研发、小试、中试相关的运行装置，搬迁与这些装置相关的上下游企业到上海化工园区及其它工业园区，重点发展产业化和其它相关的国际性新材料化工研发基地。同时，考虑搬迁改造电厂、以及作业空间较大且对环境影响的制造加工企业，改造成为创意文化、生态居住等功能。

（3）远期（2020-2030年）

与闵行区深度城市化、提升城市现代服务业能级、建设一江两岸滨江新区和公共服务中心功能等发展形成互动，同时，建议将吴泾第二发电有限责任公司燃煤机组改造成为燃气机组，彻底完成吴泾工业区的转型升级和空间优化。

4.2.3 吴泾工业区用地调整

以现有企业的空间分布为基础，考虑各功能布局的影响因素，依托生态水系、轨道交通、城市主干道等要素，构筑“一核三带五区”的空间结构。

（1）一核：以行政办公、文化、体育为核心公共服务核。

（2）三带：滨江活力休闲带、创新转型功能带、城市生活服务带。

（3）五区：创新要素集聚区、城市公共综合服务区、国际新材料研发和总部集聚区、创意文化办公区、生态居住区。

图7 吴泾工业区功能分区图

4.2.4 吴泾工业区转型发展实施策略

（1）综合交通先导

全面改善吴泾工业区的交通条件，构建以轨道交通、快速干道为骨架的现代化城区对外交通连接体系。在已有规划轨道交通16号线基础上，积极推进5号线沿东川路向东西两侧延伸、3号线由龙漕路站沿龙吴路向南延伸等基础设施建设，打通徐浦大桥和闵浦大桥之间过江隧道，中期是浦西澄江路和浦东陈行公路，并形成吴泾工业区东西向主要发展轴线，呼

应闵行浦东片区中心。

图8 吴泾工业区交通优化示意图

（2）探索建立重大问题市区联动及部市（区）合作会商机制

以“达成共识、推进共建、实现共享”为主旨，突破现有体制机制的束缚，加强部、市、

区联动，大胆创新机制，充分调动区域内央企、市企、高校、园区、城区等各方力量共同参

与区域开发，在规划编制、土地置换、资源共享、热电联供、岸线开发等方面实现合作共赢、利益共享，共同推动技术创新、科技成果产业化和转型发展。

（3）创新政企合作开发机制

存量土地二次开发是吴泾工业区产业升级的关键，而创新土地收储和合作开发机制则是关键的关键。鉴于吴泾工业区企业在权属、行业等方面的复杂性和特殊性，必须综合考虑政府和企业的利益，尤其是从有利于调动原土地权利人的积极性角度出发，完善现有土地储备办法，创新合作开发机制，针对不同类型企业采用不同的合作开发机制，实现多方共赢。

5 结语

由于区位关系、用地规模、要素集聚能力等空间特征的不同，大都市近郊老工业区的转型有别于城市内部老工业区。以上海闵行吴泾工业区为例，剖析吴泾工业区转型发展的必要性，基于城市与区域发展环境、产业价值链、国内外实践三个视角的判断，认为吴泾工业区转型方向应以科技研发型、城市服务型、金融商务为主导的综合性创新服务区。并从转型方案、用地调整、实施策略等方面探讨了吴泾工业区的转型路径。同时发现，吴泾工业区内部企业相关利益主体复杂产生的政企合作开发机制，以及工业区二次开发的用地性质变更、生态环境修复等问题，是老工业区转型与开发建设中不可回避的矛盾，有待后续实践研究进一步探讨。

致谢：感谢《闵行吴泾工业区转型升级可行性研究》课题组为本文提供的帮助。

投稿领域：城市化与区域规划研究

注释

① 2009年根据上海市城市总体规划和土地利用总体规划，全市规划确立了104个工业区（产业区块），约占全市建设用地总规模的26%。一方面为加快发展方式转变，推进经济结构战略性调整；另一方面有利于土地节约集约利用，优化土地利用结构布局。“十二五”时期将成为创新驱动、转型发展主战场。规划104工业区外，现状建成和已批未建的工业用地尚有约393平方公里，其中约195平方公里位于规划转性为城镇商业和生活用地的范围内，约有198平方公里位于规划逐步拆除或复垦的农用地内。

参考文献

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作者简介

敬东（1968—），男，博士，上海复旦规划建筑设计研究院，副院长，高级城市规划师，中国城市规划学会会员。

高世超（1983—），男，硕士，上海复旦规划建筑设计研究院。