房地产尽职调查

房地产尽职调查

房地产尽职调查——斯科特·D.麦克弗森斯科特·D.麦克弗森是Capital Advisory集团的创始人及总裁。Capital Advisory集团于2001年成立，专为房地产项目进行融资。公司已经向全美的房地产项目发放了总计35亿美元的债权及股权投资。公司的投资标的多种多样，从空地到大型公寓楼都是他们的投资对象。公司已经完成了多个投资额逾1亿美元的项目。更多信息请登录公司网址

https://www.wendangku.net/doc/ac14232709.html,。

我认识斯科特是在1999年的菲尼克斯高尔夫球公开赛上。我之前就听说他是亚利桑那州最出名的抵押银行家，但却一直不知道他也听过我的名字。他朝我微笑，然后站起身走过来，说：“你对股票和公募基金的那些评价真是太对了，它们真是些糟糕的投资产品。”那段时间，我正面对那些公募基金公司支持着的理财规划师和财经杂志轮番的攻击。你可能还记得1999年的时候，股票市场异常红火，人们都觉得自己能在新的互联网经济当中变成百万富翁。所以，有了斯科特这样的人支持我，指出股票和公募基金的高风险性，对我来说是莫大的安慰。由于他的出现，那场比赛让我更加难忘。现在，斯科特是我碰到房地产融资问题之时首先想到的3位抵押银行家之一。他在几年前就警告过我，次级债正将房地

产市场的泡沫越吹越大。也正是多亏了斯科特，我和我的妻子金才在房地产的投资过程中审慎为先，从而避免了像别人一样沦为名副其实的房地产赌徒。我一直致力于财务方面的教育工作，因为只有当你聪明起来之后，你才能最大程度地控制风险。这也就是这一章要谈的内容。斯科特让我变得更加聪明，他教给我的那些知识也帮助我在面对每一桩交易的时候都能将风险控制在最低范围内。相信他的智慧也会通过这一章的内容传递给你。——罗伯特·清崎

每当谈到房地产尽职调查的话题，无非都是如何通过团队的力量发现问题、证实问题的内容。的确，无论你面对的是独户的小院还是大型的商用写字楼，尽职调查的过程都是如此，调查的项目也大同小异。话说回来，只有经历这么一个过程，买家才能确定自己对标的房产的真实情况有了全面的理解。如果你是卖家，你肯定也想在尽职调查的过程中尽职尽责地工作。小贴士本杰明·富兰克林曾经说过：“幸运出自勤奋。”当作为房地产的投资商确定了收购目标时，你肯定已经了解到它的一些外在表象了。比如说房产的外观、卖家或是经纪人提供给你的相关财务数据。以此为据，你推断出它符合既定的投资标准和投资计划，从而决定进行购买。但当卖家同意接受你的要约之时，你的工作（或者说是你团队的工作）却才刚刚开始。进行房地产的收购行动时，我坚信一支强有力的团队是成功的保证。本书的其他作者也都在各自的章节

当中表达了同样的观点。事实情况是，大多数成功的人和公司都是依靠了团队的力量才最终获得了成功。在房地产行业当中，没有人可以独自承担所有的工作。如果你是在用别人的钱进行投资，那就更得寻找专业的人员来辅佐你。在这一章当中，我会带你过一遍尽职调查的流程，同时告诉你每一个团队成员的作用各是什么。我还会通过自己的一些例子及我自己的“八条建议”，让你了解到收购的过程中高质量、公

正的建议有多么重要。对我来说，为尽职调查组建起一支团队就像是做拼图游戏一样。每个组员都有自己的专长，而只有通过你的领导才能把他们连在一起，拼成一幅完整的图画。这样一来，你也才能看清楚自己要收购对象的真实情况究竟是怎样的！我把整个尽职调查的过程分为了五大部分，即现场勘察、法律问题、产权问题、第三方报告、财务报告及税务报告。让我们从第一部分开始吧！尽职调查五大类别●现场勘察。●法律问题。●产权问题。●第三方报告。●

财务报告及税务报告。

现场勘察

通过现场勘察，你和你的团队可以深入地了解房产本身是否符合既定的投资计划，是否符合你的投资标准。我在这里展开一些说：如果你准备购入一栋公寓楼，然后通过简单的翻新在未来的几年当中增加租金收入，那么最先做的一步是什么？在向公寓楼的业主发出收购要约之前，得先找房屋管理

公司帮你准备装修的报价。在这里，我用的可是“先”字。这项工作可不能等到你发出要约之后再做。如果算下来很不合算的话，根本就没必要往下进行了。小贴士如果你想成为职业的房地产投资人，那就先组建起自己的团队吧！那些称职的房地产管理公司可以为你审阅房屋的整修计划，确定它们的真实性和可行性，并给予你可信的回馈。同时，他们还能帮你在现有基础上进行费用、收入甚至是现金流的预测。他们也可以帮你判断业务计划的可行性。要记住，你得依靠房地产管理公司帮你保证商业计划的可操作性。所以，一定要和他们保持步调一致。房地产管理公司自己也会有一套尽职调查的流程。专业的工作人员会检查房屋的每一个房间，就需要的数据和情况进行记录。这样一来，才能最终获得一份详细的屋况报告。除了实地的勘察，房地产管理公司还会审核租金报表、运营情况报表及租客情况表等文件，以求获得房产真实的收入及支出情况。通常来讲，他们会最终为你提供一份调查结果摘要。小贴士房地产管理公司是你团队中重要的一员。找到最佳的公司，并与之紧密合作。在这些年的职业生涯当中，我曾无数次见证了这份报告是如何帮助买家作出正确决定的。下面我就从两个不同的角度给你讲一讲吧！我曾经看中了一个有20户的楼房，于是决定买下来再分户出售。就在尽职调查几近结束快要签合同的时候，房地产管理公司带来了几个工程承包商对项目进行勘察。为了

将这栋楼房改造成公寓楼，我决定花2万美元进行整修，工程内容还包括给所有的房屋添加独立的淋浴设施。市场调研表明，同类的公寓楼每户都有独立的淋浴设施，所以为了保证它面世后的竞争力，这部分改造的费用是省不得的。勘察过后，房地产管理公司的老板给我打来电话，说房子大体上没有问题，只是管道和楼梯井的布局有些特殊。如果想要改造出独立的洗浴设施，那就得每户增加5 000美元的预算。这样一算下来，总共的费用就需要增加10万美元。我的天呐！很明显，这部分费用是超出我的预算的。所以我找到房屋的业主重新商讨协议的具体条款。经过协商，他同意作出让步，将售价降低10万美元，而我则同意删除所有工程完毕之后的或有事项相关条款。可以说，专家们为我省下了这10万美元。房地产管理公司不但能发现潜在的额外成本，还能通过审阅租金报表和租客情况表为你的业务发现增长点。还是说说我的故事吧！那是我在为亚利桑那州斯科茨代尔市的一栋大型公寓楼项目融资。这栋楼之前经营不善。所以我的客户决定将它买下，进行装修，然后以较高的租金对外出租。他认为那片地段的租金水平被低估了。所以，只要做一些简单的表面翻新，再适当做一些内部装修，租金立马能够升上去。房地产管理公司在审阅过租金报表之后得出的结论好得令人咋舌。他们发现，有25%的租客在签订了第一份租赁合同之后房租就再也没有上涨过。有两名租客甚至是在15

年前公寓楼开张的第一天就搬了进来，而他们的房租压根都没有涨过一分钱。这也就意味着单把现有的租金水平调至市场价，这栋楼的营业收入就能获得显著的上涨，更不用说装修过后了。房地产管理公司通过实际行动证明了自己的价值。法律问题

聘用一名房地产方面的律师是必不可少的。律师的费用很高昂，但当你面对复杂的产权、合同、借款文件和其他的众多问题时，他的作用也就凸现出来了。当然，如果你是房地产投资的老手，并且当下只是要简单地买卖一栋没什么问题的房子，那你有可能自己就搞定了。不过你要记住，律师费可是省不得的。照我的经验说，如果你团队中的律师很强，那你就应该把他放在最合适的位置做他最擅长的事儿。我就经常看到律师越俎代庖承担了受代理人的职责，从而带来了很多问题。要记得你才是团队的领袖，所有的人都应该向你汇报。这样一来，你的律师及其他的团队成员才能最大程度地发挥各自的价值。律师为交易增添价值的例子数不胜数，我就说一个最典型的吧！那时，我正在向俄勒冈州波特兰的一处独立产权公寓的开发商进行债务及股权投资。那位开发商聘请了一位德高望重的当地律师来审阅产权相关的一些文件。他发现在那些文件当中，有这样一份文件：业主某某某在文件中申明，在房屋被改造成独立产权公寓之前，必须征得他本人的同意。这样一来，如果得不到他本人的同意，就

无法将这栋楼分开出售，也无法给房屋的买家独立的产权证明。如果这个问题不解决，开发商就无法了结这个项目。这样一来，唯一的解决办法就是找到之前的那位业主，让他撤销这份文件。你猜怎么着？他同意撤销，但同时也开了一个价。折腾了这么一圈，开发商才发现这笔总价高达4 800万美元的交易，却被这样一个人拿捏住了自己的要害。幸运的是，项目的卖方和之前的那位业主最终决定私了，我们最后也有惊无险地没多花一分钱就了结了这笔交易。这真得感谢我客户的律师仔细地研读了所有的文件，并及时发现了内在的问题。这也就是法律方面的尽职调查的意义所在：提前发现问题，并就发现的问题提出解决办法，或是作出继续或终止协议的决定。想想看，如果那位开发商没有发现问题就签下了合同，到改造的时候才发现自己为一纸合约所限该有多么痛苦？到那时候，再想说服前业主撤销限制改造的协议可就没那么简单了。到了那个地步，开发商可就完全要对对方言听计从了。小贴士我强烈建议你在做大型或复杂的交易时（比如涉及贷款、合资等问题），请一名律师为自己代理

法律事务。我最初是一名商用地产的抵押经纪人，在全国范围内为商用地产提供抵押贷款。我可以告诉你，贷款协议和合资协议是非常复杂的。你真的需要通晓这一切的人辅佐你，将它们解释给你听。

产权问题

跟寻找律师的标准相似，在寻找房地产产权公司的过程中，了解和信赖也是非常重要的。在我经手的每一个项目当中，我都会尽量将产权公司的选择权控制在自己手中。我还发现，同大型的产权公司合作往往能获得更优质的服务和更高的

保障。小贴士选用一家出资人和律师都熟悉并了解的产权公司可以为你省下很多的时间和精力。我还会让产权公司查询附近区域的同类房产价格、被收回抵押房产情况及附近房产持有人情况等相关信息，从而更加全面地了解附近区域的房地产现状。这些信息会对你的市场拓展计划和盈利预测起到非常重要的作用。除了律师之外，还有别的团队成员可以在尽职调查的过程中帮你转危为安。先来告诉你一个产权公司帮我实现快速盈利的故事吧！事情发生在1987年，地点

在亚利桑那州的天堂谷。那次的经历像是探宝一样。当时的我正在慢跑，忽然间我看到了一栋房子上标着“出售”的字样。这栋房子很小，但它所占的土地面积大约有2.5英亩。旁边还有另外的几个房子，总共占了大概5英亩的地方。这样的房子可并不常见。所以我心里盘算着说不定这其中有什么投资价值呢！当我拨通了广告上的电话时，经纪人说业主的母亲刚刚去世，所以他们希望将这栋房子尽快卖掉。当时的开价是22.5万美元，并且许诺，如果交易可以尽快进行，价钱还可以商量。所以我当天就付了18.5万美元的头款。按照双方的协议，我得在30天的时间内付出剩余的款项来保证交

易的完成。我拉来了产权公司帮助调查附近地区的房价水平，以确定我的交易是否合算。我们发现在过去的12个月当中，周围的10栋房子有5栋都更换了主人。紧接着，我发现这

事情更有意思了。尽管在登记机关的档案中每一栋房产的所有人各不相同，但它们的税单地址却都一模一样。没错了！肯定是有人在暗地里收购这片土地。我按照税单上的地址找过去，发现那是一家房地产开发公司。不仅如此，我还在之前的报纸上看到这家公司已经和利兹卡尔顿酒店签署了酒

店开发项目合作协议，细节会在近期公布！多亏了产权公司带来的信息，我现在总算弄明白了为什么这片地方的换手率那么高：房产开发公司相中了这片土地，准备在这里进行酒店的开发。所以在我正式买下这栋房子不久之后就与那家开发公司开了个会，把房子以37.5万美元卖了出去。我这一转手就赚了15万美元。除此之外，我还通过协商获得了那栋

房子一年的使用权。记得富兰克林说过的那句话吗？“幸运出自勤奋。”

第三方报告

这是尽职调查过程中另一个重要环节。这里所指的第三方报告是环境评价报告、房屋质量报告、评估报告和市场调研报告。有的时候，根本不需要它们来帮助你制定决策。不过在大多数情况下有报告在手总是好的，而且你的出资人也会提出需要这类报告的要求。老规矩，一项一项来吧！环境评价

报告我强烈建议你找一家专业公司来做一次环境评价测试。报告应涵盖包括土壤成分、有毒物质等在内的多项内容。通常来说，一次环境评价测试大概需要2 000～3 000美元就可以完成，其实并不算贵。一旦发现了土壤或周围含有有毒的物质，你就会觉得这些钱花得太值了。小贴士如果你为了省钱而没做一期的环境评价测试，一旦出现问题的话，损失可能是你无法想象和承受的。所以，无论如何也不能省这笔钱。如果你的融资是通过传统渠道获得的，那出资人一定会要求你出具一期的环境评价报告。不仅如此，很多金融机构还都有一份“可信的环境测评公司”列表。所以在你聘请环境测评公司之前，还是提前跟出资人通通气。如果还没有确定融资的对象，那你最好选择一家大型的环境测评公司，并且问问他们之前都和哪些金融机构合作过。

屋况报告

顾名思义，屋况报告就是对房屋的现况及存在的问题出具的报告。它的内容包括房屋结构、屋顶、沥青、污水管道和其他的一些内部系统。同时，它还会列明这些部分的剩余可用年限。这些内容对于预算的编制非常有价值。小贴士屋况报告为你提供了对房屋状况的另一个看法。无论你和房产管理公司之前对房子作出了怎样的判断，它都能站在客观的立场上为你的结论提出佐证或是质疑。它还有可能提出一些被你们忽略的点。所以它是非常重要的。说到费用的问题，屋

况报告可不是你打小算盘省钱的地方。这家公司不但要经验丰富，可以帮你发现问题，还得要具备良好的口碑，让你的出资人放心。之前也提到了，如果你还没有确定融资对象，还可以通过这些专业的公司为你引荐呢。由第三方出具的屋况报告还有一个好处，那就是它的客观性。与房地产管理公司不同，由于没有直接的利益冲突，第三方出具的报告会更加公正。如果你拿着房地产管理公司的报告要求卖方就报告上的某些问题进行补偿，对方会认为中间有猫腻。但如果你是拿着第三方出具的报告，其真实性和可靠性就更高了，谈判也会更容易些。评估你可能觉得自己聪明绝顶，做项目根本不用评估。不过，我还是建议你最好别动这个心思。如果你的项目需要融资，那么，无论如何评估是少不了的。并且，看看评估价和你自己的判断相不相符有什么不好的呢？得

出的结论有可能与你的判断相符，也有可能不符。不管怎么说，知道总比不知道要好吧！以借款人的身份聘用评估师是不太好的。大多数银行都有类似的规章制度，其中有一条就说不能允许借款人雇佣评估单位。大多数银行和金融机构更愿意将这一决定权控制在自己的手上。在这种情况下，我能做的也只是通过抵押经纪人聘用信得过的评估单位，或是直接跟出资人商量，推荐我相信的人选。说到底，我就是想在选择评估人这个环节取得一定的话语权。在评估中最常见的问题就是评估师经验不足，对目标房产根本不了解。这种情

况在与银行的合作中尤其普遍。银行每次选取评估单位的时候，都会找3家公司一起投标。这样一来，对方首先都会按时间和价钱选择评估师，专业性不得不靠后考虑。但是，评估带来的问题足以让整个交易陷入停滞当中。为了避免这种情况，我的建议是：找一两位对你的投资类别非常了解、非常专业的评估师，再把他们推荐给银行。我还认为你应该和抵押经纪人及评估师多花一些时间互相交换一下对于房产

的不同观点。如果评估师并没有看到你所关注的价值或是它未来的潜力，那就大事不妙了。最后，你还得积极主动地向他提供所有已经了解到的信息，帮他作出正确的判断。小贴士一定要记得，评估是对房产价值的判断。你自己得首先有个判断，不过同时也需要有更客观、更公正的专家支持你的判断。市场调研报告通常来说，评估报告当中都会有一部分内容是关于市场观点的。不过，如果正开发的某个项目是比较特殊或者比较复杂的，比如公寓改造、酒店建设、高尔夫球场建设等，你就得需要一份单独的市场调研报告，好让自己和其他的项目参与者都获得一些更加深入的了解。市面上有很多这类的公司，能根据不同的项目需求开展市场调研。完全可以考虑让他们进行所需的市场调研工作。这样的话，你就可以拿着调研报告来佐证你的观点，为自己辩护。小贴士你可以用调研报告来佐证自己的观点，为自己辩护。不过要注意，这一类的市场调研报告往往都很昂贵，1～3万美

元的价钱是很常见的。不过有些时候，这钱花得还是很值得的。我就曾经在一次评估过程中用市场调研报告将原先很低的评估价谈高了很多。再强调一遍，如果有一份可信的第三方报告支持你的论点，那你谈判的筹码就会大大增加。

财务报告和税务报告

这是最后一部分了，同时，这也是缴税的时候你最该看的东西。有一名优秀的会计是非常重要的。在作出交易的决定之前，你得听一听会计对于交易的建议。这些建议往往都来自于他们对于那些复杂的税法条款的理解和项目的实际情况。在决定交易之前，会计师们会与律师一起研究出最适合项目本身的公司结构。是选择有限责任公司，还是股份公司？资产持有的方式又该如何规划？看过了之前的那些章节，你应该明白，这些都会对企业缴纳的税额产生影响。在交易结束之后，会计们会将股东持股及权益分配办法等文件（K-1文件）进行归档，以备审查。小贴士如果你还没有聘请会计师，那就要赶紧的了！当抵押经纪人的最大好处就在于我有机会接触到一些大型的房地产项目，并可以通过帮助那些极富创造力的企业家运作他们的房地产项目。从他们成功和失败的经历当中，我学到了许多在学校和做投资人时都无法获得的知识和经验。房地产行业是可以运用杠杆创造财富的一个神奇行业。但是，它也需要你具备专业的眼光，拥有大局观且不乏对细节的关注。所有的房地产生意都伴随着风险。

专业投资者和业余投资人之间的区别就在于专业的投资者会组建一支强有力的团队，在控制风险的同时最大程度地创造价值。尽职调查就需要依靠团队的集体力量，这可不是听天由命就能成功的。

房地产项目公司收购要点及尽职调查清单

房地产项目公司收购要点 一、房地产收购的种类 房地产项目收购包括：在建工程转让和项目公司收购两种 1、在建工程转让又叫转让资产（烂尾楼的收购） 2、项目公司收购又叫股权转让 二、项目公司股权收购步骤： 1、项目收购意向书 2、项目尽职调查 3、洽谈正式合同 4、交接 三、意向书 意向书包括：1、意向股权数量；2、对价金额；3、意向金（一般锁定1000万-5000万共管一个月） 四、项目尽职调查 包括：1、项目公司主体调查；2、项目公司财务审计；3、所收购项目的主体调查 1、项目公司主体调查 （1）营业执照（包括正副本是否过期）； （2）各种开发资质 （3）税务登记 （4）企业组织代码 （5）贷款卡 （6）所有股东的存在和变更情况 （7）股东章程的变化情况 （8）历次股东会议的会议纪要 （9）历次董事会的会议纪要 2、项目公司的财务审计 （1）对项目公司的资产负债表、损益表和现金流量表进行审计（目的是主要审查项目的资产和负债情况；税务情况和债务情况） （2）项目公司需提供原始凭证和账册

（3）项目公司的往来账款情况（目的主要是考察项目的采取是否干净） （4）项目公司财务的现金流调查（目的主要是防止项目公司利用财务手段清理债权债务） （5）审计项目公司的资金到位和使用情况 （6）审计项目公司的纳税情况、债务情况以及项目公司的银行账户 3、所收购项目的主体调查 （1）项目的所有权证和批文，包括①项目的国有土地使用证以及土地转让合同和土地出让金缴纳发票；②项目的建设用地规划许可证或规划意见书；③项目的建筑工程规划许可； ④开工证等。 （2）项目所在地的规划情况（包括控制性规划和详细性规划） （3）项目的可行性批复 （4）项目的规范性调查 （5）项目的以前的经济活动的调查 五、洽谈正式合同 六、交接和变更 1、公司证件的交接 2、公司所有印章的交接 3、公司所有材料的交接 4、项目场地的交接 七、股权收购的难点 1、溢价的处理方式 2、或有负债的保证 溢价的处理方式主要是股权+承担负债 或有负债保证主要防止项目公司的对外担保、对外的合同和对外经济活动的风险

房地产项目尽职调查报告模板

尽职调查报告 （报告完成日期：【】年【】月【】日） 目录 1项目背景与交易结构概述2 1.1项目背景2 1.2交易结构概述2 2融资人资信情况4 2.1融资公司基本情况4 2.2融资公司经营情况4 2.3融资人财务状况4 2.4融资人银行贷款及对外担保情况5 3项目概况和建设情况5 3.1项目基本情况5 3.2项目建设条件6 3.3项目建设实施进度6 3.4项目的设计、施工、监理情况6 4项目市场情况7 4.1项目投资环境7 4.2项目分析及市场情况7 4.3项目租售情况预测8

5项目财务效益评估8 5.1房地产项目总投资预测8 5.2项目资金来源情况10 5.3项目损益预测10 5.4项目有关财务效益指标11 6信托方案与风险防范措施12 6.1交易结构安排及信托计划摘要12 7意见及建议13 8项目资料13 1

1项目背景与交易结构概述 1.1 项目背景 此处简要介绍项目背景情况 例如：【】年【】月【】日，某房地产有限公司通过竞拍获得【】省【】市【】地块，地块编号为【】（以下简称“【】项目”）。为【】希望由**信托就上述地块的土地出让金的交付提供融资服务。 1.2 交易结构概述 1.2.1 简要描述本项目的信托结构 融资方式：【贷款】/【股权投资】 融资总成本： 融资人要求信托资金到位时间： 信托期限：【】年 公司收入：其中信托报酬方式收取【】% ；财务顾问费形式收取【】% 保管人保管费： 受益人的预期收益： 项目发行计划（适用于集合类项目），详细制定项目的发行计划： 我公司私人银行部发行的额度【】万元 银行代销：【】万元发行费率： 第三方理财机构代发：【】万元发行费率： 1.2.2 项目现状 此处介绍项目现状，包括土地取得方式、价格（包括总价及楼面价格）、土地出让金缴纳进度、“四证”取得的情况、项目公司是否成立等情况 1.2.3 项目总投资及资金来源 项目总投资共【】万元。 2

房地产企业尽职调查清单

尽职调查清单 目录 1 公司基本情况 (2) 1.1公司当前的基本情况 (2) 1.2 公司历史沿革情况 (3) 1.3 股东情况和股权结构图、控制关系图 (3) 1.4 公司各管理和业务部门设置和职责部门设置划分 (5) 2董、监、高及员工情况调查 (5) 3公司和下属企业的土地、物业和其他资产 (9) 4、销售情况 (11) 5其他主要合同 (11) 6 企业行业所处行业及公司竞争情况调查 (12) 7 商业信用情况 (13) 8 制度调查 (13) 9 技术与研发调查 (14) 10 财务状况调查 (15) 11 资产权属情况 (20) 12 公司股利分配情况 (20) 13 公司的税务和环保 (20)

1 公司基本情况 1.1公司当前的基本情况 1.1.1公司在工商局的全套登记资料，最新的经工商局年检的营业执照； 1.1.2公司当前的股权结构图，请披露到实际控制人； 1.1.3公司当前的内部组织机构图及公司各职能部门的主要职责（以表格方式表述）； 1.1.4公司及其控股和参股公司的营业执照、税务登记证、组织机构代码证及法人机构代码证副本、公司章程公司控股和参股公司涉及的资料： 公司所有境内外子公司/企业、分公司、办事处、研究所等（请注明该等控股子公司及参股子公司的其他投资者及该等控股子公司及参股子公司的股权结构）；公司控股、参股公司、企业的企业法人营业执照、公司章程或其他下属单位的注册登记证明公司所投资公司的验资报告、以非货币资产出资的评估报告；关于设立各子公司/企业的协议书及其修改协议；关于设立各子公司/企业、分公司、办事处等的董事会决议等内部批准文件。 1.1.5行业主管部门或审批机构作出的最新有效批复、批准证书或其他证明文件；

房地产项目法律尽职调查报告

房地产项目法律尽职调查报告 SD律师事务所 二〇一六年五月

导言 一、调查范围及宗旨 此《“****”项目律师尽职调查报告》系*****律师事务所根据******委托，指派专职律师，基于有关相对人（机构）提交的资料及律师的独立调查所得，依据我国现行法律法规及律师的审慎审查职责而形成的书面调查报告。 二、简称与定义 本报告中，除文中有特别说明或根据上下文应另做解释的，下列简称均按以下含义理解： “本报告”指此份由******律师事务所于2016年10月26 曰出具的《“******”项目律师尽职调查报告》； “委托人”指******; “本所”指******律师事务所，暨受托人； “本律师”指在本报告中署名的律师； “该地块”指***********地块； “本项目”指拟建于上述地块上的原“********”房地产开发项目； 本报告所使用的简称、定义、目录以及各部分的标题仅供查阅方便之用。有关参见某部分的提示或引用均指本报告的某一部分，除非根据文中上下文意思应另作解释。方法与限制 三、本次尽职调查所采用的基本方法 走访、约谈有关本项目的当事人，包括****公司股东； 查阅、复制有关机关（单位）及个人保存的文档资料，包括工商局、国土局、房产局、拆迁办、产权监理处、法院等； 参阅其他中介组织或知情人士的信息，包括会计师事务所等； 参考相关法律、法规并考虑实际操作； 本报告内容作下述限定性说明： 所有调查相对人（机构）向本所提供的资料均是真实的，无论原件抑或复印件； 所有调查相对人（机构）向本所提供的资料上的签字、印鉴均是真实的； 所有调查相对人（机构）向本所提供的资料来源均合法； 所有调查相对人（机构）向本所提供资料的动机均系善意; 本报告中陈述的事实、信息或数据是基于2016年9月10曰本调查结束前由本所所掌握的事实和数据。本报告出具后，本所会依勤勉之职责，对本项目涉及的异动事项向委托人做额外说明，但不作为形成本报告的事实基础；

房地产尽职调查操作流程

房地产尽职调查 、什么是尽职调查 尽职调查又称审慎性调查，是指投资人在与目标企业达成初步合作意向后, 经协商一致，投资人对目标企业一切与本次投资有关的事项进行现场调查、资料分析的一系列活动，通常需要花费3-6个月时间。 二、尽职调查的目的 完成一个尽职调查的目的是：判明潜在的各种问题、风险和它们对收购及预期投资收益的可能的影响。具体来说有三点: 1、发现项目或企业内在价值 2、判明潜在的致命缺陷及对预期投资的可能影响 3、 为投资方案设计做准备 三、尽职调查的方法 1、审阅文件资料 通过公司工商注册、财务报告、业务文件、法律合同等各项资料审阅，发现异常及重大问题。 2、参考外部信息 通过网络、行业杂志、业内人士等信息渠道，了解公司及其所处行业的情况。 3、相关人员访谈 与企业内部各层级、各职能人员，以及中介机构的充分沟通。 4、企业实地调查 查看企业厂房、土地、设备、产品和存货等实物资产。 5、小组内部沟通 调查小组成员来自不同背景及专业，其相互沟通也是达成调查目的的方法。 四、尽职调查遵循的原则 1、证伪原则 站在“中立偏疑”的立场，循着“问题-怀疑-取证”的思路展开尽职调查, 用经验和事实来发觉目标企业的投资价值。 2、实事求是原则

要求投资经理依据创业投资机构的投资理念和标准，在客观公正的立场上对目标进行调查，如实反映目标企业的真实情况。 3、事必躬亲原则 要求投资经理一定要亲临目标企业现场，进行实地考察、访谈，亲身体验和感受，而不是根据道听途说下判断。 4、突出重点原则 需要投资经理发现并重点调查目标企业的技术或产品特点，避免陷入眉毛胡子一把抓的境地。 5、以人为本原则 要求投资经理在对目标企业从技术、产品、市场等方面进行全面考察的同时, 重点注意对管理团队的创新能力、管理能力、诚信程度的评判。 6横向比较原则 需要投资经理对同行业的国内外企业发展情况，尤其是结合该行业已上市公司在证券市场上的表现进行比较分析，以期发展目标企业的投资价值。 五、尽职调查的流程 尽职调查的范围很广，调查对象的规模亦千差万别，每一个尽职调查项目均是独一无二的。 对于一个重大投资项目，尽职调查通常需经历以下程序: 立项一一成立工作小组一一拟定调查计划/汇总资料一一撰写调 查报告一一内部复核一一递交汇报一一归档管理一一参与投资方案设计 尽职调查小组的人员构成: 项目负责人、财务专家、市场分析专家、法律专家、行业专家、业务专家 1、专业人员项目立项后加入工作小组实施尽职调查 2、拟订计划需建立在充分了解投资目的和目标企业组织架构基础上 3、尽职调查报告必须通过复核程序后方能提交 六、尽职调查的范围 1、财务尽职调查 1）财务组织 财务组织结构图；年度经营计划、预算的编制、考核；财务分析的体系、报告流程；财务管理模式；内控制度；财务管理系统。

房地产项目尽职调查工作指引(草稿)

房地产信托业务尽职调查工作指引(草稿) 第一章总则 第一条为进一步规房地产信托业务的操作规程，提高房地产信托项目尽职调查工作的准确性、有效性和全面性，防和控制业务风险，根据《中华人民国公司法》、《中华人民国信托法》和《信托公司管理办法》以及中国银监会和其他有关政府部门的规定，特制定本指引。 第二条尽职调查是指业务人员遵循审慎稳健、实事的原则，通过实地考察、查看、查询等方法，对申请立项的房地产信托项目之影响业务安全性的因素进行全面调查，并确认借款人、担保人等交易合作方（下称“交易对手”）提供信息真实性的过程。 第三条业务人员应按照本指引的要求，认真履行尽职调查职责，并坚持独立调查原则。如认为必要时，可附加本指引以外的其他方法对相关事项进行调查。 第四条本指引为公司立项项目尽职调查的一般要求，业务人员应根据项目的具体特点和实际情况予以增减。 第二章基本要求 第五条房地产项目尽职调查实行项目小组制，须为2人以上。项目小组成员应具备法律、财务、房地产行业等方面的相关知识。项目小组亦可根据需要外聘会计师事务所、律师事务所等中介机构一同参与尽职调查。 第六条项目小组对拟投资的房地产开发项目（下称“目标项目”）调查和交易对手资料的验证应以实地直接调查为主，间接调查为辅。尽职调查工作方式包括但不限于现场核查、法律文件审查、财务凭证审验、函证、人员询问笔录、网络查询以及审核第三方会计师、律师和评估师出具的报告或意见书等。具体形式包括：

（一）与交易对手管理层(包括董事、监事及高级管理人员，下同)座谈； （二）查阅交易对手之工商登记资料、重要会议记录、重要合同、账簿、审计报告、凭证等； （三）实地察看重要实物资产； （四）通过比较、重新计算等方法对财务数据进行分析，从中发现问题，并掌握发生这些问题的原因； （五）询问交易对手相关人员； （六）与会计师事务所、律师事务所等中介机构合作，充分听取专业人士的意见； （七）以面谈、发函询证等方式向包括交易对手之客户、债权人、行业主管部门、同业其他公司及金融机构等在的第三方就有关问题进行查询； （八）网络、报刊、电台等社会公开信息查询； （九）其他可以采用的方式和措施。 第七条项目小组应根据交易对手及目标项目特点，对相关风险点进行重点调查。 第八条项目小组进行尽职调查时，应对尽职调查工作进行留痕，认真做好记录并由随行人员签字。记录方式包括但不限于对交易对手的证照原件、主要资产进行复印、扫描、现场拍照等方式。前述资料应作为尽职调查报告的附件。 第九条项目小组应根据尽职调查情况出具尽职调查报告。尽职调查报告应列明尽职调查工作的容以及结论。 第三章尽职调查主要容和方法 第一节交易对手基本情况调查 第十条交易对手设立、变更情况及开发资质调查。 项目小组应通过查阅交易对手的设立批准文件、营业执照、法人机构代码证、房地产开发资质证书、公司章程（包括历次章程修正案）等文件资料，核查交易对手设立程序、合并及分立情况、工商变更登记、年度检验、房地产开

房地产尽职调查报告清单

房地产尽职调查报告清单 一、房地产资产方面： （一）资产权益 1、不动产权利在与当地土地管理部门的注册登记情况(查询结果复印件由有关档案部门盖章)。 2、当地土地管理局签定的土地使用权出让合同或与原土地使用权人签定的土地使用权转让合同，相应地块的宗地红线图。 3、土地出让金付款凭证，例如当地土管局发出的，表明国有土地使用权出让金已支付的凭证，例如发票和 / 或收据的复印件。 4、有关税务部门发出的土地契税的纳税收据复印件。 5、目标公司名下的由当地土管局颁发的房地产权证。 6、其他所有与土地使用权有关的文件和报告等文件。 （二）权益负担： 1、任何关于物业的公共记录查询结果的资料，包括但不限于，关于土地和房屋产权、转让和抵押，权利证件质押，及租赁登记(查询结果复印件由有关记录保存部门盖章)。 2、所有就物业或其权利文件设定的留置、质押、抵押以及其他担保利益的文件。 3、所有就物业或其权利文件设定的抵押、质押以及其他担保利益的登记证。 4、所有关于影响本物业的地役权及约定文件，包括影响本物业但为其他物业带来利益的地役权和约定，及加之于其他物业之上，但为本物业带来利益的地役权和约定。 二、工程建设审批事项： 1、《企业房地产开发资质》。 2、项目立项批复及相关批复文件。 3、规划意见书和审定设计方案通知书。 4、建设用地规划许可证。

5、用地批准书。 6、土地出让合同或者土地转让合同，以及所需的上级部门批准文件。 7、土地出让金缴纳凭证。 8、土地补偿协议。 9、国有土地使用权证书。 10、建设用地钉桩通知。 11、建设工程规划许可证。 12、交通影响评审意见和环境影响报告表批复。 13、绿化补偿、交通规划设计、人防工程、消防工程等批复。 14、房屋拆迁许可证。 15、施工许可证、工程施工协议及补充协议、市政施工协议。 16、商品房预售许可证 三、非房地产资产方面： （一）有形资产 1、房屋、设备、办公用品等所有非房地产有形资产的详细清单。 2、所有原始发票、买卖合同或其他与非房地重大有形资产有关的重要合同的复印件。 （二）无形资产（不作为调查重点） 1、目标公司所拥有的商标、专利、著作权的权利文件的复印件。 2、许可使用和/或转让合同的复印件。 3、所涉及的任何侵权诉讼或其他任何已知的侵权索赔的文件资料。 4、非房地产资产的评估报告（如有）的复印件。 四、目标公司基本情况： 1、目标公司最初设立时的主管部门批准文件（如有）、企业法人营业执照正本和副本、房地产资质证书等。 2、工商行政管理机关核发的经过2008年年检的最新的营业执照和资质证书等。 3、目标公司章程和股东出资设立目标公司的协议（如有）及有关目标

房地产项目尽职调查报告范本

丰泽园项目 尽职调查报告目录 第一章项目区域 (1) 第二章区域市场分析 (3) 第三章项目公司介绍 (3) 第四章项目介绍 (4) 第五章公司财务状况 (5) 第六章融资条件 (6) 第七章风险分析 (7) 第八章调查结论 (8)

声明 本尽职调查报告是由独立完成，真实反应了新泰置业2014年11月30日以前的生产经营情况，我们对本报告的内容的真实性、准确性和完整性负责。

丰泽园项目 尽职调查报告 第一章项目区域 一、漯河市 漯河市位于河南省中南部，启于北魏、盛于明清，因淮河的两大支流沙河和澧河蜿蜒全境并在市区相汇，曾以商贸和水陆交通发达而享誉中 原，在明朝永乐年间已是“江淮百货萃，此处星辰罗”的商品集散中心，素有“水旱码头”之称。 今天的漯河，更是四通八达，是国家二类交通枢纽城市。石武高铁、京广铁路、京港澳高速、107国道贯穿南北，漯宝（丰）铁路、漯阜（阳）铁路、宁洛高速横跨东西，距郑州新郑国际机场不足一小时车程；安信快

速通道、郑漯城际铁路纳入规划，区位优势更加突出。 漯河市面积2617平方公里，人口260万，下辖源汇区、郾城区、召陵区、西城区、舞阳县、临颍县。漯河风光秀丽景色宜人，先后摘取国家园林城市、全国绿化模范城市、国家森林城市、中国特色魅力城市、中国人居环境范例奖等桂冠。 漯河以食品工业发展的卓著成效，培育出了以双汇集团为代表的食品名星企业，是享誉四方的食品名城、全国食品安全信用体系和保证体系建设双试点市、全国首家农业标准化综合示范市、全省食品工业基地市、全省无公害食品基地示范市。 二、西城区 西城区是从目前的源汇区划分出来的新设城区，相当与郑东新区，东起107国道、西至大楼魏东、南起澧河、北至沙河，割区面积为25平方公里。总体定位: 立足中原、辐射中部、享誉国际的21世纪商务休闲都市区、创新服务示范区、低碳生态宜居区以及多元文化特色区。将西城区打造成为漯河市提升城市功能的先导区、体现生态文明的示范区和展现城市文化的魅力区。集商务休闲、行政文化、对外交通、生态居住、滨水活动等多功能于一体的城市副中心。规划结构为两带环抱、两环绕城、两轴连城、三心辉城、四区成城、水绿交融规划居住用地面积为416.43公顷，包含二类居住用地、商住用地和中小学、幼儿园用地，占建设用地面积的40.23%，其他为商业用地和公共配套施用地。

房地产法律尽职调查报告

法律尽职调查文件清单 致：XXX房地产开发有限公司 1.清单的填写方式： 1.1能够提供清单所指文件的，在清单有/无”栏中填写【有】，同时提供相应资料。 1.2确知清单所指文件不存在的，在清单有/无”栏中填写【无】。 1.3确知清单所指文件存在，但不能提供的，在清单有/无”栏中填写【无】，同时在清单备注”栏中说明不能提供的原因，同时说明能否通过其他渠道协助查阅或获取。 1.4不能确认清单所指文件是否存在的，在清单有/无”栏中填写【无】，同时在清单备注”栏中注明【待查】。 1.5公司认为对本目标物业有价值的情况，请公司在清单备注”栏中说明或另行提供相关文件资料。 2.文件提供方式： 2.1提供任何一个文件时，应提供该文件的全部内容，包括该文件的封皮、封底、附件、附图、补充、修改文件、同一文件的不同文字版本。 2.2只请提供文件原件的复印件（扫描件），以A4纸复印。 2.3提供文件时应在每份文件上以适当方式注明其所对应的本清单序号以及该文件资料的总页数，例如：第17项共6页。 3.清单中有部分文件名称是用加重字体表示的。该等文件是客户极度关注的文件，获取该等文件/有关该等文件的信息对本目标物业交易至关重要，务必提供。如该等文件不存在或不能提供，亦须在清单备注”栏中予以详细说明。

目录 第一类文件：公司文件4 第一类文件：目标物业土地权属相关文件5 第三类文件：目标物业开发建设手续相关文件6 第四类文件：目标物业建筑工程施工合同相关文件7 第五类文件：目标物业经营相关文件8 第六类文件：公司债务文件9 就公司的资产、财产或业务上订立或设立的、或影响公司的资产、财产或业务的所有托管、质权、担保凭证、保证、期权、或信托计划安排或任何其他担保协议或权利限制的详情和文件，以及其相关的登记文件。9 第七类文件：涉及目标物业的诉讼/仲裁纠纷（含查封、扣押、冻结）相关文件 10 第八类文件：其他相关文件11

房屋买卖尽职调查报告

房屋买卖尽职调查报告 在房地产项目并购活动中，尽职调查是规避并购风险的重要手段之一。本文论述尽职调查的定义、作用、流程，并结合实务操作，重点分析房地产项目并购尽职调查的主要内容。下面是小编整理的房屋买卖尽职调查报告，希望对你有帮助。 房屋买卖尽职调查报告一一、尽职调查概述、作用及流程 尽职调查又称谨慎性调查，其在《布莱克法律词典》中的定义是“通常一个人在其调查过程中寻找合适的法律要求或解除义务时应保持的合理谨慎”。并购尽职调查是指，在并购活动中，并购一方对另一方一切与本次并购交易有关的事项进行现场调查、资料分析的一系列活动。尽职调查可以是并购双方的互相调查，一般是并购方对被并购方（目标企业）的调查。完整的房地产项目并购尽职调查包括财务尽职调查、法律尽职调查、市场尽职调查等。 （一）实施尽职调查的作用 1、有利于评估和规避并购风险。对于并购方而言，最大的风险来源于信息不对称。由于信息不对称，并购方将可能面临着目标企业的道德风险、财务风险、经营风险和法律风险等。通过尽职调查，可以降低信息不对称，合理评估和有效规避上述风险。

2、为确定并购价格和并购方案提供依据。在并购谈判过程中，双方的焦点一般集中在并购价格的确定上，尽职调查有助于估算目标企业的预期价值和确定并购价格。如在尽职调查中发现目标企业存在或有负债和不良资产，并购方在对各项或有负债和不良资产进行评估后，可作为跟目标企业就并购价格进行谈判的依据，并可在并购协议中加入有关限制性条款等。 3、有利于并购后的整合。并购是一项复杂的系统工程，收购工作的完成，仅仅是完成了并购的第一步，收购后的整合是并购成败的关键。通过尽职调查，可以了解到双方在战略、管理理念、经营思路、企业文化等方面的差异，然后据此制订整合方案，以促使双方在上述方面尽快融为一体，并留住核心人才。 （二）房地产项目并购尽职调查流程 在房地产项目并购活动中，一个较为规范、完备的尽职调查通常应遵循以下工作流程： 1、组建尽职调查团队。并购方组建一个尽职调查小组，既可抽调内部的财务、法律、营销、工程技术、成本、人力等专业人才，也可聘请外部的会计师、律师、税务师、评估师等事务所。 2、签订并购意向书和保密协议。签订并购意向书和保密协议是开展尽职调查前的必要程序。并购意向书主要约定

房地产项目尽职调查报告两篇

房地产项目尽职调查报告两篇 篇一：房地产项目尽职调查报告两篇 目录 1 项目背景与交易结构概述 4 1.1 项目背景 4 1.2 交易结构概述 4 2 融资人资信情况 5 2.1 融资公司基本情况 5 2.2 融资公司经营情况 5 2. 3 融资人财务状况 5 2.4 融资人银行贷款及对外担保情况 6 3 项目概况和建设情况 6 3.1 项目基本情况 6 3.2 项目建设条件7 3.3 项目建设实施进度7 3.4 项目的设计、施工、监理情况7 4 项目市场情况8 第 1 页共 46 页

4.1 项目投资环境8 4.2 项目分析及市场情况8 4.3 项目租售情况预测9 5 项目财务效益评估9 5.1 房地产项目总投资预测10 5.2 项目资金来源情况10 5.3 项目损益预测11 5.4 项目有关财务效益指标12 6 信托方案与风险防范措施12 6.1 交易结构安排及信托计划摘要12 7 意见及建议13 8 项目资料13 第 2 页共 46 页

1项目背景与交易结构概述 1.1 项目背景 此处简要介绍项目背景情况 例如：【】年【】月【】日，某房地产有限公司通过竞拍获得【】省【】市【】地块，地块编号为【】（以下简称“【】项目”）。为【】希望由**信托就上述地块的土地出让金的交付提供融资服务。 1.2 交易结构概述 1.2.1 简要描述本项目的信托结构 融资方式：【贷款】/【股权投资】 融资总成本： 融资人要求信托资金到位时间： 信托期限：【】年 公司收入：其中信托报酬方式收取【】%；财务顾问费形式收取【】% 保管人保管费： 受益人的预期收益： 项目发行计划（适用于集合类项目），详细制定项目的发行计划：我公司私人银行部发行的额度【】万元 第 3 页共 46 页

房地产并购尽职调查清单

房地产并购尽职调查清单 一、基本情况的文件 1.目标企业最新经年检的企业法人营业执照副本。 2.目标企业最新经年检的组织机构代码证。 3.目标企业最新经年检的税务登记证。 4.目标企业设立时及历次资本变更的验资报告。 5.目标企业最新的组织架构图和股权结构图。 6.目标企业历次修订直至现行有效的公司章程。 7.目标企业的发起人协议和/或股东协议。 8.目标企业成立后进行的任何改组、兼并、合并、分立、资产交换或收购、出售等重大企业活动的相关材料，以及相关的批准文件、协议，股东会或董事会、总经理办公会决议等法律文件。 9.目标企业的全部工商查档文件。 10.自然人股东的身份证明；法人股东的营业执照、组织机构代码证、税务登记证及验资报告。 11.房地产开发企业资质证书/房地产开发企业鉴定资质证书。 12.目标企业的各项管理制度。 13．银行开户许可证。 二、所开发的项目 1.标的企业所开发项目（下称“目标项目”）清单（按照已开发完工项目、开发建设中项目、拟开发项目的顺序统计）； 2.项目立项批文，包括但不限于：地形图、现状图、初步规划设计方案、固定资产投资建设项目立项登记备案材料、项目建议书的批复； 3.项目规划审批文件，包括但不限于：建设项目建设地点征求意见函、建设项目规划意见复函、规划意见书及附图； 4.项目土地使用权取得的审批文件，包括但不限于：土地评估报告、审定地价水平通知单、国有土地使用权招拍挂材料及成交确认书、国有土地使用权出让合同及附图和补充协议、土地出让金及相关费用缴纳凭证、国有土地使用权证。 5.项目建设用地规划审批文件，包括但不限于：政府征地批准文件、国土管

房地产尽职调查报告

竭诚为您提供优质文档/双击可除房地产尽职调查报告 篇一：房地产项目尽职调查报告模板 尽职调查报告 （报告完成日期：【】年【】月【】日） 目录 1.11.2 2.12.22.32.4 3.13.23.33.4 4.14.24.3 项目背景 交易结构概述融资公司基本情况融资公司经营情况融资人财务状况 融资人银行贷款及对外担保情况项目基本情况项目建设条件 项目建设实施进度 项目的设计、施工、监理情况项目投资环境 项目分析及市场情况项目租售情况预测 2244455666778 5.15.25.35.4 6.1 房地产项目总投资预测项目资金来源情况项目损益预

测 项目有关财务效益指标交易结构安排及信托计划摘要8101011121 11.1 项目背景与交易结构概述项目背景 此处简要介绍项目背景情况 例如：【】年【】月【】日，某房地产有限公司通过竞拍获得【】省【】市【】地块，地块编号为【】（以下简称“【】项目”）。为【】希望由**信托就上述地块的土地出让金的交付提供融资服务。1.2 1.2.1 交易结构概述 简要描述本项目的信托结构融资方式：【贷款】/【股权投资】融资总成本： 融资人要求信托资金到位时间：信托期限：【】年 公司收入：其中信托报酬方式收取【】%；财务顾问费形式收取【】%保管人保管费：受益人的预期收益：项目发行计划（适用于集合类项目），详细制定项目的发行计划： 我公司私人银行部发行的额度【】万元 银行代销：【】万元发行费率：第三方理财机构代发：【】万元发行费率：

1.2.2 项目现状 此处介绍项目现状，包括土地取得方式、价格（包括总价及楼面价格）、土地出让金缴纳进度、“四证”取得的情况、项目公司是否成立等情况 1.2.3 项目总投资及资金来源 项目总投资共【】万元。 2 3 22.1 2.1.1 融资人资信情况融资公司基本情况融资公司情况 2.1.2 项目公司实际控制人情况简介 说明项目公司的实际控制人数量，并简要介绍其背景、成长经历 2.1.3 融资公司控股（大）股东情况介绍（如有）视项目具体情况简要介绍项目公司大股东情况 2.1.4 融资公司税收政策

房地产项目 尽职调查清单

致：公司 关于：贵司配合法律尽职调查项目需要提供的首批材料清单 为配合题述工作的顺利开展，作为本次尽职调查项目组律师，我们需贵司配合提供相关文件材料。具体所需文件、材料及其它信息的初步调查清单请见附件。调查过程中，我们可能还会根据具体情况继续出具清单，请求贵司提供其它资料。 现就贵司提供初步清单中相关文件的注意事项提示如下： 一、贵司提供的资料应真实、准确、完整、及时，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 二、本文件清单所列所有文件请尽量一次性完整地提供。如果贵司认为某些列项没有对应需提交的资料信息，请注明这些项目不适用并简要说明理由。若暂时无法提供，请书面说明。 三、贵司提供的所有资料请注明来源并加盖公章。为提高工作效率，在提供文字材料的同时，请尽可能同时提交相应的电子版本。同一类文件请按时间先后顺序排列，为避免工作的反复，请务必确保所提供的文件真实、准确、完整。 四、请贵司在收到本清单后尽快向本所提供清单所列材料。 五、为完成本次项目合作的需求，调查内容还包括贵司母公司的相关情况（公司），请按本文要求一并提供该公司有关附表清单列明的材料和信息。 本次调查工作将在贵司通知备妥清单材料之日起正式启动，请贵司按照本清单尽快准备首批清单所列材料，以便我们及时开展工作。 谢谢合作！ 律师事务所 二〇一二年六月十一日

附件：尽职调查清单 关于项目的尽职调查清单（首批） 一、有限公司（以下简称“”）及其母公司公司（以下简称“”）的设立及存续情况 1.公司基本情况简述（包括但不限于：英文名称及缩写；法定代表人；工商注册日期；住所及其邮政编码；电话；传真号码；互联网网址；电子邮箱等） 2.公司设立申请文件、营业执照（最新）、组织机构代码证及所有登记证照文件（包括税务登记证国税、地税）； 3.公司工商登记事项，包括历次变更、变动情况（包括但不限于股权、法定代表人、高管、业务范围、主营业务等变动）； 4.公司年审情况（是否存在影响公司合法存续的重大法律障碍，如吊销、注销等）； 5.公司出资情况、验资报告及股东出资证书； 6.公司章程，及所有补充、修改文件； 7.现有全体董事、监事、法定代表人、高级管理人员名册以及以及前述人员的委任书； 8.公司成立以来所有的股东会、董事会决议及会议记录； 9.房地产开发企业资质证书（“”），公司经营范围内所有依法应取得的资质、许可、政府批复等； 10.公司成立以来的合并、分立、变更、重大改组、重大投资，参股其他企业等其他对外投资情况（包括公司决议、所履行的法定程序文件，以及这些行为对公司业务、控制权、管理层、经营业绩的影响）； 11.公司的组织结构图，关于其设立的子公司、分公司、营业部、办事

房地产收购之土地尽职调查方法概述

房地产收购之土地尽职调查方法概述 近年来，政府储备土地招拍挂数量锐减、价格高企，越来越多的房地产企业通过重组、并购、转让等方式获取项目公司控制权，借此获得项目土地进而开发房地产项目。被并购企业出于种种原因转让项目控制权，收购方为了降低法律和财务风险，一般会组织律师及会计师团队对项目公司进行法律及财务尽职调查并出具相应的尽调报告，为进一步的经济活动提供依据。笔者结合参与的多起房地产项目的法律尽职调查，就收购方最关注的土地方面涉及的法律尽职调查程序、方法、内容以及相关注意事项进行梳理，以期抱砖引玉，与各位探讨。本文将先从土地法律尽职调查的方法角度做一个概述，有关调查内容等介绍待下一期再做分享。一、从一个案例说起前不久，针对一起房地产开发项目法律尽职调查事宜，北京二中院认定北京市嘉华律师事务所法律尽职调查未勤勉尽责，存在重大过错，给客户造成上亿元损失，判令该所3名合伙人赔偿委托人800万元，同时全额退还100万元律师费，这是国内律师行业迄今为止最高金额的赔偿。“打错一起官司，律师赔得倾家荡产”不再是危言耸听，该案件既为律师执业风险的防控敲响了警钟，也对律师法律尽调的勤勉尽责义务提出了明确要求。法院认定，尽调律师所既没对项目用地的土地使用权状况进行审查，也没对项目公

司是否具有资质等级进行审查，而出具了项目公司拥有项目土地和开发权内容的法律尽职调查报告，致使委托方产生了巨额损失，遂出具上述判决。一般来说，房地产并购项目标的额巨大，本案也可以看出房地产项目的土地权属状况对于委托方的重要性，而正确的尽职调查方法对于获得真实、准确的尽调结论的必要性。二、调查原则收购方进行并购的最重要目的是顺利获得项目土地进而进行房地产开发，因此，全面、客观核查项目土地是房地产收购项目法律尽职调查的最重要、最核心的指导原则，调查人员必须充分核查土地权属证书、出让合同、出让金缴纳凭据、完税证明等核心文件并做到一一对应，确保项目土地不存在任何差错。三、调查方法在实践中，为了尽可能全面了解项目公司的真实情况，一般通过以下多种途径获取与土地相关的材料进而撰写法律尽职调查报告。（一）公开途径查询委托方基于保密原则，一般会在前期与项目方进行初步接触，签署合作框架协议或者备忘录，获取到项目部分信息。调查人员在接到房地产尽调项目尽职调查第一时间，应当与委托方沟通获取到项目公司及土地的基本信息，包括但不限于项目公司名称、土地证复印件等委托方通常知道的信息，进而通过各种搜索工具、国土管理部门、公开交易场所、被执行人信息网站等查询土地公开信息，如项目公司及土地新闻、招拍挂文件、立项及规划文件、建设信息、行政处罚、执行文件、查封拍

关于某房地产开发有限公司的法律尽职调查清单 房地产收购项目法律尽职调查

法律尽职调查文件清单（房地产公司收购项目）

说明 本法律尽职调查文件清单主要基于全面了解某房地产公司（“公司”）相关法律状况之目的而确定，共包括以下十三个方面： 一、公司及分公司、子公司 二、股东 三、股本及演变 四、资产 五、业务 六、重大债权债务 七、关联交易 八、治理结构 九、重大资产变化及收购兼并 十、劳动人事 十一、税务与财务 十二、环境保护与质量管理 十三、诉讼、仲裁或行政处罚 请将文件用A4纸复印。 本清单可能在尽职调查中将根据实际情况和相关各方意见加以调整及补充。

为使尽责调查完善，本清单要求的某些文件和资料，不一定和公司情况吻合，请在此类事项编号下提示“不适当”或“N/A”。 本清单不同类别中的文件和资料若有重复，提供一份即可。 可能有的材料并无现成的可以提供，故请公司尽快收集、整理和撰写，力求详尽完整。 对公司在资料收集过程中付出的辛勤劳动和通力合作表示衷心的感谢！

正文 一、公司及分公司、子公司 1.1 公司目前的投资架构图，请列明每个子公司、子公司的股东及其持股比例； 1.2 公司组织机构图，请列明各个分公司及其他分支机构； 1.3 公司、子公司全套工商登记档案资料（包括公司设立、变 更、年检等工商登记资料）； 1.4 公司、子公司最新的工商信息单； 1.5 公司、分公司、子公司最新的营业执照正本及盖有年检戳记的营业执照副本； 1.6 公司、分公司、子公司的组织机构代码证； 1.7 公司、分公司、子公司的开户许可证； 1.8 公司、子公司的贷款卡； 1.9 公司、分公司、子公司的国税/地税税务登记证； 1.10 公司、子公司的批准证书（若有）； 1.11 公司、子公司外汇登记证（若有）； 1.12 公司、子公司《对外贸易经营者备案登记表》（若有）； 1.13 公司、子公司《中华人民共和国海关进出口货物收发货人 报关注册登记证书》（若有）； 1.14 境外子公司、分公司、办事机构的相关批准证书、商业登 记证书、商业注册证书、组织大纲和章程、当地相关政

(完整版)房地产业务尽职调查报告模版

关于*********项目投融资的调查报告 （适用于房地产开发和旧改等物业项目类投融资业务） 履职声明：本人在此郑重声明，此报告是基于本人的现场调查以及其他外部信息进行独立、客观、审慎的分析评价而成。本人已充分分析了相关风险因素，没有虚假记载、误导性陈述或者重大疏漏。 申报部门/分支行： 融资人：（以下简称“XX”） 融资规模： 融资期限： 我行净收益： 交易结构： 风控措施： 融资人在我行已获投融资金额： 主办客户经理：协办客户经理： 联系方式： 完成时间：**年**月**日 1 1实地调查情况要求详细记录：主办、协办客户经理现场调查的时间段、对客户的办公地点和项目现场的实地走访情况、与客户管理层的交流情况、民营且非前100强企业原则上要求面见实际控制人。

一、融资人及关联方与我行/集团历史合作关系 1、融资人及关联方在我行原有投融资情况：（新客户可略过） 参考表格： 2、融资人及关联方是否已核定我行集团授信额度；是否在东方集团战略客户名单内，若是，说明目前集团额度金额及存量金额。 二、融资人基本信息 1、融资人基本情况 说明：如果融资人是项目公司的，要调查项目公司及项目公司所属房地产

公司（集团）两个层面,若房地产公司（集团）为项目公司（融资人）提供保证担保，房地产公司（集团）层面的内容可以放在担保调查部分。 2、股权结构情况 （1）股东背景介绍 要求追溯到融资人的最终股东和最终实际控制人，以及其对融资人的持股状况和控制程度。 对民营企业，尤其需要说明实际控制人创业、发展和经营的历史等，包括第一桶金来源、投资扩张、多元化转型、兼并收购、业务转型、是否涉及民间借贷等。 对于民营企业实际控制人要调查以下内容：（1）个人素养，包括：教育程度、年龄、国籍、户籍所在地、长期居住地、健康状况、婚姻状况、配偶、子女、从业经验、社会头衔、爱好、社会声誉、经营风格、个人信用、经济纠纷、法院执行记录；（2）社会背景，包括：家族实力和社会声誉、家族成员及成员关系、社会交往对象；（3）资产实力，包括：个人和家庭资产、资本积累方式；（4）各类负债和对外担保情况，包括但不限于银行融资、民间融资、对外保证担保、对外抵押担保等；（5）是否涉及民间借贷。

地产项目尽职调查报告

地产项目尽职调查报告 一、尽职调查概述、作用及流程 尽职调查又称谨慎性调查，其在《布莱克法律词典》中的定义是“通常一个人在其调查过程中寻找合适的法律要求或解除义务时应保持的合理谨慎”。并购尽职调查是指，在并购活动中，并购一方对另一方一切与本次并购交易有关的事项进行现场调查、资料分析的一系列活动。尽职调查可以是并购双方的互相调查，一般是并购方对被并购方（目标企业）的调查。完整的房地产项目并购尽职调查包括财务尽职调查、法律尽职调查、市场尽职调查等。 （一）实施尽职调查的作用 1、有利于评估和规避并购风险。对于并购方而言，最大的风险来源于信息不对称。由于信息不对称，并购方将可能面临着目标企业的道德风险、财务风险、经营风险和法律风险等。通过尽职调查，可以降低信息不对称，合理评估和有效规避上述风险。 2、为确定并购价格和并购方案提供依据。在并购谈判过程中，双方的焦点一般集中在并购价格的确定上，尽职调查有助于估算目标企业的预期价值和确定并购价格。如在尽职调查中发现目标企业存在或有负债和不良资产，并购方在对各项或有负债和不良资产进行评估后，可作为跟目标企业就并购价格进行谈判的依据，并可在并购协议中加入有关限制性条款等。

3、有利于并购后的整合。并购是一项复杂的系统工程，收购工作的完成，仅仅是完成了并购的第一步，收购后的整合是并购成败的关键。通过尽职调查，可以了解到双方在战略、管理理念、经营思路、企业文化等方面的差异，然后据此制订整合方案，以促使双方在上述方面尽快融为一体，并留住核心人才。 （二）房地产项目并购尽职调查流程 在房地产项目并购活动中，一个较为规范、完备的尽职调查通常应遵循以下工作流程： 1、组建尽职调查团队。并购方组建一个尽职调查小组，既可抽调内部的财务、法律、营销、工程技术、成本、人力资源等专业人才，也可聘请外部的会计师、律师、税务师、评估师等事务所。 2、签订并购意向书和保密协议。签订并购意向书和保密协议是开展尽职调查前的必要程序。并购意向书主要约定交易的基本条件、原则、基本内容、后续并购活动安排、排他性安排及保密条款（或另行单独签订保密协议）等。双方可约定，意向书不具有法律约束力，但通常会约定排他性条款、保密条款等具有法律约束力。在保密协议中双方需要承诺，为促成交易将相互提供相关资料和信息，约定保密信息的范围和种类、保密责任的具体内容和免责情形、泄密或不正当使用保密信息的违约责任等。 3、制订尽职调查清单和问卷。在尽职调查前，并购方首先要制定尽职调查的目标，并根据并购目的、交易内容等设计制作尽

房地产项目尽职调查清单

房地产项目尽职调 查清单 1

致: 公司 关于:贵司配合法律尽职调查项目需要提供的首批材料清单为配合题述工作的顺利开展,作为本次尽职调查项目组律师,我们需贵司配合提供相关文件材料。具体所需文件、材料及其它信息的初步调查清单请见附件。调查过程中,我们可能还会根据具体情况继续出具清单,请求贵司提供其它资料。 现就贵司提供初步清单中相关文件的注意事项提示如下: 一、贵司提供的资料应真实、准确、完整、及时,不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 二、本文件清单所列所有文件请尽量一次性完整地提供。如果贵司认为某些列项没有对应需提交的资料信息,请注明这些项目不适用并简要说明理由。若暂时无法提供,请书面说明。 三、贵司提供的所有资料请注明来源并加盖公章。为提高工作效率,在提供文字材料的同时,请尽可能同时提交相应的电子版本。同一类文件请按时间先后顺序排列,为避免工作的重复,请务必确保所提供的文件真实、准确、完整。 四、请贵司在收到本清单后尽快向本所提供清单所列材料。 五、为完成本次项目合作的需求,调查内容还包括贵司母公司的相关情况( 公司),请按本文要求一并提供该公司有关附表清单列明的材料和信息。

本次调查工作将在贵司通知备妥清单材料之日起正式启动,请贵司按照本清单尽快准备首批清单所列材料,以便我们及时开展工作。 谢谢合作! 律师事务所 二〇一二年六月十一日 附件:尽职调查清单 关于项目的尽职调查清单(首批) 一、有限公司(以下简称””)及其母公司公司(以下简称””)的设立及存续情况 1.公司基本情况简述(包括但不限于:英文名称及缩写;法定代表人;工商注册日期;住所及其邮政编码;电话;传真号码;互联网网址;电子邮箱等) 2.公司设立申请文件、营业执照(最新)、组织机构代码证及所有登记证照文件(包括税务登记证国税、地税); 3.公司工商登记事项,包括历次变更、变动情况(包括但不限于股权、法定代表人、高管、业务范围、主营业务等变动); 3