德阳市人民政府关于公布实施德阳市城市规划区土地级别和基准地价的通知

德阳市人民政府关于公布实施德阳市城市规划区土地级别和基准地价的通知

发布时间：2011-6-10

旌阳区政府、德阳经济技术开发区管委会，市级各部门：

为进一步推进土地市场建设，经营和合理利用城市土地资产和资源，发挥土地价格的重要调控作用，根据《城市房地产管理法》和《土地管理法》的有关规定，市政府组织有关部门，依据《城镇土地分等定级规定》、《城镇土地估价规程》和《城市地价动态监测技术规范》，对德阳市城市规划区的土地进行了级别与基准地价更新。经市政府六届七十二次常务会议同意，现公布实施。

一、土地级别与基准地价更新范围

本次土地级别与基准地价更新范围为德阳市城市规划区，总面积为152.39平方公里。范围包括旌阳区的“五办”(旌阳、城南、城北、旌东、工农)、“一乡”(东湖乡的部分区域）、“三镇”(八角井镇、天元镇、孝感镇的部分区域)。

德阳市城市规划区土地按用途分为商业用地、住宅用地、工业用地三类，其中，商业用地6个级别，住宅用地5个级别，工业用地3个级别，各类用途土地级别范围见附件1。具体级别范围以德阳市城区商业用地土地级别与基准地价图、德阳市城区住宅用地土地级别与基准地价图、德阳市城区工业用地土地级别与基准地价图为准。

二、新的德阳市城市规划区基准地价是指在上述级别内，按照商业、住宅、工业用途，以2011年1月1日为基准日，在规定的容积率下，分别评估确定的各类用地法定最高使用期的土地使用权区域平均价格。该价格不作为出让地块的出让价款征收标准，宗地出让时必须依据土地使用条件评估出让参考价，并按照国家规定的招标、拍卖、挂牌及协议等出让方式进行。

三、商业、住宅、工业用地各级别的基准地价按附件2执行。

四、德阳市城市规划区划拨地价按附件3执行，特殊地段可根据安置劳动力、老小供养人数以及拆迁补偿等情况适当上下浮动。

五、各有关部门必须严格执行新的基准地价标准，严禁随意叫价、竞相压价，工业用地

出让价格不得低于国家规定的最低价标准。

六、根据我市地价动态监测系统，原则上每年底对德阳市城市规划区基准地价进行调整。

七、本通知自2011年5月1日起施行，市人民政府德府函〔2008〕12号文同时终止执行。

附件：1.德阳市城市规划区各类用地级别面积及级别分布表

2.德阳市城市规划区土地级别与基准地价表

3.德阳市城市规划区土地划拨价格表

土地估价基准地价系数修正法

土地估价基准地价系数修正法 一.基准地价系数修正法的基本原理 基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析,对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正,估算宗地客观价格的方法。其基本公式如下: 土地价格=基准地价×(1±K) 式中: K――基准地价修正系数 二.基准地价系数修正法估价步骤: 1.搜集有关基准地价资料; 2.确定待估宗地所处地段(区)的同类用途基准地价; 3.分析待估宗地的地价影响因素,编制待估宗地地价影响因素条件说明表; 4.依据基准地价地价影响因素指标说明表和系数修正表计算基准地价修正系数; 5.进行交易日期等其它修正; 6.求出待估宗地地价。 三.利用级别或区域基准地价评估 3.1 待估宗地地价影响因素调查 用级别或区域基准地价系数修正法评估地价宗地地价,关键在待估宗地地价影响因素调查。地价影响因素调查应与同类用途同级(区域)基准地价的影响因素指标说明表中所列因素条件一致。 3.2 地价影响因素的修正系数计算 根据待估宗地各因素的状况,分别在宗地地价修正系数表中查找各因素修正系数,并按下式计算宗地因素修正值: K=K1+K2+K…… Kn 式中:K――宗地地价影响因素修正值, K1 .K2 …… Kn-分别为宗地在第1.2……n个因素条件下的修正系数。 3.3 基准地价的其它修正 基准地价是在特定开发程度和利用程度下,各类用地在法定最高出让年期的某一时点的土地使用权平均价格。待估宗地各地价影响因素修正仅对基准地价的区域平均性作了修正,因此,还需进行如下修正: 1.期日修正:待估宗地的基准日期与基准地价的基准日期必不相同,因此,需根据地价的变化程度进行期日修正。 2.容积率修正:基准地价一般根据平均的土地利用程度来确定其容积率。当待估宗地的容积率水平与基准地价所设定的不一致时,就需进行容积率修正。 3.年期修正:当待估宗地的土地使用年期与基准地价所设定法定最高出让年期不一致时,就需进行年期修正。 4.土地开发程度修正:基准地价所设定的土地开发程度一般依全估价区域的平均开发程度或各均质区域的平均开发程度而定。当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时,就需进行土地开发程度修正。土地开发程度修正系数依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定。 3.4 计算宗地价价 在确定好各修正系数后,根据基准地价系数修正法公式计算宗地地价。 四.利用路线价评估 利用路线价评估宗地地价,主要是在已知路线价的基础上,根据宗地的自身条件,进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正、朝向修正等

横琴新区国有土地价格管理规定珠海横琴

横琴新区国有土地价格管理规定 第一条为规范横琴新区国有土地有偿使用，完善国有土地有偿使用制度，根据有关法律法规规定，结合横琴新区实际，制定本规定。 第二条本规定所称国有土地价格，指国有土地使用权的出让价格和有偿划拨价格，其土地开发程度达到六通一平，即宗地红线外通路、通电、给水、排雨水、排污水、通讯和宗地红线内土地平整，本规定另有规定或土地使用合同另有约定的除外。 第三条在横琴新区范围内出让、划拨和临时租赁国有土地使用权的价格依据本规定确定。 第四条国有土地价格的计收以公布的基准地价为基础，各土地用途（类别）的计收标准见土地用途（类别）修正系数表（附件1）。国有土地价格的计算标准以人民币为结算单位；用外币支付的，按支付当日结算银行公开挂牌的外汇买卖中间价折合人民币计算。 第五条经批准采取无偿划拨方式提供土地使用权的，以现状供地，涉及的宗地红线外通路、通电、给水、排雨水、排污水、通讯和宗地红线内土地平整的土地开发费及征地补偿费等费用由用地单位承担。 第六条下列项目用地按现状供地，涉及的宗地红线外通路、通电、给水、排雨水、排污水、通讯和宗地红线内土地平 2

整的土地开发费及征地补偿费等费用由用地单位承担。 （一）旅游用地； （二）农、林、渔、牧、苗圃、种养业用地。 第七条用地容积率小于或等于 1.0 的，按用地面积计价；用地容积率大于1.0 的，按建筑面积计价，本规定另有规定或土地使用合同另有约定的除外。 第八条商服用途的建筑物须进行楼层修正（见附件2），商服、住宅、办公、酒店用地须进行容积率修正（见附件3）。 第九条低密度居住用地按以下规定和标准计收地价： （一）低密度居住用地的容积率小于或等于 1.1 时，其地价标准按住宅基准地价的2 倍计收，按用地面积计价； （二）其他居住用地内不得建别墅和联体式别墅，只能建 5 层以上住宅。 第十条游艇码头用地占用海（河）岸线的，按占用岸线 的长度每米加收15000 元。 第十一条横琴岛以北、以东的临马骝洲水道、契辛峡、 十字门水道、夹马口、横琴湾及大东湾岸线的临水建设用地单 价在其用途基准地价的基础上加价15%，临汇金湾、天沐河岸线的临水建设用地单价在其用途基准地价的基础上加价10%。 临水建设用地是指临水道或海岸线的首宗建设用地。 第十二条具有下列情形的，不计收地价： （一）《房产测量规范》规定不计算建筑物面积的建筑物、 构筑物； （二）建筑物设计标高在±0.00 以下的部分（商服用途

上海市土地基准地价

上海市基准地价更新成果（征求意见稿） 一、上海市基准地价土地级别（基准日2003年6月30日） 一级区域： 浦西： 黄浦江岸线－苏州河南岸－四川中路－延安东路－黄浦江岸线 南京西路－成都北路－淮海中路－西藏南路－西藏中路－南京西路 南京东路、南京西路（西藏中路至乌鲁木齐北路）、淮海东路、淮海中路（西藏南路至陕西南路）沿线两侧 浦东： 黄浦江岸线－东昌路－银城中路－浦东南路－黄浦江岸线 世纪大道（银城路至浦东南路）沿线两侧 二级区域： 由一级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为二级地区域： 浦西： 苏州河南岸－石门二路－新闸路－泰兴路－北京西路－乌鲁木齐北路－乌鲁木齐中路－复兴西路－复兴中路－重庆南路－自忠路－西藏南路－寿宁路－人民路－河南南路－方浜中路－中华路－复兴东路－中山南路－王家码头街－黄浦江岸线 苏州河北岸－吴淞路－天潼路－长治路－大名路－溧阳路－黄浦江岸线 广元路－广元西路－宜山北路－宜山路－南丹路－南丹东路－宛平南路－宛平路－广元路 浦东： 黄浦江岸线－张杨路－世纪大道－浦东南路－银城中路－东昌路－黄浦江岸线 三级区域： 由二级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为三级地区域： 浦西： 黄浦江岸线－公平路－东大名路－商丘路－东汉阳路－溧阳路－周家嘴路－九龙路－武进路－河南北路－天目东路－天目中路－共和新路－交通路－恒丰路－长安路－天目西路－长寿路－长宁路－江苏路－华山路－广元路－宛平路－?D嘉浜路－徐家汇路－陆家浜路－黄浦江岸线 仙霞路－古北路－延安西路－仙霞路 四川北路（武进路至溧阳路）两侧； 浦东： 黄浦江岸线－民生路－浦东大道－源深路－杨高中路－世纪大道－浦电路－东方路－浦建路－塘桥新路－黄浦江岸线 四级区域： 由三级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为四级地区域： 浦西： 黄浦江岸线－怀德路－杨树浦路－大连路－大连西路－密云路－中山北二路－伊敏河路－运光路－邯郸路－中山北一路－西宝兴路－北宝兴路－延长路－延长中路－延长西路－志丹路－光新路－华池路－岚皋路－真如港－中宁路－武宁路－杨柳青路－枣阳路－金沙江路－大渡河路－冕宁路－苏州河南岸－古北路－天山支路－天山路－威宁路－北虹路－虹古路－水城路－虹桥路－虹许路－古羊路－姚虹西路－虹桥路－中山西路－宜山路－桂林路－钦州南路－钦州路－龙华港－黄浦江岸线 国定路－政通路－淞沪路－虬江－国和路－翔殷路－黄兴路－国定路

基准地价系数修正法

（一）基准地价系数修正法 1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。其公式为： 地价=基准地价X （1士综合修正系数）X期日修正系数X年期修正系数X容积率修正系数士开发程度修正 2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37 号）于2014 年8 月29 日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下： （1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成； （2）基准地价估价期日为2013 年1 月1 日； （3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途； （4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别； （5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40 年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地 （不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；

上海市基准地价表 2005

上海市基准地价表 2005 一、上海市基准地价土地级别（基准日2003年6月30日） 一级区域： 浦西：黄浦江岸线－苏州河南岸－四川中路－延安东路－黄浦江岸线 南京西路－成都北路－淮海中路－西藏南路－西藏中路－南京西路 南京东路、南京西路（西藏中路至乌鲁木齐北路）、淮海东路、淮海中路（西藏南路至陕西南路）沿线两侧 浦东：黄浦江岸线－东昌路－银城中路－浦东南路－黄浦江岸线 世纪大道（银城路至浦东南路）沿线两侧 二级区域：由一级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为二级地区域： 浦西：苏州河南岸－石门二路－新闸路－泰兴路－北京西路－乌鲁木齐北路－乌鲁木齐中路－复兴西路－复兴中路－重庆南路－自忠路－西藏南路－寿宁路－人民路－河南南路－方浜中路－中华路－复兴东路－中山南路－王家码头街－黄浦江岸线 苏州河北岸－吴淞路－天潼路－长治路－大名路－溧阳路－黄浦江岸线广元路－广元西路－宜山北路－宜山路－南丹路－南丹东路－宛平南路－宛平路－广元路 浦东：黄浦江岸线－张杨路－世纪大道－浦东南路－银城中路－东昌路－黄浦江岸线 三级区域：由二级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为三级地区域： 浦西：黄浦江岸线－公平路－东大名路－商丘路－东汉阳路－溧阳路－周

家嘴路－九龙路－武进路－河南北路－天目东路－天目中路－共和新路－交通路－恒丰路－长安路－天目西路－长寿路－长宁路－江苏路－华山路－广元路－宛平路－?D嘉浜路－徐家汇路－陆家浜路－黄浦江岸线 仙霞路－古北路－延安西路－仙霞路 四川北路（武进路至溧阳路）两侧； 浦东：黄浦江岸线－民生路－浦东大道－源深路－杨高中路－世纪大道－浦电路－东方路－浦建路－塘桥新路－黄浦江岸线 四级区域：由三级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为四级地区域： 浦西：黄浦江岸线－怀德路－杨树浦路－大连路－大连西路－密云路－中山北二路－伊敏河路－运光路－邯郸路－中山北一路－西宝兴路－北宝兴路－延长路－延长中路－延长西路－志丹路－光新路－华池路－岚皋路－真如港－中宁路－武宁路－杨柳青路－枣阳路－金沙江路－大渡河路－冕宁路－苏州河南岸－古北路－天山支路－天山路－威宁路－北虹路－虹古路－水城路－虹桥路－虹许路－古羊路－姚虹西路－虹桥路－中山西路－宜山路－桂林路－钦州南路－钦州路－龙华港－黄浦江岸线 国定路－政通路－淞沪路－虬江－国和路－翔殷路－黄兴路－国定路 浦东：黄浦江岸线－上南路－浦东南路－龙阳路－罗山路－黄浦江岸线五级区域：由四级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为五级地区域： 浦西：黄浦江岸线－宁国路－长阳路－隆昌路－营口路－中原路－长海路－恒仁路－政立路－国权北路－三门路－逸仙路－场中路－共和新路－汶水路－真北路－北虹路－哈密路-仙霞西路-虹桥机场外边界-迎宾三路－虹桥路－程

基准地价测算公式-因素修正系数

附件3 北京市基准地价因素修正系数说明表 （商业） 注： 1.商业繁华度指距商业中心的距离、商业设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量。 2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。 3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。 4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。 5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。 6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。 7.基础设施状况指水、电、热、通讯等各种基础设施的配套完善程度。

北京市基准地价因素修正系数说明表 （综合） 注： 1.办公集聚程度指办公设施的种类规模与集聚程度、距政府管理职能部门的距离。 2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。 3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。 4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。 5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。 6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。 7.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。

北京市基准地价因素修正系数说明表 （居住） 单位：% 注： 1.居住社区成熟度指区域居住用地比例、居住小区规模和社区发展完善程度。 2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。 3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。 4.临路状况指临街道路类型、级别和交通管制。 5.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。 6.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。 7.自然和人文环境状况指学校数目和类型；文体休闲设施状况；居民素质；景观；噪音、空气和水体污染及危险设施或污染源的 临近程度。 8.与商业中心的接近程度指与各种规模商业中心的距离和相互通达状况。

珠海市地价管理规定

珠海市地价管理规定 2016年 第一条为加强地价管理，维护土地市场正常秩序，进一步规范和完善我市国有建设用地使用权有偿使用制度，保障土地所有者、使用者合法权益，根据有关法律法规规定，结合本市实际，制定本规定。 第二条本规定所称的国有建设用地使用权价款，是指国有建设用地使用权的出让价款（以下简称地价款），包括经市政府批准定期公布施行的基准地价及评估市场价格，其土地开发程度达到“五通一平”（宗地外通路、通给水、通排水、通电力、通电讯和宗地内土地平整），各用途（类别）修正系数详见附件，本规定另有规定或土地出让合同（协议）另有约定的除外。 基准地价经市人民政府批准后公布施行，并可根据社会经济发展、土地市场供求状况适时调整。 评估市场价格是指按照《珠海市人民政府办公室印发关于国有建设用地使用权评估市场价格确定及使用的规定（试行）的通知》（珠府办〔2012〕47号）规定，由国土部门每半年定期公布的国有建设用地使用权评估市场价格。 采取招标拍卖挂牌方式出让的用地，以实际成交价格确定土地的地价款。 第三条国土部门依据本规定进行地价核计的时间节点分为用地批准、规划报建、规划验收和房屋确权四个阶段。用地单位根据项目开发建设进度的不同阶段，按规定到国土部门办理核实地价手续。国土部门按照受理时的地价管理规定予以核实。 用地容积率小于或等于1.0的宗地，按用地面积计收地价；用地容积率大于1.0的宗地，按建筑面积计收地价，本规定另有规定或土地出让合同（协议）另有约定的除外。 第四条城市更新项目、老旧小区改造项目、划拨性质单套普通住宅及1990年以前商品房（香洲区部分）计补地价和农民建房管理、烂尾楼整治等市政府另有规定的，从其规定。 第五条在我市行政区范围内（不含横琴新区），以划拨、出让和租赁（含临时）等方式取得的国有建设用地使用权的地价款（租金）依据本规定确定。 国有建设用地使用权地价款的计算标准以人民币为结算单位；用外币支付的，按支付当日结算银行公开挂牌的外汇买卖中间价折合人民币计算。

上海市基准地价

上海市基准地价更新成果 一、上海市基准地价土地级别（基准日2003年6月30日） 一级区域： 浦西： 黄浦江岸线－苏州河南岸－四川中路－延安东路－黄浦江岸线 南京西路－成都北路－淮海中路－西藏南路－西藏中路－南京西路 南京东路、南京西路（西藏中路至乌鲁木齐北路）、淮海东路、淮海中路（西藏南路至陕西南路）沿线两侧 浦东： 黄浦江岸线－东昌路－银城中路－浦东南路－黄浦江岸线 世纪大道（银城路至浦东南路）沿线两侧 二级区域： 由一级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为二级地区域： 浦西： 苏州河南岸－石门二路－新闸路－泰兴路－北京西路－乌鲁木齐北路－乌鲁木齐中路－复兴西路－复兴中路－重庆南路－自忠路－西藏南路－寿宁路－人民路－河南南路－方浜中路－中华路－复兴东路－中山南路－王家码头街－黄浦江岸线 苏州河北岸－吴淞路－天潼路－长治路－大名路－溧阳路－黄浦江岸线 广元路－广元西路－宜山北路－宜山路－南丹路－南丹东路－宛平南路－宛平路－广元路 浦东： 黄浦江岸线－张杨路－世纪大道－浦东南路－银城中路－东昌路－黄浦江岸线 三级区域： 由二级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为三级地区域： 浦西： 黄浦江岸线－公平路－东大名路－商丘路－东汉阳路－溧阳路－周家嘴路－九龙路－武进路－河南北路－天目东路－天目中路－共和新路－交通路－恒丰路－长安路－天目西路－长寿路－长宁路－江苏路－华山路－广元路－宛平路－?D嘉浜路－徐家汇路－陆家浜路－黄浦江岸线 仙霞路－古北路－延安西路－仙霞路 四川北路（武进路至溧阳路）两侧； 浦东： 黄浦江岸线－民生路－浦东大道－源深路－杨高中路－世纪大道－浦电路－东方路－浦建路－塘桥新路－黄浦江岸线 四级区域：

上海市基准地价 (1998)

上海市物价局、上海市房屋土地管理局关于在全市范围实施基准地价的公告 1998年6月2日 为了贯彻实施《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律和法规，规范本市土地价格体系，加强地价管理，引导土地市场健康发展，促进土地的优化利用，保障国有资产的合理收益，特制定并公布实施《上海市基准地价》。 《上海市基准地价》由上海市土地级别和上海市基准地价表构成，具体内容、应用范围和有关事项如下： 一、上海市土地级别 （基准日为一九九八年六月一日） 1、上海市土地级别范围 一级地区域： 由下列路线围成的区域为一级地区域： 黄浦江西岸——北京东路——河南中路——天津路——福建中路——宁波路——六合路——牛庄路——西藏中路——牯岭路——黄河路——凤阳路——成都北路——威海路——黄陂北路——延安东路——龙门路——宁海西路——宁海东路——云南南路——云南中路——九江路——河南中路——延安东路——黄浦江西岸 二级地区域： 由一级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为二级地区域： 苏州河南岸——西藏中路——新闸路——黄河路——青岛路——新昌路——山海关路——石门二路——新闸路——泰兴路——北京西路——乌鲁木齐北路——乌鲁木齐中路——复兴西路——复兴中路——重庆南路——自忠路——淡水路——兴业路——顺昌路——崇德路——柳林路——寿宁路——人民路——河南南路——方浜中路——方浜东路——黄浦江西岸 三级地区域： 由二级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为三级地区域： 黄浦江西岸——商丘路延长线——商丘路——鸭绿江路——虹口港——四帄路——海伦路——海伦西路——铁路——恒丰路——苏州河——长寿路——长宁路——江苏路——华山路——虹桥路——宜山路——南

2010上海市基准地价更新

上海市2010年基准地价更新成果报告送审稿上海市基准地价研究课题组二○一○年七月目录第一章上海市2010年基准地价更新成果---------------------------------------------- 1 1.1 基准地价更新成果表 -------------------------------------------------------------------- 1 1.2 土地级别范围说明 ---------------------------------------------------------------------- 3 1.2.1 居住用地 ----------------------------------------------------------------------------- 3 1.2.2 商业用地 ----------------------------------------------------------------------------- 9 1.2.3 办公用地 --------------------------------------------------------------------------- 15 1.2.4工业用地 ---------------------------------------------------------------------------- 21 1.3 上海市基准地价修正体系 ------------------------------------------------------------ 24 1.3.1 期日修正 --------------------------------------------------------------------------- 25 1.3.2 年期修正 --------------------------------------------------------------------------- 25 1.3.3 容积率修正

基准地价修正系数表及说明表的编制

基准地价修正系数表及说明表的编制 基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。 一、基准地价修正幅度值的计算 以土地级别为单位，以各级别中最高、最低定级因素总分值所对应的单元地价作为上、下限值，分别与相应级别的基准地价相减，得到上调或下调的最高值。计算公式如下： 上调幅度计算公式： F1=[（I nh—I ib）/I ib]×100% （10-1）下调幅度计算公式： F2=[（I nb—I nl）/I ib]×100% （10-2）式中：F1 --基准地价上调最大幅度； F2 --基准地价下调最大幅度； I ib --级别基准地价； I nh --级别单元总分上限值所对应的地价； I nl --级别单元总分下限值所对应的地价。 根据前述确定的单元总分值、基准地价评估结果及其关系模型，按公式9-1、9-2可以计算出各类各级基准地价修正幅度值。结果见表10-4、10-5、10-6。 表10－4 商业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表

表10－5 住宅用地基准地价最大上调、下调幅度计算表 6 工业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表 表10－ 二、因素修正系数值的计算及修正系数表及说明表的编制 （一）因素修正系数值计算 根据确定的影响各类用地价格的因素及其权重值，采用下式计算各因素的修正值： F1i=F1×W i（10-3） F2i=F2×W i（10-4）

式中：F1i—某一因素的上调幅度；F2i—某一因素的下调幅度； F1—基准地价上调幅度；F2—基准地价下调幅度； W i—某一因素对宗地地价的影响权重。 （二）因素修正系数及指标说明表的编制 根据基准地价修正幅度的计算结果，在按公式10-3、10-4计算因素修正幅度值的基础上，按优、较优、一般、较劣、劣等5个层次设定修正幅度值，分地类按级别编制修正系数表。 在此基础上，进一步编制影响因素修正系数条件指标表。因素修正系数指标说明表是对各层次的修正系数对应的地价影响因素状态条件所做的描述，通常以在一定区域或土地级别范围内地价影响因素的最佳状态指标、平均状态指标、最差状态指标分别对应着优、一般、劣等层次的修正系数。利用土地定级中各影响因素的评价结果，在进行统计分析的基础上，编制影响因素修正系数条件指标表，结果见表10-7~36。 表10－7 I级商业用地基准地价修正系数表

全国各地基准地价汇总

北京市出让国有土地使用权基准地价表 北京市出让国有土地使用权基准地价表 (美元计价) 单位:美元/平方米 地价 区类出让金基础设施配套建设费土地开发及其它费用 商业公寓住宅工业市政及四源小区建设 配套城镇拆迁费近郊区县 征地费远郊区县 征地费 (1) (1) (1) (1) (2) (3) (4) (5) (6) 一类400-680 380-580 250-340 40-70 68-100 20-50 740-980 20-56 - 二类300-400 280-380 200-250 30-40 68-100 20-50 740-980 20-56 - 三类250-300 230-280 125-200 25-30 68-100 20-50 740-980 20-56 - 四类190-250 180-230 100-250 20-25 68-100 20-50 740-980 20-56 - 五类125-190 125-180 75-100 15-20 68-100 20-50 740-980 20-56 - 六类65-125 65-125 50-75 10-15 68-100 20-50 740-980 20-56 10-23 七类50-65 40-65 20-50 5-10 68-100 20-50 740-980 20-56 10-23 八类10-50 10-40 8-20 4-5 68-100 20-50 - - 10-23 九类8-10 5-10 4-8 3-4 68-100 20-50 - - 10-23 十类5-8 4-5 3-4 2-3 68-100 20-50 - - 10-23 基准地价计算公式：(1)*容积率修正系数+[(2)+(3)]*容积率+(4)*调整系数+(5)或(6)=基准地价(每平方米用地)

基准地价系数修正法案例

基准地价系数修正法案例 1．估价对象情况 某省某市主要商业街有一待估面积为2000m2的商业用途土地（具体区域因素、个别因素不列）。其出让时间为1998年1月1日，出让年限为40年，开发程度为三通一平，宗地容积率为1.5，现要评估该宗地在估价基准日2002年1月1日价格。该宗地属市区商业二级地段，该市二级地段商业用途基准地价为7000元/ m2（开发程度为三通一平，标准容积率为1）。基准地价公布时间为1996年1月1日。该市商业基准地价修正系数和修正系数说明见表1、表2和表3。 表1 某市商业服务用地修正系数说明表

表2 某市商业服务用地修正系数表

2．估价要求 用基准地价修正法评估该宗地于2002年1月1日的地价。 3．估价过程 （1）确定对应基准地价 通过查对基准地价，确定待估宗地属商业用途二级地，其对应的基准地价为7000元/ m2（开发程度为三通一平）。 （2）确定宗地地价评估的修正系数 根据宗地区域、个别因素条件,对照修正系数说明表中各项指标，确定各子因子情况从上到下依次为：一般、一般、一般、优、较优、一般、较劣、优、一般、较优、较优、一般、一般、较劣、一般、一般。 则根据修正系数表，具体计算出宗地宗修正系数： K＝17.25％ （3）确定待估宗地适用年期修正系数 Y＝0.953 T＝115/100＝1.15 （5）确定容积率修正系数 待估宗地容积率为1.5，本基准地价标准容积率为1。查商业用的容积率修正系数表，则 K ij＝K i/K j＝1.2/1＝1.2 （6）计算并确定待估宗地地价 P i＝P×（1＋K）×Y×T×K ij＝7000（1＋17.25％）×0.953×1.15×1.2＝10794（元/平米）

珠海市斗门区国有土地历史遗留问题(计补地价)的若干意见

斗门区国有土地历史遗留问题(计补地价)的若干意见 为进一步加强和规范斗门区的土地资源管理，妥善处理斗门区国有土地使用权地价计补等历史遗留问题，使斗门区原国有土地使用权地价政策与我市现行的地价政策平稳衔接，根据有关法律、法规和我市的有关规定，结合斗门区的实际，就斗门区历史用地计补地价问题作出如下规定: 一、国有出让土地 1、在斗府〔2004〕46号文发文之前（即2004年7月21日之前，下同），已按土地面积缴清地价款，已取得《国有土地使用证》，依法取得国有出让土地使用权，并按原城市规划行政主管部门批准的规划设计条件已缴清市政建设配套费(即报建费，下同)，并已按原批准的规划设计条件建设的用地，不须另行补地价。经批准,超过原批准的规划设计条件建设的建筑面积在珠府〔2008〕62号文件实施前未缴清地价款的，按现行地价管理规定标准计收地价。 2、在斗府〔2004〕46号文发文之前，已按土地面积缴清地价款，已取得《国有土地使用证》，依法取得国有出让土地使用权，并按原城市规划行政主管部门批准的规划设计条件已缴清市政建设配套费，但按原批准的规划设计条件未全部完成建设的，现因规划调整导致用地面积减小，经批准可适当提高容积率，只要其总建筑面积不超过原批准的相应功能建筑面积的用地，不须另行补地价。经批准,超过原批准的规划设计条件建设的建筑面积在珠府〔2008〕62号文件实施前未缴清地价款的，按现行地价管理规定标准计收地价。 3、现属斗门区行政辖区范围内，由原珠海市国土局西区分局依法出让的国有土地使用权，已核发《国有（集体）建设用地许可证》或《建设用地批准书》，并由原珠海市国土局西区分局按楼面地价计费，也已足额收缴地价的用地，现按原城市规划行政主管部门批准的规划设计条件建设的用地，不须另行补地价。 由原珠海市国土局西区分局计费,只收了部分地价,尚未缴清地价款，现按原城市规划行政主管部门批准的规划设计条件建设的用地,可在以下两种方案中选择一种方案处理：（1）除必须按原珠海市国土局西区分局约定的地价标准缴付尚欠部分地价款本金外,还必须按合同或协议约定支付利息、滞纳金或违约金(如无合同或协议约定的,按市政府有关规定计收利息、滞纳金或违约金)。 （2）原城市规划行政主管部门批准的用地容积率不超过1.0的,在原批准的用地面积范围内,按已缴部分地价款及原约定的地价标准折算已付地价款土地面积,该部分不须另行计补地价;未缴付地价款部分须按现行地价管理规定标准缴交地价款(土地出让合同约定的除外)。原城市规划行政主管部门批准的用地容积率大于1.0的, 在原批准的容积率计算的建筑面积范围内,按已缴部分地价款及原约定的地价标准折算已付地价款建筑面积,该部分建筑面积不须另行计补地价;未缴付地价款部分须按现行地价管理规定标准缴交地价款(土地出让合同约定的除外)。 以上用地的土地使用年限自原批准用地之日起按相应的土地用途的法定最高年限确定。 以上用地经规划批准或规划验收通过增加容积率、改变用途的，在珠府〔2008〕62号文件实施前未缴清地价款的，增加部分建筑面积按现行地价管理规定标准计收地价,改变用途部分建筑面积按现行地价管理规定计收用地功能地价差。 4、在斗府〔2004〕46号文发文之前，已按土地面积缴清地价款，已取得《国有土地使用证》，依法取得国有出让土地使用权，但按原城市规划行政主管部门批准的规划设计条

上海市基准地价更新成果

上海市2013年基准地价更新成果

目录

第一章基准地价成果 基准地价内涵说明 本次基准地价成果为分用途各级别国有建设用地在一定设定条件下的土地使用权平均价格。 A 基准日为 2013 年 1 月 1 日； B 使用年限为对应用途的法定最高出让年限； C 开发强度为各用途各级别的设定容积率； D 住宅、商业、办公用地开发程度为“七通一平”，指宗地外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通污水、通燃气及宗地内场地平整；研发总部类和工业用地开发程度为“五通一平”，指宗地外通路、供电、通讯、通上水、通下水及宗地内场地平整。 表 1－1 上海市基准地价内涵说明表

基准地价成果表 上海市 2013 年基准地价采用分类定级的方式，即依据不同用途划分土地级别，并确定基准地价成果。各用途各级别的基准地价成果，如下表： 表 1－2 上海市基准地价成果表（楼面地价） 基准日：2013年1月1日单位：元/平方米 说明：该表不可独立理解和使用，须与基准地价土地级别范围说明和成果应用说明结合使用。

表 1－3 上海市基准地价成果表（土地面积单价）基准日：2013年1月1日单位：万元/亩 说明：该表不可独立理解和使用，须与基准地价土地级别范围说明和成果应用说明结合使用。

土地级别范围说明 根据不同用途土地价格影响因素因子的分布情况，住宅、商业、办公用地分为 10 个级别，研发总部、工业用地分为 9 个级别。所述级别范围均不含滩涂。 住宅用地 全市住宅用地共分为 10 级，中心城区以 1－6 级为主。 具体定级范围说明如下： 1 级： 黄浦江以西：北京西路－万航渡路－华山路－延安西路－江苏路－华山路－广元西路－恭城路－虹桥路－文定路－南丹路－南丹东路－宛平路－建国西路－襄阳南路－永嘉路－瑞金二路－复兴中路－西藏南路－西藏中路－北京西路 北外滩：秦皇岛路－杨树浦路－东大名路－大名路－黄浦江－秦皇岛路 黄浦滨江：中山东路、中山东一路、中山南路：苏州河－南浦大桥 徐汇滨江：黄浦江－沪杭铁路新日支线－宛平南路－龙华港－黄浦江 黄浦江以东：黄浦江－张家浜－浦明路－浦电路－浦城路－陆家嘴环路－黄浦江

江门区2017年城镇国有建设用地基准地价

江门市市区2017年城镇国有建设用地基准地价 （征求意见稿） 一、基准地价更新地价内涵 本轮基准地价更新评估用途分为商服用地、住宅用地、工业用地和公共项目服务用地四类，其中公共项目服务用地细分为两个类别，具体地价内涵如下： 1、商服用地：土地在正常市场条件、设定土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯，宗地红线内场地平整），估价期日为2017年1月1日，土地使用年期为40年，设定容积率为2.0的首层楼面地价。价格单位为元/平方米，币种为人民币。 商服路线价：土地在正常市场条件、设定土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯，宗地红线内场地平整），估价期日为2017年1月1日，土地使用年期为40年，设定容积率为2.0的首层楼面地价。其中城区街道商服路线价的标准铺面的标准宽度为4米，标准深度为12米，乡镇街道的标准铺面的标准宽度为4米，标准深度为10米，均为首层楼面地价。价格单位为元/平方米，币种为人民币。 2、住宅用地：土地在正常市场条件、设定土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯，宗地红线内场地平整），估价期日为2017年1月1日，土地使用年期为70年，设定容积率为2.5的平均楼面地价。价格单位为元/平方米，币种为人民币。 3、工业用地：土地在正常市场条件、设定土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯，宗地红线内场地平整），估价期日为2017年1月1日，土地使用年期为50年，设定容积率为1.0的地面地价。价格单位为元/平方米，币种为人民币。 4、公共服务项目用地（类别一）：是指公共管理与公共服务用地中用于机关团体、新闻出版、科教文卫的土地，对应地类包括机关团体用地、新闻出版用地、科教用地、医卫慈善用地、文体娱乐用地。即土地在正常市场条件、设定土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯、宗地红线内场地平整）于估价期日为2017年1月1日，土地使用年期为50年，容积率为2.0的国有建设用地平均楼面地价。价格单位为元/平方米，币种为人民币。 5、公共服务项目用地（类别二）：是指公共管理与公共服务用地中用于公共设施的土地，对应地类为公共设施用地。即土地在正常市场条件、设定土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯、宗地红线内场地平整）于估价

建制镇土地级别与基准地价更新报告

2017年东明县建制镇土地级别调整与基准地价 更新报告 东明县国土资源局 二〇一七年十二月

目录 第一部分工作报告 (1) 第一节工作概况 (1) 第二节工作步骤 (2) 第三节工作结果 (5) 第四节取得的主要成果和经验体会 (8) 第二部分技术报告..........................................................................- 11 -第一章概述...........................................................................................................- 13 -第一节自然与社会经济概况. (13) 第二节建制镇基准地价更新概述 (23) 第二章资料调查...................................................................................................- 34 -第一节工作底图数据收集与整理. (34) 第二节土地定级与基准地价更新评估资料调查 (36) 第三章土地定级...................................................................................................- 41 -第一节土地定级的基本方法. (41) 第二节定级因素、因子体系的建立 (43) 第三节土地定级因素整理与分析量化 (47) 第四节土地级别划分 (67) 第四章基准地价更新...........................................................................................- 75 -第一节基准地价更新评估的主要步骤. (75)

基准地价系数修正法

土地估价 一、估价原则 1. 预期收益原则 2. 替代原则 3. 最有效利用原则 4. 供需原则 5. 报酬递增递减原则 6. 贡献原则 7. 变动原则 二、估价方法与估价过程 （一）估价方法的选择 1、土地估价方法的选择 收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。 2、土地估价的技术路线 2.2基准地价系数修正法 首先分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异，进行区域因素和个别因素修正测算地价；然后分析基准地价评估基准日与本次估价期日之间地价变化情况，进行期日修正；然后对地价进行年期修正和容积率修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修正得到待估宗地的地价。即： 地价＝基准地价×（1+综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数+开发水平差异修正 （二）估价过程

2、基准地价修正法 2.1 宗地位置、用途 待估宗地位于徐州市市金山桥开发区1号区，用途为工业用地。 2.2 基准地价的确定 徐州市国土管理局于2000年完成了市区土地定级估价工作，其主要成果有《徐州市基准地价更新与地价指数编制成果报告》（下简称《成果》）和相关土地定级估价图件。该项《成果》已经江苏省国土资源厅验收认定。根据该《成果》徐州市工业用地六级地基准地价是指基准日为2000年6月30日，土地平均开发程度为红线外“五通”即通路、通电、通上水、通下水、通讯，红线内“一平”的开发条件下，工业用地无限期的土地平均价格。根据《成果》，徐州市市区六级地工业用地基准地价为240元/m2。 3.3 宗地地价修正系数表和修正系数说明表引用 根据《徐州市城区基准地价更新与地价指数编制成果技术报告》工业用地地价因素修正系数表、使用年期修正系数表及地价因素说明表： 表3 工业用地地价修正系数表 表4 工业用地使用年限修正系数表 表5 工业用地宗地地价区位条件及个别因素优劣等次评定说明表

基准地价修正系数表及说明书表地编制

实用标准 文档大全基准地价修正系数表及说明表的编制 基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。 一、基准地价修正幅度值的计算 以土地级别为单位，以各级别中最高、最低定级因素总分值所对应的单元地价作为上、下限值，分别与相应级别的基准地价相减，得到上调或下调的最高值。计算公式如下： 上调幅度计算公式： F1=[（I nh—I ib）/I ib]×100% （10-1）下调幅度计算公式： F2=[（I nb—I nl）/I ib]×100% （10-2）式中：F1 --基准地价上调最大幅度； F2 --基准地价下调最大幅度； I ib --级别基准地价； I nh --级别单元总分上限值所对应的地价； I nl --级别单元总分下限值所对应的地价。 根据前述确定的单元总分值、基准地价评估结果及其关系模型，按公式9-1、9-2可以计算出各类各级基准地价修正幅度值。结果见表10-4、10-5、10-6。 表10－4 商业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表

二、因素修正系数值的计算及修正系数表及说明表的编制 （一）因素修正系数值计算 根据确定的影响各类用地价格的因素及其权重值，采用下式计算各因素的修正值： F1i=F1×W i（10-3） F2i=F2×W i（10-4）

式中：F1i—某一因素的上调幅度；F2i—某一因素的下调幅度； F1—基准地价上调幅度；F2—基准地价下调幅度； W i—某一因素对宗地地价的影响权重。 （二）因素修正系数及指标说明表的编制 根据基准地价修正幅度的计算结果，在按公式10-3、10-4计算因素修正幅度值的基础上，按优、较优、一般、较劣、劣等5个层次设定修正幅度值，分地类按级别编制修正系数表。 在此基础上，进一步编制影响因素修正系数条件指标表。因素修正系数指标说明表是对各层次的修正系数对应的地价影响因素状态条件所做的描述，通常以在一定区域或土地级别围地价影响因素的最佳状态指标、平均状态指标、最差状态指标分别对应着优、一般、劣等层次的修正系数。利用土地定级中各影响因素的评价结果，在进行统计分析的基础上，编制影响因素修正系数条件指标表，结果见表10-7~36。

基准地价系数修正法范例

☆基准地价系数修正法范例 1、基准地价成果介绍与应用 ⑴基准地价成果介绍及内涵 《××市土地级别与基准地价更新报告》于2005年8月12日公布实施，其基准地价内涵为××市区范围内，以下设定条件下，按用途分级别国有建设用地使用权的平均价格：基准日为2004年12月31日，土地用途为商业、工业、住宅用地，土地开发程度为市政“五通一平”（即通路、供电、通讯、供水、排水及场地平整，土地使用年限为各用途法定最高出让年限（商业40年、住宅70年、工业50年），容积率为各用途平均容积率，商业容积率，住宅容积率。不同用途基准地价参照表3-1-1。 3-1-1 / 所谓基准地价系数修正法，是指利用城镇基准地价与基准地价修正体系等评估成果，按照替代原则就估价对象的区域条件与个别条件与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的一种方法。依据中华人民共和国国家标准（GB/T18508－2001）《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）和《×××区土地级别与基准地价更新报告》，商业用地基准地价系数修正法的计算公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价（评估设定开发程

度下的宗地地价）＝基准地价×K1×K2×K3 ×K4×K5×（1＋∑K）＋K6 式中：K1——期日修正系数 K2——土地使用年期修正系数 K3——土地形状修正系数 K4——容积率修正系数 K5——其它修正 K6——开发程度修正 ∑K——影响地价区域因素与个别因素之和 2、确定估价对象的土地级别与基准地价 估价对象评估设定用途为商业用地，根据其位置并对照××市区土地级别与基准地价图，确定估价对象位于商业一级地范围，基准地价为1685元/平方米。 3、确定期日修正系数 依据《××市区土地定级估价更新报告》可知，××市区基准地价基准日为2004年12月31日，而本次评估的估价基准日为2006年6月20日，以2005年1月同用途地价指数为100，据估价人员调查分析，××市区的商业用地地价略有上涨，但幅度不大，分析确定其地价指数为102，故确定期日修正系数K1＝102/100＝。 4、确定土地使用权年期修正系数 K2＝［1－（1＋r）m］/［1－（1＋r）n］ 公式中： K2——土地使用权年期修正系数 r ——土地还原率6%（土地还原率按评估基准日时中