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关于进一步规范前期物业管理招投标工作的通知

关于进一步规范前期物业管理招投标工作的通知

各县(市、区)房管局,各房地产开发企业、各物业服务企业:

为贯彻落实省、市物业管理招投标管理办法,完善我市物业管理市场机制,规范房地产开发企业选聘物业服务企业行为,切实维护购房人的合法权益,现就有关问题通知如下:

一、对于总建筑面积2万平方米以上的新建商品住宅项目,开发建设单位要按照《泰安市物业管理招标投标管理办法》的规定,通过公开招投标的方式选聘物业服务企业。开发建设单位招标时,要在公共媒体上发布招标公告,同时在泰安住宅与房地产信息网上免费发布招标公告。

二、招标人要按照规定时限开展物业管理招投标活动。新建商品住宅项目进行前期物业管理招标的,开发建设单位要合理安排时间,应在申请办理商品住宅预售手续一个月前进行。

招标人在发布招标公告10日前,须持相关材料到市、县(市)房管部门备案。招标人在招标文件中要载明投标有效期,在投标有效期截止时限30日前确定中标人,不得拖延确定中标人的时间,给投标人造成不必要的损失。招标人在确定中标人之日起15日内,须持有关材料向市、县(市)房管部门备案,5个工作日内,房管部门未通知招标人在招投标活动中有违法违规行为的,招标人应当向中标人发出中标通知书,同时将中标结果通知所有未中标的投标人,并返还其投标书。

三、新建商品住宅项目开发建设单位作为前期物业管理招标人,要依法组织实施招投标活动。招标人要成立招标组织,并具备相应条件,不具备条件的,可以委托专业咨询服务机构代理。

四、招标人要按规定精心编制招标文件,制定科学合理、切实可行的评标标准和评标方法。借鉴近年来市内外各招标人编制的招标文件,市房管局编制了招标文件、评标标准和评标方法基本内容和要求,请各招标人参照执行(招标文件、评标标准和评标方法基本内容和要求见附件)。

五、为充分体现公开、公平、公正原则,招标人一律要于开标时,在招标文件规定的开标地点现场抽取评标专家。

此通知

二〇一〇年七月十三日

附件:1、前期物业管理招标投标基本流程

2、招标文件基本内容和编制要求

3、评标标准和评标方法基本内容和制定要求

附件1

前期物业管理招标投标基本流程

一、编制招标文件。

二、招标人在发布招标公告10日前到房管部门备案。需持以下材料:

1、有关的物业项目开发建设批文,包括:(1)发改委立项批复;(2)建筑工程施工许可证;(3)建设工程规划许可证;(4)建设用地规划许可证;(5)土地使用证

2、招标公告;

3、招标文件;

4、法律、法规规定的其他材料。

三、发布招标公告。

四、招标人或其委托的咨询服务机构发放招标文件。

五、招标文件需要进行澄清或修改的,招标人在规定时间内,以书面形式通知所有招标文件收受人。

六、投标人踏勘物业项目现场,招标人向投标人提供隐蔽工程图纸等详细资料。

七、编制投标文件。

八、投标人在规定时间递交投标文件,招标人收存投标文件。在开标之前任何单位和个人不得开启投标文件。

九、开标。在招标文件确定的时间、地点,由招标人主持开标,邀请所有投标人参加,招标人代表或委托的公证机构现场检查投标文件的密封情况,经确认无误后,工作人员当众拆封,宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。招标人记录开标过程,并存档备查。

十、评标。评标由招标人按规定组成的评标委员会负责,评标委员会由招标人从市房管局建立的泰安市物业管理招标投标活动评标专家名册中随机抽取的专家和招标人代表组成。评标委员会按照招标文件确定的评标标准和方法评标,评标委员会完成评标后,向招标人提出书面评标报告,阐明评标委员会对各对投标文件的评审和比较意见,推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

十一、确定中标人。招标人在投标有效期截止时限30日前,按照中标候选人的排序确定中标人。首次确定的中标人放弃中标或因不可抗力提出不能履行合同的,招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

十二、招标人在确定中标人之日起15日内,向房管部门备案。备案材料包括开标评标过程、确定中标人的方式和理由、评标报告及中标人的投标文件等。

十三、招标人向中标人发中标通知书,同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

十四、招标人和中标人自中标通知书发出之日起30日内,订立书面合同。

十五、中标人自《前期物业服务合同》签订之日起10日内,向房管部门备案。

附件2

招标文件的基本内容和编制要求

一、基本内容

招标文件基本内容包括:

(一)招标书

1、招标人详细资料

应包括:招标人名称、办公地址、联系方式等。

2、物业项目基本概况

应包括:物业名称、占地面积、总建筑面积、绿化面积、房屋类型、建筑结构、物业管理用房、共用设施设备、公共场地、园林绿化、车库车位、社区文化娱乐设施、物业销售、维修资金收缴及入住情况等。

3、项目开工、竣工和交付使用时间

4、招标文件的领取

应包括:招标文件领取时间、地点,投标人需要交纳的相关费用及组织解释招标文件(答疑)。

5、投标截止时间、现场勘查时间及开标时间、地点等

(二)技术规范要求

1、物业管理服务内容

应包括:物业服务区域的界定、物业服务过程中责任的归属、物业服务范围等事项。

2、物业服务要求

应包括:服务人员的专业要求及物业服务收费行为等内容。

3、物业服务标准

应明确各项物业服务内容执行何种标准。

4、物业服务费的结算方式

应明确采取何种方式进行物业服务费用的结算(包干制或酬金制)。

(三)投标人须知

1、对投标人及投标文件的要求

(1)对投标人的要求应包括:投标人的资格及投标费用的承担及有关说明。

(2)对投标文件的要求应包括:投标文件格式(按招标文件提供的投标文件格式填写)、投标文件内容(文件及相关证明资料、服务理念和目标、服务机构运作方式及管理制度、服务人员配置、物业服务方案等)。

2、投标文件递交的要求

应包括:投标文件的密封、投标文件的修改和撤销等。

3、开标和评标的具体原则和要求

(1)开标:明确开标的程序、方法、基本要求及注意事项。

(2)评标:对评标原则及要求、评标人员、评标标准做出规定。

4、评标标准和评标方法(略)

(四)中标人的确定及前期物业服务合同的签订

1、中标人的确定

应包括:关于通知中标人的相关程序。

2、悔标责任

应明确招标人及中标人的权力及义务和悔标责任。

3、前期物业服务合同的签订

(五)物业服务范围、内容及要求

1、综合服务的相关问题

应包括:物业服务范围的界定、物业服务人员及各项管理规章制度的建立。

2、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护管理职责

应包括:共用部位及共用设施设备的含义及对其实施日常维护工作的职责。

3、绿化、保洁、秩序维护的范围及所包含内容

4、空置房的管理

5、消防设施管理

应明确开展消防管理工作要求。

6、装饰装修管理服务内容

应包括建立装饰装修管理制度及装饰装修方案的要求。

7、物业服务目标

应明确关于物业服务目标实现的期限。

(六)其他事项的说明及法律法规规定的其它内容

1、关于物业服务费收费标准的约定

2、关于投标人在投标过程的违法、违纪行为的处理办法

3、其他违约责任等

(七)主要设施设备配置及说明

应包括:主要设施设备的数量及相关技术参数等。

二、编制要求

(一)符合物业管理招投标规定;

(二)与物业项目具体情况、物业服务企业资质及当地物业服务水平相适应;

(三)章节内容条理清晰、言简意赅;

(四)物业项目设施设备配置说明具体准确。

附件3

评标标准和评标方法基本内容和制定要求

一、评标标准基本内容和制定要求

以综合评分方式计算,评分分项分值权重(满分值100分)为:

1、项目物业服务机构及人员配备分项的分值应不少于总分值的25%。

(1)物业服务负责人评价占10%,

(2)物业服务专业人员及工程、管理、经济类相关专业专职管理和技术人员配备评价占15%。

2、物业服务方案分项的分值应不少于总分值的30%。

(1)本项目的服务特点、服务目标、服务方式、档案建立与管理,经费收支预算、经营与管理,服务新思路分项各占10%,

(2)服务内容及标准占7%,

(3)规章制度占5%,

(4)服务人员岗位职责占8%。

3、拟投入该项目的设施设备分项的分值应不少于总分值的5%。

4、物业服务收费分项的分值应不少于总分值的30%。

(1)收支项目合理分项占10%,

(2)有合理的增收节支政策分项占6%,

(3)物业服务费标准适当分项占14%。

5、物业服务业绩、信誉分项的的分值应不少于占总分值的10%。

(1)质量保证体系及物业管理经验分项各占5%,

(2)物业管理信誉分项占5%。

二、评标方法基本内容

评标方法应包括如下内容:

1、评标严格按招标文件的要求和条件进行;

2、评标遵循公平、公正、择优、和诚实信用的原则;

3、对所有投标人的投标评估,都采用相同的程序和标准;

4、评标委员会根据投标书及答辩情况进行综合评分,按照得分多少编写书面评标报告,评选出合格的3名中标候选人;

5、特殊情况处理方式。

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