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北海市房地产行业调研报告2010年

北海市房地产行业调研报告

一、北海市概况

（一）北海市基本情况

北海市是全国著名的沿海开放城市和滨海旅游城市，地处广西南端、北部湾东北岸，市区南、北、西三面环海，西北距南宁206公里，东距广东湛江198公里，辖有涠洲、斜阳两岛。北海市总面积3337平方公里，市区面积957平方公里。全市管辖三区一县，即海城区、银海区、铁山港区和合浦县，共有2个乡、21个镇，截止2009年底，户籍总人口177万，其中城镇人口68万，农业人口109万。居民基本是汉族，少数是壮族、瑶族、

苗族等。

表1：北部湾经济区、北海市区位图

北海市是北部湾经济区中的一个重要城市，具有独特的地理位臵和区位优势。北海市背靠大西南云贵川诸省，面向东南亚，陆、海上邻近广东、海南、港澳和越南，处于大西南及东南亚的中枢位臵，是中国大陆走向东南亚和欧洲的最近口岸。秦末汉初，北海已成为闻名于世的“海上丝绸之

路”的始发港之一，1984年4月被国务院确定为对外开放的十四个沿海城市之一。1992年，党中央、国务院明确提出把北海市建设成为西南出海大通道主要出海口。

北海交通：北海已建成现代立体交通网，是中国西部唯一具备空港、海港、高速公路和铁路的城市。北海福成机场开通了到北京、上海、昆明、成都、重庆、广州、深圳、三亚、郑州、贵阳、香港等10多个城市的直达航线，近百个航班，通过联程可达全国各机场。目前北海境内已修通使用的铁路仅有钦北线，客运列车可直达南宁，转列可到柳州、都匀、贵阳、重庆等地，货运通过南防线联通黎钦线、湘桂线、南昆线等，通往全国各地，目前正在修建玉林至铁山港、合浦至湛江铁路，以及钦北铁路复线，建成后运力将大幅提升。公路交通更是发达，境内有209、325国道经过，兰海高速公路可直达南宁、湛江等地，把北海与桂林、重庆、成都、广州等重要城市连接起来，至湛江、玉林的高等级公路也已经开工建设。北海港主要的客运航线有至海口、涠洲岛等，以及越南跨国旅游专线，货运航线可直通国内各港口，2008年开通了直航香港的集装箱班轮航线，通过香港可转运世界各地。

旅游资源：北海市的旅游资源十分丰富，拥有“滨海、风光、人文、古迹”四大类旅游资源，集“海、滩、岛、湖、山、林”于一体，拥有众多以滨海自然风光和以南珠文化为代表的人文景观：“天下第一滩”北海银滩是国家4A级王牌景区，海底世界、海洋之窗被列为国家4A级景点；涠洲岛是中国最年轻的火山岛，被《中国国家地理》杂志评选为中国最美的十大海岛，排第二名；还有“世外桃源”斜阳岛、被列为联合国人与自然生物圈保护区的海上森林红树林、百年骑楼老街及西洋建筑等。北海地处

亚热带，气候温暖湿润，空气清新，每立方厘米空气中的负离子含量高达2500-5000个，比内陆城市高出50-100倍，有“天然氧吧”之称。2007年北海入选“最具国际影响力旅游城市”，获得“滨海旅游目的地奖”，并荣获“中国十大休闲城市”称号。

（二）城市发展定位和发展前景

上个世纪90年代初，北海一度过热的房地产曾拉开了建设一个中等城市的基本框架，然而随着经济泡沫的破灭，也给北海留下了满目疮痍，“烂尾楼”严重损害了北海的城市形象，成为制约北海城市建设和经济发展的突出问题。

2002年12月30日，财政部、国家税务总局给予北海市特殊政策：北海市享受与海南处臵积压房地产同样的税收优惠。这一政策的出台直接撬动了北海市烂尾楼处臵工作。截至2006年12月底，烂尾楼处臵率达到96%，完成建筑总面积274万平方米，城市面貌焕然一新。人们发现，北海是一座美不胜收的城市，蓝天、白云、海水、沙滩、空气，以及丰饶的亚热带物产、休闲的滨海格调令人惊叹，其优美的自然风光和低廉的房价吸引人们纷至沓来，购房臵业，养老、过冬、休闲。从此，房地产行业步入全新的快速发展阶段，东北、华北、西北、江浙、上海、福建、湖南、湖北等地的客户蜂拥而至，城市规模迅速扩大。据统计，2002—2009年，房地产开发项目合计竣工面积551万平方米,城区扩大了一倍多，城市常住人口从2002年不足20万人迅速增加到2009年50多万人。与此同时，北海市政府不断提升城市规划品位，狠抓城市基础建设和生态环境综合治理，城市配套功能逐步完善。

在着力打造城市硬环境的同时，北海市政府努力营造高效廉洁的政务

环境、公平正义的司法环境、安全有序的治安环境、诚实守信的金融环境、文明和谐的社会环境、舒适便捷的人居环境，破解发展瓶颈。

经过近十年的努力，一座充满生机、美丽富饶的现代化城市呈现在世人面前，北海在2005年、2006年连续两年入选“中国十佳宜居城市”,荣获“中国人居环境范例奖”，2007年荣获“中国十大休闲城市”称号。

2006年，党中央和国务院高度评价了广西在中国-东盟合作格局中的前沿和枢纽地位,认为广西沿海发展应该成为新的一极,开展泛北部湾合作大有文章可作,前景广阔，“北部湾经济区”概念由此产生。2008年1月，国务院批准实施《广西北部湾经济区发展规划》，广西北部湾经济区正式上升为国家战略。广西北部湾经济区由南宁、北海、钦州、防城港四市所辖行政区域组成，《规划》中对北海的定位和功能表述如下：

北海市按照特大城市规模规划建设，发挥宜居优势，促进城市发展。2020年城市建成区人口发展到100～120万人，城市建成区建设用地控制在140平方公里以内。发挥亚热带滨海旅游资源优势，开发滨海旅游和跨国旅游业，重点发展电子信息、生物制药、海洋开发等高技术产业和出口加工业，拓展出口加工区保税物流功能，保护良好生态环境，成为人居环境优美舒适的海滨城市。发挥生态宜居特色，集聚人口和产业，促进房地产业健康发展。

这是历史性的发展机遇，北海市委市政府审时度势， 2010年初提出了“三年跨越发展”的战略构想和奋斗目标：到2012年，把北海基本建设成为区域性国际化的现代产业集聚基地、旅游商贸物流中心、开放合作重要平台和生态宜居文明城市。到2012年，城镇化率达到50%，城市功能更加健全、城市软实力大幅增强、城市美誉度大幅提升，申报历史文化名城、

创建国家园林城市、争创中国人居环境奖获得成功，力争建成国家级生态城市和国家环保模范城市。

调查认为，“生态宜居文明城市”已成为北海的特色定位，可以期待，三年后北海城市面貌将发生巨大变化。

（三）城市经济发展概况及重大项目建设情况介绍

近几年，北海市经济保持持续、快速的发展态势，2006年-2008年，GDP年平均增长率在15.6%以上，固定资产投资平均增速达到15.1%，财政收入年平均增速超过30%，城镇居民人均收入增速也达到了15.1%。2009年，北海市全市实现生产总值335亿元，增长16%；工业增加值115亿元，增长20.8%；财政收入35.75亿元，增长32.28%；全社会固定资产投资330亿元，增长65%；实际利用外资1.31亿美元，增长46.2%；社会消费品零售总额95.2亿元，增长18.9%；居民消费价格指数下降2.5个百分点；城镇居民人均可支配收入15200元，增长8.7%；农民人均纯收入4740元，增长10%。

近十年来，制约北海城市和经济发展的主要瓶颈是产业结构单一、实体产业经济发展相对滞后，经过多年的努力，这一瓶颈逐步得以破解。2009年，全市实现了“七开”：北海炼油异地改造石化项目全面开工并加快建设、中电北海电子产业园当年动工当年开园、广西北部湾港铁山港区开港、玉林至铁山港等3条铁路和玉林至铁山港高速公路开始修筑、民生路网一期工程有关路段基本开通、冠岭项目等一批高星级酒店相继开建、北部湾体育中心等一批公用设施开始施工。在建设重大产业项目、大吨位码头、高星级酒店和培育航空市场、引进股份制银行分支机构等方面迈出了新步伐，使城市焕发出新的生机，产业支撑瓶颈开始破解：

---中石化北海炼油异地改造项目，此项目是广西统筹推进的重大项目

之一，也是北海的“一号工程”，计划在北海铁山港工业区投资284亿元，建设一个具有国际先进水平、具备核心竞争力的生态石化区。项目分二步实施。第一步总投资104亿元，建设北海炼油异地改造石化项目、涠洲岛30万吨级原油码头及配套工程、铁山港320万方原油商业储备、北海至南宁成品油管道、铁山港至湛江原油管道等项目；第二步总投资约180亿元，建设千万吨级炼化一体化项目。项目已于2010年3月3日开工建设，计划2011年9月建成投产，预计年销售收入将达到300多亿元，利税70多亿元，北海市财政收入将因本项目而实现翻番增长，同时以石化基地为核心，带动其他产业的快速发展，北海市经济将继续保持持续、快速的发展态势。

---中国电子北海产业园项目，此项目是中国电子集团与广西实施战略合作的一项重要内容，项目于2009年6月16日开工，2009年12月30日开园。产业园总面积超过25万平方米，其中一期11万平方米厂房及配套设施已经投入使用，二期14万平方米也将于2010年内建成投入使用，产业园全面建成后年总产值将超过100亿元。目前产业园已有中国电子北海产业园发展公司、长城计算机、长城能源科技、创新科存储、景光电子、中电兴发、微创软件、宇能科技、松禾科技、迪信创发通信、弘光投资咨询（八达光电）、富诚电子科技、翔鸿电子等13家公司入驻，初步形成“硅谷”效应。

---北海林浆纸一体化项目，此项目为广西有史以来最大的外资项目，该项目由芬兰斯道拉恩索浆纸亚洲有限公司与广西林业集团公司合资建设，生产规模为年产90万吨浆、90万吨纸和纸板，总投资约为人民币220亿元，至今已完成投资约19.3亿元，该项目的落户为北海经济社会建设注入了强劲动力。

---旅游项目建设，目前有重点建设项目16个，总投资279亿元，2010年计划投资17亿元。已开工项目有银滩创5A配套、涠洲岛鳄鱼山景区创5A配套、五彩滩景区、老城保护改造、北岸改造等5个。

---能源项目建设，目前有重点建设项目30个，总投资38亿元，2010年计划投资11亿元，主要有城市配电网建设与改造、7个110至500千伏送变电工程、北海电厂二期扩建工程等。

二、北海市房地产行业概况

（一）北海市房地产行业发展历程

纵观北海的房地产发展，从总体上看大体经历了超常规发展、调整消化和快速发展三个阶段。

1、1992-1993年超常规发展阶段

1992年，受当时全国经济宏观形势的影响和自身区位优势的双重作用，北海房地产热和开发区热空前火爆，内地大量的资金和人员涌进北海。仅一年多时间，房地产开发公司由6家上升到1000多家，政府批准出让土地高达67．75平方公里，相当于当时北海建成区面积的三倍多，各类开发区十几个。市场炒卖土地、楼花之风盛行。1993年随着国家宏观经济调控，北海房地产热迅速跌入低谷，“烂尾楼”、“烂尾路”随处可见。

2、2002-2006年前后的房地产调整消化阶段

1994年-2001年，北海房地产业处于沉寂状态。2002年，国家财政局、国家税务总局联合下发《关于处臵海南省和广西北海市积压房地产税收优惠政策的通知》，这一政策的出台直接撬动了北海市烂尾楼处臵工作。截至2006年12月底，烂尾楼处臵率达到96%，完成建筑总面积274万平方米，

城市面貌焕然一新。

3、2007年-2010年上半年的房地产快速发展阶段

从2006年下半年开始，随着全国房地产的新一轮发展热潮，北海房地产步入全新的稳步发展期，08年下半年遇国家政策调控暂时放缓，房价和销售量稍稍下降，09年初至10年4月，随着市场的回暖，北海房地产又呈现稳步发展的态势。 0

0%30%60%90%120%房地产投资额（亿元）

10.7913.5624.1939.2458.1240.55增速21.70%25.70%78.45%62.18%48.12%103.18%

2005年

2006年2007年2008年2009年2010年1-5月

表2-1-1 北海市房地产投资额走势图

自05年以来，北海市房地产投资额总体呈稳步增长趋势，08年由于金融危机及国家政策调控影响增幅有所放缓，但2009年北海市房地产投资额仍达到了58.12亿元，为历年最高水平，2010年1—5月，北海市房地产投资额达到了40.55亿元，同比增长103.18%，说明房地产市场已进入稳步发展的阶段。

表2-1-2 施工、峻工、销售面积、销售额、销售均价对比年份

2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年1-5月施工面积（万㎡）

99.88 130.67 124.98 174.43 434.46 135.48 竣工面积（万㎡）

67.82 70.25 86.96 79.81 109.9 58.02 销售面积（万㎡）

49.16 60.59 86.22 81.59 143.86 88.17 商品房销售额（亿元）

9.15 11.32 19.98 24.40 50.22 72.82 销售均价（元/㎡）

1464 1762 2614 2842 3491 4568 销售竣工面积比 0.72 0.86 0.99 1.02 1.31 1.52

表中可以看出，5年来施工面积、竣工面积、销售面积、销售额基本呈持续增长态势，特别是销售面积增长明显，06—08年与竣工面积基本持平，09年销售面积大幅超过当年竣工面积，说明供销两旺，且有供不应求之势。从销售均价看，06年上涨20%，07年涨48%，08年涨8.7%，09年涨22%，总体上价格趋涨，结合销售面积走势，近几年来均表现为量价齐升。

4、2010年国家出台房地产调控政策后的市场情况

从销售量看，2010年1-4月份持续供不应求，但受“国十条”等房地产新政影响，5月份起成交量开始逐月下降，10月起开始缓慢回升，以下为2010年1-11月北海房产销售数据。

2010年1月至11月的新建商品房交易数据表

月份施工面积

（万M2）竣工面积

（万M2）

销售面积

（万M2）

同比（%）环比（%）销售均价（元

/M2）

1月21.75 7.52 19.45 290.56 ——4080

2月27.68 21.98 12.78 209.44 -34.29 4322

3月28.38 7.42 15.58 65.22 21.91 4400

4月31.5 17.47 21 57.78 34.79 4526

5月26.16 3.62 19.36 7.2 -7.81 4584

6月47.82 5.25 17.11 26.18 -11.62 4648

7月16.34 5.12 10.71 -30.95 -37.41 4677

8月56.29 10 6.84 -38.27 -36.13 4664

9月24.19 18.18 6 -46.38 -12.28 4530

10月14.53 23.51 8.98 1.13 49.67 4615

11月 5 7.09 9.63 -33.68 7.24 4621

（数据来源于北海市房地产交易中心）

从上表数据看，受新政影响，商品房交易量至9月下降至6万平方米，10月份交易量开始回升，11月回升至9.63万平方米，根据走访市场了解到的情况，预计12月销售数据继续回升，但回升的幅度不大，显示目前房地产市场成交量仍处于低位，但已逐渐扭转了下跌的趋势，开始缓慢回升。房价方面，至11月末，北海市新建商品房均价为4621元/平方米，较4月房地产市场调控时的成交均价仍高出近100元/平方米，房价仍然保持坚挺。

成交量的逐步回升和成交均价的平稳，表明市场已逐步接受和消化新政影响，预计北海房地产市场将呈现“成交价格平稳，成交数量缓慢回升”的态势。

国家对房地产市场的宏观调整政策确实对北海房地产影响较大，但从走访市场的情况来看，从9月份起，各楼盘售楼部接待看房客户数量明显增多，其中本地客户数量增多的情况尤其明显。据了解，主要是由于：①部分外地购房客户由持币观望状态转为实际购买。经过一段时间的观望，部分用于养老等自住用途的外地购房客户仍选择购买，并且购房方式转变为一次性付款；②产业人口增加。北海近两年引进的一些中石化异地炼化、诚德新材等大项目以及冠德电子、景光电子、长城计算机、建兴光电等一批园区电子企业的入驻，每年给北海带来约8万的新增产业人口；③专业人才回流。随着北海近几年城市经济发展的逐步加快，适合高学历人才发展的机会逐渐增多，许多原在东部沿海发达城市工作的北海本地人回北海发展、臵业。上述客群购买力强，是近期购房客户的重要组成部分。

以下为部分楼盘近期销售情况：

楼盘名称均价（元/

㎡）开盘时间

预售套

数

至11月15

日销售量

销售率

其中：一

次性付款

套数

一次性付

款占比

嘉福·夏日海湾58002010.8.2141822052.63%20593%

穗丰金湾56002010.6.2835119354.99%16686%

碧海华彩苑48002010.5.122396928.87%14284%

鑫丰丽景50002010.4.2019115179.06%12683%

蓝海名都68002010.6.151829351.10%93100%（以上数据来源于我行开展楼盘按揭准入时的市场调查数据）

上述5个楼盘项目，除了碧海华彩苑销售率稍低外，其他4个楼盘销售率均超过50%，而支撑完成这个销售量的，主要是一次性付款购房客户，

在银行按揭占比较小的情况下，上述楼盘经过5～9个月的销售，多数销售量均超过50%（主要是该楼盘中户型好、朝向好、楼层好的住房），其中销售率最高的鑫丰丽景、穗丰金湾分别位于城区中心的北海大道62号、四川路299号，销售对象主要为北海常驻人口，销售率较高的嘉福.夏日海湾、蓝海名都位于广东南路北海高端住宅片区，临近北海银滩，属于近海资源楼盘，销售对象主要为外地客户。上述销售数据表明北海房地产市场消化宏观调控政策的能力较强，销售期虽然比调控前长，但部分地段好，客户定位准确的楼盘销售量不错，收回项目投资较有保障。

（二）近几年北海市房地产行业的主要特点

纵观近五年，行业发展呈现以下特点：

1、房地产业是北海市经济的支柱产业

2009年，北海市房地产业共完成投资58.12亿元，占全市固定资产投资额的17.61%，直接税收贡献8.08亿元，占全市税收的28.93%，同比增长27.40%。2010年1—5月，北海市房地产业共完成投资40.55亿元，占全市固定资产投资额的22.68%，直接税收贡献6.49亿元，占全市税收的38.01%，同比增长159.29%。这仅是直接税收，据有关人士透露，如果包括施工企业、材料供应商等直接相关行业的贡献，以及非税收入中的商品房开发土地出让金，房地产对当地财政收入的贡献实际已经超过50%。正如《2010年北海市财政预算草案的报告》中指出：财政收入增长对房地产、石油加工和电力等行业依赖性比较大。

调查认为，在中石化、林浆纸、电子产业园等重大项目产生效益前，北海经济仍属于房地产投资拉动型增长。

2、海景资源是影响房价的主要因素

北海市半岛以内12层楼房以上均可以观海景，从市中心出发，15分钟车程均可向西、南、北方向到达海边，但以到海边距离远近划分，商品房习惯上大致划分为一线海景房（临海）、二线海景房（距海边约1-3公里）、城区房三类，价格也因此有明显差异。由于北海市城区发展较快，配套也快，因此，人们基本没有郊区房的概念。

表2-2-1 北海市住宅市场三大特征对比表

住宅特征范围概况物业特征代表楼盘均价（元/㎡）特点

一线海景（临海）海景大道沿线，

具备一线海景

资源，能和海零

距离接触，是北

海海景资源最

优越的区域。

海景公寓、

海景住宅、

别墅、酒店

等高端产

品。

北部湾1号、

森海豪庭、银

滩1号、海逸

豪园等

别墅：

6000~8000；

海景住宅：

4500~6000；

海景公寓：

9000~10000；

该区域物业档次极

高，是别墅物业、海

景住宅发展聚集地，

且物业价格均高于其

他区域。

二线海景（距海边约1-3公里）虽然无一线海

景，但近海，可

以观海，是北海

海景资源次一

级区域。

别墅及海

景住区等

中高端产

品聚集地。

万泉城、水岸

香堤、国际家

园、景海豪庭

棕榈泉、香槟

郡等

住宅物业：

3500~4500；

高层公寓：

4000~4500；

别墅物业：

5000~8000；

由于该区海景资源一

般，因此高层海景公

寓、海景房较为集中。

城区该价值区位于

旧城中心，缺少

海景资源，但市

政配套齐备，生

活及出行极为

便利。

精品住宅

社区、大型

商场等物

业。

国际新城、星

海颐园、华杰

春秋源、俊杰

华府、南洋国

际金融公寓等

住宅物业：

3500~4500；

区域房地产市场发展

成熟度较高，但物业

发展档次相对较低，

主要与片区所属旧城

区有直接关系。

3、商品房市场是外向型市场

44.21%58.97%61.25%69.74%82.67%55.79%30.26%17.33%

38.75%41.03%0%20%

40%

60%

80%

100%

2006年2007年2008年

2009年2010年1-5月外地人比例本地人比例

表2-2-2 北海市商品房销售人群结构图

截至2006年，北海利用国家优惠政策处臵完“烂尾工程”后，城市面貌焕然一新，引起全国的关注。加上北海优越的地理位臵、宜人的气候、优美的滨海风光、发达的交通、低廉的房价和生活成本，以及对北海发展前景的良好预期，吸引了大量的外地客群到北海购房臵业、养老过冬、休闲度假。

06年，当年外地人购房占比就达到了44.21%，07年迅速提高到58.97%，开始成为北海商品房销售的主流客群。由此也带来了北海市城区人口的剧增，据公安部门统计，05年北海市城区常住人口约20万人左右，从06年起，北海户籍人口每年增幅在5万人以上，已购房入住但未入户籍的外地人口每年约有3万人左右，也就是说城区每年新增常住人口约8万人，城区现有常住人口已增加到50多万人。

外地购房者已成为北海市人口增加的主要渠道之一，特别是来自东北、华北、西北等地的养老、体闲、候鸟族人群，形成了对北海商品房的“半刚性需求”（“半刚性需求”是指购房目的为养老、度假，属自住性质，而非投资、投机用途），北海市已成为真正的移民城市。以北海市某大型楼盘

为例，

华北

19%

西南6%华东

15%

华中

5%北海

15%

西北

6%广西

华南

东北29%东北华北西北西南华东华中华南广西北海

表2-2-3 北海市某项目成交客户区域来源

根据以上数据显示，本地成交客户占15%，广西区内（不含北海）成交客户占1%，外省成交客户比例高达84%，其中东北、西北和华北地区占比合计54%。

养老

29%

度假26%常住

12%度假投资兼容

17%其他（投机）

16%

养老度假常住

度假投资兼容

其他（投机）

表2-2-4 成交客户购房目的比例关系图

从购房目的看，客户购房目的主要是养老，占比29%，主要来自东北、华北地区；其次就是度假和度假投资兼容（候鸟族），占比合计43%，主要来自东北、华北、西北、江浙、福建地区；用于日常常住的客户所占比例

较少，占比12%。由此可见，该项目购房客户中属于“半刚性需求”的比例达55%，近几年北海房价持续攀高正是源于这部分客户群体的支撑。

4、商品房交易带动土地交易稳步发展

自2006年以来，北海市土地交易量（本文仅研究北海市城镇住宅及城镇住宅商业用地情况，以下土地数据仅指城填住宅及城镇住宅商业用地）呈上下波动的状态，总体呈现增长态势，这与期间城市经济状况、政府调整政策及市场供需关系有着密切联系。根据《北海市住房建设规划（2008-2012）》计划，未来每年规划土地供应约1200-1300亩左右，可以预见，未来北海市土地供应仍十分充足，城区建设发展空间较大。

（1）交易量大势呈上扬态势 0

5001000150020002500成交宗数

1621815成交面积（亩）1086.05684.112168.361054.912006年2007年2008年2009年

表2-2-5 北海历年土地交易量情况表

自2006年以来，北海城市土地成交量呈波浪式上扬态势。从成交数量比较，07年成交量最多，达21宗，08年成交量最少，仅为8宗。从成交面积比较，虽然08年成交宗数最少，但由于天隆地产千亩地块的成交，进一步拉升了08年土地成交面积，达到2168多亩。2009年北海城市土地成交达到15宗，成交面积达1055亩，大势向好。

（2）交易价平稳增长

100

1000

成交总价（亿元）

3.427.749.3310.55成交均价（万/亩）31.5113.1443.03100.09

2006年2007年2008年2009年

表2-2-6 北海历年土地交易价情况表

交易额总体上保持平稳增长的趋势，2009年，北海城市土地成交总额为10.55亿元，土地成交均价达到了100.09万元/亩，较08年增长了近57万元/亩，已接近07年土地均价水平。

而从历年地块成交均价上看，07、09年成交均价达到历年最高，这主要由两方面因素导致。一是这两年全国楼市均处于成交火热态势，北海也不例外，旺盛的需求进一步增强了开发商拿地信心。二是众多高地价土地的成交，进一步拉升了这两年的土地成交均价。其中200万元/亩以上成交土地有9块（07年3块、09年6块），100万元/亩以上成交土地有18块（07年10块、09年8块），2009年12月位于茶亭路以南、广东路东侧面积为18.74亩的一地块更是拍出了1.02亿元的高价，以544万元/亩的单价水平成为了北海市的新地王。

另外，08、09年上述拍卖地块有部分属于定向收储、园区配套用途，拍卖价格较低（08年均价为35万元/亩、09年均价为52万元/亩），这也直接拉低了全年土地交易价格水平。如剔除上述地块，08、09年北海市土地交易均价分别为157万元/亩和271万元/亩，较07年分别增长44万元/亩和158万元/亩，呈稳定增长态势。

（3）土地容积率不断增加，楼面地价水平不断提高

表2-2-7 北海市历年土地出让容积率范围列表

2006年2007年2008年2009年地块容积率范围 1.5-2.0 1.8-2.5 2.5-3.5 2.5-6.0

楼面地价（元/㎡）—866 1004 1429

备注：以上表中容积率仅代表历年80%以上土地成交容积率范围

从历年土地成交容积率分析，容积率呈现逐年增长趋势。依据行业经验分析，北海城市住宅建筑将由过去低层、多层建筑步入小高层、高层建筑轨道，而近两年高层建筑发展更为显著。

容积率的不断增加，从另一层面也反映了北海城市土地供应日益稀缺，城市中心大面积土地出让已不再可能，因此小面积大容积率的地块将是未来城市高层住宅发展的趋势。

从楼面地价情况分析，用于商业用途的地块的楼面地价也呈现逐年增长趋势，由于地价成本在房价成本中所占比重较大，这决定了未来两年内商品房价格的走势是总体向上运行。

5、开发商实力不断增强，项目开发资金主要来源于自筹

2006年以前北海市房地产市场以本土开发商为主力，2006年以来，外地开发商逐渐增多，目前北海市约有300多家房地产开发企业，其中外地开发商占比在60%以上，主要来自南宁、江西、四川、福建、上海等地，他们不仅资金实力雄厚，具备开发大型房地产项目的能力，而且带来了开发、销售、管理等成熟经验，影响并提高本地开发商的开发理念，更有利于当地房地产市场的长期、持续、稳定发展。

有关统计数据表明，截止2009年末，在北海市房地产企业投资资金来

源结构中，国内贷款占比为9.1%，同比增长3.79个百分点；自筹资金占比

为60.4%，同比下降3.79个百分点；定金及预付款占比为17.11%，同比下降0.96个百分点；其他资金来源占比13.39％，同比增长0.96个百分点。近5年来，北海市金融机构对房地产开发项目贷款普遍表现出一种惜贷现象，09年在拉动内需和北海市当地引进新金融机构的冲击下，这种现象稍有改观，09年末，北海金融机构房地产开发贷款余额达到20亿元，同比增长184%，但在房地产开发资金总盘子中，占比仍然很小。其主要原因有：一是08年以前，由于历史原因，北海市开发地块分布零散、面积小，开发楼盘面积一般在1-5万平方米之间，资金需求量不大，且几年来销售情况良好，资金回笼周期短，对开发贷款依赖性不大；二是由于上世纪90年代初期的经济泡沫给银行留下的负面印象还没有完全消除，各行决策层在习惯上仍把北海定位为金融高风险区，信贷政策偏紧，如中行、建行从05年开始至09年均没有新增项目开发贷款。09年以后，开发楼盘容积率越来越高，一般在3-5之间，开发面积越来越大，一般在5-10万平方米之间，随着投资成本增大，开发商对银行资金依赖性开始增大，但银行积极性仍然不高。

6、在房地产金融市场上，银行同业竞争不充分

房地产业是资金密集型产业，在北海，房地产业又是经济支柱产业，因此，各家银行均把房地产业作为开展资产、负债、中间业务的主阵地之

一，整体上主要表现为积极投入个人按揭贷款，以此切入房地产行业。

表2-2-82010年12月末北海市城区金融机构个人按揭贷款情况表

行别余额（亿元）比年初（亿元）占贷款总额（%）

工行15.26 3.03 62.90

农行14.85 6.12 36.98

中行 5.47 1.78 28.88

建行17.1 4.69 67.91

交行20.03 7.52 80.80

北部湾 2.46 2.29 29.22

信用社 2.84 0.54 9.49

合计78.01 25.97 42.40 从表中可以看出，北海市城区各金融机构比较重视发展个人按揭贷款业务，2010年末个人按揭贷款余额约占到北海城区贷款总额的42%，个别银行如交行占到80%、建行占到68%、工行占到63%以上。但房地产金融业务竞争仍然不充分，主要表现为：

（1）个人按揭贷款业务在金融机构间发展不平衡，整体业务效率低。

从表2-2-8中可以看出，按揭贷款份额主要集中在五大行，但各行在不同时期表现不同。05年，由于内部管理混乱，主要经营管理人员涉及职业道德问题，中行、工行先后被上级行和监管部门勒令暂停办理信贷业务，包括个人按揭贷款业务。工行经整顿后07年底恢复办理，中行虽然恢复办理，但信贷审批权限仍然集中在上级行。农行在股改前其按揭贷款经营管理模式和激励机制相对比较落后，效率低，08年以前其影响力较弱，09年完成股改后，按揭业务发展速度明显加快，2010年个人按揭贷款余额增长了6亿元。在这期间，建行和交行一直保持着较强竞争力，60%以上的开发商集中到两家银行办理按揭贷款业务，由于人力不足，高度集中的业务量使两家银行经常发生“堵车”现象，效率不高，客户满意度不高。

（2）金融产品单一，经营水平不高。

当地金融机构主要是通过少量投放开发贷款，大量投入个人按揭贷款获取负债和结算业务。

以上第5部分分析中已提到，各金融机构对项目开发贷款存在普遍的惜贷现象，以08、09年两年为例，开发贷款平均余额为15.5亿元，其中约有3亿元属于05年以前发放形成的不良贷款，剔除这3亿元后，平均余

额为12.5亿元，占该两年房地产总投资额不到13%。

在个人按揭贷款业务中，当地金融机构均偏好一手房个人住房按揭贷款业务，对一手商业用房贷款持非常谨慎的态度，对二手商业用房按揭贷款基本不予受理。以09年末为例，当地金融机构商业用房贷款余额为4.6亿元，占个人按揭贷款总额不到8%，余额同比减少0.1亿元，呈负增长。据当地房地产中介机构介绍，不仅二手商用房按揭办不了，二手住房交易按揭也不好办。由此可见，由于缺乏融资配套，当地二级市场上商品房流通较为困难。调查还发现，由于商品房和土地价格上涨较快，同时出于避税目的，大多数开发商在开发过程中偏好自留物业，尤其是地段好的“稀缺性”经营性物业，而当地银行均没有开办经营性物业贷款业务，大量的资金沉淀在商品房中。

（3）银行处于强势地位，开发商处于弱势地位。

在对当地开发企业调查中，开发商普遍的感受是项目开发贷款基本不抱希望，按揭贷款业务是挤着去办，在银行挤，到房地产交易中心办抵押也挤，处处求着银行，对银行满意度不高。调查发现，农行、信用社对项目开发贷款支持力度较大，其中信用社更为灵活，但2家机构办理按揭业务的效率不高；交行、建行办理按揭业务的效率较高，但对项目开发贷款支持力度不大；中行、工行办理按揭业务的效率不高，但从09年开始加大对项目开发贷款的支持力度。

调查认为，产生这种现象的根本原因主要还是金融同业竞争不充分，金融服务水平跟不上房地产行业的发展水平。

广西建筑施工企业名单

999、、、广西博白县教育建筑工程公司广西长长路桥建设有限公司广西防城港市湘安消防工程有限公司桂林顺达路桥建设有限公司柳州铁路恒元建筑工程有限责任公司桂林市桂圳装饰工程有限责任公司广西美格装饰工程有限公司广西鹿寨化肥总厂建筑安装工程公司贵港市雄达消防工程有限公司广西南宁鑫宝建筑工程有限公司百色市公路管理局陆川县建筑公司柳州市桂海建筑工程有限责任公司桂林市市政工程总公司北海市第三建筑工程公司宾阳县民用建筑工程公司桂林市承成装饰工程有限公司 000

东兴市建设工程有限公司广西博联通信自动化有限责任公司富川瑶族自治县明德建设工程有限公司桂林中核建筑安装工程有限责任公司广西贵港市覃塘区建筑工程有限公司广西东兰县建筑工程总公司桂林驰桂设计装饰工程有限公司全州县第二建筑工程公司全州县第二建筑工程公司广西北流市第九建筑工程公司南宁市卫宁消防器材服务有限公司桂林市鑫桥建筑安装工程有限责任公司广西新发展交通集团有限公司广西贵港市小龙建设工程有限公司广西龙州县新宇建筑有限公司.0

恭城瑶族自治县第三建筑有限责任公司融安县第三建筑工程有限责任公司富川瑶族自治县永嘉建设工程有限公司岑溪市建筑工程公司广西安科岩土工程有限责任公司广西河池新兴建工有限公司广西百色水利电力建筑工程处北流市城建建筑工程有限公司安瑶族自治县宏华建设公司

桂林市排水有限公司广西壮族自治区河池市建筑工程公司桂林利源水电建设有限责任公司桂林市象山建筑安装公司柳州市建筑工程集团有限责任公司那坡县电业公司柳州泰昌安装装潢工程有限责任公司象州县第二建筑工程公司广西河池市路桥工程公司广西贵港市第八建筑工程公司田东县城乡建设工程公司柳州铁路局南宁工程建设总公司桂林市建筑工程承包公司桂林市兴达建筑安装工程公司柳州市雅仕达装饰工程有限公司广西华联制冷电器有限责任公司灵山县第五建筑工程公司灵山县第六建筑工程公司南宁市瑞凯消防工程有限责任公司南宁中房建筑安装工程公司广西上林县建银建筑有限公司

北海市房地产市场调查报告范文

1 北海市房地产市场调查报告

目录一、北海市概况 3 二、北海市房地产市场概述 3 三、北海与海南房地产市场比较 5 四、北海与南宁房地产市场比较 6 五、北海房地产营销路线7 六、附：北海部分楼盘调查表8

一、北海市概况北海市位于广西壮族自治区南部，北部湾畔。全市辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县，总面积3337平方公里，人口139.5万，其中市区面积964平方公里，人口50.5万。北海市地处南亚热带，面临北部湾，年平均气温22.6℃，年平均降水1876毫米。这里阳光充足，雨量充沛，气候温和，植被丰茂，天然优良的海滩，岛屿，珊瑚礁，湖泊，形成了风光旖旎的旅游环境，成为闻名遐迩的全国优秀旅游城市。北海三面环海，每立方厘米空气里负氧离子含量2500至5000个，比一般城市高出50至100倍，被誉为中国第一天然氧吧，是人类理想的居住地。

北海市2004年完成生产总值158.1亿元，同比增长12.1%。城乡居民收入继续增加，人民生活水平稳步提高。全市在岗职工年平均工资11653元，比上年增长13．6％。城镇居民人均可支配收入8015元，增长4．2％，农民人均纯收入为2587元，比上年增加133元，增长5．4％。二、北海市房地产市场综述（一）市场宏观概述 10多年前的“北海投资热”导致了当时房产泡沫的破灭，整个北海房地产陷入了最低谷，据北海市调查数字显示，2000年该市共闲置土地1887公顷，其中房地产开发用地闲置土地面积487公顷；空置商品房107万平方米，其中空置商品住宅80万平方米；停缓建工程项目108个，面积122万平方米，沉淀资金高达200亿元以上。直到2000年初，北海房地产业才从谷底开始了爬升，房产广告悄然出现在了报纸电视上;2001年，北海一度出现有楼就卖的奇迹；2002年12月30日国家财政局，国家税务总局联合下发《关于处置海南省和广西北海市积压房地产税收优惠政策的通知》，此举为彻底处置困扰北海发展的停缓建工程和闲置土地注入了强大的活力，北海闲置的烂尾楼开始盘活；2003年－2005年北海的房地产出现了新的变化，商业地产，旅游地产纷纷登台，房地产业走向了新的局面。 2004年，北海市房地产完成投资额8.86亿元，同比增长87.1%，比全国增长28.1%的增长水平高出59个百分点；房地产开工项目96个，建筑面积165.6万平方米，同比增长215%和38.6%；房地产竣工项目70个，建筑面积67.7万平方米，同比增长105.9%和89.8%。同时2004年房地产交易量大幅提高。据统计，2004年北海市房产交易面积130.8万平方米，交易额11.4亿元，均为历史之最，同比增长68.9%和89.2%。（二）市场微观特点 1）房地产开发投资迈上新台阶

调控措施下北海市房地产业目前走向如何

调控措施下北海市房地产业目前走向如何？在国家新的房地产宏观调控措施运行了两个月后，北海市房地产业的现状以及走势如何？日前，我们到北海市一些房地产公司和有关部门作了一番调查，与房地产老总们来了一次零距离的深度接触。有关人士:影响不大市政府经济研究所负责人陆卡表示，国家政策的调整，对北海市房地产业的发展影响不会很大。他说，新政策的出台，无论是开发商还是消费者都需要一段时间去适应。目前消费者通常会选择持币观望，看看开发商们有什么新的应对措施。所以可能会造成一些买房不太热的现象，但这并不是北海市房地产业的发展趋势，而只是一个过渡阶段。因此，北海市的房地产业是持续健康稳步发展的。我们现在要做的是加大宣传力度。另外，据一些业内人士分析，目前的“持币观望”的坚冰有望在9月份打破。财税部门：增长缓慢我们从8月12日召开的全市财税工作会议上获悉，受国家宏观调控政策影响，地税收入的主体行业建筑业和房地产业税收增长缓慢，1—7月份，北海市建筑业营业税收入4287万元，同比增长0.85%。自4月份以来，国家出台的一系列针对房地产业的宏观调控措施，如调整按揭政策、提高房贷准入条件、取消个人住房贷款优惠利率、调整房产交易税收政策等，对北海市的房地产业形成较大冲击，直接影响了相关建筑营业税、房地产交易营业税收入的增长。1—6月份，北海市房地产开工项目29个，建筑面积60.28万平方米，投资3.92亿元，同比分别下降42.27%、36.31%和44.99%，预售商品房交易额4.76亿元，同比下降28.85%。由于宏观调控政策对税收收入的影响存在滞后性，相关税收减收将在后五个月更为明显。由于上半年北海市重大建筑项目进展缓慢，房地产新增项目减少，新开工面积、预售面积大幅下滑。开发商：积极应对一些开发商纷纷表示，自6月1日新政策颁布以来，他们公司的销售业绩有所下降，许多消费者只看不买，或者说过一段时间再买，目前很多消费者大多持“持币待购”

北海市住房和城乡建设局有关加强房地产开发项目开发车位和车库

北海市房地产开发项目车位和车库租售管理暂行规定（征求意见稿）第一条为进一步加强房地产市场管理，规范房地产开发项目车位和车库出租、出售行为，保护购房人和物业使用人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国人民防空法》、《广西壮族自治区物业管理条例》结合我市实际，制定本暂行规定。第二条本市市区范围内房地产开发项目车位、车库的出租、出售适用本通知规定。第三条房地产开发项目建筑区划内占用业主共有的道路或者其他公共场地用于停放汽车的车位和车库，属于全体业主共有，只能出租，不可出售；依照房产测量规范不作为共有建筑面积进行分摊的专有产权车位和车库，可以出售；利用依法结合民用建筑修建的防空地下室划定的车位和车库，经人防主管部门审核同意，房地产开发企业可按“平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的原则出租，但不得出售。第四条房地产开发项目建筑区划内的车位和车库，应当首先满足该项目购房人和物业使用人的需要，车位和车库不得出售给该项目购房人以外的单位和个人。

第五条专有产权车位和车库作为房地产开发项目的重要附属设施，其销售、租赁行为纳入商品房管理，实行商品房买卖合同登记备案和商品房租赁登记备案。用于销售的车库、车位，应当与房屋同步销售，并在销售前办理车库、车位预售许可或者现售备案。房地产开发企业首次办理商品房预售许可时，应当将该项目车位和车库规划配置情况在商品房预售方案中明确，并在销售现场予以公示。第六条房地产开发企业在销售商品房时，应当向购房人明示本通知，并将该项目车位和车库规划配置情况、车位和车库的归属等在商品房买卖合同中载明。第七条房地产开发企业在销售商品房时，应当按照购房人每购买一套房屋只能相应购买该项目一个专有产权车位或车库的原则销售。第八条房地产开发项目专有产权车位或车库的买卖合同中应当注明购房人已经购买该项目房屋的具体房号及房屋所有权证号或者商品房买卖合同登记备案证明编号。第九条房地产开发项目取得工程竣工验收备案证明且交付使用满一年以上（分期办理的，按最后一期办理时间计算），尚有车位和车库未售出的，经房地产开发企业将车位和车库销售情况在该项目所在地显著位置公示3个月仍未能全部售出的，经房地产市场管理部门审核并在市房地产主管部门官方网站进行公告

北海购房群体特征分析

北海购房群体特征分析研究目的 2007年初，随着全国房地产市场的升温，北海房地产市场也得到一定的恢复。作为一个以旅游休闲为定位的城市，北海的房地产市场吸引了众多外来购房者的青睐。为更准确了解北海购房群体的各种特征，宝资天地产研究中心特组织本项专案研究工作，以便为公司今后在北海业务的发展提供参考依据。数据来源本研究所用数据为北海官方相关数据，从大部分典型在售楼盘中抽取260个样本楼据进行统计分析。成交客户的时间集中在今年的1～3月，在数据整理和统计的基础上总结出几个客户信息最具代表性和综合性的特征，再针对于这些特征提出本次研究工作的结论，对项目提出一些建议。研究方法本次研究工作主要采用实证研究法，所使用的统计工具为excel，统计方法为使用excel 的数据统计功能对抽样数据进行筛选、统计整理，并在此基础上生成图表，最后结合图表的情况来进行判断分析。客户基本数据统计分析情况本节通过对客户的基本单项材料来研究不同数组之间的联系情况，来对到客户信息的整体情况进行分析，并在此基础上得到几个主要数据的分析结果。 (1) 购房客户居住区域情况从图1显示，主要购房者为外地人，外地人所占总比例达63%，而本地人的购买比例只有37%。实际上对于今年的北海整体楼市而言，这是一种非常普遍的现象。也就是说，自去年以来北海的房市热潮是由外地人带起，并且由他们作为房源的主要消化力量而支撑下去的。

(2) 客户购房用途分析通过图2可以得知，有89%的客户购买的物业均以居住目的为主。如前所述，北海的购房客户主要由外地人构成，一般而言，外地人进行异地置业的选择多数带有投资性目的。但是本项数据表明，目前购房者的购买意向还是以居住为主。造成这种现象的原因主要表现在三个方面：首先是因为北海作为北部湾经济开发区的重点城市，在经济发展前景和新型产业培育诞生的环节上具有了较大的优势，这吸引了不少具有经济实力和拥有前往北部湾发展意向的外地客户产生了移居北海的意向;其次是因为北海的气候较为宜人，且具有丰富的海洋风景资源，这也能吸引不少的内陆居民前来居住;再次就是因为对于一些本身居住氛围较好，周边配套较为齐全的项目而言容易获得对客户入住的吸引力。如果北海的楼盘项目能够对小区的品质进一步改善，将更能加强外地人前往居住置业的意愿。目前对于总体客户数量来说，投资客仅占11%的比率不算高，主要是客户考虑到银行贷款利率不断增加，且在目前北海市房价变化幅度较大，投资前景还面临许多未知因素的缘故。 (3) 客户年龄分布情况分析

北海房地产行业动态报告(doc 14页)

1-3月申领预售商品房许可证的项目有13个，同比下降51.85%；批准预售建筑面积14.24万平方米，同比下降266.41%。商品房实际预售面积14.22万平方米，同比下降9.6%，占同期批准预售商品房面积的99.86%，实际预售交易额28507.23万元，同比增长5.44%。 4、房产交易情况 3月房产交易402宗，面积8.27万平方米，成交额7273.68万元，同比分别下降9.87%、增长1.22%和下降1.01%。其中，商品房交易面积为7.64万平方米，占房产交易面积的92.38%，同比增长23.23%。其中：增量商品房交易面积5.3万平方米，占商品房交易面积的69.37%，同比增长56.34%；存量商品房交易面积2.34万平方米，占商品房交易面积的30.63%，同比下降16.73%。 1-3月房产交易2473宗，面积40.48万平方米，成交额58677.66万元，分别同比增长124.82%、94.9%和247.49%.其中，商品房交易面积为37.93万平方米，占房产交易面积的93.7%，同比增长232.72%。其中：增量商品房交易面积30.98万平方米，占商品房交易面积的81.68%，同比增长256.91%；存量商品房交易面积6.95万平方米，占商品房交易面积的18.32%，同比增长17.4%。 5、房地产抵押情况 3月份抵押登记382宗，同比下降35.8%；抵押登记额15232.4万元，同比下降51.06%。抵押登记额按用途分：购建房6145.39万元，占40.34%；流动资金1000万元，占6.56%；生产经营500万元，占3.28%；其他7587.01万元，占49.82%。 1-3月抵押登记1767宗，同比增长6.06%；抵押登记额45350.34万元，同比下降19.2%。 6、土地交易情况 3月我市土地交易共有195宗，同比增长26.62%；交易面积212.27亩，同比增长8.36%；交易额5227.69万元，同比增长31.27%。其中：单位土地交易12宗，交易面积158.18亩，交易额1858.09万元，分别占总数的6.15%、74.52%、35.54%，分别同比下降25%、11.61%、40.56%；个人土地交易183宗，交易面积54.09亩，交易额3369.6万元，分别占总数的93.85%、25.48%、64.46%，分别同比增长32.61%、219.11%、293.41%。 1-3月我市土地交易共有466宗，同比增长50.81%；交易面积1733亩，同比增长401.13%；交易额15960万元，同比增长112.11%。

建筑工程公司工程管理规章制度汇编

工程管理制度北海市第二建筑工程公司柳州分公司目录表

第一章、工程部职责 1、部门职责 2、经理职责 3、副经理职责第二章、项目部治理人员职责 1、项目经理职责 2、技术负责人职责 3、总工长职责 4、安全员职责 5 、质检员职责 6、施工员职责 7、资料员职责 8、测量员职责 9、材料员职责第三章分包治理制度度 1、劳务分包治理制度 2、专业分包治理制度 3、机械租赁治理制度 4、合作项目治理制度

第四章、职员行为规范第五章职员任用制度第六章、项目部各项治理制度（一）、组织纪律治理制度（二）、会议制度 (三)、文明施工治理制度（四）、消防保卫制度（五）、施工现场挂牌制度（六）、治安保卫制度 (七)、施工现场宿舍文明、卫生治理制度（八）、质量治理制度（九）、安全治理制度（十）、资料档案治理制度（十一）、建筑材料治理制度

第一章工程部职责（一）部门的职责 1.对分公司安全生产、质量把控、文明施工、成本操纵、进度保障、健康环保施工负总责。 2.监督、检查项目部质量、安全、健康环保体系运行情况，出现问题及时进行纠偏。 3.监督项目经理部印章使用。项目部行政印章只能用于与本项目工程有关的业务，不得用于第三方担保，不得用于向外界借贷、赊欠材料等工程无关的其他事项，如私自雕刻印章每发觉一次罚款2万元，责任人承担由此而发生的各类责任，与公司无关。 4.定期对项目部开展质量、安全、文明施工大检查，排除安全隐患，发觉问题及时纠偏，对观感质量差、安全意识淡薄项目进行本公司微信平台暴光甚至经济处罚。 5.每周组织召开安全生产例会与业务培训，解决生产中存在问题及提高治理人员治理水平。 6.参加工程重要部位人工挖孔桩、桩基、地基、基础、主体、竣工预验与竣工验收，督促项目部做好工程交付使用。 7.监督检查工程资料同步性，及时提供工程验收资料。

北海市房地产市场调查报告

北海市房地产分析

北海房地产的分析 (一)、北海房地产在国内走势分析城市的发展与房地产业之间是一种互动的关系：房地产业是城市发展的基础产业，城市是房地产运行的载体：城市的飞速发展带动房地产市场的发展，房地产市场的逐步完善也将促进城市经济的发展。北海做为中国一个普通的三线城市，在中国房地产发展的大军中，有会存在怎样的优劣势呢，国内市场的调控对其又会有怎样的影响？一、全国范围内二、三线城市的发展优势 2003年，全国房地产市场平均价格为2359元/平方米，到了2009年增至4695元/平方米，6年时间将近翻了一番。其中，一线城市房价上涨速度元快于平均水平，如北京上涨291％，上海上涨251％。为了稳定国民经济，抑制房价非理性上涨，2010年4月，国家相关部门陆续出台了一系列政策对房地产市场进行调控，一线城市成为调控的重点，北京、上海等一线城市成交量迅速萎缩，而二、三线城市成交量相对稳定。在一线城市房价过高，土地资源稀缺以及城市发展等瓶颈问题的共同作用下，开发企业及购房者也逐渐把目光移至二、三线城市。相对于一线城市来讲，二、三线城市的房地产发展更具有优势，主要比较有： 1.二、三线城市GDP增速普遍高于一线城市 GDP是反映一个国家或地区经济发展水平的重要指标，它对房地产市场的发展具有重要影响。目前一线城市房地产市场比较成熟，GDP也一直居国内首位。但是随着经济水平的不断提高，GDP的增长幅度渐趋平缓，对比一线城市与二、三线城市2009的GPD 增长率，北京、上海、广州、深圳的增速明显低于部分二、三线城市，尤其是上海GDP 增速8.2，处于较低水平。二、三线城市GDP总量虽不及一线城市，但近几年城市化水平不断提高，经济处在于快速增长期，城市规模及经济水平随之迅速提高，北海市2010年GDP增长率高达16.1％，在国内排前列水平。 2.二、三线城市人均可支配收入增长快于一线城市 2000年以来，北京、上海、广州、深圳等一线城市的人均可支配收入水平一直高于全国平均水平，这些地区房地产市场需求量也较大，但是近几年，随着城市经济的发展，其城市居民可支配收入增长较为平缓，而一些二、三线城市经济则进入快速增长期，居民可支配收入水平较为迅速。2007年很多二、三线城市的人均可支配收入增长率已经明显高于北京上海。2009年受金融危机的影响，虽然哥城市人均可支配收入水平不

土方开挖(回填)方案(公司技术负责人审批)

海富中心土方开挖（回填）专项施工方案编制单位：北海市建筑工程公司编制日期：2018年10月12日

会签表方案名称：土方开挖（回填）专项施工方案编号：1-

目录一、工程概况 (2) 二、地层分布及特征 (3) 三、总体施工顺序 (5) 四、施工步骤 (5) 五、施工部署 (6) 六、施工准备 (7) 七、施工定位放线 (8) 八、土方开挖 (9) 九、操作工艺 (11) 十、主要管理措施 (12)

土方开挖（回填）施工方案一、工程概况

二、地层分布及特征：据钻探揭露在最大钻探深度35.30m范围内，场地地层主要由人工杂填土○1（Q ml）和第三系（N）全风化砂岩○2、全风化泥岩○3、强风化砂岩④及中风化砂岩⑤组成。现自上而下描述如下： 1）杂填土○1（Q ml）杂填土①：灰黄、黄褐、灰色，稍湿～湿，土质松散状，未经压密，主要由建筑和生活垃圾、粘性土、砾石等组成，回填土堆填时间1-4年，堆填物质在成分上的差异，造成填土的物理力学性质差异很大。由于未经压实处理，尚未完全完成自重固结，受降雨渗透的影响，会在自重作用下产生下陷，物理力学性质明显降低，该层共进行标准贯入试验5次，实测锤击数为2～3/30cm，经杆长修正后的锤击数平均值为2.6击/30cm，标准值为2.1击/30cm。该层仅在BK1~BK3、BK5~BK7共6个钻孔有分布，厚度0.30-0.60m，平均厚度为0.48m。 2）全风化砂岩○2：全风化砂岩②：灰黄、褐红、褐黄、浅黄色，全风化，无层理，砂质结构，已风化成中、细砂状。冲击较困难，岩芯呈细中砂、粉土状，该层作标准贯入试验11次，实测锤击数为21～42/30cm，经杆长修正后的锤击数平均值为27.9击/30cm，标准值为24.2击/30cm。该层整个场地均有揭露，层顶标高82.00~83.01m，层厚为7.50～13.70m，平均厚度为10.56m。 3）全风化泥岩○3: 全风化泥岩③：灰，灰黑色，全风化，无层理，泥质结构，已风化成粘性土状。冲击可钻进，岩芯呈坚硬～硬塑状。该层共进行标准贯入试验6次，实测锤击数为23～32/30cm，经杆长修正后的锤击数平均值为23.5击/30cm，标准值为20.0击/30cm。本层取岩样5组，岩石天然单轴抗压强度

北海市人民政府关于加强和规范房地产开发建设管理的通知

北海市人民政府关于加强和规范房地产开发建设管理的通知【法规类别】房地产开发【发文字号】北政发[2003]33号【发布部门】北海市政府【发布日期】2003.06.06 【实施日期】2003.06.06 【时效性】失效【效力级别】地方规范性文件【失效依据】北海市人民政府关于印发北海市规范性文件清理结果的通知北海市人民政府关于加强和规范房地产开发建设管理的通知（北政发〔2003〕33号）全市各有关单位：为进一步加强和规范我市房地产市场秩序，加快处置停缓建工程步伐，引导房地产开发健康有序发展，实现“树立新形象、实现新跨越、建设新北海”的目标，根据建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理局、监察部《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》（建住房[2002]123号）和财政部、国家税务总局《关于处置海南省和广西北海市积压房地产有关税收优惠政策的通知》（财税[2002]205号）精神，参照其它城市经验并结合我市实际，现就进一步加强和规范我市房

地产开发建设管理有关事项通知如下：一、加大停缓建工程处置力度，鼓励消化积压房地产（一）处置停缓建工程和消化空置商品房，必须认真执行《北海市停缓建工程处置办法》和《北海市处置积压房地产有关税收优惠政策的实施细则》，突出重点，采取多种形式，加大工作力度，加快处置步伐。要加强政府调控和引导，严格落实“一帮一”责任制，充分发挥开发商的积极性和主动性，争取在较短的时间内取得停缓建工程处置工作的突破性进展。（二）加强对外宣传，吸引更多外来投资者到北海参与停缓建工程的处置和购买空置商品房。要采取积极有效的措施，按照“一楼一策”

房地产市场调研报告房地产市场调研报告范文

------------------------------------------------------------精品文档-------------------------------------------------------- 房地产市场调研报告房地产市场调研报告范文房地产市场调研与分析是房地产企业软件开发的难点,也是房地产企业应用软件集成的瓶颈。房地产市场调研报告怎么写呢?下面是的房地产市场调研报告资料，欢迎阅读。一、总体概况 1、地理综述: 潍坊市位于山东半岛中部，南依沂山，北濒渤海，扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉，胶济铁路横贯市境东西。东连海港名城青岛、烟台，西接工矿重镇淄博、东营，南连临沂、日照，地理位置优越。潍坊市南北长188公里，东西宽164公里，总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，北部是沿海滩涂。xx年全市出生人口81648人，合法生育率达97.7%，人口自然增长率4.00‰，性别比104.3。据公安部门统计，全市xx年末总人口855.3万人，其中非农业人口328.3万人。经济实力居山东省第四位。 2、基础设施概况: 潍坊市铁路、公路、机场、通信及城市供水、供气和商贸设施建设已取得重大进展。公路通车里程达到14万公里。全部开通了程控电话和国内外直拨电话，电话交换机总容量达到101万。市区供水普及率达100%，居民生活燃料气化率达90.03%。 3、城市经济综述

地区生产总值 (1)．潍坊现辖奎文、潍城、坊子、寒亭4区，青州、诸城、安丘、昌邑、寿光、高密6市(县级)，临朐、昌乐2县，共有152个乡镇，潍坊为地级市，辖4区2县代管6市。市中心区人口68万。xx年潍坊市生产总值(GDP)完成1720.88亿元，按可比价格比上年增长16.5%;其中第一产业增加值211.81亿元，增长0.2%;第二产业增加值1000.63亿元，增长20.6%，其中工业增加值916.51亿元，增长21.7%;第三产业增加值508.44亿元，增长16.1%，一、二、三产业分别拉动GDP增长0.03、11.74和4.73个百分点。按常住人口计算，人均GDP达到19677元(按现行汇率折算约2520美元)，比上年增长16.2%。产业结构调整取得新进展，工业在国民经济中的主导地位更趋明显。一、二、三产业的比例关系由上年的13.69:56.86:29.45调整为 12.31:58.15:29.54。 (2)居民收入 1)潍坊市人均GDP及增长情况 xx年人均GDP达到17279元(按现行汇率折算为2141美元)，xx年人均GDP达到19677元(按现行汇率折算为2520美元)，比上年增长16.2%。 2)潍坊市人均可支配收入情况城乡居民收入增长明显。据抽样调查，xx年全市城镇居民人均可支配收入11846元，比上年增长14.8%。城镇居民人均消费性支出8816.3元，增长15.1%。

克而瑞：2019年北海半年度楼市榜单

2019年上半年，北海楼市政策并未出台严苛的调整政策，整体来看，有保有压。商品房市场方面，供应放量明显，成交受外销市场影响而有所下滑。克而瑞数据显示，2019年1-6月北海市（不含县份）商品房成交面积为230.38万㎡，同比大幅上涨72%；成交面积161.83万㎡，同比下降27%；成交均价9227元/㎡，同比上涨7%；成交金额149.33亿，同比下降22%。恒大、碧桂园表现佳 10强房企入围门槛下滑从房企表现来看，今年上半年，北海10强房企出现较大洗牌，广西本土房企有6家上榜。金额榜3强，由恒大、北海亿兆以及碧桂园拿下，成交金额分别为13.23亿、11.07亿以及10.17亿。面积榜3强，由恒大、碧桂园以及北海越亚摘得，成交面积分别为13.20万㎡、11.59万㎡以及10.28万㎡。上半年北海10强房企名单中，有6家广西本土房企入榜，分别是彰泰、北海亿兆、北海越亚、北海天隆、广西大都以及嘉和集团。虽然受到外销市场影响，上半年北海商品房成交有所下滑，头部房企业绩也出现一定下滑，但是从10强房企入围门槛来看，除了TOP10门槛有小幅波动外，TOP3、TOP5均有明显上升，上涨幅度在2亿左右。 TOP3房企上半年共成交34.47亿，占10强房企总成交金额的42%，虽然较去年同期下降15%，但市场集中度仍持续高位。

天隆三千海、碧桂园北海阳光、越亚天赐良园，包揽单盘三强从单盘表现来看，碧桂园·北海阳光、天隆三千海以及越亚天赐良园包揽单盘强。TOP3项目销售金额合计26.30亿，占前10强总销售金额的45%；TOP3项目销售面积合计27.17万

㎡，占前10强总销售面积的45%，单盘市场占有率高。另外，大牌房企彰泰、恒大、大都、嘉和的项目均在榜上，市场份额不低。受外销市场收缩影响，上半年单盘金额榜门槛整体出现下滑。其中，TOP3项目门槛为8.18亿，仅出现小幅波动，同比下降3%；TOP5门槛则由7.45亿下降至4.74亿，同比下降36%；TOP10门槛由5.52亿下降至3.77亿，同比下降32%。

北海市房地产项目审批服务流程

北海市房地产开发项目审批服务流程示意图中华人民共和国城乡规划法将于今年1月1日实施，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，想在这里讲一讲,希望对大家有所帮助. 国土、规划与建设这三个部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。下面基本上是按照报建的先后顺序来说。 1\土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。 2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。下一篇开始讲正式的规划报建：总平面审查阶段。 3、总平面审查阶段这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业啊专业。在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方。其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行？反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。我反正

广西房地产发展分析报告

《广西房地产发展分析报告》邬文康一脸自信，眉宇间透着发展商的精明。作为中国房地产业协会理事、广西中大股份有限公司总经理、重庆运恒科技网络公司董事长、桂林中大物业管理有限公司董事长，多年房地产企业领导工作的历炼，让人一接触就能感受到一股务实，奋发的朝气。邬文康文质彬彬，一派儒生的风雅。作为博士、吉林大学管理学院MBA客座教授、《广西经济》杂志名誉社长，他比实干家又多了一份思想者的睿智。他不满足于名利，更醉心于做学问。他认为重视实践经验的理性提升，那是他事业之舟的风帆。于是他满腔热忱，主持了“北海市电子商务与企业再造”、“北海市地区电算网络系统”等课题研究；于是，他激扬文字，有了《新经济下企业模式的十大特征》《试论股份制企业董事、监事、经理三者关系》等几十篇著述。于是，我们的采访自然而然地由具体到抽象，从特殊到一般，随表象入本质，在邬文康的理念和论辨中徜徉---- 回眸和前瞻记者：今年6月，在“2002年中国房地产发展最新信息和理论报告会”上，您作了一个很好的报告，很受听众欢迎和好评。您在报告中提出了我们正面对着“新房地产运动”的判断。几个月过去了，证明您对形势的这一判断是及时和准确的。请问您这一判断是来自您的直觉还是理性分析？邬文康：也许兼而有之吧。先是由经验产生直觉。继而进行理性的求证。众所周知，我们年轻的房地产业从20世纪80年代末走向市场起，才经过了十多年的历程。这与西方房地产百年史是不能比的。但是，这是不寻常十多年。期间充满了创业的激情、起步的艰辛、竞争的压力、进取的狂躁、失败的教训、成功的喜悦。一路上忽而“山穷水尽”，忽而“柳暗花明”，忽而“山雨欲来”，忽如“一夜春风”，磕磕碰碰的结果是造成一大批成功的英雄，也造成了一大批失败的鬼雄，他们在某种意义上是成功的代价。从整个房地产业说来，可以喻为从少不谙世变为少年老成。我们不妨来看，这一路来发展的行为历程：第一代发展商，出现于20世纪80年代末与90年代初之间。房地产业刚刚有一些市场气息，少部分还不能完全称为发展商的企业，在半计划半市场环境下获得土地，定向建房。购房者均为集体。当时正处于短缺经济状态，房屋销售

北海市房地产市场调查分析报告

北海市房地产市场调查报告

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北海市房地产市场调查报告

4 目录一、北海市概况 3 二、北海市房地产市场概述 3 三、北海与海南房地产市场比较 5 四、北海与南宁房地产市场比较 6 五、北海房地产营销路线 7 六、附：北海部分楼盘调查表 8

5 一、北海市概况北海市位于广西壮族自治区南部，北部湾畔。全市辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县，总面积3337平方公里，人口139.5万，其中市区面积964平方公里，人口50.5万。北海市地处南亚热带，面临北部湾，年平均气温22.6℃，年平均降水1876毫米。这里阳光充足，雨量充沛，气候温和，植被丰茂，天然优良的海滩，岛屿，珊瑚礁，湖泊，形成了风光旖旎的旅游环境，成为闻名遐迩的全国优秀旅游城市。北海三面环海，每立方厘米空气里负氧离子含量2500至5000个，比一般城市高出50至100倍，被誉为中国第一天然氧吧，是人类理想的居住地。

6 北海市2004年完成生产总值158.1亿元，同比增长12.1%。城乡居民收入继续增加，人民生活水平稳步提高。全市在岗职工年平均工资11653元，比上年增长13．6％。城镇居民人均可支配收入8015元，增长4．2％，农民人均纯收入为2587元，比上年增加133元，增长5．4％。二、北海市房地产市场综述（一）市场宏观概述 10多年前的“北海投资热”导致了当时房产泡沫的破灭，整个北海房地产陷入了最低谷，据北海市调查数字显示，2000年该市共闲置土地1887公顷，其中房地产开发用地闲置土地面积487公顷；空置商品房107万平方米，其中空置商品住宅80万平方米；停缓建工程项目108个，面积122万平方米，沉淀资金高达200亿元以上。直到2000年初，北海房地产业才从谷底开始了爬升，房产广告悄然出现在了报纸电视上;2001年，北海一度出现有楼就卖的奇迹；2002年12月30日国家财政局，国家税务总局联合下发《关于处置海南省和广西北海市积压房地产税收优惠政策的通知》，此举为彻底处置困扰北海发展的停缓建工程和闲置土地注入了强大的活力，北海闲置的烂尾楼开始盘活；2003年－2005年北海的房地产出现了新的变化，商业地产，旅游地产纷纷登台，房地产业走向了新的局面。 2004年，北海市房地产完成投资额8.86亿元，同比增长87.1%，比全国增长28.1%的增长水平高出59个百分点；房地产开工项目96个，建筑面积165.6万平方米，同比增长215%和38.6%；房地产竣工项目70个，建筑面积67.7万平方米，同比增长105.9%和89.8%。同时2004年房地产交易量大幅提高。据统计，2004年北海市房产交易面积130.8万平方米，交易额11.4亿元，均为历史之最，同比增长68.9%和89.2%。（二）市场微观特点 1）房地产开发投资迈上新台阶