不动产异议登记的效力认定

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不动产异议登记的效力认定

作者：于斌斌

来源：《中国房地产·综合版》2015年第07期

关于我国异议登记的效力，《土地登记办法》规定需经异议登记人同意才可办理土地权利的变更登记或设定土地抵押权。而《房屋登记办法》规定房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理；权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知申请人。可见，两个办法的规定在一定程度上是冲突的，前者在一定条件下可以办理，但后者一定是暂缓办理登记。相关规定的不统一造成了异议登记实践中的效力困惑。

一、异议登记与之后的处分登记效力争论

对于不动产完成异议登记之后，如果登记簿记载的权利人再行申请处分登记，不动产登记机构应当如何处理，存在着不同认识。

一种观点认为，在异议登记之后，登记权利人如果处分其财产，则构成无权处分。因此，登记机构有权拒绝办理处分登记。其理由在于，我国的《物权法》虽然没有直接对异议登记的效力加以规定，但是第一百八十四条明确规定“所有权、使用权不明或者有争议的财产”不得抵押。以此类推，在产权存在争议的情况下，权利人显然无权处分其权利。因此异议登记期间，登记机构应当暂缓办理处分登记，否则一旦证明权利有误，处分登记后登记机构会面临风险，这也是当前登记实践中的通常做法。

另一种观点则认为，存在异议登记的情况下，并不妨碍权利人的处分权，登记机构也无权暂缓或者拒绝其登记请求。因为异议登记只是一项临时性的救济措施，其效力仅仅是警示第三人该物权可能存在权晰不明的交易风险，并且异议登记的本质在于避免异议登记期间第三人善意取得不动产权利，这一立法目的也无需不动产登记机构在异议登记之后拒绝处分登记。例如，甲的房屋被乙设立了异议登记，现甲将房屋卖给丙，而不动产登记机构亦为其办理了转移登记。此种情况下，丙明知异议登记的存在而购买房屋，显然不能适用善意取得。因此，如果最终法院判决该房屋系乙所有，则乙可以持法律文书向不动产登记申请更正登记，将房屋更正到自己名下。在这一过程中，乙的利益并未因不动产登记机构办理处分登记而受到损害。而丙在知晓该房屋存在异议登记事项的情况下还办理相关登记，意味着其自愿承受房屋所有权被更正登记到某乙名下的风险。因此，在异议登记存在的情况下不动产登记机构继续办理处分登记，并不损害真正权利人的利益，也符合异议登记设立的本旨，更不会引发不动产登记机构的赔偿责任。今年3月1日起《不动产登记暂行条例》正式实施，作为不动产统一登记框架性的指导意见，该条例更多是原则性与方向性内容，明确条例相关制度和操作办法的配套规章《不动产登记暂行条例实施细则》还未正式出台，但该实施细则征求意见稿采纳了《土地登记办法》的提法和观点，其中第一百五十五条规定，“异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利