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龙华区物业管理区域安全检查表

龙华区物业管理区域安全检查表项目名称：物业服务单位名称：

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浅析我国物业管理模式的现状及研究

浅析我国物业管理模式的现状及研究房地产行业的兴盛衍生出以物业管理、房地产销售为代表的一系列产业，然而随着我国城市化水平的不断提升，房地产业主对物业管理的要求也大幅提高，然而长期没有得到优化的物业管理模式并不能提供业主预期服务，由此便导致了物业管理中的乱象。基于这种现实状况，本文将对物业管理中存在的局限性进行分析，并以此为基础展开关于应对策略的讨论。标签：物业管理；现状；研究引言：物业管理行业的发展与房地产相伴而行，房地产的形式带动了物业管理行业的发展，自改革开放以来，我国房地产行业突飞猛进发展，为了对已建设地产形成有效管理，房产开发相关单位积极引入物业管理服务；在物业管理发展过程中，相关行业已经充分适应了社会经济发展实际，尤其是在构建社会主义和谐社会方面，物业管理行业的存在有效的解决了就业紧张的社会问题，为下岗、专业人员提供了新的就业渠道。一、物业管理现状物业管理行业对房地产乃至社会稳定的重要性不言而喻，然而随着时间的推移，物业管理行业整体服务质量并未与人们不断提高的要求相匹配，反而是在各种因素的影响下出现了诸多问题。（一）我国物业管理工作制度不完善工作制度建设不完善是物业管理活动无序的根本原因，缺乏法律指导的物业管理企业在实际运营中往往表现出随意性。对于这种行为，政府针对性地出台了《物业管理条例》等法规规范物业管理行为，然而实际效果却不甚理想。究其原因，可以认识到完整的物业管理法律始终没有形成，现行的法规也只是停留在表面。因此，物业管理活动中出现得部分物体无法依照法律条例得到解决，而这也到这物业管理单位与业主间的矛盾不断积累。正如《物业服务收费管理办法》的出台，虽然在一定程度上规范了物业的收费行为，但是新闻报道上屡见不鲜的物业服务收费问题充分说明了法律实施的局限性。（二）物业管理人员综合整体素质达不到管理要求素质低下的物业管理人员无法高效完成各项管理要求。这种状况产生的原因是多样的。国内物业管理行业发展时间段，可供借鉴的管理经验不足；另外，物业管理行业需要大量专业人才支撑，高校中小众的物业管理专业培养出的人才面对庞大的人才缺口，作用毫无疑问是杯水车薪；物业管理从业门槛低，物业管理从业人员组成五花八门，管理难度大。然而在实际生活中，物业管理从业人员多由竞争力弱的剩余劳动力组成。另外，考虑到物业管理工作的特殊性，从业人员除了要对保洁、保安工作有一定认识，还应当具备基本职业道德。

单一业主物业管理模式初探

单一业主酬金制物业管理服务模式初探吴怀玉什么是物业管理？按照国务院颁布的《物业管理条例》定义，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。这里面包括三个层面：第一、要有业主和物业服务企业；第二、要签订物业服务合同；第三、服务内容明确界定。从物业的具体业态来说有多种多样，例如住宅、公寓、写字楼、商场、体育场馆、剧场、学校、机关、企事业单位等等，对于这些物业业态，是否都符合条例的定义？又如何做好物业服务那？这里我们仅对单一业主的物业管理服务模式进行研究。单一业主，顾名思义就是业主只有一个。比如体育场馆、学校、机关等。单一业主有什么特点？第一、业主是一个，但使用人众多，第二、服务需求多样性，商业性的物业更多考虑客户的需求；第三、物业管理与其他的业务融合性高；第四、业主的自我意识强烈。针对这些特点，做好物业服务就不能按照传统的模式进行，要从理念上和方

法上进行创新。一般意义上的物业管理具备以下五个方面特点：（一）综合性物业管理服务不仅包括物业共用部位和共用设施设备的维修养护，而且包括对物业管理区域内绿化、清洁、交通和公共秩序维护等内容，此外还可提供全方位、多功能的特约服务。（二）专业性物业管理作为房地产的消费环节，属于房地产综合开发的延伸和完善，提供的是专业化的管理和服务。它是专业性强，专业化分工很细的行业，必须有专业的人员配备、专业的工具设备、科学的管理制度和操作规程。（三）委托性物业管理所有活动的开展都是以物业管理企业接受业主或使用人的委托，经过双方商议后，明确委托事项，双方责任，利益分配等之后进行。（四）有偿性物业管理是集管理、经营、服务于一体的有偿劳动。物业管理条例第四十一条、四十二条有明确规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。（五）公益性物业管理企业由于所处的区域优势，除了提供物业管理的有偿服务外，还可

探讨物业管理企业集约化赢利模式_0

探讨物业管理企业集约化赢利模式物业管理企业是一种微利型中小企业,主要收入来源是物业管理费。具有人力资源密集,劳动服务密集,客户分布密集,收费数额小而密集等特点。经营管理成本相对较高,纠纷杂陈,经营风险较集中。不能及时足额收取物业费、服务滞后,会面临经营困难,为避免亏损,物业公司会降低服务标准、减少服务项目。因此,单以物业费维持经营不适合市场竞争定位,企业应积极探索高效的服务盈利模式,转变被动管理为主动服务体制,让物业和业主互利互惠实现双赢。标签：物业管理微利服务集约化盈利模式 0 引言在我国物业管理起步较晚,20多年的发展实践,已遍布各个成熟业主区域,物业服务已融入业主的生活或办公服务领域,好比区域内的后勤服务中心,就像后院大总管。业主不能没有物业管理,物业又离不开业主。实践过程中,有不少值得借鉴的经验,也积存了许多问题直接制约着行业盈利水平。 1 物业管理企业存在问题较多一是起点不一。具有法人资格的物业公司按规定标准分为三个资质级次,但是,受传统住宅环境和自身经营模式局限,所谓的物业市场层次不齐,实际存在大物业和小物业之分。这里讲的小物业是指临时代管物业、不具备公司注册条件以及其他公司并不具备标准物业资质的非物业部门。对此必须要规范物业资质审核,严格执行行业准入门槛。二是经营单一。物管范围普遍停留在:环境卫生,治安消防,设备维修、物业收费等常规项目。这样既不利于物业创新服务,也不利于集约发展经营。三是投机取巧少诚信。当保守经营出现亏损时,要么负债经营要么偷工减料降低服务标准或减少服务项目,采取割肉补疮而于事无补。四是缺乏用人标准。有用工数量标准,没有技术标准,不重视佣工素质和技能培训。五是多属房地产业的早产儿,缺乏独立性,只能为老大守后门。六是经营理念落后,外行管理,模仿同业,没有创新意识。诸多问题必然致使物业员工低素质、低业务水平、低服务质量,最终导致客户投诉、拒绝交费、法律纠纷等问题不断。面对如此困境时,大多数物业企业只能维持现状。问题的普遍存在又会造成物业市场混乱和业主的困惑,各地多发生携款走人或被业主赶走事例。 2 了解物业管理企业的收支概况 2.1 物业企业的收入来源,包含四个方面: ①物业管理费收入,物业管理费执行政府物价部门指导价,是物业企业合法主营收入,为业主接受,收入比较固定;②代理服务费收入,主要是代为国家能源部门向业主代收代交水、电、暖、气等费用,这是一项费力不得利的误工活。③特约服务费收入,是物业企业积极主动地利用企业资源为业主提供及时便捷误工服

互联网背景下物业管理模式创新

互联网+背景下物业管理模式创新摘要：完善的物业管理是保证城市管理水平的重要组成部分。随着互联网时代的到来，新的物业管理模式必将替代传统的物业管理。为此，本文就互联网+背景下，物业管理模式进行简要的研究与创新。首先，介绍了现代物业管理中存在的不足，然后对互联网背景下的物业管理模式进行了研究，最后结合现有的不足，提出了几点管理模式创新的几点建议，希望能够引发思考。关键词：物业管理模式；创新；互联网+ 正文：前言：众所周知，现代人们通过互联网足不出户就能完成很多事情，比如购物、点餐、缴费等，可以说互联网使为人们的生活提供了很多便利。“互联网+”简单地说就是互联网与传统行业的结合，也是现代社会发展的必然趋势。对互联网+背景下，物业管理模式进行探究与创新不仅能提高业主的服务质量，而且还有助于物业行业生产力和创新力的提高。因此，对该话题进行研究具有非常重要的意义。（一）现代物业管理模式中存在的不足 1、收支不平衡物业公司的服务收入与服务支出间存在着不平衡的情况，在一定程度上阻碍着物业公司的发展。物业公司的服务支出呈逐年增长的趋势，其中人力资源方面成本投入占据的比例最高；而服务收入费用主要包括法定税费、物业服务成本及利润三部分。近年来，

很多物业公司已经采取了相应的转型与改革，然而收效甚微。在房价逐年增加的情况下，一般小区的物业费仍然保持在原地，也有一些住宅小区试图在收费标准上进行调整，但遭遇到了多重阻力。有研究表明，2016年全国物业公司调价成功的比例不到10%，而绝大多数物业公司的服务项目收费标准依然保持不变，从而造成了物业公司收支不平衡的问题，严重阻碍了物业服务企业的发展。2、管理手段落后相比较于西方发达国家，我国物业管理行业的起步较晚，在物业管理的经验和手段方面还具有很大的提升空间。针对这一问题，部分物业服务企业从国外引进了一些比较先进的物业管理手段和技术，然而这些先进的手段和技术被引进后却显得水土不服，所收到的实际效果并不是很显著。物业服务企业的服务人员的素质普遍不高，专业化、职业化程度较低，大部分工作人员是入职即上岗，更不用说接受专业系统的培训教育了。目前，我国物业管理的重点在于手工操作，在管理技术方面强调的较少，从而使服务效率无法得到有效地提高。还有，大多数人对物业管理的认识仅仅停留在初级阶段，认为物业的主要工作是绿化养护、维修养护、秩序维护及卫生清洁等，从而导致了物业从业人员较为密集。3、沟通不足在物业市场逐渐规范和完善的情况下，对于物业服务企业所提供服务产品的数量与质量，大多数业主存在着不满情绪。这一问题出现的主要原因在于企业与业主之间的沟通存在不足，致使业主对服务产品信息了解不够。电话沟通和当面沟通是物业服务企业与业主之间交流沟通最常用的方式，然而受多重因素的影响（工作人员素质、时间、空间等），严重影响了两者之间交流沟通

展厅卫生管理检查表

展厅卫生及摆放监督检查表项目周期负责人标准检查情况检查人资料架报刊架平均分每日1、资料与车型相符，所有车型须彩页带有本店电话 2、资料摆放整齐 3、每日要对资料架进行清洁，表面无灰尘，污物 4、及时提醒办公室人员更新报刊、杂志，并对报刊架进行整理和清洁展厅其他挂画、易拉宝等每日1、对展厅其他的挂画、易拉宝、宣传品进行摆放和监督，发现损坏、破损丢失等情况及时通知相关人员饮水机每日1、每日对饮水机表面进行清洁 2、无水时要及时更换或通知相关人员 3、定期督促相关人员对饮水机内部进行清洁价格展示架每日1、车型对性要准确，要及时进行更新 2、每日对价格展示架进行清洁，表面无灰尘和污物 3、摆放位置要适当，避免刮伤展车洽谈桌每日1、销售顾问接待客户后负责协助对桌面进行清洁工作 2、对桌面遗留纸杯、废纸、彩页等及时整理清洁 3、烟灰缸内烟头不准超过三个。要及时进行清洁或更换 4、无人就座时，座椅要恢复原位卫生间每日1、按照值日排班，每天值日人员须打扫卫生间卫生，做到每日下班前清理主接待台、销售部接待台每日1、每日对主接待进行清洁、每日清洁表面无灰尘和污物 2、除花卉、电话彩页等物品外，其他东西一律不得摆放（除登记本和笔外）

注：1、检查情况填写合格或不合格，检查不合格罚款每项5元。 2、检查人为：总经理、销售经理、办公室 3、此规定从明日起执行项目周期负责人标准检查情况检查人洽谈区每日 1、每日对室内进行清洁 2、桌面整洁、无污物及不良气味 3、及时清倒垃圾，保持室内卫生销售经理办公室每日 1、每日对室内进行清洁 2、桌面整洁、无污物及不良气味 3、及时清倒垃圾，保持室内卫生销售部休息室每日 1、对室内进行清洁 2、及时清倒垃圾和污物，对接待台里侧卫生进行清洁 3、对桌面物品进行整理 4、除花卉、电话彩页等物品外，其他东西一律不得摆放（包括各种登记本和笔）

物业管理的服务模式

武汉市万科物业管理有限公司

目录社区项目概况 (03) 顾客群特点及需求分析 (08) 物业管理服务模式 (09) 服务模式实现计划及要求 (10) 社区服务人员配置方案 (15) 物业管理费测算 (18)

一、社区项目概况万科城市花园一期规划总建筑面积393480㎡(原方案数据)，其中居住产品372610㎡以4—6层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套21000㎡，其中含较大规模的公共商业服务中心（8000㎡）和会所（5000㎡）各一处，18班制学校，9班幼儿园各一所；保留并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地（脊）和儿童公园。本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。 1.周边环境及市政配套武汉万科城市花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线—既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。东南隔(规划中的)滨湖大道为汤逊湖内

湖，距光谷商贸中心5公里、华中科技大学4公里，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。一期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别与用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路—天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田)，西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大道铺设有200的燃气管道，可为地块提供燃气供应。 2.项目主要经济指标（设计部提供） A．基本情况：

我国物业管理系统地现状及对策研究

目录一我国物业管理的现状（一）制度问题 (2) （二）物业管理相关法规逐步完善 (3) （三）政府职能的问题 (3) （四）物业管理队伍素质偏低，人才短缺 (4) （五）市场化程度不高 (4) （六）物管企业规模小，难以发挥综合势 (4) （七）物管企业经营的风险问题 (5) 二物业管理发展中存在的问题（一）物业管理架构不完善 (5) （二）物业管理法制不健全 (5) （三）物业管理不到位 (5) （四）产权关系不明晰 (6) （五）建管之间缺乏有效衔接 (6) （六）行业队伍素质偏低，人才短缺 ..................... . (6) （七）地区间发展平衡 (6) 三物业管理的对策——走正确路线（一）走专业化发展之路 (6) （二）走法制化发展之路 (6) （三）走集团化发展之路 (6) （四）走品牌化发展之路 (7) （五）走智能化发展之路 (7) （六）走“以人为本”的发展之路 (8) 结语 (8) 参考文献 (9)

我国物业管理的现状及对策研究摘要：物业管理作为一个新兴的行业。被引入我国后一直备受争议，其服务理念与服务质量从来都是争议的焦点。,经过不断的探索和实践,其巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景日益显著,但在物业管理实践中产生了诸多问题和矛盾,。结合目前国内物业管理的现状，分析了物业管理行业存在的诸多问题，探讨了促进我国物业管理发展的有效对策，提出应尽快建立统一的法规，加大监管力度以及提升人员素质等，并对物业管理未来发展趋势作了展望，以指导实践，对构建和谐社会及社会物质精神文明建设有着极其重要的作用。本文主要从物业管理的行业现状入手，深入剖析其存在的问题及原因，并根据对这些原因的归纳总结。关键字:物业管理现状问题对策引言随着物业管理的覆盖面在全国范围内不断扩张，行业初具雏形，城镇居民的物业管理意识加强，其竞争机制逐步建立，行业呈现出良好势态。虽然物业管理发展迅速，但暴露的很多问题距离可持续发展的目标还相距甚远。这些何题主要表现在:法律制度建设滞后，物业管理业务服务范围有限、透明度差、专业性不强、经济效益差;业主的素质和物业管理消费观念有待增强;物业管理市场竞争机制尚未建立;企业诚信意识不足，许多乱收费依然存在;物业管理企业规模普遍偏小，管理方法和经营理念落后，很难满足居民的多样化需求;获取利润的能力较弱，自身发展和增长受到约束较多等。我国物业管理发展到现在似乎进入一个两难境地，一方面市场化正日趋成熟，另一方面物业管理发展方向却又十分迷茫。面对着不断变化的市场环境、日益激烈的竞争格局、高新技术的广泛应用、消费观念的日益更新，要求物业管理企业必须从服务观念到管理方式，从市场定位到经营理念，都要作出相应的变革，才能适应发展的需要。物业管理是新生事物，受地域经济发展水平政策规范城市规划设计环境和建筑质量等诸多因素的制约和影响，其规范化规模化发展仍是一个艰难的探索过程。本文试就目前物业管理的现状及应采取的对策进行分析。一我国物业管理的现状近年来,随着经济的迅速发展,物业管理作为城市管理的一种新形式和市场经济的新兴服务产业,在我国沿海和经济发达的地区获得较快的发展,而在一些中小城市和经济不发达的地区发展相对缓慢,但是即使是发达地区的物业管理同发达家的物业管理相比较,仍存在一些问题。自1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立以来，物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。据资料显示，目前全国绝大部分城市已经引进和推广了物业管理，全国物业管理企业已超过2万家，从业人员突破200万人。深圳物业管理企业则有1200余家，从业人员达15万，年创产值45亿元。目前我国物业管理发展迅速，物业管理类型多，涉及各个领域，约11大类，其中有多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府政法机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等。但同时，我国物业管理还存在着覆盖率偏低、地区间差距较大等不足。与物业管理发达国家

物业管理区域变更申请书

附件3：北京市区（县）（物业项目名称）物业管理区域变更申请书（分立）

北京市住宅区物业管理区域变更申请书（分立）

1．【编号】“[街道（地区）办事处/乡镇人民政府]”横线处填写街道办事处、乡镇人民政府名称。 “划字[ 年]第号”，第一个横线处填写年度，如“2010”，第二个横线处使用阿拉伯数字编号填写，如“01”。 2．【物业项目名称】填写拟进行分立物业项目名称，与（前期）物业服务合同一致。 3.【申请人】已成立业主大会的，填写业主大会名称；未成立业主大会的，填写全体业主。 4.【业委会备案号】未成立业主大会的，不需要填写业主委员会备案号。 5．【申请内容】与业主大会决议一致。 6. 【提供材料】（1）原物业管理区域基本情况，包括物业管理区域内物业构成、物业共用部分明细（包括物业共用部位和物业共用设施设备明细），应当与原（前期）物业服务合同一致；（2）业主共同决定（业主大会决议）：决定申请分立物业管理区域事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；（3）物业管理区域变更应当符合以下原则：物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域；（4）新变更的物业管理区域的物业构成、物业共用部分明细（包括物业共用部位和物业共用设施设备明细），格式参见（前期）物业服务合同附件。 7.【新物业管理管理区域基本情况】填写分立后各物业管理区域的情况；如果一个物业管理区域分成多个物业管理区域的，可以自行增加新物业管理区域基本情况。

项目物业管理模式分析提要

项目物业管理模式分析提要一．贵阳市住宅项目物业管理模式种类及基本特征随着贵阳市房地产行业的不断发展与完善，物业管理越来越成为开发商争夺市场份额的有效武器。物业管理是消费者在挑选物业时最关心的问题之一，物业管理的好坏，直接影响到开发商的品牌与效益。因此，物业管理模式选择相应成为开发商必须解决好而且应该解决好的问题。贵阳市住宅项目物业管理模式种类与基本特征可总结如下： 1．开发商自行组建，自行管理（如同辉花园、万东花园、骐宝苑、紫竹苑）基本特征： ◆成本低 ◆服务理念意识不强 ◆经验不足，盲从性较大 ◆给目标客户消费购买信心不足

2．开发公司下属物管公司独立管理（如香江花园、兴隆城市花园、中天花园、中天星园）基本特征： ◆成本低 ◆经验较好，人员经过系统培训 ◆能基本完成物管工作 ◆服务理念与意识相对不强 ◆对目标客户消费购买吸引力不足 ◆因限于服务管理规模及区域收费标准，亏本的可能性较大3．聘请本地区物管公司独立管理（如富水花园）基本特征 ◆成本较高 ◆经验较好 ◆人员经过系统培训，能较好地完成物管工作 ◆本区域物管公司不多，强力品牌少，可选择面窄 ◆服务理念与意识实力相对境外、省外同行存在一定差距，对目标客户消费购买刺激不强 4．聘请外地知名物管公司独立管理（如：常青藤花园）基本特征

◆成本高 ◆经验丰富 ◆人员素质较高 ◆对企业及物业品牌形象能起到提升作用 ◆对消费购买具强有力促进作用 5．开发商自建物管公司（物管部），聘请外地知名物管公司为顾问（如：都市之星、在水一方、鸿基都市花园、金果园）基本特征： ◆成本适中 ◆能系统、专业地进入物业前期管理 ◆能顺利带动物业管理开展 ◆对物业形象及企业形象起到提升作用 ◆对消费购买具有突出吸引力二．贵阳市住宅项目物业管理模式演变趋势贵阳市住宅项目物业管理的发展是随着房地产行业的开发观念的转变而逐步转变的，其演变的过程大体可分为以下几类：1．由初始的纯管理走向“管理+服务”，由制约型管理演变成服务型管理；

重庆市物业管理区域划定备案程序

重庆市物业管理区域划定备案程序一、申请（一）新建物业在出售前，建设单位应根据《重庆市物业管理条例》规定划定物业管理区域，向物业项目所在地区县（自治县）住房城乡建设主管部门提出备案申请，并同时提交下列材料： 1.《重庆市物业管理区域划定备案申请表》（原件一份） 2.《建设用地规划许可证》及其配套用地范围红线图（验原件，复印件一份） 3.建筑工程规划许可证及附图（验原件，复印件一份） 4.物业管理区域划定说明（须设计单位盖章确认）（原件一份）（二）已经交付使用但未划分物业管理区域的，或者需要调整物业管理区域的，由街道办事处、乡（镇）人民政府按照《重庆市物业管理条例》有关规定划定物业管理区域，向物业项目所在地区县（自治县）住房城乡建设主管部门备案，并同时提交下列材料： 1.《重庆市物业管理区域划定备案申请表》（原件一份） 2.业主大会决议（原件一份，需街道、乡（镇）政府监章） 3.物业管理区域划定方案（原件一份，需街道、乡（镇）政府监章） 4.物业管理区域划定方案公示图片（复印件一份）以上所提供的复印件材料均需加盖单位公章。二、受理 - 1 -

申请人提交备案要件齐全的，区县（自治县）住房城乡建设主管部门当场受理备案申请，接件后给申请人出具加盖本机关专用章的“受理通知书”。申请人提交备案要件不齐全的，当场退回，并一次告知申请人需要补正的全部内容，并出具加盖本机关专用章的“补正告知单”。申请人提交备案要件不符合规定的，当场退回，并出具加盖本机关专用章的“不予受理通知书”。三、核实区县（自治县）住房城乡建设主管部门受理后，需对下列事项进行核实：（一）所提供资料是否齐全；（二）新建物业的物业管理区域划定是否符合有关规定，是否由项目设计单位确认划定后的区域独立性；（三）已交付使用或需要调整的物业管理区域划定是否符合有关规定，划定方案内容是否完整。经核实符合条件的出具加盖本机关印章的《重庆市物业管理区域划定备案证明》。四、办理时限要件齐全，自受理申请之日起5个工作日内完成。附件：1.重庆市物业管理区域划定备案申请表 2.受理通知书 3.补正告知单 4.重庆市物业管理区域划定备案证明 5.不予受理通知书

物业管理模式创新

“ ” 物业管理模式创新物业纠纷在不断增加、冲突日益激烈的局面。全国瞩目的“美丽园”事件提醒我们：如果不抓紧对现行模式进行变革，物业管理将成为诱发基层社会冲突、破坏社会稳定的导火索，对和谐社会的建设构成致命的制肘。而“没有稳定和安全，就不会有发展” 。一、美丽园事件的简单回放美丽园小区位于北京市海淀区五棵松路 20 号，最早为该小区承担物业管理服务的是北京市鸿铭物业公司。最初的纠纷源于一些业主长期拖欠物业费而被物业公司告上法庭，这些业主则辩称他们是对物业公司乱收费行为不满才缓交有争议部分的物业费的。两审法院均未支持业主的抗辩理由，业主完全败诉且被判承担滞纳金。法院判决称，小区公共事务应由业主委员会起诉。

为此，2004年8月，美丽园小区成立了业委会，希望借此维护自己的权利。2005年3月，根据多数业主的要求，业委会将鸿铭物业公司告上法庭，提出13 项诉讼请求，要求“挤掉”物业管理费中的水分，并提出物业公司应停止对外租赁电梯，将相关收益返还业主。2005年 9月14日，一审法院驳回业委会的诉讼请求。业委会不服，随即上诉。2005年12月，在当年秋末发生的法院强制执行一些小区业主交纳物业管理费的“堵被窝事件”风波影响下，业委会终审反败为胜，一中院判决支持了业委会13项诉求中的12项，小区物业费由从2.72元下调至1.58元。美丽园小区业委会近乎全胜，并因此成为北京首个打赢物业费纠纷官司的业主委员会。但是，该判决未能执行。2006年1月，物业公司向北京一中院提交再审申请，要求进行重新审理。2006年3月30

日，5名法律专家出具《论证意见书》，认为一中院的判决改变了合同规定的价格条款，是不妥当的。2006年4月13日，北京市物业管理协会向北京一中院主管领导发出一封《行业专家对美丽园物业纠纷案给物业管理行业造成严重影响的意见及情况反映》，认为法院的判决会引发整个物业管理行业的混乱，也要求重审。2006年5月30日，北京一中院发出《民事裁定书》，决定另行组成合议庭对此案进行审理，同时裁定在审理期间中止原判决的执行。 2006年8月11日，美丽园案件再审“维持原判”，这一结果令广大业主很受鼓舞。但受到打击的物业管理公司“放风”：因物业费太低，将放弃对美丽园小区的管理。业委会则认为物业管理公司不会撤离。9月1日，鸿铭物业果真宣布撤离，一段时间由于家中停水、电梯停运、门禁系统失效、保洁工作停止，美丽园小区立刻陷入混乱，变成了垃圾园。在这种情况下，拥护业委会与反对业委会

物业服务质量日常工作检查表

物业服务质量日常工作检查表 2015-03-20物业管理师物业管理师 wysclub这里是物业管理师加油站，关注企业管理实务，分享物业管理经验。检查时间：检查人员签字：检查项目检查内容检查/考核细则检查/考核结果按下列检查/考核细则进行检查，不符合一项，扣1分。扣分说明：每项检查不符合扣1分，等同于人民币10元。

一、物业服务合同物业服务合同按规范存档情况统一存放、有专人保管、有目录及时更新记录。二、承接查验资料物业验收记录及问题处理情况资料对住宅共用部位、共用设施设备有查验手续。物业公司收集资料 ①小区竣工总平面图。 ②单体建筑、结构、设备安装竣工图。 ④有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料。 ⑤各单项工程竣工验收证明材料。 ⑥房屋质量保证文件和房屋使用说明文件。 ⑦供水试压报告。 ⑧房屋管线布线图。 ⑨实测面积报告明细。 ⑩由地产公司向物业服务中心提供以上接管资料；接管资料要分类存放，并列出资料目录清单，确因其他原因保存在地产公司档案室的需注明存放位置。三、员工管理物业管理岗位证书服务中心主任、管理人员，物业管理岗位证书复印件备份。各类专业人员的专业上岗证书（电工、会计、等）；操作人员上岗证书专业人员持证100%，上岗证书复印件上墙及存档。员工着装、工牌规员工统一着装、佩戴工牌，现场查看各岗位规范情况；符合公司下发的工服、工牌、员工手册管理要求；有工

范装、工牌、员工手册的发放记录。违反着装规范的扣2分。员工档案建立①员工档案需要有入职、离职、请休假、工装、工牌、员工手册、证件复印件、个人领用物品台账等。性别、籍贯、岗位、职务、身份证号、员工签署劳动合同符合规范要求国家劳动法规范要求因劳动合同管理漏洞等原因，产生员工与公司劳动纠纷的，第一次扣责任人2分，第二次扣责任人4分，以此类推。服务主动、细致、周到，用语文明现场查看各岗位工作人员服务规范情况，符合公司下发的《员工手册》、《物业管理手册》规范要求。四、内部管理值班制度（含夜间、节假日）及执行情况 ①办公区域合适位置设立公示24小时报修、投诉电话。 ②有客服、工程、秩序维护每月值班表、节假日值班表；有白天、夜间值班、查岗记录；有节假日值班巡视记录。 ③在岗期间任何时间电话响三声必须有人接听；接听电话时请使用普通话和文明语言、态度和蔼，参照员工行为准则电话接听要求执行。 ④有可操作的值班制度；依据制度做好值班与交接班工作；交接班记录无交接班人签字的扣1分。制度培训及执行情况有制度培训；要求服务中心主管每季度不少于1次对员工培训并有培训记录和培训考核。没有按要求进行培训的扣5分。培训不考核的扣5 四、内部管理会议制度及执行情况有会议制度，形成周会议纪要，并上报公司；周会议纪要体现上周完成工作、各部门主管工作汇报及下周各部门计划要开展的工作情况。无故不召开周工作例会的扣10分。无故不参加周工作例会的扣5分。

物业管理服务方案

武汉市万科物业管理有限公司目录社区项目概况 (03) 顾客群特点及需求分析 (08) 物业管理服务模式 (09) 服务模式实现计划及要求 (10) 社区服务人员配置方案 (15) 物业管理费测算 (18) 一、社区项目概况万科城市花园一期规划总建筑面积393480㎡(原方案数据)，其中居住产品372610㎡以4—6层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套21000㎡，其中含较大规模的公共商业服务中心（8000㎡）和会所（5000㎡）各一处，18班制学校，9班幼儿园各一所；保留并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地（脊）和儿童公园。本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。 1.周边环境及市政配套武汉万科城市花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线—既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。东南隔(规划中的) 滨湖大道为汤逊湖内湖，距光谷商贸中心5公里、华中科技大学4公里，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。一期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别与用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路—天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田)，西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大道铺设有200的燃气管道，可为地块提供燃气供应。项目主要经济指标（设计部提供） A．基本情况：

酒店餐厅卫生检查表

酒店餐厅卫生检查表年月日检查项目非常好很好一般差备注1 酒店共同遵守和落实的卫生事项 1.1 卫生制度 1.1.1 相关的卫生档案资料齐全，分类管理。 1.1.2 酒店卫生工作区域化，相关区域负责落实到人，有明确的卫生区域责任人员结构图。 1.1.3 ☆定期举行员工卫生知识培训，并有记录。 1.1.4 ☆从业人员取得有效健康培训证明才能上岗操作，员工有效健康证齐全。 1.1.5 食品从开始购买到最后出品经过采购员、验收员、厨房、传菜部楼面服务员五关检查。 1.2 环境卫生 1.2.1 前厅和厨房的墙壁、天花板、门窗无破损或涂层脱落。 1.2.2 防鼠、防虫、防蝇设施齐全有效。 1.2.3 酒楼的厕所设施制定了合理的清洁制度，相关人员熟悉掌握并执行相关的清洁方法。 1.2.4 不储藏食物于角落、暗处。 1.2.5 凡已腐蚀的食品不留置或丢在地面上。水沟及门缝无余渣。 1.3 个人卫生 1.3.1 从业人员操作时穿戴清洁工作衣帽，服装整洁，身体健康，头发清洁，无有碍食品卫生的病状。

1.3.3 从业人员不留长指甲，不涂指甲油，不戴戒指〈厨房人员〉，不带耳环、项链等饰物。 1.3.4 从业人员有良好的卫生习惯〈洗手上岗，便后洗手，接触不洁物品后洗手，接触直接入口的食品前洗手消毒，上厕所前在厨房内脱去工作服，厨师尽量不用手拿食物，餐厅人员不能用手拿食物。 1.3.5 相关岗位人员至少掌握一种相关的消毒方法〈包括配制，使用方法，适用范围，使用注意事项〉。 1.4 餐具、直接入口食品容器卫生管理。 1.4.1 ☆餐厅所用餐具遵守一冲（刮），二洗，三刷，四消毒，五保洁的制度进行或在使用前经其它有效清洗消毒。 1.4.2 ☆清洗、消毒水池不与其他用途水池混用。 1.4.3 消毒后餐具贮存在清洁专用保洁柜内。 2 餐厅、仓库、采购的卫生管理。 2.1 餐厅卫生管理 2.1.1 餐厅内经常保持清洁整齐，定期采用空气消毒法。 2.1.2 餐厅工作台保持清洁，餐厅不留置任何食品。 2.1.3 餐厅内无苍蝇和其他昆虫。 2.1.4 餐厅内客人视线之内不得摆放任何清洁用品〈拖把〉。 2.1.5 家俬保持清洁，物品摆放整齐，餐饮具与非餐饮具分类摆放。 2.1.6 餐厅人员做好日常的卫生工作外，必须随时满足客人的各项卫生要求。2.2 仓库和采购的卫生管理 2.2.1 ☆各店采购员采购食品及原料时均索取产品检验检疫合格证和化验单。

物业管理模式的转变及其发展探究

物业管理模式的转变及其发展探究为了满足人们对物业服务的多元化要求，需要物业服务行业进行管理模式的转变，将原来的一体化管理向多元化转变。这种发展趋势，形成了一个新的机制，即职业经理人机制，并且业主的自主管理也在物流管理模式中有一定份额。这一转变可以更好地适应人们的物业服务需求，也可以为我国物业管理水平的发展提供机遇。文章就通过对物业管理模式的转变对物业管理行业整体发展的影响进行探讨，为物业管理行业的发展提出建议。标签：物业管理模式；一体化；管理型在业主维权意识增强和物业服务消费水平提高的同时，物业管理中所存在的问题也得以呈现。管理工作中各项激化矛盾的存在，为物业服务行业带来更大的挑战。在法律和市场竞争的双重作用下，我国的物业管理模式不得不产生转变，这样才能适应新形势下的发展需求。 1 一体化管理模式物业管理模式旨在有组织的开展物业服务形式和机制。当前我国已有的物业管理模式是在城市建设中的住房、土地使用制度和房地产企业开发制度的改革中演变而来的。从组织形式上看，将物业服务行业分为房地产开发的物业服务、社会上独立存在的物业服务、政府机构专制的物业服务和企事业相关机关单位专制的物业服务。从运行的机制上可以发现，各个组织形式的物业服务企业都采用一体化的物业管理模式。一体化管理模式就是专业化的物业服务企业受物业委托方的聘用，在市场化的要求下，对一定区域内实现统一的物业服务管理，服务内容为为业主提供（房屋修缮、保安服务、保洁服务和绿化种植服务等）常规的服务。当前我国最主流的物业管理模式就是一体化管理模式。一体化物业管理模式中主要优势表现在对物业管理的辖区内的全体业主负责，将为业主提供全方位的服务与管理作为工作目标。将房屋修缮工作和保安、保洁服务、绿化种植都视作物业管理日常的工作任务，一体化物业管理模式并不依附于任何社会专业的物业服务企业而存在。一体化的管理模式下，物业服务企业的规模虽小，但是管理范畴大，这也体现了该物业管理模式的特点。为了确保物业服务企业的经济效益，需要进行一体化管理的同时，扩大物业服务的经营规模，以此降低服务成本，并且实现利益的最大化，这也为我国物业服务行业的发展起到推动作用。《物权法》的颁布与实施，意味着我国的物业管理市场化得到进一步发展，物业管理制度使物业管理行业原有的管理模式向业主自治、专业化服务和物业管理经理人领导的物业管理方向发展，并且已经具有发展的趋势。由此可见，我国物业管理行业的转型工作是推动物业服务市场发展的必然之举。物业管理正在从原有的建管合一向分别管理转变，物业服务行业和房地产企业实行分别经营的模式；而物业管理模式由原有的一体化管理向多元化转变，根据对物业管辖的建筑

新农村物业管理模式研究

致力于打造高品质文档新农村物业管理模式研究摘要：新农村建设的持续推进，极大的改善了呼和浩特市农民的生活条件，但后期管理维护问题也逐渐突显。本文分析呼和浩特市新农村物业管理的现状，因地制宜的提出新农村物业管理的几种模式，通过现代物业管理制度来解决新农村建设后期“管理难”的问题，促使农村物业管理向专业化、规范化方向发展，为新农村建设的后续管理拓宽思路，让农民更好的享受新农村建设带来的便利。关键词：新农村；物业管理；模式正文呼和浩特市从20XX年开始新农村建设工作。三年来，累计投资241亿元，完成2172个实施村建设任务，实现了行政村所在地村和较大自然村“十项工程”高标准全覆盖。这一工程的实施，加快了农村基础设施建设，加强了城市公共服务向农村拓展辐射，进一步改善了农民的生产生活条件。但是后期农村居民点的环境管理，公共配套设施的维护等成为困挠各级政府的难题。本文拟通过现代物业管理制度来解决新农村建设后期管理的问题，逐步缩小农村与城市物业管理的差距，促进农村物业管理市场化步伐，提高农民的生活居住质量。一、呼和浩特市新农村物业管理的现状通过在呼和浩特市九个旗县区的农村中选取样本，对样本的环境治理、村落治安、房屋及公共设备设施管理等情况以及是否已开展物业管理工作、物业管理工作的具体形式等进行问卷调查，并进行实地调研。根据调查结果，分析呼和浩特市农村在环境卫生、治安管理等方面存在的问题以及目前农村物业管理的现状。1.1环境管理。根据调查，目前呼和浩特新农村环境治理主要围绕农村垃圾收集和治理进行，根据当地实际，按照“户分类、村收集、乡拉运、县处理”的模式，制订了具体的实施方案，建立了城乡一体化垃圾处理机制。经济发展较好的旗县区在各村重点实施了村容环境改造整治，进行村内道路硬化、便道铺装、墙体抹灰及涂料、清运垃圾、安装路灯、新建和维修村民综合服务中心等，并尝试引入环卫公司，对农村环境卫生进行市场化管理。调查中也发现，在经济欠发达和位置较为偏僻的村落，村庄的环境维护主要依靠农民自行解决，村庄中院落杂乱、随意占道、垃圾污水乱倒等问题较多，保洁和垃圾清运是村民最急需的物业服务。1.2村落治安。呼和浩特市以新农村建设为依托，通过基础配套设施建设，提升了农村治安条件，特别是城中村及城市周边农村已基本实现农村视频监控全覆盖工程。以赛罕区为例，该区全面实施了立体化“治安防控”工程，101个行政村全部完成高清视频监控建设安装工作，并投入使用。但是目前农村的治安管理工作主要由村委会组织承担，专业性不强，村民对治安管理工作满意率不高。1.3房屋及配套设施管理。新农村建设工程对农村危房进行了大范围改造，改造工程以农户自建为主，采取原地新建、维修加固、置换等形式。在危房改造的同时，新农村建设工程对村庄基础设备设施进行配套建设，通路、场地硬化、文化室等基本公共服务设施配套，保障了农村居民基本生产生活需求。为保证房屋及配套设施的正常使用，需要进行经常性的维修养护工作。目前，由于大部分村庄都未引入物业服务企业，当村民自己的房屋或设备设施受到不同程度损坏时，被访农户所选择的维修方式有所不同。当房屋或设备设施出现门窗或水电方面的小损坏时，大部分的农户会选择自己进行维修，维修难度不大，满意率也高；而当房屋出现漏水、梁柱损坏或太阳能热水器等设备出现重大损坏的时候，则更多的会求助专

物业管理项目备案申请登记表

物业管理项目委托合同备案流程（注：备案合同一式四份，房管局、房管所、委托方、受托方各一份。）备案须提交材料： 1. 物业管理项目备案申请登记表（一式二份）； 2. 工商部门出具的物业公司营业执照复印件（加盖公章）； 3. 物业公司的物业资质证书复印件（加盖公章）；（外市物业公司须提供经市房管局备案的东莞分公司备案通知书） 4. 委托方身份证明文件（加盖公章）：根据委托方身份提供如：发展商营业执照复印件、业主委员会备案通知书复印件等等； 5. 建设单位开发项目证明文件（物业项目相

关证明文件，如规划许可证等）； 6. 管理项目旧合同复印件。（新项目不需要提供）合同备案注意事项： 1. 《物业管理委托合同》必须是正式合同，四份合同都要进行备案。 2. 合同要有双方签章及代表人签字。 3. 所有内容必须填写，不能留空，不需要填写的地方要用斜线划掉；附件必须附上。 4. 委托管理期限：与开发商签订最大期限为5年，与业委会签订只能在业委会任期内（最多5年）。 5. 物业管理费只能在政府指导价范围内收取，若新合同管理费有变动须提供业主大会确认书等证明材料。 6. 物业服务管理费用收支情况每年不少于一次向全体业主和物业使用人公布。 7.《物业管理企业资质管理办法》规定可以承接的项目：一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。 8. 合同不许有停水电、罚款的内容。 9. 若是分期开发的项目须写清楚分期的项目名称；分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，应当由同一物业服务企业提供服务。 10. 合同内容如有修改，在修改处必须双方加盖公章。 11. 外市物业公司先要进行资质备案后才可以进行《物业管理委托合同》备案。 12. 物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将物业服务合同报上备案。 13. 合同注销，须提供合同解除或撤销确认书，双方加盖公章，并把注销通知及合同内容在物业管理区域公示15日。物业管理项目备案申请登记表项目服务单位：（盖章）