资产评估实验及答案
资产评估
实 验 指 导 书
编写:肖川林
实验一:资产评估在房地产评估中的应用
实验目的:进一步掌握各种评估方法在房地产评估中的应用 实验任务: 计算分析题
1、待估宗地为待开发建设的七通一平空地,面积2000平方米,允许用途为住宅建设,允许容积率为6,覆盖率为≤50％,土地使用权年限为70年,要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下:预计建设期为2年,第一年投入60％的总建设费,第二年投入40％的总建设费,总建设费预计为1500万元。专业费用为总建设费用的6％,利息率为10％,利润率为20％,售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5％,假设住宅楼建成后即可全部售出,楼价预计为4500元／平方米,折现率10％。 方法提示:
1)预计住宅楼的买楼价的现值为:
()
2
300020006
29752066()110%??=+元
2)总建筑费用现值为:
()()0.5 1.5
100060%10000100040%10000
9190000()110%110%????+=++元 3)专业费用:
专业费用=9 190 000×6％=551 400(元) 4)租售费用及税金:
租售费用及税金=29 7520 66×5％=1 487 603(元) 5)投资利润:
投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)×20％ =(地价×20％)+(9 190 000+551 400)×20％ =(地价×20％)+1 948 280 6)总地价:
总地价=(29 75-551 400-l48)÷(1+20％)
=16574783÷1、2 =13812319(元)
2、有一待估宗地,现收集到4个可比较参照交易案例,具体情况如下表。
表中的交易情况、区域因素及个别因素值,都就是参照物宗地与待估宗地比较,负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差,正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优,数值大小代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系为:容积率在l-1、5之间时,容积率每增加0、1,宗地单位地价比容积率为1时增加3％。该城市地价指数见下表:
试根据以上条件评估待估宗地2000年1月20日的价格。 方法提示:
1）确定待估地分别与参照物1、2、3、4作比较后的评估值。
()()()45
1
50
1
1110%115100106
100100800785.4/1110102109101100
1110%P -
+=??????=-+元平方米 ()()()()()()45
250
45
340
1
1110%115100106
100100850812.8/1111101112100101
1110%1
1110%115100106
100100760841.53/111010*********
1110%P P -
+=??????=-+-
+=??????=-+元平方米元平方米
()()
()()45
445
1234
1
1110%115100106
100100780881.93/11101001009999
1110%785.4812.8841.53881.93830.41/44
P P P P P P -
+=??????=-+++++++=
==元平方米元平方米 2）用平均法计算待估地评估值
3、有一宗已七通一平的待开发建设的空地,土地面积为3200平方米,建筑容积率为2、5,拟开发建设为公寓。土地使用权年期为50年。据市场调查与项目可行性分析,该项目建设开发周期为3年,取得土地使用权后即可动工,建成后即可对外出租,出租率估计为90％,每建筑平方米的年租金预计为300元,年出租费用为年租金的25％。建筑费预计每建筑平方米1000元,专业费为建筑费的10％,建筑费与专业费在建设期内均匀投人。假设当地银行贷款利率为7％,不动产综合还原利率为8％,开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15％。试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位(取整)。
方法提示:
1) 测算不动产总价
① 不动产建筑总面积:3200×2、5 = 8000(平方米)
② 不动产纯收益 = 300×8000×90％×(1-25％) = 1620000(元) ③ 不动产收益年期 = 50-3 = 47(年)
()471
1620000/8%118%19706113??=?-??+????
=不动产总价（元） 2) 测算建筑费及专业费
建筑费及专业费 = 1000×(1+10%)×8000 = 8800000(元) 3) 计算利息
利息 = 地价×7%×3 + 8800000×7%×1、5 = 0、21地价 + 924000(元) 4) 计算利润
利润 = 19706113×15% = 2955917(元) 5) 测算地价
地价 = 不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润 地价 = 不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润
= 1970-0、21地价-92
地价 = 6994224/1、21 = 5780350(元) 单价 = 5780350/3200 = 1806、36(元/ m 2) 楼面地价 = 1806、36/2、5 = 722、54(元/m 2)
该题为收益法与剩余法的综合运用,利用收益法求取不动产总价,利用剩余法求取地价。 4、某建筑物为钢筋混凝土结构,经济寿命为50年,实际已经使用8年。经过调查测算,现在重新建造全新状态的该类建筑物的建造成本800万元(建设期为2年,假定第一年投入建造成本的60%,第二年投入建造成本的40%),管理费用为建造成本的3%,年利息率为6%,销售税费为50万元,开发利润为120万元。该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置成本为200万元,平均寿命为5年,已经使用2年;设备部分的重置成本为110万元,平均寿命为10年,已经使用 8年。假设残值率为零,试计算该建筑物的折旧(贬值)总额。 方法提示: