房地产开发企业涉税会计汇总

房地产开发企业涉税会计汇总

1.房地产开发企业印花税的税金与会计核算

2.新税法下房地产企业开办费的财税处理

3.房地产企业成本核算及土地增值税的会计处理

4.房地产企业利息支出的财税处理

1.房地产开发企业印花税的税金与会计核算

2008-8-22

一、税金计算

（一）经济合同的应纳税额的计算

纳税人书立、领受的各种应纳印花税的经济合同和具有合同性质的凭证，都应根据合同的性质和规定的适用税率，计算应纳税额，自行购买印花税票，自行粘贴并注销，履行纳税手续。

经济合同和具有合同性质的凭证计算应纳税额的基本公式为：

应纳税额＝计税金额×适用税率

（二）其他凭证的应纳税额的计算

应计征印花税的其他凭证，主要是指营业账簿、产权转移书据和权利许可证照。

1、营业账簿。营业账簿的印花税，分别按资金账簿和其他账簿计征。

资金账簿应纳印花税的计算公式为：

应纳税额＝（实收资本金＋资本公积金）×0.5‰

其他账簿应纳印花税的计算公式为：

应纳税额＝账簿件数×单位税额

2、产权转移书据应纳印花税的计算公式：

应纳税额＝产权转移书据金额×0.5‰

3、权利许可证照应纳印花税的计算公式：

应纳税额＝证照件数×单位税额

对同一凭证载有两个或两个以上经济事项的，如分别记载金额的，应分别按适用税

率计算应纳税额，并按合计税额贴花。如未分别记载金额的，应按其中最高税率计算纳税。

二、会计核算

企业缴纳的印花税不需要通过“应交税金”科目核算，可直接通过“管理费用”科目核算。缴纳印花税时应借记“管理费用”科目，贷记“银行存款”或“现金”科目。如果一次缴纳印花税税额较大，需要分期摊入成本费用的，可通过“待摊费用”科目进行核算。即：缴纳印花税时应借记“待摊费用”科目，贷记“银行存款”科目，分期摊销已缴纳的印花税时，应借记“管理费用”科目，贷记“待摊费用”科目

2.新税法下房地产企业开办费的财税处理

2008-7-6

在我国关于开办费的会计与税务处理，一直不很规范、也不完善。开办费的定义至今没有权威解释，而筹建期间的说法更是五花八门。会计制度、会计准则对开办费的会计处理也仅仅停留在帐务处理层面；关于涉及开办费的筹建期间，国家税务总局也曾多次发文明确，但也是前后矛盾，让人无所适从。本文拟根据新会计准则体系、新所得税法及实施条例，结合房地产开发企业的实际情况，对开办费的会计核算与税务处理进行如下探讨。

一、开办费的定义与开支范围

（一）开办费的定义

开办费是指企业在筹建期间实际发生的费用，包括筹办人员的职工薪酬、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产价值的借款费用等。

至于什么是筹建期间，有以下两种不同的观点具有一定的代表性。

其一，筹建期间是指从企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业之日）的期间。依据是：《外商投资企业外国企业所得税法实施细则》第四十九条。

其二，筹建期间是指从企业被批准筹建之日起至开业之日，即企业取得营业执照上标明的设立日期。依据是： 2003年11月18日国家税务总局《关于新办企业所得税优惠执行口径的批复》（“国税函[2003]1239号”）的相关规定。

笔者更加赞同关于“筹建期间”的第二种观点。这是由于：

（1）第一种观点，对于不同的行业、不同的企业均有不同的解释，很难有一个统一的标准，无法准确界定筹建期间，为正确进行财税处理设置了障碍。

（2）第二种观点，很清晰地界定了筹建期间，即从企业被批准筹建之日起至取得营业执照上标明的设立日期为止。适用于各类企业，同时也没有任何歧义。

（二）开办费的开支范围

根据相关规定，笔者将开办费的开支范围进行了归纳，一般说来分为允许计入开办费的支出和不能计入开办费的支出。

一）允许计入开办费的支出

1、筹建人员开支的费用

（1）筹建人员的职工薪酬：具体包括筹办人员的工资薪金、福利费、以及应交纳的各种社会保险、住房公积金等。

（2）差旅费：包括市内交通费和外埠差旅费。

（3）董事会费和联合委员会费 .

2、企业登记、公证的费用：主要包括企业的工商登记费、验资费、评估费、税务登记费、公证费等。

3、筹措资本的费用：主要是指筹资支付的手续费以及不计入固定资产和无形资产的汇兑损益和利息等。

4、人员培训费：主要有以下二种情况

（1）引进设备和技术需要消化吸收，选派一些职工在筹建期间外出进修学习的费用。

（2）聘请专家进行技术指导和培训的劳务费及相关费用。

5、企业资产的摊销、报废和毁损。

6、其他费用

（1）筹建期间发生的办公费、广告费、业务招待费等。

（2）印花税、车船税等。

（3）经投资人确认由企业负担的进行可行性研究所发生的费用 .

（4）其他与筹建有关的费用，例如资讯调查费、诉讼费、文件印刷费、通讯费以及庆典礼品费等支出。

二）不能计入开办费的支出

1、取得各项资产所发生的费用。包括购建固定资产和无形资产所支付的运输费、

安装费、保险费和购建时发生的职工薪酬。

2、规定应由投资各方负担的费用。如投资各方为筹建企业进行了调查、洽谈发生的差旅费、咨询费、招待费等支出。

3、为培训职工而购建的固定资产、无形资产等支出。

4、投资方因投入资本自行筹措款项所支付的利息，不计入开办费，应由出资方自行负担。

5、以外币现金存入银行而支付的手续费，该费用应由投资者负担。

二、房地产开发企业开办费的财税处理现状

筹建房地产开发企业期间所发生的各项费用应该是开办费。如何界定房地产企业的筹建期间，正确核算其开办费，对于房地产开发企业开办费的税务处理显得至关重要。

在实际工作中，对新设立房地产开发企业开办费的会计与税务处理的目前存在两种不同的处理方式：

1、将房地产开发企业在筹建过程中（筹建期间指批准筹建之日起至企业取得营业执照上标明的设立日期为止）所发生的费用，一方面按照《企业会计制度》规定计入“长期待摊费用――开办费”核算，并在公司筹建期结束后将筹建期间的开办费全额直接转入当前损益。另一方面根据《企业所得税暂行条例实施细则》规定，开办费不得直接在税前扣除，而是在不少于5年的期限内摊销。

2、将房地产开发企业从筹建开始至取得第一笔商品房销售收入为止的相关费用（含管理费用、财务费用、销售费用），在会计核算上全部计入“长期待摊费用――开办费”科目核算，而税务处理则是从取得商品房销售收入后在不少于5年的期限内摊销其开办费。

笔者认为，第一种处理方式不仅符合《企业会计制度》规定，而且与当时税收规定（《企业所得税暂行条例实施细则》）一致。而第二种处理方式则存在以下弊端：

（1）对开办费的会计处理既不符合行业会计制度的规定，也与《企业会计制度》相悖。把开办费与期间费用的会计处理混为一谈，影响了会计信息披露的准确性。

（2）对开办费的税务处理与《企业所得税暂行条例实施细则》的规定并不一致，扩大了开办费的摊销额。

（3）影响了房地产开发企业的税收利益。在开发过程中未取得商品房销售收入以前，把本应该计入当期损益的期间费用计入了“长期待摊费用”，减少了企业的亏损金额，进而形成房地产企业预先多交了部分企业所得税，加剧了房地产企业的资金紧张，增加了利息负担，严重影响了房地产开发企业的税收利益。

三、新准则下开办费的会计处理

从2007年1月1日开始，新会计准则体系（以下简称新准则）在我国的上市公司执行，许多企业（证券公司、保险公司、中央国营企业、深圳市的企业等）也执行了新准则。新准则对开办费的会计处理相对于行业会计制度、企业会计制度而言，发生了一定的变化。

从《企业会计准则――应用指南》附录――“会计科目与主要帐务处理”（“财会〔2006〕18号”）中关于“管理费用”会计科目的核算内容与主要帐务处理可以看出，开办费的会计处理有以下特点：

1、改变了过去将开办费作为资产处理的作法。开办费不再是“长期待摊费用”或“递延资产”，而是直接将费用化。

2、新的资产负债表没有反映“开办费”的项目，也就是说不再披露开办费信息。

3、明确规定，开办费在“管理费用”会计科目核算。

4、统一了开办费的核算范围，即开办费包括筹办人员职工薪酬、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等。

5、规范了开办费的帐务处理程序，即开办费首先在“管理费用”科目核算，然后计入当期损益，不再按照摊销处理。

实施新准则后，新设立的房地产开发企业应该严格按照新准则的规定进行开办费的帐务处理。这样不仅简化了会计核算，更准确反映了会计信息。对筹建期间的界定，房地产企业应该以从被批准筹建之日起至取得营业执照上标明的设立日期为止较为妥当。

四、新税法下开办费的税务处理

《中华人民共和国企业所得税法》及其《实施条例》（以下简称新税法）从2008年1月1日开始在我国实施。新税法不仅统一了内外资均适用的所得税法、降低了所得税税率，而且在资产处理、税前扣除等与会计核算密切相关的诸多方面有了重大变化与突破。

原《企业所得税暂行条例实施细则》第三十四条规定，企业在筹建期发生的开办费，应当从开始生产、经营月份的次月起，在不短于5年的期限内分期扣除。

而新税法完全没有关于开办费税前扣除的表述，是否表明对开办费没有税前扣除限制？

《企业所得税法》第十三条规定：在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的（《企业所得税法实施条例》第七十条明确规定，摊销期限不少于三年），准予扣除：

（一）已足额提取折旧的固定资产的改建支出；

（二）租入固定资产的改建支出；

（三）固定资产的大修理支出；

（四）其他应当作为长期待摊费用的支出。

从上述可以看出，在“长期待摊费用”中并没有包括开办费。

而《企业所得税法实施条例》第六十八条是对《企业所得税法》第十三条的解释与说明的，从中也没有看出关于开办费税前扣除的任何表述。由此可见，新税法对开办费的税前扣除没有限制了。

2008年4月25日国家税务总局在其网站上，权威解答了网友提出的新所得税法实施过程中的相关问题。所得税司副司长缪慧频在回答网友关于“开办费税前扣除”问题时，这样答复：“新税法不再将开办费列举为长期摊费用，与会计准则及会计制度的处理一致，即企业可以从生产经营当期一次性扣除。”

新设立的房地产开发企业，对于开办费的税务处理应该按照新税法精神，即计入当期损益，并不再作纳税调整。至于将未取得商品房销售收入以前发生的费用（管理费用、销售费用、财务费用），计入“长期待摊费用”分五年税前扣除的作法，从2008年1月1日开始必须摒弃，以保障房地产企业的正当权益。

综上所述，新准则下开办费是在“管理费用”科目核算，且直接计入当期损益的；而新税法下对于开办费的税务处理与新会计准则一致，即企业当期一次性税前扣除开办费。因此，在“开办费”的会计处理与税务处理不再分离，二者协调一致了。以后在开办费方面不存在会计与税务的差异，当然更不存在纳税调整了。

3.房地产企业成本核算及土地增值税的会计处理

2008-8-6

房地产企业成本核算及土地增值税的会计处理正确确定房地产企业的成本核算对象是房地产企业经营成果公允表述的基础。一般来说，房地产企业的成本核算对象应结合项目的开发地点、规模、周期、功能设计、结构类型、装修档次、层高等因素确定，而且一个成本核算对象只能计算出一个单位成本，并据以结转销售成本。

对单体开发项目来说，一般以独立编制概算或施工图预算的单项开发项目为成本核算对象。但对开发规模较大，工期较长的项目，尤其是同一项目有不同的功能区，成本核算对象如何确定？实务中存在以项目整体作为成本核算对象，待项目建成后再按一定的标准在各功能区分配的做法。比如，同一项目既有写字楼、又有公寓、裙楼等功能。不同的功能导致其设计不同从而建筑成本相差很大，这种情况下，如果不单独核算各功能区的成本而将项目整体作为成本核算对象，会导致成本在各功能区上的平均化，但各功能区销售价格和租金价格却相差很大，这样便导致成本和收入的不配比，不符合会计上的配比原则。实务中还有一种做法是先将整个项目作为成本核算对象归集各功能区成本，然后根据各功能区的情况估

计一个比例来分割不同功能区的成本，即从一个成本核算对象计算出两个或多个单位成本，这种做法一方面会导致会计核算工作量的加大，另一方面，由于分割比例是事后确定的，容易导致企业对各功能区单位成本的人为的调节，不利于保证会计信息的可靠性。较合理的做法是按不同的功能区确定成本核算对象，从一个成本核算对象计算出一个单位成本。这样既能满足会计信息的可靠性要求，又能保证成本和收入的配比。

房地产企业土地增值税的会计核算问题

土地增值税是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人根据土地增值额及超额累进税率计算交纳的税种，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

一些房地产企业在实际核算时，简单套用财政部发布的《关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》，在销售一个项目的部分房地产时，根据一定的会计资料估计应交纳的土地增值税，并在“应交税金” 帐做出记录。在项目全部销售完成时或原来基于估计的情况发生变化时，可能需要对先前记录的“应交税金” 账户进行调整，如需要冲回原有账面记录的应交土地增值税。这种做法，一方面企业在没有相关外部法律文件的许可下自行调整应交税金账户不符合一般通行的做法，另一方面不利于税务机关的税收征管工作。由于土地增值税是以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。所以如果在房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象没有完成销售以前，为正确核算各期经营成果而计提相关土地增值税时应先记入预提费用账户，待最基本的核算项目或核算对象销售完成，满足土地增值税的计缴条件时，清理预提费用账户的相关明细科目，并将原计提的预提费用转入应交税金科目，并以应交税金科目有关明细账户核算的金额申报、计缴土地增值税。

4.房地产企业利息支出的财税处理

2008-10-10

房地产行业具有资金需求量大的特点。房地产行业的资金来源主要渠道包括，自筹资本金、银行借款、关联企业借款等。随着近年，金融机构对房地产行业借款的限制，使得房地产企业的融资渠道更多的依靠关联企业的资金拆借进行。由于相关法规对借款利息在列支上的不同要求，和企业借款情况复杂的普遍化，我们有必要对该问题进行进一步的探讨。

一、借款利息的会计处理

首先明确的是，房地产行业的特殊性使得借款费用的处理与其他企业相比也具有一定的特殊性，2001年颁布的《借款费用》准则也明确声明了“该准则不涉及房地产商品开发过程中发生的借款费用”所以，对借款费用的会计处理，至今没有相关准则为依据。而按照1993年《房地产开发企业会计制度》的规定，企业在房地产开发经营过程中，为进行资

金筹集等理财活动而发生的财务费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损失（减汇兑收益）以及相关的手续费等是计入当期财务费用的。其后，财政部对此又重新进行了规范，1999年财政部颁发《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》规定：“房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本。开发产品完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。”自此明确了房地产开发企业利息资本化的问题，但我们从该条规定上来看，借款费用资本化和费用化的期间划分已经明确，即以产品完工为标准。但何为“为开发房地产而借入资金”却定义的十分模糊，这于我们在借款费用准则中看到的以累计支出数为依据明确说明是不同的。使得我们产生这样的疑问，房地产行业有没有不为房产开发而借入的资金呢？也就是说在开发项目完工前，是否所有的借款利息都可以资本化呢？这样处理是否缺乏应有的谨慎呢？另外，我们从规定中也可以看到，在会计处理中，对向金融机构的借款和向关联企业的借款处理原则应该是相同的。

二、所得税借款利息的规定

按照国税发[2003]83号的规定，“房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。”这里的规定与财务管理规定一样，尽管用词不尽相同，但仍然仅对期间进行了界定，而不管是税收规定里的“为开发产品”还是财务管理规定里的“为开发房地产”，概念都是相对模糊的。当然从税收上来看这个问题，不同于会计上的谨慎原则，资本化要比费用化更符合税收的立法原则，但却是不符合企业利益的。另一方面，非金融机构的借款所得税有具体的规定：“向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除”：“纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除。”所以，在划分资本化和费用化之前，我们还要注意借款金额的限制。

三、土地增值税借款利息的规定

按照土地增值税暂行条例的规定：“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。”在这里，什么样的利息才能在计算增值税时扣除是有了与所得税不同的规定的。那就是，如果想据实扣除，就要符合几个条件：一、按项目计算分摊；二、提供金融机构证明、三、不能超过商业银行同期贷款利率。这三个条件就明确了，向非金融机构的关联企业的借款是不能据实扣除的。如果企业有向关联企业的借款，就只能按照10%的标准扣除开发费用，而不能单独计算利息在税前扣除。

从上述分析可以看出，在考虑房地产企业的利息问题的时候，会计与税法的区别，从而为了方便纳税调整，我们应该对金融机构的借款利息于其他企业的借款利息在账务上分别核算。同时关注，税前列支的金额限制和条件限制。

解读国税发[2009]31号：房地产开发经营业务企业所得税处理办法

2009-3-25

近日国家税务总局为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范

从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）。为了便于关注房地产行业税收的同仁及时深入学习此文，笔者下面试结合房地产行业企业所得税有关政策做简要解读。

一、整体框架

熟悉房地产行业税收政策的同仁看过国税发[2009]31号文后应该不难发现，国税发[2009]31号文是在《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号，注：2008年前，该文仅适用于内资房地产开发企业）的基础上进行重编修订、补充后而制定的。国税发[2009]31号文充分吸收、借鉴了国税发[2006]31号文的主要内容，并有机结合了国税发[2001]142号文的重要内容，并根据目前房地产开发行业特殊业务情况，对需要规范的部分内容予以了增删、合并调整。

二、重要变化

对照国税发[2001]142号、国税发[2006]31号两文，笔者关注到国税发[2009]31号文有以下内容显得较为重要，需引起各位同仁予以关注。

（一）“核定征收”需慎用

文件第四条明确规定：税务机关不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理。据悉，目前仍有部分省市主管税务机关对一些房地产企业在其成立时就事先核定应税所得率，再按其实现的销售收入征收企业所得税。看来，国税发[2009]31号文对此种行为划上了“休止符”。

（二）计税毛利率“重生”

国税发[2009]31号文第八条对于企业销售未完工开发产品的计税毛利率规定了最低幅度，与国税发[2006]31号规定相比，项目计税毛利率分别下降了5个百分点（除经济适用房等项目外）。

值得特别关注的是，与《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号，2008年4月11日发布）规定相比又另有明显不同。国税函[2008]299号规定：企业在（除经济适用房等外）未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额预交企业所得税，且预计利润率分别高于国税发[2006]31号中相同项目的计税毛利率5个百分点。

这对房地产开发企业而言，不仅预缴方法改变了，且预缴率也下降了。这应该是“双重政策利好”吧！

（三）委“外”销售佣金标准统一

国税发[2009]31号文第二十条规定：“企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。”这与原适用于外商投资房地产开发企业的扣除标准是一致的，也就是说从此内资、外资房地产企业委“外”销售时，佣金的扣除限额统一为委托销售收入的10%。

（四）自用产品折旧扣除有限制

国税发[2009]31号文规定：转为自用的开发产品，实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。这与《国税发[2006]31号》的规定相比区别明显，但对企业的最终影响不大。如果房地产企业将实际使用时间累计未超过12个月的“固定资产”销售了，既然不允许扣除折旧，但是“固定资产”的计税余值应该是未扣除折旧后的原值了。

（五）明确了计税成本对象的确定原则

这是国税发[2009]31号文的新规定，即企业在确定成本对象时要遵循：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。需要注意的是，成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。这是比较严格的管理规定，尽管看似没有实质内容。

（六）确定了成本分配方法

国税发[2009]31号文对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，规定了四种分配方法，具体包括：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。此外，国税发[2009]31号文还明确规定：土地成本，一般按占地面积法进行分配；单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配；借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配；其他成本项目的分配法由企业自行确定。熟悉成本核算的同仁多数知道，不同的成本分配方法计算出来的成本计算对象的成本可能会相差悬殊，如何选择科学、合理、有效的成本分配方法，是业内人士值得深思的一个问题。

（七）直面“预提费用”

多少年以来，“预提费用”不论是对房地产企业工作的同仁而言，还是对从事房地产行业税收征管、稽查的人士而言，都是一个难以解开的“结”，是个“言之不尽、挥之不去”的“老大难”问题，也是税收征纳双方分岐严重的地方。

为此，国税发[2009]31号文第三十二条予以了明确：其一、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%；其二、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。其三、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。除此几项预提（应付）费用外，计税成本均

应为实际发生的成本。

同时，第三十四条规定：“企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。”笔者认为，尽管按规定可以预提的费用范围非常小，但这毕竟是国税发[2009]31号文一个非常大的进步，体现了总局“与时俱进”、“实事求是”的理念，实乃可喜可贺之事。

（八）历史遗留问题的解决

国税发[2009]31号文第三十八条规定：“从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。”众所周知，新企业所得税法自2008年1月1日开始实行，原外商投资房地产开发企业在2007年12月31日前取得的未完工开发产品预售收入一般都已经按当时的规定（以预售收入与预计利润率之积并入当期利润总额）预交过所得税了，若按国税发[2009]31号文第三十八条规定，其在2008年是需要按相应的计税毛利率，重新计算其应预交的企业所得税了。那么原来已经在2007年12月31日之前按预计利润率计算预交的所得税又该如何处理呢？有等总局日后发文明确。

三、不容忽视的最后条款

国税发[2009]31号文第三十九条规定：该文件自2008年1月1日起执行。这将对房地产开发企业2008年度的企业所得税汇缴工作产生非常大的影响。如前文所述，若企业在进行2008年度企业所得税预缴时，对于取得的预售收入已经按《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）规定的方法及预计利润率预缴了2008年度的税款，那么在年度汇算清缴时，务必要按《国税发[2009]31号文》规定的方法及要求，计算预售收入应税的预计毛利额，再合并计算2008年度应纳税所得额，以此计算申报缴纳企业所得税。

四、结束语

国税发[2009]31号文虽然是姗姗来迟，但终归没有错过“企业所得税汇缴”的好时节，这对于从事房地产企业所得税征、纳的双方而言应该都是个“好消息”。只不过在实务工作过程中要注意该文与原来文件不一致的地方，尤其是发生重要变化的部分，更是值得重视。

常用会计科目表

常用会计科目表 一、资产类 1001 库存现金是指单位为了满足经营过程中零星支付需要而保留的现金，对库存现金进 行监督盘点，可以确定库存现金的真实存在性和库存现金管理的有效性， 对于评价企业的内控制度将起到积极作用。 1002 银行存款银行存款是指企业存放在银行和其他金融机构的货币资金。 1012 其它货币资金是指施工企业除现金和银行存款以外的其他各种货币资金，即存放地点和 用途均与现金和银行存款不同的货币资金。包括外埠存款、银行汇票存款、 银行本票存款、信用证存款和在途货币资金等。 1101 交易性金融资产是指企业为交易目的而持有的债券投资、股票投资和基金投资。 1121 应收票据是指企业持有的、尚未到期兑现的商业票据。是一种载有一定付款日期、 付款地点、付款金额和付款人的无条件支付的流通证券，也是一种可以由 持票人自由转让给他人的债权凭证。 1122 应收帐款（Receivables）指该账户核算企业因销售商品、材料、提供劳务等，应向 购货单位收取的款项，以及代垫运杂费和承兑到期而未能收到款的商业承 兑汇票。 1123 预付帐款是付款性质的科目，属于资产类科目。 1131 应收股利是指企业因股权投资而应收取的现金股利以及应收其他单位的利润，包括 企业股票实际支付的款项中所包括的已宣告发放但尚未领取的现金股利 和企业对外投资应分得的现金股利或利润等，但不包括应收的股票股利。 1132 应收利息是指短期债券投资实际支付的价款中包含的已到付息期但尚未领取的债 券利息。 1221 其它应收款（other receivables）是企业应收款项的另一重要组成部分。其他应收款 科目核算企业除买入返售金融资产、应收票据、应收账款、预付账款、应 收股利、应收利息、应收代位追偿款、应收分保账款、应收分保合同准其 他应收款备金、长期应收款等以外的其他各种应收及暂付款项。 1231 坏帐准备坏帐准备"帐户是"应收帐款"帐户的备抵帐户，其贷方登记企业按规定提 取的坏帐准备金，以及重新收回的以前年度发生的坏帐损失；借方登记已 确认坏帐损失的冲销数；余额在贷方，表示已提取但尚未冲销的坏帐准备 金。 1401 材料采购是指企业单位采用计划成本法进行材料日常核算而购入的材料采购成本。 1402 在途物资核算企业采用实际成本（进价）进行材料、商品等物资的日常核算、货款 已付尚未验收入库的各种物资（即在途物资）的采购成本，本科目应按供 应单位和物资品种进行明细核算。 1403 原材料原材料即原料和材料。原料(raw material)一般指来自矿业和农业、林业、 牧业、渔业的产品；材料(processed material)一般指经过一些加工的原 料。举例来讲，林业生产的原木属于原料，将原木加工为木板，就变成了 材料。但实际生活和生产中对原料和材料的划分不一定清晰，所以一般用 原材料一词来统称。 1404 材料成本差异“材料成本差异账户”用于核算企业各种材料的实际成本与计划成本的差 异，借方登记实际成本大于计划成本的差异额（超支额），贷方登记实际 成本小于计划成本的差异额（节约额）以及已分配的差异额。（节约用红 字，超支用蓝字）。 1405 库存商品是指企业已完成全部生产过程并已验收入库，合乎标准规格和技术条件， 可以按照合同规定的条件送交订货单位，或可以作为商品对外销售的产品 以及外购或委托加工完成验收入库用于销售的各种商品。 1406 发出商品是指企业采用托收承付结算方式进行销售而发出的产成品。

房地产开发企业涉税问题与税收筹划

房地产开发企业涉税问题与税收筹划 房地产行业越来越多地受到了大家的关注，她就像躲在阴暗角落里不被人关注的小姑娘，一夜之间成了明星,她的生活起居、工作交往无不被大家所关注。同样，房地产行业的内部管理、财务核算、涉税问题等均集中了大家的视线，成为各方面人士关注的焦点。 涉税问题种种 我们也带着同样的想法,在对房地产开发企业的相关审计中,对企业涉税问题进行了关注。在审计中,我们确实发现一些房地产开发企业在帐务处理中和其他方面存在不当避税甚至是偷税漏税的涉税舞弊行为.参阅相关资料,对房地产开发企业舞弊方式进行了总结,归纳起来主要有以下几个方面: 一、收到预售房产款记入其他应付款 有的房地产开发公司收到预售房产款不记入预收账款,而是记入其他应付款。更有甚者,收到款项不入账,而是通过对法人或关联方的借款将资金挪入账内，导致企业少交营业税及附加和企业所得税。 二、费用冲抵收入或购房款 有的房地产开发公司收到销售房屋预收的款项和预售房屋收到的款项记入预收账款,支付客户赔偿款、违约金、诉讼费、工程款、煤款等直接冲减预收账款。有的企业将支付的费用与收到的购房款冲抵后以差额记入收入或预收账款，导致少交营业税及附加和企业所得税。 三、应收未收房款,冲抵应付未付费用 有的房地产开发公司采取以商品房部分价款(应收未收）交换广告服务(应付未付）的方式,进行收支冲抵,并不据实列入收入(支出)项目进行核算，计算申报相关税费，导致少交营业税及附加和企业所得税。 四、以合作建房之名掩盖房产开发之实 有的房地产开发企业以某人等虚构团体的名义（未列出）缴纳征地费后，征用土地自行建造房地产进行销售,故意将房地产开发混淆为合作建房，仅申报建筑安装营业税，偷逃销售不动产环节的营业税及附加和企业所得税。 五、隐瞒临时出租房产收入 有的房地产开发企业将大量临时未售出的空置房屋出租给个人或集体，取得租金收入，采取不入账的方式或记入往来账，隐瞒匿报应税收入.待出售时将销售房地产收入记入销售收入，申报销售不动产营业税及相关税金。 上述几种方法均是采取隐瞒收入、不作或少作收入的方式，违反税收相关法规，构成偷税漏税行为，严重者构成偷税罪. 税收筹划思路及技巧

企业涉税会计核算(doc 20)

企业涉税会计核算 第一节企业涉税会计主要会计科目的设置 一、"应交税金"科目 印花税、耕地占用税不在本科目核算，增值税在本科目下设三个二级科目，其他各税种各设一个二级科目。 1."应交增值税"明细科目☆（掌握） （1）―（5）是设在借方的五个栏目，（6）―（9）是设在贷方的四个栏目。 （1）"进项税额"专栏 注意：退货时只能在借方用红字冲账。 （2）"已交税金"专栏 核算在一个月内分次预缴本月增值税。 注意：在作账务处理时，应该借记应交税金―应交增值税(已交税金)，贷记银行存款。 （3）"减免税款"专栏 例：粮食购销企业销售粮食免税但可以开具增值税专用发票。若销售粮食20,000元，账务处理如下： 借：银行存款22600 贷：主营业务收入20000 应交税金－应交增值税（销项税额）2600 借：应交税金－应交增值税（减免税款）2600 贷：补贴收入2600 （4）"出口抵减内销产品应纳税额"专栏 反映出口企业按规定计算的应免抵的税额。 生产企业以自产的货物出口，内外销业务共同使用的原材料难以凭票退税，在实行免抵退税办法的条件下，出口货物的销项税免征，进项税先用内销货物的销项税抵扣，不足抵扣的再申报办理退税。因此出口货物所享受的实质上的退税款是由抵减的进项税和收到的退税款两部分组成。 所以核算抵减税的数额时作如下账务处理： 借：应交税金－应交增值税（出口抵减内销产品应纳税额） 贷：应交税金－应交增值税（出口退税） （5）"转出未交增值税"专栏 例：某企业增值税账户贷方的销项税为3400元，借方的进项税为1700元，贷方余额通过借方"转出未交增值税"专栏结平，并将形成的应纳税款转入"未交增值?quot;二级科目。 （6）"销项税额"专栏 注意：退回的已销货物应冲减的销项税只能在贷方用红字冲。 （7）"出口退税"专栏 出口企业当期按规定应退税额，应免抵税额后，借记"应收补贴款－增值税科目"、"应交税金―应交增值税（出口抵减内销产品应纳税）"科目，贷记本科目。 （8）"进项税额转出"专栏 注意：进项税额转出与视同销售的区别。

新会计准则常用会计科目表(详细整理)

一、资产类 1001 库存现金 借方登记企业增加的库存现金额，贷方登记企业减少的库存现金额，期末借方余额， 反映企业持有的库存现金余额。 1002 银行存款企业存入银行或者其他金融机构的各种款项。银行汇票存款、银行本票存款、信用卡 存款、信用证保证金存款、存出投资款、外埠存款等，科目核算。 借方登记银行存款的增加额，贷方登记银行存款的减少额。期末借方余额，反映企业 存在银行或者其他金融机构的各种款项。 1012 其他货币资金企业的银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款、外埠存款等其他货币资金。期末借方余额，反映企业持有的其他货币资金。1101 交易性金融资产企业为交易目的所持有的债券投资、股票投资、基金投资等交易性金融资产的 公允价值。企业持有的直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金 融资产，也在本科目核算。期末借方余额，反映企业持有的交易性金融资产的 公允价值。 资产负债表日公允价值>账面余额(调增账面余额)： 借：交易性金融资产—公允价值变动（金额为账面价值与公允价值的差额） 贷：公允价值变动损益 资产负债表日公允价值<账面余额(调减账面余额)： 借：公允价值变动损益 贷：交易性金融资产—公允价值变动（金额为账面价值与公允价值的差额）1121 应收票据企业因销售商品、提供劳务等而收到的商业汇票，包括银行承兑汇票、商业承兑汇票。 期末借方余额，放映企业持有的商业汇票的票面金额。 1122 应收账款企业因销售商品、提供劳务等经营活动而应该收取的款项。因销售商品、提供劳务等而采用递延方式收取合同或者协议价款、实质上具有融资性质的，在“长期应收款” 科目核算。借方登记应收账款的发生额（增加额），贷方登记应收账款的收回及确认 的坏账损失，期末借方余额，反映企业尚未收回的应收账款；期末贷方余额，放映企 业预收的账款。 1123 预付账款企业按照合同规定预付的款项。预付款项情况不多的，也可以不设置本科目，将预付的款项直接计入“应付账款”科目。企业进行在建工程而预付的工程价款，也在本科

样品会计及税务处理

在激烈的国际和国内市场竞争中，企业为了打开产品销路，经常会拿出一些自己的产品作为样品给客户检测、试用，或是提供给代理商用作展示和市场推广，有的甚或还会给工商部门用于产品打假等。由于样品业务一般金额不大且大多免费提供，客观上造成一些财务人员在日常处理时较为随便，有时在不知不觉中就留下了一些财税漏洞或隐患，但进一步究其原委，我国现行的财税法制不尽合理也在一定程度上助长了这一漏洞或隐患的产生。 根据现行的相关法律法规，企业如果有偿向客户提供样品，通过合同、发票、收款等一系列完整的销售流程，能实现经济利益的流入，企业可相应确认收入、结转成本和计算损益，对于这种正常的销售行为，企业的会计处理一般不会出问题。然而在样品免费提供时，由于企业没有收到款项，没有现实的经济利益流入，企业往往会因各种原因导致问题发生，特别是在计提内销销项、销售纳税调整、所得税汇算清缴等方面上，会因会计处理与纳税调整之间的“时间差”而被税务、审计机关重点关注，轻则查补税款，重则还会因涉嫌偷税漏税而招致重处。如何未雨绸缪地规避这些“小问题”导致的大风险呢？现从样品提供在会计和税务处理上存在的差异入手，就其改进方法展开一些务实性的探讨。 一、现行财税制度对样品提供的会计处理 根据《增值税暂行条例》的规定，将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人应视同销售货物，缴纳增值税。增值税暂行条例实施细则进一步要求，企业将自己生产的产品用于在建工程、管理部门、非生产性机构、捐赠、赞助、集资、广告、样品、职工福利奖励等方面时，应视同对外销售处理。国家税务总局也在《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）中规定，“企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。（1）用于市场推广或销售；（2）用于交际应酬；（3）用于职工奖励或福利；（4）用于股息分配；（5）用于对外捐赠；（6）其他改变资产所有权属的用途。” 但财会字〔1997〕26号《关于自产自用的产品视同销售如何进行会计处理的复函》规定：“企业将自己生产的产品用于在建工程、管理部门、非生产性机构、捐赠、赞助、集资、广告、样品、职工福利奖励等方面，是一种内部结转关系，不存在销售行为，不符合销售成立的标志；企业不会由于将自己生产的产品用于在建工程等而增加现金流量，也不会增加企业的营业利润。因此，会计上不作销售处理，而按成本转账。” 根据上面几个规定和现行的财务制度和会计准则，企业应当按照会计制度及相关准则的规定对各项会计要素进行确认、计量、记录和报告，会计制度及相关准则规定的确认、计量标准与税法不一致的，在申报纳税之时作相应调整，而不调整会计账簿记录和会计报表相关项目的金额。据此在处理“视同销售”差异时要求，企业发生视同销售业务后，会计处理上不作为销售业务核算，不确认会计收入，而税法上则计算销售收入并计算应缴税金，两者差异通过期末调表不调账、以表代账的形式来达到统一。具体到实务中，一般就是在样品业务发生之时作会计分录如下： 借：销售费用

房地产开发企业各环节涉税

房地产开发企业各环节涉税 一、在房地产开发过程中，获取土地使用权是房地产开发的第一步。在此阶段涉及的主要纳税税种为契税（承受方缴纳的税款）、印花税、耕地占用税（占用用于种植农作物的土地或3年内曾种植农作物的土地需纳税）。呼地税发（2008）16号。 契税的税率为3%，计税依据为土地使用权出售成交价格。如购买土地时支付土地出让金为5000万元，需要缴纳契税=5000万元*3%=150万元；自签订土地使用权属转移合同之日起10日内缴纳。 签订土地使用权出让合同需缴纳印花税，按签订合同的总金额的0.5‰计算印花税。5000万*0.5‰=2.5万元；另土地证贴印花税票5元。 二、开发建设阶段主要涉及纳税税种为土地使用税（财税［2006]56号）、印花税。 土地使用税以实际占用的土地面积为计税依据，单位面积的纳税额按土地等级级别差别计税；按年计算分期缴纳。如购买30000平方米土地，在开发未销售前需缴纳土地使用税=30000*12元/平方米（二级地）=36万元；实现部分销售的时按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。 此阶段涉及各种合同的签订都需缴纳印花税：有采购合同、广告合同、加工承揽合同、勘察、设计合同、建筑安装工程承包合同、测绘合同等。 三、销售阶段主要涉及纳税税种为营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、水利建设基金、土地增值税、企业所得税、印花税营业税的计税依据为营业额（包括代收代付的各项费用，如定金、天

然气、有线电视安装费，办理产权费用，但代收的维修基金免征营业税）内地税发（2005）36号，国税发（2004）69号；按5%税率计算缴纳营业税。 按营业税税额的7%缴纳城建税、营业税税额的3%缴纳教育费附加、营业税税额的2%缴纳地方教育费附加；按营业额的0.1%缴纳水利建设基金（内政发[2007]92号）。 土地增值税实行预征，按不同的销售单价实行不同的预征比率 企业将房屋用于职工福利、对外投资、分配给股东、抵偿债务、换取其他单位的非货币性资产等应视同销售，需缴纳相关税费； 当已转让的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例未达到85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的应进行土地增值税清算。 土地增值税实行四级超率累进税率； 土地增值税=（收入-扣除项目）*税率-扣除项目*速算扣除系数 可扣除项目包括： ①、取得土地使用权支付的金额 ②、房地产开发成本（不含资本化利息的成本）

房地产开发企业纳税实务(一)(同名13986)

第一节房地产开发企业纳税概述 房地产开发企业涉及的税种主要有契税、房产税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、耕地占用税、印花税、个人所得税、企业所得税等。 ―、契税 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当缴纳契税。除农村集体土地承包经营权的转移外，不论是国有土地使用权出让还是土地使用权转让，房地产开发企业作为土地受让者时，都需要缴纳契税，适用税率为3%～5%。 二、房产税 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税由房产所在地的税务机关征收。 三、城镇土地使用税 城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种行为税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人。 四、营业税 营业税，是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种流转税。 五、城市维护建设税 城市维护建设税，简称城建税，是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源开征的税种。凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税人。城市维护建设税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据。 六、教育费附加 教育费附加是对缴纳增值税、消费税、营业税（即三税）的单位和个人征收的一种附加费，是发展地方性教育事业，扩大地方教育经费的资金来源。房地产开发企业按照规定缴纳教育费附加。 教育费附加的计费依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额。

纳税人财务会计制度或财务会计核算办法

纳税人财务会计制度或财务会计核算办法 一:财务制度: 1、财务管理原则: ①合法原则,即财务管理工作遵守国家有关的法规,依照法规要求开展财务活动、处理与各方面的财务关系,以维护和保持正常的社会经济秩序. ②平衡原则,即力求资金存量与流量的综合协调平衡.资金的存量平衡,指资金的合理配置,也就是通过资金活动的组织和调节使各项物资资源间形成适当的构成比例,以保证各种形态资金的适度占用和资金活动的继起性,保证生产经营活动的顺畅进行;资金的流量平衡,指通过资金的合理使用和积极筹措,达到收支总量和收支时点的平衡,以保证资金周转不致中断. ③利润风险均衡原则,即在追求利润的同时充分考虑风险,全面分析财务活动的收益性和完全性,在利润与风险的矛盾均衡中求得最大收益 2、财务管理任务: 财务管理的基本任务,就在于保证企业经营目标的实现.在社会主义市场经济条件下,企业作为自主经营、自负盈亏的经济实体,其生存与发展,取决于企业取得经济效益的状况.因此提高经济效益,是企业经营的主要目标之一.企业的经济效益,在财务上就体现为是否获得利润,经济效益的一般含义,是要以较少的投入(或较少的支(或耗费),才可能形成利润.因此企业财务管理的基本任务就是:依法合理筹集企业经营所需资金,促使企业有效利用各项资产,努力提高企业经济效益 3、财务管理方法: 为了有效地组织、指挥、监督和控制财务活动,并处理好因财务活动而发生的各种经济关系,当本企业发展到比较成熟时,将会聘请更高水平的专业会计人员进行科学的财务管理,比如运用一系列科学的财务管理方法(如:财务预测、财务决策、财务预算、财务控制、财务分析等方法)组建成一个完整的财务管理方法体系. 二.财务处理办法(财务活动的具体处理方法): 1、资金的取得:本企业的资金来源主要是投资者投入所得和企业经营收入所得. 2、资金的使用:本企业所得资金将用于经营范围内的业务的拓展、员工工资福利

会计科目表(明细表)

年会计科目表(明细表)

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科目代码科目名称类别方向外币核算期末调汇辅助核算科目说明一、资产类 1001 库存现金现金借所有币种是企业的库存现金 1002 银行存款银行存款借所有币种是企业存入银行或其他金融机构的各种款项 1012 其他货币资金流动资产借所有币种是企业的银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款、外埠存款等其他货币资金。 101201 外埠存款流动资产借所有币种是101202 银行本票存款流动资产借所有币种是101203 银行汇票存款流动资产借所有币种是101204 信用卡存款流动资产借所有币种是101205 信用保证金存款流动资产借所有币种是101206 存出投资款流动资产借所有币种是 1101 交易性金融资产流动资产借所有币种是企业为交易目的所持有的债券投资、股票投资、基金投资等交易性金融资产的公允价值 110101 本金流动资产借所有币种是11010101 股票流动资产借所有币种是11010102 债券流动资产借所有币种是11010103 基金流动资产借所有币种是11010104 权证流动资产借所有币种是11010199 其他流动资产借所有币种是110102 公允价值变动流动资产借所有币种是11010201 股票流动资产借所有币种是11010202 债券流动资产借所有币种是 3

11010203 基金流动资产借所有币种是11010204 权证流动资产借所有币种是11010299 其他流动资产借所有币种是 1121 应收票据流动资产借所有币种是企业因销售商品、提供劳务等而收到的商业汇票，包括银行承兑汇票和商业承兑汇票。 1122 应收账款流动资产借所有币种是客户企业因销售商品、提供劳务等经营活动应收取的款项 1123 预付账款流动资产借所有币种是供应商企业按照合同规定预付的款项。预付款项情况不多的，也可以不设置本科目，将预付的款项直接记入“应付账款”科目 1131 应收股利流动资产借所有币种是企业应收取的现金股利和应收取其他单位分配的利润。 1132 应收利息流动资产借所有币种是企业交易性金融资产、持有至到期投资、可供出售金融资产、发放贷款、存放中央银行款项、拆出资金、买入返售金融资产等应收取的利息。 1221 其他应收款流动资产借所有币种是客户企业除存出保证金、买入返售金融资产、应收票据、应收账款、预付账款、应收股利、应收利息、应收代位追偿款、应收分保账款、应收分保合同准备金、长期应收款等以外的其他各种应收及暂付款项。 1231 坏账准备坏账准备贷不核算否企业应收款项的坏账准备 123101 应收账款坏账准备坏账准备贷不核算否 123102 其他应收账款坏账准备坏账准备贷不核算否 1321 受托代销商品存货借不核算否 1401 材料采购存货借不核算否企业采用计划成本进行材料日常核算而购入材料的采购成本。 1402 在途物资存货借不核算否企业采用实际成本（或进价）进行材料、商品等物资的日常核算、货款已付尚未验收入库的在途物资的采购成本。 1403 原材料存货借不核算否企业库存的各种材料。 1404 材料成本差异存货借不核算否企业采用计划成本进行日常核算的材料计划成本与实际成本的差额。 4

企业常用会计科目的分类

企业常用会计科目的分类 企业常用会计科目的分类、序号、编号和名称 一、资产类 1 1001 库存现金 2 1002 银行存款 5 1012 其他货币资产 8 1101 交易性金融资产 10 1121 应收票据 11 1122 应收账款 12 1123 预存账款 13 1131 应收股利 14 1132 应收利息 18 1121 其他应收款项 19 1231 坏账准备 26 1401 材料采购 27 1402 在途物资 28 1403 原材料 29 1404 材料成本差异 30 1405 库存商品 31 1406 发出商品 32 1407 商品进销差价 33 1408 委托加工物资 34 1411 周转材料 40 1471 存货跌价准备 41 1501 持有至到期投资 42 1502 持有至到期投资跌价准备 43 1503 可供出售金融资产 44 1511 长期股份投资 45 1512 长期股权投资减值准备 46 1521 投资性房地产 47 1531 长期应收款 50 1601 固定资产 51 1602 累计折旧

52 1603 固定资产减值准备 53 1604 在建工程 54 1605 工程物资 55 1606 固定资产清理 62 1701 无形资产 63 1702 累计摊销 64 1703 无形资产准备减值 65 1711 商誉 66 1801 长期待摊费用 67 1811 递延所得税资产 69 1901 待处理财产损益 二、负债类 70 2001 短期借款 77 2102 交易性金融负债 79 2201 应付票据 80 2203 应付账款 81 2205 预收账款 82 2211 应付职工酬薪 83 2221 应缴税费 84 2231 应付利息 85 2232 应付股利 86 2241 其他应付款 93 2401 递延收益 94 2501 长期借款 95 2502 应付债券 100 2701 长期应付款 101 2711 未确认融资费用 102 2711 专项应付款 103 2801 预计负债 104 2901 递延所得税负债 三、所所有者权益类 110 4001 实收资本 111 4002 资本公积 112 4101 盈余公积 114 4103 本年利润 115 4104 利润分配 四、成本类 117 5001 生产成本 118 5101 制造费用 119 5201 劳务成本 120 5301 研发支出 121 5401 工程施工 122 5402 工程就算 123 5403 工程结算 五、损益类 124 6001 主营业务收入 129 6051 其他业务收入 132 6111 投资收益 136 6301 营业外收入 137 6401 主营业务成本 138 6402 其他业务支出 139 6403 营业税金及附加 149 6601 销售费用 150 6602 管理费用 151 6603 财务费用

房地产开发企业10个典型税务问题

案例解析——房地产开发企业10个典型税务问题 2019-07-15 房地产行业具有开发周期长、业务复杂等特点，因而涉及税务处理方面的难点问题也很多。在本文中，笔者选取了诸如房地产企业土地购置环节涉及的契税问题，转让未开发土地使用权涉及的印花税问题，城镇土地使用税缴纳问题，新个税法实施后房地产开发企业向职工以内部价格售房的个人所得税问题，以及房地产开发企业将闲余资金投资理财取得理财产品收益的增值税处理等实务中典型的10个问题做剖析，希望能够对各位财务朋友们有所帮助，不当之处恳请批评指正。 案例 1.以协议方式取得国有土地使用权契税缴纳问题 某房地产企业2019年3月以协议方式取得一块国有土地使用权，向国土局支付土地出让金5亿元，又向原住户支付安置补助费2亿元，支付地上附着物补偿费0.5亿元，支付市政建设配套费1亿元。那么，该房地产开发企业取得土地使用权应当如何缴纳契税呢？假设该地区契税税率为4%。 根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第一条第（一）项规定： 以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定： 1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。 2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。 因此，该公司应缴纳契税（5亿+2亿+0.5亿+1亿）*4%=3400万元。

企业涉税会计核算

企业涉税会计核算

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第七章企业涉税会计核算 第01讲企业涉税会计核算（一） 一、考情分析 1.题型：单选题、多选题、简答题、综合题。 单独命题的单选、多选小题年年有，分值不高，更多的是综合题或简答题。 2.历年分值：8分 [讲义编号NODE100000101：针对本讲义提问] 二、本章重点 1.“应交税费”的核算范围 （1）注意哪些税种不在“应交税费”中核算 印花税、耕地占用税、车辆购置税、契税 哪些非税项目或非本单位缴纳的税收在本科目核算 代扣代缴的个人所得税、教育费附加、保险保障基金、矿产资源补偿费 （2）最重要的：增值税的核算，包括差额纳税的核算、出口退税的核算。“应交税费——应交增值税”的10个专栏；“未交增值税”；“增 值税检查调整”；“增值税留抵税额”。 [讲义编号NODE100000102：针对本讲义提问] （3）其他与收入相关的应交税费明细科目 营业税金及附加——消费税、营业税、资源税、城市维护建设税和教育费附加；房地产开发企业销售开发产品缴纳的土地增值税 （4）与管理费用有关的应交税费明细科目 房产税、车船税、土地使用税、印花税 （5）计入资产成本核算的税金 耕地占用税、契税、车辆购置税、进口关税 （6）其他明细科目 企业所得税、个人所得税、销售旧房及建筑物缴纳的土地增值税等 [讲义编号NODE100000103：针对本讲义提问] 2.营业税金及附加的核算范围 核算企业经营活动发生的营业税、消费税、城市维护建设税、资源税和教育费附加等相关税费 注意：房产税、车船税、土地使用税、印花税在管理费用中核算 3.所得税费用、递延所得税资产、递延所得税负债的关系 4.何时通过“以前年度损益调整”调账；如何调账 5.只有减免、返还的增值税才记入“营业外收入” 6.消费税、营业税、城建税、教育费附加的核算 [讲义编号NODE100000104：针对本讲义提问] 三、习题——单选题 【单选题1】某工业企业为增值税一般纳税人，纳税期限为10天，2014年1月15日缴纳本月1日至10日的应纳增值税额98000元，则正确的 会计处理为（）。 A.借：应交税费——应交增值税（已交税金）98000 贷：银行存款98000

(完整版)房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有：

房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有： 营业税： 企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。 将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为，免征营业税。 房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。 土地增值税： 建造普通住宅增值率未超过20%，则免征土地增值税。 因国家建设需要，依法征用收回的房地产，免征土地增值税。 以房地产进行投资联营，联营方以房地产作价入股或作为联营的条件，将房地产转到所投资的联营企业中，免征土地增值税。 一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免征土地增值税。 房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免征土地增值税。 在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为，免征土地增值税。 房地产开发企业主要经营活动的纳税筹划主要有： （1）在建项目整体转让 （1）合理分解租金收入 （2）变房屋出租为对外投资 （3）分解商品房销售价格 （4）变房屋出租为承包业务 （5）合作建房的纳税筹划 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------

[例1]在建项目整体转让的税收筹划 某房地产企业A，欲转让该公司在建的写字楼项目，已累计发生在建工程成本3500万元，经与另一房地产公司B协商，A企业以6000万元转让该项目。那么，A企业应如何进行纳税审报根据房地产企业纳税经常发生的情况，A、B企业均可以归纳为以下两种方案。 出售方选择方案1 直接转让该项目，需要缴纳的各种税收为： 营业税金及附加：6000×5.5%=330万元 土地增值税：A企业取得转让收入6000万元 减：已发生在建工程成本3500万元 减：加计扣除3500×20%=700万元 减：营业税金及附加330万元 增值额：1470万元 增值率：1470÷3500=42% 土地增值税：1470×30%=441万元 企业所得税：（6000-3500-330-441）×33%=570.57万元 出售方选择方案2 转让该公司的全部股权，使股权差价与项目差价大致相等。 在转让股权的情况下，只有在公司控制权的转让而不直接涉及在建工程的转让，因此没有涉及该项目的税收。但由于转让股权产生了股权转让收益，根据国家的规定企业应缴纳企业所得税。若属于个人，则应当依法缴纳个人所得税。 企业所得税：（6000-3500）×20%=500万元 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------

(经典财务会计)取得土地使用权的会计核算与涉税处理

（经典财务会计）取得土地使用权的会计核算与涉 税处理

取得土地使用权的会计核算与涉税处理 土地是纳税人的一项特殊资产。在我国，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地所有权，但土地使用权可以依法转让。在日常经济生活中，通常所说的土地实际上指的是土地使用权，而非土地所有权。对于企业取得土地使用权后如何进行账务处理，有哪些涉税风险？笔者对此进行了归纳。 会计核算 《企业会计准则第6号———无形资产》应用指南中规定，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配。难以合理分配的，应当全部作为固定资产。企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。《企业会计制度》第四十七条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本。企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。从会计的角度来说，土地使用权作为无形资产核算而不是作为固定资产核算，是从其作为一种权利且无实物形体的特征出发的，但是企业改变土地使用权用途，其价值将转移，比如在在建项目完工后，作为无形资产核算的土地使用权价值，最终应转入固定资产价值中。 现举例说明，A企业是一家执行《企业会计制度》的企业，2009年3月购入一块土地的使用权，面积为1万平方米，金额为300万元，A企业在会计核算上应计入“无形资产———土地使用权”。6月A企业开始利用该土地上开发建造厂房，则应将土地价值300万元从“无形资产———土地使用权”全部转入在建工程成本。12月A企业开发建造的厂房竣工决算，则A企业在会计核算上应将转入在建工程成本的土地价值300万元列入“固定资产———建筑物或构筑物”。 涉税处理 城镇土地使用税。《关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）在“关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题”中明确，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 按前面的例子，A企业应从2009年4月依规定税额标准按面积计算缴纳城镇土地使用税。假设A企业新购土地适用年税额标准为16元/平方米，则A企业2009年新购的土地应缴纳土地使用税12万元（16×1÷12×9）。 房产税。《房产税暂行条例》第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10％~30％后的余值计算缴纳。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定。《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第一条规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。由于原企业会计制度规定土地使用权价值在开发利用时以“无形资产———土地使用权”的账面价值，转入开发商品房成本，或转入在建工程成本；开发利用完成后，在会计核算上列入“固定资产———建筑物或构筑物”或“开发商品———商品房”，因此对于依照房产原值计税的房产，执行原会计制度的，房屋原值应包含土地使用权价值在内。

(精编)集团公司常用会计科目体系明细表

(精编)集团公司常用会计科目体 系明细表

第一章 集团公司会计科目体系 会计科目体系及编码说明 一、会计科目编码说明 （一）为统一集团公司会计核算，并结合实施的集团公司系统的财务信 息化管理，集团公司对会计科目及辅助核算作了部分代码编制。 （二）对会计科目的编码分两个部分，即主科目及其代码的设置；辅助核算 档案及代码设置。 （三）主会计科目实行4－2－2－2－2编码，即对会计核算科目的一、二、 三、四、五级分别用4、2、2、2、2位自然码设置。辅助核算档案分十三个档案， 分别是：现金流量表项目档案、外币档案、项目档案、地区档案、金融资产档案、 客商档案、合同档案、部门档案、人员档案、金融机构档案、存货档案、固定资 产档案、无形资产档案。辅助核算档案分两种定义内容，即为集团公司统一定义 内容、下属单位定义内容；辅助档案设置仅供各子公司参考，不作统一要求。 （四）对集团公司统一编制的主会计科目代码，各子公司不得修改、打乱。如 集团公司需作修改，将统一通知各子公司。各子公司需增加集团公司定义的主会计科 目代码时，须向集团公司提交申请，集团公司作统一修订。 （五）集团公司所属二、三级子公司编制会计科目代码，须遵循集团公司的 编码原则。 （六）集团公司所属各子公司（不含三级公司）以下公司无编码权。

二、会计科目表 科目编码 4－2－2－2 一、资产类 1001 100101现金 人民币 一级二级 会计科目 三级四级 辅助信息核算 现金流量表项 目、项目档案 现金流量表项 100102外币目、外币、项目 档案 1002 100201 10020101 10020102 10020103 10020104 10020105 10020106 10020107 10020108 10020109 10020110 10020111 10020112 10020113 10020114 10020115 10020116 10020117 10020118银行存款 人民币 中国银行 工商银行 建设银行 农业银行 招商银行 交通银行 中信银行 兴业银行 光大银行 民生银行 华夏银行 广东发展银行 深圳发展银行 浦东发展银行 城市商业银行 花旗银行 汇丰银行 渣打银行 现金流量表项 现金流量表项 目、项目档案 10020198内部银行目、客商、项目 档案 10020199其他金融机构现金流量表项目、项目档案 现金流量表项 100202外币目、外币、项目 档案

企业常用会计科目详解

会计科目详解 【资产类】 库存现金——单位为了满足经营过程中零星支付需要而保留的现金 银行存款——本科目核算企业存入银行或其他金融机构的各种款项。 其他货币资金——施工企业除现金和银行存款以外的其他各种货币资金，即存放地点和用途均与现金和银行存款不同的货币资金。包括企业的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款等各种其他货币资金。 存出保证金——金融企业按规定交存的保证金，包括交易保证金、存出分保准备金、存出理赔保证金、存出共同海损保证金、存出其他保证金等。 交易性金融资产——企业持有的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括为交易目的所持有的债券投资、股票投资、基金投资、权证投资等和直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。 买入返售金融资产——公司按返售协议约定先买入再按固定价格返售的证券等金融资产所融出的资金。 应收票据——企业持有的、尚未到期兑现的商业票据。企业因销售商品、产品、提供劳务等而收到的商业汇票，包括银行承兑汇票和商业承兑汇票。是一种载有一定付款日期、付款地点、付款金额和付款人的无条件支付的流通证券，也是一种可以由持票人自由转让给他人的债权凭证。 应收账款——企业因销售商品、产品、提供劳务等经营活动应向购货单位收取的款项，以及代垫运杂费和承兑到期而未能收到款的商业承兑汇票。 预付账款——企业按照购货合同规定预付给供应单位的款项。 应收股利——企业应收取的现金股利和应收取其他单位分配的利润。 应收利息——企业发放贷款、持有至到期投资、可供出售金融资产、存放中央银行款项等应收取的利息。是指短期债券投资实际支付的价款中包含的已到付息期但尚未领取的债券利息。 其他应收款——企业除存出保证金、拆出资金、买入返售金融资产、应收票据、应收账款、预付账款、应收股利、应收利息、应收保户储金、应收代位追偿款、应收分保账款、应收分保未到期责任准备金、应收分保保险责任准备金、长期应收款等经营活动以外的其他各种应收、暂付的款项。 坏账准备——企业应收款项等发生减值时计提的减值准备。坏帐准备账户是应收账款账户的备抵账户，其贷方登记企业按规定提取的坏帐准备金，以及重新收回的以前年度发生的坏帐损失；借方登记已确认坏帐损失的冲销①数；余额在贷方，表示已提取但尚未冲销的坏帐准备金。 代理业务资产——用于核算企业不承担风险的代理业务形成的资产，如受托理财业务进行的证券投资、受托贷款等。企业（证券）的代理买卖证券、代理承销证券、代理兑付证券另设科目核算。企业受托代销的商品，可将本科目改为“受托代销商品”科目，进行明细核算。 材料采购——企业单位采用计划成本法进行材料日常核算而购入的材料采购成本。 在途物资——企业采用实际成本（或进价）进行材料（或商品）日常核算，货款已付尚未验收入库的购入材料或商品的采购成本。 原材料——企业库存的各种材料，包括原料及主要材料、辅助材料、外购半成品(外购件)、修理用备件(备品备件)、包装材料、燃料等的计划成本或实际成本。 材料成本差异——用于核算企业各种材料的实际成本与计划成本的差异，借方登记实①冲销：指相互抵消的意思，即对错误的会计记录进行冲抵，使其相互在对等额内消灭。

关于个人挂靠房地产企业进行项目开发纳税分析

关于个人挂靠房地产企业进行项目开发纳税分析 关于个人挂靠房地产企业进行项目开发纳税分析 樊剑英 房地产开发企业从事项目开发必须要有相应开发资质，个人直接从事项目开发显然是法律所不允许的。有资质的企业缺少资金，有资金实力的个人缺乏资质，难免有人会想挂靠到有资质的房地产开发企业来完成项目的拿地和开发。这种形式下双方利益均沾，房地产开发企业本身不投入任何人力和资金，仅靠转借资质帮助个人完成项目一系列手续的办理及正常纳税申报并收取其不菲的管理费；个人以企业资质为平台，只要支付一定的管理费即可独立开发经营最终享有项目的全部经营成果。对于实务中出现的这种大款与有资质的房地产开发企业项目合作开发形式，我们应如何认定其纳税性质呢？ 首先，营业税方面的规定。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十一条规定：“单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任

的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。”根据此规定，由于房地产开发项目不得以个人名义立项，个人挂靠房地产开发企业，只能以房地产开发企业为纳税人，项目开发销售也只能以房地产开发企业名义开具发票和纳税处理。因此，由此产生的营业税、土地增值税、企业所得税都应以房地产开发企业的名义进行纳税处理。 其次，房地产开发企业收取管理费的处理。个人与房地产开发企业之间的挂靠行为从形式上看属于内部分配关系，房地产开发企业计算的项目利润扣掉自己该收取的管理费后的余额做为对个人应享有的经营收益的分配。由于内部分配不需要计算缴纳流转税，企业与个人之间也不需要相互开具发票。 第三，个人从挂靠的房地产开发企业税后利润中分配的所得，应区分经营性质另行计算缴纳个人所得税。《国家税务总局关于个人对企事业单位实行承包经营,承租经营取得所得征税问题的通知》（国税发［1994］179号）规定：一、企业实行个人承包、承租经营后,如果工商登记仍为企业的,不管其分配方式如何,均应先按照企业所得税的有关规定缴纳企业所得税。承包经营、承租经营者按照承包、承租经营合同(协议)规定取得的所得，依照个人所得税法的有关规定缴纳个人所得税，具体为： (一)承包,承租人对企业经营成果不拥有所有权,仅是按合同