客家古镇项目可行性研究报告
客家古镇项目可行性研究报告
目录
第一章总论 (1)
第一节项目概况 (1)
第二节项目业主单位基本概况 (1)
第三节项目概况及主要技术经济指标 (2)
第四节项目编制依据和研究范围 (4)
第五节结论和建议 (5)
第二章项目建设的必要性和重要性 (7)
第一节项目的提出 (7)
第二节项目建设的必要性 (9)
第三章项目建设选址和外部建设条件 (15)
第一节项目建设选址 (15)
第二节外部建设条件 (15)
第四章市场分析及产品定位 (19)
第一节龙岩市旅游市场分析 (19)
第二节消费分析 (26)
第三节产品定位 (28)
第五章项目建设规模及主要建设内容 (31)
第一节建设规模 (31)
第二节主要建设内容 (32)
第六章项目建设方案 (36)
第一节总平面布置 (36)
第二节建筑设计 (38)
第三节结构设计 (39)
第四节公用工程设计 (42)
第七章用地方案 (53)
第八章环境保护、绿化 (55)
第一节环境保护 (55)
第二节绿化 (57)
第九章安全生产和劳动保护 (60)
第一节安全生产 (60)
第二节劳动保护 (61)
第十章节能 (63)
第十一章项目建设进度安排 (70)
第十二章项目投资估算及资金筹措 (71)
第一节投资估算 (71)
第二节资金筹措方案 (71)
第十三章财务评价 (78)
第一节基础数据 (78)
第二节财务盈利能力分析 (80)
第三节偿债能力分析 (81)
第四节不确定分析 (82)
第五节财务评价结论 (83)
第十四章结论与建议 (85)
第一章总论
第一节项目概况
一、项目名称：客家古镇
二、项目业主
1、业主单位：福建客家同元古镇开发有限公司
2、项目联系人：杜彬联系电话：139********
三、项目建设地点
永定县凤城镇西北社区，西溪乡礼田村
第二节项目业主单位基本概况
重庆同元集团是在改革开放的历程中发展壮大起来的民营企业，总部位于重庆市南滨路长江国际，集团前身为云南楚雄彝人古镇文化旅游开发有限公司，主要经营文化旅游资源综合开发、旅游、商贸会展、酒店经营、房地产开发等项目，同元集团是以开发中国传统建筑文化、人文文化为主的旅游地产开发商。集团拥有一支优秀的从事规划设计、文化研究、旅游开发、古建筑建设、商业会展、景区管理的古镇专业开发团队。
同元集团下设重庆同元文化古镇旅游开发有限公司、重庆同元
古镇建筑设计院、重庆同元长寿古镇文化旅游开发有限公司、福建同元平潭古镇文化旅游开发有限公司、山西同元文化古镇旅游开发有限公司、湖南同元文化古镇旅游开发有限公司、洛阳同元文化古镇开发有限公司、同元文化古镇木结构有限公司、同元文化古镇彩画有限公司等控股子公司。
同元集团拟在全国打造20个古镇项目。已成功开发及正在开发的文化旅游地产项目：云南楚雄彝人古镇、云南石羊古镇、重庆长寿古镇、福建平潭古城、山西黎侯古城、湖南桃花源古镇、河南洛阳河洛古城等。
本项目由重庆同元文化古镇旅游开发有限公司与大理山海房地产开发有限公司共同出资成立福建客家同元古镇开发有限公司进行项目的开发、建设。
第三节项目概况及主要技术经济指标
客家古镇项目位于永定县凤城镇西北社区，西溪乡礼田村，项目区内均规划为城市建设用地，现状地块内为山坡地，地势较为平坦，地块位于北环路东侧，快速通道西侧，地理位置好，交通便利，是理想的开发建设用地。
该项目由客家广场、民间综艺馆、衙门、过街楼、古戏台、庙会广场、城隍庙、西溪河、大酒店、游客接待中心、入口主牌坊、次牌坊、特色四合院或排式客栈、烟雨阁餐厅、七贤书院、
停车场等旅游综合体及配套商住区组成。
项目规划总用地面积为433997.6平方米（约651亩），从北向南依次分为核心旅游区、住宅配套区、入口配套区三个区域，其中核心旅游区用地面积为266652.6平方米（约400亩，包含停车场用地25亩）、住宅配套区用地面积为149982.3平方米（约225亩）、入口配套区用地面积为17362.7平方米（约26亩）。项目总建筑面积757903.59平方米，其中地上建筑面积665153.59平方米，地下建筑面积92750平方米（含人防工程50575.03平方米）。其中：核心旅游区规划用地面积为266652.6平方米（约400亩），建筑占地面积93328.4平方米，总建筑面积227322.1平方米，其中地上建筑面积213322.1平方米，地下建筑面积14000平方米（含人防工程11566.58平方米），停车位1200个（在核心旅游区内规划25亩专业停车场，建设地上停车位800个；地下停车位400个）。项目建筑密度为35%，建筑容积率0.8，绿地率为25%。
住宅配套区规划用地面积为149982.3平方米（约225亩），建筑占地面积37495.6平方米，总建筑面积474952.2平方米，其中地上建筑面积404952.2平方米，地下建筑面积70000平方米（含人防工程34667.78平方米），停车位2500个（其中地上停车位500个，地下停车位2000个）。项目建筑密度为25%，容积率2.7，绿地率为40%。
入口配套区规划用地面积为17362.7平方米（约26亩），建筑占地面积4340.7平方米，总建筑面积55629.29平方米，其中地上
建筑面积46879.29平方米，地下建筑面积8750平方米（含人防工程4340.67平方米），停车位300个（其中地上停车位50个，地下停车位250个）。项目建筑密度为25%，容积率2.7，绿地率为40%。
项目总投资321640.29万元，其中：工程费用223735.92万元，工程其它费用30970.40万元，基本预备费25470.63万元,建设期利息18820.86万元,流动资金13589.48万元。
本项目总投资321640.29万元，建设资金由项目业主自筹121640.29万元,向银行贷款200000.0万元,分三年到账。
第四节项目编制依据和研究范围
一、项目编制依据
⑴《中华人民共和国城乡规划法》
⑵《城市规划编制办法》
⑶《城市居住区经济技术指标及条文说明》
⑷《中华人民共和国土地管理法》
⑸《中华人民共和国环境保护法》
⑹《福建省永定县城市总体规划》（2006～2020）
⑺《永定县城控制性详细规划》（2006～2020）
⑻《永定县域城镇体系规划》
⑼委托方提供的地形图
⑽客家古镇项目规划红线图
⑾委托方提供的有关资料及相应的设计规范、规定、规程
二、项目研究范围
本报告主要对项目建设的必要性、建设条件、建设规模、主要建设内容、总平面布置、建筑、结构工程、公用工程等进行论述，并对经济效益进行测算。
第五节结论和建议
客家古镇项目是永定县发展文化旅游产业的重大项目，它的建设是时代的要求，也是永定县经济发展的需要。项目的建设对于推动和提升相关产业的发展、增强永定县中心城镇综合经济实力和竞争力具有十分重要的意义。
财务分析表明，项目所得税前指标为:项目投资财务内部收益率为22.48%；项目投资财务净现值为102780.28万元；项目投资回收期为4.91年；项目所得税后指标为:项目投资财务内部收益率为16.41%；项目投资财务净现值为44117.78；项目投资回收期为5.44年。项目总投资收益率为12.39%，项目资本金净利润率为17.12%,项目具有较强的获利能力和还款能力，从财务分析上项目是可行的。同时，该项目的实施，有利于满足人民生活需要，有利于完善中心城镇功能布局，改善中心城镇环境，增加社会就业，对构建和谐社会，促进永定县中心城镇经济和社会发展具有重要意义。项目具有较好经济效益，其社会效益也较为显著。
第二章项目建设的必要性和重要性
第一节项目的提出
传统古镇是一定历史时期，处于特定自然环境法条件和文化背景下，通过密切的人类活动所形成的人类聚集地。因为旅游热和复古风的兴起，传统古村镇旅游产业获得了快速的发展。随着人们物质生活条件的提高，人们对旅游有了更高层次的心理需求，单纯以观光旅游的游览模式已经无法满足游客的需求，那么以文化为主题，特别是以古文化为主题的游览有了极大空间的发展。
2009年5月，国务院出台《关于支持福建省加快海峡西岸经济区的若干意见》，为永定县新一轮的发展带来重大历史机遇。为加快永定县城的建设发展，永定县委、县政府按照高起点、高标准、高水平和立足县情、适度超前、统筹兼顾、合理布局、注重实效的原则，投入近千万元对永定县城乡进行全面规划，按照“客家故里，山水永定”的城市总体定位，为永定县城发展描绘了一幅宏伟的蓝图。为促进永定县文化旅游产业的发展，提升永定休闲、旅游、度假、生活环境，进一步改善永定县文化旅游资源，当地人民政府顺乎民意，立足实际，大力发掘本地文化内涵，依托本项目推出一个全国休闲旅游精品区，力争5年内成功创建国家4A级旅游景区。
《福建省旅游产业发展“十二五”规划》提出：要大力发展农业观光；发展旅游装备制造业、露营地建设等；与金融、文化、信