土地增值税清算鉴证服务方案

安徽省鑫诚工程咨询有限公司

安庆市房地产开发企业土地增值税清算鉴证服务

质量保证方案及服务承诺

房地产开发企业土地增值税清算鉴证工作不仅要严格遵守国家计价法规、税收政策，还要按照合同要求计量合同价款。有许多政策性和技术性的问题，因此对房地产开发企业土地增值税清算鉴证工作是一项技术性、政策性、经济性强的工作。

房地产开发企业土地增值税清算鉴证工作在审查时要按照国家及地方法规、政策和有关规定，结合工程立项规定、招投标文件、施工合同、现场签证、设计变更及工程项目实施过程中具体情况的记录，对房地产工程项目的需鉴证的四项费用本着：合法、准确、规范、全面、真实的原则进行鉴证、审核。

我公司如能竞标成功，参与安庆市房地产开发企业土地增值税清算鉴证服务工作，我们将抽调资深执业经验、具有良好职业道德的造价方面专业人员成立清算鉴证工作小组。做好该项目的前期准备工作、中期审核服务工作和后期有关文件、报告的出具及资料整理归档工作。

质量保证与技术方案

一、鉴证目标

为服务好安庆市房地产开发企业土地增值税清算鉴证工作，我公司将本着“合法、准确、规范、全面、真实”的执业原则，做好其中的每一项工作，并确保审核结果的准确性、可靠性和合法性。

二、房地产开发企业土地增值税清算鉴证工作的质量保证方案

（一）组织保证

我公司如能竞投成功，参与本次安庆市房地产开发企业土地增值税清算鉴证服务工作，我们将结合服务项目详细情况和相关资料，并在充分了解被服务项目内容的基础上，我公司将组建强有力的清算鉴证服务小组。在项目审核期间将集中力量，抽调思想作风正派、业务素质高、审核工作经验丰富的强有力的专业技

术人员投入本项目服务工作。初步确定具体负责项目清算鉴证工作的人员详见该方案“项目管理机构配备情况”中的人员配备情况。保证做好清算鉴证服务工作的前期准备、中期清算鉴证工作和后期有关文件、报告的出具及资料整理归档工作。

（二）清算鉴证程序质量控制

（1）审核人员应熟悉送审资料，进行施工现场勘察。必要时可召集委托方、发包方、承包方共同会商，就审核前有关问题达成明确意见，并形成书面的会议纪要，用以共同遵守。

（2）审核过程中遇有不明确或持有异议的问题，应与委托人取得联系，会同发包方、承包方到施工现场查勘和取证。

（3）推行沟通制度。一是审核人员之间随时进行内部沟通，加强相互配合，互通信息，分工协作；二是项目负责人与发包方随时进行沟通；三是项目组与委托单位、承包方有关人员相互沟通，对双方意见分歧进行磋商，以达成共识，制定合理的解决方案。

（4）执行公司各项技术措施，严格执行三级复核程序。

①根据公司《工程咨询操作规程》对全面审核质量控制进行了全面详实的阐述和规定，应认真执行规范执业。

②采用分层、分环节质量控制法，关键点质量控制法，三级复核等多项技术措施控制全过程，确保质量。

A：分层质量控制措施：项目组各成员根据各自职责对本层次业务质量进行控制，形成上下级分层次的工作质量检查督导制，做到发现问题及时解决。

B：分环节质量控件措施：对项目的不同环节采用“节节”审核法；根据每个业务环节的质量控制内容和目标责任，对每一环节完工后，须由专业负责人审核无误后再进入到下一个环节。

C：关键点质量措施：每一个项目实施过程中都会有一些对结果和质量质量产生重大影响的关键点，控制了这些关键点，则能基本保证该项目的整体质量，并大大提高工作效率。

D：三级复核措施：审核人员对送审的工程结算逐项进行审核，编制《工程审核计算书》和结算调整明细表征求意见稿，拟写初审意见书，随同《咨询质量

控制流程单》交项目负责人审核；项目负责人复核同意后，将初审意见和征求意见稿交送委托人，由委托人送交发包方和承包方征求意见；委托人、承发包方、审核单位对审核的结算达成一致意见后，项目负责人进行最终审定；委托人、发包方、承包方负责人和咨询单位技术负责人分别在《工程结算审定表》上签署意见，盖上公章，以示认可。

（5）出具审核报告书程序。项目负责人草拟《工程结算审核报告书》，《工程结算审核报告书》由咨询单位负责人签发，编号后打印成文，并盖上项目负责人执业资格专用章和咨询单位专用章，《工程结算审核报告书》送交委托人要办理送达手续。

（三）“四项费用”清算鉴证服务方案及保证质量措施

根据此次招标文件所定的服务内容依据费用类别的不同，我们分别拟定了以下工作内容和节点，以确保“四项费用”清算鉴证服务的质量：

1.针对土地增值税清算审核中前期工程费的鉴证：

（1）清算鉴证内容

前期工程费，是指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

（2）清算鉴证重点

①对于前期工程费，主要根据合同约定的内容、取得的合法票据及对应的款项，审核前期工程费是否真实发生，是否存在虚列情形。同时要注意实际发生的费用如设计费是否与其开发项目相对应，如不对应则予以剔除。

②前期工程费一般发生在立项开工前，应严格对号入座，防止期间费用挤列本项目，如有予以剔除。

③对“三通一平”等支出的审核，应注意是否实际发生或是否多开票虚列成本的情形。具体审核方法参见建筑安装工程费的审核。

（3）注意事项

审核人员还应计算出前期工程费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。

2．针对土地增值税清算审核中建筑安装工程费的鉴证：

正常情况下，建筑安装工程费在房地产开发成本要素中所占的比重最大，对土地增值税税基的冲击力道最强。因此，审核其会计核算是否真实、合理显得尤为重要。从某种意义上讲，它应是土地增值税清算审核的“重中之重”，是清算审核的枢纽核心，也是检验清算审核成果的关键所在。当前，该成本项目存在的问题很多，突出表现在人为扩大建筑安装工程成本，常见弄虚作假的手法有：开发商虚列“甲供材料”，人为加大建安成本；重复列支建筑材料发票；虚构工程项目、工程量，虚增扣除成本等等。

（1）清算鉴证内容

建筑安装工程费，是指房地产开发项目在建造过程中发生的各种建筑工程费用和安装工程费用。包括：纳税人将房地产开发项目发包给建筑施工单位所支付给承包方的建筑安装工程费用；纳税人自己建房所发生的列入开发项目工程施工图预算内的各项建筑安装工程费用。

依据《中华人民共和国招标投标法》

第三条在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：

（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；

法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。《工程建设项目招标范围和规模标准规定》

第七条本规定第二条至第六条规定范围内的各类工程建设项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，必须进行招标：

（一）施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；

（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的；

（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；

（四）单项合同估算价低于第（一）、（二）、（三）项规定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。

第十一条招标人与中标人应当根据中标价订立合同。

不实行招标投标的工程，在承包方编制的施工图预算的基础上，由发承包双方协商订立合同。

房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定

建设工程价款结算暂行办法

建筑安装工程费的审查主要依据：建筑工程施工合同、建筑工程竣工决算书、房屋建筑工程竣工验收备案文档和市政基础设施工程竣工验收备案文档。建筑工程施工合同：审查开发商与建筑商签订的建筑工程施工合同中合同价款包括的具体内容，重点看是否包括材料采购。

建筑工程竣工决算书：审核纳税人与建筑商的竣工决算书的具体分部分项的最终决算造价，计算出分部分项的相应经济技术指标（即单位成本），重点看是否存在做大决算规模，虚增决算造价。

房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案文档：通过该备案文档确定每栋楼的建设单位名称、建筑面积、工程用途（商铺、住宅、其他）、竣工验收日期、合同总价款、竣工验收组织实施情况（各专业组包括建筑工程、给排水工程、建筑电器安装工程、通风与空调工程、电梯安装工程等负责验收人员名单）、竣工项目审查内容及审查情况等。

（2）清算鉴证重点

根据有关规定，工程费用必须实际发生、凭证必须合法有效。对于纳税人自行“预提”、“暂估”的工程费用不能作为扣除项目列支，应予剔除。

①工程费用的实际发生额应当与工程结（决）算报告、审计报告、工程施工合同（变更设计追加工程补充协议）记载的内容相符，同时应当在项目所在地主管税务机关开具的建筑业发票；审核中如发现实际发生额高出工程施工合同，应重点核查其工程设计变更资料、施工现场签证资料、工程监理单位监理报告及“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案文档”，如无相应材料佐证，可视情形将超出部分从工程费中予以剔除。

②纳税人如自购建筑材料，应重点审核自购材料款有无在施工方开具建筑业发票的价款中重复列支；如发现重复列支，可要求纳税人提供自购建筑材料的详细清单，结合施工合同和工程结（决）算书，进行厘清和剔除。

③必要时，主管税务机关可参照当地同期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的建安工程造价指标，验证建筑安装工程费支出的合理性；如发现单位建安成本明显高于当地建筑安装工程费预警值10%以上的，应要求纳税人提供书面说明及相关材料佐证（独特设计的论证报备材料等、新型材料报备材料等），不能有效解释和佐证的，又无正当理由的，可按预警值进行计算扣除，或按征管法及实施细则的有关规定核定成本，或列入税务稽查，实施清算检查。

④纳税人采用自营方式自行施工建设或由关联方施工建设的，应当重点审核有无虚假结算、虚增工程项目、有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况，并调查开发企业的关联方，通过行业盈利水平比较、管理人员是否交叉任职、资金是否交互流转等方面对比分析，审核是否利用关联关系转移利润及通过代收代付转移销售收入或挤占开发成本。

⑤主管税务机关可利用建筑业税收信息管理系统，对纳税人取得的建筑安装工程费与其施工方登记的建安项目开票信息进行比对，验证纳税人所取得建筑业发票的真实性与准确性。对大额（10万元以上）的建筑安装发票及材料发票，应按大额发票的审核程序进行重点审核，审查开具内容的真实性。

⑥在工程结算书审核方面，应重点注意是否存在重复结算、虚列工程项目、虚增工程量、随意加大工程单项定额单价等情形，对结算书中单项工程量过大、

不合常理或单项工程结算单价过高的，应进行重点审核；在审核是否虚列工程项目、虚增工程量方面，可根据补充施工合同（协议）、施工现场签证材料和工程监理报告进行核对，与施工现场签证材料和工程监理报告不符的，应与纳税人在建设部门的备案材料进行甄别，并按规定予以剔除相应的建安成本；在审核是否随意加大、乱套工程单项定额方面，应侧重加强比对核查。由于工程结算是以省造价定额标准进行编制的，相应的分部分项工程造价均可在省造价定额标准中找到相对应的定额单价。如经征询，纳税人依然无法提供佐证材料且无正当理由的，可根据我省造价定额标准予以调整建安工程成本。

⑦在建安工程合同或协议的真实性审核方面，重点审核建安工程合同或协议是否在建设部门备案，是否存在“阴阳”合同、“错位”合同，是否与工程招投标中标书一致等，也可与施工单位到主管税务机关开具发票所备案的合同进行比对和印证。同时，对照有关合同款项支付的约定要求，审查企业资金支付情况，对长期挂账的大额应付款项，应到对方核实未付款项的真实性。

（3）注意事项

①关于开发企业为施工方代垫的水电费

在房地产开发过程中施工方发生的水电费，通常是由开发企业先行代垫，再由开发公司向施工企业收取，这部分代付的费用应作为往来款项进行核算。在清算审核中，应注意开发企业是否在“建筑安装成本”或“开发间接费”中列支代垫费用，如有列支，应予以剔除。

②关于装修费用

建设部2002年发布的《商品住宅装修一次到位实施细则》规定：商品住宅装修一次到位所指商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅。装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号），房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。但应注意，房地产开发企业销售精装修商品房

山西省地方税务局关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办

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山西省地方税务局关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管 理办法》的公告 【标 签】 【颁布单位】山西省地方税务局 【文 号】山西省地方税务局公告2014年第3号 【发文日期】2014-06-11 【实施时间】2014-06-11 【 有效性 】全文有效 【税 种】土地增值税 现将《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》予以发布，自2014年7月1日起施行。 特此公告。 房地产开发企业土地增值税清算管理办法 第一章总则第一条 为了规范房地产开发企业土地增值税征收管理,做好土地增值税清算审核工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《土地增值税清算管理规程》及其相关政策规定，制定本办法。 第二条 凡在本省境内从事房地产开发的企业，其开发的房地产项目符合土地增值税清算条件的，均适用本办法。 第三条 房地产开发企业是土地增值税的清算主体，符合清算条件的房地产开发项目，纳税人应当在规定期限内自行完成清算或委托有清算资质的中介机构完成清算。 接受委托进行土地增值税清算鉴证业务的中介机构，应当按《土地增值税清算鉴证业务准则》的有关规定完成清算鉴证，出具《土地增值税清算鉴证报告》，并对清算鉴证结果承担相应的法律责任。 第四条 土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目

为清算单位。分期开发的项目以分期项目为清算单位。同一清算单位中既有普通标准住宅又有非普通住宅及其他房地产开发项目的，应当分别核算增值额，计征土地增值税。未分别核算或不能分别核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定，应当按合理的方式分别计算住宅和其他房地产开发项目的增值额。 第五条 主管地税机关税源管理部门应当加强对房地产开发项目的日常税收管理和监控，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应当督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用，及时掌握清算单位是否达到清算条件。 第二章清算条件第六条 符合下列情形之一的，纳税人应当主动进行土地增值税清算：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的； （四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 第七条 符合下列情形之一的，主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例达到或超过85%，或该比例虽未达到85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。同一清算单位，分多次取得销售（预售）许可证的，在确定三年期限时应当从最后一次取得销售（预售）许可证的时间算起。（三）经主管地税机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。 第八条 纳税人在土地增值税清算时未转让的房地产，在清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 清算后销售或有偿转让未使用及使用年限在一年以内的房地产的，纳税人应当按规定进行土地增值税纳税申报，收入按实际取得的收入计算，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 清算后再销售或转让使用年限超过一年以上房地产的，应当按照转让旧房及建筑物的政策规定计算缴纳土地增值税。 第三章清算申请与受理第九条 凡符合应办理土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管地税机关办理清算手续，并据实填写《土地增值税清算表》；凡属地税机关要求纳税人进行土地增值税进行清算的项目，主管地税机关应当下发《土地增值税清算通知书》，纳税

土地增值税清算申报表

土地增值税清算申报表 申报日期：年月日所属时期：年月日至年月日 面积单位：平方米（列至小数点后2位）金额单位：元（列至角分）

说明事项： 1、本表适用于房地产开发纳税人申报清算土地增值税。 2、从事房地产开发并销售的纳税人，应根据土地增值税的基本计税单位作为填报单位。纳税人如果从事免税项目开发，应分别填写申报表。 表头说明： 1、“所属时期”是指申报税款所属的时段。 2、“申报日期”是指申报税款的当天。 主表说明： 1、“纳税人名称”是指纳税人税务登记的全称。 2、“项目坐落地主管税务机关”是指项目地址所属的税务机关，“纳税人主管税务机关”是在项目公司地址所属的税务机关。 3、“项目名称”、“项目编码”、“项目地址”要与从事房地产开发的纳税人在进行项目登记时登记的信息相一致。 申报事项填写说明： 1、“转让房地产收入总额”，按纳税人在转让房地产开发项目所取得的全部收入额填写。“货币收入”，按纳税人在转让房地产开发项目所取得的货币形态收入额填写。“实物收入及其他收入”，按纳税人在转让房地产开发项目所取得的实物形态和无形资产等其他形式的收入额填写。 2、“关联交易金额”，是指企业与关联方之间的交易金额。关联方是指与本企业具有以下关系之一的 （1）一方直接或间接持有另一方的股份总和达到25%以上，或者双方直接或间接同为第三方所持有的股份达到25%以上。若一方通过中间方对另一方间接持有股份，只要一方对中间方持股比例达到25% （2）一方与另一方（独立金融机构除外）之间借贷资金占一方实收资本50%以上，或者一方借贷资金总额的10% 以上是由另一方（独立金融机构 （3）一方半数以上的高级管理人员（包括董事会成员和经理）或至少一名可以控制董事会的董事会高级成员是由另一方委派，或者双方半数以上的高级管理人员（包括董事会成员和经理）或至少一名可以控制董事会的董事会高级成员同为第三方委派。 （4）一方半数以上的高级管理人员（包括董事会成员和经理）同时担任另一方的高级管理人员（包括董事会成员和经理） ，或者一方至少一名可以 （5）一方的生产经营活动必须由另一方提供的工业产权、专有技术等特许权才能正常进行。 （ 6 （ 7 （8 ）一方对另一方的生产经营、交易具有实质控制，或者双方在利益上具有相关联的其他关系，包括虽未达到本条第（一）项持股比例，但一方 3、“取得土地使用权所支付的金额”，按纳税人为取得该房地产开发项目所需要的土地使用权而实际支付（补交）的土地出让金（地价款）及按国家统一规定交纳的有关费用填写。 4、“房地产开发成本”，应根据《细则》规定的从事房地产开发实际发生的各项开发成本的具体数额填列。若有些房地产开发成本属于整个房地产项目的，而该项目同时包含2个或以上计税单位的，要对该成本在各计税项目之间按一定比例进行分摊。 5、“利息支出”，按纳税人进行房地产开发实际发生的利息支出中符合《细则》第七条（三）规定的数额填写。如果不单独计算利息支出的，填0。 6、“其他房地产开发费用”，根据《细则》第七条（三）的规定填写。 7、“与转让房地产有关的税金等”，按纳税人转让房地产时实际交纳的税金数额填写。 8、“加计20%扣除数额”，根据《细则》第七条（六）的规定填写。 9、“法律法规规定的其他扣除项目”，是指除表中已列明的扣除项目外，法律法规规定的其他扣除项目。 10、“适用税率”，根据《条例》规定的四级超率累进税率，按所适用的最高一级税率填写；如果纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，填0。 11、“速算扣除，应根据《细则》第十条的规定找出相关速算扣除系数来填写。 12、“已缴土地增值税额”，按纳税人已经缴纳的土地增值税的数额填写。

土地增值税清算协议

土地增值税清算鉴证业务约定书 甲方（委托方）：XXXXX 甲方税务登记号： 乙方（受托方）：山东红旗税务师事务所有限公司 乙方税务师事务所执业证编号：18285 兹有甲方委托乙方提供土地增值税清算鉴证报告，依据《中华人民共和国合同法》及有关规定，经双方协商，达成以下约定： 一、委托事项 （一）项目名称：曹县交通家园一、二、三期土地增值税清算项目 （二）具体内容及要求：按照税法的规定对甲方2010年-2015年6月财务会计资料进行审核并出具土地增值税清算鉴证报告。 （三）完成时间：2015年9月30日前。 二、甲方的责任与义务 （一）甲方的责任 1.根据《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定，甲方有责任保证会计资料及纳税资料的真实性和完整性。 2.按照现行税收法律、法规和政策规定依法履行纳税义务是甲方的责任。这种责任还应当包括：（1）建立、完善并有效实施与会计核算、纳税申报相关的内部控制。（2）符合会计准则及有关规定。 3.甲方不得授意乙方人员实施违反国家法律、法规的行为。 4.基于重要性原则、截止性测试的性质和审核过程中的其他固有限制，以及甲方内部控制的固有局限性，经乙方审核后仍然可能存在未被发现的风险，乙方

出具的鉴证报告不能因此减轻甲方应当承担的法律责任。 （二）甲方的义务 1.按照乙方要求，及时提供完成委托事项所需的会计资料、纳税资料和其他有关资料，并保证所提供资料的真实性和完整性。 2.确保乙方不受限制地接触任何与委托事项有关的记录、文件和所需的其他信息，并答复乙方工作人员对有关事项的询问。 3.委托人为乙方工作人员提供必要的工作条件和协助，主要事项将由乙方于外勤工作开始前提供清单。 4.委托人按本约定书的约定及时足额支付委托业务费用以及其他相关费用。 三、乙方的责任和义务 （一）乙方的责任 1.乙方应严格按照现行税收相关法律、法规和政策规定，本着独立、客观、公正的原则，对甲方提供的有关资料进行审核鉴证。 2.乙方应当制定合理计划和实施能够获取充分、适当、真实证据的审核程序，为甲方的委托事项提供合理保证。 3.乙方有责任在鉴证报告中指明发现的甲方违反国家法律法规且未按乙方 的建议进行调整的事项。 （二）乙方的义务 1.乙方应当按照约定时间完成委托事项，并出具真实、合法的鉴证报告。 2.除下列情况外，乙方应当对执行业务过程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授权；（2）根据法律法规的规定，为法律诉讼准备文件或提供证据；（3）监管机构对乙方进行行政处罚所实施的调查、听证、复议等程序。 3.由于乙方过错导致甲方未按规定履行纳税义务的，乙方应当按照有关法

土地增值税清算协议

土地增值税清算协议 The Standardization Office was revised on the afternoon of December 13, 2020

土地增值税清算鉴证业务约定书甲方（委托方）：XXXXX 甲方税务登记号： 乙方（受托方）：山东红旗税务师事务所有限公司 乙方税务师事务所执业证编号：18285 兹有甲方委托乙方提供土地增值税清算鉴证报告，依据《中华人民共和国合同法》及有关规定，经双方协商，达成以下约定： 一、委托事项 （一）项目名称：曹县交通家园一、二、三期土地增值税清算项目 （二）具体内容及要求：按照税法的规定对甲方2010年-2015年6月财务会计资料进行审核并出具土地增值税清算鉴证报告。 （三）完成时间：2015年9月30日前。 二、甲方的责任与义务 （一）甲方的责任 1.根据《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定，甲方有责任保证会计资料及纳税资料的真实性和完整性。

2.按照现行税收法律、法规和政策规定依法履行纳税义务是甲方的责任。这种责任还应当包括：（1）建立、完善并有效实施与会计核算、纳税申报相关的内部控制。（2）符合会计准则及有关规定。 3.甲方不得授意乙方人员实施违反国家法律、法规的行为。 4.基于重要性原则、截止性测试的性质和审核过程中的其他固有限制，以及甲方内部控制的固有局限性，经乙方审核后仍然可能存在未被发现的风险，乙方出具的鉴证报告不能因此减轻甲方应当承担的法律责任。 （二）甲方的义务 1.按照乙方要求，及时提供完成委托事项所需的会计资料、纳税资料和其他有关资料，并保证所提供资料的真实性和完整性。 2.确保乙方不受限制地接触任何与委托事项有关的记录、文件和所需的其他信息，并答复乙方工作人员对有关事项的询问。 3.委托人为乙方工作人员提供必要的工作条件和协助，主要事项将由乙方于外勤工作开始前提供清单。 4.委托人按本约定书的约定及时足额支付委托业务费用以及其他相关费用。 三、乙方的责任和义务 （一）乙方的责任

土地增值税清算报告模板

×××公司“×××”项目土地增值税清算鉴证情况汇报 一、基本情况 （一）×××公司基本情况 （二）“×××”项目基本情况 1、规划部门规划批复情况 （1）“×××”项目位于海口市滨海大道以北，属停缓建项目。该项目是续建原1993年6月报建，1993年9月动工兴建的“×××”项目，“×××”系原项目“×××”，2001年8月31日海口市城规函[2001]246号和249号批复为停缓建工程。并经税务部门批准享受停缓建项目减免税政策。 （2）该项目于2005年7月取得的土地使用证，证号为“海口市国用[2005]第002146号”，取得的使用 权面积为7,平方米方米，其土地使用权转让合同总金额为5,600,元。地类（用途）为城镇混合住宅用地。 （3）2004年取得的编号为号的建设用地规划许可证，系原“×××”的用地规划，该用地内E座规划用 地面积为5682.23平方米，规划指标容积率，F座规划用地面积3027.98平方米，容积率，该用地为三家单11

位共有不可分割，因此统一规划建设。规划用地性质为商业办公居住用地。吉欣公司未再取得单独的建设用地规划许可证。 （4）2008年7月取得建设工程规划许可证，批建两栋地上30层，地下1层的框剪结构商住楼，总建筑面积为：地上41688.84平方米，地下4425.70平方米。 （5）2006年5月31日取得E座建筑工程施工许可证, 2006年3月28日取得F座建筑工程施工许可证。 2、项目开工竣工日期： 项目开工日期2006年4月，竣工日期2007年10月。2008年4月30日取得海南省建筑工程竣工验收备案证。 3、容积率 实际综合容积率为：7,=。 4、销售期间 2006年1月3日取得“××ד及地下室房产预售许可证，并开始销售，该项目销售期间为：2006年1月至2010年11月。 二、主要指标 建筑面积可售面积已售面积可售套数已售套数销售收入均价 22

2018年土地增值税清算实务操作规程

土地增值税清算操作规程 此文档WORD格式，下载后您可编辑修改

目录 第一部分土地增值税的清算概要 一、土地增值税清算的概念 二、土地增值税的清算条件 三、清算时间要求 四、土地增值税清算项目的审核鉴证 五、清算审理及审核 第二部分土地增值税清算准备工作 一、土地增值税清算的前期管理 二、土地增值税清算单位的确定 三、项目清算应关注因素 四、清算资料的收集 第三部分转让收入的确认一、转让房地产取得的收入

二、视同销售收入的确认 三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题 四、关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题 五、收入确定需关注的问题 六、收入确认的审核要点 第四部分扣除项目金额的确定 一、扣除项目税务处理的基本原则 二、地价款的扣除 三、房地产开发成本的扣除 四、房地产开发费用的扣除 五、扣除项目的归集与分配 六、旧房及建筑物的评估价格 七、与转让房地产有关的税金 八、财政部规定的其他扣除项目 九、需要明确的几个问题 十、土地增值税清算实例

第五部分土地增值税的计算 一、一般土地增值税的计算 二、分期开发项目的计算 三、清算后再转让房地产的处理 第六部分土地增值税的预征与核定征收 一、土地增值税的预征 二、土地增值税核定征收 第七部分土地增值税清算的会计处理 一、预缴的会计处理------------------------ 二、清算的会计处理--------------------- 第八部分土地增值税的税收优惠一、建造普通标准住宅的税收优惠

二、国家征用收回的房地产税收优惠 三、个人销售住房税收优惠 四、廉租房和经济适应住房税收优惠 五、资产公司转让房地产税收优惠 六、清偿债务税收优惠 七、转让旧房税收优惠 八、以房地产进行投资或联营税收优惠 九、关于合作建房的税收优惠 十、关于企业兼并转让房地产的征免税问题 十一、关于个人互换住房的征免税问题 第一部分土地增值税的清算概要 一、土地增值税清算概念（91号文件第3条） 土地增值税的清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 二、土地增值税的清算条件（91号文件第9条）

土地增值税清算实例

土地增值税清算实例 给你一个清算实例 为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。 案例一 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下： —、整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2 级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按

土地增值税清算报告

土地增值税清算报告 土地增值税清算鉴证报告规范要求 一、鉴证报告正文样本 土地增值税清算鉴证报告 **鉴字[**]**号 ***(委托单位): 我们接受委托，于****年**月**日至****年**月**日对(被鉴证单位)**项目土地增值税进行鉴证审核。(被鉴证单位)的责任是对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性和完整性负责。我们的责任是对该项目土地增值税清算所有重大事项的合法性、合规性和准确性发表鉴证意见。 在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》和《江苏省土地增值税鉴证业务规程》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。 经审核，我们认为:(被鉴证单位)**项目已具备土地增值税清算条件，截至 ****年**月**日该项目的收入总额、扣除项目金额、土地增值税税额分别为: 1(收入总额:****元; 2(扣除项目金额:**** 元; 3(增值额:**** 元; 4(增值率(增值额与扣除金额之比):****%; 5(适用税率:****%; 6(应缴土地增值税税额:**** 元; 7(已缴土地增值税税额:**** 元;

8(应补缴土地增值税税额:**** 元。 本鉴证报告仅供贵公司向主管税务机关报送土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。 1 *********税务师事务所 (盖章) 税务师事务所所长(签名或盖章) 中国注册税务师:(盖章) 地址: 报告日期:*****年**月**日附件: 1、土地增值税清算鉴证报告说明; 2、土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表。具体包括: (1)土地增值税清算税款鉴证主表; (2)与收入相关的面积审核调整明细表(附表一); (3)转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表(附表二); (4)扣除项目及成本结转审核汇总表(附表三); (5)转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表(附表四); (6)土地增值税缴纳情况审核汇总表(附表五); 3、税务师事务所执业资格证书复印件。 2 二、土地增值税清算鉴证报告说明样本及披露要求 (一)企业基本情况 1、成立日期: 2、税务登记证号: 3、地址:

土地增值税清算实例.

土地增值税清算实例 为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。 案例一 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下： —、整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。 2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000 平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。 7、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为：160,000/200,000=80﹪。 二.取得收入情况说明 该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面积为160,000平方米，共取得销售收人总额1,430,000,000元，总额全部为货币收入(人民币)。其中：出售住宅120,000平方米，取得销售收入 900,000,000元；出售商业用房15,000平方米，取得销售收入255,000,000元；

土地增值税清算单位确定各地政策规定总结表

土地增值税清算单位确定各地政策规定总结表 北京发改委立项 辽宁发改委立项；工程规划许可证 安徽工程规划许可证 宁波工程规划许可证 深圳销售许可证 重庆工程规划许可证 浙江审批、备案项目（不许自行划分） 吉林发改委立项；五证/竣工备案证 江苏发改委立项；自行分期结合工程规划许可证 厦门工程规划许可证 大连企业会计核算单位（税局审核） 广州整体开发、统一核算；销售情况会计核算/初始产权 青岛国土、规划审批 西安工程规划许可证/销售许可证 湖北工程规划许可证 海南工程规划许可证 附：各地法规 清算单位确定各地政策规定总结表 一、中央的规定（国税发【2006】第187号） 二、天津的规定（津地税地[2010]49号）（津地税地[2011]24号） 四、海南的规定（琼地税发[2009]187号） 五、湖北的规定（鄂地税发[2008]211号） 六、北京的规定（京地税地[2008]92号）（京地税地[2007]134号）（京地税地[2007]325号）

七、青岛的规定（青地税发[2008]100号） 八、广州的规定（穗地税函[2012]198号）（穗地税函[2010]170号）（穗地税发[2006]39号） 九、大连的规定（大地税函[2008]188号） 十、厦门的规定（厦地税发〔2010〕16号）（厦门市地方税务局公告【2011】5号） 十一、江苏的规定（苏地税发[2009]72号）（苏地税规[2012]1号） 三、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答） 十二、常州的规定（常州地税法规处土地增值税清算政策解读）（常地税一便函〔2012〕5号）十二、吉林的规定（吉地税发[2007]77号） 十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答） 十四、丽水的规定（丽地税政[2007]87号） 十四、银川的规定（银地税发【2007】214号） 十五、云南的规定（云地税发[2007]180号） 十六、重庆的规定（渝地税发[2007]145号）（2014年征求意见稿） 十七、甘肃的规定（甘地税函发[2006]206号） 十八、深圳的规定(深地税发[2005]609号) 十九、宁波的规定（甬地税二[2009]104号） 二十、安徽的规定（鄂地税发[2013]44号）（皖地税函[2012]583号） 二十二、辽宁的规定（辽地税函【2012】92号） 二十三、西安的规定（西地税发[2010]235号） 二十四、濮阳（濮阳市地方税务局公告[2011]第10号）

土地增值税清算全流程答疑目录-作者：蔡少优

土地增值税清算全流程答疑 《土地增值税清算全流程答疑》对土地增值税实务操作中迫切需要解决的难点、疑点问题进行了全面认真的梳理和归纳，并采用了“问题—情景—解答”的编写方式。情景案例主要来源于编者多年来一直从事房地产开发企业财税管理工作和税务干部培训工作所积累的素材，并进行了精心的设置和编写，做到知识点不重复，使《土地增值税清算全流程答疑》具有极强的针对性、适用性和可读性。 内容简介 《土地增值税清算全流程答疑》解读土地增值税个有效文件；比较土地增值税和企业所得税个差异点；解答土地增值税全流程多个疑难问题。《土地增值税清算全流程答疑》的作者是蔡少优。 作者简介 蔡少优，福建省税务学校副校长。毕业于中南财经大学税务专业。国家税务总局师资名师成员，房地产税收专家，北京财税研究院研究员，中国注册会计师，中国注册税务师。曾获福建省优秀中青年教师称号。年开发的“房地产行业税务管理与检查”培训项目获全国税务系统第二批特色培训项目荣誉。主要论著：《遵从税法的涉税制度设计》、《土地增值税清算实务操作指南》，《房地产疑难问题解析》，“十五”、“十一五”、“十二五”国家级规划教材《财政与税务基础》（主编），《会计电算化教程》（主编），《税务检查》，《税务信息技术及应用》等；在《税务研究》、《税务与经济》等刊物发表论文五十多篇。

目录 第一部分、清算实务答疑 一、清算对象的界定 1、合作开发项目中谁是清算单位？ 2、房地产开发企业开发的同一宗房地产中既有普通住房又有非普通住房，如何 确定清算单位？ 3、分期开发的项目，如何进行土地增值税的清算？ 4、单位开发了四期房地产项目，是四期一起清算，还是分别清算？ 5、土地增值税的清算单位是以预售证确定吗？ 6、土地增值税清算过程中对商住一体项目（连体楼）如何计算土地增值税？ 7、如何确定土地增税的清算单位？ 8、投资、联营企业将接收投资的房地产再转让时，土地增值税的纳税义务人是 谁？ 9、联合开发项目土地增值税是单独清算，还是合并进行清算？ 10、非房地产企业转让房屋是否缴纳土地增值税？ 11、不承担经营风险而只收取固定利益的合作建房清算单位如何确定？ 二、转让收入 12、房地产企业VIP卡抵房款是否缴纳土地增值税？ 13、房地产企业整体产权转让是否缴纳土地增值税？ 14、房地产开发企业代地方政府收取的费用是否应并入土地增值税应税收 入？ 15、预售房地产所取得的收入是否缴纳土地增值税？ 16、实行“售后回购”方式销售商品房如何缴纳土地增值税？ 17、折扣销售应如何缴纳土地增值税？ 18、将开发的商品房转为自用，是否征收土地增值税？ 19、“小产权房”是否征收土地增值税？

土地增值税清算税款鉴证报告

附件一 土地增值税清算 鉴 证 报 告 单位签章： 年月日

土地增值税清算鉴证报告 （200 ）土增鉴字号公司： 我们接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，对贵单位（项目）土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。 在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民国土地增值税暂行条例》及其实施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下： 一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况 （主要披露以下容） （一）简要评述与土地增值税清算税款有关的部控制及其有效性。 （二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项部证据和外部证据的相关性和可靠性。 （三）简要述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验

证、计算和进行职业推断的情况。 二、鉴证结论 经对贵公司（项目）土地增值税清算税款申报进行审核，我们确认： 1.收入总额：元； 2.扣除项目金额：元； 3.增值额：元； 4.增值率（增值额与扣除金额之比）：%； 5.适用税率：%； 6.应缴土地增值税税额：元； 7.已缴土地增值税税额：元； 8.应补（退）缴土地增值税税额：元。 清算事项的具体情况详见附件。 本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理土地增值税清算审核之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部容不得提供给其他任何单位和个人。 税务师事务所所长（签名或盖章）： 中国注册税务师（签名或盖章）：

土地增值税清算项目的划分

十一、江苏的规定（苏地税发[2009]72号）（苏地税规[2012]1号） 三、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答） 十二、常州的规定（常州地税法规处土地增值税清算政策解读）（常地税一便函〔2012〕5号） 十二、吉林的规定（吉地税发[2007]77号） 十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答） 十四、丽水的规定（丽地税政[2007]87号） 十四、银川的规定（银地税发【2007】214号） 十五、云南的规定（云地税发[2007]180号） 十六、重庆的规定（渝地税发[2007]145号）（2014年征求意见稿） 十七、甘肃的规定（甘地税函发[2006]206号） 十八、深圳的规定(深地税发[2005]609号) 十九、宁波的规定（甬地税二[2009]104号） 二十、安徽的规定（鄂地税发[2013]44号）（皖地税函[2012]583号） 二十二、辽宁的规定（辽地税函【2012】92号） 二十三、西安的规定（西地税发[2010]235号）

二十四、濮阳（濮阳市地方税务局公告[2011]第10号） 一、中央的规定（国税发【2006】第187号） 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目， 国税发【2006】第187号：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第一条发文日期： 2006-12-28 二、天津的规定（津地税地[2010]49号）（津地税地[2011]24号） 第三条土地增值税以区县级以上政府有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别进行清算。 津地税地[2010]49号：天津市地方税务局关于印发《天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知发文日期 2010-07-15 四、海南的规定（琼地税发[2009]187号） 一、关于清算单位的问题 土地增值税以国家有关部门核发的“建设工程规划（临时）许可证”确认的房地产开发项目为单位进行清算。 琼地税发[2009]187号：海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知发文日期：2009-12-23 五、湖北的规定（鄂地税发[2008]211号）

土地增值税清算合同

土地增值税清算合同 甲方（委托方）：XXXXX 甲方税务登记号： 乙方（受托方）：山东红旗税务师事务所有限公司 乙方税务师事务所执业证编号：18285 兹有甲方委托乙方提供土地增值税清算鉴证报告依据《中华人民共和国合同法》及有关规定经双方协商达成以下约定： 一、委托事项 （一）项目名称：曹县交通家园一、二、三期土地增值税清算项目 （二）具体内容及要求：按照税法的规定对甲方XX年XX年6月财务会计资料进行审核并出具土地增值税清算鉴证报告（三）完成时间：XX年9月30日前 二、甲方的责任与义务 （一）甲方的责任 1.根据《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定甲方有责任保证会计资料及纳税资料的性和完整性 2.按照现行税收法律、法规和政策规定依法履行纳税义务是甲方的责任这种责任还应当包括：（1）建立、完善并有效实施与会计核算、纳税申报相关的内部控制（2）符合会计准则及有关规定 3.甲方不得授意乙方人员实施违反国家法律、法规的行为

4.基于重要性原则、截止性测试的性质和审核过程中的其他固有限制以及甲方内部控制的固有局限性经乙方审核后仍然可能存在未 被发现的风险乙方出具的鉴证报告不能因此减轻甲方应当承担的法 律责任 （二）甲方的义务 1.按照乙方要求及时提供完成委托事项所需的会计资料、纳税资料和其他有关资料并保证所提供资料的性和完整性 2.确保乙方不受限制地接触任何与委托事项有关的记录、文件和所需的其他信息并答复乙方工作人员对有关事项的询问 3.委托人为乙方工作人员提供必要的工作条件和协助主要事项将由乙方于外勤工作开始前提供清单 4.委托人按本约定书的约定及时足额支付委托业务费用以及其他相关费用 三、乙方的责任和义务 （一）乙方的责任 1.乙方应严格按照现行税收相关法律、法规和政策规定本着独立、客观、公正的原则对甲方提供的有关资料进行审核鉴证 2.乙方应当制定合理计划和实施能够获取充分、适当、证据的审核程序为甲方的委托事项提供合理保证 3.乙方有责任在鉴证报告中指明发现的甲方违反国家法律法规且未按乙方的建议进行调整的事项 （二）乙方的义务

土地增值税清算规范指南

土地增值税清算鉴证业务操作指南 根据《土地增值税清算鉴证业务指导意见》（以下简称“指导意见”），制定本指南。 第一章清算鉴证业务准备 第一条根据指导意见第一条的规定，承接清算鉴证业务应当具备条件，鉴证人承接业务时应注意下列问题： （一）胜任能力评估应考虑对客户及其所在行业的熟悉程度，类似业务的鉴证经验，具备执行业务所必需的素质及专业胜任能力，具有执行该业务所必需的时间，能够按期完成业务。 评价事务所的注册税务师、业务助理等执行鉴证业务的人员总量，是否能满足所承担鉴证业务的需求；评价事务所执行鉴证业务人员的业务水平，是否能够与鉴证业务的质量标准相适应。 （二）应按照质量控制执行规范建立内部控制制度并能够有效运行，正常情况下能够保证内部制度不存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷，为执业质量提供制度保证。 对事务所与鉴证业务相关的内部控制，应按照企业内部控制评价制度的规定，进行自我评价。在内部控制存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷时，应考虑提出放弃的建议。 （三）被鉴证人无法提供鉴证材料或其他原因限制鉴证人取得所需的鉴证材料，应考虑是否承接该项业务；对有关业务形成结论时，应当以充分、适当的证据为依据，不得以其执业身份对未鉴证事项发表意见。避免事实不清楚证据不充分的情况下，发表不实的鉴证结论，造成鉴证风险。 应关注调查的独立性保持情况是否受到不应有的干扰，鉴证人员是否有能力评价证据的资格，鉴证人员是否有能力评价证据对鉴证事项的证明力。 （四）鉴证时应充分估计鉴证中存在的风险，是否超出事务所的承担能力。对超出事务所承担能力的风险，应考虑终止鉴证业务。应根据不同期间风险产生的原因、风险不良后果的严重程度等判断是否承接。 第二条根据指导意见第二条的规定，承接清算鉴证业务前初步了解业务环境，应注意以下问题： （一）应与被鉴证人达成以下业务意向：鉴证项目名称、鉴证项目年度、鉴证项目要求、鉴证项目完成、鉴证收费金额、双方法律责任、生效条件。 （二）受托方承揽的鉴证业务具有合理的目的，在鉴证范围、取证条件等方面受到限制时，不允许执意恶性承揽；委托方不能为应付税务机关的申报管理要求，恶性压价不顾纳税风险作为委托条件，或者收买鉴证执业人员出具不适当的报告。

广东省土地增值税清算申报表及附表

广东省土地增值税清算申报表及附表企业名称: 清算项目名称: 清算项目座落地址: 材料要求: 1.所有材料必须上交齐全，不得有缺，如不齐全退回重补。 2.所有填报的表格必须在其后附上原始凭证复印件，并按填报序号依次排序以便备查。 1 广东省土地增值税清算申报表及附表清单 纳税人名称(盖章): 填报时间: 序材料名称数量,张, 备注号 01 土地增值税清算申报表 02 清算项目基本情况表 03 与收入相关面积明细表 04 销售情况表 05 关联方及其交易声明书 06 取得土地使用权所支付的金额明细表 07 土地征用及拆迁补偿费明细表 08 前期工程费明细表 09 建筑安装工程费明细表 10 基础设施费明细表 11 公共配套设施费明细表 12 开发间接费用明细表

13 利息支出明细表 14 与转让房地产有关的税金明细表 2 01 土地增值税清算申报表 ,从事房地产开发的纳税人适用,税款所属时间: 填报日期:纳税人编码: 金额单位:人民币元面积单位:平方米 纳税人名称项目名称项目地址 经济业别纳税人地址邮政编码性质银行开户银行主管部门电话账号 非普通住宅、商铺及其项目行次合计普通住宅他用房 一、转让房地产收入总额 1,2，31 货币收入2其中实物收入及其他收入3二、扣除项目金额合计 4,5，6，13，16，21+224 1.取得土地使用权所支付的金额5 2.房地产开发成本 6,7，8，9，10，11，126 土地征用及拆迁补偿费7 前期工程费8 建筑安装工程费9其中基础设施费10 公共配套设施费11 开发间接费用12 3.房地产开发费用 13,14，1513 利息支出 14其中其他房地产开发费用15 4.与转让房地产有关的税金等16,17，18，19+2016 营业税17 城市维护建设税18其中教育费附加,含地方教育附加,19

土地增值税清算工作流程

浅谈我国土地增值税的由来及发展 土地增值税这个概念是英国十九世纪伟大的心理学家、哲学家和经济学家约翰穆勒最早提及的, 他在1848 年出版的《政治经济学原理》一书中抨击了地主阶级的不劳而获,因为, 欧洲各国普遍认为,土地是绝对的私有财产,应当免于任何义务,政府应当从其他途径寻求增加收人的办法.而约翰穆勒主张把全国土地予以估价, 土地的现有价值仍归地主所有,而由于社会进步所增加的价值则以赋税形式交给国家。把地价增值部分归于不劳而获的收入,国家通过征收“土地税”加以调节,这个就是最早土地增值税的雏形.在这个理论的基础上,世界各国的经济学家进行了100多年的完善,进而新成了一个较为完善的土地增值税概念和制度. 中国开始有土地增值税这个概念是孙中山同志提出来的, 孙中山认为“社会之进步发达”, 乃是地价增长的原因, 而社会进步发达则是“众人之劳力致之”,因此,他主张地价增涨的部分收归国有,土地涨价归公是孙中山“驱除鞑虏,恢复中华,创立民国,平均地权”中的“平均地权”的核心 .因此,国民政府在孙中山同志的理论下,在1930年-1943年开始执行了土地增值税,1944年停止了土地增值税征收,因为,蒋介石同志正准备带领国民政府去台湾.顾及不到这个税款征收了. 1949年10月1日,一个伟人在天安门上用一句宏威“新中国成立了”的声音震响了全世界,从此,一个新的中国走进了新的时代,新的中国当然要摈弃国民政府的做法,因此,土地增值税这个税种就也被到其列了. 光阴荏苒,我们居然进入了改革开放的又一个新时代,随着经济体制改革的深入进行,我国对土地使用制度也逐步进行了改革,因为国家知道了,土地是一个无限的资源,取之不尽用之不竭,可以循环利用.因此,国家实行了有偿使用,允许国有土地转让使用权的新政策,从而促进了我国房地产开发和地产市场的迅速发展. 房地产开发迅速的发展就会让国家担心,因为国家担心土地增值收益收回较少,进而对国民经济发展造成不良影响,正是在这样的担心下,土地增值税这个税目就又重新步入了税收的舞台. 公元1988年,中国海南出现了一个引起全国向往的现象,对这个刚被设立为中国第23位,也是目前最新的省份,首先刺激的就是所谓的有良知的房地产商.为了改善这个省份的面貌,建立一个新的海南,他们背井离乡,背起来砖头,奔赴海南,于是出现了海南的大片大片土地被先跑到的人们占领,但,又纷纷把背来的砖头扔进大海,等后面跑来的人来分享他们的成果,于是,出现了“炒买炒卖”这个概念,大片大片的土地被炒来炒去,成就了好多富豪.正是在这样的背景下,土地增值税开征了. 1993年12月13日,国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,因为国家认识到,开征这个税种,对促进我国房地产行业的健康发展,抑制炒买炒卖房地产和“楼花”的现象,避免土地资源的浪费,合理增加财政收人等方面有着重大作用.钱不能让个人拿着,要让国家占用,进而进行所谓的合理分配. 第一个阶段:1993年到1995年,开始阶段. 1993年12月13日, 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》正是发布,说明了,我们国家正式把土地增值税纳入了房地产税收行列,但是《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》却是在1995年1月27日发布,虽然公布执行时间为1994年1月1日,而各省市的贯彻执行文件是在1995年下半年才开始制定.因此,土地增值税基本上是1996年开始征收的.为什么出现这样的不积极情况,主要是当时全国房地产行业还没有那么的火爆,除了海南那种炒买炒卖一片红火的热闹景象,其他地区的房地产行业还处以孩提时段. 第二个阶段:1996年到2002年,维持阶段 经过了1993年制定《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的第三个年头,部分省份才制定的土地增值税中涉及到住宅标准以及其他执行细则,而且预征率大部分确定在1%或0.5%以下,也就是说,土地增值税形同虚设.形成上述的原因,主要是因为1997年起亚洲金融风暴,再加上全球经济危机凑上热闹,使得刚刚起步的中国房地产行业进入了困难事情,大量的空置商品房产生,在这个紧急关头,国家为了不扼杀刚刚成长的房地产行业.居然制定了一个房地产行业中有史以来最不可思义的优惠文件,1999年7月,财政部、国家税务总局联合下发了《财政部国家税务总局关于调整地产市场若干税收政策的通知》财税字【1999】210号,通知规定; 1.关于空置商品住房(1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房)税收政策问题,为了加快住房资金周转，降低金融资产的风险，促进积压空置商品房的销售，对积压空置的商品住房销售时应缴纳的营业税、契税在2000年底前予以免税优惠;2. 对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。3.房改房免征营业税.假如这个文件放到现在执行,估计房地产会更好一点,至少少缴了税,房地产商们也不好意思多加价房价.让人感觉到这会是一个多么美妙的世界! 更有一个激动人心的消息,1999年部分所谓的经济人士提出了取消土地增值税的建议,因此国家税务总局于1999年10月份在武汉召开部分省市税务机关参加的座谈会,其中一个议题就是取消土地增值税这个税目.国家税务总局最大的失误,就是邀请了部分省市税务机关参加座谈,按照总局的建议是应该取消的; 与会的代表不同意,部分地方税务机关代表认为,土地增值税是地方税的税种应当保留,纳税存在困难的,可以暂免征收.于是,这个税目就这样的被保留了下来,让房地产行业及穷苦大众白欢喜了一场. 第三个阶段: 2003年到2006年,启动阶段.