工程招投标论文

CHANGSHA UNIVERSITY OF SCIENCE &

TECHNOLOGY

课程论文题目: 论施工方如何提升变更索赔创效能力

学生姓名：刘*辉

学号：201110010417

班级：道路1104班

所在院(系): 交通运输工程学院

指导教师：刘

完成日期: 2014年4月25日

摘要

摘要：索赔是项目管理过程中的一个重要内容，是我国与国际惯例接轨出现的新问题。如何完善我国施工索赔是建筑企业的重要课题。本文通过分析我国工程索赔意识薄弱的主客观表现，探究造成我国索赔管理落后现状的原因，进而提出提高我国索赔管理水平，改善我国索赔现状的具体措施：首先加强索赔意识；其次，加强管理；再次，提高经营管理队伍的素质，是解决我国索赔人才匾乏问题的关键,许多国际工程项目通过成功的索赔,可以创造出利润达到工程造价的10%～20%的经济效益。

关键词：工程变更，施工索赔，索赔创效能力

目录

1 选题背景及意义 ................................................ 错误！未定义书签。

2 两个概念 (1)

2.1 变更的概念 (1)

2.2 新增工程 (1)

3变更和索赔的有关要求及注意事项 (1)

3.1 变更 (2)

3.1.1 变更各阶段的时间要求 (2)

3.1.2 变更资料的准备和签字 (2)

3.1.3树立共赢的理念做好变更索赔 (2)

3.1.4 注意变更索赔的技巧 (4)

3.2 索赔 (4)

3.2.1 把握机会，充分理解索赔三大要素 (5)

3.2.2 要在限定的时间内向业主发出索赔通知 (5)

3.2.3 跟踪索赔要求的批准 (5)

3.2.4 工程项目索赔资料收集、整理、保存工作 (5)

3.2.5 索赔报告的准确性至关重要 (5)

3.2.6 避免和杜绝业主的反索赔 (5)

4 变更实例及分析 (6)

4.1 案例一投标时对材料单价调查不细致 (6)

4.2 案例二投标过程中工程量复核不细致 (6)

4.3 案例三投标报价时图纸复核不细致和调整单项报价出现的问题 (6)

4.4 案例四充分利用合同条款变更 (7)

4.5 案例五合理利用环保概念进行变更 (7)

4.6 案例六运用了施工安全风险因素提出变更 (9)

4.7 案例七运用交通安全风险因素提出变更 (11)

4.8 案例八合理利用地方职能部门权利 (13)

5 总结 (15)

5.1投标前注意事项 15 (15)

5.2施工过程中应注意的问题16 (16)

致谢 (17)

参考文献 (18)

一、选题背景及意义

为什么高度重视此项工作？

原因之一是变更索赔一直是施工企业创效的一条主要途径，不能轻视之；

原因之二是随着市场经济的逐步深入，工程施工领域面临着更加残酷的竞争，投标低报价降低了原始利润来源,甚至没有了利润或处于亏损状态，同时业主确定的合同条款愈加苛刻,变更索赔工作愈加艰难；

原因之三就是人才储备和后备力量的薄弱已经制约了变更索赔工作的正常有效开展。

二、两个概念

2.1 变更的概念：

变更是指施工图经审核修改批准后至工程正式验收前，变更施工图的活动”。具体而言是指由业主决定更改合同文件中所描述的工程，使得工程任何部分的结构、质量、数量、施工顺序、施工进度和施工方法发生了变化；简言之变更就是对已有的事件所做的变化更改。

变更分为两个部分，一部分是业主主动提出的变更，另一部分是施工单位提出的变更，无论由谁提出变更其最终决定权都在业主一方。

2.2新增工程

为什么在这里要提出新增工程这个词，大家一定会问新增工程不就是变更的一部分吗，这个想法是不对的，新增工程是原施工图没有的工程而新增加的工程，注意是新增。对于开口合同而言，变更和新增对于变更索赔收益来说没有实质影响，业主都是给予单独计价的，不存在费用损失和效益流失；然而对于闭口合同而言，有些变更是不给予计价的，而新增工程是应该单独给予计价的，注意这里的“应该”，也就是说业主也可以不给予单独计价,手段就是不认定其为新增工程。

三、变更和索赔的有关要求及注意事项

3.1变更

3.1.1 变更各阶段的时间要求

业主需要变更应提前通知承包人，这是一个时间要求；承包人上报变更需要监理、业主批复，这里也有一个时间要求；变更单价申报和批复也有时间方面的要求等；一般来说有7天、14天、28天、56天和84天，但对于铁路、公路、市政、水利等时间上的要求并不是完全一致，而且在实际操作中业主并未完全按照时间要求来执行，也许时间要求在大家看来并不是十分重要。这正大家要注意的地方，不管时间要求对业主有没有用，施工方必须严格按照时间要求来操作，必须熟知合同约定的各种时间要求，否则一旦业主依此条来约束施工方,不仅变更批复困难,而且无处申述。

3.1.2 变更资料的准备和签字

一是及时收集各种有关资料，系统地进行整理，及时办理现场签证和作好施工记录，拍摄、绘制现场图片及影像记录等。二是积极开展交往活动，取得建设单位、建设主管部门、设计、监理单位的信任，同时组织好现场施工，搞好工程质量提高施工信誉，为变更工作创造良好外部环境。三是根据情况，审时度势，适时编报变更报告，进行协商,既要据理力争，又要有理有节,既要获得批复，又要有效规避审计风险。

例如：某个项目针对原设计的换填碎石进行了工程量变更，其合同单价为50.66元/m3，变更增量单价和业主沟通后业主初步同意按照合同单价执行，但由于过程中未完善变更资料，也未及时完善各类变更手续，同时受一些事情影响（工程进度印象不好、承诺未兑现等），变更单价批复是按照利用石方批复的，虽然施工方后期多次申述并和业主沟通，但已经与事无补。

3.1.3树立共赢的理念做好变更索赔

要从维护业主和设计人的声誉方面讲究共赢。业主和设计人作为公务员，首先会考虑个人声誉和政治前途，然后才是经济利益，所以施工方要站在设计、业主的角度提出变更，要朝着有利于完善设计、保证质量、安全以及提高项目使用功能方向去变。

不要刻意为了经济目的追求变更,虽然施工方追求变更的根本目的就是增加经济效益,但决不能在业主面前表明。设计人员因任务繁重、业务人员水平所限，一个设计不可能那么完美，施工方要多从使用功能、安全、质量等方面去着眼变更，这样的变更很容易与业主、设计人员达成一致意见，变更的目的也就很容易达到。不能让业主和设计人因为变更而担风险，万一有事，施工方要勇于承担责任，只有多为他们声誉着想，他们才会让我们顺利做通工作。

项目经理圈子要从维护地方政府和沿线老百姓利益的角度考虑变更。有些变更设计可能施工方提出来不受重视，但是地方政府或者当地老百姓提出来就很容易办到，现在施工的铁路、公路线路大都比较长，一旦进场施工，很多问题就会暴露出来，因此要抓住这样的心理，一中标就到沿线做一次彻底的调查，听听地方政府和沿线老百姓的意见，要实事求是地站在他们的角度提出变更设计的构想，给他们当当参谋，出出主意，这既是对业主、设计负责，也是对当地政府和老百姓负责，是两全其美的事，能够获得地方的支持，不要施工单位出面，他们会主动去做工作，这样的变更就容易通过。

要为劳务分包商留有余地，共同创造财富。有些项目为降低成本，对劳务分包商承包的变更项目进行盲目压价，有的价格低于实际成本，劳务分包商干完之后没有一点合理利润，导致项目更换施工队伍，管理不顺既赔了钱又耽误了进度，还影响了工程质量；有些项目不管单价高低，劳务分包方能否干下来，就将变更项目的风险全部转嫁到劳务分包商身上，结果留下很多后遗症不好处理。

为了纠正这种不好的做法，以促进变更索赔工作执行的和谐顺利，在确定变更项目的承包单价方面，要在确保现场作业成本的基础上，做到让劳务分包商能干下来而且有些利润，同时要保证企业的利润不能向外白白地流失。只有上下兼顾，统筹考虑到作业层的利益，变更索赔的项目才能顺利地被贯彻执行。

对内对外，都要与人共赢。变更索赔工作，对外要有共赢理念，要懂得知恩图报，要舍得投入，无论成功与否，方方面面的工作都要做到，都要求得共赢，千万不要做完就走，不能忘记帮助过和支持过我们的所有人员，这样才能做得长久，才能产生好的效果。对内也要加大奖罚力度，经济上要通过“生产经营指标与奖罚挂钩的办法”把每个人不同的业务分工与奖罚挂钩，将全员的经济利益与变更索赔的完成情况紧密联系为一个整体，才能调动大家的积极性；行政上要将

个人工作绩效与变更索赔成效挂钩，让这方面有贡献的人得以提拔和重用，同时能督促后进分子去努力做工作。

3.1.4 注意变更索赔的技巧

⑴化整为零。变更报告出来以后，不宜一大摞的申报，讲究一项一报、一项一解决。因为业主、监理对一大摞的报告和太大金额一见就害怕，不敢冒然批复，即使批复也会核减很多。还要讲究在过程中解决，当月完工当月签，比放在后面签好办得多。

⑵先易后难。容易达成一致的变更争取先批复，难的放后慢慢谈，由易入难可以把容易的问题争取先过关，以利于最后集中精力解决争议较大的变更。

⑶个性优先。全线很多家施工单位都有的变更具有普遍性的问题，大家都会提出来，业主会统一考虑解决，这样的变更要先放一放，没必要与其他单位重复投入做工作；相反有些个性变更应当优先考虑，因为个性问题连带性不强，业主易于通过，若不抓住常常会错失良机。

⑷紧盯不放。报送业主变更索赔资料后，项目部要有专人经常去跑，要像钉子一样钉住，如果上报的资料一放了之，那任务只完成了一半。项目经理和变更负责人更应该盯住，通过经常性的沟通去建立和培养感情，这样才会获得理解和支持。

⑸变更索赔不是偷工减料。变更索赔和优化设计提倡追求利润最大化，但是不能因为追求利润最大化而降低了质量和安全标准，要纠正那种缺斤少两、移花接木的变更设计做法，即使这种想法是业主或设计提出来的，施工方也要坚决予以指出、纠正，因为这种变更一旦出事，责任基本上都归罪于施工方。不能由于变更设计出了问题，把企业的质量和信誉搞砸了，进而失去的是今后发展的大市场。

3.2索赔

索赔包括工期索赔和费用索赔。工期索赔主要是指因各种原因造成原合同工期不能满足实际工期而进行的索赔；费用索赔按照条件划分为外部环境、不可抗力和不可预见因素、工期变化、价格变化和其他。工程项目索赔根据索赔费用可划分为人工费索赔、材料费索赔、施工机械使用费索赔、其他费用索赔四项。

索赔中应掌握的内容很多，这里就不展开讲了。只说索赔中应注意的几个问题： 3.2.1 把握机会，充分理解索赔三大要素：“发生不可预见、过程不可控制、损失不可避免”

在工程施工过程中，索赔的因素和机会很多，一旦出现索赔机会，应及时进行事态调查，对事件进行详细了解，并对事件的原因进行分析，明晰应由业主承担的责任，判断业主承担责任的可能性，并对事件损失进行准确计算，作为提出工期或费用索赔的重要依据。

3.2.2 要在限定的时间内向业主发出索赔通知

一般要求在索赔事件发生后的28天内向业主和监理工程师报送索赔通知，并在索赔通知报送后的28天内，正式报送索赔证据和资料。这在不同的合同文本中可能有不同的时间要求，大家一定要仔细研究并牢记相关规定，避免因时间原因导致索赔失效。

3.2.3 跟踪索赔要求的批准

向业主报送索赔通知和索赔资料后，索赔工作只是刚开始，还应积极与业主接触联系，若业主认为需要补充有关证据，应及时提供，业主若确认索赔成立，一般应在接到索赔通知和资料后56天内给予批准，在84天内业主未予答复，一般应视为该索赔已获批准。

3.2.4 工程项目索赔资料收集、整理、保存工作是非常重要的。

业主接到施工方索赔报告后，一般都会提出质疑，要求施工方作出解释或出具进一步的证明材料，能否作出令人满意的解释和出具有力的证明材料，在很大程度上取决于施工方索赔前的资料准备工作。

3.2.5 索赔报告的准确性至关重要。

一份准确无误的索赔报告，可以说明施工方对此项索赔已经过深思熟虑，给业主形成深刻印象，有利于索赔报告的批复。索赔报告中的错误会降低整个索赔报告的可信性，影响索赔报告的批复。

3.2.6 避免和杜绝业主的反索赔。

由于一些客观原因及合同条款限制，业主可能向施工方提出索赔，因此施工方必须熟悉合同，加强管理确保工程进度、质量、安全符合合同要求，同时加强与业主的沟通与协调，力求在一旦发生可能的反索赔事件时及时与业主沟通，并取得业主谅解，进而化解危机。

四、变更实例及分析

经从网上和书本上搜罗了大量招标到结算整个过程的变更索赔总结的一些经验和教训，下面就用几个案例简单分析一下。

4.1 案例一投标时对材料单价调查不细致

案例背景：

某工程某种材料报价低于实际材料价接近200元每平方米，亏损严重。此项造成亏损600万元以上。

分析：

原因是该材料为新型专利材料，全国只有四家在销售此种材料，而且其中三家为加盟商，说白了就是一家销售一家主导价格。造成此损失的原因主要是投标过程中对于材料调查了解不够，报价中想当然的现象大量存在，个别报价明显低于市场材料价格。

4.2 案例二投标过程中工程量复核不细致

案例背景：

某工程在投标过程清单中隧道衬砌混凝土清单比施工图多30000 m3，招标图纸中数量和清单严重不符。投标报价按照定额正常单价上报，中标后此项工程量大幅减少。

分析：

主要原因是投标时对图纸复核不到位，如在投标过程中对招标图纸进行详细复核，发现该工程数量超过设计标准，在投标过程中将此报价降低，将利润转移，将给该项目带来可观的效益。

4.3 案例三投标报价时图纸复核不细致和调整单项报价出现的问题

案例背景：

某工程在投标过程中通过关系了解到报价再提高2000万也能中标，据此在调整清单报价时只对清单中某一工程数量较大项，进行了调整，此项单价报的非常高。在工程中标后该清单项施工图工程量大幅减少，给项目造成很大损失。分析：

此项损失主要在投标过程中没有很好的复核招标图纸，如在投标前很好的与业主和设计单位沟通了解此情况，将2000万分配到其他不会减少或者可能增加的项目中，那么最少可以给该项目带来2000万的利润。

4.4 案例四充分利用合同条款变更

案例背景：

某项目清单多项细目，增加或减少数量超过清单数量的25%，而且其清单单项投资大于清单有效合同价的2%。根据合同约定：变更单项工程量超过合同清单数量的±25%和该清单单项投资大于清单有效合同价的2%两项条件同时满足，该单项单价可以调整。据此施工方提出变更合同单价，施工单位上报约1600万元，最终业主批复800多万元。

分析：

平时经常学习，掌握各种招标范本通用条款，灵活运用。但这里需要提醒和注意有以下两点：一不是符合上述条款时单价都是调增的，也有调减的情况，记得某个项目的单价就是由于符合此种情况业主主动提出单价调整，虽然经施工方据理力争，单价调整幅度不大且损失不多，但这也足够引起我们重视；二是仔细分析清单单价构成，预算直接费外还包含什么内容，各类间接费、利润等是否包含在单价中，再者就是清单单价的高低与否，如果高还去调整单价，那不是给企业造成经济损失吗。

4.5 案例五合理利用环保概念进行变更

案例背景：

某段高速公路路基填方高度大，全部在10米以上，经过对照研究合同清单和现场实际情况发现存在如下问题：一是填方单价低，原设计大部分为利用隧道弃方，虽然隧道弃方够用，但是两者工期无法统一；二是高填方势必防护量增大，

而且防护单价比较低；三是如果不利用隧道弃方，势必增加借方和征地费用。根据以上情况施工方寻求变更。

变更理由：

施工方既然想变更就得有理由，不仅要充分而且要从业主角度着想。当时此段高速公路通过革命圣地娄山关，沿途植被非常好，当时业主恰好提出要修一条环保路，经过项目部认真研究决定就从环保这一主题上下工夫。施工方的理由是：一是高填方势必占用大量农田，当地是山区农田稀少，而且路基处在更加稀少的宝贵水田上；二是路基两侧为村庄，高填方势必影响村庄采光和通行；三是路基中间有一条小河，原设计为涵洞，根据雨季流量涵洞不能满足过水要求，流量大势必要改桥；四是为满足路基工期要求势必要改利用方为借方，借方就需要征地，征地势必要破坏周围植被。

变更运做：

应该说变更的想法有了，理由和依据也有了，下面就看怎么运做了。一是积极协调业主关系，充分利用业主领导有干一番实事的想法，充分描绘环保的重要意义；二是请外部专家协调论证，充分发挥外部专家的专业能力和可信度；三是协调地方政府和当地村民出面表达意愿和想法，左右业主最终决策；四是仔细分析目前和长远经济效益情况，力求在投资上找到平衡点。

变更收益：

经过运做该项变更获得成功，其直接经济收益就超过500万元，间接收益包括借此机会理顺了外部关系、减少了和地方村民的摩擦、减少了防护亏损、加快了施工进度等。

分析：

此变更很好的利用了环保概念，根据《中华人民共和国环境保护法》的规定，环境保护的内容包括保护自然环境和防治污染和其他公害两个方面。也就是说，运用现代环境科学的理论和方法，在更好的利用资源的同时深入认识、掌握污染和破坏环境的根源和危害，有计划的保护环境，恢复生态，预防环境质量的恶化，控制环境污染，促进人类与环境的协调发展。中国重视环保虽然比较晚，但是随着时间的推移和环境的恶化，其重视程度只能增加。因此充分利用环保这一主题，科学运做，有效沟通，变更成功的可能性还是有的，而且一旦运做成功利润还是

相当可观的。

4.6 案例六运用了施工安全风险因素提出变更

案例背景：

某地铁车站主体围护结构为厚800mm地下连续墙，原设计深度为28m，基坑开挖深度21m。降水方式为敞开式降水，降水费用150万元包干使用，降水方案由施工单位自行设计施工，原投标报价C30混凝土为983.53元/m3，钢筋5246.17元/t，型钢制安5874.27元/t，投标总价2707万元。

情况分析：

结合工程地质条件及周边构筑物情况，工程施工存在很大安全隐患，无形中增加了工程的投资风险。对此，施工项目紧抓经营创效这个环节，通过资料收集，数据整理，对招标图纸进行反复核对，寻找招标图中存在的漏洞，并针对招标图纸中所存在的安全隐患与业主及设计单位多方勾通，促使设计变更向项目有利方向发展，既保证了工程的安全质量，又为后续的变更索赔工作打开突破口。

具体做法：

2008年3月，由某市深基坑专家委员会对设计单位的初步设计方案进行评审，在评审过程中，施工单位提出应加深地下连续墙的深度，变更理由为：

(1)设计地下连续墙深度28m，基坑开挖深度最深达到21m，且由于基坑土质为细沙，连续墙插入比不足，无法保证基坑的稳定，严重时有可能发生类似于杭州地铁基坑垮塌的严重安全事故。

（2）该地铁车站站位所处地下水位较高，为0.5～2.0m，承压水位较高，且地下水系与长江水位连通，形成无限补给，敞开式降水很难达降水效果。站区地质条件主要以粉砂、粉细砂为主。底板埋深20.5m(有效站台中心处),基坑底位于4－1粉砂层和4－2粉细砂层上，在降水效果不理想的状态下，此种土质极易液化，形成软基，严重时可能发生管涌，涌沙等情况，给基坑的安全带来极为不利的影响。

（3）基坑周边建筑物较多，且建筑基础形式多样，基坑西南南侧距离地面3层、地下1层混凝土框架结构某大型超市4.1～7.2m，西北侧20m为一地下通道；东北侧距离一28层大厦17m左右；敞开式降水势必造成建筑物的不均匀沉降，带来巨大的社会影响和安全隐患。

（4）本车站下穿运营中的轻轨线线路，地下连续墙距轻轨桥墩的最小距离为1.25m，轻轨桥墩基础为深度48m的摩擦桩，地下连续墙的深度如小于桩基深度，不利于摩擦桩的稳定，给运营中的轻轨带来安全隐患。

基于以上考虑，建议：

1、地下连续墙深度加深，最好落底入岩，使基坑内形成止水帷幕。

2、在大型超市侧及地下通道侧增加高压旋喷桩，即能提高止水效果，又能保证地下连续墙成墙过程中槽壁的稳定。

3、地下连续墙每幅墙体接缝处增加高压旋喷桩加强止水效果。

取得效果：

施工单位的以上建议，得到了与会专家的一致肯定，并形成会议纪要转达建设单位。

2008年5月，正式施工图纸下发后，深基坑评审会议的结果得到了充分的落实，连续墙深度增加至48m，基础入岩1.5m，增加相应的高压旋喷15258m。施工单位在此基础上，耐心细致，作好各方面工作，锲而不舍，据理力争，与业主单位就地下连续墙由于深度增加而引起的单价问题进行了谈判，在原合同单价基础上，对施工单位地下连续墙单价进行了增补。而且，由于地下连续墙入岩，大大降低了总价承包的降水的费用，此项变更的落实，给项目增加了958万元的利润。具体情况见下表。

编号项目

名称单位变更前变更后利润

增加

(元）数量收入成本数量收入成本

1 地下

连续

墙C30

混凝

土m3 12079 11880

059

11015

821

16610 18719

056

14932

192

28147

40

2 地下

连续t 2053 10770

387

82068

68

3087 16645

737

12339

127

16787

46

墙钢筋制安

3 地下

连续

墙型

钢制

安t 497 29195

12

28018

38

592 34762

81

33361

65

21613

4 地下

连续

墙冲

击钻

入岩m 655 20084

82

19343

41

5 φ

1200

旋喷

桩m 15259 53405

63

25939

88

26451

88

6 基坑

降水项 1 15000

00

13000

00

1 15000

00

10000

00

49000

合计27069

958

23324

526

47690

119

34201

472

95846

28

分析：

此变更成功的关键性在于以确保安全为载体，充分利用地质和周边建筑实际，最终实现地下连续墙变更。

4.7案例七运用交通安全风险因素提出变更

案例背景：

某车站穿越该市一主要交通道路，道路分宽度为24m，因为行车要求，在此部分在地下连续墙施工结束后架设军用梁便桥，采用盖挖法施工。支撑采用钢筋混凝土支撑，共5道，混凝土圬工量为539m3。由于施工单位的钢筋混凝土支撑价格较低，而钢支撑的价格较高，故项目积极寻求此部分的变更。

情况分析：

原军用梁便桥设计荷载为轴重6吨，主要提供城市轻型车辆通过，但因为该道路为该市主要交通线之一，车流量非常大，虽然交管部门已经在路口两侧设立限重警示标识，但夜间经常有重载车辆从便桥通过，给便桥带来安全隐患。

原设计的钢筋混凝土支撑虽然支撑力较大，有利于基坑的稳定，但施工周期长，每道支撑施做，养生，拆除的周期至少1.5个月，这样就使基坑暴露的时间延长。如此部分支撑改为钢支撑，在不影响支撑力和基坑稳定的前提下，可以大大加快施工进度，从而减少基坑暴露的时间，快速完成盖挖段施工，拆除便桥，回复永久路面，进而减少因重载车辆损坏便桥而给基坑带来的安全隐患。

具体做法：

2009年12月，由业主组织设计，监理，施工单位召开关于盖挖段支撑变更的论证会，并特约建委安全管理站的专家与会，施工方对于上述情况进行了分析和阐述，同时积极与交通部门沟通协调，力争交通部门出具重车通行和工期要求的相关通知和要求，最终业主和与会专家结合交通部门出具的相关通知经会议讨论，变更获得通过。

取得效果：

此次变更的通过，不但给项目带来直接的经济效益，而且，由于工期缩短，施工简化，更减轻了盖挖段的工期压力。

变更预算对比情况：

混凝土支撑合同单价偏低，变更后工程收入增加50万元，利润增加52万元，具体情况见下表。

属性项目

名称单位数量收入

(元）

成本

(元）

利润备注

变更前混凝土m3 539.95 200219 244057 -42220

支撑

C30砼

t 118.6 564505 533421 29936

混凝土

支撑钢

筋制安

m3 539.95 107990 129588 -20801

混凝土

破除及

外运

合计872714 907067 -33085

变更后钢支撑t 461.53 1372715 886133 486582

合计1372715 886133 486582

分析：此变更成功的关键性在于以交通安全为突破口，充分考虑本路段车流量大、载重车辆多的特点，积极寻求盖挖段变更设计。主要是以下两点：一是行车安全，重点放在夜间重车通过安全方面；二是变更后大大缩短工期，增加社会效益等。此两点得到专家和业主的认可，并最终实现盖挖段施工方案变更。

4.8 案例八合理利用地方职能部门权利

案例背景：

某地铁车站位于某市一主要交通道路，在施工过程中，需破除原有路面，待工程结束后恢复交通。在工程招标时，对路面恢复的工程量清单按水泥稳定碎石基层+粗粒式沥青砼下面层+中粒式沥青砼上面层设定。由于投标的时间为2007年11月，而路面施工的时间为2010年6月，两年半的时间内，沥青价格大幅上涨，原有报价已远远不能满足施工成本要求，经测算，仅路面恢复项目部分亏损即达151万元，据此施工方寻求变更。

情况分析：

经分析，施工方认为只有改变路面结构，争取重新报价才能弥补亏损，但是路面结构变更如何操作成为摆在面前的难题，一是不能说施工方亏了，那业主可能同情但不会同意变更；二是说原设计不行又拿不出太好的证据。最后经施工方共同研究认为，做市政相关部门工作（城管和交管），由其发文确定路面结构，

反过来再和业主沟通协调。

具体做法：

2010年4月，该项目部与当地城管，交管部门进行了协调，达成了按原有路面恢复的协议，并由城管部门以文件形式下发了关于该路按原有路面恢复的要求。施工单位据此文件，向业主方面提出变更申请，该路路面按原有路面水泥稳定碎石基层+C30混凝土面层+改性沥青覆盖施做。同时施工方根据合同规定，合同中没有适用或类似于变更工程的价格，由承包商提出适当的变更价格，经业主工程师审核确定后执行。由于合同中没有路面混凝土和改性沥青覆盖层的价格，作为路面的主要工程，此两部分均可重新报价。

取得效果：此次变更的通过，给施工方取得重新报价的机会，由此，使项目的大额亏损项目得以消除，为单位挽回可观的经济效益。目前变更单价虽然没有完全批复，但可以确定的是原亏损的151万元基本可以补平，甚至可以赢利。

项目序号项目

名称

单位数量收入成本亏损

(元）

合同

(元）

金额

(元）

成本价

(元）

金额

(元）

1 土路床

处理m2 6800.0

8.46 57528 12 81600 -23183

2 水泥稳

定碎石

基层m2 6800.0

78.06 530808 164 111520

-56282

3 粗粒式

沥青砼

下面层m2 6800.0

56.53 384404 132 897600 -49425

2

4 中粒式

沥青砼

上面层m2 6800.0

45.51 309468 112 761600 -43544

2

合计128220

8 285600

-15156

97

分析：

此变更成功的关键性在于抓住市政特点，巧妙利用地方关系及地方政策、规章实现变更。施工方和地方有关部门充分良好的沟通协调能力，利用其相关部门文件取得变更成功。

五、总结要求

5.1投标前注意事项

目前国内市场竞争已经进入白热化阶段，但随着国际经济形势好转，国家大投资战略将有所减弱，同时由于国内高速公路网布局已经基本完成，公路工程将大幅减少，再者铁路工程随着大投资战略的转弱也将减少。从目前情况看，各省市的市政投资力度将加大，特别是地铁和城市轨道交通工程将成为未来十年的主要内容，因此，企业投标中心必将向地铁转移，地铁市场的竞争将日趋激烈。如何进入地铁市场，如何在地铁市场站稳脚跟，进而发展壮大，是我们面临的主要课题。其关键点在投标，那么投标中应注意哪些事项和有哪些投标技巧呢。

第一：要精研招标规范，掌握单价包含内容和各项综合费用归属。

⑴报价条款未执行：招标文件中《工程量清单补遗》第6.25条“同一清单项目在不同单位工程中应采取同一报价，如采取不同报价，此清单项目按所报最低价进行计量。”而在实际投标中部分属于同一清单项目的报价仍然不一致，个别的相差很大。

⑵要对图纸和工艺仔细研究：例如某招标中地下回转线清单报价一直属于正常报价，但其报价忽略了报价中应有的降水费用，降水费用报价3万多元，实际发生可能在100万元左右。

⑶要熟悉当地习惯做法：某招标报价中临设问题在专用条款中属于空白，只是在技术规范部分有一定说明，但临设报价明显不足，在签订合同过程中得知为当地的一贯做法，有些费用不是不含在报价中，而是含在报价中而不单独说明。而且有些说明是含在技术规范中的，不熟读、不了解是很难发现其中的陷阱。

第二：对招标的工程项目，工程类别多，含桥梁、路基、房建、钢结构、铺轨等，而很多采用新型材料，报价细目较多，在投标前应深入实际了解当地材料价格。

第三：投标人员和施工人员的资料交接应及时到位。

工程项目中标后应及时组织投标和施工人员的见面会，一方面将资料交接；另一方面就是投标人员讲解做标过程及过程中重点考虑的内容，以及其中的重点、关键点和需注意的问题；再者就是指出做标过程中的埋伏点、可变更点等；四是双方互留联系方式，做到一标跟踪到底。

5.2施工过程中应注意的问题

第一、要资料齐全、及时完善手续及做到及时沟通。

第二、沟通协调过程中要重视重点，兼顾一般。

第三、要熟悉、研究合同条款，避免盲目变更带来的审计风险。

第四、要有持之以恒精神。工作不可能一帆风顺，好事有时要多磨。没有“跑断了腿，磨破了嘴”的功夫，要想搞成一个大变更，有时是不可想象的。大家想想看，哪个变更是跟业主一说，业主就会同意，那个变更一上报业主就会批复，必须沟通，必须坚持沟通，一有困难就退缩变更将胎死腹中。

第五、要有情商，提高黏性。黏要讲究情商。不能容人，不懂得或不善于沟通，有时事倍功半，甚至帮倒忙。必须要有很好的黏合性，必须黏得住人，黏得住关键的人。

致谢

经过了两个多星期的学习和总结，我终于完成了《论施工方如何提升变更索赔创效能力》的论文。从开始接到论文题目到系统的实现，再到论文文章的完成，每走一步对我来说都是新的尝试与挑战。在这段时间里，我学到了很多知识也有很多感受，从对招投标的一无所知，对招投标，合同管理，工程变更与索赔等相关知识很不了解的状态，我开始了独立的学习和探索，查看相关的资料和书籍，让自己头脑中模糊的概念逐渐清晰，使自己非常稚嫩思想一步步完善起来，每一次改进都是我学习的收获，每一次试验的成功都会让我兴奋好一段时间。从中我也充分认识到了合同与招投标方面知识在我们生活中的重要性。虽然我的论文作品不是很成熟，还有很多不足之处，但我可以自豪的说，这里面的每一段成果，都有我的劳动。当看着自己的论文完成，真是莫大的幸福和欣慰。我相信其中的酸甜苦辣最终都会化为甜美的甘泉。

这次做论文的经历也会使我终身受益，我感受到做论文是要真真正正用心去做的一件事情，是真正的自己学习的过程和研究的过程，没有学习就不可能有研究的能力，没有自己的研究，就不会有所突破，那也就不叫论文了。希望这次的经历能让我在以后学习中激励我继续进步。在论文的写作过程中，自始至终谨遵老师上课时的精心教诲。从论文的选题到完稿，老师的专业知识、严谨的治学态度、求实的工作作风以及对学术问题细致入微的风范给我留下了深刻的印象，并将成为我终生受益的精神财富。在此，谨向关心、教育和指导我的老师表示衷心的感谢。同时感谢各种网站上宝贵的知识和指点，感谢前人的经验和总结。在写论文的过程中，借阅了大量他人书籍，引用了许多案例，谨此对他们表示衷心感谢，由于水平有限，对社会的认知能力还有很多不足，论文中不免有许多缺憾之处，甚至差错，衷心希望各位老师和同学给与批评和指正，力争在以后的工作和学习中得到改善。

建设工程论文招投标管理论文

建设工程论文招投标管理论文建设工程论文招投标管理论文建设工程论文招投标管理论文 物资招投标规范化管理研究 摘要：物资采购采取招投标的方式，是市场经济充分发展的必然要求，也是wto通行的做法，具有程序公正、透明度高、竞争充分等优点，对保证项目质量、降低采购成本、提高经济效益等发挥了保障作用。但因主客观等多方面的原因，目前国有企业物资采购招投标工作尚存在一些亟需规范、完善之处，本文试从建设工程招设标规范化建设的基本对策，完善管理和监督体系，强化资格审查、建立评标专家队伍等方面对工程招投标规范化管理作一些探讨。 关键词：建设工程；招投标管理；规范化 绪论 招投标采购是现代企业集团物资采购的一种有效的方式。特别是在当前市场经济条件下物资采购不够规范、货源渠道、产品价格、质量混乱的复杂采购环境中，招投标采购方式的推行，不仅促进了采购成本的下降，保证了采购行为的合理，而且促进带动了招投标双方观念上的转变，将企业物资采购管理工作推向了一个新的水平。 一、物资采购招投标管理现状 1.假公开招标的问题。某些建设单位在招投标前暗中敲定中标单位后，随便指定几个物资供应单位前来投标，制造公开招标的假象；有的投标单位以利益分成、转包项目等好处相许，拉拢其他投标单位前来作陪衬，以达到自己中标的目的。

2.“权力标”及“关系标”问题。有的招标代理机构等中介组织行为不规范，办事讲人情、讲关系；有的存在地方保护主义，而且还相当严重。 3.投标资质审查中的问题。一些资格审查申请单位在资质问题上做手脚，有的出钱购买资质等级证书、银行授信额度等。 4.投标单位资格审查不严格。业主在选择投标单位时没有深入实际了解其管理水平、技术力量、机械装备及信誉等情况，标书编制的好坏在很大程度上代替了投标单位的形象。 5.业主过分注重标价，投标单位盲目报价。有的业主过分注重将投标报价作为评标的尺度，承诺虚假条件，低价抢标，而业主也没有实事求是地去考察投标单位能否按报价完成任务，结果导致让盲目或有意降低报价的投标单位中标。 二、物资招投标规范化管理 有效地实施物资招标制度，对于生产企业来说，可以最大限度的降低各种物资、材料的采购成本，减少企业的成本压力，大大提高了企业的总体效益。 1.建立一套与本企业管理机制相适应的招标采购制度。首先根据国家的招标投标法实行招投标，坚持集中把关、集体审核、逐级审批、加强监审，提高采购质量，降低采购成本的原则。任何单位或个人不得将需进行招标采购的物资、工程项目等化整为零或者以其他任何方式规避招标。招标组织单位不得以不合理的条件限制或排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇。坚持采购人员及

毕业论文-毕业设计选题列表1

毕业设计课程设计类： 1、泵体无夹具工艺设计论文 2、连接座课程设计 设计类： 1、斗式提升机的设计 2、建筑卷扬机的设计 3、船用挖掘机起升机构的设计 4、15KN船用柴油机绞车的设计 5、3T悬臂起重机的设计 6、平面转弯带式输送机的设计 7、12T桥式起重机起升机构的设计 8、8T桥式起重机主起升机构的设计 9、SGB-620-40T型刮板输送机的设计 10、钢筋弯曲机的设计 11、单轨抓斗起重机设计 12、5T电动单梁桥式起重机的设计 13、矿用提升机构的设计 14、胶带式输送机的设计 15、数控龙门三枪H型钢自动火焰切割机 16、双梁起重机毕业设计

17、螺旋输送机的设计 18、船用锚机的设计（起重） 19、船用柴油机绞车的设计 20、机械手设计 21、电动（液压）锚机的设计（起重） 22、12.5T单卷筒绞缆车设计（起重） 23、柴油机绞车的设计（起重） 24、-WY型滚动轴承压装机设计 25、带式输送机 26、设计-“包装机对切部件”设计 27、数控回转工作台 28、无摩擦球阀设计 29、旋风除尘器设计 30、液压控制阀的理论研究与设计 31、起毛机主传动结构设计 32、球面蜗杆加工专用数控机床进给系统设计 33、发动机余热发电系统设计 34、射流抛光实验装置中抛光槽系统的研制 35、基于MATLAB的数字滤波器的设计. 36、减速机设计 39、1.8T慢速卷扬机设计 40、愕式破碎机

PLC设计： 1、自动装卸料气动机械手PLC控制设计 2、自动售货机的PLC系统设计 3、机械手控制PLC设计 4、机舱环境检测系统设计（单片机） 5、乘客电梯的PLC控制 6、电梯的PLC控制 7、卧式双面钻孔机床PLC 8、自动钻床与机械手的配合运用PLC控制设计 9、污水处理系统的PLC设计 10、单片机：加热炉温度控制系统的设计 11、基于UC3842开关电源的设计 12、PLC在X53K铣床改造中的应用 工艺夹具类： 1、中间泵壳工艺与两套工装夹具的设计 2、空气管工艺与两套工装夹具的设计 3、排气管工艺与两套工装夹具的设计 4、钻床立柱工艺与两套工装夹具的设计 5、涡轮箱工艺与两套工装夹具的设计 6、摇臂工艺与两套工装夹具的设计 7、前刹车调整臂外壳

房地产营销策略研究毕业设计论文

毕业设计论文题目：房地产营销策略研究

重庆通信学院 毕业设计(论文)任务书 队别 22 年级 06 专业信息管理与信息系统 学生姓名指导教师 同组姓名 一、题目 房地产市场营销策略研究 二、设计课题要求 1、按照教务处的有关规定，按时按规定完成论文 2、毕业论文要有较强的系统性、理论性、完整性。 3、论文内容要完整，概念要准确。 4、论据要充分，方法要可行，措施要得当，结论要有创新性。 5、每篇论文（正文）不得少于1万字。 三、设计课题所需的主要设备和资料

有关市场营销学的文章、书、刊较多，可以从以下方面广泛查阅：1、各书店、2、图书馆、Internet。另外，还可以做一些市场调查，并结合自身社会实践活动经验总结。矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖。 四、设计说明（论文）应包括的内容 1、房地产市场营销策略的研究目的和意义 2、房地产市场营销的相关理论的研究 3、房地产市场营销的现状及分析 4、房地产市场营销存在的问题和误区 5、提出解决方法及其创新研究的策略 6、结论 五、参考文献 [1]吴伟良.房地产企业策略管理基础[M].上海:上海人民出版社，2003. [2][美]菲利普·科特勒著，洪瑞云等译.市场营销管理(亚洲版)[M].北京:中国人民大学出版社，1997.聞創沟燴鐺險爱氇谴净。 [3]中国房地产经营管理研究中心.中国房地产经营管理全书[M].北京:中国言实出版社，2005.1. [4]董潘总主编，于颖、周宇编著. 房地产市场营销[M].大连:东北财经大学出版社，2005. [5]中国地产商，CS策略与房地产营销[M]，2006. [6][美]菲利普·科特勒著，洪瑞云等译.市场营销管理(亚洲版)[M].北京:中国人民大学出版社，1997.残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟。

招投标与合同管理论文

招投标与合同管理论文 论文题目：浅谈建筑工程招投标与合同管理姓名： 班级：12土木34 学号：1238210071

【摘要】 目前，我国建筑工程行业规范已渐渐完善，而在建筑工程中招投标越来越凸显其重要作用，本文主要阐述了建筑工程招投标与合同管理间包含的的主要内容以及它们之间的相互关系，对合同管理在建筑工程中招投标中的作用以及现今易发生的问题进行了探讨，并提出了一些解决措施。 【关键词】 建筑工程；招投标；合同；工程造价；管理 浅谈建筑工程招投标与合同管理 1.引言 随着我国加入世贸组织，大家都能认同工程合同管理是建立和维持良好建筑市场中经济秩序的重要手段和有效方法，同时它也在形成公开、公平、公正的市场竞争机制、提高工程质量、降低工程造价和缩短工程工期等方面发挥着重要的作用。然而由于目前建筑市场相关法规还很不完善，加之一些思想观念及管理体制存在的深层问题，使得建设工程招投标与合同管理中还存在这一些问题。 2. 建设工程招标投标与合同管理的关系 作为招投标管理机构之所以既监督建设工程招标投标活动，又要监督施工合同的签订和履行，是因为建设工程招标投标与施工合同有着密切的联系。一是因为建设工程招标投标的过程是施工合同谈判和订立的过程，就是双方当事人提出订约提议和接受订约提议的协商过程。二是从市场交易行为看，工程招标投标的过程是交易行为的过程，在这过程中，双方还没有建立依托法律的交易关系，这个关系只受有关招标投标方面法规的调整，只有决标后，

承发包双方签订了施工合同，这种交易行为才通过合同这种法律形式被正式确定下来，双方的权利义务关系，才能受到法律的保护。三是从招标投标的跟踪管理和评价招标投标是否成功的角度看，也只有通过监督检查双方对施工合同各项条款的履约情况来体现。从建设部制订的建设工程施工招标文件范本及建设工程施工合同文本中看：招标文件包含合同主要条款，而组成合同的主要文件同样包括招标文件，两者互为主要内容，这就更进一步说明它们之间的不可分割性。 3.投招标的合同管理中所存在的问题及原因 3.1投招标的合同管理中所存在的问题 当下，我国的相关工作单位对建筑施工单位管理不力，对他们施工资格审查控制也不到位。有很多还不具备投标资格的或无独立施工能力的单位中标。这种违反建筑工程招投标的做法随处可见，是当前建筑工程建设模式的一大弊病，其最大的害处就是直接影响建筑工程的施工质量。违规的投标审批和规避招标，有的建设单位不按招投标规定选择，总承包施工单位界限不清，对分包管理不严，在工程承发包中任意肢解工程及转包工程，层层转包现象极其普遍，有的已经到了会严重危害到建筑产业市场的局面，或未经招标投标就直接把建筑施工单位直接分派给指定的建筑施工单位，有的建设单位没有合同方面的专门人才，对涉及施工招投标制的工程经济及管理方面不熟悉，这就造成了我国建筑工程市场标底不准确、频繁变更的局面，严重的影响建筑企业招投标文件的公正性。最近几年，在我国时常有建筑工程企业泄露标底、串标等事件的发生，与此同时，有很多的施工单位为达到中标目的采用微利标有意压低报价甚至亏损致使投标书编制不完善。 3.2投招标的合同管理中问题出现的原因 这些问题发生的主要原因出现在以下几个方面: （1）缺乏合同意识，法律观念淡薄。许多承发包对于合同管理的意识极度缺乏，缺少依法管理合同的观念以及全局利益的观念，并且对于政府的管理工作不积极地配合，导致工作往往陷入僵局。 （2）监管意识淡薄，管理措施疏松。政府的监督管理部门对于有关的法律、法规、条例的宣传力度还远远不够，造成许多承发包的监管和管理意识都极其淡薄，不仅如此，政府的监管部门具体的监督、管理、制约的措施也落后，所以，对于在合同管理中出现的一些问题，

本科生毕业论文(设计)规范

本科生毕业论文（设计）规范 一、基本规范 （一）毕业论文（设计）文本结构规范及装订顺序： 1．毕业论文（设计）任务书 2．毕业论文（设计）题目、摘要、关键词（中英文） 3．毕业论文（设计）目录 4．毕业论文（设计）正文（理工类）： （1）选题背景； （2）方案论证； （3）过程（设计或实验）论述； （4）结果分析； （5）结论或总结。 注：文科及其他学科，可根据学科特点，参照上述结构制定统一的正文结构规范。 5．致谢 6．附录 7．参考文献 （二）内容要求 1．任务书、题目、摘要、关键词、目录等项内容由指导教师把关。 2．论文文本每页右下角必须有页码，目录中必须标明页码。 3．毕业论文（设计）正文： 正文内容层次结构序数为：一、二、三、……；（一）（二）（三）……；1.2.3.……；（1）（2）（3）……。 （1）选题背景：说明本设计课题的来源、目的、意义、应解决的主要问题及应达到的技术要求；简述本课题在国内外发展概况及存在的问题，本设计的指导思想。 （2）方案论证：说明设计原理并进行方案选择，阐明为什么要选择这个设计方案（包括各种方案的分析、比较）以及所采用方案的特点。 （3）过程（设计或实验）论述：指作者对自己研究工作的详细表述。要求

论理正确、论据确凿、逻辑性强、层次分明、表达确切。 （4）结果分析：对研究过程中所获得的主要数据、现象进行定性或定量分析，得出结论和推论。 （5）结论或总结：对整个研究工作进行归纳和综合，阐述本课题研究中尚存在的问题及进一步开展研究的见解和建议。 4．致谢：简述自己完成论文（设计）的体会，并对指导教师以及协助完成论文（设计）的有关人员表示谢意。 5．附录：包括与论文有关的图表、计算机程序、运行结果，主要设备、仪器仪表的性能指标和测试精度等。 6．参考文献：为了反映论文的科学依据和作者尊重他人研究成果的严肃态度以及向读者提出有关信息的出处，正文中应按顺序在引用参考文献处的文字右上角用［］标明，［］中序号应与“参考文献”中序号一致，正文之后则应刊出参考文献，并列出只限于作者亲自阅读过的发表在公开出版物上的最主要文献。 参考文献的著录，按著录/题名/出版事项顺序排列： 期刊——著者，题名，期刊名称，出版年，卷号（期号），起始页码。 书籍——著者，书名、版次（第一版不标注），出版地，出版者，出版年，起始页码。 7．文字要求：文字通顺，语言流畅，无错别字，采用计算机打印成文。 8．图纸要求：图面整洁，布局合理，线条粗细均匀，圆弧连接光滑，尺寸标注规范，文字注释必须使用工程字书写。提倡学生使用计算机绘图。 9．曲线图表要求：所有曲线、图表、线路图、流程图、程序框图、示意图等不准徒手画，必须按国家规定标准或工程要求采用计算机或手工绘制。 10．译文要求：内容必须与课题（或专业内容）有联系，并说明出处。 11．论文字数要求： 毕业论文（设计）字数文科0.8—1.2万（其中外语专业不少于3000个单词），理工科不少于1.5万字（含图表）；外文翻译不少于1.5万印刷符号、外文参考资料阅读量不少于10万印刷符号。文科各专业的文献综述必须单独写，其字数应在2千汉字以上，要求与译文相同。 12．毕业论文（设计说明书）用A4开纸打印，并使用学校统一制作的封面

目前工程招投标问题及对策论文

浅谈目前工程招投标的问题及对策摘要：目前招投标工作已经成为社会关注的焦点，我们需要高度重视这些问题，履行好职能，努力把依法执政、依法行政的决策和理念落实到规范招投标活动中去，进一步健全制度、完善机制、强化监督、规范行为。 关键词：招标；问题；制度 abstract: at present the work of the bidding has become the focus of the society, we need to pay close attention to these issues, and to carry out functions, and strive to put the decisions and ideas of govern according to law, the administration according to law implement to regulate the bidding activities, for further improve the system and perfect the mechanism, strengthen supervision, and regulate behavior.key words: tender; system 中图分类号：tu2文献标识码：a 文章编号：2095-2104（2012） 招投标制度本质特征是“公开、公平、公正”和“充分竞争”。实施建设工程招标投标既是一项“阳光工程”，又是从源头上预防腐败的一项举措。实践证明，招投标制度是比较成熟而且科学合理的工程承发包方式，也是保证工程质量、加快工程进度的最佳办法。 近年来，我国各地区各部门采取有效措施，认真治理工程建设领域中存在的问题，工程建设市场不断健全，监管体制日益完善，

毕业论文之房地产价格分析

在房地产行业飞速发展的今天，如何确定商品房的价格成为开发商关注的热点问 题。房地产价格是购房者、开发商以及竞争同行最敏感因素。房地产企业为了实现预定的价格目标，必须在充分了解定价方法的基础上找出较优的方法，得出合理的定价，以保证企业利润的实现。 第一章影响XX市商品房定价的因素分析 1.1 一般性因素 1.1.1 供求分析 2008年1-4月，XX市房地产开发投资继续保持增长，共完成投资35.0亿元，同比增长27.3%；商品房施工面积763.2万平方米，同比增长38.3%；商品房竣工面积98 . 8万平方米，同比增长42.6%；商品房销售面积84.3万平方米，XX 市商品房的开发并没有受到大城市房价回落的影响。房屋的供给略大于需求，从供求关系上来说，商品房价格应该下跌或者保持不变，但由于商品房投资的特殊性，XX 市商品房价格总体处于上升趋势。没有与供求关系成正比。 1.1.2 直接开发成本 原则上，房价=成本+开发商利润+税金，所以直接开发成本是房价的基本构成部分。直接开发成本主要由土地出让价格和建筑成本两部分构成，据称，土地价格可以达到房价的30%，而在不同区域和不同土地来源，成本波动较大。建筑 成本中，建筑原材料成本是最大的一块，这部分一般占到建筑成本的60%，而且 受宏观经济环境和经济政策影响较大，波动较为明显，特别是这两年物价飞速上升，建材价格比前几年也上涨很多，人工费也占了很大的比例。 由于XX 是有关土地转让数据的不完善，难以计算土地的平均价格，但从近年XX市商住土地拍卖最高价来看，已达到6650元/M2,按其容积率3.5来算，已达到1900元/M2,也就是说，XX市住宅用地价格应该不超过1900元/M2。 1.1.3 宏观政策环境 国家GDP 高速增长，居民可支配收入的增加，对房价起到了良好的支撑作用。在政策上,国家限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房.对经济而言,也采取了相关措施,如有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨

写毕业论文(设计)的步骤

写毕业论文（设计）的步骤 完成一篇毕业论文,一般要经过以下几个步骤: 一、选题 二、收集、占有资料 三、确立论点，拟定写作提纲 四、撰写初稿 五、修改定稿 一、如何选题 确立论文题目，就是确定研究的目标，研究的主攻方向。考生在选题时应该注意以下三点： 1、论题要大小适中。题目不要太大，尽量"小题大做"。一般来说题目大小要适宜，或小点好驾驭，容易写得丰满。但也不要小到像本单位的工作总结，或意见建议书。论文要求深刻和严谨。所谓深刻就是对某一问题进行深层次、多角度、全方位的探讨。所谓严谨就是观点鲜明，论证有力，层次清晰，语言规范。有的学员怕题目小了，难以展开分析，几句话就说完，甚至连要求的字数也不够。解决这个问题的办法，就是“小题大做”，即从各种不同角度，不同层面展开分析某一“小问题”，要多用些具体材料，图表、公式来证明表达自己的观点。这样，既可以使论文充实、丰满、具有说服力，又可以解决字数不足问题。题目大小适当，才能在短时间内经过努力，可以圆满完成写作任务。 2、注意研究角度要有新意。进行科学研究，就是找问题，没有新问题就谈不上研究，更谈不到创新，论文也就没有写作的价值，因此，确定研究方向只有从新的角度去研究、研究以前没有人研究过的问题，或者是研究过探讨过但说法不一的问题去分析论证，才会得出与众不同的结论，才会见出新意。 3、要知己知彼。在选题中，要了解本专业本领域中已有的科研成果，了解别人已经解决了什么问题，还存在什么问题；是否有争论，争论的焦点是什么；那些方面的研究较薄弱，那些方面的研究尚待开拓等等。只有知己知彼才能避免重复和雷同。 二、根据论题，收集资料，拟定论文提纲 1．收集材料。题目确定之后，要在题目所涉及的领域广泛收集材料。材料一般分为两类，即理论材料和事实材料。理论材料可以到图书馆、资料室、理论性刊物、互联网上按分类目录查找。事实 材料，可从图书、报刊资料中，自己亲身接触到的，他人工作经验，工作中的统计资料、案例等 查找。有条件的可以亲自调查研究。收集材料要多积精选。选择材料的标准，最大限度的选择资 料，应为必要的；最小限度选择资料，应为充分的。收集材料时应注意，真实性(出处；二手资料

建筑工程企业问题论文：我国建筑工程招投标中存在的问题及原因分析

建筑工程企业问题论文：我国建筑工程招投标中存在的问题及原因分析 【摘要】：随着我国市场经济的不断发展，我国在建筑业市场先后制定了各项法律法规，整顿了建筑市场秩序，加大查处力度，预防和治理工程建设领域的各种不规范现象，但不可否认仍存在很多亟待解决的问题．本文从政府管理和招投标相关各方这两方面列举了我国建筑工程招投标中存在的一些问题，并且从国家相关法律制度、诚信体系、行政监管等方面分析了产生问题的原因． 关键词：建筑工程；招标投标；法律法规；行政监管 工程招投标是一种竞争性的工程发包方式，是发达国家和国际金融组织普遍采用的一种做法．对于我国而言，从20世纪80年代开始在工程建设领域引入了招投标机制，经过近30年的探索努力，我国的招投标制度已经有了很大的发展，特别是2000年《中华人民共和国招标投标法》（以下简称《招标投标法》）的正式实施，进一步确定了工程招投标制的法律地位，使市场秩序大为改观，各地有关招投标工作的成绩不断涌现．但是，由于我国实施招投标制起步较晚，计划经济的惯性和其他因素的影响依然存在，仍有很多不完善的地方，与国际惯例还存在一定的差距．因此在建设工程招投标的实践中还存在不少的问题需要我们

认真去思考和探索，以促进我国建筑市场的健康发展．1我国建筑工程招投标中存在的问题分析虽然近些年来国家颁布了关于建筑工程招投标的一系列法律法规，但由于一些人无视法律的权威，导致实际管理执行中存在障碍，使得我国建筑工程招投标在实施过程中存在很多问题．对于这些问题，可以从国家行政部门的管理和建筑招投标相关各方这两大方面进行分析． 1.1我国建筑工程招投标管理方面存在的问题 1.1.1令出多门，多重领导的制约目前，我国招投标存在多头管理的现象十分严重，在中央开始，分成建设部和各专业部委，然后顺这两条主线发展成地方各省市建设主管部门和各专业部委设立的工程招投标机构．这两种互不干涉的机构设置，根据自己的工作范围、工作内容，发布实施着各自的招投标规定，使本来统一的建筑市场，分为建筑工程和专业工程，使政府设置的建设主管部门只能管理建筑工程市场招投标，而对专业工程的招投标却无法涉及．与此同时，由于招投标存在着各自管理，政出多门，必然造成建筑市场管理不统一．从行业管理的角度，自然形成各自为政、上下一条线，自己的队伍自己招标，自己的工程自己施工，以行业管理为由造成行业垄断． 1.1.2相关行政部门监管不力我国招投标工作经过近30年的发展，尤其是近10年来《招标投标法》的出台与实施，以立

浅谈房地产项目的经营管理毕业论文

房地产的经营管理论文 作者：李阳 院系：城乡发展与管理工程系专业：09级建筑工程管理2班导师：米娜 时间：2011-09-28

随着我国社会主义市场经济的建立和社会经济环境的进步,房地产市场伴随着整个国民经济的发展而得到了发展。住宅制度的改革,土地制度的改革,繁荣了房地产业,为房地产市场的形成与发展开辟了广阔的前景,应该说经过近十年多的发展,特别是《中华人民共和国城市房地产管理法》的颁布实施,我国的房地产业的结构体系,市场运行机制和政策法规的框架已经形成。房地产业在贡献国家经济建设的同时,正朝着“国民经济支柱产业”的方向迈进。房地产项目的经营管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的组织、计划、控制和营销的管理系统。具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。 作者结合自身长期从事房地产项目开发、经营管理的经验，系统地从组织、计划、控制和营销四个方面论述了房地产项目经营管理的内涵和外延，通过大量的案例分析，清晰、完整地描述了房地产项目经营管理的全生命过程。内容上主要分为两部分，第一部分论述了房地产项目经营管理的四个方面以及当前主要存在的一些普遍性问题，包括市场定位及决策机制不完善，施工图设计文件供应迟慢、变更多，工程收尾阶段的工作矛盾突出等等，第二部分从组织、计划、控制和营销四个方面作了详细阐述，其中对于高绩效团队建设、激励机制建设、市场调查及定位、工程进度管理、造价管理、质量管理、风险管理、产品策略、价格策略、营销策略、渠道策略等热点难点问题进行了全方位的剖析，并结合案例提出了解决的原则和方法，对于房地产项目的经营管理具有很强的实战意义。 组织管理方面，作者认为房地产开发企业一定要建立与相关专业机构合作的团队，这个团队，必须具备凝聚力和执行力。企业有了团队凝聚力，才能存在和发展，企业的发展又增强了团队凝聚力。反之，企业缺乏团队凝聚力，要生存和发展就是一句空话。而面对“市场更加多变”和“管理日趋复杂”两大挑战，必须从具体的事务中抽身出来，专注于计划、实施、沟通、协调、监督、落实、指导、控制、考核和持续改进等工作思路和工作方式的研究，积极搭建提升执行力的平台，不断提升部门和下属的执行力，以推动企业的持续发展。 计划管理方面，首先要抓好市场调查分析、项目可行性研究，解决该地盘要瞄准的客户群体即市场定位问题。以往开发商仅仅认为只要把房子建得牢固美观，就不愁没有顾客光顾，只要自己造的房子好就不怕没有人买。这是在买方市场情况下的一种陈旧思想。如今在卖方市场的条件下，如果开发商一味地闭门造车，只追求“作品”的“自我欣赏”，那么到了销售阶段，将是“一筹莫展”了。因此在前期策划时，进行充分市场调查及对调查资料进行准确分析，以确定正确的发展路向，找准市场定位，是项目开发成功的最为关键的一步。 控制管理方面，进度管理、造价管理、质量管理都与成本控制息息相关，几者之间的关系盘根错节，应争取在确保质量、保证进度的前提下把建造成本压到最低。此外工程变更和签证管理、会计核算管理和项目风险管理也非常重要。总之项目成本管理工作，需要公司总部各部门的通力协作与具体指导，并贯穿于从项目投标开始到项目竣工为止的全过程，每个环节都是相互配合密切联系缺一不可，如果处理不当，会直接引起项目费用的升降，影响项目的经营效益。 营销管理方面，由于房地产商品的组合性、位置的固定性、在不同的市场上不可调剂余缺性、异质性、价值的巨额性、政策限制性、使用的长期耐用性等不同于一般商品的特性，我们在

招投标论文

1 引言 我国对建设工程招标投标的日常监督管理主要通过全国各级建设工程招标投标管理办公室进行的，这个管理办公室为政府授权管理建设工程招标投标的事业单位，其基本管理职能为工程报建、招标投标、建设单位资格管理、工程合同管理、发承包代理单位管理和市场行为的检查监督，直至工程发包承包全过程的监督管理。目前全国绝大多数地级以上城市都建立了的招标投标管理办公室这些管理机构为推动我国招标投标工作起了重要的作用。 全国目前已有21个省、自治区、直辖市人大颁发了《建筑市场管理条例》；有7个省、自治区、直辖市颁发了《建设工程招标投标管理条例》。在这些地方性法规出台后，不少地方还制定与之配套的规章和规范性文件，包括报建、招标代理、招标申报、招标文件及标底管理审查，开标、评标、定标、百分制评标等方面的管理规定，规范招标投标管理，减少工作的随意性。简历了以标底为基础的投标报价体系。标底是依据全国统一工程量计算规则、预算定额和计价办法计算出来的工程造价，是投资者对建设工程预算的期望值，也是评标的参考中准价。标底需要经过建设系统的招标办的审查，以保证其准确性和权威性。开标前标底是保密的，任何人不得泄露标底。为减少标泄密现象的发生。招标投标管理机构审定标底的时间是在投标截止之后，开标之前。标底有一定的上下浮动范围，在这个浮动范围内投标报价有效，超出浮动范围的投标报价无效。建立了以百分制为主体的评标定标办法。我国大部分地区采用的是百分制评标办法，即设立造价、质量、工期、信誉等若干指标，赋予每项指标一定的分值，逐项打分，得分最高者中标。考虑到项目经理是工程的具体实施者，在项目实施过程中有着拳足轻重的作用，招标投标管理工作在强化对投标企业管理的同时，还建立项目经理档案，考核项目经理的业绩，并将业绩量化记分带入百分制评标中，直接影响企业能否中标。考核项目经理的做法，从根本上解决项目层层转包、多头挂靠的混乱现象，提高工程建设管理水平。除百分制评标法外，我国部分地区在技术简单、利润高的建设工程中开始实行合理低标中标法，取得了初步成功。 1.1 我国工程招投标的现状及问题 招投标制度作为选择建设工程承建单位的主要形式在国外已普遍运用，但在我国起步较晚。《中华人民共和国招标投标法》从2000年1月1日正式实施以来，对于规范招投标行为起到了积极作用。招投标制度引入了公开竞争机制，促进建筑市场交易行为进一步规范，保证建设工程的工期和质量，降低工程造价，

大学本科毕业论文、毕业设计

山东大学本科毕业论文、毕业设计 工作管理条例（试行） 毕业论文、毕业设计教学过程是高等学校实现本科培养目标要求的重要培养阶段。毕业论文、毕业设计是在大学期间学生毕业前的最后学习阶段，是学习深化和提高的重要过程；是学生运用已学过知识的一次全面总结和综合训练；是学生素质与能力培养效果的全面检验；是对学生的毕业及学位资格进行认证的重要依据；是衡量教育质量和办学效益的重要评价内容。因此，搞好比业论文、毕业设计工作，对全面提高教学质量具有重要意义。为了加强对毕业论文、毕业设计工作的规范化管理，根据教育部有关规定和本科专业培养计划的要求，结合我校实际情况，特制定本条例。 本条例适用于全日制本科生毕业论文、毕业设计，全日制专科生毕业论文、毕业设计亦可参照执行。 一、目的和要求 （一）目的 毕业论文是高等学校的应届毕业生在毕业前所撰写的学位论文，表明作者在科学研究工作中取得的新成果和新见解，反映作者具有的科研能力和学识水平。毕业设计是高等学校技术科学与工程技术专业的应届毕业生在毕业前接受课题任务，进行实践的过程及取得的成果。毕业论文、毕业设计的目的是培养学生综合运用所学的基础理论、专业知识和基本技能，提高分析和解决实际问题的能力，使学生在知识、能力素质方面得到综合训练、转化和提高。 （二）要求 各院（部）要加强对毕业论文、毕业设计工作的领导。在毕业论文、毕业设计工作中，要认真贯穿“三个结合”的原则：理论与实践相结合，教学与科研、生产相结合，教育与国民经济建设相结合。通过三个结合，实现毕业论文、毕业设计的教学、教育功能和社会功能。按照高等学校人才培养目标和毕业论文、毕业设计工作教学目标的基本要求，重视学生多学科的理论、知识和技能等综合运用能力的实际训练，加强学生创新意识和创造能力的培养，不断提高毕业论文、毕业设计质量、人才培养质量及教学管理工作水平。 搞好毕业论文、毕业设计工作的关键在于指导教师。各院（部）要采取有效措施，加强指导教师队伍的建设，按要求选配好指导教师，并充分发挥指导教师的作用。要加强对学生毕业论文、毕业设计的选题、指导、答辩、成绩评定等各个环节的质量检查，切实保证毕业论文、毕业设计的质量。 除医学类部分专业（如临床医学、口腔医学、护理学等专业）外，其余专业都要进行毕业论文、毕业设计工作。 二、进程安排

建设工程招投标中存在的问题与对策研究论文

. 武汉大学土建学院网络 毕业论文（设计） ：论文题目论建设工程招标投标存在的问题与对策 王健：141222700460002 号：学 班级：2014春季年级：：建筑工程技术专业部系：

师：指导教 2016.2.2 间：时完成 文档Word . 论建设工程招标投标存在的问题与对策 摘要 招投标制度是国际国内普遍采用的工程建设项目的采购方式，能有效提高资源配置效率，保证工程质量，加快工程进度。伴随着我国社会主义市场经济的发展，建筑行业也呈现出了蓬勃发展的良好态势，并且行业竞争也越来越激烈，而建筑工程招投标是建设工程各个环节中的一个至关重要的组成部分，对于优化建设市场的资源配置起着关键且无可替代的作用，招投标工作进行的好坏，直接影响到工程项目的成本和质量管理，本文结合自身经验，对建设工程招投标过程中出现的问题做出了较为仔细的分析，并提出了有效的解决对策，希望能够对改善我国建设工程招投标市场环境，规范招投标工作，保障工程招投标活动的顺利实施，促进其健康发展起到一定的推动作用，以利于规范国家基本建设领域的合理秩序，为中国特色社会主义市场经济建

设保驾护航。 关键词：建筑工程招投标存在问题解决措施积极作用 文档Word . The problems and countermeasures during construction project bidding Abstract The recruit effect bidding system is the most popular purchase way for engineering construction project during domestic and international, which can improve resource configuration rate effectively，ensure engineering quality, speeding the project schedule，Along with the development of Socialist Market Economy, construction industry also develops well, and there are More and more fierce competition in the industry. The recruit effect bidding is the most important component part during all the links of construction project, which plays a key and irreplaceable role for optimizing the resources allocation of

房地产毕业论文)

黑龙江建筑职业技术学院毕业设计 毕业题目： 学生： 指导老师： 专业：建筑设备工程技术 班级： 2016年5月

答辩委员会意见: 答辩委员会(教师姓名、职称)： 毕业设计成绩： 摘要：房地产业是国民经济发展的重要产业,是事关民生的重要产业;房地产安全直接关系着国家金融安全和宏观经济的安全。其上涨原因主要有:供求矛盾逐步凸显;开发商违规囤地行为扰乱了正常的市场平衡;经济适用房所占比例极小,无法影响供给、平抑房价;流动性过剩下的被动投机;户籍制度间接推动了房地产价格的

上涨。房地产价格过快上涨容易出现房地产行业的泡沫,增加金融风险,不利于中国经济良性、持续的发展。对于调整我国房地产价格的对策与建议是:调整开发投资结构,增加低价位住房供应;控制开发成本,降低房地产企业的期望利润;加大对房地产价格的检查与监管力度,维护市场正常的价格秩序。 关键词：房地产价格;原因分析;调控政策 一、房地产价格的概念 房地产价格可以用“房价收入比”和“价格租金比”两个指标来衡量。房价收入比即住房总价与居民年收入的比值,该指标用于判断居民住房消费需求的可持续性,国际上通常认为房价收入比在4～6倍之间较为适当,这是20世纪90年代初世界银行专家黑马提出的一个世界银行认为“比较理想”的房价收入比。黑马指出,房价收入比高于6倍,就难以形成买方市场,要使人们买得起房,房价收入比要在5以下。而中国全国的平均房价收入比在7～10倍左右,在一些城市已超过或远远超过10倍 ,北京、上海、深圳的房价收入比超过14倍。这反映了中国房地产价格呈现过快上涨状态。房地产的“价格租金比”反映房价与租价的背离程度,也是判断房地产价格是否理性增长的重要因素。“价格租金比”是国际上通常用来表示房价水平的高低。受数据可得性限制,这里我们采用国家统计局公布的商品房销售价格指数和租赁价格指数之比来表示房价与租金价格的相对变化:如果比值大于1,说明价格租金比较高,投机成分和市场泡沫增大;反之,如果比值小于1,则说明价格租金比较低,市场的投机成分和泡沫在减少。近年来,中国房地产市场“价格租金比”不断提高,2003年全国为1.03,2004—2008年一直在1.04以上,2009年上半年虽然有所回落,但依然大于1的临界值。说明随着房价的不断上升,中国房地产市场的投机成分和泡沫在不断增大。 二、房地产价格攀升的原因 大规模的房地产价格的上涨,中国的房地产是否是泡沫已成为经济学家们讨论的焦点。日本

写毕业论文(设计)的目的要求

写毕业论文（设计）的目的及要求 一、毕业设计(论文)的目的要求与成绩评 定 1.目的 (1)培养学生综合运用所学知识，结合实际独立完成课题的工作能力。 (2)对学生的知识面、掌握知识的深度、运用理论结合实际去处理问题的能力、实验能力、外语水平、计算机运用水平、书面及口头表达能力进行考核。 2.要求 (1)要求一定要有结合实际的某项具体项目的设计或对某具体课题进行有独立见解的论证，并要求技术含量较高。 (2)设计或论文应该在教学计划所规定的时限内完成。 (3)书面材料:框架及字数应符合规定

3.成绩评定 (1)一般采用优秀、良好、及格和不及格四级计分的方法。 (2)评阅人和答辩委员会成员对学生的毕业设计或毕业论文的成绩给予评定。 4.评分标准 (1)优秀:按期圆满完成任务书中规定的项目;能熟练地综合运用所学理论和专业知识; 有结合实际的某项具体项目的设计 或对某具体课题进行有独立见解的论证，并有较高技术含量。 立论正确,计算、分析、实验正确、严谨,结论合理,独立工作能力较强,科学作风严谨;毕业设计(论文)有一些独到之处,水平较高。 文字材料条理清楚、通顺,论述充分,符合技术用语要求,符号统一,编号齐全,书写工整。图纸完备、整洁、正确。 答辩时,思路清晰,论点正确,回答问题基本概念清楚,对主要问题回答正确、深入。

(2)良好:按期圆满完成任务书中规定的项 目;能较好地运用所学理论和专业知识; 有一定的结合实际的某项具体项目的 设计或对某具体课题进行有独立见解 的论证，并有一定的技术含量。立论正 确,计算、分析、实验正确,结论合理; 有一定的独立工作能为,科学作风好; 设计〈论文〉有一定的水平。 文字材料条理清楚、通顺,论述正确,符合技术用语要求,书写工整。设计图纸完备、整洁、正确。 答辩时,思路清晰,论点基本正确,能正 确地回答主要问题。 (3)及格:在指导教师的具体帮助下,能按期 完成任务,独立工作能力较差且有一些小 的疏忽和遗漏;能结合实际的某项具体项 目的设计或对某具体课题进行有独立见 解的论证，但技术含量不高。在运用理论 和专业知识中,没有大的原则性错误;论 点、论据基本成立,计算、分析、实验基 本正确。毕业设计(论文)基本符合要求。文字材料通顺,但叙述不够恰当和清晰;词

工程招投标论文

摘要 在我国加入WTO，建筑业进行全面改革的新形势下，有关建设工程的招投标竞争越来越激烈，从而建设工程投标管理变得更加重要，加强投标管理成了建筑施工企业的首要工作。 本文通过对招投标概念的介绍，结合目前建设工程项目投标的实际情况，分析工程项目的投标管理，研究和讨论工程项目施工单位投标管理的规范及应用，重点阐述如何搞好施工单位的投标管理，通过工程投标实例探讨如何运用投标报价的策略和方法，降低施工单位的投标成本，提高工程投标的中标率，提高中标工程的效益。 [关键词] 投标管理、投标报价、投标策略、方法运用

目录第一章、建设工程项目招标 一、建设工程招投标概述 二、建设工程招标方式和程序 第二章、建设工程项目投标 一、投标程序与投标准备 1、投标程序 2、投标准备 二、投标决策 1、投标决策的含义 2、投标类型 3、投标策略 4、投标决策的作用 三、投标报价 1、投标报价的主要依据 2、标价的计算 3、报价技巧 四、编制投标文件 1、投标文件的构成 2、投标书编制应注意的问题 3、投标者提交或填报的主要文件的行文格式 五、投标过程 1、资格预审 2、投标前的调查与现场勘查 3、选择咨询单位及雇佣代理人 4、分析招标文件,编制施工规划 5、准备备忘录提要

6、递送投标文件 第三章、加强施工单位的投标管理 一、投标工作对建筑施工企业的重要性 二、建筑施工企业投标工作的程序 三、搞好投标工作要抓好两个方面 1、人才 2、装备 四、在投标的各阶段要注意的一些事项 1、前期工作阶段 2、资格预审阶段 3、编制投标文件阶段 4、开标阶段 5、后期工作阶段 五、搞好投标工作需要理顺五个方面的关系 1、要理顺同业主之间的关系 2、要理顺同代理招标单位之间的关系 3、要理顺同评委之间的关系 4、要理顺同内部编标人员的关系 5、要理顺同其他投标单位之间的关系 六、在投标过程中要抓好以下几个关键工作 1、要同招标人搞好关系 2、施工组织设计的编制 3、投标预算书的编制 4、投标报价决策 七、搞好投标工作企业要做好施工生产及其他方面的工作第四章、施工单位的投标策略与索赔及案例分析 一、工程量清单模式下施工单位的投标策略与索赔 1、投标决策阶段 2、投标报价的技巧

房地产毕业论文

房地产毕业论文 Prepared on 24 November 2020

毕业论文（设计）房地产价格上涨的原因、危害及对策单位代码： 学号： 分类号： 密级： 院（系）名称：工学院建筑系 专业名称：房地产经营与估价 学生姓名： ***** 指导教师： ***** 2012 年月日 目录 房地产价格上涨的原因、危害及对策摘要：房地产业是国民的重要产业,是事关民生的重要产业;房地产安全直接关系着国家安全和宏观经济的安全。其上涨原因主要有:供求矛盾逐步凸显;开发商违规囤地行为扰乱了正常的市场平衡;经济适用房所占比例极小,无法影响供

给、平抑房价;流动性过剩下的被动投机;户籍制度间接推动了房地产价格的上 涨。房地产价格过快上涨容易出现房地产行业的泡沫,增加金融风险,不利于中国 经济良性、持续的发展。对于调整我国房地产价格的对策与建议是:调整开发投资结构,增加低价位住房供应;控制开发成本,降低房地产的期望利润;加大对房地产 价格的检查与监管力度,维护市场正常的价格秩序。 关键词：房地产价格;原因分析;调控政策 一、房地产价格的概念 房地产价格可以用“房价收入比”和“价格租金比”两个指标来衡量。房价收入 比即住房总价与居民年收入的比值,该指标用于判断居民住房消费需求的可持续性,国际上通常认为房价收入比在4～6倍之间较为适当,这是20世纪90年代初世界银行专家黑马提出的一个世界银行认为“比较理想”的房价收入比。黑马指出,房价收入 比高于6倍,就难以形成买方市场,要使人们买得起房,房价收入比要在5以下。而中国全国的平均房价收入比在7～10倍左右,在一些城市已超过或远远超过10倍 ,北京、上海、深圳的房价收入比超过14倍。这反映了中国房地产价格呈现过快上涨 状态。房地产的“价格租金比”反映房价与租价的背离程度,也是判断房地产价格是 否理性增长的重要因素。“价格租金比”是国际上通常用来表示房价水平的高低。受数据可得性限制,这里我们采用国家统计局公布的商品房销售价格指数和租赁价格指数之比来表示房价与租金价格的相对变化:如果比值大于1,说明价格租金比较高,投机成分和市场泡沫增大;反之,如果比值小于1,则说明价格租金比较低,市场的投机成分和泡沫在减少。近年来,中国房地产市场“价格租金比”不断提高,2003年全国为,2004—2008年一直在以上,2009年上半年虽然有所回落,但依然大于1的临界 值。说明随着房价的不断上升,中国房地产市场的投机成分和泡沫在不断增大。