集体土地上不动产登记有关问题的思考

集体土地上的住宅房屋拆迁补偿方式

遇到征地拆迁问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.wendangku.net/doc/a518873048.html, 集体土地上的住宅房屋拆迁补偿方式 在征地拆迁过程中，对于集体土地上的房屋的补偿方式有哪些呢?对此我国暂时还没有专门的法规来对其进行规定，但可以适用《中华人民共和国土地法》或参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定。 具体来说，具有如下几种补偿方式： 一、货币补偿 货币补偿金额包括被拆迁集体土地住宅房屋补偿价和宅基地土 地所有权区位补偿价。 计算公式为： (1)被拆迁集体土地住宅房屋补偿价=被拆迁集体土地住宅房屋 补偿单价×被拆迁居住房屋建筑面积。

被拆迁人在同一拆迁范围内有多处集体土地住宅房屋的，应区分房屋结构、等级分别计算合并补偿。 (2)宅基地所有权区位补偿价=宅基地综合补偿单价×核定的宅基地土地补偿面积。 注：未超过批准使用期限的临时建设房屋，按照重置成新价和剩余使用期限予以补偿，不给予宅基地土地所有权区位补偿价。集体土地住宅房屋补偿单价、宅基地土地所有权区位补偿单价由市国土房管局根据当地政府国民经济发展水平、当地政府国有土地所有权基准地价、房地产市场变化情况予以适当调整，经市人民政府批准后定期公布。 二、产权调换 1、被拆迁人的安置面积核定标准： 2、被拆除房屋的批准建筑面积低于(25-30)平方米/人的，按人均(25-30)平方米核定； 3、在(25～60)平方米/人之间的，按批准的建筑面积核定；

4、超过60平方米/人的，按人均60平方米核定。 5、2人以下(含2人)的户，按2人核定；已婚并达到法定育龄夫妇尚未生育子女的按3人核定。 被拆迁人在同一拆迁范围内有多处集体土地住宅房屋的，应合并计算房屋建筑面积。 三、农民自建 实行农民自建，应符合土地利用总体规划、城市规划和村镇规划，并按相关规定进行建设。 (一)本村集体经济组织尚有宅基地，可以安排宅基地给被拆迁人自建住宅或由村集体经济组织统一建设住宅。 1、如由被拆迁人自建，拆迁人对被拆迁人按照被拆迁集体土地住宅房屋补偿价给予补偿，对集体经济组织按照宅基地土地所有权区位补偿价给予补偿。 2、如由村集体经济组织统一建设住宅，拆迁人按本规定第九条的有关规定给予村集体经济组织补偿，由村集体经济组织将建成的安

集体土地上房屋征收流程图

集体土地上房屋征收流程
国土可委托街道或征收办(有征收职能的)实施，但注意征收实施主体的统 一性
由市，县级国土部门在被征收土地所在地的村范围内发布征地通告，告知 被征地村集体经济组织和村民：征地范围、补偿方式，安置途径及征地用 途。 由市，县级国土部门会同所在地乡镇政府，就征地内容征询村集体和村民 意见。国土应当将村民对征地的意见和听证的材料作为报批的必备材料上 报。对补偿标准和安置途径，补偿方式有意见的应当告知被征地人有权提 出听证申请，并依法组织听证。
国土部门组织下，由有资质的勘测单位负责。
立项
发布拟征地公告 征询村民意见
地籍调查和地上 附着物登记
“公共利益”立项，确需征收房属的各项建设活动，应当符合国民经济和 社会发展规划、土地利用总体规划，城乡规划和专项规划。保障性安居 工程建设，旧城区改建的，应当纳入市县级国民经济和社会发展年度计 划(参照国有土地)。
征收办、发改委、城区开发公司或其他国有公司制作项目方 案，做可行性预测，报国土、规划，环保等相关职能部门审 批。
由市、县级国土部门会同被征收土地的所有权人、使用权人实地调查被 征收土地的四周边界、土地用途、土地面积，地上附着物种类、数量等 并由国土部门现场填制调查表由相关上述人员签字确认。将签字确认后 的材料作为报批的必备材料归档上报。
实地界定土地使用范围、测定界址位置、调绘土地利用现状，计算用地面 积，为国土资源行政主管部门用地审批和地籍管理等提供科学、准确的基 础资料而进行的技术服务性工作。
土地勘测界定
国土可委托街道或征收办(有征收职能的)实施。
拟定一书四方案 并上报审批
由市、县级国土部门根据征询、听证、调查、登记情况，按照审批机关 对报批材料的要求拟定一书四方案，即“建设用地说明书、农用地转用 方案、补充耕地方案、征收土地方案、供应土地方案”并组卷向有批准 权的机关申清报批。
由市县级国土部门向省人民政府申请建设用地审批，涉及基本农田等法律 规定特殊情形的，由国务院批准。
县、市人民政府国土部门根据批准的征收土地方案对土地所有权人，使用 权人及地上附着物等进行进一步核实， 在征用土地公告之日起45日内制 定征地补偿、安置及地上附着物拆迁等具体的方案并公告。征地补偿安置 方案公告内容包括:被征用土地的位置，地类，面积。地上附着物和青苗 的种类，数量。需要安置的农业人口数量。土地补偿费的标准和数额、支 付对象和方式、安置补助费的标准，数额、支付对象和支付方式，地上附 着物和青苗的补偿标准和支付方式，农业人员的具体安置途径。其他有关 农民的意见，有意见的应当在公告之日起10个工作日内向国土部门提出， 要求听证的，应当举行听证会。对征地补偿和安置方案确需修改和补充 的，依法进行修改。
市县级人 民政府的国土资源部门将公告后的土地补偿、安置方案， 连同被征地农村集体经济组织和村民的意见及采纳情况报市县级人民政府 审批。
市县级人民政府将征求意见后的征地补偿安置方案批准后，报省国土 资源厅备案，并交由市县级国土部门组织实施。
房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市县级人民政府。市县级人民政府应 当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征 求意见期限不得少于30日。 市县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补 偿(实施)方案和行政复议。行政诉讼权利等事项。
土地征收报批
征收土地公告
征地补偿安置方案的报批 及公告（批前/批后）
征收土地依法定程序批准后在收到省或国务院批文之日起 10 个工作日 内，由市、县级人民政府在当地予以公告。征收土地公告的内容包括征 地批准机关、批准文号、批准时间、批准用途，征用土地的所有权人、 位置、地类和面积，征地补偿标准和农业人员安置途径、办理补偿登记 的期限、地点。被征收土地的所有权人和使用权人应当在公告规定期限 内，持土地权属证书到当地人民政府土地行改主管部门办理征堆补情登 记。
土地补偿登记征地补偿安 置方案实施
被征地村集体、村民或者其他权利人应当在征用土地公告规定的期限内
到指定地点办理征地补偿登记手续井签订土地补偿协议。
清理土地和实施征收土地。控规定支付各项费用后，被征地单位和个人 按期交付土地。县、市人民政府土地行政主管部门组织有关单位对被征 收的土地进行清理。
房屋补偿安置方案的报批 及公告
房屋征收调查登记
对征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登 记，被征收人应当予以配合，根据调查信息，（包括但不限于房屋证 书、违章搭建），相关部门进行联合审查，征收部门将调结果在房屋征 收范围内向被征收人进行公布。如有条件，并进行分户告知。
房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、 随机选定等方式确定。房地产价格评估机构应当独立、客观。公正地开展 房屋征收评估工作，评估报告作出后，应送达被征收人并告知复核的权 利，如有漏项或错误，应予更正并再次送达。
在征收补偿方案确定的签约期内达不成补偿协议的，市县级国土部门应当 对补偿决定方案进行审查，将补偿决定方案送达被征收人。被征收人应当 自补偿决定方案送达之日起十五日内，提出意见井选择补偿方式。送达补 偿决定方案时应当书面告知被征收人，其逾期不选择补偿方式的，补偿方 式由补偿决定确定。 仍达不成协议的，或者被征收人房屋所有权不明确的情形下，由市县级国 土部门作出征收补偿决定，并在房屋征收范围内公告。 作出征收补偿决定前，应作出听证告知书，给予合理期限内(5 个工作日) 的陈述申辩权利。被征收人要求听证的，应组织听证会，并在 7 日前告知 听证时间、地点等事宜，做好听证记录并予以公布。
被征收人拒不履行交地决定，也未在法定期限内申请行政复议或提起行政 诉讼的。在前述行政诉讼期限(6个月)届满之日起三个月内，申请 人民法院强制执行，在申请强制执行前，应当催告被征收人履行义务，催 告书送达十日后仍未履行的，正式启动申请司法强制手续。
评估机构的选择 房屋价格的评估
征收补偿安置 方案实施
作出征收补偿决定
通知被征收人选择房屋征收补偿安置方案(包括货币和产权置换方案)， 根据被征收人选择的方案，签订房屋征收补偿安置协议。 被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市县级人民政府应 当优先给予住房保障。 在实施过程中，应做好搬迁与临时安置的方案，并保证专项资金充足。
作出交地决定
以书面形式催告被征收人选择征收补偿方案，经催告后被征收人仍拒绝 签订协议的，作出交出土地决定听证告知书(听证时间内容同前项作出 征收补偿决定前的听证)。 作出责令限期交出土地决定，给予合理腾空期限。
申请司法强制

集体土地房屋买卖合同

房屋买卖合同 甲方（卖方）姓名：身份证 乙方（买方）姓名：身份证 根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，为明确双方权利义务，就乙方向甲方购买房屋及附属设备设施和房屋周边自留山、自留地的土地使用权签订本合同，达成协议如下：第一条合同标的 1、本合同所称标的是指位于 甲方所有的房屋一栋以及该房屋前坪、围墙等附属设备、设施和该房屋周边属甲方所有的自留山、自留土的土地使用权（附地标图及照片）。 2、本合同项下房屋相应的土地使用权随房屋一并转让。 第二条计价方式与价款。 本合同交易总价为：人民币元整（大写： 元整）。上述总价包括房屋所有权及其土地使用权价款；房屋前后坪、围墙等附属设备、设施价款；以及该房屋周边属甲方所有的自留山、自留土的土地使用权价款。 第三条付款方式及期限 １、自本合同签订之日起天内乙方支付人民币元整给甲方； 2、剩余房款人民币元整于年月日前付清。 第四条双方权利义务 1、甲方保证其系本合同项下房屋的所有权人，且其对该房屋的处分已征得该房屋相关权利人的同意；而且没有任何其他纠纷。 2、乙方此后如出售本房屋需要甲方协助时，甲方应无条件协助乙方办理所有相关手续，如因甲方原因，造成该房屋不能办理相关手续或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任，并赔偿乙方的购房款及房屋升值后收益款。

3、乙方应依约按时支付合同价款，逾期支付，应承担相应的违约责任。 第五条特别约定 1、甲方所属村民小组集体和甲方所属村委会均对甲、乙双方买卖本合同标的无异议，并愿意给予乙方视同本集体村民待遇。 2、房屋交付后，如发生房屋征收或拆迁等对房屋及相应土地的补偿，由乙方所有。 第六条本合同经见证。 第七条本合同共贰页，一式三份，甲乙双方各执一份，甲方村委会存底一份，具有同等法律效力，自甲乙双方签字后生效。 甲方（签名、捺印）：乙方（签名、捺印）： 合同签订时间：年月日 村名小组集体成员（签名、捺印）： 所属村委会（盖章）： 见证人：

集体土地上的房屋买卖是否有效

竭诚为您提供优质文档/双击可除集体土地上的房屋买卖是否有效 篇一：集体土地房屋买卖能否买卖 集体土地房屋买卖合同无效一般亦不予返还【案情】 20XX年7月4日，原告王某某与被告嵇某某签订房产转让协议一份，双方约定：原告将其位于王兴中学门前的三间平房、两间厨房、十四间猪舍、一台饲料机等墙院内所有建筑设施以及院外零星土地转让给被告，被告于20XX年7月20日一次性付给原告转让费55000元，王某某协助嵇某某办理过户手续，过户费由嵇某某负担等。时任村委会党支部书记的李某某及村委会副主任（无正主任）张某某作为见证人在协议上签字。协议签订后，被告按约支付了转让费55000元，原告亦向被告交付房屋及其他标的物。交付后，被告对上述房屋进行了维修和装潢，并增添了院墙门等。20XX年11月4日，原告以双方签订的协议违反农村宅基地相关法律规定应归于无效为由向一审法院起诉，要求确认双方签订的房产转让协议无效，并要求被告返还上述房屋及宅基地使用权和饲料机等。另，讼争房屋除上述三间平房及两间厨房有

集体土地建设用地使用证外，其他无任何手续。被告一直未获得政府主管部门对宅基地转让的行政许可。被告在王兴社区居民委员会1组已有宅基地一处。 【评析】 本案争议焦点为：一、原、被告双方签订的房产转让协议的效力；二、如果协议无效财产是否应予返还。 从本案来看，协议中约定的标的物包含两个方面，一方面是饲料机等动产部分，由于该动产买卖并不违反法律规定，是双方真实意思表示，应属有效，且已履行完毕，自然不存在返还的问题；另一方面是涉及房屋等不动产部分，由于是集体土地上的房屋买卖，无论是理论界还是实务界，其效力争议较大。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《江苏省土地管理条例》第35条第2款规定：“购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。”根据上述规定，宅基地转让必须报 经政府主管部门审批准予，此属行政许可，即合同生效必须

永州市集体土地上房屋征收与补偿安置办法

永州市集体土地上房屋征收与补偿安置办法 第一条为加强集体土地上房屋征收补偿安置（简称房屋征收补偿安置）工作，维护被征收人的合法权益，保障各项建设顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律、法规的规定，结合我市实际，制定本办法。 第二条在本市行政区域内征收集体土地，涉及房屋征收补偿安置的，适用本办法。 国务院、省人民政府对公路、铁路、水利水电工程等建设涉及征收房屋与补偿安置另有规定的，从其规定。 第三条市、县人民政府是房屋征收补偿安置工作的主体。 市辖区人民政府受市人民政府委托具体组织和实施本辖区内的房屋征收补偿安置工作。 第四条市国土资源行政主管部门负责对县（区）的房屋征收补偿安置工作进行指导和监督。各级人民政府应加强对房屋征收补偿安置工作的领导。发改、住建、人社、财政、审计、监察、房产、公安、物价等部门及乡（镇）、办事处、村（社区），按照各自职责做好相关工作。 第五条房屋征收补偿安置应遵循“征收合法、资金到位、安置先行、补偿规范”的原则。第六条征地方案依法报批前，市、县国土资源行政主管部门应在拟征收土地的乡镇（街道）和村（社区）发布拟征收土地告知书，将拟征收土地的用途、位置、补偿标准、安置方式和申请听证的权利等，告知被征收人，并对征收土地范围内拟征收的房屋及附属设施现状进行调查。 被征收人应当配合调查，并对调查结果确认签字或盖章。被征收人拒不签字盖章的，可以对被征收人的房屋采取照相、摄像、勘测、公证丈量等方式取证，并可将取证结果予以公证。确认或取证结果（包括文字、表格、有关数据、现场照相及摄像资料，相关证明材料等）作为实施房屋征收与补偿安置的依据。 自拟征地告知之日起，在拟征收土地上抢栽、抢种、抢建或突击装修的，不予补偿。 第七条国土资源行政主管部门发布拟征收土地告知书的同时，应当书面通知当地住建、房产、公安、工商、税务等部门，自告知之日起12个月内，在拟征收土地范围内暂停办理下列手续： （一）宅基地和其他建设用地审批； （二）改建、扩建房屋审批，土地转让及土地登记发证； （三）办理户口的迁入与分户，但因出生、婚嫁、军人

农村集体土地确权登记工作总结报告改.doc

***农村集体土地确权登记发证（二、三标段） 工 作 总 结 报 告 *** 二〇一三年三月

报告名称：***农村集体土地所有权确权登记发证工作（二、三标段）总结报告 工程编号： 提交单位：** 大队长：** 总工程师：** 审定： 审核 工程负责： 编写： 提交日期：2013年3月20日 资质等级：* 证书编号* 单位地址：* 电话：*

***农村集体土地确权登记发证工作（二、 三标段）总结报告 1、工作概况 按照***国土局要求，7月份以来，***全面开展了农村集体土地确权登记发证工作，经过各方面的协同配合和艰苦努力，截止到现在，我单位**个街道（**）、**个镇（****）的农村集体土地确权登记发证工作已全面成。 1.1领导重视是关键 一是及时成立了指导小组。区委区政府高度重视农村土地确权工作，成立了***农村土地确权工作领导小组，下设办公室，统一调度、协调开展工作。同时，把农村集体土地确权登记工作列为2012年全区重点工作之一。 二是广泛听取意见，科学制定方案。区政府多次组织召开由国土局、林业局、牧业局、水利局等各相关部门参加的专题会议，专门探讨、研究农村土地确权工作方案，广泛听取意见，并多次易稿，做了大量的修改和补充，使工作方案更趋于科学、全面、合理。 1.2精选人员与配置设备是前提

每个工作组根据所包村的实际状况，划分10个工作区（9个镇和4个街道），确定指界人员，然后通过外业土地来源源权属调查、地籍测量，到内业填写土地登记申请书、地籍调查表、土地登记审批表，土地登记卡等各种表格及绘制宗地图、面积量算等程序，查清全县各类土地位置、面积、用途等基本信息，最终核发证书。 1.3 先行试点摸索经验 2012年，土地确权试点工作正式启动，各工作组随同的包村的工作人员与村干部入驻村里正式开展工作。工作组克服了风沙大、道路泥泞、水土不服等各种困难，历时两个月时间完成了试点确权工作。试点工作结束后，区政府及时组织召开了试点工作总结会议，总结经验并要求把试点经验应用于第一批次和全区土地确权工作中。在工作中，做到了职责明确、各司其职、密切配合、协同作战。各乡镇和相关部门领导班子都进行了明确分工，村干部全员参与，与工作队协同作战。其间，所有工作人员放弃节假日，不畏严寒，白天外业，晚上内业，加班加点，克服各种困难。各乡镇党委、政府不等不靠，坚持一把手靠前指挥、亲临一线、亲自调度和早动员、早部署、早落实的原则，积极调配人员，迅速推进工作。各乡镇农村把确权工作质量作为考核村社干部的一项硬性指标，并与其工资待遇相挂钩，促进乡村社干部保质保量地完成确权工作各项任务。 1.4业务指导和群众支持是保障 由***为组长的业务指导组整日奔波于各工作组之间，在整个确

集体土地上房屋征收与补偿法律实务

集体土地上房屋征收与补偿法律实务（上） 一、集体土地上房屋征收与补偿的法律依据严重不足 《物权法》第四十二条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。然而，截至目前，却鲜有法律对集体土地房屋征收与补偿作出了专门而详细的规定。唯一的《土地管理法》并未就此作出独立程序规定，只是简单要求在征收集体土地时，将房屋作为附着物一并征收。因此，我国集体土地上房屋征收与补偿的现状是法律空白区过大。 二、集体土地上房屋征收的基本制度 1、法律依据 《宪法》第十条、《土地管理法》第二条规定，国家为公共利益需要，可以依照法律规定对土地予以征收并予以补偿。因此集体土地的征收离不开公共利益需要。但是《土地管理法》中集体土地上房屋征收并无独立程序，而是在征收集体土地时，遵循‘房随地走’的原则，将房屋作为‘地上附着物’一并征收。 2、职责与职权 根据《土地管理法》第45条规定，征收集体土地应由省级人民政府批准。基本农田、基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的由国务院批准。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同

时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照该规定权限的规定另行办理征地审批。 另外，依照《土地管理法》及其实施条例的规定，征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施。具体包括：审核土地征收方案并向有批准权的人民政府报批，将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡、村予以公告。对补偿标准争议进行协调，支付征收土地的各项费用。此外，土地行政管理部门在集体土地征收过程中也要承担一定责任。包括，审查建设用地申请书，办理土地补偿登记，会同有关部门拟定征地补偿、安置方案并在被征收土地所在地乡、村予以公告和听取意见，组织实施经批准的征地补偿、安置方案。 3、集体土地上房屋征收补偿 （1）补偿原则 《土地管理法》实行的是适当补偿原则，即需要安置的农民保持原有的生活水平。但也有限制，即不得超过前三年平均产值的三十倍。不过，《物权法》颁布以后，开始适用足额补偿原则。 （2）补偿方式 《土地管理法》47条确定了实物安置和货币补偿，在实践中，实物安置为主，货币补偿为辅。城中村土地证手中，货币补偿为主，实物安置为辅。 （3）补偿标准 《土地管理法》47条第四款，通过授权方式，由省、直辖市、自治区制定征收集体土地的补偿标准。但补偿标准并不完全一致，主要区别在于对宅基地使用权是否考虑补偿。 一种情况是以被拆迁房屋建设投入的费用作为计价基础。

集体土地上房屋征收政策分析

集体土地上房屋征收政策分析 2011年1月21日国务院颁布实施了《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》），该条例在征收前提条件、组织实施 程序、补偿安置方式和纠纷救济途径等方面相对于原来的《城市房屋 拆迁管理条例》,作了比较大的修改。《征收条例》的颁布实施是近年 来我国在房屋征收领域持续研究取得的成果，它将国有土地上房屋征 收的相关制度确定下来。与之相较，集体土地上房屋征收与补偿的研 究虽然一直在实行中，但是至今还没有能够出台一部独立的规范去予 以确认，相关的立法一直处于空白的状态。2012年温家宝总理在国务 院政府工作报告中指出“制定出台农村集体土地征收补偿条例”是 2012年的主要任务之一；2013年，修改《土地管理法》被全国人大常 委会纳入未来5年的立法规划；党的十八大报告中也提出要“改革征 地制度”。但是从近期媒体反馈的信息来看，《农民集体所有土地征 收补偿安置条例》和新修改的《土地管理法》短期内还不会出台。 一、我国集体土地上房屋征收政策现状分析 （一）政策的名称《物权法》和《征收条例》颁布以来很多学者对于“征收”、“拆迁”和“征用”的区别做了很多研究，当前一般认为 为了公共利益的需要而实施的用“征收”；非公共利益需要而实施的 用“拆迁”；而“征用”仅仅使用权的改变，是在特殊或紧急情况下，国家对集体土地的一种强制性的临时使用，并不改变土地所有权的性质。本文所研究的31个城市中，有14个城市政策文件名称中用的是“征收”，9个城用的是“拆迁”，2个城市用的是“征用”，4个城 市以城中村或棚户区改造的形式，还有2个城市将集体房屋征收纳入 征地补偿政策。2011年以后出台政策文件的11个城市中除了沈阳市外，其他城市在名称中都是用的“征收”，但是在这些文件中明确提到要 以公共利益为征收前提的，少之又少，只有杭州市和大连市对此作出 规定。

AA省集体土地范围内房屋登记实施细则

AA省集体土地范围内房屋登记实施细则 第一条为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保障权利人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》、《村庄与集镇规划建设管理条例》和《房屋登记办法》等法律、法规和规章，结合我省实际情况，制定本实施细则。 第二条本实施细则适用于本省行政区域集体土地范围内的房屋登记。 本实施细则未作特别规定的，参照《AA省国有土地范围内房屋登记实施细则》执行。 第三条集体土地范围内房屋所有权登记的申请人为农村集体经济组织、农村集体经济组织成员和乡镇、村企业。 非农村集体经济组织成员申请房屋初始登记或因继承等事实行为申请转移登记的，房屋登记机构应予以登记。 第四条村民住房由于分家析产等导致独立建筑为多个所有权人所有的，已有明确固定界限并可以独立使用的层、间可以作为基本单元申请房屋登记。 第五条《房屋登记办法》第八十三条第一款第（四）项所称符合城乡规划的证明，主要是指县级以上人民政府规划管理部门颁发的《建设工程规划许可证》（包括规划附图）。 房屋建造时规划管理部门尚未在当地实施颁发《建设工程规划许可证》的，申请人应当提交房屋所在地乡镇、街道以上人民政府认可的建房证明材料。 申请登记的村民住房，与其他所有人的住房相毗连的，需要由相毗连房屋的所有权人出具相应的证明材料，以明确毗连墙体的权利归属情况。 第六条《房屋登记办法》第八十三条第五款中的房屋测绘报告或者村民住房平面图中应明确申请登记房屋坐落和房屋面积。 房屋坐落应以地名管理机构确定的门牌为依据。地名管理机构未编制统一门牌的，应明确申请登记房屋的丘地号或其他统一的唯一性区位标志。 村民住房公有共用部位不明确或没约定，或者公有共用有部位明确，但分摊系数不明确的，房屋登记时可以不计算公有共用分摊面积，但登记机构应将该事项记载到房屋

不动产登记项目具体操作流程

不动产登记项目操作流程

一、前期入场摸底调查 1、各类数据摸底，包括各类数据的数量、数据格式、坐标系，电子数据和档案数据的具体情况等； 2、甲方的需求，包括软件、硬件、数据等具体需求，工作总体方案的编制，入场人员、设备的数量，项目实施工期等要求； 3、摸清甲方对该项目有实际影响力的人员，联系方式等； 4、如有需要，还需针对甲方的流程，协助设计甲方的中心机房、办公场地布局，硬件设备、办公设备等需求列表； 5、对前期入场的调查情况，编制前期文档，做好与实施组的交接，以及实施组的入场工作； 6、根据现行的标准，结合本地的实际情况，制作切合本地的技术实施方案。

二、不动产项目实施培训 1、针对所有不动产项目实施参与人员进行培训，包括市场部、前期组、项目实施部等所有员工； 2、重点针对项目经理、实施组员工分别进行专门的培训； 3、进行考核，过关的上岗，不过关的继续学习，直至过关上岗。

三、实施组进场 （一）人员及设备 根据甲方提供的场地及入场实际的工作量，核算需要的人员和设备数量，设备包括电脑、高拍仪或速扫机、打印机、办公工具等。（二）整理汇总 针对所有数据进行一个整理汇总，列出数据处理的主次顺序、先后顺序；所需整理的数据包括土地、房产和林业数据，但由于目前各地仍处于职能整合阶段，房产、林业数据仍未提供，故只能做土地数据。 土地数据包括纸质档案数据、电子业务数据、集体调查数据、基础地理数据、影像数据等。全部档案大类分两种，一种是发证档案，一种是地调未发证档案（如二调档案和集调未发证档案）。实际上已发证档案才是具有法律效果的真实成果，所有地调、摸底等过程档案，只是参考之用。所以我们优先做发证档案数据，后做地调未发证档案数据。 （三）倒排工期 根据技术实施方案，结合本地数据的实际情况和数量、投入的人员和设备、甲方的项目工期，制定切合实际的总体倒排工期和详细的工期表，具体到每月、每周和每日。（倒排工期和详细工期表由实施组根据本地实际情况列出）

集体土地上房屋拆迁参照《国有土地上房屋征收和补偿条例》规定

中央纪委监察部通知：进一步规范征地拆迁行为 集体土地上房屋拆迁参照集体《国有土地上房屋征收和补偿条例》的规定，政府不得实施强制拆迁！ 近日，中央纪委、监察部发出通知，要求各级纪检监察机关按照十七届中央纪委第六次全会部署，切实加强对征地拆迁政策规定执行情况的监督检查，坚决制止和纠正违法违规强制征地拆迁行为，维护人民群众切身利益，促进科学发展和社会和谐稳定。 通知指出，2011年1月国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，是规范国有土地上房屋征收与补偿的基础性法规。各级纪检监察机关要加强《条例》贯彻执行情况的监督检查，督促各地及有关部门按照规定的征收范围、补偿标准和征收程序，依法征收、公平补偿。督促地方政府及有关部门认真清理现行规章制度和规范性文件，该废止的予以废止，该修订的抓紧修订，该配套完善的尽快配套完善。《条例》颁布前已经作出行政强制拆迁决定但尚未组织实施的项目，不得再组织实施，要依法由人民法院裁定是否强制执行。 通知要求，要督促有关地方政府和部门进一步建立健全有关政策规定，认真做好农村集体土地征收和房屋拆迁工作，妥善解决好被征地拆迁农民的居住问题。农民房屋拆迁要按照建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标

准补偿，被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴，要能够保障其选购合理居住水平的房屋。要督促建立与当地经济发展水平相适应、收入增长幅度相协调的补偿标准动态调整机制，并认真加以执行。在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。 通知强调，要督促地方政府及有关部门深入贯彻落实以人为本、执政为民的要求，畅通被征地拆迁群众反映问题、表达诉求的渠道，广泛听取群众意见，妥善解决群众的合理诉求，紧紧依靠群众的支持和参与开展征地拆迁。要强化责任落实，督促地方政府和有关部门依法履行职责，建立健全矛盾纠纷排查调处机制，及时解决苗头性、倾向性问题，防止矛盾纠纷积累激化。要及时总结依法拆迁、“阳光”拆迁、和谐拆迁的好经验、好做法，组织力量进行宣传报道；对群众反映强烈的突出问题和突发性事件，依法妥善处置，及时回应社会关切。 通知要求，切实加大查办违法违规强制征地拆迁案件力度，重点查处采取中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使搬迁行为，采取暴力、威胁手段或突击、“株连”等方式强制征地拆迁行为，以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后仍然组织实施行政强制拆迁等问题。对有令不行、有禁不止的，违规动用警力参与征地拆迁的，因

农村集体土地房屋拆迁流程

农村集体土地房屋拆迁 流程 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT

农村集体土地房屋拆迁流程首先我们来明确一下，我国的土地分为两种性质，分别为国有土地和农村集体土地。这个比较容易理解，一般城市里的土地基本上都是国有土地，农村的土地基本上来讲都是农村集体土地，农村集体土地一般来讲就是村民集体所有，有的呢，也是村民小组集体所有。 概念理清之后，咱们来说说农村集体土地房屋的拆迁流程。 农村集体土地拆迁，其实归根结底，走的是农村集体土地征收的程序。这种土地征收，是需要相关部门进行审批才能进行的，最低审批级别是省级人民政府，再高就是由国务院直接进行审批，这个在《土地管理法》中明确规定的。 农村集体土地房屋拆迁的法律程序是非常明确的，大致涉及国土局、各级政府、建设局、发改委、环保局。 涉及国土局的文件就是相关报批手续。一般来讲就是用地预审、用地规划、征地红线图、土地报批一书四方案（建设用地承报申请、农用地专用方案、补充耕地方案等等）。 咱们市县级人民政府应该给老百姓出具补偿安置方案。 省级人民政府或者国务院会出具土地的审批手续，对土地的征收进行审批。 接下来就是建设局：建设局分为两个部门，建设局、城乡规划局，有的地方这两个部门在一起，有的地方这两个部门不在一起，规划局，有他的规划审批手续。建设局是城乡总体规划，建设工程规划许可证，建设用地规划许可证，一个建设局一个规划局，两个部门发出的。有的工程比较特殊的还涉及建设项目选址意见书。

发改委：项目立项。 环保局：环境影响评价报告书。发改委项目立项之前就应该出具。 所以涉及农村集体土地征收涉及的部门是非常多，而且很专业很复杂，如果老百姓想要调取是很困难的，一般都是由专业律师有针对性的发出书面的信息公开申请。 以上说的是涉及征地相关部门应该发出的文件文书等，接下来呢，咱们说说涉及征地应该有什么流程，具体应该给老百姓出具哪些文件。 一、首先，要征收土地，就要发布征地公告，这份文件是由国土局出具的，是需要有文号，有政府盖章的。告诉咱老百姓要征地了，因为什么原因，范围，从谁家到谁家。大致情况应该让老百姓有所了解，对此不满意的话，咱们可以申请组织听证会。我们接到过很多被拆迁户咨询电话，许多当事人会问，说我们这边拆迁部门都没给我们举行听证会。这里我要讲一下，听证会一般是咱们老百姓自己要求举行的，这是咱们的权利，如果这个权利咱们不行使，一旦超期就等于放弃。在这我需要跟被拆迁户再明确一点，如果涉及补偿不合理或者拆迁不合理的话，咱们一定要及时主张权利，或者请专业律师维权或者自己及时提起法律程序，千万不能一味坐等，法律不保护权利的沉睡者。 二、接下来就是要进行登记调查，入户登记调查表需经老百姓签字确认。建筑面积多大，有多少间房屋，装饰装修，电视空调冰箱等等，是需要调查清楚，这个需要往上报批，直白说，报上去，政府往下拨款时是要知道，现在征收范围内的这块土地有多少亩，多少间房屋，面积多大，怎么安置，下拨多少资金，这是一个法律程序，也是报批的文件之一。

浙江省集体土地范围内房屋登记实施细则

浙江省集体土地范围内房屋登记实施细则 （征求意见稿） 第一条为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保障权利人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》、《村庄与集镇规划建设管理条例》和《房屋登记办法》等法律、法规和规章，结合我省实际情况，制定本实施细则。 第二条本实施细则适用于本省行政区域集体土地范围内的房屋登记。 本实施细则未作特别规定的，参照《浙江省国有土地范围内房屋登记实施细则》执行。 第三条集体土地范围内房屋所有权登记的申请人为农村集体经济组织、农村集体经济组织成员和乡镇、村企业。 非农村集体经济组织成员申请房屋初始登记或因继承等事实行为申请转移登记的，房屋登记机构应予以登记。 第四条村民住房由于分家析产等导致独立建筑为多个所有权人所有的，已有明确固定界限并可以独立使用的层、间可以作为基本单元申请房屋登记。 第五条《房屋登记办法》第八十三条第一款第（四）项所称符合城乡规划的证明，主要是指县级以上人民政府规划管理部门颁发的《建设工程规划许可证》（包括规划附图）。 房屋建造时规划管理部门尚未在当地实施颁发《建设工

程规划许可证》的，申请人应当提交房屋所在地乡镇、街道以上人民政府认可的建房证明材料。 申请登记的村民住房，与其他所有人的住房相毗连的，需要由相毗连房屋的所有权人出具相应的证明材料，以明确毗连墙体的权利归属情况。 第六条《房屋登记办法》第八十三条第五款中的房屋测绘报告或者村民住房平面图中应明确申请登记房屋坐落和房屋面积。 房屋坐落应以地名管理机构确定的门牌为依据。地名管理机构未编制统一门牌的，应明确申请登记房屋的丘地号或其他统一的唯一性区位标志。 村民住房公有共用部位不明确或没约定，或者公有共用有部位明确，但分摊系数不明确的，房屋登记时可以不计算公有共用分摊面积，但登记机构应将该事项记载到房屋登记簿中。 第七条《房屋登记办法》第八十三条第六款中规定的其他材料包括房屋竣工证明材料。无法提供房屋竣工证明的村民住房，可由村委会出具房屋已竣工的证明。 第八条《房屋登记办法》第八十四条规定的公告形式，是指房屋登记机构将申请登记事项在申请登记的建筑物上和房屋所在地农村集体经济组织（村委会）的公告栏上公告。 第九条《房屋登记办法》第八十五条第一款规定，涉

国土资源部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见

国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见 各省、自治区、直辖市及副省级城市国土资源主管部门、农办（农工部、农委、农工委、农牧办）、财政厅（局）、农业（农牧、农村经济）厅（局、委、办），新疆生产建设兵团国土资源局、财务局、农业局，解放军土地管理局： 为切实落实《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》（中发〔2010〕1号），国土资源部、财政部、农业部联合下发了《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2011〕60号），进一步规范和加快推进农村集体土地确权登记发证工作，现提出以下意见： 一、明确农村集体土地确权登记发证的范围 农村集体土地确权登记发证是对农村集体土地所有权和集体土 地使用权等土地权利的确权登记发证。农村集体土地使用权包括宅基地使用权、集体建设用地使用权等。农村集体土地所有权确权登记发证要覆盖到全部农村范围内的集体土地，包括属于农民集体所有的建设用地、农用地和未利用地，不得遗漏。 二、依法依规开展农村集体土地确权登记发证工作 按照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《土地登记办法》、《土地权属争议调查处理办法》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》等有关法律政策文件以及地方性法规、规章的规定，本着尊重历史、注重现实、有利生产生活、促进社会和谐稳定的原则，在全国土地调查成果以及年度土地利用变更调查成果基础上，依法有序开展确权登记发证工作。 农村集体土地确权登记依据的文件资料包括：人民政府或者有关行政主管部门的批准文件、处理决定；县级以上人民政府国土资源行政主管部门的调解书；人民法院生效的判决、裁定或者调解书；当事

集体土地上房屋征收补偿安置合同协议范本模板 简约版

编号：_____________ 集体土地上房屋 征收补偿安置协议书 甲方：________________________________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_______年______月______日

征收部门（甲方）： 法定代表人： 被征收人（乙方）： 身份证号码： 因__________________________工程项目建设需要，甲方按照市委、市政府工作部署，对 __________________________工程项目规划红线范围内的房屋及其附属物实施征收，乙方房屋位于该项目规划红线范围内，属于被征收的房屋。依据《中华人民共和国土地管理法》等法律规定，和_____________市政府常委会文件[ ] _____________号、_____________函【】_____________号等文件精神，甲乙双方经协商，遵循公平原则，达成如下房屋征收补偿协议： 一、乙方被征收房屋基本情况 1、乙方被征收房屋位于村。常住家庭人口人，独生子女人。合计人。 2、经公司评估，乙方被征收房屋的建筑面积共平方米。其中：住宅房屋平方米；生产、经营（住改非）房屋平方米。 二、补偿安置 甲方对乙方被征收房屋按另批宅基地自建房屋和货币化补偿相结合的安置方式。 （A）房屋补偿安置 1、按照城市规划和相关规定，甲方在内另批宅基地由乙方自建房屋，建筑结构为，按规定批建房屋面积 平方米。乙方原房合法面积为平方米，由甲方按评估价向乙方予以货币化补偿，补偿款为元。 2、在规定征收期限内签订协议、交钥匙的被征迁户，甲方按乙方原房合法面积给予每平方米271元奖励，奖励资金为：元。具体内容：。

集体土地上不动产登记有关问题的探讨 尹建雄

集体土地上不动产登记有关问题的探讨尹建雄 发表时间：2019-03-27T10:46:05.263Z 来源：《基层建设》2018年第35期作者：尹建雄 [导读] 摘要：为了促进我国城乡一体化发展，我国全面实行了集体土地不动产登记制度。 曲靖市马龙区不动产登记中心云南曲靖 655199 摘要：为了促进我国城乡一体化发展，我国全面实行了集体土地不动产登记制度。在集体土地不动产登记工作中，房地产权利人不一致、房屋超建部分不动产登记申请、审批管理等方面存在的问题较为明显，需采取有效方法解决。此外，结合具体情况，从法律、技术措施等多个层面给出相应的处理建议，使我国集体土地不动产登记工作能够顺利、有序地开展。 关键词：集体土地；不动产登记；问题对策 引言： 就目前集体土地上不动产登记的实际情况来看，还存在制度上的不健全，管理上的混乱等一系列问题，其中不乏是因为各相关部门不作为、工作失误、沟通不及时等原因造成上述问题的出现。但是，最重要还是来源于某些制度性的规定缺乏实践的基础，从农民利益和认知角度出发对集体土地上不动产登记的研究还未得到深刻的重视。事实上，农民以及农村集体土地实际问题才是制度实施和贯彻根本。在集体土地上不动产登记的实际工作中，采取的处理措施也要多从农民实际情况出发，坚持“以人为本”、“和谐”的原则。 1 房地产权利人不一致 1.1 规划审批手续的建房人和土地审批手续的使用人 不一致在集体土地不动产登记工作中，常常会出现土地审批手续记载的使用人和规划审批手续的建房人不一致的情况，对于此类情况，根据我国不动产登记制度的相关原则，是无法办理房屋登记的，这就使登记工作陷入到僵局之中。对此，笔者认为在实际处理过程中，应该尽可能避免矛盾的扩大，采用和谐处理的原则。不动产登记申请人不仅要取得房屋所有权人的同意，还需从当地土地管理部门获得合法的土地使用手续，之后办理房屋初始登记。换而言之，针对此类问题的处理，关键在于土地使用人和房屋所有权人之间的协调沟通，最终形成房、地一致的权利人。 1.2 面积超占与一户多宅的登记 在农村，农民宅基地超占的现象十分普遍，如何对超占部分进行规划和调整一直是困扰我国政府的问题之一。一部分历史形成的面积超占、一户多宅的宅基地，虽然具备合法的权源，但是和当前阶段我国的政策是相互冲突的，如何对这些产权进行登记一直未能形成统一意见。对于此类问题，应该从法律层面上，对权属来源文件加大审查力度，建立实质与形式统一的登记审查模式。由于我国农民集体土地不动产登记工作情况十分复杂，加之针对各类权属来源文件也不具备统一的认定和审查标准，因此在具体登记时，应该将实质审查和形式审查有机结合起来，结合实际情况，尽可能地对历史权利归属进行还原。另一方面，需要提升人民群众的法律意识，坚持依申请登记的原则，对确实有需要的农民进行调查登记。同时不动产登记机构还应做好法律法规的宣传工作，明确只有依法登记的不动产才能受到法律保护。此外，应结合实际情况，有针对性地制定地方性法规，理顺各类问题的法定解决途径，为农村地区的稳定发展奠定基础。 2 集体土地不动产登记中的虚假现象 目前农村集体土地及地上不动产登记采取部门分散型管理登记方法，例如，针对集体土地上建房的审批手续，既有乡镇人民政府或其下设的村建办公室，同时也需要建设管理部门进行审批。部门间缺少紧密的联系，难免出现虚假风险防控的漏洞。主要表现在以下3种情况：第一，证书和信息的双重伪造。简单的说就是证书并非相关发证机关颁发，且证书的内容与实际情况也不相符；第二，证书为真，信息伪造。这种情况是指证书是通过非常规渠道获得的相关发证机关颁发的合法的证书，但是证书的内容与实际信息不一致；第三，证书伪造，信息为真。证书的内容与实际信息完全符合，但是证书确属非法伪造的，毫无法律效力，为非法行为。针对以上问题的处理措施可以从以下几个方面入手：首先，各相关部门对土地、房屋的产籍档案进行严肃认真的整理归档。加强对档案的管理力度，力求每一个登记在审批调查时都要有档案可查，且需要满足不费时不费事的要求，为证书的真伪审核带来便利，实现严控真伪关。其次，加强各部门间的联系，主动联系村镇工程审批以及建设部门，主动与相关批准部门协商沟通，主动调取工程建设许可证书样本或者相关的档案资料，留存后进行真伪辨别。只有做到主动政府行为作为，而不是互相推诿，才能防控虚假风险漏洞。再次，集体土地上不动产登记的相关工作需要与之相关的工作人员积极学习有关知识，提高自身专业水平，秉承认真负责的工作态度和为人民服务的工作信念。 3 农民对集体土地上不动产登记的制度认知匮乏 集体土地上不动产登记制度的主要参与者，即农民在对制度和产权意识的认知上是存在极大的匮乏。在农村往往存在这样两种情况：第一，农民对于集体土地上不动产登记可以确认并保护自身的的权利这一作用，完全没有法律意识，常常通过自认为可行的办法处理问题，例如，农民对房屋实际占有的意识很强烈，但是由于缺乏对房屋产权认知度，他们宁愿抢占、违建也不愿意通过正规的途径办理相关手续，往往是只重视土地证忽视房产证或者认为土地证即房产证。第二，亦或是农民对房屋登记期望与制度设计脱节。制度的导向不能满足农民所期望通过登记获得的利益，从而阻碍了房屋登记的实行和开展。在制度层面，从农民的角度出发考虑，利用多种途径提高农民对于集体土地上不动产登记的制度认知，也是解决不动产登记的制度相关问题的必要思考。 4 有关房屋超建的问题 长期以来，我国农村地区的房屋修建往往存在审批方面的问题，其原因是多重复杂的，不仅与经济基础有关，与自然环境有关，也与人的主观意识和基础观念有关，所以不批就建、批少建多的情况屡见不鲜。那些未得到审批就扩建的房屋，主要为农户提供养殖家畜、圈地种菜、工具用房等用途，往往都有实际的用途和需求。由于很多房屋的建造情况与土地审批手续中的信息不符，增加了房屋不动产登记的难度。我国农村地区的房屋超建问题司空见惯，为了进一步规范此类现象，尽量确保经批准后的建筑房屋土地面积、实际建造面积与经过审批的面积保持一致，可参考借鉴以下方案：首先要分清农村集体土地上实建与审批面积不符的区别性情况：一种是房屋结构有出入，如批建2层实建3层楼房；另一种是房屋面积有出入，如批建50平米实建100平米。当然，无论是针对上述哪种情况，都应该贯彻落实我国《城乡规划法》之规定。若在乡镇规划区出现不按规划完成建造房屋，政府应勒令停建，并在规定时间改正，逾期不改则直接拆除。也就是强调，加层违建房屋的申请人应及时补办相关规划手续，履行完整的审批流程后完成不动产登记；而违建房屋中的扩建部分则将被登记机构视为违章建筑，面临责令拆除的结果。面对房屋超建的问题，在做集体土地不动产登记时应灵活采取不同方面调整和解决：第一，申请人应第一时间在国土部门补办批准手续再办理不动产登记业务。第二，超面积违建房屋在不能补办手续的情况下，登记人员应实地考