房地产估价报告比较法

目录

一、致委托方函

二、估价师声明

三、估价的假设和限制条件

四、房地产估价结果报告

（一）委托方

（二）估价方

（四）估价目的

（三）估价对象

（五）估价时点

（六）价值定义

（七）估价依据

（八）估价原则

（九）估价方法与过程

（十）估价结果

（十一）估价人员

（十二）估价作业日期

（十三）估价报告应用的有效期

五、房地产估价技术报告

（一）个别因素分析

（二）区域因素分析

（三）市场背景分析

（四）最高最佳使用分析

（五）估价方法的选用

（六）估价测算过程

（七）估价结果确定

六、附件（复印件）

（一）估价对象现状照片；

（二）委托方提供的相关权属资料复印件；

（三）估价人员资格证书复印件；

（四）估价机构资格证书复印件；

（五）估价机构营业执照复印件。

致委托方函

***：

**************************受贵方委托，对贵方所有的位于************************的房地产，即《中华人民共和国房屋所有权证》（***************************）以及《国有土地使用证》【**********************】所列的房地产（房屋总建筑面积为87.32平方米），建筑结构为钢混；土地使用权分摊面积为11.64平方米，土地用途为商住综合用地，使用权类型出让）进行价格评估, 目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

根据本次估价的目的，依据贵方提供的有关资料以及我国有关法律、法规、制度的规定，在了解和分析估价对象实际情况的基础上，本着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，遵循必要的估价程序，结合估价人员的经验和对影响房产价值因素的分析、计算，确认估价对象在估价时点2015年8月3日的市场价格为：人民币肆拾贰万元整（42.00万元）。

特此函告

**************************

法定代表人:******

报告日期：2015年8月3日

估价师声明

对本报告我们特作如下郑重声明：

1、我们所提供的估价服务是依据中华人民共和国《房地产估价规范》进行的，估价报告中陈述事实是真实的和准确的，请仔细阅读本估价报告及有关附件；

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制；

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见；

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告；

5、我们自接受估价委托之后，于2015年8月3日，派出评估人员对估价报告中的估价对象进行了实地查勘，取得了委托房地产目前的真实状况资料，并以此作为估价的重要依据；

6、没有人对本估价报告提供过重要专业帮助；

7、本估价报告依据了委托方提供的有关资料,委估方应对其所提供的资料的真实性负责;

8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用不得用于其他用途；

9、未经本公司同意,本评估报告的全部或任何一部分内容不得使用于其他与本次项目无关的任何公开文件、报告或通告中；

10、本估价报告与委估对象的权属证书原件配合使用方有效。

注册房地产估价师：

估价的假设条件和限制条件

(一) 估价假设条件:

1、本次估价对象以估价时点的权属实物存量——包括权属证书记载范围内的土地、建筑物及附着为其提供配套服务的全部资产和附带的各项权益为前提，本报告所称“估价结果”是指对估价对象在现有用途、状态不变并持续经营，在2015年8月3日的外部经济环境前提下为本报告书所列明的目的和假设限制条件下的现行公开市场价值的估计值；

2、基于本次估价时点条件下的估价目的，估价对象能够按合理的方式和期间可就物业的性质、权益推出市场，且有足够多的卖方和买方；

3、不考虑特殊买家或关联方交易，也不考虑估价对象合并、分割等特殊交易；交易双方所获信息是平等或对称的，并谨慎对待出售房地产及相关权益；

4、委托方合法取得估价对象相关权益并支付有关税费，任何有关估价对象的运作方式、程序完全符合国家和地方的有关法律法规和建设规划、使用条件规定，建筑工程质量合格，不附带任何影响其价值的限制条件；

5、本报告以委托方提供的资料真实可靠，委估房地产的权益没有争议、未拖欠承包人的建筑工程款、无抵押担保的债权、无其他法定优先受偿款、无连带负债及评估范围以外的法律问题为假设前提。

6、在本估价报告书有效期内估价对象存量及相关影响因素、评估所遵循的合法、最高最佳使用原则等不发生变化，估价时点房地产市场为公开公平的均衡市场；

7、我们对房屋仅进行了一般性察看，对超出估价师专业范围之外的其他专业问题未作任何结论和说明，现场工作人员对因遮盖、未暴露、预埋设施及其它人为阻碍难于触及到的部分未进行检验，亦未进行结构测试，因此不能确定房屋有无缺损，评估时假设房屋结构和设施质量合格；

8、估价结果的有效性有赖于本次估价的前提、假设限制以及遵循的经济原则，这些条件是由本公司估价人员根据估价对象实际情况并结合估价相关规定综合提出的，具有客观性和合理性，以上条件若不成立，本估价结果无效。

(二) 估价限制条件:

1、本评估报告在市场没有较大波动情况下的有效期为壹年(2015年8月3日～2016年8月2日),若超过此期限或市场发生较大波动时，需委托房地产评估机构重新评估；

2、本估价报告及相关部分的解释权属**************************，未经本公司书面同意，有关本估价报告的全部或部分内容不得传阅给除使用人以及估价行业管理部门以外的第三者，亦不可公布于任何公开媒体，我们将遵守保密原则，除法律、法规另有规定外，未经许可，拒绝对外提供执业过程中获知的商业秘密和业务资料；

3、本估价报告书一式贰份，其中本公司存档壹份，壹份交于委托方办理相关手续，他用无效；本估价报告书，涂改、换页、复印均无效。

4、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇到自然力和其他不可抗力对估价结果的影响；

5、本次评估结果中未扣除委估房地产因转让而可能产生的各种税费；

6、委估房地产的权属、范围、面积等情况，仅以委托方提供的《中华人民共和国房屋所有权证》、《国有土地使用证》为依据，估价人员并未从相关管理发证部门核实其真性。

（三）特别事项说明

(1)估价对象已取得权属证书，应当属于完整的产权，在进行转让交易时，应当符合城市房地产转让方面的相关规定；

(2)估价对象由于建筑年代关系，其建筑维护、管理等费用将会逐年增高，经营收入与支出比例合理性逐年降低，剩余经济寿命、耐用年限（建议聘请专业技术人员测定）等情况需要加强投资测算分析，以期获得合理的经营收益；

(3)由于本次估价目的为抵押评估，估价对象自身价值可能会因其为抵押拍卖而造成投资者心理价值下降。

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2015年8月3日

房地产估价结果报告

一、委托方：***

二、估价方：**************************

单位地址：**********************

法定代表人：******

资格等级：二级

证书编号：*************

三、估价对象概况

1、估价对象范围

根据委托方委托要求及其所提供的本次估价有关基础资料，经估价人员现场勘查和初步核对，本次委托方指定的估价范围为：估价对象坐落于************************，房屋总建筑面积为87.32 M2，建筑结构为钢混，委估对象所处房屋总层数为16层，估价对象位于第11层，建筑年代为2008年，土地使用权类型出让。

2、权属状况：

委估方向本公司提供了《中华人民共和国房屋所有权证》（***************************）以及《国有土地使用证》【**********************】，根据上述权利证书载明,估价对象权利人为***。

截止估价时点，未见估价对象存在他项权利，我们在估价过程中未考虑他项权利对评估价值的影响。

3、估价对象实体状况

经本机构人员的实地踏勘和委托方提供的资料，估价对象实体状况如下：估价对象坐落在************************，建筑年代为2008年，房屋总建筑面积为87.32 M2，其中公共分摊面积为15.23平方米，建筑结构为钢混，委估对象所处房屋总层数为16层，估价对象位于第11层，住宅坐北朝南，设计规划用途为住宅，利用现状为住宅，外墙贴瓷砖，外观较好，维护保养较好，公用设施配套：水、电、通讯，土地使用权类型为出让，土地使用权面积为11.64平方米，土地使用权终止日期为2056年10月10日。

4、地理位置及周围环境、景观：

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四、估价目的

是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点

2015年8月3日

六、价值定义

本估价报告出具的价值，是指估价对象满足全部假设和限制条件目前状况下于估价时点在正常交易所能实现的公平市价。

七、估价依据

1、《中华人民共和国土地管理法》；

2、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；

3、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

4、中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》；

5、委托方提供的《中华人民共和国房屋所有权证》、《国有土地使用证》等有关材料；

6、评估人员现场勘查和掌握的有关资料。

八、估价原则

我们按照《房地产估价规范》的规定，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的估价工作原则，本次估价中我们亦遵循了以下估价经济原则：合法原则：估价对象在本次估价时以估价对象的合法使用、合法处分为前提。

最高最佳使用原则：能给估价对象带来最高收益的使用，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，本次估价中以其按现状使用为最高最佳使用。

替代原则：根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定

的。房地产价格也同样遵循替代规律，某个房地产的价格，受其它具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。

估价时点原则：由于房地产市场是不断变化的，在不同的估价时点，同一宗房地产往往具有不同的价格水平，本估价报告对估价对象的房地产市场情况及自身情况的界定，我们的估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

九、估价方法

根据国家有关房地产估价的规定，遵循估价原则，依据估价目的，并结合估价对象的特点和现况，在科学的分析委托方提供的资料以及估价人员掌握的资料的前提下，确定对委估对象采用比较法进行评估。

十、估价结果

本公司根据估价目的,遵循估价原则,采用科学合理的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,结合估价经验和对影响房产价格因素的分析、计算，最终确定委估房产在估价时点的市场价格为：人民币肆拾贰万元整（42.00万元）。

十一、估价人员

十二、估价作业日期

2015年8月3日

十三、估价报告应用的有效期限

本估价报告的有效期自完成报告之日起原则上为壹年,即本估价报告的估价结果有效期为2015年8月3日至2016年8月2日。如超过有效期，需要重新进行估价。

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2015年8月3日

房地产估价技术报告

一、个别因素分析

估价对象坐落在************************，建筑年代为2008年，房屋总建筑面积为87.32 M2，其中公共分摊面积为15.23平方米，建筑结构为钢混，委估对象所处房屋总层数为16层，估价对象位于第11层，住宅坐北朝南，设计规划用途为住宅，利用现状为住宅，外墙贴瓷砖，外观较好，维护保养较好，公用设施配套：水、电、通讯，土地使用权类型为出让，土地使用权面积为11.64平方米，土地使用权终止日期为2056年10月10日。

二、区域因素分析

1、地理位置：

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2、气候：

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3、繁华程度：

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4、交通便捷程度：

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5、环境条件：

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6、公共设施配套程度：

（1）道路：

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（2）供水：

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（3）供电：

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（4）通讯：

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（5）公共服务设施：

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三、市场背景分析

（1）****经济发展状况

2014年，全年实现生产总值115.9亿元，同比增长11.5% ，财政总收入达15.35亿元，同比增长29.6%，公共财政预算收入11.11亿元，同比增长38.2%，500万元以上固定资产投资108.9亿元，规模以上工业增加值58.44亿元，同比增长14%，社会消费品零售总额24.3亿元，同比增长13%，实际利用外资8418万美元，同比增长16.35%，出口4.27亿美元，同比增长9.8%。

（2）房地产政策

2013年2月，国务院确定五项加强房地产市场调控的政策措施（简称国五条），分别从完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房；加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管五个方面进一步对房地产市场进行调控。同时即将对出售自有住房要严格按照转让所得的20%计征个人所得税。

2014年5月“央五条”出台要求各商业银行保证正常房地产融资需求，积极引导房地产信贷市场健康发展，商业银行要对个人住房按揭贷款合理定价，提高贷款发放和审批效率，不许停止个人购房贷款。

至2015年6月28日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，这次降息是继2015年5月后央行首次降息。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%。同时****市房地产管理局印发了《关于促进我市中心城区房地产市场健康有序发展的通知》通知指出，加大住房公积金支持力度，提高公积金贷款额度，在市中心城区范围内（含南康区）购买自住住房的，每户贷款最高额度由40万元提高到60万元；各县（市）范围内购买自住住房的，每户贷款最高额度由30万元提高到50万元。另外，通知还扩大了公积金提取使用范围，降低了提取使用门槛，可提取用于支付房款、偿还住房贷款本息、支付房租。

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四、最高最佳使用分析

最高最佳使用是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用方法是法律上允许、技术上可行、经济上合理，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用，它的一种具体表现是以使估价对象获利最多的用途和形式发强度来衡量，也就是说评估价值应当是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。根据***城市总体规划及估价对象的区位条件，从委估对象的自身状况和目前市场需求，我们认为以估价对象保持现状并持续使用为最高最佳使用。

五、估价方法选用

根据《房地产估价规范》（GB/T50291——1999），对房产进行估价，通常采用市场比较法、成本法、收益法等估价方法。估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地勘察和调查，根据估价对象的特点及估价目的，确定运用比较法作为本次估价的基本方法，其技术路线如下：

1、根据《房地产估价规范》（GB/T50291——1999），“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法”，由于估价对象为住宅，其所处区域类似房产近期交易实例较多，根据房地产估价规范，本估价报告采用市场比较法对估价对象进行估价。

2、根据《房地产估价规范》（GB/T50291——1999），“收益性房地产估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”，由于估价对象为自用住宅,其所处区域类似房地产租赁市场行情较少，故不宜采用收益法对委估房地产进行估价。

3、委托估价方虽已提供国有土地使用证，但经过估价人员对****土地交易市场的调查，该类土地的成交实例较少，土地成本不好确定，加之****县土地基准地价发布时间距估价时点远超过3年，因此无法测算出估价对象的土地价格，故不宜采用成本法进行估价。

4、综上所述，本次对估价对象采用比较法进行评估。

所谓市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。

六、估价测算过程

(一) 采用比较法求取住宅的价格：

采用市场比较法对估价对象住宅价格进行计算：

1、计算公式的确定：

委估房地产在估价时点的价值

C=可比实例价格×[100/（）]×[（）/100]×[100/（）]×[100/（）]

交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正

2、选择可比实例计算委估房地产的价格：

我们在委估房地产的临近区域,选择了三个交易时间与估价时点接近、交易情况正常、用途相同、结构及地段相同的类似房地产的交易实例作为可比

3、现就委估住宅与上述三个可比实例的交易情况、交易日期、区域因素、个别因素进行比较修正：

交易情况：均属正常交易，无须修正；

交易日期：委估住宅估价时点价格与可比实例交易时间接近，无须修正；

区域因素：委估住宅的繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素与

与可比实例A相比有差异，须进行修正，与可比实例B、C

相比相近，无须进行修正。

个别因素：委估住宅的设施设备，平面布置，工程质量，建筑结构，楼层，朝向,新旧程度等与可比实例A、B、C相比有差异，须进

行修正。

4、修正情况如下表：

5、按简单算术平均法，确定委估房地产住宅现时状态的单价：

（4844.36 +4766.36 +4848.48）÷3=4819.73（元/m2）

6、确定委估房地产现时状态的价格的确定：

委估对象现时价格V= V1×面积S

=4819.73×87.32

=420859.17（元）取整为42.00万元

7、房地产估价师知悉的法定优先受偿款

法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款项，包括发包人托欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额、以及其他优先受偿款。

根据委托方提供的优先受偿款证明材料及估价方搜集到的相关资料，至评估时点，估价对象不存在法定优先受偿款。即法定优先受偿款为人民币0元。

8、确定房地产抵押价值

房地产抵押价值＝假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值-房地产估价师知悉的法定优先受偿

＝42.00万元-0＝42.00万元

七、估价结果的确定

估价师根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价经验和对影响该房地产价格的各种因素的分析、计算，据此，确定估价对象于估价时点在完好状态下的评估价格为：人民币肆拾贰万元整（42.00万元）。

************************** 2015年8月3日

房地产估价案例分析

我的案例笔记（03年） 二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记 《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法………………………………………………… 11 第五部分不同估价目的下的估

价 (11) 一、土地使用权出让价格评估……………………………………… 11 二、房地产转让价格评估…………………………………………… 12 三、房地产租赁价格评估…………………………………………… 12 四、房地产抵押价值评估…………………………………………… 13 五、房地产保险估价………………………………………………… 14 六、房地产课税估价………………………………………………… 14 七、征地和房屋拆迁补偿估价……………………………………… 15 八、房地产的分割、合并估价……………………………………… 15 九、房地产纠纷估价………………………………………………… 16 十、房地产拍卖底价评估…………………………………………… 17 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价…………………… 17 十二、损害赔偿估价…………………………………………………

18 第六部分各种类型的房地产估价 (18) 一、居住房地产估价………………………………………………… 18 二、商业（含餐饮）房地产估价…………………………………… 18 三、商务办公（写字楼）房地产估价……………………………… 18 四、旅馆（含娱乐）房地产估价…………………………………… 19 五、工业房地产估价………………………………………………… 19 六、专门用途房地产估价…………………………………………… 19 第七部分估价报告格式 (19) 估价报告常见错误 (21) 第八部分估价报告案例 (23) 第九部分投资分析 (23) 第十部分网上下

房地产估价报告-收益法

合肥大学 Hefei University 课程设计CURRICULUM DESIGN 2011年12月27日

房地产估价报告 估价项目名称：金寨路南七科茂大厦一楼门面房 委托估价方：合肥市AAA公司 受理估价方：合肥市××房地产价格评估事务所 法人代表：××× 估价作业日期： 2011年11月19日-2011年12月27日

目录 一、致委托方函 (1) 二、估价师声明 (2) 三、估价的假设和限制条件 (3) 四、估价结果报告 (4) 五、房地产估价技术报告 (6) 致委托方函

合肥市AAA公司： 我所受贵公司委托，对坐落于合肥南七繁华商业区域，与机研所相邻，金寨路上的科茂大厦一楼门面房成本价值进行评估。 估价对象为框架剪力墙结构房屋，总建筑面积:160m2。 一、估价目的：评估其房地产市场价格。 二、估价时点：二0一一年十二月二十七日 三、估价结果： 估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：366717.6元，人民币（大写）：叁拾陆万陆仟柒佰壹拾柒点陆圆整。 合肥市××房地产价格评估事务所 法人代表：××× 二0一一年十二月二十七日

估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2011年合肥市地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：）。 六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 参评房地产估价师： 签字：

房地产估价报告

房地产估价报告 估价报告编号：GD2018-96-SF58 估价项目名称：北京市房山区良乡地区龙华苑30号楼4层 B30-4号房地产市场价值评估 估价委托人：北京市房山区人民法院 房地产估价机构：北京国地房地产土地评估有限公司 注册房地产估价师：尚磊（注册号1120140007） 徐宏彦（注册号1120030037） 估价报告出具日期：2018年7月20日

致估价委托人函 北京市房山区人民法院： 受贵院委托，我公司对贵院在执行2018京0111执1622号刘凯与董永红、邓桂荣民间借贷纠纷一案中涉及的位于北京市房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号房地产在现状条件下的市场价值进行了客观、公正的评估。本次估价目的是为估价委托人核实资产价值，为案件执行提供房地产市场价值参考。 本次估价对象为位于房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号的房地产。根据估价委托人提供的《房屋所有权证》[京房权证房私字第0507218号]，房屋所有权人为邓桂荣，房屋坐落为房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号,房屋性质为商品房，规划用途为住宅，幢号为30号楼，房屋总层数为4层，估价对象位于第3-4层，估价对象为叠拼别墅，混合结构，建筑面积为279.52平方米，建成年代为2003年。 在分析现有资料的基础上，遵循独立、客观、公正原则，合法原则、价值时点原则、替代原则和最高最佳利用原则，选用比较法和成本法，确定估价对象在现状条件下于价值时点2018年6月12日的房地产市场价值为（币种：人民币）: 房地产总价：840.80万元 大写金额：捌佰肆拾万零捌仟元整 房地产单价：30080元/平方米 估价过程及有关说明详见《估价的假设和限制条件》、《房地产估价结果报告》及《房地产估价技术报告》，本次提交正式报告一式肆份。 北京国地房地产土地评估有限公司 法定代表人： 2018年7月20日

房地产估价案例与分析报告

纠错、改错 一、注意估价报告八项的顺序，15年“目录”和“致估价委托人函”位置调 整，及“估价对象变现能力分析与风险提示”位置调整 二、致估价委托人函（如无标题算错误） 1．标题（致估价委托人函） 3．估价目的（写明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要。）6. 价值类型（写明所评估估价对象价值或价格的名称，当所评估的估价对象价值或价格无规的名称时，应写明其定义或涵） 8．估价结果（注意：必须与结果报告和技术报告中的估价结果一致，总价没有大写算错误，原来此处没有单价不算错误，但是今年教材特别注明了单价，15年最好谨慎指出单价；如果是抵押报告的同时披露三种价值：在估价时点假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师所知悉的法定优先受偿款、以及抵押价值） 三、估价师声明 注意如下 1．未列明实地查勘的注册房地产估价师；（必须是2名以上，1人去查勘算错误。若不是所有在本声明上签名的注册房地产估价师都对估对象进行实地查勘，应如实写明对实地查勘的估价师，但非注册房地产估价师不应在该声明上签字。） 2．未说明是否有重要专业帮助；（有重要专业帮助的，应说明帮助的专家；应有重要专业帮助而未说明重要专业帮助的算错；）

3．注册房地产估价师声明中缺实地查勘日期不能算错。 四、估价结果报告 1.估价委托人（2013之前第一部分是标题，13教材写作要求没写标题，但结果报告仍 要求有标题，无标题算错）包括：委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人、住所及号2．房地产估价机构包括：估价机构全称、法定代表人或者执行合伙人、住所、估价资质等级以及资质证书编号（注意：无资质等级算错误、有了资质等级没有资质证书编号也算错误，有了资质等级要看业务围是否在资质等级，超出等级承揽业务算错。） 3．估价目的 （1）房地产抵押估价目的：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。（2）国有土地上房屋征收估价目的根据补偿方式不同分为两种：①被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。②用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。 （3）房地产转让的估价目的：“为委托人转让估价对象提供市场价值参考”。 （4）企业入股、合并的：“为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据” （5）投资决策分析和咨询服务的“为房地产投资决策提供价值参考依据”。 （6）复核评估目的的“受××银行委托，对××机构出具的房地产抵押估价结果进行复核。” 4．估价对象（理论教材p73-80、p122） 1）估价对象基本状况：名称、坐落、规模、用途、权属等；2）土地基本状况：四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权

房地产评估之收益法

收益法及其运用 要求 1.熟悉收益法的含义； 2.熟悉收益法的理论依据； 3.掌握收益法适用的估价对象和条件； 4.熟悉收益法估价需要具备的条件； 5.熟悉收益法估价的操作步骤； 6.熟悉报酬资本化法最一般的公式； 7.掌握净收益每年不变的公式； 8.熟悉净收益按一定数额递增的公式； 9.了解净收益按一定数额递减的公式； 10.掌握净收益按一定比率递增的公式； 11.了解净收益按一定比率递减的公式； 12.熟悉净收益在前后两段变化规律不同的公式； 13.掌握预知未来若干年后价格的公式； 14.熟悉收益期限的界定； 15.掌握净收益测算的基本原理； 16.掌握不同收益类型房地产净收益的测算； 17.熟悉净收益测算应注意的问题； 18.熟悉净收益流模式的确定； 19.熟悉报酬率的求取； 20.熟悉直接资本化法概述； 21.熟悉资本化率和收益乘数的求取方法； 22.掌握资本化率与报酬率的区别和关系； 23.了解直接资本化法与报酬资本化法的比较； 24.熟悉投资组合和剩余技术。 本章特点： （1）本章内容并不复杂，但是公式比较多，尤其是数学公式的推理运用。 （2）概念比较多，有些地方属于易混淆的知识点。 （3）关于画现金流量图的方法，一定要掌握好，这种图示对于收益年限的确定，能一日了然。 （4）本章内容与以前的教材相比，无大的变化，个别的概念的叙述中较以前更明白化。 （5）注意收益法中的一些细节问题，见详细讲解中阐述。 内容讲解 第一节收益法概述 1.收益法的含义 简要地说，收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值的方法。 具体说，收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。

房地产估价报告的组成与内容

房地产估价报告的组成与内容 ●一份完整的房地产估价报告由以下组成： ★房地产估价报告书（共8项内容） 一. 封面 二. 目录 三. 致委托方函 四. 估价师声明 五. 估价假设和限制条件:注意估价报告应用的有效期在这里 六. 估价结果报告 1、委托人； 2、估价机构； 3、估价目的； 4、估价对象； 5、价值时点； 6、价值定义； 7、估价原则； 8、估价依据； 9、估价方法； 10、估价结果； 11、注册估价师； 12、估价人员； 13、实地查勘期 14、估价作业时期； 15、抵押估价要有变现能力分析和风险提示 七. 估价技术报告 1、估价对象描述与分析：实物状况分析、区位状况分析、权益状况分析 2、市场背景描述与分析； 3、最高最佳使用分析； 4、估价方法适用性分析； 5、估价测算过程； 6、估价结果确定。 八.附件（重要部份小心遗留） ①房地产估价委托书 ②估价对象的位置图； ③估价对象外观和内部照片 ④估价对象周围环境和景观照片 ⑤估价对象权属证书复印件； ⑥估价机构营业执照的复印件 ⑦估价机构资质证书复印件 ⑧ 抵押估价报告要有法定优先受偿权利等情况的书面查询资料或调查记录 第一部分报告书的组成与内容 一、封面(一般不会考) 1、估价报告的首页，而不是各估价机构对估价报告进行包装设计的封面。 2、估价报告的封面内容一般包括如下： ①标题：（房地产估价报告名称） ②估价项目名称：（说明本估价项目的全称） ③委托方：（说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名） ④估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称）

⑤注册估价师：（说明负责和参加本估价项目的注册师的姓名及其注册号） ⑥估价作业日期：（正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日） ⑦估价报告编号：（说明本估价报告在本估价讥构内的编号，要与估价结果报告中的编号一致） 二、目录(一般不会考) 三、致委托人函(会考★★★) 1、 2、致委托人函一般包括以下内容 （标题：）致委托人函 ①致委托方函致函对象（为委托方的全称） ②致函正文（说明估价目的、估价对象（名称坐落范围规模用途权属）、价值时点、价值类 型、估价结果、估价报告应用的有效期） ③致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人（执行合伙人）签名或盖章） ④致函日期（为致函的年月日，即估价报告的出具日期） 四、估价师声明(可能会考★) 1 2、实地查勘的注册房地产估价师签名、盖章。 五、估价的假设和限制条件(一般不会考) 1 的情况下，对其合法、准确、真实的合理假设；对房屋安全、环境污染的安全假设。 2、未定事项假设：对尚未明确或不够明确的土地用途和容积率所做的合理假设 3、背离事实假设：因估价目的的特殊需要，所做的与实际情况不一致的合理假设，如征收不考虑抵押、查封、租赁。 4、不相一致假设 5、依据不中假设：缺少权属证明或无法查勘估价对象内部状况所做的合理假设 6、估价报告使用限制：估价报告的使用者、用途、使用期限及使用中就注意的事项，使用期限原则上不超过一年，表述为自年月日至年月日等。 六、估价结果报告（必考★★★★★）——注意漏项 A.0.6，估价结果报告应记载下列事项： 标题：房地产估价结果报告 1、委托方（委托人）： ①如果是单位（法人）委托评估，要写明委托单位的全称、委托单位的法定代表人和住所； ②如果是个人委托评估，要写明委托人的姓名，住所和身份证号。 2、估价方（估价机构）： 必须列明：估价机构的全称、法定代表人、估价机构的住所以及估价机构的资格等级及资质证书编号。注意：房地产评估资质等级分为一、二、三级、临时资质，而不是A、B、C级。

房地产评估报告(市场法收益法成本法)

编号：xx(估)字2014第0697号 陕西xxx房地产评估有限公司 房地产抵押估价报告 委托估价方：xxx 估价对象：西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，建筑面积56486平方米。 估价人员：xxx xxx 估价作业日期：2014.11.27—2014.11.30 陕西xx房地产评估有限公司电话：xxxxxxx地址：西安市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx邮编：710000

目录 致委托方函 (3) 估价师声明 (4) 第一部分房地产估价结果报告 (5) 第二部分假设和限定条件 (10) 第三部分房地产估价技术报告 (11) 第四部分附件 (28)

致委托方函 xxx(先生/女士)： 承蒙您的委托，我公司对坐落于西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，(建筑面积56486平方米)进行了估价，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价时点为2014年11月28日。我们依据房地产估价的相关法律、法规、技术规程及操作规范，遵循公平、公正、公开的估价原则，于2014年11月27日开始评估作业，现已完成评估工作并提交房地产估价报告，估价对象抵押价值为693591594元 (大写：人民币陆亿玖仟叁佰伍拾玖万壹仟伍佰玖拾肆元整)，单价12279元/平方米，具体估价结果及过程详见房地产估价报告正文。 此致 陕西xxxx房地产评估有限公司 二O一四年十一月二十七日

估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7、本估价对象为位于西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，建筑面积56486平方米。报告编号兴业(估)字2014第0697号，估价时点为2014年11月28日，房地产抵押评估价值为693591594元。 估价师签章：

房地产估价报告

房 地 产 估 价 报 告 项目名称：益阳市赫山区建筑路景湖春天住宅楼委托方：叶女士 估价方：梓桐房地产评估有限公司 估价人员：张xx 指导老师：薛xx 编写日期：2015.1.12—2015.1.22

目录 一、摘要 (2) 二、致委托方函 (3) 三、估价师声明 (4) 四、估价的假设和限制条件 (5) 五、估价结果报告 (6) 六、估价技术报告 (9) 七、附件 (14)

报告摘要 本次估价对象为益阳市赫山区建筑路146号景湖春天6栋2单元303室，建筑面积85㎡。用途为转让住宅房，该对象为框剪结构，精装修。估价对象所在小区南接秀峰公园，美景尽收眼底，往北纵享2000米沿江风光带美景，位置临街，处于相对繁华地段，交通比较便捷，人流量较大。 本次估价目的为房地产进行市场转让提供价值依据，估价时点为2015年1月22日，估价方法采用市场比较法、收益法和成本法。最终估价结果为人民币贰拾陆万捌仟捌佰壹拾四元整（￥268814元），土地单价为3163元/平方米。

致委托方函 房屋所有权人叶女士： 承蒙委托，我们公司对坐落于益阳市赫山区建筑路146号景湖春天6栋2单元303室（建筑面积85平方米）的房地产进行市场价格评估，估价时点为二○一五年一月二十二日，估价目的为核定资产提供价值参考意见以备其进行转让的需要。根据您提供的有关资料，我们公司估价人员严格按照国务院、建设部、原国家土地管理局、国土资源部，湖南省和益阳市政府等有关部门颁发的有关法律、法规和文件、技术规程等操作规范，遵循独立，客观，公正的原则，经过周密准确的测算，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验和对影响房产价值因素的分析，对该房地产的公开市场价值做出评定估算，现将估价结果报告如下：该房地产在估价时点的正常市场价格为人民币贰拾陆万捌仟捌佰壹拾四元整（￥268814元），土地单价为3163元/平方米。 梓桐房地产评估有限公司 法定代表人：张xx 2015年1月22日

房地产估价方法及案例分析

案例分析大归纳总结（两套归纳总结版本）都是别人归纳总结的，归纳了一下而已 归纳总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备工程。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3）表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]

--------------------------------------------------------------- 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 --------------------------------------------------------------------------- 按理与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误 1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；

房地产价值评估报告

精心整理房地产价值评估结课作业 资产评估陈清贵

房地产价值评估结课作业 资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法，这三种方法各有特点，在选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。 一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据 1、成本法。 成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论，其认为房地产的原始成 来运用效率无关， 房地产持有人要出售该资产， 其重置成本，否则不如自己建造。 人工以及 2、收益法。 未来 1906年，耶鲁大学教授费雪在其专着《资本与收入的性质》费雪认为，收入是资本价值的源泉，享用收入是指人们在消费中所产生的精神 愉悦感受，包括人们的衣食住行 1930 就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的，所以折现率取无风险的市场利率。20世纪60年代，莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行了进一步完善，未来收益不再是确定的，并对资本化率进行了正确的定义和论述。此后，以收益法为核心的现代主流价值评估理论和技术才逐渐发展和完善起来。 3、市场法。 市场法又称现行市价法或市场比较法，是指比照相同或类似房地产的市场价格，经过必要的因素调整，据此确定被评估房地产价值的一种方法。其理论依据是资产的市场价格反映资产的价值，

价格围绕价值上下波动。一般而言，如果某项房地产存在活跃的市场即市场上交易活动较频繁、市场信息比较透明，则相同或类似房地产同一时点的交易价格会调整到相同或相当的价位上。但在信息不对称、市场效率低下、相同或类似房地产交易不活跃的情况下，价格不可能反映价值，这使得市场法的运用受到很大的限制。市场法利用了市场这一看不见的手代替人们做了一部分评估工作。市场法具有简单易行、直观易懂的特点，因此在房地产评估实务中得到广泛的应用。 二、发地产价值评估中三种评估方法的应用比较 成本法所形成的价值是假定房地产在目前的情况下重新购建所需投入的土地开发成本、建安成本以及其他费用（销售费用和管理费用以及税费）加上购建期间应合理负担的利息和利润。设：0C =土地开发成本+建安成本+ 其中：K 评估时点所需时间（按投入资本加权计算）0C 收益法评估房地产价值就是折现未来收益。因为现其中：t NCF 到经济学家马歇尔在1890以后许多学者以剩余收益（也如奥尔逊、克雷沙·帕利普、汤姆·科 普兰等。 其中：r r K =时，即当房地产未来实际投资报20V C =。可见，当市场完全竞争、信息充分对称、供需均衡、交易瞬间完成、没有交易费用时，各行业都不存在超额利润，即在各个行业的投资报酬率都相同的情况下，房地产未来实际投资报酬率与要求的投资报酬率相等，这时120V V C ==。同时，房地产的交易价格反映房地产的内在价值，故用市场法评估的价值3V 与用收益法评估的价值2V 相同，即 1230V V V C ===。但是市场实际不存在这样的理想状态，三种评估方法的评估结果必然存在差异。 当房地产实际投资报酬率大大高于要求的投资报酬率时，收益法评估的价值会比成本法评估的价值高出许多；当市场供不应求时，市场法评估的价值也会比收益法评估的价值要高，反之则可能比收益法要低。

房地产评估案例市场法收益法成本法

房地产评估案例市场法 收益法成本法 Coca-cola standardization office【ZZ5AB-ZZSYT-ZZ2C-ZZ682T-ZZT18】

房地产估价案例分析

一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。

房地产评估报告

房地产估价报告 估价项目名称：阳江市阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅转让价值评估 委托方：冯明 估价方：阳江市万联房地产评估有限公司 估价人员：胡品新 估价作业日期：2013年12月1日至2013年12月7日 估价报告编号：阳江市万联房估字[2013]第35号

目录 致委托方函 (3) 估价师声明 (4) 估价的假设和限制条件 (5) 房地产估价结果报告 (7) 一、委托方 (7) 二、估价方 (7) 三、估价对象 (7) 四、估价目的 (10) 五、估价时点 (10) 六、价值定义 (10) 七、估价依据 (10) 八、估价原则 (10) 九．估价方法适用性分析 (12) 十．估价测算过程 (13) （一）市场比较法 (13) （二）收益还原法 (16) 十一、估价结果 (17) 附件 (18)

致委托方函 冯明: 我们接受您的委托，对阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅在估价时点的市场价值进行评估。 我们根据中华人民共和国有关法律、法规和制度的规定，本着独立、公正、客观、科学的原则，遵循房地产估价的程序，对您提供的与估价对象有关资料进行了必要的核查审验，并派出工作人员到现场进行了详细的勘察、核实，采用科学的方法进行计算，现将估价结果报告如下： 估价目的 为委托方了解为委托人转让估价对象提供市场价值参考。 估价结果 估价对象建筑面积：143.00平方米 房地产单价：4241元/平方米 房地产总价：￥606418万元 （大写：人民币陆拾万陆仟肆佰壹拾扒元整） 特此函复！ 阳江市万联房地产评估有限公司 法定代表人签字：林瑞伟 2013年12月7日

房地产估价师案例分析真题

2014年考试真题 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000－35000元/㎡为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。请问： 1.甲机构书面回复的致函对象是谁？ 2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些？ （二）某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问： 1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？ 2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值？ （三）某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问： 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？ 2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？ 1、【参考答案】 1.甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。 2.主要原因有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。②项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高些、好些，价格自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。④项目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。 ⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。 2、【参考答案】 1.错误有：①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应 该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。③该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还应有开发利润一项。④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。 2.在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。 3、【参考答案】 1.抵押估价的估价对象房屋为第1～6幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第1～10幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。 2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：①抵押价值要遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。②征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。

房地产估价报告

房地产抵押估价报告 估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳 2016年11月23日 目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32) 致委托方函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。

根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为㎡，土地使用权总面积为㎡，土地分摊面积为㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公 司 二○○八年十一月十日 估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受 到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或 偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析， 形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：

房地产评估收益法案例

房地产评估收益法案例 案例1，如何求客观净收益 被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产Ａ的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。 要求：评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，

给出得出评估结论的理由或根据）。 【答案】（1）收益总年限=40（法定最高年限）-2-2=36年 （2）现有合同是否应该违约 目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。 如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为 2009年：【150*（1+1%）-（110+20）】*1000=21500元2010年：【（150*（1+1%）2-（110+30）】*1000=13015元2011年：【（150*（1+1%）3-（110+40）】*1000=4545.15元 这些违约多获得的收益现值之和为

房地产估价报告-成本法

房地产估价报告 估价项目名称：阿荣旗那吉镇阳光二期工程拆迁评估委托估价方：内蒙古第二建设股份有限公司 受理估价方：牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表：***(中国注册房地产估价师）估价作业日期：2007年3月15日至2007年4月3日 目录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件

四、估价结果报告 五、房地产估价技术报告 六、附件 （一）分户估价报告 （二）《2007年阿荣旗那吉镇地区各类 房屋评估市场指导价格》 （三）房地产价格评估机构资质证书 （四）营业执照 （五）房地产估价师资格证书 致委托方函 内蒙古第二建设股份有限公司： 我所受贵公司委托，对坐落在阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西，拆迁范围内的房屋及附属物市场价值进行评估。 估价对象大部分为砖木结构住宅房屋，计56幢，总建筑面积4,193.58m2。 估价对象均以划拨方式取得土地使用权。 一、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。 二、估价时点： 二00七年三月十五日 三、估价结果：

估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：4,400,430.00元。人民币（大写）：肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。 。 牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表：*** 二00七年四月三日 估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：史

《房地产估价案例与分析》真题及答案 (2)

2010《房地产估价案例与分析》 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。 请问： 1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？ 2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？ 3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？ （二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？ （三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。 请问： 1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？ 3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内） （一）甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000㎡，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（㎡·D）；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（㎡·D）；B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金，截至目前已付工程款93％。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。 1．A座、B座合计抵押建筑面积为（）㎡。 A．124500 B．127000 C．132500 D．135000 2.据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（㎡·D），地上一～四层的客观租金水平为 3.0元/（㎡·D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（）。 A．租约期内和租约期外都取客观租金

在房地产评估中应用租金收益法的简要分析

在房地产评估中应用租金收益法的简要说明与分析 一、概述 收益法的理论依据是效用原理，根据该原理，房地产的价值可以通过其未来的效用（即可取得的净收益）来估算。评估时，对房地产的效用如果主要依据其租金水平来确定，该评估方法一般可称为租金收益法。租金作为房地产市场价格的反映比较直观、容易理解，应该说，采用租金收益法评估房地产价格的理论与市场基础都比较全面，租金收益法应该是一种比较恰当的评估房地产价值方法之一。目前，房地产投资市场比较活跃，而房地产租赁市场比较平稳，在这种情况下，评估人员运用租金收益法得出的房地产评估结果往往存在与市场客观价值不一致甚至相悖的情况。以下拟从评估程序、适用条件、参数确定等方面对此进行简要说明与分析。 二、租金收益法评估程序 采用租金收益法评估房地产价值时，评估人员应该对委估房地产及其周边房地产进行现场查看，并至少执行下述程序。 对房地产租赁市场进行调查了解，确定委估房地产的租金水平。 根据确定的租金水平对委估房地产能够带来的年度总收益进行估算。 对委估房地产空置损失与租金收款损失进行估算。 从总收益中减去空置损失与租金收款损失得出有效总收益。 对年度费用进行估算，从有效总收益中减去年度费用得出净收益。 选取合适的折现率（资本化率），根据年金现值公式计算得出委估房地产的价值。 三、应用租金收益法的前提条件 如果房地产预期租金水平、房地产维持与出租成本费用、收益期限可以估算，且该房地产租赁经营风险可以估计，则一般可以采用租金收益法确定房地产评估值。 如果房地产给权利人带来的无形舒适条件或好处更为重要时，或者房地产租赁市场与房地产交易市场联系不紧密时，一般不宜采用租金收益法确定房地产评估值。 四、租金的选择 根据租金收益法的理论依据，租金水平一般应该是委估房地产的

房地产估价报告-成本法

房地产估价报告 估价项目名称： 阿荣旗那吉镇阳光二期工程拆迁评估委托估价方：xx第二建设股份有限公司 受理估价方： xx铭泰房地产价格评估事务所 法人代表： ***(中国注册房地产估价师）估价作业日期：2007年3月15日至 2007年4月3日 目录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件 四、估价结果报告 五、房地产估价技术报告 六、附件 （一）分户估价报告 （二）《2007年xxxx地区各类 房屋评估市场指导价格》 （三）房地产价格评估机构资质证书

（四）营业执照 （五）房地产估价师资格证书 致委托方函 xx第二建设股份有限公司： 我所受贵公司委托，对坐落在阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西，拆迁范围内的房屋及附属物市场价值进行评估。 估价对象大部分为砖木结构住宅房屋，计56幢，总建筑面积4,193.58m2。 估价对象均以划拨方式取得土地使用权。 一、估价目的： 为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。 二、估价时点： 二00七年三月十五日 三、估价结果： 估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国 GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为： 合计： RMB：4,400,430.00元。人民币（大写）： 肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。。牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表： *** 二00七年四月三日

估价师声明 我们xx： 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人： xx、xx）。 六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 参评房地产估价师： 签字****** 估价的假设和限制条件 本估价结果为估价时点的房屋拆迁补偿价值，它依据如下假设： 一、委托方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的。 二、估价对象及其附属物的权属是合法有效的。 三、估价对象为划拨土地使用权，本次估价没有考虑划拨土地使用权发生转移时，应向国家或有关部门交纳费用的因素。 四、装修、装饰的补偿金额是根据委托方的要求评估的。