大学东路154号片区旧城区改建项目国有土地上

大学东路154号片区旧城区改建项目国有土地上

房屋征收补偿安置方案

根据城市建设规划需要，为改善城市居民的居住环境，需对大学东路154号片区旧城区改建项目范围内房屋实施征收。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(南府发〔2012〕6号）、《南宁市国有土地上房屋征收补偿奖励与补助有关问题的通知》（南府规﹝2016﹞20号）等有关规定，并结合本项目实际情况，制定本方案。

一、项目概况

大学东路154号片区旧城区改建项目位于大学东路154号，东临心圩江、南至大学东路、西至科园大道、北至南宁市第三十五中学。土地级别工业三级，住宅三级，商业四级。

经调查，项目总用地面积约23646.67平方米，折合35.47亩；被征收房屋面积14990.28平方米，其中住宅面积5422.74平方米,非住宅9567.54平方米；涉及被征收人73户，其中被征收单位2个，被征收个人产权户71户。（具体数据以实际签约为准）

二、房屋征收范围

大学东路154号。

上述房屋征收范围内的门牌以及所列门牌内房屋、附属物的具体界线，均以市规划局出具的规划蓝线图最终确定的范围为准。

蓝线图自公告之日起在项目实施地点张贴公布（张贴地点：大学东路154号。）

相关单位或个人可以到西乡塘区房屋征收补偿和征地拆迁办公室查询。（地址：明秀西路154-122号，联系方式：0771-*******。）

三、房屋征收部门

房屋征收部门：南宁市城乡建设委员会，日常管理工作由南宁市国有土地房屋征收补偿办公室负责。

征收实施单位：西乡塘区人民政府。

西乡塘区人民政府受南宁市城乡建设委员会的委托，承担本项目房屋征收与补偿的具体工作。

四、评估机构确定和救济途径

（一）被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定。

（二）房地产价格评估机构的选取由被征收人协商选定，在征收决定发布之日起15日内协商不成的，由征收实施单位组织被征收人按照少数服从多数的原则投票选取或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

（三）被征收人对评估结果有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向南宁市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

五、评估与补偿

（一）房屋征收部门与被征收人应当订立《房屋征收补偿安臵协议》（以下简称协议）。协议生效后，按照协议约定进行搬迁。

（二）被征收房屋价值的补偿，不得低于征收公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

类似房地产是指与被征收房屋在区位、用途、面积、建筑结构、新旧程度、权利性质等方面与被征收房屋相同或者相似的房

地产；类似房地产的市场价格，是指在评估时点与被征收房屋类似的房地产的市场价格，既包括了被征收房屋的价值，也包括了房屋占用范围内土地使用权的价值。

（三）对手续不全、改变结构及用途的被征收房屋，由评估机构出具的分类评估报告按本方案第八、九、十条规定进行补偿。

六、补偿方式

根据本项目情况，采取货币补偿方式、产权调换方式,也可选择货币和产权臵换相结合。

（一）选择货币补偿的

1、货币补偿的金额，按被征收房屋的价值确定，被征收房屋价值以评估机构出具的分户评估报告为准。

2、选择货币补偿的被征收人，符合条件可按货币补偿给予奖励。

（二）选择房屋产权调换补偿的

被征收人选择产权调换的，原则上采取在本项目改建区域内安臵房源回迁的方式进行产权调换,具体房源信息以项目现场办公室公布的为准。征收住宅房屋，被征收人选择房屋产权调换的，同一土地级别地段，可按照套内面积1:1或建筑面积1:1.3调换，也可选择货币补偿和房屋产权调换相结合的方式进行补偿。存在土地级别差的，应按规定系数计算应臵换房屋面积。

1、选择按照套内面积1:1调换的。产权调换房屋套内面积超出被征收房屋套内面积的部分（含相应公摊面积）应结算差价，超出的面积在10平方米以内（含10平方米）的部分（含相应公摊面积），按照征收决定公布时本市上一年度经济适用房最低价结算差价；超出的面积在10平方米以上的部分（含相应公摊面积），按照征收决定公告时房产部门最新公布的同地段类似商品

房平均价格结算差价。

2、选择按照建筑面积1:1.3调换的。产权调换房屋建筑面积超出的面积部分应结算差价，按照征收决定公告时房产部门最新公布的同地段类似商品房平均价格结算差价。

（三）选择货币补偿和房屋产权调换相结合方式的，被征收房屋面积可分为产权调换面积和货币补偿面积。

选择套内面积1:1进行产权调换的，其剩余货币补偿面积为被征收房屋面积扣减用于产权调换套内面积及其对应公摊面积；选择建筑面积1:1.3产权调换的，其剩余货币补偿面积为被征收房屋面积扣减用于产权调换建筑面积。应得货币补偿由房屋征收部门按房屋估价报告计算的住宅房屋货币补偿款给予补偿，选择货币补偿部分可按货币补偿给予奖励。

（四）征收住宅房屋需要产权调换的，房屋征收部门提供的产权调换房源应为全产权房屋。

（五）被征收住宅房屋需要产权调换的，在按地段调换比例调换后，应补偿给被征收人的住宅房屋套内面积不足50平方米，且被征收人在本市城市规划区内他处无正式住房的，按套内面积50平方米作为保障调换面积。超出应臵换房屋套内面积在50平方米内（含50平方米）的部分，按照征收决定公告时本市上一年度经济适用房最低价结算差价；超出应臵换套内面积在50平方米以上的部分（含相应公摊面积），按照征收决定公告前房产部门最新公布的同地段类似商品房平均价格结算差价。

（六）用于产权调换的房屋面积，应最接近被征收房屋面积。

（七）被征收人自行选择地点安臵的，应在房屋征收部门通知签订房屋征收补偿协议之日起30日内，向房屋征收实施单位书面提出，并以房屋征收决定公告日期为估价时点，结清被征收

房屋评估价值总额与用于产权调换房屋售价总额的差价。

（八）被征收人选择征收实施单位提供用于产权调换的安臵房屋，产权调换房屋的面积、楼层、朝向、房号，按照先签约、先搬迁、优先选房的原则进行；同时间签约、同时间搬迁的以抽签、摇号等方式确定选房顺序。

七、非住宅房屋的补偿

（一）根据本项目情况，非住宅房屋原则上实行货币补偿；实行产权调换的，按评估规定结清差价。

（二）非住宅房屋的停产停业补偿费支付给被征收人。

八、审批手续不全、无房屋所有权证房屋的认定及补偿

（一）规划、土地、建设批准手续均未取得的房屋，不予补偿。

（二）1984年1月5日以前（不含）建成的单位自管公房、直管公房和私人自建房,规划、土地、建设批准手续不齐全的，按该征收项目同类房屋分类估价价格的100%给予补偿。

（三）1984年1月5日至2004年8月15日前建成的单位自管公房、直管公房、房改房和四层以下（含第四层）的私人自建房，规划、土地、建设批准手续不齐全的，按该征收项目同类房屋分类估价价格的85%给予补偿。

（四）规划、土地、建设批准手续齐全，但未取得房屋所有权证（不动产权证书）的，按该征收项目同类房屋分类估价价格的95%补偿。

对上述手续不全的被征收住宅房屋可选择产权调换，按上述规定确定应补偿的面积后，再按照套内面积1:1或建筑面积1:1.3进行产权调换换算。

（五） 2004年8月15日后建设的手续不全、无房屋所有权证（不动产权证书）的房屋不予补偿。

（六）房屋建造年份和用途的确认

按房屋征收实施单位或被征收人提供政府部门出具的土地、规划、建设手续或相关年份的地籍（形）图、路网图及航拍图等确认。无法确定建造年份和用途的，由房屋所在辖区政府（开发区管委会）组织辖区内的规划、建设、国土部门确认。

（七）房屋建筑面积的确认

1、根据房屋征收实施单位和被征收人双方认可的丈量结果确认。

2、根据房屋征收实施单位或被征收人委托的具有相应资质的房产测绘单位出具的测绘成果确认。

房屋征收实施单位或被征收人委托测绘的，应在测绘前3日通知对方当事人到场，被征收人应当配合测绘人员入户测绘。被征收人或其成年家属拒绝给予入户测绘的，测绘单位对拒绝入户测绘的情况进行说明，并由被征收房屋所在地的街道办事处或社区派员见证，其房屋面积由房屋征收实施单位根据相关材料予以认定，并作为估价依据。

九、对改变用途房屋的补偿

（一）2004年1月1日前，改变用途的房屋，被征收人可按房屋权属证明标注用途进行补偿或按以下标准进行货币补偿：自行将已取得房屋所有权证的住宅、单位自管住宅房屋改变为经营性用房，具有工商营业手续和税务登记手续且正在作为经营性用房使用的，按项目相应经营性用房分类估价价格的70%给

予货币补偿；缺税务登记手续的，按项目相应经营性用房分类估价价格60%给予货币补偿。

办公用途房屋改变为经营性商业用房，具有工商营业手续和税务登记手续且正在作为经营性商业用房使用的，按经营性商业用房分类估价价格的60%给予货币补偿；缺税务登记手续的，按经营性商业用房分类估价价格50%给予货币补偿；仓储、厂房等用途房屋改变为经营性用房，具有工商营业手续和税务登记手续且正在作为经营性用房使用的，按经营性用房分类估价价格的50%给予货币补偿；缺税务登记手续的，按经营性用房分类估价价格40%给予货币补偿。

属划拨土地的，补偿价格根据土地使用权人享有的划拨土地使用权权益依法评估确定。

按上述比例给予货币补偿后，同时以相应经营性用房标准一次性支付9个月的停产停业补偿费。

本款所称的“经营性用房”包括“经营性商业用房”和“经营性非商业用房”。“经营性商业用房”指商业铺面，“经营性非商业用房”指旅馆旅社。

（二）2004年1月1日后，自行将已取得房屋所有权证的房屋改变为经营性用房的，按相应经营性用房标准一次性支付9个月的停产停业补偿费。该房屋的补偿仍按房屋权属证明标注用途补偿。

（三）改变房屋用途的时间由被征收人提供工商、税务部门的有关资料及其它能证明改变用途时间的资料确定。被征收人拒

不提供相关资料造成改变房屋用途的时间无法确认的，改变房屋用途的时间视为2004年1月1日以后。

十、关于改变结构的房屋补偿

已取得房屋所有权证，经依法批准改变房屋结构，但未办理房屋所有权变更登记的住宅房屋，按变更后的房屋结构给予补偿；2004年1月1日前未经批准改变结构的，按原结构给予补偿后，再按结构变更后的房屋分类估价价格与原房屋分类估价价格之间的差价的50％增加补偿。

2004年1月1日后未经批准擅自改变结构的，按照房屋所有权证上标注的房屋结构予以补偿。

十一、房屋装修的补偿

被征收人认为其房屋实际装修标准高于分户估价报告设定的装修标准的，应在收到分户估价报告之日起10日内向房屋征收部门书面提出。房屋征收部门与被征收人应就高于分户估价报告设定的装修标准的补偿进行协商。协商不成，需要对被征收房屋装修进行估价的，被征收人应协助估价机构对房屋的装修部分进行实地查勘。估价机构应当根据实地查勘结果依法出具分户估价报告并作为征收补偿的依据。

被征收人拒绝估价人员入户实地查勘，或者被征收人拒绝在实地查勘记录上签字的，估价机构应当在估价报告中说明有关情况，原分户估价结果作为征收补偿的依据。

房屋征收部门或被征收人对房屋装修分户估价报告有异议的，应自收到估价报告之日起10日内向估价机构申请复核评估。对估价复核结果有异议的，应自收到复核结果之日起10日内向

市房地产价格估价专家委员会申请鉴定，鉴定结果作为征收补偿的依据。

十二、机器设备的搬迁、安装费用估价补偿

对可恢复使用的机器设备给予搬迁、拆卸和安装调试费用补偿；对因房屋征收而导致机器设备无法恢复使用的，对机器设备净值给予货币补偿。

机器设备的货币补偿及搬迁、拆卸和安装调试费用由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托具有相应资质的估价机构估价确定。

对可恢复使用的机器设备，估价机构原则上应当根据每台机器设备的实际情况对搬迁、拆卸和安装调试逐项估价，一般按照价值时点的市场价格估价；对无法恢复使用的机器设备按照重新购臵价结合成新估价。

十三、构筑物及有关附属物的补偿

构筑物、搬迁费、临时过渡费等补偿按下列标准计算。

（一）围墙（12墙或24墙）每平米按90元或150元补偿；

（二）混凝土地面（含垫层）按厚度的不同情况确定，厚度在0.1米至0.3米,分别按每平米37元—110元补偿；

（三）住宅、非住宅房屋电话迁移费260元/部,有线电视安装费340元/户；

（四）住宅、非住宅房屋宽带迁移费按260元/户或按实际电信部门规定的收费标准补偿；太阳能热水器迁移费按1500元或按拆除时的安装标准补偿；自费安装的一户一表按500元/表补偿；三相电源安装费按供电部门规定收费或按评估价格的标准补偿；

（五）住宅、非住宅房屋空调迁移费：窗式、壁挂式350元/台；柜式400元/台；

（六）住宅、非住宅房屋搬迁误工费每户 1000元/次（按两次支付）；

（七）住宅、非住宅房屋所有权办证（不动产权证书）办证补助费：300元/证；

（八）住宅、非住宅房屋土地所有权办证补助费：400元/证；

（九）住宅搬迁费按房屋建筑面积每平方米每次20元进行补偿；（按两次支付）

（十）非住宅房屋的搬迁补助费（按土地级别计算）。

非住宅或其他设备搬迁费按每平方米每次20元进行补偿，或以实际搬迁的货物和设备拆装、调试及运输的市场价格费用标准给予补偿。

（十一）住宅房屋临时安臵补助费22元/平方米〃月（按土地级别、应补偿建筑面积计算）。

住宅房屋征收实行货币补偿的，一次性按住宅房屋临时安臵补助费的标准支付12个月的补助费。被征收住宅房屋的补助费按应补偿面积计算。应补偿建筑面积不足60平方米的，按60平方米计算。

住宅房屋实行产权调换的，按被征收房屋折算补偿比例后应得建筑面积支付临时安臵补助费。支付临时安臵补助费的期限按房屋征收部门与被征收人签订的房屋征收补偿协议约定的过渡期计算。

（十二）非住宅房屋停产停业费标准（按土地级别计算）。

铺面房屋（不含营业配套用房）：选择货币补偿方式的，一

次性支付9个月的停产停业补助费，根据土地级别分别为80元/平方米〃月。

办公房屋：选择货币补偿方式的，一次性支付12个月的停产停业补助费，27元/平方米〃月。

工业房屋：选择货币补偿方式的，一次性支付12个月的停产停业补助费，16元/平方米〃月。

其他用房征收实行货币补偿的，一次性支付9个月的停产停业补助费，13元/平方米〃月。

（十三）临时安臵补助费或停产停业费支付给被征收人。

十四、产权调换过渡期限及超期临时安臵补助费的支付

实行产权调换需要过渡的，过渡期限暂定42个月以内，将在征收补偿协议中具体约定。过渡期限从被征收人签订补偿协议并移交房屋之日起计算，到产权调换房屋交付次月止。因房屋征收部门的责任延长过渡期限的，按下列标准发放临时安臵补助费：征收住宅房屋的，对自行安排住处的被征收人，从逾期之日起至6个月内（含6个月）的，按规定标准的1.5倍支付临时安臵补助费；逾期6个月以上12个月以内（含12个月）的，按规定标准的2倍支付；逾期12个月以上（不含12个月）的，按规定标准的3倍支付。对选择房屋征收部门提供的周转用房过渡的，从逾期之月起按规定标准支付临时安臵补助费；逾期12个月（不含12个月）以上的，按规定标准的2倍支付。

征收非住宅房屋的，从逾期之日起至12个月（含12个月）内的，仍按补偿协议约定标准支付；逾期12个月（不含12个月）以上的，按规定标准的1.5倍支付临时安臵补助费。

十五、住宅房屋征收奖励办法

（一）被征收私有房屋产权人积极配合征收，按下列规定给予搬迁奖励：

1、房屋征收部门通知签订房屋征收补偿协议之日起30日内签订征收补偿协议并按协议约定期限搬迁交付房屋的，奖励30000元。

2、房屋征收部门通知签订房屋征收补偿协议之日起第31日至60日内签订征收补偿协议并按协议约定期限搬迁交付房屋的，奖励20000元。

3、房屋征收部门通知签订房屋征收补偿协议之日起第61日至90日内签订征收补偿协议并按协议约定期限搬迁交付房屋的，奖励10000元。

未办理房屋产权证或不动产权证的房屋，符合本意见第八点第（二）、（三）、（四）项规定情形的，可以给予搬迁奖励。

（二）公房承租户搬迁奖励。被征收人和房屋承租人对搬迁奖励的归属有约定的，从其约定。单位自管公房在通知签订房屋征收补偿协议之日起60日内签订征收补偿协议并按协议约定期限搬迁交付房屋的，单位自管公房产权人和房屋承租人各得5000元搬迁奖励，对自管公房单位（被征收人）的搬迁奖励总额不超过200000元。房屋承租人须经被征收人认定，并由征收实施单位组织现场公示7日无异议后，才能给予相应奖励。

（三）整体搬迁奖励。在通知签订房屋征收补偿协议之日起90日内，签订征收补偿协议，并按协议约定期限交付房屋的单元、楼栋和项目给予下列奖励：

1、整单元被征收户签订征收补偿协议，并按协议约定期限交付房屋的，每户（不含私人自建房）给予20000元的楼栋整体搬迁奖励。

2、整栋被征收户签订征收补偿协议，并按协议约定期限交付房屋的，每户（含私人自建房）给予10000元的楼栋整体搬迁奖励。

3、整项目被征收户签订征收补偿协议，并按协议约定期限交付房屋的，每户（含私人自建房）再给予5000元的项目整体搬迁奖励。

（四）选择货币补偿的奖励。征收私有住宅房屋（含自管公房、直管公房）时，被征收人在政府作出房屋征收补偿决定前签订货币补偿协议，并按协议约定期限交付房屋的，可由房屋征收部门按房屋分户估价报告确定的估价价值的30%给予奖励。

（五）房屋征收部门组织调查登记时，被征收人配合调查登记，并在政府作出房屋征收补偿决定前签订补偿协议，按协议约定期限交付房屋的，房屋征收实施单位按户给予500元配合奖励。

（六）奖励以户为单位，已办理私有房屋所有权证的按房屋所有权证计户，房屋共有权证合并计为一户；单位自管公房承租户按租赁凭证计户。

（七）上述奖励费用的支付问题在征收补偿协议条款中予以明确。

十六、被征收人的子女就读小学和初中，因房屋被征收需要转学的，在签订补偿协议之日起3年内，由城区（开发区）房屋征收补偿和征地拆迁办公室核实被征收人（包括子女）的户籍信

息和被征收人的家庭实际住址并出具相关证明，教育部门根据房屋被征收后的实际住址，按就近入学原则安排就读，学校不得拒绝接收入学。

十七、实行产权调换或者被征收人以货币补偿款购买的房屋，不需缴纳房屋产权调换差价或者购房成交价格不超过货币补偿款的，被征收人免缴房屋契税。

十八、房屋征收补偿费用的支付方式

征收双方签订补偿协议后，按协议约定支付征收补偿费。被征收人为个人的，由其本人提供身份证在指定的银行开户，将征收补偿费存入该账户，被征收人签收银行存折后到银行领取补偿费；被征收人为单位的，补偿费通过银行转账支付给被征收单位。

十九、不当行为不给予补偿

房屋征收相关公告发布后，房屋征收范围内的单位和个人不得新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为。违反规定实施的，不予补偿。

二十、被征收人的权利与义务

（一）被征收人有义务提供房屋相关合法手续，配合征收实施单位做好手续不全房屋、附属物等面积丈量，并在规定时间内与征收人签订征收补偿协议。

（二）征收实施单位与被征收人签订《房屋征收补偿协议》并支付补偿费后，被征收人须将《房屋所有权证》、《土地使用权证》等相关权属证明手续交予征收实施单位，统一办理注销手续；权属证明丢失的需登报声明作废，公告费由被征收人负责。被征收人须签订《房屋征收补偿协议》，并签订征收实施单位发放的《房屋交接单》后，领取相关补偿金。

（三）在《房屋征收补偿协议》限定的交房时间内，被征收

人应做好用水、用电、用气等报停手续，并维持原房屋结构完整，设施齐全，不得损坏和拆除门、窗、管网线及各类用表等设施。待房屋腾空后将钥匙交予征收实施单位同时办理交房手续。移交后的被征收房屋由征收实施单位安排拆除。

（四）按协议约定获得征收补偿、补助、奖励费。

（五）对未签订补偿协议，由市政府作出补偿决定的，被征收人对补偿决定不服，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

二十一、征收人的权利与义务

（一）对选择货币补偿的，征收人按补偿协议约定，支付给被征收人相关的补偿、补助等费用。

（二）对选择产权调换方式的，征收人按约定支付临时安臵补助费用或过渡周转房。

（三）确保调换房屋符合国家相关质量安全标准。

（四）调换房屋的产权证明，由征收实施单位负责组织办理，被征收人应积极予以协助。

二十二、被征收人签订《房屋征收补偿协议》后，由征收实施单位将分户补偿情况在房屋征收范围内予以公布。

二十三、本方案未尽事宜，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）及南宁市人民政府相关规定执行。

2016年10月31日