万科工程管理策划书

万科（重庆）房地产有限公司

盘龙项目2#地块工程管理策划书

盘龙项目经理部

二〇一三年一月二十三日

目录

1 编制依据 (4)

2 工程概况 (4)

2.1位置及环境 (4)

2.2整个项目建成后集商业、别墅、高层为一体的高档社区 (6)

2.3地块内外的道路、给排水、供电、燃气、通讯等市政配套情况 (6)

2.4技术经济指标详以下附件《I地块技术经济指标》........................... 错误！未定义书签。

2.5建筑分期概况......................................................................................... 错误！未定义书签。

3 工程特点、重点、难点及应对措施 ............................................................... 错误！未定义书签。

3.1工程特点及应对措施............................................................................. 错误！未定义书签。

3.2工程重点及应对措施............................................................................. 错误！未定义书签。

3.3工程难点及应对措施............................................................................. 错误！未定义书签。

4 项目部架构及人力资源计划........................................................................... 错误！未定义书签。

4.1组织架构................................................................................................. 错误！未定义书签。

4.2质量保证体系......................................................................................... 错误！未定义书签。

4.3项目经理部责任矩阵............................................................................. 错误！未定义书签。

4.4项目部办公场所布置............................................................................. 错误！未定义书签。5项目建设计划、场地综合利用规划 ................................................................ 错误！未定义书签。

5.1项目建设计划......................................................................................... 错误！未定义书签。

5.2项目建设总平面规划............................................................................. 错误！未定义书签。

6 项目管理目标................................................................................................... 错误！未定义书签。

6.1进度计划管理目标................................................................................. 错误！未定义书签。

6.2质量管理目标......................................................................................... 错误！未定义书签。

6.3技术管理目标......................................................................................... 错误！未定义书签。

6.4安全文明施工管理目标 ......................................................................... 错误！未定义书签。

6.5成本管理目标......................................................................................... 错误！未定义书签。

6.6设计管理目标......................................................................................... 错误！未定义书签。7总包管理策划.................................................................................................... 错误！未定义书签。

7.1为了进一步明确总分包单位施工范围，确定工作界面，责任落实到位，将《总分包施

工范围界面表》作为总承包合同附件进行约束。 ................................... 错误！未定义书签。

7.2树立“总包管理意识”及“总包服务意识” ..................................... 错误！未定义书签。

7.3总包管理原则......................................................................................... 错误！未定义书签。

7.4总包管理组织体系................................................................................. 错误！未定义书签。

7.5总包管理程序......................................................................................... 错误！未定义书签。

7.6总包管理措施......................................................................................... 错误！未定义书签。

8 工程进度管理策划........................................................................................... 错误！未定义书签。

8.1采购计划................................................................................................. 错误！未定义书签。

8.2脚手架、模板体系................................................................................. 错误！未定义书签。

8.3保障措施................................................................................................. 错误！未定义书签。

9 工程质量管理策划........................................................................................... 错误！未定义书签。

9.1审查总承包单位质量保证体系 ............................................................. 错误！未定义书签。

9.2贯彻管理制度......................................................................................... 错误！未定义书签。

9.3执行新技术应用管理办法 ..................................................................... 错误！未定义书签。

9.4设置工程质量控制要点 ......................................................................... 错误！未定义书签。

9.5设置工程质量停止点............................................................................. 错误！未定义书签。

9.6设置业主敏感点及应对措施详下列附件 ............................................. 错误！未定义书签。

9.7监督监理单位实施旁站监理 ................................................................. 错误！未定义书签。

9.8材料、设备质量控制............................................................................. 错误！未定义书签。

9.9实测实量实施细则................................................................................. 错误！未定义书签。

9.10工程质量通病防治措施详《建筑工程质量通病防治》 ................... 错误！未定义书签。

9.11质量缺陷与质量问题（一般质量事故）处理详《质量缺陷与质量问题处理办法》错误！未定义书

9.12精装饰质量控制要点........................................................................... 错误！未定义书签。

9.13防裂缝控制要点................................................................................... 错误！未定义书签。

9.14防渗漏控制要点................................................................................... 错误！未定义书签。

9.15成品保护实施细则............................................................................... 错误！未定义书签。

9.16质量风险分析表................................................................................... 错误！未定义书签。

9.17质量保障措施....................................................................................... 错误！未定义书签。

10 工程安全文明施工管理策划 ......................................................................... 错误！未定义书签。

10.1组织架构............................................................................................... 错误！未定义书签。

10.2安全文明施工管理依据....................................................................... 错误！未定义书签。

10.3安全文明施工管理工作要求 ............................................................... 错误！未定义书签。

10.4安全文明施工组织、专项方案审批 ................................................... 错误！未定义书签。

10.5施工现场CI标识系统管理 ................................................................. 错误！未定义书签。

10.6健康、安全、环保、现场管理 ........................................................... 错误！未定义书签。

10.7安全文明现场管理制度和成本相关 ................................................... 错误！未定义书签。

10.8甲方安全管理人员有权对违反安全管理规定的行为进行处罚 ....... 错误！未定义书签。

10.9安全文明生产保障措施....................................................................... 错误！未定义书签。

11 成本管理策划 (30)

11.1尽可能多的采用甲方分包工程，实行招标采购，做到“货比三家，择优选用” (30)

11.2动态成本控制 (30)

11.3成本控制要点 (31)

12 采购管理策划 (32)

12.1采购计划动态反馈表详以下附件 (32)

12.2总、分包施工范围界定表详以下附件 (32)

13 销售配合 (32)

13.1销售展示要求写入施工合同 (32)

13.2销售展示的工程配合 (33)

13.3展示区保护措施 (33)

13.4展示期间的协调 (34)

13.5展示区域的完工移交 (35)

14 总承包单位、监理单位、分包单位管理 (36)

14.1总承包单位管理 (36)

14.2监理单位管理 (39)

14.3分包单位管理 (41)

15 沟通管理策划 (43)

15.1干系人分析、管理 (43)

15.2施工配合 (44)

15.3档案管理 (44)

16 风险管理规划 (45)

16.1进度管理风险与对策 (45)

16.2质量管理风险与对策 (46)

16.3设计变更风险与对策 (47)

16.4销售风险与对策 (47)

16.5交付风险与对策 (48)

盘龙项目2#地块工程管理策划书

一、编制依据

二、工程概况

2.1位置及环境

1.1 工程地理位置

本项目位于重庆市内环核心，地处九龙坡区商业副中心九龙园区片区，距离九龙坡区杨家坪商圈道路距离2.1公里。项目地块周边路网完善，可快速通达各区和商圈，距离最近的杨家坪商圈仅2.1公里。盘龙片区有轻轨通过，能快捷通向渝中区和大渡口区。周边公交线路较多，是主城区交通便捷的区域之一。项目所在片区位于杨家坪商圈和巴国城商业区中点，距两个商业中心均2公里左右，生活购物便捷，龙湖未来还将在盘龙片区打造商业综合体。片区内中小学齐备，医疗资源丰富而且集中，居家配套齐全，是九龙坡区除杨家坪外的居住、商业副中心。

附图盘龙项目2#地块工程地理位置示意图2.3原有地貌、市政配套情况

2号地块为不规则多边形，北侧临正在建设的北区云步运动公园。公园和地块边界高差约20米。地块西侧为待扩建的蟠龙小学，南侧为规划的市政道路，东侧三峡油漆厂二期待出让土地（一期为保利2012年6月19日获取）。地块内已全部拆迁补偿完毕，地下无正式正式管网、高压线等需搬迁不利因素，整个地块从道路往边坡一侧呈自高而低放坡状。地块周边有一条8m宽道路，道路边有燃气、雨污水管道、电力设施，预计于2013年3月开始进行扩建成32m宽市政主干道，同时完善水、电、气、电讯管道线路改造。地块周边有近700m边坡，部分红线处于边坡中部、底部、上部，红线走向较为复杂，拐点较多。

附图 I地块工程原有地貌及构筑物

2.2整个项目建成后集商业、别墅、高层为一体的高档社区

附图盘龙项目2#地块地形地貌示意图

2.4建设用地规划要求

附图盘龙项目2#地块总平面布置图（需改）

3、建筑概况

2#地块总建筑面积为地上14.3万平方米、地下4.6万平方米，总计18.9万平方米，由3栋定型产品33层T12、2栋定型产品33层T6、幼儿园、部分底商、3层地下车库及人防设施组成，楼栋高度为93.1m至99.6m不等。（其余内容待施工图总说明后增补）

2.5建筑分期概况

项目不分期，全期同时开工，同时交付，但在交付时考虑错开分批次交付。为满足营销需求，

临道路2栋T12及靠公园一侧T6会先行销售，示范区等规划见下图。

4、项目部架构及人力资源计划

1、项目经理部组织架构

拟租地作为项目合作单位临时设施、项目办公设施用地

T6实体示范区位置

2、质量、安全保障体系

3、岗位职责

项目经理部负责人：

总体职责

1）项目总经理作为公司代表，对项目实施过程中的所有问题对公司负主要责任；

2）对项目的成本、工期、质量和安全承担直接领导责任；

3）定期向公司领导及有关部门提交项目实施的情况报告；

部门管理

1）制定部门工作计划，进行合理安排分工，并监控各项工作的进展情况；

2）下属职员的月度、年度绩效考核；

3）部门内部人力资源的调配，职员的培养及职业发展指导；

4）组织召开项目经理部部门例会；

5）协调与公司其他部门的工作；

项目管理

1）负责监理项目的合同管理体系，严格履行合同的管理任务，处理好和乙方的合同

争议和纠纷；

2）与成本部经理共同负责合同金额10000元以下的材料询价和供应商的确定；

3）审定施工单位提交的施工组织设计，并报工程管理部审查；

4）全面控制工程质量、进度、成本，完成公司下达的建设任务；

5）严格执行公司制定的动态成本管理制度，并负有领导和实施职责；

6）执行公司发布的各项指令，接受公司各业务部门的指导、检查和督促；

7）负责工程实施中的综合协调工作；

8）负责组织项目验收工作；

9）完成领导安排的其他工作；

土建工程师：

总体要求

1）责任范围：工程土建施工部分。

2）熟悉地质勘探资料，熟悉《设计任务书》。

3）掌握图纸内容、工艺要求及材料的选用要求，负责本专业内工程图纸的全面审核。

4）掌握建筑结构专业工程与相关水、电、气工程之间的关系，能够合理调配相关专

业，使工程施工达到设计、美观、使用的要求。

5）掌握建筑结构相关专业知识，并熟悉相关专业知识，能够指导设计、工程施工工

作，指导工程材料的选用。

6）熟悉结构设计工程施工规范，并能够合理、熟悉的使用。

7）在现场指导监理公司，施工单位及材料供应商的工作，确保工程质量、进度、成

本能满足本项目总体目标。

部门配合

1）参与协助设计部编写结构专业方面的设计指导书。

2）参与施工图设计审查及技术交底会，提出图纸审查意见并记录成文。

3）负责测定项目界址点，负责坐标系统的引入和保护。

4）参与勘测单位和土建单位的招标考察。

5）协助设计部和勘察单位的具体工作，负责勘察单位的现场管理工作和地质勘察结

果的验收。

工程实施阶段

1）负责对工程定位和放线的审核，如发现问题与设计部及时协调。

2）协调总包和分包之间的管理，监控相关分包施工单位的工程进度。；

3）收集、初审总包单位的工程进度计划表，报部门及工程管理部审查。

4）负责甲供材料的相关部分的现场验收工作。

5）参与工程投资成本控制，确认现场签证。

6）在工程实施过程中严格执行设计变更程序。

7）负责相关设计变更对施工单位的发放，负责客户变更中土建工程部分的审核实施。

8）负责组织隐蔽验收，参与分部分项工程验收和竣工验收，负责整理专业验收资料并归档。

竣工及后评估阶段

1）协助工程管理部办理竣工验收的规划验收，负责土建工程方面与物业公司的交接工作。

2）参与项目竣工后完成土建工程的后评估工作。

3）完成领导安排的其他工作。

品质部分

1）牵头落实、编制项目管理策划书中质量、技术管理；

2）组织看图、设计交底和图纸会审；

3）审查设计通知单、工程变更单、作业图，确定技术方案、工艺工法；

4）审查施工组织设计、施工方案、施工平面布置图、监理大纲、监理实施细则、旁站监理方案、见证取样送检方案；

5）审查总承包单位、分包单位、监理单位质量管理体系、技术管理体系、质量保证体系；

6）对项目部工程师、施工单位、监理单位工程师和班组进行质量、规范、标准、工艺工法、作业指导书、构造做法等培训；

7）指导和参与施工单位对班组进行的质量、技术交底；

8）组织原材料、构配件、设备验收；

9）复测工程定位、测量放线成果；

10）参加隐蔽工程、检验批、分项工程、分部工程、单项工程、单位工程验收，组织工程竣工验收；

11）工序样板及交付样板管理，参加场地移交、工序移交、工作界面移交；

12）检查、监督现场质量，跟踪落实问题整改，组织不合格和质量处理；

13）执行实测实量工作，并用实测实量结果考核监理和施工单位；

14）组织观感质量验收；

15）组织监理分户质量档案和分户验收工作；

16）检查建筑工程施工强制性条文记录；

17）核查工程质量控制资料；

18）检查工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录；

19）参加工地开放、工程交付；

20）组织专项质量检查和质量、技术专题会；

21）参加后评估工作；

22）完成领导安排的其他工作。

电气工程师：

总体要求

1）责任范围：强弱电工程和室外配套工程的相关部分；

2）掌握本专业的工程图纸内容工艺要求，材料的选用要求，负责本专业范围工程图纸的全面审核；

3）熟悉电气（强弱电）工程与相关土建、给排水、暖通工程之间的关系，能够合理运用电气专业知识，使电气系统安装合理、使用方便；

4）掌握电气系统的相关知识，熟悉相关标准、规程和规范，指导设计，工程安装工作和工程材料的选用；

5）掌握电气系统工程相关配套知识，熟悉政府相关部门对电气系统的管理办法及相关法规规定；

6）负责完成电气方案、设计委托及办理各种施工审批手续，组织各种专业施工单位进场前后的管理，并与相关政府职能部门联系，负责相关费用的减免和相关费用的缴纳；

7）参与选择本专业施工单位的，能够在现场指导监理公司、施工单位的工作，确保工程进度、质量满足项目总体要求；

部门配合

1）参与协助设计部编制电气专业方面的设计任务书；

2）参与施工图设计审查及技术交底会，提出图纸审查意见并记录成文；

工程实施阶段

1）协调总包和分包之间的关系，监控相关分包施工单位的工程进度；

2）负责相关甲供材料的现场验收工作；

3）严格控制专业工程投资成本在预算范围内，对成本控制负责；

4）负责本专业设计变更工作，和设计变更对施工单位的发放，负责客户变更中对强弱电部分的审核和实施；

5）在工程实施过程中严格执行设计变更程序；

6）参与组织隐蔽工程、分部分项工程验收和竣工验收，整理专业验收资料并归档；

竣工及后评估阶段

1）在专业工程方面负责与物业公司的交接工作；

2）负责项目竣工后电气工程的后评估工作；

给排水工程师：

总体要求

1）责任范围：给水工程、排水工程、消防工程、燃气工程、暖通工程、室外配套工程的相关部分；

2）了解地质勘测资料，掌握本专业的工程图纸内容及工艺要求、材料的选用要求，负责本专业范围的工程图纸会审；

3）掌握水暖工程师与相关建筑、电气、电气工程之间的关系，能够合理、熟悉运用水、暖专业知识，使给排水系统和暖通系统的安装合理美观、使用方便；

4）熟悉给排水系统、暖通相关的配套系统相关专业知识，熟悉相关标准、流程和规范，能够指导设计，工程安装工作以及工程材料的选用；

5）掌握给排水、暖通系统相关的配套知识，熟悉政府相关部门对水、气和消防系统的管理办法及相关的法规规定；

6）负责完成水、气、消防专业从确定方案、委托设计、办理各种施工审批手续到组织施工单位进场前后的管理等一切事宜，并与相关职能部门的密切联系，负责相关费用的缴纳和减免手续申请；

7）隐蔽工程验收；

部门配合

1）参与协助工程部、设计部编制水、气、暖通专业方面的设计任务书；

2）参与施工图设计审查及技术交底会，提出图纸审查意见并记录成文；

工程实施阶段

1）协调总部和分部之间的关系，监控相关分包施工单位的工程进度；

2）负责相关甲供材料的现场验收工作；

3）严格控制专业工程投资成本在预算范围内，对施工过程中成本控制结果负责；

4）负责相关设计变更对施工单位的发放，负责客户变更中对水、气和暖通部分的审核和实施；

5）在工程实施过程中严格执行设计变更程序；

6）参与组织隐蔽工程、分部分项工程验收和竣工验收，整理专业验收资料并归档；

竣工及后评估阶段

1）在专业工程方面负责与物业公司的交接工作；

2）负责项目竣工后水、气和暖通工程的后评估工作；

3）完成领导安排的其他工作。

项目内业工程师岗位职责：

技术资料管理

1）项目工程施工图的接收、分发、归档；

2）项目设计变更单的部门内发放、实施跟踪和归档；

3）工程竣工资料的整理和归档；

4）负责与物业公司工程档案的交接工作；

5）参与项目经理部各专业工程竣工后的评估工作，完成最终报告。

合同档案管理

1）工程合同的整理、归档；

2）工程付款资料的整理、经办和归档；

项目信息管理

1）工程进度周报和月报的编写、上报和归档；

2）项目与工程相关的通知、各种联系函和会议纪要的拟定、编写及归档；

3）部门信息管理工作；

综合

1）部门办公用品的申领及发放；

2）完成领导安排的其他工作。

4、项目部费用

1）、项目部办公室布置方案：

2）、设备计划：

四、项目建设计划、场地综合利用规划

1、项目建设计划

盘龙项目建设计划.

mpp

(需各端口开会讨论后确定)

2、场地综合利用规划

盘龙总图（最终）2

013.2.24.dwg

五、项目管理目标

1、进度计划管理目标

1）以作为重庆公司第一个“拿地后9个月开盘”项目为目标，打造重庆公司运营标杆；

2）2#地块不分期和分标段，全期总进度计划偏差控制在8%以内；

3）基础、开放、开盘、结构封顶、交付等关键一级节点偏差控制在5%以内。

2、质量管理目标

3、成本管理目标

目标成本下达后，由成本对接工程师完成。

目标成本：公司下达的目标成本控制、管理目标；

动态成本：设计变更、计划不周、管理不善等造成返工、签证的控制目标；

措施成本：施工方案优化，施工工艺改进，减少浪费、节约成本目标。

4、设计管理目标

由设计部对接人完成。

图纸质量：施工图深度（包括各专业图纸齐全、相互配合程度、节点详图等）及错、漏、碰、缺控制目标；

设计变更：避免重大设计变更、减少变更频次控制目标；

成本指标：依据《万科产品设计控制指标（第一批）对标操作指引》；

环保节能：外墙保温，节电、节水、节气等环保节能目标。

5、技术管理目标

1）、地块内共3栋T12，2栋T6；其中2栋T12采用铝模，采用铝模的2栋T12中有一栋采用轻质隔墙板，内容免抹灰；其余采用新技术、新工艺见下表：

2）、新技术、新工艺、新材料应用体系：

5、安全文明施工管理目标

1）、安全文明评估得分：91分；

2）、无重大伤亡事故；

3）、获得重庆市安全文明工地称号。

6、健康、安全、环保

所有甲供、甲指乙供、乙供材料严格按国家及行业规范规程、重庆万科《甲供材、甲指乙供材料实施一览表》进行抽样检测，杜绝货不对板。尤其对装修材料中木作等影响健康、环保材料，淋浴屏等影响安全材料进行重点关注，确保室内交付环境满足甲醛释放等健康指标。现场做好垃圾集中堆放、处理措施。

现场楼栋每两层设置一处集中吸烟区，每五层设置一处流动厕所，楼栋外设置足量厕所，楼栋外设置足够茶水亭，保持24小时开水供应。并在大门处、楼栋安全通道口、施工电梯内做好指引

标识。

四、开工准备

1、工程承包范围、界面划分

附件25：施工界面

及管理责任划分表.xls

2、资源准备、采购策划和计划

盘龙项目.xlsx

（由于运营计划未下发，建设计划未确定，暂定计划）

3、施工图

施工图未出，待上传。但应遵循原则如下：土建部分施工图与装修部分施工图须提前进行核对，保证在正负零主体前完成，尤其对安装点位、开间进深核对；户型内土建及装修施工图、装修材料部品五金定样、采用轻质隔墙板墙厚等须在样板房实施前确定及核对完成。

四、工程管理

1、进度计划

1)建设、采购、施工总进度计划；

盘龙项目建设计划.

mpp 盘龙项目.xlsx万科盘龙项目施工

总进度计划.mpp

2)年、月、周进度计划：由总包单位编制年度、月度、周进度计划，经监理、业主方审批通

过后作为各参建单位进度考核指标。每周在监理例会中通报进度完成情况及下周进度计划，对未完成项制定补救措施和补救期限；每月召开月度进度通报会，对当月进度完成情况和下月进度计划进行通报、奖罚，对当月未完成计划制定下月补救措施和补救期限；每季度召开季度进度计划完成情况总结会，对本季度进度完成情况、下季度重点节点进行通

万科工程标准化管理手册_296页

万科有限公司 工程管理手册

前言 根据集团设计工程部对一线公司进行“规、监控、支持、引导”的要求和公司工程管理步入正轨的需要，本着“部门职能专业化”和“业务流程规化”的组织建设原则，编制出本管理手册，期望工程建设在公司管理规化，最大程度地实现资源共享，在业务操作上充分体现出规化、透明化管理，完善沟通渠道，提高工作效率，提高工程质量，让我们的工程更好的满足业主的要求。 因公司目前只有一个项目，未设立项目部，故《项目经理部设立与撤消程序》、《对供应商的评估管理规》、《工程技术委员会管理规》及其它有关项目部的管理制度再作增定。 报批报建、设计变更、现场签证、付款审批等管理规见项目发展部、设计部、成本部、财务部相关管理规。 本手册在编制过程中，得到了集团及上海公司领导、工程管理人员的大力支持与帮助，在此深表感。由于时间仓促，《廉政管理制度》、《勘察、施工、监理、材料、设备考察管理制度》、《细部检查管理程序》、《住宅交付使用管理程序》等将在实施过程中予以增定。因编制人员水平有限，不妥之处在所难免，敬请批评指正，并在将来升级版中修正。 工程部

工程管理规目录 一、前言 二、公司与集团项目工程业务接口界面 2.1 公司与集团项目工程业务对接关系……..BBGC01-00………….1页 2.2 工程部职责………………………………..BBGC01-01-001……..3页 三、工程管理程序 3.1 工程招投标管理程序……………………..BBGC01-01………...13页 3.2 项目施工过程管理流程………...………...BBGC01-02………...19页 3.3 工程部工地检查管理程序………………..BBGC01-03………...29页 3.4 施工图审查管理程序……………………..BBGC01-04………...31页 3.5 工程质量检查管理程序……………….….BBGC01-05………...33页 3.6 工程进度检查管理程序…………………..BBGC01-06………...41页 3.7 工程安全、文明施工检查管理程序……..BBGC01-07………...44页 3.8 工程物资采购管理程序…………………..BBGC01-08 ………..46页 3.9 工程验收管理程序………………………..BBGC01-09………...54页 3.10 工程档案管理程序………………………..BBGC01-10………...58页 3.11 住宅质量问题处理程序…………………..BBGC01-11…………65页 四、工程施工过程管理制度 4.1 施工总进度计划编制要点………….…….BBGC01-02-001……67页 4.2 施工图会审管理制度….………………….BBGC01-02-002……71页 4.3 施工组织设计审查要点…………………..BBGC01-02-003……75页 4.4 工程部例会制度…………………………..BBGC01-02-004……78页 4.5 工程文件管理制度………………………..BBGC01-02-005……81页 4.6 工程技术咨询管理制度…………………..BBGC01-02-006……83页 4.7 工程监理管理要点………………………..BBGC01-02-007……87页 五、施工图审查要点 5.1 结构图设计检查要点……………………..BBGC01-04-001……92页 5.2 给排水图设计检查要点…………………..BBGC01-04-002……97页

万科地产工程管理施工组织设计方案

万科城市花园 工程管理组织设计方案 第一版 大连万科房地产开发有限公司 城市花园项目管理部

目录 1、项目概况 (3) 1.1项目简介 (3) 1.2 主要合作单位 (4) 2．项目部门建设管理 (5) 2.1项目管理部主要职责 (5) 2.2项目管理部管理架构 (6) 2.3项目管理部主要岗位职责 (6) 3、项目前期协调与管理 (12) 3.1设计部协调 (12) 3.2营销协调 (13) 3.3项目发展协调 (13) 3.4成本协调 (13) 4、项目计划管理 (13) 4.1 标段的划分及基本要求 (13) 4.2 总包的平面分区及进场顺序 (14) 4.3 施工场地临设布置 (14) 4.4总体进度计划 (14) 4.5工程进度计划 (15) 4.6材料设备采购计划 (15) 4.7项目里程碑进度控制计划 (15) 4.8模拟工程计划 (15) 4.9 工程计划的修改 (15) 4.10 销售配合 (16) 5、项目采购管理 (16) 5.1总包采购 (16) 5.2监理单位采购 (17) 5.3专业分包单位采购 (18) 5.4材料、设备采购 (19) 5.5 分包与甲供、限价材料清单 (20) 5.6集团禁用材料清单 (22) 6、供方管理 (22) 6.1监理管理 (22) 6.2总包管理 (25) 6.3专业分包单位及材料设备供应商（下称供方）管理 (27) 7、项目质量管理 (29) 7.1质量规划 (29) 7.2质量保证 (29) 7.3质量控制 (30) 8、项目现场成本管理 (32) 8.1设计阶段 (32) 8.2招标阶段 (32) 8.3图纸会审阶段 (33) 8.4工程实施阶段 (33) 9、项目风险管理 (34)

万科地产项目策划书

万科地产 ——项目全程策划流程 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2，市场分析： （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析

5，消费者分析： （1）购买者地域分布； （2）购买者动机 （3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式） （4）购买时机、季节性 （5）购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研 1，地块状况： （1）位置 （2）面积 （3）地形 （4）地貌 （5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）

5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析 （1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2）房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率 （2）资金投入 （3）边际成本利润 6，投入产出分析

2018万科房地产公司项目工程师全装修质量管理手册汇编 完整版

上海万科 项目工程师全装修质量管理手册 （试行版） 上海万科房地产有限公司

《项目工程师全装修质量管理手册》 目录 一、全装修质量保证体系 (3) 二、全装修技术管理要点 (10) 三、全装修质量控制要点 (14) 四、全装修材料检验方法 (24) 五、全装修验收管理制度 (26) 六、全装修成品保护措施 (45)

一、全装修质量保证体系 1. 全装修质量保证体系的目的： 1.1 确保各工序严格按合同及规范的要求进行施工、安装和维修工作，符合工程 质量、安全健康及环保的要求。 1.2 确保所有影响质量、安全健康及环保的施工和安装工序处于受控状态。 1.3 对每个工序进行监督、检查和检验，并建立质量的可追溯性控制系统。 1.4 确保用于工程上的物资(包括甲供物资)符合有关规范及合同的要求。 1.5 确保施工数据的准确性。 2. 范围： 2.1 适用于本公司开发的所有全装修项目。 2.2 由全装修施工单位接收项目开始，直至全装修完工并将工程项目移交给小业 主的整个过程。 3. 术语和定义： 3.1 质量交底卡 3.1.1 由总包或装修单位发出，经监理审核和项目部批准，使参与施工和管理的 项目工程师、监理单位、分包商及操作工人等人员能够充分掌握该分项工程施工所用的材料情况、工艺操作程序以及该项工程质量要达到的标准及其验收方法。使项目质量管理有章可循，做到事先清楚明白、事中有章可循，事后有据可查。 3.1.2 控制质量要把好“三关”，即材料关、操作关、检查验收关。 质量交底卡应写明“三关”的具体内容。 3.1.2.1 材料 材料应写明该分项工程所用的材料供应方式、名称、品牌、来源地、规 格、包装情况、使用中注意事项(指腐蚀性、易燃等)，避免操作过程中 用料不当而造成浪费，阻止少数分包商以次充好。 3.1.2.2 操作 图纸：应标明使用的图纸编号，如设计修改应及时调整。 操作工艺：应写明本工艺的施工程序及方法，工序间相关联的质量因果 关系，保证质量的措施。施工中常出现的质量问题更应强调 说明。

万科工程管理

万科 前言 根据集团设计工程部对一线公司进行"规范、监控、支持、引导"的要求和公司工程管理步入正轨的需要，本着"部门职能专业化"和"业务流程规范化"的组织建设原则，编制出本管理手册，期望工程建设在公司内管理规范化，最大程度地实现资源共享，在业务操作上充分体现出规范化、透明化管理，完善沟通渠道，提高工作效率，提高工程质量，让我们的工程更好的满足业主的要求。 因公司目前只有一个项目，未设立项目部，故《项目经理部设立与撤消程序》、《对供应商的评估管理规范》、《工程技术委员会管理规范》及其它有关项目部的管理制度再作增定。 报批报建、设计变更、现场签证、付款审批等管理规范见项目发展部、设计部、成本部、财务部相关管理规范。 本手册在编制过程中，得到了集团及上海公司领导、工程管理人员的大力支持与帮助，在此深表感谢。由于时间仓促，《廉政管理制度》、《勘察、施工、监理、材料、设备考察管理制度》、《细部检查管理程序》、《住宅交付使用管理程序》等将在实施过程中予以增定。因编制人员水平有限，不妥之处在所难免，敬请批评指正，并在将来升级版中修正。 工程部 目录 一、前言 二、公司与集团项目工程业务接口界面 2.1 公司与集团项目工程业务对接关系........BBGC01-00.............1页 2.2 工程部职责......................................BBGC01-01-001........3页 三、工程管理程序 3.1 工程招投标管理程序..........................BBGC01-01............13页 3.2 项目施工过程管理流程........................BBGC01-02............19页 3.3 工程部工地检查管理程序....................BBGC01-03............29页 3.4 施工图审查管理程序..........................BBGC01-0 4............31页 3.5 工程质量检查管理程序.......................BBGC01-05............33页 3.6 工程进度检查管理程序.......................BBGC01-06............41页 3.7 工程安全、文明施工检查管理程序........BBGC01-07............44页 3.8 工程物资采购管理程序.......................BBGC01-08 ...........46页 3.9 工程验收管理程序.............................BBGC01-09............54页 3.10 工程档案管理程序.............................BBGC01-10............58页 3.11 住宅质量问题处理程序.......................BBGC01-11............65页 四、工程施工过程管理制度 4.1 施工总进度计划编制要点....................BBGC01-02-001......67页 4.2 施工图会审管理制度..........................BBGC01-02-002......71页

万科工程管理策划方案

一、项目特点概述 1.1 工程项目特点 1.1.1 本工程项目所处位置周边环境复杂，市政配套滞后，市政道路、管网未形成，特别是给水和排水无市政接驳点，对工程施工及后续工作影响大，需持续关注。 1.1.2 根据本小区楼宇规划设计，小区永久路沿建筑物外围用地红线走向成环形布设，由于受部分楼宇地下室施工影响，小区永久路必须分阶段施工，施工通道结合第一次开盘时间和地下室施完成时间采用临时路和永久路结合搭接使用。 1.1.3 施工可用场地小，开盘区大，样板房多，工期紧，对各项工作的有序进行和能按时完成各节点目标是严峻的考验。 1.1.4 产品定位高，对工程各项质量指标要求高，对合作方（监理，总承包单位等合作方）的管理水平和能力要求高。 1.1.5 工程基础及开盘区正处于雨季阶段，雨季对工期的影响大，如何在确保施工质量的情况下完成展示、开盘销售进度节点目标尤为关键。 1.1.6 工程采用预制梯板，对塔吊选型、平面位置、吊装以及相应支撑体系要求较高，另外预制构件与现浇梁、墙的接触面处理和预制构件的成品保护是本工程施工管理的重点。 1.1.7 工程竣工后进行加楼板改造工作，改造工作工期紧，垂直运输难度大，对已竣工工程成品保护要求高。 1.1.8 本工程的施工蓝图是根据地下室和主体施工进度分为两次下发，极有可能出现边施工边出图局面，如何规避图纸风险，减少返工，需要甲方、监理、

设计和施工单位充分发挥协作的管理特点，争取实现进度目标，质量目标和成本目标。 1.1.9 本项目实行大总包管理模式，对分包的质量、安全、进度和合同建立相应的管理体系及制度，有利于提高项目整体管理水平及目标的得以实现。 1.2 项目管理目标 1.2.1 质量目标：达到国家现行施工验收规范合格标准和进入万科深圳区域评估及实测实量评估前五名。 1.2.2 安全文明施工目标：杜绝死亡、重伤事故和职业病的发生；杜绝火灾、爆炸和重大机械事故的发生；轻伤事故发生率控制在千分之三以内，确保获得“深圳市安全文明施工双优工地”。 1.2.3 进度目标：按照本项目运营计划完成开盘、销售、竣工和入伙节点目标。 1.2.4 成本目标：通过合理筹划，科学组织，资源均衡等措施实现本项目成本控制目标。 二、总平面管理策划 2.1 总包单位标段分区划分及生活区设置 2.1.1 本工程按照楼宇的结构特点、面积、分布以及开盘展示的时间、范围等因素分为两个标段，由两家总承包单位施工。 2.1.2 首次开盘展示区位于一标段范围内，一标段的总包单位选择在深圳万科项目合作过的单位承建，由于其对万科的项目进展、开盘、销售等节点目标有比较深刻的了解，可以减少进度等各种节点控制风险，二标段由符合招标要求的其它总包单位承建。

万科工程管理指导书

目录 一、说明┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄3 二、施工准备阶段┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄8 1.综合计划管理 2.项目监理进场 3.临水、临电，场地平整 4.桩基施工准备 5.总包单位进场准备 三、土方及基础施工阶段┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄12 1.软地基处理 2.土方工程 3.基坑支护 4.桩基施工 5.地下室施工 四、主体施工阶段┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄21 1.架空层主体施工 2.转换层施工 3.标准层主体施工 4.屋面层主体施工 5.砌体施工 五、毛坯装修及落架阶段┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄28 1.内墙抹灰 2.外墙抹灰 3.铝合金安装 4.主要部品安装 5.建筑屋面 6.外墙装饰 7.天棚 8.地坪 9.外架拆除 10.建筑电气 11.建筑给排水 12.通风与空调 13.电梯工程 六、室外工程┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄45 1.室外附属建筑 2.室外道路、小品、亭台、花坛 3.园林绿化 4.室外给排水

5.室外电气 七、精装修工程┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄48 1.毛坯-精装的工作面移交 2.精装修施工期间配合 3.精装修工程验收 八、工程验收┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄50 1.基础验收 2.主体结构验收 3.分项工程验收 4.规划验收 5.环保验收 6.消防验收 7.竣工验收

万科工程管理项目策划书

万科 工程管理策划书 一、编制依据 二、工程概况 2.1位置及环境 1.1 工程地理位置 本项目位于市环核心，地处九龙坡区商业副中心九龙园区片区，距离九龙坡区家坪商圈道路距离2.1公里。项目地块周边路网完善，可快速通达各区和商圈，距离最近的家坪商圈仅2.1公里。盘龙片区有轻轨通过，能快捷通向渝中区和大渡口区。周边公交线路较多，是主城区交通便捷的区域之一。项目所在片区位于家坪商圈和巴国城商业区中点，距两个商业中心均2公里左右，生活购物便捷，龙湖未来还将在盘龙片区打造商业综合体。片区中小学齐备，医疗资源丰富而且集中，居家配套齐全，是九龙坡区除家坪外的居住、商业副中心。

附图盘龙项目2#地块工程地理位置示意图 2.3原有地貌、市政配套情况 2号地块为不规则多边形，北侧临正在建设的北区云步运动公园。公园和地块边界高差约20米。地块西侧为待扩建的蟠龙小学，南侧为规划的市政道路，东侧三峡油漆厂二期待出让土地（一期为保利2012年6月19日获取）。地块已全部拆迁补偿完毕，地下无正式正式管网、高压线等需搬迁不利因素，整个地块从道路往边坡一侧呈自高而低放坡状。地块周边有一条8m宽道路，道路边有燃气、雨污水管道、电力设施，预计于2013年3月开始进行扩建成32m宽市政主干道，同时完善水、电、气、电讯管道线路改造。地块周边有近700m边坡，部分红线处于边坡中部、底部、

上部，红线走向较为复杂，拐点较多。 附图 I地块工程原有地貌及构筑物 2.2整个项目建成后集商业、别墅、高层为一体的高档社区 附图盘龙项目2#地块地形地貌示意图 2.4建设用地规划要求 项目位置 行政区市九龙坡区 地段九龙坡区九龙园区盘龙片区-大石组团N标准分区F1-8-1/04号 占地面积代征地面积- m2 计容积率建筑面积 可售面积14.08万平方米净地面积 3.18万m2 住宅面积13.78万平方米 小计 3.18万m2 商业面积0.3万平方米

万科项目工程管理策划书编制指引之欧阳家百创编

万科项目工程管理策划书编制指引，建议收藏！ 欧阳家百（2021.03.07） 提交 我的评论加载中已评论万科项目工程管理策划书编制指引 筑龙项目管理微信号功能介绍预先评估项目的工程特点、难点及存在风险，对工程各环节进行梳理、预估，提出相应管理重点及应对措施，以期保证工程各环节进展顺畅，降低成本，提高效率，提高工程实体质量和工程策划、管理水平。 深入研究、理解所建工程，精细梳理工程建设全过程的各个环节是编好《项目工程管理策划书》的前提。《项目工程管理策划书》的内容应突出工程管理重点、涵盖工程建设全过程。 一、项目概况 1.位置及环境 项目地理位置，地貌，周围环境状况，道路交通，市政配套（给排水、供电、燃气、通讯等）状况等。 2.建设用地规划要求 项目占地面积，建筑占地率，绿化率，容积率，消防、道路及出入口位置等。

3.建筑概况 总建筑面积，建筑类型，各类建筑栋数、面积、层数、高度等，地下建筑概况（面积、层高、层数）等。 4.建筑分期概况 项目分期及各期所处位置、建设顺序，各期建筑面积、建筑类型、栋数、地下建筑概况等。 二、项目部架构及人力资源计划 1.项目管理组织架构 在人力资源部的协助下制定项目管理组织架构； 项目部人员构成、培训及发展计划。 （1）质量保证体系 项目部质量管理组织形式、人员配置； 组建包括监理、总包的质量、技术人员在内的质量技术小组，解决项目日常质量和技术问题。 （2）岗位职责 各岗位的工作内容、职责描述。 （3）项目部费用

项目部办公场所及办公设备计划； 项目部费用计划。 三、项目建设计划、场地综合利用规划 1.项目建设计划 依据《项目开发计划》和《项目建设综合计划》编制《项目工程管理策划书》中的项目建设计划部分； 该部分应纳入政府管理部门、市政配套部门等与项目建设有关的控制部门、监管部门、配合部门的报送、审批、准许时间节点；亦应纳入公司内部的产品、营销、设计、成本、采购等相关部门的计划； 该部分应由总体计划、分期计划和标段计划组成。 2.项目建设总平面规划 根据总体、分期、标段建设计划，结合项目市政配套条件，考虑营销配合要求、室外道路、管网、景观绿化等建设的先后顺序，综合布置施工道路、临时水电网及施工用临时设施、大型设备、材料加工及堆放场地等，做到在项目建设过程中不拆迁、不返建，不影响各期的建设和交付。 总平面规划亦应考虑场地内外的相互影响和制约。

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[分享]万科这全套管理东西教你如何做项目经理、做项目！ 内容导读 项目经理部是在公司的领导下代表企业履行施工承包合同、按合同要求完成项目建设任务的项目管理机构。今天借鉴万科集团的项目经理管理制度，供房地产和建工行业的同行参考。项目经理部的架构与建制项目经理部的定位项目经理部是在公司的领导下代表企业履行施工承包合同，按合同要求完成项目建设任务的项目管理机构。项目经理部是一个组织体，协调部门之间、管理人员之间的关系，发挥每个人的岗位作用；沟通协调项目经理部与公司各部门，政府主管部门、供应商、指定分包单位等关系。项目经理部的岗位划分及人员配备项目经理部下设八个岗位，即项目经理、项目经理助理、工程主管、配套主管、土建工程师、配套工程师、园林工程师、项目秘书。项目总经理人选的确定采用公司直接任命或竞争上岗的办法。 人员配备： 1、13万平米以内；项目经理、工程主管1人、土建工程师2人、配套工程师1人；项目秘书（可考虑临聘），5人； 2、15万至20万：项目经理、工程主管1人、土建工程师3至4人、配套工程师2人；项目秘书（可考虑临聘），7人 3、22万至30万：项目经理、经理助理1人，工程主管（配套）2人、土建工程师4至6人、配套工程师2人；项目秘书（可考虑临聘），10至12人；

考虑到公司的可持续发展，各专业工程师必须要求本科以上学历，可塑性好，责任心强，以便在最短时间内可培养成复合型项目管理者。项目经理部在人员配备时，实行一职多岗，全面管理。全部岗位职责必须覆盖项目建设的全过程，不留死角，同时要避免职责交叉重叠。每个标段设一名地盘主任，由专业工程师担任，全面负责各专业施工的管理协调工作。项目经理部工作内容1. 项目经理部负责工程实施过程的控制、管理、协调，负责供应商实施过程的合同履约管理和监控，协调工程实施过程中的内外部的关系。按公司经营计划和合同要求确保工程的工期、质量，按目标成本要求控制项目成本。项目经理部总经理承担直接领导责任；公司工程管理部承担指导、评估和监控职责。 2.项目经理部是项目建造成本的控制中心，项目经理部经理对项目建造成本的控制承担直接领导责任；公司成本管理部承担指导、评估和监控职责。 3.项目经理部是项目建造成本的控制中心，项目经理部总经理对项目建造成本的控制承担直接领导责任；公司成本管理部承担指导、评估和监控职责。项目经理部工作职责1.实行项目经理负责制，在小区建设过程中认真贯彻国家有关基本建设的方针、政策和法令，特别是关于质量的方针、政策和法令，确保小区建设规划部署的各项施工任务全面完成。 2.组织设计、施工、公共事业、园林绿化建设等各参建部门有关人员，为创建优秀小区密切配合，团结协作。

万科工程管理指导书编制指引

工程管理指导书编制指引 1. 目的： 预先评估特定项目的工程管理各环节，提出相应管理措施，以期提高工程管理水平。 2. 范围： 集团范围内所有项目的工程管理工作。 3. 职责及程序: 3.1. 项目经理部负责人，在项目方案设计完成后的一个月内，负责完成《工程管理指导书》的汇总、编制及此后的修订； 3.2. 销售部负责编制提供项目发展计划及其修订； 3.3. 设计部负责编制提供设计出图计划及其修订； 3.4. 成本管理部负责编制提供成本控制目标、工程招标方案及其修订； 3.5. 工程管理部负责编制提供项目施工监理公司的组织和材料设备的供应方案及其修订； 3.6. 地区公司工程主管领导负责组织有关部门进行会审，形成会议纪要，批准签发《工程管理指导书》； 3.7. 项目首期工程、每期建筑面积在5万m2以上的，或有必要时，应提前一星期上报集团工程管理部并通知集团工程管理部参加会审。

4. 《工程管理指导书》内容： 4.1. 项目概况 4.2. 项目部管理架构 4.2.1.在人力资源部的协助下，编制项目部管理组织架构。 4.2.2.主要岗位的描述，职责。 4.2.3.编制项目经理部人力资源和办公设备计划。 4.3. 项目发展计划 4.4. 设计管理 4.4.1.编制结构、水电专业设计管理方案。 4.4.2.协助地产部制订设计出图计划。未确定设计单位的，应对设计单位的选定 做出计划安排。 4.4.3.编制施工阶段设计配合的重点措施。 4.5. 施工单位、监理公司组织方案 根据当地政府规定，结合工程项目的规模，对工程项目招标工作进行策划。宜参照标段规模及专业工种划分标段。每个标段的建筑面积一般为3万m2左右；专业工种可以按土建、安装工程划分。技术要求高的铝合金门窗、防水工程、精装修工程等，宜由我方直接分包或列为指定分包。 在符合当地政策规定、兼顾协调管理难度的情况下，工程招标方案优先考虑多分包、特别是指定专业分包。

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第一章工程建设项目管理概述 学习要点： 1、熟悉项目与工程项目的定义及分类，掌握工程项目的特点，了解工程项目管理理论的产生与发展。 2、了解工程项目管理的内容、类型，熟悉工程项目管理的任务。 3、熟悉项目目标控制的概念、原理，理解目标控制的过程和方法，了解工程项目目标之间的关系与协调工作的重要性。 4、了解工程建设监理制度。 5、了解工程项目招投标制度。 6、理解项目策划与风险管理的意义。 本章结构： 第一节工程项目管理概述 第二节工程项目管理的内容和任务 第三节工程项目目标控制 第四节工程管理与建设监理 第五节工程项目的招投标 第六节项目策划与风险控制 本章内容： 第一节工程项目管理概述 一般而言，工程项目管理是一种具有特定目标、资源及时间限制和复杂的专业工程技术背景的一次性管理事业，是对工程项目全过程进行的高水平的、科学的、系统的管理活动。具体地，工程项目管理是以工程项目为对象，在既定的约束条件下，为最令人满意地工程项目目标，根据工程项目的内在规律，对从项目构思到项目完成（指工程项目竣工并交付使用）的全过程进行的计划、组织、协调、控制等一系列活动，以确保工程项目按照规定的费用目标、时间目标和质量目标完成。 一、项目与工程项目 1、项目概述 项目：具有明确的开始与接收点、由某个人或某个组织所从事的具有一次性特征的一系

列活动，以实现所需求的进度、费用以及各功能要素等特定目标。 2、项目的分类 （1）按项目规模分类：大型项目、中型项目、小型项目。 （2）按项目的复杂程度分类：复杂项目、简单项目。 （3）按项目的结果分类：产品、服务。 （4）按行业分类：农业、工业、投资、建设、科研项目等。 （5）按项目用户状况分类：有明确用户项目、无明确用户项目。 3、工程项目概述 工程项目：为达到预期的目标，投入一定量的资本，在一定的约束条件下，经过决策与实施的必要程序形成固定资产的一次性事业。 工程项目具有如下特点： （1）目标的约束性 （2）周期长风险大 （3）特殊的组织和法律条件 （4）复杂性和系统性 4、工程项目分类 （1）按投资的再生产性质划分 基本建设项目：新建、扩建、改建、迁建、重建项目等。 更新改造项目：技术改造、技术引进、设备更新项目等。 （2）按建设规模划分 基本建设项目：大型项目、中型项目、小型项目。 技术改造项目：限额以上项目、限额以下项目。 （3）按建设阶段划分 预备、新开工、施工、续建、投产、收尾、停建项目等。 （4）按投资建设的用途划分 生产性建设项目：工业项目、运输项目、农田水利项目、能源项目。 非生产性建设项目：经营性项目、非经营性项目。 （5）按资金的来源划分 国家预算拨款、国家拨改贷、银行贷款、企业联合投资、企业自筹、利用外资、外资项目。

万科工程管理项目策划书

万科（重庆）房地产有限公司 盘龙项目2#地块工程管理策划书 盘龙项目经理部 二〇一三年一月二十三日

目录 1 编制依据 (4) 2 工程概况 (4) 2.1位置及环境 (4) 2.2整个项目建成后集商业、别墅、高层为一体的高档社区 (5) 2.3地块内外的道路、给排水、供电、燃气、通讯等市政配套情况 (5) 2.4技术经济指标详以下附件《I地块技术经济指标》 ............. 错误!未定义书签。 2.5建筑分期概况............................................. 错误!未定义书签。 3 工程特点、重点、难点及应对措施 ................................ 错误!未定义书签。 3.1工程特点及应对措施....................................... 错误!未定义书签。 3.2工程重点及应对措施....................................... 错误!未定义书签。 3.3工程难点及应对措施....................................... 错误!未定义书签。 4 项目部架构及人力资源计划...................................... 错误!未定义书签。 4.1组织架构................................................. 错误!未定义书签。 4.2质量保证体系............................................. 错误!未定义书签。 4.3项目经理部责任矩阵....................................... 错误!未定义书签。 4.4项目部办公场所布置....................................... 错误!未定义书签。5项目建设计划、场地综合利用规划................................. 错误!未定义书签。 5.1项目建设计划............................................. 错误!未定义书签。 5.2项目建设总平面规划....................................... 错误!未定义书签。 6 项目管理目标.................................................. 错误!未定义书签。 6.1进度计划管理目标......................................... 错误!未定义书签。 6.2质量管理目标............................................. 错误!未定义书签。 6.3技术管理目标............................................. 错误!未定义书签。 6.4安全文明施工管理目标..................................... 错误!未定义书签。 6.5成本管理目标............................................. 错误!未定义书签。 6.6设计管理目标............................................. 错误!未定义书签。7总包管理策划................................................... 错误!未定义书签。 7.1为了进一步明确总分包单位施工范围，确定工作界面，责任落实到位，将《总分包施 工范围界面表》作为总承包合同附件进行约束。 .................. 错误!未定义书签。 7.2树立“总包管理意识”及“总包服务意识”................... 错误!未定义书签。 7.3总包管理原则............................................. 错误!未定义书签。 7.4总包管理组织体系......................................... 错误!未定义书签。 7.5总包管理程序............................................. 错误!未定义书签。 7.6总包管理措施............................................. 错误!未定义书签。 8 工程进度管理策划.............................................. 错误!未定义书签。 8.1采购计划................................................. 错误!未定义书签。 8.2脚手架、模板体系......................................... 错误!未定义书签。 8.3保障措施................................................. 错误!未定义书签。 9 工程质量管理策划.............................................. 错误!未定义书签。 9.1审查总承包单位质量保证体系............................... 错误!未定义书签。 9.2贯彻管理制度............................................. 错误!未定义书签。 9.3执行新技术应用管理办法................................... 错误!未定义书签。 9.4设置工程质量控制要点..................................... 错误!未定义书签。 9.5设置工程质量停止点....................................... 错误!未定义书签。 9.6设置业主敏感点及应对措施详下列附件....................... 错误!未定义书签。 9.7监督监理单位实施旁站监理................................. 错误!未定义书签。 9.8材料、设备质量控制....................................... 错误!未定义书签。 9.9实测实量实施细则......................................... 错误!未定义书签。

万科施工图规范

万科施工图规范 第一部分总则 一、目的 为使万科地产在开发的住宅项目设计满足居住舒适、造价经济、管理安全、维修方便的要求，提高住宅设计质量，制订本《施工图设计指导书》。 二、依据 本指导书作为万科地产施工图设计指导手册，是在国家相应标准及规范的基础之上，结合万科地产以往宅项目开发的实践经验，对设计中的一般要求和常用做法进行必要的明确、补充和完善后编制而成。 三、适用范围 承接万科地产项目的设计单位，在设计中宜参考本指导书，预防设计常见问题，提高住宅设计质量。 四、内容说明 1、本指导书以施工图设计的专业及其他有关重点需要关注的方面划分章节，各专业设计人员可参考本专业章节的内容进行设计。 2、本指导书中所列尺寸，未标明单位的按毫米计，标明单位的以所标单位为准。 五、解释权 本指导书的解释权属深圳市万创建筑设计顾问有限公司。 第二部分建筑专业 一、设计说明 1、建筑设计总说明各子项材料做法表、装修做法表汇总统一编写，子项说明根据具体情况单独编写。 2、建筑设计总说明中关于建筑面积的计算要精确，并随设计的加深不断核算直至最终成果，建筑面积计算应严格按照深圳市国土局颁发的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》执行。 3、所有门窗需统一编制门窗表及绘制放大分隔简图，进行编号并注明选料，门窗表中应统计各单体门窗数量。防火门窗及人防门的编号需易于识别。 二、统一作法 1、工程统一做法详《CB001多层项目防水统一构造做法》 2、住宅设计统一技术要求： (1) 门窗 A. 入户门洞宽度不小于1000，卧室门洞宽度不小于900，厨房门洞宽度不小于800，卫生间门洞宽度不小于750，佣人房门洞宽度不小于800。 B. 房门门洞口高度： 层高房门门洞口高度 2800 2200 2900 2200

万科全套管理制度及流程

万科房地产开发有限公司管理制度 目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构（P10） 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书（P22） 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书 （4）项目规划主管职位说明书 3.设计管理部

（1）设计管理部经理职位说明书 （2）结构设计师职位说明书 （3）图纸审核员职位说明书 （4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书 （2）造价工程师职位说明书 （3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书 （2）土建工程师职位说明书 （3）水电工程师职位说明书 （4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书 （2）人力资源主管职位说明书 （3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书 三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理（P60） 1、项目投资与开发管理制度设计

（1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程（1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．万科房地产开发有限公司设计管理（P90） 1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具 （1）工程项目设计任务单 （2）设计任务修改审批表 （3）设计任务修改审批表

万科房地产公司项目管理制度汇编 (完整版)

保密 精品项目咨询

万科房地产公司项目管理制度(完整版) 第一章 总则 第1节项目运作过程管理

1 项目开发业务管理的策划和运作，必须充分理解和应用项目管理的相关技术，结合股份公司现行管理模式，系统地规定项目开发过程中股份公司各业务部门和项目公司的各自角色、责任、权限和工作关系，做到流程清晰、职责明确、操作准确、监督到位、沟通顺畅。 2 项目运作过程管理主要包括：项目发展管理、项目设计管理、项目工程管理、项目质量管理、项目销售管理、商务（招商）管理。 3 发展部是项目前期阶段的业务枢纽部门，负责开发项目的前期论证、策划组织工作，股份公司相关业务部门负责配合运作。项目管理中心是股份公司实施阶段的综合业务管理部门，负责所有项目实施过程的策划、组织、监督、控制和协调，股份公司各业务部门、股份公司所属公司必须配合项目管理中心的工作。 4 项目公司开发设计部是该公司项目开发运作的综合管理部门，对该公司项目开发业务进行全过程的策划、组织、监督、控制和协调。股份公司所属公司其他各部门必须配合开发设计部的工作。 5 所有项目运作过程必须遵循本手册的管理规定，通过以下方式对项目运作实施全过程控制： 5.1 发布业务运作必须遵循的管理规定； 5.2 开发过程中的备案、核准和审批操作； 5.3 报备资料综合分析； 5.4 例行的现场检查等。 6 股份公司项目管理中心在收集、整理和分析项目公司报备资料后，应针对项目开发进度、质量、生产安全的状况，以及项目公司采取的关联措施进行综合评价，每季度形成一份分析报告，报股份公司主管领导审阅，并抄送投资证券部备查。 7 在以下情形下，股份公司业务部门总经理应考虑安排人员到项目公司进行现场检查或调研，并在检查后形成书面检查报告提交股份公司分管领导和项目公司公司总经理。

万科项目开发工作指导书

万科项目开发工作指导书 项目开发工作指导书 XX项目（x-x期）拟稿日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人 目录 n重要说明21.项目范围与管理目标：32.进度管理43.成本管理64.质量管理85.项目风险管理96.下级计划编制时间表10 n 重要说明 1.本计划属于公司二级计划；与计划体系其它计划的关系及起始点如下：各项目开发工作指导书深圳公司三年经营计划各部门年度工作目标项目开发进度计划各项目目标成本管理指引书各项目营销费用控制计划公司费用控制计划各项目前期开发工作计划部门年度工作执行计划 2. 本计划的格式由总经理办公室维护； 3. 本计划文本的拟稿部门为xxx项目经理部； 4. 本计划的责任人为xxx项目经理部第一负责人xxx； 5. 本计划的变更程序如下：“提出变更申请-〉总办审议通过-〉公司总经理签署。” 6. xxx项目经理部可根据本计划起草本部门更具操作性的详细工作计划。 1.项目范围与管理目标：1.1 产品范围说明：占地面积：268483 m2 容积率：0.8 建筑面积：214800m2（不含地下室及架空层面积36276m2）大梅沙项目住宅商业会所公建架空层地下室一期73217477237921000467819598 二期638285004000

三期6609130005007000 说明性文字：1.2 管理范围说明：1.3 项目的经营管理目标：1.3.1 利润分期实现表：1.3.2 进度.成本.质量管理目标见2-4各章。 1.3.3 风险管理目标：提前识别项目面临的运作管理风险，分析其发生的可能性及可能的后果，制定应对预案，并在风险发生时给予及时处理。详细的风险管理内容见5章。 2. 进度管理重要说明：公司层面项目开发进度控制性里程碑的制订及调整流程为：项目经理部召集各专业部门制订〉公司领导审批。 2.1 一期进度控制目标（xxxxxx审批生效）2.1.1 制定一期进度控制目标的前提条件例： n 桩基提前开工 n 主体采用费率招标 n 外墙涂料采用吊篮施工 n 绿化……2.1.2 一期进度控制性里程碑序号工作内容开始时间结束时间执行责任部门 备注(需要着重说明的其它过程节点时间) 1.市场定位确定 \ 销售经营部 2. 设计总体方案确定 \ 万创 3. 完成正式施工图设计 \ 万创例如基础施工图 4. 基础施工项目经理部 5. 建设局公开定标 \ 工程管理部 6. 工程进度达到预售条件 \ 项目经理部例如内部认购 7. 正式开盘销售 \ 销售经营部 8. 竣工验收 \ 项目经理部 9. 入伙 \ 销售经营部10. 办理首批小业主房地产证 \ 项目发展部计划内容说明：应至少包括如下方面： 1.上一版计划相比，计划变更的内容说明。