2019年中国商业地产发展白皮书

中国房地产各阶段发展史(非常详细)

中国房地产发展历程 第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年) 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。 1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。 1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。 1982年国务院在四个城市进行售房试点。 1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。 1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。 1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年) 1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。 1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。 1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年) 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 1998 里程碑 5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。 7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。同时，"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。

走和平发展道路：中国特色社会主义的根本要求

走和平发展道路：中国特色社会主义的根本要求 来源：《理论探索》2013年第2期 走和平发展道路：中国特色社会主义的根本要求摘要：和平发展是由国情和世情所决定的，是中国特色社会主义道路的重要组成部分和重要内容，是我国在当今时代的科学抉择。始终不渝地走和平发展道路，符合世界发展趋势，在实践中应高举和平、发展、合作、共赢的旗帜，建设和谐大国关系。 和平发展是由我国国情和世情所决定的，是中国特色社会主义道路的重要组成部分和重要内容，是中国共产党在当今时代的科学抉择。党的十八大报告再次宣示要始终不渝走和平发展道路，给我国坚持和平发展指明了道路和方向。 一、走和平发展道路符合世界发展趋势 党的十八大报告指出：“和平发展是中国特色社会主义的必然选择。要坚持开放的发展、合作的发展、共赢的发展，通过争取和平国际环境发展自己，又以自身发展维护和促进世界和平，扩大各方利益汇合点，推动建设持久和平、共同繁荣的和谐世界。”〔1〕（P15） 十八大报告把和平发展道路提高到与我国的前途和命运攸关的高度，并将其作为中国特色社会主义道路的重要内容，这是新一届党中央在新的历史条件下对全世界作出的庄严承诺。 始终不渝地走和平发展道路，是中国共产党在2005年发表的《中国的和平发展道路》白皮书中向世人所作的承诺。坚持走和平发展道路，是我们党面对世情、国情所作出的战略抉择，是由中国特色社会主义道路所决定的。我国作为社会主义性质的国家，其发展绝不可能走历史上发达国家通过战争、掠夺、侵略而强大的道路，这是当今国情和世情所不允许的。 另外，我国作为世界上一个人口多、底子薄、起点低、发展很不平衡的发展中国家，也没有本事和能力去走战争崛起之路。我们只能立足国情以经济建设为中心，大力发展生产力，把发展作为我们党执政兴国的第一要务，依靠科学发展逐步解决落后的社会生产同人民日益增长的物质文化需要之间的矛盾，满足广大人民的多元需求。特别是在今日世界，尽管发生深刻复杂的变化，但和平与发展仍然是时代主题，这就内在决定了中国人民要走和平发展道路，就是今后强大了也是这样，这就是：“要和平不要战争，要发展不要贫穷，要合作不要对抗”。〔1〕（P46-47） 这是我国和平外交必须坚持的原则。十八大报告对和平发展道路的内涵作了科学的界定：和平发展道路和目标对内是建设和谐社会，实现国家现代化和人民共同富裕；对外是在“平等互信、包容互鉴、合作共赢”〔1〕（P47）精神指导下维护和建设持久和平、共同繁荣，共同发展和谐世界。这两个目标是缺一不可的有机统一，是相辅相成的目标体系，构建了国内国际两个大局。这就要求我们既要为和平发展创造一个和平友好的国际环境，充分利用好21世纪头20年所形成的发展战略机遇期；又要以和平发展促进国际大家庭的和平及国际公平正义，把世界各国人民建设持久和平、共同繁荣的愿望变为现实。 改革开放以来，由于综合国力的增强，到2010年我国已成为世界上第二个经济大国，使我国国际影响力不断提高。而一些冷战思维没有消除、对我国怀有敌意的人对我国和平崛起和快速发展很不适应，似

2020年中国商业地产行业现状及发展前景分析报告

2020年中国商业地产行业现状及发展前景分析报告 1、中国商业地产投资：占比趋于下降 商业地产，是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产用途广泛，其中包括酒店、商场、超市、便利店、购物中心、商务楼、特色商业街、会展中心等。 我国房地产开发商开发的最普遍的商业房地产项目就是大型购物中心。购物中心的地产开发模式起源于商业地产模式，在房地产领域，购物中心的开发与经营与商业地产开发与经营相通。 2019年，全国房地产开发投资132194亿元，同比增长9.9%，2020年1-9月全国房地产开发投资103484亿元，同比增长5.6%。

2015-2020年我国房地产开发投资中，办公楼与商业营业用房投资总额及占比呈下降趋势。2019年我国132194亿元的房地产开发投资中，商业地产投资即办公楼与商业营业用房投资额分别为6163亿元和13226亿元，商业地产投资总额占房地产开发投资总额的比重为14.67%，同比下降2.1个百分点。 2015-2020年商业地产新开工面积及占比同样呈不断下降的趋势。商业地产新开工面积占比由2015年的18.84%下降至2020年1-7月份的11.09%，下降了近8个百分点。

2、中国商业地产租赁市场：需求下降 2020年新冠疫情的爆发进一步推动了商业地产投资的下降。新冠肺炎疫情影响下，居民生产生活受限、消费活动减少，商业地产市场面临挑战; 根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占12.1%，租金环比下跌的商业街占83.3%，4.5%的商业街租金与上期持平;在样本商圈(购物中心)中，租金环比

中国一线知名商业地产策划咨询公司排行榜

中国一线知名的商业地产策划咨询公司排行榜最近，由专业机构评选出的中国一线知名的商业地产策划咨询公司排行榜出炉，如下所示： 1.易居中国—中国房地产现代服务领域中同时拥有两家美国上市企业的公司, 行业著名品牌,易居(中国)控股有限公司)业务倾向房地产代理分销。 2.同策—领先的房地产服务企业之一,上海市著名商标,中国地产服务行业影 响力企业,同策房产咨询股份有限公司。 5.美地行—上海本土房地产策划咨询公司，成立于2002年，服务了万达广场、 新城控股集团商业广场、夫子庙水游城、伦敦切尔西湾等中外著名商业项目。 3.世联地产—中国住宅策划代理机构百强,中国房地产策划代理品牌价值 TOP10,深圳世联地产顾问股份有限公司 4.合富辉煌—最早从事房地产顾问服务的企业之一,上市企业,地产服务行业 著名品牌,合富辉煌(中国)房地产顾问有限公司 5.美地行—上海本土房地产策划公司，成立于2002年，服务了新城控股集团 商业广场、南京水游城、伦敦切尔西湾等中外著名商业项目。 此榜单中各公司在行业算是标杆公司，但是都有不同的业务侧重点，所以难于在同一个领域或者个案上进行比较。上海的地产策划公司比较多，商业地产策划咨询也是其中比较重要的业务模块。易居和同策是老牌地产策划公司，像美地行等

新生代公司则比较集中于细分市场和精品市场。 松开的记忆，飘落的莫名的尘埃，像起伏的微风，拂过脑海，留下一份情愁。一条街，没有那些人，那些身影，却能来回徘徊穿梭。街，行走时，纵然漫长，漫长，有时只为听一颗流动的心的呓语。沉默，倔强，回望，忘记，记住，一切像断了的弦，有时希望生活简单就好，有时却又莫名的颓废其中。 有些路，只能一个人走；有些事，只能一个人去经历。粗读加缪、萨特的存在主义，它告诉我，人就是非理性的存在。光秃秃的枝桠、清寂的清晨、流动的阳光，飘落于心，或快意，或寂寥，映照心境，然而，有时却只属于那一刻。总之，一切只是心情。 人生的画面一幅幅地剪辑，最后拼凑出的是一张五彩斑斓的水彩画，有艳丽的火红色，凝重的墨黑以及一抹忧郁的天蓝色。人的记忆很奇特，那些曾经的过往，就像一幅幅的背景图，只有一个瞬间，却没有以前或以后。比如，只能记得某个瞬间的微笑，只能在记忆的痕迹寻觅某时刻骑着单车穿过路口拐角的瞬间，却都不知晓为何微笑，为何穿过街角。 一切，有时荒诞得像一场莫名情景剧。然而，这就是生活。 曾经的梦，曾经的痛，曾经的歌，曾经的热情相拥，曾经的璀璨星空。 也许，多年以后，再也见不到的那些人，和着记忆的碎片飘荡而来，曾经伴着我们走过春华秋实。天空蔚蓝，杜鹃纷飞，飞过季节，曾经萍水相逢，欢聚一堂，蓦然回首，唯歌声飘留。让人忆起《米拉波桥》里的诗句：夜幕降临，钟声悠悠，时光已逝，唯我独留。

(整理)房地产市场发展历程

中国房地产市场发展历程回顾 发布时间：2009-01-08 文章来源：投稿文章作者：Ranbo 一、中国地产发展30年回顾 从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。 2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。 1、房地产发展的四个阶段 1978～1991年的理论突破与起步阶段 土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据； 深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。 1991～1995年非理性炒作与调整阶段 以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。 1995～2003年相对稳定的协调发展阶段 整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。 1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。 2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。 2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段 2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005～2006年则是政策出台最为密集的阶段。 在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。 2006～2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。 2007年～2010年，房地产行业全面调整的阶段 2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。 2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。

中国和平发展的对外方针政策

中国和平发展的对外方针政策 （https://www.wendangku.net/doc/b211073896.html, 2011年09月06日10:12 新华网）国务院新闻办公室6日发表《中国的和平发展》白皮书 中国的和平发展 国务院新闻办公室 2011年9月

目录 一、中国和平发展道路的开辟 (3) 二、中国和平发展的总体目标 (7) 三、中国和平发展的对外方针政策 (12) 四、中国和平发展是历史的必然选择 (15) 五、中国和平发展的世界意义 (17)

在世界的东方，中国这个拥有13亿多人口的文明古国，正在现代化道路上阔步前行。世界对中国的关注集中起来就是，中国选择了一条什么样的发展道路，中国的发展对世界意味着什么？ 中国多次向世界宣示，中国始终不渝走和平发展道路，在坚持自己和平发展的同时，致力于维护世界和平，积极促进各国共同发展繁荣。在进入21世纪第二个十年和中国共产党成立90周年之际，中国再次向世界郑重宣告，和平发展是中国实现现代化和富民强国、为世界文明进步作出更大贡献的战略抉择。中国将坚定不移沿着和平发展道路走下去。 一、中国和平发展道路的开辟 在5000多年文明发展历程中，中国各族人民以自己的勤劳智慧，创造了璀璨的中华文明，缔造了统一的多民族国家。中华文明具有独特的延续性、包容性、开放性。在长期对外交往中，中华民族努力学习借鉴其他民族的长处，自强不息，为人类文明进步作出了重大贡献。 19世纪中叶，西方列强用炮舰打开中国封闭的门户，内忧外患导致中国逐步成为半殖民地半封建社会，国家积贫积弱、战乱不已，民不聊生。在民族存亡的危急关头，无数仁人志士前仆后继，苦苦追寻变革救亡之路。1911年的辛亥革命，结束了统治中国几千年的君主专制制度，激励中国人民为争取民族独立和国家富强而斗争。然而，这些探索和斗争都未能改变中国半殖民地半封建的社会性质和中国人民的悲惨命运。中国共产党肩负民族的期望，带领中国人民进行了艰苦卓绝的奋斗，于1949年建立了中华人民共和国，实现了民族独立、人民解放，开创了中国历史新纪元。 新中国成立60多年特别是改革开放30多年来，中国一直致力于探索符合本国国情和时代要求的社会主义现代化道路。虽然历经曲折，中国人民却孜孜以求、与时俱进，不断总结汲取本国及其他国家发展的经验教训，不断深化对人类社会发展规律的认识，不断推动社会主义制度自我完善和发展。通过艰苦努力，中国找到了一条符合自身国情的发展道路，这就是中国特色社会主义道路。

我国房地产发展史

新中国成立到70年代末我国居民的住房一直是按福利分房的政策来解决。长期以来人们习惯于按照分配住房的时间、数量和地点考虑安排工作、学习和生活。 80年邓小平同志提出，我国城镇住房制度改革的设想，指出改革的方向是住房商品化。首先改革围绕“三三”制补给出售新建住房政策进行试点。按照这个政策，个人购买住房的房价款，由个人、单位和政府各承担1/3，即个人只需支付房价款的1/3，就可以买到住房，其余房价款由单位和政府补贴。1987年9月,深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让,随后,福州、厦门、广州、上海等城市也开始试行。1988年4月，规定了“土地使用权可以依照法律规定转让”从而使房地产市场有了法律上的保障。1989年，由于政治形势以及宏观经济的影响房地产市场受到了很大的冲击。1991年5月，投资环境得到进一步发展，加上浦东开发的带动作用，1991年下半年，房地产市场出现回升趋势。 从严格意义上说，我国房地产市场是从1992年兴起的。1992年是我国房地产市场发展的一个转折点，而此前的“房改”、“地改”始终步履维艰。房地产业在有利的政治、经济环境下得到了迅速发展，房地产市场兴起，交易活跃。其重要标志是1992年前几个月社会各界普遍公认的一个社会新热点----“房地产热”的出现：全国前四个月与上年同期相比，工业总产值增长18.3%,全民所有制单位固定资产投资增长38.6%,社会商品零售额增长 14.6%,而商品房完成投资却增长78%,商品房销额增长63.3%.1992年下半年:膨胀.1992年下半年房地产市场迅速膨胀.全年完成房地产开发投资比1991年底增长175%,新开工面积增长78.1%,利用外资增长228%,全年商品房销售额比1991年增长80%,房地产公司增加2倍. 1993年上半年达到顶峰.这期间,全国商品房完成开发投资比上年同期增长143.5%新开工面积增长136%;新增开发公司6000余家,至此,全国房地产开发公司已达19000多家. 1993年下半年----1994年3月:受挫折相持.1993年7月起,政府开始对房地产业实施宏观调控政策.“相持”主要表现在三个方面:一是从心态上看,很多人认为宏观调控是暂时 的,“年底将出现新一轮高潮”;二是从实际价格上看,很多大城市基本不见降价,“有价无市”的局面非常明显;三是完成的投资增速比上半年有所下降,但仍比1992年高.这种局面大致持续到1993年3月. 1994年3月至1995年:房地产进入理性回落、平稳发展阶段。1994年3月“两会”之后，房地产市场开始理性回落。《政府工作报告》中提出的9%的经济增长速度和13000亿的固定资产投资规模的计划，逐渐平静了社会上期望房地产市场出现新一轮高潮的心态。1995年是国家宏观调控继续深化的一年，在房地产领域，宏观调控已取得明显成效，房地产市场步入平稳发展阶段。住宅、办公用房、商业服务业用房等商品房的投资比重更趋于市场需求结构；地区差异有所缩小；用于炒作的资金和投机性的投资明显减少；中介咨询、物业管理也获相应的重视和发展。

中国和平发展道路

中国和平发展道路 ------范作军 一、和平发展道路的内涵 和平发展道路是中国为了消除世界对中国崛起的恐慌，从而为自己的发展营造良好的国际环境而对我国国际战略做的新概括。它是对我国原油外交政策和外交战略思想的继承和发展，是一条在社会注意条件下既通过利用有利的国际环境发展自己，又通过自己的发展区维护世界和平，最终实现中华民族的伟大复兴。 二、中国和平发展道路的白皮书 1、2005年《中国和平发展道路》白皮书： ①和平发展是中国现代化建设的必由之路：回顾历史，阐述和中国平发展道路必要性 ②以自身的发展促进世界的和平与发展：数据 ③依靠自身力量和改革创新实现发展：坚持观念创新和体制创新、立足开拓国内市场和增加国内需求、 推进经济结构战略性调整和增长方式转变、加快科技进步和增强自主创新能力、大力开发人力资源、如理建设资源节约型和环境友好型社会 ④实现与各国的护理共赢和共同发展 ⑤建设持久和平与共同发展的和谐世界 2、2011年《中国的和平发展道路》白皮书： ①中国和平发展道路的开辟：19世纪中叶~1911年辛亥~1949年新中国成立~改革开放，探索，成功。 和平发展道路归结起来：既通过维护世界和平发展自己，又通过自身发展维护世界和平，在强调依靠自身力量和改革创新实现发展的同时，坚持对外开放，学习借鉴别国长处，顺应经济全球化发展潮流，寻求与各国互利共赢和共同发展，同国际社会一道努力，推动建设持久和平、共同繁荣和谐世界。特征：科学、自主、开放、和平、合作、共同。数据 ②中国和平发展的总体目标：三步走，2020全面小康、十二五规划、经济转变方式：坚持扩大国内 需求，又主要依靠第二产业带动像依靠第一、二、三产业协同带动转变，有主要依靠增加物质资源消耗向主要依靠科技进步、劳动者素质提高、管理创新转变。 ③中国和平发展的对外方针政策 ④中国和平发展是历史的必然选择 ⑤中国和平发展的世界意义 三、十八大与中国和平发展道路 十七大和十八大变化，三个国际战略取向： ①坚持走和平发展道路：潮流，根本利益，宣传，不通过掠夺方式。安倍。 ②积极推进，推动建设一个持续和平，共同繁荣的和谐世界：解决矛盾方式：两种，美国多样性 ③始终不移的坚持互利共赢的开放战略：新情况，新背景，新思维

【房地产年报】2019中国商业地产长租公寓研究报告

2019中国商业地产长租公寓研究报告 研究团队：观点指数研究院 本报告导读：即便国内公募REITs放开，问题的关键还得看底层资产 的质量。从目前不足3%的回报率来看，即便公募REITs放开，长租公寓 的资产也难以配售。 摘要： ?资金压力待解，长租公寓的轻重抉择 在现有的长租公寓运营模式中，可分为轻资产和重资产。前者即“二房东”，利润主要来自交易的差价，操作简便，容易复制，可快速实现规模扩张，但是竞争相当激烈，而且容易形成“高收低租”的恶性竞争，难以产生良好的规模效应；后者是操作最难的，也难以实现大规模扩张，但能带来不错的盈利。 ?长租公寓作为底层资产：稳定但不优质 长租公寓行业前期投入大、回报周期长的特点，促使其在开发、运营过程中需要大量的资金支持，重资产模式下的资金要求甚至更高。 ?长租公寓REITs难点：投资吸引力不足 理想状态下，长租公寓品牌依靠资产质量和运营能力，可以形成从“私募基金收购存量资产——改造持有运营——公募REITs退出”的完整闭环。

观点指数 盈利不足一直是长租公寓行业的“痛点”，截至目前处于盈利状态的长租公寓屈指可数。也就是说，长租公寓必须依靠源源不断的外部融资才能勉强维持经营。但我们知道，风险资本的加持是暂时性的，到达一定的时间点后，如果没有见到实际收益，就会出现“逃离”。 截至2019年前三季度，因资金链断裂而倒下的长租公寓数量超过25家。其中，备受关注的乐伽公寓在8月7日官方宣布正式停止运营，其“高收低租”的烧钱模式被人诟病。 另一方面，在私募融资收紧的环境下，有报道称，蛋壳、自如、青客公寓纷纷转向寻求上市募资的道路。美东时间10月7日，青客公寓正式递交赴美IPO文件，成为国内首家披露招股书的长租公寓企业。碰巧的是，在青客递交申请书的同时，悦如公寓称其无力维持1600套房源的运营成本和资金压力，现阶段资金链断裂，只能出售公司予郑州比逊达美公寓管理有限公司，但后来收购事项因故中止。在融资道路上，除了寻求上市，还有一种可能存在的方式是公募REITs。据报道称，上海证券交易所在2019新年致辞中表示，“上交所推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs”。 2月9日，《深圳证券交易所发展 战略规划纲要（2019～2020年）》发布，明确指出要大力发展公募 REITs。 随后的3月21日，据外媒报道， 上海证券交易所近期召集券商和 公募基金开会，鼓励机构准备上 报公募不动产信托投资基金 REITs项目，以期推出上交所第 一批试点。 目前为止，中国内地还没有发展 出真正意义上的公募REITs。那 么，假设在政策等条件成熟的情 况下，在长租公寓领域推出公募 REITs的可能性有多大？目前长 租公寓行业满足了哪些条件，还 有哪些难点是需要突破的？ 2 资金压力待解，长租公寓的轻重 抉择 理想情况下，长租公寓本身具有 “资产特定化、租金收入稳定、 运营模式清晰”的特点，在政策 带动下租赁住房市场的发展为 REITs提供了大量可选择的基础资 产。 根据国际经验，基础资产应当为 优质的、能够产生稳定真实、持 续、稳定现金流的资产，物业的 毛租金收益率需达到6%以上。这 对于不足3%的长租公寓行业来说，

中国商业地产：三大现状、四大问题、五大发展趋势

中国商业地产：三大现状、四大问题、五大发展趋势 核心提示：所谓的过剩只是相对的，不是绝对的。即便是在饱和的商圈里，只要有好的业态组合、优秀的运营团队，就一定有生存空间，而反面是，即便是在不饱和的商圈，如果业态不好，运营糟糕，那也早晚会被淘汰。 中国商业地产的三大现状 第一，商业地产持续快速增长，区域泡沫化风险增大。2013年中国商业营业用房开发投资完成11945亿元，增长28.28%；重庆、沈阳、青岛及厦门几个城市的购物中心空置率高达15%～20%。而10%，是购物中心通常可接受的警戒线。 第二，零售增长放缓、商业项目并购频现。 可以说，2013年的商业地产（专题阅读）是你方唱罢我登场，观者应接不暇。一方面，2013年社会消费品零售总额实现23.781万亿元，同比名义增长13.1%，虽跑赢GDP大盘，但增速却较上年放缓1.2个百分点，这已是连续第三年下滑，更是2004年以来的最低增速。 另一方面，并购频现。华润吞并乐购，光耀东方收购中关村购物广场，王府井收购春天百货，银泰退出鄂武商，翠微并购当代和甘家口大厦等，2013年的并购案几乎是2012年的4倍。同时，还有很多未实现的交易同样应受关注，如物美并购卜蜂莲花流产，百佳欲卖又停，东方家园停业。其中，最受人瞩目的当属娃哈哈商场的未来。娃哈哈梦醒零售业，未来举步维艰。 第三，电商增量大，实体店体量大，融合模式多样化。 2013年网络零售市场交易规模近1.9万亿元，较2012年增长高达42.8%，来势凶猛，但只占到社会消费品零售总额的8.04%。所以说，电商增量大，实体体量大。 另一方面，电商、传统零售商相互渗透，新模式层出不穷，电商进军实体店，如：京东的全球第一家实体店在新加坡的Chinatown-point开业，聚美优品的首家实体店于2013年12月开业，乐蜂网也有实体店开业计划。实体店涉足电子商务，如万达上线万汇网，南京中央商场集团推出云中央，王府井百货启动网上商城等。连物流公司也来凑热闹，我们知道：让马云佩服的人不多，快递公司顺丰的老总王卫算一个，在5月18日，“我要发”的日子，顺丰在全国开业518家嘿客便利店，疯狂进入O2O，除可以提供快递物流业务、虚拟购物外，还具备A TM、冷链物流、团购预售、试衣间、洗衣、家电维护等功能，此举势必会对电商格局和零售业带来冲击。 四大问题 第一，地方整体规划缺失、商业布局失衡。 不少地方政府并没有将城市规划与商业网点规划统筹安排，硬性搭配商业用地和住宅用地比例，缺乏对整个城市经济发展规律和人口布局的考虑。而一些开发商追求短期获利，采用以销售为导向的开发模式，也往往使得商业地产项目前期市场调查不足，后期规划马虎，无心经营，这直接导致很多城市热点区域商业项目扎堆入市，而其他区域却商业配套不足，出现整个城市商业布局失衡的现象。 第二，地产商缺乏经验，商业地产重量轻质。 中国一二线城市购物中心的平均体量已从2012年的7万平方米增长至2013年的逾8万平方米，平均每年新建300个左右的购物中心。中国在建购物中心面积占全球的一半以上。量上去了，我们再看看质。体现购物中心价值的最重要的两项指标租金和空置率，目前的情况是租金下降，空置率上升。如沈阳商业购物中心空置率高达24.3%，位居全国第一。北京(楼盘)、广州(楼盘)优质商圈的商铺空置率分别为11.5%和10.0%。二线城市中，成都、沈阳

深圳商业地产的发展历程(全稿)

深圳商业地产的发展历程 从简单销售到探索经营管理，深圳商业地产开发渐趋成熟 世方商业地产 深圳房地产市场一直以来都在全国处于领先地位，从开发、策划代理、广告宣传推广等各个链条，无不走在国内其它城市的前列，商业地产亦不例外。目前，国内很多一、二线城市的商业地产开发，无不借鉴深圳的经验，如法炮制深圳的操作模式。可以说，深圳是国内商业地产的一块试验田。而深圳商业地产在自身的探索过程中，也走过了曲折的道路。 深圳商业地产真正的发展是在2001年左右，到今天大概走了6个年头。从罗湖、到福田、南山，再到关外的宝安、龙岗，深圳商业地产的开发，从早期简单的销售时代到后来的“伪经营时代”，再到今天的销售与自营并举的局面。同时，开始重视、探索商业地产经营管理，商业地产在深圳的发展正逐渐走向成熟。深圳商业地产的发展，其产业链虽然不如住宅那样成熟，但已经开始进入市场规律和价值规律的探索运作中。 2001-2004年，商业地产开发以销售为主导 2001-2004年是深圳商业地产的起步阶段。商业地产在“首期几千元买铺”的强烈诱惑之下，迅速形成“全民买铺”的热潮，如在龙岗、南山等区域的商业地产呈现出井喷式的开发，不断上演抢铺风潮，商铺销售异常火爆。这一阶段的商业地产以销售为主，不注重定位、招商、经营等环节，能卖掉就万事大吉。这一阶段主导营销的是强势的广告宣传，其销售模式主要有两种：一是只售不租，二是包租十年销售。 在深圳商业地产营销初期，引进主力店包租十年销售虚拟产权式商铺的模式较多，然而，这种长期包租的虚拟产权式商铺，投资风险极大，并不能给投资者带来稳定的收益。长期包租销售，且不说包租期内开发商有无能力持续返租、大商家能否持续经营等问题不说，返租期后业主找不到自己的铺位、接受不了大商家的低租金，长期包租这颗“定时炸弹”将会引爆。实际上，深圳龙岗、南山不少采用包租销售的项目，早期埋下的“定时炸弹”己经爆炸，主力商家撤场，商场关闭空置。 从长期包租走向另一个极端的是只售不租，开发商只销售产权，销售完后基本上不再管，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理。然而，只售不租的模式，仅限于商业的大宗销售或少量的社区街铺，对于大卖场散铺销售和大型商业街销售，采取只售不租导致产权分离，招商经营不统一，业态业种组合混乱，引起后期经营管理失控。事实证明，深圳有多个只管

商业地产未来发展趋势分享

未来中国商业地产发展趋势 一、几种有开发潜质的商业地产 总的来说，目前商业地产很少有单一的业态，在大多数情况下，房地产开发商都会根据项目城市现有业态情况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用本身可能整合的各类资源，进行一定的业态组合。所谓业态组合就是不同经营规模、经营品种、经营方式的业态在商业场所的组合形态。业态组合是必须在项目开发前期就完成的对项目各功能分区和各楼层的业态进行的规划，若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销添加卖点，推进楼盘的销售，也可为项目建成运营后实现长期繁荣奠定坚实的基础。 根据中国目前的生产水平和居民消费习惯、消费能力，较具开发潜质的单项商业地产业态有以下几种。 （1）中等规模的购物中心 虽然中国人口基数较大，但人均消费能力还处于较低的水平，因此在欧美等发达国家常见的商业业态未必完全适合中国国情。比如典型的美国郊区大型购物中心，就是建立在人均高消费能力和汽车文化普及的基础之上。近几年在国内各地纷纷展开的造mall运动，成功者寥寥无几，原因就是忽视国内消费能力相对较低的结果。而且中国消费者还没有形成在集中时间、集中地点进行集中消费的消费文化，而是根据实际需求，分别选择相应的购物消费场所，使本来就不高的消费能力更加分散化。

由于大型mall得以生存的经济基础还不成熟（少数城市除外），而粗放型的商业网点、底商等供应量已经趋于饱和。因此，中等规模的购物中心无论在档次还是消费容量方面都适应于现阶段的国情。 （2）社区商业 社区商业是近几年在北京及全国房地产市场中盛行，并发展起来的商业地产形式。不是住宅内的商铺都是社区商业，只有以服务社区住宅为目的、满足住户日常生活的需要、进行统一的规划设计、位置相对集中、具有一定的规模、所辐射的服务面积是社区和周边地区范围内的物业才能称之为社区商业物业。 社区商业空间与社区住宅唇齿相依，它的消费者群体直指社区住户。 （3）旅游地产 目前市场上比较认可的旅游地产包含四类：第一类是旅游景点地产，主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产；第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城建筑物及关联空间；第三类是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产，如度假衬、产权酒店等；第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区相连接的各类住宅建筑。以“旅游带销售的模式”是旅游地产发展的主流。随着国民收入的提高，旅游在家庭支出的比重逐渐放大，开始转向以休闲置业、度假置业、运动置业为代表的舒适住宅运动。旅游地产正是基于消费者的这种消费变化开始蓬勃兴起。

2012年中国教育行业上市公司分析报告(i美股联合搜狐教育联合推出)

2012年中国教育行业上市公司分析报告 i美股与搜狐教育联合推出2013年1月22日 美股分析师Sherry Ricky 一、2012年中国教育上市公司概况 1、中国教育上市股票整体情况概述 2、中国教育概念股业绩运营统览 二、2012年中国教育上市公司大事回顾 新东方、学而思、学大、安博教育、正保远程教育、ATA、诺亚舟、双威教育、中国教育集团 三、2012年中国教育上市公司成长期 1、教育上市公司进入调整期 2、教育培训公司能否打开A股大门 四、中国教育细分领域市场概况 1、少儿教育 2、课外辅导 3、职业教育 4、线上教育 5、民办高等教育 6、国际教育 五、国外教育上市公司概述 1、美国 2、韩国 3、日本 六、2013年中国教育上市公司发展趋势分析

一、2012年中国教育上市公司概况 1、中国教育上市股票整体情况概述 截至2013年1月，在美国上市的中国教育培训企业共10家。 （注：成交量为过去三个月平均） 新东方2006年9月7日纽交所上市发行价15美元/ADS（1ADS=4普通股），2011年8月19日，新东方实行一拆四计划，拆股后1ADS=1普通股； 双威教育2007年6月25日发布招股书自OTC市场转板至纳斯达克全球市场，转板价格为6月18日收盘价6.05美元/股。2012年6月25日，双威教育退至粉单市场交易。 中国教育集团2009年9月29日借壳上市，2011年12月29日被纽交所退市。 （1）市值与去年表现：8家教育上市公司（不计已退至OTC市场公司）总市值46.32亿美元，与2011年11月这8家公司市值总计54.93亿美元相比减少了15.67%。美股中概教育公司在中概做空潮下表现依然低迷，新东方全年跌19.2%、学而思跌3.71%、学大跌29.8%、安博跌68.31%，正保远超股价飙涨82%成为2012表现最好的教育股票。 相较于46.32亿美元的总市值，新东方市值30亿美元，仍处于绝对领先的地位，是其他7家公司市值总额（15.55亿美元）的两倍。 小盘股有价无市：由于美国投资者对中国教育行业理解不够深入，小市值公司未受到资本市场充分关注。正保远程、诺亚舟、弘成教育、ATA等公司虽然在2012年涨幅不错且有较好投资机会，但成交量低迷，三个月平均成交量只有2万股左右，一方面和中概股总体低迷有关，另一方面也说明美国投资者对中国教育公司缺乏足够的理解 （2）中国教育公司估值：中国教育培训公司市盈率普遍集中在20倍左右，在所有中概上市公司中享有较高的估值水平，也高出美国本土教育培训行业上市公司平均市盈率水平。

国内外商业地产发展历程53页

国内外商业地产发展历程53页 国际零售业的发展分析 ...................... 3 一、国际零售业的发展理论阐述 (3) (一)国际零售业态发展理论及启示 (3) (二)国际零售业的发展特点 (6) 二、国际零售业的发展趋势分析 (12) (一)购物中心成为发展的主流 (12) (二)购物中心发展的原因分析 (14) (三)购物中心的作用 (16) 三、国际主要购物中心模式及特征分析 (18) (一)美国的购物中心 (18) (二)英国的购物中心 (23) (三)日本的购物中心 (30) (四)新加坡购物中心 (35) (五)东南亚购物中心 ........................................... 38 第二节中国零售业的发展分析 .................. 39 一、中国零售业的发展趋势分析 .. (40) (一)中国零售业的现状特征 (40) (二)中国零售业的发展趋势 (42) 二、中国购物中心的演变规律分析 (44) (一)、购物中心在中国的发展历程 (44) (二)、中国购物中心发展的趋势和背景 (47) (三)、购物中心在中国发展的市场基础 (50)

国际零售业的发展分析 重要提示—— 购物中心作为零售业发展的最高市场体现，在全球范围内得到肯定并不断发展。 一、国际零售业的发展理论阐述 (一)国际零售业态发展理论及启示 目前在国际上有许多有关零售业发展的理论框架可解释零售业态发展的历史和未来趋势，尽管没有一个单独的理论能够解释零售业态发展的所有规律，但至少揭示了零售业态发展的某一方面的规律。我们试图对西方零售业发展的循环理论和进化理论以及对我国的启示作一个比较系统的阐述。 从整体上可以将西方的零售业态发展理论分为两种:零售业态发展的循环理论和进化理论。 1、零售业态发展的循环论 循环论的支持者认为，零售业态以循环的形式向前发展。循环论又包括以下三种理论: 1)、车轮理论 零售业态发展的车轮理论认为:创新型零售商在开始进入市场时总是以低价格、低毛利和低定位为特点和优势，从而在与业内原有零售商的竞争中取得优势。而随着这一业态的进一步发展，它们会不断购进新的昂贵设备，不断增加新的服务，从而不断提高其经营成本，逐步转化为高成本、高价格和高毛利的传统零售商，并最终 发展为衰退型的零售商，同时又为新的零售业态留下了生存和发展的空间，而新的业态也以同样的模式发展。 对于这一模式最常见的例子就是百货业的发展。百货公司刚出现时，由于它的低价格和高度便利性而倍受消费者欢迎，从而在与小型零售商的竞争中占得先机，

2020年中国商业地产行业市场现状及发展前景分析 未来将进一步加强精细化运营

2020年中国商业地产行业市场现状及发展前景分析未来将 进一步加强精细化运营 1、中国商业地产投资：占比趋于下降 商业地产，是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产用途广泛，其中包括酒店、商场、超市、便利店、购物中心、商务楼、特色商业街、会展中心等。 我国房地产开发商开发的最普遍的商业房地产项目就是大型购物中心。购物中心的地产开发模式起源于商业地产模式，在房地产领域，购物中心的开发与经营与商业地产开发与经营相通。 2019年，全国房地产开发投资132194亿元，同比增长9.9%，2020年1-9月全国房地产开发投资103484亿元，同比增长5.6%。 2015-2020年我国房地产开发投资中，办公楼与商业营业用房投资总额及占比呈下降趋势。2019年我国132194亿元的房地产开发投资中，商业地产投资即办公楼与商业营业用房投资额分别为6163亿元和13226亿元，商业地产投资总额占房地产开发投资总额的比重为14.67%，同比下降2.1个百分点。

2015-2020年商业地产新开工面积及占比同样呈不断下降的趋势。商业地产新开工面积占比由2015年的18.84%下降至2020年1-7月份的11.09%，下降了近8个百分点。

2、中国商业地产租赁市场：需求下降 2020年新冠疫情的爆发进一步推动了商业地产投资的下降。新冠肺炎疫情 影响下，居民生产生活受限、消费活动减少，商业地产市场面临挑战; 根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型 购物中心商铺租赁样本的调查数据，在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占12.1%，租金环比下跌的商业街占83.3%，4.5%的商业街租金与上期持平;在样本商圈(购物中心)中，租金环比上涨的商圈占14.7%，租金环比下跌的商圈占84.2%，1.1%的商圈(购物中心)租金与上期持平。 2020年上半年，随着疫情得到有效控制，消费市场不断复苏，但国内经济、消费市场和实体商业全面恢复仍需较长时间，商铺租金水平在短期内依然承压。

中国信通院全球数字治理白皮书(2020年)

中国信通院全球数字治理白皮书（2020年）在经济全球化遭遇逆流，保护主义、单边主义上升的背景下，数字化驱动的新一轮全球化仍蓬勃发展，已成为助力全球经济增长、促进全球交流与合作的重要动能。数字全球化既是新一轮全球化的重要标志，也带来重大挑战，呼唤构建新的全球数字治理体系。随着数字全球化的纵深发展，如何更好兼具效率与公平，协调不同治理主体间分歧，更好推进全球数字合作，既是未来全球数字治理的重要方向，也对我国参与数字领域国际规则和标准制定提出了新的挑战。 第一章：数字全球化及全球治理新挑战 当前，经济全球化遭遇逆流，保护主义、单边主义上升，世界经济低迷，国际贸易和投资大幅萎缩，国际经济、科技、文化、安全、政治等格局都在发生深刻调整。随着新一轮科技革命和产业变革的深入发展，数字化驱动的新一轮全球化席卷而来，正在成为促进全球互联互通、推动全球商贸合作、增进全球文化交流、破解当前全球化困境的重要突破口。 （一）数字化驱动的新一轮全球化席卷而来 自2018年中美贸易摩擦以来，国际形势日趋复杂多变，全球化进程徘徊不前。国际贸易呈现出疲软态势，2019年，全球商品贸易出口额为18.9万亿美元，相对2018年下降了2.8%；服务贸易出口额为6.1万亿美元，与2018年基本持平。跨境资本流动大幅下降，全球外国直接投资从2018年的1.41万亿美元降至2019年的1.39万亿美元；全球跨国并购活动锐减，2019年全球跨国并购规模总计4900亿美元，同比大幅下跌近40%。要素的全球流动强度大大削弱，商品、服务、资本等传统要素的全球流动总量占全球GDP的比重从金融危机前54%的高峰降至30%左右。2020年初新冠肺炎疫情全球蔓延，世界经济面临深度衰退，国际贸易和资本流动严重萎缩。据世界贸易组织预测，2020年世界商品贸易总额预计将下降13-32％，几乎所有地区的贸易额都会出现两位数下降，世界贸易将陷入历史性低谷。联合国贸发会议预测，全球外国直接投资将在2019年的基础上下降近40%，滑落到近20年以来的最低水平。在全球经济衰退、新冠肺炎疫情爆发、中美贸易摩擦升级等多重背景交织影响下，世界经济运行的不稳定性和不确定性因素增加，“逆全球化”思潮涌动，贸易保护主义进一步抬头，经济全球化进程明显受阻。