设计与商业

第一次世界大战对美国工业能力产生了相当大的影响，它使工业产量加倍，在接下来的10年里，购买力也大幅度增加。还有其他因素促成了这些变化：1921年大移民的结束进一步刺激了劳动力机械化的增长；伴随着住房急速发展，电力供应业开始扩张，致使民用电器在数量和范围上迅速增加，这些民用电器成为消费主义的象征，它们从风格上表达了易逝的当代生活方式；进一步采用新的工厂管理模式，“一战”前时代的泰勒主义和福特主义的观点已经包括了合理化、标准化和科学管理的含义。然而，尽管有这些积极的促进因素，市场还是在1920年代中期开始到达饱和点，在更广泛的经济视野下考量来看，越来越多地聘用设计师来增加销售，重新设计包装各类产品已经无济于事，这一情况受价格暴跌的制约，在1929年华尔街大崩盘时达到顶点。1920年代，定向消费设计政策的实施为经济复苏提供了许多良机，最重要的表现在汽车工业中，特别是通用汽车公司，车身年度换型（annualbody change）的引进和更多的色彩选择，大大促进了销售，并引导人们接受产品的预设性周期永久性报废。

1929年的华尔街大崩盘对美国经济造成了毁灭性的影响。同时也引发了工业设计行业的重要变革，设计师们从关注产品的外在风格转向更深层地理解材料、生产过程、市场策略和消费者的期待。在商业领域，一些重要的著作开始发挥作用，比如罗伊·谢尔顿（RoySheldon）和埃格蒙特·阿伦斯（Egmont Arens）于1932年出版的《消费者工程学：繁荣的新技术》（ConsumerEngineering: A New Technique for roserity），通过对“日常用品的时尚性和暂时性”的强调，认为“消费工程学是一种缩短消费循环的潜在方法”的观点逐渐流行起来。此外“有计划的废弃”的观点是促使美国工业经济恢复的一个重要因素，而且，通过使用行为心理学研究和市场调研，它得到了肯定，成为商业策略的一个重要组成部分。

在这样的环境中涌现出第一代杰出的美国工业设计师：诺曼·贝尔·格迪斯、哈罗德·凡·多伦（Harold VanDoren）、亨利·德里夫斯（Henry Dreyfuss）、卢尔莱·吉尔德（LurelleGuild）、雷蒙德·罗维（Raymond Loewy）、沃尔特·多温·蒂格（Walter DorwinTeague）、拉塞尔·赖特（RusselWright）是其中比较著名的。由于当时没有职业定向培训，所以他们的专业背景千奇百怪，包括工程学、插图、广告和舞台设计。其中一些人，特别是贝尔·格迪斯和罗维善于自我宣传，美国商业杂志《财富》（Fortune）关于有潜力的工业设计人物的讨论里，频繁给予他们高度赞誉。《财富》杂志由出版商亨利·卢斯（HenryLuce）于1930年创建，除了推进作为商业附属物的设计之外，杂志还在编辑设计领域确立了高标准，以戏剧化的封面为特色清楚地表达了1930年代美国公众一致认同的先进的技术精神。诺曼·贝尔·格迪斯在他1932年极具宣传意味的革新著作《工业设计的地平线》（Horizons in Industrial Design）中竟然将工业设计描述成20世纪真正的艺术形式，他这样写道：

当汽车、有轨电车、飞船、汽船或其他具有工业特征的物品使你激动不已，就像看到了巴底农神庙、夏特尔大教堂的玻璃窗、米开朗基罗的摩西或乔托的湿壁画一样时，你有权说，它们就是艺术品。

正如14世纪的艺术家们必然因他们的大教堂而为人们牢记一样，20世纪的艺术家们也会因他们的制造厂及其产品为人们所铭记。

第二次世界大战之后，雷蒙德.罗维出现在1949年的《时代》（Time）杂志封面上［图38］，周围环绕着许多由他工作室设计的重要产品，他因此成为名人。罗维作了很多努力来宣传他自己神话般的形象——作为一个个体，他独自改变了北美物质环境的可视形式。在宣传方面，他眼光敏锐，经常在照片中表现为站在罗维设计的铁路机车旁，坐在罗维设计的汽车里，或者在虚构的像实验室一样的工业设计师工作室里若无其事地摆姿势，比如在1934年大都会美术馆当代工业艺术博览会上展出的照片。

关于重要设计师对日常物质环境的视觉冲击，人们已经谈了很多。如前所述，在1930

年代发展中的消费环境下，工业设计师自己也进行了很多自我宣传。这一趋势紧接着被许多历史学家和博物馆展览进一步延续下来。通过星期日增刊上的特写，他们还成为许多出版物的主角，其中包括设计和商业印刷品上的文章。此外，著名的工业设计师在重要的公司工作就使得他们的产品能够被充分关注：蒂格的委托人有柯达、福特、德士古；罗维的委托人是西尔斯·罗巴克、宾夕法尼亚铁道部、斯多德巴克尔（Studebaker）；贝尔·格迪斯的委托人是标准燃气设备公司（Standard Gas EquimentComany）、通用汽车；德里夫斯的委托人是贝尔电话、纽约中央铁道部。他们将当代材料表达应用在几乎不受限制的各种物品上，包括真空吸尘器、厨具、冰箱、收音机、时钟、店面、包装、家具、办公设备、汽车、货车、客车、铁路机车、机车车辆、飞机内部设计、远洋班轮。

然而，正如在第一章中简要谈到的，过度强调“先锋”观念和个别名人的成就往往使人们曲解了他们的重要性。丹尼尔·米勒在1987年的《物质文化与大众消费》中抨击他所看到的所谓的流行设计史实践，认为这可以被看作是“一种伪艺术史形式，这种艺术史的任务就是将那些伟大的个人标识出来，比如雷蒙德·罗维或诺曼·贝尔·格迪斯，并将他们描绘成现代大众文化的创造者”。正如人类学家米勒主张的，更好地识别消费中的商品转化是理解物质文化的一种方法，但是即使从更常规的历史的角度来看，过度强调个人多少会使人误解。哈罗德·凡·多伦在其1940的著作《工业设计：实践手册》（IndustrialDesign: A racticalGuide）中着重强调在工业设计行业中专家合作的重要性，认为专家合作是实现更高效率标准的一种方法，同时还建议，一个设计团队应该包括设计师、工程师、技术专家、制造商、商人和其他具有产品规划知识和销售渠道的人。的确，在1930年代，领先的工业设计办公室的规模通常都相当大：1934年，贝尔·格迪斯办公室承接设计、制图、做模型和技术活动，根据需要引进了大约30名外围专家；1937年蒂格雇用了25位；截止到1930年代末，派头十足的罗维聘请了60位。尽管大多数有关美国工业设计的文献都倾向于强调新兴设计职业的积极成就，但这依然不能代表当时工业所认可的方式。直到1940年代，哈罗德?凡?多伦还在努力强调设计师在工业中的地位仍然很脆弱，大多数制造商不相信或者没有意识到设计作为一种商业工具的效力。他谈到，许多制造商没有为设计项目的实行作适当的预算，他们期待立即见效而不是出于长期投资策略的需要。

和非常有影响的邮购目录一样，无线电在造成更同质的民族趣味模式上也发挥了重要作用，特别是随着1926年美国国家广播公司（NBC）和1927年哥伦比亚广播公司（CBS）国家广播网的成立，地区屏障就逐渐消失了。在1930年代，购买收音机的费用已经大幅度下跌，小型（“微型”）收音机的零售价只有10美元，大多数有收入群体都能够买得起。和第三帝国统治时期德国人民广播（Volksemfnger）是政治宣传的工具一样，美国的广播也是大公司产品和服务的重要宣传媒介。截止到1930年代末，广播广告在经济方面已经颇为重要，广告在最佳时段相互竞争，推销各种产品。这些产品包括收音机、留声机、民用电器、厨房设备、家居饰品、汽车，以及食品和其他家庭用品。

许多人认为，在像诺曼.贝尔.格迪斯这样著名的工业设计师的未来主义乌托邦理想和1920年代末、1930年代初盛行的科幻小说描绘的景象之间有着强烈的相似性。同一时期还诞生了流行的连环画英雄巴克·罗杰斯（BuckRogers）、飞侠哥顿（Flash Gordon）和超人；在杂志方面，像雨果·根斯巴克（HugoGreenback）的《惊奇的故事》（Amazing Stories）、《惊悚故事》（Astounding Stories）、《奇妙故事》（Wonder Stories）在1935年最畅销时年销售总量突破了150万份。速度和变化的观念、探索新材料的可能性，以及新的运输模式和运输设备的发展，在贝尔·格迪斯和许多科幻作家、插图画家、电影制作人描绘的更为奢华的未来世界中是共通的。此外，他们都信奉技术力量，认为这是一种使社会变得更美好的方法。1930年代早期的趣味与之相仿，华尔街刚刚崩盘，美国的技术统治论者就发表简要声明，要求公众趣味关注作为未来国家繁荣昌盛的潜在力量的科学家和工程师，而不是关注

那些与没有信用的商业和金融部门有关的人。通过一系列事件，技术乌托邦幻象不断进入公共视野，比如1933—1934年芝加哥“进步的世纪”展，在开放的半年多时间里总共吸引了4876,9227位参观者；就场地来讲规模更大的1939—1940年纽约世界博览会有4493,2978位参观者。

由于经济衰退，没有几个国家参展，芝加哥“进步的世纪”展最初的雄心壮志未能实现。然而，民族研究委员会却组织了一个以科学为主题的后续展览，演绎了过去的成就和未来的可能性。观众的总量证明了展览深受欢迎，一般的大众都对展出的奇迹叹为观止，比如C.F. 凯克（G. F. Keck）的光电房间“明日之屋”（House ofTomorrow），这是一个围绕中心建造的钢架玻璃房，容纳有许多公用事业，包括飞机棚和汽车库，还可以搭乘“太空交通工具”（SkyRide）游览0. 3英里（约0.48公里），这是一个在两个628英尺（约191米）高的塔之间挂起的双层“火箭车”。在展览的第二部分，观众可以看到后来被命名为“盐城号”（TheCity ofSalina）的最新流线型火车联邦太平洋M-10000和伯灵顿的“微风号”（Zehyr）。这两款火车引人注目的流线形式提供了新的舒适和设计标准，其造型源自对以下两方面的探讨：一是新型轻便材料引人注目的可能性；二是结构技术。这两款火车生动地捕获了公众的想象力，在国内广泛巡回展示，为改变铁路机车和车辆设计，激发1930年代末在广大耐用消费品中运用流线型的普遍兴趣作出了贡献。

1939—1940年的纽约世界博览会以“为明天设计”为主题，它为工业设计师提供了使自己符合大型美国公司市场期望的无与伦比的机会，正如沃尔特·多温点蒂格在1939年注意到的，由于设计师们被“假定理解公共趣味，因此他们能够用流行的方式表达，同时也因为作为一种职业，他们必定不顾传统形式和解决方案，而是按照今天或者明天的方式思考”。世博会上最重要的主题反映了1930年代已经取得的重大发展——运输、科学和通讯。

世博会上展出的还有许多和流行娱乐一样的科幻例子，比如，人们可以在运输区看到雷蒙德?罗维的“未来的火箭港”（Rocketortof the Future）。在“声与光展”（son etlumière）中，从伦敦到纽约的旅行被描绘成以载人火箭的形式，从一个喷火器上点火发射，行程只需一个小时。此外，在威斯丁豪斯（Westinghouse）室，7英尺（约2.1米）高的机器人伊莱克特罗（Elektro）和能对多种语言指令作出反应的机器狗斯帕科（Sarko）令参观者们大为赞叹。世博会的第二部分更切实地推进民用电器，参观者们可以观看威斯丁豪斯的“世纪之战”，——劳工小姐和现代小姐之间的洗碗比赛，前者用的是人手，后者用的却是一部1940年威斯丁豪斯洗碗机。尽管市场宣传有些简单，许多由美国大公司精心制作的规模更大的展览和展品最终也和为满足未来公众对新消费品的需求而创造的交通工具一样，通过工业设计师的力量得以传达。

洞见未来是观者体验的重要部分。亨利.德里夫斯的未来民主城（Democracy）幻象是一个值得关注的展览，这是一个想像中的2039年的世界，每日参观人数达到8000人；在联合爱迪生馆，观众可以看到沃尔特.多温.蒂格和弗兰克.J.鲁尔达（Frank J. Ronda）的“光之城”（City ofLight），这是当时世界上最大的立体布景，用12分钟描绘了纽约从西切斯特到科尼岛的范围，灯光在24小时中变换；在福特汽车公司馆中参观者可以看到蒂格的“福特生产线”，在馆外螺旋形的“明日之路”上还可以试驾福特、墨丘利（Mercury）和林肯—微风（Lincoln-Zephyr）汽车。展览开放期间参观人数达500万，最受欢迎的展品是位于通用汽车综合馆运输区的诺曼.贝尔.格迪斯的“未来世界”（Futurism）展示。“未来世界”由仿佛从低空飞行的飞机上俯瞰的1960年的投影世界构成，在遍布高低交错的建筑物的城市上空架起多条高速公路，上面行驶着流线型的车辆，场景被划分为住宅区、商业区、工业区、实验性农场、水能—电能工厂和引人入胜的乡村。在现实中，观众可以乘坐输送装置以模拟每小时200英里（约322公里）的速度移动500米。在参观最新的通用汽车产品之前，观众被送抵1960年城市的一个十字路口（与实物等大），在那里，公路交通与行人隔离开来。大

多著名美国公司都以前瞻的方式推销自己，包括美国广播公司（RCA），他们推出新的仍然昂贵的电视媒体，在博览会的开放日进行商业宣传。尽管这里的许多展示被宣传为对未来社会的一瞥，其中美国公司借助工业设计师富于想象的阐释，帮助社会拥有一个优质设计的未来，但是，公司的调整更看重的是增长的利润率和市场份额。

如何做好商业规划设计

如何做好商业规划设计？ 1、主力店及次主力店的工程技术标准。 物业的建造标准必须符合相应的业态的需要。在商业综合体当中，通常包括超市、百货、院线、餐饮、健身、酒店等多种业态，不同业态对物业要求和标准不同，在规划设计时必须满足不同业态的需要。这与一开始我讲的招商在前、建设在后有很大关系。不同业态的主力店有不同的要求，做普通的百货荷载有400、500公斤，柱距要7。8米—8米，5米层高就够了。如果做建材超市，建材超市要求荷载2-4吨，至少要8米层高，柱距要9-10米；做生活超市，5米层高就可以了；而做仓储的话，要求荷载1-2吨，要9米层高，柱距要9-10米。如果建电影院，至少要10米层高（也就普通商业层高的两倍），要考虑将来使用大银幕。不同的主力店都有不同的荷载、高度、卸货的要求，只有招商在前，与主力店进行技术对接，才能掌握好这些东西。另外，商业规划设计还体现在设备设施的配套上。拿整个购物中心的照明来说，可能不同业态业种所需要的照明条件是完全不一样的。比如大卖场（如超市），它强调的是低成本运营，肯定它在照明的器具上考虑的就是节能为主。像一些精品店或者主力的精品百货店，他们对灯光的照明要求就会比较多。所以在电量的分配上，在系统的配置上它都会有不同的需求。这就直接体现了建筑设计规划单位的专业性。 下面是次主力店肯德基选址要求，供大家参考一下： 一. 面 积：首层，350平方米（使用面积）。门面12米。 二. 高 度：楼板到梁底高度，不得低于3米。 三. 楼板承重：乙方厨房区楼板负荷为450kg/m２,餐厅区活荷载为250 kg/m２。 四. 供 电：甲方提供空调及200KW的用电量，并提供一条185铜芯电缆于甲方配电室引至乙方指定位置，乙方自设配电盘，并独立安装电表。 五. 供 水：甲方提供25吨水/天,供水管径为2.5/3.0英寸,水压不小于2.5KG/CM２，并具有相应的用水指标。 六. 排 水：甲方提供相应的排水管线位置，排水管径不小于6英寸。 七. 隔油池：在餐厅附近区域应提供适宜位置，供餐厅制作隔油池，该位置将不导致争议或影响相邻关系。 八. 化粪池：甲方提供与化粪池相连的管道至乙方租赁区域。

万科商业建筑的设计要点总结,都是精华!

万科商业建筑的设计要点总结，都是精华！ 一、店铺价值 1.店铺价值与面积 店铺的价值由销售价值与经营价值（租金）决定。面积小的店铺销售价值高，大店铺经营价值高。店铺价值逻辑： （1）销售型： ①双三角规律——大面积、小价格，小面积、大价格。销售型商铺合理的切小面积。 ②商铺30~50、50~70、70~100㎡最好销售。 ③单铺大于300万元较难销售。 （2）持有型： ①商铺价值与层数关系：7A原理 ②商铺租金随层数增加逐层减半， ③尽可能加大占地面积、降低层数。

但是考虑将来经营阶段合理的商铺面积，切分并非越小越好，要结合业态规划进行划分。 2.店铺价值与位置 店铺价值与其所处层数及街区/盒子中的相对位置相关，与客流量紧密相关。 销售型因重视外部展示，越临街价值约高；经营型重视内部经营，因此约靠近室内人流集中区域，价值约高。 店铺价值逻辑 ①销售型：金角、银边（外侧）、草肚皮 ②持有类：金口、银边（室内）、草肚皮

二、店铺类型 1.店铺分类 店铺可分为单层铺、双层铺、楼铺、一拖二铺、小拖大铺。单层铺与一拖二、小托大的组合可提升整体商业价值。单层铺和一拖二商铺可通过一些排列组合形成丰富的沿街立面。

三、店铺平面 1.开间进深比 开间进深比1:2~3:10之间是合理区间 ,一般来说，3:5的开间进深比例对于一般业态来说是比较有利于经营的，最接近黄金比例0.618。 ①开间进深比合理区间为1:2~3:10 ③一般情况下进深最大不要超过15m ③常见铺为4.2mX12m 商铺铺的面宽与柱距相关，进深一般以消防规划与合理的进深比决定，要预留合铺的可能性。 ①单铺面宽通常为一个柱距的一半，进深相同时，可两个商铺组合成大商铺。 ②根据不同的柱距有不同的店铺尺寸，可多个单铺组合成大铺 案例：商铺面宽与柱距的关系

地产商业项目规划及建筑设计任务书

中天·世纪新城中心环岛商 业项目 规划及建筑设计任务书

目录 第一章项目介绍 (3) 第一条总则 (3) 第二条项目概况 (5) 第二章技术经济指标 (7) 第三条地块技术经济指标（待定） (7) 第三章规划设计重点问题概括 (7) 第四条重点问题概括 (7) 第四章设计理念 (8) 第五条设计理念 (8) 第六条目标市场定位 (9) 第七条项目产品策划定位的设计参考 (10)

第五章详细规划要求 (13) 第八条规划总则 (13) 第九条规划细则 (14) 第十条配套功能规划 (18) 第十一条功能配比 (19) 第十二条建筑设计原则 (20) 第十三条建筑材料与设备 (21) 第六章成本控制要求 (22) 第十四条成本控制原则 (22) 第十五条成本控制细则 (22) 第一章项目介绍 第一条总则 1、中天·世纪新城中心环岛商业项目总体规划及建筑

单体设计，要依照《贵阳市城市规划条例实施细则》的要求进行规划，达到扩初设计的深度，其最终成果既要满足项目开发理念，又要满足规划报建的要求； 2、本项目的规划、建筑单体设计、园林景观设计均要 与周边环境相呼应，要充分利用环岛市政路及后山地脉资源，建筑设计既要体现贵阳城市文脉的传承、文化的厚重，更要满足合理、舒适、便捷的现代商业活动需求； 3、总体规划设计应考虑地块的地形地貌特点、规划要 求、周边环境、成本控制及对策划定位的参考来进行设计，体现开发理念的合理性、科学性和以人为本的思想； 4、项目建筑设计应体现尽量考虑节能、环保的新概 念，设计要达到低成本、高效益的经济要求； 5、本案的总体策划理念是以贵阳特有的城市文化为 背景，将采用时尚文化与现代商业相结合的设计，增加聚集人气的配套设施；形成商业街区的建筑环境，创新发展植根于贵阳本土的新一代商业形态； 6、本案在建筑风格策划上需与周边景观环境、人文背 景相协调；以有机建筑整合项目的地脉和文脉，发展现代简约风格为主线的情景商业街区建筑环境、人文氛围，使项目推广能以“新消费文化体验之城”为主线。

某商业广场设计说明

XXX项目设计说明书 一、规划背景 1、项目概况 XXX项目位于洛阳市老城区东南部，由洛阳市XXX公司开发建设。项目总用地面积36544㎡，总建筑面积267610㎡，其中地上总建筑面积为217702㎡，地下总建筑面积为49908㎡，容积率为5.96 ，绿地率31.5％，机动车车位631个。该项目是一个包含百货、超市、电影院、餐饮、服装、高档酒店及写字楼为一体的大型商业综合体。项目建成能很好地结合周边的文化休闲娱乐设施，成为集工作、休闲、娱乐、文化为一体的综合性商业服务区。 2、位置与现状 该项目南邻九都东路、北临吕氏街、东临柳林街、西邻校场街，周边道路网络发达，交通十分便利。该基地地理位置优越，周边资源十分丰富，坐拥老城区及瀍河回族区的大量人脉，但其周围缺少能有效聚集人气的大型商业建筑，因此该项目的开发将改变地块及周边的商业形态。地块总用地面积36544㎡，场地现状多为二、三层民居，用地平整，并无太大的高差变化。 3、设计依据 本工程应执行的主要国家有关规范和标准。 （1）《民用建筑设计通则》GB50352-2005 （2）《办公建筑设计规范》JGJ67－89 （3）《商店建筑设计规范》JGJ08－88 （4）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版） （5）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001 （6）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97 （7）《居住建筑节能设计标准》DBJ14-037-2006 （8）《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005 （9）国家有关工程设计规范、规定和技术要求。 二、设计理念 洛阳市作为国家的中部重镇，在城市化进程加速和老城区改造的大背景下，需要通过商业综合体的成功开发来提升城市竞争力。因而该项目的建立很好地满足当今这个大环境。 商业综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、会展、餐饮、娱乐和交通等各个功能复合、互相作用、形成价值链的高度集合化的建筑群体。 该项目从“城市性、开放性和集合性”的层面上出发，把城市功能与城市发展之间的逻辑关系通过建筑实体与城市其他空间有机结合，从而形成的一种城市实体。 中国城市的发展方向，将是人口越来越多，空间越来越拥挤。那么，在这种情况下，市民对亲近自然的需求将会越来越强烈。生态的、环保节能的绿色建筑空间就会成为城市的主体。本案以此为出发点，塑造了一个绿色生态的建筑综合体。建筑设计以人为本，体现建筑为人民服务的原则。把人纳入到建筑中，人融入自然中，人、自然、建筑融为一体。建筑充分考虑气候、日照、通风以及建筑空间对人的影响。考虑对残疾人及老年人的关怀等等，期望做到以人为本，创造适宜的建筑内部环境。 洛阳自然条件优越。本案取法自然，整个布局，建筑依托地形展开，利用景观绿化带、广场绿化以及屋顶绿化，以形成不同绿地层次，人工自然相得益彰，补充和完善了该地区的城市景观。 三、规划构思 1、总体布局的目标是在有限用地的基础上，最大化的发掘使用价值，同时充分结合地形现状，与周边环境协调一致，相得益彰，形成完整统一的空间形态，强调为城市做贡献。位于老城区的XXX项目建筑综合体，在融于整体环境的同时，应表现自身卓尔不凡的文化特质，因此和环境协调的办法并非简单的吸收和移植。相反，他是从城市场所中吸收若干属性，继而使其转化为具有个性特征的建筑群落形态。 2、道路交通组织 机动车流线分析： （1）静态交通：静态停车交通空间由地下停车库及部分地上临时停车位构成。地下二层停车556辆，地面临时停车75辆， （2）动态交通：动态交通空间依据规划用地可开口位置确定机动车流线从东西两边的校场街和柳林街两条城市次干道引入。从而避免了人车间相互干扰，

社区商业配套设计要点

1. 商业配套的建设类型 根据楼盘项目特点及整体布局，可建设以下不同类型的商业配套： 1.1 住宅底商 即利用住宅楼盘底层或首层作为商业用房，以基本满足就近区域内居民对日常 生活用品的便利性需求。 1.2 独立商业街 位于住宅社区内的以平面形式按照街的形态布置的单层或多层商业物业，其沿 街两侧设有独立商铺，以充分满足居民的日常生活需要。 1.3 社区商业中心 设置在楼盘人流集中地区，是各种业态的社区商业服务网点相对集中的商业地域，包括超市、肉菜市场、便利店、餐饮店、药店等各类社区商业网点的集合体，与酒店、运动中心等高级配套共同组成楼盘的综合配套体系。 2. 商业配套规划原则 2.1 便利性原则：商业从空间上实现就近性，从而形成时间上的便利性，体现 满社区居民便利性需求的原则； 2.2 和谐性原则：实现住宅与商业的相对分离，充分体现商业与居民的亲和性 及商业设施的不扰民，确保商业内外环境与居住环境的相互和谐性原则； 2.3 开放性原则：在楼盘内实现商业布局和规划的不内闭，保证能同时服务于 外部客流和通过性客流，符合政府对区域总体商业规划的要求； 2.4 适度开发原则:商业配套的开发建设以服从住宅需要为基本原则,商业配套的 开发要适量，根据居住人口情况及楼盘开发进度，分期分阶段开发商业配套；2.5 景观再造原则：以景观意境为线索，将商业配套的建筑与空间景观设计融 入整个楼盘，创造新的景观，营造一个多功能的、舒适的、令人愉悦的具有文 化气息的购物、休闲的环境。 3. 商业配套总体规划建设要点 3.1 中型楼盘： 3.1.2 楼盘总人口规模：2000-5000户； 3.1.3 商业配套的总建筑规模：可参照人均商业面积0.5-0.7平米/人的标准进行 配置,或参照总建筑面积的5%-7%的标准进行配置； 3.1.4 可设定的商业层次：住宅底商+商业街； 3.1.5 商业交通时间：步行10分钟以内；社区商业中心或社区商业街应配有功 能较完善的商业服务业网点15个以上； 3.1.6 商业功能满足：日常性服务与商品并重，可经营便捷性餐饮或少量中西餐，可根据实际情况选择建设商业街的类型。 3.2 大型楼盘： 3.2.1 楼盘总人口规模：5000-15000户； 3.2.2 商业配套的总建筑规模：可参照人均商业面积0.7-0.9平米/人的标准进行 配置,或参照总建筑面积的7%-8%的标准进行配置； 3.2.3 可设定的商业层次：住宅底商+商业街+社区商业中心, 商业街和社区商业 中心的总建筑面积与住宅底商的搭配比例以80％：20％为宜； 3.3.4 商业交通时间：社区商业中心与住宅的距离不少于100米，步行15分钟 以内，辐射半径约1000米；

商业街规划设计要点

商业街规划设计要点 一、尺度近人 建筑物的尺度设计是影响人对建筑空间感受的关键要素之一。商业街的理想气氛应该是使用人觉得亲切、放松“平易近人”，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人”。 商业街的尺度应该以行人的活动为基准，而不是以高速过往机动车为参照。购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层。对一层以上的范围几乎是“视而不见”。而横向关注范围一般也就在10米——20米之间，而超过20米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽的范围内“之”字前行。这恰好说明了商业街建筑外观设计的重点应该在建筑外观设计的第三个层面上。 建筑外观造型的设计可以分为三个层面。第一层面是建筑的宏观造型，也就是天际轮廓线。著名建筑的外观轮廓往往都很醒目，使人过目不忘，如悉尼歌剧院、天坛等。第二层面是人在中距离上对建筑的感知方面，也就是建筑外观的中观元素。包括建筑开窗与实墙面的虚实对比，立面横竖线条的划分等。而第三个层面则是人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层面。人所能感受的范围也就在一层高之内。这一层面上的设计重点应该是建筑的细部和材质的运用。商业街的设计重点也应在首层外观的细部上，包括门窗的形式，骑楼雨罩的应用，台阶、踏步、扶手、栏杆、花盆、吊兰、灯具、浮雕、壁画、材质色彩与划分等等。建筑师的设计深度不应仅仅停留在第一个层面上，缺少细部的设计无法满足购物行人对建筑的尺度要求，必然会空洞没有人情味。 国外商业街经常被作为设计样板，这与国外商业街的小体量、小尺度的人性化设计分不开。国内的设计容易偏重于气派、豪华、厚重的形象和气势。商业街设计的尺度把握应该以人为本。 二、空间的限定 人在商业街内的活动和感知空间是三维的。所以设计师对街道的长度方向、宽度方向和高度方向都应有针对性地设计。首先商业街的长度随商业的规模而定，没有一定之规。但室外建筑空间根据心理感受模式可以分为向心的、有聚合力的、所谓的“积极空间”和发散的、通过性的、难以聚合人气的“消极空间”。作为商业街这样一个有聚合要求。需要行人购物休息能够驻足停留、感受观赏环境的空间，它必须是一个通过建筑手段塑形成的“积极空间”。也就是在商业街的两

商场设计的现代化设计理念

商场设计的现代化设计理念 摘要：本文以商场设计的现代化设计理念作以下简要分析，首先分析了消费者购物观念的改变对商场现代化设计的影响；而后，探讨了商场现代化设计理念需要重点考虑的几个方面。 关键词: 现代化设计；理念； 前言 在二十世纪末，我们经常都会遇到这种情况：一家刚刚开业的商场，在试营业的过程中就会出现很多因为商场的设计和建筑的不合理从而影响到商场正常营业的问题。比如说，空间的结构不合理而影响到场地的布局和商品的陈列，甚至会造成营业面积很大的浪费、预先留出的线缆不够用，需要外接明线，在仓库的卸货台面积过于狭小，货车无法调头、运货梯的容量太小影响上下货、采光不好需要另外更换照明设备等问题。在这些年随着国家的经济水平不断发展，人们生活水平不断提高，全国各地的商家都不约而同地掀起了购物环境的改造热，只是成败参半。就此问题通过总结多方资料的研究成果，讨论一下商场现代化设计理念应用方面的有关问题。 一、商场现代化设计理念的变革基础来自于消费观念的转变 （一）消费者的购物观念的提高，在同时也对商场现代化设计提出了更高的要求，人们的审美情趣和对精神生活方面的要求也将越来越高，消费动机也从原来的单纯购物转变为以购物、休闲为主题的多元化需求。随着消费者购物动机的转变，让商家把工作重点也从以前单纯的销售商品转变成为向客户提供多元化的服务之上。商场空间的设计也更加紧扣了时代潮流，在面对不同层次和不同性别的消费对象时候，利用经营分布、空间引导、视觉美化和适当广告宣传的方式，满足不同客户对购物环境的需求。 （二）消费者的购物观念转变对商场的空间格局提出了更高的，新的要求，随着消费者生活品味的上升，商场不仅要为消费者提供优越的购物环境，还要为其提供一个非常舒适的精神休闲环境。这对商场来说，休闲功能已经和销售功能一样，成为消费者同样主要的考虑因素。就因如此，商场的空间格局也是从最初单一的购物空间形式转化为集购物、休闲和观赏功能于一体的空间集成模式。 （三）消费者购物观念的转变对商场的环境提出了新的要求，在现阶段消费者对商场环境的要求，除了要有非常美观的视觉效果外，更加重视商场周围安全便利的交通环境和宽敞明亮的购物环境以及配套齐全的餐饮服务环境，还有适当的娱乐环境以及一定的文化休闲环境。 二、主要需要考虑的商场现代化设计方面

商业综合体项目各阶段策划

城市商业综合体项目全程策划流程 《商业项目市场调研报告》纲要 一、城市经济环境的分析和生活结构研究 ◆总人口及区域人口结构、职业构成、家庭构成、收入水平、消费水平等 ◆ GDP发展状况及产业结构情况 ◆消费品零售总额 ◆商业增加值 ◆城乡居民的人均可支配收入 ◆城乡居民储蓄存款余额 二、区域经济结构调查与城市发展规划调查 ◆公共设施状况 ◆交通体系状况 ◆道路状况、通行量 ◆区域性质与功能特点 ◆各项城区的机能 ◆城市规划 三、城市商业发展规划及政策研究 ◆商铺发展现状及布局情况 ◆商铺发展规划 ◆城市商业网点规划政策 四、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析 ◆区域商铺分布及经营业态详图 ◆商业地区间的竞争状况及竞争者调查分析 ◆地区间的销售动向 ◆大型主力店的动向 五、典型性竞争性项目调查与研究 六、地区未来商业地产的供应量分析 七、消费者消费行为调查与研究 ◆地理细分调查分析 ◆购买人群细分调查 ◆年龄细分调查分析 ◆经济状况细分调查分析 ◆消费者交通和出行方式 ◆购买者购买心理及行为分析 八、项目立地条件研究 ◆道路类别及交通状况 ◆项目地块自然与社会条件分析

◆顾客是否容易达到商业区 ◆周边环境和公建设施 ◆项目周围经济条件分析 ◆项目SWOT分析 九、商圈的确定和研究 ◆商圈的范围的确定 ◆商圈的构成及顾客来源 《商业项目定位报告》纲要 一、项目竞争分析 主要物业品种设定 各物业品种的竞争分析 各物业品种的竞争策略 各物业品种的核心竞争力提炼 项目的竞争定位 二、项目主题定位 项目主题描述 主题的支撑点概述 项目主题的适应性分析 项目主题的差异性分析 项目主题的产品表现形式 项目主题的广告表现形式 三、项目产品定位 项目功能定位 项目业态选择 项目商业物业规划要点 项目商业产品设计要点（进深/面宽/楼层/面积）四、目标客户定位 购买商铺的目标客户群分析 租赁使用商铺的目标群分析 购买客户群的市场细分 购买客户群的目标市场设定 购买商铺的客户定位

大型商业广场购物中心商业规划设计方案

大型商业广场购物中心商业 规划设计方案

目录 第一章项目概述 (1) 第二章新建基础设施 (13) 1. 调度大厅建设 (13) 1.1 平面布局. (14) 1.2 装饰装修. (15) 1.3 空调系统. (18) 1.4 操作台. (20) 1.5 DLP 大屏幕显示系统 (21) 1.6 气体灭火系统. (23) 2. 多媒体会议系统 (26) 2.1 应急指挥会商中心. (27) 2.2 视频会议室. (29) 2.3 多功能会议室. (32) 2.4 其它中小型会议室和通用配置. (33) 3. 远程高清视频会议系统 (35) 3.1 总体组网结构. (37) 3.2 系统组网方案. (37) 3.3 与商业综合体级联. (40) 3.4 领导决策系统网络. (41) 3.5 分会场连接. (41) 4. 荣誉展厅多媒体展示系统 (42) 4.1 平面布局. (42) 4.2 各区域设置. (42) 5. 智能控制系统 (44) 5.1 大厅、公共通道、电梯厅. (45) 5.2 各类会议室. (45) 5.3 办公区域. (46) 5.4 领导办公室. (46)

7. 机房建设（合用） (50) 7.1 环境要求. (50) 7.2 装饰装修. (51) 7.3 电气. (52) 7.4 空调. (53) 7.5 消防. (55) 7.6 机房环境监控系统. (55) 第三章已有基础设施完善 (58) 1. 综合布线系统 (58) 1.1 水平和工作区部分. (58) 1.2 管理和设备区部分. (60) 1.3 主干线缆调整. (61)

怎样确定项目的商业体量

按所在城市人均商业面积推算——这只是最基本的一个参考数据 可以从以下几方面综合考虑： 1、城市属性（商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等） 2、城市人口数、项目区域人口密度和人口数 3、居民年人均收入、人均年消费性支出 4、城市人均商业面积 5、项目所处商圈在城市中所处的地位——A级、B级还是C级商圈 6、项目在以上商圈的位置——核心还是边缘，商圈交汇点 7、城市现有商业饱和程度 8、城市在建、在售商业体量 9、区域在建、在售商业体量和未来发展趋势 10、项目商业物业规划，如是否引进主力店，引进何种业态主力店等 在以上基础上，再去规划项目的商业体量，相对会可行些。 商业的体量，搂住没有说情出啊，是住宅配套的商业项目，还是独立的商业项目。住宅配套的话，一般按照小区人口数的.1.2－1.5倍计算。独立的就要看用地性质的先决条件决定了。但是总体不会错的是，填补这个区域市场的空白。 商业规模（占住宅建面的比例） 外向型(5%~11%): 商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围 中间型(2%~5%):这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。 中间型(2%以下) 社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。 论坛有关于社区商业发展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业: 《汉略－社区商业经营开发手册》 https://www.wendangku.net/doc/b215522096.html,/dispbbs.asp?BoardID=124&ID=79506&replyID=&skin=1 《深圳社区商业专题研究》 https://www.wendangku.net/doc/b215522096.html,/dispbbs.asp?BoardID=124&ID=132674&replyID=&skin=1 随着国家经济的发展壮大，居民消费水平的不断提高，休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。顺应这种新的消费潮流，近年来，商业地产行业迅速崛起，SHOPPING MALL、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项目如雨后春笋般涌现在大江南北，规模从几万平方米发展到几十万平方米，从单栋建筑形态发

广场景观设计说明

灰汤紫龙湖南广场景观设计说明 一、设计背景 1、本广场用地狭长，位于灰汤国际温泉度假区紫龙湖核心景区的南入口。也是灰汤健翔综合商业开发项目的南入口。需要同时满足核心景区入口广场的要求和商业地产开发项目南入口的要求。 2、东边蒋琬路将来是步行街，场地内部需要增加一条机动车道，并结合布置40个停车位供游客使用。 3、广场南端正对着长花灰韶高速路的连接线路口，是未来灰汤度假区的门户位置。 4、广场东临紫龙湖，湖岸线较长。对岸是紫龙湾温泉大酒店。 二、设计思想 1、设计目标：打造大气、优美、温馨、引人入胜的文化景观休闲广场 2、设计理念：“三带迎宾” 设计绿青黄三条景观带连接南端主入口的沸玉广场和北端商业区的紫龙广场。 “绿带”指蒋琬路东边的机动车绿道，夹在两侧的绿化当中，引导游客驾车进入生态停车区。“青带”指中间由青石板和青砖地面为主的步行景观道，是游客从入口广场进入商业区的主要道路，种植带和微地形隔离机动车道，可横向进入滨水带。 “黄带”指滨湖的木质栈道，是游客休闲观光和亲水活动的场所。 三、总体设计 1、空间结构 三条纵轴一条横轴、两个广场 三纵轴就是三带 一横轴联系停车场到滨水区的木平台 南北两个广场：沸玉广场和紫龙广场 2、交通分析 人车分流 “绿带”是车行道，包括停车场、南端车行出入口、北端度假别墅区专用出入口； “青带”是主要人行流线，主要流向北端的商业区，有三个人行出入口； “黄带”是休闲观光的人行流线。 3、种植设计 绿道两侧种植香樟、栾树等较为高大荫浓的乔木。 车道与人行区的隔离带选用斑竹、凤尾竹、红枫绣线菊、金桂等色彩丰富和四季变化的树种，并配以景天、甘野菊、八角金盘等地被植物。 滨水区种植水杉、垂柳、荷花、鸳尾等亲水植物和水生植物。 四、具体景观设计 南广场八景 1、灰汤沸玉 沸玉广场中石阵喷雾景观，寓意温泉形成的“灰汤沸玉”景观。

商业项目规划设计分析

商业地产项目规划设计分析 任何商业地产项目的招商，最终都是回到产品与商家的直接对话上来，因此，好的产品才是最具有市场说服力的。正是因为产品是依赖于市场而生存的，因此，在确定了整体的开发战略后，如何把大的理念灌输到实际的操作中，才是一个专业公司责任与专业精神的体现。 项目必须以市场的需求为尺度，以经营需求发展的趋势来规划产品，保持以好的产品来说服市场，以良好的口碑保持市场的领先优势。 项目产品策划方案： ①项目产品策划的市场依据； ②项目产品规划理念设计； ③项目产品的市场总体形象、产品功能、产品档次和主题形象； ④项目规划概念设计：整体布局、建筑凤格、交通组织、配套安排； ⑤项目环境和景观概念设计：环境规划、景观设置； ⑥项目建筑产品概念设计：立面处理、商铺设计、面积配比； 主要工作内容包括：外立面设计建议、广场设计建议、在厅设计建议、内部交通设计建议、功能布局设计建议、商场装修建议、智能化建议、停车场规划设计建议、客货梯设计建议、服务管理建议、其它配套设施及功能设计建议、凤格设计建议； ①从市场的角度给予专业的、符合各级经营商家要求的建议； ②从消费角度给予最能有效聚集人流的规划设计建议； ③从宣传的角度给予效果最大化、收益最大化，及切合主题概念的外立面设计建议； ④从经营的角度提出保持旺场的规划设计建议； ⑤从成本角度给予合理的经济预算建议； ⑥从发展商利润最大化的角度，给予专业的建议；如一层的回旋设计，二层的借力设计； ⑦从消费人性化角度提出设计建议，如消费者步行时间设计、消费者购物路线设计、消费者休恬空间 设计、消费者可达性设计等； 一、商业项目规划的市场依据 依据一：市场调查 项目的规划设计必须依据市场调查得出定位结论，集中策划师的灵感智慧，运用建筑设计师的技术手段，发挥营销专家的推广策略共同完成。需特别注意引进新业态和设计好项目的业态组合。通过对项目商业现状进行充分的市场研究，对项目本身的业态选择、业态组合、分布和面积配比，业种选择、分布和面积配比，对商铺划分、建筑形态、区域和楼层功能、人流导向系统、项目环境及配套设施等进行预先设定，用以指导项目的工程规划设计和建筑设计；

大型综合体设计要点

1、前言 本文的目的并不是介绍特大型项目怎么去做，因为一般来说，成熟的业主都会有明确的任务书指导设计，只需去理解和执行即可。本文主要是通过设计过程中的一些经历和感想来告诉大家设计的一些注意事项和具体操作方式，如何高效、准确的完成设计成果。为此可以从以下几个疑问来开始设计的回顾。 2、商业综合体的含义 商业综合体就是将一系列的城市配套工程综合在一栋建筑物内，主要的城市配套包括百货商场、大型超市、精品购物街、沿街商铺、超市、大型车库、影院、KTV、健身、电器、健身、酒楼、儿童电玩、精装公寓楼、甲级写字楼、五星酒店、商务酒店等等，整个建筑物的规模非常大，一般都在20~50万平方米。商业综合体对能源的需求量是巨大的，对能源供应的安全等级要求也比较高，对于二三线城市来说，商业综合体的建立一般都会对现有的市政条件产生巨大的冲击，由此带来的问题就是实际的工程可能不能按照理想化的系统去设计。到底是项目去适应市政还是市政改造去适应项目，对此在前期阶段要有足够的重视，这就需要供电方案的论证。各地商业综合体项目概况分析见下表。 3、商业综合体经营管理对设计的影响 甲方对于商业建筑有不同的管理模式，主要分为销售型和自持型。 销售型：沿街商铺、精装公寓楼、普通写字楼。 自持型：百货、精品室内步行街、大型超市、五星酒店、甲级写字楼、地下车库、餐饮、影院、KTV、健身、电器、酒楼、儿童业态等。

分析建筑的功能以及了解甲方的经营管理模式是非常重要的工作，这直接影响着供电区域的划分和供电系统的建立，可以说，设计的最终目的就是要满足商业的合理经营和安全运行。 4、商业综合体设计中需要特别注意的一些名词 业态：指不同的建筑功能。 物管：指物业管理公司，主要对销售的建筑进行维护。 商管：指商业管理公司，主要对自持的建筑进行维护。 计量：计量在商业项目中非常的重要，计量的方式决定了系统的划分店招：指商铺门面统一的商业广告标识。 道旗：指步行街道路统一的商业广告标识。 以上的专有名词决定了任何一个区域的一个开关、一根电缆，甚至是一个灯泡的物权所属，因此，在地下室的某一机房中出现照明从物业引接、潜污泵从外铺引接、通风机从百货引接电源的现象就不足为奇了。但是，对于消防专用设备则没有区分，一概属于物业管理及计量。此外，要对竖向标高、总图坐标、面积指标敏感；要对设计标准、建造标准、交房标准明确。 5、商业综合体的设计范围 红线内所有强电设计： （1）完成一般由供电局设计、管理的中压开闭所、局管变电所的设计工作。 （2）中压（10kV）供电系统、低压（0.4kV）系统。 （3）动力配电。 （4）普通及应急照明（非装修区域）。

沿街商业设计要点

三、产品设计建议要点 项目商业部分主要为住宅裙楼，社区商业部分除生活超市为两层裙楼外，其余部分皆为一层底商；餐饮娱乐部分既有两层，也有三层裙楼；城市服务部分皆为两层裙楼。本案产品主要考虑以下几方面情况。一是商业部分与住宅的分隔；二是裙楼外立面处理；三是商铺结构，以及大堂设置。 （一）商业部分与住宅的分隔 本案商业部分对住宅的影响主要集中在餐饮娱乐业态所产生的油烟、噪音和热力影响上面，而城市服务组团和社区商业组团的影响相对较小。 1、住宅与商业的分隔： 垂直分隔：餐饮娱乐部分裙楼与住宅之间，设置架空层，可建设绿化景观，并预留中央空调冷却塔放置位。通过绿化、娱乐休闲设施全面提升花园环境。 城市服务和社区商业组团住宅不设架空层，按常规谁即可。 横向分隔：主要是注意住宅与商业部分的楼距，特别是迪厅、KTV包房的噪音、光污染和对住宅隐私的音响；其余部分按常规即可。 2、餐饮排污通道 油烟排放：现主要考虑将餐饮业厨房放置于裙楼首层，排油烟采取冷却过滤的地下排放模式，并与住宅下水道相分离，排气口远离人群和住宅。 餐饮垃圾处理：主要解决通道问题，一般餐饮单位会有固定的垃圾收方，并会自行解决对方问题，这主要需加强管理。但通道因设置在背街面，并与人流、住宅有一定距离。 3、消费人群与居住人群的分流 消费人流通道主要设置在临街面，消防通道可是这在背街面。 （二）裙楼临街外立面处理 1、建筑外观： 应具有现代感、结构有力，条块简洁大方，主要临街面可设置骑楼或伸出遮阳（雨）篷。2、外立面广告位： 主要在餐饮娱乐区、城市服务区设裙楼外立面设广告位，但应注意观景窗与广告位的平面布局协调，同时也须显现广告的气势；社区商业部分广告位主要为门头广告位为主。 3、广场布置： 在道路交叉口（大型餐饮、生活超市）可设小广场，广场地面除铺设完整外用不同的地面材料加以区分。为促销吉庆活动预留空间。 （三）、商铺结构建议 1、铺面层高 社区商业和城市服务部分商铺，层高按照常规4米就已经足够了；但餐饮娱乐部分、生活超市考虑其内部装饰的可塑性，以及人员多，空间舒适度要求高，可以考虑为5米。 2、铺面开间 城市服务组团和餐饮娱乐组团（包括生活超市），都需要大开间以显示内部气势，基本要求柱距为8米，首层门面以4米作为零时分隔；餐饮娱乐进深要求较长，可考虑为30—35米左右，城市服务组团进深可为16米左右；二层三层，视销售和租赁需求进行分隔或不分隔。其中，大型夜总会（迪厅、KTV大厅）设置，可考虑于二三层预留挑空位置。 社区商业组团柱距要求6米即可，门面以3米作为零时间隔，进深在12米左右为宜。 3、铺面设施 主要以生活排污管道、自来水、（餐饮娱乐煤气管道）、电表箱、电话、闭路电视、宽带的分布主要考虑在铺面背街面一线，并可根据铺面划分要求牵引或连接。 餐饮娱乐（生活超市）和城市服务组团，可根据铺面划分或需要预留上下步梯位置。

商业综合体项目策划全案

商业综合体策划全案第一节、项目地块属性分析 1、项目地理位置 项目位于市西山区书林街，大地块东临停车场（规划中玉带河公园、盘龙江），南临三中，西临20米规划路，北临15米规划路。 分析： A、书林街项目地处老城区中心位置，以金马碧鸡坊、东寺塔、西寺塔、近日楼等 名胜古迹为依托，西临书林街,东接青年路延长线,北近金碧路，南至环城南路； 紧临医院、学校，周边为写字楼、高档住宅区、以及以螺蛳湾批发市场、双龙商场、明通商场、云纺商业区，百盛和昆百大为核心的大型商业区。这一带历来是城市文脉所在，金马坊、碧鸡场、忠爱坊、近日楼、东寺塔、西寺塔等体现文化名城风貌的仿古建筑，昭示这里一直延续着的历史文明。而居住配套的成熟，则体现在五分钟步行围分布着昆华医院、儿童医院、市人民医院这些的重点医院。 举步可抵达家乐福、百盛、百佳、国美、昆百大等大型购物商场 B、历史上的书林街，设立了大量的外国驻昆机构，如法国领事馆，美烟草公司，俄 罗斯面包店，南盛来咖啡店等，这一条街成了变相的租界。在书林街口是英国人开办的“惠滇医院”(今儿童医院)，往西是永宁清真寺。解放后，市政府在书林街建立了很多知名的学校及出版机构。其中，与项目紧邻的三中，是最好的中学之一。所以，书林街是人文环境的典型代表； C、项目所在的盘龙江，是最早进行整治改造的河流，其整治改造的沿江绿化，已经 行成了良好的自然环境。 2、项目地质、水文、气候情况 项目土地的地质情况，从实地观察来看，项目属于办公楼及旧产房。原有建筑的基础大部分还没有拆除。

项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期。 分析： 项目土地的地质情况总体比较良好，没有潜在的严重地质灾害，适合修建房屋， 在施工图设计时，应根据地质情况对基础的形式进行专题研究和经济性分析，选用即满足安全要求又造价经济的基础形式。 项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期，对项目的冬季施工、特别是对建筑主体施工有利，对项目的施工工期不会带来不利影响。 项目原有建筑的基础、水、电、气、通讯、排污等市政配套的埋地部分，对项目开发中的地质勘探和基础施工，都有不利影响。 3、项目地形、地貌 项目地形相对比较规整，临街面长，项目临建设路一侧长约115米，临二环路东二段一侧长约340米，临沙河长约69米。项目属于办公楼及产房改造，场地平整量较大。 分析： 项目的地形、地貌比较规整，对规划设计和开发建设都没有不利影响，适合规划建设。 项目的临街面长，在规划设计时应充分利用，规划建设适当的商业建筑，以提高项目的开发价值。 4、项目的市政配套情况 项目地处市中心城区，具有水、电、气、通讯、排污等市政配套。 项目东面临巡津街，有98、62、3、4、107、50、51等十多路公交车，交通十分便捷。

关于商场的设计说明

关于商场的设计说明 商场设计说明 ××××百货大楼位于××××××，为六层框架结构，建筑面积约为10000m2。一至四层为百货经营 用房，五六层为KTV。大楼所处地理位置优越，为××市交通枢纽和物质集散流通区域，面临长江东路 主干道，周边城市规划格局鲜明，环境优美，道路畅通，极富现代意识，适宜商业发展，从而为大楼的 营销定位提供了优良的先天条件。 一、百货商场区域 本案设计在满足空间功能需求的前提下，运用现代、简约的设计语言，体现了建筑空间的时代特质，采 用中心空间序列的手法，减弱现有空间单调、呆板的感觉，增强过度空间的表现性。 1空间：多用不锈钢、ZYB渣油泵系列玻璃等，明快通透的分隔形式组成流动的室内空间，通过透视上的重叠以及人在 室内空间移动时形成不同消失点，使多个空间同时比较，互相紧扣，

形成丰富的空间层次。 2界面：将不同的材质，界面抽象为基本的造型元素，通过造型要素的综合的运用（点、线、面、体） 变化和对比，形成简练而丰2CY系列齿轮泵富的空间内容。 3材质：以大面积的白色材料为背景和依据，简洁、高雅为材料的共同特点，玻璃、不锈钢、石材…… 不同的材质在空间中综合运用，不同的机理形成有节奏的韵律感。4色彩：色彩在空间中的运用提高了路线的可识别性，并强调了形体本身及形体与形体间穿插和对比， 黑白灰作为主基调，KCB齿轮油泵辅以有彩色和独立色，设计构思强调变新颖突出现代感 5国际化 建筑的功能适用性，内脏的智能化，设施的现代化以及空间形象的国际化是第一原则，这直接影响到室 内设计对平面的调整，流线的组织及主要造型、色彩的设计及定位。6整体性 建筑内部功能复杂，因此保持齿轮泵KCB-200建筑内部空间的有序统一是非常关键的。这表现在对各种空间概念的区分

商业综合体商业规划及方案

商业综合体商业规划及方案V3.0 商业综合体商业规划及方案

目录 第一章项目概述 (1) 1.编制单位............................................ 错误！未定义书签。 2.编制依据............................................ 错误！未定义书签。 3.项目建设周期........................................ 错误！未定义书签。 4.项目资金来源........................................ 错误！未定义书签。 5.项目分析及设计定位.................................. 错误！未定义书签。 5.1 项目现况 (1) 5.2 项目需求 (1) 5.3 楼层布局 (3) 6.办公基础设施现状勘察 (4) 7.项目建设系统架构 (7) 7.1 基础设施建设及完善 (7) 7.2 网络平台建设 (7) 7.3 应用平台建设 (8) 7.4 子系统/平台设置 (8) 8.方案设计思想/原则 (10) 第二章新建基础设施 (13) 1.调度大厅建设 (13) 1.1 平面布局 (14) 1.2 装饰装修 (15) 1.3 空调系统 (18) 1.4 操作台 (20) 1.5 DLP大屏幕显示系统 (21) 1.6 气体灭火系统 (23) 2.多媒体会议系统 (26) 2.1 应急指挥会商中心 (27) 2.2 视频会议室 (29) 2.3 多功能会议室 (32)

2.4 其它中小型会议室和通用配置 (33) 3.远程高清视频会议系统 (35) 3.1 总体组网结构 (37) 3.2 系统组网方案 (37) 3.3 与商业综合体级联 (40) 3.4 领导决策系统网络 (41) 3.5 分会场连接 (41) 4.荣誉展厅多媒体展示系统 (42) 4.1 平面布局 (42) 4.2 各区域设置 (42) 5.智能控制系统 (44) 5.1 大厅、公共通道、电梯厅 (45) 5.2 各类会议室 (45) 5.3 办公区域 (46) 5.4 领导办公室 (46) 5.5 电动窗帘控制 (48) 6.信息引导及发布系统 (48) 7.机房建设（合用） (50) 7.1 环境要求 (50) 7.2 装饰装修 (51) 7.3 电气 (52) 7.4 空调 (53) 7.5 消防 (55) 7.6 机房环境监控系统 (55) 第三章已有基础设施完善 (58) 1.综合布线系统 (58) 1.1 水平和工作区部分 (58) 1.2 管理和设备区部分 (60) 1.3 主干线缆调整 (61)

商业规划方案

皓月集团长春项目商业布局规划提案 方案2 愚谷智业商业管理顾问有限公司 2007年7月6日 方案二的开发规划设计是依据皓月集团董事长及张总的指示，在深度挖掘本项目可形成的开发效益最大化前提下，通过集团与城市规划及土地部门的沟通及争取，扩大本项目容积率，突破项目原有建筑的规模，实现地区标志性建筑的目标。使本项目在商业形态和业态组合上更加丰满，竞争实力更强。达到开发小以及持续经营利润的最大化。 一、项目规划说明 将本项目调整为地上高层写字楼部分局部18层；总建筑面积达到24521平方米，容积率2.4。（写字楼部分增加7层、4392平方米） 目的：通过高层部分的加层，给建筑设计更大的空间，实现标志性建筑的可能。突出表现皓月集团的企业形象和项目市场影响。 意义：最大化项目开发的经济价值和高层写字楼的物业体量，实现长期持有物业的价值。 3F—18F：星级时尚商务酒店+写字楼 2500平米酒店式公寓+8700平米商务写字间，以小户型为主，首先满足办公需求，其次适合整体经营需求，并考虑该部分后期可销售、或转换概念以住宅推向市场。 二、项目规划经济效益分析 1、基础数据表

2、项目成本投资估算表 单位：万元 3、投资情况分解 具体成本如下： 1、集中式商业建筑安装及配套成本：2702.70万元 =集中式商业面积×单位平方米造价 =9109㎡×3000元/㎡ =2732.70万元 2、公寓酒店、写字楼建筑安装及配套成本：1303万元 =公寓酒店面积×单位平方米造价 =10715㎡×2000元/㎡

=2143.00万元 3、停车场及设备间建筑安装及配套成本：804.8万元 =停车场及设备间面积×单位平方米造价 =4348㎡×2000元/㎡ =869.60万元 合计：项目建筑安装及配套成本为5745.30万元。 （建安及配套成本追加840万） 项目总体投资为8835.76万元。 二、租赁物业总收入预测 净租赁收入 租赁收入来源于两部分：集中式商业的租赁收入和广告位的租赁收入。 【集中式商业的租赁收入估算】 本项目集中式商业可租赁面积为9109平方米，按照平均59.4元/平方米·月计算，即每年平均租金为649.29万元/年。 1、第一年集中式商业的年租赁收入估算 =商业可租赁面积×单位平方米年平均租赁价格×出租率 =9109㎡×712.80元/㎡.年×80% =519.43万元/年 2、广告位的租赁收入（按集中式商业租赁收入的20%估算） 第一年的广告位租赁收入=集中式商业租赁收入×20%

商业设计要点

总评设计： 1、大商业主入口室内外不应做台阶； 2、购物中心室外广场坡度宜控制在2%－2.5％，不能超过3%。终坡点的位置结合景观设计要求，设置一道或一道以上的通长的水沟或排水井（埋地管排入市政）。 3、块地表排水方向均应坡向外部城市道路，严禁完全依赖地下管线的雨水排放设计方式。 4、管线的入户位置应避开大商业主入口，各主入口前严禁设置井盖 5、明确新建工程（包括隐蔽工程）的位置及室内外设计标高、场地道路、广场、停车位布置及地面雨水排除方向，并应与景观竖向设计一致。 6、路牙石底设雨水口与雨水管相连，雨水口的间距不少于40m。 7、步行街两端高差不超过1M时，店铺门口不设台阶，街内不设地面纵向找坡，不设雨水口和雨水管，设置雨水沟排水沟。 8、项目所在地雨水量较大或市政外网条件相对较差，步行街两端高差不超过1M 时，店铺门口设一级台阶，台阶下部设雨水沟。 9、步行街内雨水沟设盖板，明沟底宽不小于300mm，不大于450mm，最低高度不小于200mm，明沟沟底坡度控制在0.3－0.4％ 10、室外步行街、主入口附近的广场下部为地下车库，则结构应考虑降板，降板的高度考虑雨水沟的高度与找坡，还应考虑污水的排放及管线的冻土层埋设深度要求。 11、商业主入口的部位如为地形的低点，应考虑设置截水沟或种植池等处理方式，保证地形高处的雨水不漫流到广场 12、购物中心两个广场每处均应保证有一处点位与道路高差不宜超过0.5 米，宜采用无障碍过渡‘ 13、下沉广场设计时应考虑与市政雨水管网的结合，避免因市政管线埋深不够而导致雨水无法排放’ 14、大商业的±0.000首层标高应尽量一致，如果确实需要在室内消化部分高差，宜采用找坡的形式解决 15、调压站、化粪池的位置应设置在绿化带、车库出口等远离主入口的